Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке

Министерство образования Оренбургской области

ГАОУ СПО «Оренбургский аграрный колледж»

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему: «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке»

Студент Хрипунова А.Р

Руководитель дипломной Мелешко С.Н

Нормоконтроль Жанагулова А.М

Рецензент Ахмерова О.Г

2014год

Аннотация

Дипломная работа на тему «Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере двухкомнатной квартиры в г. Соль-Илецке» включает введение, три раздела, заключение, список использованных источников и приложения.

Во введении раскрыта актуальность темы исследования, определены цель и задачи дипломной работы, указан объект исследования.

В первом разделе рассмотрены теоретические основы оценки жилой недвижимости. Раскрыто нормативное регулирование процесса оценки жилой недвижимости, изучены виды стоимости объектов жилой недвижимости, рассмотрены основные понятия оценки стоимости недвижимости и принципы оценки.

Во втором разделе дана характеристика объекта оценки. Проанализированы социально-экономическое положение региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки, сектор рынка недвижимости, к которому относится объект оценки, дано описание объекта оценки.

В третьем разделе проведено определение стоимости объекта недвижимости. Приведено обоснование применяемых подходов к оценке стоимости, определена стоимость объекта оценки с использованием сравнительного и доходного подходов, проведено согласование результатов оценки и определена рыночная стоимость объекта оценки.

В заключении сделаны основные выводы по работе.

Введение

В рыночной экономике недвижимость занимает особое место. С одной стороны она выступает в качестве средств производства (земля, административные, производственные, складские, торговые и прочие здания и помещения, а также другие сооружения), с другой - предмет или объект потребления (земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи).

Недвижимость выступает основой личного существования для граждан и служит базой для хозяйственной деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Любая сделка с недвижимостью предполагает процедуру ее оценки. Она необходима для определения стоимости объекта. Каждый заказчик услуги должен понимать, что от цены, указанной в техническом паспорте или других документах на недвижимость, будет зависеть объем его имущественных прав в денежном выражении. Это значит, что при пожаре, затоплении, любой другой нештатной ситуации оценка ущерба <#"827312.files/image001.gif">

Рис. 1 - Карта г. Соль-Илецк, с указанием месторасположения объекта оценки.

Оцениваемая квартира расположена недалеко от исторического центра города Соль-Илецк, в квартале, ограниченном улицами Персиянова, Вокзальная и войсковой частью 67707. В данном жилом массиве находятся в основном дома 50-х, 60-х, 70-х годов постройки. Транспортная доступность - хорошая (автобусы, маршрутные такси, недалеко железнодорожная стация Илецк-1). В пределах пешей доступности (1-1,5 км) находятся продовольственные магазины, детский сад, школа, поликлиника, аптека. Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) - удовлетворительное. На территории войсковой части 67707 расположена котельная, что отрицательно характеризует окружение объекта оценки.

В таблицах 5,6 представлены характеристики здания, в котором расположен объект оценки и объекта оценки, соответственно.

Таблица 5. Характеристика здания

Таблица 6. Характеристика объекта оценки

Описание объекта оценки произведено на основании визуального осмотра, а также Технического паспорта на строение (помещение) и сооружение (инв. № 38245/4). Объектом оценки является двухкомнатная квартира, состоящая из двух жилых комнат, кухни, коридора, ванной, санузла, общей полезной площадью 42,1 м2 в том числе жилой площадью 30,7 м2, высота потолка - 2,6 м.

Коридор: полы - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, потолок оклеян пенополистировочными плитами.

Кухня: полы - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, кафельная плитка, потолок - оклеян пенополистировочными плитами.

Жилая комната - зал: полы - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, потолок - побелка, окна - пластиковые, трехстворчатые.

Жилая комната - спальня: полы - линолеум по бетонной стяжке, стены - обои, потолок - побелка, окна - пластиковые, двухстворчатые, имеется встроенный шкаф.

Сан.узел: линолеум по бетонной стяжке, стены и потолок - пластиковые плиты, трубы пластиковые, ванная - эмалированная.

Распределение площадей: коридор -3 м2, кухня - 6,0 м2, жилая комната - 19,0 м2, вторая жилая комната - 11,5 м2, санузел - 2,7 м2.

Планировка квартиры представлена на рисунке 2.

Рис. 2 - План квартиры - объекта оценки

Таким образом, анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволяют говорить о сравнительно невысокой стоимости объекта оценки.

Оценка произведена в соответствии со следующими допущениями:

1 специальная экспертиза инженерных сетей не проводилась;

2 объект оценки не обладает какими-либо скрытыми дефектами, в том числе дефектами несущего каркаса здания, которые могли бы повлиять на его стоимость;

3 объект недвижимости соответствует всем санитарным и экологическим нормам;

4 при оценке использованы достоверные источники информации.

ГЛАВА 3. Определение стоимости объекта недвижимости

.1 Обоснование применяемых подходов к оценке стоимости

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход. [15, с.54]

Использование трех подходов приводит к получению трех различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными подходами, окончательная оценка стоимости недвижимости устанавливается, исходя из того, какой метод(ы) наиболее соответствует оцениваемому объекту.

В идеальном случае результаты, полученные в каждом подходе должны быть равны между собой, что говорит о тесной взаимосвязи между применяемыми подходами.

Затратный подход основывается на принципе замещения, который гласит, что покупатель не заплатит за недвижимость больше той суммы, которую нужно будет потратить на приобретение земельного участка и строительства на нем объекта, аналогичного по своим потребительским характеристикам объекту оценки, например, квартиры в многоквартирном доме. Официальной сметой затрат на покупку участка и строительства на нём дома, частью которого является объект оценки, мы не располагаем.

В свою очередь, расчёт по «типовым» сметам, СНИПам и т.п. с учётом всех реальных дополнительных затрат, определением совокупного износа здания в целом и «вычленения» стоимости квартиры в площади дома приведёт к большой погрешности при вычислениях.

Принимая во внимание весомость приведённых выше аргументов против использования затратного подхода, принято решение отказаться от его применения.

Основой применения сравнительного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Стоимость объекта оценки рассчитывается исходя из цены продажи аналогичных объектов. Полученный результат сравнения корректируется исходя из существенных различий между сравниваемыми объектами.

Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.

Можно выделить следующие виды корректировок:

процентные относительные;

процентные абсолютные;

стоимостные относительные;

стоимостные абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.

Стоимостные поправки:

денежные поправки, вносимые к единице сравнения (1 кв. м), изменяют цену проданного объекта аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога. В противном случае к цене сопоставимого аналога применяется отрицательная поправка.

денежные поправки, вносимые к цене проданного объекта аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

Сравнительный подход можно считать наиболее приемлемым подходом к оценке квартиры в многоквартирном доме из трех существующих, который в силу хорошо развитой системы информационного обеспечения дает наиболее объективные результаты.

В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

Считаем, что данный подход тоже можно применить при определении стоимости объекта недвижимости. Наличие в Соль-Илецке уникальных соленых озер привлекает сюда много отдыхающих. В связи с этим в городе неплохо развит рынок с аренды жилья. Но данный рынок в основном является «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Так как в дальнейших расчетах будет использована информация, не имеющая документального подтверждения и обоснования, то доходному подходу будет присвоен меньший весовой коэффициент.

3.2 Определения рыночной стоимости объекта оценки с помощью сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. [15, с. 64]

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, необходимо:

выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован. Необходимо также обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок необходимо ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.

В рамках сравнительного подхода к оценке наиболее часто применяются метод парных продаж, метод относительного сравнительного анализа продаж, метод балльной оценки (метод нормировки), метод анализа иерархий, метод корреляционно-регрессионного анализа.

В данной работе мы использовали метод прямого сравнения продаж, как наиболее объективный, что связано с сравнительно высокой развитостью рынка жилой недвижимости в регионе.

На этапе сбора информации не удалось собрать достаточное количество документально подтвержденных данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объектов, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов были использованы данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объектов, взятых из открытых источников.

При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства.

Такой подход применяется потому, что покупатель прежде, чем принять решение о покупке недвижимости, проанализирует текущее рыночное предложение и придет к заключению о возможной цене предлагаемой квартиры, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения.

На момент проведения оценки на рынке предлагалось несколько аналогов с соответствующим местоположением и сопоставимых по своим основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы и сведены в расчетную таблицу 7.

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и объектов-аналогов отличаются. В данной работе будем оперировать ценой за единицу площади, то есть единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он такими же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: отрицательная корректировка вносится, если по данному показателю аналог превосходит объект оценки, а положительная - если уступает.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не корректируется.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику - элемент сравнения.

Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа - элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа - элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Расчет скорректированных цен объектов аналогов проведен в таблице 8.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен объектов-аналогов, определен по результатам исследования рынка.

Передаваемые права - в рамках данной работы объекты-аналоги выбраны с аналогичным правовым титулом, как и объект оценки. Поэтому корректировка не вводилась.          Значение корректировки 0%.

Условия финансирования сделки.

Цены, по которым выставлены объекты аналоги на рынок недвижимости, подразумевают под собой, что условия финансирования будут рыночными, что подтверждается беседами с продавцами и их агентами.

Поскольку рыночные цены предложений содержат, как правило, определенную величину скидки, которую продавец, при определенной настойчивости потенциального покупателя, готов ему предоставить, то для адекватного анализа таких цен необходимо сделать соответствующую поправку.

При определении величины поправки на уторговывание, мы опирались на работу [19, с.2], в которой автор исследовал зависимость величины этой поправки от вида продаваемой или сдаваемой в аренду недвижимости и размеров населенного пункта, в котором эта недвижимость расположена. Результаты этих исследований представлены в таблице 9.

Таблица 7. Результирующая таблица с данными о рекомендуемых величинах поправок на уторговывание

Таким образом, для рынка жилой недвижимости г. Соль-Илецк (население до 250 тыс. чел.) средняя поправка на уторговывание составит 6%.

Условия продажи.

Все выбранные объекты аналоги выставлены на рынок посредством публичной оферты, (оферта (от лат. offero - предлагаю) - письменное или устное предложение одного лица (оферента), сделанное другому лицу (акцептанту), содержащее сообщение о желании заключить с ним договор) отклонений от чистоты сделок нет по всем сравнимым объектам.

Значение корректировки - 0%.

Местоположение.

Поправка на местоположение рассчитывается, как правило, на основе данных о парных продажах объектов и учитывает «престижность» района расположения объекта недвижимости.

Учитывают ближайшее окружение, специфику локального расположения объекта, по сравнению с объектами аналогами. Это связано с тем, что объект может иметь удачное районное или окружное расположение и напротив плохое локальное расположение, что очевидным образом влияет на инвестиционную привлекательность объекта, а, следовательно, и на его рыночную стоимость. Более приближенные к общественному транспорту объекты, удобно расположенные или имеющие другие особенности местоположения (близость к памятникам архитектуры, к церковным сооружениям, окруженные природным ландшафтом; магазины, расположенные в первой линии домов, офисы в районе административно-деловой застройки) имеют большую привлекательность для потенциальных инвесторов. Объекты, расположенные в близости промзон, и не имеющие никакого отношения к производственно-складскому назначению, напротив теряют свой инвестиционный интерес при прочих равных условиях.

Проанализировав данные о стоимости квартир в зависимости от престижности районов их расположения принимаем поправку на местоположение 5-10 %.

Этаж. Обычно, спрос на квартиры, находящиеся на первых и последних этажах ниже, чем на квартиры, расположенные на средних этажах дома. Квартиры на первом этаже потенциальный покупатель избегает из соображений безопасности, из-за нежелания слушать больше посторонних шумов, чем на верхних этажах и.т.д., а квартиры на последнем - из-за опасений возможных протечек крыши.         Значение корректировки 5 %.

Состояние помещений.

Поправки на состояние помещений влияют на цену очевидным образом. Для расчета поправки, возможно, использовать метод укрупненных показателей, то есть стоимость улучшений на 1 кв. м общей площади помещений, метод парных продаж, метод статистической обработки данных.

Виды ремонта:

. Текущий ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения без замены конструктивных элементов.

.1. Простой косметический ремонт.

Восстановление прежнего состояния помещений без работ по замене видов отделки. Переклейка обоев, перекраска стен и потолков, окраска окон, дверей, наличников и плинтусов, шлифовка и покрытие полов лаком.

.2. Косметический ремонт с заменой отделочных материалов.

Восстановление прежнего состояния помещений с заменой отделочных материалов. Замена обоев на брызговые покрытия, венецианскую штукатурку, окраску, перекраску потолков с применением латексно-акриловых красок, замена наличников, плинтусов.

. Капитальный ремонт.

Работы связаны с изменением существующего облика ранее эксплуатируемого помещения с заменой конструктивных элементов.

.1. Простой капитальный ремонт.

К работам текущего ремонта добавляется замена конструктивных элементов и инженерных систем, демонтажные работы, замена покрытий полов, штукатурные работы, замена систем водоснабжения, канализации, электросетей.

.2. Сложный капитальный ремонт

К работам простого капитального ремонта добавляются элементы, изменяющие стилевые решения помещений: декоративные потолочные конструкции, арки, пилястры, ниши, колонны и т.д.

. Реконструкция.

Работы связаны с изменением существующего облика и функционального назначения ранее эксплуатируемого помещения, например: изменение планировки квартиры в связи с заменой собственника, приспособление помещений под другие нужды, изменение функций помещений. Также под эту категорию попадают работы сложного ремонта, связанные с заменой несущих конструкций помещений: замена и усиление перекрытий, замена перегородок и т.д.

. Отделка помещений.

Получивший в последние годы широкое распространение вид работ, связанный с доведением до потребительских кондиций помещений, сданных после строительных работ по условной классификации - «без отделки». Совмещает в себе все предыдущие три вида работ, в том числе реконструкцию, т.к. зачастую заменяются все, только что выполненные конструктивные элементы и инженерные системы.

Среди рассматриваемых объектов имеются объекты, в которых проведен экономичный косметический ремонт и объекты, требующие ремонта.

Значение корректировки принято - 5%.

Санузел. Согласно исследованию аналитического центра IRN, вид санузла (совмещенный или раздельный) является незначительным ценообразующим фактором стоимости квартиры, а корректировка составляет 1 - 2%.

Значение корректировки - 2%.

Состояние здания. Общее состояние здания и помещений совместного пользования, играют не маловажную роль в ценообразовании стоимости оцениваемого объекта. Данный фактор учитывает визуальное восприятие, вследствие чего является немаловажным. Так как состояние зданий, в которых расположен объект оценки и объекты-аналоги практически одинаково, то данный показатель не рассматривался.

Для вывода о стоимости объекта оценки необходимо провести согласование полученных скорректированных. Согласование - это не усреднение полученных результатов, процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

)        среднего арифметического значения скорректированных цен

(21193,88+22151,75+28880+33843,75+33249,73     +39689,65+24937,5)/ 7 = 29135,18 рублей

2) модального значения. Мода - наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения. За модальное значение принимаем среднее между 33843,75 и 33249,73: (33843,75 + 33249,73) / 2 = 33546,74 рублей

3)      медианного значения. Медиана - середина ранжированного числового ряда.

21193,88 22151,75 24937,5 28880 33843,75 33249,73     39689,65

Медианное значение = 28880 рублей

4)   скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки. В нашем случае таковым является объект-аналог 7, скорректированная цена которого равна 24937,5 рублей.

Стоимость 1 м2 объекта оценки в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей:

(29135,18 + 33546,74 + 28880 + 24937,5) / 4 = 29124,86 рублей

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная с помощью сравнительного подхода равна 29124,86 * 42,1 = 1226156,61 рублей. Округлим ее и будем считать - 1225000 рублей.

3.3 Определение рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Недвижимость обладает свойством приносить доход своему владельцу. Это одна из причин, почему люди покупают недвижимость. Среди методов оценки доходной недвижимости можно выделить три основных:

метод валовой ренты;

метод прямой капитализации;

метод капитализации дохода (метод дисконтирования денежных потоков). [15, с.68]

В данной работе будет использоваться метод прямой капитализации. Под капитализацией дохода понимается получение текущей стоимости будущих выгод от владения недвижимым имуществом. Базовыми понятиями в методах капитализации являются понятия чистого операционного дохода (ЧОД) и ставки капитализации R.

Понятие ЧОД используется только в теории оценки недвижимости. Другие участники рынка (риэлторы, аудиторы, налоговые инспекторы и т.д.) не используют такого понятия, поэтому важно иметь о нем четкие представления.

ЧОД - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов. [15, с.70]

. Определяется потенциальный валовый доход (ПВД) от сдачи недвижимости в аренду в первый после даты оценки год на условиях рыночной ставки арендной платы.

. Определяем действительный валовый доход (ДВД) посредством вычитания из ПВД предполагаемых убытков из-за незагруженности помещений, смены арендаторов, потерь при сборе арендной платы.

. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы (операционные), к которым относятся постоянные и переменные расходы, а также резервы.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести:

налоги на имущество;

арендная плата за использование земельного участка;

страховые взносы и т.д.

К переменным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Ниже приведен неполный перечень операционных расходов:

коммунальные услуги;

зарплата персонала;

содержание помещения в надлежащем состоянии и т.д.

Рассчитаем потенциальный валовый доход от сдачи объекта недвижимости в аренду по формуле:

ПВД = АП х 12,                                                                             (1)

где АП - месячная ставка аренды, д.е.;

- количество месяцев в году.

Анализ рынка недвижимости (сегмент аренды жилой недвижимости) показал, что аналогичные объекты в данном районе сдаются в аренду от 8 000 до 10000 руб. Примем арендную плату 9000 руб./мес.

ПВД = 9000 х 12 = 108 000 рублей.

Тк как спрос на аренду жилой недвижимости в г. Соль-Илецк в зимнее время снижается принимаем коэффициенты недозагрузки площадей, потери от недоплат равными 0,7. Следовательно:

ДВД = ПВД * 0,7 = 108 000 * 0,7 = 75600 рублей.

Рассчитано, что сумма операционных и постоянных расходов составляет примерно 15% от ДВД, поэтому:

ЧОД = ДВД - 15% = 75600 - 75600*0,15 = 64260 рублей.

Наиболее сложным вопросом оценки доходной недвижимости является определение ставки капитализации R. Простейшим и наилучшим способом является расчет данной ставки методом кумулятивного построения:

R = ,                                                               (2)

где R1 - процентная ставка по высоконадежным (практически безрисковым) ценным бумагам;

R2- премия за риск вложения в доходную недвижимость (3 %);

R3 - премия за низкую ликвидность объекта (3 %);

R4 - премия за некачественный менеджмент (4%).

R5 - норма возврата капитала, рассчитанная по методу Ринга.

Согласно информации, представленной на finansmir.ru, средняя ставка процента по высоконадежным ценным бумагам в мае 2014 г. составляет 72 %.

Значения коэффициентов R2, R3, R4 в среднем равны от 1 до 5, примем их соответственно 3%, 3%, 4%.

Норма возврата капитала по методу Ринга равна величине обратной оставшемуся сроку эксплуатации здания. Так как физический износ объекта составляет 34 %, а нормативный срок службы порядка 125 лет (I-ая группа капитальности), то норма возврата капитала составит:

=

R = 72% + 3% + 3% + 4% + 1,2% = 83,2%.

Таким образом, определим окончательно стоимость по доходному подходу:

/ 0,832 = 77235,58 рублей.

Стоимость объекта оценки - двухкомнатной квартиры, расположенной на третьем этаже здания по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д. 5/31, определенная доходным подходом, по состоянию на 30 мая 2014 года составляет (округленно): 775 000 рублей.

3.4 Согласование результатов оценки жилой недвижимости

Для оценки объекта жилой недвижимости - двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д. 5/31 кв. 12, использовались методы сравнительного и доходного подходов, по которым получились следующие результаты:

- по методу прямого сравнения продаж (сравнительный подход) стоимость объекта составляет 1225000 рублей.

-      по методу прямой капитализации (доходный подход) стоимость квартиры составляет 775000 рублей.

При получении в результате проведенной оценки различными методами различных величин, необходимо согласовать результаты. Считаем целесообразным определить окончательную величину путем придания каждому результату веса. Результаты отличаются в зависимости от достоверности, объема и качества информации, примененной для каждого метода. Для выбора конечной величины стоимости использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

При выборе весовых коэффициентов принимались во внимание следующие соображения с учетом возможной мотивации потенциальных инвестора и продавца:

- в силу отсутствия документально подтвержденных данных о продаже объектов, которые могут быть сопоставимы с оцениваемым объектом, были использованы цены предложения (публичные оферты), взятые из открытых источников. При отсутствии в свободном доступе баз данных с ценами реальных сделок данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям законодательства;

стоимость доходной недвижимости лучше всего измерять суммой ожидаемых от нее доходов. Затраты же на ее воспроизводство не отражают стоимости прогнозируемых доходов. Доходный подход был применен при определении стоимости объекта оценки, так как в городе Соль-Илецк неплохо развит рынок с аренды жилья. Но данный рынок в основном является «чёрным». Договора аренды в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде необлагаемой налогом наличной суммы. Так как в дальнейших расчетах будет использована информация, не имеющая документального подтверждения и обоснования, то доходному подходу будет присвоен меньший весовой коэффициент. Таким образом, стоимость объекта оценки лежит в диапазоне полученных стоимостей двумя подходами. Веса, полученным результатам присвоены по мере их надежности и представлены в таблице 8.

Таблица 8. Определение весовых коэффициентов

Обоснованная рыночная стоимости объекта оценки определяется по формуле

V = V1 *Q1 + V2 *Q2                                                                   (3)

Таблица 9. Рыночная стоимость объекта оценки

Таким образом, рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,1 м2, расположенной на 3-этаже 3-этажного жилого дома, по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д.5/31, кв.12, на дату оценки 30 мая 2014 г. составляет: 1045000 (Один миллион сорок пять тысяч) рублей.

Заключение

Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости - трудоемкий процесс, требующий профессионального подхода. Жилая недвижимость характеризуется нестабильностью рыночной стоимости. Поэтому оценка жилой недвижимости зависит не только от местоположения объекта, износа здания и наличия инфраструктуры, экологической обстановки, в данном случае необходимо учитывать рыночную конъюнктуру.

Сектор жилой недвижимости является наиболее массовым объектом правовых отношений на рынке недвижимого имущества. Фактически, той или иной жилой недвижимостью, с зарегистрированными правами, обладает большинство граждан России. Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости во всем мире рассматривается как один из механизмов эффективного управления собственностью.

В соответствии с поставленной целью, в данной дипломной работе изучены теория и практика оценки недвижимости в современных условиях и произведен расчет рыночной стоимости реального объекта недвижимости.

Основным законом, регламентирующим определение стоимости недвижимости, является ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

Кроме того, немаловажную роль играют и федеральные стандарты, в которых оговариваются все важные моменты процедуры:

общие понятия и требования;

цели и виды оценки;

требования к отчетной документации.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценочная деятельность - это деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости.

Теоретической базой процесса оценки различных объектов имущества является набор оценочных принципов, сформулированных в результате многолетнего опыта.

В мировой практике участники рынка выработали унифицированный набор оценочных правил или принципов, которые объединяются в четыре группы:

отражающие точку зрения пользователя;

отражающие взаимоотношения компонентов собственности;

отражающие точку зрения рынка;

принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

В практической части данной дипломной работы проведена оценка стоимости двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: Оренбургская область, г. Соль-Илецк, ул. Победы,5/31 кв. 12.

Стоимость жилой недвижимости находится в прямой зависимости от социально-экономического состояния региона и населенного пункта, в котором находится объект оценки.

Анализ социально-экономического состояния Оренбургской области и г. Соль-Илецка показал достаточную привлекательность месторасположения объекта оценки.

В работе также проведен анализ жилой недвижимости города Соль-Илецка и дано описание объекта оценки.

Анализ местоположения и состояния объекта в первом приближении позволил сказать о сравнительно невысокой стоимости объекта оценки.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

затратный подход;

сравнительный подход;

доходный подход.

В работе дано краткое описание данных подходов и обоснование их применения, в результате чего принято решение отказаться от применения затратного подхода.

Для оценки объекта жилой недвижимости использовались методы сравнительного и доходного подходов, по которым получились следующие результаты:

- по методу прямого сравнения продаж (сравнительный подход) стоимость объекта составляет 1225000 рублей.

-      по методу прямой капитализации (доходный подход) стоимость квартиры составляет 775000 рублей.

Для выбора конечной величины стоимости объекта оценки использован подход средневзвешенного значения, в соответствии с которым, результату, полученному по каждому из примененных методов, присваивается весовой коэффициент.

В результате проведенных расчетов получено, что рыночная стоимость двухкомнатной квартиры, общей площадью 42,1 м2, расположенной на 3-этаже 3-этажного жилого дома, по адресу: г. Соль-Илецк, ул. Победы, д.5/31, кв.12, на дату оценки - 30 мая 2014 г. составила 1045000 (Один миллион сорок пять тысяч) рублей.

Таким образом, можно сделать вывод, что оценка квартир и иной жилой недвижимости, это довольно сложный и ответственный процесс, требующий от специалиста по оценке высокой квалификации и знаний в данной области.

Список использованной литературы

Правовые акты

. Гражданский кодекс Российской Федерации. Части 1,2 Официальный текст. - М.: ИКФ Омега-Л, 2005.

2. Федеральный Закон от 06.08.98 № 135-ФЗ. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»//

. Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» / Приказ Минэкономразвития России № 256 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

. Федеральный стандарт оценки № 2. «Цели оценки и виды стоимости» / Приказ Минэкономразвития России № 255 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

. Федеральный стандарт оценки №3. Требования к отчету об оценке / Приказ Минэкономразвития России № 254 от 20.07.2007 // СПС «Гарант»

Источники на русском языке

6. Александров В.Т. Оценка устаревания и наиболее эффективного использования недвижимости. - М.: СтройИздат, 2010.- 330 с.

. Ардзинов В. Ценообразование в строительстве и оценка недвижимости. / Ардзинов В., Александров В. - СПб: Питер, 2013.- 384 с.

. Асаул А .Экономика недвижимости.-. Изд-во: Питер: Учебник для вузов, 2013. - 416 с.

. Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. СПб.: Питер, 2010.

. Белокрыс А.М., Болдырев В.С., Олейник Т.Л. "Основы оценки стоимости недвижимости", Изд-во "Международная академия оценки и консалтинга", М. - 2009.

. Варламов А. А. Оценка объектов недвижимости / Варламов А. А., Комаров С. И. - М.: Форум, 2010. - 289 с.

. Волочков Н.Г. Справочник по недвижимости. - М.: ИНФРА-М., 2010.- 112 с.

. Грибовский С.В. Оценка стоимости недвижимости: Учеб. пособ./ С.В. Грибовский - М.: Маросейка,2009. - 432 с.

.        Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. - 560 с.

. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учеб. пособ./ Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук,проф. М.А. Федотовой. - 4-изд., стер. - М.: КНОРУС, 2010 -344с.

.        Касьяненко Т.Г. Оценка недвижимости: учеб.пособ./ Т.Г. Касьяненко, Г.А. Маховикова, В.Е. Есипов, С.к. Мирзажанов. - М.: КНОРУС,2010. - 752с.

. Киселев Б. Г., Завяльский П. А. Экономика недвижимости: оценка жилой недвижимости: учебное пособие. М.: Изд. дом МИСиС, 2010.

. Марчук А.А. Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг// «Вопросы оценки».- 2007. - № 1. С. 12-14

. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. - 2006. - 448 с.

. Тепман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: Юнити-М, 2009. - 254 с.

. Шмырев М. Всё о недвижимости. Подводные камни сделок с жильем.- Издательство: Санкт-Петербург, 2012 - [Электронный ресурс]

. Щербакова Н. Оценка недвижимости: теория и практика: учеб. пособие. - 2-изд., стер - М.: ОМЕГА-Л, 2012.- 269 с.

. Щетинин Я. В. Оценка жилья при ипотечном кредитовании. - М.:2006. - 128 с

. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. 504 c.

Приложение

Кадастровый паспорт помещения

Лист № 1, всего листов 2

Дата 22.02.2005 г.

Кадастровый номер_____________________________________

Инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) ____11/42/А54 бывший 11/42_____

.        Описание объекта недвижимого имущества

.1Кадастровый номер здания (сооружения), в котором расположено помещение

.2      Этаж, на котором расположено помещение __3_______

.3      Общая площадь помещения __42,1____________________

1.4    Адрес (местоположение):

.5      Назначение помещения _ жилое __________________

.6      Вид жилого помещения __ квартира_____________________

.7      Кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната _

.8      Номер помещения на поэтажном плане _____________

.9      Предыдущие кадастровые (условные) номера объекта недвижимого имущества ______

Кадастровый паспорт помещения

Лист № 2, всего листов 2

Кадастровый номер_________________________________

Инвентарный номер (ранее присвоенный учетный номер) ____11/42/А54 бывший 11/42_____

План расположения помещения на этаже