Ипотечное кредитование и управление земельными ресурсами
Министерство сельского хозяйства Российской Федерации
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
"Пермская государственная сельскохозяйственная академия
имени академика Д.Н. Прянишникова"
Факультет землеустройства и кадастра
Кафедра земельного кадастра
Реферат
Ипотечное кредитование и управление земельными ресурсами
Выполнил ст. гр. ЗК-45б
Сурсяков Г.И.
Проверил Кирик Д.А.
Пермь 2013
Содержание
Введение
. История развития ипотеки
. Ипотека в Российской Федерации
. Особенности ипотечного кредитования
Заключение
Список литературы
ипотека собственность кредитирование земельный
Введение
Ипотечное кредитование является важнейшим элементом рыночной экономики.
Институт ипотеки - активно развивающийся продукт современной экономики. К числу объектов недвижимости, которые могут быть предметом ипотеки, относятся, в том числе, земельные участки. Потенциальная возможность того или иного участка быть предметом ипотеки, а также принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости определил некоторую специфичность правовой регламентации нахождения земельных участков в гражданском обороте.
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в залог могут быть переданы:
а) земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные им для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
б) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
1. История развития ипотеки
Первое упоминание об ипотеке относится к VI в. до н.э. В Греции под ипотекой подразумевалась ответственность должника кредитору определенными земельными владениями. На границе земельной территории, принадлежащей должнику, при оформлении обязательства ставился столб, получивший название "ипотека".
Первые дошедшие до нас акты о залоге в России относятся к периоду XIII-XIV вв., а законодательные нормы впервые появились в самом конце XIV или начале XV в. в Псковской Судной Грамоте.
Предлагавшиеся ранее многочисленные специальные законопроекты, связанные с залогом недвижимости России того времени, так и не получили статуса закона. Так, в XIX в. был создан так и не принятый проект Вотчинного устава, над которым трудились выдающиеся юридические умы России. Аналогично сложилась судьба большинства проектов, рассматривавшихся до революции 1917 г. специально созданной при Министерстве юстиции Российской империи ипотечной комиссией. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется, прежде всего, тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности, к ослаблению дворянства основного класса землевладельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).
Предлагавшиеся ранее многочисленные законопроекты, связанные с залогом недвижимости, так и не получили статуса закона. Осторожность законодателя того времени в отношении принятия подобных законов объясняется, прежде всего, тем, что следствием залога недвижимости нередко является отчуждение земельного участка. Вследствие этого, чисто залоговые операции во многих случаях используются как эффективный способ перераспределения земельной собственности. Практическая реализация механизмов залога недвижимости в дореволюционной России могла бы привести к изменению ее общественной и политической организации, в частности к ослаблению дворянства основного класса земледельцев и опоры существовавшего политического режима. Именно дворянство составляло основную группу залогодателей недвижимости (имений, усадеб и пр.).
В конце XIX - начале XX вв. активно пошел процесс кредитования под залог земельных участков, которые собирался приобрести ссудополучатель. Этот процесс развивался при содействии крестьянских поземельных банков, которые были созданы практически во всех губерниях России и способствовали наделению обедневших крестьян землей.
С 1922 по 1961 гг. в России действовал Гражданский кодекс РСФСР, ст. 85 которого определяла залог как право требования, которое позволяет кредитору в случае невыполнения должником обязательства получить преимущественное перед другими кредиторами удовлетворение за счет стоимости заложенного имущества (без разделения на движимое и недвижимое).
С начала 70-х годов XIX столетия в стране действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История работы этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX - XX столетий. Их роль в развитии кредитной системы и, как следствие, взлет российской экономики к 1913 году до сих пор недостаточно пропагандировались, хотя именно акционеры этих банков проводили масштабные операции с землей и недвижимостью. В годы октябрьского переворота ипотечные банки в России были полностью ликвидированы.
По российскому законодательству XIX века на одной территории не могли действовать одновременно более двух земельных банков, чтобы не создавать друг другу ненужной конкуренции. На Государственный крестьянский поземельный банк (основан в 1882 году) была возложена задача ссужать крестьян деньгами для покупки помещичьей земли. Банк выдавал крестьянам долгосрочные ссуды сроком до 35 лет. За 1883-1895 годы банк выдал 15 тысяч ссуд на общую сумму 82 миллиона рублей. Государственный дворянский земельный банк (основан в 1885 году) поддерживал помещичье землевладение путем выдачи дворянам ипотечных ссуд сроком на 66 лет в размере 60 процентов стоимости дворянских имений. Банк оказал помещикам финансовую поддержку, выдав ссуды в 1887 году на 69 миллионов рублей, а в 1890 году - уже свыше 600 миллионов рублей. В Москве работало 8 основных государственных банков. Московский земельный банк в поддержку ипотеки в 1891 году организует московское домовладельческое общество, на которое возлагают специальные функции контроля за недвижимостью. В случае "неисправности" должника его владения переходят в собственность этого общества.
С 1912 года основным координатором по ипотеке становится Московский народный банк. Большой популярностью пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. В России еще существовала практика заклада домовладельцами своих строений в Московском городском кредитном обществе. Получаемая ими ссуда позволяла расширить владение и построить новые дома, квартиры в которых сдавались внаем. Частную ипотеку возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдав ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов (особого рода ценных бумаг, действовавших на ипотечном рынке, имевших колеблющийся курс). В случае "неисправности" должника имущество "уходило" с публичных торгов. Акции и закладные листы ипотечных банков были излюбленным средством помещения капиталов для российских предпринимателей и рантье.
В 1992 г. принимается Закон Российской Федерации "О залоге", который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.
В 1998 г. был принят Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
С введением Закона "О залоге недвижимости" появилась "закладная" как свободно обращающаяся на рынке ценная бумага. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей право владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке, без представления других доказательств существования этого обязательства и само право залога на указанное в договоре об ипотеке имущество.
После государственной регистрации ипотеки органом, осуществляющим эту регистрацию, закладная выдается первоначальному залогодержателю и передается путем исполнения передаточной надписи. Закладная упрощает передачу банком прав по ипотеке - она передается путем совершения очередной передаточной надписи с последующей государственной регистрацией. Еще одна положительная характеристика закладной заключается в том, что закладная сама может быть предметом залога.
2. Ипотека в Российской Федерации
По своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (земельного участка). Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически всех стран с развитым земельным рынком, стимулируя интенсивность оборота земли - одного из важнейших механизмов, применяемых в практике управления земельными ресурсами. Анализ развития рынка земли экономически развитых стран свидетельствует о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т.д.
Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований - выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота. Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.
Сейчас в России из 100 сделок с недвижимостью только 9 осуществляются с применением ипотеки. Самым перспективным направлением развития ипотечного кредитования, то есть кредитования под залог недвижимости, является залог земельных участков в силу следующих причин:
именно земля является важнейшей системообразующей частью недвижимости;
из всех элементов недвижимости только земля является ограниченным ресурсом;
только земля является уникальным объектом недвижимости: и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью, являются лишь "улучшениями" земельного участка и не могут быть заложены без земельного участка;
вовлечение земли в экономический оборот связано с огромными финансовыми затратами, так как связано с выкупом земельных участков или выкупом прав долгосрочной аренды, что в свою очередь требует применения ипотечных механизмов;
- земельная ипотека, в отличие от жилой, не требует создания в стране института "длинных денег", она может осуществляться в режиме рассрочки платежей по выкупу земельных участков с привлечением ипотеки как гарантии выплаты выкупной стоимости собственнику - государству; - земельная ипотека сама является источником "длинных денег" - при рассрочке выкупа на длительный период ежегодные платежи земельных собственников государство может использовать во всех кредитных схемах, нуждающихся в таком ресурсе;
при кредитовании отечественной промышленности в целях ее реконструкции или полного технического переоснащения земля является наиболее весомым активом, который может быть предложен инвестору в виде обеспечения кредита.
В соответствии с Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в залог могут быть переданы:
а) земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные им для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;
б) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).
При этом вышеуказанные участки должны отвечать следующим требованиям: они не должны относиться к земельным участкам, не подлежащим ипотеке в соответствии со ст. 62 Закона об ипотеке; они должны быть выделены в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. В то же время, ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Несмотря на внесение в закон "Об ипотеке" многочисленных изменений и дополнений, неразрешённой осталась проблема ипотечной оборотоспособности некоторых объектов недвижимости, в первую очередь возможности ипотеки земель, которые находятся в муниципальной и государственной собственности, а так же проблемы оценки и реализации заложенных земельных участков и изменение их целевого назначения.
Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации затруднено по нескольким причинам:
·экономичная ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли;
·система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);
·ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;
·сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);
·отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);
·отсутствует механизм "запуска" процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования.
3. Особенности ипотечного кредитования
Ипотечный кредит - это кредит, обеспеченный определенной недвижимой собственностью.
Ипотечное кредитование - это предоставление кредита под залог недвижимого имущества. Создание действенной системы ипотечного кредитования возможно на базе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.
В мировой практике рыночных отношений выделяется два способа обеспечения долговых обязательств.
Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.
Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости - ипотека.
Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, которые покупают недвижимость для инвестирования или использования в коммерческой деятельности.
Вторичный рынок охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная задача вторичного рынка ипотечного капитала - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на местном рынке.
Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно высока и стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов.
В отличие от законодательства наиболее развитых зарубежных стран, согласно которому ипотека земельного участка всегда предполагает ипотеку находящихся на нем зданий и сооружений, в российском залоговом праве закреплен принцип, в соответствии с которым при ипотеке земельного участка право залога на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя, в том числе на жилые строения, не распространяется.
Однако указанная норма имеет диспозитивный характер, и стороны в договоре могут предусмотреть одновременную ипотеку земельного участка и находящихся на нем зданий и сооружений.
Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами Гражданский Кодекс Российской Федерации.
Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется и на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Характерной особенностью российской правовой системы является то, что недвижимое имущество, расположенное на земельном участке, может принадлежать одним лицам, а сам земельный участок - другим. Поэтому в том случае, когда такой земельный участок был заложен по договору об ипотеке, а впоследствии реализован в ходе обращения на него взыскания, новый собственник земельного участка, по существу, заменяет залогодателя в своих взаимоотношениях с собственником недвижимого имущества.
Закон об ипотеке устанавливает порядок и особенности обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.
К основаниям для обращения взыскания относятся: нарушение сохранности заложенного имущества (ст. 35); нарушение правил об отчуждении заложенного предмета ипотеки (ст. 39); принудительное изъятие заложенной недвижимости (ст. 41).
В указанных случаях у залогодержателя есть право досрочного исполнения основного обязательства, а при невыполнении данного требования может последовать обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (п. 4 ст. 50).
Можно выделить также следующие особенности залога земельных участков.
. Не допускается залог части земельного участка, которая по своему размеру не может быть использована по назначению соответствующей категории земель.
. Городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство, не могут быть сданы в залог. Это земли общего пользования в населенных пунктах, скверы, коммуникации, площади, бульвары, пляжи, набережные и др.
. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину участок, выделенный в натуре.
. При ипотеке земельного участка право залога распространяется на здания залогодателя, расположенные на нем, если в договоре не предусмотрено иное. При наличии в договоре такого условия в случае реализации участка залогодатель приобретает сервитут, т.е. право ограниченного пользования частью участка, необходимой для обслуживания здания.
. Если в ипотеке находится земельный участок, на котором расположено здание другого собственника, то к новому владельцу переходят права и обязанности, которые имел залогодатель.
. Залог зданий и сооружений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору либо земельного участка, на котором они находятся, либо части участка, функционально обеспечивающей объект, либо права аренды его.
. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации, но не районного уровня.
. Оценка земельного участка при залоге осуществляется в соответствии с Законом РФ об оценочной деятельности. Залоговая стоимость участка устанавливается по соглашению сторон. При обращении взыскания на участок в судебном порядке начальная продажная цена его на публичных торгах определяется решением суда либо соглашением сторон.
. По просьбе залогодателя суд может отсрочить продажу сельскохозяйственных земель не более чем на год.
. Удовлетворение требований кредитора за счет заложенного земельного участка без обращения в суд допускается по нотариально удостоверенному соглашению сторон, заключенному только после появления оснований для обращения взыскания на предмет залога, т.е. после истечения срока погашения кредита.
Кредитование приобретения земельного участка является для банка гораздо более рискованной операцией по сравнению с остальными операциями с квартирами. Рискованность кредитования под залог земли увеличивается из-за неопределенности с ликвидностью земельного участка. Прежде всего, для продажи земельного участка в среднем необходимо больше времени, чем для реализации квартиры. Обычно участки продаются долго, а суммы сделок с ними нередко существенно отличаются от цен предложения. Основными параметрами при расчете ликвидационной стоимости являются аналогические данные, которые, как правило, на рынке земельных участков отсутствуют. Кроме того, существует всеобщее заблуждение относительно возможности роста достоверно оценить как застроенный, так и свободный участок методами сравнительного подхода. Поэтому в кредитовании под залог земли банк - в стремлении минимизировать собственные риски - фактически перекладывает значительную их часть на заемщика.
Основания возникновения ипотеки и ее регулирование
Действующим законодательством предусмотрены два вида оснований возникновения ипотеки:
·в силу закона;
·в силу договора.
)Ипотека в силу закона.
Ипотека в силу закона (легальная ипотека) - ипотека, возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от волеизъявления сторон в отношении возникновения ипотеки, при переходе права собственности на объект недвижимости от одного лица к другому, точнее при приобретении данного права новым собственником, но при обязательном наступлении определенных законом фактов.
Ипотека в силу закона возникает в следующих пяти основных и распространенных случаях:
-Приобретение жилых домов, квартир, земельных участков с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
-Строительство жилых домов, зданий, сооружений или квартир с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа.
-Продажа в кредит.
-Рента.
-Залог имущественных прав.
)Ипотека в силу договора.
Ипотека в силу договора (договорная ипотека) - ипотека, возникающая на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости).
Договор об ипотеке не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству.
Ипотека в силу закона отличается от ипотеки, возникающей на основании договора, только тем, что первая возникает в силу прямого указания в законе и регистрируется автоматически вместе с другим договором даже без заявления сторон, а ипотека в силу договора подлежит регистрации по отдельному заявлению сторон. Поскольку ипотека в силу закона возникает при целевом кредите на приобретение жилья, при регистрации такой ипотеки меняется собственник объекта недвижимости, а если быть более точным, то - такая ипотека возникает одновременно с приобретением недвижимости заёмщиком.
Заключение
В современном российском обществе, которое активно создает систему рыночной экономики, проблема ипотечного кредитования стоит достаточно остро. От эффективности действий по ипотечному кредитованию, в конечном счете, зависит успех коммерческой деятельности как физических, так и юридических лиц, что является важным показателем для всей экономики государства.
Ипотека жилища, ипотечное кредитование рассматриваются государством в качестве механизмов, способных решить задачу огромной социальной важности в масштабах страны - жилищную проблему. К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и противоречиями в законодательстве становится не конкурентной, а со временем вовсе может стать нежизнеспособной.
Список литературы
1."Конституция Российской Федерации" (принята всенародным голосованием 12.12.1993);
2.Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" №102-ФЗ
."Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 №51-ФЗ (принят Гос.Думой РФ 21.10.1994);
."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 28.07.2012);
.Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 28.07.2012) от 16.07.1998 (с изменениями от 6.12.2011);
.Земельное право. Улюкаев В.Х., Чуркин В.Э. и др. - Учебник - 2010 - 344 с.;
.Международное право. Куркин Б.А. - Учебное пособие - 2008. - 192 с.
.Статья: ипотека // Интернет-сайт: http://ru.wikipedia.org/wiki/Ипотека