Договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи недвижимости

Введение

В современных условиях рыночной экономики гражданское право становится одним из основных регуляторов экономической жизни страны. Договор купли-продажи - основной вид гражданско-правовых договоров, применяемых в имущественном обороте. История правового регулирования этого договора насчитывает почти четыре тысячи лет. В настоящее время договор купли-продажи является одним из наиболее распространенных договоров не только в Российской, но и в мировой юридической практике.

В современном мире договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли- продажи регулируются гл. 30 ГК РФ.

Понятие «недвижимые вещи» было известно еще в римском праве, под которым понимались не только земельные участки и недра земли, но и все, что было создано как собственным, так и чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения).

Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в некоторые отдельные статьи привнесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. При последующем введении обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью возникли различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

Данная дипломная работа посвящена изучению особенностей договора купли-продажи недвижимости.

Договор купли-продажи недвижимости регулируется многими нормативными правовыми актами Российской федерации: Гражданским кодексом, Земельным и Жилищным кодексами, Федеральными законами, Постановлениями Правительства РФ, подзаконными нормативными актами.

При написании работы использовались следующие источники: Конституция Российской Федерации, Гражданский Кодекс РФ, Земельный и Жилищный кодексы, Федеральные законы, Постановления Правительства Российской Федерации и ведомственные акты, Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, нормативные акты, научная литература по гражданскому праву и теоретические разработки таких авторов, как Алексеев В.А., Крашенникова П.В., Костина О.В., Орлова ВВ., Гречихо Е.С. и т.д.

Объектом исследования являются особенности договора купли-продажи недвижимости и его гражданско-правовое регулирование.

Предметом исследования выступает непосредственно сам договор купли-продажи недвижимости.

Цель исследования: выявить и исследовать отличительные особенности договора купли-продажи недвижимости и проблемы применения договора на практике. В данной работе поставлены следующие задачи: изучение отличительных особенностей договора купли-продажи недвижимости; анализ нормативно - правовой базы гражданского законодательства и научной литературы.

Работа состоит из 3 глав. В 1 главе исследуется общая характеристика договора купли-продажи недвижимости. В данной главе изучаются значение и сфера применения договора купли-продажи недвижимости, понятие и существенные условия договора купли-продажи недвижимости, форма договора и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость. Во 2 главе исследуется субъекты договора купли-продажи недвижимости. В данной главе определяются стороны договора купли-продажи недвижимости, их права и обязанности, исполнение договора и ответственность сторон по договору. В 3 главе исследуются особенности продажи отдельных видов недвижимости. В данной главе изучаются продажа жилых помещений, продажа земельных участков и иных объектов недвижимого имущества. В заключении сделаны выводы и даны предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Методологическую, теоретическую и эмпирическую основу работы составляют сравнительно-правовой, системно-правовой, логико-теоретический и конкретно-исторический методы, а также структурно-функциональный анализ. В работе наряду с теоретическими выводами, касающимися общих положений договора купли-продажи недвижимости, проанализированы, в том числе в сравнительном плане, нормативные акты, регламентирующие договор купли-продажи недвижимости как для иллюстрации выводов, так и в целях постановки и предложения вариантов решения проблем.

Актуальность исследования данной темы обусловлена широтой сферы применения договора купли-продажи недвижимости. Исследование договора купли-продажи недвижимости имеет теоретическое и практическое значение для совершенствования действующего гражданского законодательства и практики его применения.

1. Гражданско-правовая характеристика договора купли-продажи недвижимости

.1 Понятие и существенные условия договора купли - продажи недвижимости

Договор купли-продажи является одним из основных видов гражданско-правовых обязательств. В соответствии со ст.454 ГК РФ «По договору купли - продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)».

Гражданский кодекс РФ представляет куплю-продажу как общее понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

Договор продажи недвижимости в настоящее время является одним из самых распространенных договоров.

Практически каждый человек в своей жизни является участником данного вида договора. Социальная значимость купли-продажи недвижимости очень высока. Высока также и значимость купли-продажи недвижимости как правового института, поскольку в современном гражданском обороте договор купли-продажи недвижимости - один из наиболее распространенных.

Вместе с тем, рынок недвижимости остается значительно криминализированным. Многие сделки совершаются без достаточной юридической проработки, без четкого определения прав и обязанностей сторон, что влечет за собой нарушение прав одной или другой стороны и, соответственно, значительные финансовые потери. К тому же приходится нести немалые расходы на адвокатские услуги.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ «К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество».

Однако не все виды недвижимого имущества могут быть предметом договора купли-продажи. К таким видам относятся земля и иные природные ресурсы (недра, леса), находящиеся в исключительной собственности государства. Предметом купли-продажи могут быть обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) и небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами, то есть такие объекты, которые могут находиться в собственности граждан и юридических лиц.

Правила ГК РФ о договоре купли - продажи недвижимости применяются к отношениям, связанным с куплей-продажей земельных участков, зданий, сооружений, квартир и иного недвижимого имущества.

Правовое регулирование отношений по договору купли - продажи недвижимости осуществляется на основе норм гл. 30, параграфа 7, ст. 549-566 ГК РФ, законов и иных правовых актов, регламентирующих договор купли- продажи недвижимости, а также обязательных правил, принятых в соответствии с ними.

Понятие договора купли-продажи недвижимости прописано в ст.549 ГК РФ. В соответствии с ч.1. ст.549 ГК РФ: «По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». [3]

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится следующим образом. В § 7 гл. 30 ГК РФ содержатся специальные правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров (§ 1 гл. 30 ГК РФ). Принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в § 7 гл. 30 ГК РФ к отношениям, связанным с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров. [3]

Существенными условиями договора являются предмет и цена.

По сравнению с общими положениями о купле-продаже товаров законодатель ужесточает требование относительно условия договора о продаваемом объекте недвижимости. В соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны условия, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. [3]

Предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке. Поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, содержащиеся в формах государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (адрес, вид объекта, его площадь, назначение и иная необходимая информация).

Земельный Кодекс РФ (п. 2 ст. 8) также предусматривает указание целевого назначения земельных участков в договорах, предметом которых они являются (например, земли сельскохозяйственного назначения, земли поселений, земли водного фонда и т.п.). В соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Из данного пункта вытекает, что в договоре купли-продажи земельного участка следует указывать также кадастровый номер земельного участка, его обременения и ограничения в использовании. Включение данных характеристик земельного участка в договор его купли-продажи является необходимым, поскольку на основании п. 3 ст. 37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования вправе требовать уменьшения покупной цены либо расторжения договора купли-продажи и возмещения причиненных убытков. [4]

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, собственником которого является другое лицо, покупатель приобретает право пользования соответствующей частью участка на тех же условиях, что и продавец недвижимого имущества.

Предметом договора может быть земельный участок без передачи в собственность покупателя здания, сооружения или другой недвижимости, которая расположена на этом земельном участке и находится в собственности продавца или другого лица. В этом случае в договоре продажи земельного участка определяются условия, на которых за продавцом (иным лицом) сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со ст.555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. Если иное не предусмотрено законом или договором, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. [3]

Обязательное включение цены имущества в договор обусловлено, как правило, значительной стоимостью продаваемого имущества, а также необходимостью уплаты налога с продажи данного имущества, размеры которого определяются исходя из продажной цены имущества.

Цена конкретного недвижимого имущества строго индивидуальна. По желанию собственника земельный участок может быть продан на конкурсе или аукционе. Таким образом, цена продаваемого земельного участка может быть установлена как по договоренности сторон, так и по результатам конкурса или аукциона. Но даже если цена устанавливается по итогам конкурса или аукциона, она должна быть включена в договор.

Для ориентира при определении цены продаваемого земельного участка стороны договора могут использовать данные кадастровой оценки земли - кадастровую стоимость земельного участка (п. 5 ст. 65 ЗК РФ), которая определяется в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 № 316. Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 «Правила проведения государственной кадастровой оценки земли». [15]

Поскольку кадастровая оценка земель проведена на территории РФ далеко не повсеместно, закон предусматривает, что в случаях, когда кадастровая стоимость земли не определена, применяется нормативная цена земли (п. 13 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ»).

Нормативная цена земли устанавливается в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 15.03.1997 № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли» [16]. Она устанавливается ежегодно органами исполнительной власти субъектов РФ для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям и их группам. Нормативная цена земли не должна превышать 75% уровня рыночной цены на типичные земельные участки соответствующего целевого назначения. При этом рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности (ст. 66 ЗК РФ). [3]

Документы о нормативной цене и кадастровой стоимости земельных участков выдаются заинтересованным лицам районными (городскими) комитетами по земельным ресурсам и землеустройству.

В договоре продажи может быть указана лишь цена за единицу площади или иного размера недвижимости, например цена квадратного метра, цена одной сотки (или одного гектара) земельного участка. При этом общая цена продаваемого имущества определяется исходя из его фактического размера.

Для определения цены продаваемого объекта недвижимости (с учетом цены земельного участка или права на него) стороны могут прибегнуть к услугам профессиональных оценщиков, действующих на основе Федерального закона от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Федеральный Закон от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ». Момент вступления в силу договора продажи недвижимости определяется в соответствии с общими правилами, предусмотренными п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК: договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем.

1.2 Форма договора купли-продажи недвижимости

недвижимость договор гражданский

В соответствии со ст.550 ГК РФ «Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2.ст.434 ГК РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность». [3]

Таким образом, в данном случае применяются последствия недействительности ничтожной сделки (п. 2 ст. 162, ст. ст. 166 - 168 ГК РФ). Такой договор заключается в виде подписываемого сторонами одного документа с обязательным изложением в нем существенных условий, предусмотренных ст. 554, 555 ГК РФ. Эта форма тем более должна быть соблюдена, если стороны непосредственно в договоре предусмотрели порядок изменения договора, аналогичный порядку его заключения.

В соответствии с п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Следовательно, соглашение об изменении или расторжении договора продажи недвижимости по общему правилу также должно иметь форму подписываемого сторонами единого документа. [3]

Таким образом, законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

До введения в действие Закона о регистрации прав на недвижимость для договоров продажи недвижимости сохраняли силу правила об их обязательном нотариальном удостоверении, установленные законодательством до введения в действие части второй ГК. С 31.01.1998г., с вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимость, стороны договора продажи недвижимости вправе не придавать ему нотариальную форму. После 31.01.1998 такая форма может быть избрана только по соглашению сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ).

Все сказанное в полной мере относится к купле-продаже земельных участков. В частности, ст. 4 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» признан утратившим силу Закон РФ от 23.12.1992г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», который предусматривает нотариальную форму для ряда сделок с земельными участками. Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса РФ».-ст.4. [8].

К порядку заключения договора, а также к правам и обязанностям сторон в первую очередь применяются правила, предусмотренные § 7 гл. 30, а в части, не нашедшей регулирования в ней - общие положения о купле-продаже. Соблюдение письменной формы для данного вида договоров обязательно.

.3 Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

В соответствии со ст. 551 ГК РФ: «1.Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации». [3]

Регистрации подлежит переход права собственности, а не сам договор, который считается заключенным с момента его подписания сторонами. Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после такой регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны - продавец и покупатель - исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации.

«В соответствии со ст. 219 ГК РФ, право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого права. Следовательно, продавец, прежде чем продать здание или сооружение, обязан зарегистрировать свое право собственности. Согласно п. 1 ст. 25 Закона о регистрации прав на недвижимость право собственности на созданный объект недвижимости регистрируется на основании документов, подтверждающих его создание (землеотвод, проектно-сметная документация, разрешение на строительство, акт ввода объекта в эксплуатацию)». [6]

Государственная регистрация перехода права собственности осуществляется учреждениями юстиции в Едином Государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество». [6]

Данный закон был принят Государственной Думой 17 июня 1997г. и одобренный 3 июля 1997г., был подписан Президентом РФ 21 июля 1997г.

Однако с 1 марта 2013 года Законом регистрация договоров купли-продажи недвижимости отменена. Данные изменения внесены Федеральным законом от 30.12.2012 №302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1,2,3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Последнее не означает отмены регистрации в ЕГРП перехода права (то есть регистрации права покупателя). По сути, для граждан, совершающих сделку с недвижимостью, изменилось немногое. Просто раньше, в силу казуистики законодательства, происходила и 1) регистрация сделки, и 2) регистрация перехода права. В теории эти два действия могли быть разнесены во времени. На практике же таки случаи были единичны.

С 1 марта 2013 г. регистрации подлежит только переход права собственности по указанным договорам. Сам договор считается заключённым с момента подписания сторонами документа о передаче - акта приема-передачи, если конечно в договоре не прописано, что собственно сам договор является таким актом.

Таким образом, подавать заявления о государственной регистрации договоров, а также оплачивать государственную пошлину за регистрацию указанных сделок не требуется.

Право собственности у приобретателей по договору возникает с момента государственной регистрации права в органе регистрации.

В результате для регистраторов облегчение работы - печатать на одну страницу раздела ЕГРП меньше, ставить штамп о регистрации на договоре не надо, участникам сделки радость - меньше платить госпошлину.

Государственная регистрация носит открытый характер. Орган, осуществляющий регистрацию прав, обязан представить сведения о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме, а юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя.

Закон содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в регистрации, приостановлении регистрации, а также предусматривает меры ответственности за неточность данных, несвоевременность их предоставления. Такие меры могут включать в себя и возмещение материального ущерба, нанесенного юридическому, физическому лицу или государству совершением указанных действий.

Если стороны исполнили договор продажи недвижимости (то есть имущество было передано покупателю, который уплатил продавцу установленную договором цену) до государственной регистрации перехода прав, то все отношения, которые возникли у сторон договора с третьими лицами до его регистрации, сохраняются. Так, например, если сданное имущество было передано в аренду, то арендная плата продолжает поступать продавцу. Если имущество было заложено, то продавец продолжает выполнять свои обязательства по закладной.

В случаях, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, государственная регистрация может состояться по решению суда.

Согласно ст. 13 Закона о регистрации прав на недвижимость государственная регистрация права собственности (перехода права собственности) по договору продажи недвижимости состоит из следующих действий:

прием необходимых документов, отвечающих требованиям Закона о регистрации прав на недвижимость, с обязательным приложением документа об уплате государственной пошлины;

проведение правовой экспертизы и проверка законности сделки;

установление отсутствия противоречий между заявляемыми и уже зарегистрированными правами на данный объект, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав (данные основания закреплены в ст. ст. 19 и 20 Закона о регистрации прав на недвижимость);

внесение записей в ЕГРП;

выдача свидетельства о государственной регистрации права собственности по форме, указанной в приложении №14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

С учетом сказанного при купле-продаже перечисленных выше объектов недвижимости, помимо норм § 7 гл. 30, необходимо применять специальные правила о регистрации на них вещных прав. [6]

Обоснованность подобного толкования закона вызывает серьезные возражения. Введение запрета для собственника, каковым до государственной регистрации перехода права собственности остается продавец, распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, поскольку она обременена правами покупателя, означает ограничение его права собственности (ст. 209 ГК). Но согласно ч. 3 ст. 55 Конституции и п. 2 ст. 1 ГК РФ такое ограничение может быть введено только на основании федерального закона и только в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Таким образом, вводя подобный запрет, ВАС РФ подменяет своим решением волю законодателя. [3]

Федеральным законом от 30.12.2004 № 213-ФЗ в п. 1 ст. 130 ГК РФ внесены изменения, в соответствии с которыми объект незавершенного строительства, признается недвижимой вещью. Федеральный Закон от 30.12.2004. №213-ФЗ. [22 ] При этом, если земельный участок принадлежит продавцу (заявителю) на праве собственности, его право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов на земельный участок, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Долгое время судебной практикой возможность государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, как и его продажа, были ограничены условием. Они были возможны, если объект прекратил свое существование в качестве предмета действующего договора строительного подряда. В период действия договора передача прав на объект, согласно судебной практике, должна была производиться в рамках гл. 24 ГК РФ.

Поскольку в настоящее время ГК РФ признание объекта незавершенного строительства недвижимой вещью с действием договора строительного подряда не связывает, судебная практика нуждается в уточнении. Право собственности на такой объект может быть зарегистрировано вне зависимости от факта существования договора.

Возникла необходимость приведения действующего земельного и гражданского законодательства в соответствие с вновь принятыми законодательными актами и сложившейся судебной практикой для исключения неоднозначности толкования в юридической теории и практике.

Кроме того, в ходе сложившейся правоприменительной практики при приобретении объектов нежилой недвижимости возникает вопрос об указании в договоре купли-продажи нежилого помещения одновременно права на вспомогательные и коммуникационные помещения, поскольку все расположенные в нежилом здании или сооружении либо примыкающие к нему помещения объективно подразделяются на основные и вспомогательные. Решение данного вопроса именно в договоре необходимо для того, чтобы в будущем у покупателя и продавца не возникало каких-либо неясностей.

При купле-продаже нежилых помещений необходимо применять по аналогии правила ст.290 ГК РФ. Право собственности на нежилое помещение соотносится с правом собственности на вспомогательные или коммуникационные помещения в этом здании как соотносятся право собственности на жилое помещение и право общей долевой собственности на общие помещения, несущие конструкции и т.п. (п.1 ст. 290 ГК РФ).

На основании вышеизложенного можно сделать следующий вывод: до разрешения указанного вопроса в законодательном порядке продавец и покупатель, чтобы избежать ненужных споров, должны включать в договоры купли-продажи условие о том, что в собственность покупателя наряду с самим помещением переходит доля в праве собственности на вспомогательные и коммуникационные помещения в здании. Эта доля, если не оговорено иное, определяется пропорционально доле принадлежащих собственнику основных нежилых помещений.

Государственная регистрация и нотариальное удостоверение имеют различную правовую природу и выполняют разные функции. Так, первая среди прочих выполняет функцию обеспечения информационной открытости и достоверности.

В связи с этим она направлена в первую очередь на то, чтобы защищать интересы третьих лиц в отличие от нотариального удостоверения, которое может быть установлено соглашением сторон (п. 2 ст. 163 ГК РФ), обязательность государственной регистрации устанавливается только законом. Участники сделки не вправе установить или отменить обязательную государственную регистрацию прав в соответствии с условиями договора. Сделки считаются заключенными для третьих лиц не с момента их подписания сторонами или нотариального удостоверения, а с момента регистрации прав.

Это положение было отмечено и в Обзоре практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», утвержденного информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 [13] В п.5 информационного письма было указано, что учреждение юстиции, осуществляющее государственную регистрацию, правомерно отказало юридическому лицу в государственной регистрации договора купли-продажи здания, так как закон не предусматривает государственной регистрации такого договора.

2. Субъекты договора купли-продажи недвижимости

.1 Стороны договора купли-продажи недвижимости

Сторонами договора купли-продажи недвижимости - продавцом и покупателем - могут быть любые физические и юридические лица, в том числе и субъекты предпринимательской деятельности.

По своему содержанию договор купли-продажи является двусторонним договором. Каждая сторона имеет права и обязанности: праву одной стороны корреспондирует обязанность другой стороны.

Возможность заключения договоров купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности.

«Одним из условий действительности сделки является наличие правоспособности, т.е. способности иметь гражданские права и нести гражданские обязанности, и дееспособности, т.е. способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Согласно российскому законодательству совершеннолетие наступает с 18 лет. В установленных законом случаях предусматривается возможность приобретения полной дееспособности до достижения 18 лет: при вступлении в брак, когда это допустимо до достижения совершеннолетия; с момента объявления несовершеннолетнего, достигшего 16 лет, полностью дееспособным, если он работает по трудовому договору или с согласия законных представителей занимается предпринимательской деятельностью» Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли - продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. [24] Закон различает несколько разновидностей дееспособности: дееспособность несовершеннолетних до 14 лет; дееспособность несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет; полная дееспособность.

«Основным отличием дееспособности несовершеннолетних до 14 лет от дееспособности несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет является отсутствие у первых способности самостоятельно совершать сделки, за исключением мелких бытовых сделок; сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения либо государственной регистрации; сделок по распоряжению средствами, предоставленными законным представителем или с согласия последнего третьим лицом для определенной цели или для свободного распоряжения (ст. 28 ГК РФ). Все сделки, за исключением специально оговоренных законом, могут совершать от имени малолетних только их законные представители (родители, усыновители, опекуны)». Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. [24]

Согласно ст. 30 ГК РФ, ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя. Согласно п.2 ст. 28 ГК РФ, малолетние, кроме того, вправе приобретать на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами. [3]

Для юридических лиц основные ограничения на участие в договорах купли-продажи связаны с характером принадлежащих им вещных прав на имущество и объем правоспособности. Например, согласно п. 1 ст.297 ГК РФ, государственные или муниципальные унитарные предприятия, обладающие правом хозяйственного ведения могут продавать принадлежащее им недвижимое имущество только с согласия собственника. Согласно п.1 ст.298 ГК РФ учреждения вообще не вправе отчуждать имущество, принадлежащее им на праве оперативного управления. Кроме того, собственник может предоставить учреждению право ведения деятельности, приносящей доходы. В таком случае учреждения вправе самостоятельно распоряжаться полученными доходами, в том числе - по договорам купли-продажи. [3]

Государство, обладающее целевой правоспособностью, не может выступать стороной договоров купли - продажи, ориентированных на участие предпринимателей или граждан. Наиболее типичные случаи непосредственного участия государства в договорах купли-продажи связаны с поставками товаров для государственных нужд, продажей предприятий или другой недвижимости, а также продажей государственных ценных бумаг.

Продавец в качестве общего правила должен быть собственником продаваемой вещи. Исключение составляют случаи, прямо указанные в законе. Возможность купли-продажи обязательных прав сопряжена с целым рядом ограничений, обусловленных природой этих прав.

При заключении договора продажи недвижимости важное значение для его действительности имеет продавец. В тех случаях, когда в качестве продавца по договору выступает не собственник недвижимого имущества, а обладатель иного, ограниченного вещного права на недвижимость (государственное или муниципальное унитарное предприятие, учреждение), значительно повышается риск возможного признания такого договора недействительной сделкой. Здесь необходимо учитывать ограниченный характер правомочий указанных субъектов на распоряжение недвижимым имуществом. В частности, государственное или муниципальное предприятие - как субъект права хозяйственного ведения (п. 2 ст. 295 ГК РФ), так и субъект права оперативного управления (казенное предприятие) (п. 1 ст. 297 ГК РФ - не вправе продавать принадлежащее ему недвижимое имущество без согласия собственника этого имущества. Нарушение данного требования влечет недействительность договора продажи недвижимости.

Примером к сказанному может служить разъяснение, содержащееся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (п. 7). Согласно данному разъяснению, при разрешении споров, связанных с осуществлением государственными и муниципальными предприятиями права хозяйственного ведения или оперативного управления, следует учитывать установленные ст. 295 и 296 ГК РФ ограничения прав предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом. Сделки, совершенные предприятиями по отчуждению имущества вопреки названным ограничениям, являются недействительными как ничтожные. [19] В определенных случаях и при соблюдении требования о необходимости получения согласия собственника на продажу недвижимого имущества, принадлежащего государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, сохраняется риск признания договора продажи недвижимости недействительным. Дело в том, что в отличие от иных коммерческих организаций государственные и муниципальные предприятия наделены не общей, а целевой (специальной) правоспособностью (ст. 49 ГК РФ). Поэтому действия унитарных предприятий по распоряжению закрепленным за ними имуществом должны быть обусловлены выполнением задач его уставной деятельности и целевым назначением предоставленного для выполнения этих задач имущества под страхом признания совершенных сделок недействительными. На этот счет также имеется официальное разъяснение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В соответствии с п. 9 постановления Пленума от 25 февраля 1998 г. № 8, в тех случаях, когда действия предприятия, в том числе и осуществленные с соблюдением требования о получении предварительного согласия собственника (п. 2 ст. 295 ГК РФ) на отчуждение другим лицам закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения движимого или недвижимого имущества, непосредственно участвующего в производственном процессе предприятия, приводят к невозможности использования имущества собственника по целевому назначению, соответствующие сделки являются недействительными по основаниям, предусмотренным ст. 168 ГК РФ, независимо от того, совершены они с согласия собственника (уполномоченного им органа) или самостоятельно предприятием [19]

Что касается учреждений, финансируемых собственником, то они вообще не вправе совершать договоры продажи в отношении имущества, закрепленного за ними либо приобретенного за счет средств, выделенных им по смете (п. 1 ст. 298 ГК РФ). Вместе с тем, если в соответствии с учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность, то имущество, приобретенное за счет этих доходов (включая недвижимость), учитывается на отдельном балансе и находится в самостоятельном распоряжении учреждения. Следовательно, договоры продажи учреждением в качестве продавца недвижимого имущества, которое учитывается на отдельном балансе и было приобретено на доходы, полученные от разрешенной собственником предпринимательской деятельности, соответствуют законодательству и не могут быть признаны недействительными .

2.2 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости

Каждая из сторон договора купли-продажи обладает определенными правами и обязанностями.

Помимо основных обязанностей продавца и покупателя в договоре купли-продажи могут предусматриваться и дополнительные обязанности, связанные с информацией, относящейся к положению сторон, предмету, способам исполнения и обеспечения исполнения договора, страхованию, хранению предмета договора. При неисполнении и ненадлежащем исполнении договора у сторон возникают обязанности по возмещению причиненных убытков и уплате санкций. [2]

Права и обязанности сторон конкретизируются в требованиях, предъявляемых к отдельным элементам договора и их детализированным характеристикам (условиям договора). Условия договора устанавливаются сторонами, а в исключительных случаях законами и иными правовыми актами. В договоре купли-продажи во всех его разновидностях должны быть как минимум два существенных условия договора: о вещи (товаре) и цене вещи (товара).

В обязанности продавца входит:

передача покупателю товара, предусмотренного договором;

передача покупателю относящихся к товару принадлежностей или документов;

предоставление покупателю доказательства осуществления проверки качества товара, если такая обязанность установлена законом, иными правовыми актами, требованиями госстандарта или договором;

передача товара третьим лицам, за исключением случаев, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.

В права продавца входит:

требование от покупателя принять товар, если он в нарушение закона, иных правовых актов или договора не принимает товар или от него отказывается. При невыполнении этого требования продавец вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возмещения убытков;

отказ полностью или частично от удовлетворения требований покупателя, заявленных в связи с ненадлежащим исполнением договора, если продавец докажет, что покупатель не известил его об этом в установленные (или разумные сроки) и что невыполнение этой обязанности покупателем повлекло невозможность удовлетворить его требования или влечет для продавца несоизмеримые расходы по сравнению с теми, которые он понес бы, если бы был своевременно извещен о нарушении договора;

отказ от исполнения договора купли-продажи при отказе покупателя оплатить договор.

В соответствии с п. 1 ч ст. 424 ГК РФ действия продавца и покупателя по исполнению имеющихся у них обязанностей должны совершаться после заключения договора. На этом основании договор купли-продажи признается консенсуальным договором.

В обязанности покупателя входит:

принятие переданного ему товара;

оплата товара по цене, предусмотренной договором;

совершение действий, которые необходимы для передачи и получения соответствующего товара другими получателями.

В права покупателя входит:

отказ от исполнения договора, если продавец не передал проданный покупателю товар;

требование уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если товар обременен правами третьих лиц;

требование по своему выбору от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов по устранению недостатков товара;

требование возврата уплаченной за товар денежной суммы, отказ от исполнения договора купли-продажи при существенных нарушениях требований к качеству товара.

Срок исполнения продавцом обязанности передать товар покупателю определяется договором купли-продажи, а если договор не позволяет определить этот срок, в соответствии с правилами, предусмотренными ст.314 ГК РФ.

В соответствии со ст.552 ГК РФ: «По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования».

Согласно ᵢ ᵢпринципу «единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (п. 5 ст. 1 Земельного кодекса РФ), который предполагает неразрывную связь земельного участка и расположенной на нем недвижимости, при продаже недвижимости обязательно должен быть решен вопрос о праве покупателя на земельный участок.

Покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации права собственности на здание, строение, сооружение.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11) [20]

В соответствии с п. 3 ст. 35 Земельного кодекса собственник недвижимости, находящейся на земельном участке, который принадлежит другому лицу на праве частной собственности, получает преимущественное право покупки или аренды земельного участка. Это право осуществляется в порядке, установленном ст. 250 ГК РФ для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Продавец - собственник земельного участка, на котором расположена чужая недвижимость, обязан известить собственника этой недвижимости о намерении продать земельный участок постороннему лицу с указанием цены и иных условий, на которых продается участок. В соответствии с п.2 ст.250 ГК РФ собственник недвижимости вправе в течение месяца со дня, когда получил извещение, реализовать свое преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность.

При отказе собственника недвижимости реализовать свое право выкупить земельный участок, условия пользования земельным участком определяются договором купли-продажи недвижимости либо, если такие условия в договоре отсутствуют, у собственника недвижимости появляется ограниченное право пользования (сервитут) той частью проданного земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с назначением. Согласно ст. 216 ГК РФ сервитут является вещным правом и его владелец защищается так же, как и собственник. В соответствии со ст. 131 ГК РФ и п. 9 ст. 23 Земельного кодекса право сервитута подлежит обязательной государственной регистрации. [4]

2.3 Исполнение договора и ответственность сторон по договору

В соответствии со ст. 556 ГК РФ: « Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество». [3]

Таким образом, исполнение договора продажи недвижимости отличается определенными особенностями, требующими специального регулирования.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным. Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижимости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного недвижимого имущества может повлечь для продавца различные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязательства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. [3]

Специальное правило применительно к договору продажи недвижимости установлено ГК лишь в отношении последствий передачи недвижимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостатками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определенные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в § 7 гл. 30 ГК, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в нарушение закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принимает товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ). [3]

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соответствии с договором объект недвижимости, продавец получает право требовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК договор по требованию одной из сторон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

В соответствии со ст. 475 ГК РФ необходимо различать существенные нарушения требований к качеству недвижимости и иные недостатки недвижимости по качеству. В зависимости от вида нарушений покупателю предоставлены различные права. В частности, к существенным нарушениям таких требований п. 2 ст. 475 ГК РФ относит: неустранимые недостатки; недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени; недостатки, которые выявляются неоднократно либо проявляются после их устранения. Соответственно к существенным нарушениям требований к качеству продаваемых жилых и нежилых помещений следует отнести тусклый свет, отсутствие достаточного обогрева помещения, излишнюю влажность и др. При их выявлении покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать возврата суммы, уплаченной за недвижимость. Однако он не вправе требовать замены недвижимого имущества, т.к. последнее является индивидуально-определенным.

В п. 3 ст. 37 Земельного кодекса перечислены те недостатки земельного участка, которые дают покупателю право требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи и возмещения причиненных убытков. Особый характер недвижимости как предмета договора продажи предопределяет разумный срок для выявления ее недостатков по качеству. Он составляет, как правило, не менее 2 лет. Законом или договором могут быть предусмотрены и более длительные сроки (ст. 477 ГК).

3. Особенности продажи отдельных видов недвижимости

.1 Особенности купли-продажи жилых помещений

Договор купли-продажи жилого помещения является одним из видов договора купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, как установлено ст. 549 ГК РФ, продавец обязуется передать в собственность покупателю земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять эту недвижимость и уплатить за нее определенную денежную сумму (цену).

Основным признаком, позволяющим выделить данный вид договора, является его предмет - жилое помещение.

Сущность договора купли-продажи состоит в переходе права собственности на определенную вещь (товар) от продавца к покупателю. Следовательно, как справедливо отмечают В.И. Бутенев и В.В. Романова, «для того чтобы жилое помещение могло являться предметом купли-продажи, оно должно принадлежать физическому лицу (гражданину) либо юридическому лицу на праве собственности (при этом юридическое лицо обязано использовать жилые помещения исключительно для проживания в нем граждан)» .[25]

При характеристике договора купли-продажи исследователями традиционно подчеркивается, что этот договор является консенсуальным, возмездным и взаимным. [31]

Для заключения консенсуального договора требуется надлежащим образом оформленное соглашение сторон по всем его существенным условиям.

Другим признаком договора продажи жилого помещения является его возмездность. Возмездным является договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей - п. 1 ст. 423 ГК РФ. Исполнение договора продажи жилого помещения продавцом - передача жилого помещения - предполагает обязательное встречное удовлетворение со стороны покупателя, то есть предоставление продавцу эквивалента полученной вещи - предусмотренной договором денежной суммы. [32]

Взаимность договора купли-продажи жилых помещений заключается в наличии прав и обязанностей у обеих сторон договора, т.е. как у продавца, так и у покупателя.

Понятие договора продажи жилого помещения прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе легального определения договора купли-продажи недвижимости.

По договору продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Как видно из текста нормативного определения, в неисчерпывающий перечень недвижимого имущества, подлежащего передаче по договору продажи недвижимости, специально включена квартира - наиболее распространенный вид жилого помещения. На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора продажи недвижимости и положениями ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора продажи жилого помещения следующим образом: по договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную денежную сумму.

Рассмотрим проблемные вопросы отдельных видов договоров купли-продажи жилого помещения на примере договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, а также купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних или недееспособных.

На основании ч. 6 ст. 42 ЖК РФ, при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Порядок преимущественного права покупки установлен в статье 250 ГК РФ: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. [33]

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Подобный порядок реализации права распоряжения своим имуществом порождает ряд проблем и споров.

В статье 42 ЖК идет речь о режиме раздельной собственности на комнаты в коммунальной квартире. Аналогичный правовой режим установлен для собственников квартир в многоквартирном доме.

При распоряжении собственником квартирой в многоквартирном доме юридически значимой признается только воля этого собственника, несмотря на то что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит право собственности на общее имущество.

Однако при распоряжении комнатой в коммунальной квартире ситуация несколько иная: лицо, желающее продать комнату в коммунальной квартире, обязано соблюдать преимущественное право покупки собственников других комнат. [33]

Таким образом, при одинаковом правовом режиме - режиме раздельной собственности, собственники ставятся в различные условия реализации права собственности.

Чᵢ. 6 ст. 42 ЖК РФ накладывает на продавца дополнительную обязанность по уведомлению собственников других комнат. При этом сами собственники соседних комнат могут уклоняться от получения уведомления, поскольку действующее законодательство не устанавливает обязанности по получению направленных им уведомлений и не устанавливает ответственности за их неполучение.

В случае если продавец комнаты по каким-либо причинам не смог установить место жительства хотя бы одного из собственников соседних комнат в коммунальной квартире либо кто-то из указанных собственников уклонился от получения соответствующего уведомления и отказался оформить отказ от преимущественного права покупки в порядке, предусмотренном действующим законодательством, продавец не сможет предоставить в орган по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним документ, подтверждающий соблюдение преимущественного права покупки собственников соседних комнат в коммунальной квартире, что повлечет отказ в государственной регистрации перехода права собственности на комнату (п. 1 ст. 20, п. 1 ст. 24 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В случае отказа в государственной регистрации права по вышеуказанной причине собственник комнаты не сможет реализовать свое правомочие по распоряжению имуществом, принадлежащим ему на праве собственности.

Таким образом, норма ч. 6 статьи 42 ЖК РФ:

делает невозможным для продавца распоряжение комнатой в коммунальной квартире, если место нахождения собственников (одного из собственников) неизвестно;

не предусматривает, как действовать продавцу комнаты в коммунальной квартире, если один из собственников комнаты в коммунальной квартире умер, а наследство никто еще не принял или не были надлежащим образом оформлены документы на указанную комнату, и, таким образом, отсутствует возможность представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, документы, подтверждающие, что уведомлен был именно собственник;

приводит к тому, что собственник комнаты, уведомивший собственников соседних комнат о продаже своей комнаты, через определенное время столкнется с необходимостью изменения цены на продаваемый объект и будет вынужден уведомлять указанных лиц вновь и ждать истечения месяца;

ограничивает продавца в возможности распоряжения своей собственностью и в случае, когда соседние комнаты находятся в государственной либо муниципальной собственности.

Ч. 6 статьи 42 ЖК РФ входит в противоречие с ч. 2 статьи 1 ЖК РФ, согласно которой «граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими».

Анализируя особенности купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних, необходимо отметить следующее: Условно права несовершеннолетних в сфере совершения сделок с жилыми помещениями можно разделить на две группы: первая - это права несовершеннолетних, не являющихся собственниками жилого помещения; вторая - права несовершеннолетних, являющихся собственниками (сособственниками) жилого помещения.

В первом случае права несовершеннолетних охраняются прежде всего нормой п. 4 ст. 292 ГК РФ, в соответствии с которой отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства.[30]

Предоставленное ст. 304 ГК РФ право собственникам требовать устранения всяких нарушений его права породило череду исков с требованиями собственников жилых помещений, желающих их продать, об устранении нарушений прав собственника и снятии с регистрационного учета не являющихся сособственниками, но зарегистрированных в данных жилых помещениях лиц. В соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Во втором случае несовершеннолетние, будучи собственниками (сособственниками) недвижимого имущества, оказываются непосредственными участниками сделок с этим имуществом. В целях повышения уровня защиты прав несовершеннолетних законодатель установил обязательное предварительное разрешение органа опеки и попечительства на совершение сделок с недвижимым имуществом несовершеннолетних (п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Как в первом, так и во втором случае необходимо обязательное согласие (разрешение) органа опеки и попечительства.

Разрешение органа опеки и попечительства должно предшествовать согласию законных представителей на совершение сделок несовершеннолетними.

Это прямо вытекает из п. 2 ст. 37 ГК РФ, где указывается, что попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению, имущества подопечного, сдаче его в наем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного, без предварительного разрешения органа опеки и попечительства. Поэтому достаточно заявления несовершеннолетних для совершения указанных сделок, и орган опеки и попечительства не имеет права требовать среди прочих документов заявления законных представителей.

Следует заметить, что на обязательность именно предварительного получения разрешения органа опеки и попечительства указано в законе в случаях совершения сделок при участии несовершеннолетних, являющихся собственниками имущества. В соответствии с п. 4 ст. 292 ГК РФ в данном случае требуется согласие органа опеки и попечительства. При этом на основании ч. 2 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона «Об опеке и попечительстве», такое согласие должно быть предварительным.

Необходимо отметить, что в практике большинство споров возникает по причине игнорирования интересов несовершеннолетних членов семьи собственника. Причем наличие согласия органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения, в котором проживает несовершеннолетний в силу п. 4 ст. 292 ГК РФ ещё не гарантирует законность сделки. Так, Ц. купил у С. трехкомнатную квартиру в г. Улан-Удэ, с условием, что тот освободит жилое помещение в течение четырех месяцев. Незадолго до окончания условленного срока С. был убит. Проживающие в указанной квартире С.О. (сын убитого) с женой С.О.К. и их несовершеннолетним сыном отказались освобождать квартиру, в связи с чем Ц. обратился с иском к С.О. и С.О.К. об истребовании данной квартиры из их незаконного владения. М. - бабушка и опекун второго сына С. - И. (несовершеннолетнего), которому по договору приватизации принадлежала половина квартиры, предъявила к Ц. встречный иск о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной, ссылаясь на следующее: при стечении трудных обстоятельств, сложившихся после смерти жены, С. был вынужден продать квартиру по явно заниженной цене в связи с угрозой его жизни и жизни его сына. Эта сделка фиктивна, так как деньги за квартиру С. не получал и в результате её совершения внук И. незаконно лишен права на жилое помещение. Решением Октябрьского райсуда Республики Бурятия (оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам и президиумом верховного суда Республики Бурятия) иск Ц. удовлетворен, встречный иск М. оставлен без удовлетворения. Заместитель Генпрокурора в протесте поставил вопрос об отмене судебных постановлений, как вынесенных с нарушением норм материального и процессуального права.

Судебная коллегия Верховного Суда РФ протест удовлетворила, указав, что суд первой инстанции установил факт продажи С. принадлежавшей ему и его несовершеннолетнему сыну И. квартиры Ц. за 4 млн. руб. Согласие органа опеки и попечительства было получено, договор нотариально оформлен. Отказ М. суд мотивировал тем, что требования к сделке соблюдены, а доказательств фиктивности М. не представлены. Выводы суда ошибочны. Представители органа опеки и попечительства подтвердили факт получения С. их согласия на отчуждение принадлежавшей ему и его сыну квартиры, так как он заверил их в том, что для него с сыном будет приобретена квартира по ул. Л., поближе к месту проживания его матери - М. Суд оценил это обстоятельство, как решающее, но не учел, что само по себе наличие согласия органа опеки и попечительства на совершение сделки по отчуждению имущества малолетнего ребенка не является достаточным подтверждением законности сделки. Согласно ст. 28, ст. 37 и п. 4 ст. 292 ГК РФ, разрешение данного органа должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных прав (имущественных) ребенка, в связи с чем именно реальное соблюдение этих прав - критерий оценки действительности сделки. При рассмотрении дела суд не предложил истцу представить доказательства, свидетельствующие о том, что в результате совершенной сделки, законные права И., несовершеннолетнего сына С., соблюдены, а именно, что каким-либо образом часть полученных от продажи квартиры средств была депонирована на счет ребенка в кредитном учреждении или израсходована в его интересах, например для приобретения для него другого жилья. При отсутствии этих доказательств сделка не могла быть признана соответствующей закону.[36]

Отказ органа опеки и попечительства родители или законные представители вправе обжаловать в суде. В соответствии со ст. 13 ГК РФ ненормативный акт местного самоуправления, не соответствующий закону или иным правовым актам и нарушающий гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина, может быть признан судом недействительным.

Согласно нормам ч. 4 ст. 21 Федерального закона РФ «Об опеке и попечительстве», при обнаружении факта заключения договора от имени подопечного без предварительного разрешения органа опеки и попечительства последний обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении такого договора в соответствии с гражданским законодательством, за исключением случая, если такой договор заключен к выгоде подопечного. При расторжении такого договора имущество, принадлежавшее подопечному, подлежит возврату, а убытки, причиненные сторонам договора, подлежат возмещению опекуном или попечителем в размере и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.

3.2 Особенности купли-продажи земельных участков

Договор купли-продажи земельного участка - гражданско-правовой договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать земельный участок в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот земельный участок и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К отношениям по купле-продаже земельных участков применяются общие положения о купле-продаже § 7 гл. 30 ГК РФ с учетом особенностей, установленных Земельным кодексом РФ.

При регулировании оборота земли нормы части второй ГК РФ в части, касающейся сделок с земельными участками, применяются в той мере, в какой их оборот допускается земельным законодательством. ГК РФ включает земельные участки в гражданский оборот и устанавливает общие рамки их оборотоспособности, указывая, что земельные участки могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле (п. 3 ст. 129 ГК РФ).

ЗК РФ различает два вида ограничения оборотоспособности земельных участков - изъятие из оборота и ограничение в обороте (ст. 27). Земли, изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектами гражданско-правовых сделок. По общему правилу, установленному в п. 2 ст. 27 ЗК РФ, земли, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В соответствии с п. 4 ст. 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащем одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Право свободно распоряжаться земельным участком как объектом гражданских прав, в том числе отчуждать его любыми допускаемыми законом способами, принадлежит только его собственнику. Право распоряжения представляет собой одно из трех основных правомочий собственника (владение, пользование, распоряжение).[28]

Собственник в пределах, установленных ЗК РФ и ГК РФ, реализуя возможность распоряжения имуществом, самостоятельно (с учетом требований нормативных правовых актов) включает земельный участок в гражданский оборот и определяет его юридическую судьбу. Он вправе продать, обменять, подарить, арендовать, заложить и другим образом распорядиться своим земельным участком.

Статьей 37 ЗК установлены следующие особенности купли-продажи земельных участков.

Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием.

С учетом п. 3 ст. 37 ЗК в договор также могут быть включены сведения:

о разрешении на застройку данного земельного участка;

об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;

о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;

иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.

В случае предоставления заведомо ложной информации покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

При сделках с земельными участками, находящимися в частной собственности физических и юридических лиц, цена отчуждаемого земельного участка определяется по соглашению сторон. При согласовании цены участка можно воспользоваться данными о рыночной стоимости или государственной кадастровой оценки земель (ст. 66 ЗК РФ). Рыночная стоимость участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» по договору между заказчиком и оценщиком.

Неразрывная связь между зданиями, сооружениями и земельным участком предполагает, что владение и использование зданий и сооружений невозможно без владения и пользования земельным участком. Между тем, гражданское законодательство рассматривает рукотворную недвижимость (здания, сооружения, строения), с одной стороны, и земельные участки, с другой стороны, в качестве самостоятельных объектов права. Это означает, что юридическая судьба этих объектов права может отличаться. К примеру, они могут принадлежать разным лицам, что может привести к столкновению интересов и прав собственников. Именно поэтому в законодательстве должны быть предусмотрены правила, которые бы регламентировали юридические последствия в зависимости от того, в чьих руках и на каких условиях находятся тесно связанные между собой объекты недвижимости.[28]

В соответствии со ст.552 ГК РФ: «1.По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

. В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

.Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости». [4]

Ст. 552 ГК РФ применяется с учетом положений статей 35 и 36 Земельного кодекса. При расхождении с требованиями ГК нормы ЗК РФ имеют приоритет относительно общих норм гражданского законодательства (п. 3 ст. 3 Земельного кодекса).

Эээ Этот принцип по сути так и остался декларацией, не подкрепленной конкретными юридическими механизмами, которые бы реализовали его на практике. Причин тому довольно много: это отличия в круге вещных прав, которые могут возникать на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут) и на здания, сооружения (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут); различия в регулировании оборота, с одной стороны, земельных участков, с другой стороны, зданий и сооружений.

Если недвижимость переходит к нескольким собственникам, то порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на недвижимость или сложившегося порядка такого пользования (п. 1 ст. 35 Земельного кодекса). [4]

Важно иметь в виду, что к покупателю переходит право пользования только той частью земельного участка, которая необходима для использования недвижимости. В судебной практике вопрос о размере такого участка возникал неоднократно.

В п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержится общее правило о том, что здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу на праве собственности, отчуждаются только вместе с земельным участком. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, с учетом положений абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11 являются ничтожными. Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» - абз.2п.11 [20]

Но в этом же п. 4 ст. 35 Земельного кодекса содержатся исключения из правила, по которым земельный участок и расположенные на нем здания, строения, сооружения хотя и принадлежат одному лицу, но могут отчуждаться отдельно. Ими являются:

отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена вместе с частью земельного участка;

отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, изъятом из оборота (ст. 27 Земельного кодекса).

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящегося на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащего одному лицу, также проводится вместе с участком, если федеральным законом разрешено предоставлять участок в частную собственность.

Следовательно, п. 2 ст.552 ГК РФ должен применяться с учетом положений п. 4 ст. 35 Земельного кодекса.

При продаже недвижимости на условиях, предусмотренных п. 3 ст.552 ГК РФ согласия собственника земельного участка на продажу не требуется. Однако, если продажа будет противоречить условиям пользования этим участком, предусмотренным законом или договором (например, его целевому использованию для природоохранных целей), продавец недвижимости должен получить согласие собственника земли на продажу здания, сооружения и т.п. Несоблюдение данного требования дает основание считать сделку купли-продажи недвижимости ничтожной (ст. ст. 166 - 168 ГК).

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, приобретает право пользования участком с момента государственной регистрации своего права собственности. При этом право пользования участком переходит к покупателю независимо от того, был ли договор аренды переоформлен между ним и собственником участка (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ № 11) [20]

В соответствии со ст. 553 ГК РФ «В случаях, когда земельный участок, на котором находится принадлежащее продавцу здание, сооружение или другая недвижимость, продается без передачи в собственность покупателя этой недвижимости, за продавцом сохраняется право пользования частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, на условиях, определяемых договором продажи.

Если условия пользования соответствующей частью земельного участка договором его продажи не определены, продавец сохраняет право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования в соответствии с ее назначением». [3]

Однако в соответствии с абз. 3 п. 4 ст. 35 Земельного кодекса отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (абз. 2 п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ № 11). [20]

Таким образом, между ГК РФ и ЗК РФ существует прямое противоречие по этому вопросу. Это противоречие, очевидно, должно решаться в соответствии с правилом п. 3 ст. 129 ГК РФ, который предусматривает, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому теми способами и в той мере, в какой их оборот допускается законодательством о земле и других природных ресурсах. Таким образом, нормы Земельного кодекса РФ в данном случае подлежат приоритетному применению. Ст. 553 ГК РФ может применяться только к тем случаям, когда по объективным причинам земельный участок и расположенная на нем недвижимость принадлежат разным лицам.

С учетом особой значимости и специфики земельных участков законодатель устанавливает ряд дополнительных требований, которые влияют на условия оборота земельных участков вообще и купли-продажи в частности. Так, объектом купли-продажи могут выступать только те земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учет. При этом на продавца при заключении договора купли-продажи возложена обязанность предоставить покупателю имеющиеся у него сведения об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Стороны ограничены и в возможности определять в договоре купли-продажи некоторые условия.

Так, недействительными являются следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, а также передачу земельного участка в аренду и совершение иных сделок с землей;

ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.[28]

В связи с тем, что земельные участки относятся к разряду недвижимости , на переход права собственности на них распространяется общий порядок государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней (ст. 131 ГК, Закон о регистрации прав на недвижимость). Это означает, что государственной регистрации подлежит любой переход права собственности или иного вещного права на земельный участок.

Договор купли-продажи земельного участка был рассмотрен более подробно в ходе прохождения преддипломной практики в ООО "УРАЛХИМ-ТРАНС». ПРИЛОЖЕНИЕ А.

3.3 Особенности купли-продажи иных объектов недвижимого имущества

Договор продажи недвижимости нежилого назначения - гражданско-правовой договор, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя здание, строение, сооружение (их части), другое недвижимое имущество, не предназначенное для проживания граждан.

Наличие в договоре продажи недвижимости нежилого назначения данных, позволяющих идентифицировать объект недвижимого имущества (предмет договора), подлежащий передаче в собственность покупателя, является существенным условием договора продажи. При отсутствии данных о предмете договор продажи не может считаться заключенным (ст. 554, п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ). Определение предмета в договоре продажи недвижимости осуществляется путем указания данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Договор продажи недвижимого имущества заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписываемого сторонами (ст. 550 ГК РФ). Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Для третьих лиц покупатель становится собственником недвижимого имущества только с момента регистрации перехода права собственности , даже в том случае, если фактическая передача объекта недвижимости была произведена до государственной регистрации перехода права собственности (п. 2 ст. 551 ГК РФ).

При продаже объекта недвижимого имущества нежилого назначения осуществляется одно регистрационное действие - регистрация перехода права собственности к покупателю. Если в соответствии с условиями договора платеж осуществляется с временной отсрочкой, то осуществляются: регистрация перехода права к покупателю; регистрация залога в силу закона (ограничение права покупателя залогом в пользу продавца до полной оплаты). [29]

Представление документов для государственной регистрации прав осуществляется по правилам ст. 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Особенности продажи объектов недвижимости, являющихся памятниками истории и культуры местного значения, определяются в соответствии с Федеральным законом от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Покупателями объектов нежилого фонда, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть физические и юридические лица, признаваемые покупателями в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации, в том числе:

1. арендаторы, получившие права аренды и последующего выкупа недвижимости в процессе приватизации государственной или муниципальной собственности;
2. арендаторы, победившие на конкурсе или аукционе по продаже прав аренды;
3. арендаторы, получившие права аренды на основании ранее заключенных договоров аренды;
4. товарищества собственников жилья и (или) ЖСК в отношении объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в комплексы недвижимого имущества (кондоминиумы). При этом товарищество собственников жилья имеет преимущественное право на выкуп свободных от обязательств объектов нежилого фонда государственной или муниципальной собственности, входящих в кондоминиум.

Договор купли-продажи зданий был рассмотрен более подробно в ходе прохождения преддипломной практики в ООО "УРАЛХИМ-ТРАНС». ПРИЛОЖЕНИЕ Б.

Заключение

недвижимость договор гражданский

Таким образом, проведенное в данной дипломной работе исследование особенностей и проблем правового регулирования договора купли-продажи недвижимости по российскому законодательству позволяет сформулировать следующие выводы:

. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять указанное имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

. Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи недвижимости является консенсуальным, возмездным, взаимным.

. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости

. Продавцом и покупателем по договору купли-продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. При этом следует иметь в виду, что уставом или специальными предписаниями закона на юридическое лицо могут налагаться ограничения на приобретение и отчуждение недвижимого имущества.

. Суть специального правила о форме договора продажи недвижимости состоит в том, что исключается применение положения ГК РФ о форме договора (п. 2 ст. 434 ГК РФ) . Применительно к договору продажи недвижимости законодатель возвращается к требованиям, предъявляемым к письменной форме сделки (п. 1 ст. 160, ст. 550 ГК РФ), ужесточая тем самым режим заключения договора продажи недвижимости.

. Заключение договора продажи недвижимости и вступление его в силу делает его обязательным для продавца и покупателя (но не для третьих лиц). Именно с момента заключения договора (до государственной регистрации перехода права собственности) покупатель вправе требовать от продавца его исполнения, т.е. передачи ему проданного объекта недвижимости. Учитывая существующий порядок государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, во всех случаях исполнения договора продажи недвижимости предполагается, что в течение определенного промежутка времени покупатель находится в положении фактического владельца объекта недвижимости при сохранении права собственности на указанный объект за продавцом (во всяком случае, с точки зрения третьих лиц). Такая ситуация некоторой юридической неопределенности порождает множество вопросов в арбитражно-судебной практике.

Масштабная роль договора купли-продажи недвижимости предполагает детальное правовое регулирование, которое в настоящий момент недостаточно разработано и не отвечает складывающимся социальным потребностям. Изучение действующего законодательства, регулирующего правовые отношения договора купли-продажи недвижимости, а также анализ практики применения данного законодательства свидетельствуют о его несовершенстве.

Большинство нормативных актов настолько запутаны, что разобраться в них под силу лишь специалисту, имеющему серьезную юридическую подготовку. Существуют и нерешенные, а также дискуссионные вопросы как в теории, так и в практике правоприменения.

В целях совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости предлагается внести следующие изменения и дополнения в Гражданский кодекс РФ.

Во-первых, представляется необходимым дополнить п.1 ст.551 ГК РФ «Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации» следующей нормой: «Если иное не предусмотрено договором продажи недвижимости, право собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации непосредственно после передачи недвижимого имущества покупателю». В качестве основания государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество в п.1 ст. 17 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует закрепить и акт передачи недвижимого имущества в соответствии с договором, который на практике уже истребуется как обязательный документ для регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости. Эти изменения позволят защитить права добросовестного приобретателя недвижимого имущества, исключить приобретение «номинального» права собственности невладеющим покупателем.

Во-вторых, предлагается исключить из Гражданского кодекса п.2 ст.551 «Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами», поскольку буквальное толкование этой нормы дает повод для утверждения, что после исполнения договора купли-продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации права приобретателя, и продавец и покупатель признаются собственниками, но первый - в отношениях с третьими лицами, а второй - по отношению к продавцу. Отмена п.2 ст.551 позволит отойти от различного толкования указанной нормы, исключить «расщепление» права собственности и более четко определить единственный момент перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимости - момент государственной регистрации права собственности покупателя.

В-третьих, в целях защиты интересов продавца, добросовестно исполнившего свои обязанности, целесообразно включить в параграф 7 главы 30 ГК РФ норму, согласно которой, если покупатель своевременно не оплачивает переданное в соответствии с договором купли-продажи недвижимое имущество, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 ГК РФ либо отказаться от договора и требовать возврата переданного имущества.

Список использованных источников

1. Конституция Российской федерации - Москва, ИНФРА-М, 1998.

. ГК РФ от 30.11.1994г. - часть.1 - № 51-ФЗ. // СЗ РФ. - 1994. -№ 32.

3. Гражданский кодекс РФ (части первая от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (с изменениями на 5 мая 2014 г.), вторая от 26 января 1996 г. №14-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.), третья от 26 ноября 2001 г. №146-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.) и четвертая от 18 декабря 2006 г. №230-ФЗ (с изменениями на 1 сентября 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 1994. №32. Ст. 3301, 1996. №5. Ст. 410, 2001. №49. Ст. 4552, 2006. №52. Ст. 5496

4. ЗК РФ от 28.10.2001г. № 136-ФЗ с изм. 19.06.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 1996, № 1, ст. 16. Земельный кодекс РФ от 2 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147

. ЖК РФ от 29.12.2004г. № 188-ФЗ с изм. 11.01.2007г. [Текст] : СЗ РФ, 2005, № 1 (часть I), ст. 14. Земельный кодекс РФ от 2 ноября 2001 г. № 136-ФЗ (с изменениями на 28 декабря 2013 г.) // Собрание законодательства РФ. 2001. №44. Ст. 4147

. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федеральный закон от 21.07.1997г. № 122-ФЗ с изм. 18.12.2006г. // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант-Плюс». - Послед.обновление 18.12.2006.

. Об оценочной деятельности в РФ: Федеральный Закон от 29.07.1998г. //Собрание законодательства РФ, 1998. №31.

. О введении в действие Земельного Кодекса РФ: Федеральный Закон РФ от 25.10.2001. № 137-ФЗ //Российская газета. 30.10.2001. № 211-212.

. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

. О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Закон РФ от 04.07.91 № 1541-1 //Ведомости РСФСР, 1991. № 28, -Ст. 959.

. //Российская газета . 31.12.2004.- № 292..

. О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации: Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ- Ст.16.//Российская газета. 12.01.2005. №1.

. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. № 59// Бюллетень Министерства юстиции. 2001. № 4..

. О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в РФ: Федеральный закон // Вестник ВАС РФ, 1998. № 1.

. О государственном земельном кадастре: Федеральный закон от 02.01.2000 № 28-ФЗ //Собрание законодательства РФ, 2000, №2.

. Правила проведения государственной кадастровой оценки земли: Постановление Правительства РФ от 08.04.2000г.№ 316 //Собрание законодательства РФ,2000, №16. Ст.1709.

. О порядке определения нормативной цены земли: Постановление Правительства РФ от 15.03.1997г. № 319 //Собрание законодательства РФ, 1997, №13. Ст.1539.

. О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации: Постановление Пленума ВС РФ от 24.08.1993. № 8 //Бюллетень ВС РФ,1993, № 11.

. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав: Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 //Вестник ВАС РФ, 1998, № 10.

. О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства: Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 //Вестник ВАС РФ, 2005, № 5.

. О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ: Постановление Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8//Российская газета, 10.08.1996, №151.

. О внесении изменений в часть первую ГК РФ: Федеральный Закон от 30.12.2004 № 213-ФЗ // Российская газета, 31.12.2004, № 292.

. Прокопьева Н. А. Особенности заключения договоров инвестирования и купли- продажи жилых помещений с участием несовершеннолетних. // Российская юстиция. - 2004. -№2.

. Бутенев В.И., Романова В.В. Правовые особенности договора купли-продажи жилых помещений // Право и государство: теория и практика. 2010. №4. С. 129

. Гречихо Е.С. Жилые помещения: купля-продажа, полномочия собственника жилого помещения - М.: Эксмо, 2010.

. Иванников С.Б. Гражданско-правовое регулирование договора продажи жилого помещения. - М., 2010.

. Костина О.В. О существенных условиях договора купли-продажи земельных участков // Нотариус. 2010. №2. С. 23

. Кочкурова Е.Г. Судебная практика, как элемент разрешения противоречий в гражданско-правовом регулировании государством института сделок с недвижимостью // Право и образование. 2010. №2. С. 144

. Лепилин Д.Ю. Особенности обеспечения прав несовершеннолетних в сфере жилищных правоотношений // Закон и право. 2011. №9. С. 69

. Орлов В.В. Жилая недвижимость как объект гражданского права // Юридические науки. 2012. №3. С. 34

. Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. - М.: Статут, 2011.

. Халдеев А.В. Комната в коммунальной квартире как объект права собственности // Цивилист. Научно-практический журнал. 2010. №1. С. 61

. Шлотгауэр М.А. Купля-продажа жилых помещений как объектов недвижимости в Российской Федерации. Автореферат. М., 2012.

. Постановление Конституционного Суда РФ от 8 июня 2010 г. №13-П «О проверке конституционности п. 4 ст. 292 ГК РФ в связи с жалобой В.В. Чадаевой» // Собрание законодательства РФ. 2010. №25. Ст. 3246

. Определение Судебной коллегии Верховного Суда РФ от 29 августа 2007 г. // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2007. №9. С.