Значение ипотечного кредитования для рынка недвижимости

Значение ипотечного кредитования для рынка недвижимости

КУРСОВАЯ РАБОТА

Значение ипотечного кредитования для рынка недвижимости

Введение

Ипотечный кредит - это кредит, предоставляемый физическому лицу на длительный срок для приобретения недвижимости в собственность под залог приобретаемой недвижимости.

Характерным признаком ипотечного кредитования является требование кредитора к заемщику внести часть стоимости недвижимости из собственных средств.

Объектами ипотеки могут выступать земельные участки, квартиры, предприятия, дачи гаражи, садовые дома, а также воздушные и морские суда.

Субъекты ипотечного кредитования представлены в двух группах:

)        заемщики;

)        кредиторы.

Целью данной курсовой работы является определение значимости и влияния ипотечного кредитования на рынок недвижимости в России. Исходя из этого, можно выделить следующие задачи курсового проекта:

)        определить сущность ипотечного кредитования, выявить характерные данному виду кредитования особенности;

)        выделить основные модели ипотечного кредитования, используемые во всем мире;

)        дать оценку рынку ипотечного кредитования в целом;

)        рассмотреть деятельность одного из банков, предоставляющих данный вид услуг;

)        определить основные проблемы, возникающие на рынке ипотечного кредитования, а также рассмотреть возможные перспективы его развития.

В настоящее время данная тема является достаточно актуальной, так как ипотечное кредитование на сегодняшний день является наиболее распространенным видом приобретения жилья. Также оно способствует решению жилищного вопроса граждан, как со средним достатком, так и с низким. Ко всему прочему ипотечное кредитование способствует развитию государственной политики в различных направлениях и развитию отдельных видов промышленности.

При написании курсовой работы использовались различные нормативно-правовые акты, например ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» и другие. Также использовалась информация интернет ресурсов, сайтов банков, предоставляющих данный вид услуг, различные статистические данные и научная литература.

Данная курсовая работа состоит из трех глав.

В первой главе рассматриваются основы ипотечного кредитования, раскрывается его сущность, выделяются принципы, на которых оно основывается, выделены две наиболее распространенные модели ипотечного кредитования, раскрыта их суть.

Во второй главе анализируется рынок ипотечного кредитования в РФ, рассмотрена динамика развития ипотечного кредитования, приведены его объемы на сегодняшний день, выявлены лидирующие регионы по предоставлению ипотечного кредитования. Также рассматривается деятельность банка ВТБ24 на данном рынке, определены объемы выданных данным банком кредитов, приведены плюсы и минусы при выборе данного банка заемщиком.

В третьей главе рассмотрены основные проблемы, мешающие динамичному развитию ипотечного кредитования, приведены способы решения данных проблем, рассмотрены перспективы развития данного сектора кредитования.

1.Основы ипотечного кредитования

.1      Сущность ипотечного кредитования

ипотечный кредитование недвижимость

Ипотека - это одна из форм залога, при которой недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. [7, с. 21]

Как экономическая категория ипотека выполняет следующие функции:

. создание и привлечение дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

. инструмент перераспределения имущества в случаях, когда применение других механизмов оборота невозможно или нецелесообразно;

Ипотека является разновидностью имущественного залога, который является неким обеспечением исполнения денежных обязательств с целью получения ссуды.

В случае не исполнения заемщиком своих обязательств, кредитор имеет право потребовать продажи заложенного имущества.

Ипотечное кредитование основывается на принципах, представленных в таблице 1.

Таблица 1. «Принципы ипотечного кредитования»

Ипотечный кредит - это кредит, обязательство, возвращение которого обеспечено залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Ипотечный кредит - это кредит, который предоставляется для приобретения некой недвижимости под залог, являющийся обеспечением обязательства. [7, с. 46]
Ипотечное кредитование является совокупностью отношений, возникающих по поводу выдачи, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Выделяют следующие субъекты ипотечного кредитования:

)        Кредиторы - ипотечные банки или специализированные ипотечные компании, а также универсальные коммерческие банки;

)        Заемщики - юридические и физические лица, имеющие в собственности объекты ипотеки, или имеющие поручителей, которые предоставляют под залог объекты ипотеки в пользу заемщика.

Объектами ипотечного кредита являются дома, квартиры, склады, заводы, сооружения, магазины, земельные участки и т.п. Размер суммы выдаваемой по ипотечному кредиту является частью стоимости объекта ипотеки. Это обстоятельство позволяет даже получать под залог одного и того же недвижимого имущества дополнительные ипотечные займы. Залоговое имущество остается у заемщика, который продолжает его эксплуатировать, т.е. сохраняет свое право собственника.

Недвижимость как объект ипотечного кредита обладает преимуществом, так как почти никогда не теряет полностью свою ценность, а иногда цена на нее растет.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке» по договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество:

) земельные участки, за исключением земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;

) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;

) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. [2]

Операции по ипотечному кредитованию в экономике развитых стран составляют отдельный сегмент рынка кредитных ресурсов, который в структуре финансово-экономических отношений образует основу для формирования целого комплекса взаимосвязанных финансовых явлений, охватывающего такие области, как сбережение, инвестирование и финансирование денежных средств.

Ипотечное кредитование базируется на основе такой экономической категории как ипотека и представляет собой сложную систему финансово-экономических процессов.

Данная система отношений должна выполнять две функции:

·        обеспечивать предоставление денежных средств на финансирование жилищных кредитов;

·        предоставлять и обслуживать кредиты.

На сегодняшний день ипотечное кредитование является одной из важнейших составляющих национальной экономики.

1.2 Основные модели ипотечного кредитования

В мировой практике выделяют две основные модели ипотечного кредитования.

. Американская или как по-другому ее называют двухуровневая модель. Сущность данной модели заключается в том, что банк выдает ипотечный кредит заемщику в обмен на обязательство в течение определенного срока ежемесячно выплачивать банку, определенную в ипотечном договоре сумму. Банк продает кредит одному из агентств ипотечного кредитования, передавая при этом и обязательства по обеспечению. Агентства немедленно возмещают банку выплаченные заемщику средства и взамен просят переводить получаемые от него ежемесячные выплаты за вычетом прибыли (маржи) банка в агентство. Величину ежемесячных выплат, т.е. ставку, по которой агентство обязуется покупать ипотечные кредиты, устанавливает агентство на основании требований, предъявляемых инвесторами к доходности финансовых инструментов. Ипотечные агентства, купив некоторое количество ипотечных кредитов у коммерческих банков, собирают их в пулы и создают на основе каждого новую ценную бумагу, источником выплат по которой являются платежи заемщиков. Эти выплаты гарантированы не залогом недвижимости, а агентством как юридическим лицом. Агентства реализуют ипотечные ценные бумаги на фондовом рынке и затем тоже выступают как посредники, передавая инвестору, купившему ценную бумагу, выплаты агентству от банка за вычетом своей маржи. [6, c. 269]

Американская система обеспечения ипотеки дешевыми ресурсами опирается на вторичный ипотечный рынок.

В США он построен на базе трех ипотечных агентств, основная задача которых выкуп у банков ипотечных кредитов и выпуск на их основе собственных ценных бумаг. Именно по этой причине инвесторы считали, что в случае кризиса государство окажет необходимую поддержку, однако данная система оказалась не эффективной. На данный момент рынок жилья в США почти полностью восстановился и по данным различных агентств сейчас ставки по ипотечному кредитованию составляют 3-5%, как и в докризисный период.

Ипотечные кредиты в США выдаются по двум видам ставок: фиксированной и плавающей. Ипотечный кредит по фиксированной ставке означает, что в течение всего периода заемщик будет выплачивать банку определенную сумму вне зависимости от экономического положения страны. Данный вид кредитования является наименее рискованным, однако не пользуется популярность среди заемщиков, так как проценты по нему обычно выше чем, по кредиту с плавающей ставкой. Кроме того что ипотечные кредиты по плавающей ставке являются более дешевыми, они одновременно являются и наиболее рискованными. Так, в случае финансовых проблем у организации, выдавшей ипотеку, она имеет право поднять ставку. Большинство кредиторов меняет процентную ставку по кредитам несколько раз в год.

Также, в случае если ипотечный кредит решит оформить кредит житель другой страны (например, России), то ставка, из-за появившегося риска, будет увеличена еще на 1-2%.

. Немецкая или одноуровневая модель. Эта модель ипотечного кредитования базируется на сберегательно-ссудном принципе функционирования. В такой модели вкладчик имеет возможность накопить необходимый взнос на покупку квартиры в течение длительного периода, а затем получить ипотечный кредит на покупку заранее выбранной квартиры. Суть немецкой системы обеспечения дешевых долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования заключается в создании замкнутого ипотечного финансового рынка. Он формируется вокруг специализированных сберегательно-ипотечных кредитных учреждений - строительно-сберегательных касс (bausparkasse).

Кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди, являющиеся члены кассы.

Взаимодействие с кассой делится на два периода:

)        период накопления;

)        период кредитования.

Сначала вкладчик заключает контракт, по которому берет на себя обязательство вносить в течение определенного времени деньги на депозит и хранить их, получая доход по оговоренной низкой ставке. Сумму ежемесячных выплат и срок накопления заемщик выступает самостоятельно исходя из своих возможностей. Касса в свою очередь берет на себя обязательство предоставить ему по окончании периода накопления ипотечный кредит по низкой ставке. В Германии bausparkasse уже много лет стабильно привлекают средства под 3% годовых и выдают ипотечные кредиты по ставке 5% при колебании рыночных ставок на такие кредиты, выдаваемые обычными банками, от 7 до 12% годовых.

Период кредитования начинается с момента, когда член кассы накапливает приблизительно половину той суммы, что нужна на покупку жилья. На все эти средства член кассы покупает квартиру, оформляет ее в залог и начинает выплачивать кредит.

Условия контракта основаны на расчете, призванном обеспечить соответствие пассивов и активов кассы по сумме и срокам. Поэтому в контракт вводится понятие минимального срока накоплений и условие, что накопления должны достичь размера, соответствующего так называемому оценочному числу.

Основным достоинством данной системы является ее открытость. Согласно германскому закону о строительно-сберегательных кассах, эти организации не могут осуществлять никаких активных операций, кроме выдачи ипотечных кредитов своим членам.

Таким образом, в отличие от вкладчика коммерческого банка, не имеющего ни малейшего понятия, как, на какие нужды и насколько рискованно используются его средства, вкладчик bausparkasse точно знает, кто и на каких условиях пользуется его деньгами. Если в случае дефолта какой-то член кассы решает воспользоваться лазейками в законодательстве и не выселяется из заложенного жилья, ему приходится иметь дело не только с судом, но и с другими членами кассы, вполне резонно считающими, что у них пытаются украсть их деньги. [6, c. 242]

Немецкая или одноуровневая модель также как и американская обладает некоторыми недостатками:

)        В условиях значительного подъема рыночных процентных ставок возрастает риск изъятия членами накопительных касс своих низкодоходных депозитов, чтобы вложить их в высокодоходные рыночные активы, даже потеряв возможность получить дешевый ипотечный кредит.

)        Риск заключается в возможности снижения реальных заработков членов кассы и, соответственно, их способности гасить выданный кредит.

В нашей стране на первоначальном этапе становления ипотечного кредитования Правительство РФ сделало ставку на американскую модель.

Современная система ипотечного кредитования Российской Федерации также является двух уровневой. На первом уровне находится агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое является аналогом Freddie Mac, в свою очередь на втором уровне находятся банки и иные кредитные организации.

В соответствии с деятельностью АИЖК, которая утверждена правительством, она рефинансирует деятельность кредитных организаций под гарантии государства.

В связи с тем, что кредитные организации стараются минимизировать риски по ипотечным кредитам, большая часть ипотечных кредитов выдается в соответствии с требования агентства по ипотечному жилищному кредитованию и основном на вторичном рынке жилья. Данная система может привести к увеличению различного рода спекуляции на рынке недвижимости, а также к повторению опыта США

Многие эксперты в сфере ипотечного кредитования считают, что наиболее оптимальной, для нашей страны, является одноуровневая модель. Она является наиболее устойчивой, что для условий российской экономики является более предпочтительным. Также система права РФ более схожа с европейской системой, нежели американской. Именно по этой причине некоторые эксперты, придерживаются мнения о том, что необходимо перестроить систему ипотечного кредитования и сделать ее одноуровневой.

Также можно сказать о том, что в нашей стране необходимо развивать и совершенствовать систему ипотечного кредитования дальше, учитывая положительный и отрицательный опыт других стран.

2. Анализ рынка ипотечного кредитования в РФ

.1 Характеристика рынка ипотечного кредитования РФ

Рост и динамика рынка ипотечного кредитования зависит от таких показателей как:

·        текущие цены на рынке жилья;

·        ставки по ипотечному займу;

·        сроки кредита;

·        величина начального взноса;

·        уровень дохода населения.

За последние несколько лет, как показано в таблице 3, цены на жилье в нашей стране неуклонно растут, что способствует развитию рынка ипотечного кредитования. Ведь лишь небольшое процент населения страны имеет достаточно средств, чтобы приобрести собственное жилье, не прибегая к ипотечному кредиту.

Таблица 2. Динамика цен на рынке жилья в РФ [21]

Однако ипотечное кредитование также предполагает, что доход основной массы населения должен быть достаточен для осуществления ежемесячных выплат без значительного ущерба для человека. Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что ипотечное кредитование тем доступней, чем меньше ежемесячные выплаты по нему. Данное условие достигается различными способами, такими как увеличение срока займа или же снижение процентной ставки. Также в России доступность ипотечного кредитования опирается на снижение надбавки за риск к ставке по кредиту, которое обеспечивается за счет того, что основные риски по ипотечному кредитованию берет на себя государство.

Согласно статистике АИЖК среднемесячная ставка по рублёвым кредитам достигла уровня 12,4%. Своего пика процентные ставки по ипотечным кредитам достигли в 2009 г., в разгар экономического кризиса, и составляли 14,6% для рублевых кредитов и 13,5% годовых для займов, выдаваемых в иностранной валюте. Снижение процентной ставки способствует увеличению объемов ипотечного кредитования.

Статистика показывает, что на данный момент темпы роста ипотечного кредитования очень велики. Однако уровень ипотечного кредитования в России еще не скоро приблизится к уровню США или стран Евросоюза, где он составляет 50 и 30% от ВВП соответственно, в то время когда в нашей стране он составляет лишь 2-3% от ВВП.

Как показано на рис. 1, объемы кредитов на жилье уже достигли предкризисного уровня и даже превысили их.

Рис. 1. Динамика объема выдачи ипотечных кредитов и доли ипотечных кредитов в рублях в 2007-2013 гг. в РФ. [18]

Итоги развития рынка ипотечного кредитования в январе - августе 2013 года свидетельствуют о сохранении темпов роста выдачи кредитов, несмотря на приостановку экономического роста.

В январе - августе 2013 года было выдано 485 430 ипотечных кредитов на общую сумму 784,9 млрд. рублей, что в 1,16 раза превышает уровень января - августа 2012 года в количественном и в 1,28 раза в денежном выражении.

Такой рост объемов выдачи происходил благодаря внедрению государством достаточно большого количества социальных программ, для приобретения жилья на льготных условиях. Уровень ипотечного кредитования в разных регионах довольно сильно отличается и как показано на рис. 2 лидирующие позиции занимает Москва и Московская область, а другие регионы нашей страны значительно отстают.

Рис. 2 30 регионов с наибольшим объемом выдачи ипотечных кредитов за 2012-2013 года, млн. руб. [18]

Также немаловажным является доход населения страны, ведь чем больше зарабатывают люди, тем больше развивается рынок ипотечного кредитования. При реальном росте доходов люди оптимистично смотрят в будущее, могут больше сберегать или откладывать на кредит. Также по данным Федеральной службы государственной статистики за последние 5 лет реальные доходы населения увеличились почти в два раз, вместе с тем выросли и объемы ипотечного кредитования.

За последние годы число просроченных задолженностей заметно сократилось, как показано на рис 3 их объем сократился более чем в два раза. Это говорит о повышении уровня жизни населения и эффективной государственной политики в сфере ипотечного кредитования.

Рис. 3 Структура просроченной задолженности на 01.07.2013 по сроку допущенных просроченных платежей, %. [18]

В конце 2012 года крупнейшие банки, выдающие ипотечные кредиты подняли процентные ставки, что было первым за последние несколько лет подорожанием объектов ипотечного кредитования. Однако росту подверглись лишь основные ставки, ставки же по льготным программам были снижены.

Данную тенденцию задали крупнейшие банки страны, участниками которых также является государство. Например, Сбербанк, который выдает более половины от всего объема ипотечных кредитов, также его примеру последовали ВТБ24, Газпром и другие, менее значительные банки.

Остальные банки, которые продолжали выдавать кредиты без первоначального взноса, резко ужесточили условия, для того что минимизировать риск потерь. Так, например:

Банк Советский предлагал получить 0,5-5 млн. руб., без первоначального взноса на 1-15 лет, под ставку 16,9% с оформлением страховки или же по 19,9% без оформления личного или имущественного страхования. Также необходимо было предоставить внушительный объем документов, которые свидетельствовали бы го высоком уровне дохода и его стабильности;

Связь-банк требовал оформить заемщиком залог имеющегося у него жилья, однако получаемая сумма составляла лишь 3 млн., а срок составлял от 1 до 30 лет, а ставка рассчитывалась индивидуально для каждого заемщика.

Также сократить расходы на ипотеку можно в период различных ипотечных распродаж и специального понижения цен, которое проводится практически всеми банками. Например, банк ЮниКредит Банк в декабре прошлого года предлагал своим заемщикам скидку по всем ипотечным кредитам в размере 0,5% годовых, что стало новогодним подарком для всех заемщиков.

Также получить ипотечный кредит можно не только в период различных акций, но с помощью государственной поддержки. Так в 2013 году, наряду с уже действующими программами для военных и молодых семей, была запущена новая программа господдержки приобретение жилья в кредит для молодых учителей. Данная программа заключается в том, что учитель моложе 35 лет должен внести как минимум 10% от всей стоимости жилья, при этом он должен подтвердить свои доходы необходимыми справками, для того чтобы получить ипотечный займ под 8,5% годовых.

Наиболее популярными банками в сфере ипотечного кредитования являются Сбербанк и ВТБ24, их предложения также являются самыми привлекательными для заемщиков.

Так ипотечный кредит от Сбербанка России в 2013 году выдается на следующих условиях:

)        Ставка для кредита, выданного в рублях составит от 9 до 15% годовых, в иностранной валюте от 12 до 14%;.

)        Первоначальный взнос должен составлять не менее 15% от всей суммы;

)        Срок, на который выдается ипотечный займ, должен составлять не более 30 лет;

Также необходимо предоставить банку пакет документов, который подтвердит устойчивое финансовое положение заемщика.

Ипотека ВТБ24 в 2013 году:

Ставка по рублевым кредитам - 10,9-14,9%, по кредитам в иностранной валюте - 8,9-11,2% годовых;

Первоначальный взнос - от 10% стоимости жилья;

Срок - до 50 лет.

Желательно оформление страховки (жизни и трудоспособности заемщика, повреждения или ущерба квартиры, прекращения прав собственности на жилье), без страхования ставка повышается на 3% годовых. Обязательны справки о доходах и подтверждение трудовой занятости.

За последние несколько лет рынок ипотечного кредитования в РФ стал более развитым. Ипотечные кредиты пользуются большой популярностью у населения и оказывают благотворное влияние на экономику наше страны. На развитие данного рынка оказывает влияние большое число факторов, таких как доходы населения, цены на жилье, срок выплат и др.

2.2 Деятельность ВТБ 24 на рынке ипотечного кредитования

Большинство граждан нашей страны, столкнувшись с проблемой жилищного вопроса, прибегают к ипотечному кредитованию. На рынке ипотечного кредитования существует достаточно высокий уровень конкуренции, каждый банк старается заинтересовать заемщиков, создавая более привлекательные условия кредитования, чем у всех остальных. Одним из явных лидеров на рынке ипотечного кредитования выступает банк ВТБ24. на сегодняшний день данный банк является одним из наиболее надежных и крупных финансовых институтов.

ВТБ24 предоставляет кредиты как для покупки на первичном рынке жилья, так и на вторичном. При этом существует ряд отличий при выдаче ипотечного займа в зависимости от вида рынка жилья.

Кредитование на вторичном рынке жилья банком ВТБ24 осуществляется на следующих условиях, [19]:

)        если займ выдается в рублях, то кредит выдается под ставку от 12 до 14%, если в иностранной валюте (доллары или евро) ставка в таком случае составит от 9,8 до 12%;

)        срок кредита колеблется от 5 до 50 лет;

)        минимальная сумма ипотечного займа составляет 700 тыс. руб., а максимальная 75 млн. руб.;

)        первоначальный взнос должен составлять не менее 10% от стоимости недвижимости;

)        обеспечением данного займа является залог приобретаемой недвижимости;

)        кредит могут получить как граждане Российской Федерации, так и граждане иного иностранного государства;

)        доход заемщика должен быть подтвержден справкой 2-НДФЛ.

Ипотечный кредит банком ВТБ 24 выдается заемщику на следующих условиях:

)        при выдаче кредита в рублях процентная ставка составит от 11,5 до 16%, а в иностранной валюте она составит от 11,8 до 145 годовых;

)        срок кредита так же, как и на вторичном рынке жилья, составляет от 5 до 50 лет;

)        минимальная сумма составляет 700 тыс. руб., а максимальная 90 млн. руб.;

)        первоначальный взнос может составлять 10, 20 или 30% от суммы приобретаемого жилья;

)        займ обеспечивается залогом на приобретаемое имущество;

)        возможно наличие поручителей;

)        кредит могут получить граждане РФ и других иностранных государств;

)        платежеспособность заемщика должна быть подтверждена справкой о доходах 2-НДФЛ.

Основными партнерами-застройщиками ВТБ24 в Ростовской области являются ООО «Магистрат-Дон», ООО «Рассвет строй инвест», ЗАО «Кубанская марка», Группа компании ПИК. [19]

На данный момент ВТБ24 предоставляет ипотечные кредиты по следующим программам:

)        вторичное жилье;

2)      квартира в новостройке;

)        победа над формальностями;

)        акция на новостройки;

)        ипотека + материнский капитал;

)        гаражная ипотека;

)        ипотека с государственной поддержкой;

)        ипотека для военных

)        и другие.

Также для получения ипотечного кредита заемщику необходимо оформить страховой полис на жизнь и здоровье, а также имущество, если же он отказывается от данного условия, то к процентной ставке по любой из выше перечисленных программа прибавляется 3% годовых.

В настоящее время доля ВТБ 24 в этом сегменте составляет около 11,17%. Кредитный портфель банка на 1 октября 2013 года составляет 1186,57 млрд. руб. В Ростовской области за последние пол года было выдано ипотечных кредитов на сумму около 1523 млн. руб. По данным рейтинга РБК, на сегодняшний день банк ВТБ24 входит в топ 10 банков по объему выданных ипотечных кредитов в первом полугодии 2013 года.

Табл.1. Рейтинг банков по объему выданных ипотечных кредитов за I полугодие 2013 года. [17]

3. Проблемы и перспективы ипотечного кредитования в РФ

В настоящее время рынок ипотечного кредитования в России динамично развивается, однако существует некоторые проблемы, которые не позволяют развиваться данному сектору экономики еще быстрее и эффективнее. Такими причинами являются:

)        трудность оценки финансовой стабильности заемщика. Платежеспособность заемщика оценивается на основе его доходов, которые включают в себя заработную плату, дивиденды, арендные платежи и т.д., а также расходы на продукты питания, одежду, коммунальные услуги и другие расходы. Однако большое количество людей не могут подтвердить свое достаточно устойчивое финансовое состояние;

)        Многие банки предпочитают предоставлять ипотечные кредиты в иностранной валюте, а точнее в долларах США, однако у большей части населения заработная плата установлена и выплачивается в рублях;

)        Существует ряд программ ипотечного кредитования, финансируемых зарубежными кредиторами. Их главный недостаток заключается в том, что они не адаптированы к условиям российского рынка и являются идеальными, получить кредит по таким программам может человек с достаточно высоким заработком;

)        для обеспечения ипотечных кредитов на долгий срок, банкам необходимо привлекать денежные средства на такой же длительный срок, что в условия сложившейся ситуации экономики практически невозможно;

)        также одной из наиболее важных проблем является нестабильность экономики в наши дни, в связи с волнами экономического кризиса заемщики теряют свою платежеспособность и для компенсации своих потерь банки повышают ставки по ипотечному кредитованию;

)        уровень инфляции в нашей стране за последние годы значительно снизился, однако все равно является достаточно большим по сравнению с развитыми странами, этот факт не привлекает иностранных инвесторов в сферу ипотечного кредитования и экономику в целом;

)        так как, рынок первичного жилья недостаточно прозрачен, и строить новое жилье может лишь узкий круг компаний, что ведет к снижению конкуренции и повышению цен на жилье;

)        ипотечные займы являются достаточно распространенными, но далеко не во всех регионах нашей страны, что приводит к увеличению доходов населения лишь отдельных регионов, если было бы возможно выравнивание доходов всего населения, то цены на жилье заметно снизились, что привело бы к больше популярности и увеличению объемов ипотечного кредитования. В приложении 1 показаны основные показатели ипотечного кредитования по федеральным округам, благодаря данному приложению четко видна дифференциация объемов кредитования.

Решение всех вышеперечисленных проблем невозможно сиюминутно это достаточно долгий процесс, который затрагивают всю экономику страны, и предполагает развитие банковской системы, миграционной и социальной политики, а также строительного сектора.

Сейчас ипотечное кредитование является одной из наиболее значимых направлений государственной жилищной политики. Сейчас данная политика ориентируется не только на нужды социально незащищенного населения, но и на граждан которые имеют средний доход, накопления и имеют жилье в собственности в результате приватизации.

Существует множество способов поддержать в жилищном вопросе население со средним доходом. Основным является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование на основе госпрограмм.

)        принятие различных нормативно-правовых актов;

)        субсидии гражданам на приобретение жилья;

)        устойчивое состояние экономики и государственные гарантии, которые способствуют привлечению инвесторов в данный сектор экономики;

)        совершенствование налогообложения в данной сфере;

)        использование максимально качественных технологий в строительстве.

На данный момент объемы строительства в нашей стране не достигают уровня платежеспособного спроса на жилье, который вызван введением механизма ипотечного кредитования. Именно по этой причине необходимо вмешательство государства в эту сферу экономики, потому что без него жилье смогут приобретать граждане с высокими доходами, а для населения со средним и малым доходами жилищный вопрос будет также остро стоять.

Также государству необходимо обратить свое внимание на все стороны экономической политики, так как оно, решив задачи макро и микроэкономического уровней, может попрепятствовать росту цен на рынке потребительских товаров, тем самым сократит расходы населения и направит его в сферу сбережений для приобретения жилья. Развитие ипотечного кредитования и повышения спроса на него, повышает рост и на различные строительные и отделочные материалы, мебель и т.д., что ведет к развитию данных отраслей промышленности.

Совершенствование рынка ипотечного кредитования предполагает:

)        создание механизма, который обеспечивал бы приток долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов;

2)      обеспечение условий для свободной конкуренции для субъектов на рынке ипотечного кредитования;

)        совершенствование законодательной базы для повышения эффективности функционирования данного рынка;

)        обеспечение социальной защиты заемщиков от неправомерных кредиторов;

)        стимулирование различными методами, включая налоговыми, граждан получающих ипотечные займы.

Основывая на вышеизложенные проблемы ипотечного кредитования можно выделить несколько направлений развития данного сектора экономики.

Одним из направлений является строительство не только высотных, но и малоэтажных зданий. На данный момент этот сектор жилищного строительства не сильно развит, так как является менее рентабельным, также застройщики стараются получить более высокий доход за счет реализации более дорогих проектов.

Также возможно развитие такого направления, как толлинг, которое заключается в том, что банки будут направлять закладные от зае6мщиков, специализированным организациям, в итоге получая не денежные средства, а ценные бумаги. Основным достоинством данного направления является то, что банки разделят свои риски с иными специализированными ипотечными организациями.

В настоящий период очень распространена продажа имущества, которое уже находится в залоге. При этом заемщики избавляются от всех обязательств перед банком, тот в свою очередь управляет своими финансовыми рисками, а новый заемщик получает ипотечный займ

Сейчас в России внедряется новый вид ипотечного кредитования - продажа недвижимости, уже находящейся в залоге. При этом бывшие заемщики избавляются от обязательств перед банком, исполнить которые они не могут, банк управляет возникающими финансовыми рисками, а покупатель получает льготные условия ипотечного кредитования, так как процентные ставки остаются «в наследство» от предыдущего заемщика и отсутствуют предусмотренные комиссии банков.

Очень быстро в нашей стране развивается такой вид услуги, как ипотечный брокеридж. Данная услуга заключается в помощи заемщику в выборе наиболее выгодных условий кредитования, кредитной организации, а также оказание помощи в сборе необходимых для получения ипотечного кредита, предоставление различного рода консультаций.

Конечно, существуют огромные перспективы развития данного сектора кредитования. Развитие будет осуществляться постепенно, так как оно затрагивает достаточно большое количество других сфер деятельности человека. Динамичный рост ипотечного кредитования, уже сейчас поспособствовал появлению высокого уровня конкуренции между банками, а также появлению новых услуг в данной сфере. Все это способствует снижению процентных ставок, но небольшому, потому что с учетом темпов инфляции нашего государства банки будут устанавливать ставки практически на том, же уровне, что и сейчас.

Немаловажным фактом является то, что ипотечное кредитование должно развиваться на всей территории равномерно, а это возможно только при поддержке государства, которое должно создавать благоприятные условия для функционирования данного сектора экономики.

Многие специалисты утверждают, что развитие ипотечного кредитования, напрямую связанно с развитием мирового финансового рынка, а точнее с кредитными возможностями банков и со степенью доверия кредиторов и заемщиков к экономической ситуации и их финансовых возможностей.

Делая вывод из сказанного выше, можно говорить о том, что сейчас ипотечное кредитование вызывает довольно противоречивые чувства. Некоторые считают, что при уровне жизни, существующем в настоящее время данный метод решения жилищных проблем граждан, не очень эффективен и долгое время не будет пользоваться высокой популярностью. Другие же считают, что данный вид услуги является довольно эффективным.

Оценивая статистические данные, сегодня ипотечное кредитование является одним из наиболее распространенных способов приобретения жилья гражданами. Большое количество людей выбирает именно этот способ приобретения квартир, ежегодно количество заемщиков увеличивается. По данным АИЖК доля сделок с ипотекой на рынке жилья каждый год возрастает. Количество банков, на данный момент, выдающих ипотечные кредиты также взросло. Этот факт способствует затруднительному поиску заемщиком выгодных условий получения кредита и это отнимает достаточно большое количество времени.

Заключение

На основе проведенной работы можно сделать несколько выводов, а также подчеркнуть, что ипотечное кредитование является одной из важнейших сфер деятельности.

Ипотечное кредитование представляет собой кредит под залог покупаемого имущества. Объектами данного вида кредитования являются жилые дома, земельные участки, гаража и даже предприятия. В роли субъектов выступают кредиторы, организации выдающие ипотеку, и заемщики, физические лица, имеющие в собственности объекты ипотечного кредитования.

Также необходимо выделить две основные модели ипотечного кредитования одноуровневую (немецкую) или двухуровневую (американскую). Также необходимо сказать о том, что официально в нашей стране принята двухуровневая модель ипотечного кредитования, однако присутствуют и элементы одноуровневой модели.

Активность на рынке ипотечного кредитования зависит от нескольких факторов, например:

.        текущих цен на рынке жилья;

.        ставки по ипотечному займу;

.        величины первоначального взноса

.        уровня доходов домохозяйств

.        сроков ипотечного кредитования.

Исходя из всех данных, приведенных в курсовой работе, можно сделать вывод о том, что данный рынок развивается достаточно динамично и с каждым днем приобретает все большую популярность. Ипотечное кредитование способствует решению жилищных проблем всех слоев населения.

Для более динамичного развития данного сектора кредитования, необходима значительная поддержка государства. Однако ипотечное кредитование не может развиваться слишком быстро, так как нужно провести ряд реформ экономической политики, как на макро, так и на микроуровне, усовершенствовать налоговую и социальную политики. Также необходимо сдерживать рост темпов инфляции

В заключение можно сказать, что ипотечное кредитование является достаточно перспективным и уже популярным видом приобретения жилья. Необходимо развивать данный рынок, так как он способствует развитию экономики государства в целом.

Список используемой литературы

1.      Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»

2.      Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

.        Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы «Обеспечение жильем молодых семей» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг.

.        А.В. Афонина. Ипотека. Как правильно оформить? Как просчитать все риски. - М.: Эксмо, 2011. - 160 с.

5.         А. Гусев. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2012. - 96 с.

6.      Банковское дело / Под ред. Е.Ф. Жукова, Н.Д. Эриашвили. - М.: ЮНИТИ-ДАНА: Единство, 2012. - 655 с.

7.      Иванов В.В. Информация о товаре «ипотечное кредитование». М.: Маркетинг, 2010. - 304 с.

8.         Логинов М.П. Теоретические аспекты ипотечного жилищного кредитования в условиях России // Финансы и Кредит. - 2010. - 4 (172). С. 37

9.      Наталья Костюченко. Анализ кредитных рисков. Часть 2. Проблемная задолженность. - М.: Скифия, 2012. - 376 с.

10.    Развитие ипотечного кредитования в Российской Федерации. - М.: Издательский дом «Дело» РАНХиГС, 2010. - 256 с.

.        Русецкий А.Е. Ипотека: как обезопасить себя при совершении сделок с недвижимостью. - М.: Эксмо, 2010. - 160 с.

.        С.С. Носова. Современные макроэкономические проблемы России. - М.: КноРус, 2010. - 496 с.

13.       Современное состояние ипотечного кредитования в России. А. Саркисянц, «Бухгалтерия и банки», №5, 6, май, июнь 2012 г.

14.    Т.В. Елисеева. Оптимизация нормативов ипотечного кредитования. - М.: Юриспруденция, 2010. - 128 с.

15.       Ужегов А.Н. Квартира в кредит: ипотечная сделка. - СПб.: Питер, 2011. - 179 с.

16.    «Деловой квартал» - журнал для бизнеса и карьеры http://rostov.dkvartal.ru/wiki/reyting-bankov

.        «Росбизнесконсалтинг» - информационное агенство http://rating.rbc.ru/

.        АГЕНТСТВО ПО ИПОТЕЧНОМУ ЖИЛИЩНОМУ КРЕДИТОВАНИЮ http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/

.        Банк ВТБ24http://www.vtb24.ru/ /

.        Информационный портал банки. ру http://www.banki.ru/news/lenta/? id=4945622

.        Федеральная служба государственной статистики www.gks.ru