Рынок ипотечного кредитования

Рынок ипотечного кредитования

Введение

ипотечный кредитование дальневосточный

В настоящее время ипотека опять приобретает все большее значение, и это связано, прежде всего, с основным предназначением ипотечного кредитования и его основной функцией, а именно решением социальной проблемы - обеспечения жильем, поскольку в настоящее время стоимость типового жилья в десятки раз превышает средний годовой доход гражданина. И только использование системы ипотечного кредитования позволит восстановить баланс между этими величинами и привлечь на рынок недвижимости свободные средства населения. Кроме того, ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира. Становление ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), играет важную роль в повышении стабильности и эффективности банковской и кредитной системы страны в целом.

Для современной системы ипотечного кредитования характерны следующие ключевые финансовые проблемы: дороговизна кредитных ресурсов, высокая стоимость жилья по сравнению с доходами населения, отсутствие управления финансовыми рисками, неразвитость вторичного финансового рынка ипотечных ценных бумаг, невысокая заинтересованность сторонних инвесторов в развитии ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить. Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды. Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем.

Вышеизложенное подтверждает актуальность и практическую значимость темы исследования.

Вопросы ипотечного кредитования нашли отражение в работах ведущих отечественных и зарубежных исследователей. Проблемы управления механизмом ипотечного кредитования, особенности государственного регулирования, отвечающие современной российской экономике, рассмотрены в трудах Д.А. Шевчука, О.И. Лаврушина, П.Н. Кострикина, И.В. Павловой, И.А. Разумовой и др.

Целью работы является анализ рынка ипотечного кредитования в Дальневосточном федеральном округе (ДВФО).

Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач:

исследование теоретико-методологических аспектов функционирования рынка ипотечного кредитования;

проведение анализа рынка ипотечного кредитования в ДВФО.

Предметом исследования явились совокупность теоретических вопросов, экономических отношений, финансовых механизмов и практических инструментов, связанных с осуществлением ипотечного кредитования.

Объектом исследования является ипотечное кредитование.

Методологическую основу исследования составили: системный подход к решению проблемы, методы экономического анализа, методы научного сравнения.

При выполнении работы использовалась действующие законодательные нормативные акты, учебная и научная литература, статьи из периодических изданий.

Информационной базой исследования являются аналитические материалы по рынку ипотечного кредитования РФ, данные форм бухгалтерской отчетности и годовых отчетов ведущих банков региона.

1. Теоретические основы статистического исследования ипотечного кредитования

.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотека - это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [34, c.13].

В финансово-экономической литературе систему ипотечного кредитования определяют как комплекс субъектов, объектов ипотечного жилищного кредитования и их обеспечения, взаимодействующих между собой на единой организационно-экономической основе.

Однако данное определение не отражает полностью сложность системы ипотечного кредитования. В большинстве определений системы ИК отсутствует обоснование работы системы ипотечного кредитования на основе определенного механизма.

Основным элементом системы ипотечного кредитования с экономической точки зрения является финансовый механизм, который определяет всю совокупность финансовых отношений при работе системы ИК. Как правило, финансовый механизм базируется на правовом и организационно-экономическом механизмах.

Основными взаимодействующими и взаимообусловленными элементами системы ипотечного жилищного кредитования являются:

-        социально-экономическая необходимость и государственная значимость ипотечного жилищного кредитования;

-        субъекты ипотечного кредитования;

-        объекты ипотечного кредитования;

-        обеспечение ипотечного кредитования (финансовое, нормативно-правовое, кадровое, информационное, технологическое, техническое, программное);

-        финансовый механизм ипотечного кредитования;

-        система отношений, результатом которых является ипотечное жилищное кредитование (значимый вариант решения жилищного вопроса).

Схема системы ипотечного жилищного кредитования для наглядности представлена на рис.1.1

Рисунок 1.1 - Система ипотечного жилищного кредитования [14, c.88]

Таким образом, система ипотечного кредитования - это совокупность взаимодействующих субъектов, объектов ипотечного жилищного кредитования и их обеспечения с учетом принципа целостности через определенные финансово-экономические отношения, базовой основой которой служит финансовый механизм, результатом данного взаимодействия в соответствии с государственными приоритетами является решение жилищного вопроса.

По мнению многих ученых финансистов, занимающихся проблематикой развития финансового механизма экономических систем, финансовый механизм - это пять взаимосвязанных элементов, способствующих организации, планированию и стимулированию использования финансовых ресурсов: финансовые методы, финансовые рычаги, правовое, нормативное и информационное обеспечение. В совокупность элементов финансового механизма необходимо добавить финансовые инструменты, а также финансовые стимулы.

Важно отметить, что правовое, нормативное и информационное обеспечение для работы и функционирования системы ИК более широко и объемно в отличие от нормативно-правового и информационного обеспечения финансового механизма.

Важным элементом финансового механизма системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Ипотека является разновидностью имущественного залога, служащего обеспечением исполнения денежного обязательства с целью получения ипотечного кредита. Обеспечение кредита больше относится к финансовым методам.

Итак, финансовый механизм системы ипотечного жилищного кредитования можно охарактеризовать следующим определением: это директивно-регулируемое взаимодействие элементов рынка ипотечного жилищного кредитования, обеспечивающее эффективное формирование и использование финансовых ресурсов через совокупность финансово-экономических методов, инструментов, рычагов и стимулов с учетом нормативно-правового и информационного обеспечения.

Для успешного становления и развития системы ипотечного кредитования принципиальным является создание институтов, обслуживающих ипотечный рынок (и его инфраструктура). Только при взаимодействии всех элементов системы ипотечного кредитования появляется возможность снизить риски ипотечных кредиторов и тем самым повысить доступность ипотечных кредитов, повысить надежность ипотечных облигаций, а, следовательно, привлечь дополнительные источники кредитования.

Участниками процесса ипотечного кредитования являются четыре основных субъекта ипотечного кредитования и второстепенные участники (рис.1.2) [23, c.24]. Каждый из участников ипотечного рынка имеет свои собственные цели и функции, и только при согласовании интересов всех участников система ипотечного кредитования достигает своего наилучшего развития.

Рисунок 1.2 - Субъекты ипотечного кредитования [23, c.24]

Основные субъекты рынка ипотечного кредитования и их функции:

-    заемщики - физические лица, граждане РФ, заключившие кредитные договоры с банками (кредитными организациями) или договоры займа с юридическими лицами (не кредитными организациями), по условиям которых полученные в виде кредита средства используются для приобретения жилья. Обеспечением исполнения обязательств по договорам служит залог приобретаемого жилья (ипотека);

-        кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы). Основными функциями кредитора являются: предоставление ипотечного кредита на основе оценки кредитоспособности и платежеспособности заемщика в соответствии с требованиями и условиями кредитования; оформление кредитного договора (договора займа) и договора об ипотеке; обслуживание выданных ипотечных кредитов. По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

-        инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

-        правительство - определяет концепцию развития системы ипотечного кредитования и формирует правовую базу для надежного и эффективного функционирования системы ипотечного кредитования, создает механизм социальной защиты заемщиков, проводит налоговую политику, стимулирующую участников рынка ипотечного кредитования, создает необходимые институты для организации рынка и участвует в управлении ими.

Функции остальных участников рынка ипотечного кредитования:

-        продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим и юридическим лицам, по их поручению;

-        агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной практики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;

-        органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - государственные органы, обеспечивающие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

-        страховые компании - компании, имеющие лицензии и осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

-        оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

-        риэлтерские фирмы - юридические лица, выступающие как профессиональные посредники на рынке купли-продажи жилья;

-        инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д., обеспечивающие необходимое юридическое сопровождение сделок с жилыми помещениями, регистрацию граждан по месту жительства (в том числе в заложенных квартирах и домах), защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Рынок ипотечного капитала - часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости. Основное назначение ипотечного рынка состоит в том, что он позволяет на практике реализовать огромные потенциальные возможности, заложенные в механизме ипотеки.

В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные (именные ценные бумаги), гарантирующие кредиторам получение платежей по кредиту, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога. Закладная выдается первоначальному залогодержателю органом, осуществляющим государственную регистрацию ипотеки, после регистрации и передается передаточной надписью. Обязанным по закладной признается должник и залогодатель.

Закладная может быть передана (уступлена) другому лицу. Новый залогодержатель приобретает все права прежнего. Он может требовать исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и получает право его переуступки. Закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Удобство закладной состоит и в том, что она сама может быть предметом залога. [4]

Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный.

Первичный ипотечный рынок - рынок, на котором представлены только кредиторы и заемщики, без учета ипотечных агентств и других инвесторов, перекупающих кредиты у банков.

Вторичный ипотечный рынок - часть фондового рынка, где осуществляется купля-продажа ипотечных закладных, выпущенных на первичном рынке. Благодаря этой операции первичный кредитор (банк) имеет возможность продавать выданные им кредиты до наступления срока их полного погашения, получая тем самым средства для выдачи новых кредитов (рефинансирование). Важная задача вторичного рынка - дополнительная гарантия вложенных им средств, поскольку они обеспечены закладными.

Рефинансирование банков через механизм выпуска ипотечных облигаций под залог закладных происходит следующим образом:

-        заключение коммерческим банком с юридическими и (или) физическими лицами кредитных договоров под залог недвижимости с оформлением соответствующих закладных;

-        эмиссионно-финансовые компании (ипотечные агентства) производят выкуп закладных у банка, путем выпуска облигаций, которые в дальнейшем размещаются на фондовом рынке;

-        денежные средства, полученные от размещения облигаций на фондовом рынке, возвращаются к кредитору.

Таким образом, вторичный рынок становится связующим звеном между инвесторами и кредиторами на первичном ипотечном рынке, обеспечивая аккумуляцию денежных средств инвесторов и направляя финансовые потоки (через выпуск облигаций и их размещение на фондовом рынке) в ипотечные кредиты.

Механизм работы ипотечного рынка подчиняется экономическим закономерностям, определяемым:

-        объемом обращаемых на рынке долгосрочных ипотечных ресурсов;

-        процентной ставкой по ипотечным кредитам;

-        доходностью ипотечного рынка (привлекательностью для вложений).

Таким образом, ипотека представляет собой относительно новую форму банковского кредитования.

Проведенное выше исследование позволяет сформулировать авторское понятие ипотеки, согласно которому под ипотекой следует понимать долгосрочную ссуду кредитного учреждения под залог недвижимого имущества на покупку жилья.

Формирование системы ипотечного жилищного кредитования - одно из приоритетных направлений современной государственной жилищной политики.

Характерными особенностями ипотечного жилищного кредита являются:

-        более продолжительный (в общем случае) период кредитования (на практике - до 25-30 лет);

-        более значительный (в среднем) размер кредитных средств, что обусловлено стоимостью кредитуемого товара - жилого помещения:

-        предоставление кредитных средств под залог кредитуемого жилого помещения либо иное соответствующее обеспечение. [31, c.34]

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд.

Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита. Ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Преимущества такого кредита очевидны:

-        вселиться в новую квартиру можно сразу после получения кредита. Таким образом, если раньше человек снимал жилье и платил деньги хозяину квартиры, теперь он будет платить соизмеримые суммы, но в счет оплаты своей собственной квартиры;

-        плата за обслуживание кредита, скорее всего будет ниже или соизмерима с ростом цен на недвижимость, поэтому фактически пользователь ипотечного кредита ничего не теряет;

-        лицо, воспользовавшееся ипотечным кредитованием, платит меньше налогов. Все выплачиваемые им проценты по кредиту и часть от стоимости квартиры в размере до 2 млн. руб. освобождаются от налога (исключаются из налогооблагаемой базы при оплате налога на доходы физических лиц). [19, c.40]

Ипотечные кредиты могут быть классифицированы по различным признакам.

По объекту недвижимости выделяют следующие виды ипотечных кредитов:

-        земельные участки;

-        предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

-        жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

-        дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

-        воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;

-        незавершенное строительством недвижимое имущество, возводимое на земельном участке в соответствии с требованиями законодательства РФ. [27, c.55]

По целям кредитования существуют следующие ипотечные кредиты:

а) жилищное кредитование:

-        приобретение готового жилья в многоквартирном доме либо отдельного дома на одну или несколько семей в качестве основного или дополнительного места жительства; приобретение дома для сезонного проживания, дачи, садовых домиков с участками земли; приобретение земельного участка под застройку;

-        на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на инженерное обустройство земельного участка (прокладку коммуникационных сетей);

-        строительство и приобретение готового жилья с целью инвестиций. Как правило, кредиты на приобретение готового жилья предоставляются единым разовым платежом. Кредитование строительства жилья происходит поэтапно: каждый последующий платеж осуществляется только после завершения очередного этапа строительства;

б) на разработку земельного участка;

в) на развитие сельского хозяйства;

г) на развитие производства;

д) кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика. [27, c.60]

Классификация ипотечных кредитов по виду кредитора приведена в табл.1.1

Таблица 1.1 - Классификация ипотечных кредитов по виду кредитора [22, c.43]

По виду заемщиков ипотечные кредиты подразделяют:

а) по субъектам кредитования:

-       кредиты, предоставляемые застройщикам и строителям;

-       кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья;

б) по степени аффилированности заемщиков кредиты могут предоставляться:

-       сотрудникам банков;

-       сотрудникам фирм - клиентов банка;

-       клиентам риэлторских фирм;

-       лицам, проживающим в данном регионе;

-       всем желающим. [30, c.102]

В зависимости от статуса заемщика могут в значительной степени меняться условия кредитования.

Ипотечным кредитованием занимаются различные кредитные институты. Особенности их деятельности заключаются в способе рефинансирования выдаваемых кредитов (табл. 1.2).

Таблица 1.2 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов [27, c.62]

По способу амортизации долга выделяют следующие ипотечные кредиты:

-   постоянный ипотечный кредит;

-       кредит с переменными выплатами;

-       кредит с единовременным погашением согласно особым условиям;

-       ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

-       ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

-       ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора.

По виду процентной ставки существуют кредиты:

-   кредит с фиксированной процентной ставкой;

-       кредит с переменной процентной ставкой. [27, c.64]

По возможности досрочного погашения ипотечные кредиты подразделяются на:

-   с правом досрочного погашения;

-       без права досрочного погашения;

-       с правом досрочного погашения при условии уплаты штрафа.

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

-   обычными и комбинированными (выдаваемыми несколькими кредиторами);

-       субсидируемыми и выдаваемыми на общих условиях. [30, c.107]

Стандартная процедура получения ипотечного кредита в банке состоит из нескольких этапов и начинается с предварительной квалификации потенциального клиента и оформления заявления на получение кредита. На следующем этапе банк собирает и проверяет информацию о клиенте и о залоге и оценивает вероятность погашения кредита, после чего принимает решение о выдаче кредита или дает мотивированный отказ (Приложение А).

Специфика ипотечных операций, в частности их обязательное нотариальное оформление и последующая регистрация, вызывает определенные требования к механизму ипотечного кредитования. Система ипотечного кредитования представляет собой совокупность взаимосвязанных и взаимозависимых элементов (рис. 1.3).

1 - поддержка, контроль за деятельностью; 2 - вклады, залог имущества; 3 - залог имущества; 4 - кредитные средства; 5 - деньги за жилое помещение; 6 - право собственности на жилье; 7 - кредитные ресурсы; 8 - кредитные обязательства;

- залог портфеля ипотечных кредитов; 10 - гарантии по ипотечным ценным бумагам; 11 - ипотечные ценные бумаги; 12 - денежные средства

Рисунок 1.3 - Схема ипотечного кредитования граждан на покупку жилья [34, c.55]

Правильный выбор и применение инструментов ипотечного кредитования в значительной степени определяют эффективность ипотечных операций, снижение рисков, повышение доступности ипотечных кредитов, их ликвидность.

Инструмент ипотечного кредитования представляет собой способ погашения долга (амортизацию кредита). График амортизации показывает величину регулярных периодических амортизационных платежей, и остаток основной суммы долга на каждый период времени. При этом ежемесячный платеж разбивается на две части, одна из которых идет на погашение кредита, а другая - на уплату начисленных за месяц процентов.

Для расчета выплат по обслуживанию долга рассчитывается ипотечная постоянная (Пи). Она равна отношению обязательных выплат по кредиту за год к первоначальной основной сумме кредита. Ипотечная постоянная включает проценты и выплаты в счет погашения основной суммы кредита; выражается десятичной дробью или в процентах для кредитов с равномерными платежами:

,                                          (1.1)

где    Д - годовая сумма платежей по обслуживанию основного долга;

Сп - основная сумма ипотечного кредита.

Для того чтобы ипотечный кредит был полностью погашен, ипотечная постоянная должна быть выше номинальной ставки процента за кредит.

Кредиты, по которым оплата основного долга и процентных платежей производится в срок, называются самоамортизируемыми. Однако амортизация может быть не только положительной, но и отрицательной. Отрицательная амортизация возникает, когда платежей кредиту не хватает для погашения задолженности по процентным платежам. Невыплаченная часть процентов накапливается вместе с основной суммой кредитного долга, и его остаток растет, т.е. происходит накопление отрицательной амортизации. Как правило, отрицательная амортизация встречается на начальной стадии кредитования при использовании определенных ипотечных инструментов. [18, c.51]

Платежи по ипотечному кредиту могут осуществляться ежемесячно, ежеквартально, ежегодно и т. п., вплоть до одноразовой формы платежа. Вид ипотечного инструмента в основном определяется схемой и структурой выплат. Виды инструментов ипотечного кредитования представлены на рис. 4. [18, c.53]

Рисунок 1.4 - Инструменты ипотечного кредитования

Как и все финансовые рынки, рынок ипотечного капитала делится на первичный, где обращаются первичные закладные, и на вторичный, где покупаются и продаются ипотечные ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Кроме того, существует классификация ипотечных рынков в зависимости от типа недвижимости, выступающей в качестве залогового обеспечения, - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, коммерческой недвижимости, промышленной недвижимости и т. п.

Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент общего ипотечного рынка, непосредственно охватывающий деятельность кредитных институтов по кредитованию юридических и физических лиц под залог объектов недвижимости. [32, c.209]

Основными участниками первичного ипотечного рынка являются кредитор и заемщик, которые непосредственно вступают в договорные отношения друг с другом.

Заемщики (залогодатели) - это физические лица, желающие улучшить свои жилищные условия и удовлетворяющие требованиям банков по уровню кредито- и платежеспособности. [30, c.188]

Ипотечные кредиты предоставляют как универсальные кредитные организации, так и специализированные. К специализированным относятся ипотечные банки, сберегательные банки, ссудо-сберегательные организации, жилищные кооперативы, страховые компании и т. п. Основное различие в организации их деятельности заключается в формировании механизмов привлечения ресурсов для выдачи ипотечных ссуд, а также в форме государственного регулирования и контроля их деятельности. [15, c.109]

Особенности недвижимого имущества как предмета залога, с одной стороны, повышают надежность обеспечения, с другой - предъявляют ряд требований к оформлению договора.

Объекты недвижимости относительно единообразны, сравнительно легко поддаются оценке, с трудом могут быть перемещены или сокрыты должником, все права на них закрепляются за определенным собственником. Кроме того, они в меньшей степени, чем другое имущество, изнашиваются, и их стоимость имеет тенденцию к постоянному росту. Благодаря этому сроки ипотечных кредитов, как правило, значительно превышают сроки по другим видам кредитов, а процентные ставки, наоборот, - значительно ниже.

Однако достоинства недвижимого имущества имеют место только в том случае, когда существует система экономических отношений, обеспечивающая надежность ипотечной сделки и защиту интересов ее участников.

Основным инструментом, с помощью и посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который, как правило, оформляется в форме закладной.

Использование термина «закладная» по отношению к кредитному договору обосновывается тем, что залог недвижимости в данном случае является непременным и ключевым условием заключения договора. [23, c.198]

При заключении договора ипотеки применяется стандартная схема, представленная на рис.1.5

Рисунок 1.5 - Стандартная схема взаимоотношений кредитора и заемщика на первичном рынке закладных

Ипотечные кредиты могут выдаваться под залог как приобретаемого недвижимого имущества, так и принадлежащего заемщику на правах собственности или хозяйственного ведения. В первом случае неотъемлемым участником процесса ипотечного кредитования становится продавец недвижимости.

Требования, предъявляемые к сделкам с недвижимым имуществом, относятся также и к ипотеке. Таким образом, при оформлении сделки существенное значение имеет квалифицированная оценка предмета залога, его страхование, регистрация как права собственности на недвижимость, так и его обременение (залог), порядок оформления договоров, а также возможность обращения взыскания на предмет залога в случае неисполнения должником своих обязательств. При жилищном ипотечном кредитовании встает вопрос защиты интересов несовершеннолетних детей, проживающих в закладываемых квартирах.

В результате ипотечной сделки на первичном рынке между кредитором и заемщиком заключается кредитный договор, согласно которому кредитор предоставляет заемщику недостающие ему денежные средства на покупку недвижимости, служащую обеспечением обязательства.

Вторичный рынок ипотечных кредитов охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Он возникает в тот момент, когда кредитная организация перепродает обязательство заемщика в виде закладной специализированной организации. Таким образом, вторичный рынок - это рынок, на котором происходит возобновление кредитных ресурсов, с помощью которых потом можно выдать кредит следующему заемщику.

Продажа ипотечных кредитов на вторичном рынке производится в нескольких формах.

Первая форма - это простая продажа индивидуального кредита, которая известна под названием «продажа целиком».

Вторая форма - продажа доли или долей кредита, называется «продажа участия».

В третьей форме закладные или доли участия в них объединяются в так называемые пулы, которые используются в качестве обеспечения ценных бумаг. [24, c.32]

Таким образом, механизм функционирования системы ипотечного кредитования может быть представлен следующим образом.

Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т.е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода. Если эта доля больше, например, 40-60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить. Поэтому, исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

В случае положительного решения заёмщики заключают кредитные договоры с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для целей идентификации описанием. Ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого в разных странах может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации. Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т. к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит.

.2 Методологические основы анализа рынка ипотечного кредитования

При осуществлении анализа рынка ипотечного кредитования используются различные методики. Одна из наиболее популярных в России является методика Банка России.

Показатели, характеризующие состояние рынка ипотечного кредитования РФ размещается на Интернет-сайте Банка России.

В разделе «Статистика» Интернет-представительства Банка России размещается информация о первичном и вторичном рынках жилищного (ипотечного жилищного) кредитования. При этом под первичным и вторичным рынками понимаются первичный и вторичный рынки капитала, участниками которых являются кредитные организации.

В подразделе «Состав участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования» представлены сведения о количестве кредитных организаций, осуществляющих операции на первичном и вторичном рынке жилищного (ипотечного жилищного) кредитования с начала года.

В подразделе «Показатели первичного рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования» представлены сведения о жилищных (ипотечных жилищных) кредитах, предоставленных кредитными организациями физическим лицам - резидентам Российской Федерации в рублях и в иностранной валюте.

В подразделе «Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов» представлены сведения об объемах и источниках досрочного погашения ипотечных жилищных кредитов (прав требования).

В подразделе «Показатели вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования» представлены сведения о развитии механизмов рефинансирования ипотечных жилищных кредитов (прав требования).

Региональный разрез информации, представленной в разделе «Статистика» Интернет-представительства Банка России, формируется в соответствии с Конституцией Российской Федерации (статья 5) по субъектам Российской Федерации (статья 65), а также по федеральным округам, состав которых определен Указом Президента Российской Федерации от 13.05.2000 № 849 (с изменениями). Информация по автономным округам отражается отдельно по каждому автономному округу, а также в составе края или области, в которые они входят.

Источником информации начиная с данных за январь 2010 года является отчетность кредитных организаций по форме 0409316 «Сведения о жилищных кредитах», установленной Указанием Банка России от 12 ноября 2009 года № 2332-У «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации», по данным за 2008-2009 годы - форма 0409316 «Сведения о жилищных кредитах», установленной Указанием Банка России от 16 января 2004 года № 1376-У «О перечне, формах и порядке составления и представления форм отчетности кредитных организаций в Центральный банк Российской Федерации» (с изменениями), по данным до 2008 года - форма отчетности 0409302 «Сведения о размещенных и привлеченных средствах кредитных организаций».

Далее приведем характеристику отдельных показателей.

Подраздел «Состав участников рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования» включает следующие показатели:

-   количество действующих кредитных организаций - количество кредитных организаций, имеющих лицензию на осуществление банковской деятельности. Источником информации являются данные Книги государственной регистрации кредитных организаций;

-       количество кредитных организаций, предоставляющих жилищные (ипотечные жилищные) кредиты - количество кредитных организаций, осуществлявших операции по жилищному (ипотечному жилищному) кредитованию населения с начала года или имеющих задолженность по жилищным (ипотечным жилищным) кредитам.

В подразделе «Показатели первичного рынка жилищного (ипотечного жилищного) кредитования» определяются следующие показатели:

-   объем предоставленных физическим лицам жилищных (ипотечных жилищных) кредитов - сумма средств, предоставленных в течение отчетного периода по кредитным договорам (дополнительным соглашениям). Показатель формируется нарастающим итогом с начала года с учетом данных по кредитам, предоставленным кредитными организациями, у которых в отчетном периоде была отозвана лицензия на осуществление банковской деятельности.

-       задолженность по жилищным (ипотечным жилищным) кредитам - остаток задолженности (включая просроченную) по кредитам по состоянию на отчетную дату.

-       средневзвешенный срок кредитования по выданным с начала года кредитам характеризует средние сроки кредитования по предоставленным кредитными организациями жилищным (ипотечным жилищным) кредитам с начала года и рассчитывается по формуле:

,                           (1.2)

где    Т - средневзвешенный срок кредитования;

Т1...n - средневзвешенный срок предоставления кредитов n кредитной организацией; ... n - объем кредитов, предоставленных n кредитной организацией;

-   средневзвешенный срок кредитования по кредитам, выданным в течение месяца, характеризует средние процентные ставки по жилищным (ипотечным жилищным) кредитам, предоставленным кредитными организациями в течение месяца. Формируется расчетным путем по жилищным (ипотечным жилищным) кредитам, предоставленным в рублях;

-       средневзвешенная ставка по выданным с начала года кредитам характеризует средние процентные ставки по предоставленным кредитными организациями жилищным/ипотечным жилищным кредитам с начала года и рассчитывается по формуле:

,                    (1.3)

где    Р - средневзвешенная процентная ставка;

Р1... n - средневзвешенная процентная ставка по кредитам, предоставленным n кредитной организацией; ... n - объем кредитов, предоставленных n кредитной организацией;

Т1... n - средневзвешенный срок предоставления кредитов n кредитной организацией;

-   средневзвешенная ставка по кредитам, выданным в течение месяца, характеризует средние процентные ставки по жилищным/ипотечным жилищным кредитам, предоставленным кредитными организациями в течение месяца. Формируется расчетным путем по жилищным кредитам, предоставленным в рублях.

В подраздел «Сведения о досрочном погашении ипотечных жилищных кредитов» входит показатель объема досрочно погашенных ипотечных жилищных кредитов - величина ипотечных жилищных кредитов, досрочно погашенных в течение отчетного периода. Показатель формируется нарастающим итогом с начала года.

Подраздел «Показатели вторичного рынка ипотечного жилищного кредитования» включает:

-   объем рефинансируемых ипотечных жилищных кредитов - величина рефинансируемых в течение отчетного периода ипотечных жилищных кредитов. Показатель формируется нарастающим итогом с начала года;

-       объем привлеченных средств - номинальная стоимость выпуска ценных бумаг. Показатель формируется нарастающим итогом с начала года.

При анализе ипотечных операций кредитной организации может быть использована методология анализа рынка недвижимости, изложенная в монографии Г.М. Стерника и С.Г. Стерника «Методология и технология анализа рынка недвижимости».

В соответствии с указанной выше методологией анализ рынка недвижимости может быть условно разделен на отраслевой, корпоративный, оценочный, инвестиционный и потребительский.

Анализ ипотечных операций включает в себя следующие этапы:

)        сбор информации и ее предварительная обработка;

2)      мониторинг ипотечных операций кредитной организации;

-   статистическая обработка данных

-       анализ и оценка текущего состояния показателей объема ипотечных операций

-       анализ и оценка их динамики;

3)      анализ, или исследование рынка недвижимости:

-   исследование пространственно-параметрических закономерностей изменения показателей;

-       исследование динамики объема ипотечных операций;

4)      прогнозирование развития рынка:

-   исследование факторов, влияющих на изменение показателей объема ипотечных операций;

-       прогнозирование тенденций изменения показателей.

При мониторинге ипотечных операций компании на рынке ИЖК определяются объемные, ценовые и ипотечные показатели операций как на первичном, так и на вторичном рынке жилья. К объемным показателям относятся: количество ипотечных операций - число квартир, проданных на рынке жилья с помощью механизма ипотечного кредитования, общая сумма цен сделок, суммарная общая площадь проданных квартир.

Объемные показатели определяются по совокупности объектов в расчетной выборке и дифференцированы:

-   по кредитору;

-       по признаку размера (по числу комнат);

-       по зонам.

Доля ипотечных операций в общем числе операций на рынке жилья определяется как отношение количества ипотечных операций на рынке жилья к их общему количеству в данном сегменте рынка.

Ценовые показатели - средняя удельная цена ипотечной сделки, дифференцированная по местоположению.

Под ипотечными показателями понимаются такие характеристики ипотечного кредита, как доля собственных средств клиентов в рыночной цене квартиры, ставка процента и срок кредитования. Выполняется дифференциация указанных показателей по банкам-кредиторам. Определяются средние показатели (в расчетной выборке).

При «построении динамических рядов объемов ипотечных операций» используется способ «в (за) определенный период времени», т.е. объем ипотечных операций, средняя удельная цена и средние показатели рассчитываются по всем ипотечным операциям, проведенным в данном периоде.

При анализе динамики ипотечных сделок используются индексы роста.

В результате расчета индекса образуется значение, которое выражается двумя способами:

-   число раз, в которое изменилась величина признака - индекс роста;

-       процентный уровень - прирост в данном периоде относительно предыдущего отчетного периода.

При анализе динамики объемов ипотечных операций рассматриваются такие внешние факторы, как состояние рынка недвижимости в целом, в частности - объемов предложения, активность кредитных организаций и законодательная деятельность государства, направленная на формирования рынка доступного жилья и, в частности - на развитие ипотеки.

Таким образом, выше отражена сущность методик анализа рынка ипотечного кредитования, применяемая Банком России, а также авторская методика Г.М. Стерника и С.Г. Стерника.

Далее проведем анализ анализа ипотечного кредитования в Дальне-восточном федеральном округе.

2. Исследование спроса и предложения на рынке ипотечного кредитования ДВФО

.1 Спрос на рынке ипотечного кредитования в ДВФО

Дальневосточный федеральный округ (ДВФО) занимает площадь в 6 215,9 тысячи кв. км, что составляет более трети территории России (36,4 %). При этом округ не является густонаселенным. Здесь проживает 7 065,9 тысячи человек, а это всего 4,9% населения Российской Федерации.

В состав ДВФО входят девять регионов: Республика Саха (Якутия), Хабаровский, Приморский и Камчатский края, Амурская, Магаданская, Сахалинская и Еврейская автономная области, Чукотский автономный округ. Центр Дальнего Востока - город Хабаровск. Всего же в округ входят 68 городов, в том числе такие крупные, как Владивосток, Комсомольск-на-Амуре, Благовещенск, Петропавловск-Камчатский, Якутск, Южно-Сахалинск, Находка, Уссурийск, Магадан.

Основные направления экономики ДВФО - горнодобывающая, золотодобывающая, лесная и рыбная промышленности, цветная металлургия и судостроение. Успешное развитие этих отраслей определяется обширностью территории Дальнего Востока и богатейшими запасами природных ресурсов.

В Республике Саха (Якутия) добываются золото и алмазы. Сахалинские шельфы богаты нефтью и газом. Можно с уверенностью сказать, что ДВФО - это кладезь практически всех элементов таблицы Менделеева. Высокий минерально-сырьевой потенциал позволяет успешно развивать электроэнергетику и топливную промышленность.

Природа Дальнего Востока - тема для отдельного разговора, ее красотой можно восхищаться бесконечно. ДВФО - регион с уникальными фауной и флорой. Величественные леса округа представлены такими породами, как лиственница, береза, ель, сосна. Такое богатство способствует успехам лесной и деревообрабатывающей промышленностей. Убедительно свидетельствует об этом следующий факт: Приморье, Хабаровский край и Амурская область занимают одни из ведущих позиций в общероссийском экспорте древесины, производстве пиломатериалов и древесноволокнистых плит. Вполне закономерно и то, что на Дальнем Востоке организована и активно развивается мебельная промышленность.

Богатство рыбными ресурсами определяет успехи соответствующей отрасли. А обилие целебных ягод и трав находит применение в фармацевтической отрасли.

Уникальны природные комплексы в Камчатском крае и Еврейской автономной области.

Разветвленная речная сеть стимулирует развитие судоходства в Приморском и Хабаровском краях, Магаданской области, Якутии, а также гидроэнергетики (Зейская гидроэлектростанция, Нерюнгринская и Чульманская ГРЭС). Гидроэнергетика - одно из самых перспективных направлений экономики округа.

Традиционные для Дальнего Востока отрасли - оленеводство, охота, пушное звероводство. Они развиты практически повсеместно и, более того, являются предметом гордости и составляют славу ДВФО не только в России, но и далеко за ее пределами.

Что касается истории края, то освоение территорий за Уралом началось в XVI веке. В царской России эти земли считались резервом и гарантией безбедного существования государства в будущем. Пока можно было черпать необходимые ресурсы в европейской части, месторождения Дальнего Востока активно не осваивались и не разрабатывались, транспортная инфраструктура региона не совершенствовалась. Сегодня ДВФО имеет все шансы стать центром экономической жизни России. Этому способствуют как богатство природными ресурсами, так и месторасположение округа.

В силу своего географического положения Дальний Восток вовлечен в активный процесс сотрудничества со странами Азиатско-Тихоокеанского региона: Китаем, Южной Кореей, Японией и Северной Кореей. Как известно, там сейчас наблюдается значительный подъем экономики, что возводит эти страны в ранг важных стратегических партнеров России. Значительную долю в экспорте ДВФО в страны Азиатско-Тихоокеанского региона, помимо энергетической составляющей, занимают морские ресурсы и лес.

Жилищный рынок является одним из самых крупных в нашей стране, затрагивающим интересы всего проживающего в ней населения. Посредством данного рынка обеспечивается: создание жилой недвижимости; оборот прав на объекты недвижимости; взаимодействие между спросом и предложением; установление равновесной цены; эксплуатация; инвестирование и финансирование объектов жилой недвижимости и т. д. Поэтому, в данной статье решено провести обзор основных показателей, характеризующих состояние жилищного рынка РФ. На рис. 2.1 представлена динамика изменения общей площади всех и введённых в действие жилых домов.

Рисунок 2.1 - Динамика изменение общей площади и введённой в действие жилых домов

Из данного рисунка видно, что за рассматриваемый период общая площадь жилых домов увеличилась на 20,17 %, а годовой объём вводимых в действие жилых домов вырос на 116,83 %. В целом, с 2000 по 2014 год инвестиции в жилища увеличились на 1352,79 % и к началу 2015 года составили 197,68 млрд.руб. На рис. 2.2 представлена динамика изменения инвестиций в жилища по федеральным округам.

Рисунок 2.2 Динамика изменения инвестиций в жилища по федеральным округам

Из данного рисунка видно, что наибольший объём инвестиций в жилища наблюдается в Центральном федеральном округе (далее - ЦФО), а наименьший - в Дальневосточном федеральном округе (далее - ДФО) (далее Северо-Западный федеральный округ - СЗФО, Южный федеральный округ - ЮФО, Северо-Кавказский федеральный округ - СКФО, Приволжский федеральный округ - ПФО, Уральский федеральный округ - УФО, Сибирский федеральный округ - СФО). На рис. 2.3 представлена динамика удельного веса ветхого и аварийного жилищного фонда в общей площади всего жилищного фонда.

Рисунок 2.3 - Динамика удельного веса ветхого и аварийного жилищного фонда

Из данного рисунка видно, что за рассматриваемый период объём ветхого и аварийного жилищного фонда остается примерно на одном достаточно высоком уровне. На рис. 2.4 представлен удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда по федеральным округам в 2014 году.

Рисунок 2.4 - Удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда по федеральным округам

Из данного рисунка видно, что наибольший удельный вес ветхого и аварийного жилья наблюдается в СКФО, а наименьший - в ЦФО и ЮФО. В целом, в трёх федеральных округах (ЦФО, ЮФО, ПФО) значение данного показателя ниже среднего по Российской Федерации. На рис. 2.5 представлена динамика изменения общей площади всех жилых домов по федеральным округам.

Рисунок 2.5 - Динамика изменения общей площади всех жилых домов по федеральным округам

Из данного рисунка видно, что наибольший объём жилой площади находится в Центральном федеральном округе, а наименьший - в Дальневосточном федеральном округе.

Большая часть населения проживает ЦФО, в котором и наблюдается наибольший удельный вес жилой площади. На втором месте находится ПФО. Наименьшая доля населения проживает в ДФО, в котором наблюдается наименьший удельный вес жилой площади. В целом, удельные веса населения и жилой площади по регионам за рассматриваемый период находятся на одном и том же уровне, в то время, как общая площадь жилых помещений (как было показано ранее) выросла на 20,17 %, а численность населения сократилась на 2,41 %. Это свидетельствует об увеличении общей площади помещений, приходящейся в среднем на 1-го человека.

В табл.2.1 представлены сведения об изменении общей площади помещений, приходящейся в среднем на 1-го человека в зависимости от федерального округа.

Таблица 2.1 - Общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя (кв.м)

Из данной таблицы видно, что за рассматриваемый период общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя РФ увеличилась на 4,2 кв. м. В двух федеральных округах значение данного показателя выше среднего по стране (ЦФО, СЗФО), а в остальных - ниже. На рис. 2.6 представлена динамика удельного веса домохозяйств, неудовлетворенных своими жилищными условиями.

Рисунок 2.6 - Динамика доли удельного веса домохозяйств, неудовлетворённых своими жилищными условиями

Из данного рисунка видно, что в целом по Российской Федерации удельный вес домохозяйств, неудовлетворёнными своими жилищными условиями за рассматриваемый период, как и по отдельности в каждом из федеральных округов, снизился. Причём, на протяжении всего периода значение данного показателя меньше среднего по стране в 4-х федеральных округах (ЮФО, СКФО, ПФО, ДФО). В целом, по Российской Федерации удельный вес домохозяйств, желающие улучшить свои жилищные условия, с 2005 года по 2014 год увеличился с 3,4 % по 11,6 %. На рис. 2.8 представлен удельный вес домохозяйств, планирующих улучшить свои жилищные условия в зависимости от намерений.

Рисунок 2.7 - Удельный вес домохозяйств, планирующих улучшить свои жилищные условия в зависимости от намерений

Из данного рисунка видно, что самым массовым намерением улучшить свои жилищные условия является покупка другого жилья (или обмен на другое жилье). Здесь следует отметить, что основными предполагаемыми источниками денежных средств на покупку (строительство) жилья являются: продажа имеющегося жилья, ипотечный кредит и собственные средства. На рис. 2.8 представлено число зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи. Из данного рисунка видно, что за рассматриваемый период количество зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи за рассматриваемый период выросло. Здесь следует отметить, что более 20 % сделок на рынке жилья к концу 2014 года осуществлена с использованием ипотеки.

Рисунок 2.8 - Число зарегистрированных прав на жилые помещения на основании договоров купли-продажи

В табл. 2.2 представлены данные по средним ценам на первичном и вторичном рынке жилья.

Таблица 2.2 - Средние цены на первичном и вторичном рынке жилья (тыс. руб./кв. м)

Из данной таблицы видно, что за рассматриваемый период средние цены за квадратный метр жилья в целом по Российской Федерации на первичном рынке выросли на 455 %, а на вторичном - на 755,4 %. Наибольший рост на первичном рынке жилья наблюдается в СФО, а на вторичном - в ДФО. В абсолютном значении наибольшая стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке наблюдается в СЗФО, а на вторичном - в ЦФО. Здесь также следует отметить, что, если в начале рассматриваемого периода стоимость квадратного метра жилья на вторичном рынке была ниже стоимости метра квадратного на первичном рынке, то к концу рассматриваемого периода ситуация изменилась в диаметрально противоположную сторону.

В табл. 2.3 представлены данные по средним ценам на первичном и вторичном рынке квартир среднего качества (типовые квартиры), под которыми понимаются квартиры в кирпичных, крупнопанельных и крупноблочных домах, построенных по типовым проектам. Как правило, это квартиры с наличием небольших подсобных помещений, возможно со смежными комнатами и т. д., но в силу невысокого качества строительства, уступающие качеству квартир современных домов.

Таблица 2.3 - Средние цены на первичном и вторичном рынке квартир среднего качества (тыс. руб./кв. м)

Из данной таблицы видно, что за рассматриваемый период средние цены за квадратный метр квартир среднего качества в целом по Российской Федерации на первичном рынке выросли на 548 %, что выше изменения средней цены на первичном рынке, а на вторичном - на 698,5 %, что меньше изменения средней цены на вторичном рынке. Наибольший рост средней цены на первичном рынке жилья наблюдается в УФО, а на вторичном - в ДФО. В абсолютном значении наибольшая стоимость квадратного метра на первичном и вторичном рынках наблюдается ЦФО.

В табл. 2.4 представлены данные по средним ценам на первичном и вторичном рынке элитных квартир, под которыми понимаются квартиры в кирпичных и монолитных, в том числе монолитно-кирпичных, домах повышенной комфортности, построенных по индивидуальным проектам, а также в домах, построенных в конце 19-го начале 20-го веков, с металлическими перекрытиями и (часто) лифтами за- частую расположенных в историческом центре и представляющих культурную и архитектурную ценность. К этому типу относятся также квартиры в «сталинских» домах, построенных незадолго до и десятилетие после Великой Отечественной войны. Это преимущественно кирпичные дома, с толстыми стенами, высокими потолками, большими просторными квартирами. Такие дома расположены либо непосредственно в центре города, либо вдоль основных магистралей.

Таблица 2.4 Средние цены на первичном и вторичном рынке элитных квартир (тыс. руб./кв. м)

Из данной таблицы видно, что за рассматриваемый период средние цены за квадратный метр элитных квартир в целом по Российской Федерации на первичном рынке выросли на 308,9 %, что ниже изменения средней цены на первичном рынке, а на вторичном - на 603,8 %, что меньше изменения средней цены на вторичном рынке. Наибольший рост средней цены на первичном рынке жилья наблюдается в СЗФО, а на вторичном - в УФО. В абсолютном значении наибольшая стоимость квадратного метра на первичном рынке наблюдается в СЗФО, а на вторичном - в ЦФО.

Таким образом, можно сделать следующие выводы:

) в период с 2000 по 2014 гг. размер общей площади жилых домов увеличился на 20,17 %, причём наибольший объём жилой площади приходится на Центральный федеральный округ, а наименьший - на Дальневосточный;

) объём ветхого и аварийного жилищного фонда остаётся примерно на одном достаточно высоком уровне (около 3-х процентов); причём наибольший удельный вес ветхого и аварийного жилья наблюдается в СКФО, а наименьший - в ЦФО и ЮФО;

) в период с 2000 по 2014 гг. наибольший объём инвестиций в жилища наблюдается в ЦФО, а наименьший - в ДФО;

) за рассматриваемый период общая площадь жилых помещений, приходящихся в среднем на одного жителя РФ увеличилась на 4,2 кв. м;

) удельный вес домохозяйств, неудовлетворёнными своими жилищными условиями за рассматриваемый период, как в стране в целом, так и по отдельности в каждом из федеральных округов, снизился, а удельный вес домохозяйств, желающие улучшить свои жилищные условия, с 2005 года по 2014 год увеличилась с 3,4 % по 11,6 %;

) за рассматриваемый период средние цены:

а) за квадратный метр жилья в целом по Российской Федерации на первичном рынке выросли на 455 %, а на вторичном - на 755,4 %, причем наибольший рост на первичном рынке жилья наблюдается в СФО, а на вторичном - в ДФО;

б) за квадратный метр квартир среднего качества в целом по Российской Федерации на первичном рынке выросли на 548 %, что выше изменения средней цены на первичном рынке, а на вторичном - на 698,5 %, что меньше изменения средней цены на вторичном рынке, причём наибольший рост средней цены на первичном рынке жилья наблюдается в УФО, а на вторичном - в ДФО.

в) за квадратный метр элитных квартир в целом по Российской Федерации на первичном рынке выросли на 308,9 %, что ниже изменения средней цены на первичном рынке, а на вторичном - на 603,8 %, что меньше изменения средней цены на вторичном рынке. Наибольший рост средней цены на первичном рынке жилья наблюдается в СЗФО, а на вторичном - в УФО.

.2 Предложение на рынке ипотечного кредитования в ДВФО

Дальневосточный Федеральный округ самый отдалённый регион России. И даже, несмотря на то, что в этом регионе самый высокий уровень заработных плат, цены в регионе так же достаточно высоки. К тому же происходит постоянный отток населения из этого региона ближе к центру Российской Федерации. В связи с этим одним из приоритетных направлений развития России является развитие Дальнего Востока. И данная программа уже начала реализовываться, хотя и медленнее, чем планируется. Для развития инфраструктуры региона планируется активное привлечение инвесторов, строительство и ремонт автодорог, а так же разработка льготных условий ипотечного кредитования для жителей Дальнего Востока.

В последние годы заметно выросла потребность в таком сегменте банковских услуг, как ипотечное кредитование. Поскольку улучшение жилищных условий и приобретение жилья - одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже в кредит, но сегодня.

Таблица 2.5 - Выданные ипотечные кредиты в Дальневосточном Федеральном округе с 2013 по 2014гг.

По показателям наибольшее количество кредитов за 2013-2014 гг. было выдано в Приморском и Хабаровском краях. Наименьшим спросом пользуются кредиты, предоставляемые банками в Чукотском автономном округе. Это связано с высокими процентными ставками по кредитам в этом регионе. Средняя ставка в регионе по данным Центрального Банка на 01.01.2015 составляет 12,7%, тогда как в прочих регионах ставки значительно ниже. По данным Центрального Банка Российской Федерации, к началу 2015 года в регионе действуют 22 кредитные организации, из которых только 18 предоставляют ипотечные кредиты.

Таблица 2.6 - Список организаций, предоставляющих ипотечные кредиты в ДФО к началу 2014 года

Клиенты в банках никогда не остаются без внимания. Для поддержки и косультирования клиентов в банках всегда работает бесплатная горячая линия, обратившись в которую клиент получит точную и достоверную информацию по любым вопросам относительно деятельности банка. Так же налажена система консультирования клиентов с просроченной задолженностью. Для работы с проблемными клиентами созданы специализированные отделы взыскания задолженности, в обязанности которых входит как консультирование клиента по поводу его задолженности, заключение договорённости о дате последующей оплаты, так и предупреждение клиентов о возможных последствиях невыполнения своих обязательств по кредитному договору.

Требования к заёмщикам в банках не слишком различаются. В зависимости от программы кредитования подбирается пакет документов, который необходимо предоставить клиенту, для оформления того продукта, который подобрали для него банковские работники.

Ипотечный кредит может получить физическое лицо, достигшее совершеннолетия и имеющее регистрацию на территории Российской Федерации, а также постоянное место работы, при этом стаж работы в одной отрасли должен составлять не менее 1 года. Во всех банках поощряется привлечение созаёмщиков в количестве от 1 до 4 человек. Требования к созаёмщикам такие же, как и для заёмщиков. Но самым основным требованием к получателям кредитов является отсутствие задолженности перед прочими кредитными организациями на момент получение кредита.

Таблица 2.7 - Общие требования к заёмщикам для получения ипотечного кредита в Дальневосточном Федеральном округе

Сейчас очень широк спектр предоставляемых банками программ ипотечного кредитования. Поэтому клиент всегда сможет подобрать для себя наиболее удобные условия кредитования, чтобы иметь возможность как выплачивать кредит ежемесячно, так и спокойно жить, не нуждаясь в дополнительном источнике дохода. Многие банки так же предоставляют возможность с помощью специального калькулятора, размещенного на сайте банка просчитать возможную для получения сумму заёмных средств, ежемесячный платёж, а так же ознакомиться с условиями кредитования, требуемым пакетом документов и критериями заёмщиков (созаёмщиков).

Огромный выбор программ ипотечного кредитования на рынке может любого клиента ввести в ступор. Чтобы подобрать для себя наиболее удобный продукт порой приходится часы проводить на страницах разных банков, сравнивая предлагаемые ими условия кредитования. Но в основном программы не так уж сильно и отличаются друг от друга. Для наглядного примера рассмотрим таблицу с основными условиями ипотечного кредитования, предлагаемыми банками в Дальневосточном Федеральном округе.

Таблица 2.8 - Общие условия программ ипотечного кредитования, которые предоставляют банки Дальневосточного Федерального округа

В основном банки Дальнего Востока предоставляют кредиты в рублях. При этом процентные ставки варьируются от 8% до 16,5%. Так же различаются и суммы, предоставляемые банками. Они варьируются от 100 тыс. руб. до 75 млн. руб. Все кредиты подлежат обязательному страхованию. И это не прихоть банков, а вполне аргументированная предосторожность. Она позволяет банкам страховать свои риски на случай непредвиденных происшествий с заёмщиком.

Так же стоит учесть, что все банки, предоставляя обширный выбор программ кредитования, стараются помочь заёмщику выбрать именно тот продукт, который позволит кредитной организации быть уверенной в том, что взятый кредит будет погашен. Но, несмотря на это, порой возникают обстоятельства, при которых заёмщик не может в полной мере выполнять свои обязательства. Именно для таких случаев разработана программа реструктуризации займов.

Для улучшения условий проживания и привлечения молодёжи в регион разработаны программы для повышения доступности ипотечных кредитов, например привлечение материнского капитала, льготные условия для молодых семей, семей военных.

Поддерживая стремление граждан к получению собственного жилья, банки разрабатывают наиболее удобные программы для клиентов, снижают процентные ставки, увеличивают сроки выдачи кредитов и сокращают время рассмотрения заявок. Все кредиты подлежат обязательному страхованию. И это не прихоть банков, а вполне аргументированная предосторожность. Она позволяет банкам страховать свои риски

Правительство намерено решить проблему оттока населения из региона за счет программ развития и предоставления льготных условий на получение жилья. Многие уже воспользовались данными программами, и стала заметна тенденция к укоренению населения. Однако на данный момент этого недостаточно для абсолютного решения проблемы.

Заключение

Таким образом, в работе проведено исследование особенностей ипотечного кредитования.

В первой главе отражены теоретические аспекты ипотечного кредитования.

Главной целью развития долгосрочного ипотечного кредитования является обеспечение жильем российских граждан со средними доходами и увеличение спроса населения на жилье.

Система долгосрочного ипотечного кредитования в России должна в первую очередь опираться на международный опыт развития ипотечного кредитования, учитывать макроэкономические условия (характерные для переходной экономики), высокую инфляцию, ограниченную платежеспособность населения.

В новых условиях - условиях рыночной экономики, ипотечное кредитование существует в России уже не первый год. Принят целый ряд законов для поддержания и развития данного экономического механизма, важного с позиции государства. Однако бурное развитие ипотеки и ипотечного кредитования приходится лишь на последние несколько лет.

Во второй главе проведен анализ рынка ипотечного кредитования, который выявил следующее.

В последние годы заметно выросла потребность в таком сегменте банковских услуг, как ипотечное кредитование. По показателям наибольшее количество кредитов за 2013-2014 гг. было выдано в Приморском и Хабаровском краях. Наименьшим спросом пользуются кредиты, предоставляемые банками в Чукотском автономном округе. Это связано с высокими процентными ставками по кредитам в этом регионе. Средняя ставка в регионе по данным Центрального Банка на 01.01.2015 составляет 12,7%, тогда как в прочих регионах ставки значительно ниже.

По данным Центрального Банка Российской Федерации, к началу 2015 года в регионе действуют 22 кредитные организации, из которых только 18 предоставляют ипотечные кредиты.

Требования к заёмщикам в банках не слишком различаются. Но самым основным требованием к получателям кредитов является отсутствие задолженности перед прочими кредитными организациями на момент получение кредита.

В основном банки Дальнего Востока предоставляют кредиты в рублях. При этом процентные ставки варьируются от 8% до 16,5%. Так же различаются и суммы, предоставляемые банками. Они варьируются от 100 тыс. руб. до 75 млн. руб. Все кредиты подлежат обязательному страхованию.

Для улучшения условий проживания и привлечения молодёжи в регион разработаны программы для повышения доступности ипотечных кредитов, например привлечение материнского капитала, льготные условия для молодых семей, семей военных.

Поддерживая стремление граждан к получению собственного жилья, банки разрабатывают наиболее удобные программы для клиентов, снижают процентные ставки, увеличивают сроки выдачи кредитов и сокращают время рассмотрения заявок. Все кредиты подлежат обязательному страхованию.

Список литературы

1.              Антонов, Н.Г. Денежное обращение, кредит и банки [Текст]: Учебник / Н.Г. Антонов, М.А. Пессель. - М.: Финстатинформ, 2012. 590с.

2.      Балабанов, И.Т. Банки и банковская деятельность [Текст] / И.Т. Балабанов. - СПб.: Питер, 2013. 345с.

.        Банки и банковские операции [Текст]: Учебник / Е.Ф. Жуков. - М.: Банки и биржи, ЮНИТИ, 2013. 545с.

.        Банки и банковское дело [Текст] / И.Т. Балабанов. - СПб: Издательство «Питер», 2012. 368с.

.        Банковский сектор России: от стабилизации к эффективности / Ред. проф. Н.А. Савинской, д.э.н., проф. Г.Н. Белоглазовой. - Изд-во: СПбГУЭиФ, 2012. - 500 с.

.        Банковское дело [Текст]: Учебник для вузов / В.И. Колесников, Л.П. Кроливецкая, Н.Г. Александрова и др. - М.: Финансы и статистика, 2013. 476с.

.        Банковское дело [Текст]: Учебник / Г.Г. Коробова. - М.: Экономистъ, 2014. 766с.

.        Банковское дело [Текст] / О.И. Лаврушин. - М.: Финансы и статистика, 2014. 573с.

.        Банковское дело [Текст]: Учебник. / Е.П. Жарковская. - М.: Омега-Л, 2014. 580с.

.        Банковское дело [Текст] /К.Р. Тагирбеков. - М.: Инфра-М, 2014. 460с.

11.    Бланк, И.А. Финансовый менеджмент [Текст]: учебный курс / И.А. Бланк. - К.: Ника-Центр, 2013. 480с.

.  Букато, В.И. Банки и банковские операции в России [Текст] / В.И. укато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. - М.: Финансы и статистика, 2013. 690с.

.  Букато В.И., Львов Ю.И. Банки и банковские операции в России [Текст] / В.И. Букато, Ю.В. Головин, Ю.И. Львов. - М.: Финансы и статистика, 2012. 245с.

.  Горемыкин, В.А. Ипотечное кредитование [Текст]: Учебник / В.А. Горемыкин. - М.: МГИУ, 2014. 188с.

.  Демин, Ю. Все о кредитах. Понятно и просто [Текст] / Ю.Демин. - СПб.: Питер, 2014. 208 с.

16.    Додонова, И.В. Управление кредитными рисками в банковской сфере [Текст] / И.В. Додонова, В.Н. Нестерова // Вопросы экономики. - 2014. - № 6. С. 17.

.        Дубовик, И.В. Ипотечное жилищное кредитование [Текст] / И.В.Дубовик. - Иркутск: БГУЭП, 2014 227с.

.        Жилищный кредит (ипотека) [Текст]: учеб. пособие / Ю.Ф. Симионов.- М.: ИКЦ «МарТ», 2015. С. 24

.        Жуков, Е.Ф. Банки и банковские операции [Текст] / Е.Ф. Жуков. - СПб.: Питер, 2014. 590с.

.        Замуруев, А.С. Кредит и ссуда: терминологический анализ, классификация и определение формы [Текст] / А.С. Замуруев// Деньги и кредит. - 2014. - № 4. С.30 - 32.

.        Зельднер, А.Г. Жилищное строительство и ипотека в России [Текст] / А.Г. Зельднер, В.К. Южелевский // ЭКО. - 2014. - №8. С.28.

.        Ковалев В.В., Уланов В.А. Курс финансовых вычислений. - 2-ое изд., перераб. и доп. - М.: Финансы и статистика, 2013. - 544 с.

.        Кострикин, П.Н. Ипотечное кредитование в России [Текст] / П.Н. Кострикин. - М.: Макс Пресс, 2013 212с.

.        Лаврушин, О.И. Банковское дело [Текст]: Учебник /О.И. Лаврушин. - М.: Финансы и статистика, 2013. 480с.

.        Молчанов, А.В. Коммерческий банк в современной России: Теория и практика [Текст] / А.В. Молчанов. - М.: Финансы и статистика, 2013. 400с.

.        Павлова, И.В. Ипотечное жилищное кредитование [Текст] / И.В. Павлова. - М.: Издательская группа «БДЦ-пресс», 2014. 148с.

.        Петров, В. Проблемы и перспективы обращения ипотечных ценных бумаг на торговых площадках [Текст] / В. Петров // Рынок ценных бумаг. - 2014. - №8. С.35-37

.        Пещанская, И.В. Коммерческий кредит: теория и практика [Текст] / И.В. ещанская // Вестник Университета Российской академии образования. - 2013. - № 2. С.34 - 37.

.        Разумова, И.А. Ипотечное кредитование [Текст]. 2-е изд. / И.А. Разумова. - СПб.: Питер, 2013. 304с.

.        Семенюта, О.Г. Банковское дело и банковское законодательство [Текст] / О.Г. Семенюта. - М.: Банки и биржи, 2013. 450с.

.        Сердинов, Э. Банковское дело [Текст]: учебник для вузов / Э. Сердинов.- М.: Финансы и статистика, 2014. 540с.

.        Смирнов, Е.Е. Рынок ипотеки требует совершенствования законодательства [Текст] / Е.Е. Смирнов // Банковское кредитование, 2014, №1. С.66-72.

.        Ступин, И.В. Все дело в деталях [Текст] / И.В. Ступин // Эксперт. 2014. № 40. С. 37-39.

.        Толкушкин, А. Внимание, ипотека! [Текст] / А.Толкушин // Расчет, 2014, №12. С.14-15.

.        Шевчук, Д.А. Ипотека: просто о сложном [Текст] / Д.А. Шевчук - М.: ГроссМедиа: РОСБУХ, 2014 376с.

.        Информационное агентство «Финмаркет» [Электронный ресурс] - Режим доступа: http://www.finmarket.ru

.        Рейтинговое агентство Эксперт РА. Ипотечное кредитование // http://raexpert.ru/researches/banks/ipoteka_1p/

ПРИЛОЖЕНИЕ

Таблица - Основные этапы и порядок предоставления долгосрочных ипотечных жилищных кредитов