Повышение эффективности управления земельными ресурсами в РФ (на примере муниципального образования города-курорта Пятигорск)

Дипломная работа

Повышение эффективности управления земельными ресурсами в РФ (на примере муниципального образования города-курорта Пятигорск)

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

.1 Понятие управления земельными ресурсами

.2 Зарубежный опыт управления земельными ресурсами

ГЛАВА 2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

.1 Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей

.2 Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА-КУРОРТА ПЯТИГОРСК (анализ тенденций и пути повышения эффективности управления)

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность работы. В социально-экономическом развитии общества земельным ресурсам, землепользованию и земельным отношениям всегда принадлежит ведущая роль. Поэтому характер и масштабы земельных преобразований следует рассматривать как один из решающих факторов, которые определяют темпы и эффективность развития национальной экономики, становления рыночных отношений.

Управление земельно-ресурсным потенциалом страны охватывает весь спектр общественных отношений. Вместе с тем, земельные ресурсы как основное национальное богатство имеют ряд особенностей консервативного характера, которые не зависят от системы общественных отношений и которые не присущи другим средствам производства. В частности, земля является продуктом природы и возникла независимо от деятельности людей, земля, в отличие от всех других средств производства, в процессе использования не амортизируется и не уменьшает свои полезные свойства, использование земли связано с постоянством местоположения и ограниченностью пространства, в то время как иные средства производства в меру развития производительных сил количественно увеличиваются и качественно видоизменяются.

Земля - главный национальный ресурс, который относится к длинным активам. Нигде в мире земли (особенно сельскохозяйственные) не обращаются свободно на рынке, обязательно во всех странах введены определенные ограничения, чем ценнее земля по местоположению, тем больше ограничений. Практика землепользования России показала, что отсутствие таких ограничений, особенно в пригородных и курортных зонах, а также в населенных пунктах, привело к возникновению феномена огромного теневого рынка земли.

Проблема организации системы управления земельно-ресурсным потенциалом страны заключается в обеспечении рациональных масштабов государственного вмешательства в процессы распределения, использования и охраны земли, в формировании эффективных механизмов объединения административных и рыночных способов регулирования этих процессов, в поиске оптимальных организационных структур и форм управления данными процессами. Эти действия одновременно должны быть направлены на стимулирование деловой, инвестиционной активности и повышение эффективности использования земельной собственности, которая как объект предпринимательской деятельности служит определенной гарантией стабильности бизнеса и воспроизводства капитала с соответствующим доходом, что в условиях рынка является определяющим для каждого землевладельца и землепользователя.

На этой основе целью выпускной квалификационной работы является анализ воздействия современной земельной политики на процессы распределения, использования и охраны земли, формирование эффективных механизмов управления этими процессами.

В связи с этим необходимо решить следующие задачи:

-        раскрыть понятие управление земельными ресурсами;

-изучить зарубежный опыт управления земельными ресурсами;

·  проанализировать использование земельных ресурсов на примере города-курорта Пятигорска;

·  определить пути развития земельных отношений как фактора эффективного экономического развития.

Объектом исследования являются земельные ресурсы города-курорта Пятигорск.

Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе управления земельными ресурсами.

Теоретическую базу исследования составили Земельный Кодекс РФ, Гражданский кодекс РФ, а также научные работы и материалы российских экономистов, содержащиеся в периодической печати. К ним можно отнести Арзуманян А.В., Афонина А.В., Румянцева Ф.П., Тихомирову М.Ю., Чубукову Г.В., Эйриян Г.Н. и др. Информационную базу составили такие периодические издания, как «Налоговый вестник», «Финансы», «Теория и практика управления» и др.

Методологическая база исследования - В научном исследовании использованы общенаучные методы (системный, сравнительного анализа, структурно-функциональный, историко-логический), а также частные методы (экономико-статистический, графический, сопоставительный). Названные методы использовались в различных комбинациях на разных этапах исследования в зависимости от поставленных целей и решаемых задач.

Эмпирическая база работы: положения и концепции, обоснованные и представленные в работах российских и зарубежных экономистов в сфере земельных отношений, статистические материалы официальных органов статистики Российской Федерации, Интернет-ресурсы.

Структура работы обусловлена целью, задачами и логикой выпускной квалификационной работы. Работа состоит из введения, трех глав, включающих в себя шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1. ЗЕМЕЛЬНЫЕ РЕСУРСЫ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

1.1 Понятие управления земельными ресурсами

Главная цель земельных преобразований в Российской Федерации состоит в обеспечении рационального использования и охраны земель как важнейшего природного ресурса, создании правовых, экономических, организационно-технологических и других условий для воспроизводства и повышения плодородия почвы, сохранения сельских, лесных и других земель, улучшения природной среды, развития сельских и городских поселений.

Земельные ресурсы - это не только территориально-пространственно-природный базис исторического месторасположения этноса народа, но сложный социально-эколого-экономический объект управления. Современное развитие мировой экономики показывает, что в современных условиях регулируемая рыночная экономика требует такого государственного управления земельными ресурсами, которое обеспечивает строгое соблюдение системы земельного и гражданского законодательства в сочетании с экономической самостоятельностью субъектов землепользования.

К основным характеристикам земельных ресурсов государства, помимо общей его площади, относятся плотность населения на единицу этой площади и ее освоенность, а также наличие природно-минеральных ресурсов.

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. Земельный фонд Российской Федерации по состоянию на 1 января 2009 г. в административных границах Российской Федерации составлял 1709,8 млн га. На ее территории обнаружены практически все природно-минеральные вещества планеты, а в зоне влияния находится около 45% пресной и около 20% морской воды. Следует отметить, что около 90% территории России находится в сейсмоустойчивых районах.

Классификация земельных ресурсов в России определяет следующие категории земель.

1. Земли сельскохозяйственных предприятий, организаций, а также граждан, т.е. территории, используемые в первую очередь для нужд сельского хозяйства. В последние годы стали также выделять земли в составе фермерских хозяйств и т. п. Под особым вниманием находятся здесь сельскохозяйственные земли, которые включают в себя: пахотные угодья, огороды, сады, виноградники, плантации, луга, пастбища.

2.       Земли лесного фонда - территории, покрытые лесной растительностью и не покрытые, но предназначенные для ее восстановления.

3.       Земли водного фонда - территории, занятые водоемами, ледниками, болотами (за исключением тундровой и лесотундровой зон), гидротехническими и другими водохозяйственными сооружениями, а также земли, выделяемые под полосы отвода водоемов, магистральных каналов и коллекторов.

.        Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций, территории, находящиеся в пределах границы населенных пунктов, а также земля, переданная в ведение администрации.

.        Земли промышленности, транспорта и иного назначения - территории, предоставленные предприятиям, различным объединениям и организациям для осуществления возложенных на них специальных задач (промышленного производства, транспорта, связи и т. п.).

.        Земли природоохранного назначения - территории с особо охраняемыми природными объектами и комплексами, которые имеют природоохранное, научное, эстетическое, рекреационное и оздоровительное значение.

.        Земли запаса - земли, не предоставляемые юридическим и физическим лицам в собственность, владение, пользование или аренду, а также земли, право собственности, владения и пользования которыми прекращено в соответствии с действующим законодательством. Использование земель запаса допускается только после перевода их в другую категорию или предоставления в аренду на срок до года (размер этих земель представлен в Таблице 1).

Таблица 1 - Распределение земельного фонда России по категориям земель

Категория земель	млн. га	%
Земли сельскохозяйственного назначения	440,1	25,7
Земли лесного фонда	1059,8	62,0
Земли водного фонда	27,8	1,6
Земли, находящиеся в ведении городских, поселковых и сельских администраций (земли населенных пунктов)	18,6	1,1
Земли промышленности, транспорта и иного несельскохозяйственного назначения	17,4	1,0
Земли природоохранного назначения (особо охраняемых территорий)	31,7	1,9
Земли запаса	114,4	6,7
Всего земель (без учета внутренних вод и территориального моря)	1709,8	100

Земля как единый фонд является особым объектом управления, который используется самим государством и предоставляется другим лицам в порядке целевого использования с осуществлением при этом функций по внутренней организации земельных участков. Поэтому управление объективно становится не только функцией собственника, но и, наряду с земельным контролем, самостоятельным правомочием Российской Федерации, субъекта РФ, муниципального образования.

Всеми гражданско-правовыми правомочиями по владению, пользованию, распоряжению земельными ресурсами обладают правосубъектные элементы государственной системы. Государство же, как собственник и суверен осуществляет управление своими имущественными актами, выражающими верховенство государства.

Государство (в лице Российской Федерации и субъекта Российской Федерации) и муниципальные образования в отношении земельных ресурсов выступают в двух аспектах:

· властной структуры, устанавливающей нормы и правила взаимодействия хозяйствующих субъектов, обеспечивающей их выполнение и обременяющей всех собственников и хозяйствующих субъектов местными налогами, иными обязательными платежами и требованиями по содержанию земельных ресурсов;

· собственника, действующего на рынке. Хозяйственная деятельность ведется не только в интересах получения дохода и решения социально-экономических проблем, но и регулирования общего хозяйственного оборота.

Содержание права собственности меняется в зависимости от того, осуществляется ли оно властной структурой или на рыночной основе. Точнее, в зависимости, от того, какие отношения имеют доминирующее значение в обществе - властные или рыночные. Наиболее сложной является ситуация, когда в основе права собственности на землю лежит общенациональное начало, но осуществляется это право с использованием рыночного механизма.

Именно в этой ситуации появились и получили объективную основу конструкции «оперативного управления», «хозяйственного ведения» и иные. В условиях рыночной экономики вполне естественным является монетарный подход к содержанию права собственности на землю. Есть все основания однозначно определять это содержание через классические правомочия собственника. Но при этом надо различать право собственности и его осуществление.

Существуют условия, когда и при рыночной экономике элементы властных отношений могут сохраняться.

Государство и муниципальные образования по действующему российскому законодательству являются самостоятельными, особыми субъектами права, существующими наряду с юридическими и физическими лицами. К их гражданско-правовому статусу применяются нормы, определяющие участие в имущественном обороте юридических лиц, если иное прямо не вытекает из закона или из особенностей данных субъектов (п. 2 ст. 124 Гражданского кодекса Российской Федерации). Участвуя в имущественных отношениях, государство должно соблюдать установленные им же правила, обусловленные природой регулируемых отношений. Осуществлять управление государственным имуществом в качестве собственника, реализовывать полномочия по распоряжению имуществом может субъект, наделенный соответствующими полномочиями. Муниципальное образование для участия в гражданском обороте может образовать (учредить) юридическое лицо, передав последнему часть своих полномочий.

Государство, субъекты федерации и муниципальные образования, действуя через свои органы (органы государственной власти или местного управления), выполняют своего рода «подготовительную работу», необходимую для организации эффективного использования земли. В качестве инструмента, реализующего такой механизм управления, может и должен использоваться гражданско-правовой подход к управлению землей, при котором набор и уровень норм и способов по управлению землей устанавливается в зависимости от целевого использования земельных участков. Практически во всех экономически развитых странах основой управления земельными ресурсами городов является государственное регулирование правоотношений на землю, хотя принципы, формы и подходы к правовому решению этой проблемы в разных странах существенно различаются.

Примером основ управления земельными ресурсами для России могут служить существующие в настоящее время нижеуказанные субъекты управления и субъекты права.

1.  Субъектами управления являются:

· представительные органы РФ и муниципальных образований;

· государственные исполнительные органы;

· исполнительные органы муниципальных образований.

2.  Субъекты права, осуществляющие управление земельными ресурсами:

•    хозяйствующие субъекты;

· органы государственной власти и местного самоуправления в соответствии с компетенцией, установленной законодательством;

· физические или юридические лица, уполномоченные органами власти.

В соответствии со сложившейся ситуацией земельные ресурсы рассматриваются, как территория в целом, на которой осуществляется жизнедеятельность социума, и как обособленные земельные участки - части территории субъекта РФ, муниципального района, города и т. д., имеющие площадь, границы, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре.

Управление направлено на повышение эффективности использования земельных ресурсов, вовлечение земельных участков в гражданский оборот на основе:

а) возможности оперативной государственной регистрации прав на земельный участок;

б) формирования объекта недвижимости, определения его правового статуса;

в) разработки и утверждения системы законодательных и нормативных актов об установлении (определении) сервитутов, ограничений и обременении, целевого назначения земельного участка;

г) наличия земельно-информационной системы, основанной на данных Государственного земельного кадастра;

д) создания и развития инфраструктуры рынка оборота земельных участков и/или прав на земельные участки, включающего специализированные кредитные учреждения, риэлторов, институт оценки и др.; е) определения порядка ценообразования на земельные участки (права на них), передаваемые в гражданский оборот;

ж) определения нормативов землепользования (участков, передаваемых в соответствии с целевым назначением под социальные и другие объекты, а также в рамках реализации городских заказов и программ);

з) сверхнормативных участков, передаваемых за дополнительную плату и т. п.);

и) проведения кадастровой оценки земель.

Исходя из этого земельные участки подлежат обязательному межеванию и регистрации прав на них. Действие сервитутов, обременяющих использование земельных участков в городе, предусматривает учет особенностей существования городской среды и возможностей дополнения перечня сервитутов по установленной процедуре в интересах города по инициативе уполномоченного органа.

Управление земельными ресурсами, в основном, направлено на:

а) увеличение налоговых и неналоговых поступлений в бюджет всех уровней за счет вовлечения в гражданский оборот неиспользуемых земельных участков, повышения эффективности их использования;

б) сокращение потерь финансовых средств от проведения встречных расчетов между пользователями земельными ресурсами и органами власти города;

в) вовлечение в арендные отношения льготных категорий землепользователей, использующих участки для целей, не соответствующих заявленным при предоставлении льгот;

г) введение экономически обоснованных нормативов по эксплуатации и содержанию городских земельный ресурсов;

д) оптимизацию структуры земельных ресурсов;

е) формирование инфраструктуры управления:

·  развитие рыночной инфраструктуры и негосударственного сектора экономики;

·  определение социально-экономических стандартов (нормативов), обеспечиваемых городом для населения;

·  создание благоприятных экономических и организационных условий для функционирования хозяйствующих субъектов, развития малого и среднего предпринимательства;

·  совместимость и объединение баз данных различных городских ведомств в единое информационное пространство и обеспечение оперативного доступа к данным;

·  развитие института управляющих;

ж) усиление контроля органов власти за выполнением условий закрепления земельных ресурсов на праве хозяйственного ведения и оперативного управления, передачи в доверительное управление, аренду, лизинг, договоров купли-продажи, в том числе обязательств покупателя в части использования приобретенного земельного участка, за выполнением инвестором взятых на себя обязательств, планов приватизации;

з) совершенствование нормативно-правовой базы управления земельными ресурсами, формирование организационных и финансовых условий, обеспечивающих эффективное управление землей.

и) организацию информационной системы, базирующейся на следующих основных принципах:

·  единая система идентификации земельных участков, основанная на кадастровом делении;

·  однократность ввода информации;

·  ответственность за полноту и достоверность введенной информации;

·  обеспечение доступа пользователя к информации и блокирование несанкционированного доступа;

·  обеспечение интегрированного перекрестного контроля достоверности информации в системе.

Для эффективного управления земельными ресурсами используется весь спектр способов, методов и механизмов, предоставляемых законодательством и нормативно-правовыми актами Российской Федерации.

Оценка управления земельными ресурсами начинается с определения критериев того, что будет признано эффективным управлением.

Управление всегда субъективно, поэтому критериев эффективности может быть, столько же, сколько существует владельцев у земли. Формирование критериев и механизма оценки эффективности управления осуществляется сверху вниз, начиная с самых общих целей, которые должен сформулировать владелец земли.

Наличие четких и однозначно понимаемых всеми заинтересованными сторонами целей позволяет использовать самый простой и самый корректный критерий эффективности управления - достижение поставленных целей.

Типичные цели использования земельной собственности в государственных и муниципальных организациях:

- гарантированное сохранение вложенных средств;

- целевое использование инвестиций;

-выполнение условий, сопровождающих предоставление финансирования.

Дальнейшая разработка планов, нормативных показателей, форм отчетности и других документов, без которых будет невозможно объективно оценить качество управления земельными ресурсами, должна осуществляться только на основе этих формализованных целей.

Таким образом, первое необходимое условие для формирования критериев и механизма оценки эффективности управления - наличие формализованных целей, которых хочет достигнуть владелец земли.

Второе необходимое условие заключается в том, что цели должны быть, не только формализованы, но и представлены в измеряемом виде. Это значит, что при определении целей должны использоваться не качественные показатели - лучше, дальше, больше, - а количественные характеристики, которые легко поддаются сравнению и оценке. Таких количественных характеристик не должно быть много, но, являясь ключевыми информативными показателями, они позволят собственнику сделать вывод о том, насколько эффективно осуществляется управление его земельной собственностью.

Такой подход предполагает введение механизмов оценки полезности земельных ресурсов путем определения бюджетной и иной эффективности, установления нормативов.

Основной критерий оценки - степень реализации поставленных целей, выполнения нормативных требований. Каждый земельный участок проверяется на необходимость его сохранения в собственности субъекта. Устанавливается режим его наиболее эффективного использования в рамках поставленных задач. Дальнейшие управленческие решения учитывают найденный оптимальный режим.

Бюджетная эффективность уполномоченного органа, управляющего земельными ресурсами, рассчитывается как отношение суммы всех поступлений в бюджет и внебюджетные фонды за анализируемый период (за вычетом льгот) к стоимости земельных ресурсов, принадлежащих субъекту. Критерии и нормативы «социальной эффективности» подлежат разработке.

Они же позволят уполномоченному органу, осуществляющему доверительное управление землей, иметь четкие критерии того, что ожидает от него собственник и как будет оцениваться его работа. Реализация поставленных задач и функций потребовала основательного пересмотра законодательных основ управления земельными ресурсами. Совершенствование системы экономических отношений предполагает улучшение системы правового обеспечения управления земельными ресурсами. Результатом этого явилось создание новой нормативно-правовой базы, которая на настоящий момент включает в себя следующие документы (Рис. 1).

Рис. 1. Нормативно-правовая база управления земельными ресурсами

Проведем анализ наиболее значимых документов, составляющих правовую основу государственного управления земельными ресурсами.

Ныне действующий Земельный кодекс Российской Федерации состоит из 18 глав, 103 статей и имеет следующую структуру.

Глава I «Общие положения» содержит 11 статей и посвящена общим вопросам регулирования земельных отношений в России, здесь раскрываются основные принципы, предмет регулирования земельного законодательства, состав земель Российской Федерации по целевому назначению, полномочия Российской Федерации, субъектов РФ, органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений.

Согласно «Общим положениям», предметом регулирования земельного законодательства (Земельного кодекса РФ - ЗК РФ) являются отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы природно-территориального базиса жизни и деятельности народов России, проживающих на соответствующей природно-исторической территории. Утверждено деление земель по целевому назначению на 7, категорий:

· земли сельскохозяйственного назначения;

· земли поселений;

· земли промышленности, энергетики, транспорта, связи;

· земли особо охраняемых территорий и объектов;

· земли лесного фонда;

· земли водного фонда;

· земли запаса.

Глава II ЗК РФ полностью посвящена охране земель, она так и называется «Охрана земель», здесь в ст. 11-14 прописаны цели, содержание и порядок охраны земель и подчеркивается приоритет охраны окружающей среды в регулировании земельных отношений. В частности, в ст. 12 ЗК РФ особо подчеркивается проблема охраны земель от загрязнения, захламления и других негативных воздействий хозяйственной деятельности людей.

В главе III ЗК РФ рассматриваются вопросы собственности на землю, само название главы раскрывает это - «Собственность на землю». Здесь в ст. 15-19 описываются виды собственности на землю, гарантированные Конституцией и нашедшие свое отражение в Гражданском кодексе Российской Федерации: собственность на землю граждан и юридических лиц, собственность Российской Федерации (федеральная собственность), собственность субъектов РФ, муниципальная собственность. Здесь также продекларирована возможность обладания иностранными гражданами землей на праве собственности.

В действующем Земельном Кодексе РФ целая глава IV посвящена рассмотрению возможности владения землей юридическими и физическими лицами на условиях не собственности. В частности, здесь в ст. 2-24 ЗК РФ на основе ГК РФ прописаны права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков: постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, аренда земельных участков, право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут), безвозмездное срочное пользование. Сохранено право работников организаций отдельных отраслей экономики на получение служебных наделов в безвозмездное срочное пользование. Анализируя основные положения данной главы, можно сказать, что современное законодательство сохраняет основные положения старого ЗК РСФСР и дает право существования тем правовым основам регулирования землепользовании, какие были заложены ранее.

Однако одной из наиболее значимых глав нового ЗК РФ является глава V - «Возникновение прав на землю», в частности здесь в ст. 2539 устанавливается, что права на земельные участки, предусмотренные Кодексом, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, другими федеральными законами, и на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», подлежат государственной регистрации в установленном порядке и постановке на учет в земельно-кадастровых палатах субъектов РФ.

Следующей по важности является глава VI, где в ст. 40-43 перечисляются основные права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков. Важность данной главы заключается в том, что здесь достаточно полно прописаны как основные положения различных правоотношений между собственниками и иными пользователями земельных участков, так и реализация возможных плодов хозяйственно-бытовой деятельности на эксплуатируемом земельном участке.

В главе VII «Прекращение и ограничение прав на землю» в ст. 44-56 содержатся основные положения обоснований и порядка прекращения и ограничения прав на землю. На основании ГК РФ права на землю могут быть прекращены при добровольном отказе от права, а также - принудительно по решению суда, что нашло свое правовое подтверждение в новом ЗК РФ.

В результате этого сложилась целостная земельно-правовая конструкция, согласно которой земельный участок может быть изъят, в том числе и путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд в связи с выполнением международных обязательств Российской Федерации, размещения объектов государственного и муниципального значения или по иным обстоятельствам, установленным федеральными Законами и Законами субъектов РФ.

Кроме того, в данной главе говорится о том, что права на использование земельного участка могут быть ограничены путем установления особых условий (сервитутов) эксплуатации земельных участков, здесь также описывается режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах как промышленных предприятий, так и объектов, обеспечивающих жизнедеятельность людей (например: источники питьевого водоснабжения, поля аэрации станций очистки сточных вод и т. д.), а также установления особых условий охраны окружающей среды, и иных ограничений в случаях, установленных законом и правилами зонирования поселений или муниципальных образований.

Глава VIII (ст. 57-58) посвящена вопросам возмещения убытков и потерь сельскохозяйственного производства, лесного хозяйства. Причем здесь особо оговариваются вопросы возмещения убытков в результате действия третьих лиц и деятельности других землепользователей по ограничению прав иных землепользовании.

Впервые в новом ЗК РФ введена глава о защите прав на землю, это глава IX (ст. 59-64) ЗК РФ.

В данной главе ЗК РФ достаточно полно рассматриваются вопросы по защите и восстановлению прав собственности на земельные участки, различные варианты нарушения прав с обязательным возмещением понесенных убытков от ограничения прав собственности. Кроме того, в ст. 61 рассматриваются вопросы защиты собственности от несанкционированных действий государственных и муниципальных властей, а также компенсации собственникам имущественных и иных потерь при изъятии земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

В ЗК РФ в главе X (ст. 65-66), XI (ст. 67-70) и ХП (ст. 71-73) определены основы, принципы и порядок государственного управления земельными ресурсами в условиях сформировавшейся рыночной экономики России, здесь рассматривается ряд основополагающих моментов управления:

- платность землепользования - земельный налог, арендная плата;

-оценка земли (рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ», для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земельного участка);

государственный мониторинг земель, землеустройство и государственный земельный кадастр;

земельный контроль - государственный, муниципальный и производственный.

Большая часть данных проблем и вопросов подробнее рассматривается в следующих главах учебника.

В главе XIII (ст. 74-76) излагаются меры различной ответственности (административной, уголовной и дисциплинарной) за земельные правонарушения. В частности в ст. 76 впервые предполагается возмещение вреда собственнику или арендатору земельного участка в материальном (денежном) выражении, а также возмещение вреда в натуре (восстановление межевых знаков, снос самовольно возведенных строений и т. д.).

В главах с XIV по XVIII (ст. 77-103) дается подробное описание характеристик земель по их категориям в последовательности, принятой в гл. I Кодекса.

Здесь впервые применяются новые термины и понятия, в частности термин «земли населенных пунктов» заменен на термин «земли поселений», кроме того, в ст. 85 нового ЗК РФ появляется понятие «зонирование земель поселений».

С другой стороны, в соответствии со ст. 39 Градостроительного кодекса зонирование земель поселений является основной частью правил землепользования и застройки. Правовыми формами зонирования являются схема зонирования - графический материал (границы территориальных зон различного функционального назначения и кодовые обозначения таких зон) и текстовые материалы (градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны). Согласно Градостроительному кодексу, градостроительный регламент представляет собой совокупность установленных правилами застройки параметров и видов использования земельных участков и других объектов недвижимости в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, а также допустимых изменений объектов недвижимости при проведении строительных работ в местах осуществления зонирования.

Согласно п. 3 и 4 ст. 39 Градостроительного кодекса, границы территориальных зон определяются с учетом красных линий, естественных границ природных объектов, границ земельных участков и иных границ. Правовой режим, установленный для каждой территориальной зоны градостроительным регламентом, применяется в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам и объектам недвижимости. Это позволяет сделать зонирование регулятором земельно-имущественных отношений органов местного самоуправления. Поэтому, согласно п. 6 ст. 56 Земельного кодекса, обязательному включению в регистрационный документ, удостоверяющий право на земельный участок в городских и сельских поселениях, подлежат код территориальной зоны, установленный правилами застройки, и функциональное назначение территориальной зоны, в пределах которой находится земельный участок. Такое зонирование определяется в Градостроительном и Земельном кодексе как правовое зонирование, под которым понимается деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований.

Вследствие этого зонирование земель поселений - это деятельность органов местного самоуправления в сферах планирования использования земель, регулирования создания и эксплуатации объектов недвижимости путем подразделения земель поселений на соответствующие зоны. В результате определения видов зон устанавливаются параметры их использования.

Зонирование земель поселений не является установлением зон с особыми условиями использования земель, санитарно-защитных зон и т. д. и т. п. - это способ определения специфики правового режима отдельных частей соответствующей категории земель, в первую очередь земель поселений. В результате этой процедуры не устанавливаются ограничения прав лиц, использующих земельные участки. При зонировании земель происходит уточнение содержания прав и обязанностей лиц, использующих земельные участки, в зависимости от того, в пределах какой территориальной зоны находится участок земли. Ограничение прав по использованию земельного участка - это неотъемлемый элемент правового режима того или иного земельного участка.

В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ ограничения на использование территорий (земель) для осуществления градостроительной деятельности устанавливаются в следующих зонах:

- зоны охраны памятников истории и культуры, историко-культурных комплексов и объектов, заповедных зон;

- зоны особо охраняемых природных территорий, в том числе округов санитарной (горно-санитарной) охраны;

санитарные, защитные и санитарно-защитные зоны;

водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы;

зоны санитарной охраны источников водоснабжения;

зоны залегания полезных ископаемых;

территории, подверженные воздействию чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера;

зоны чрезвычайных экологических ситуаций и экологического бедствия;

зоны с экстремальными природно-климатическими условиями;

иные зоны, установленные в соответствии с законодательством РФ и законодательством субъектов федерации. С учетом ограничений на использование территорий определяются функциональное назначение территорий и интенсивность их использования. Данные о видах использования территорий установленных зон и об ограничениях на их использование включаются в правила застройки.

Основной задачей в сфере управления земельными ресурсами является государственный учет, осуществляемый на основе ст. 67-69 Земельного кодекса Российской Федерации и в соответствии с законом Российской Федерации «О государственном земельном кадастре».

Критерием учета служит государственный земельный кадастр, представляющий собой формализованный и систематизированный свод документов. В связи с этим государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и идентификация в Едином государственном реестре земель (ЕГРЗ) земельных участков, в результате чего каждый такой участок получает определенные характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить соответствующую количественную и экономическую оценку. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера - уникальной характеристики, позволяющей однозначно отожествить любой земельный участок на территории России.

Согласно действующему Российскому законодательству, государственному кадастровому учету подлежат все земельные участки, расположенные на территории Российской Федерации, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования земельных участков.

Состав документов государственного земельного кадастра и порядок их ведения устанавливаются федеральным органом исполнительной власти по государственному управлению земельными ресурсами - Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости Российской Федерации (Роснедвижимостью).

Финансирование деятельности по ведению государственного земельного кадастра осуществляется за счет:

1) средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ (в случае, когда список учитываемых сведений дополняется на основании территориальных особенностей с требованиями субъекта РФ или муниципального образования);

2) средств, получаемых в виде платы, взимаемой за предоставление сведений государственного земельного кадастра;

3) иных не запрещенных законом источников.

Согласно планам Правительства России, к концу 2010 г. на территории Российской Федерации должна функционировать единая автоматизированная система ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости в виде единой компьютерной сети. В состав последней входят 2318 программно-технических комплексов на уровне муниципальных образований, 89 программно-технических комплексов на уровне субъектов РФ, 7 программно-технических комплексов, обеспечивающих информационное обслуживание федеральных округов.

Суммарная стоимость мероприятий рассматриваемой Программы оценивается в 46,6 млрд. руб, однако до сих пор в планируемых объемах этого не произошло.

экономика эффективность управление земля ресурс

При реализации Программы должны быть получены следующие результаты:

- создание единой автоматизированной информационной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, позволяющей в рамках единого государственного информационного ресурса обеспечить формирование сведений об объектах недвижимости как объектах оборота и налогообложения;

проведение разграничения государственной собственности на землю, регистрация прав собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов РФ, муниципальных образований и ввод информации в автоматизированные базы данных по управлению недвижимостью (в том числе по управлению земельными ресурсами);

создание системы электронного обмена сведениями между органами (организациями) по формированию управленческих решений, кадастровому учету, технической инвентаризации, оценке объектов недвижимости, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органами по управлению государственным и муниципальным имуществом, органами по управлению фондом недр, лесным фондом, водным фондом, налоговыми органами и др.

Таким образом, в Земельном кодексе Российской Федерации определяются многогранные полномочия Российской Федерации в области земельных отношений, а именно: установление основ федеральной политики в области земельных отношений; установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов, а также ограничения оборотоспособности земельных участков; государственное управление в области мониторинга земель, земельного контроля, землеустройства и ведения земельного кадастра; установление порядка изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд; изъятие для нужд Российской Федерации земельных участков, в том числе путем выкупа; разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель; иные полномочия, отнесенные к полномочиям Российской Федерации законодательством страны. В Земельном кодексе очерчен весьма широкий круг публично-правовых и частноправовых функций органов государственной власти, основываясь на котором и следует подходить к построению модели организационной структуры федерального органа исполнительной власти, отвечающего за государственное управление землей и недвижимым имуществом в стране.

1.2 Зарубежный опыт управления земельными ресурсами

Весь опыт функционирования земельного рынка в развитых странах базируется на основополагающих положениях законодательства соответствующих государств.

Рынок земли, включая аренду, наследование и т. д. является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей земельной политики по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализацией экономики.

Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности с неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, привело к развитой государственной системе регулирования рынка земли, покупки и продажи, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важной сферой государственного регулирования является оборот земель сельскохозяйственного назначения. Кроме чисто административных мер здесь существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли. В целом это создает весьма сложный конгломерат современного земельного рынка с сочетанием действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования. Покупка и аренда земли являются наиболее распространенными способами передачи прав землевладения и землепользования. Они составляют важнейшие элементы рынка земли и как таковые являются объектом действия гражданского права во многих, если не в большинстве, случаях государственного регулирования, причем последнее определяется как национальной спецификой, так и более общими факторами.

С учетом различий земельного законодательства во многих странах и законоприменительную практику целесообразнее рассматривать по каждой отдельно взятой стране.

Если с этой точки зрения попытаться обобщить опыт развитых стран, то можно представить в схематической форме цели и инструменты проведения земельной политики и те ограничения, которые накладываются на земельный рынок (Таблице 2).

Таблица 2 - Цели государственной земельной политики

Основные цели государственного регулирования земельного рынка	Страны
Регулирование покупки и аренды земли	Дания, Германия, Япония
Недопущение чрезмерной концентрации земельной собственности	Дания, Германия, Новая Зеландия, Швейцария, Испания, Франция
Недопущение чрезмерного дробления участков земли	Дания, Германия, Ирландия, Италия, Япония, Португалия, Испания, Швейцария, Нидерланды, Норвегия
Удержание населения на местах проживания	Норвегия

Таким образом, большинство западных стран осуществляет в достаточной степени плотный контроль над рынком земли. В то же время есть страны с гораздо более либеральным режимом рынка земли в части торговли и аренды земли, хотя и там существуют ограничения по выводу сельскохозяйственных земель из оборота, налогообложению, праву наследования и другим факторам. Здесь сказываются как национальные традиции, так и наличие земельных ресурсов. К таким странам прежде всего относятся США, Австралия, Канада. Несколько меньше контроль в Великобритании, Бельгии и Греции. Однако и здесь государство резервирует за собой право вмешательства, например, с экологической точки зрения. Так, в Австралии, где большая часть земли является государственной собственностью, выдача разрешений на ее использование или сдачу в аренду обусловливается соблюдением фермерами соответствующих правил использования земли, в частности контроля над эрозией и предотвращения опустынивания.

Особое значение имеет законодательство по аренде. В целом можно констатировать стремление многих государств удлинить сроки аренды и стабилизировать арендные ставки. В общем суммарно эти положения можно представить в таблице 3.

Эта таблица дает общее представление о разнообразии условий аренды со значительным различием от более либеральной (как в США) до более регламентируемой (как в большинстве стран Европы) законодательством и практикой.

В число стран с либеральной практикой рынка аренды, кроме США, можно отнести также Австралию, Канаду и Новую Зеландию.

В Западной Европе в большинстве случаев предусмотрена минимальная длительность аренды. Только в таких странах, как Норвегия, Дания, а из развитых неевропейских - Япония, установлен максимум срока аренды, а короткий срок - в Ирландии, т. е. в странах, где сама по себе аренда не играет существенной роли. В Дании установлен максимальный срок аренды - 30 лет. Законодательство этой страны не разрешает дальнейшее продление строка аренды и поощряет, чтобы арендатор выкупил бы землю и стал ее собственником. В других же странах среде аренды может быть продлен и сверх установленного срока с созданием системы долговременной аренды.

Таблица 3 - Государственное регулирование арендных отношений

Страна	Длительность и регулирование контрактов по аренде
США	Срок зависит от контракта; как правило, преобладают долговременные контракты, ставки арендной платы определяются рынком
Великобритания	Срок зависит от контракта. Имеются и долгосрочные и краткосрочные арендные договоры. Уровень оплаты определяется арбитражем
Исландия	Срок зависит от контракта. Размер арендной платы определяется законом определяется законом
Ирландия	Срок аренды - минимум 3 года. Размер арендной платы определяется рынком определяется рынком

Различная практика существует и по установлению размеров арендной платы. В Дании, Ирландии, Греции, Люксембурге и Норвегии землевладелец и арендатор самостоятельно договариваются об уровне арендных платежей. В других государствах, где аренда играет значительно большую роль, существует законодательство по регулированию арендной платы.

В Великобритании обе стороны могут самостоятельно определить размер арендной платы, но затем она идет на рассмотрение и утверждение местных властей, которые руководствуются соответствующими стандартами, регулирующими размер такой оплаты.

Закон предусматривает также регулирование или административное утверждение в Ирландии и во Франции.

Власти могут контролировать арендную плату путем установления максимальных или стандартных ее размеров. На этой основе готовятся фактически контракты по аренде. Такая практика существует в Нидерландах, Испании, Бельгии, Португалии и Японии. Арендная плата исчисляется при этом в денежной форме исходя из потенциального урожая и цен за прошедшие годы.

Таким образом, практика регулирования арендной платы определяется исходя из специфики каждой страны и здесь трудно найти общую закономерность, хотя видно различие между более либеральной заокеанской и более регламентируемой европейской и японской.

Наследование - одна из форм смены владельцев земли и как таковая является одним из элементов земельного рынка

Сама по себе юридическая процедура наследования насчитывает несколько тысячелетий. Наследование - один из наиболее распространенных правовых актов, и поэтому на принципы наследования наложили свой отпечаток и традиции отдельных стран, правовые школы, хозяйственная целесообразность, обычаи и, в значительной мере государственная политика. При этом сами по себе эти принципы претерпевают изменения в соответствии с реалиями сегодняшнего дня. В общем, не существует единой теоретической правовой базы для института наследования, единой юридической, экономической и административной практики, и саму систему наследования можно подразделять на несколько групп, в зависимости от происхождения той или иной юридической системы. Они имеют разное теоретическое историческое обоснование, разное практическое применение и в то же время, испытывают на себе воздействие государственной политики, ориентированной на борьбу с фрагментацией земельных владений, способствование концентрации сельскохозяйственного производства и поддержание жизнеспособных хозяйств Можно сделать вполне определенный вывод о том, что и юридические теории и правовая практика испытывают серьезное воздействие со стороны государства, ориентированное, прежде всего на конкретные экономические цели. В общем, юридические принципы и системы наследственного права, в рамках общего гражданского права, можно разделить на три основные группы:

. Группа стран с германским гражданским правом, ориентированных на германский гражданский кодекс и на немецкую юридическую практику.

К числу этих стран можно отнести саму Германию, Австрию, Швейцарию и Грецию. Близки к ним как теоретически, так и практически правовые системы скандинавских стран (Швеции, Норвегии, Дании и Финляндии).

. Ко второй группе стран можно отнести те государства, где на основе римского права было сформировано гражданское право, которое нашло свое выражение в Гражданском кодексе Наполеона. Несомненно, принятие в 1804 году этого кодекса оказало большое влияние, как на юридическую теорию, так и на практику, в первую очередь в странах романской культуры, которые исторически всегда отождествляли себя с римской культурой, в том числе и с римским правом. В эту группу стран входит, прежде всего, сама Франция, а также Бельгия, Люксембург, Нидерланды, Италия, Испания и Португалия. Еще раз хочется подчеркнуть, что основой их правовой системы в области гражданского права, в том числе и права наследования, является Гражданский кодекс Наполеона, но, как будет показано ниже, в эти правовые принципы, и в особенности в их правоприменение, пришлось внести существенные коррективы, чтобы они отвечали и духу, и потребностям времени.

3. В третью группу стран входят, прежде всего, государства англосаксонской юридической культуры, во многом отличной от континентальной Европы. Англосаксонская правовая теория и практика, прежде всего, базируется на обычном праве, отдельных законах, на праве прецедента, она исходит из конкретных фактов, не стараясь облечь их в законченную форму кодексов. В то же время, эта юридическая система ориентирована в большей мере на свободу отдельного индивидуума, его неотъемлемого права и отличается значительно меньшим вмешательством государства в область гражданско-правовых, в частности семейно-правовых, отношений, в том числе и в сфере наследования. К этой группе стран можно отнести прежде всего саму Великобританию, США, Ирландию, Канаду, Австралию, Новую Зеландию.

Несколько особняком стоит Япония, которая во многом скопировала в своем Гражданском кодексе многие положения стран континентальной Европы. В то же время, здесь в гражданском праве и в юридической практике сказался и японский национальный характер - стремиться все делать путем нахождения единого мнения в решении дела о наследстве на семейном совете без обращения к властям. В этом проявились различия между японским подходом к юридическим вопросам и американским, где все стремятся решить в судебном порядке. Поэтому сейчас более половины всех юристов в мире живет в США, а в Японии, в расчете на соответствующие группы населения, наименьшее количество адвокатов среди остальных развитых стран.

Анализируя современные теоретические установки и реальную правовую практику этих трех основных юридических систем, можно указать на их основные принципы и различия.

В первой группе стран (германского права) в наследственном земельном праве широко распространен принцип: завещатель не в праве произвольно завещать свое земельное имущество, и оно, как правило, должно переходить лишь к одному из наследников, а все остальные должны получать соответствующие денежные или имущественные компенсации.

В особенности четко этот принцип прослеживается в законодательстве северных, протестантских земель ФРГ. Здесь после установленного факта смерти завещателя земля, а также рея недвижимость, поступает лишь к одному из наследников, обычно либо старшему в семье, либо в наибольшей степени связанному с ведением хозяйства. В случае споров такой наследник определяется судом. По закону требуется, чтобы этот человек имел бы соответствующую квалификацию, опыт работы и возможность эффективно вести хозяйство.

В других же землях Германии, на католическом юге, где господствуют иные традиции, Гражданский кодекс разрешает проводить раздел земли между всеми наследниками. Однако этот же кодекс разрешает оставлять землю только одному наследнику, с условием выплаты компенсации остальным сонаследникам. Вообще, даже исходя из общих принципов германского права, в каждой из стран этой группы осуществляется специфическая политика и применяется особые правовые нормы, чтобы отразить как местные реалии, так и аграрную, да и в целом экономическую политику.

В Швеции, с ее традиционно высоким уровнем государственного регулирования, при получении наследства требуется разрешение властей на введение в хозяйство, с целью сохранения его целостности. Если возникает проблема с выделением одного из участков, то на это также требуется разрешение. Основная идея при этом - желание избежать дробления хозяйства и сохранить жизнеспособный размер предприятий, который обеспечивал бы разумный уровень рентабельности и позволял бы иметь подобающий доход. Если же власти не дают согласия на раздел хозяйств, то наследник обязан его продать целиком либо сдать в аренду. Последнее является довольно частным решением проблемы, что и объясняет высокую долю арендных земель в Швеции.

В группе стран с господством римского права исходным является Гражданский кодекс Наполеона. Он отражает как принципы римского права, так и ту историческую эпоху, когда он был создан. Главное в нем - это равенство прав, которое распространяется и на наследование. Это означает, что все наследники имеют равные права на получение наследства. Принятие этого принципа имело серьезные последствия в виде последовательного дробления земельных наделов. Такое дробление хозяйств находилось в явном противоречии с необходимостью консолидации земельных участков и концентрации хозяйства при переходе к современному механизированному производству.

Поэтому каждая из стран этой группы государств должна была внести поправки в Гражданский кодекс или принимать специальные законы, чтобы хотя бы как-то смягчить эту проблему. Во Франции был принят принцип «преференциального наследника». Исходя из этого принципа, из числа наследников местным судом избирается наиболее квалифицированный кандидат. Ему передается все хозяйство, а он должен возместить в течение 10 лет остальным сонаследникам их долю в наследстве.

В третьей группе стран, где господствует англосаксонское право, вопрос о наследовании стоит принципиально по-иному. В соответствии с принципами этого права завещатель не связан никаким обязательством по передаче своей земли. Он может ее оставить кому угодно, чаще всего лишь одному из наследников (что и стало исторической традицией в Англии). Этот принцип имеет как свои положительные, так и отрицательные последствия. Положительные - это, как правило, сохранение целостности землевладения, а отрицательные - произвольность завещателя и неопределенность прав других сонаследников.

В Японии, как уже говорилось, сложилась своя правовая культура, хотя и основанная на континентально-европейской, но имеющей свои специфические черты. Наследование земли определяется совместным решением всех наследников, свободных в выборе метода деления наследства, но, как правило, не ставится под сомнение целостность сельскохозяйственного предприятия, в особенности с учетом крайне мелких земельных наделов в стране.

В общем, если подытожить вопросы, связанные с теориями и практикой перехода земли по наследству, то можно сказать, что нет единых принципов, единой теории и единого правоприменения.

Исторически сложились разные подходы к наследственному праву, и они сохраняются, но необходимость концентрации или, во всяком случае, недопущения раздробления хозяйств требует применения такого законодательства и исполнительской практики, которая бы позволила сохранять относительно жизнеспособные и рентабельные хозяйства, даже после смены поколений собственников.

В области прав собственности на землю для иностранцев существуют две тенденции - с одной стороны, желание оградить право собственности на землю от возможной ее скупки иностранными гражданами или нерезидентами, с другой стороны, создание правовых систем, в первую очередь в Европейском Союзе, где на правах взаимности нерезиденты, но граждане стран Европейского Союза, приравниваются в правах к гражданам данного государства, основываясь на общем принципе свободного движения капитала и рабочей силы.

Реальное же положение определяется степенью экономического развития государства, системой его финансовых реалий. Можно суммировать в Таблице 4 такие ограничительные подходы в различных странах.

Таблица 4 - Подходы к ограничению приобретения земли иностранцами

Уровень проведения ограничения на покупку земли иностранцами	Страны
На общегосударственном уровне	Ирландия, Япония, Мексика, Новая Зеландия
На региональном уровне	Австралия, Канада, США

В ряде других стран также практикуется ограничение на возможность иностранцев по покупке земли. Так, такие ограничения действуют в Австрии, в Чешской Республике, Исландии и Турции. В Европейском Союзе льготы на покупку земли иностранцами распространяются лишь на граждан стран этой международной организации, по отношению ко всем остальным устанавливаются ограничения.

Сам характер таких ограничений и формы решения проблем различны в разных странах. Так, в Новой Зеландии право на покупку или аренду более 2 га земли решается трибуналом по охране земли, и решение зависит от каждого конкретного случая, принимая во внимание возможности внедрения новых технологий, крупных инвестиций, деловой компетенции, а также наличие свободных земель.

В Австралии эти ограничения применяются в основном в Западной части континента, чтобы обеспечить за австралийцами контроль за большей частью еще слабо используемых земель.

В Канаде это регулирование носит более жесткий характер, с целью ограничения либо недопущения иностранной собственности на землю. Законодательство по этой проблеме осуществляется на уровне провинций, причем в ряде случаев это касается не только иностранцев, но и нерезидентов данной провинции. Только в Ньюфаундленде и Нью-Брансуике, где сельского хозяйства почти нет, существует свободная покупка сельхозугодий.

В странах Европейского Союза существует льготный внутренний режим для всех граждан стран Союза и приняты на уровне Союза общие правила для внешних капиталовложений для граждан прочих стран.

Однако и внутри Союза в некоторых странах сохранены ограничения даже для граждан других государств - членов этой международной организации. Так, в Ирландии, где сильны местные традиции борьбы за землю с английскими лендлордами, создан режим, по которому сильно ограничивается возможность иностранцев по покупке земли.

Во Франции требуется особое разрешение в двух случаях - если сделка превышает 3,750 млн. евро (данные на ноябрь 2009 г.) либо если речь идет о покупке виноградников, которые по традиции считаются в стране важной частью национального богатства.

В Японии в сельском хозяйстве, так же как и во многих других отраслях экономики, традиционно проводится политика по ограничению зарубежных капиталовложений. В сельское же хозяйство запрещены иностранные капиталовложения не только в землю, но в целом в сельскохозяйственное производство. Это же касается лесного и рыбного хозяйства. Можно особо рассмотреть положение в этом плане в США, где имеется весьма разнообразный опыт по предоставлению прав на покупку земли либо ограничению этих прав для иностранцев.

В 1978 г. был принят Акт о зарубежных капиталовложениях в сельское хозяйство. По этому федеральному акту не запрещается иностранцам приобретать сельскохозяйственные угодья в США, но в каждом отдельном случае они должны сообщать об этом на имя министра сельского хозяйства США. То же касается и лесных угодий. В основном иностранцы-собственники - это канадцы и европейцы.

Фактическое же ограничение прав иностранцев на покупку земли осуществляется на уровне штатов. Сейчас в 28 штатах существуют законы по ограничению прав иностранцев на покупку земель сельскохозяйственного назначения. Это же касается и иной земельной собственности (в частности, существуют ограничения на приобретение городских, лесных земель и земель, занятых пресными водоисточниками). В ряде штатов ограничивается площадь земли, которая может быть продана иностранцам. Еще в некоторых штатах даже гражданам дружественных стран не разрешается покупать сельскохозяйственные земли, но делается исключение при покупке земли для горнорудных или научно-исследовательских работ. Во многих штатах существуют ограничения для граждан враждебных стран или при продаже государственных земель, или при переводе земель из сельскохозяйственного на другие виды использования.

В общем же, в целом 17 штатов, в основном сельскохозяйственного направления, практикуют ограничения по продаже сельскохозяйственных земель иностранцам.

В общем, эти ограничения прежде всего существуют в основных сельскохозяйственных штатах, не давая или затрудняя иностранцам приобретать сельскохозяйственные земли.

Таким образом, система управления государственными (муниципальными) земельными ресурсами в зарубежных странах предусматривает достижение нескольких целей:

эффективное использование государственных (муниципальных) земель;

оптимизация структуры доходов бюджета за счет доходов от земельной собственности;

создание цивилизованного рынка недвижимости;

обеспечение гарантий имущественных прав на объекты недвижимости.

Использование опыта ведения земельного кадастра в странах с развитой рыночной экономикой может оказать существенную помощь в развитии и становлении земельно-имущественных отношений и в Российской Федерации при осуществлении экономических реформ.

ГЛАВА 2. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ СИСТЕМЫ ГОСУДАРСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ

2.1 Развитие системы ипотечного кредитования сделок с землей

Рыночная экономика немыслима без существования и развития финансовых институтов, а также возможности доступа участников рыночных отношений к кредитным ресурсам. Масштаб использования кредитов физическими и юридическими лицами свидетельствует о стабильности любого общества, поскольку за каждым кредитом стоит конкретный инвестиционный проект или решение определенной производственной задачи. Кредит - действенный рыночный инструмент, ориентированный на рост эффективности всех отраслей национального хозяйства. Банковский капитал является основным фактором и механизмом становления и развития оборота земель, под которым понимается не только переход права собственности на землю от одного собственника к другому, но и осуществление операций по аренде и залогу. В подавляющем большинстве стран законодательно разрешено использовать землю в качестве кредитного обеспечения или залога для получения кредита.

В мировой практике рыночных отношений вы Согласно первому, кредитор производит отчуждение вещных прав залогодателя на объект, служащий предметом залога, и одновременно передает тот же объект заемщику в аренду с правом выкупа.

Вторым, более эффективным, но и более сложным является коммерческий залог недвижимости (ипотека).

В целом по своему юридическому содержанию ипотека - обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости (в нашем случае земельного участка). Исходя из этого, основное отличие ипотеки от первого варианта в том, что объект остается в собственности у залогодателя, а в пользу кредитора отчуждается лишь производное залоговое право, т. е. земельный участок как залоговый объект можно оставить во владении и пользовании залогодателя.

Банковское финансирование, обеспечиваемое путем ипотеки земли, играет и сегодня жизненно важную роль в развитии экономики практически всех стран с развитым земельным рынком, стимулируя интенсивность оборота земли - одного из важнейших механизмов, применяемых в практике управления земельными ресурсами.

Анализ развития рынка земли экономически развитых стран свидетельствует о том, что система соединения банковских и земельных капиталов выработала особые финансово-кредитные институты. Сюда можно включить земельные банки, сельскохозяйственные и коммерческие банки, товарно-кредитные корпорации, ассоциации производственного кредита, администрации по делам фермеров, небанковские кредитные организации (ипотечные агентства) и т. д.

Текущее состояние российской банковской системы характеризуется тем, что кредитные ресурсы формируются за счет так называемых «коротких» денег, поэтому неизбежно встает задача организации рефинансирования банков, выдающих ипотечные кредиты. Сегодня только Сберегательный банк РФ и Внешторгбанк в состоянии формировать более-менее долгосрочный ресурс, и то - за счет огромной массы денег той части населения, которая привыкла хранить их в сберегательном банке, или при наличии большого собственного капитала, позволяющего привлекать относительно дешевые долгосрочные ресурсы иностранных банков. Тем не менее, даже они не имеют возможности кредитовать на срок свыше 10 лет, а их процентные ставки превышают 10% годовых в валюте.

Другие источники ресурсов, традиционные для так называемой «германской» модели ипотечного кредитования, в основе которой лежит принцип накопления денежных средств в некоторой «закрытой» системе (так называемые ссудо-сберегательные или строительные сберкассы), требуют длительного периода их формирования: как минимум 5-7 лет. Подобные программы с 1998 г. пытается реализовать правительство Москвы, но заметных результатов пока нет. Здесь также торжествует принцип коротких денег (бизнес-цикл составляет 2-3 года).

Итак, для заметного увеличения масштабов ипотечного кредитования требуется организация рефинансирования в рамках так называемой двухуровневой («американской») модели.

В качестве источников рефинансирования ипотеки могут служить либо бюджетные средства (отдельные программы ипотеки), либо финансовые ресурсы, привлекаемые с открытого рынка. При этом следует отметить существование огромного финансового потенциала так называемых «спящих» денег населения, которые могли бы служить тем самым долгосрочным ресурсом, активизируемым через инвестиционные фонды, но здесь сразу же возникает проблема государственного гарантирования вкладов населения.

Также важно понимать возможность привлечения инвестиций на основе иностранного происхождения и на основе «переведенного за рубеж» капитала. Как показывает практика, эти инвестиции легче вовлекаются в российскую экономику через механизм инвестиционных фондов, нежели через классический механизм формирования акционерного капитала.

Еще один финансовый источник - это денежные средства пенсионных фондов. Этот источник уже начинают задействовать (пример Москвы). По аналогии, в качестве источника рефинансирования можно рассматривать и денежные средства обязательных резервов страховых организаций.

Таким образом, можно констатировать наличие огромного потенциала финансовых средств, которые могли бы служить источниками рефинансирования ипотеки, при практически полном отсутствии политической воли государства и механизмов их вовлечения в ипотеку.

За рубежом, там, где существует двухуровневая ипотека, ипотечные агентства существуют как самостоятельные специализированные кредитные организации. У нас такие кредитные организации банковским законодательством не предусмотрены. Поэтому во всех известных попытках внедрения двухуровневой модели ипотеки в роли ипотечного агентства выступают банки (как уже существующие, так и вновь создаваемые). Однако обычный универсальный банк не пригоден для этих целей в силу ряда причин. Исходя из этого, целесообразно ставить вопрос о введении нового типа небанковских кредитных организаций (НКО), имеющих ограниченную банковскую лицензию и специфические экономические нормативы. Для создания НКО нового типа не требуется принятия новых законов и постановлений Правительства РФ - достаточно соответствующего решения Центрального банка России (о внесении дополнений в Положение о пруденциальном регулировании деятельности небанковских кредитных организаций).

Для реализации, так называемой двухуровневой («американской») модели ипотеки требуется наличие соответствующей институциональной инфраструктуры, главным звеном которой является основной оператор земельного ипотечного рынка - земельное ипотечное агентство.

Земельные ресурсы и проживающее на них население определяют жизнеспособность и процветание любого государства. Чем более развита инфраструктура и чем более высока эффективность использования ресурсов земли, профессиональная подготовленность и культурный уровень населения, тем более сбалансировано и поступательно развивается экономика государства.

В настоящее время оборот земельных участков, на новом этапе земельных преобразований, становится важным базовым элементом функционирования экономики государства в целом. Оборот земли является особо сложной экономической структурой национального хозяйства. Его эффективная организация и функционирование требует научно обоснованных, практически мотивированных и юридически оформленных решений. В России пока еще только формируются юридические документы, которые уже десятилетия являются обязательными для государств с упорядоченной экономикой.

Современная земельная политика в России пытается стратегически решить проблемы земельных преобразований - выработать наиболее эффективные механизмы хозяйствования в сфере прав на способы и результаты использования земельных ресурсов. Для становления и развития земельного рынка в России созданы объективные предпосылки, но нет условий для полноценного оборота земель и ипотечного кредитования под их залог. Земля до сих пор не стала гарантом инвестиций и условий их привлечения. Из-за отсутствия системы доступных инвестиционных ресурсов, слабого информационного обеспечения земельного рынка, а также экстенсивного развития современной российской экономики происходит сдерживание оборота земли. Кроме того, система налогообложения не выполняет свои функции по созданию финансовой базы и благоприятных условий для наилучшего использования земли и ее интенсивного оборота.

Отсутствие системы кредитования под залог земли в России тормозит развитие не только земельного оборота, но и всего инвестиционного процесса, особенно для городских территорий в условиях дефицита свободных капиталов и оборотных средств предприятий.

Развитие системы ипотечного кредитования в Российской Федерации затруднено по нескольким причинам:

) экономичная ситуация не способствует заключению долгосрочных кредитных договоров, обязательства по которым обеспечиваются залогом земли;

) система подтверждения прав на заложенное имущество посредством его государственной регистрации недостаточно развита и не может на данном этапе обеспечить должного уровня гарантий для залогодержателя (кредитора);

) ипотечный кредит, для большинства граждан, недоступен в связи с большими процентами по кредиту, а также отсутствием необходимого дохода у кредитополучателя, позволяющего вернуть заложенную землю;

) сложен порядок обращения взыскания на заложенную землю (процедура обращения взыскания и реализации имущества занимает значительный период времени);

) отсутствуют институциональные принципы ипотечного кредитования земельных ресурсов (отсутствует институциональная инфраструктура, способная обслуживать оборот ипотечных активов, а также организовать и осуществлять рефинансирование системы ипотечного кредитования);

) отсутствует механизм «запуска» процесса рефинансирования системы ипотечного кредитования.

В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в залог могут быть переданы:

а) земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединений, юридических лиц и предоставленные им для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства;

б) земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями, в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания (функционального обеспечения).

В то же время, ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается. Также не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Оживлению земельного оборота и развитию ипотечного кредитования под залог земли в сложившейся ситуации могут способствовать следующие мероприятия:

создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность;

завершение (с последующим уточнением и актуализацией) кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов;

формирование федеральной системы государственного кадастра единого объекта недвижимости и регистрации прав на него;

формирование системы земельных ипотечных банков при активном участии государства;

создание кредитных ресурсов (главных источников инвестиций) за счет аккумулирования государственных финансовых ресурсов всех уровней (специализированных фондов РФ, субъектов РФ, муниципальных образований) и привлечения средств населения через механизмы снижения нормы ссудного процента и повышение нормы процента по депозитам, а также привлечение средств российских и иностранных инвесторов;

формирование целостной и взаимоподчиненной инфраструктуры системы ипотечного кредитования, обеспечивающей непрерывное воспроизводство всей системы ипотечного бизнеса (под инфраструктурой залога земли необходимо понимать совокупность мероприятий и организаций, обеспечивающих легитимность и защиту прав участников залоговых операций - заемщиков и кредиторов).

По мере развития рыночных отношений в экономике в целом и в сфере земельных отношений в частности, все больше оснований возникает для государственного регулирования происходящих процессов реформирования.

Эффективность реализации государственной земельной политики возможна только при наличии действенно организованной системы управления земельными ресурсами и обязательного сочетания механизмов государственного регулирования и рыночных отношений.

В этих целях государством должна быть осуществлена разработка и стандартизация процедур предоставления ипотечных кредитов, проверки и подтверждения платежеспособности залогодателей, регистрации сделок, отработка на юридическую чистоту и финансовую прозрачность кредитно-финансового механизма.

Практика подавляющей части стран показывает, что до момента достижения устойчивого кредитного процесса крайне важно государственное регулирование залоговых операций посредством льготных кредитов, лицензирования, образования специальных залоговых фондов, финансирования исследовательских работ и подготовки кадров, законодательно-нормативного обеспечения, создания учреждений-гарантов.

При становлении кредитных земельных систем на первых порах очень важна роль государства, его активное участие в формировании сети земельных ипотечных банков, создании кредитных ресурсов, предоставлении льготных кредитов, удешевлении кредитов путем компенсации высоких процентных ставок, подготовке кадров, создании системы законодательной защиты прав на земельную собственность. По мере развития ипотечного кредитования потребность в кредитных ресурсах со стороны государства уменьшается.

В настоящее время на федеральном уровне принят ряд законов, заложивших основы для земельной ипотеки, в первую очередь, это:

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В то же время, до сих пор не приняты важные в законодательном плане положения о земельных ценных бумагах.

Анализ зарубежного и отечественного опыта и изложенное выше позволяют сформулировать следующие концептуальные положения по формированию основ системы ипотечного кредитования.

На первом этапе, когда возможности действующей банковской системы ограничены, а банковские процентные ставки непомерно высоки, чтобы ипотечные кредиты стали привлекательными и доступными для потенциальных залогодателей, государство должно инициировать возникновение структур в области ипотечного кредитования, выполняющих следующие функции:

проведение государственной политики и разработка концепции системы ипотечного кредитования в сфере земельного рынка;

организация обучения кадров профессиональных участников ипотечного кредитования в сфере земельного рынка;

оказание услуг залогодателям по оформлению ипотечных договоров, договоров страхования и т. д.;

разработка положений и организация проведения тендеров, конкурсов и аукционов по продаже земельных участков и прав аренды;

организация регистрации договоров ипотеки в региональных учреждениях юстиции;

создание благоприятных условий для реализации ипотечных программ с целью запуска системы ипотечного кредитования;

контроль за деятельностью субъектов земельного рынка в сфере ипотечного кредитования - страховых, оценочных, риэлтерских организаций;

учет оборота земельных участков, находящихся в залоге;

проведение претензионной деятельности при рассмотрении исков, связанных с невыполнением обязательств о залоге земельных участков;

выполнение функций оператора по платежам залогодателей залогодержателям в счет выполнения обязательств по договорам о залоге;

выполнение функций государственного уполномоченного органа по выкупу в пользу государства земельных участков, по которым их собственники лишены права собственности в связи с невыполнением обязательств по договору залога или переуступке этого права в пользу сельскохозяйственной организации, изъявившей желание его приобрести.

На следующем этапе должны быть созданы такие условия, при которых деятельность на ипотечном рынке для хозяйствующих и выпускающих закладные листы субъектов стала бы основной, что способствовало бы завершению окончательного оформления системы ипотечного кредитования, а в качестве основного инструмента ее рефинансирования выступили бы эмиссионные ипотечные ценные бумаги - закладные листы, обеспеченные залогами земельных участков и правами требования по ипотечным кредитам (закладным). Важным аспектом формирования основ системы ипотечного кредитования на первых этапах является обеспечение легитимности залоговых операций с земельными участками, поэтому государство должно выступить с инициативой создания соответствующих институционных структур, которыми могли бы являться земельная биржа и земельный суд.

Биржа являясь постоянно действующим субъектом земельного рынка и коммерческим посредником, способствовала бы заключению сделок с землей, обеспечению брокеров помещением, связью и т. д.

В обязанности биржи входило бы:

осуществление учета операций с земельными участками;

определение цены (котировки) земельных участков;

содействие расчетам между залогодателем и залогодержателем;

разработка типовых договоров ипотечного кредитования;

обеспечение осуществления экспертиз.

Сложившаяся, в результате вышеприведенных преобразований, ситуация ведет к необходимости реорганизовать структуру судебных инстанций страны и созданию новой для России структуры - земельного суда с соответствующими региональными и муниципальными судами.

Основные направления деятельности земельных судов:

судебная защита прав на земельные участки;

юридическое регулирование земельных отношений на территории России путем обеспечения строгого выполнения законодательных норм и правил;

рассмотрение исков, жалоб граждан и юридических лиц в области земельных отношений;

анализ судебной практики как источника развития земельного законодательства.

Создание и деятельность системы земельного ипотечного кредитования немыслимы без соответствующего расширения функций земельной инспекции, основу которой должны составить соответствующие структуры в районах и городах, с обязанностями осуществлять в реальном времени инспекторскую деятельность по соблюдению земельного законодательства и договоров.

Следовательно, практика управления земельными ресурсами в настоящее время показывает, что система кредитных услуг, связанных с использованием земли, может эффективно работать при наличии условий:

формирования достоверной информации о количестве и качестве (в том числе и оценочных) характеристик земель и ее упорядочении в земельном кадастре как информационной основы учета и формирования земельных участков как предметов гражданско-правового оборота;

определения на законодательном уровне возможности оборота земель различных категорий, установления механизмов их целевого назначения с учетом реальной ситуации в экономической сфере;

формирования нормативно-правового поля (собственность на землю, платность землепользования, возможность купли-продажи, аренды, залога земельных участков);

формирования кредитной системы (земельные и коммерческие банки, небанковские кредитные организации и учреждения);

формирования системы обеспечения легитимности залоговых операций (страхование, земельные биржи и аукционы, земельный (межевой) суд, ценные земельные бумаги, земельная инспекция), закрепляющих право пользования землей (объектом купли-продажи может быть не сама земля, а право на ее использование без изменения целевого режима использования);

формирования системы оказания консалтинговых услуг участникам залоговых операций (информационных, картографических, землемерных, землеустроительных и др.);

содействия формированию земельного рынка и целенаправленного воздействия на него с целью экономической корректировки конъюнктуры и ценовых параметров с использованием экономических способов и механизмов;

содействия стабилизации земельного рынка, формирования ценовой политики и политики структуризации землепользования;

выделения и последующего объединения (укрупнения) выделенных земельных долей мелких землевладений;

оказания государством содействия развитию ипотеки путем частичного или полного поручительства перед кредитными учреждениями и др.;

упорядочивания юридических аспектов страхования в целом.

Если на сегодняшний день вопросы собственности на землю, платности землепользования, операций с землей решены, то появляется насущная необходимость определиться с решением законодательных вопросов по созданию нормативно-правовой базы залога земли и инфраструктуры, обеспечивающей проведение операций по ипотечному кредитованию, для чего необходимо:

внести изменения в ст. 63 «Земельные участки, не подлежащие ипотеке» (Ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается) Федеральный Закон Российской Федерации «Об ипотеке»;

подготовить и принять Федеральную целевую программу по проведению землеустройства;

подготовить и принять нормативные документы по экспертной оценке земельных участков для ипотечных операций, организовать подготовку соответствующих оценщиков;

разработать и принять пакет нормативных документов по созданию и деятельности систем земельного банка, небанковских кредитных организаций, земельной биржи, земельного суда, земельной инспекции;

разработать пакет нормативно-методических документов по ипотечному кредитованию, регулированию создания земельного рынка, государственных региональных земельных фондов и рынка ценных земельных бумаг.

Таким образом, реализация указанных выше мероприятий позволит гарантировать соблюдение интересов залогодержателей, защитить права залогодателей, обеспечить эффективное использование и охрану земельных ресурсов. С другой стороны, создание и функционирование специализированного финансового механизма ипотечного кредитования позволит целенаправленно и профессионально решать проблемы земельной, агропромышленной и жилищно-коммунальной реформ.

2.2 Формирование единого объекта недвижимости на базе земельного участка

Принципиальным положением Земельного кодекса РФ является запись о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков. Законодательное закрепление этого принципа означает отход от традиционной советской модели технической инвентаризации зданий и сооружений без учета земли и переход к общепринятому в мире рыночному пониманию термина недвижимости, объединяющему в единое целое земельный участок и все расположенные на нем улучшения.

Таким образом, гражданский оборот земельного участка и находящейся на нем недвижимости не может осуществляться отдельно друг от друга. Иными словами, в российском законодательстве закреплен известный правовой принцип «superficies solo cedit» (строение следует судьбе земельного участка).

Очевидно, что в условиях, когда чаще всего земельный участок и находящиеся на нем улучшения находятся в собственности различных лиц, не следует ожидать, что процесс формирования единых объектов недвижимости будет идти быстрыми темпами. Однако Земельный кодекс РФ, а также ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» стимулируют собственников зданий и сооружений приобретать в собственность занимаемые ими земельные участки.

Земельный кодекс РФ оставляет гражданам право приобретения в собственность земельных участков, которыми они обладают на праве постоянного (бессрочного) пользования и пожизненного наследуемого владения.

Юридические лица, кроме тех, участки которых находятся в государственной и муниципальной собственности, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления, в соответствии с законодательством обязаны были переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или на льготных условиях приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 01.01.2006 г.

Кроме описанных в законе случаев ограничения оборота земельных участков в дальнейшем не допускается приватизация зданий, строений и сооружений промышленного назначения без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены. Такой подход к формированию единых объектов недвижимого имущества, несомненно, будет способствовать интеграции России в мировую экономику.

Практическая реализация принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимого имущества нашла свое отражение в принятии Правительством РФ Федеральной целевой программы «Создание автоматизированной системы ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.)». Однако сохраняется фактическая разобщенность федеральных органов исполнительной власти в вопросах формирования единых объектов недвижимости и их учета.

Создание системы формирования и учета единых объектов недвижимого имущества обусловлено необходимостью повышения эффективности использования государственной собственности, увеличения поступлений всех видов имущественно-земельных платежей, создания информационной основы одновременного оформления прав на земельный участок и расположенный на нем объект недвижимости, а также дальнейшего совершенствования процедур оформления имущественно-земельных отношений. Базисом для единого объекта недвижимости служит земельный участок, поэтому, учитывая, что здания и земельные участки представляют собой целостный, неразрывно связанный имущественно-земельный комплекс, процесс формирования единого объекта недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре» необходимо осуществлять на базе Государственного земельного кадастра.

Процесс формирования единого объекта недвижимого имущества базируется на основе концепций, принятых в Федеральном законе от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре», и является одним из этапов подготовки к переходу от налога на имущество и земельного налога к единому налогу на недвижимость.

Формирование единого объекта предполагает включение в единый имущественно-земельный комплекс земельного участка, в установленных границах, и расположенных на нем зданий, строений и сооружений с указанием границ застройки и основных характеристик зданий (этажность, материал стен, функциональное назначение) без учета характеристик внутренних помещений и заключается в привязке объектов, неразрывно связанных с землей, к государственной кадастровой системе учета земельных участков в соответствии с установленной системой кодификации и идентификации объектов недвижимости, созданием системы Государственного кадастра недвижимости.

Одним из важных этапом создания системы учета единых объектов недвижимого имущества должна стать отработка технологии ведения интегрированной системы кадастрового учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра и, как результат, формирование в автоматизированном режиме плана единого объекта в качестве основы кадастрового учета.

Решение этой задачи позволит подготовить технологическую базу для построения системы первичного реестрового учета недвижимости, предусматривающую создание Реестра единых объектов недвижимости.

Система учета единых объектов недвижимости, кроме создания технологической основы интегрированного реестрового учета объектов недвижимости, предполагает формирование единой информационной среды обмена данными между заинтересованными организациями.

В целях приведения учетной политики объектов недвижимости в соответствие с положениями законодательства Российской Федерации о ведении государственного кадастрового учета земельных участков и обеспечения привязки к земельным участкам расположенных на них объектов, а также дальнейшей информационной и технологической интеграции государственных информационных ресурсов необходимо проведение следующих работ:

разработать технологию формирования и ведения учета единого объекта недвижимого имущества на базе Государственного земельного кадастра с поэтапным созданием Реестра единых объектов недвижимости;

разработать реквизитный состав единого объекта недвижимости, включая координатно-пространственную привязку объектов, с учетом информации Государственного земельного кадастра;

разработать и утвердить в установленном порядке Положение о Реестра единых объектов недвижимости и классификатор единых объектов недвижимого имущества.

Процедура формирования единого объекта недвижимости должна состоять из подготовительных и рабочих технологических этапов.

На подготовительных этапах необходимо проведение сплошной инвентаризации объектов недвижимости (земельных участков и тесно связанных с ними зданий, сооружений, строений, нежилых помещений и других объектов недвижимости) с целью подготовки данных по всем правообладателям и пользователям государственного имущества, а также массовой подготовки кадрового состава специалистов различных ведомств и служб, осуществляющих работы по формированию, технической инвентаризации, кадастровому учету, оценке, регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, налогообложению, эксплуатации программно-технических комплексов и обеспечению информационной безопасности в единой государственной системе учета объектов недвижимости.

Объекты недвижимости должны быть учтены и снабжены паспортом, а информация по объекту - соответствовать данным государственной регистрации недвижимости и прав на нее.

Сплошная инвентаризация собственности проводится с документальной привязкой к данным Государственного земельного кадастра:

соотнесение объектов недвижимости с кадастровыми кварталами и географическими (местными) координатами;

определение субъектов права для всех объектов недвижимости;

оценка инвентаризационной, кадастровой и рыночной стоимости.

Схема формирования единого объекта недвижимости приводится на Рис. 3.

Процедура формирования единого объекта недвижимости на стадии рабочих технологических этапов осуществляется по следующим направлениям:

) внедрение нормативно-методической базы:

нормативно-методических документов по ведению Государственного земельного кадастра как единой системы государственного учета недвижимости;

нормативно-методических документов, устанавливающих правила отнесения участков земной поверхности, участков лесного фонда, обособленных водных объектов, многолетних насаждений, участков недр, строений и сооружений к объектам недвижимости с определением их характеристик, необходимых для описания этих объектов как недвижимого имущества;

нормативно-методических документов, определяющих порядок формирования земельных участков и расположенных на них зданий и сооружений в качестве единых объектов недвижимости и правила их государственного кадастрового учета и отражения соответствующих сведений в автоматизированных базах данных;

нормативно-правовых документов, определяющих площади и установление границ земельных участков, необходимых для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, сооружений в соответствии с целью их использования, регламентирующих единый порядок учета объектов недвижимости на базе кадастрового деления, согласующих оформление правоудостоверяющих документов, устанавливающих порядок проведения торгов по продаже объектов недвижимости, обременении и ограничений при реализации объектов недвижимости.

Рис. 3. Схема формирования единого объекта недвижимости

) автоматизация ведения Государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости, в том числе поэтапное дооснащение органов, осуществляющих ведение Государственного земельного кадастра и государственный учет объектов недвижимости, необходимыми средствами компьютерной техники и телекоммуникаций;

) подготовка и ввод в автоматизированные базы данных информации по фактически используемым, но не учтенным ранее земельным участкам всех форм собственности. Эти мероприятия проводятся с целью подготовки данных по всем правообладателям и пользователям земельных участков, получаемых в результате инвентаризации и межевания земель, и ввода информации по объектам государственного кадастрового учета в автоматизированные базы данных;

) подготовка и ввод в автоматизированные базы данных информации по государственной кадастровой оценке земель для целей налогообложения и внесение результатов оценки в виде экономически характеристик земельных участков в Государственный земельный кадастр.

Эти мероприятия направлены на формирование обоснованной налогооблагаемой базы, учитывающей особенности рентных отношений и развитие рынка земли и иной недвижимости;

) подготовка и ввод в автоматизированные базы данных информации по сформированному пакету документов единого имущественно-землеустроительного дела, которые включают следующие работы:

подготовка, согласование и выпуск распорядительного документа;

прием заявки и установленного пакета документов от заказчика;

формирование имущественно-землеустроительного дела;

подготовка проекта договора аренды единого объекта недвижимости;

подписание договора аренды единого объекта недвижимости заказчиком;

подписание договора аренды единого объекта недвижимости со стороны балансодержателя или его правопреемника;

присвоение договору аренды учетных номеров и ввод договора в базы данных;

государственная регистрация договора аренды единого объекта недвижимости;

включение зарегистрированного договора аренды единого объекта недвижимости в реестр единых объектов недвижимости;

оформление акта сдачи-приемки работ;

выдача договора аренды заказчику;

передача имущественно-землеустроительного дела (и его копии) в архивы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом и Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

Таким образом, исходя из вышесказанного, можно сделать вывод о том, что формирование работающего рыночного механизма управления и регулирования земельно-имущественных отношений на современном этапе является базисом реформирования и социально-экономической основой стабильности государства.

ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ ГОРОДА-КУРОРТА ПЯТИГОРСК (анализ тенденций и пути повышения эффективности управления)

Границы муниципального образования города-курорта Пятигорск установлены Законом Ставропольского края № 58 - КЗ от 07.07.2004 года. Земельный фонд города Пятигорска включает в себя земли, расположенные в административных границах города Пятигорска, независимо от их распределения и целевого назначения, фактической принадлежности к Российской федерации, Ставропольскому краю, муниципальному образованию Пятигорск.

В современных границах территория города-курорта Пятигорска составляет на 01.01.2011 года 9674 га. Распределение земель на 01.01.2011 года по категориям показывает, что земли застройки составляют 2532 га, лесные площади - 2464 га, площади сельскохозяйственных угодий - 2288 га, прочие земли - 1232 га (Таблица 5).

Таблица 5 - Распределение земель на 01.01.2011 года по категориям

№ п/п	Категория земли	Площадь, в га.
	Земли застройки	2532
	Лесные площади	2464
	Площади сельскохозяйственных угодий	2288
	Прочие земли	1232

По данным управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Ставропольскому краю (отдел № 20) - общая площадь земель жилой застройки составляет 3108 га.

Земли общественно-деловой застройки составляют 1146 га, промышленности - 1000 га, транспорта, связи, инженерных коммуникаций - 274 га, земли сельскохозяйственного использования - 1429 га (из низ садоводческие объединения и индивидуальные садоводы - 962 га).

Диаграмма 1 Распределение земель на 01.01.2011 года по категориям

Диаграмма 2 Характеристика земель жилой застройки

Земли, занятые особо охраняемыми территориями и объектами составляют - 2379 га, земли рекреационного назначения - 2379 га, земли не включенные в градостроительную деятельность - 18 га. Из 9674 га, находящихся в границах муниципального образования города-курорта Пятигорска, администрацией города передано в собственность гражданам и юридическим лицам 825.23га, из них гражданам- 505.95 га, юридическим лицам и гражданам, осуществляющим предпринимательскую деятельность - 319.28 га.

Диаграмма 3 Распределение земель на 01.01.2011 года по категориям, всего в га.

Процесс разграничения земли идет медленно, и носит заявительный характер, хотя формирование рынка земли - одно из важнейших направлений социально-экономического развития города Пятигорска.

Таблица 6 характеризует динамику поступления земельного налога в местный бюджет за период с 2006 по 2010 годы.

Таблица 6 - Динамика поступления земельного налога в местный бюджет за период 2006-2010 годы.

№ п/п	Годы	Земельный налог  (в абсолютных цифрах, в тыс. руб.)	%  бюджета
	2006	33 782	3,3
	2007	62 250	5,4
	2008	26 190	1,8
	2009	45 362	2,2
	2010	60 333	2,1

Диаграмма 4 Динамика изменения % земельного налога в местный бюджет за период 2006-2010 годы.

Показатели собираемости земельного налога находятся на уровне ниже среднего по РФ, прослеживается отрицательная тенденция, т.е. снижение объемов при абсолютном увеличении ставки земельного налога.

Данные Таблицы 7 характеризуют динамику поступления средств в бюджет от продажи земельных участков (приватизации).

Таблица 7 - Динамика предоставления площадей земельных угодий и поступления средств в бюджет от их продажи за 2007-2010 годы

№ п/п	Наименование	2007 год	2008 год	2009 год	2010 год	ИТОГО
	Общая площадь предоставленных земельных угодий, всего в га.	40,1	158,03	220,3	406,8	825,23
	Из них: физические лица	15,3	111,73	136,94	241,98
	юридические лица	24,8	46,3	83,36	164,82
	Поступили средства от продажи земельных участков в местный бюджет, всего в тыс. руб.	2007	44423	62394	73410	182 236
	Из них: физические лица	839	2851	8867	5149
	юридические лица	1168	41572	53526	68261

Диаграмма 5 Динамика предоставления земельных угодий, всего  за 2007-2010 годы в га.

Диаграмма 6

Динамика поступления средств в бюджет от продажи земельных участков (приватизации) за 2007-2010 годы, всего в тыс. руб.

Диаграмма 7 Динамика предоставления земельных угодий,  всего за 2008-2010 годы в га.

Анализ показывает, что в 2007 году было приватизировано - 0,4 % площадей, в 2008 году - 1,6 % площадей, в 2009году - 3,1 % площадей, в 2010 году - 4,2 % площадей.

Всего за 4 года приватизировано 825.23га, что составляет 8,6 % всех площадей, из них способом «конкурс-аукцион» за 5 лет приватизировано около 0,5 га на сумму около 4388 тыс. руб.

В доходной части бюджета доходы от приватизации земельных участков составляют: в 2007 году - 0,1 % бюджета, в 2008 году - 3,8 %, в 2009 году - 3,0 %, в 2010 году - 2,6 %.

Отчетливо видна тенденция к уменьшению поступления средств от приватизации земельных участков в местный бюджет.

Практически не применяется такая общепринятая сейчас в РФ форма пополнения бюджета как аукцион по продаже права аренды земельного участка.

Динамика процесса приватизации показывает, что есть большие резервы пополнения доходов из этого источника. Одним из мощных источников исполнения местного бюджета являются поступления средств от арендной платы за землю. Таблица 8 характеризует этот процесс (данные предоставлены на 2008-2010 годы).

Диаграмма 8 Соотношение доходов от приватизации земельных участков % в доходной части бюджета

Таблица 8 - Динамика средств поступивших в бюджет в 2008-2010 годах

№ п/п	Годы	Сумма, в тыс.руб.	Доходная часть бюджета, в %
	2008	48 920	3,6
	2009	74 860	3,6
	2010	101 628	3,6

Доля поступлений от арендной платы в местном бюджете стабильна (3,6 %), нет положительной динамики, хотя данные о динамике ставки арендной платы имеют ежегодную тенденцию к повышению.

К сожалению, невозможно просчитать количество земель (в га), с которых взимается арендная плата, думается, что эти показатели чрезвычайно низки в г. Пятигорске, об этом свидетельствуют данные о бюджетных поступлениях от использования земли..

Решением Думы города-курорта Пятигорска от 29.03.2007 года № 47-12 ГД утверждено «Положение о муниципальном земельном контроле на территории муниципального образования города-курорта Пятигорск» , в соответствии с которым муниципальный земельный контроль на территории города осуществляет администрация или уполномоченный ею орган (орган муниципального земельного контроля). Фактически эти функции осуществляет Отдел земельных отношений (в структуре Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пятигорска). В 2007 году было проведено 120 проверок, выявлено 18 случаев нарушения земельного законодательства, в 2008 году была проведено 431 проверка, выявлено - 51 нарушение земельного законодательства и 14 нарушений градостроительного законодательства, по выявленным случаям инициировано административное производство. По данным муниципального учреждения «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска») достаточно активно ведется претензионно-исковая работа (данные 2007-2009 годов). За три года в результате проведенной работы в местный бюджет поступило 120565 тыс. руб. Однако анализ данных показывает, что если в 2007 году в результате 127 претензий в бюджет поступило 14884 тыс.руб., то в 2009 году - 510 претензий, поступило 15130 тыс.руб.

В результате проведенного анализа (по данным, предоставленным Муниципальным учреждением «Управление имущественных отношения администрации города Пятигорска») можно сформулировать следующие проблемы:

рынок земли пока не сформирован;

создание нормативно-правовой базы, осуществляемой администрацией города в пределах своих полномочий в соответствии с нормами земельного законодательства идет активно, но недостаточно;

сделки с землей затронули незначительную часть земельного фонда города, и носят заявительный характер;

разграничения по формам собственности не произошло, поэтому земли не введены в оборот;

нет фактического учета земельных участков (реестра), медленно производится инвентаризация земель, межевание, хотя расходы на эти цели ежегодно предусмотрены местным бюджетом

рыночные отношения формируются в основном, в сегменте земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства;

отсутствует утвержденный Генеральный план города Пятигорска;

низкие базовые показатели кадастровой оценки земли;

налоги на землю остаются символическими, не стимулируют активное использование - необходимо совершенствование законодательства по налогообложению.

Между тем, основным условием использования земельных ресурсов в качестве инструмента социально-экономической политики на муниципальном уровне является их активное вовлечение в хозяйственный оборот, что приведет к реальному пополнению бюджета.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Создание эффективной и динамичной системы управления земельными ресурсами - главная современная стратегическая задача.

Многообразие региональных особенностей России, неравномерность социально-экономического развития ее территорий объективно обусловливают необходимость смещения центра тяжести земельных преобразований в регионы. Степень этого смещения будет увеличиваться по мере развития федерализма и углубления процесса разграничения полномочий по предметам совместного ведения между Федерацией и ее субъектами. Речь идет о делегировании реализации соответствующих государственных исполнительных функций в области землепользования на уровень субъектов Федерации при условии их строгой координации на общенациональном уровне.

В методологическом аспекте региональная специфика земельных преобразований определяется сложившимся в регионе характером землепользования, природно-климатическими условиями, структурой производства, системой расселения населения, степенью урбанизации территорий и развития инфраструктуры. В управленческом аспекте важно обеспечить при этом следующее: приблизить управленческие органы к населению, хозяйствующим субъектам; вовремя удовлетворять потребности в сфере землепользования населения; жестко построить «вертикаль» и «горизонталь» управления; наделить органы управления необходимыми финансовыми, материальными и кадровыми ресурсами.

Главным связующим звеном реализации указанных выше задач между федеральным уровнем (центром), региональным и муниципальным уровнями должен выступить федеральный округ как территориально-организационное звено центральной власти, ее управленческая опора на местах, а также Министерство регионального развития Российской Федерации. Формирование работающего рыночного механизма управления и регулирования земельно-имущественных отношений на современном этапе является базисом реформирования и социально-экономической основой стабильности государства.

В результате проведенного анализа (по данным, предоставленным Муниципальным учреждением «Управление имущественных отношения администрации города Пятигорска») можно сформулировать следующие проблемы:

рынок земли пока не сформирован;

создание нормативно-правовой базы, осуществляемой администрацией города в пределах своих полномочий в соответствии с нормами земельного законодательства идет активно, но недостаточно;

сделки с землей затронули незначительную часть земельного фонда города, и носят заявительный характер;

разграничения по формам собственности не произошло, поэтому земли не введены в оборот;

нет фактического учета земельных участков (реестра), медленно производится инвентаризация земель, межевание, хотя расходы на эти цели ежегодно предусмотрены местным бюджетом

рыночные отношения формируются в основном, в сегменте земельных участков для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства;

отсутствует утвержденный Генеральный план города Пятигорска;

низкие базовые показатели кадастровой оценки земли;

налоги на землю остаются символическими, не стимулируют активное использование - необходимо совершенствование законодательства по налогообложению.

Основным условием использования земельных ресурсов в качестве инструмента социально-экономической политики на муниципальном уровне является их активное вовлечение в хозяйственный оборот, что приведет к реальному пополнению бюджета.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1. Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 г. - Правовая система Консультант плюс - 2011.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 07.02.2011) - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) (ред. от 07.02.2011) - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) от 26.11.2001 N146-ФЗ (принят ГД ФС РФ 01.11.2001) (ред. от 30.06.2008). - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) от 18.12.2006 N 230-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.11.2006) (ред. от 04.10.2010) - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть первая) от 31.07.1998 N 146 ФЗ (принят ГД ФС РФ 16.07.1998) (ред. от 28.12.2010) - Правовая система Консультант плюс - 2011.

. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N117- ФЗ (принят ГД ФС РФ 19.07.2000) (ред. от 07.03.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.04.2011) - Правовая система Консультант плюс - 2011.

. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 20.03.2011). - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 20.03.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2011) - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Федеральный закон Российской Федерации от 16.07.2004 № 102-ФЗ (ред. от 01.01.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» - Правовая система Консультант плюс - 2011.

. Федеральный закон Российской Федерации от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ «О Государственном земельном кадастре» - Правовая система Консультант плюс - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 03.11.2009 N Д23-3606 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 03.08.2009 N 03-05-06-02/72 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 27.05.2009 N 03-05-06-02/41 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 11.11.2009 N 03-05-06-02/111 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 14.10.2009 N 03-05-04-02/84 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 16.04.2009 N Д23-1060 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 10.07.2009 N Д05-3422 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 09.07.2009 N Д23-2127 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 17.08.2009 N 03-05-06-02/80 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 02.09.2009 N 03-05-06-02/87 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 17.11.2008 N 03-05-04-02/70 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 25.06.2009 N 03-05-04-02/46 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 23.04.2009 N 03-05-05-02/24 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 20.04.2009 N 03-05-05-02/17 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 15.04.2009 N 03-05-05-02/14 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 02.04.2009 N 03-05-04-02/15 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 20.08.2009 N 03-05-05-02/51 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 13.05.2009 N Д23-1366 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 09.07.2009 N Д23-2142 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 14.01.2009 N 03-05-06-02/02 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 04.12.2008 N 03-05-06-02/85 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 17.11.2008 N 03-05-06-02/83 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 16.01.2009 N 266-ИМ/Д23 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минфина Российской Федерации от 25.11.2008 N 03-07-03/150 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

. Письмо Минэкономразвития Российской Федерации от 30.10.2009 N Д23-3589 - Правовая система Консультант плюс. - 2011.

.        Комментарий к Федеральному закону от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" (Окончание). // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. - 2008. - № 12

. Комментарий к Федеральному закону от 22.07.2008 N 141-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений" (Начало). // Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров. - 2010. - № 11.

. Стратегия социально-экономического развития города-курорта Пятигорск на период до 2020. - Пятигорская правда - ноябрь 2009.

. Устав города - курорта Пятигорск // Пятигорская правда. - 2009.

Монографии

42. Аратский Д.Б. Экономические модели управления земельными ресурсами на региональном уровне. / Д.Б. Аратский - М.: Н. Новгород: ВВАГС, 2008.

. Анисимов А.П., Рыженков А.Я., Сотникова М.С. Право муниципальной собственности на земельные участки в Российской Федерации: вопросы теории и практики. / А.П. Анисимов, А.Я. Рыженков, М.С. Сотникова. - М. Новый индекс, 2010.

. Бабичева А.Г., Наумова С.Ю.Постатейный комментарий к Федеральному закону от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации / А.Г. Бабичева, С.Ю. Наумова. - М.: Ай Пи Эр Медиа, 2010.

. Бобылев С.Н., Ходжаев А.Ш., Экономика природопользования: Учебное пособие. / С.Н. Бобылев, А.Ш. Ходжаев - М.: ТЕИС, 1997. С. 300.

. Боголюбова С.А. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбова. - М.: Питер Пресс, 2009.

. Григорьев В.В., Острина И.А., Руднев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учебно-практическое пособие. - М.: Дело, 2001. С. 350.

. Кухтин П.В., Левов А.А., Лобанов В.В., Семкина О.С. Управление земельными ресурсами: Учебное пособие. / П.В. Кухтин, А.А. Левов, О.С. Семкина - М.: Питер, 2005 г. - С. 390.

. Сухова Е.А.Справочник юриста по земельному праву. - 2-е издание / Е.А. Сухова - М: Питер Пресс, 2007. - 450 с.

. Сухова Е.А. Постатейный комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации" / Е.А. Сухова - М.: РОСБУХ, 2010. -370 с.

. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный) (2-е издание, переработанное и дополненное) / Г.В. Чубукова, М.Ю. Тихомирова. - М.: Издательство Тихомирова М.Ю., 2009. - 350 с.

Периодические издания

50. Арзуманян А.В. К вопросу о разграничении полномочий Российской Федерации и ее субъектов в области регулирования земельных отношений. / А.В. Арзуманян // Юрист. - 2007. - №10. - С. 34 - 43.

. Афонина А.В. Новое в правовом регулировании земельных отношений (в рамках Федерального закона Российской Федерации N 141-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ в части совершенствования земельных отношений»). / А.В. Афонина // Жилищное право. - 2008. - №9. С. 24 - 35.

. Афонина А.В. Актуальные проблемы земельно-имущественных отношений. / А.В. Афонина // Жилищное право. - 2009. - №8. - С. 67.

. Гряда Э.А. К вопросу о проблемах правового регулирования земельных отношений в субъектах Российской Федерации. / Э.А. Гряда // Экологическое право. - 2006. - №5. - С. 15 - 30.

. Данилова Е.В. Правовое регулирование земельных отношений в России в начале XIX века. / Е.В. Данилова // История государства и права. - 2008. - №7. - С. 43 - 56.

. Евсегнеев В.А. Нерешенные вопросы реализации норм земельного права. / В.А. Евсегнеев. // Право и экономика. - 2011. - №1.

. Румянцев Ф.П. Нижегородский опыт реформирования аграрных отношений на современном этапе земельной реформы в Российской Федерации. / Ф.П. Румянцев // История государства и права. - 2008. - №1. - С. 23 - 44.

. Пестриков В.С. Противоречия земельного законодательства (в порядке обсуждения). / В.С. Пестриков. // Землеустройство, кадастр и мониторинг земель. - 2011. - №2.

. Саркисянц А. Кризис ипотечного кредитования: зарубежные страны и Россия. / А. Саркисянц. // Бухгалтерия и банки. - 2010. - №9

. Эйриян Г.Н. Разграничение полномочий между РФ и ее субъектами в сфере регулирования земельных отношений. / Г.Н. Эйриян // Журнал российского права. - 2008. - №3. - С. 32 - 49.

Электронные ресурсы

60. Официальный сайт Президента Российской Федерации: http://kremlin.@.ru

. Официальный сайт Правительства Российской Федерации: http://www.government.ru

. Официальный сайт Министерства экономического развития Российской Федерации: http://www.economy.gov.ru

. Официальный сайт Росстата: www.gks.ru

. Официальный сайт Министерства финансов Российской Федерации: http:// www.minfin.ru

. http://www.itogi.ru