Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
Министерство
сельского хозяйства РФ
ФГОУ ВПО
Иркутская
Государственная Сельскохозяйственная Академия
Агрономический
факультет
Кафедра
землеустройства, кадастра и сельскохозяйственной мелиорации
Специальность:
Земельный кадастр
Расчетно-графическая
работа
Государственная
кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий
Выполнила:
студентка 5 курса
Афонина Т.Е.
Иркутск
2014г.
Введение
Основной задачей оценки земель являлось
получение необходимых и достоверных данных о производительных и технологических
свойствах земли.
Под объектом КОЗ понимаются сельскохозяйственные
угодья в границах землевладений (землепользований), физические или юридические
лица, удостоверенные в установленном порядке уполномоченным государственным
органом.
Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий
- Определение балла бонитета почв, земельных
участков сельскохозяйственных угодий;
- Определение интегрального показателя
технологических свойств объекта оценки;
- Определение вне хозяйственных
нормативов грузоемкости на 1га сельскохозяйственных угодий;
- Государственная кадастровая оценка
сельскохозяйственных угодий нашего землепользования;
- Подготовительные работы;
- Определение интегрального показателя
по плодородию почв технологических свойств земель и местоположения;
- Стоимость оценки
сельскохозяйственных угодий.
Таблица
1
Список почвенных групп для землепользования
|
№п/п
|
Наименование
почв
|
площадь,
га
|
№
контура
|
|
1
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,5
|
1
|
|
2
|
Легко-среднесуглинистые
|
1,25
|
2
|
|
3
|
Легко-среднесуглинистые
|
7,75
|
9
|
|
4
|
Легко-среднесуглинистые
|
3
|
14
|
|
5
|
Легко-среднесуглинистые
|
4,2
|
26
|
|
6
|
Легко-среднесуглинистые
|
14,5
|
30
|
|
7
|
Легко-среднесуглинистые
|
5,0
|
33
|
|
8
|
Легко-среднесуглинистые
|
20,0
|
34
|
|
9
|
Легко-среднесуглинистые
|
1,0
|
36
|
|
10
|
Легко-среднесуглинистые
|
2,0
|
37
|
Таблица
2
Бонитировка почв по их естественным свойствам
|
Группа
почв
|
Содержание
гумуса
|
Мощность
гумусового слоя
|
Запасы
гумусового слоя
|
Содержание
фракций глины
|
Сумма
поглощающие основания
|
|
%
|
балл
|
см
|
балл
|
т/га
|
балл
|
%
|
балл
|
Мг/г
|
балл
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
2,3
|
0,1
|
15
|
3,75
|
25
|
13,25
|
7
|
1,05
|
7
|
0,9
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
3,9
|
0,2
|
17
|
4,25
|
31
|
16,43
|
9
|
1,35
|
8
|
1,2
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
5,1
|
0,3
|
19
|
4,75
|
29
|
15,37
|
8
|
1,2,354
|
7,3
|
1
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
4,8
|
0,3
|
20
|
5
|
33
|
17,5
|
10
|
1,5
|
12
|
1,62
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
3,2
|
0,2
|
21
|
5,25
|
51
|
27,03
|
14
|
2,1
|
11,5
|
1,6
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
4,5
|
0,2
|
23
|
5,75
|
48
|
25,4
|
15
|
2,25
|
12,9
|
1,7
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
3,2
|
0,2
|
25
|
6,25
|
53
|
28,09
|
11
|
1,65
|
10,1
|
1,4
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
4,3
|
0,2
|
24
|
6
|
37
|
19,61
|
12
|
1,8
|
13,5
|
1,8
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
2,7
|
0,2
|
16
|
4
|
45
|
23,85
|
13
|
1,95
|
8,2
|
1,1
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
3,9
|
0,2
|
18
|
4,5
|
38
|
20,14
|
15
|
2,25
|
9,3
|
1,3
|
Таблица
3
Определение балла естественного плодородия
рабочих участков
|
№
п/п
|
№
рабочего участка
|
Площадь
рабочего участка (га)
|
Число
почвенных групп
|
Наименование
и площадь почвенных групп
|
Балл
бонитета рабочего участка
|
|
|
|
|
4
|
7
|
11
|
12
|
15
|
|
|
1
|
1
|
0,5
|
1
|
0,5
|
|
|
|
|
6,45
|
|
2
|
2
|
1,25
|
1
|
|
1,25
|
|
|
|
16,13
|
|
3
|
9
|
7,75
|
1
|
|
|
7,75
|
|
|
100
|
|
4
|
14
|
3
|
1
|
|
|
|
3
|
|
38,71
|
|
5
|
26
|
4,2
|
1
|
|
|
|
|
4,2
|
54,19
|
Определение интегрального показателя технологических
свойств объектов оценки. К технологическим свойствам сельскохозяйственным
угодий относят:
- Энергоемкость почв;
- Контуры полей рабочих участков;
- Размер (площадь);
- Конфигурация;
- Внутрихозяйственная удаленность
полей, рельеф и каменистость угодий.
На основе этого вычисляется обобщенный
показатель:
- индекс технологических свойств государственной
кадастровой оценки по отношению к эталонному;
- эталонные условия;
- балл контурности и энергоемкости
100;
- оценки рельефа и каменистости - 1,0.
Энергоемкость характеризуется плотностью и
вязкостью. За 100 баллов принимается удельное сопротивление почв к плугу
0,5км/см2.
Вычисляется по формуле:
Бэ= 49,3*4,12%
Таблица
4
Оценка энергоемкости почв
|
№
п/п
|
№
контура
|
Площадь
|
В
то числе легко-среднесуглинистые
|
С
|
Балл
энергоемкости
|
|
1
|
1
|
0,5
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,59
|
0,3
|
|
2
|
2
|
1,25
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,59
|
0,74
|
|
3
|
9
|
7,75
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,59
|
4,57
|
|
4
|
14
|
3
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,59
|
1,77
|
|
5
|
26
|
4,2
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,59
|
2,48
|
Каменистость учитывается коэффициент.
Рассчитывается по формуле:
Кк=1,0+0,002*Vк+0,0004*
Vк2
где: Vк
- объем камней 25см слой почвы, расчет ведется по таблице 5.
Таблица
5
Оценка каменистости почв
|
№
п/п
|
№
контура
|
Площадь
рабочего участка
|
Менее
1
|
1-10камн.
|
10-25камн.
|
25-50камн
|
Более
50камн
|
Кк
|
|
1
|
1
|
0,5
|
1,0
|
|
|
|
|
1,002
|
|
2
|
2
|
1,25
|
|
1,04
|
|
|
|
1,002
|
|
3
|
9
|
7,75
|
|
|
1,13
|
|
|
1,003
|
|
4
|
14
|
3
|
|
|
|
1,17
|
|
1,003
|
|
5
|
26
|
4,2
|
|
|
|
|
1,21
|
1,003
|
Таблица
6
|
Количество
камней в слое почвы 25 м2/га
|
Оценка
компетентности средний коэффициент
|
|
Менее
1камней
|
1,0
|
|
1-10
камней
|
1,04
|
|
10-25
камней
|
1,10
|
|
25-50
камней
|
1,15
|
|
Более
50 камней
|
1,21
|
Таблица
7
Оценка рельефа
|
№
п/п
|
№
контура
|
Площадь
рабочего участка
|
Менее
1°, К=1
|
3°-5°,
К=1,05
|
5°-7°,
К=1,09
|
7°-9°,
К=1,22
|
Коэффициент
рельефа
|
|
1
|
1
|
0,5
|
1
|
|
|
|
|
1,007
|
|
2
|
2
|
1,25
|
|
1,02
|
|
|
|
1,007
|
|
3
|
9
|
7,75
|
|
|
|
|
1,22
|
1,008
|
|
4
|
14
|
3
|
|
1,02
|
|
|
|
1,007
|
|
5
|
26
|
4,2
|
|
|
1,05
|
|
|
1,007
|
Коэффициент рельефа рассчитывается по формуле:
Кр=1,0+0,004*Г+0,003*Г2,
где Г - граница участков определяется по
расстоянию между смежными горизонталями в зависимости от масштаба плана.
Рассчитывается по формуле балл контурности полей
(расчетный балл):
Бк=2(2 Бк(Вд)+
Бк(П))/3
Бк=102,5*0,9945ш
Ш - 1га обрабатываемой площади м/га за 100%
баллов принято условная ширина 1га в 5м что соответствует длине гона (Дг)
200м.
Таблица
8
Оценка контурности полей
|
№
п/п
|
№
контура
|
Площадь
рабочего участка
|
Условная
ширина при обработке вдоль
|
Балл
контурности при обработке вдоль
|
Условная
ширина при обработке поперек(м)
|
Балл
контурности при обработке поперек (П)
|
Расчетный
балл Бк
|
Ширина
участка вдоль
|
Ширина
участка поперек
|
|
1
|
1
|
0,5
|
41,67
|
81,45
|
20,83
|
91,38
|
111,91
|
400
|
200
|
|
2
|
2
|
1,25
|
41,67
|
81,45
|
20,83
|
91,38
|
111,91
|
400
|
200
|
|
3
|
9
|
7,75
|
41,67
|
81,45
|
20,83
|
91,38
|
111,91
|
400
|
200
|
|
4
|
14
|
3
|
41,67
|
81,45
|
20,83
|
91,38
|
111,91
|
400
|
200
|
|
5
|
26
|
4,2
|
41,67
|
81,45
|
20,83
|
91,38
|
111,91
|
400
|
200
|
UTi=
,
где UTi
- интегральный показатель технологических свойств;
Дээ - доля затрат зависящих от
энергоемкости;
Бэ - балл энергоемкости;
Дэт - доля затрат зависящих от
технологических свойств;
Крi
- коэффициент рельефа;
Ккi
- коэффициент каменистости;
Бкi
- балл контурности;
Краст - 0,005;
Рi
- расстояние полей до хозяйственного центра.
Индеск технологических свойств (ИТА)
UTO=UTi*Si*Бi
,
где Si
- площадь рабочего участка;
Бi
- балл бонитета рабочего участка.
Все расчеты ведутся по таблице 9.
Урожайность по административным районам 26ц/га.
Доля затрат зависящим от технологических свойств
(Дэт - 0,36);
Доля затрат зависящих от энергоемкости (Дээ
- 0,15);
Доля затрат зависящих от продуктивности угодий
(Дзу - 0,33)
Таблица
9
Определение интегрального показателя
технологических свойств объекта кадастровой оценке
|
№
п/п
|
№
контура
|
Балл
энергоемкости
|
Коэффициент
каменистости Ккi
|
Балл
контурности Бкi
|
Рi
|
ИТi
|
ИТО
|
КРi
|
|
1
|
1
|
0,3
|
1,002
|
81,45
|
0,5
|
1,9
|
43,75
|
1,007
|
|
2
|
2
|
0,74
|
1,002
|
81,45
|
1,25
|
2,1
|
692
|
1,007
|
|
3
|
9
|
4,74
|
1,003
|
81,45
|
7,75
|
4
|
10,9
|
1,007
|
|
4
|
14
|
1,77
|
1,003
|
81,45
|
3
|
1,7
|
271,8
|
1,007
|
|
5
|
26
|
2,48
|
1,003
|
81,45
|
4,2
|
1,7
|
97,8
|
1,007
|
Таблица
10
Расчет трудоемкости по объектам оценки в
хозяйстве
|
№
п/п
|
№
контура
|
Балл
бонитета Бi
|
Нормативная
грузоподъемность Гi
|
|
1
|
10
|
25
|
0,38
|
|
2
|
29
|
100
|
1,55
|
|
3
|
35
|
12,5
|
0,19
|
|
4
|
51
|
62,5
|
0,97
|
|
5
|
65
|
37,5
|
0,58
|
Грузоподъемность рассчитывается по формуле:
Гi=(ГО*
Бi)/БО,
где ГО - нормативная грузоподъемность 1га
сельскохозяйственных угодий по субъектам РФ.
Пропорциональное соотношение балла бонитета
искомого объекта государственной кадастровой оценки (Бi)
к баллу бонитета сельскохозяйственных угодий (БО).
БО=45; ГО=0,7.
Государственная кадастровая оценка в Заларинском
районе.
· Подготовительные работы (кроме
картографического материала по земельным угодиям)
· Базовую оценочную продуктивность с
1га сельскохозяйственных угодий в рублях (Зо)
· Средняя совокупность балла бонитета
с 1га сельскохозяйственных угодий (Бо)
· Средний индекс технологических
свойств сельскохозяйственных угодий (ИТО)
· Среднее расстояние грузоперевозок в
км (Эро)
· Средняя нормативная грузоемкость 1га
сельскохозяйственных угодий в тоннах (То)
· Затраты перевозок 1т груза на 1км в
рублях (Т).
Кроме того транспортные затраты
кадастровый интегральный сельскохозяйственный
бонитет
Т(з)=Эро*ГО*Т
Доля затрат зависящих от местоположения
Дтр =ТЗ/Зо
Доля постоянных затрат
Дпос=1-(Дзу+Дзт+Дтр)
- Балл бонитета 1га сельскохозяйственных угодий (Би)
- Индекс технологических свойств
земельного участка (ИТИ)
- Эквивалентное расстояние вне
хозяйственных перевозок (Эрi)
- Нормативная грузоемкость 1га
сельскохозяйственных угодий
Гi=
Бi/Бо*То
На этом этапе подготовки исходной информации
заканчивается расчет показателей кадастровой оценки угодий.
Определение интегральных показателей по
плодородию почв технологическим свойствам земель и местоположения.
Интегральный показатель является по плодородию
почв:
Балл бонитета (совокупный балл)
По технологическим свойствам - индекс
технологических свойств земельных участков (ИТij)
По местоположению эквивалент расстояния до
пунктов реализации продукции и без снабжения материально техническими
ресурсами.
Таблица
11
Определение эквивалентного расстояния вне
хозяйственных грузоперевозок и нормативной грузоемкости объекта оценки
|
Наименование
объекта
|
№
почвенных разновидностей
|
Площадь
почвенных разновидн.
|
Бji
|
Бji*Sij
|
Балл
бонитета объекта оценки
|
ИТij
|
ИТij*
Sij
|
Итi
|
|
ЗАО
«Звезда»
|
Легко-среднесуглинистые
|
1,0
|
25
|
25
|
128,75
|
1,75
|
1,75
|
3,3
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
4,0
|
100
|
400
|
|
1,73
|
6,92
|
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
0,5
|
12,5
|
6,25
|
|
1,75
|
0,87
|
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
2,5
|
62,5
|
156,25
|
|
1,74
|
4,35
|
|
|
Легко-среднесуглинистые
|
1,5
|
37,5
|
56,25
|
|
1,74
|
2,61
|
|
Определения эквивалентного расстояния вне
хозяйственных грузоперевозок и нормативных грузоперевозок объекта оценки.
Местоположение объекта оценки характеризуется
показателями эквивалентно расстояния по удаленности от пунктов реализации
сельскохозяйственной продукции и материально-техническими ресурсами объемов и
классов качества дорог. Объем в разнородных грузоперевозок в эквивалентом
отношении по коэффициентам:
1. Зерно, картофель, овощи - 1 класс груза (1,0)
эквивалент
2. Молоко, скот в живом весе - 2 класс
(1,25)
. Шерсть - 3 класс (1,67)
. Дороги различного качества переводятся
в эквивалент расстояния по коэффициентам:
,0 - 1 группа;
,5 - 2 группа;
,5 - 3 группа.
Эквивалент расстояний от объекта оценки до
пункта реализации продукции вычисляется по формуле:
Эрi=Гj*Кj*(Р1+Р2*Д2+Р3*Д3),
где Эрi
- средневзвешанный эквивалент удаленности объекта оценки;
Гj
- объем реализации продукции в общем объеме товара продукции в долях единиц;
Кj
- коэффициент перерасчета в эквивалентности груза 1 класса;
Р1,2,3 - расстояние перевозки вида
продукта по 1,2,3 группам дорог в эквиваленте (км).
Таблица
12
Расчет эквивалентных расстояний вне
хозяйственных перевозок и нормативной грузоемкости
|
Наименование
объекта оценки
|
Вид
продукции
|
Коэфф.
1 перевода продукции Кj
|
Кол-во
перевозимых грузов в долях единице Гi1,Гi2,Гi3
|
Расстояние
перевозок по дороге 1 класса, Рi1
|
Расстояние
перевозок по дороге 2 класса Рi2
|
Расстояние
перевозок по дороге 3 класса Рi3
|
Эквива-лент
перевозок Эрi
|
|
ЗАО
«Звезда»
|
картофель
|
1
|
0,38
|
1,0
|
1,5
|
2,5
|
3,61
|
|
Зерно
|
1
|
1,55
|
1,0
|
1,5
|
2,5
|
14,7
|
|
Зерно
|
1
|
0,19
|
1,0
|
1,5
|
2,5
|
1,8
|
|
картофель
|
1
|
0,97
|
1,0
|
1,5
|
2,5
|
9,2
|
|
Овощи
|
1
|
0,58
|
1,0
|
1,5
|
2,5
|
5,51
|
Стоимость оценки сельскохозяйственных угодий
заключается в определении расчета рентного дохода и кадастровой стоимости
сельскохозяйственных угодий включает в себя дифференциальных базовых по
субъектам РФ нормативом продукции сельскохозяйственных угодий и затрат на их
использование по объектам оценки согласно их индивидуальных рента образующих
факторов (плодородия почвы, технологическим свойствам, местоположение), а так
же определение по объекту оценки на основе получения индивидуальной нормативной
продуктивности и затрат, расчеты рентного дохода и кадастровой стоимости 1га
сельскохозяйственных угодий.
Расчет затратным способом продуктивности
сельскохозяйственных угодий, объекта оценки
Вi=(Во/Бо)*Бi
,
где Во - базовая оценочная продуктивность
сельскохозяйственных угодий;
Бо,Бi
- балл бонитета группы почв.
Затраты зависящие от продуктивности
Зпi=Зо*ДЗу*(Бi/Бо)
,
где Зо - базовые оценочные затраты на
использование сельскохозяйственных угодий;
ДЗу - доля затрат обусловленных
урожайностью.
Затраты обусловленные технологическими
свойствами земель
Зтсi
=Зо*Дзт*(ИТi/ИТО),
где ИТi,Ито
- индексы технологических свойств объекта оценки и сельскохозяйственных угодий;
Дзт - доля затрат обусловленных
технологическими свойствами.
Затраты на вне хозяйственные перевозки
Зтрi
=Зо*Дтр*(Бi/Бо)*(Эрi/Эро),
Постоянные затраты
Зпос=Зо*Дпос
Общая сумма затрат по конкретному объекту оценки
Зi=Зпi+Зтсi+Зтрi+Зпос
Таблица
13
Расчет общего объема затрат на 1га
сельскохозяйственных угодий
|
Наименование
объекта оценки
|
Продуктивность
1га Вi или Бi
|
Затрат
зависящий от продукта Зпi
|
Затраты
внехозяйствен-ных перевозок Зтсi
|
Затраты
постоянные Зпост
|
Затраты
внехозяйствен-ных перевозок Зтрi
|
Всего
затрат Зi
|
|
ЗАО
«Звезда»
|
995
|
206,06
|
16,18
|
284,4
|
40,1
|
546,7
|
|
3980
|
824,3
|
1,0116
|
|
160,6
|
1270,7
|
|
735,66
|
103,03
|
64,96
|
|
20,07
|
472,4
|
|
2487,5
|
515,2
|
2,59
|
|
100,4
|
902,6
|
|
1492,5
|
309,1
|
7,19
|
|
60,2
|
660,9
|
Окончательные расчеты кадастровой стоимости 1га
сельскохозяйственных угодий по 1 варианту данные в таблице 14.
Цена производства валовой продукции
Цвi=Зi*Но,
где Но - нормативный показатель
рентабельности по отношению к затратам. Дифференциальный рентный доход
Дрi=Вi-Цвi
Таблица
14
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости
1га сельскохозяйственных угодий
|
Наименование
объекта
|
Цена
производителя валовой продукции Цвi
|
Дифференциальный
рентный доход 1га с/х угодий Дрi
|
Расчетный
рентный доход 1га с/х угодий Дрр
|
Кадастровая
стоимость 1га с/х угодий Кс
|
|
ЗАО
«Звезда»
|
629,4
|
365,6
|
377,6
|
12460,8
|
|
1290,8
|
2689,2
|
2701,2
|
89139
|
|
519,16
|
216,5
|
228,5
|
7540,5
|
|
960,11
|
1527,4
|
1539,4
|
50800,2
|
|
739,6
|
752,9
|
764,9
|
25241,7
|
Расчетный рентный доход
ДРр=Дрi+АР,
где АР- абсолютный рентный доход.
Кадастровая стоимость 1га сельскохозяйственных
угодий
КС=ДРр*33
Все полученные результаты заносятся в таблицу
13,14.
После этого приступают к вычислению второго
варианта расчета этой величины с целью исключения грубых ошибок. Затраты на
использование земельных участков при индивидуальной оценке
Зi=(Зо*(1-Дзу))+(Зо*Дзу*(Бi/Бо))
Цена производственной валовой продукции
Цвi=Зi*Но
Дифференциальный рентный доход
Дрi=Вi-Цвi
Дифференциальный рентный доход, обуславливающий
технологическими свойствами земель
Дртi=Зо*Но*Дзт*(1-ИТi/ИТО)
Дифференциальный рентный доход за местоположение
Дрмi=((Эро*То)-(Эрi*Гi))*Т*Но
Расчет рентного дохода и кадастровой стоимости
ДРр=Дпi+АР
Кадастровая стоимость
КС=ДРр*33
Рассчитанные значения заносятся в таблице 15,16
конечным результатом расчетов является сравнение значений кадастровой стоимости
по двум вариантам.
Таблица
15
Расчет рентного дохода с 1га
сельскохозяйственных угодий
|
Наименование
объекта оценки
|
Затраты
на использование земельных участков при индивидуальной оценки Зi
|
Цвi
|
Дртi
|
Дрмi
|
Дрi
|
|
ЗАО
«Звезда»
|
588,2
|
629,4
|
415,64
|
-20,1
|
365,6
|
|
1206,4
|
1290,8
|
431,87
|
-151
|
2689,2
|
|
485,2
|
519,16
|
363,44
|
-1,2
|
213,6
|
|
897,3
|
960,11
|
430,18
|
-86,1
|
1527,4
|
|
691,26
|
739,6
|
425,25
|
-42,5
|
752,9
|
Таблица
16
Определение кадастровой стоимости 1га
сельскохозяйственных угодий
|
Наименование
объекта оценки
|
Дрi
|
АР
|
ДРр
|
КС
|
|
ЗАО
«Звезда»
|
365,6
|
12
|
377,6
|
12460
|
|
2689,2
|
|
2701,2
|
89139,6
|
|
213,6
|
|
225,6
|
7444,8
|
|
1527,4
|
|
1539,4
|
50800,2
|
|
752,9
|
|
764,9
|
25241,7
|
Вывод:
Самая высокая кадастровая стоимость составило
89139,6, и самая наименьшая 7444,8 р.