Основные принципы оценки имущества предприятия
МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ РФ
ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧЕРЕЖДЕНИЕ
ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«ТЮМЕНСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ФИНАНСОВО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ
Реферат на тему:
«Основные принципы оценки имущества предприятия»
Выполнил:
Ст. гр. 25ТД04
Софьина А.В.
Тюмень 2013
Содержание
Введение
. Принципы пользователя предприятием
. Принципы связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия
. Принципы связанные с внешней рыночной средой
. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия
Заключение
Список используемой литературы
Введение
) принципы пользователя предприятием;
) связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия;
) связанные с внешней рыночной средой;
) наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.
1. Принципы пользователя предприятием
Таль Г.К в своей книге «Оценка предприятий. Доходный подход» охарактеризовал Принципы пользователя предприятием следующим образом: Принципы пользователя предприятием включают в себя принципы полезности, замещения и ожидания. Принцип полезности. Предприятие обладает стоимостью лишь в том случае, если оно может быть полезным потенциальному владельцу. Предприятие может быть полезным лишь постольку, поскольку оно необходимо для реализации общественно полезной функции (производства определенного типа продукции на рынок и получения прибыли). Предприятие может быть также полезным конкретному владельцу для реализации чувства гордости от владения этим предприятием либо реализации других его психологических потребностей. Полезность - это способ удовлетворять потребности пользователя предприятием в данном месте и в течение определенного периода времени. Удовлетворение потребностей пользователя предприятием, которое приносит доход, в конечном счете выражается в виде потока денежного дохода.
Принцип замещения
Разумный покупатель не заплатит за предприятие больше наименьшей цены, запрашиваемой за другое предприятие с такой же степенью полезности. Это значит, что неразумно платить за действующее предприятие больше, чем стоит создание нового аналогичного предприятия в приемлемые сроки. Эксперт-оценщик, анализируя поток дохода от эксплуатации данного предприятия, определяет его максимальную стоимость исходя из сопоставления потоков доходов от других аналогичных предприятий, характеризующихся схожими риском и качеством продукции. Принцип замещения гласит: максимальная стоимость предприятия определяется наименьшей стоимостью, по которой может быть приобретено другое предприятие с эквивалентной полезностью.
Принцип ожидания
В большинстве случаев полезность предприятия связана с ожиданием будущих прибылей. Стоимость действующих предприятий, приносящих доход, определяется ожидаемой прибылью, которая может быть получена от использования имущества предприятия, а также размером денежных средств от его перепродажи.
Поскольку деньги приносят доход в виде процента и поскольку происходят инфляционные процессы, рубль, полученный в будущем, имеет меньшую стоимость, чем сегодняшний рубль. Речь идет о стоимости денег во времени. Процесс пересчета будущих рублей в текущие стоимости называется дисконтированием. Для определения текущей стоимости будущих прибылей, ожидаемых от пользования предприятием, важно скорректировать прогнозируемую прибыль с учетом поправки на ее стоимость во времени.
.Принципы, связанные с оценкой земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия
По мнению Бусова В.И. «Оценка стоимости предприятия» группа принципов оценки земли, зданий, сооружений и другого имущества, составляющего единый имущественный комплекс предприятия, включает:принцип остаточной продуктивности земельного участка. Любой вид предпринимательской деятельности, как правило, требует наличия четырех факторов производства: труда, капитала, управления (предпринимательской деятельности) и земли. Каждый используемый фактор производства должен быть оплачен вновь произведенной стоимостью;принцип вклада. Вклад - это то добавление к стоимости предприятия, которое обеспечивает увеличение его стоимости в размерах, превышающих фактические затраты. Однако вклад может быть и негативным, когда фактически произведенные затраты понижают стоимость предприятия. Вклад - это сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость предприятия, или чистая прибыль, полученная от него, вследствие наличия или отсутствия какого-либо улучшения или дополнения к действующим факторам производства;принцип возрастающей или уменьшающейся отдачи. Этот принцип гласит: по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая прибыль имеет тенденцию увеличиваться растущими темпами до определенного момента, после которого общая отдача хотя и растет, однако уже замедленными темпами;принцип сбалансированности (пропорциональности) предприятия. Все факторы производства на предприятии должны быть сбалансированы: соотношение основного и вспомогательного производств, основных и вспомогательных работников, между рабочими и управленческим персоналом и пр. Оптимальное соотношение между факторами производства обеспечивает получение максимальной прибыли;принцип оптимального размера (масштаба). Любой фактор производства должен иметь оптимальные размеры: будь то само предприятие (когда при оптимальной мощности предприятия мы имеем максимальный размер прибыли), либо его отдельные производства, либо участок земли, на котором оно находится;принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности. Система имущественных прав Российской Федерации, предусмотренная ГК РФ, позволяет разделять и продавать по отдельности имущественные права на собственность, в том числе и на предприятия. Каждое отдельное имущественное право можно представить как составляющее единого пакета. Принцип экономического разделения и соединения имущественных прав собственности: имущественные права следует разделять и соединять таким образом, чтобы увеличить общую стоимость предприятия.
3. Принципы связанные с внешней рыночной средой
Фридман Дж., и Ордуэй Ник. В книге «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости» Принципы, связанные с рыночной средой описывают следующим образом:
Принципы, связанные с рыночной средой включают в себя: принципы зависимости, соответствия, спроса и предложения, конкуренции и принцип изменения.
Принцип зависимости (внешнего воздействия) гласит: различные факторы внешней среды оказывают влияние на стоимость объекта недвижимости. Местоположение объекта и связь его с рынком пользователя - в совокупности составляют понятие экономическое местоположение недвижимости. Этот суммарный фактор оказывает наибольшее влияние на стоимость объекта недвижимости.
Принцип соответствия гласит: объект недвижимости, не соответствующий существующим в настоящее время рыночным стандартам (ожиданиям), имеет меньшую стоимость. Например, в настоящее время на рынке недвижимости стоимость хрущевской квартиры меньше, чем стоимость квартиры такой же площади в доме, построенном по современным проектам.
Соответствие - это то, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобства и услуг, предлагаемых объектом недвижимости, отвечают потребностям и ожиданиям рынка недвижимости. Следует отметить, что потребности и ожидания рынка с течением времени изменяются и поэтому изменяются и стандарты соответствия.
С принципом соответствия связаны принципы регрессии и прогрессии. Регрессия имеет место, когда участок земли оказывается перегруженным застройкой с учетом условий данного рынка. Прогрессия имеет место, когда благодаря высокой стоимости соседних объектов повышается цена оцениваемой собственности.
Спрос на объект недвижимости обусловлен его полезностью (способностью удовлетворять потребности пользователя) и доступностью, но ограничен платежеспособностью потенциальных потребителей. Чем ниже спрос и выше предложение, тем ниже стоимость объекта, и наоборот. Если на рынке недвижимости спрос и предложение уравновешены, рыночная стоимость объекта стабилизируется, рыночная цена обычно отражает затраты производства. оценка имущество спрос недвижимость
Принцип конкуренции. Конкуренция - это соперничество, состязание в каком-либо виде деятельности. Разумная конкуренция стимулирует повышение качества объектов и услуг на рынке недвижимости, избыточная конкуренция приводит к снижению прибыли. Отсутствие конкуренции на рынке недвижимости (при монопольной ситуации) - основное условие, при котором рыночная стоимость объекта не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.
Принцип изменения. Изменению подвержены как сам объект недвижимости (например, физическому износу), так и все факторы внешней среды, влияющие на стоимость объекта, упомянутые выше.
Рассмотренные выше принципы оценки недвижимости тесно связаны с принципом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка - основного принципа оценки недвижимой собственности.
. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования имущественного комплекса предприятия.
Ефремов В.С. в книге «Стратегия бизнеса. Концепции и методы планирования» Дает следующее толкование описываемого принципа:
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования предприятия - основной принцип оценки его стоимости, он определяет выбор факторов, влияющих на стоимость предприятия.
Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования - это разумное и возможное использование предприятия, которое обеспечит ему наивысшую текущую стоимость на дату оценки, т. е. использование, выбранное из разумных возможных альтернативных вариантов и приводящее к наивысшей стоимости земельного участка, на котором находится предприятие.
Этот принцип - объединяющий для всех других принципов оценки стоимости: полезности, замещения, ожидания, остаточной продуктивности, вклада, возрастающей или уменьшающейся отдачи, сбалансированности, оптимального (экономического) размера, экономического разделения, зависимости, соответствия предложения и спроса, конкуренции и изменения.
Заключение
Вывод по данной теме:
Принципы оценки имущества (собственности) могут быть структурированы и объединены в три группы.
В первую группу принципов оценки имущества входят принципы оценки имущества, основанные на представлениях пользователя (собственника) имущества.
Вторая группа содержит принципы оценки имущества, связанные с эксплуатацией собственности, основанные на представлениях производителя имущества, на требованиях, предъявляемых к имуществу.
Третья группа принципов оценки имущества объединяет принципы оценки имущества, связанные с рыночной средой.
Отдельно выделяется принцип наилучшего (наиболее эффективного) использования собственности (имущества) как основополагающий принцип оценки имущества.
Список использованной литературы
. Таль Г.К., Григорьев В.В., Бадаев Н.Д., Гусев, Е.И., Юн Г.Б. Оценка предприятий: доходный подход, Москва 2000 г.
. Бусов В.И. Оценка стоимости предприятия изд-во 2013 г
.Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М.: Дело-ЛТД, 1995 г.