Экономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

Экономические факторы, влияющие на стоимость жилой недвижимости

Введение

недвижимость микрорайон стоимость спрос

Тема данной работы является актуальной, т.к. постоянно происходят различные сделки с недвижимостью. Необходимость определения стоимости недвижимости влечет за собой определение ряда факторов, определяющих стоимость недвижимости. В данной курсовой работе мы рассмотрим только экономические факторы.

Целью данной курсовой работы является определение экономических факторов, влияющих на стоимость недвижимости, а именно жилой недвижимости.

Исходя из указанной цели, можно выделить частные задачи, поставленные в курсовой работе:

·        Изучение теоретических аспектов факторов, определяющих стоимость недвижимости;

·        Изучение основных стандартов и подходов;

·        Анализ объектов недвижимости;

·        Изучение экономической литературы.

Объектом исследования в курсовой работе является объект жилой недвижимости.

К объектам жилой недвижимости относятся загородные дома, квартиры, коттеджи, дачи, земельные участки в пределах и за пределами города, предназначенные для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами.

Теоретическую основу работы составили:

·        Учебные пособия;

·        Официальные документы, кодексы, законы;

·        Сведения из книг, журналов, статей;

·        Статистические источники;

·        Результаты собственных расчетов.

1. Теоретическая часть

.1      Недвижимость, основные виды стоимости недвижимости

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр и все объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, предприятия как имущественные комплексы [1].

Рынок недвижимости - система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости [2].

Под жилой недвижимостью понимают помещения, подходящие для проживания людей и отвечающие всем нормам и правилам, предъявляемым к ним законом (жилые дома, квартиры, либо их часть). Жилое помещение должно быть прочно связано с землей (установлением фундамента), изолированно от окружающего мира наличием стен, пола, крыши, а также должно отвечать всем санитарным нормам. Закон предъявляет особые требования к эксплуатации жилых помещений.

Прежде всего, они должны быть использованы только по назначению, то есть для проживания граждан. Лицам, проживающим в жилом помещении необходимо следить за ним, препятствовать его разрушению, не допускать со своей стороны ущемления прав граждан, проживающих по соседству. Если данные требования не соблюдаются, государство обращается в суд, который своим решением может дать дальнейший ход этому делу.

Выделяют 6 основных видов стоимости недвижимости [6]:

·        Рыночная;

·        Инвестиционная;

·        Ликвидационная;

·        Утилизационная;

·        Стоимость для целей налогообложения;

·        Специальная.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Инвестиционная стоимость - наивысшая цена, которую готов заплатить инвестор за объект недвижимости, учитывая ожидаемую доходность инвестиционного проекта.

Ликвидационная стоимость - стоимость объекта в случае, когда объект недвижимости должен быть отчужден в срок меньше обычного срока эксплуатации объекта.

Утилизационная - стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости объекта материалов, которые объект недвижимости в себя включает с учетом затрат утилизации.

Стоимость для целей налогообложения - стоимость объекта, определяемая для исчисления налоговой базы на основании нормативных документов по налогообложению.

Специальная стоимость - стоимость, для определения которой в договоре оценки оговариваются дополнительные условия, которые не включены в понятие рыночной или иной вышеперечисленной стоимости.

1.2    Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Что же касается стоимости жилья, здесь важную роль играют такие факторы, как спрос, полезность, дефицитность, возможность отчуждаемости объекта.

Спрос - количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос - на рынке жилья.

Полезность - способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь.

Полезность жилья - комфортность проживания.

Дефицитность - ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения - расти.

Возможность отчуждаемости объектов - это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т. е. быть товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.

1.3 Экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Соотношение спроса и предложения

Как известно, если количество спроса превышает количество предложения, то стоимость жилья будет увеличиваться. Соотношение спроса и предложения относительно, и, на первый взгляд, предложение доминирует на рынке. В идеале, да и на практике так и должно быть. Но это лишь видимая сторона. Рыночная цена - это та цена, которая одновременно устраивает и продавцов и покупателей, балансирует величину предложения с величиной платежного спроса.

Рост доходов населения

Рост доходов населения, безусловно, влияет на уровень цен. Другое дело, что, сопоставляя темпы роста цен и доходов, можно констатировать, что доходы, как правило, не поспевают за ценами. Почему такое несоответствие? Уровень доходов - это показатель, относящийся ко всем жителям региона, а потребители такого товара, как недвижимость, - это, в основном, люди с наиболее высокими доходами.

Состояние экономики

Определить, каким образом общее состояние экономики влияет на стоимость недвижимости достаточно сложно. Уверенно можно сказать лишь одно: резкий спад в экономике неизбежно приведет к снижению цен. Если же спад небольшой, то зависимость между ВВП и ценами на недвижимость может быть и прямо противоположной. При угрозе кризисных ситуаций люди пытаются обрести уверенность и стабильность. И, как показывает опыт, многие ищут эту уверенность и стабильность, приобретая недвижимость. Спрос при этом растет, а с ним растут и цены. В случае уверенного роста экономики у людей, обладающих недвижимостью и деньгами, появляются дополнительные возможности, интересы, соблазны. Поток инвестиций в недвижимость при этом, как правило, не уменьшается.

Валовый внутренний продукт - показатель, выражающий стоимость всех конечных продуктов, произведенных в течение определенного периода[3].

Трудовая и культурная миграция

В крупные города устремляются очень многие. Причин для переселения много. Это и наличие рабочих мест, и возможности для карьерного роста, и развитость науки, культуры, образования. Люди это понимают, поэтому изо всех регионов устремляются в столицу. Значительная часть этих людей либо обладают необходимыми для покупки квартир средствами, либо готовы покупать их с помощью кредитов. Естественно, что все это - мощные пружины, толкающие цены вверх.

Развитие кредитования - внедрение госпрограмм предоставления льготных кредитов

Кредитами сейчас пользуются все большее число покупателей, многие из которых просто не смогли бы иначе выйти на рынок недвижимости. Естественно, что появление дополнительных денег и покупателей в определенной мере давит на рынок, повышая спрос и, соответственно, цены.

Понижение ставки по кредитам привлекает значительное число покупателей с относительно небольшим достатком. Эта категория потребителей ориентирована (в основной своей массе) на малогабаритное, относительно дешевое жилье. Есть и люди, которые с помощью кредитов приобретают ликвидные квартиры с целью их дальнейшей перепродажи.

Количество семей, нуждающихся в жилье, но не имеющих необходимых средств, во много раз превышает количество строящихся квартир. В таких условиях любые государственные или муниципальные программы льготного кредитования объективно способствуют увеличению платежеспособного спроса и удорожанию жилья. Замораживание же этих программ, ужесточение условий кредитования приводит к снижению спроса и стагнации рынка недвижимости.

Среди населения есть несколько категорий, которые имеют шанс получить такую помощь:

·        семьи, признанные в стране нуждающимися в улучшении жилищных условий;

·        ветераны;

·        семьи с количеством детей от 3 человек;

·        молодые семьи (как правило, до 30 лет, но не старше 40 лет);

·        работники бюджетных организаций.

Из перечисленных категорий реальные шансы на приобретение ипотечного жилья имеют молодые семьи, хотя и здесь достаточно строгие условия предоставления кредита.

На льготное жилье для бюджетников могут претендовать:

·        учителя;

·        врачи;

·        военнослужащие.

Повышение статуса микрорайонов, в том числе связанное со строительством новых станций метро и переходом новых массивов из разряда новостроек в разряд благоустроенных и обжитых, - достаточно серьезные и обоснованные поводы для удорожания жилья. При всех прочих равных условиях квартира на окраине без метро стоит процентов на 10-20 дешевле, чем на окраине, но возле метро. Примерно настолько же увеличивается цена после того, как необжитой микрорайон с многочисленными стройками и занесенными песком дорожками становится зеленым и благоустроенным. Практически любые изменения (как положительные, так и отрицательные) транспортной доступности и инфраструктуры микрорайона, состояния экологии, благоустройства, озеленения, общественной безопасности, социальной и культурной среды влияют на уровень цен. Строительство современных торговых и развлекательных центров, привлекательных с точки зрения архитектуры улиц и зданий, открытие престижных школ, спортивных и детских учреждений - все это способствует повышению стоимости недвижимости в микрорайоне.    

Стремятся люди в данный микрорайон - значит, цены там будут выше, чем в соседних. Справедливо и обратное. Деградация коммунального хозяйства и отдельных домов, разрушение инфраструктуры и социальной сферы, ухудшение экологии, рост преступности в микрорайоне - все это сказывается на соотношении спроса и предложения, а, следовательно, и на ценах. Если жители стремятся уехать из микрорайона, то цены там будут ниже, чем в соседних.

Стоимость строительства

Прежде всего, стоит отметить, что универсальной формулы для вычисления себестоимости строительства не существует. В каждом отдельно взятом объекте будет определенная сумма. Основные составляющие себестоимости являются: стоимость земельного участка, стоимость подключения к коммуникациям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риелторов.

Себестоимость строительства зависит в первую очередь от качества материалов, используемых в отделке здания. Если говорить о строительных материалах, то мы наблюдаем сезонное изменение их стоимости. Летом, как правило, цена на материалы немного повышается. В целом же стоимость строительных материалов составляет от 50 до 75% от себестоимости строительства.

Обычно расходы на инженерную инфраструктуру достигают 20 - 25% от себестоимости строительства. Стоимость инженерных сетей может также существенно отличаться в зависимости от качества и фирмы-производителя оборудования.

Значения себестоимости строительства не должны существенно отличаться в различных регионах страны, имеющих сходные природно-климатические и экономические условия. В Сибири и на Дальнем Востоке себестоимость строительства будет дороже, поскольку в суровых климатических условиях затраты на ресурсы и транспорт увеличиваются.

Затраты на оплату труда рабочих на стройке условно составляют от 8 до 12% от себестоимости строительства. Эта цифра зависит от вида выполняемых работ и квалификации самих рабочих. Самыми дорогими на стройке являются монолитные и фасадные работы.

2. Практическая часть

Для того чтобы определить стоимость недвижимости нужно учесть такие факторы как соотношение спроса и предложения, рост доходов населения, состояние экономики, трудовая и культурная миграция, развитие кредитования, изменение статуса микрорайона, стоимость строительства.

2.1    Соотношение спроса и предложения

Проанализировав объявления купли-продажи жилой недвижимости в Московской области, можно увидеть, что объявлений о продажи квартир намного больше, чем объявлений о покупке. Таким образом, предложение на рынке недвижимости в Московской области доминирует, а значит стоимость будет снижаться [4].

2.2 Рост доходов населения

Для более точного отображения влияния такого экономического фактора как рост доходов населения на стоимость недвижимости за основу исследования взяты данные по городу Кирову.

График 1- средняя заработная плата

График 2 - средняя стоимость 1 кв.м.

Вывод: На графике №1 представлена средняя заработная плата за 2011, 2012, 2013 года. На графике №2 отображена средняя стоимость 1 м² жилой недвижимости, а именно квартиры. Средняя заработная плата за 2012 год уменьшилась по сравнению с 2011 годом, а в 2013 году увеличилась. (5)

Стоимость недвижимости за 1 м² постоянно увеличивалась. Таким образом, при незначительном изменении роста доходов населения, стоимость на недвижимость не изменяется. Уровень доходов- это показатель, относящийся ко всем жителям региона, так что приобрести недвижимость могут только люди с наиболее высокими доходами.

2.3 Трудовая и культурная миграция

Множество людей стремятся жить в столицу в погоне за престижной работой, карьерным ростом, высокой заработной платой. Переехав в крупный город, у людей появляется необходимость в жилье, а это является значимым фактором при увеличении стоимости жилья.

В качестве примера приведем стоимость однокомнатной квартиры в Кирове и в Москве, а также стоимость найма однокомнатной квартиры за месяц.

Таблица №1 Стоимость жилья, найма в городе Москва и Киров (руб.)

Вывод: По данным таблицы можно увидеть, насколько сильно отличается стоимость жилья в мегаполисе от стоимости жилья в городе.

2.4 Состояние экономики

Стабильный темп роста стоимости недвижимости государства во многом обусловлен и зависит от темпов роста национальной экономики.

Одним из основных показателей эффективности работы экономики страны является динамика ее валового внутреннего продукта.        

Валовый внутренний продукт - показатель, выражающий стоимость всех конечных продуктов, произведенных в течение определенного периода.

График 3 - Рост ВВП

Вывод: Темп прироста в 2012 году по сравнению с 2011 замедлился и составил 52000р. против 54000р. а в 2013 году возрос до 60000р..

В 2012 году спад ВВП привел к снижению стоимости недвижимости, а в 2013 г. цены на недвижимость возросли.

2.5 Изменение статуса микрорайона

В качестве сравнения стоимости жилья однокомнатной квартиры в Кирове выберем 3 района: Юго - Запад, Центр, Филейка.

Таблица №2 Стоимость жилья в Центре, Юго-Западе, Филейке. (тыс. руб.)

Вывод: Самая высокая стоимость жилой недвижимости в Центральном районе, т.к. удобное местоположение, отличная транспортная доступность и др. Самая низкая стоимость на Филейке, т.к. является окраиной города.

Таким образом, можно заметить, что статус микрорайона оказывает большое воздействие на изменение стоимости недвижимости.

2.6 Развитие кредитования

Государственная программа кредитования - это льготная программа, позволяющая разным категориям населения оформить ипотечный кредит под невысокий процент и с частичным финансированием со стороны государства.

Не многие банки сотрудничают с государством по льготной программе кредитования. Из самых надежных можно выделить:

·        Сбербанк России

·        ВТБ 24

Сбербанк России предлагает бюджетникам ипотеку по программе “Молодая семья”, а также “Ипотека для военных”.

ВТБ 24 также предлагает ипотеку для бюджетников.

Условия кредитования по обеим кредитам практически одинаковые:

·        Годовая процентная ставка уменьшена до 10,5%.

·        Минимальный первоначальный взнос - 10% от общей стоимости ипотеки.

·        Ипотеку может оформить семья, где хотя бы один супруг еще не достиг 35-летнего возраста. А также неполная семья (один из родителей с ребенком или детьми) - тогда родитель не может быть старше 35 лет.

·        Длительность ипотеки - до 30 лет.

С помощью таких программ у людей, не имеющих средств на покупку жилья, появляется шанс приобрести жилье. Такие программы способствуют увеличению спроса и удорожанию жилья.

2.7 Стоимость строительных материалов

Основные составляющие себестоимости строительства являются: стоимость земельного участка, стоимость подключения к коммуникациям, стоимость стройматериалов, транспортные расходы, обслуживание кредитов, зарплата рабочих, стоимость услуг заказчика, проектных организаций, риэлтеров. В данной таблице приведены индексы изменения цен на цемент, нерудные строительные материалы, товарный бетон, стеновые и перегородочные материалы, металлопрокат и сборный железобетон в Московском регионе в период с 2011 - 2013 год.

Таблица № 3- Изменения индексов цен на строительные материалы

Заключение

Изучив экономические факторы, влияющие на стоимость недвижимости, можно сделать выводы о том, что существует их достаточно много и иногда сложно определить, как на стоимость влияют те или иные факторы.

К основным факторам относятся спрос, полезность, дефицитность и возможность отчуждаемости объекта. Экономические факторы я рассмотрела такие как рост доходов населения, состояние экономики, стоимость строительства, статус микрорайона, развитие кредитования, трудовая и культурная миграция, соотношение спроса и предложения. Все эти факторы влияют на рынок недвижимости во взаимодействии, потому что невозможно определить стоимость только по одному фактору.

Я считаю, что такой фактор как рост доходов населения незначительно влияет на изменение стоимости жилья, а такие как статус микрорайона и трудовая и культурная миграция, состояние экономики, наоборот, толкают цены вверх. С помощью развития кредитования (создание государственных программ), у людей с небольшим достатком появляется возможность выйти на рынок недвижимости и приобрести жилье. С увеличением стоимости строительных материалов соответственно увеличивается стоимость недвижимости.

Список литературы

1.   Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) от 30.11.1994 №51-ФЗ - Часть 1. Ст. 130.

2.   Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" - Cт. 3-5.

3.      Приказ Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)".

4.   Распоряжение Минимущества РФ от 06.03.2002 № 568-р
"Об утверждении методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков".

5.   Гриненко С.В./Экономика недвижимости. [Текст]: учебник./ Гриненко С.В., изд-во ТРТУ, 2004.

6.      Виноградов Д.В.,/Экономика недвижимости. [Текст]: учебное пособие. / Виноградов Д.В., 2007.

.        Марченко А.В. /Экономика и управление недвижимостью: учебное пособие - 2-е изд. /Изд-во Феникс, 2010.

.        Севостьянов А.В. Экономическая оценка недвижимости и инвестиции: учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений / А.В.Севостьянов. - М.: Издательский центр «Академия», 2008.

.        Севостьянов А.В. Экономика недвижимости/ А.В.Севостьянов. -  М.: КолосС, 2007.

.        Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: учебное пособие для вузов/ С.В. Грибовский. - СПБ.:Питер,2010.

.        Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью: Учебное пособие./ Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2010.

.        Экономика недвижимости: учебник для вузов. - 3-е изд., исправл. / А. Н. Асаул, С. Н. Иванов, М. К. Старовойтов. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.

.        Экономика рынка недвижимости: Учебное пособие/ Цыганенко В.С.СПб.: СПб ГУИТМО, 2008.

14. Логинов М.П. К вопросу об оценке недвижимости в России // ЭКО. - 2009.

15.    Бухарин Н.А., Озеров Е.С., Пупенцова С.В., Шаброва О.А. Оценка и управление стоимостью бизнеса: учеб. пособие / под общей редакцией Е.С. Озерова - СПб: ЭМ-НиТ, 2011.

.        Петров В.И. Оценка земельных участков: учебное пособие / В.И. Петров, под ред. доктора экономических наук профессора М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2007.