Определение физического износа объекта недвижимости
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Федеральное государственное
автономное образовательное учреждение
высшего профессионального образования
«Уральский федеральный университет
имени первого Президента России Б.Н.Ельцина»
Институт «Высшая школа экономики и
менеджмента»
Кафедра «Экономика и управление
строительством и рынком недвижимости»
КУРСОВОЙ ПРОЕКТ
по дисциплине «Экспертиза объектов
недвижимости»
на тему: «Определение физического
износа объекта недвижимости»
Студент
Группа
Руководитель
Екатеринбург
СОДЕРЖАНИЕ
РЕЗЮМЕ
. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА
. ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
.1 Определение физического
износа методом эффективного возраста
.2 Определение физического
износа методом эффективного возраста по конструктивным элементам
.3 Определение физического
износа нормативным методом
. РАСЧЕТНАЯ ЧАСТЬ
.1 Подробный расчет по
каждому методу
.2 Согласование полученных
результатов
ПРИЛОЖЕНИЕ
РЕЗЮМЕ
Износ - потеря стоимости собственности под воздействием различных
факторов. В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта, выделяют
следующие виды износа:
физический износ;
функциональный износ;
внешний износ.
Совокупность всех видов износа - накопленный износ объекта оценки,
совокупный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью
и рыночной ценой объекта.
В данной работе использовались следующие методы определения износа:
1. Определение физического износа методом эффективного возраста
. Определение физического износа методом эффективного возраста по
конструктивным элементам
. Определение физического износа нормативным методом
В итоге расчетов были получены следующие результаты:
метод - 48,2%
метод - 46,4%
метод - 40,7%
Путем согласования полученных результатов была рассчитана следующая
величина физического износа объекта оценки - 44,6%
1. ОПИСАНИЕ
ОБЪЕКТА
Для выполнения данного курсового проекта был выбрано здание Лаборатории
Института Органического Синтеза УрО РАН, расположенное по адресу: г.
Екатеринбург, ул. Академическая, д. 20 литера И.
Год ввода в эксплуатацию - 1956.
Число этажей - 2.
Группа капитальности - 1.
Вид внутренней отделки - простая.
Описание конструктивных элементов здания:
· фундамент - бутовый ленточный;
· стены - шлакоблочные, их наружная отделка - оштукатурены и
побелены;
· перегородки - кирпичные, дощатые;
· перекрытия - железобетонные;
· крыша - шиферная;
· полы - дощатые и метлахская плитка;
· проемы: оконные - глухие с окраской, дверные - филенчатые с
окраской, металлические;
· внутренняя отделка - штукатурка, побелка;
· санитарные и электротехнические устройства: отопление -
квартальная котельная, водопровод - городская сеть, канализация - городской
коллектор, электроосвещение - скрытая проводка, телефон - открытая проводка;
· прочие работы: лестница - металлическая и дощатая.
Основные дефекты, которые были выявлены в ходе визуального осмотра здания
(см. Прил. 1):
1) трещины, отслоение участков бетона в стенах здания, в перегородках,
во внутренней отделке помещений;
2) появление щелей между досками пола;
) продувание по периметру оконных проемов;
) отслоение штукатурки.
2.
ТЕОРЕТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ
.1
Определение физического износа методом эффективного возраста
Срок физической жизни - отрезок времени, в течение которого объект
способен реально использоваться по своему назначению.
Фактический возраст (ФВ) - время от сдачи объекта в эксплуатацию до даты
оценки, устанавливаемое по паспорту объекта, свидетельству о его регистрации
или акте о вводе.
Эффективный возраст (ЭВ) - время, которым оценивается продолжительность
жизни здания, исходя из его физического состояния, оборудования, дизайна,
экономических факторов, влияющих на его стоимость. Эффективный возраст -
реальное физическое состояние объекта.
Срок экономической жизни (СЭЖ) - время, в течение которого улучшения
вносят вклад в стоимость объекта и этот вклад превышает затраты на улучшение,
то есть когда износ носит устранимый характер. Этот срок может быть продлен
благодаря качественному ремонту здания, своевременной модернизации и
обслуживанию.
В отечественной практике для экономических целей устанавливается
нормативный срок жизни. Он очень близок к понятию срок экономической жизни.
Документы, на основании которых определяется нормативный срок:
· ОКОФ;
· Единые нормы амортизационных отчислений.
Эффективный возраст определяется на основании фактического состояния
объекта, это субъективное мнение оценщика.
Рис.1. Сроки жизни объекта.
ЭФ<ФВ, если капитальный ремонт проводился в срок, объект
эксплуатировался в щадящем режиме и характеризуется хорошим физическим
состоянием.
В отдельных случаях эффективный возраст может быть равен фактическому.
Метод расчета износа:
Износ = ЭВ:СЭЖ (1)
Составляется таблица:
Таблица 1
Определение физического износа методом эффективного возраста
|
Наименование
|
ФВ, года
|
Норма амортизации, % в год
|
ЭВ
|
СЭЖ
|
Износ, %
|
|
|
|
|
|
|
2.2
Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным
элементам
При определении физического износа методом эффективного возраста по
конструктивным элементам используются сборники УПВС, по которым определяется
удельный вес отдельных конструктивных элементов здания в процентах.
Износ = S И
конструктивных элементов * Удельный вес конструктивных элементов (2)
Составляется таблица:
Таблица 2
Определение физического износа методом эффективного возраста по
конструктивным элементам здания
|
Наименование
конструктивного элемента
|
Удельный вес
|
ЭВ
|
СЭЖ
|
Износ, %
|
Износ*Уд.вес.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого
|
1
|
|
|
|
S
|
.3
Определение физического износа нормативным методом
Данный метод предполагает использование нормативных инструкций
межотраслевого или ведомственного уровня.
Основной документ - Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН
53-86. В данном документе приведен интервал значений физического износа для
различных видов дефектов конструктивных элементов. Физический износ отдельных
конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать путем
сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и
инструментального обследования, с их значениями, приведенными в таблицах.
. Если конструкция, элемент, система или их участок имеет все признаки
износа, соответствующие определенному интервалу его значений, то физический
износ следует принимать равным верхней границе интервала.
. Если в конструкции, элементе, системе или их участке выявлен только
один из нескольких признаков износа, то физический износ следует принимать
равным нижней границе интервала.
. Если в таблице интервалу значений физического износа соответствует
только один признак, физический износ конструкции, элемента, системы или их
участков, следует принимать по интерполяции в зависимости от размеров или
характера имеющихся повреждений.
Формула для определения износа нормативным методом:
Износ = S И
конструктивных элементов * Удельный вес конструктивных элементов (3)
Составляется таблица:
Таблица 3
Определение физического износа нормативным методом
|
Наименование
конструктивного элемента
|
Удельный вес
|
Описания дефектов
|
Интервал значений
физического износа
|
Износ, %
|
Износ*Уд.вес.
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Итого
|
1
|
|
|
|
S
|
3. РАСЧЕТНАЯ
ЧАСТЬ
3.1 Подробный расчет по каждому методу
физический износ
недвижимость
Определение физического износа методом эффективного возраста.
Дата ввода объекта в эксплуатацию - 1.01.1956 г.
Дата оценки - 1.01.2014 г.
Фактический возраст (ФВ) объекта - 58 лет.
Эффективный возраст (ЭВ) - 40 лет.
Нормативный срок жизни близок к понятию срок экономической жизни.
Нормативный срок определяется на основании «Единых нормы амортизационных
отчислений»:
Таблица 4
|
Группы и виды основных
фондов
|
Шифр
|
Норма амортизационных
отчислений
|
|
Здания двухэтажные всех
назначений, кроме деревян-ных всех видов, с площадью пола до 5000 кв. м.
|
10002
|
1,2
|
Нормативный срок жизни = 100/1,2 = 83 года.
Срок экономической жизни (СЭЖ) = 83 года.
Составляем таблицу:
Таблица 5
Определение физического износа методом эффективного возраста
|
Наименование
|
ФВ, года
|
Норма амортизации, % в год
|
ЭВ
|
СЭЖ
|
|
Лаборатория ИОС
УрО РАН
|
58
|
1,2
|
40
|
83
|
48,2
|
Износ определяем по формуле (1): Износ = ЭВ:СЭЖ = 40/83 = 48,2%.
Таким образом, износ объекта оценки, определенный методом эффективного
возраста, составляет 48,2%.
Определение физического износа методом эффективного возраста по конструктивным
элементам.
При определении физического износа методом эффективного возраста по
конструктивным элементам используются:
Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и
технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного
назначения - Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р),
сборники УПВС № 1 Здания и сооружения, имеющиеся во многих учреждениях и
организациях.
Отдел II. Здания и сооружения обслуживающего
назначения
Лаборатории 1-3 и 4-этажные
Группа капитальности I.
Объем здания 577 куб. м.
Составляем таблицу:
Таблица 6
Определение физического износа методом эффективного возраста по
конструктивным элементам здания
|
Наименование
конструктивного элемента
|
Удельный вес
|
ЭВ
|
СЭЖ
|
Износ
|
Износ*Уд.вес.
|
|
Фундамент
|
0,04
|
40
|
50
|
80,0%
|
3,2%
|
|
Стены и перегородки
|
0,23
|
30
|
50
|
60,0%
|
13,8%
|
|
Перекрытия
|
0,18
|
30
|
65
|
46,2%
|
8,3%
|
|
Кровли
|
0,12
|
5
|
30
|
16,7%
|
2,0%
|
|
Полы
|
0,07
|
10
|
15
|
66,7%
|
4,7%
|
|
Проемы
|
0,1
|
10
|
30
|
33,3%
|
3,3%
|
|
Отделочные работы
|
0,08
|
15
|
30
|
50,0%
|
4,0%
|
|
Санитарные и электротехнические
устройства
|
0,16
|
10
|
40,0%
|
6,4%
|
|
Прочие работы
|
0,02
|
5
|
15
|
33,3%
|
0,7%
|
|
Итого
|
1
|
|
|
|
46,4%
|
Износ определяем по формуле (2): Износ = S И конструктивных элементов * Удельный вес
конструктивных элементов = 46,4%
Таким образом, износ объекта оценки, определенный методом эффективного
возраста по конструктивным элементам здания, составляет 46,4%.
Определение физического износа нормативным методом.
Основной документ для определения физического износа нормативным методом
- Правила оценки физического износа жилых зданий - ВСН 53-86. В данном
документе приведен интервал значений физического износа для различных видов
дефектов конструктивных элементов.
Основные дефекты, которые были выявлены в ходе визуального осмотра здания
:трещины, отслоение участков бетона в стенах здания, в перегородках, во
внутренней отделке помещений; появление щелей между досками пола; продувание по
периметру оконных проемов; отслоение штукатурки.
Таблица 7
Определение физического износа нормативным методом.
|
Наименование
конструктивного элемента
|
Уд. вес
|
Описания дефектов
|
Интервал значений
физического износа
|
Износ, %
|
Износ*Уд.вес.
|
|
Фундамент
|
0,04
|
Отдельные глубокие трещины,
следы увлажнения цоколя и стен.
|
21-40
|
40,0%
|
1,6%
|
|
Стены и перегородки
|
0,23
|
Вертикальные трещины,
ширина трещин до 3 мм.
|
51-60
|
60,0%
|
13,8%
|
|
Перекрытия
|
0,18
|
Поперечные трещины в плитах
без оголения арматуры, прогиб
|
41-50
|
45,0%
|
8,1%
|
|
Кровли
|
0,12
|
Отколы и трещины, протечки,
ослабление креплений листов к обрешетке
|
21-40
|
25,0%
|
3,0%
|
|
Полы
|
0,07
|
Мелкие сколы и трещины
отдельных плиток на площади до 20%, стирание досок в ходовых местах, трещины,
сколы досок местами
|
21-40
|
38,0%
|
2,7%
|
|
Проемы
|
0,1
|
Мелкие трещины в местах
сопряжения коробок со стенами, истертость или щели в притворах.
|
21-40
|
24,0%
|
2,4%
|
|
Отделочные работы
|
0,08
|
Окрасочный слой местами
потемнел и загрязнился, в отдельных местах поврежден, Отставание или отбитые
места в штукатурке площадью менее 1 м2 до 5% площади поверхности
|
21-40
|
40,0%
|
3,2%
|
|
Санитарные и
электротехнические устройства
|
0,16
|
Капельные течи в местах
врезки запорной арматуры
|
21-40
|
5,6%
|
|
Прочие работы
|
0,02
|
Мелкие трещины и небольшое
коробление ступеней
|
0-20
|
15,0%
|
0,3%
|
|
Итого
|
1
|
|
|
|
40,7%
|
Износ определяем по формуле (3):
Износ = S И
конструктивных элементов * Удельный вес конструктивных элементов = 40,7%
Таким образом, износ объекта оценки, определенный нормативным методом,
составляет 40,7%.
3.2 Согласование
полученных результатов
При определении физического износа здания тремя методами были получены
следующие результаты:
1) износ, определенный методом эффективного возраста - 48,2%
2) износ, определенный методом эффективного возраста по конструктивным
элементам здания - 46,4%
3) износ, определенный нормативным методом - 40,7%.
Согласование полученных результатом проведем с использование весовых
коэффициентов, присвоенных каждому методу.
В первых двух методах определения физического износа здания величина
эффективного возраста является субъективным мнением оценщика, то есть менее
точным по сравнению с третьим методом (нормативным), в котором величина износа
определяется с учетов данных ВСН 53-86.
Для того, чтобы определить итоговую величину физического износа здания,
присвоим методам следующие веса:
· 1 метод - 0,3,
· 2 метод - 0,3,
· 3 метод - 0,4.
Износ = 0,3*48,2 + 0,3*46,4+ 0,4*40,7 = 44,6%
Таким образом, итоговая величина физического износа здания равна 44,6%
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
1. Постановление
Совета Министров СССР от 22 октября 1990 г. №1072 "О единых нормах
амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного
хозяйства СССР"
2. Сборники
УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов учреждений и
организаций, состоящих на государственном бюджете, по состоянию на 1 января
1973г. Общая часть № 1. Здания и сооружения, имеющиеся во многих учреждениях и
организациях
. Правила
оценки физического износа жилых зданий - Ведомственные строительные нормы ВСН
53-86(р)
. Положение
об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания
зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения - Ведомственные
строительные нормы ВСН 58-88 (р)
Приложение 1
Фотография объекта
Основные дефекты здания
