Договор аренды в гражданском праве России
Оглавление
Введение
Глава 1. Характеристика договора аренды по гражданскому праву Российской Федерации
.1 Понятие договора аренды
.2 Существенные условия договора аренды
.3 Форма и государственная регистрация договора аренды
.4 Срок аренды
Глава 2. Субъекты, объекты и содержание договора аренды
.1 Субъекты (стороны) договора аренды
2.2 Объекты аренды
.3 Права и обязанности сторон по договору аренды
Глава 3. Заключение и расторжение (изменение) договора аренды
.1 Заключение договора аренды
.2 Расторжение (изменение) договора аренды
Заключение
Библиографический список
Введение
Данная дипломная работа посвящена одному из видов гражданско-правовых договоров, договору аренды (имущественного найма).
Выбор мною темы дипломной работы основывается на следующем:
Во-первых, договор аренды (имущественного найма) широко применяется как в предпринимательской, так и в бытовой сфере.
Во-вторых, актуальность данной темы обусловлена тем, что договор аренды сегодня является одним из наиболее востребованных и часто заключаемых договоров среди бизнесменов всех уровней и масштабов. Они юридически оформляют особую, самостоятельную группу экономических отношений товарообмена, в рамках которых хозяйственные или другие потребности их участников удовлетворяются за счет временного перехода к ним соответствующих материальных благ. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее в собственности государства, не допускались в хозяйственный оборот.
С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов с введением в оборот предприятий (производственно-хозяйственных комплексов) ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменили правовое регулирование арендных отношений.
На сегодняшний день арендные отношения очень распространены, кроме того, привычный для нас договор аренды не ограничивается единственным назначением - офис компаний, а предполагает использование недвижимости в самых разных предпринимательских целях: складское помещение, торговая точка, административный корпус и т.д., что еще раз подтверждает актуальность темы и обуславливает ее научную необходимость.
Объектом исследования в работе являются правоотношения, возникающие при заключении, исполнении и прекращении договора аренды, исходя из выбранной тематики данной дипломной работы.
Предметом исследования в работе выступает такой вид гражданско-правового договора, как договор аренды. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наимодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное пользование.
Цель исследования заключается в исследовании и анализе положений договора аренды
Для достижения поставленной цели в работе решаются следующие задачи:
· Проанализировать понятия договора аренды и отдельных его видов;
· Рассмотреть общие положения об аренде, а также его существенных условий объектов и субъектов;
· Раскрыть содержание отдельных видов договоров аренды, в частности, договора проката, аренды транспортных средств, зданий и сооружений, предприятий, финансовой аренды;
· Проанализировать материалы судебной и судебно-арбитражной практики.
Обобщить собранные материалы и сделать соответствующие выводы.
Как показывает анализ современной юридической литературы, проблема договора аренды и его видов была предметом внимания известных Российских ученых, среди которых следует назвать имена: М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, А. Коболкин, Л. Сопникова.
Методологию дипломной работы составляют такие традиционно используемые в юридической науке методы, как сравнительно-правовой, диалектический, исторический, социологический, системный, логический и другие. Применялись также различные виды толкования правовых норм, аргументы иллюстрировались примерами из практики.
Глава 1 Характеристика договора аренды по гражданскому праву Российской федерации
1.1 Понятие договора аренды
По договору аренды, одна сторона (арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (арендатору) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (Глава 34 ст. 606 ГК РФ). Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.
Договор аренды входит в группу договоров, регулирующих отношения по передаче имущества во временное пользование. В отличие от договоров по передаче имущества в собственность договор аренды не влечет смены титула собственника, а следовательно, в экономическом смысле он оформляет такие отношения товарообмена, при которых товаром является не вещь, а право пользования ею. Имущество по данному договору может передаваться арендатору только в пользование или в пользование и во владение одновременно.
Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в пользование.
Законодательное определение договора позволяет использовать любой из двух предложенных законодателем терминов - «аренда» или «имущественный наем», исходя из традиционной для российского законодательства их синонимичности. В то же время необходимо иметь в виду, что термин «наем» используется для обозначения иного вида договоров по передаче имущества в пользование, например договора найма жилого помещения, которые не входят в группу арендных договоров. Таким образом, термин «наем» имеет узкое значение, когда применяется в качестве синонима договора аренды, и широкое - когда обозначает иные виды договоров по передаче имущества в пользование. В силу этого общие положения об аренде не распространяются на такие иные виды договоров.
Он относится к категории гражданско - правовых договоров на передачу имущества. Необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем (наймодателем), не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору (нанимателю); последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля - продажа, мена, заем.
Договор аренды является консенсуальным, т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей арендованного имущества арендатору. Собственно передача сданного в аренду имущества арендатору представляет собой исполнение заключенного и вступившего в силу договора аренды со стороны арендодателя. Поэтому в тех случаях, когда момент вступления договора в силу совпадает с фактической передачей арендованного имущества, можно говорить об особом порядке заключения договора аренды и о том, что он исполняется в момент заключения, но не о реальном характере договора.
Договор аренды является возмездным, поскольку арендодатель за исполнение своих обязанностей по передаче имущества во владение и пользование арендатору должен получить от последнего встречное предоставление в виде внесения арендной платы.
Договор аренды является двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (арендодатель и арендатор) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Виды договора аренды:
договор проката;
договор аренды транспортных средств;
договор аренды зданий и сооружений;
договор аренды предприятия;
договор финансовой аренды (лизинг).
.2 Существенные условия договора аренды
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пункт 3 ст. 607 Гражданского кодекса устанавливает, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
При этом необходимо исходить из того, что указание в договоре аренды только на наименование вещи является недостаточным для согласования о предмете аренды недвижимого имущества. Стороны должны охарактеризовать недвижимую вещь, указав ее особые признаки, такие как адрес, название, назначение, кадастровый номер, местонахождение помещения в здании, площадь и другие.
Но есть маленькое исключение. Судебная практика исходит из того, что если договор аренды уже сторонами исполнен и у сторон относительно объекта аренды не возникают какие - либо споры, условие об объекте аренды не должно считаться несогласованным, а договор - незаключенным. Так согласно пункту 15 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" Если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным (п. 1 ст. 654 Гражданского кодекса <#"justify">Глава 2. Субъекты, объекты и содержание договора аренды
.1 Субъекты (стороны) договора аренды
Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).
Арендодателем имущества по договору аренду может быть его собственник либо иное лицо, правомочное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом. (ст. 608 ГК РФ).
Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете.
Считаю важным рассмотреть вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным имуществом, в том числе путем сдачи его в аренду.
В соответствии с п. 15 Постановления ВС РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.
Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом исполнительной власти.
Вместе с тем следует учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности. Делятся на две категории:
Во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, оно составляет казну государственного имущества.
Данным имуществом государство и муниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т. ч. путем передачи указного имущества в аренду.
Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием). А также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК РФ).
Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом. ГК не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов имущественного оборота на получение в аренду имущества.
§2. Объекты аренды.
К не потребляемым относятся вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. В этой связи объектом аренды не могут быть денежные средства. Данное требование к объектам аренды обусловлено, прежде всего, тем обстоятельством, что по истечении срока аренды арендуемая вещь должна быть возвращена арендодателю.
Не потребляемые вещи в свою очередь могут быть разделены на движимые и недвижимые (ст. 130 ГК РФ). К недвижимым вещам относятся объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению не возможно (земельные участки, здания, сооружения). Кроме того, к недвижимым вещам относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также иные объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Все остальные вещи являются движимыми.
Таким образом, объектами аренды могут выступать:
земельные участки;
обособленные природные объекты;
предприятия и другие имущественные комплексы;
здания, сооружения, нежилые и жилые помещения;
оборудование;
транспортные средства;
инвентарь, инструмент и др.
Важнейшим признаком объектов аренды является их индивидуальная определенность. Передавая имущество в аренду, стороны исходят из того, что по окончании срока аренды арендодателю будет возвращено это же имущество.
Поэтому объектом аренды не может выступать, например, партия товаров либо материалов производственно-технического назначения, предназначенных для дальнейшей перепродажи либо использования в производстве.
При составлении договора аренды стороны должны указать полные сведения об объекте аренды, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. Если такие данные будут отсутствовать, то договор аренды считается незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Необходимо обратить внимание на положения п. 1 ст. 607 ГК РФ, где говорится о том, что федеральным законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается. В настоящее время такого федерального закона не существует. Вместе с тем данное обстоятельство вовсе не означает, что предметом договора аренды может стать любое имущество.
Отдельные предприятия оборонной промышленности, связи, транспорта, топливно-энергетического комплекса, а также предприятия Минобороны РФ, МВД РФ, ФСБ и некоторые предприятия других отраслей экономики, специфика и характер деятельности которых предопределяют повышенную степень централизации управлении ими, в аренду передаваться не могут. При этом конкретные перечни таких объектов устанавливались отдельными распоряжениями СМ СССР и СМ РСФСР, Правительства РФ.
В законе подчеркивается необходимость четкого определения объекта аренды. В договоре нужно указывать наименование имущества, характеристику его качества, для недвижимости - место нахождения и другие сведения, позволяющие определенно установить объект аренды и его состояние. При невыполнении данного требования считается, что условие об объекте, подлежащем сдаче в аренду, сторонами не согласовано, а потому договор не признается заключенным.
Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, становятся его собственностью (абзац. 2 ст. 606 ГК РФ). Из этого следует, что они не являются частью предмета аренды и не подлежат передаче арендодателю по истечении срока аренды, если иное не вытекает из условий договора. Это правило действует тогда, когда имущество используется для целей, предусмотренных договором (например, аренда сада для получения урожая, аренда предприятия для выпуска продукции и т.д.). При использовании имущества с нарушением договора арендодатель вправе потребовать от арендатора не только досрочного прекращения договорных отношений, но и возмещения убытков, в том числе передачи ему арендатором соответствующих доходов, плодов и т.д.
При сдаче в аренду вещи она должна передаваться арендатору со всеми относящимися к ней принадлежностями: например, станок сдается в аренду со всеми входящими в его комплект приспособлениями. Принадлежности главной вещи входят в связи с этим в объект аренды независимо от того, упомянуты они в договоре или нет. Если стороны намерены по-иному решить этот вопрос, они должны сделать специальную оговорку в договоре.
Сдаваемые в аренду оборудование, транспортные средства и иная техника нередко должны снабжаться технической документацией, входящей в один комплект с оборудованием, свидетельствами (сертификатами), подтверждающими соответствие его качества установленным требованиям. Перечень этих документов должен определяться в договоре, но если он не будет согласован сторонами, а представление их предусмотрено обязательными для сторон правилами, передача имущества арендатору может производиться только при наличии таких документов.
Поскольку объектом договора аренды нередко являются дорогостоящие вещи (включая недвижимость), ряд норм законодательства предусматривает совершение этих сделок под контролем государственных или иных органов, наделенных соответствующим правом.
Типовой устав акционерного общества, утвержденный Указом Президента РФ от 1 июля 1992 года № 721, на основе которого утверждались уставы обществ, созданных при приватизации, предусматривал, что договоры сдачи в аренду принадлежащих обществу объектов стоимостью более 10 процентов стоимости его имущества могли заключаться только с одобрения общего собрания акционеров общества. Несоблюдение этих требований влекло признание соответствующей сделки (договора) ничтожной на основании ст. 168 ГК РФ. Но действие этого устава носило временный характер. Названный Указ утратил силу с 29 марта 2003 года.
В практике возник вопрос, распространяются ли на договоры аренды положения Закона об акционерных обществах (ст. 78, 79) и Закона об обществах с ограниченной ответственностью (ст. 46), определяющие порядок заключения обществами крупных сделок - на сумму от 25 процентов и выше балансовой стоимости активов общества. В «Обзоре практики разрешения споров, связанных с арендой» приведен пример, когда суд с учетом срока аренды (15 лет) и стоимости переданного акционерным обществом в аренду имущества (составляющей 80 процентов стоимости основных фондов общества) отнес заключенный им договор к крупной сделке и, исходя из того, что при заключении его не были соблюдены требования ст. 79 Закона, признал договор недействительным (п. 40).
При рассмотрении подобных споров нужно иметь в виду, что ст. 78 Закона об акционерных обществах, содержащая определение крупных сделок, относит к ним сделки по приобретению или отчуждению имущества либо создающие возможность (в том числе косвенную) по отчуждению имущества в последующем (например, передача имущества стоимостью от 25 процентов под залог, получение кредита на крупную сумму и т.д.). Исходя из этого, под признаки крупной сделки, указанные в названной статье, подпадают договоры аренды имущества с правом выкупа его арендатором. Поскольку в иных случаях возможность отчуждения имущества, сданного в аренду (без права выкупа), не возникает - собственником имущества независимо от срока аренды остается арендодатель, - положения ст. 78 и 79 Закона об акционерных обществах к таким договорам неприменимы.
Следует, однако, обратить внимание на то, что Законом от 7 августа 2001 года № 120-ФЗ ст. 78 Закона об акционерных обществах дополнена нормой, дающей обществу право предусмотреть в своем уставе распространение положений Закона о крупных сделках на другие виды обязательств. Эта норма может быть использована и в отношении договоров аренды, что во многих случаях целесообразно, особенно при сдаче в аренду дорогостоящих объектов недвижимости на длительный срок. В перспективе нужно было бы уточнить ст. 78 Закона об акционерных обществах (ст. 46 Закона об обществах с ограниченной ответственностью), распространив действие норм о крупных сделках на договоры аренды, независимо от наличия в них условий о возможном выкупе арендованного имущества.
.2 Права и обязанности сторон по договору аренды
Обязанностью арендодателя является предоставление арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и его назначению (ст. 611 ГК РФ). Вместе с основным имуществом передаются его принадлежности, если иное не предусмотрено договором, и относящаяся к нему документация: технический паспорт, сертификат качества и пр. Особое значение это имеет при сдаче в аренду
(прокат) предметов техники, которые во многих случаях должны сопровождаться правилами эксплуатации и другими документами. Если принадлежности и документы не переданы одновременно с имуществом, но без них нельзя пользоваться им так, как это необходимо арендатору исходя из условий договора, арендатор вправе либо потребовать предоставления их, либо расторгнуть договор. В обоих случаях он имеет право на возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства по договору арендодателем.
Арбитражный суд рассмотрел иск арендодателя о взыскании с арендатора задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами. Арендатор, возражая против иска, предъявил встречный иск о расторжении договора на основании подп. 1 ст. 620 ГК РФ. При рассмотрении этих споров выяснилось, что арендодатель передал арендатору в пользование на основании договора аренды вертолет, не снабдив его свидетельством о регистрации и сертификатом летной годности (удостоверениями о годности воздушного судна к полетам), как того требует ВК РФ (ст. 33, 36). Из-за их отсутствия арендатор не смог воспользоваться полученным вертолетом. Суд признал, что арендодатель не исполнил надлежащим образом свое обязательство, нарушив условия ст. 611 ГК РФ, а потому требование арендатора о расторжении договора аренды удовлетворил; в иске о взыскании с него арендной платы отказал.
При уклонении арендодателя от предоставления имущества по истечении согласованного или реально выполнимого срока арендатор вправе истребовать его в принудительном порядке (см. ст. 398 ГК РФ). В этом случае предъявляется иск в суд или арбитражный суд (в зависимости от подведомственности спора), решение которого исполняется через судебного исполнителя. Помимо принудительного изъятия у арендодателя не переданного в срок имущества арендатор вправе взыскать с него убытки, вызванные задержкой исполнения обязательства. Предусматривается и альтернативное право - потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением. Это могут быть дополнительные затраты, которые вынужден нести арендатор в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица (реальный ущерб), а также потери (упущенная выгода) из-за простоя в связи с неполучением предмета аренды в согласованный срок и др.
Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
При обнаружении арендатором во время использования арендованного имущества недостатков, за которые арендодатель несет ответственность, он по своему выбору вправе (п. 1 ст. 612 ГК РФ):
потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов по устранению недостатков имущества;
непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;
потребовать досрочного расторжения договора аренды.
Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.
Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и осуществлять иные расходы по содержанию арендованного имущества, если иное не установлено законом либо договором аренды. В случае нарушения арендодателем обязанности по производству капитального ремонта арендатор имеет право по своему выбору:
произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта либо зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Существенное значение для аренды имущества имеет распределение между сторонами обязанностей по его содержанию, проведению капитального и текущего ремонта. Гражданский кодекс РФ традиционно решает этот вопрос: капитальный ремонт возлагается на арендодателя, текущий - на арендатора (ст. 616). Это правило действует, если иное не предусмотрено законом или договором. В законодательстве иное распределение обязанностей установлено для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий.
Капитальный ремонт необходимо проводить в срок, установленный договором, а если он не определен - в разумный срок. Это означает, что арендодатель, если иное не предусмотрено законом или договором, обязан поддерживать сданное в аренду имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления.
При невыполнении им этой обязанности наниматель вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость или зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы; или потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Последствия аналогичны тем, которые наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности по устранению недостатков, выявленных в сданном в аренду имуществе и препятствующих или затрудняющих его эксплуатацию по назначению.
Так, Ивановская областная коллегия адвокатов № 4 (далее - Коллегия) обратилась в суд с иском к Городскому комитету по управлению имуществом города Иваново (далее - Комитет) о взыскании затрат по капитальному ремонту арендованного имущества в сумме 13097 рублей 05 копеек, 4097 рублей расходов на приобретение обогревателей, 14896 рублей 68 копеек расходов по оплате электроэнергии, 5000 рублей стоимости изготовления проекта теплоснабжения, а также 7132 рублей 28 копеек уменьшения арендной платы.
Исковые требования основаны на статьях 15, 611, 612, 614 и 616 Гражданского кодекса РФ и мотивированы тем, что истец был вынужден произвести расходы, которые связаны с приведением арендованной недвижимости в состояние, пригодное для использования по целевому назначению, и которые подлежат компенсации за счет арендодателя.
Решением от 25.08.2004 иск удовлетворен частично: с ответчика в порядке, установленном в пункте 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, взыскано 13097 рублей 05 копеек расходов по капитальному ремонту кровли арендуемого здания. В удовлетворении требований о взыскании убытков отказано со ссылкой на недоказанность причинно-следственной связи между действиями Комитета и расходами, понесенными Коллегией. Кроме того, суд указал на отсутствие оснований для уменьшения арендной платы на истребуемую истцом сумму.
Постановлением апелляционной инстанции решение отменено и в удовлетворении иска отказано в полном объеме.
Суд сослался на пункт 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункт 3.1.7 договора аренды от 18.01.1999 № 927 и сделал вывод о наличии у арендатора обязательства по проведению капитального и текущего ремонта арендуемого помещения, в связи с чем соответствующие затраты по ремонту кровли не подлежат взысканию с арендодателя.
Арендатор обязан вернуть арендодателю взятое имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением - по соглашению сторон или по решению суда. Имущество подлежит возврату в состоянии, в котором арендатор его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (например, после реконструкции, если по договору арендатор взял на себя такую обязанность).
При невозврате имущества в установленный срок арендатор обязан вносить арендную плату за все время просрочки, причем это не означает автоматического продления арендных отношений, если арендодатель до окончания срока найма уведомил арендатора о своем намерении их прекратить. Когда полученная сумма арендной платы не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может требовать их возмещения. Следует обратить внимание на заключительную часть ст. 622 ГК РФ. Если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться в полном объеме сверх неустойки, то есть ей придается штрафной характер. Но в договоре может быть установлена зачетная неустойка, и тогда приоритет признается за договорным условием.
Из сказанного следует, что арендодателем по договору аренды, может быть собственник имущества или уполномоченное лицо собственника, а в качестве арендатора может выступить любой дееспособный гражданин, либо юридическое лицо. Объектом аренды может выступать только имущество (имущественные права не могут быть объектом аренды). В договоре необходимо чётко указать объект аренды (наименование имущества, его качественную характеристику, местонахождение и т.д.). При несогласовании этих условий об объекте, подлежащем сдаче в аренду, договор не может быть признан заключённым. Основная обязанность арендодателя - предоставить арендатору предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и дающем арендатору возможность достижения коммерческих целей, ради которых он приобретает его в пользование, а арендатор предприятия обязан выплачивать арендодателю арендную плату, а также обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды.
Глава 3. Заключение и расторжение (изменение) договора аренды
.1 Заключение договора аренды
Договор аренды недвижимости, наряду с поставкой и оказанием услуг, без сомнения, является наиболее используемым договором в предпринимательской деятельности. Зачастую условия договора аренды офиса или торговых площадей оговариваются еще до государственной регистрации самого предприятия.
Однако, очень часто стороны, при заключении договора аренды, концентрируют свои усилия на определении размера и порядка уплаты арендной платы, оставляя другие условия договора без внимания. Как результат - споры и разногласия, приводящие к расторжению договора и возникновению серьезных убытков у обеих из сторон. Предотвратить возникновение неблагоприятных последствий, возможно простым способом - своевременное уточнение всех существенных вопросов аренды еще при заключении договора.
Заключение договора аренды недвижимого имущества (далее - объект) можно условно разбить на следующие этапы:
Обмен сторонами правоустанавливающими документами
Этап анализа представленных документов
Согласование условий аренды
Заключение договора аренды
Оформление передачи объекта
Регистрация прав аренды в ФРС (в случае заключения долгосрочного договора).
Заключение краткосрочного договора аренды недвижимости (до года) не требует регистрации в ФРС.
Обмен сторонами уставными и правоустанавливающими документами
. Собственник (арендодатель) должен предоставить:
свидетельство о праве собственности на объект - документы БТИ (экспликация, поэтажный план, выписка из техпаспорта БТИ по форме 1А)
правоустанавливающие документы на объект (договора купли-продажи и т.д.)
выписку (на текущую дату) из ЕГРП
в случае наличия каких-либо ограничений и обременений (договора аренды, залога и т.п.) желательно запросить копии документов, на основании которых установлены обременения
. Арендодатель и Арендатор предоставляют друг другу:
документы, подтверждающие полномочия лиц, ведущих переговоры и подписывающих договор аренды
В случае заключения договора аренды физическими лицами данная стадия ограничивается предоставлением документа, удостоверяющего личность (паспорт).
Анализ представленных документов.
На этом этапе необходимо установить:
полномочия сторон и их представителей на заключение договора аренды;
наличие у Арендодателя зарегистрированных, в установленном порядке, прав на сдачу объекта в аренду;
соответствие данных, содержащихся в ЕГРП, реальному техническому состоянию объекта.
имеются ли незаконные перепланировки и другие изменения объекта не зафиксированные в документах БТИ;
существуют ли обременения (залог, арест и т.д.), установленные на объект, можно ли их снять до заключения договора аренды;
получено ли согласие заинтересованных лиц на сдачу объекта в аренду (например, согласие залогодержателя), соблюдены ли требования ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» и ФЗ «Об акционерных обществах»;
иные обстоятельства имеющие значения по конкретному объекту
На что следует обратить внимание при согласовании условий договора аренды:
. Четкое определение объекта недвижимости.
. Установление срока аренды. Хотя срок и не является существенным условием договора аренды, достижение согласие по данному вопросу является обязательным. Если стороны заинтересованы в длительной аренде, заключение договора аренды на неопределенный срок является неприемлемым.
. Определение арендной платы.
Необходимо:
четко определить размер арендной платы (с выделением НДС), причем целесообразно разделить ее на постоянную и переменную (коммунальные, земельные платежи и т.д.);
точно установить, что входит в переменную плату (коммунальные платежи, плата за землю, за иные услуги, оказываемые арендодателем и т.д.);
установить порядок и периодичность изменения арендной платы;
определить дату внесения арендных платежей, предоставление актов и счетов-фактур.
. Обязанности сторон по проведению капитального и текущего ремонта. Важно зафиксировать не только распределение обязанностей, но и сроки проведения работ по содержанию объекта, предполагаемую смету расходов и т.д.
. В случае, если Арендатор планирует размещение на объекте рекламных вывесок и конструкций целесообразно внести в договор согласие Арендодателя на такое размещение, а также обязанность Арендодателя на получение согласия иных лиц (например, сособственников здания, в котором находится объект).
Как показывает практика, очень важно отразить при заключении договора аренды условие о вывеске наружной рекламы в целях предупреждения возможных разногласий.
. Необходимо договориться с Арендодателем о претензионном порядке решения споров, т.е. порядок принятия претензий и ответа на них, получения необходимых согласований и т.д.
. Некоторые согласования могут быть занесены прямо в договор. Например, согласие Арендодателя на сдачу в субаренду части объекта под банкоматы.
. Следует четко определить условия досрочного расторжения договора.
При Заключении договора аренды представляется целесообразной следующая конструкция (конечно, с учетом особенностей каждого объекта):
А) Предварительный договор. Данный договор необходим в случае, когда у Арендатора есть заинтересованность в объекте, но заключение договора аренды немедленно нецелесообразно (например, когда на Арендодателя надо возложить обязанность по «легализации» перепланировок или в случае, когда время подготовки объекта к торговой деятельности (ремонт, монтаж торгового оборудования) не входит в срок аренды).
Б) Краткосрочный договор. Договор на 11 мес. необходим, так как регистрация долгосрочного договора может затянуться на определенное время, и отношения сторон будут регулироваться краткосрочным договором. Краткосрочный договор прекращает свое действие в момент регистрации долгосрочного договора.
В) Долгосрочный договор.
Письменное оформление передачи объекта, т.е. составление двухстороннего Акта приема-передачи, крайне важно для регулирования отношений сторон. Во избежание арендных споров необходимо зафиксировать действительную дату передачи, а также, отразить в Акте передачи действительное техническое состояние объекта.
Подача документов на регистрацию долгосрочного договора в ФРС является технической операцией, значение которой многие недооценивают. Государственная регистрация договора аренды необходима, в первую очередь, для самих сторон, так как дает существенные гарантии стабильности арендных отношений.
Как показывает практика, на любом из перечисленных этапах возможно возникновение индивидуальных, для каждого договора, проблем. Так, например, если собственником (арендодателем) выступает физическое лицо, необходимо помнить, что юридическое лицо Арендатор выступает налоговым агентом. Также возможны сложные ситуации: если один из собственников - физических лиц - является несовершеннолетним; в случае перехода объекта по наследству или в порядке правопреемства; в иных ситуациях.
Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору, имеет преимущественное перед третьими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1. ст. 621 ГК РФ), если иное не предусмотрено договором аренды.
Такое право действует только в отношении аренды одного и того же объекта (Постановление ФАС Центрального округа от 02.02.2006 N А14-16764/2004/633/32, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 22.02.2007 по делу N А05-8019/2006-3).
Арендатор может реализовать его только при одновременном наличии следующих условий:
если он уведомил арендодателя о своем желании воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30.03.2009 по делу N А79-5631/2008 (Определением ВАС РФ от 24.06.2009 N ВАС-1683/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора));
если он добросовестно исполнял обязанности по договору. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Центрального округа от 17.05.2010 N Ф10-1362/10 (Определением ВАС РФ от 12.07.2010 N ВАС-9047/10 отказано в передаче данного дела для пересмотра в порядке надзора),
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 21.03.2007 по делу N А56-19830/2005, Постановление ФАС Московского округа от 08.06.2010 N КГ-А41/3771-10);
если договор не был возобновлен на неопределенный срок. В противном случае арендатор утрачивает преимущественное право на заключение договора на новый срок (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.01.2010 по делу N А79-156/2009, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 15.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4481);
если отсутствует соглашение сторон о расторжении договора (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 18.02.2010 N Ф03-421/2010).
Наличие преимущественного права не означает того, что арендатор может требовать от арендодателя заключения нового договора на прежних условиях. В данном случае арендодатель не связан условиями прежнего договора. Он вправе предложить арендатору и третьим лицам иные условия аренды имущества либо отказаться от сдачи имущества в аренду. Преимущественное право означает лишь право арендатора на заключение договора аренды с арендодателем в отношении того же имущества в первоочередном порядке (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 16.01.2009 N Ф03-6246/2008, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.05.2007 N Ф04-2673/2007(33909-А46-8)).
При этом последствия нарушения арендодателем преимущественного права арендатора могут быть применены только если между арендодателем и третьим лицом заключен договор (Постановление ФАС Уральского округа от 13.01.2004 N Ф09-3927/03-ГК, Определение ВАС РФ от 25.12.2009 N ВАС-17393/09, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 18.07.2006 по делу N А21-9028/04).
Стороны могут согласовать условие о запрете преимущественного права арендатора. Это позволяет арендодателю беспрепятственно заключить договор с третьими лицами.
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
пользование имуществом после истечения срока действия договора;
отсутствие возражений со стороны арендодателя.
Стороны могут установить запрет на продление договора на неопределенный срок. В этом случае договор не будет считаться продленным на неопределенный срок, если арендатор по каким-либо причинам продолжал пользоваться имуществом после прекращения срока аренды.
.2Расторжение (изменение) договора аренды
Общие нормы о расторжении любого договора (в том числе аренды) обозначены в ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть расторгнут только тремя способами: по соглашению сторон, в судебном порядке и в случае одностороннего отказа от исполнения договора (если такая возможность предусмотрена законом или в договоре:
. Соглашение сторон - наиболее приемлемый, удобный и простой способ расторжения договора аренды (с точки зрения совершения юридически значимых действий). Указанный способ расторжения договора не обязательно означает наличие каких-либо негативных предпосылок или оснований для его расторжения.
Тем не менее, в соглашении о расторжении договора аренды крайне желательно отображение следующих моментов:
причины расторжения договора (добровольное решение сторон, существенное изменение обстоятельств);
стадию исполнения расторгаемого сторонами;
обязательство сторон произвести взаимные расчеты по арендной плате и исполнить неисполненные на момент расторжения обязательства с обозначением конкретных сроков и иные правовые последствия;
обязательство арендатора в определенный срок возвратить имущество арендатору (если имущество возвращается одновременно с расторжением договора аренды, то к соглашению о расторжении данного договора целесообразно приложение акта приема-передачи арендованного имущества с его описанием и отметкой о наличии/отсутствии претензий).
Если расторгаемый договор прошел государственную регистрацию (в отношении недвижимого имущества), соглашение о расторжении также должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке (п.1 ст. 452, ст. 651 ГК РФ).
Моментом расторжения договора по соглашению сторон, по общему правилу, является дата заключения соответствующего соглашения. Вместе с тем, стороны могут предусмотреть иную дату расторжения договора. Датой расторжения зарегистрированного договора аренды считается дата внесения соответствующий записи в Единый государственный реестр прав.
. По общему правилу, основаниями расторжения любого договора в судебном порядке являются: случаи существенного нарушения одной из сторон условий договора и случаи, предусмотренные законодательством (например, не достижение согласия сторон о расторжении договора при существенном изменении обстоятельств) или договором.
В статьях 619 и 620 ГК РФ перечислены конкретные случаи существенного нарушения договора аренды как арендатором, так и арендодателем, при наступлении которых возникают правовые основания расторжения договора аренды. При наступлении таких случаев «потерпевшая» сторона договора аренды, чьи права были существенно (с точки зрения законодателя) нарушены действиями (бездействиями) другой стороны, вправе требовать через суд расторжения договора аренды.
Перечень правовых оснований для расторжения договора аренды в судебном порядке, зафиксированный в статьях 619 и 620 ГК РФ, не является исчерпывающим. Договором аренды стороны могут предусмотреть и иные основания его расторжения через суд. Эта норма соответствует смыслу п.2 ст. 450 ГК РФ и принципам свободы договора, закрепленным в ст. 421 ГК РФ.
Особенностью расторжения договора аренды в судебном порядке по инициативе арендодателя является обязательное соблюдение требований последнего абзаца ст. 619 ГК РФ, в соответствии с которым заявление в суд о расторжении договора может быть подано только после направления арендатору требования об устранении в разумный срок нарушений договора. Поскольку понятие «разумный срок» законодательством не установлен, данное понятие является оценочным и подлежит определением судом в каждом конкретном случае. Сложившаяся судебная практика свидетельствует о том, что «разумным сроком» не может считаться срок менее десяти календарных дней.
Следует отметить, что законодатель в ст. 620 ГК РФ не обязывает арендатора направлять требование об устранении нарушений договора арендодателю перед подачей соответствующего требования в суд (в отличие от положений ст. 619 ГК РФ, касающейся арендодателя). По-видимому, это сделано с целью дополнительной защиты прав арендатора.
Учитывая положения статей. 619, 620 ГК РФ, не совсем ясен статус и императивность действия п. 2 ст. 452 ГК РФ, в соответствии с которым является обязательным направление предварительного (до подачи заявления в суд) требования о расторжении договора любой из его сторон.
. В одностороннем порядке, по общему правилу, расторжение договора аренды не допускается. Это правило является логическим продолжением нормы ст. 310 ГК РФ о недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательств.
Тем не менее, если в договоре аренды предусмотрена возможность одной из сторон в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора, такой отказ будет считаться легитимным. Правовым последствием одностороннего отказа от исполнения договора является его расторжение (п.3 ст.450 ГК РФ).
При этом, согласно сложившейся судебной практике, договор аренды в данном случае может быть расторгнут путем направления уведомления одной стороне в адрес другой (т.е. во внесудебном порядке) и с момента получения соответствующего уведомления, если более конкретный порядок не прописан в договоре аренды. В связи с чем, во избежание различного рода неопределенностей, рекомендуется прописывать в договоре аренды подробные сроки и условия направления вышеуказанного уведомления.
В соглашении о расторжении договора аренды лучше избегать формулировок "штраф / пеня" и/или "убытки", так как в случае судебного разбирательства необходимо будет доказывать, либо наличие нарушения обязательства, либо наличие убытков.
Изложенное позволяет заключить, что Договор аренды прекращается по соглашению сторон, по истечении срока, указанного в договоре.
Досрочно расторгнуть договор аренды по соглашению сторон - это самый лучший вариант, который позволяет быстро расторгнуть договорные отношения и избежать длительной судебной тяжбы.
Заключение
В результате проведенного исследования сделан следующий ряд выводов:
. Под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование.
. Целью договора аренды является обеспечение возможности гражданам и юридическим лицам на определенных условиях временно пользоваться чужим имуществом, когда оно не нужно им постоянно или не представляется возможным приобрести его в собственность.
Ныне действующее законодательство, и прежде всего Гражданский кодекс РФ с дополнениями и изменениями к нему, значительно снижает жесткость требований в отношении существенных условий договора, расширяет правовую базу договорных отношений. В то же время для отдельных видов договоров предусмотрены дополнительные условия, отнесенные к существенным. Такая правовая основа договора аренды дает возможность его участникам всесторонне оговорить условия аренды, тем самым обеспечить защиту своих прав.
. Договор аренды относится к числу двусторонних договоров, является консенсуальным, возмездным и взаимным. Объектом аренды могут быть вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования.
. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодатель - любой субъект гражданского права: как физическое, так и юридическое лицо. В роли арендодателя как юридического лица может выступать государство, национально-государственное, административно-территориальное и (или) муниципальное образование, а также коммерческие или некоммерческие организации. В качестве может выступать всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим лицом.
Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Правовая форма договора аренды недвижимого имущества имеет более обязательный нормативно-разрешительный порядок, нежели аренда движимого имущества: аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
К существенным условиям договора аренды относятся положения о предмете аренды, объекте аренды, сроке аренды, условия об арендной плате и др.
. Закон устанавливает основные права и обязанности сторон. Так, арендодатель обязан, во-первых, предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Обязанностями арендатора являются, во-первых, своевременное в соответствии с условиями договора внесение платы за пользование имуществом (арендной платы). Во-вторых, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. В-третьих, арендатор должен поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором. В-четвертых, при прекращении договора аренды он обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
. Гражданский кодекс РФ выделяет следующие виды аренды: прокат, аренда транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг).
Стоит отметить, что правовое регулирование всех видов договоров аренды постоянно совершенствуется, но все равно остаются пробелы и коллизии в законодательстве. Наиболее проблемными видами договоров аренды на сегодняшний день являются: договор аренды зданий и сооружений, а также договор финансовой аренды. В частности, наблюдается нечеткость регулирования аренды недвижимости и земли (в связи со слабой разработанностью в России земельного законодательства), а также закона о лизинге, в который постоянно
Стоит отметить, что правовое регулирование всех видов договоров аренды постоянно совершенствуется, но все равно остаются пробелы и коллизии в законодательстве. Наиболее проблемными видами договоров аренды на сегодняшний день являются: договор аренды зданий и сооружений, а также договор финансовой аренды. В частности, наблюдается нечеткость регулирования аренды недвижимости и земли (в связи со слабой разработанностью в России земельного законодательства), а также закона о лизинге, в который постоянно вносятся дополнения и поправки.
Библиографический список
Нормативные правовые акты
1. Конституция Российской Федерации (ред. от 08.04.2014) // РГ от 25.12.1993, № 237.
. Арбитражный процессуальный Кодекс Российской Федерации от 24.07.2002 № 95-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СЗ РФ от 29.07.2002, № 30, ст. 3012.
. Земельный Кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // СЗ РФ от 29.10.2001, № 44.
. Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации от 07.03.2001 № 24-ФЗ (ред. от 04.11.2014) // СЗ РФ от 12.03.2001, № 11, ст. 1001.
. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации от 30.04.1999 № 81-ФЗ (ред. от 30.03.2015) // СЗ РФ от 03.05.1999, № 18, ст. 2207.
. Воздушный Кодекс Российской Федерации от 19.03.1997 № 60-ФЗ (ред. от 04.12.2007) // СЗ РФ от 24.03.1997, № 12, ст. 1383.
. Лесной кодекс Российской Федерации от 29.01.1997 № 22-ФЗ (ред. от 23.06.2014) // СЗ РФ от 03.02.1997, № 5, ст. 610.
. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 01.12.2014) // СЗ РФ от 29.01.1996, № 5, ст. 410.
. Водный кодекс Российской Федерации от 16.11.1995 № 167-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ от 20.11.1995, № 47, ст. 4471.
. Гражданский Кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (ред. от 23.05.2015) // СЗ РФ от 05.12.1994, № 32, ст. 3301.
. Федеральный закон «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СЗ РФ от 28.01.2002, № 4, ст. 251.
. Федеральный закон «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» от 06.10.2003 № 131-ФЗ (ред. от 30.03.2015) // СЗ РФ от 06.10.2003, № 40, ст. 3822.
. Федеральный закон «Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта» от 27.02.2003 № 29-ФЗ (ред. от 22.08.2004) // СЗ РФ от 03.03.2003, № 9, ст. 805, СЗ РФ от 30.08.2004, № 35, ст. 3607.
. Федеральный закон «Об обществах с ограниченной ответственностью» от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СЗ РФ от 16.02.1998, № 7, ст. 785.
. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СЗ РФ от 28.07.1997, № 30, ст. 3594.
. Федеральный закон «Об акционерных обществах» от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // СЗ РФ от 01.01.1996, № 1, ст. 1.
. Федеральный закон "Об образовании в Российской Федерации" от 29.12.2012 № 273-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ от 31.12.2012, № 53 (ч. 1), ст. 7598.
. Закон РФ «О недрах» от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 31.12.2014) // СЗ РФ от 06.03.1995, № 10, ст. 823.
. Распоряжение Президента РФ «Об утверждении Положения об определении пообъектного состава федеральной, государственной и муниципальной собственности и порядке оформления прав собственности» от 18.03.1992 № 114-рп (Утратил силу с 12 июня 2006 года)// ВСНД и ВС РФ от 26.03.1992, № 13, ст. 697.
. Постановление Правительства РФ «О Федеральном Агентстве по управлению федеральным имуществом» от 27.11.2004 № 691 // СЗ РФ от 06.12.2004, № 49, ст. 4897.
. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808 // СЗ РФ от 18.11.2002, № 46, ст. 4587.
. Постановление Правительства РФ «Об утверждении Правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 18.02.1998 № 219 (ред. от 12.11.2004) // СЗ РФ от 23.02.1998, № 8.
. Постановления Верховного Совета РФ «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» от 27.12.1991 № 3020-1 (ред. от 24.12.1993) // ВСНД и ВС РСФСР от 16.01.1992, № 3, ст. 89.
. Приказ Минюста РФ «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды, безвозмездного пользования, концессии участков лесного фонда (леса) и прав на участки лесного фонда (леса)» от 23.01.2002 № 18 (ред. от 24.12.2004) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 11.02.2002, № 6, Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти от 17.01.2005, № 3.
. Информационное Письмо Президиума ВАС РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 № 66 // Вестник ВАС РФ. - 2002. - № 3. договор аренда гражданский
. Письмо ВАС РФ «Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике» от 10.09.1993 № С-13/ОП-276 // Вестник ВАС РФ. - 1993. - № 11.
Специальная литература
. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право: Книга вторая. - М.: Издательство «Статут», 2002.
. Богачева Т.В. Общие положения об аренде (в гл. V «Аренда») // Гражданское право: Учебник (ч. 2) / Под общ. ред. А.Г. Калпина. - М.: Юристъ, 2000.
. Ванян А.Б. Афоризмы о юриспруденции. - М., 1999.
. Васильева Е.Н. Общие положения о договоре // Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. Т.Е. Абовой и А.Ю. Кабалкина. - М., 2002.
. Витрянский В.В., Суханов Е.А. и др. Договор аренды // Договоры купли-продажи, мены, аренды... - М.: ЦДИ еженедельника «Экономика и жизнь», 1996.
. Российское гражданское право: Учебник Ч. 1 / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: Статут, 2014.
. Гражданское право: Учебник. Т. II. / Под ред. Е.А. Суханова. - М.: БЕК, 2002.
. Гражданское право: Учебник. Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2011.
. Гражданское и торговое право капиталистических государств: Учебник / Под ред. Е.А. Васильева. 2-е изд., переработанное и дополненное. - М., 1992.
. Дозорцев В.А. Принципиальные черты права собственности в Гражданском кодексе // Юридический мир. - 1997. - № 9.
. Завидов Б.Д. Договор аренды. Общие положения и отдельные особенности // Договорное право России. М.: ИПК «Лига Разум», 1998.
. Иоффе О.С. Обязательственное право. - М., 1975.
. Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. - 1997. - № 10.
. Козырь О.М. Аренда // Гражданский кодекс РФ (ч. 2): Текст, комментарии. - М.: МЦФЭР, 2011.
. Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России // Гражданский кодекс России: Проблемы. Теория. Практика. - М., 1998.
. Комментарий к ГК РФ (ч. 2) / Под общ. ред. О.Н. Садикова. - М., 2014.
. Мейер Д.И. Русское гражданское право. Ч. 2. - М.: Статут, 1997.
. Павлодский Е.А. Аренда // Комментарий к ГК РСФСР / Отв. ред. С.Н. Братусь, О.Н. Садиков. - М.: Юрид. лит., 1982.
. Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. - М.: Статут, 1998.
. Римское частное право: Учебник / Под ред. проф. И.Б. Новицкого и проф. И.С. Перетерского. - М., 1996.
. Синайский В.И. Русское гражданское право. - М.: Статут, 2002.
. Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. - Тула: Автограф, 2001.