Ипотека в гражданском праве
Содержание
Введение
. Развитие ипотеки и ее правовое регулирование в современном гражданском праве
.1 Понятие ипотеки, основания возникновения и сфера применения в гражданском обществе
.2 История ипотечного кредитования в России
.3 Содержание правоотношения по договору ипотеки
.4 Современное состояние ипотечного рынка в России
. Особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества
.1 Особенности ипотеки земельных участков
.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
. Проблемы ипотечного кредитования в России и их решение
.1 Проблемы ипотечного кредитования в России
.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России
Заключение
Список использованной литературы
Введение
Тема выпускной квалификационной работы "Ипотека в гражданском праве". В настоящее время данная тема носит актуальный характер в современном обществе. Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких институтов является ипотека, поэтому мы считаем целесообразным ее исследовать.
Процесс формирования в нашей стране рыночной экономики и правового государства неизменно ставит перед законодателем и правоприменительной практикой проблемы, от своевременного и успешного решения которых напрямую зависит эффективность проводимых экономических и правовых реформ, судьба национальных проектов, являющихся на сегодняшний день приоритетными.
Развивающаяся экономика нуждается в инвестициях. Следствием этого является рост объемов кредитования и активный процесс вовлечения в отношения по привлечению заемных средств новых субъектов. Получение кредита становится все более доступным, рынок по предоставлению услуг по кредитованию более насыщенным. Банки и кредитные организации постоянно работают над поиском новых схем кредитования, позволяющих привлечь максимальное количество потенциальных заемщиков. Вместе с тем растет необходимость совершенствования института обеспечения исполнения таких обязательств.
Ипотека представляет собой залог, предметом которого являются объекты недвижимого имущества, имеющие, как правило, большую стоимость и пользующиеся спросом на рынке. Поэтому ипотека на сегодняшний день является наиболее привлекательным видом залога. Это позволило ипотеке стать важной составляющей экономической и социальной политики государства. Развитие ипотеки положено в основу приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России".
В современный период наблюдается активное развитие правоприменительной практики, что предполагает дальнейшее совершенствование указанных норм, их адаптация к условиям динамично развивающейся экономики, а вместе с ней - и рынка недвижимости. Однако, в силу вышеизложенных причин, в России отсутствует фундаментальная теоретическая база. Недостаточная успешность функционирования ипотеки в нашей стране, помимо исторических и экономических предпосылок, имеет и правовые. Вместе с тем, на сегодняшний день уже имеется достаточно большая правоприменительная практика, показавшая, что ипотечное кредитование является перспективным направлением, нашедшим свое применение как в социальной сфере, так и в предпринимательской деятельности.
Поскольку достаточной долгий период российской истории был характерен тем, что в стране отсутствовал полноценный рынок недвижимости, следовательно, не развивался институт залога недвижимого имущества, проблемы правового регулирования ипотеки стали актуальными сравнительно недавно.
С учетом вышеизложенного, исследование ипотеки как одного из способов обеспечения исполнения обязательств представляет большой интерес и является весьма важным и актуальным.
Цель настоящей работы состоит в том, чтобы рассмотреть ипотеку как один из способов обеспечения исполнения обязательств одну из важнейших составляющих правоотношений, возникающих в сфере предоставления кредита, а также чтобы на основе системного анализа действующих в Российской Федерации нормативно-правовых актов, регулирующих правоотношения в сфере оборота объектов недвижимого имущества, выявить недостатки и пробелы в правовом регулировании ипотеки, попытаться определить перспективы развития этого способа, обозначить основные направления работы по совершенствованию соответствующей законодательной базы.
Предметом дипломной работы стала совокупность организационно-правовых отношений в области формирования ипотечной системы как способа обеспечения обязательств в законодательстве РФ.
Объектом исследования выступила действующая практика ипотеки как способа обеспечения обязательств в законодательстве.
Для достижения указанных целей необходимо разрешить следующие основные задачи:
проанализировать историю становления и развития ипотеки как самостоятельного института в России;
определить правовую природу ипотеки, выявив основные признаки, присущие вещным и обязательственным правам;
провести анализ действующего законодательства, сопоставив нормы Закона РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с положениями земельного, жилищного законодательства, законодательства о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
провести анализ проблем, возникающих при подготовке необходимого пакета документов, проектов договоров ипотеки, его государственной регистрации;
выявить сложности, возникающие в процессе реализации заложенного имущества;
определить особенности ипотеки, связанные с залогом отдельных видов недвижимого имущества;
определить направления, в которых необходимо совершенствовать действующее законодательство для успешного функционирования системы ипотечного кредитования в нашей стране, разработать предложения по внесению изменений и дополнений в действующие нормативно-правовые акты.
Методологической основой исследования является общенаучный метод познания - диалектический, а также специальные методы - системно-структурный, исторический, технико-юридический, логический, метод сравнительного правоведения. Применение указанных способов позволило провести комплексный анализ ипотечных правоотношений и возникающих в процессе обеспечения исполнения кредитных обязательств.
Теоретическая основа исследования. Д.И. Мейера, И.Б. Новицкого, Г.Ф. Шершеневича, Л.В. Гантовера, К. Анненкова, В.М. Хвостова, К.П. Победоносцева, Г.А. Тосуняна, В.В. Витрянского, М.И. Брагинского, Б.М. Гонгало, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Д.Ю. Шестакова, Б.Д. Завидова, П.В. Крашенинникова, М.Г. Масевич, А.А. Вишневского, О.С. Иоффе, А.Е. Шерстобитова, С.П. Гришаева, А.В. Толкушкина, И.Д. Грачева.
Использованная законодательная база Основную нормативно-правовую базу составляют: Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный кодекс РФ; основополагающие Федеральные, "Об ипотеке (залоге недвижимости)", "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Постановления Пленумов Верховного Суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ.
Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы.
1. Развитие ипотеки и ее правовое регулирование в современном гражданском праве
.1 Понятие ипотеки, основания возникновения и сфера применения в гражданском обществе
Институт залога недвижимости (ипотеки) занимает особое место среди способов обеспечения исполнения обязательств и является одним из древнейших.
Одним из родоначальников института ипотеки (от греко-латинского hipotheke - залог, заклад) в наиболее приближенном к современному виде принято считать афинского реформатора и законодателя Солона в начале VI в. до н.э. При ипотеке к залоговому кредитору не переходило право владения заложенным имуществом, оно сохранялось за должником и было связано с обеспечением ответственности должника кредитору определенными земельными владениями. Для этого для оформления обязательства на пограничной меже принадлежащей заёмщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в поименованной сумме. Такой столб и назывался ипотекой (подставкой), и это слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога под кредит. В настоящее время термин "ипотека" используется для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога, а также для обозначения возникающего при этом у залогодержателя вещного права в отношении объекта ипотеки. Однако во многих правовых системах, включая российскую, это понятие используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.
Залог недвижимости был известен еще в римском праве. Римское право относило залог к разряду прав на чужие вещи. Залог изначально служил способом обеспечения обязательств, предоставляя залогодержателю право при неисполнении их должником получить удовлетворение путем перевода в свою собственность заложенного имущества. На ранних стадиях развития римского права формой залога являлась фидуция (fiducia), которая представляла собой не что иное, как продажу закладываемой вещи с правом ее обратного выкупа. Аналогичные виды сделок имелись и в древнегерманском праве (Kauf auf Wiederkauf), во французском (a remere). Другой, более развитой формой залога был пигнус (pignus - в римском праве, altere Satzung - в германском праве).
В этом случае должник передавал кредитору закладываемую вещь во владение, имея возможность сохранить право пользования вещью с согласия последнего.
Составляя договор ипотеки стороны предупреждали друг друга о прошлых залогах вещи. Законодательство предусматривало уголовное наказание за не сообщение кредитору о прошлых залогах. В качестве предмета залога могла выступать как одна вещь, так и их совокупность. Если вещь каким-либо образом увеличивалась (качественно или количественно), то такое увеличение не имеет значения для залога вещи у кредитора, и последний вправе предъявлять свои требования на всю вещь. Способом реализации прав кредитора было право продать заложенную вещь или оставить вещь у себя. В течение длительного времени существовало право кредитора на предъявление личного иска к должнику. Проанализировав древние источники права, мы пришли к выводу о том, что законы, разработанные еще в древности, не утратили своей актуальности и по сей день. В первую очередь это произошло благодаря умению древнеримских юристов выделить главные особенности, точно сформулировать, ясно изложить правовые нормы.
В средние века римское право применялось в развивающихся европейских странах, и именно оно легло в основу кодексов, которые были разработаны в Германии, Франции, России и других странах. Но, несмотря на рецепцию римского права, оно подвергалось изменениям и уточнениям. Здесь мы наблюдаем безусловное правовое развитие, ведь вполне естественным следует считать разделение вещей (как индивидуально- определенных предметов), и самой личности должника (в данном случае собственника вещи). Законодательство европейских стран не восприняло нормы древнеримского права о предъявлении личного иска к должнику. То есть, речь идет о приоритете жизни и здоровья индивида по отношению к собственности. Римское право не предусматривало какой-либо фиксации сделок с залогом в государственных органах. Законодательство европейских стран поставило таковые под контроль государства. Говоря современным языком: право возникало только после его государственной регистрации. Во Франции, хотя и существовало это требование, реестр государственной регистрации прав не обладал достоверностью.
Древнерусское залоговое право также прошло длительную эволюцию - от древнерусского залога, во многом сходного с римской фидуцией, до современного залога, доминирующей формой которого является залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя.
Серьезное внимание залогу уделялось в XIX века, вплоть до 1917 год. Российское залоговое законодательство этого периода предполагало относить залог к правам на чужую вещь, то же мы наблюдали в римском праве, и характеризовать таковой как "второстепенное" отношение по поводу "главного" - обязательственного правоотношения. Предметом залога могла быть только материальная вещь. В этот период юристами России предлагалось достаточное количество специальных законопроектов, ни один из которых так и не был принят.
Советское гражданское право относило залог к способам обеспечения обязательств, но в ГК правила о залоге были помещены в раздел о вещном праве. Договор о залоге должен был заключаться в письменной форме и нотариально заверяться. Предмет залога, по общему правилу, передавался кредитору. Это касалось любых предметов, за исключением строений. По соглашению сторон имущество могло быть оставлено у должника под замком и печатью кредитора. В случае неисполнения обязательства, кредитор имел право только продать вещь, чтобы получить удовлетворение из вырученной суммы. Правом оставить вещь у себя кредитор не обладал.
Существовавший в послереволюционной России запрет частной собственности на землю, недра, воды, леса, промышленные предприятия, исключивший на долгие годы эти объекты из гражданского оборота сыграл крайне негативную роль в развитии многих гражданско-правовых и финансовых институтов в нашей стране. Результатом этого стало и практическое отсутствие в России полноценного рынка недвижимости. Как следствие этого - не развивалась и ипотека, хотя в целом действовавшее в разное время законодательство содержало отдельные нормы о залоге.
Некоторые авторы утверждают, что в советский период ипотека не утратила свое значение в связи с ликвидацией частной собственности на землю и упразднением деления имущества на движимое и недвижимое. Речь идет о применении ее в тех редких случаях, когда смысл ипотеки отвечал требованиям действующего законодательства. Большое значение во всем мире залог приобрел в XX в. в странах с развитой рыночной экономикой.
Залог недвижимости всегда был одним из наиболее надежных способов обеспечения надлежащего исполнения обязательств. Сущность ипотеки состоит в том, что кредитор (залогодержатель) вправе в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства обратить взыскание на предмет ипотеки и получить из вырученной от продажи суммы причитающийся ему долг. Недвижимость обладает высокой стоимостью и считается одним из наиболее удачных способов вложения капитала, поскольку цена на нее не подвержена значительным и непредсказуемым колебаниям.
О начале формирования в нашей стране института ипотеки в его современном виде можно говорить с 1992 года, когда был принят Закон РФ "О залоге", в котором впервые появилось понятие "ипотека".
Дальнейшее развитие эти нормы получили с введением в действие части первой Гражданского кодекса РФ, содержащей более широкое определение ипотеки, чем Закон "О залоге". При этом особенно важна была следующая коллизионная норма, содержащаяся в п. 2 ст. 334 ГК РФ: общие правила о залоге, содержащиеся в ГК, применяются к ипотеке в случаях, когда кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила. То есть, по-настоящему детальное и конкретное правовое регулирование связанных с ипотекой отношений было отнесено законодателем на отдельный специальный закон об ипотеке.
На протяжении всего существования цивилистики ученые не пришли к единому мнению относительно того, какой юридической природой обладает залог: вещной или обязательственной. Научные споры продолжаются в современной юридической литературе. Сторонники вещной природы залогового правоотношения полагают, что последнему присущи наиболее характерные свойства вещных прав - право следования. Другой характерной чертой является объект залоговых сделок - имущество. Другие характеризуют залог именно как право обязательственное, а не вещное, обосновывая свое мнение тем, что залогодержатель по договору залога получает не право на саму вещь, а право на взыскание из стоимости заложенного имущества. А некоторые авторы, например Наумов В.М., полагают, что залоговые правоотношения имеют сложную, двойственную природу. Особенно это верно в отношении ипотеки. Гражданский кодекс РФ относит залог к институтам обязательственного права, учитывая двойственную природу залога.
Мы склонны сделать вывод о том, что залог преимущественно обладает правовой природой. Это и право следования, право обращения взыскания на предмет залога, независимо от его нахождения. Однако залог обладает акцессорным характером, который проявляется прежде всего в том, что при недействительности основного обязательства, недействительным будет и обязательство о залоге. Существование залоговых правоотношений без правоотношений обеспеченных этим залогом невозможно. Но недействительность залога не влечет недействительности основного обязательства. В силу акцессорности залога мы можем говорить о его двойственной природе. Кроме того характеризовать залог только как способ обеспечения обязательства вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и право требования. Следовательно, залог - способ обеспечения обязательства посредством вещи, либо права.
Легальное определение ипотеки раскрывается лишь через понятие договора об ипотеке, которое содержится в ст. 1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге) недвижимости": по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Хотелось бы отметить, что ипотека по своей сути представляет собой одну из разновидностей залога и является дополнительным (акцессорным) обязательством, т.е. ипотечное правоотношение может существовать, только пока существует обеспечиваемое (основное) обязательство. При этом прекращение ипотечного правоотношения не влечет прекращения основного.
Ипотека может возникнуть как в силу закона, либо договора. По договору залогодатель (в том числе и не являющийся должником) добровольно отдает в залог любое принадлежащее ему недвижимое имущество, гарантируя тем самым удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор - основная форма возникновения ипотеки.
Ипотека может возникнуть и на основании норм закона. Например, если жилой дом или квартира приобретаются за счет кредита банка или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенная недвижимость считается находящейся в залоге с момента государственной регистрации договора купли-продажи.
Подводя итог, необходимо отметить, что залог недвижимости (ипотека) представляет собой гражданское правоотношение, в котором одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой (основному обязательству), имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного обязательства получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. В этом на наш взгляд и заключается правовое значение ипотеки. Сущность залога недвижимости состоит в предварительном выделении из имущественной сферы залогодателя определенного объекта - недвижимой вещи в качестве обеспечения денежных требований залогодержателя к должнику, при неисправности которого залогодержатель вправе получить денежное удовлетворение из стоимости предмета ипотеки путем обращения на него взыскания и его принудительной продажи.
.2 История ипотечного кредитования в России
Ипотечное кредитование берет свое начало с эпохи Елизаветы Петровны. В 1754 году ею учрежден первый Государственный Заемный Банк. Его главной операцией являлась выдача ссуд под обеспечение движимого и недвижимого имущества. Предписывалась обязательная продажа обеспечительного предмета для удовлетворения Банка. В случае неудачной продажи недвижимости по долгам отвечало и остальное имущество должника. При выдаче ссуды Банком предполагалось обязательное представление поручителя: третьи лица ручались за то, что данное имение, представленное к закладу, действительно принадлежало лицу, ходатайствующему о выдаче ссуды. В дальнейшем устав Земельного Банка был переработан, продажа залога как необходимая мера удовлетворения была распространена и на вотчины, которые оставались за Банком в качестве арендных имений лишь в случае неудачной переторжки.
Полное Собрание Законов Российской Империи за вторую половину ХVIII века изобилует указами, предписывающими крепостным учреждениям высылать в Заемный Банк общие сведения об имениях, продаваемых или закладываемых, чтобы Банк мог убедиться, что имение, представленное к залогу, принадлежало залогодателю и было свободно от других закладных. Главным препятствием к правильности реального кредита в то время являлась фактическая негласность многих сделок, и все усилия законодателя были направлены на искоренение данного обстоятельства для достижения достоверности.. Кроме общих сведений о недвижимой собственности, которые должны были быть собраны Банком, последний требовал также от присутственных мест сообщений относительно стоимости отдельного имения. Эта стоимость порой зависела от случайных моментов, как например, смертности среди крестьян. Государство при этом не имело в виду только свои хозяйственные соображения, прежде всего оно охраняло интересы всего общества, о чем свидетельствуют узаконения, установленные Банком.
С середины 60-х годов ХУШ века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах. Уже к концу 80-х годов сложилась целая система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Ипотечные банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Средства для выдачи ссуд банки аккумулировали за счет выпуска акций и продажи ипотечных облигаций - закладных листов. Такая система просуществовала до 1917 года.
В основе своей деятельности ипотечные кредитные институты руководствовались сходными принципами в отношении определения объекта залога, методов оценки, механизмов рефинансирования ипотечных кредитов. Согласно распоряжениям Министерства финансов при приеме залога основной акцент ставился на возможности приносить в течение всего займа постоянный доход.
Под доходом понимались условия отдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю, контракты, приносящие доход. А потому ипотечным институтам не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, лесов, неоконченных построек.
Открытие кредита совершалось на основании подачи заявления о желании получить долгосрочную ссуду. В основание оценок принималась постоянная доходность имущества, Значимость оценки недвижимого имущества проявлялась в разработке инструкций, но ни одной нормы, ни максимальных цен не было установлено, каждый банк определял цены по-своему. Оценка могла производиться либо по нормальному, либо по специальному способу.
Нормальный способ оценки был основан на заранее определенной для известных местностей подесятичной цене удобной земли и предназначался для ускорения выдачи ссуд, то есть принятая цена земли для местности умножалась на число десятин. Этим способом не могла быть определена действительная стоимость закладываемого имущества, поскольку его ценность исчислялась по общему количеству конкретной пригодной для землевладения земли. Специальный способ оценки основывался на проверке представленной описи путем подробного осмотра этого имущества и базировался на учете всех качеств имения, его доходности и продажной цены.
Для каждой местности имелось утвержденное ипотечным институтом так называемое расписание подесятичных нормальных оценок. Их использование избавляло от необходимости выезда непосредственно на участок и тем самым ускоряло получение кредита. Применение же специальной оценки, дающей более выгодные результаты, приводило к замедлению получения ссуд.
Среди основополагающих принципов ипотечного кредитования дореволюционного периода в России можно выделить следующие:
повышенное внимание проведению оценки недвижимости, выделение двух методов оценки: нормальный и специальный;
преобладание земельного ипотечного кредита;
определение суммы кредита с учетом объекта и субъекта кредитования в Крестьянском Поземельном банке;
ограничение выдачи краткосрочных и долгосрочных кредитов, в частности, для акционерных земельных банков - 60% оценочной стоимости недвижимости;
развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
выдача ссуд допускалась в основном ценными бумагами: закладными листами, облигациями, что свидетельствовало о высоком уровне надежности данного вида ценных бумаг;
основными способами погашения закладных листов являлись тиражи и покупка на бирже в счет сумм, подлежащих тиражу;
обеспечение закладных листов создавало большие преимущества для инвесторов;
резервирование части запасного капитала ипотечных институтов в государственных ценных бумагах (ГКО), в том числе в свидетельствах Крестьянского Поземельного банка, а для городских кредитных обществ - в облигациях других городских кредитных обществ (до 50%);
участие государства в ипотечном процессе. Ипотечные институты подлежали строгому контролю со стороны государства. Уполномоченные Министерства финансов назначались во все банки. Они могли вмешиваться в деятельность правления банка, следить за делопроизводством, системой бухгалтерского учета, проверять кассу и материальные ценности ипотечного института, присутствовать на общих собраниях акционеров и правления, следить за правильностью эмиссии и погашения закладных листов.
В советский период не существовало основы для появления рынка жилья, потому что почти весь жилищный фонд был сосредоточен в руках одного собственника - государства. В конце 50-х годов пришли к осознанию, что только за счет государства жилищной проблемы не решить. Необходимо было подключить к финансированию строительства жилья не только в сельской местности, но и в городах сбережения самих граждан, а также в широких масштабах кредитовать его. В организации кредитования индивидуального жилищного строительства Госбанком СССР имелись отдельные элементы, свойственные и ипотечной системе. Например, обусловливалась привязка строительства дома к земельному участку, практиковалась защита прав банка перед другими кредиторами в виде первоочередного погашения ссуды из суммы долга, имелись и признаки ипотечного учета. Несмотря на целый ряд положительных сдвигов, радикально решить жилищную проблему к началу перестройки не удалось, а в конце ее, к сожалению, острота жилищной проблемы даже возросла.
Таким образом, кооперативное жилищное строительство являлось лишь незначительным сегментом рыночных отношений в СССР. В начале 90-х годов прошлого века жилищно-строительные кооперативы составляли всего 4% жилищного фонда. К началу рыночных реформ Россия занимала одно из последних мест среди промышленно развитых стран по уровню жилищной обеспеченности. Началом кардинальных реформ жилищного сектора в России принято считать закон, принятый 4 июня 1991 г. Верховным Советом РСФСР. Методологически закон установил порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность. В современной России система ипотечного кредитования находится в стадии становления. Введенный в 1998 году в действие Федеральный закон "Об ипотеке" (залоге недвижимости), как, впрочем, и многие другие новые законы, поставил перед участниками рынка недвижимости, банками, государственными органами, гражданами большое количество вопросов, ответы на которые далеко неочевидны.
1.3 Содержание правоотношения по договору ипотеки
ипотечный кредитование залог имущество
Ипотека по договору - залог недвижимого имущества, возникающий на основании договора, заключенного между сторонами.
По договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании (п. 1 ст. 1 Федерального закона об ипотеке).
Указанные изъятия установлены Федеральным законом "Об исполнительном производстве" N 219-ФЗ. Статья 49 "Обращение взыскания на заложенное имущество" Закона об исполнительном производстве гласит:
. На заложенное имущество может быть обращено взыскание при недостаточности у должника иного имущества для полного удовлетворения предъявленных ему требований, не обеспеченных залогом, с соблюдением установленных гражданским законодательством Российской Федерации прав залогодержателя, а также правил, предусмотренных главой V Федерального закона об ипотеке.
. Залогодержатель, оставивший за собой заложенное имущество, обязан удовлетворить требования кредиторов, пользующиеся преимуществом перед его требованием, из стоимости заложенного имущества в размере, не превышающем стоимости этого имущества".
В соответствии со ст. 50 Закона об исполнительном производстве установлен "Перечень видов имущества граждан, на которое не может быть обращено взыскание по исполнительным документам".
Общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда ГК РФ или Законом об ипотеке не установлены иные правила (п. 3 ст. 1 Федерального закона об ипотеке). Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества может возникать лишь постольку, поскольку их оборот допускается федеральными законами (п. 4 ст. 1 Федерального закона об ипотеке). Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете (ст. 2 Федерального закона об ипотеке).
Кредитный договор - договор, по которому банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК). Кредитный договор должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность кредитного договора. Такой договор считается ничтожным (ст. 820 ГК).
Договор займа - договор, по которому одна сторона (заимодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. Иностранная валюта и валютные ценности могут быть предметом договора займа на территории РФ с соблюдением правил ст. 140, 141 и 317 ГК (ст. 807 ГК). Договор займа между гражданами должен быть заключен в письменной форме, если его сумма превышает не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случае, когда заимодавцем является юридическое лицо, - независимо от суммы. В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему заимодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей (ст. 808 ГК).
Договор купли-продажи - договор, по которому одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену). К купле-продаже ценных бумаг и валютных ценностей указанные положения применяются, если законом не установлены специальные правила их купли-продажи. В случаях, предусмотренных ГК или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами (ст. 454 гл. 30 ГК).
Договор аренды (имущественного найма) - договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст. 606 ГК).
Договор подряда - договор, по которому одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. К отдельным видам договора подряда относятся: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд (ст. 702 ГК РФ).
Перечень видов договоров, в обеспечение обязательств по которым может быть установлена ипотека, не носит исчерпывающего характера.
Ипотека может возникнуть в силу обязательств из причинения вреда. В соответствии с п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда. Ипотека может возникнуть также в силу обязательств, возникающих по законодательству о налогах и сборах у налогоплательщиков, налоговых агентов и иных лиц. Если стороной ипотечных правоотношений является юридическое лицо, то обязательства, в отношении которых установлена ипотека, подлежат бухгалтерскому учету. Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Законом о бухгалтерском учете. В соответствии с положениями п. 2 ст. 1 указанного Закона обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Требования, обеспечиваемые ипотекой, определены в ст. 3 Федерального закона об ипотеке.
Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:
) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
) в возмещение судебных издержек (судебных расходов) и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества (п. 1 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).
Уплата процентов по договору займа регламентирована в ст. 809 ГК. Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии в договоре условия о размере процентов их размер определяется существующей в месте жительства заимодавца, а если заимодавцем является юридическое лицо, в месте его нахождения ставкой банковского процента (ставкой рефинансирования) на день уплаты заемщиком суммы долга или его соответствующей части. При отсутствии иного соглашения проценты выплачиваются ежемесячно до дня возврата суммы займа.
Договор займа предполагается беспроцентным, если в нем прямо не предусмотрено иное, в случаях, когда:
договор заключен между гражданами на сумму, не превышающую пятидесятикратного установленного законом минимального размера оплаты труда, и не связан с осуществлением предпринимательской деятельности хотя бы одной из сторон;
по договору заемщику передаются не деньги, а другие вещи, определенные родовыми признаками.
Ставка рефинансирования - процентная ставка, устанавливаемая ЦБ РФ по расчетам за кредитные ресурсы, предоставляемые коммерческим банкам (аналоги: официальная учетная ставка, учетная ставка центрального банка). С 26 декабря 2005 г. ставка рефинансирования установлена в размере 12%.
Проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.
Под убытками понимаются:
расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;
утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб);
неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы (п. 2 ст. 15 ГК). Лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере (п. 1 ст. 15 ГК).
Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. Кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства (ст. 330 ГК).
Судебные расходы - расходы, состоящие из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. К издержкам, связанным с рассмотрением дела, относятся:
) суммы, подлежащие выплате свидетелям и экспертам;
) расходы, связанные с производством осмотра на месте;
) расходы по розыску ответчика;
) расходы, связанные с исполнением решения суда.
Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (п. 2 ст. 3 Федерального закона об ипотеке). Задолженность по валютным кредитам намного выше, чем по рублевым кредитам.
Если в договоре об ипотеке указана общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением:
возмещения судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
возмещения расходов по реализации заложенного имущества;
расходов на обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя (п. 3 ст. 3 Федерального закона об ипотеке).
Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя регламентировано в ст. 4 Федерального закона об ипотеке. В случаях, когда залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости обеспечить сохранение имущества, заложенного по этому договору, вынужден нести расходы на его содержание и/или охрану либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам, возмещение залогодержателю таких необходимых расходов обеспечивается за счет заложенного имущества.
Договор об ипотеке заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодекса РФ о заключении договоров, а также положений
Федерального закона об ипотеке (ст. 8 Закона об ипотеке).
В том случае если в договоре отсутствуют существенные условия (ст.9 Закона), или нарушены какие-либо положения Закона, такой договор не подлежит государственной регистрации в качестве договора об ипотеке.
Таким образом, права арендатора, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, не подлежащего государственной регистрации, не могут являться предметом договора об ипотеке. Поэтому договор о залоге прав арендатора, вытекающих из такого договора аренды недвижимого имущества, не является договором об ипотеке и не подлежит государственной регистрации".
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К договорам применяются правила о дву- и многосторонних сделках. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (ст. 307-419), если иное не предусмотрено правилами главы 27 ГК "Понятия и условия договора" и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в Гражданском кодексе. К договорам, заключаемым более чем двумя сторонами, общие положения о договоре применяются, если это не противоречит многостороннему характеру таких договоров (ст. 420 ГК).
Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153 ГК).
Сделки могут быть дву- или многосторонними (договоры) и односторонними. Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон при двусторонней сделке либо трех или более сторон при многосторонней сделке (ст. 154 ГК).
Содержание договора об ипотеке установлено в ст. 9 Федерального закона об ипотеке.
В договоре об ипотеке должны быть указаны:
предмет ипотеки;
существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой;
право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю;
наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.
Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.
Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды (п. 1-2 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).
Оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность, по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований ст. 67 Федерального закона об ипотеке и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. При ипотеке государственного и муниципального имущества его оценка осуществляется в соответствии с требованиями, установленными федеральным законом, или в определенном им порядке. В случае залога не завершенного строительством недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется оценка рыночной стоимости этого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).
Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения (п. 4 ст. 9 Федерального закона об ипотеке). Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры (п. 5 ст. 9 Федерального закона об ипотеке). Если права залогодержателя в соответствии со ст. 13 Федерального закона об ипотеке "Основные положения о закладной" удостоверяются закладной, на это указывается в договоре об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона (п. 6 ст. 9 Федерального закона об ипотеке).
Законодательство РФ, регулирующее оценочную деятельность, состоит из Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (с изменениями от 05 января 2006 г.) и принимаемых в соответствии с ним федеральных законов и иных нормативных правовых актов РФ, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, а также из международных договоров РФ.
Субъекты Российской Федерации регулируют оценочную деятельность в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области оценочной деятельности, применяются правила международного договора РФ (ст. 1 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").
При возникновении каких-либо обременений или прав третьих лиц на предмет ипотеки в период между датой составления договора и датой его государственной регистрации (а этот период может быть значительным залогодателю следует не только письменно информировать залогодержателя о возникших обстоятельствах, но и получить письменное подтверждение от залогодержателя о получении последним такого уведомления.
.4 Современное состояние ипотечного рынка в России
Правовую основу ипотечного жилищного кредитования составляют федеральные (общероссийские) и местные нормативные правовые акты. Федеральную правовую базу ипотечного жилищного кредитования в настоящее время образуют:
Гражданский кодекс РФ (части первая, вторая и третья);
Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "Об ипотеке (залоге недвижимости)" с последующими изменениями и дополнениями;
постановление Правительства РФ от 11 января 2000 г. N 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации".
Этим постановлением была одобрена концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в России, утвержден план подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России, а также рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления разрабатывать на основе Концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования в России региональные программы ипотечного жилищного кредитования.
Основными актами, регулирующими вопросы ипотеки, являются в настоящее время Гражданский кодекс Российской Федерации (прежде всего гл. 23 Кодекса), Закон РФ "О залоге" от 29 мая 1992 г. N. 2872-1, Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 20 июля 1998 г. N. 102-ФЗ, Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г. N. 122-ФЗ, Кодекс торгового мореплавания РФ (в основном глава XXII Кодекса) и другие. Активное нормотворчество ведется и на уровне субъектов РФ, при этом принимаемые там нормативные акты зачастую противоречат федеральному законодательству.
Принятый в 2001 году Земельный кодекс установил рыночные принципы в отношениях, связанных с предоставлением земельных участков, в том числе и для жилищного строительства. При принятии второй части Налогового кодекса предусмотрены налоговые льготы как для физических лиц, приобретающих жилье с использованием средств ипотечного кредита, так и для граждан, продающих свое жилье.
В целом действующее законодательство уже позволяет выдавать и рефинансировать ипотечные кредиты. Так, комиссия Государственной Думы по развитию ипотечного кредитования 24 июня 2002 года провела Парламентские слушания "Законодательное обеспечение развития ипотечного кредитования в России". Участники слушаний отметили, что в Российской Федерации в общем созданы правовые и организационные основы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Однако участники слушаний признали, что существуют и серьезные факторы, сдерживающие развитие ипотечного кредитования. Главный из них - отсутствие на финансовом рынке дешевых и долгосрочных ресурсов, которые могли бы быть направлены на ипотечное кредитование. Вторая проблема, по сути, производная от первой - слишком большие процентные ставки. Основные операторы ипотечного рынка, такие как "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" и "Дельта-кредит" признают, что десятилетний кредит при ставке 15% в валюте либо 18% в рублях доступен лишь весьма ограниченному кругу заемщиков. Третья причина недоверия к российской ипотеке - зачастую непрозрачные для банка-кредитора источники дохода физических лиц-заемщиков. Основным и, как правило, единственным источником дохода физического лица является получаемая им заработная плата. Однако в настоящее время отчисления на фонд заработной платы составляют в сумме 46% от суммы оплаты, что вынуждает большинство работодателей занижать размер зарплаты. В итоге большая часть дохода остается теневой.
На сегодняшний день коммерческие банки не принимают активного участия в долгосрочном ИЖК. Немногие коммерческие банки имеют у себя собственные программы долгосрочного ИЖК граждан и выделили на это значительные денежные ресурсы (Сберегательный банк России, Коммерческий банк и ряд других). Однако к середине 2004 года сложилась устойчивая тенденция к расширению банковских продуктов в сфере жилищного кредитования.
Для успешного развития ипотечного жилищного кредитования (ИЖК) населения коммерческими банками представляется целесообразным выделение ипотечного кредитования в отдельно регулируемый вид банковской деятельности. Целесообразность данного шага обусловлена, во-первых, долгосрочным характером ИЖК, во-вторых, необходимостью формирования ликвидного рынка ипотечных ценных бумаг как механизма, позволяющего коммерческим банкам, предоставляющим ипотечные кредиты, эффективно "продавать" такие кредиты в формате ипотечных ценных бумаг.
Действующая в настоящее время система нормативного регулирования банковской деятельности со стороны Центрального банка не создает коммерческим банкам стимула к долгосрочному ИЖК граждан. Более того, коммерческим банкам менее выгодно заниматься долгосрочным ИЖК по сравнению с другими банковскими операциями.
Вместе с тем, совершенствование нормативно-правовой базы идет полным ходом. Законопроекты, находящиеся на различных стадиях рассмотрения в Государственной Думе РФ, составляют второй этап реформы. В первую очередь, это Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", ссылки на предмет регулирования которого имеются в ФЗ "Об инвестировании средств для финансирования накопительной части трудовой пенсии в Российской Федерации". По мнению ряда депутатов Государственной Думы, Закон "Об ипотечных ценных бумагах" предполагает внесение изменений в Федеральный закон "О банках и банковской деятельности" в части создания и особенностей регулирования деятельности специализированных ипотечных кредитных организаций. Соответствующий законопроект внесен в Государственную Думу в октябре этого года.
Проект Федерального закона "О строительных сберегательных кассах", также входящего в систему ипотечного кредитования, прошел первое чтение.
Принята поправка в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)", разрешающая ипотеку определенной части земель из категории земель сельскохозяйственного назначения, не относящихся к государственной собственности. Поправка позволит фермерам пользоваться возможностями ипотечного кредитования в полной мере.
На рассмотрение Государственной думы внесен проект Федерального закона "О защите прав и законных интересов граждан, вкладывающих денежные средства в строительство и приобретение жилья". В проекте Федерального закона "О строительных сберегательных кассах" разрабатывается и законодательная инициатива, посвященная альтернативной модели кредитования приобретения жилья - строительным сбережениям граждан.
Третьим этапом реформы будет разработка законодательных актов, регулирующих отдельные вопросы, возникающие в процессе ипотечного кредитования. Прежде всего - это рефинансирование выданных ипотечных кредитов. Закон "Об ипотечных ценных бумагах" напрямую затрагивает лишь продукт рефинансирования - ипотечные ценные бумаги. При этом транзакционная составляющая процесса рефинансирования остается вне фокуса. Компенсировать эту лакуну и должен Федеральный закон "О секьюритизации активов". На стадии обсуждения находится и проект Федерального закона "О рейтинговании". Нормативно-правовой основой для развития ипотеки может стать скорейшее завершение работы и принятие Жилищного кодекса РФ, который должен стать логическим итогом законотворческой деятельности, проведенной за годы реформ.
В 2008 году на рынке ипотечного кредитования в России наблюдались существенные изменения. Условия кредитования значительно усложнились, в результате чего сузился круг заемщиков. Основной причиной этих проблем являлся ипотечный кризис в США. Дело в том, что до кризиса в Америке для выдачи денег заемщику российские банки брали кредиты в западных банках, поскольку там процентные ставки были наиболее приемлемые. Однако данная ситуация в корне изменилась после того, как ипотечные банки США потерпели большие убытки. В условиях сложившегося кризиса зарубежные банки значительно повысили процентные ставки. Многие из этих банков вовсе перестали выдавать кредиты. Естественно, что этот кризис просто не отразиться на рынке ипотечного кредитования в России. В данной ситуации российские банки начали пересмотр своих условий ипотечного кредитования, повысили процентные ставки, значительно ужесточили требования к заемщикам. Многие банки просто ушли с рынка ипотечного кредитования.
Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом.
Чтобы повысить привлекательность своих ипотечных программ банки снижают процентные ставки, величину первоначального взноса и затраты на получение кредита, увеличивают суммы кредитов и сроки кредитования, смягчают свои требования к заемщикам и приобретаемой недвижимости, повышают уровень сервиса при оформлении, выдаче и обслуживании кредит.
В России с каждым годом увеличивается выдача ипотечных кредитов банками-лидерами.
Таким образом, система ипотечного кредитования является одной из наиболее динамично развивающихся составляющих правовой реформы в России. Вполне вероятно, что практическая реализация пакета нормативно-правовых актов поможет решить жилищную проблему. На сегодняшний же день, безусловно, можно констатировать возрастание потребности в грамотной юридической консультации на многочисленных этапах системы ипотечного кредитования.
2. Особенности правового регулирования отдельных видов недвижимого имущества
.1 Особенности ипотеки земельных участков
Земля - это самый надёжный объект залога, так как при её рациональном использовании она со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а напротив, её стоимость постоянно растёт.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка. Залог прав аренды на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, арендатором такого земельного участка допускается в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка. При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.
Решения об ипотеке таких земельных участков принимаются органами местного самоуправления. Решения об ипотеке земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена принимаются органами государственной власти субъектов РФ или органами местного самоуправления, наделенными полномочиями на распоряжение указанными земельными участками.
Если договором об ипотеке или договором, влекущим возникновение ипотеки в силу закона, не предусмотрено иное, при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.
При наличии в договоре условия, предусматривающего, что находящиеся или строящиеся на земельном участке и принадлежащие залогодателю здание или сооружение не заложены тому же залогодержателю, залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. Условия пользования указанной частью земельного участка определяются соглашением между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - судом.
Залогодатель земельного участка вправе без согласия залогодержателя распоряжаться принадлежащими ему зданиями и сооружениями на этом участке, на которые право залога не распространяется.
При отчуждении такого здания или сооружения другому лицу и отсутствии соглашения с залогодержателем об ином права, которые это лицо может приобрести на заложенный земельный участок, ограничиваются условиями, предусмотренными частью третьей пункта 1 настоящей статьи.
Если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Если соответствующий земельный участок взят в аренду, возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды. Залогодержателем по данному залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение земельного участка или права аренды земельного участка.
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, или право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение либо с момента получения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (договора займа с условием о целевом использовании) с приложением указанного договора.
Залогодержателем по такому залогу является банк или иная кредитная организация либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на строительство либо приобретение здания или сооружения.
На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения.
Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.
Если ипотека установлена на земельный участок, на котором находится здание или сооружение, принадлежащее не залогодателю, а другому лицу, при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка.
На земельный участок, приобретенный при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, распространяются требования о разрешенном использовании.
Лицо, которое приобрело земельный участок при продаже на публичных торгах, аукционе или по конкурсу, вправе менять назначение участка лишь в случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, или в установленном этим законодательством порядке.
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки.
Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции. Данное требование действует до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства или его части, если договором об ипотеке не предусмотрена иная дата.
Обращение залогодержателем взыскания на заложенный земельный участок и его реализация являются основанием для прекращения права пользования им залогодателя и любых иных лиц, владеющих таким земельным участком.
Анализируя механизм залога земельных участков В.А. Горемыкин обращает внимание на следующий момент: "Земля, как основное средство производства... выступает в хозяйственном обороте в качестве вещи с отделимыми плодами... Они могут вступать в хозяйственный оборот самостоятельно. Исходя из этого, объектом залога в зависимости от условий может быть земельный участок и урожай с него отдельно или вместе взятые. В зарубежной практике, - отмечает В.А. Горемыкин, - принято обращать взыскание на заложенный земельный участок сельскохозяйственного назначения только после снятия урожая". Можно выделить ещё несколько особенностей залога земельных участков.
. Залог земель сельскохозяйственного назначения допускается только для обеспечения кредитов, направляемых на развитие сельскохозяйственного производства (целевой характер ипотеки).
. Не допускается ипотека части земельного участка, которая в соответствии с земельным законодательством с учётом её размера и назначения земель соответствующей категории не может быть использована в качестве самостоятельного участка.
. Не допускается ипотека земельных участков из состава земель запаса, земель особо охраняемых территорий либо входящих в зоны с особыми условиями использования.
. Не могут быть сданы в залог городские земли, на которых по градостроительным правилам запрещено строительство (земли общего пользования в населённых пунктах: парки, коммуникации, площади, пляжи, набережные и т.д.)
. При общей совместной собственности на землю залог может быть установлен только на принадлежащий гражданину земельный участок, выделенный в натуре.
. Изменение целевого назначения земель возможно только по решению органов власти субъекта Федерации.
. Оценочная стоимость земельного участка не может быть ниже его нормативной цены.
. Исполнение решений об обращении взыскания на заложенные участки земель сельскохозяйственного назначения подлежит отсрочке на один год.
. В соответствии со ст. 278 ГК РФ обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда. Здесь стоит отметить, что глава 17 ГК РФ (ст.260 - 287) будет введена в действие со дня введения в действие нового Земельного Кодекса Российской Федерации.
. Помимо необходимых документов, к договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена копия чертежа его границ, выданная соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству.
В проекте закона об ипотеке предусмотрен ещё один интересный момент, касающийся земель сельскохозяйственного назначения, - при продаже по конкурсу земельного участка из их состава преимущественное право на его приобретение при прочих равных условиях должны иметь лица, занимающиеся сельскохозяйственным производством, а среди этих лиц - граждане, которым принадлежат примыкающие земельные участки.
Однако из-за фактического отсутствия частной собственности на землю (исключая крохотные приусадебные участки) все вышеприведённые нормы не находят своего применения. Банки вынуждены отказывать в кредите сельским товаропроизводителям поскольку их земля остаётся в государственной собственности, а иных ликвидных активов в силу их бедственного экономического положения у них нет. Ещё полтора года назад Русский земельный банк выдавал ипотечные кредиты небольшой части крестьянских хозяйств, которые сумели сделать производство рентабельным настолько, что не приходилось волноваться о возврате долга; сейчас банк отказался от этой деятельности.
Существование частной собственности на землю является и неоспоримым фактом повышения инвестиционной привлекательности любого объекта. Понимая это, некоторые предприятия стараются выкупить занимаемые ими земельные участки, и даже неполное владение своим наделом сделали источником выживания.
Крайне важен вопрос собственности на землю и в жилищном строительстве. Во всём мире общепринятой является схема, при которой строитель, являясь собственником земли, под её залог привлекает кредиты на необходимое строительство. Сегодня в России ипотека нужна даже производителям строительных материалов.
В настоящее время многие субъекты Федерации приняли собственные земельные кодексы, в которых разрешена свободная купля-продажа земли.
.2 Особенности ипотеки предприятий, зданий и сооружений
Как отмечалось выше, ипотека предприятия, здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это имущество, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.
Если предметом ипотеки является предприятие в целом как имущественный комплекс право залога распространяется на все относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырьё, готовая продукция, права требования, патенты и другие исключительные права, а также долги, если законом или договором не предусмотрено иное. Это норма из проекта закона об ипотеке, расширяющая правило, закреплённое в п.2 ст.340 ГК РФ. В состав заложенного имущества могут включаться полученные в результате работы предприятия в период ипотеки доходы, произведённые залогодателем улучшения имущества предприятия, приобретённые долги. Состав имущества, предприятия, передаваемого в ипотеку, и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации имущества предприятия, и отражается в его самостоятельном балансе. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора о составе и стоимости имущества предприятия должны быть приложены к договору об ипотеке. Это требование связано с большим финансовым риском для залогодержателя. В соответствии с п.2 ст.44 закона РФ "О залоге" предприятие - залогодатель обязано по требованию залогодержателя предоставлять ему годовой баланс. При неисполнении обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия, залогодержатель вправе принять меры по оздоровлению финансового положения предприятия, предусмотренные договором об ипотеке, включая назначение представителей в руководящие органы предприятия, ограничение права распоряжаться произведённой продукцией и иным имуществом предприятия. Федеральным законом об ипотеке предоставляет залогодержателю право требовать от залогодателя предварительного согласования вопросов, связанных с заключением сделок по поводу имущества предприятия; обращаться к собственнику имущества предприятия или уполномоченному им органу с требованием о расторжении контракта с руководителем предприятия; предъявлять в суд иски о признании сделок, заключённых залогодателем, недействительными. Если указанные меры не дают надлежащих результатов, залогодержатель вправе обратить взыскание на находящееся в ипотеке предприятие.
Федеральным законом об ипотеке предусмотрено, что ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия и подлежащее исполнению не ранее, чем через год после заключения договора об ипотеке. В случае, когда договором предусмотрено, что ипотекой предприятия обеспечивается обязательство с менее продолжительным сроком исполнения, право обращения взыскания на предмет ипотеки по неисполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке.
Передача предприятия как имущественного комплекса в ипотеку допускается только при наличии согласия собственника имущества предприятия. Примеры можно найти и в самом тексте ГК РФ. Так, унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, не вправе отдавать в залог принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество без согласия собственника (ст.295). Казённое предприятие вправе распоряжаться, а значит, и передавать в залог закреплённое за ним имущество лишь с согласия собственника этого имущества (ст.297). Соответственно, взыскание на имущество таких предприятий может быть обращено только по решению суда.
На практике случаев ипотеки предприятий практически нет, так как не всякое имущество предприятия достаточно ликвидировано, чтобы рассматривать его в качестве обеспечения. Заложить, скажем, весь завод вряд ли согласится само предприятие, ипотека же отдельного административного здания или производственного цеха бессмысленна, так как цех отдельно от завода не имеет ценности. Поэтому те немногочисленные банки, занимающиеся ипотечным кредитованием юридических лиц, предпочитают работать с более мелкими объектами недвижимости. Сумма выдаваемого кредита составляет 50% от рыночной стоимости предмета ипотеки. Банк выдаёт кредиты и строительным организациям под залог возводимых ими объектов. Однако всё это единичные случаи. Наиболее же часто ипотечные кредиты выдаются под залог квартир, находящихся в частной собственности.
2.3 Особенности ипотеки жилых домов и квартир
Поскольку основные положения об ипотеке жилых домов и квартир рассмотрены в предыдущих параграфах, наиболее интересным представляется рассмотреть здесь практическую сторону этого вопроса, так как именно залог квартир превалирует на российском ипотечном рынке. Сразу стоит оговориться, что практика ипотеки жилых домов практически отсутствует поскольку риэлторы считают их неликвидными объектами.
Одним из наиболее остро обсуждаемых вопросов в обществе и государстве является жилищная проблема. Ипотека является инструментом для разрешения данной задачи. Были разработаны и приняты ипотечные программы "Жилище на 2002-2010 годы", "Социальная ипотека", разработан национальный проект "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". К сожалению, ипотека в нашей стране с неустойчивой экономикой, высокой инфляцией, резким ростом цен на недвижимость, пробелами и коллизиями законодательной базы в этой сфере становится неконкурентной, а со временем и вовсе может стать нежизнеспособной.. Участниками ипотечных отношений являются банки и кредитные организации, риэлтерские фирмы и агентства недвижимости, оценочные агентства, страховые компании, ипотечные брокеры, строительные инвестиционные компании, ипотечные кооперативы и т.д. Данная система ипотечного кредитования слишком громоздка, и заставить такой механизм работать четко и отлажено крайне сложно. Например, гражданин, желающий получить ипотеку, сталкивается с целым рядом проблем, таких как, завышены расходы при совершении сделок и наличии громоздкой, не отлаженной системы получения ипотеки. Кроме того в действительности банк скрывает от заемщика реальную цену своих услуг, и заявленная в ипотечной программе ставка (как правило, 12-14% в год) не соответствует действительности. При суммировании всех необходимых выплат (основная ставка плюс дополнительные расходы) получается гораздо больший процент ставки по ипотеке. В итоге - сниженный спрос на ипотечное кредитование как следствие ограниченной платежеспособности населения. Непрозрачность источников доходов граждан, так называемые серые и черные заработные платы. Данное обстоятельство является существенным фактором, сдерживающим ипотеку, так как размер ипотечного кредита напрямую связан с официальным ежемесячным доходом гражданина сегодняшний день средняя ставка по кредиту составляет 12-14%. Если обратиться к зарубежному опыту, можно увидеть следующую картину. Развитие рынка недвижимости США имело огромное значение для экономики всей страны. Основные особенности ипотечного кредитования в США: ипотечный заем, (15-20 лет), как правило, долгосрочный, а процентная ставка, как правило, ниже рыночной (в среднем 3-4%); сумма кредита обычно не превышает 80-90% стоимости заложенной недвижимости, а 10-20% составляет первый взнос, который покупатель должен внести из собственных средств; для малоимущих, ветеранов государство гарантирует выдачу льготных ссуд на полную стоимость дома без уплаты первого взноса; фактический срок погашения закладных составляет в среднем 8 лет, т.е. кредит погашается ранее обусловленного срока; закладные, при этом поступают на рынок ценных бумаг, таким образом, обеспечивая постоянное получение дохода. Самым важным в регулировании жилищного рынка США является правительственная поддержка системы ипотечного кредитования. Главная цель федерального правительства достигается регулированием частного рынка жилья. Германия - страна с развитой системой ипотечных банков. Здесь институт ипотечного кредитования предполагает жилищные накопительные счета до 50% стоимости жилья, на вторую половину стоимости выдается кредит сроком на 15-20 лет под 8% годовых. Обобщая опыт развития ипотечного кредитования в зарубежных странах, следует отметить, что средняя ставка по кредиту составляет 7-8%, тогда как в России 12-13%. Кроме того, процентная ставка в зарубежных странах является прозрачной и окончательной, и никаких дополнительных затрат на открытие и обслуживание счета, оказание сопровождающих ипотеку услуг банком не предусматривается. Также следует отметить, что именно ипотечное кредитование явилось одним из основных факторов экономического развития в США ("Новый курс" Рузвельта), в Германии (послевоенные реформы Эрхарда), в Аргентине ("План Ковальо") и в Чили (реформы Пиночета). Между тем, по нашему мнению, в данный правовой институт необходимо внести ряд существенных изменений. Сегодня видится целесообразным принятие закона об ипотечных кредитных организациях, что, безусловно, сделает сферу жилищной ипотеки более разнообразной и профессиональной. Необходимо установить специальные нормативы деятельности и финансовой устойчивости для подобных юридических лиц. Так, например, в данном законе необходимо закрепить положение о ликвидации взимания с заемщика (залогодателя) всех скрытых финансовых обложений ипотечными кредитными организациями. Законодателю необходимо выступить гарантом заемщика в ипотечном правоотношении и защитить его от взимания скрытых процентов. И если та или иная кредитная организация предлагает свою услугу под 12% годовых, необходимо законодательно закрепить, что более, чем заявлено в ее программе, заемщик платить не будет, и все дополнительные услуги, сопровождающие заключения договора ипотеки, будут включены в стоимость, заявленную в ипотечной программе. Такая система поможет сделать услуги кредитных организаций более прозрачными и упростит всю схему по уплате процентов по кредиту. Кроме того, государство, защищая интересы граждан в данной сфере, реализует одну из основных функций - установление справедливости в правоотношениях.
Также необходимо законодательно закрепить в законе Об ипотечных к кредитных организациях четко структурированную последовательность в деятельности этих организаций. Так, например, полагаем, что необходимо упорядочить все возможные ипотечные программы с детальным изложением всех ступеней: четко указать, какой пакет документов вправе требовать кредитные организации от заемщика для предоставления кредита, в какие сроки будет проходить проверка платежеспособности (андеррайтинг), и перечень с указанием оснований, по которым может быть отказано в предоставлении кредита. А также обязать кредитные организации письменно уведомлять граждан об отказе в предоставлении кредита с указанием причин, по которым кредит не предоставляется, ссылаясь на статью закона.
Данная схема поможет сделать деятельность кредитных организаций более прозрачной, упорядочит ее и исключит возможность влияния некого субъективного фактора при принятии решений данными организациями.
В настоящее время улучшение жилищных условий недоступно для большей части населения страны, хотя нуждаются в нем более 60% населения России. При этом ипотечным кредитованием могут воспользоваться лишь 10-12% граждан. К сожалению, политика государства на жилищном рынке, в том числе по реализации Национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России", до настоящего времени не привела к повышению доступности жилья для российских граждан. По данным Федеральной службы статистики в 2007 году численность населения России составила 142,2 миллиона человек. Средняя обеспеченность жильем в 2007 году в России составила 21,5 кв. м на человека (Данные Федеральной службы статистики).
По уровню обеспеченности населения жильем (без учета качества и комфортности) Россия отстает от многих стран мира, в которых данный показатель составляет в среднем 40-50 кв. м на человека (в Великобритании - 72 кв. м, в США - 64 кв. м, в Германии - 52 кв. м). По социальным стандартам ООН на одного жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилой площади.
Для достижения уровня Великобритании по обеспечению граждан жильем необходимо, чтобы жилищный фонд России составлял 10 238 млн. кв. м против 3057 млн. кв. м в настоящее время. Для чего необходимо построить еще 7238 млн. кв. м. Даже если мы сможем обеспечить запланированные в национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" темпы строительства в 80 млн. кв. м в год, то для достижения уровня Соединенного Королевства нам понадобятся 90 лет (для достижения уровня США - 76 лет).
Доля изношенного жилья в России составляет более 60%, почти 10% нуждается в немедленной реконструкции. По международным стандартам для пополнения жилого фонда, выбывающего в результате износа, и для улучшения жилищных условий на перспективу необходимо строить около 1 кв. м на человека в год. Доля оплаты живого труда в ВВП, по оценкам академика Д.С. Львова, составляет в России около 30% против 70% в развитых странах. Если исходить из расчетных данных рыночной стоимости жилья и размеров средней заработной платы, то становится очевидным, что работающий человек при реальной норме накоплений не более 25% может приобрести в течение 25 лет трудовой деятельности не более 15 кв. м жилой площади.
Индекс доступности, при сохранении тенденции роста реальных располагаемых доходов населения и темпов роста рыночной стоимости жилья, а также существующих принципов реформирования российской жилищно-коммунальной сферы и строительства жилья, будет только непрерывно сокращаться. В Российской Федерации 800 тыс. семей проживают в ипотечных квартирах. В 2008 году доля просрочки по ипотечным кредитам составила 2%. (974,5 млрд. рублей должны банкам заемщики по ипотечным кредитам).
Ранее действовавшие нормы Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 г. содержали ограничительные условия, не допускающие обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, если оно являлось единственно пригодным для постоянного проживания помещением.
В настоящее время обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру, являющиеся предметом ипотечного обязательства, и реализация этого имущества - являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и членов его семьи. Согласно действующему законодательству Российской Федерации при выселении из жилых помещений не учитываются такие социальные факторы, как наличие единственного жилого помещения, пригодного для проживания, являющегося предметом ипотеки, трудная жизненная ситуация, низкая заработная плата, содержание несовершеннолетних детей. В условиях финансового кризиса многие семьи не в состоянии выплачивать ипотечный кредит своевременно. Поэтому в действующее законодательство были внесены изменения.
Государственной Думой 26 декабря 2008 года был принят Федеральный закон "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество", который 11 января 2009 года вступил в действие.
В связи с этим были внесены изменения в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации. Пункт 2 статьи 348 предусматривает следующее: "Обращение взыскания не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца".
Статья 348 Гражданского кодекса Российской Федерации дополнена пунктом 3 следующего содержания: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна".
Также внесены изменения в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" N 102-ФЗ от 16 июля 1998 года. Этот ФЗ дополнен статьей 54.1, которая предусматривает основания для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. Эти основания аналогичны тем, которые закреплены в Гражданском кодексе Российской Федерации.
Глава 9 этого Федерального закона дополнена статьей 55.1, которая разрешает заключать мировое соглашение по обязательству, обеспеченному ипотекой, при обращении взыскания на предмет ипотеки. Заключение мирового соглашения в порядке, установленном процессуальным законодательством, по обязательству, обеспеченному ипотекой, не влечет прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено мировым соглашением. С момента утверждения судом мирового соглашения ипотека обеспечивает обязательство должника, измененное утвержденным мировым соглашением. Согласно внесенным изменениям в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на жилые помещения, принадлежащие на праве собственности физическим лицам, во внесудебном порядке не допускается. Судебная практика идет по пути удовлетворения исков банка или иных кредитных организаций о выселении из заложенных жилого дома или квартиры, даже если оно является для них единственно пригодным для постоянного проживания помещением, при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредитных средств, представленных на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры. Кредит был предоставлен для целевого использования - приобретения вышеуказанной квартиры. В обеспечение обязательств по кредитному договору ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры с продавцом, влекущий в силу закона ипотеку.
января 2009 года принято Постановление N 20 "О внесении изменений в Правила направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий", которое вступило в силу 24 января 2009 года, согласно которому супруг может погасить часть ипотечного кредита за счет материнского капитала только с письменного согласия жены. Однако необходимо соблюдение условия, которое заключается в следующем: лицо, получившее сертификат, должно представить засвидетельствованное в установленном законодательством порядке письменное обязательство лица (лиц), в чью собственность оформлено жилое помещение, приобретаемое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, оформить указанное жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение 6 месяцев. Но многие родители оформляют жилое помещение в единоличную собственность.
Этот Стандарт определяет порядок предоставления в 2009 году поддержки гражданам Российской Федерации, являющимся заемщиками по ипотечным кредитам (займам), предоставленным до 1 декабря 2008 года, на приобретение жилого помещения на территории Российской Федерации в целях проживания в нем и применяется кредиторами и ОАО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" (АИЖК) в отношении заемщиков, у которых значительно изменилась платежеспособность вследствие потери работы или существенного сокращения доходов (более чем на 50%).
Реструктуризация ипотечных кредитов (займов) осуществляется на платной, возвратной и срочной основе путем изменения параметров платежей по ипотечным кредитам (займам), учитывающих обстоятельства, в которых оказался заемщик, и позволяющих заемщику продолжать исполнять свои обязательства по ипотечному кредиту (займу). Для реструктуризации ипотечных кредитов необходимо соблюдение следующих условий: остаток основного долга на дату обращения заемщика за реструктуризацией должен составлять не менее 300 000 рублей. Необходимо согласие заемщика на изменение графика платежей по уплате остатка основного долга и начисленных процентов, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств; изменение размера годовой процентной ставки за пользование ипотечным кредитом (займом). Установлены и ограничения по площади, приобретенной в кредит недвижимости, приходящейся на каждого члена семьи. Площадь приобретенной в кредит квартиры не должна превышать 45 кв. м, если заемщик проживает в ней один, для двух человек - 30 кв. м на каждого, для трех и более - 25 кв. м на человека. Таким образом, из списка исключены квартиры в новостройках, ведь их площадь, как правило, больше обозначенной Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.
В случае выселения собственника заложенных жилого дома или квартиры и членов его семьи государство гарантирует лицам, на единственное жилье которых обращено взыскание по долговым обязательствам собственника, предоставление жилых помещений из состава маневренного жилищного фонда, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являлись для них единственными, до завершения расчетов с должником. Указанные лица будут проживать там только на основании договора найма. Эти помещения предоставляются из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека.
Законодательство США содержит положение о том, что неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование - предоставить альтернативное жилье - зафиксировано законодательно, но на практике не во всех субъектах РФ созданы жилые помещения маневренного жилищного фонда.
В США ипотечный кредит оформляется закладной или актом передачи в опеку - документами, по которым в случае неуплаты долга по ссуде право собственности на недвижимость переходит к кредитору. Заемщик в течение 6 - 24 месяцев сохраняет право выкупа имущества при условии полной оплаты долга.
В Германии после получения жилищного кредита государство использует прямые (денежные дотации при погашении процентов), например погашение части кредита при рождении в семье заемщика ребенка, и непрямые (налоговые льготы) формы помощи заемщику, в зависимости от имущественного состояния, состава его семьи и т.п.
Согласно статье 348 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 54.1 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" банкам или иным кредитным организациям, выдавшим кредит на приобретение или строительство жилого дома или квартиры, предоставлены полномочия на обращение взыскания в судебном порядке на заложенное жилое помещение в случае, когда залогодатель нарушил сроки внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительна. И так же раскрываются критерии определения понятия "просрочка незначительна". Предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:
) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера оценки предмета залога по договору о залоге;
) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца.
Пункт 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации явно противоречит пункту 3 этой статьи. Какой нормой права будут пользоваться банки и иные кредитные организации, неизвестно.
Мы предлагаем предоставить залогодателю право на рассрочку платежа сроком на 1 год в случае тяжелой финансовой ситуации. Под тяжелой финансовой ситуацией мы предлагаем понимать следующие обстоятельства: увольнение по основаниям, не зависящим от воли работника, такими как ликвидация организации либо прекращение деятельности индивидуальным предпринимателем; сокращение численности или штата работников организации, индивидуального предпринимателя; ухудшение здоровья; сокращение доходов; изменение состава семьи.
Необходимо закрепить в законодательстве право залогодателя при исключительных обстоятельствах, то есть при наличии у него тяжелой финансовой ситуации, обращаться в суд с заявлением о предоставлении рассрочки платежа. После погашения взятого кредита обязать залогодателя оплатить банку небольшие проценты, которые должны быть законодательно установлены. В связи с возникшей проблемой в нашем законодательстве мы предлагаем часть 3 статьи 348 Гражданского кодекса РФ и статью 54.1 Федерального
Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" изложить в следующей редакции: "Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается по истечении шести месяцев. Залогодатель имеет право на рассрочку платежа сроком на один год в случае тяжелой финансовой ситуации, что решается в судебном порядке".
Российская ипотека в 2011 году демонстрирует новый виток развития, основными векторами которого становятся интеграция и унификация. Кроме того, либерализация условий кредитования и требований к заемщикам, которые некоторые склонны называть "возвратом к докризисным условиям", уже достаточно долгое время сохраняет жестко зафиксированные рамки, не свойственные ипотечному рынку в последние годы перед кризисом. Интеграция рынка заметна невооруженным взглядом: сегодня ипотека развивается банками в тесном союзе с застройщиками, риэлторами и брокерами. Взаимодействие позволяет ускорять подготовку и проведение ипотечной сделки, открывает дополнительные возможности по привлечению клиентов для партнеров с обеих сторон. Предварительная работа брокеров и риэлторов с потенциальным ипотечным заемщиком способствует повышению качества кредитных заявок, соответственно, у банков снижаются затраты на отсев некондиционных клиентов.
Начало 2011 года ознаменовало появление новых подходов к разработке ипотечных программ, исходя не из целей кредитования, а под определенную категорию потребителя - для молодых семей, военнослужащих, индивидуальных предпринимателей.
Федеральный закон "О внесении изменений в статьи 641 и 77 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и Федеральный закон "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" принят Госдумой 17 июня и одобрен Советом Федерации 22 июня 2011 года.
Законом предусматривается внесение изменений в федеральные законы "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" в целях расширения возможностей обеспечения военнослужащих жилыми помещениями. Для военнослужащих, ранее являвшихся участниками накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих и исключенных из нее в связи с увольнением с военной службы, законом устанавливается право на участие в ней при заключении новых контрактов о прохождении военной службы, а также определяются основания для их повторного включения в указанную систему. Кроме того, участникам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения состава воинской части в связи с гибелью (смертью), предоставляется возможность использовать накопления не только для улучшения жилищных условий, но и для иных целей.
3. Проблемы ипотечного кредитования в России и их решение
.1 Проблемы ипотечного кредитования в России
Приобретение собственного жилья - первоочередная потребность для каждой семьи: без удовлетворения этой потребности нельзя говорить ни о каких социальных приоритетах общества.
Исходя из этого, реализация конституционных прав граждан на достойное жилище рассматривается как важнейшая социально-политическая и экономическая проблема. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависят общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
До перехода на рыночные отношения основными источниками пополнения жилого фонда страны являлись государственное жилищное строительство и строительство жилья предприятиями и организациями, кооперативное и индивидуальное строительство играло вспомогательную роль. В условиях сокращения бюджетного финансирования строительства и обеспечения населения жильем, основным источником средств для приобретения жилья становятся собственные средства населения, а также кредиты банков, как это происходит в большинстве экономически развитых стран мира.
При остром недостатке источников финансирования жилищного строительства потребность в жилье возрастает за счет притока в Россию беженцев из ближнего зарубежья и передислокации воинских частей. В этих условиях объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей. Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.
Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования. В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.
Ипотека взяла свое начало с желания продать избыточное жилье, которое население уже не могла купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм.
Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заемщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест. В России в любом договоре прописано, что заемщик отвечает всем своим имуществом.
Ипотечный кризис в США заключался в том, что банки выдавали кредиты больше чем рыночная стоимость недвижимости, которую планировал приобрести человек. Кредит достигал 120% - 130% от стоимости недвижимости. Предполагалось что, оставшиеся деньги люди потратят на благоустройство нового жилья. Человек в США получивший такой кредит, видит, что жилье, которое он купил, стоит гораздо меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заемщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.
Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили "по инерции", используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, объем предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. С другой стороны - снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов. Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться.
Российский ипотечный рынок нельзя сравнивать с американским ни по объемам, ни по доле в сделках с недвижимостью. Сейчас по самым смелым прогнозам 30-50% всех сделок с недвижимостью заключаются с помощью ипотеки, по самым пессимистичным - всего 10-15%. За последний год количество ипотечных сделок увеличилось на 4%, по Москве - на 2%. Последние новости на рынке ипотечного кредитования весьма безрадостны для заемщиков. Банки увеличивали первоначальный взнос, процентные ставки, таким образом, сужая круг потенциальных заемщиков. Воспользоваться кредитом теперь могут заемщики лишь с большими доходами.
На данный момент средняя ставка по ипотечному кредиту в рублях составляет 14-16%, в долларах - 12-14%. Наиболее распространенные условия кредитования - это первоначальный взнос 20-30% стоимости жилья, а срок кредитования - 15-30 лет. Так что теперь, часть клиентов, которые могли купить жилье только с помощью ипотеки, не смогут воспользоваться даже ею. Теперь клиентами банка становятся заемщики, имевшие наличные средства на покупку квартиры.
Мировая практика показывает, что приемлемые для населения процентные ставки, позволяющие сделать процесс ипотечного кредитования достаточно массовым, составляют около 4-7% годовых. На западных рынках процентная ставка рассчитывается как сумма ставки рефинансирования ФРС или "плавающими" процентными ставками, привязанные к индексу LIBOR. Это так называемая усредненная процентная ставка, по которой банки занимают денежные ресурсы у других банков на Лондонском межбанковском рынке.
Другими словами, LIBOR - это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуду друг другу на стандартный срок, например на год. Для клиента это может быть интересно при низких ставках LIBOR, но если говорить о долгосрочных кредитах, например 15 лет, то долговременное пребывание LIBOR на одном уровне, например 5% маловероятно
Кредиты с "плавающей" ставкой интересны в настоящий момент достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие активы для быстрого погашения кредита или возможность рефинансирования.
Мировые центральные банки в условиях кризиса уменьшают ставку рефинансирования, что приводит к уменьшению процентных ставок по ипотечным кредитам и увеличению доступности приобретаемого жилья. Так в промышленно развитых странах процентная ставка значительно ниже, чем в России, - в США она составляет всего 2,0-3,5% годовых.
Для российского рынка ипотечного кредитования "плавающая" процентная ставка новинка. На мой взгляд, кредит с изменяющейся процентной ставкой - это риск, сегодня ты можешь выиграть, а завтра проиграть, став дефолтным заемщиком. Нашим клиентам мы советуем брать кредиты с фиксированной процентной ставкой. Таким образом, человек может рассчитывать свои расходы.
Ипотечный кризис в США вряд ли окажет серьезное влияние на развитие ипотечного рынка в России. Однако он способен замедлить развитие этого нового для России сегмента экономики, поскольку ухудшившаяся вследствие кризиса конъюнктура на мировых финансовых рынках делает заимствования для российских банков более дорогими, что, несомненно, может привести к снижению темпов роста их кредитных портфелей. Это скажется также и на чистой прибыли банков.
Тем не менее, мы смотрим на все происходящее с позитивной точки зрения, ведь кризис в США может многому научить всех участников российского ипотечного рынка: заемщиков, кредиторов и регулирующие организации.
Приведем ряд причин, почему подобный кризис, возникший в США невозможен в России:
многие механизмы ипотечного рынка, которые усугубили ипотечные проблемы в США, практически не существуют в России. Это, например, ипотека на 100% стоимости жилья или ипотечные кредиты с плавающей процентной ставкой. Институт ипотечных брокеров также внес свою лепту. Ипотечные брокеры, которые заинтересованы в организации как можно большего числа крупных кредитов, поскольку получают процентное вознаграждение и не несут никаких рисков, сейчас только начали появляться в России;
секьюритизация (продажа пула ипотечных кредитов на открытом рынке посредством выпуска ценных бумаг) ипотечных кредитов в России пока практически не развита. Следовательно, риски дефолтов пока остаются проблемой только банков, не распространяясь на всю финансовую систему. В частности, именно по этой причине, российские банкиры достаточно осторожны в своих решениях о выдаче кредитов.
Таким образом, вероятность подобного кризиса в России сейчас незначительна, хотя ряд механизмов, обусловивших этот кризис в США, начинает появляться и здесь. Поскольку ипотека - это новый для России рынок, ему не хватает четкого регулирования и прозрачности. Правительству следует исправить сложившуюся ситуацию. Кроме того, ипотечным операторам нужно ввести саморегулирование, чтобы предотвратить использование грабительских методов, таких, как скрытые комиссии. Среди макроэкономических факторов, сдерживающих интенсивное развитие ипотечного кредитования в России, можно назвать следующие:
низкий уровень жизни населения. Среднедушевые денежные доходы населения и среднемесячная начисленная заработная плата составляют всего около двух прожиточных минимумов, а размер пенсий по старости практически соответствует прожиточному уровню. Низкий уровень жизни основной части населения не позволяет говорить о возможности приобретения жилья иначе, как с применением механизмов ипотеки, активного участия государства в формировании программы доступного жилья.
Анализ доходов населения и сложившихся цен на рынке жилья показывает, что сегодня без ипотечного кредитования лишь 1-1,2% населения обладают платежеспособным спросом для приобретения недвижимости; еще 0,3-0,5% населения обеспечиваются объектами недвижимости за счет средств бюджетов всех уровней. В тоже время развитие массового ипотечного кредитования без какой-либо поддержки со стороны государства увеличит платежеспособный спрос населения для приобретения жилья по социальным нормам в 5-6 раз и для улучшения жилищных условий в 10-12 раз;
небольшой размер государственного субсидирования для обеспечения доступности ипотечного кредита для населения. Из-за высоких цен на недвижимость большая часть населения не может воспользоваться ипотечными кредитами;
высокие процентные ставки в связи, с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым, и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем. Во многом причиной высоких процентных ставок по ипотечным кредитам является высокая стоимость долгосрочных средств для банков, а также риски ипотечной сделки, которые закладывают кредитные организации;
ужесточение требований к заемщикам и отмена (приостановление) некоторыми банками программ ипотечного кредитования. Кризисные явления послужили причиной ужесточения кредитными организациями требований к андеррайтингу заемщика, что выражается в увеличении первоначального взноса по ипотечному кредиту и минимального возраста заемщика;
отсутствие источника "длинных денег" в экономике. Принцип работы "длинных денег" на рынке ипотечного кредитования позволяет покупателям стать собственниками недвижимости на условиях отсрочки платежа. Для этого в стране должны существовать источники формирования "длинных денег";
сложность привлечения необходимых ресурсов для долгосрочного ипотечного кредитования. Слишком "короткие" и дорогие ресурсы сильно ограничивают возможности российских банков при ипотечном кредитовании. Ни один банк не в состоянии формировать свой кредитный портфель из долгосрочных кредитов, опираясь при этом на краткосрочные источники. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам, объемам и ставкам рано или поздно приводит банк к потере ликвидности и банкротству.
отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Важнейшим свойством ценных ипотечных бумаг по сравнению с другими ценными бумагами является их надежность, обеспеченная высокой ликвидностью залогов жилой и нежилой недвижимости;
неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлтерские и оценочные агентства.
При фактическом наличии данных структур в России не отлажена технологическая схема их взаимодействия и, как следствие, невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;
психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;
непрозрачные источники доходов граждан
Таким образом, существует масса проблем, которые сдерживают развитие ипотечного кредитования в России.
.2 Пути оптимизации ипотечной деятельности в России
Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной, прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:
обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве. В условиях кризиса имеются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования
ориентация на "депозитные" источники кредитных ресурсов (депозиты населения и юридических лиц)
ориентация на "кредитные" источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);
ориентация на "государственные" источники (целевые средства государства на ипотечное кредитование).
В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.
Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.
Развитие ипотечного жилищного кредитования населения как целостной системы, с одной стороны, и как составной части рыночной экономики - с другой, должно строиться на следующих основополагающих принципах:
система ипотечного жилищного кредитования должна быть воспроизводима в любом регионе страны. Темпы и масштабы внедрения ипотеки в тех или иных регионах определяются не столько субъективными факторами наличия или отсутствия политической воли у руководства региона, а объективной экономической ситуацией, наличием платежеспособного спроса на жилье и его предложением;
одним из ключевых требований является обеспечение доступности ипотечных кредитов для групп населения не только с высокими, но и со средними доходами. При этом система должна носить рыночный, а не дотационный характер, быть полностью прозрачна и понятна всем участникам процесса ипотечного кредитования;
обязательное условие - постоянное развитие системы, опора на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, а не на финансирование со стороны государственного бюджета;
при создании системы ипотечного жилищного кредитования в России необходимо учитывать имеющийся международный опыт. Вместе с тем следует исходить из российских макроэкономических условий и законодательной базы, принимать во внимание то, что население России пока еще с настороженностью воспринимает ситуацию длительной зависимости от банка-кредитора при ипотечном кредитовании;
особое требование - многовариантность, не замкнутость системы;
исключительно важным аспектом государственной политики, направленной на развитие ипотечного кредитования, является формирование макроэкономических условий и институциональной среды, способствующих повышению доступности ипотечных кредитов для заемщиков. Имеется в виду комплекс мер по контролю за уровнем инфляции, динамикой обменного курса рубля, по снижению процентных ставок, реструктуризации банковской системы, развитию нормативно-законодательной базы;
решение жилищной проблемы и координация деятельности всех субъектов рынка жилья в существенной мере зависит от деятельности органов исполнительной власти на всех уровнях. В связи с этим возрастает роль региональных и местных органов власти на этапе создания системы ипотечного кредитовании.
Становлению и поступательному развитию системы долгосрочного ипотечного жилищного кредитования мешает целый ряд проблем:
высокие ставки рефинансирования;
высокая стоимость кредитных ресурсов коммерческих банков; отсутствие вторичного рынка закладных (ипотечных кредитов);
высокая стоимость кредитов для заемщика;
недостаточное развитие оценочного и страхового дела;
несовершенство законодательства;
неэффективность системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в учреждениях юстиции;
отсутствие специализированных ипотечных банков;
отсутствие эффективных механизмов ограничения рисков банков и покрытия со стороны государственных органов;
низкие доходы преобладающей части населения по сравнению со стоимостью жилья;
недостаток бюджетных средств для предоставления жилищных субсидий социально незащищенным гражданам, которые позволили бы снизить кредитную нагрузку при приобретении жилья;
несовершенство налогообложения, недостаточное количество стимулов для вложения гражданами средств в жилье.
Эксперты предлагают следующие основные направления решения указанных проблем:
создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов;
создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
налоговое стимулирование граждан - получателей ипотечных кредитов, с одной стороны, и коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков - кредиторов, - с другой;
совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании, в первую очередь в части создания четкой процедуры обращения взыскания на предмет ипотеки и выселения неплательщика по кредиту из заложенного жилья;
создание механизмов социальной защиты заемщика в случае неправомерных действий банков-кредиторов, а также для его социальной адаптации при процедуре выселения, обусловленной невозможностью погашения взятого ранее ипотечного кредита;
уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию;
формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Помимо этого необходимо предусмотреть ряд специальных жилищных льгот для банков, осуществляющих ипотечную деятельность. Достаточно действенной мерой может стать введение порядка, при котором банки, открывающие жилищные вклады и предоставляющие ипотечные кредиты, имеют возможность уменьшать налогооблагаемую прибыль на сумму выданных долгосрочных жилищных кредитов или для них применяется освобождение от налогов прибыли, полученной от ипотечных кредитов. Кроме того, по мнению экспертов, следует освободить от резервирования или снизить нормы обязательных резервов, депонируемых банком в ЦБ РФ, по средствам, поступающим на жилищные вклады.
Развитие массового ипотечного кредитования потребует реализации следующих организационных мер:
организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков;
совершенствование государственной системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях повышения "пропускной способности" при оформлении сделок с залогом недвижимого имущества;
осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров и т.п.;
дальнейшая активизация деятельности Агентства, в части подбора граждан-участников ипотечного жилищного кредитования и организации процесса рефинансирования выданных ипотечных кредитов.
Следует подчеркнуть, что принятие нормативных правовых и организационных мер должно сопровождаться выработкой разумной политики по финансовому участию государства на первоначальном этапе становления системы ипотечного жилищного кредитования. Опыт всех зарубежных стран с развитым ипотечным рынком свидетельствует о том, что темпы развития системы существенно зависят от объема первичных бюджетных вложений.
На сегодняшний день Российская Федерация обеспечивает предоставление адресных субсидий для снижения процентных ставок или первоначального взноса (на уровне регионов), а также государственных гарантий по обязательствам Агентства. Однако объем выделяемой государственной поддержки несопоставим с реальным потенциалом данного рынка. Одновременно с этим на сегодняшний день не решен вопрос о привлечении средств Пенсионного фонда Российской Федерации в систему ипотечного жилищного кредитования для рефинансирования кредитных организаций. Естественным источником рефинансирования кредитных организаций, предоставляющих ипотечные кредиты, могли бы стать резервы Банка России, вложенные в первичные или вторичные ипотечные ценные бумаги. В этой связи необходимо разработать комплекс мер, который позволит сформулировать требования к ипотечным ценным бумагам и их эмитентам.
Привлечение внешних ресурсов для ипотечного жилищного кредитования сдерживается высоким уровнем риска. В этих условиях государство должно всемерно способствовать привлечению средств в реновацию и создание основных фондов. На практике происходят обратные процессы. Рынок государственных ценных бумаг поглощает финансовые ресурсы и делает их непомерно дорогими, налоги неоправданно увеличивают инвестиционную стоимость.
Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:
придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;
снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;
предоставление гражданам льготных условий кредитования;
принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию
выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья. Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.
В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищных проблем, я предлагаю следующие методы:
помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70 % от стоимости квартиры, а остальные 30 % в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства - предоставлять жилье без приватизации и права собственности.
для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.
для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение. Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.
Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов
Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают.
Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника "длинных денег" в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов. Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:
придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;
выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;
предоставление гражданам льготных условий кредитования;
выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью. Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационных мер:
осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;
организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.
Заключение
Как показал предпринятый в выпускной квалификационной работе анализ, история ипотеки уходит своими корнями в римское право. На дальнейшее его развитие существенно повлияли старинные обычаи западноевропейских стран. Более чем двухсотлетнюю историю своего самобытного развития он имеет в нашей стране. Этим занимались городские кредитные общества и земельные банки, предоставлявшие кредиты под залог недвижимости не деньгами, а ценным бумагами.
Рассмотрение исторического процесса формирования залоговых форм, позволило определить, какие факторы влияли на его формирование, выявить определенные тенденции развития залога во всех странах, характерные его черты.
Таким образом, ипотека - это подставка или подпорка, что вполне соответствует цели ипотечной системы: предотвратить опасности, связанные с установлением прав на недвижимое имущество. Ведь в современной жизни термин "ипотека" означает залог недвижимого имущества с целью получить кредит.
Схематично ипотечное кредитование можно представить следующим образом. Выдавая клиенту кредит, банк заключает с ним кредитный (основной) договор и договор об ипотеке (дополнительный), беря таким образом в залог какое-то недвижимое имущество, рыночная стоимость которого обычно превышает размер кредита. При этом оно остается в собственности самого залогодателя - он же клиент банка. В залог может оформляться и недвижимость, на строительство которой выдается кредит. Развитие жилищной ипотеки в России сегодня сдерживается рядом факторов:
ограниченный платежеспособный спрос населения.
недостаточные объемы при невысоком к тому же качестве жилищного строительства;
низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой. К примеру, вполне очевидно, какое большое значение для развития рынка жилья имеет земельное законодательство.
неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства. Традиционными участниками жилищного рынка являются строительные компании, банки, производители строительных материалов, страховые компании, риэлторские и оценочные агентства. Но до сих пор в России не отлажена технологическая схема взаимодействия данных структур, а как следствие - невысока эффективность системы в целом, завышены расходы при совершении сделок;
психологические факторы, главным из которых является национальная особенность большинства населения - нежелание жить в долг;
неоправданное количество административных барьеров, с которыми сталкиваются заемщики и ипотечные компании. Так, только строительные компании должны получить не менее 40 согласований и разрешений для регистрации нового проекта, что влечет за собой большие издержки;
высокие процентные ставки, в результате большинство россиян не может воспользоваться ипотекой для решения своих жилищных проблем;
непрозрачные источники доходов граждан;
неразвитость организационно-технологической и финансовой инфраструктуры в системе ипотеки. Сбербанк, Государственное агентство по ипотечному кредитованию, равно как и другие операторы, решают при кредитовании покупки жилья исключительно свои проблемы, а конечная цель ипотеки - создание эффективного механизма обеспечения доступным жильем населения - остается нереализованной.
Итак, принимая во внимание все сказанное, можно прийти к выводу, что приобрести жилье сегодня в России, мягко говоря, проблематично. По мнению ряда специалистов, для увеличения спроса на ипотеку необходимо снизить ставки по кредиту ниже "психологического" барьера в 10% и упростить порядок его получения.
России нужна собственная схема по применению института ипотеки. Прежде всего, следует максимально сократить субъектный состав отношений по приобретению жилья. По типу привычных с советских времен жилищных строительных кооперативов, когда между государством и гражданами не встает никакой другой субъект экономической деятельности. Возможны еще формы социальной ипотеки, предполагающие государственное и совместное с гражданами финансирования строительства, когда государство гарантирует кредиты и частично их оплачивает. Причем государство может использовать не только бюджетные активы, но и землю, недвижимость. А московская недвижимость - актив очень серьезный, и уж под нее наверняка найдутся частные инвесторы. Было бы очень интересно вооружиться сразу несколькими схемами реализации ипотеки в России, предоставив тем самым возможность населению самому решать, по какой схеме им удобно приобретать жилье. Однако, зная приверженность наших властей собственным принципам и их твердую уверенность в правильности однажды выбранной генеральной линии, можно не сомневаться в том, что ипотека не будет "работать" ровно до тех пор, пока власти не наладят "человеческие" условия ее работы.
Таким образом, для становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования необходимо предусмотреть решение целого ряда основных задач:
совершенствование законодательной и нормативной базы, обеспечивающей исполнение обязательств при ипотечном кредитовании;
создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных внебюджетных финансовых ресурсов в бюджетную сферу;
создание инфраструктуры, обеспечивающей наличие четкого и надежного механизма регистрации сделок с недвижимостью и прав на нее, а также процедуры доступа к этой информации участников рынка ипотечного кредитования;
налоговое стимулирование, с одной стороны, граждан-получателей ипотечных кредитов, с другой стороны, коммерческих банков - ипотечных кредиторов и инвесторов, обеспечивающих рефинансирование коммерческих банков-кредиторов;
создание равных условий для свободной конкуренции между субъектами рынка ипотечных кредитов;
формирование механизмов социальной защиты заемщиков, как от неправомерных действий банков-кредиторов, так и для их социальной адаптации при процедуре выселения в случае невозможности погашения взятого ранее ипотечного кредита;
доработка нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных кредитов и их рефинансированию;
формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) для привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу;
Следует помнить, что ипотечное кредитование жилья - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения внебюджетных инвестиций в жилищную сферу. Именно ипотека позволяет согласовать интересы населения - в улучшении жилищных условий, коммерческих банков - в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса - в ритмичной загрузке производства - и, конечно же, государства, заинтересованного в общем экономическом росте, которому будет способствовать широкое распространение ипотечного кредитования населения.
Обеспечение населения жильем является важнейшей социально-политической и экономической проблемой. От выбора тех или иных подходов к решению этой проблемы в значительной мере зависит общий масштаб и темпы жилищного строительства, реальное благосостояние людей, их моральное и физическое самочувствие, политические оценки и мотивация поведения.
Сложившаяся проблемная ситуация в экономике серьезно ухудшает положение и населения, и предпринимателей, и финансистов, и государства, интересы которых сейчас более, чем когда-либо ранее, сходятся в том, что в основе решения жилищной проблемы лежит создание и развитие национальной системы ипотечного кредитования.
Становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:
недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;
отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;
недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;
отсутствие вторичного рынка закладных.
Найти идеальный компромисс между преимуществами и недостатками ипотеки каждому предстоит самостоятельно. На сегодня выбор банков и их ипотечных программ достаточно широк, и любой желающий решить свои жилищные проблемы с помощью ипотеки может подобрать себе достойного партнера.
Главным преимуществом ипотеки является то, что, вместо многолетнего накапливания необходимой суммы на покупку жилья, возникает возможность уже сейчас жить в новой квартире (или доме). При этом жилье, приобретенное по ипотеке, сразу является собственностью заемщика ипотечного кредита. В новом жилье можно зарегистрироваться заемщику и членам его семьи. Безопасность операции обеспечивается страхованием рисков утраты права собственности на квартиру и ее повреждения, а так же потери заемщиком трудоспособности. Кроме того, у ипотеки есть еще ряд "плюсов":
заемщику ипотечного кредита предоставляется имущественный налоговый вычет, который фактически снижает процентную ставку по ипотеке за счет того, что заемщик не будет платить подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и с процентов по ипотеке;
длительный срок кредитования делает платежи по ипотеке не слишком большими и, следовательно, не слишком обременительными.
В настоящее время ни одна из зарубежных систем не является достаточно адаптированной к российским условиям. Для современного уровня развития отечественной экономики необходимо выработать переходные режимы, которые позволят создать минимально необходимые институциональные основы: сформировать рынок первичной ипотеки, создать надежную систему сбережений для населения, укрепить и расширить финансовый рынок, сформировать вторичный рынок жилищных облигаций. На этапе возрождения и становления ипотечных отношений нужна переходная система ипотечного кредитования, с последующим ее перерождением в классические формы.
Мы полагаем, что единственно надежной и эффективной системой, позволяющей гражданам, обладающим стабильными доходами и трудоустройством, удовлетворить свою потребность в жилье, является система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК). Она распространяется наиболее многочисленный класс граждан со средними доходами, которые позволяют им не ждать от государства бесплатного социального жилья и с помощью долгосрочных кредитов (займов) приобрести квартиру или жилой дом. У большинства граждан не имеется достаточных накоплений, чтобы совершить подобную покупку без заемных средств. Поэтому Основной задачей развития системы ИЖК является привлечение финансовых средств в сферу жилищного кредитования и предоставление долгосрочных кредитов гражданам на доступных для них условиях.
Нельзя согласиться с мнением некоторых юристов, что, несмотря на приоритет Закона об ипотеке как специального закона, в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". По нашему мнению, нормы данных законов необходимо рассматривать только в совокупности.
Список использованной литературы
Нормативно-правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 1993г.) (с поправками от 30 декабря 2008г.) // Российская газета, N 7, 21.01.2009 г.
. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 190-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011г.).
. Гражданский кодекс Российской Федерации часть первая от 30 ноября 1994г. № 51-ФЗ, часть вторая от 26 января 1996г. № 14-ФЗ, часть третья от 26 ноября 2001г. № 146-ФЗ и часть четвертая от 18 декабря 2006г. № 230-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011г.).
. Гражданский процессуальный кодекс РФ от 14 ноября 2002г. № 138-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2012 г., с изм. от 1 марта 2012 г.).
. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004г. № 188-ФЗ (в ред. от 6 декабря 2011 г., с изм. от 29 февраля 2012 г.).
. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001г. № 136-ФЗ (в ред. от 12 декабря 2011 г., с изм. и доп., вступающими в силу с 6 марта 2012г.).
. Налоговый кодекс Российской Федерации часть первая от 31 июля 1998г. № 146-ФЗ и часть вторая от 5 августа 2000г. № 117-ФЗ (в ред. от 3 декабря 2011 г.).
. Закон РФ от 7 февраля 1992г. № 2300-I "О защите прав потребителей" (в ред. на 23 июля 2008г.).
. Закон РФ от 29 мая 1992г. № 2872-I "О залоге" (в ред. на 30 декабря 2008г.).
. Федеральный закон от 26 декабря 1995г. № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" (в ред. на 30 ноября 2011г., с изм. вступающими в силу с 1 января 2012г.).
. Федеральный закон от 8 февраля 1998г. № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (в ред. на 30 декабря 2008г.).
. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 6 декабря 2011г.) "Об ипотеке (залоге недвижимости).
. Федеральный закон от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (в ред. от 6 декабря 2011г.) .
. Федеральный закон от 24 июля 2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (в ред. от 29 декабря 2010г. с изм. и доп., вступающими в силу с 1 июля 2011 г.).
. Федеральный закон от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (в ред. от 6 декабря 2011г., с изм. и доп., вступающими в силу с 5 марта 2012 г).
. Федеральный закон от 11 ноября 2003г. № 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" (в ред. от 30 ноября 2011г.) .
. Федеральный закон от 10 декабря 2003г. № 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" (в ред. от 6 декабря 2011г. с изм. и доп., вступающими в силу с 1 января 2012 г) .
. Федеральный закон от 29 декабря 2004г. № 194-ФЗ "О внесении изменений в статью №446 .Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации".
. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в ред. от 30 ноября 2011г.)
. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (в ред. на 23 июля 2008г.) .
22. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 216-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(в ред. от 6 декабря 2011 г.).
. Федеральный закон от 30 декабря 2004г. № 218-ФЗ "О кредитных историях" (в ред. от 3 декабря 2011г.) .
. Федеральный закон от 26 июня 2007г. № 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (в ред. на 4 декабря 2007г.).
. Федеральный закон от 24 июля 2007г. № 198-ФЗ "О федеральном бюджете на 2008 год и на плановый период 2009 и 2010 годов" (в ред. на 8 ноября 2008г.).
. Федеральный закон от 23 ноября 2007г. № 268-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки"(в ред. от 21 декабря 2009г.).
. Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1180 "О жилищных кредитах" .
. Указ Президента РФ от 23 марта 1996г. № 420 "О разработке федеральной целевой программы "Свой дом" (в ред. на 2 апреля 1997г.)
. Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996г. № 753 "О федеральной целевой программе "Свой дом".
. Постановление Правительства РФ от 26 августа 1996г. № 1010 "Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию".
. Постановление Правительства РФ от 11 января 2000г. № 28 "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (в ред. на 8 мая 2002г.).
. Постановление Правительства РФ от 17.12.2010 N 1050 (ред. от 27.12.2011) "О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы".
. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 января 1998г. № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге".
Специальная и учебная литература
1. Абрамова Е.Н. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России // Экономическое правосудие на Дальнем Востоке России.- 2009.- № 1.
. Агарков М.М. Основы банковского права: курс лекций.- М.: Волтерс Клувер, 2007.
. Алексеева Д.Г., Пыхтин С.В., Хоменко Е.Г. Банковское право: учебное пособие. 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Юристъ, 2007.
. Банковское право: Учебное пособие / Отв. ред. А.А. Травкин. 3-е изд., перераб. и доп.- М.: Юристъ, 2008.
. Беляева Н.А. Ипотечное кредитование // Консультант бухгалтера.- 2007.- № 12.
. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая: Общие положения.- М.: Статут, 2003.
. Витрянский В.В. Кредитный договор: понятие, порядок заключения и исполнения.- М.: Статут, 2005.
. Галиновская Е.А. Обзор судебной практики "О разрешении судами споров по договорам ипотеки земельного участка" // Арбитражное правосудие в России.- 2007.- №№ 3-4.
. Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: Юристъ, 2003.
. Грудцына Л.Ю. Развитие системы ипотечного жилищного кредитования в России // Законодательство и экономика.- 2005.- № 10.
. Грудцына Л.Ю., Спектор А.А. Постатейный научно-практический комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: Деловой двор, 2007.
. Договорные отношения сельскохозяйственных товаропроизводителей / Под общ. ред. И.А. Иконицкой, З.С. Беляевой.- М.: КолосС, 2003.
. Ефимова Л.Г. Банковские сделки.- М.: Юридическая фирма "КОНТРАКТ", 2008.
. Ефимова Л.Г. Банковские сделки: право и практика.- М.: НИМП, 2008.
. Ильичева Е.Н. Неурегулированные вопросы в действующем законодательстве: влияние на банковские риски при ипотечном кредитовании // Банковский ритейл.- 2008.- № 4.
. Ипотека в России / Под ред. А.В. Толкушкина.- М.: Юристъ, 2009.
. Кириенко А.А. Ипотека в вопросах и ответах.- М.: Юстицинформ, 2007.
. Конькова Е.С. Ипотечное кредитование в условиях финансового кризиса: есть ли сегодня перспективы у ипотеки? // Банковский ритейл.- 2008.- № 4.
. Лемешко Е.Н. Заключение кредитного договора в ипотечном жилищном кредитова-нии // Законы России: опыт, анализ, практика.- 2007.- № 5.
. Попова О.В. Форма кредитного договора // Юрист.- 2004.- № 11.
. Сведенцов В.Л. Новое в ипотечных программах коммерческих банков и перспективы развития ипотеки в России // Банковское кредитование.- 2008.- № 5.
. Свит Ю.П. Залог предприятия // Закон.- 2002.- № 10.
. Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному Закону "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: Правовая культура, 1999.
. Сокол П.В. Ипотечное жилищное кредитование: некоторые проблемы правового регулирования // Адвокат.- 2007.- № 3.
. Толкушкин А.В. Комментарий (постатейный) к Федеральному закону от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".- М.: СПС Гарант, 2005.
. Учебник. Гражданское право. Часть 2. Обязательственное право / Под ред. В.В. Залесского.- М.: МТК "Восточный экспресс", 1998.
. Шевчук Д. Ипотечный кредит для покупки квартиры // Финансовая газета. Региональный выпуск.- 2008.- № 30.
. Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений в сфере ипотечного кредитования // Аудиторские ведомости.- 2009.- № 1.
. Шевчук Д.А. Правовое регулирование договорных отношений, связанных с ипотечным кредитованием // Право и экономика.- 2008.- № 10.
. Шкундин М.М. Особенности ипотеки предприятия как имущественного комплекса // Законы России: опыт, анализ, практика.- 2008.- № 6.
Материалы юридической практики
. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 29 декабря 2001г. № 65 "Обзор практики разрешения споров, связанных с прекращением обязательств зачетом встречных однородных требований" // Вестник ВАС РФ.- 2002.- №3.
. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 ноября 2004г. № А 11-5784/2003-К 1-5/262 // Текст постановления официально не опубликован.
. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 28 января 2005г. № 90 // Вестник ВАС РФ.- 2005.- № 4.
. Постановление Конституционного Суда РФ от 12 июля 2007г. № 10-П "По делу о проверке конституционности положения абзаца третьего части первой статьи 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами граждан В.В. Безменова и Н.В. Калабуна" // Вестник КС РФ.- 2007.- № 5.
Интернет-источники
1. официальный сайт: www.rusipoteka.ru
. официальный сайт: www.ahml.ru