Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

Анализ рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа для целей кадастровой оценки земель населенных пунктов

ВВЕДЕНИЕ

Рынок недвижимости зависит от множества факторов, определяющих социально-экономическое развитие как страны в целом, так и отдельных регионов, в т.ч. определяющих политическую стабильность. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет обоснованно использовать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости.

В широком смысле слова недвижимость, включающая в себя два основных элемента: землю и здания, представляет собой конечный результат деятельности факторов производства, как в сфере бизнеса, так и в сфере домашних хозяйств (конечных потребителе). Это - с одной стороны, важнейшая составляющая часть необоротных активов, а с другой стороны, сфера, удовлетворяющая одну из важнейших потребностей в жилье. Именно недвижимостью прирастает национальное богатство любого государства. Рынок недвижимости наряду с рынком товаров и услуг, а также денежным рынком капиталов составляет единое пространство, а залог недвижимости - важное условие стабильного функционирования кредитной системы страны [16].

Так как рынок недвижимости России стремительно развивается, соответственно возрастает актуальность и востребованность оценки стоимости объектов недвижимости. На основе оценки обеспечивается защита имущественных прав собственника. Государственная кадастровая оценка представляет собой совокупность правовых, экономических и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков. Кадастровая оценка земель, как и другие виды оценочных работ, направлены на установление ценности земельного участка в денежном выражении или стоимости права присвоения удобств и выгод его использования. Результатом кадастровой оценки являются показатели базовой стоимости земли в границах установленных оценочных зон и кадастровая стоимость земельного участка.

Рыночная информационная база кадастровой оценки земель - массовые данные о продажах земельных участков для индивидуального жилищного строительства, коллективного садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей и различных объектов коммерческой недвижимости.

Актуальность данного проекта заключается в использование данных рынка недвижимости для установления кадастровой стоимости земель на примере Ханты-Мансийского автономного округа.

Целью данного дипломного проекта является изучение и анализ рынка недвижимости, предназначенной для расчета кадастровой стоимости земель населенных пунктов.

В процессе дипломного проектирования решены следующие задачи:

• изучена нормативно-правовая база оценочной деятельности;

• рассмотрена теоретическая основа формирования рынка недвижимости;

• собран и проанализирован материал о рынке недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа;

• проведены и обоснованы расчеты отдельного вида разрешенного использования земель населенных пунктов.

Пояснительная записка дипломного проекта состоит из аналитического обзора литературы, четырех разделов, их подразделов и заключения.

Объектом исследования является рынок недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа.

АНАЛИТИЧЕСКИЙ ОБЗОР ЛИТЕРАТУРЫ

Земля, как невосполнимый природный ресурс многофункционального назначения, имеет особый юридический статус. Распоряжение землей и особенно купля - продажа земельных участков в России на современном этапе - дело специфическое и непростое. Рынок земли, как средство законного перераспределения земель между собственниками экономическими методами, объективно регулируется различными ограничениями и нормами.

Недвижимость находится в центре сложного переплетения различных экономических процессов, частных и общественных интересов, административных норм и правил. Недвижимое имущество - наиболее долговечный и основательный товар из всех существующих. Земля по своей природе вечна, а здания и сооружения имеют нормативные сроки службы от 15 до 200 лет. Недвижимый товар обеспечивает надёжность инвестиций, движение капитала, приносящего доход, а также требует жёсткой регламентации оформления сделок, ликвидности и менеджмента. В системе рынка недвижимости объектом экономических отношений являются земельные участки, обладающие различными потребительскими свойствами, и права на них [22].

Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая чётко обозначенную границу, площадь местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в государственном земельном кадастре и в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. По мере углубления рыночных отношений в России земля постепенно становится товаром - объектом хозяйственного оборота. Практически любой участок земли рано или поздно может перейти к новому собственнику и у каждого участка есть своя цена. Цена на землю, как и любой товар, определяется спросом и предложением. По мере понижения цены на рынке увеличивается спрос на земельные участки, а с ростом цен - снижается. Одна из особенностей земли как товара состоит в том, что количество предлагаемой на рынке земли ограниченно самой природой. Спрос на земельные участки в каждом регионе формируется под влиянием многочисленных факторов - экономических, социальных и демографических, природно-климатических и др. Недвижимость отличается большим многообразием комбинаций прав собственности и распределения доходов. Одни её компоненты могут находиться в полной собственности, другие - в аренде, третьи - во временном пользовании, четвёртые - в залоге, пятые - в государственной собственности [17, 18].

Рынок недвижимости имеет разветвленную структуру, и его можно сегментировать по различным признакам. По способу совершения сделок на рынке недвижимости выделяют следующие его составляющие. Первичный рынок - это экономическая ситуация, когда недвижимость как товар впервые поступает на рынок. Основными продавцами недвижимости в таком случае выступают государство в лице своих федеральных, региональных и местных органов власти (за счет приватизации государственных и муниципальных предприятий, жилых объектов и вещных прав) и строительные компании - поставщики жилой и нежилой недвижимости. На вторичном рынке недвижимость выступает как товар, ранее бывший в употреблении и принадлежащий определенному собственнику - физическому или юридическому лицу. Первичный и вторичный рынки недвижимости взаимосвязаны. Если по каким-либо мотивам увеличится предложение недвижимости на вторичном рынке, это приведет к обесцениванию недвижимости на первичном рынке. В то же время рост затрат на строительство приводит к увеличению цен на первичном рынке жилья, что тут же сказывается на росте цен на вторичном рынке [22].

В издании «Практикум по экономике недвижимости» Малышева Е.Н., Подковыровой М.А., Скрипы И.А. представлены теоретические положения о недвижимости и её рыночной оценке. В настоящее время всё большее число людей стремиться вложить свободные деньги именно в недвижимость. Но обладание земельным участком означает определённое ограничение возможностей других членов общества, поэтому необходимо правильно и справедливо устанавливать налоги на земельный участок, включая здания, сооружения на нём. Это можно сделать только на основе кадастровой оценки земельного участка и рыночной стоимости недвижимости [21].

Варламов А.А., Севостьянов А.В. в своей работе «Оценка земли и иной недвижимости» считают, что с развитием рынка недвижимости и принятием Земельного кодекса РФ, разрешившего рыночный оборот земель в России, все более очевидным становится необходимость анализа рыночных данных при массовой оценке земель и обосновывают необходимость проведения массовой оценки объектов недвижимости на территории РФ для целей налогообложения в условиях формирующегося рынка.

Государственная кадастровая оценка земель всех категорий на территории Российской Федерации проводится для целей налогообложения и иных целей, установленных законом. Оценка проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Основывается она на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Для каждой категории земель разрабатываются методики, технические указания, правила проведения оценки. В ряде регионов РФ были разработаны и апробированы методики массовой оценки земель различных категорий для целей налогообложения. Очень важно при проведении оценки той или иной категории учитывать опыт и результаты предыдущих оценок.

Среди основных принципов определения рыночной стоимости объекта недвижимости авторы учебника выделяют следующие:

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования означает, что при оценке земельного участка из всех возможных (разрешенных) вариантов его использования выбирается наилучший и наиболее доходный, и именно он используется для оценки. При этом учитываются только те варианты использования, которые, во-первых, соответствуют юридическим нормам, во-вторых, возможно физически и которые, в-третьих, приносят доход. В результате выбирается тот вариант использования, при котором может быть получена максимальная цена с учетом всех правовых, градостроительных, экологических и иных ограничений;

принцип спроса и предложения учитывает при оценке объекта недвижимости действие закона спроса и предложения, который влияет на рыночную стоимость объекта недвижимости, как и любого товара на рынке. Спрос обычно принято характеризовать количеством объектов, которые покупатели готовы или могут купить в течение определенного промежутка времени по сложившейся на данное время рыночной стоимости. Предложение характеризуется количеством объектов, предложенных к продаже на рынке в настоящий момент по конкретной цене. Соотношение спроса и предложения определяют уровень на равновесном земельном рынке. В неравновесных условиях переходной экономики, характерных для России, этот принцип часто не оказывает существенного влияния, поскольку спрос и предложение в значительной степени регулируются административно, часто за счет существенного занижения цены предложения земельных участков;

принцип соответствия указывает на то, что оцениваемый объект (земельный участок) имеет наивысшую стоимость при условии его некоторого сходства с окружающими объектами по использованию, по размеру и стилю, при минимальных затратах на его освоении. Иначе говоря, все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данного участка, сбалансированы наилучшим образом. Одним из критериев проверки соответствия оценки земельного участка данному принципу - доля стоимости собственно земельного участка в общей стоимости объекта недвижимости, расположенного на нем;

принцип конкуренции отражает регулирующее действие рыночных механизмов, рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию. Сверхприбыль на определенном этапе развития рынка может играть стимулирующую роль по привлечению капиталов в этот сектор рынка и созданию на нем конкурентных условий;

принцип вклада показывает, насколько дополнительный вклад средств в улучшении объекта недвижимости (земельного участка) увеличивает ее рыночную стоимость;

принцип ожидания показывает, что стоимость объекта недвижимости - текущая стоимость всех будущих доходов, полученных от его использования (включая продажу и стоимость объектов недвижимости, прежде всего земельных участков), - постоянно растет в силу увеличения спроса и ограничения предложения. Можно отметить корреляцию этого принципа с принципами замещения и конкуренции [16].

Аналитический обзор литературы по теме исследования ляжет в основу разработки дипломного проекта.

1 НОРМАТИВНО-ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ ФОРМИРОВАНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Регулирование земельных отношений, проведение анализа и оценки стоимости недвижимости происходит на основании нормативно-правовой базы. Постоянное ее обновление с учетом особенностей рынка, изменения ситуации - служит важным рычагом для цивилизованного, правомерного принятия решений на этом основании.

К нормативно-правовой базе, регулирующей земельные отношения, относятся следующие документы федерального уровня:

• Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994г №51- ФЗ и другие гражданские законы направлены на придание рынку современного, цивилизованного характера. Это находит своё выражение в том, что Гражданский кодекс Российской Федерации, разработанный на основе отечественного и мирового опыта, данных современной коммерческой деятельности, международных документов, упорядочивает отношения рынка, содержит отработанное юридическое регулирование многообразных и сложных рыночных отношений, имущественных и личных неимущественных прав граждан, других субъектов.

В соответствие со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности земельный участок. Организация в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности. Включают земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права, требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором[2].

• Конституция Российской Федерации, принятая 12.12.1993 года, Земельный кодекс Российской Федерации (от 25.10.2001 г. № 136) от 30.06.2006 года № 93 - ФЗ. Данный кодекс регулирует всю совокупность земельных отношений в стране, детально развивает положения Конституции Российской Федерации; включает в себя разделы, посвященные правам на землю, оборота способности земельных участков и порядка их приватизации. Также в нём установлены основные принципы земельного законодательства. В соответствие со статьей 27 Земельного кодекса РФ, земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности следующими объектами:

) государственными природными заповедниками и национальными парками;

) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены для постоянной деятельности Вооруженные Силы Российской Федерации, другие войска, воинские формирования и органы;

) зданиями, строениями и сооружениями, в которых размещены военные суды;

) объектами организаций федеральной службы безопасности;

) объектами организаций федеральных органов государственной охраны;

) объектами использования атомной энергии, пунктами хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ;

) объектами, в соответствии с видами, деятельности которых созданы закрытые административно-территориальные образования;

) объектами учреждений и органов Федеральной службы исполнения наказаний;

) воинскими и гражданскими захоронениями;

) инженерно-техническими сооружениями, линиями связи и коммуникациями, возведенными в интересах защиты и охраны Государственной границы Российской Федерации.

Ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности, следующие земельные участки:

) в пределах особо охраняемых природных территорий;

) из состава земель лесного фонда;

) в пределах которых расположены водные объекты, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;

) занятые особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации, объектами, включенными в Список всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия;

) предоставленные для обеспечения обороны и безопасности, оборонной промышленности, таможенных нужд;

) предоставленные для нужд организаций транспорта, в том числе морских, речных портов, вокзалов, аэродромов и аэропортов, сооружений навигационного обеспечения воздушного движения и судоходства, терминалов и терминальных комплексов в зонах формирования международных транспортных коридоров;

) предоставленные для нужд связи;

) занятые объектами космической инфраструктуры;

) расположенные под объектами гидротехнических сооружений;

) предоставленные для производства ядовитых веществ, наркотических средств;

)загрязненные опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшиеся биогенному загрязнению, иные подвергшиеся деградации земли;

) расположенные в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд;

) в первом и втором поясах зон санитарной охраны водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

С введением в действие кодекса начато реформирование земельных отношений на территории Ханты-Мансийского автономного округа, в том числе мероприятия по разграничению собственности на землю между Российской Федерацией, автономным округом и муниципальными образованиями, переход на систему земельных платежей, основанную на рентной стоимости земли, определение статуса родовых угодий и пр. После ликвидации государственной монополии на землю и перехода к многообразию форм земельной собственности особую актуальность приобрела проблема эффективного использования земельных ресурсов в интересах автономного округа и его жителей [3, 4].

·  Федеральный закон “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ. Закон определяет правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей.

Для целей настоящего Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства [6].

·  Федеральный закон “О государственном кадастре недвижимости” от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ. Закон регулирует отношения, возникающие в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учета недвижимого имущества и кадастровой деятельности (далее - кадастровые отношения).

Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации, границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений. Государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе [8].

2 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ

.1 Общая характеристика Ханты-Мансийского автономного округа

Ханты-Мансийский автономный округ расположен в серединной части России. Он занимает центральную часть Западно-Сибирской равнины. На севере округ граничит с Ямало-Ненецким автономным округом, на северо-западе - с Республикой Коми, на юго-западе со Свердловской областью, на юге - с Тобольским и Уватским районами Тюменской области, на юго-востоке и востоке - с Томской областью и Красноярским краем. Площадь всей территории округа составляет 534,8 тыс. кв.км.

Автономный округ образован 10 декабря 1930 г. постановлением ВЦИК как Остяко-Вогульский национальный округ с центром в селе Самарово. 17 января 1934 округ включён в состав Обь-Иртышской области, 7 декабря 1934 - в состав Омской области. 4 июля 1937 Шурышкарский район передан в Ямало-Ненецкий национальный округ. Указом Президиума Верховного Совета РСФСР от 23 октября 1940 Остяко-Вогульский национальный округ переименован в Ханты-Мансийский. 14 августа 1944 он вошёл в состав вновь образованной Тюменской области. В соответствии с Конституцией, принятой 7 октября 1977 года, Ханты-Мансийский национальный округ получил статус автономного и стал именоваться Ханты-Мансийским автономным округом. В соответствии с Конституцией Российской Федерации 1993 года округ является равноправным субъектом Российской Федерации

Климат в округе резко континентальный. Средняя температура января от -18 до -24 градусов по Цельсию, средняя температура июля от +15,7 до +18,4 градусов по Цельсию. Годовое количество осадков по округу от 400 до 550 мм. Высота снежного покрова от 50 до 80 см.

Рельеф на территории автономного округа представлен сочетанием равнин, предгорий и гор. Выделяются возвышенные равнины (150-301 м), низменные (100-150 м), а также низины (менее 100 м). В поймах Оби и Иртыша абсолютные высоты составляют 10-50 м. Для уральской части округа характерен среднегорный рельеф. Протяженность горной области составляет 450 км при ширине 30-45 км. Максимальные высоты: г. Народная, 1894 м (Приполярный Урал) и г. Педы, 1010 м (Северный Урал).

Речную сеть округа формируют реки Объ и Иртыш, 12 их притоков (Сев. Сосьва, Конда, Вах, Юган, Казым, Пим, Тромъеган, Аган, Б. Салым, Ляпин, Лямин, Назым), а также множество мелких речек. Общее число рек в округе - около 30 тыс. В округе насчитывается около 290 тыс. озер площадью более 1 га. К категории больших (площадью свыше 100 кв. км) относятся Кондинский Сор, Леушинский Туман, Вандэмтор и Тромэмтор.

Основными полезными ископаемыми в округе являются нефть и газ. Наиболее крупные месторождения нефти и газа - Самотлорское, Федоровское, Мамонтовское, Приобское. Природные условия округа не благоприятствуют развитию сельского хозяйства. Поэтому большая часть сельскохозяйственной и пищевой продукции завозится из других регионов России.

Численность населения в Ханты-Мансийском автономном округе на 1 января 2010 года - 1538,6 тыс. человек. Доля горожан в общей численности населения составила около 91,5 %. За последние пять лет численность населения округа увеличилась почти на 5% и составила более 1% населения Российской Федерации. В связи с бурным развитием нефтегазодобывающей промышленности за последние тридцать лет население округа увеличилось <#"557647.files/image001.gif">

Рисунок 2.1 - Распределение земель по категориям в 2010 году

На территории автономного округа площадь земель сельскохозяйственного назначения составляет 613,9 тыс. га (1,1%). По сравнению с 2009 г. площадь земель сельскохозяйственного назначения увеличилась на 0,1 тыс. га. Увеличение произошло за счет перевода сенокосов для личных подсобных хозяйств из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения. В то же время на основании приказов Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа в 2010 году из земель сельскохозяйственного назначения переведено в земли промышленности 0,1 тыс. га.

В 2010 году площадь земель фонда перераспределения не изменилась и составила 176,0 тыс. га. К данной категории отнесены земли, предоставленные различным сельскохозяйственным предприятиям и организациям (товариществам и обществам, кооперативам, государственным и муниципальным). В нее входят также земельные участки, предоставленные гражданам для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота. Кроме того, к категории земель сельскохозяйственного назначения отнесены земли, выделенные казачьим обществам и родовым общинам.

Территории городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов на 01.01.2011 года занимают площадь 507,9 тыс. га (0,9%). Площадь земель городских населенных пунктов по сравнению с прошлым годом не изменилась и составляет 366,9 тыс. га (0,7%). Площадь сельских населенных пунктов по сравнению с прошлым годом также не изменилась и составляет 141,0 тыс. га (0,3%).

Общая площадь земель промышленного назначения на начало 2011 года составила 145 тыс. га (0,3%). Земли промышленности, транспорта, связи и иного специального назначения в 2010 году увеличились на 2,9 тыс. га. Увеличение площади земель промышленности произошло за счет перевода земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения и категории земель запаса для промышленных сооружений и дорог - под объекты инфраструктуры на месторождениях нефти и газа; карьеры песка; полигоны промышленных и твердых бытовых отходов; прокладку подземных электрических кабелей; автозаправочные комплексы. Площадь указанной категории земель на территории автономного округа увеличивается ежегодно.

Общая площадь земель Ханты-Мансийского автономного округа, отнесенных к категории земель особо охраняемых территорий составляет 874,5 тыс. га (1,6%), и представлена двумя заповедниками: «Юганский» - на площади 648,8 тыс. га и «Малая Сосьва» - на площади 225,6 тыс. га.

Земли водного фонда на территории автономного округа включают в себя земли, занятые двумя магистральными реками Обь и Иртыш, протекающими по двум и более субъектам Российской Федерации, а также небольшими реками. Площадь земель водного фонда по сравнению с прошлым годом не изменилась и составляет 501,8 тыс. га.

Площадь земель запаса на начало 2011 года составляла 2 173,4 тыс. га (4,1%) площади территории автономного округа. Земли запаса в 2010 г. уменьшились на 3,0 тыс. га. Уменьшение произошло за счет перевода земельных участков из категории земель запаса в категорию земель сельскохозяйственного назначения и земель промышленности.

На 2011 года площадь земель лесного фонда составила 48 662,6 тыс. га. На протяжении последних 5 лет площадь лесных земель остается неизменной.

Рисунок 2.2 - Структура земельных угодий в 2010 году

В структуре земельных угодий представленных на рисунке 2.2 в автономном округе преобладают земли:

лесные 28 695,6 тыс. га (53,7%);

болота 19 932,4 тыс. га (37,3%);

сельскохозяйственные угодья 636,7 тыс. га (1,2%), в том числе пашня - 12,9 тыс. га; залежь - 3 тыс. га; кормовые угодья - 611,2 тыс. га;

под древесно-кустарниковой растительностью 157,1 тыс. га (0,3%);

водные объекты 3 185,6 тыс. га (6%);

под застройкой 126,1 тыс. га (0,2%);

под дорогами 168,5 тыс. га (0,3%);

нарушенные земли 55,7 тыс. га (0,1%);

прочие земли 522,2 тыс. га (1,0%).

Из всех земель под оленьи пастбища используются 16 040 тыс. га.

По сравнению с 2009 годом площадь сельскохозяйственных угодий (сенокосов) уменьшилась на 0,5 тыс. га, при этом пашня увеличилась на 0,2 тыс. га за счет освоения сенокосов в личных подсобных хозяйствах. На 0,3 тыс. га уменьшилась площадь лесных земель и на 0,8 тыс. га - площадь земель под болотами за счет перевода их в земли промышленности.

Площадь земель под застройкой увеличились на 0,8 тыс. га. В населенных пунктах площадь земель под застройкой уменьшилась за счет инвентаризации объектов недвижимости. Площадь земель под дорогами увеличилась на 0,1 тыс. га за счет строительства подъездных автодорог к объектам топливно-энергетического комплекса. В соответствии с этим на 0,1 тыс. га увеличилась площадь нарушенных земель.

В 2010 году в результате приватизации увеличилась площадь земель, находящихся в собственности граждан и юридических лиц. Частная собственность граждан увеличилась на 0,9 тыс. га и составила 58,3 тыс. га, в том числе на землях сельскохозяйственного назначения - 49,9 тыс. га; на землях населённых пунктов - 9,3 тыс. га. Всего в собственности юридических лиц находится 2,6 тыс. га, из них в населенных пунктах 1,6 тыс. га, на землях промышленности - 0,9 тыс. га.

В 2010 году увеличилось количество крестьянских хозяйств (на 12 хозяйств). На 01.01.2011 года их насчитывалось 507 шт. За прошедший год 4 хозяйства прекратили свое существование. Также увеличилось количество личных подсобных хозяйств. На настоящий момент 7,5 тыс. га земель распределены между 75 хозяйствами.

3 АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ХАНТЫ-МАНСИЙСКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

3.1 Характеристика рынка недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа

В Ханты-Мансийском автономном округе рынок недвижимости развивается хорошо. Наибольшее количество предприятий, осуществляющих операции с недвижимым имуществом, представленные на рынке недвижимости округа по данным портала развития предпринимательства округа, наблюдается в крупных городах округа: в Сургуте -167, Нижневартовске -68, Ханты-Мансийске -32, Нефтеюганске-22. Основные организации на рынке недвижимости в городах [30]:

·      г.Сургут: АН «33 квадратных метра», АН «Иваницкий и партнеры», ООО «Белинская и партнеры», ООО «Монолит», АН «Герц», АН «М-пульс», АН «Ковчег», АН «Риэлт-сервис».

·        г.Нижневартовск : ООО Ипотечно-Брокерское Агентство «Ваш Новый Адрес <#"557647.files/image003.gif">

Рисунок 3.1 - Ввод жилья на территории муниципальных образований

В 2009 году за счет средств окружного бюджета и местных бюджетов введено в действие индивидуальных жилых домов около 82,9 тыс. кв. метров общей площади. Лидером по индивидуальному строительству является Советский район (45,8 тыс. кв. метров), на втором месте - г. Югорск (33,1 тыс. кв. метров), на третьем месте - г. Ханты-Мансийск (26,9 тыс. кв. метров). Значительно по сравнению с 2008 годом увеличился ввод индивидуальных жилых домов в г. Лангепасе - в 2,6 раза, г. Покачи и г. Мегионе - в 2,4 раза, г. Сургуте - в 2,2 раза.

Средняя стоимость строительства 1-го квадратного метра общей площади жилых домов и общежитий (без индивидуальных жилых домов, построенных населением за свой счет и с помощью кредитов) в городах и районах автономного округа в 2009 году составила 34 454 рубля, и по сравнению с 2008 г увеличилась на 2 143 рубля. Средняя стоимость 1-го квадратного метра общей площади строительства колеблется по муниципальным образованиям от 23,5 тыс. рублей до 45,1 тыс. рублей. На стоимость строительства значительно влияют различия в проектах домов, виды и стоимость строительных материалов, транспортные расходы.

Рисунок 3.2 - Стоимость 1 кв. метра жилья в Югорске с сегментацией по типу, 2009 г

По данным статьи «Реконцепция проектов - новая тенденция строительной отрасли» [28], в 2009 году стоимость жилья снизилась на 5%.Средняя стоимость квадратного метра в новостройке за 2009 год составила 44 281 рублей. Причем в однокомнатной квартире она была 49 034 рублей, двухкомнатной - 44 805 руб., трехкомнатной - 41 789 рублей, четырехкомнатной - 38 201 рубль. Покупка дома обходилась гражданам округа в 26 773 рублей за кв.м (рис. 3.2).

На рисунке 3.3 представлена средняя стоимость жилья в округе: в Ханты-Мансийске средняя стоимость 52 975 тысяч рублей за кв.м., Сургуте - 49 280 рублей, Нефтеюганске- 47 920 рублей, а самая низкая цена в Кондинском районе -23 212 рублей, Лангепасе - 28 484 рублей и Урае - 28 545 рублей. В первом квартале 2009 года наблюдался наиболее высокий уровень стоимости жилья. Он составлил порядка 46 635 рублей, но постепенно цена снизилась на 5 %, что является общей тенденций для России, и уже в четвертом квартале показатель составил 43 326 рублей. По прогнозам, заметного роста цен на жилье в ближайший год ждать не стоит, но и снижения тоже не будет. Учитывая, что потребность населения в жилье остается высокой, начали работать ипотечные программы, банки снижают ипотечные ставки, а объемы строительства уменьшились, есть вероятность роста цен в 2011 году.

Рисунок 3.3 - Средняя стоимость жилья в округе

На территории автономного округа складывается положительная динамика роста введённого в эксплуатацию индивидуального жилья, что представлено на рисунке 3.4. Так в 2006 году было сдано 115,3 тыс. кв.м., 2007 - 186,3 тыс. кв.м., 2008 - 194,1 тыс. кв.м.

Рисунок 3.4 - Динамика роста эксплуатации индивидуального жилья

В округе осуществляется реализация целевых программ: «Улучшение жилищных условий населения Ханты-Мансийского автономного округа» на 2005-2015 годы» и «Развитие и модернизация жилищно-коммунального комплекса Ханты-Мансийского автономного округа» на 2005 -2012 годы», а также подпрограмм «Доступное жилье молодым», «Обеспечение жилыми помещениями граждан из числа коренных малочисленных народов в Ханты-Мансийском автономном округе», «Ипотечное жилищное кредитование».

В статье «Нужна пропорция между ценой жилья и зарплатой» показано, что именно на базе соотношения зарплат и цены квадратного метра принималось решение об этих жилищных программах. Средняя зарплата в округе 37 тыс. руб., при этом в Сургуте более 50 тыс. (включая бюджетников). Цена на «квадрат» новостройки в Сургуте тоже выше - от 45 до 50 тыс. руб. И это соотношение не сильно изменилось с кризисом [31].

Вторичный рынок жилой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа.

Основными ценообразующими факторами на рынке являются:

для многоэтажной жилой застройки: местоположение, тип объекта, состояние объекта, близость к объектам торговли, наличие коммуникаций;

для индивидуальной малоэтажной застройки: местоположение, то есть удаленность его от центра, транспортных магистралей, объектов социальной сферы, водных объектов, состояние дома, материал стен, наличие коммуникаций, площадь земельного участка, наличие дополнительных построек (хозблоки, гаражи, бани, бассейны).

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках продаже земельных участков в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа. Информация о средних ценах на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года представлена на рисунке 3.5.

Рисунок 3.5 - Средние цены на земельные участки под индивидуальные и малоэтажные жилые дома за 2007-2009 года в автономном округе

3.3  
Коммерческая недвижимость

Объекты оценки относятся к рынку нежилой недвижимости, сегменту земельных участков, предназначенных для размещения гаражей. Наиболее близким сегментом к нему является рынок производственно-складской недвижимости. Вторым по количеству заключаемых сделок рынком после рынка жилья является рынок гаражей. Большинство гаражей Нижневартовска, Ханты-Мансийска, Сургута, Нефтеюганска располагаются в промышленных зонах или между промышленной зоной и общественно-деловой зоной города.

Коммерческая недвижимость делится на сегменты:

·      Гаражи;

·        Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

·        Гостиницы;

·      Административные и офисные здания, объекты образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии;

·      Производственно-складские помещения.

Средняя площадь гаражного помещения составляет порядка 26 кв.м. Наибольшая часть (более 90%) гаражей находится во владении жителей и используется ими для собственных хозяйственных нужд. Остальная часть гаражных помещений переоборудована под станции технического обслуживания и автосервис. Такие гаражи, как правило, расположены на окраинах гаражных массивов, вблизи крупных оживленных улиц.

Стоимость гаражей в 2009 году в зависимости от населенных пунктов и других факторов варьируется в пределах от 1500 до 24500 руб./кв.м. и составляет в среднем 8500 руб./кв.м.

Основными факторами, формирующими спрос и цену на гаражные помещения, являются:

  местонахождение;

-        состояние; внутреннее обустройство (пол, полки и пр., утепление, автоматические ворота);

         наличие погреба;

         наличие смотровой ямы;

         наличие электричества и других коммуникаций;

         наличие охраны (видеонаблюдение);

         дорожное покрытие, удобство подъездов.

Большое влияние на стоимость гаража оказывает его местонахождение. Дороже всего стоят гаражи, находящиеся в городской черте, вблизи автобусных остановок и приближенные к жилым районам города.

Влияние на стоимость такого фактора как «состояние» незначительно, т.к. все выставляемые на продажу гаражи имеют сходное состояние. Однако в редких случаях состояние гаража может стать важным фактором, формирующим цену. Это происходит в том случае, если гараж значительно превосходит или значительно уступает по состоянию большинству выставляемых на продажу гаражей. Например, если в гараже произведена отделка с использованием качественных материалов, заменена электропроводка, электроприборы, отопительные приборы и т.п. Такие гаражи, как правило, пользуются низким спросом из-за своей высокой стоимости, которая обусловлена затратами владельца на проведение ремонта. Стоимость гаража существенно понизится, если его состояние значительно уступает большинству представленных на рынке гаражей. Например, требуется ремонт крыши, обустройство пола, установка и подключение электроприборов и приборов отопления, и т.п. В большинстве же случаев потенциальные покупатели не предъявляют высоких требований к состоянию гаража, достаточно того, чтобы гараж не требовал дополнительных капиталовложений.

Наличие в гараже погреба и/или смотровой ямы повышает привлекательность гаража для потенциального покупателя и соответственно его стоимость. Особенно отмечают наличие сухих погребов. Гаражи, подключенные или у которых имеется возможность подключения к сетям электроснабжения, имеют более высокую стоимость в отличие от гаражей, подключение которых к электросетям сопряжено с большими формальными трудностями и высокими расходами на подключение. Подавляющая часть выставляемых на продажу гаражей имеет подключение к электросети, поэтому влияние данного фактора на стоимость гаража незначительно.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения гаражей в населенных пунктах округа в 2007-2009 годах. Информация о средних ценах, средних площадях в разрезе населенных пунктов представлена на рисунке 3.6.

Рисунок 3.6 - Средняя стоимость площадей предназначенных для размещения гаражей

Объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания относятся к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее развитым рынком коммерческой недвижимости обладают крупные города округа: Сургут, Нижневартовск, Нефтеюганск, Ханты-Мансийск. Наиболее высокую среднюю стоимость, имеют объекты недвижимости торгового назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения.

К осени 2010 года планируется открытие восьмиэтажного торгово-развлекательного центра «Вершина» площадью 33,39 тыс. кв.м., находящегося на ул. Генерала Иванова, 1.

Рынок земельных участков автономного округа можно разделить на два крупных сегмента:

.первичный рынок (новые объекты, которые еще не были в эксплуатации);

.вторичный рынок (объекты, которые были в эксплуатации).

Торговля является одним из важнейших секторов экономики Ханты-Мансийского округа. Оборот розничной торговли в округе за январь - август 2007 года составил 117 089 млн. руб., прирост за год составил 17,1%. В кризисное время оборот розничной торговли сократился (в 2009 году составил 83.4% по отношению к 2008 году), однако в планах и прогнозах округа остаются задачи совершенствования форм торгового обслуживания, расширения товарного ассортимента, увеличения торговых площадей, специализация магазинов.

Среди городов Большого Урала в Ханты-Мансийске самый высокий уровень цен на продовольственные товары. Основная причина этого - отсутствие железнодорожного сообщения с городом. Кроме того, если в других городах существует более или менее развитая сеть оптовой торговли, то в Ханты-Мансийск продукты завозятся мелкими партиями, а немногочисленные оптовики, образуя олигополию, завышают цены. С другой стороны уровень цен подкреплен высокой покупательской способностью - около 12-15% населения имеют ежемесячный доход выше 30 тыс. руб.

Учитывая уровень платежеспособного спроса со стороны потребителей, в разное время на рынок округа вышли как сетевые федеральные, так и региональные торговые операторы. К числу федеральных ритейлеров, работающих на рынке округа относятся: «Техношок», «М.видео», «Мир», «Эльдорадо», «Евросеть», «Спортландия», «Позитроника», аптечная сеть «Ригла». Региональные торговые сети представлены компаниями «Керама», «Монетка», «Оптима», «Арсенал+». Наиболее развитыми по количеству присутствующих на рынке торговых операторов являются г. Сургут, столица округа Ханты-Мансийск, за ними следуют Нижневартовск, Нефтеюганск и др.

Сеть отделочных материалов «Домоцентр» вложит 3,1 млрд рублей в открытие новых магазинов в Сибири. «Домоцентр» до 2010 года намерена открыть 15 новых магазинов. Также об экспансии в Сибирь заявили OBI, «Старик Хоттабыч» и «Бауцентр». Планируется открытие их торговых точек в Кемерово, Томске, Тюмени и Сургуте (по данным аналитического исследования ГК «Регион» 2007 г. «Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).

Традиционно наиболее развит сегмент торговой недвижимости. На конец 2007 года в г. Ханты-Мансийске действует 12 торговых домов, 321 розничный магазин и множество торговых павильонов. Общая торговая площадь отдельно стоящих действующих зданий составляет 23-24 тыс. кв. м. Федеральные торговые сети представлены компаниями «М.Видео», «Техношок», «Спортландия». Присутствуют региональные продуктовые супермаркеты.

За 2006-2007 года в городе Сургут введены в строй 3 новых торговых комплекса среднего размера, общей площадью около 8,5 тыс. кв. м, ведется строительство еще нескольких объектов. В Сургуте представлены многие крупные общефедеральные ритейлеры, такие, как «Мир», «М-Видео», «Эльдорадо», и т.п. (Согласно информации аналитического исследования ГК «Регион» « Исследование состояния рынков складской недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа-Югры и прилегающих областей Авторы: Анфиса Бельмас, Екатерина Краева, Владимир Алёшин).

Вторичный рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлены объекты, расположенные в различных районах городов округа. Основными ценообразующими факторами на рынке торговой недвижимости являются: местоположение (большая проходимость, первая линия, центр города), тип объекта, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и транспортная развязка.

В г. Нефтеюганск обеспеченность города торговыми площадями на 1000 жителей города составляет 417 кв. м. Большинство торговых помещений представляют собой встроенные помещения на первых этажах жилых домов. Большая часть из них расположена на улицах Нефтяников, Ленина, Парковая, Жилая, Мамонтовская. Данная группа помещений занимает основную долю в структуре торговых розничных площадей Нефтеюганска - примерно 65%, на них и приходится большая часть предложения на рынке. Очень редко на продажу выставляются отдельностоящие торговые помещения. Также в городе есть ряд относительно крупных торговых центров таких как, ТЦ «Европа», ТЦ «БУМ», ТЦ «Южный», ТЦ «Союз», ТЦ «НИКА», ТЦ «ЮТПС-Север», ТЦ «Меридиан», ТЦ «Интерьер». Продажи функционирующих торговых центров являются редкостью для рынка г. Нефтеюганска и не афишируются. Теоретически, могут продаваться помещения в отдельных торговых центрах, где их собственниками могут являться несколько компаний или частных лиц, но, как правило, такие помещения сдаются в аренду и сделки по их купле-продаже практически не проводятся.

Большинство выставляемых на продажу помещений имеют площадь от 100 до 200 кв.м. Доля таких помещений составляет 94% от общего количества выставленных на продажу объектов. Незначительную долю 6% занимают помещения площадью до 100 кв.м. Помещения площадью более 200 кв.м. а также крупные торговые центры на рынке не представлены.

Максимальная стоимость площадей объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания представлена на рисунке 3.7.

Рисунок 3.7 - Максимальная стоимость площадей, предназначенных для объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания

На территории Ханты-Мансийского автономного округа работают 107 организаций, в том числе 92 общего назначения (гостиницы и аналогичные средства размещения) и 15 специального назначения (санатории и базы отдыха). Общее количество мест превышает 6000. Специалисты окружного комитета по туризму считают, что тенденция роста загрузки гостиниц сохранится, и этот показатель превысит 50 %. Цены на размещение здесь стартуют от 800-1200 руб. за койко-место в двух-трехместном номере. Одноместный номер стоит порядка 2000 руб., полулюкс и люкс - от 3500 руб.

Гостиницы округа отличаются относительно высоким уровнем комфортности. Около половины объектов были построены или реконструированы в течение последних 10 лет. Как утверждают в комитете по туризму, при желании более половины всех средств размещения автономного округа могут уже сегодня получить классификацию от 2 до 4 звезд. В то же время здесь, как и в других регионах Уральского федерального округа, явно недостаточно гостиниц экономкласса. Уровень загрузки в них существенно превышает аналогичные показатели в отелях среднего и выше среднего сегментов.

Сегодня в городах округа работает 88 гостиниц, из них 71 не имеют категории, по 8 гостиниц - в категории три и четыре звезды. По данным комитета по туризму, всего насчитывается более 5,5 тысяч койко-мест, число номеров высшей категории - более 380, это примерно десятая часть от общего числа номерного фонда в округе. Только количественный анализ дает понять, насколько здесь высока конкуренция между операторами гостиничного бизнеса. Статистика говорит об обратном и, прежде всего, - о низкой заполняемости гостиниц округа. Так, средняя загрузка номерного фонда в гостиницах Ханты-Мансийского округа едва превышает 40%, причем самые высокие показатели демонстрируют отели крупных городов округа, которые представлены на рисунке 3.8.

Рисунок 3.8 - Средняя загрузка отельного номерного фонда в гостиницах

Спрос на гостиничные услуги зависит от сезона, рамки которого отличны от привычного понятия сезонности. Самый большой поток постояльцев в гостиницах округа осенью и зимой. В период непогоды и низких температур в округе наблюдается высокая деловая активность, лето - традиционно низкий сезон.

Автономный округ по количеству гостиниц и аналогичных средств размещения в настоящий момент лидирует в Уральском федеральном округе. Рост количества туристов и загрузки гостиниц начался здесь с 2003 года, что вызвано увеличением экономических, деловых и культурных связей автономного округа.

Рынок земельных участков, предназначенных для размещения административных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спорта, культуры, искусства, религии относится к рынку коммерческой недвижимости. Наиболее высокую среднюю стоимость, как правило, имеют объекты недвижимости торгового назначения, на втором месте офисы, и на последнем месте объекты производственного и складского назначения. Объемы рынка коммерческой недвижимости значительно различаются в разных муниципальных образованиях, но, как правило, прямо пропорциональны численности населения. В городе Сургут сегмент офисной недвижимости также является развивающимся в структуре рынка коммерческой недвижимости. Сургут, являясь крупнейшим в округе городом по численности населения, в течение последних 10 лет является чрезвычайно привлекательным для инвесторов, причем как жилой, так и коммерческой недвижимости.

В 2007 году на развитие малых и средних предприятий в автономном округе было выдано кредитов на 5 млрд рублей. В результате дефицит торговых площадей <#"557647.files/image011.gif">

Рисунок 3.9 - Средняя стоимость земельных участков и помещений

Рынок производственно-складской недвижимости Ханты-Мансийского округа развит слабо. В основном рынок представлен объектами, расположенными в крупных городах округа, но и здесь предложения носят единичный характер. В других населенных пунктах подобные предложения практически отсутствуют, новые объекты строятся под конкретного заказчика, сделки носят закрытый характер.

Общие проблемы инфраструктуры города и плохая транспортная доступность отрицательно влияют на инвестиционную привлекательность города в глазах крупных общефедеральных ритейлеров. Несмотря на это, город активно развивается, что во многом связано со стремлением окружных властей придать столице округа «столичный лоск».

Новое строительство высококлассных складских объектов в округе практически не ведется. Одной из основных причин является наличие большого количества низкокачественной производственно-складской (или переориентированной под подобные нужды) недвижимости. Многим компаниям легче выкупить и реконструировать объект, чем строить новый.

Вторичный рынок производственно-складской недвижимости округа можно охарактеризовать как развивающийся. На рынке представлено ограниченное количество объектов, расположенных в крупных городах округа, а также других населенных пунктах округа.

В отличие от соседних областей, рынок коммерческой недвижимости Ханты-Мансийского автономного округа в целом находится на этапе становления - это менее популярный сегмент коммерческой недвижимости. Существенными факторами, отрицательно влияющими на приход ритейлеров, являются низкое развитие инфраструктуры округа и отсутствие предложения качественных складских помещений.

Говоря о складской недвижимости округа, в Сургуте и Нижневартовске еще в советский период было построено достаточно большое количество объектов для обеспечения добывающих предприятий комплектующими, техникой и т.п. В настоящее время избыточные площади сдаются компаниями в аренду. Кроме того, крупные компании, избавляются от подобных активов, выставляя их на продажу. Основной тенденцией рынка производственно-складской недвижимости округа является строительство и использование складов built-to-suit (под нужды конкретного заказчика). Ситуация складывается таким образом, что многие компании предоставляют склады в аренду, но это не является для них профильным бизнесом. Для примера такие компании занимаются оптовой торговлей промышленными и продовольственными товарами, куплей - продажей металла, хранением нефтепродуктов, грузовыми перевозками и т.д. Активно продают свои активы также крупные добывающие компании. Некоторые компании, строящие складские комплексы для себя, сдают их в аренду. В 2007 году цены на складские помещения варьировались от 16 000 руб/кв.м до 28 000 руб/кв. м в Нижневартовске, от 17 500 руб/кв.м до 31 135 руб/кв.м в Сургуте. Аренда в Нижневартовске составляла 87-269 руб/кв.м.

Ведущими предприятиями автономного округа являются нефтедобывающие, энергетические и деревообрабатывающие компании: «Лукойл-Западная Сибирь», «Газпром», «Югорский лесопромышленный холдинг», «Югорская территориальная энергетическая компания», «Кода лес» и др. В г. Ханты-Мансийск более 1700 организаций и предприятий. Наиболее крупные из них: ОАО НК «Сибнефть-Югра», ОАО «Хантымансийскгеофизика», ЗАО «Назымская нефтега-зоразведочная экспедиция», ОАО «Северречфлот», ООО «Кода лес». Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются ОАО «Рыбокомбинат «Хантымансийский», ООО «Компания «Мир Вашему дому» и ОАО «Хантымансийсксибторг». В Сургуте работают предприятия лесного хозяйства, геологоразведки, несколько заводов пищевой промышленности, крупные строительные фирмы, интенсивно развивается система телекоммуникаций. В городе действуют около 2000 предприятий. Крупнейшими из них являются компании нефтедобывающей отрасли: ОАО «Сургутнефтегаз» (одно из крупнейших в России) и ОАО «Сургутгазпром». Крупнейшими предприятиями пищевой промышленности являются «Сургутский рыбокомбинат», ОАО «Мясокомбинат «Сургутский» и ОАО «Сургутский городской молочный завод», который в декабре 2006 года приобрела компания «Вимм-Биль-Данн». Крупнейшими промышленными предприятиями г. Нижневартовска являются нефтяная компания «ТНК», ООО «Нижневартовский рыбный комбинат «Санта Мария» и ХК «Содружество».В г. Нягань из крупных компаний возможно выделить только ООО «Приобское рыбное хозяйство».

Основными ценообразующими факторами на рынке производственно-складской недвижимости являются: местоположение, состояние объекта, площадь, наличие охраны, наличие парковок, удобные подъездные пути и хорошая транспортная доступность.

В результате сбора рыночной информации были получены сведения о сделках купли-продажи и предложениях о продаже земельных участков и помещений, предназначенных для размещения производственных и складских помещений в населенных пунктах Ханты-Мансийского автономного округа в 2007-2009 годах. Информация о средней стоимости площадей предназначенных для размещения производственных и складских помещений представлена на рисунке 3.10.

Рисунок 3.10 - Средняя стоимость площадей, предназначенных для размещения производственных и складских помещений

На диораме показано, что в городе Советский с 2007-2009г развивается размещение складских помещений.

3.4   Промышленная недвижимость

Электроэнергетика является важнейшей отраслью хозяйственного комплекса Ханты-Мансийского автономного округа. Работа электроэнергетических предприятий представляет собой процесс сжигания топлива, выработки и транспортировки электрической энергии от генерирующих источников к потребителям.

По характеру функционирования и развития электроэнергетика автономного округа делится на электроэнергетику централизованного сектора, базирующуюся на крупных электростанциях, и электроэнергетику децентрализованного сектора, базирующуюся на автономных дизельных и газотурбинных электростанциях.

Основную долю выработки электроэнергии на территории автономного округа обеспечивают крупнейшие региональные ГРЭС:

1.     Сургутская ГРЭС-1 - филиал ОАО "ОГК-2";

2.       Сургутская ГРЭС-2 - филиал ОАО "ОГК-4";

.        Нижневартовская ГРЭС - филиал ОАО "ОГК-1".

Электроснабжение городов и населенных пунктов автономного округа обеспечивает 23 предприятия коммунальной энергетики, из которых 17 входят в состав холдинга ОАО "Югорская территориальная энергетическая компания", являющегося Гарантирующим поставщиком электрической энергии. Предприятиями коммунальной энергетики обслуживаются 13050,1 км линий электропередачи классом напряжения 0,4-110 кВ и 4410 шт. трансформаторных подстанций классом напряжения 0,4-110 кВ (таблица 3.5).

Для обеспечения надежного электроснабжения на территории автономного округа, начиная с 2006 года, реализуется Соглашение «О взаимодействии по реализации мероприятий энергетических компаний для обеспечения надежного электроснабжения и создания условий по присоединению к электрическим сетям потребителей Тюменской области, Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов».

Таблица 3.4 - Потребление электрической энергии

В рамках Соглашения ведётся строительство дополнительных энергоблоков на Нижневартовской ГРЭС и Сургутской ГРЭС-2, а также строительство новой Няганьской ГРЭС. Источником финансирования предполагаются собственные и привлеченные средства, в том числе средства нефтяных компаний, работающих на территории автономного округа.

В электроэнергетике темпы прироста инвестиций составят в 2010 году 115 % к предыдущему году, в 2011 году - 110 %, в 2012 году - 180%. Рост обусловлен вложением средств в соответствии с заключенным Соглашением между Правительством автономного округа и РАО “ЕЭС России” (Сургутские ГРЭС - 1 и ГРЭС - 2, Нижневартовская ГРЭС, Няганьская ГРЭС).

Ханты-Мансийский автономный округ является основным нефтегазоносным районом России и одним из крупнейших нефтедобывающих регионов мира. Основными полезными ископаемыми являются нефть и газ.

Округ занимает лидирующие позиции среди регионов Российской Федерации:место - по объему промышленного производства, по добыче нефти и производству электроэнергии;место - по добыче газа, по объему инвестиций в основной капитал и поступлению налогов в бюджетную систему.

Структура промышленного производства округа представлена на рисунке 3.11.

Рисунок 3.11 - Структура промышленного производства округа

Индекс промышленного производства в 2009 году к уровню 2008 года составил 98,6 %. Снижение темпа производства произошло в секторе «добыча полезных ископаемых» на 2,3 %. Положительной динамикой характеризуется развитие в секторе «обрабатывающие производства» - рост на 2,3 % и в секторе «производство и распределение электроэнергии, газа и воды» - рост на 5,7 %.

Дизельные и газотурбинные электростанции, в том числе введенные в эксплуатацию на нефтегазовых месторождениях, вырабатывают около 9 % от общего объема электроэнергии. В настоящее время по выработке электрической энергии округ занимает лидирующее положение среди субъектов Российской <#"557647.files/image014.gif">

Рисунок 3.12 - Показатели выработки электроэнергии в округе

.5    
Недвижимость специального назначения

Рынок земельных участков занятых деятельностью аэропортов, аэровокзалов, аэродромов составляет недвижимость специального назначения.

<#"557647.files/image015.gif">,         (4.1)

где: rkY - коэффициент корреляции k-го фактора стоимости X(k) с рыночной стоимостью Y земельного участка;

N - количество объектов в обучающей выборке.

расчет коэффициентов значимости Rk фактора X(k) по формуле

, k=1,…,m, (4.2)

где: rmax - максимальный из найденных коэффициентов корреляции;

m - количество факторов стоимости.

выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0.2 - 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости факторы стоимости являются теми факторами, которые в основном формируют стоимость земельных участков группы.

Цель статистических моделей расчета кадастровой стоимости для каждой сформированной группы земельных участков - расчет кадастровой стоимости земельных участков каждой группы (далее - модель расчета) - состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета для каждой группы земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих факторов стоимости. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости (далее - УПКС) земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков.

Для определения кадастровой стоимости или УПКС земельных участков каждой сформированной группы использовались следующие регрессионные модели, определенные в специальном программном обеспечении:

. Линейная (аддитивная):

, (4.3)

где: Y - зависимая переменная (рыночная стоимость 1 кв.м земли или стоимость земельных участков);,…,Xn - факторы стоимости земельных участков;

а0, а1…аn - коэффициенты модели;

УПКСЗ=2450,25+0,34F1-26,06F2+0,02F12       

. Мультипликативная с фиктивными переменными:

, (4.4)

где: Xk+1,…,Xn - двоичные факторы со значениями 0, 1.

УПКСЗ=25,25(F1+0.50)0.08(F2+0.50)-0.12F120.42     

3. Мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

, (4.5)

Во избежание сложностей, связанных с логарифмированием значений двоичных факторов при построении мультипликативной степенной модели, ко всем значениям двоичных факторов прибавляется некоторое постоянное число (например, 1 или 2).

УПКСЗ=25,25(F1+0.50)0.08(F2+0.50)-0.12F120.42     

. Экспоненциальная модель:

, (4.6)

УПКСЗ=2498.13e-3.56-4F1+0.06F2+3.99e-6F12

При наличии дополнительных сведений о возможном характере связи между зависимой переменной и факторами стоимости и доступностью соответствующего математического обеспечения возможно использование других типов моделей.

Далее осуществляется проверка статистической значимости моделей. Статистическая значимость модели определяется на обучающей выборке с использованием следующей формулы (критерия Фишера):

, (4.7)

где: N - количество объектов в обучающей выборке,- количество факторов стоимости, используемых в построенной модели,- коэффициент детерминации построенной модели, вычисляемый по формуле:

, (4.8)

где:  - модельная оценка величины Yi;- средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей выборки.

Строится график невязок на обучающей и контрольной выборке, т.е. разностей между рыночными стоимостями 1 кв.м земли и их модельными оценками. График невязок дает возможность визуально определить, не обладает ли та или иная модель устойчивой тенденцией к недооценке или переоценке объектов на обучающей и контрольной выборке. При наличии явного факта недооценки или переоценки объектов соответствующая модель удаляется из последующего рассмотрения.

Считается, что для данной модели имеет место факт переоценки (недооценки), если отношение модуля суммарной величины невязки на рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной) к среднему значению рыночной стоимости на этой выборке превышает заданный порог, т.е. если справедливо выражение:

, (4.9)

где: nвыб - число объектов в рассматриваемой выборке (обучающей или контрольной);(nвыб) - среднее значение рыночной стоимости на этой выборке;

kдоп - заданный допустимый порог.

Определяется средняя относительная погрешность оценки по формуле:

, (4.10)

где: Yi - рыночная цена 1 кв.м i-го земельного участка второй группы;

 - модельная стоимость 1 кв.м i-го земельного участка второй группы;выб - количество объектов в рассматриваемой выборке.

Определяется коэффициент детерминации R2 на обучающей и контрольной выборках:

, (4.11)

где: Nc - число земельных участков второй группы в обучающей/ контрольной выборке;

 - модельная оценка величины Yi, на обучающей/ контрольной выборке;- средняя рыночная стоимость земельных участков второй группы из обучающей / контрольной выборки.

Определяется среднеквадратичная ошибка оценки (стандартное отклонение), характеризующая разброс модельных оценок относительно соответствующих значений рыночных цен 1 кв.м, по формуле:

, (4.12)

По формулам, приведенным выше, были рассчитаны статистические показатели, которые указаны в таблице 4.2.

Таблица 4.2 - Статистические показатели