Особенности правового регулирования земельных отношений в городе Москве
Особенности правового регулирования земельных отношений в городе Москве
землепользование москва аренда
Земли в городе Москве используются и охраняются как основа жизни и деятельности населения города Москвы Использование земель в городе Москве должно осуществляться при условии соблюдения прав и законных интересов населения города Москвы. В основном вся земля Москвы находится в собственности города. И уже собственник, в лице правительства Москвы, ею распоряжается - передает в аренду или на долевых условиях вкладывает в различные инвестиционные проекты.
Есть земля, принадлежащая Российской Федерации, но она, в основном, распределена для размещения государственных учреждений и передана им на праве бессрочного пользования. Эта земля не находится в коммерческом обороте, поскольку, согласно Земельному кодексу РФ, правообладатель такого права не может ею распоряжаться, а может только использовать для оговоренных целей.
Основная доля московской земли находится в аренде, где арендодателем является сам город Москва, как субъект Российской Федерации. Поскольку именно такие участки формируют рынок и цены на нем, то стоит подробнее остановиться на проблеме ценообразования в этом секторе. Во-первых, при оценке таких участков объектом оценки является не сам участок, а право его аренды, которое также имеет свою стоимость и может находиться в свободном обороте - может быть продано, внесено в уставной капитал, заложено и т.д. Основным игроком на этом рынке является правительство Москвы - именно оно определяет цены, по которым участки сдаются в аренду первичным арендаторам, и именно оно, через свою ценовую политику, формирует цены на земельном рынке. Существуют и вторичные операции с правом аренды земли, которые отражают мотивацию остальных игроков рынка, но задает тон, конечно, монополист - правительство Москвы.
Главным законом, регулирующим отношения в сфере землепользования и застройки в городе Москве является Закон г. Москвы от 19.12.2007 N 48 (ред. от 27.06.2012) "О землепользовании в городе Москве". Он устанавливает градостроительные требования к землепользованию в городе Москве, порядок охраны земель в городе Москве и контроля за их использованием, порядок осуществления городом Москвой полномочий по управлению и распоряжению находящимися в собственности города Москвы землями в городе Москве, а также устанавливает общие принципы платы за использование земель в городе Москве.
В соответствии с федеральным законодательством земли в городе Москве, находящиеся в государственной собственности, подлежат разграничению на земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, и на земли, находящиеся в собственности города Москвы, с учетом столичного статуса города Москвы. В собственность муниципальных образований в городе Москве земельные участки могут передаваться из состава земель, находящихся в собственности города Москвы, в порядке, установленном законом города Москвы. Отчуждение земельных участков из собственности города Москвы осуществляется в случаях и порядке, установленных федеральным законодательством, настоящим Законом и иными нормативно-правовыми актами города Москвы. Собственники капитальных зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации). Размеры платы за приобретение отчуждаемых из собственности города Москвы земельных участков устанавливаются Правительством Москвы с учетом результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы. Использование земель, находящихся в собственности города Москвы, является платным, исключая случаи, установленные федеральными законами и законами города Москвы. Собственники земельных участков в городе Москве уплачивают земельный налог в соответствии с федеральным законодательством и законами города Москвы. Формами платы за использование земель, находящихся в собственности города Москвы, являются земельный налог и арендная плата за землю. Объектом для исчисления земельного налога и арендной платы за землю являются земельные участки, права на которые оформлены в установленном порядке, а также иные земельные участки в случаях, установленных настоящим Законом. Учетным документом, содержащим основные сведения о земельном участке, является учтенный в государственном земельном кадастре план границ земельного участка. Единовременные земельные платежи взимаются при продаже земельного участка и продаже права на заключение договора аренды земельного участка.
Задача 1
Согласно правоустанавливающим документам, выданным в 1992 году, в общей долевой собственности W и F находится земельный участок площадью 0,46 га.
При выполнении кадастровых работ было установлено, что в действительности в пользовании W и F находится земельный участок площадью 0,60 га, то есть на 0, 14 га больше, чем указано в правоустанавливающих документов.обратился в Администрацию Ивановского сельского округа с заявлением о передаче в его собственность за плату указанного земельного участка.
Администрацию Ивановского сельского округа приняла решение о передаче земельного участка площадью 0,14 га в собственность F, заключила с ним договор купли-продажи земельного участка.
W обратился в суд с требованием о признании недействительными постановления Администрации Ивановского сельского округа о передаче земельного участка в собственность F, договора купли-продажи указанного земельного участка на указанный земельный участок.
2.1. Дайте правовую оценку действиям Администрации и позиции W. Составьте исковое заявление W со ссылками на действующее законодательство.
В рассматриваемой ситуации сторонами указанного спора было установлено, что фактически W и F в собственность был передан земельный участок большей площадью по сравнению с той, которая указана в правоустанавливающих документах.
Площадь земельного участка в соответствии с подп. 6 п. 1 ст. 7 Федерального закона о государственном земельном кадастре является одной из уникальных характеристик объекта недвижимости, подлежащего кадастровому учету.
В соответствии с п. 3 ст. 25 Закона о государственном кадастре, кадастровый учет в связи с изменением площади земельного участка и (или) изменением описания местоположения его границ, за исключением случаев образования земельного участка при выделе из земельного участка или разделе земельного участка, при которых преобразуемый земельный участок сохраняется в измененных границах, осуществляется при условии, если такие изменения связаны с уточнением описания местоположения границ земельного участка, кадастровые сведения о котором не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям к описанию местоположения границ земельных участков.
Как следует из приведенной нормы, такой кадастровый учет производится в связи с уточнением границ земельного участка или образованием нового земельного участка. Если изменение площади земельного участка не обусловлено образованием земельного участка или уточнением его границ, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении данного кадастрового учета (п. 4 ст. 27 Закона о государственном кадастре).
Также орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если в результате данного кадастрового учета площадь этого земельного участка, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, будет больше площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости, на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования, или, если такой размер не установлен, на величину более чем десять процентов площади, сведения о которой относительно этого земельного участка содержатся в государственном кадастре недвижимости (подп. 1 п. 5 ст. 27 Закона о государственном кадастре).
Таким образом, в данном случае земельный участок с уточненной площадью может быть поставлен на кадастровый учет с уточненной площадью, как находящийся в общей собственности W и F, если его площадь не превысит 0,46 + 10%, т.е. 0,506 га. В остальной части земельный участок не может быть признан находящимся в собственности W и F, следовательно находится в публичной собственности, в данном случае муниципального образования, которое вправе им распорядится предусмотренным ЗК РФ способом, в том числе предоставить его за плату в собственность гражданам.
Исковое заявление W. На основании подп. 1 п. 5 ст. 27 и др. положениями Закона о государственном кадастре недвижимости земельный участок может быть поставлен на кадастровый учет, если уточненные границы земельного участка находятся в пределах величины его площади, указанной в правоустанавливающих документах, плюс 10%. Исходя из содержания п. 5 ст. 11.2 ЗК РФ, а также ст.ст. 246, 247, 252 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В связи со сказанным, прошу признать договор купли-продажи 0,14 га недействительным, признать площадь земельного участка, находящейся в общей долевой собственности в уточненных границах, равной 0,506 га.
Задача 2
Завод Рассвет купил здание у Фабрики Закат, расположенное на территории этой фабрики. Через 2 месяца сотрудников Завода перестали пропускать на территорию фабрики через ее проходную. Завод обратился в суд с требованием об установлении сервитута для прохода и проезда к своему зданию через территорию фабрики.
4.2. Какие факты должен установить суд чтобы принять решение? Какие факты должны быть установлены для принятия решения в пользу Фабрики? Составьте проект решения суда.
Суд в данной ситуации должен установить следующие факты:
факт правообладания сторонами земельными участками на каком-либо из предусмотренных ЗК РФ оснований;
основания установления сервитута.
Исходя из содержания ст. 274 ГК РФ и ст. 23 ЗК РФ в суде должны быть установлены для принятия решения в пользу Фабрики следующие факты:
необходимость обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок отсутствуют;
эти нужды могут быть обеспечены без установления сервитута;
осуществление сервитута будет наиболее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.
Суд, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Завод Рассвет к Фабрике Закат об установлении частного сервитута установил:
Завод Рассвет купил здание у Фабрики Закат, расположенное на территории этой фабрики. Через 2 месяца сотрудников Завода перестали пропускать на территорию фабрики через ее проходную. Завод обратился в суд с требованием об установлении сервитута для прохода и проезда к своему зданию через территорию фабрики.
В соответствии со ст. 274 ГК РФ сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок …, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Как следует из материалов дела, здание, приобретенное истцом находится на территории Фабрики Закат, следовательно, сотрудники Завода Рассвет не имеют иной возможности обеспечить проход и проезд на территории своего земельного участка, минуя земельный участок, принадлежащий ответчику.
На основании изложенного суд решил:
. Установить частный сервитут в пользу Завода Рассвет.
. Обязать стороны зарегистрировать обременение земельного участка в установленном законом порядке.
Список использованных источников
1.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.
.Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (ред. от 27.12.2009) // СЗ РФ, 30.07.2007, N 31, ст. 4017.
.Закон г. Москвы от 19 декабря 2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" // Вестник Мэра и Правительства Москвы. 25 декабря 2007. N 71.
.Ерофеев Б.В. Земельное право России. Издание 11. - М.: Эксмо, 2009.