Договор аренды в гражданском праве
Оглавление
Введение
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
.1 Понятие и признаки договора аренды
.2 Правовое регулирование отношений аренды
.3 Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров
Глава 2. Элементы договора аренды
.1 Субъекты договора аренды
.2 Предмет договора аренды
.3 Форма и порядок заключения договора аренды
.4 Цена и срок в договоре аренды
Глава 3. Исполнение и прекращение договора аренды
.1 Обязанности арендодателя
.2 Обязанности арендатора
.3 Прекращение договора аренды
Заключение
Список использованных источников
Введение
Актуальность темы исследования заключается в том, что договор аренды был и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий "по расширению возможностей аренды".
Сегодня в условиях развития рыночных отношений, в нашей стране возникла потребность в гарантированной защите имущественных интересов экономических субъектов, осуществляющих хозяйственную деятельность. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность (например договор дарения), договор аренды не влечет смены собственника, из сего явствует, что данный вид договора, в правовом смысле, регламентирует отношения товарообмена, при которых товаром выступает не вещь, а право пользования ей.
Использование договора аренды, органами власти и управления, обеспечивает оптимальную организацию в территориальных образованиях производственных зон, сети общественных и культурных заведений, таможенных терминалов. В то же время граждане и юридические лица получают возможность вести свою деятельность, затрачивая относительно незначительные средства на размещение и ведения определенной деятельности. Попутно, в некоторых случаях решая проблему занятости населения и обеспечение рабочими местами граждан подвластных территорий.
Если обратиться к статистике рассмотрения судами гражданских дел на территории России, можно увидеть тенденцию к увеличению количества споров, связанных с арендными отношениями. Так, если в 1993 году было рассмотрено 2316 дел, то в 2007 г. - 23521 дел. В основном многие проблемы в правоприменительной практике возникают при исполнении обязательств по договору аренды. Это, в свою очередь, связано с пробелами законодательного регулирования существенных условий рассматриваемого договора (например, предмет договора). Возникают также определенные трудности и при применении норм об аренде, в том числе аренде зданий, сооружений, предприятий, земельных участков. Кроме того, как в теории, так и на практике существуют проблемы защиты прав арендаторов при изменении и расторжении договора аренды.
Цель работы: исследование объектного и субъектного содержания договора аренды, порядка его правового регулирования, исполнения и расторжения, а также сравнения исследуемого договора со смежными договорами.
Объектом исследования являются отношения между субъектами аренды, специфики аренды, актуальные и необходимые как в теоретическом, так и в практическом плане.
Предметом исследования выступают нормы Гражданского кодекса Российской Федерации и других федеральных законов, применяемые для регулирования правоотношений возникающих при заключении договора аренды, а также материалы судебной практики применительно к проблеме исследования.
Задачи исследования:
1.проанализировать понятие и признаки договора аренды;
.изучить правовое регулирование отношений аренды;
.рассмотреть место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров;
.охарактеризовать субъект и предмет договора аренды;
.исследовать формы и порядок заключения договора аренды;
.рассмотреть определение размера цены и срока в договоре аренды;
.охарактеризовать обязанности сторон по договору аренды;
.рассмотреть порядок прекращение договора аренды;
.разработать предложения по совершенствованию законодательства.
Методологическую основу исследования составили общенаучные методы (анализа и синтеза), а также частнонаучные методы: формально-юридический, описательный, лингвистический, сравнительно-правовой.
Нормативной базой исследования является законодательство, регулирующее договор аренды, в том числе Гражданский Кодекс РФ, Федеральные законы РФ, нормативно-правовые акты субъектов РФ.
Эмпирическую базу исследования составили материалы судебной практики акты Конституционного суда Российской Федерации, арбитражных судов РФ по делам связанным с арендой.
Теоретической основой исследования послужили работы правоведов: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, Витрянского В.В, Васильевой В.В., С.М. Корнеева, И.М. Лунца, И.А. Новицкого и других теоретиков права.
Структура выпускной квалификационной работы: работа состоит из введения, основной части (состоящей из трех глав), заключения, списка использованных в работе источников, приложений.
Глава 1. Общая характеристика договора аренды
.1 Понятие и признаки договора аренды
Термин договор рассматривается в трех аспектах, это и юридический факт, (т.е. основание возникновения, изменения или прекращения гражданского правоотношения), и соглашение сторон, предусматривающее права, обязанности и порядок их осуществления, а также как документ, в котором изложена информация определенной специфики. А содержание договора составляют его условия: существенные, обычные и случайные.
Договор аренды является классическим, традиционным для всех правовых систем. Он был закреплен во всех общесоюзных и российских кодифицированных источниках гражданского права. Согласно Вводного закона с 1 марта 1996 г. утратили силу положения, регулирующие арендные отношения закрепленные, предыдущим кодексом. А также перестали применяться соответствующие положения Основ законодательства СССР и союзных республик об аренде от 23.11.89 N 810-1.
Согласно статье 606 ГК РФ "Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью".
Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - "аренда" или "имущественный наем", которые российское право толкует тождественными. В то же время Витрянский В.В., обращает внимание на то, что "термин "наем" используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров, т.е. термин "наем" имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование".
Правовые нормы об аренде, закрепленные в главе 34 ГК РФ, применяются к регулированию всех видов аренды. Определение договора, данное законодателем, указывает на основные обязанности сторон, согласно которым "арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить имущество во временное владение и пользование либо только во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплатить ему за это арендную плату".
Особый интерес представляют существенные условия договора: о предмете договора; предусмотренные в законе как существенные; необходимые для данного вида договоров; в отношении, которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. По той причине, что зачастую являются основаниями возникновения судебных споров.
Рассмотрим собственно базисный элемент оговора аренды, а именно предмет. Не было бы интереса к имущественному объекту, не возникли бы действия "составляющие" предмет, а значит и отсутствовала бы "посылка" заключения договора аренды. Мейер Д.И., указывает, что "предмет договора аренды не сводится к имуществу, передаваемому в аренду, им являются: действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним, а так же действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному договором, по внесению арендной платы и возврату арендованного имущества по окончании срока аренды".
Условия, предусмотренные в законе как "существенные", распространяются на конкретный вид договоров. По аналогии с дефиницией " предметы роскоши" при разделе имущества, т.е. что для одной семьи роскошь, для другой - предметы обихода. Так и здесь, при заключении договоров, по определенному предмету, существенными будут те или иные условии. Для наглядности синтезируем положения для некоторых договоров в таблице.
договор предметсущественные условияпрокатПредметом договора является движимое имущество обычно, используемое для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства (ст.626 ГК РФ)предметаренда зданий и сооруженийПредмет договора- объект аренды: здания и сооружения *здание - капитальная постройка, с фундаментом. градация: жилые и нежилые: (родовое понятие) *строение - временные переносимые строения облегченного типа без фундамента (ларьки, киоски). *сооружения-постройки технического характера: инженерные сооружения, мосты, оранжереи, колодцы предмет, размер арендной платы.аренда предприятийПредметом договора выступает предприятие (любой формы собственности) как имущественный комплекс, предназначенный для использования в предпринимательской деятельности.предмет и цена.лизингЛюбые непотребляемые вещи: предприятия, здания, оборудование, транспортные средства и другое движимое и недвижимое имущество, которое может использоваться для предпринимательской деятельности. предмет (лизинговое имущество)Таким образом, как видно из таблицы, к ним относятся только те условия, которые прямо названы в нормах права либо как существенные, либо как необходимые для договоров данного вида, обычно это предмет и цена, для некоторых договоров - срок.
Обычные условия - условия, закреплены законом и вступают в действие независимо от указания их в договоре. Например, из таблицы видно, что цена договора (кроме договоров аренды зданий и сооружений) как и срок, относятся к обычным условиям, т.е. согласно норм ГК РФ "если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата" (ст.424, 614 ГК РФ). Также к обычным условиям договора относятся права и обязанности сторон: "арендатор - обязуется содержать используемое имущество в исправном состоянии, содержать в чистоте и порядке, нести расходы по текущему ремонту, а также он должен проявлять при использовании арендованного имущества ту же степень заботливости, которую он проявляет к собственному имуществу".
Случайные условия дополняют либо изменяют обычные условия. Такие условия включаются в текст договора по усмотрению сторон, но их отсутствие на действительность договора не влияет. Примером случайного условия договора может служить "пункт, где рассмотрены сроки для предупреждения о прекращении аренды. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после срока аренды, то договор считается пролонгированным на тех же условиях при отсутствии возражений".
Все договоры можно классифицировать на:- односторонние и двухсторонние - у одной стороны договор порождает права, у другой - обязанности и двухсторонние при заключении договора каждая сторона приобретает как права, так и обязанности;- возмездные и безвозмездные - имущественное представление одной стороны обусловлено встречным имущественным представлением другой стороны и безвозмездные - имущественное представление производится только одной стороной; - реальные (например, договор купли-продажа) и консенсуальные - договор считается заключенным с момента достижения соглашения сторонами по всем существенным условиям договора; - договор в интересах сторон и договор в интересах третьего лица; - основной договор и предварительный договор.
Основной - договор, непосредственно порождающий права и обязанности сторон, связанные с перемещением материальных благ, передачей имуществе, выполнением работ, оказанием услуг, предварительный - соглашение о заключении договора в будущем.
Предварительный договор заключается в той же форме, что и основной договор, содержит существенные условия договора, а также срок, в который должен быть заключен основной договор. Если срок заключения основного договора не указан, то такой договор должен быть заключен в течение года с момента заключения предварительного договора. Стороны, заключившие предварительный договор, основной договор заключить обязаны. Ст. 429 ГК РФ "говорит" именно о "предварительном договоре, устанавливающем обязанность заключить основной договор для обеих сторон, с учетом данного обстоятельства предварительный договор, предусматривающий обязанность заключить основной договор только для одной из сторон, следует рассматривать как исключение из общего правила".
Публичный договор - договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые она по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится, например, договор розничной продажи.
Выделим характерные черты, позволяющие рассматривать договор в качестве самостоятельного типа гражданско-правовых договоров.
. На основе договора аренды, являющегося по сути соглашением, одно лицо, которое имеет право распоряжаться имуществом (арендодатель), предоставляет это имущество другому лицу (арендатору) на правах владения и пользования (или только пользования). При этом арендодатель остается собственником имущества, и соответственно к арендатору право собственности не переходит.
. Договор аренды носит возмездный характер, поскольку арендатор платит арендодателю за пользование имуществом.
. Договор аренды является срочным, поэтому по истечении срока, указанного в договоре, арендатор обязан вернуть имущество арендодателю. Существует исключительный случай - выкуп арендатором имущества, но в данном случае арендные отношения между лицами прекращаются и начинаются отношения купли-продажи.
. Договор аренды, как и большинство договоров, является двусторонним и консенсуальным. Двусторонним договор является потому, что порождает для каждой его стороны права и обязанности. Консенсуальным договор аренды можно назвать, поскольку для его заключения достаточно соглашения сторон и самого факта подписания его сторонами.
Что касается "договора проката, данный вид, выделен в отдельный вид договора аренды, поскольку арендодателем здесь может выступать только лицо, профессионально осуществляющее сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, - а также из целей использования арендатором арендованного имущества (эти цели должны носить потребительский характер). В отношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства его особенность такова, что пользование передаваемым в аренду транспортным средством требует управления им и его квалифицированной технической эксплуатации силами профессионального экипажа. Договора лизинга (финансовой аренды), позволяет выделять его как самостоятельный вид договора аренды, так как в этих отношениях помимо арендодателя и арендатора участвует продавец имущества, передаваемого в аренду, а правоотношения вытекающие из этого договора, по своему содержанию представляют сочетание обязательств по аренде и купле-продаже".
Необходимо учесть и тот факт, что в соответствии со ст. 624 ГК РФ договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не содержится в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до окончания, если внесена вся обусловленная договором выкупная цена. В ст.16 Закона о приватизации выкуп имущества предприятия, сданного в аренду, рассматривается как один из способов приватизации. В тоже время запрещен выкуп арендованного имущества, относящегося к объектам государственной и муниципальной собственности, приватизация которых запрещена: недра, водные ресурсы; предприятия по производству радиоактивных материалов, ядерного оружия, Космических аппаратов; предприятия, обеспечивающие выпуск денежных знаков, облигаций, других государственных ценных бумаг; лесных участков.
Можно сделать выводы:
1. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату.
. Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу.
. Основные элементы договора аренды: стороны, предмет (любая не потребляемая вещь в натуре, например земельные участки, здания, предприятия, оборудование, транспортные средства), форма и содержание (это условия, при которых должно быть достигнуто соглашение сторон).
С переходом России к рыночной экономике арендные отношения получили значительное развитие; появились новые виды арендных обязательств, в частности аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Существенное изменение правовой системы РФ повлекло изменение целого ряда законодательных и правовых документов, к числу которых и относится аренда. Нормы, регулирующие арендные правоотношения, закреплены в Главе 34 ГК РФ. Договор аренды (имущественного найма) относится к числу наиболее распространенных договоров. Он определен в ст. 606 ГК РФ как "обязательство, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В законодательном определении данного договора, как и в других правовых нормах, термины "аренда" и "имущественный наем" употребляются как тождественные".
Законодательством предусмотрено детальное регулирование отдельных видов договоров за исключением проката, аренды транспортного средства, лизинга это связано с тем, что каждый вид договора аренды носит специфический характер, отличающий один вид от другого, и поэтому для каждого вида договора требуется особое правовое регулирование. Несмотря на это, законодательство дает ссылку на применение общих положений договора аренды. При таком подходе имеется риск "пропустить" какие-либо объекты, обладающие не меньшей спецификой, и тем самым ограничить их регулирование общими положениями о договоре аренды.
Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Конституцией РФ (ст. 9, 36), Земельным кодексом РФ и другими нормами права, например законом "О мелиорации земель".
Ст.3 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", посвящена законодательству, регулирующему государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данное федеральное законодательство включает в себя, прежде всего Конституцию РФ, хотя и прямо "не упоминающую" государственную регистрацию, но устанавливающую общие принципы регулирования правового режима вещей как объектов права собственности.
В Конституции РФ прямо не говорится о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но в тоже время, она гарантирует право частной собственности. В ГК РФ государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним посвящена ст. 131 ГК, согласно п. 1 указанной статьи право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
"Кроме норм материального права, это законодательство включает и нормы процессуального права: Арбитражный процессуальный кодекс, Гражданский процессуальный кодекс РФ, Закон об исполнительном производстве и т.д. Кроме того, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируется рядом подзаконных актов, которые приняты во исполнение комментируемого Закона и не должны противоречить ему. В частности, речь идет о следующих постановлениях Правительства РФ: Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним", с изменениями, внесенными Постановлением Правительства РФ от 23.12. 1999 г. N 1429.)"
Можно сделать выводы. Правоотношения в сфере договора аренды регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ. Статья 606 Гражданского кодекса РФ определяет аренду (имущественный наем) как договор, по которому арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование за установленное договором аренды денежное вознаграждение - арендную плату. Гражданским кодексом РФ предусмотрены следующие виды договора аренды:- прокат (ст. ст. 626 - 631 ГК РФ);- аренда транспортного средства (с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (ст. ст. 632 - 641 ГК РФ) и без предоставления таких услуг (ст. ст. 642 - 649 ГК РФ));- аренда зданий и сооружений (ст. ст. 650 - 655 ГК РФ);- аренда предприятий (ст. ст. 656 - 664 ГК РФ);- финансовая аренда (лизинг) (ст. ст. 665 - 670 ГК РФ).
1.3 Место договора аренды в системе гражданско-правовых договоров
Согласно ст. 606 ГК РФ "договор аренды это гражданско-правовой договор по которому одна сторона (арендодатель, наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору, нанимателю) имущество за плату во временное пользование (так же допускается временное владение)". Из определения следует, что договор аренды является консенсуальным, двусторонним и возмездным. Договор аренды относится к группе договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по купли - продажи, договор аренды не влечет смены собственника, таким образом, он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею.
Достаточно отметить, что почти 40% статей ГК РФ посвящено договорам: общим положениям о гражданско-правовом договоре и отдельным видам договорных обязательств, а так же закрепляет значительное число иных норм, регулирующих сделки и обязательства, направленные на регулирование договора, так согласно ст. 420 ГК РФ к "договорам применяются правила о двух- и многосторонних сделках, предусмотренные гл. 9 ГК, а к договорным обязательствам - общие положения об обязательствах (ст. ст. 307 - 419)".
В законодательстве РФ все виды договоров аренды регулируются кодифицированным гражданским законодательством. Однако, с развитием права, арендные правоотношения находят все большее правовое регулирование. В настоящее время регулирование данных правоотношений, регламентируют различные разноуровневые акты, например международные конвекции, различные ведомственные нормативные акты а так же материалы судебной практики.
Договор есть юридическая сделка, из этого напрямую вытекают требования к форме и процессуальному заключению договоров. Любой образец договора аренды обязан отвечать следующим требованиям:
. Арендатору принадлежит право пользования, но не право собственности - основное право арендатора, вытекающее из текста соглашения.
. Арендодатель передает арендатору имущество во временное пользование за оговоренную плату.
. Арендодатель сохраняет право полного распоряжения имуществом. Он может произвести его отчуждение или изъять из владения и пользования и т.д.
. Право пользования арендованным имуществом может сопровождаться возможностью последующего выкупа этого имущества арендодателем.
Такой вид договора с правом выкупа арендованного имущества относится к числу смешанных, поскольку соединяет черты договора купли-продажи и аренды".
Договор, есть не что иное, как нетривиальный элемент механизма гражданско-правового регулирования, эффективно воздействуя на поведение субъектов лишь в совокупности с другими отраслевыми средствами: нормами права, обеспечительными средствами, обязательствам, правосубъектностью, правом собственности и другими вещными правами. Гражданское право, ставит возможность заключения договора в зависимость от правосубъектности сторон.
Рассмотрим процесс правового регулирования договора аренды и договора займа, как смежных договоров. Общим для них является то, что все они относятся к числу договоров возмездного оказания услуг и, как правило, "служат основанием передачи вещей, во владение контрагенту с последующим их возвратом. Таким образом, принимая вещи, контрагент ставит их на учет и учитывает отдельно от прочего имущества, находящегося на забалансовом счете, т.е. имущество, о котором идет речь, является для хранителя "чужим". И для договора аренды и для договора займа характерным признаком, включенным в легальное определение (также как и для договора безвозмездного пользования) является временный переход 2-х полномочий собственника - владения и пользования.
Следует отметить и нетривиальность в подходе при решении вопроса о возмездности и безвозмездности сравниваемых договоров. Для аренды и ссуды он решается хотя и по-разному, но однозначно, в "императивном порядке, с отражением соответствующего признака в самом легальном определении договора. Так, основным признаком для договора аренды является возмездность, а для ссуды - не только отсутствие в договоре условия о вознаграждении, но и принципиальное закрепление данного условия в тексте договора".
Для сравнительного анализа приведем еще одну группу гражданско-правовых договоров. Это договор аренды авто (транспортных средств) и договор перевозки. Договор аренды транспортных средств определяется законом в качестве отдельного вида договора аренды исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, например предметом договора аренды авто может быть грузовой или легковой автомобиль. Вместе с ним связаны также, например договоры перевозки и экспедиции. "В отличие от договора перевозки, при заключении договора аренды авто, транспортные средства выбывают из владения специализированной транспортной организации (перевозчика). Перевозка же осуществляется без выбытия этих средств из хозяйственной сферы (из владения) перевозчика, который сохраняет контроль за процессом транспортировки".
Таким образом, мы видим, что в этих договорах происходит отграничение договора аренды от смежных договоров, а именно существует принципиальная разница в отношении прав владения имуществом. При договоре аренды транспортного средства владелец делегирует права арендатору, и оно выбывает из владения организации. При договоре перевозки владелец полностью оставляет за собой права на собственность.
Исходя из изложенного, можно сделать вывод о том, что законодатель, в большей части, обеспечил детальное регулирование договора аренды, а именно, тех вопросов, которые являются общими как для договора аренды, так и для его отдельных видов. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер. Они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Такова общая характеристика договора аренды. Следует отметить, что в российской науке гражданского права недостаточно изучено правовое регулирование аренды, в связи с недостаточной историей арендных отношений в нашем государстве. Вместе с тем, современная практика свидетельствует об увеличении сегмента арендных отношений в нашем обществе, актуальности и практической значимости подобных исследований в данной сфере. Объективная реальность такова, что в связи с развитием арендных правоотношений в современном российском обществе, законодатели, ученые - цивилисты будут все больше обращать внимание на эти проблемы, и они получат должное отражение в научных и общественных дискуссиях, а затем и в четко сформулированных законодательных актах.
Глава 2. Элементы договора аренды
.1 Субъекты договора аренды
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель). Арендодателем имущества по договору аренды может быть его собственник либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Статья 608 ГК РФ посвящена определению правового статуса арендодателя - одной из сторон договора аренды. По общему правилу, установленному в ст.209 ГК РФ "арендодателем может быть собственник имущества как лицо, имеющее право им распоряжаться".
В настоящее время законодательство не содержит существенных ограничений собственника в возможности сдачи его имущества в аренду. Исключениями служат "законодательный или договорный запрет на передачу имущества в аренду (например, законом в соответствии с п. 1 ст. 607 ГК РФ или договором о залоге может быть установлен запрет на передачу в аренду предмета залога), а также обособление имущества в целях создания унитарного предприятия или учреждения. Кроме того, существует ряд общих ограничений: сдача в аренду имущества некоммерческими организациями допускается в той мере, в какой это не противоречит целям их деятельности. Физические лица, систематически извлекающие доходы за счет сдачи имущества в аренду, подлежат государственной регистрации в качестве индивидуальных предпринимателей. Лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду, также могут выступать в качестве арендодателей".
По общему правилу договоры аренды федерального имущества заключают Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) и его территориальные управления. Постановления Правительства РФ "О Федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом". Аналогичный порядок определения уполномоченных органов, как правило, установлен в отношении государственной собственности субъектов РФ. Участие муниципальных образований в арендных правоотношениях осуществляется через органы местного самоуправления (ст. 14, 34 - 37, 51 Закона об организации местного самоуправления).
Естественно, что этим правом наделен собственник, поскольку право собственности включает в себя правомочие по распоряжению имуществом. Иначе стоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя. Они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Однако сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете денежных средств. Представляется важным также рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
В соответствии с Постановлением Верховного Совета РФ N 3020-1, закрепляющим градацию государственной собственности, управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.
В свою очередь арендатором может быть любой дееспособный гражданин либо юридическое лицо, существующее на момент заключения договора, согласно ЕГРЮЛ. Закон не содержит специальных правил и норм ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества. Но, отметим, что хотя никаких определенных требований к арендатору закон и не выдвигает, необходимо принимать в расчет специфичность арендатора в различных видах договора аренды. Например, по договору проката арендатором является лицо, использующее имущество для потребительских целей, при аренде предприятия арендатором может быть лишь хозяйствующий субъект.
Нужно обратить внимание на то, что сдача предприятий в аренду может иметь место "во всех отраслях материального производства и в непроизводственной сфере, за исключением части предприятий оборонных отраслей промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, и некоторых предприятий других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют их особую значимость. Иногда и сам закон предусматривает возможность сдачи имущества в аренду лицом, не являющимся его собственником. Образовательные учреждения "вправе сдавать в аренду основные фонды и имущество". Арендодателем может быть Российская Федерация, её субъекты, органы местного самоуправления. Все эти функции осуществляют органы по управлению имуществом".
Приведем пример из судебной практики. "Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к Комитету по управлению имуществом города Кемерово о применении последствий ничтожной сделки - договора аренды нежилого помещения (расположенного по ул. Красноармейская, 144), заключенного с муниципальным предприятием "Магазин N 92 "Невеста", а также о возмещении убытков. Решением суда в иске отказано. Постановлением апелляционной инстанции данное решение было отменено, а заявленные требования удовлетворены, с ответчика взыскана в доход федерального бюджета определенная сумма в качестве неосновательного обогащения. Постановлением кассационной инстанции постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения. Так как из материалов дела следовало, что спорное помещение было отнесено к категории объектов муниципальной собственности города Кемерово". В примечании к этому решению Совета была предусмотрена передача в муниципальную собственность г. Кемерово независимо от ведомственной принадлежности встроено/пристроенных помещений, в которых расположены предприятия бытового обслуживания, общественного питания, торговли. Указанное примечание затем было исключено из текста решения распоряжением администрации Кемеровской области на основании протеста прокурора области. Комитет по управлению имуществом г. Кемерово в соответствии с Положением об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности, утвержденным распоряжением Президента РФ от 18.03.92 г. N 114-рп, передал на рассмотрение Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области перечень встроено/пристроенных помещений, подлежащих передаче в муниципальную собственность города Кемерово.
Перечень, в котором значился "спорный" объект не был принят Комитетом по управлению государственным имуществом Кемеровской области к регистрации, о чем ответчик был уведомлен письмом от 12 марта 2007 г. N 4-353/9. Ответчик 23.03.2007 г. повторно направил областному Комитету по управлению государственным имуществом указанный перечень, в который был включен и спорный объект. Согласно п. 9 Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности при обнаружении в перечне объектов, не соответствующих требованиям, установленным приложением N 3 к Постановлению ВС РФ от N 3020-1, они исключаются из перечня с уведомлением органа, утвердившего его, в недельный срок со дня его регистрации. Не исключенные из перечня объекты считаются переданными в муниципальную собственность по истечении двухмесячного срока со дня его регистрации. Истец не возвратил перечень объектов после повторного его поступления, поэтому он считается принятым к регистрации. Отнесение спорного объекта к муниципальной собственности основано также на приложении N 3 к Постановлению ВС РФ. N 3020-1. Президиум ВАС РФ постановления кассационной и апелляционной инстанций отменил, оставив в силе решение арбитражного суда об отказе в иске".
Этим примером, мы хотели отметить следующий факт - объект недвижимости должен соответствовать требованиям п. 3 ст. 607 ГК РФ, т.е. в договоре аренды недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Вместе с тем следует учитывать, что "все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности, делятся на две категории: во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, т.е. имущество, не закрепленное за другими юридическими лицами на вещном праве. Такое имущество составляет казну государства (муниципального образования). В отношении этого имущества государство (муниципальное образование) в лице уполномоченных органов сохраняет свое право собственности в полном объеме и может им распоряжаться по своему усмотрению, в том числе путем передачи указанного имущества в аренду".
Итак, подведем итоги: субъекты договора, тождественны дефиниции -сторон договора. В нашем случае, при рассмотрении договора аренды, ими выступают арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник имущества либо лицо, им уполномоченное, например, в силу закона таким правом обладают субъекты права хозяйственного ведения (государственные и муниципальные унитарные предприятия). В отношении недвижимого имущества это право ограничено необходимостью получения согласия собственника имущества. Смена собственника не влечет прекращения договора, поскольку в данном случае действует вещное право следования.
В свою очередь арендатор-лицо дееспособное, зачастую физическое. Хотя для отдельных видов договора аренды, законом предусмотрено, что субъектами могут быть только предприниматели (например, в лизинге).
Объектом аренды, выступает имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств: земельные участки, природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства.
.2 Предмет договора аренды
Гражданское законодательство, закрепляет понятие предмета договора аренды (объекта договора)- это "любая телесная неупотребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве объекта договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекта), здания, сооружения, предприятия, имущественные комплексы, оборудование, транспортное средство и иное движимое и недвижимое имущество, которое не теряет своих натуральных свойств, в процессе их использования".
Недвижимое имущество как предмет договора аренды обладает известными особенностями, обусловленными как самой природой этого имущества, так и необходимостью государственной регистрации сделок с ним и прав на него. Однако, недвижимое имущество полностью отвечает понятию предмета договора аренды. Недвижимое имущество, которое может сдаваться в аренду по правилам главы 34 ГК РФ не должно быть предназначено для проживания людей. Аренда жилой недвижимости регулируется специальными нормами, регламентированными главой 35 ГК РФ.
"Законом РФ могут быть установлены виды объекта договора аренды, то есть имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду - также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений (например, оружие может сдаваться в аренду лишь при наличии специального разрешения у сторон.) Аренда природных объектов должна осуществляться с учетом не только норм ГК, но и специальных законов. Так, например, Земельный кодекс требует соблюдения арендатором целевого назначения полученного им земельного участка)".
Предмет договора - существенное условие договора. Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (ГК РФ ст. 607) а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета. "Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным. В случае аренды отдельных, специфических видов имущества, например природных ресурсов, перечень существенных условий такого договора аренды значительно расширяется".
В Постановлении Пленума ВАС РФ N 13 разъясняется, что "аренда части вещи (к примеру, части земельного участка, не являющейся самостоятельным объектом права) является допустимой и не противоречит законодательству". Одним из аргументов, высказанных в поддержку допустимости аренды части вещи, является ссылка на то, что ГК РФ, "допускает передачу объекта аренды только в пользование арендатора, исключая владение. Отсюда можно сделать вывод, что собственник (иной законный владелец вещи) может оставаться владельцем вещи, которая передана в аренду, только в том случае, если эта вещь передана в аренду не в полном объеме, не "целиком". Договоры аренды, заключенные в отношении части вещи, не должны признаваться незаключенными или недействительными".
В судебной практике в отношении аренды части земельного участка в настоящее время преобладает другая правовая позиция, согласно которой, к примеру, "земельный участок или его часть может быть объектом аренды только после формирования границ (межевания) и постановки на кадастровый учет. В противном случае договор аренды участка или его части является незаключенным". В тоже время имеются контрпримеры судебной практики, в которых "допускается заключение договоров аренды в отношении части земельного участка, не прошедшей кадастровый учет".
В тоже время, современное право признает существование альтернативной позиции о дефиниции предмета договора аренды. В своем труде Брагинский М.И. и Витрянский В.В., акцентируют внимание на том, что предметом договора аренды являются:
. "Действия арендодателя по предоставлению во владение и пользование арендатора сданного в аренду имущества, по обеспечению его надлежащего использования последним; действия арендатора по содержанию имущества и использованию его по назначению, предусмотренному содержанием договора аренды, по внесению арендной платы, а также возврату арендованного имущества по окончании срока аренды.
. Имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, согласно содержанию договора аренды, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю".
Но от этого толкование и понимание сущности и значения предмета договора аренды, радикально не ставится в противовес общепринятому.
Итак, подведем итоги. Предмет договора выступает единственным существенным условием договора аренды, так в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. При отсутствии этих данных в договоре условие считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным.
Так как по общим правилам правоприменительной практики, предмет договора аренды - вещь, отсюда следует, что, предметом договора аренды не может быть субъект права, хотя сегодня многие юристы активно обсуждают проблемы аренды персонала. "Иначе как к условным к данным терминам относиться нельзя; если на практике заключаются договоры аренды спортсменов, то данные сделки должны признаваться ничтожными, поскольку физические лица (игроки) являются субъектами гражданских прав и ни при каких условиях не могут признаваться объектами гражданско-правовых сделок". А также, отметим, что имущественные права и обязанности: ценные бумаги, результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации юридических лиц, товаров, работ, услуг - не могут быть предметом договора аренды.
Непотребляемость вещи, указана законодателем, потому что договор аренды возвратный, а это свойство, позволяющее предмету не терять назначения в процессе однократного использования, т.е. потребляемые вещи (топливо, краска, иные отделочные материалы, продукты питания) не могут сдаваться в аренду, поскольку пользование ими соединено с их уничтожением, тогда как после истечения срока договора именно полученные от арендодателя вещи подлежат возврату ему.
Необходимость возврата именно арендованной вещи обусловлена таким ее свойством, как индивидуальная определенность, т.е. возможность выделения конкретной вещи из числа подобных, по различным критериям: наименованию, месту нахождения, назначению, габаритам, цвету, модели, форме, материалу, степени износа, топографическому обозначению. Вещи, определенные родовыми признаками, не могут быть предметом договора аренды, так как после передачи они обезличиваются, смешиваясь с имуществом пользователя и становясь в результате объектами его права собственности.
.3 Форма и порядок заключения договора аренды
Ранее нами уже отмечен тот факт, что "договор аренды заключенный сроком до 1 года, не требует государственной регистрации, однако он должен быть заключен в простой письменной форме" (ГК РФ ст. 609). Эта статья содержит требования, предъявляемые к форме договора аренды. По ней предусматривается как устная, так и письменная форма. "Для установления соответствия формы договора требованиям учитываются два условия, содержащиеся в статье 609 ГК РФ: 1) если сторонами являются физические лица, то они имеют право заключить договор в устной форме, если его срок не превышает одного года; 2)по общему правилу, сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость. Основываясь на этом правиле, в отношении аренды законом может быть предусмотрено и иное, а именно отсутствие требования о государственной регистрации договора аренды или права аренды".
Понятие "форма договора" иногда рассматривается как вся совокупность средств и способов изображения, фиксации и передачи договорной информации, а сам термин "форма договора" обобщенно характеризует совокупность действий, содержащих сообщение о намерениях сторон вступить в договорные отношения на определенных условиях. Сторонники такой позиции применительно к заключению договора в надлежащей форме различают "форму оферты, форму акцепта оферты и формы действий, совершаемых с целью конкретизации содержания договора, внесения в него изменений, фиксации и урегулирования возникших между сторонами разногласий".Считаем, что данный подход охватывает, все требования, предъявляемые к порядку заключения договора, включая способы достижения сторонами соглашения по условиям договора и стадии его заключения.
При государственной регистрации договоров аренды имеется ряд сложностей, в том числе и для судов. В этой связи ВАС РФ уделил определенное внимание этим вопросам при обобщении практики их разрешения судами. В частности, вопросы регистрации договоров аренды зданий, нежилых помещений, в том числе при продлении их сроков или возобновлении на неопределенный срок, и некоторые другие рассматриваются в информационном письме Президиума ВАС РФ N 59.
В договоре аренды может содержаться условия о переходе во время действия или по окончании его срока права собственности на арендованное имущество к арендатору. Это часто используется в договоре финансовой аренды (лизинга) в силу экономической природы этого вида инвестиционных отношений. К форме такого договора применяются те же требования, как для договора купли-продажи имущества-объекта аренды.
Способ, именуемый "возобновление договора", представляет собой заключение нового договора на основе прежнего и является производным от основного способа заключения договора. Такой способ заключения договора отражается и на его форме, в частности, к нему невозможно применять правила комментируемой статьи в отношении письменной формы, поскольку конклюдентные действия по общему правилу представляют собой устную форму сделки, а в отношении молчания форма вовсе не указана (Ст.158 ГК РФ). В любом случае "отсутствие документа в письменной форме делает проблематичным исполнение требования государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, если он заключается таким способом". В качестве примера можно привести опыт администрации Ступинского района по рассмотрению порядка заключения договора аренды. Предоставление земельных участков в аренду осуществляется на основании заявлений граждан или юридических лиц, направляемых на имя руководителя администрации Ступинского района. Решение о передаче в аренду земельных участков принимает администрация Ступинского района и оформляется постановлением. Арендодателем земельных участков от имени Ступинского района выступает Комитет по управлению имуществом администрации. Срок договора аренды земельного участка не может превышать максимального (предельного) срока, установленного законодательством РФ, а также срока, установленного договором аренды расположенного на земельном участке объекта недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности Ступинского района. Срок аренды устанавливается на основании решения о предоставлении земельного участка в аренду или решения о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка. Договором аренды определяются условия использования арендатором земельного участка, которые обязаны соответствовать условиям, установленным законом.
"Юридические лица, а также граждане, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, вносят арендную плату ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала, физические лица - ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца.
Договором аренды устанавливается право арендатора на передачу с согласия арендодателя земельного участка в субаренду независимо от срока договора аренды, а также на передачу с согласия арендодателя своих прав и обязанностей по договору третьим лицам, если договор аренды заключается на срок до пяти лет. Если срок договора аренды земельного участка более пяти лет, арендатор обязан в течение трех рабочих дней со дня заключения соответствующего договора уведомить арендодателя в письменной форме о передаче своих прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу".
Можно сделать выводы: Итак форма договора может быть выражена либо устно- только между гражданами на срок менее года, либо письменно- если срок договора более одного года, либо если одна сторона - юридическое лицо (ст. 609 ГК РФ).Причем необходимо понимать, что заключение договора -есть законом регламентированный юридический процесс, а значит в случае возникновения судебных тяжб, по любому основанию, будь то неисполнение договора, взыскание недоимок или изменение условий, для правомерного и справедливого решения суда, предпочтительней вторая форма договора, а именно прописанный акт.
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ). Это положение конкретизировано в ст. 26 закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и является общим, исключение, например, в отношении аренды воздушных и морских судов
Договор аренды имущества, предусматривающий переход в дальнейшем права собственности на это имущество к арендатору заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
.4 Цена и срок в договоре аренды
Согласно ст.614 Гражданского Кодекса РФ Договор аренды является возмездный, и поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. Согласно п. 1 ст. 614 порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Однако, в отличие от п. 2 ст. 7 Основ законодательства об аренде, ГК не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. "Если величина арендной платы не согласована, то подлежит уплате сумма, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичное имущество" (Ст. 424 ГК РФ). "Исключение из этого правила предусмотрено лишь для некоторых видов договора аренды" (Ст.654 ГК РФ). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.
Размер арендной платы по общему правилу определяется соглашением сторон. При этом плата может быть установлена договором за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составляющих. Если в договоре перечислены несколько предметов, а арендная плата для каждого из них не установлена, то следует считать, что плата взимается за аренду всех предметов. С этим можно согласиться при условии, что данные предметы не составляют отношения по принципу главной вещи и принадлежности (Ст.145 ГК РФ). В последнем случае следует исходить из того, что установленная за главную вещь цена автоматически включает в себя цену за принадлежность и, таким образом, не требует отдельного определения через п. 3 ст. 424 ГК. Условие договора аренды в части об арендной плате в части превышения ее нормативно определенного размера должно считаться ничтожным. А арендная плата - рассчитываться исходя из установленного в законе норматива.
Пункт 2 ст.614 ГК РФ раскрывает различные формы оплаты аренд, данный перечень не является ни исчерпывающим, ни императивным: стороны могут предусмотреть в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Исключение из этого правила - норма ст. 630 ГК, согласно которой арендная плата по договору проката устанавливается только в форме определенных в твердой сумме платежей.
В то же время арендная плата выплачивается именно за владение и (или) пользование арендованным имуществом, а не за какие-либо дополнительные услуги, которые арендодатель может оказывать арендатору. Гражданский кодекс устанавливает, что, если конкретная форма арендной платы не определена в договоре, то платеж должен производиться в твердой денежной сумме. Поэтому нельзя согласиться с мнением, что в договоре аренды должно быть указано, в какой форме будет установлена арендная плата. Исходя из изложенного можно сделать вывод о том, что условие о форме арендной платы является дополнительным условием договора, которое предусмотрено в соответствующих нормативных актах и автоматически вступающие в действие в момент заключения договора, не требующие согласования сторон. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются прямо в тексте договором аренды или в приложении к договору аренды. В том случае если в тексте отсутствуют условия о цене договора аренды, то считается, что "установлены порядок, условия и сроки которые обычно применяются при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах" (Ст.614 ГК РФ). Договор аренды может быть заключен на определенный или неопределенный срок. Если условие договора аренды о сроке не указано в тексте, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
Порядок определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности утвержден в Решении Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 18.08.2011г. № 273/21 "Об утверждении Положения о земельных отношениях на территории Ступинского муниципального района" из чего следует: "Если иное не установлено законодательством РФ, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с одним из следующих порядков:
где: Апоб - арендная плата, предложенная победителем торгов,
Кинф - индекс инфляции (индекс-дефлятор), применяемый при составлении проекта областного бюджета на соответствующий финансовый год.
При этом арендная плата изменяется в одностороннем порядке по требованию арендодателя на размер коэффициента-дефлятора, соответствующего прогнозному индексу потребительских цен в РФ на соответствующий финансовый год (далее - коэффициент-дефлятор). Коэффициент-дефлятор устанавливается ежегодно Правительством Московской области. Базовый размер арендной платы (Аб), применяемый для определения арендной платы в соответствующем финансовом году, устанавливается законом субъекта. Определение арендной платы, в том числе и для ранее заключенных договоров аренды, с применением нового порядка определения размера арендной платы или с применением новых значений показателей (кадастровая стоимость земельного участка, коэффициент-дефлятор, Кд, Пкд, Км, Аб) осуществляется с 1 января года, следующего за годом вступления в силу нормативного правового акта, устанавливающего новый порядок определения размера арендной платы или новые значения показателей, за исключением случаев установления новых условий использования арендатором земельного участка или вида деятельности арендатора на земельном участке".
В случае если объекты недвижимости на таком земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка, арендная плата не может быть менее двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка. В случае если объекты недвижимости на таком земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка, арендная плата не может быть менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка.
"Важную особенность правового регулирования аренды составляет регламентация в ГК РФ вопроса о возможности изменения размера арендной платы. В изъятие из общего правила о праве сторон изменять условия договора без ограничения по срокам и по кратности изменений (ст. 450 ГК РФ), в п. 3 ст. 614 ГК РФ предусмотрена возможность пересмотра размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год".
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок направлено на защиту интересов арендатора и предусмотрено в статье 621 ГК РФ. Это право имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполняет свои обязанности, в соответствии с условиями договора аренды и требованиями правовых актов. Другим условием для реализации этого права арендатором является возможность заключить договор на тех же условиях, на которых его могли бы заключить третьи лица. Отсутствие других претендентов или отсутствие претендентов, предлагающих более выгодные условия для арендодателя, дает ему право требовать заключения договора на прежних условиях. Между тем, содержание этого права не включает возможность требовать заключения нового договора на прежних условиях.
Важно отметить, что не является добросовестным тот арендатор, который допустил нарушения при исполнении договора аренды. К таким нарушениям, относятся:
) просрочка уплаты арендных платежей (Постановление ФАС Уральского округа от 31.03. 2008 г. № Ф 09-1986/08-С 6);
) производство перепланировки, переустройства и т.п. без согласия арендодателя;
) не целевое использование помещения (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.03.209 г. № 10АП-404/2009);
) не своевременный возврат имущества арендодателю по истечении срока аренды, если арендодатель уведомил о намерении расторгнуть договор аренды (Постановление ФАС Московского округа от 06.06.2011 г. № А 40-114793/2010);
) иные нарушения арендатором своих обязательств, установленных договором, например связанных со страхованием имущества и ответственности; соблюдением правил пользования зданием, при аренде отдельного помещения, правил работы на торговом рынке, при аренде торговой точки".
Таким образом, ГК РФ учитывает не только права и обязанности, обязательства и возможные последствия от уклонения исполнения обязательств оговоренных в договоре аренды, но также и форму, содержание и основные положения заключения договоров и иных договорных отношений.
Второй немаловажный фактор договора - это срок. Срок определяется сторонами и является обязательным атрибутом договора аренды. Если срок в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае любая сторона может в одностороннем порядке расторгнуть договор, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (ст. 610 ГК РФ). Жилые помещения (дома, квартиры, части домов и квартир) могут предоставляться юридическим лицам только на основании договора аренды, гражданам на основе договора найма жилого помещения.
Таким образом, арендатор выступает в роли " временного хранителя вещи, с правом пользования", а значит его права носят срочный характер, даже если величина соответствующего срока не определена. Срок договора аренды может быть как определенным, так и неопределенным. Он может быть определен в договоре аренды путем указания даты окончания его действия и начинает "отсчет" с момента заключения договора об аренде.
Для отдельных видов имущества законодательство ограничило крайние сроки договора, как максимальные так и минимальные. Например, "договор аренды лесного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается по общему правилу на срок от десяти до сорока девяти лет (п. 3 ст. 72 ЛК); максимальный срок договора проката установлен в один год (п. 1 ст. 627 ГК); договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК)". Но право динамично в противовес государственным запросам в плане экономического развития. И, например, если действующим на сегодня законодательством не предусмотрено минимального срока аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, право устанавливать является региональной прерогативой, и последствия практики заключения договоров на срок менее года плачевны. То в ноябре 2013 г. Советом Федерации РФ, одобрен правительственный закон, устанавливающий минимальный трехлетний срок аренды земельных участков данного вида, по которому договор аренды сельхозземель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на срок от 3 до 49 лет. Исключение составят земли, предназначенные для сенокошения и выпаса скота.
"Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному (п. 3 ст. 610 ГК). Ограничение договоров аренды предельными сроками обусловлено стремлением законодателя предотвратить прикрытие отчуждения имущества его наймом и дать сторонам возможность время от времени корректировать условия найма в соответствии с меняющейся экономической ситуацией".
При отсутствии в договоре аренды условия о сроке его действия договор по общему правилу считается заключенным на неопределенный срок. Это значит, что "неустановление" срока договора аренды означает вовсе не вечность пользования имуществом, а, наоборот, возможность его прекращения в любое время по инициативе любой из сторон. Если в договоре аренды, для которого законом установлен предельный срок, период его действия не определен, он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора.
Законодатель допускает потенциальность аградации договора аренды с определенным сроком в договор аренды с неопределенным сроком. Если срок договора истек, а арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор аренды считается возобновленным (п. 2 ст. 621 ГК). При этом срок, на который возобновляется договор, является неопределенным. Кратко проанализируем, основные виды договора аренды, относительно сроков.
. Договор проката - это разновидность договора аренды, поэтому к отношениям по прокату имущества применяются общие положения об аренде, если это не противоречит специальным нормам о прокате.
Срок договора, установлен максимальный срок до одного года. "У арендатора нет преимущественного права на его возобновление по истечении срока действия договора. Однако арендатор не лишен возможности заключить договор проката на новый срок, но действовать он должен на общих основаниях. Арендатор вправе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя не менее чем за 10 дней (ст. 627 ГК РФ)".
. Договор аренды транспортных средств - договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору транспортное средство во временное владение и пользование. Вид срочного договора, т.е. заключаются на определенный срок, "без пролонгации, при этом на данные виды договоров не распространяются правила о возобновлении их действия на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора".
. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную договором арендную плату (п. 1 ст. 650 ГК РФ).
Правила, установленные §4 гл. 34 ГК РФ, применяются к аренде как жилых, так и нежилых зданий, а также их частей (комнат, помещений). Кроме того, по прямому указанию п. 2 ст. 650 ГК РФ, они действуют и при аренде предприятий, если иное не установлено специальными нормами. По данному договору предусматривается передача как самого здания или сооружения, так и прав на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.
Срок договора аренды здания или сооружения законодательством не установлен. Следовательно, стороны вправе по своему усмотрению определить его (краткосрочный или долгосрочный).
. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется предоставить арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать обусловленную арендную плату (п. 1 ст. 656 ГК РФ). Срок аренды предприятия не является существенным условием договора. Если он не определен, то считается, что договор заключен на неопределенный срок. В этом случае он может быть расторгнут любой из сторон с предупреждением другой стороны за три месяца. "До передачи предприятия в аренду арендодатель должен письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия, и о передаче предприятия в аренду (ст. 657 ГК РФ). Кредитор, не давший согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков".
. Договор финансовой аренды (лизинг)- акт, в соответствии с которым арендодатель (лизингодатель) обязуется приобрести в собственность указанное арендатором (лизингополучателем) имущество у определенного им продавца и предоставить лизингополучателю это имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 665 ГК РФ). Срок действия - это срок в течение которого выполнение условий договора является обязательным для лизингодателя и лизингополучателя. Срок действия договора лизинга исчисляется, как правило, с даты подписания договора лизинга до даты полного исполнения сторонами обязательств по договору лизинга (по сделке финансового лизинга - переходу имущества в собственность лизингополучателя и подписания соответствующего акта). "Необходимо отделять срок действия договора лизинга от срока лизинга. Срок лизинга - это срок с момента передачи имущества в лизинг лизингополучателю до момента перехода имущества в собственность клиента по окончании договора финансового лизинга. Срок действия договора лизинга может быть больше срока лизинга, т.к. с момента подписания договора до момента передачи имущества в лизинг клиенту проходит время, необходимое на получение первоначального взноса от клиента, оплату поставщику, изготовление, доставку, монтаж и пуско-наладку предмета лизинга. Фактический срок лизинга начинает исчисляться с момента передачи имущества клиенту по акту и постановки его на баланс".
Можно сделать выводы. Важным условием договора аренды является арендная плата, однако ГК РФ не относит это условие к числу существенных. Исключение составляют договоры аренды зданий и сооружений, для которых условия о размере арендной платы являются обязательными (ст. 654 ГК РФ). Арендная плата (ст. 614 ГК РФ) устанавливается либо за все арендуемое имущество в целом, либо отдельно по каждому из его составных частей в виде: определенных в твердой денежной сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; представления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обустроенной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.
Наибольшее распространение получила выплата арендной платы в виде денежной суммы. Стороны могут изменить размер арендной платы в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (ст. 614 ГК РФ). При применении этого положения следует учитывать Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в котором указано, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации не является изменением в соответствии со ст. 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. В случае существенного нарушения сроков арендной платы, арендодатель вправе потребовать досрочного внесения платы, но не более чем за 2 срока подряд.
При аренде некоторых видов государственного и муниципального имущества могут устанавливаться минимальные ставки арендной платы. Если в аренду передается имущество, принадлежащее на праве собственности государству или муниципальному образованию, то способ определения арендной платы или ставки арендных платежей устанавливаются соответствующими органами исполнительной власти, в компетенцию которых входит распоряжение имуществом.
Глава 3. Исполнение и прекращение договора аренды
.1 Обязанности арендодателя
Исходя из содержания договора аренды как совокупности прав и обязанностей сторон, выражающихся в условиях договора, необходимо рассмотреть обязанности арендодателя. Они в достаточной степени традиционны Согласно ст. 611 ГК РФ главной обязанностью арендодателя является обязанность передать имущество арендатору. Состояние имущества, сдаваемого в аренду, в том числе и необычные требования к нему, может быть определено субъективно - в рамках договора аренды. Если этого не было сделано, оно определяется объективно - обычным назначением.
Таким образом, если имущество лишено своих традиционных или прямо оговоренных в договоре характеристик, то оно будет считаться не соответствующим условиям договора и своему назначению. Другой обязанностью арендодателя является сдача имущества в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. Кроме того, в судебной практике утвердилась позиция, согласно которой, если арендодатель передал имущество без документов, отсутствие которых исключает возможность эксплуатации объекта, арендная плата не подлежит взысканию.
Также к обязанностям арендодателя относится передача имущества арендатору в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан, - в разумный срок(ГК РФ Ст.314)Если арендодатель не предоставил арендатору сданное внаем имущество в указанный срок, арендатор вправе истребовать от него это имущество в соответствии со ст. 398 ГК и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Кроме того, если арендодатель не передаст объект аренды арендатору в установленный срок, то он не вправе требовать от него внесения арендной платы за соответствующий период.
Статья 612 ГК РФ определяет ответственность арендодателя за недостатки переданного в аренду имущества. Ответственность арендодателя строится в данном случае на началах риска: он отвечает за недостатки переданного в аренду имущества, даже если во время заключения договора аренды не знал об этих недостатках. Это верно, так как арендодатель, как правило, является собственником переданного в аренду имущества и должен нести риск его случайной гибели или повреждения. Ответственность арендодателя не наступает за явные недостатки, т.е. за те из них, которые были оговорены арендодателем уже при заключении договора, заранее известны арендатору или должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Закон не регулирует вопросы целесообразности передачи имущества в аренду.
Исходя из статьи 613 ГК РФ, при заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество, причем как вещных, так и обязательственных. Эта обязанность основана на том факте, что передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество. Неисполнение арендодателем своей обязанности по предупреждению арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков (ГК РФ СТ.620)
Статья 616 ГК РФ определяет обязанность арендодателя производить капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
На основании статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Исходя из этого, "в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. С другой стороны, в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора".
Проанализировав статьи 611, 612, 613, 616, 617 ГК РФ, в части касающейся обязанностей арендодателя можно сделать вывод о том, что указанные статьи регламентируют обязанности арендодателя и гармонизируют, насколько это возможно, взаимоотношения между двумя субъектами договорно-правовых отношений. Содержание договора составляют права и обязанности его сторон. Арендодатель обязан:
. передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и пригодном для использования (п. 1 ст. 611 ГК РФ);
. сдать имущество в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором (ст. 611 ГК РФ);
. производить капитальный ремонт передаваемой вещи, если иное не предусмотрено договором (ст. 616 ГК РФ).
Как правило, под капитальным ремонтом подразумевается проведение работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом (ремонт крыши, замена перекрытий, ремонт отопительной системы и т.д.). Затраты на такой ремонт окупаются в течение длительного времени и осуществляются в основном за счет амортизационных отчислений со стоимости имущества, перечисляемых собственнику в составе арендной платы. Предупредить арендатора о правах третьих лиц на передаваемое имущество (залог, сервитут). При несоблюдении этой обязанности, предусмотренной ст. 613 ГК РФ, арендатор имеет право требовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
.2 Обязанности арендатора
имущество аренда договор законодательство
Выделим три основные обязанности арендатора, вытекающие из договора аренды. Во-первых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (Ст.615 ГК РФ). В процессе пользования имуществом, если иное не установлено законом или договором, арендатор обязан поддерживать его в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести бремя расходов на содержание арендованного имущества. (Ст.616 ГК РФ). В отношении пользования арендованным имуществом, то его нельзя рассматривать в качестве обязанности арендатора, поскольку именно в этом заключается интерес последнего. Помимо удовлетворения потребностей арендатора основанное на договоре аренды пользование имуществом дает арендатору возможность извлекать его полезные свойства и присваивать плоды, продукцию и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. В качестве же обязанности арендатора, "связанной с пользованием арендованным имуществом, следует признать необходимость соблюдать установленные законом либо предусмотренные договором ограничения. В частности, некоторые правомочия, вытекающие из права пользования арендованным имуществом, арендатор может реализовать лишь с согласия арендодателя. Речь идет об особых правомочиях, использование которых может иметь результатом распоряжение арендованным имуществом".
Другой обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом (ст. 614 ГК РФ). Более того, из определения договора аренды (предоставление арендатору за плату имущества во временное владение и пользование) следует вывод, что условие об арендной плате относится к существенным условиям всякого договора аренды. Однако договор аренды, в котором отсутствует указание на размер подлежащей взиманию с арендатора арендной платы, в отличие от общего правила, касающегося существенных условий договора, не может быть признан незаключенным (ГК РФ ст. 432)
Это стало возможным благодаря специальному правилу, установленному ГК на случай, когда договором аренды не определены порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Согласно этому правилу в подобных ситуациях будет считаться, что стороны установили в договоре порядок, условия и сроки внесения арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Нетрудно заметить, что это правило полностью корреспондирует положениям, позволяющим определить цену любого возмездного гражданско - правового договора при отсутствии соответствующего условия в тексте договора (Ст.424 ГК РФ).
В качестве примера взыскания задолженности по договору аренды можно привести Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда за № А 41-К 1-8855/07 от 18 октября 2007 г. "Комитет по управлению имуществом Ступинского района (далее КУИ Ступинского р-на) обратился в суд с иском к закрытому акционерному обществу "Стройнефтепродукт" (далее ЗАО "Стройнефтепродукт") о взыскании 241176 руб. 71 коп., в том числе 201568 руб. 50 коп. - суммы основного долга, 39608 руб. 20 коп. - пени за просрочку платежей за период с 15.06.2005 по 23.04.2007 (л.д. 2 - 3).В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, истец в порядке ст. 49 АПК РФ уменьшил сумму иска, просил взыскать сумму основного долга в размере 164241 руб. и пени в размере 34445 руб. за период с 16.06.2005 по 23.07.2007.
Решением Арбитражного суда Московской области от 25 июля 2007 года иск удовлетворен в полном объеме. Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Московской области проверены Десятым арбитражным апелляционным судом (ст. ст. 258, 268 АПК РФ).
Как усматривается из материалов дела 1 января 2005 года между КУИ Ступинского района (арендодатель) и ЗАО "Стройнефтепродукт" (арендатор) заключен договор N 511 аренды земельного участка, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 1000 кв. м (категория земель - "поселений"), в границах указанных на плане и установленных на местности, с учетом действующих строительных, санитарных, природоохранных, противопожарных норм, расположенный по адресу: Московская область, г. Ступино, северо-западный район. Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставляется для осуществления строительства жилого дома N 22-А.
Срок действия договора определен с 1 января 2005 года по 1 июля 2005 года (п. 1.3). Пунктом 3.2 договора установлен годовой размер арендной платы в 2005 году 149310 руб., размер ежеквартальной арендной платы в 2005 году - 37327 руб. 50 коп. Обратившись в суд с иском, истец просил взыскать с ответчика задолженность по договору аренды N 511 от 01.01.2005 в размере 164241 руб. и пени в размере 34445 руб. 80 коп. за период с 16.06.2005 по 23.07.2007. В обоснование исковых требований истец ссылается на статьи 610, 621, 614, 330 Гражданского кодекса РФ, статьи 22, 42, 65 Земельного кодекса РФ, а также на то обстоятельство, что ответчик не выполнил свои обязательства по оплате арендной платы по договору.
Исследовав обстоятельства дела, арбитражный апелляционный суд считает, что взысканию с ответчика подлежит задолженность по договору от 01.01.2005 N 511 по арендной плате за 2 квартал 2005 года в размере 37327 руб. 50 коп. и пени в размере 12467 руб. 38 коп. начисленные на указанную сумму задолженности за период за период с 16.06.2005 по 23.07.2007.
В соответствии со ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной оплаты определяются договором аренды. Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления. Договор аренды N 511 от 01.01.2005 является заключенным, поскольку сторонами договора достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В договоре аренды (п. 1.1) и приложении N 1 к договору - плане земельного участка, определяющим границы земельного участка, установленных на местности, содержатся сведения, позволяющие определенно установить земельный участок, переданный в аренду.
Таким образом, можно сделать вывод, обязанность арендатора пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, своевременно вносить арендную плату за пользование арендованным имуществом, а также возвратить имущество при прекращении договора аренды. Арендатор обязан:
. использовать имущество в соответствии с условиями договора, если условия не определены в договоре, то в соответствии с его назначением (ст. 613 ГК РФ);
. вносить арендную плату;
. производить текущий ремонт, а также нести иные расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (ст. 616 ГК РФ);
. возвратить имущество в состоянии, определенном условиями договора, или в состоянии нормального износа. При просрочке возврата - за этот взыскивается арендная плата и сверх нее неустойка, а также можно взыскать убытки.
. Арендованное имущество можно сдавать в аренду только с согласия арендодателя. Исключение: субаренда транспортных средств.
Арендатор наряду с правом пользования приобретает право владения арендованным имуществом - вещное право, являющееся основой для вещной защиты (в том числе и против собственника - предъявление виндикационного иска); арендатор становится собственником плодов, продукции, доходов от правомерного использования арендованного имущества (ст. 606 ГК РФ).
В процессе аренды в имущество нередко вносятся различные улучшения, заменяется устаревшее оборудование, создаются новые производства. Правовая регламентация процесса внесения улучшений в имущество осуществляется ст. 623 ГК РФ. Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью и при возврате объекта арендатор вправе их изъять. Неотделимые улучшения, произведенные арендатором, изъятие которых невозможно без ущерба арендодателя, переходят по окончании договора к последнему вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием в данном случае является согласие арендодателя. При отсутствии такого соглашения стоимость неотделимых улучшений арендатору не возмещается.
.3 Прекращение договора аренды
С момента истечения срока аренды, указанного в договоре, договор аренды прекращает свое действие. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Согласно п. 2 ст. 610 ГК РФ, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В данном случае одна из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок. Допустим стороны, заключили договор аренды производственного инвентаря, срок действия которого не установлен. Договором определены, двухсторонние обязанности предупреждения о прекращении договора не позднее, чем за два месяца до планируемой даты прекращения договора, что впоследствии поможет избежать судебных споров.
Необходимо отметить - переход права собственности хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды (ст. 617 ГК РФ). Во всех этих случаях первоначальный арендодатель должен быть заменен новым приобретателем права на данное имущество.
Если арендатор фактическими действиями, т.е. без положенного предварительного предупреждения арендодателя, прекращает договор (выезжает из арендованного помещения, перестает эксплуатировать оборудование и т.п.), то при отсутствии согласия арендодателя на такое прекращение арендатор остается связанным всеми арендными обязательствами, в частности обязательством по внесению арендных платежей в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.
Если без положенного предварительного предупреждения арендатора арендодатель фактическими действиями прекращает договор аренды (изымает арендованное оборудование, сдает помещение другому лицу и т.п.), то при отсутствии согласия арендатора на такое прекращение арендодатель обязан возместить арендатору все вызванные этим убытки, выплатить неустойку, а при наличии соответствующего требования арендатора - предоставить ему возможность пользоваться предметом аренды в течение вышеуказанных месячного либо трехмесячного сроков.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполнять надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается. Руководствуясь ст. ст. 257 - 258, 266 - 268, п. 2 ст. 269, п. 1 части 1 статьи 270, 271, 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд постановит взыскать с ЗАО "Стройнефтепродукт" в пользу Комитета по управлению имуществом Ступинского района долг - 37327 руб. 50 коп., неустойку - 12467 руб. 38 коп."
Следующей главной обязанностью арендатора является возврат арендованного имущества по истечении срока его аренды, либо при прекращении договора аренды по другим основаниям. Исходя из ст. 622 ГК РФ в случае прекращения договорных отношений, связанных с арендой имущества, независимо от причин такого прекращения, арендатор обязан вернуть арендодателю сданное ему в аренду имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в том состоянии, которое предусмотрено договором. Если же эта обязанность не исполнена арендатором, то он должен уплатить арендодателю за все время просрочки возврата имущества арендную плату, а также, возместить ему убытки в части, не покрытой суммой арендных платежей.
Процедура прекращения договора аренды подчиняется определенным правилам. При прекращении договора по соглашению сторон должны применяться правила заключения соответствующего договора, в том числе требования, касающиеся его формы, поскольку форма соглашения об изменении и расторжении договора должна совпадать с той, в которой заключался договор. При этом обязательства по договору аренды считаются прекращенными с момента заключения соглашения сторон о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения. Так в случае согласия сторон на расторжение договора Комитет по управлению имуществом составляет соглашение о расторжении договора аренды и акт к нему. Такие приложения являются неотъемлемой частью договора аренды и должны быть на руках у арендатора.
Расторжение договора - один из способов прекращения обязательств. В соответствии с п. 1 ст. 407 ГК РФ обязательства прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором. По общему правилу договор, может быть, расторгнут только по взаимному соглашению сторон. Договор аренды земельного участка, заключаемый Комитетом по управлению имуществом, составляется в двух экземплярах, о чем прописано в самом договоре. "Расторгнуть или изменить его возможно по соглашению сторон, о чем составляется дополнительно соглашение, которое должно быть на руках у арендатора. Изменение или расторжение договора "на словах" не допустимо. Главным основанием прекращения обязательств из договора является истечение его срока. Но если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок".
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя или арендатора в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК. Эти основания могут быть "связаны с иными нарушениями договора, помимо указанных в ст. 619-620 ГК, например однократное невнесение арендатором арендной платы, так и вообще не связаны с какими-либо нарушениями, например возникновение у арендодателя необходимости самостоятельного использования сданного внаем имущества. Статьи 619-620 ГК РФ дают возможность лишь добавить перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды, но не сузить его. Если же в договоре будет прямо закреплено исключение какого-либо из оснований, перечисленных в ст. 619-620 ГК, то это условие следует признавать ничтожным как противоречащим ст. 422, 619, 620 ГК РФ"
Согласно ст. 619 ГК суд может досрочно расторгнуть договор аренды по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки - в случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложения расторгнуть договор в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК. Функция предупреждения, очевидно, состоит в предоставлении арендатору последнюю возможность исправить допущенное им нарушение: если он устранит нарушение до истечения установленного срока, то договор аренды расторгнуть быть не может. Во избежание волокиты целесообразно сразу включать в текст "предупреждения о необходимости исполнения обязательства предложение расторгнуть договор в случае, если обязательство не будет исполнено в установленный в предупреждении срок".
К исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды должны быть приложены как само предупреждение о необходимости исполнения обязательства с предложением расторгнуть договор, так и доказательства их отправки арендатору; в противном случае иск будет оставлен без рассмотрения. "Расторжение договора происходит на основании судебного решения, с момента вступления в силу которого и происходит прекращение обязательства".
Рассмотрим на примере судебного дела выселения по прекращению договора аренды. Вынесенным Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда N 09АП-17367/2006-ГК от 29 января 2007 г. "Комитет по управлению имуществом администрации Ступинского муниципального района Московской области, обратился в Арбитражный суд с иском к предпринимателю о взыскании задолженность по арендной плате по договору аренды, пени, выселении из нежилого помещения и передаче указанного помещения в освобожденном виде истцу. Исковые требования заявлены в соответствии со статьями 307, 309, 310, 610, 614, 621, 622 ГК РФ мотивированы тем, что ответчик ненадлежащим образом выполнял свои обязательства по оплате арендных платежей по договору аренды, что истец отказался от указанного договора в порядке статьи 610 ГК РФ.
Решением, исковые требования удовлетворены в полном объеме. При этом суд руководствовался статьями 9, 10, 309, 310, 333, 610, 614, 622 ГК РФ. Суд исходил из того, что ответчик не представил доказательств погашения долга по арендным платежам, что спорный договор прекратил свое действие. Из материалов дела следует, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения с указанным сроком аренды и прошел государственную регистрацию. Согласно статье 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Ответчик не представил доказательств оплаты долга по арендным платежам. В связи, с чем суд принял решение об удовлетворении исковых требований о взыскании долга и пени.
Суд установил, что истец направил ответчику уведомление, о прекращении обязательств по договору аренды в порядке статьи 610 ГК РФ. Так как ответчик продолжал пользоваться арендуемым помещением после истечения срока договора. Таким образом, договор аренды прекратил свое действие с момента извещения ответчика. В соответствии со статьей 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Поскольку ответчик не освободил спорное помещение после прекращения договора аренды, то суд правомерно удовлетворил исковые требования, о выселении ответчика из занимаемых помещений".
Примечательно, что в отношении арендатора ст. 620 ГК, в отличие от ст. 619 ГК, не содержит правила о предварительном предупреждении арендодателя о необходимости исполнения им обязательства. Данные обстоятельства не означает, что арендатор может сразу обратиться с иском о расторжении договора аренды. "Арендатор должен соблюсти общий порядок расторжения договоров, предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК, т.е. направить арендодателю предложение о расторжении договора. В этом предложении обычно указывается срок для ответа. Только после получения ответа от арендодателя арендатор вправе обратиться в суд. Как видно, особого упрощения процедура расторжения договора по требованию арендатора по сравнению с таковой по требованию арендодателя не получила".
Исходя из положений статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, и наоборот: при прекращении обязательств сторон происходит расторжение договора. Это значит, что прекращается не сам договор, а права и обязанности сторон, которые образуют его содержание, следствием чего является расторжение договора.
И если с договором аренды, заключенным на неопределенный срок все более менее ясно: достаточно известить об этом вторую сторону за 1месяц - для движимого имущества и за 3 месяца - для недвижимого (ст. 610 ГК РФ). При этом причины расторжения договора не имеют правового значения. То для расторжения срочного договора нужна веская причина, причем соответствующая требованиям закона.
Исчерпывающий перечень специальных оснований для расторжения договора аренды определяется ст. 619 и 620 ГК РФ. Как отмечает Филиппова С.Ю. "вместе с тем предъявление исков о расторжении договоров по желанию арендодателя встречается в арбитражной практике во много раз чаще, чем аналогичные иски арендатора. Видимо, это связано с тем, что расторжение договоров по инициативе последних происходит добровольно, во внесудебном порядке и по соглашению сторон. В связи с этим более актуальным представляется рассмотрение спорных ситуаций именно при расторжении договора по инициативе арендодателя".
Необходимость расторжения договора до истечения срока его действия может возникнуть по разным причинам: арендодатель нашел более выгодное предложение по сдаче в аренду своего имущества либо желает использовать имущество самостоятельно, либо на вещь "нашелся" покупатель, не желающий приобретать имущество, обремененное правами арендатора. В случае возникновения сора стороны обращаются в первую очередь к тексту договора, и к закону. И тут их ждет "сюрприз"- ни одна из вышеприведенных ситуаций не является достаточным основанием для расторжения срочного договора аренды. Общие основания расторжения договора аренды по инициативе одной стороны указаны в ст. 450 и 451 ГК РФ. К ним относятся существенное нарушение договора другой стороной или существенное изменение обстоятельств. В обоих случаях речь идет о "критерии существенности, который предполагает наступление для одной из сторон значительного ущерба. Такое основание расторжения может применяться самостоятельно, независимо от специальных или дополнительных оснований". Например, гражданин взял в аренду транспортное средство, и в течение срока действия договора у арендатора был по решению суда лишен водительских прав, вследствие этого арендодатель в судебном порядке может расторгнуть договор аренды.
Приведем пример из судебной практики: "Арендодатель К. обратился с иском о расторжении договора и освобождении нежилого помещения со ссылкой на существенное нарушение условий договора. В качестве доводов, он привел следующие факты: арендатор нарушил целевое назначение имущества, указанное в договоре (торговля продовольственными и сопутствующими товарами), сдав часть помещения в субаренду сторонним организациям, использовавшим его для реализации непродовольственных товаров. Суд в иске отказал, обосновав свое решение тем, что хотя использование помещения для реализации непродовольственных товаров и не предусмотрено в договоре, это не противоречит положениям нормативно-правовых актов и напрямую не нарушает условий договора или назначения имущества. Более того, суд счел совместную торговлю продовольственными и непродовольственными товарами обычаем делового оборота и, следовательно, признал такое использование помещения правомерным". Приведя этот пример, хотелось бы акцентировать внимание на то, что при заключении договора аренды, и той и другой стороне, нужно просчитать максимальное число вариантов всевозможных исходов, и оптимально отразить в договоре различные дополнительные ограничения, а не поддаваться сиюминутному "блеску брезжащей на горизонте прибыли". Заключение договора аренды, впрочем, как и любого договор или сделки, это строгая юридически регламентированная процедура, не предусматривающая всплеска эмоций.
Как отмечает Филипова С.Ю., довольно распространенными являются иски о расторжении договора аренды со ссылкой на п. 3 ст. 619 ГК РФ, так как "здесь идет речь о невнесении более двух раз подряд арендной платы по истечении оговоренного сторонами срока. Однако суды часто в таких исках отказывают, так как расторжение договора по инициативе арендодателя сопровождается рядом процедурных моментов. Одним из них является обязательный претензионный порядок (ст. 619 ГК РФ). Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок. При несоблюдении этого порядка закономерно остаются без рассмотрения иски арендодателей (постановление ФАС ВВО А 29-4079/2007)". На практике расторжение договора, в подобных случаях, разрешается в пользу арендодателя, только если на момент рассмотрения спора в суде, нарушение можно рассматривать как "длящееся" во временных рамках. Случай из судебной практики: "Арендодатель обратился с иском о расторжении договора и выселении из нежилого помещения арендатора в связи с невнесением им арендной платы в течение длительного периода (с ноября по апрель). К моменту рассмотрения спора судом ответчик оплатил свою задолженность в полном объеме. Именно это обстоятельство послужило основанием к отказу в иске (постановления ФАС МО от 31.01.2008 № КГ-А 40/13800-07, от 16.10.2007 № КГ-А 40/10577-07)". В данном случае судом признан факт нарушения договора, но в то же время указано на добровольное устранение этого нарушения арендатором. Здесь важен момент исправления такого нарушения - до обращения в суд, а в некоторых случаях - после предъявления иска, но до принятия судом решения по существу.
Рассмотрев случаи принудительного расторжения договора аренды, ещё раз отметим важность внесения в договор условий одностороннего отказа арендодателя от срочного договора. А так же как предлагает Филиппова С.Ю.: "в договоре аренды можно детализировать перечень оснований его расторжения в судебном порядке по инициативе одной и несмотря на сомнительную возможность изменить способ расторжения договора, стороны при его заключении могут предусмотреть особую процедуру. Она облегчит им доказывание нарушения условий договора, так как закрепит конкретные действия, которые могут стать основанием для его расторжения".
Итак, можно сделать вывод о том, что заключение договора аренды было бы невыполнимо без намерения исполнять его условие арендодателем и арендатором, а значит, исполнение договорных условий является немаловажным условием договора. Договорные условия и договорные обязанности являются результатом согласия сторон. Арендатор, согласившись на условия арендодателя, признает обязательность для себя совместно определенных на основе этого согласия общих условий. Можно даже сказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованные волеизъявления друг друга как "инструкцию к исполнению действий".
В ГК РФ предусмотрены основания досрочного прекращения договора аренды как по инициативе арендодателя, так и арендатора.
В соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, если: арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, либо существенно ухудшает имущество; а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, либо не производит капитальный ремонт в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии сроков - в разумные сроки, если капитальный ремонт является обязанностью арендатора в соответствии с условиями договора.
С другой стороны, статьей 620 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендатора, если арендодатель: не предоставляет имущество в пользование арендатору, либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; арендодатель не производит капитальный ремонт в установленные сроки.
По истечении срока договора арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, имеет, при прочих равных условиях, преимущественное право на возобновление договора, при условии письменного уведомления арендодателя о желании заключить новый договор аренды до истечения срока действия старого договора.
Возможны ситуации, когда арендодатель отказывается возобновить договор на новый срок и одновременно подписывает договор аренды с иным лицом. В этом случае арендатор имеет право потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору аренды, а также возмещения убытков в связи с отказом арендодателя от заключения договора на новый срок. Если к этому времени арендатор утратил интерес к возобновлению арендных отношений, он может потребовать от арендодателя только возмещения убытков.
Заключение
Цель работы, заключалась в исследовании объектного и субъектного содержания договора аренды, порядка его правового регулирования, исполнения и расторжения, а также сравнения исследуемого договора со смежными договорами. Нами были рассмотрены и проанализированы нормативное обеспечение договора аренды, обязанности сторон, определение арендной платы и прекращение прав аренды, а также правоприменительная и судебная практика в сфере правоотношений, ограниченных договором аренды и регулируемых российским законодательством. Проведя исследование и анализ теоретических основ, нормативно-правовых документов и изучив материалы судебной практики по делам наследования, позволило нам сделать следующие выводы.
. Договором аренды признается гражданско - правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор должен уплачивать за это арендодателю арендную плату. Он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества. ГК определил детальное и непосредственное регулирование договора аренды: срок договора и последствия его истечения, порядок предоставления имущества арендатору, форма и порядок уплаты арендной платы, обязанности сторон по содержанию арендованного имущества; преимущественное право арендатора на возобновление договора, судьба произведенных арендатором улучшений имущества, и др.
. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Большинство норм, регулирующих договор аренды, носят диспозитивный характер. Они действуют в том случае, если стороны урегулировали соответствующие вопросы в договоре. Такова общая характеристика договора аренды.
. Договор аренды включает в себя следующие элементы: стороны (арендодателя и арендатора) предмет (объект) договора форму договора и цену договора аренды.
. По общему правилу единственным существенным условием договора аренды, вытекающим из закона, является его предмет а именно: в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду. Предмет договора аренды включает в себя два рода объектов. Объектом первого рода должны служить соответствующие действия обязанных лиц. Роль объекта второго рода играет имущество, которое в результате таких действий предоставляется во владение и пользование арендатора, а по окончании срока аренды возвращается арендодателю. Важно: в аренду могут быть сданы лишь вещи, оборот которых не ограничен (в части передачи вещей в пользование) или не запрещен.
. Под понятием "форма договора" иногда рассматривается как вся совокупность средств и способов изображения, фиксации и передачи договорной информации, а сам термин "форма договора" обобщенно характеризует совокупность действий, содержащих сообщение о намерениях сторон вступить в договорные отношения на определенных условиях.
Вместе с тем определился ряд проблем, требующих внимательного изучения теоретико-методологической и практической частей законодательной базы в области регулирования гражданско-правовых отношений по договорам аренды. Анализ правовых норм, позволил раскрыть некоторые особенности правового регулирования договора аренды, при этом толкование некоторых норм, показались не совсем четкими, в связи с чем, хотим внести свои предложения, направленные на совершенствование законодательства.
. При главенствующем значении норм ГК РФ, отсутствие четкого правового понимания некоторых нюансов соотношения нормообразующих признаков и норм унифицированного характера института аренды в настоящее время уже становится проблемой. В этой связи предлагаются следующие дефиниции определений: "унифицированными нормами института аренды следует признать единые общие правовые нормы, регулирующие арендные отношения, с применением общих методов регулирования (передача имущества во временное владение и пользование; основания и порядок изменения и расторжения договора аренды)".
. В своей работе нами рассмотрены все элементы договора аренды. Договор является универсальным средством регулирования гражданских правоотношений и для дальнейшего развития, мы считаем необходимым принять и другие законы, усовершенствовать систему регулирования заключения, изменения и расторжения договоров, внести поправки в уже принятые нормативно-правовые акты. Считаем целесообразным, закрепление дефиниции договора, по аналогии с определением норм права, а именно: "Договор аренды - это нетривиальное соглашение, ограничивающее существенные условия его заключения для каждого конкретного объекта, в синтезе с экономическими показателями и стоимостными характеристиками, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств".
. В качестве особых условий договора аренды следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды. Анализируя содержание договора аренды, акцентируем внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.
Также исследования материалов судебных дел позволили сделать вывод, что прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Поскольку в ГК РФ отсутствует регламентируемое определение понятия "расторжение договора аренды", предлагаем следующую дефиниция: "расторжение договора аренды - это направленное действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств а следовательно, регламентируемые права и обязанностей в договоре аренды".
И на что мы бы хотели обратить на новеллу законодательства. В ноябре 2013 г. Совет федерации, наконец-то одобрил правительственный закон, который устанавливает минимальный трехлетний срок аренды земельных участков сельхозназначения. В действующем законодательстве не предусмотрено минимального срока, право устанавливать его принадлежит регионам. В связи с этим существует практика заключения договоров на срок менее года.
Такие договоры не подлежат обязательной госрегистрации. Документ вносит поправки в закон "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", по которым договор аренды сельхозземель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, может заключаться на срок от трех до 49 лет. Исключение составят земли, предназначенные для сенокошения и выпаса скота. Срок подачи заявления о заключении договора купли-продажи или аренды земли, находящейся в муниципальной собственности, увеличивается с трех до шести месяцев. Мы считаем, что принятие данного закона поможет урегулировать правоотношения, связанные договором аренды, в наиболее благоприятном аспекте для аграриев.
Подводя итог вышеизложенному, отметим, что с принятием нового Гражданского кодекса в вопросах правового регулирования аренды имущества появилось значительное количество нововведений. Основное из них - выделение отдельных видов аренды. По каждому виду аренды выделены свои правила, которых отличает наличие определенных признаков.
Список использованных источников
Список нормативных актов
1. Конституция Российской Федерации (ред. от 30.12. 2008г.) // "Российская газета" от 21.01. 2009 г. N 7
. Гражданский кодекс РФ, часть первая от 30.11.1994 N 51-ФЗ, (ред. от 01.10.2013 // "Собрание законодательства РФ", 05.12.1994, N 32, ст. 3301
. Гражданский кодекс РФ, часть вторая от 26.01.1996 N 14-ФЗ, (ред. от 01.10.2013) // "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 410
. Гражданский кодекс РФ, часть третья от 26.11.2001 N 146-ФЗ, (ред. от 01.09.2013) // "Парламентская газета", N 224, 28.11.2001г.
. Гражданский кодекс РФ, часть четвертая от 18.12.2006 N 230-ФЗ (ред. от 23.07.2013) // "Российская газета", N 289, 22.12.2006г.
. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред.от 01.09.2013.)// "Парламентская газета", N 7-8, 15.01.2005г.
. Налоговый кодекс Российской Федерации, Ч.2 от 05.08.2000 N117-ФЗ, (ред. от 01.10.2013) // "Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340
. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации, 14.11.2002 г N 138-ФЗ, (ред. от 01.10.2013)// "Собрание законодательства РФ",2002. - N 46.
. Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации, 24.07.2002 г N 95-ФЗ, (ред. от 01.10.2013)// "Собрание законодательства РФ",2002. - N 30
. Водный кодекс Российской Федерации, 03.06.2006г. N 74-ФЗ (ред. от 01.10.2013)// "Собрание законодательства РФ",2006. - N 23.
. Воздушный кодекс РФ, 19.03.1997 г, N 60-ФЗ, (ред. от 01.10.2013)// "Собрание законодательства РФ",2006. - N 12
. Лесной кодекс Российской Федерации N 200-ФЗ, (ред. от 01.10.2013)// "Собрание законодательства РФ", 2006. - N 50, Ст. 5278.
. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001.(ред. от 06.09.2013) // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147
. Федеральный закон от 26.01.1996 N 15-ФЗ (ред. от 09.04.2009) " О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 29.01.1996, N 5, ст. 411
. Федеральный закон N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред. от 04.03.2013)// "Собрание законодательства РФ", 31.12.2012, N 53 (ч. 1), ст. 7627
. Федеральный закон от 21.07 .1997 N122-ФЗ (ред. от 01.10.2013г.) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Собрание законодательства РФ", 28.07.1997, N 30, ст. 3594
. Федеральный закон РФ от 24.07.2007г (ред. от 05.04.2013)N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" // "Парламентская газета", N 99-101, 09.08.2007
. Федеральный закон Российской Федерации от 24.07.2002г (ред. от 01.07.2012г) N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"// "Российская газета", N 137, 27.07.2002
. Федеральный закон РФ от 06.10.2003 г. (ред. от 02.11.2013) N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"// "Собрание законодательства РФ", 06.10.2003, N 40, ст. 3822
. Федеральный закон от 10.01.1996 N 4-ФЗ (ред. от 28.11.2011) "О мелиорации земель"// "Российская газета", N 10, 18.01.1996
. Указ Президента РФ N 221, 28.02.1995 г "О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)" (ред. от 08.04.2003) // "Собрание законодательства РФ", 1995. - N 10.
. Постановление Правительства РФ N 3 "О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений" (ред. от 23.03.2006) // "Собрание законодательства РФ", 1998. - N 2.
. Постановление Правительства РФ от 08.04.2004 г. "Вопросы Федерального агентства по управлению федеральным имуществом"//"Собрание законодательства РФ", 2004г. N 15
. Постановление Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 "О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // документ опубликован не был
. Закон Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области" N 23/96-ОЗ от 07.06.1996г. // документ опубликован не был
. Решение Совета депутатов Ступинского муниципального района Московской области от 18.08.2011г. № 273/21 "Об утверждении Положения о земельных отношениях на территории Ступинского муниципального района" // документ опубликован не был.
. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// Специальное приложение к "Вестнику ВАС РФ", N 10, 2003 (ч. 1)
. "Основы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде" (утв. ВС СССР 23.11.1989 N 810-1) (ред. от 07.03.1991)// "Ведомости СНД и ВС СССР", 1989, N 25, ст. 481/ утратил силу
Акты судебных органов
1. Постановление Пленума РФ от 25.01.2013г.N 13 "О внесении дополнений в постановление пленума высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 "73 "Об отдельных вопросах практики применения правил гражданского кодекса РФ о договоре аренды" // документ опубликован не был
. Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда за № А 41-К 1-8855/07 от 18 октября 2007 г// документ опубликован не был Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 декабря 2012 г по делу N А 76-19494/2011// документ опубликован не был
. Определение Высшего Арбитражного Суда от 31.03.2008 N 1857/08// документ опубликован не был
. "Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2011 года" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 28.09.2011) // "Бюллетень Верховного Суда РФ", 2011, N 11
. "Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2011 г. (по гражданским делам)" (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 24.10. 2011 г.) // "Бюллетень Верховного Суда РФ", N 6, июнь, 2012
. "Обзор судебной практики Высшего Арбитражного суда" // "Вестник Высшего Арбитражного суда", 2009 г. N 1.
. Обзор судебной практики ФАС Московского округа "Обзор практики применения Федеральным арбитражным судом Московского округа Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"// "Судебно-арбитражная практика Московского региона", 2011, N 1
. "Обзор судебной практики Высшего Арбитражного суда" // "Вестник Высшего Арбитражного суда", N 7от 28 июня 2012
Учебники, монографии, брошюры
1. Алексеев С.С., Гонгало Б.М., Мурзин Д.В. Гражданское право: учебник /под ред. С.С. Алексеева. - 3-е изд.- М.: "Проспект". - 2012.
. АбоваТ.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ, части второй - М.: "Юрайт-Издат", 2011 г.
. Астахов О.Н. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ - М. "Норма - Инфра-М",2009г.
. Борисов А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ части первой, части второй, части третьей (постатейный) с постатейными материалами и практическими разъяснениями. -М.: Эксмо, 2011.
. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М.: Изд.: "Статут" 2011г.
. Брагинский М.И. - Договорное право. Книга 2: Договоры о передаче имущества - М.:Изд.: "Статут" 2011г.
. Вавилин Е.В. Осуществление прав и исполнение обязанностей по договору аренды транспортных средств- М. : "Волтерс Клувер", 2009г.
. Васильева В.В. Договор аренды - юридические аспекты- М.: "Дашков и Ко", 2011.
. Витрянский В.В. Научно-практический комментарий к ч. 1 Гражданского кодекса РФ для предпринимателей. 4-е изд. М.: Статут, 2006.
. Гражданское право: Учебник в 3 т. Т. 3. - 5-е изд., / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: ТК "Велби", Изд-во Проспект, 2012.
. Жуйков В.М. Проблемы гражданского процессуального права. М.: "Городец",2012 г.
. Корнийчук Г. Договоры аренды, найма и лизинга. Образцы, рекомендации, комментарии- М.: "Дашков и Ко", 2008.
. Красноперова О.А. Аренда. Бухгалтерский и налоговый учет- М. : "ГроссМедиа Ферлаг", 2011 г.
14. Мейер Д.И. Русское гражданское право. - М.: "Статут", 2008г
15. Пиляева В.В. Комментарий к ГК РФ II часть. - М.: "Кнорус" -2011.
. Садиков О.Н. Гражданское право. - М.: "Норма-Инфра -М", - 2012.
. Сергеев А.П., Толстой Ю.К., Елисеев И.В. Комментарий к Гражданскому Кодексу РФ (постатейный). - М.: ООО "ВИТРЭМ", 2010.
. Синайский В.И. Русское гражданское право - М.: "Ось - 89",2012.
. Скворцов О.Ю. Приватизационное право. - М.: ЗАО "Бизнес-школа "Интел-Синтез", 2008г
. Тепляков А.Б. Аренда имущества. Правовое регулирование- М.: "Ось - 89", 2011.
. Тихомиров М.Ю. - Договор аренды квартиры. Образцы документов с комментариями - М.: Издательство "Тихомиров", 2013 г.
22. Энциклопедический словарь-4 изд., доп. / под ред. В.Е. Крутских-М.: "Норма-Инфра - М", 2011.
Диссертации и авторефераты диссертаций
1. Еремкина Т.А. Договор аренды и его роль в гражданском обороте/ Автореферат диссертации кандидата юридических наук, Москва 2008г.
. Мещерякова М.Е. Договор аренды зданий и сооружений в гражданском праве Российской Федерации /диссертация кандидата юридических наук, Москва 2007
. Мызров С.Н. Договор аренды/ Диссертация канд. юр. наук: Ульяновск, 2008.
Периодические издания
1. Белобородова А.В. Существенные условия договора аренды: практическое значение/ "Арбитражное правосудие в России", 2009, N 5
. Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды // "Хозяйство и право", 2009 г., N 11.
. Миргазизова Р.Н. Об основаниях и порядке расторжения договора аренды по требованию арендодателя // "Ученые записки института государства и права Тюменского государственного университета".,2012 г. Выпуск 11.
. Филиппова С.Ю. Досрочное расторжение договора аренды: инициатива арендодателя// эж-"Юрист", 2008 г., N7.
Электронные ресурсы
1. Аналитическая правовая система: "Обзор судебной практики судов Новосибирской области по делам о наследовании",(2011г.)/ режим доступа: http://a2aa.ru
2. "Департамент юридической помощи", режим доступа: http://alyanspravo.ru
3. "Законы и право" /правовые акты РФ, режим доступа: http://zaki.ru
. "Закон сегодня", режим доступа: http://lawtoday.ru/razdel/biblo/ prav
. "Нормативно-правовые документы Московской области", режим доступа: http://mosregion.lawsector.ru
. "Проблема государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества в свете принятия и изменения Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", режим доступа: http://base.consultant.ru
6. "Юридические и экономические консультации", режим доступа: http://sova.biz/dogovor.htm