Оценка недвижимости
ОГЛАВЛЕНИЕ
ВВЕДЕНИЕ
. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ
РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
.1 Понятие недвижимого
имущества и его виды
.2 Виды стоимости,
используемые в оценке недвижимого имущества
.3 Анализ рынка объекта
оценки и обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов
.3.1 Основные показатели
социально-экономического развития Российской Федерации
.3.2 Основные показатели
социально - экономического развития НСО
.4 Ценообразующие факторы,
влияющие на стоимость объекта оценки
.5 Определение рыночной
стоимости недвижимости на примере однокомнатной квартиры
.5.1Описание оцениваемого
объекта
.5.2 Характеристика квартиры
.5.3 Сведения об
имущественных правах
.5.4 Сведения об износе
.6 Количественные и
качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки,
которые имеют специфику, влияющую на результат оценки
.6.1 Характеристика
конструктивных элементов
.6.2 Географическое
расположение объекта оценки
. Описание процесса объекта
оценки
.1 Описание и выбор подходов,
применяемых к определению стоимости объекта
.2 Сравнительный подход
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ
ИСТОЧНИКОВ
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
ПРИЛОЖЕНИЕ 3
ПРИЛОЖЕНИЕ 4
ПРИЛОЖЕНИЕ 5
ПРИЛОЖЕНИЕ 6
ВВЕДЕНИЕ
Актуальность темы работы заключается в том, что оценка
недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного
управления собственностью. Постепенно и в России с формированием класса
собственников недвижимости встает проблема ее эффективного использования и
соответственно возникает потребность в услугах оценщика.
Современная действительность показывает, что наука в
области экономики не нашла своего отражения на практике. В сущности, имеются
расхождения в этих двух областях: в оценочной деятельности и в экономике
недвижимости. В настоящее время, когда появилась нормативная база купли и
продажи объектов недвижимости, все чаще возникает необходимость определения
стоимости предприятия и объектов недвижимости (в том числе и земельных
участков).
В настоящее время оценка недвижимости остается одним
из самых востребованных видов оценочной деятельности, включая в себя расчет
стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта,
например, права аренды, права пользования и т.д. В современном обществе помимо
случаев обязательной независимой оценки, увеличивается необходимость оценки
недвижимости в целом. Зачастую, стоимость недвижимости является очевидной для
ее владельцев или возможных покупателей. Однако, после проведения независимой
оценки недвижимости, ее стоимость может быть значительно скорректирована. Для
определения этой реальной стоимости и производится оценка недвижимости.
Оценка недвижимости все чаще необходима при
купле-продаже имущества, получении кредита под залог имущества, страхования
имущества, реорганизации, ликвидации, а также использования прав наследования.
Собственники недвижимости довольно часто неэффективно управляют своей
собственностью, а при продаже определяют ее рыночную цену без привлечения
оценщиков. Эти проблемы негативно влияют на доходность и в конечном итоге на
стоимость недвижимости в целом.
Объектом исследования в работе является жилое
помещение, расположенное по адресу г. Новосибирск, ул. Степная дом 36/1, кв.26.
Целью исследования является определить рыночную
стоимость жилого помещения, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул.
Степная дом 36/1, кв. 26
Цель предполагает решение ряда задач:
. Рассмотреть понятие недвижимости и его видов.
. Проанализировать основные виды стоимости,
используемые в оценке недвижимого имущества.
. Определить основные принципы оценки недвижимого
имущества.
. Проанализировать информационного обеспечения оценки
недвижимости.
. Рассмотреть правовые основы оценки рыночной
стоимости недвижимого имущества.
. Рассмотреть основные подходы, используемые при
оценке недвижимости
. Проанализировать современного состояния рынка жилья
в г. Новосибирске.
. Рассчитать рыночной стоимости объекта оценки -
жилого помещения, расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Степная дом
36/1, кв. 26.
Теоретико-методологической основой исследования
являются труды отечественных и зарубежных авторов, таких как Ковалев А.П.,
Кружин А.Б., Балабанов И.Т., Грязнова А.Г., Тарасевич Е.И. по проблеме оценке
недвижимости, а также публикации в периодических изданиях российских авторов по
данной проблематике.
Оценка стоимости объекта недвижимости была проведена с
применением сравнительного подходов. Также было проведено согласование
полученных результатов.
Информационную базу исследования составили
законодательные акты РФ в сфере оценочной деятельности; аналитические данные из
средств массовой информации; аналитические отчеты, а так же данные
Интернет-сайтов, а также данные полученные от собственника жилого помещения,
расположенного по адресу г. Новосибирск, ул. Степная дом 36/1, кв.26.
1.
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА
.1 Понятие
недвижимого имущества и его виды
Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое
начало со времен римского права, и общеизвестно, что недвижимое имущество
является базой, без которой невозможно существование ни одного развитого
общества и государства. Рассмотрим, как же трактуется понятие недвижимости.
Ковалев А.П. определяет недвижимость, как любое
имущество, состоящее из земли, а также зданий и сооружений на ней.
Кружин А.Б. считает, что имущества являются
недвижимыми по их природе, или в силу их назначения, или вследствие предмета,
принадлежность которого они составляют.
По мнению Грязновой А.Г. недвижимость или недвижимое
имущество - реальная земельная и вся материальная собственность. Включает все
материальное имущество под поверхностью земли, над ее поверхностью или
прикрепленное к земле.
Балабанов И.Т. считает, что недвижимыми имуществами
признаются по закону земли и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки,
всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги.
Как видно из вышеприведенных определений, все они
тесно перекликаются и в своей основе имеют одно и то же значение (независимо от
момента истории) - земля и все то, что неотрывно с ней связано.
На сегодняшний момент Гражданским кодексом Российской
Федерации - далее ГК РФ (ст. 130) определяется, что к недвижимым вещам -
(недвижимому имущество, недвижимости) относятся земельные участки, участки
недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связано с землей, то есть
объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба и назначению невозможно.
К отличительной особенности недвижимости относится ее
неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также
рассматриваются в качестве недвижимости), что в свою очередь предполагает ее
значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты
теряют обычное назначение и соответственно понижаются в цене. Так, не
рассматриваются в качестве недвижимости деревья, выращиваемые в специальных
питомниках, или дома, предназначенные под снос.
Вместе с тем к недвижимости относят и объекты, которые
по своей физической природе являются недвижимыми. К ним относятся подлежащие
государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего
плавания, космические объекты (искусственные спутники, космические корабли и
т.д.). Юридическое признание указанного имущества в качестве недвижимого (хотя
по своей физической сути оно является движимым), обусловлено тем, что оно
является дорогостоящим и поэтому требует особого порядка регистрации, который
предусмотрен для недвижимости.
Понятие и виды упомянутых транспортных средств
раскрываются в соответствующих транспортных уставах и кодексах. Так, Кодекс
торгового мореплавания определяет понятие морского судна, а понятие космических
объектов дается в международных конвенциях.
Объекты недвижимости также различаются по своему
происхождению:
созданные природой без участия труда человека;
являющиеся результатом труда человека;
созданные трудом человека, но связанные с природной основой
настолько, что в отрыве от нее функционировать не могут.
ГК РФ выделяет недвижимость в самостоятельный объект
права. Определение недвижимости как в странах с развитой рыночной экономикой,
так и в России, в дореволюционной и в современной, не имеет серьезных различий
и в основном совпадает.
Специфической разновидностью недвижимости является
также кондоминиум. Закон РФ «О товариществах собственниках жилья» от 24 мая
1996 г. определяет кондоминиум как единственный комплекс недвижимого имущества,
включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем
жилое здание, иные объекты недвижимости, в которых отдельные части,
предназначенные для жилых или иных целей (помещение), находятся в собственности
граждан, юридических лиц, РФ, субъектов РФ, муниципальных образований
(домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах
собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой
собственности. Помещением считается единица комплекса недвижимого имущества,
выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для
жилых, нежилых и иных целей. Общее имущество - части комплекса недвижимого
имущества, предназначенные для обслуживания, использования и доступа к
помещениям, тесно связанные с ними назначением.
В состав кондоминиума могут входить следующие объекты:
одно здание, или его часть, или несколько зданий, в
которых помещения принадлежат различным (не менее чем двум) домовладельцам, с
прилегающим земельным участком в установленных границах, пешеходными и
транспортными дорогами, бассейнами, водоемами, многолетними зелеными
насаждениями и другими подобными объектами;
несколько компактно расположенных зданий и сооружений
- односемейных, садовых или дачных домов с приусадебными участками или без них,
гаражей и других объектов, объединенных общим земельным участком и элементами
инфраструктуры.
Кондоминиум может состоять из отдельной части здания
размером не менее одной блок-секции, имеющей изолированный от других частей
здания вход и межквартирный лестнично-лифтовой узел. Отдельная часть здания
может быть выделена в отдельный кондоминиум при условии, что надстройка либо
снос этой блок-секции не нарушат целостности других частей здания, не входящих
в состав данного кондоминиума.
Кондоминиум как единый комплекс недвижимого имущества,
а также права на недвижимое имущество в кондоминиуме и сделки с ним подлежат
государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством с
предоставлением паспорта домовладельца.
В случае создания для управления кондоминиумом
товарищества собственников жилья оно может, помимо прочего, заниматься продажей
недвижимого имущества, входящего в состав кондоминиума и находящегося в
собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания
общего имущества кондоминиума и улучшения данного имущества. Договоры от имени
товарищества заключает правление товарищества.
Что касается прав собственника квартиры на отчуждение
принадлежащей ему недвижимости, то он вправе отчуждать свою долю в праве общей
долевой собственности на общее имущество жилого здания, а также совершать иные
действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на
квартиру. По сути это означает, что соответствующая доля в праве собственности
на указанное общее имущество всегда следует судьбе права собственности на
жилье. В соответствии с Законом РФ «Об основах федеральной жилищной политики»
недвижимостью в жилищной сфере среди прочих (традиционных) объектов являются
также квартиры, элементы инженерной инфраструктуры и т.д.
Одним из неурегулированных в полной мере остается
вопрос о возможности отнесения к недвижимости имущества, которое не имеет
неразрывной связи с земельным участком, однако отделить его от этого земельного
участка было бы достаточно сложно.
Речь, в частности, может идти о статуях весом
несколько тонн, не скрепленных с фундаментом, или зданиях, установленных на
поверхности земли на блоках. Естественным, созданным природой, всеобщим базисом
любой экономической и социальной деятельности человечества является земля. В
сфере недвижимости под словом земля понимается земельный участок.
Имея в качестве составной части земельный участок, все
искусственные постройки (объекты недвижимости) обладают родовыми признаками,
которые позволяют отличить их от движимых объектов. Это:
. Стационарность, неподвижность. Признак
характеризуется прочной физической связью объекта недвижимости с земной
поверхностью и невозможностью его перемещения в пространстве без физического
разрушения и нанесения ущерба, что делает его непригодным для дальнейшего
использования.
. Материальность. Следует отметить тот факт, что
недвижимость всегда функционирует в натурально-вещественной и стоимостной
формах. Физические характеристики объекта недвижимости включают, например,
данные о его размерах и форме, неудобствах и опасностях, об окружающей среде, о
подъездных путях, коммунальных услугах, поверхности и подпочвенном слое,
ландшафте и т.д. Совокупность этих характеристик определяет полезность объекта,
которая и составляет основу стоимости недвижимости. Однако сама по себе она не
определяет стоимость. Любой объект обладает стоимостью, имея в той или иной
мере такие характеристики, как пригодность и ограниченный характер предложения.
Ограниченность предложения должна присутствовать для создания значительной
стоимости. Социальные идеалы и стандарты, экономическая деятельность и
тенденции, законы, правительственные решения и действия, природные силы
оказывают влияние на поведение людей, и все это, взаимодействуя между собой,
создает, сохраняет, изменяет или уменьшает стоимость недвижимости. Здесь также
следует заметить, что недвижимость является одним из немногих товаров,
стоимость которых не только практически всегда стабильна, но и имеет тенденцию
к постепенному росту с течением времени.
. Долговечность недвижимости практически выше
долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и
изделий из редких металлов.
Например, согласно действующим в России строительным
нормам и правилам (СНиП) жилые здания в зависимости от материала основных
конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с
нормативными сроками службы от 15 до 150 лет.
Длительность кругооборота земли при правильном ее
использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым
потерям.
Кроме основных родовых признаков недвижимости, можно
выделить и частные признаки, которые определяются конкретными показателями в
зависимости от вида объектов недвижимости.
Практически невозможно говорить о двух одинаковых
квартирах, о двух одинаковых участках, о двух одинаковых строениях, т.к. у них
будут обязательно различия в расположении по отношению к другим объектам
недвижимости, к инфраструктуре и даже к сторонам света, что показывает
разнородность, уникальность и неповторимость каждого объекта недвижимости.
Недвижимость обладает повышенной экономической
ценностью. Это обусловлено тем, что она предназначена для длительного
пользования и не потребляется в процессе использования. Как правило, она
обладает конструктивной сложностью, требующей больших затрат на поддержание в
надлежащем состоянии.
Кроме этого, объект недвижимости всегда имеет свое
функциональное назначение. Оно может быть производственным и
непроизводственным. При производственном назначении объект недвижимости прямо или
косвенно участвует в создании продукции, выполнении работ, оказании услуг. При
непроизводственном - обеспечивает условия для проживания и обслуживания людей.
Следует обратить внимание, что оборудование,
размещенное в зданиях и сооружениях (отопление, водопровод, канализация,
электрооборудование, лифты, решетки, вторые металлические двери и пр.)
относится к движимому имуществу. Но т.к. оно стало неотъемлемой частью объекта
недвижимости, то в случае сделки по этому объекту, следует детально описывать
все движимое имущество, включаемое в состав недвижимого (особенно это касается
имущества, подлежащего изъятию при совершении сделки).
Часто при совершении сделок с недвижимостью может
передаваться набор прав и интересов, не являющихся частью недвижимости. Это могут
быть права аренды, преимущественного приобретения или другие интересы
(сервитуты).
Классификация объектов недвижимости по методу
"дерева признаков", которую мы приведем ниже (таблица 1), удобна для
проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных
каждой группе, например, нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков, в
рамках которых производятся операции по купле-продаже объектов и т.п.
Существуют и другие подходы к классификации.
Вариант классификации, указанный в новом стандарте
Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия,
которые необходимы для проведения операций с недвижимостью .
С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные
участки, здания, сооружения можно поделить на две категории:
неспециализированная недвижимость;
специализированная недвижимость.
Специализированной недвижимостью считаются такие
объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются
в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования.
Исключением можно считать продажу таких объектов как часто действующего
бизнеса. Такой, специальный, характер недвижимости, определяется особенностями
ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием
перечисленных факторов.
Недвижимость, на которую существует постоянный спрос
на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно
покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так
и как объект инвестирования, развития, вложения средств.
Таблица 1
Классификация объектов недвижимости
|
Признак классификации
|
Виды недвижимости
|
|
1. Своему назначению:
|
1. земельные участки,
предназначенные для застройки; 2. природные комплексы (для эксплуатации); 3.
постройки 4. комнаты и квартиры; 5. здания и помещения под магазины и офисы;
6. частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);
7. производственные помещения, склады; 8. прочие
|
|
2. По происхождению
|
1. созданные природой без
участия труда человека; 2. являющиеся результатом труда человека; 3.
созданные трудом человека, но связанные с природной основой настолько, что в
отрыве от нее функционировать не могут.
|
|
3. По масштабу
|
1. Земельные массивы. 2.
Отдельные земельные участки. 3. Комплексы зданий и сооружений. 4. Жилой дом
многоквартирный. 5. Жилой дом одноквартирный (особняк, коттедж) 6. Секция
(подъезд). 7. Этаж в секции. 8. Квартира. 9. Комната. 10. Летняя дача. 11.
Комплекс административных зданий. 12. Здание. 13. Помещение или части зданий
(секции, этажи).
|
|
4. Готовность к
эксплуатации
|
1. Готовые объекты. 2.
Объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции. 3. Объекты,
требующие завершения строительства.
|
1.2 Виды
стоимости, используемые в оценке недвижимого имущества
В соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности» право на
проведение оценки объекта недвижимости является безусловным и не зависит от
установленного законодательством Российской Федерации порядка осу-ществления
государственного статистического и бухгалтерского учета и отчетности. Этим
законом определен перечень случаев, в которых проведение оценки объектов должно
быть обязательным. В частности, обязательной признается оценка имущества при
определении стартовой цены для аукционов и конкурсов по продаже или сдаче в аренду
объектов недвижимости, которые принадлежат полностью или частично субъектам РФ
или муниципальным образованиям.
Обязательная оценка должна проводиться также при переуступке долговых
обязательств, связанных с объектами недвижимости, а также при реализации
инвестиционных проектов с привлечением средств федерального бюджета, бюджетов
субъектов Российской Федерации или местных бюджетов, а также средств под
гарантии государства. Кроме того, обязательная оценка должна проводиться при
коммерческом использовании средств федерального бюджета, бюджетов субъектов
Федерации, местных бюджетов или средств внебюджетных фондов.
Проведение оценки признается обязательным также в случае возникновения
споров о величине стоимости объектов недвижимости, в том числе при национализации
имущества; при ипотечном кредитовании в случае возникновения спора о стоимости
предмета ипотеки; при изменении права владения объектом недвижимости,
находящимся в доверительном управлении; при составлении брачных контрактов или
разделе имущества разводящихся супругов.
Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену и стоимость.
Цена объекта недвижимости - это цена конкретной свершившейся сделки
купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того, что цена в любой реальной и
предполагаемой сделке определенным образом связана со стоимостью объекта
недвижимости, часто этот термин используется как синоним стоимости в обмене.
Цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости. Эта
разница, именуемая «поправка на сделку», зависит от ряда причин, например
наличия аналогов или стабильности рынка.
Рыночная стоимость объекта недвижимости - расчетная денежная сумма, по
которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не
обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий
полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его приобрести, согласен
был бы его приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой он
может быть продан на открытом рынке в условиях конкуренции. При этом предполагается,
что стороны, располагая всей необходимой информацией, действуют разумно, без
принуждения, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства. Определенная таким образом рыночная стоимость является
предметом для торга и содержит диапазон колебаний как в сторону повышения, так
и понижения.
Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных
аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и
восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость
для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и
остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта
недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта
недвижимости при существующем использовании и т.д.
Потребительская стоимость (стоимость в использовании) отражает ценность
объекта недвижимости для конкретного собственника, который не собирается
выставлять объект на рынок недвижимости. Оценка потребительской стоимости
объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех
финансово-экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории
функционирования объекта и прогнозируются в будущем.
Если рыночная стоимость определяется исходя из принципа наилучшего и
наиболее эффективного использования объекта недвижимости, то потребительская
стоимость определяется исходя из текущего использования объекта.
Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства копии объекта
недвижимости в ценах на дату оценки) определяется затратами в текущих ценах на
строительство точной копии оцениваемого объекта. Здесь используются такие же
архитектурные решения, применяются такие же строительные конструкции и
материалы, Даже качество строительно-монтажных работ аналогично. В данном
случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в
архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения (стоимость аналога объекта оценки в ценах на дату
оценки) определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта
недвижимости, имеющего с оцениваемым объектом эквивалентную полезность, но
построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных
нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного
оборудования объекта недвижимости.
Таким образом, восстановительная стоимость выражается издержками на
воспроизводство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на
создание объекта функционального аналога.
Понятие «инвестиционная стоимость» (сходное с понятием «стоимость в
использовании») означает стоимость объекта недвижимости, определяемую
интересами инвестора и результатами инвестиционного проектирования. Расчет
инвестиционной стоимости производится исходя из ожидаемых данным инвестором
доходов и конкретной ставки их капитализации.
Инвестиционная стоимость рассчитывается для конкретного инвестора
инвестиционного проекта либо объекта, приносящего доход, и может отличаться от
его рыночной стоимости, как в большую, так и в меньшую сторону, хотя могут и
совпадать. Данный вид стоимости носит субъективный характер.
Страховая стоимость объектов недвижимости представляет собой стоимость
полного возмещения их ущерба при наступлении страхового случая. На базе
страховой стоимости объекта недвижимости определяются страховые суммы, выплаты
и проценты.
Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму,
которую собственник объекта недвижимости может получить при ликвидации объекта
недвижимости или при его вынужденной продаже.
Первоначальная стоимость объекта недвижимости - фактические затраты на
приобретение или создание на момент начала его использования.
Остаточная стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта с учетом
износа.
Стоимость объекта недвижимости при существующем использовании - рыночная
стоимость объекта недвижимости, основанная на продолжении формы его
функционирования при предположении возможности его продажи на рынке.
Залоговая стоимость объекта недвижимости - стоимость объекта недвижимости
для целей обеспечения кредита.
Стоимость специализированных объектов недвижимости - стоимость объекта
недвижимости, который в силу своих специфических особенностей не может быть
продан на рынке.
Стоимость права аренды объекта недвижимости - единовременная плата за
право пользования и распоряжения объектом недвижимости.
Стоимость объектов недвижимости зависит от целого ряда факторов.
Рассмотрим основные из них:
. Объективные факторы. Как правило, это экономические факторы, которые
определяют средний уровень цен конкретных сделок субъектами недвижимости. Их
можно разделить на:
макроэкономические - факторы, связанные с общей конъюнктурой рынка
(налоги, пошлины, динамика курса доллара, инфляция, безработица, уровень и
условия оплаты труда, потребность в объектах недвижимости, развитие
внешнеэкономической деятельности и т.д.);
микроэкономические - факторы, характеризующие объективные параметры
конкретных сделок.
. Факторы, связанные с феноменом массового сознания и факторы
психологического характера:
массированная реклама;
инфляционные ожидания;
симпатии;
осведомленность и т.д.
. Физические факторы:
местонахождение - удаленность от центра населенного пункта, степень
развития инфраструктуры и транспортного сообщения напрямую влияет на стоимость
недвижимости;
архитектурно-конструктивные решения - в зависимости от назначения
дальнейшего использования здания стоимость его будет увеличиваться или
уменьшатся;
состояние объекта недвижимости;
наличие коммунальных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплосеть и
др.);
экологические и сейсмические факторы (для жилой недвижимости данные
санитарно-экологической экспертизы могут значительно снизить стоимость жилья, а
наличие лесопарковой зоны, водоемов, парков и пр. может увеличить стоимость
квартир).
количество аналогичных предложений, их соотношение со спросом именно на
этот вид недвижимости именно в этой части города;
объективные недостатки объекта (плохое месторасположение, плохая
планировка, износ и т.п.);
престижность района;
экологическая обстановка в районе;
транспортное сообщение и развитость инфраструктуры района;
социальная однородность дома;
характер сделки («прямая» или «встречная» продажа);
юридическая «чистота» объекта.
.3 Анализ
рынка объекта оценки и обоснование значений или диапазонов значений
ценообразующих факторов
.3.1
Основные показатели социально-экономического развития Российской Федерации
Инфляция за период за период с 1 по 7 октября 2013 г.
составила 0,1%, с
начала октября - 0,1%, с начала года - 4,9% (в 2012 г.: с начала месяца - 0,2%,
с начала года - 5,4%, в целом за октябрь - 0,5%).
За годовой период инфляция составила 6,0% (6,1% - на прошедшей неделе).
Замедляется падение цен на плодоовощную продукцию. На прошедшей неделе
подорожал картофель. На яйца, сыры, молоко, масло сливочное прирост цен за две
недели октября выше, чем в октябре 2012 года в целом за месяц. На мясо динамика
цен разнонаправленная: свинина продолжает дорожать, на мясо птицы цены
снижаются, а на говядину - практически стабильны. Набирает темп сезонное
снижение цен на сахар.
На бензин цены на прошедшей неделе не изменились, на дизельное топливо
выросли на 0,1%.
В сентябре индекс потребительских цен составил 100,2%, с начала года - 104,7% (в сентябре
2012 г. - 100,6%, с начала года - 105,2%).
В сентябре 2013 года инфляция составила 0,2%, с начала года - 4,7% (в
сентябре 2012 г. - 0,6%, с начала года - 5,2%). За годовой период показатель
инфляции снизился до 6,1% с 6,5% в августе.
В сентябре продолжился рост цен на продовольственные товары без
плодоовощной продукции, вследствие роста цен на продовольственный импорт на
фоне предшествующего ослабления курса рубля, а также сезонных факторов.
Снижение цен на плодоовощную продукцию замедлилось, на отдельные виды цены
начали расти.
На услуги рост цен ниже, чем год назад вследствие однократного повышения
тарифов инфраструктурных отраслей (июль), в отличие от двухступенчатого
повышения год назад (второй этап - сентябрь).
9 октября 2013 года цена на нефть Urals составила 107,7
доллара США за баррель, снизившись за последнюю неделю (с 2 октября по 9 октября) на 0,3 доллара
США за баррель. С начала года по 9 октября средняя цена составила 107,7 доллара
США за баррель.
Экспорт товаров в январе-сентябре 2013 г., по оценке,
составил 382,7 млрд. долларов США, по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. экспорт
снизился на 1,4 процента.
По данным ФТС России, в январе-августе 2013 г. экспорт угля каменного
вырос на 8,2%, нефтепродуктов - на 9,8%, газа природного - на 5,6%, экспорт
нефти снизился на 1,7 процента.
Импорт товаров в январе-сентябре 2013 г., по оценке, составил
249,2 млрд. долларов США, по сравнению с соответствующим периодом 2012 г. импорт вырос на 3,4
процента.
Банк России опубликовал первую оценку платежного баланса РФ
за III квартал 2013 года. В III квартале 2013 г. профицит счета
текущих операций сократился до 1,1 млрд. долларов США против 2,3 млрд. долларов
США во II квартале 2013 г. и 6,3 млрд.
долларов США в III квартале 2012
года. Значение текущего счета оказалось минимальным с осени кризисного 1998
года. Это сокращение в основном было связано с продолжающимся ухудшением
баланса услуг, дефицит которого в III квартале увеличился до рекордных 20 млрд. долларов США, против 13 млрд.
долларов США во II квартале и 15
млрд. долларов США в III
квартале прошлого года. В отличие от товарного импорта, рост которого
практически полностью иссяк, рост спроса на импорт услуг продолжает ускоряться,
достигнув в III квартале 21,7%, против 20% во II квартале текущего года.
Росстатом проведено выборочное обследование потребительских
ожиданий населения за III квартал 2013 года.
В III квартале 2013 г индекс потребительской уверенности по сравнению со
II кварталом 2013 г. снизился на 1 процентный пункт и составил (-7%) против
(-6%) во II квартале 2013 года. Снижение индекса потребительской уверенности
обусловлено отрицательной динамикой всех его компонентов. При этом наибольшее
влияние оказало ухудшение субъективного мнения населения относительно
произошедших и ожидаемых изменений в экономике России.
Индекс произошедших изменений в экономике России снизился на 2 процентных
пункта и составил (-7%) против (-5%) во II квартале 2013 года. Индекс ожидаемых
изменений экономической ситуации в России на краткосрочную перспективу в III
квартале 2013 г. снизился до (-3%) против (-0,5%) во II квартале 2013 года.
Положительных изменений в экономике страны в течение следующих 12-ти
месяцев прогнозируют 18% опрошенных (во II квартале 2013 г. - 20%), при этом
доля респондентов, отрицательно оценивающих ожидаемые изменения в экономической
ситуации, возросла до 22% с 19% во II квартале 2013 года.
Индекс произошедших изменений в личном материальном положении снизился на
1 процентный пункт и составил (-6%) против (-5%) во II квартале 2013 года.
Индекс ожидаемых изменений в личном материальном положении в III квартале 2013
г. снизился на 1 процентный пункт и составил (-2%) против (-1%) во II квартале
2013 года.
Индекс благоприятности условий для крупных покупок снизился на 1
процентный пункт и составил (-18%) против (-17%) во II квартале 2013 года.
Индекс благоприятности условий для сбережений не изменился и сохранился на
отметке (-32%).
Таблица 2
Основные показатели развития экономики (в % к соответствующему периоду
предыдущего года)
|
2012
|
2013
|
|
август
|
январь-август
|
июль
|
август
|
январь-август
|
|
ВВП1)
|
102,9
|
104,1
|
101,8
|
101,6
|
101,5
|
|
Индекс потребительских цен,
на конец периода2)
|
100,6 (сен.)
|
105,2 (янв.-сен.)
|
100,1 (авг.)
|
100,2 (сен.)
|
104,7 (янв.-сен.)
|
|
Индекс промышленного
производства 3)
|
102,1
|
103,1
|
99,3
|
100,1
|
100,0
|
|
Обрабатывающие производства4)
|
104,1
|
104,8
|
98,5
|
99,8
|
99,8
|
|
Индекс производства
продукции сельского хозяйства
|
95,8
|
99,5
|
105,8
|
103,3
|
103,3
|
|
Инвестиции в основной
капитал
|
107,8
|
111,5
|
102,55)
|
98,75)
|
|
Объемы работ по виду
деятельности «Строительство»
|
101,2
|
103,6
|
106,1
|
96,9
|
99,2
|
|
Ввод в действие жилых домов
|
109,3
|
104,5
|
99,4
|
118,8
|
108,0
|
|
Реальные располагаемые
денежные доходы населения
|
109,3
|
103,5
|
104,2
|
102,1
|
104,1
|
|
Реальная заработная плата
|
106,0
|
109,7
|
106,4
|
105,95)
|
105,55)
|
|
Среднемесячная начисленная
номинальная заработная плата, руб.
|
25718
|
25648
|
30229
|
290205)
|
289965)
|
|
Уровень безработицы к
экономически активному населению
|
5,0
|
|
5,3
|
5,2
|
|
|
Оборот розничной торговли
|
105,3
|
107,1
|
104,4
|
104,0
|
103,9
|
|
Объем платных услуг
населению
|
102,0
|
103,8
|
102,4
|
103,7
|
102,3
|
|
Экспорт товаров, млрд.
долл. США
|
43,1 (сентябрь)
|
387,9 (янв.-сен.)
|
43,31) (август)
|
43,31) (сентябрь)
|
382,76) (янв.-сен.)
|
|
Импорт товаров, млрд. долл.
США
|
27,4 (август)
|
241,1 (янв.-сен.)
|
28,51) (август)
|
28,71) (сентябрь)
|
249,26) (янв.-сен.)
|
|
Средняя цена за нефть
Urals, долл. США/баррель
|
111,6 (август)
|
111,0 (янв.-сен.)
|
111,1 (август)
|
110,9 (август)
|
107,7 (янв.-сен.)
|
1 Оценка Минэкономразвития России.
2
Август и сентябрь - в % к предыдущему месяцу, январь-сентябрь - в % к декабрю
предыдущего года.
3 Агрегированный индекс производства по видам деятельности "Добыча
полезных ископаемых", "Обрабатывающие производства",
"Производство и распределение электроэнергии, газа и воды". С учетом
поправки на неформальную деятельность.
4
С учетом поправки на неформальную деятельность.
5 Оценка Росстата.
За прошедшую неделю официальный номинальный курс доллара США
к российскому рублю повысился на 0,7% (неделей ранее - понизился на 0,12%), составив 32,36 руб. за
доллар США по состоянию на 11 октября, курс евро к рублю - понизился на 0,02%,
составив 43,68 руб. за евро (неделей ранее - повысился на 0,4%).
По состоянию на 4 октября международные резервы России
составили 512,7 млрд. долл., сократившись за неделю на 2,2 млрд. долларов. С начала сентября увеличение
международных резервов составило 3,03 млрд. долл., уменьшение с начала текущего
года - 24,92 млрд. долларов.
1.3.2
Основные показатели социально - экономического развития НСО
Несмотря на общероссийское замедление темпов
экономического роста, Новосибирская область имеет достаточно высокие показатели
и опережает среднероссийскую динамику.
Валовой региональный продукт (ВРП) за 9 месяцев
текущего года составил 542,5 млрд. рублей. Таким образом индекс ВРП на сегодня
равен 102,3% против общероссийских 101,3%. К концу года регион планирует
достигнуть цифру в 761 млрд. рублей.
Объем инвестиций в основной капитал на сегодня
составил 104,7 млрд. рублей, но к концу года министерство надеется на 183,2
млрд рублей. Индекс объема инвестиций в основной капитал по отношению к
предыдущему году составит 105,2%. Сейчас - около 104,9%. Традиционно инвесторов
больше всего интересовали сферы транспорта и связи, обрабатывающее
производство, операции с недвижимостью, аренды и предоставление услуг, сельское
хозяйство.
«Разрыв между показателями связан с тем, что
большинство проектов будет сдаваться в конце года.
Промышленность, чья доля в ВРП составляет около 20%,
показала рост в 102,9% по сравнению с 10 месяцами 2012 года. Ожидаемый
показатель на конец года - 103,1% (по России - 100,1%).
Объем строительных работ - 102,1%, при том, что
среднероссийский показатель составляет 98,9%. С начала 2013 года введено в
эксплуатацию 948,1 тыс. кв. м жилья, это на 31,4% больше, чем за
январь-сентябрь 2012 года. Окончательный объем введенного жилья в уходящем году
должен достигнуть 1,5 млн кв. метров.
Отдельной темой для обсуждения стало
государственно-частное партнерство в регионе. В отрасли здравоохранения
реализованы три проекта на сумму в 1,4 млрд рублей. Парковые проекты
реализованы на 23,4 млрд рублей, в сфере ЖКХ в семь проектов вложено 744 млн
рулей, в туристическом бизнесе - три проекта стоимостью 318 млн рублей. Также
проекты реализуются в образовании и культурной сфере.
Источник
информации: <#"878173.files/image001.jpg">
Карта-схема -
Район месторасположения дома, в котором расположен объект оценки
.5.2
Характеристика квартиры
Таблица 5
Характеристика квартиры
|
Планировка квартиры
|
Улучшенная
|
|
Соответствие планировочных
решений объекта оценки указанным решениям в технической документации
|
Планировочные решения
объекта оценки соответствуют указанным решениям в технической документации
|
|
Описание произведенного
переоборудования (перепланировки)
|
Перенесена электрическая
плита в кухне и перенесена раковина в ванной комнате
|
|
Этаж оцениваемой квартиры
|
4
|
|
Количество квартир на этаже
|
6
|
|
Количество комнат в
квартире (изолированность)
|
- по БТИ - 1, изолированная
от кухни - по результату осмотра-1, изолированная от кухни
|
|
Наличие технического
этажа/подвала
|
Есть
|
|
Общая площадь квартиры,
кв.м.
|
44,20
|
|
Жилая площадь квартиры,
кв.м.
|
17,80
|
|
Площадь кухни кв.м.
|
13,80
|
|
Высота потолков, м.
|
Отсутствуют данные
|
|
Наличие балкона/лоджии
|
Лоджия
|
|
Остекление балкона/лоджии
|
Остеклена
|
|
Количество и тип санузла
|
-по БТИ-один совмещенный
сан.узел - по результату осмотра-1 совмещенный сан.узел
|
|
Расположение окон
|
Во двор жилого дома
|
|
Наличие систем безопасности
|
Установлена выходная
металлическая дверь
|
1.5.3
Сведения об имущественных правах
Таблица 6
Имущественные права
|
Вид права на улучшение
|
Право собственности
|
|
Документы основания
|
Договор №26 СТ участия в
долевом строительстве от 21.01.2008 г. С приложением №1; Акт приема-передачи
жилого дома от 07.02.2008 г; Свидетельство о государственной регистрации
права:серия 54 АГ №358096, дата выдачи 09.07.2008 г.
|
|
Субъект(ы) права
|
Крутилина Любовь Михайловна
|
|
Права иных лиц
|
Отсутствуют
|
|
Вид права на земельный
участок
|
Право общей долевой
собственности
|
|
Основания
|
В соответствии с пунктом 1
статьи 36 Жилищного Кодекса РФ, собственникам помещений в многоквартирном
доме принадлежит на праве общей долевой собственности, общее имущество в
многоквартирном доме, включающее земельный участок, на котором расположен
многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные
предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома
объекта, расположенные на указанном земельном участке.
|
|
Субъект права
|
Крутилина Любовь Михайловна
|
|
Права иных лиц
|
Доля в праве собственности
на земельный участок, принадлежащая каждому из владельцев квартир в
рассматриваемом жилом доме.
|
.5.4
Сведения об износе
Физический износ определялся по методу «срока жизни»,
как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока
службы:
Ифиз=Тфакт/Тнорм х 100%; (1)
Где, Тфакт-фактический срок эксплуатации, который
равен: 2013 г. - 2007 г.=6 лет;
Тнорм - нормативный срок службы.
В соответствии с Нормами амортизации Постановление от
22 октября 1990 г. N 1072 «о единых
нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов
народного хозяйства» здания с кирпичными стенами, перекрытия железобетонные,
шифр 10101, норма амортизационных отчислений составляет 0,8% в год, таким
образом эффективный срок жизни жилого дома равен 100%-0,8%=125 лет.
Физический износ составляет (6/125) х 100%=4,80%
.6
Количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав
объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результат оценки
.6.1
Характеристика конструктивных элементов
Таблица 7
|
Наименование конструктивных
элементов
|
Описание элементов
|
Состояние
|
|
Описание внутренней отделки
помещений на дату проведения оценки
|
|
Настенное покрытие
|
Обои; в ванной и в
кухне-кафельная плитка; в прихожей-декоративное настенное покрытие-панели
деревянные
|
Нормальное
|
|
Потолочное покрытие
|
Натяжной потолок
|
Хорошее
|
|
Напольное покрытие
|
Ламинат; В прихожей, на
кухне и в ванной-кафельная плитка
|
Нормальное
|
|
|
|
|
Оконные проемы и балконный
блок
|
Пластиковые стеклопакеты, с
установкой подоконных досок и откосов
|
Не требует замены
|
|
Дверные проемы и двери
|
Установлена входная
металлическая дверь. Межкомнатные двери - ламинированные
|
Не требует замены
|
|
Наличие факторов, приведших
к ухудшению качества отделки
|
Протечки отсутствуют
|
-
|
|
Инженерное оборудование
дома
|
|
Холодное водоснабжение
|
Централизованное. В
помещениях установлены металлические и пластиковые трубы водоснабжения
|
Не требуют замены
|
|
Горячее водоснабжение
|
Централизованное. В
помещениях установлены металлические и пластиковые трубы водоснабжения
|
Не требуют замены
|
|
Канализация
|
В помещениях установлены
металлические и пластиковые трубы канализации. Сброс в городскую сеть
|
Не требует замены
|
|
Электроснабжение
|
Выполнена внутренняя
разводка, установлены розетки и выключатели
|
Не требует замены
|
|
Газоснабжение
|
Отсутствует
|
-
|
|
Теплоснабжение
|
От сети ТЭЦ. В помещениях
установлены радиаторы отопления конвекторного типа
|
Не требует замены
|
|
Электрическая плита
|
Есть
|
-
|
|
Выводы по состоянию
квартиры
|
Класс отделки-улучшенный.
Состояние - нормальное( помещения пригодны к использованию по функциональному
назначению, имеют незначительные дефекты отделки (единичные повреждения
окрасочного слоя, царапины, отдельные мелкие повреждения покрытия стен и
пола))
|
Описание объекта оценки производится на основании
изучения документов, предоставленных заказчиком и визуального осмотра.
Фотографии объекта оценки в Приложении 1 данного отчета.
.6.2
Географическое расположение объекта оценки
Согласно существующему
административно-территориальному делению, оцениваемый объект расположен в
Ленинском районе города Новосибирск.
Новосибирск - самое крупное муниципальное образование в Российской
Федерации. Третий по численности населения город в России. Постоянное население
на 1 января 2012 г. - 1498,9 тыс. человек (около 56% населения Новосибирской
области). Территория города на 01.01.2012 - 502,1 км2. Плотность населения (на
1 января 2012 года) - 2985,3 человек на 1 км2.
Расположен Новосибирск на стыке лесостепной и лесной природных зон, на
Приобском плато, примыкающем к долине реки Обь, на пересечении важнейших
транспортных коридоров, по которым традиционно осуществляются хозяйственные
связи российских регионов, как в направлении «запад-восток» (федеральная трасса
М-51 «Байкал»), так и «север-юг» (федеральная трасса М-52 «Чуйский тракт»,
судоходная река Обь). Расстояние от Новосибирска до Москвы - 3191 км.
Природные факторы для развития города благоприятные. К городу примыкают
естественные лесные массивы, Обское водохранилище, малые речки, озера,
представляющие в совокупности разнообразный комплекс рекреационных ресурсов.
Климат Новосибирска и его пригородов - континентальный. По
агро-климатическому районированию Новосибирск отнесен к умеренно теплому,
недостаточно увлажненному агроклиматическому подрайону. Средняя годовая
температура воздуха: +0,2 градуса Цельсия. Средняя температура июля: +19
градуса Цельсия. Средняя температура января: -19 градусов Цельсия.
Образован Новосибирск в 1893 году, первоначально как поселение строителей
железнодорожного моста через реку Обь. Импульсом к развитию города послужило
строительство Транссибирской железнодорожной магистрали.
Менее чем за 70 лет Новосибирск достиг статуса города-миллионника и до
сих пор является самым быстрорастущим городом мира, включенным в связи с этим в
Книгу рекордов Гиннеса.
С 28.09.1937 - административный центр Новосибирской области. С 13.05.2000
- центр Сибирского федерального округа.
Город разделен на десять административных районов - Дзержинский,
Железнодорожный, Заельцовский, Кировский, Калининский, Ленинский, Октябрьский,
Первомайский, Советский, Центральный. Самыми крупными из них по численности
населения являются Ленинский - 283,8 тыс. человек (18,9% численности населения
города).
Это район заводов-гигантов, теплоэлектроцентралей, научных организаций, высших
учебных заведений, крупных автомобильных развязок. Транспортный потенциал
Ленинского района усиливает также база речного флота. До 1971 года эта
территория входила в состав Кировского района, возникшего в период
индустриализации страны в 30-е годы. Открытие Октябрьского моста дало району
постоянную связь с центром города, другими районами правобережья,
способствовало массовой застройке левобережья Новосибирска. Ленинский район -
один из самых динамичных районов города. Практически на пустом месте за 60 лет
вырос «город в городе» с населением в 300 тыс. человек. Быстрые темпы
возведения производственных цехов и жилых районов, прокладка современных
автомагистралей обеспечили интенсивный рост экономического потенциала района в
последние десятилетия. Основу промышленности составляют крупнейшие заводы
города - ПО «Сибсельмаш», металлургический завод им. Кузьмина, НПО «Луч», завод
низковольтной аппаратуры, «Сибтекстильмаш», дающие почти 85% валовой продукции
района. Старейшее предприятие района ПО «Сибсельмаш» свою историю ведет с 1929
года, с начала строительства «Сибкомбайна». Металлургический завод имени
Кузьмина образован в 1941 году на базе прокатных цехов комбината «Сибкомбайн».
Вдоль берега реки Обь вырос лесоперевалочный комбинат с лесопильными заводами и
перегрузочными цехами. В районе расположено также тепличное хозяйство «Кировец»
(на улице Выставочная), действует ипподром на улице Станционная с конюшнями для
скаковых лошадей. Ленинский район - студенческий. Здесь расположены три высших
учебных заведения, несколько техникумов, более десяти производственных училищ и
лицеев. В 1963-1969 годах были построены общежития и новые учебные корпуса
Сибирского института геодезии и картографии (СГГА, бывший НИИГАиК). В 1932 году
этот вуз был создан в Омске как астрономо-геодезический, в 1934 году переведен
в Новосибирск и включен в состав инженерно-строительного института, а в 1939
году стал самостоятельным высшим учебным заведением, располагался на улице
Потанинская. В 1953 году на проспекте Карла Маркса был открыт Новосибирский
Государственный технический университет (НГТУ, бывший НЭТИ). Современный НГТУ -
это крупный научный центр, тесно связанный с производственными предприятиями,
готовящий специалистов высокой квалификации с навыками практической работы, имеющий
научные открытия, известные в разных странах. Единственный в районе парк
культуры и отдыха имени Кирова расположен в начале улицы Станиславского. Здесь
еще в 30-е годы планировалось создание широкой лесопарковой полосы вдоль
Сибирской железной дороги для отделения будущего жилого городка от промышленной
зоны севернее железной дороги. Удалось заложить лишь небольшой парк из тополей,
клена и других видов деревьев. По улице Котовского напротив парка выстроили Дом
культуры имени Клары Цеткин. В последующие годы в парковой зоне открыл двери
Дом культуры «Металлург». Особенно почитается в Ленинском районе расположенный
между улицами Пархоменко и Плахотного сквер с Мемориалом Славы, сооруженный в
честь подвига сибиряков в годы Великой Отечественной войны. Сквер-мемориал
начинается от улицы Станиславского. Отсюда проложены плиты, по которым идет
путь к Вечному огню, к центральному пилону, фигуре Матери-Родины, горестно
склонившей голову в память погибшим.В Ленинском районе расположен ряд крупных
объектов общегородского значения, например, Государственная телерадиокомпания
«Новосибирск». Передачи Новосибирского телевидения начались в 1957 году. По
улице Римского-Корсакова взметнулась вверх на 192 метра телебашня.
В 1991 году принял первых больных Новосибирский филиал Межотраслевого
научно-технологического комплекса (МНТК) «Микрохирургия глаза», где на основе
применения современного оборудования выполняются сложные диагностические
обследования, ежедневно проводится более 100 операций при лечении глаукомы,
катаракты, близорукости и дальнозоркости, других дефектов зрения. Больные,
проходящие лечение в МНТК, размещаются в одно- и двухместных номерах, для
пациентов здесь созданы все необходимые условия пребывания в клинике. Ленинский
район составляет большую часть левобережья Новосибирска. Сегодня это крупнейшая
в городе промышленная зона с самой большой численностью населения. Два
автодорожных моста и метромост связывают ее с центральной частью Новосибирска.
На левом берегу реки Обь действуют две станции метрополитена - «Площадь Маркса»
и «Студенческая».
Основные улицы: проспект Карла Маркса, Ватутина, Титова, Станиславского,
Станционная.
недвижимый рынок стоимость квартира
2.
Описание процесса объекта оценки
.1
Описание и выбор подходов, применяемых к определению стоимости объекта
Оценщик при проведении оценки, в
соответствии со стандартами оценки, обязан использовать (или обосновать отказ
от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы.
Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках
каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
Затратный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для
воспроизводства или замещения объекта, с учетом его износа и устаревания.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогами
объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.
Доходный подход - совокупность методов оценки
стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от
использования объекта оценки.
Выбор подхода к определению стоимости
объекта оценки
Затратный подход основывается на принципе замещения,
который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы,
которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и
строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским
характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме.
Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нем здания,
частью которого является объект оценки, мы не располагаем.
В свою очередь, расчет по «типовым» сметам, СНИПам и
т.п. с учетом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного
износа здания в целом и «вычленения» стоимости единицы площади квартиры
приведёт к большой погрешности при вычислениях.
Кроме того, нам не известны случаи приобретения жилья,
когда покупатель - частное лицо приобретал в собственность одну квартиру в
многоквартирном доме посредством его строительства.
Принимая во внимание весомость приведенных выше
аргументов против использования затратного подхода, мы приняли решение
отказаться от его применении.
Но, не смотря на существующий в регионе развитый рынок
аренды жилья, он продолжает в основном оставаться «черным». Договора аренды в
подавляющем количестве случаев нигде не регистрируется, а оплата производится в
виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет
собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы
и ставок аренды по объектам - аналогам. Кроме того, как правило, единицей
сравнения при сдаче квартир в аренду, является не квадратный метр, а объект
(квартира) в целом, а при пересчете стоимости применительно к квадратному
метру, возникает большое количество субъективных факторов (например, ценность
квартиры не столько как объект определенной площади, сколько как просто
отдельное жилье). Также фактором, который добавляет субъективности использования
доходного подхода, является то, что практически все квартиры сдаются с
определенным набором опций (мебель, телефон и т.д.). То есть, рентный доход
формируется не только недвижимостью, а вычленение и распределение дохода
генерируемого объектом недвижимости и дохода генерируемого наличием или
отсутствием различных опций практически невозможно. Учитывая все
вышеперечисленные факторы, считаем невозможным применение доходного подхода.
Сравнительный подход является общим и удобным для
определения рыночной стоимости объекта оценки, так как сегмент рынка жилой
недвижимости достаточно развит и доступен в плане необходимой информации.
Подход позволяет получить наиболее точные результаты оценки, так как отражает
реальную рыночную ситуацию: реальные цены сделок или предложения, спрос и
предложения и т.д.
Учитывая вышеизложенные факты, руководствуясь п.20 ФСО
№1, принимаем решение отказаться от применения затратного и доходного подходов.
2.2
Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости
объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными
объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой,
которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности
объект.
Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов
недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних
сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынках продаж отсутствует,
метод сравнения продаж не используется. Любое отличие условий продажи
сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть
учтено при анализе.
Поэтому при применении метода сравнения продаж
необходимы достоверность и полнота информации.
Применение метода сравнения продаж заключается в
последовательном выполнении следующих действий:
. Исследование рынка с целью получения достоверной
информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам - аналогам.
. Определение подходящих единиц сравнения и проведение
сравнительного анализа по каждой единице.
. Сопоставление оцениваемого объекта с выбранными
объектами сравнения с целью корректировки их цен продаж или исключения из
списка сравниваемых.
. Приведение ряда показателей стоимости сравниваемых
объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.
При корректировке цен продаж объектов-аналогов все
поправки делаются от объекта-аналога к объекту оценки.
Данные об отобранных для сравнения объектах-аналогах
приведены в таблице 3.
Таблица 8
Информация об объектах-аналогах (см. Приложение 2)
|
Объект сравнения 4
|
#"878173.files/image003.jpg">= (2)
Стандартное отклонение цены за 1 кв.м
δ= = (3)
Коэффициент вариации цены за 1 кв.м
K= х 100% (4)
Где, ẋ₁-цена за 1 кв.м площади i-ого объекта аналога;
n- количество аналогов в выборке.
Среднее значение цены за 1 кв.м. по выборке составило:
Ẋ=74 017 руб/кв.м. Стандартное отклонение цены за 1 кв.м. общей площади
апартаментов:
δ= =
= 2 670 руб./кв.м.
Коэффициент вариации (К) составляет: К= х 100% = 3,61%. Данная выборка
однородна, репрезентативна. В статистике выборки, имеющие коэффициент вариации
меньше 30-35%, принято считать однородным(Постановление Федеральной службы
государственной статистики «Об утверждении «Методологических положений по
формированию выборочной совокупности базовых организаций для наблюдения за
ценами производителей продукции» № 42 от 28.09.2004 г ).
Почти все риэлторы соглашаются на скидку ещё в
процессе общения по телефону. Та к в бюро недвижимости «Агент-002» скидка к
цене предложения составляет 1-2%, в АН «Миэль» - 0,5-1,5% Такой же лифт
называют в компании «Бест недвижимости» и МГСН. На основе данного мониторинга,
было принято решение скорректировать стоимость всех объектов - аналогов на дату
оценки с помощью понижающей поправки в размере - 2,0%.
Следовательно с учетом поправки:
ул. Серафимовича, д 26/1 = 71 157- 2%=69 734
руб./кв.м.,
ул. Серафимовича, д.24/1 = 77 448 - 2% = 75 899
руб./кв.м.,
ул. Титова д.29= 74 530--2% = 73 040 руб./кв.м.,
ул. Плахотного 72/1= 72 934 - 2%=71 475 руб./кв.м.
Средняя стоимость кв.м. по ул. Степная 36/1 кв 26 = 71
086 руб/кв.м.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Рыночная стоимость однокомнатной квартиры,
расположенной по адресу: г. Новосибирск, ул. Степная, д.36/1, кв.26, по
состоянию на 11 декабря 2013 года, с учетом принятых допущений и ограничений,
округленно, составляет 3 210 000 (Три миллиона двести десять тысяч) рублей.
СПИСОК
ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ
1. Асаул А.Н.
Экономика недвижимости: Учебник. СПБ.: Гуманистика, 2003.-406 с.
. Федеральный
закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.1998 года №135-ФЗ.
. Валдайцев
С.В. Оценка бизнеса и инноваций. - М.: Информационно-издательский дом «Филинъ»,
1997.
. Стандарты
оценки, утвержденные Постановлением Правительства РФ №519 от 06.07.2001г.
.
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных
участков», утвержденные распоряжением Минимущества России от 07.03.2002г. №
568-р
. Генри С.
Харрисон. Оценка недвижимости: Уч. пособие/Пер. с англ. - М.: РИО
Мособлупрполиграфиздат. 1994.
. Грибовский
С.В. Методы капитализации доходов. - СПб.: РОСТРОПРЕСС, 1997.
. Грибовский
С.В. Оценка доходной недвижимости. - СПб.: Питер, 2001.
. Григорьев
В.В., Федотова М.А. Оценка предприятия: теория и практика. - М.: Инфра - М,
1997.
. Тарасевич
Е.И. Оценка недвижимости / СПбГТУ, СПб, 1997.
. Фридман. Н.
Ордуэй. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. - М: Дело ЛТД, 1995.
. Оценка
недвижимости, учебное пособие под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.:
Финансы и статистика, 2002г.
. Оценка
объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / под ред.
Григорьева В.В. - М.: ИНФРА-М, 1997.
ПРИЛОЖЕНИЕ
1
ПРИЛОЖЕНИЕ
2
ПРИЛОЖЕНИЕ
3
ПРИЛОЖЕНИЕ
4
ПРИЛОЖЕНИЕ
5
ПРИЛОЖЕНИЕ
6
Похожие работы на - Оценка недвижимости
|