Проект строительства ледового дворца

Проект строительства ледового дворца

Строительство ледового дворца

Строительный объект представляет собой многофункциональный спортивно-зрелищный комплекс с ледовой ареной вместимостью 10300 зрителей.

Характеристики: вместимость - 10300 чел., высота более 24 метра диаметр купола около 120 м, хоккейная арена 30 на 60 метров, 8 этажей - главный купол.

Комплекс предназначен для проведения различных спортивных мероприятий (хоккей, баскетбол, волейбол, боевые виды спорта, фигурное катание), концертов и развлекательных шоу (концерты, премии, цирк, представления, шоу, музыкальные фестивали), а также выставок (выставки различных сфер деятельности и ярмарки). Места на трибунах расположены так, что получается удобный и полный обзор с любой точки зала, а четырехсторонний видеокуб, подвешенный под кровлей комплекса, позволяет зрителям видеть происходящее с более близкого расстояния.

Основные параметры проекта:

Точка начала - 24.02.2012

Требуемый объем инвестиций -2 471 824,183 тыс. руб.

Срок окупаемости - 2,2 года

Срок достижения главной обязательной цели - 2,9 года

Точка завершения - 08.11.2013

Жизненный цикл проекта составляет 989 дней.

Финансирование планируется осуществлять за счет средств участников проекта, которые составляют 30% от капитальных вложений, и средств кредитной организации, которые составляют 70% от капитальных вложений.

ТУ

Характеристики:числоЕд. измеренияS здания14 400М2Ширина120мВысота24мДлина120мВысота потолков3мКоличество этажей8штКол-во парковочных мест1500штS парковки20 000М2

Объект инвестирования.

Цели в проекте.

. Явные цели проекта:

Обязательной целью проекта является получение прибыли в размере 50% от вложенных средств посредством строительства и ввода в эксплуатацию ледового дворца.

Желательные цели:

ввод объекта в эксплуатацию согласно проекту;

100%-я загрузка на хоккейных матча, концертах и массовом катании;

Возможные цели:

создание архитектурного фасада, соответствующего статусу современного спортивно-зрелищного комплекса;

создание отвечающего всем международным спортивным и концертным стандартам ледового дворца

Неявные цели проекта:

развитие инфраструктуры и рынка спортивных и зрелищных услуг;

увеличение количества современных ледовых дворцов, отвечающих всем международным требованиям;

получение выгод от реализации инвестиционного проекта, путем обеспечения благоприятных условий для инвестора - создание новых рабочих мест, налоговые отчисления в казну.

получение дополнительного опыта, большего вознаграждения за свою работу (цели строительной компании);

осуществление технологического контроля реализации проекта, а также контроля по этапам жизненного цикла проекта

Точки начала и завершения проекта.

Точкой начала проекта является обозначение проблемы увеличения жителей города, которые хотят заниматься спортом, участвовать в различных культурно - развлекательных мероприятиях и заинтересованность населения в здоровом образе жизни. И появление идеи о строительстве ледового дворца. В календарном плане точка начала - 24.02.2012 г.

В настоящее государство активно развивает спортивную инфраструктуру страны и в частности города Санкт-Петербург, проводится пропаганда здорового образа жизни, для повышения заинтересованности граждан города в спорте: как в занятии спортом, так и в посещении спортивных соревнований. За последние 5 лет значительно увеличилось количество болельщиков хоккейной команды «СКА». Также появилась хоккейная команда «ВМФ», которая выходит на новый уровень и в скором времени займет место в элите российского хоккея.

Точкой завершения данного проекта будет получение прибыли от продажи билетов на хоккейные матчи, развлекательные мероприятия, продажа рекламных мест, сдача в аренду ледовой арены и продажа билетов на массовое катание. В календарном графике планируемая точка завершения проекта приходится на 08.11.2014 г.

Назначение.

Комплекс предназначен для проведения различных спортивных мероприятий (хоккей, баскетбол, волейбол, боевые виды спорта, фигурное катание), концертов и развлекательных шоу (концерты, премии, цирк, представления, шоу, музыкальные фестивали), а также выставок (выставки различных сфер деятельности и ярмарки). Места на трибунах расположены так, что получается удобный и полный обзор с любой точки зала, а четырехсторонний видеокуб, подвешенный под кровлей комплекса, позволяет зрителям видеть происходящее с более близкого расстояния.

Концерты и праздники:

Ледовая арена дворца легко трансформируется в концертный зал. Секции кресел прилегающих к ледовой арене убираются автоматически. На пол в чаше арены настилается специальное покрытие, на которое устанавливают секции кресел. Так ледовая арена превращается в удобный партер, вместимость которого 1100 чел., и общая вместимость зала составляет 9300 мест.

Для артистов предусмотрены просторные и комфортные гримерные. Организован свободный подъезд крупнотоннажного автомобильного транспорта прямо на территорию арены. Поэтому в любое время года установка и демонтаж любых конструкций происходит быстро и в комфортных условиях.

Спортивные состязания:

Места на трибунах расположены так, что получается удобный и полный обзор с любой точки зала. Прозрачное ограждение арен выполнено из ударопрочного стекла, на котором не остается следов от удара шайбой.

Ледовая арена имеет независимую инфраструктуру: раздевалки, гримерные, судейские комнаты, кабинет первой помощи. Ледовая арена имеет 12 просторных раздевалок, с сушилками для формы, душем и сауной. Имеется прачечная и помещения для заточки коньков. Рядом с командой всегда располагается тренер, однако у него есть отдельная комната со всеми необходимыми удобствами.

Инфраструктура.

Ледовый дворец включает в себя:

1 ресторан, спорт бар, 15 мини кафе и 2 полноценных кафе, расположенных в фойе дворца, тренажерный зал, 12 раздевалок, массажные комнаты, 2 ледовые арены (главная и тренировочная). Помещения для заливочных машин, 1 эксклюзивное кафе для отдыха спортсменов и особо важных гостей, 4 гардероба, хореографический зал, технические и вспомогательные помещения, помещение для ледозаливочной техники, судейские, вестибюли, фойе.

Любой пришедший сюда, чувствует себя комфортно в мягких и удобных креслах. Ледовая арена снабжена установками обработки воздуха, которые автоматически поддерживают заданные температурные параметры.

Людям с ограниченными возможностями здесь будет максимально комфортно - для них построен отдельный вход к ледовой арене, оборудованный пандусом. Есть места для сопровождающих. Организован отдельный подъезд к ледовому дворцу.

На третьем этаже северной части комплекса расположены бизнес - кабины. Это удобное место проведения переговоров и дружественных встреч. В этой части дворца так же работает система кафе, обеспечивающая посетителей кабинок. Заказать такие места могут все желающие.

На четвертом этаже Ледового дворца спорта располагаются VIP (гостевые) ложи, имеющие отдельный вход и лифт. VIP гости имеют пропуска дающие право на въезд его машины на территорию Ледового дворца, а так же охраняемую парковку.- ложа представляет собой уютное изолированное помещение с балконом, оборудованное телефоном, телевизором, гардеробом, санузлом и набором мебели. Все гостевые ложи рассчитаны на посещение 8 человек. К услугам гостей во время хоккейных матчей работает ресторан, предлагающий широкий выбор блюд по рецептам национальной и европейской кухни.

Охраняемая стоянка.

Для удобства зрителей при проведении мероприятий организуется охраняемая стоянка автотранспорта на 1500 машино/ мест.

Персонал

Название должности:З/п в месяц (тыс. руб.)1. Генеральный директор1202. Первый Заместитель Генерального директора903. Финансовый директор904. Главный инженер605. Арт-директор506. Секретарь-референт307. Менеджер по комплектации оборудования508. Администратор359. Начальник кассового отдела4010. Начальник отдела информационно-технического сопровождения4011. Премии и бонусы10%Итого:6402

Премии и бонусы 640, 2 тыс. руб.

Затраты на з/п в год -6402 тыс. руб.

Технические характеристики объекта строительства

№ п/пНаименованиеЕд. измеренияПоказатель1.Общая площадь земельного участкам.кв.37 3892.Площадь застройким.кв.34 4003.Общая площадь зданиям.кв.14 4004.Строительный объемм.куб.374 4005.Этажностьэт8Расчетные показатели:1.Расчетная электрическая мощностькВт4502.Общий расчетный суточный расход воды, в том числе:м.куб./сутки42,61)Холоднойм.куб./сутки18,02)Горячейм.куб./сутки24,62.Водоотведением.куб./сутки42,63.Расход топлива, в том числе:Гкал/час1,1971)На отполениеГкал/час0,452)На венетеляциюГкал/час0,593)На ГВСГкал/час0,1574.Пропускная способность объектаЧел. /сменуХоккей (10300) Развлекательные мероприятия (5000) Массовое катание (100)Технико-экономические показатели ледового дворца.

·Общее количество машино-мест паркинга - 1500 шт.;

·Общая площадь парковки 20 000 м. кв.

·Общее количество посадочных мест 10300

·Общая площадь этажа - 2516,6 м.кв.;

·Общая площадь здания -14 400 м кв.;

·Количество этажей - 8;

Технические характеристики конструктивных решений и видов работ

№ п\пНаименование конструктивного элементаХарактеристика конструктивного элемента123Общестроительные конструкции, элементы:1.ФундаментЖелезобетонные сваи2.КаркасСтальной3.Стены:1)наружныеКаркасно-панельные, вентилируемый фасад2)внутренниеКирпичные, железобетонные, монолитные4.ПерегородкиКирпичные, гипсокартонные5.ПерекрытиеЖелезобетонное, монолитное6.ПокрытиеМеталлическое7.Крыша (кровля)Металлическая, рулонная8.ПолыЛинолеумные, керамические плиточные, наливные, паркетные, бетонные9.Проемы:1)Оконные блокиВитражи алюминиевые2)Дверные блокиДеревянные, металлические10.Внутренняя отделкаУлучшенная11.Архитектурное оформление фасадаСложное12.Наружная отделкаУчтена13.Прочие конструктивные элементы:1)ЛестницыМеталлические2)Прочие работыДымоотводы, козырьки, крыльца, пандус, пожарные лестницы, зрительские трибуны, элементы рекламыИнженерные системы и элементы благоустройства

№ п/пНаименование элементаХарактеристика элемента1.ОтоплениеЦентральное: водяное, трубы стальные2.КанализацияЦентральная: полиэтиленовые трубы, чугунные трубы3.Горячее водоснабжениеЦентральная: трубы стальные оцинкованные4.ЭлектроснабжениеЦентральное5.ВентиляцияПриточно-вытяжная6.Технологические трубопроводыСтальные

Анализ рынка.

На сегодняшний день в СПб насчитывается 11 открытых и 16 закрытых катков, но комплексов с похожей инфраструктурой и техническим обеспечением крайне мало, это всего лишь 2 дворца, которые могут конкурировать на рынке с данным проектом. Можно сказать, что «Юбилейный», хотя и отвечает многим современным требованиям, но в то же время уже достаточно устарел физически, внутренняя и внешняя отделка не выглядят очень привлекательно. Остается всего один многофункциональный ледовый дворец схожий по функциям, он то и является одним единственным достойным конкурентом. Ко всему этому можно добавить, что в Санкт-Петербурге активно развивается еще один хоккейный клуб «ВМФ» и в ближайшем будущем он тоже может выступать на высоком уровне, поэтому для этого потребуется еще один современный каток. Плюс к этому можно добавить, что данный ледовый дворец в будущем может стать ареной для проведения чемпионатов мира или различных этапов кубка мира по многим видам спорта. Создается хорошая база для привлечения различным международных соревнования и развлекательных мероприятий в нашу страну, а именно в наш город.

Кроме этого можно добавить, что создание такого комплекса сможет разнообразить жизнь жителей города, позволит удобно и комфортно отдыхать всей семьёй за приемлемую плату. Для таких мероприятий ледовый дворец снабжен множеством раздевалок, кафе, музыкальным сопровождением и даже имеется специальная развлекательная программа по выходным дням с призами, которая поможет привлечь большое количество граждан именно на наш каток.

Также многофункциональный комплекс позволит выступать и давать концерты звездам мирового масштаба, а следовательно и разнообразить досуг жителей города еще и концертными и развлекательными мероприятиями. Это позволит сделать достойное техническое и музыкальное обеспечение и соответствующие условия внутри дворца.

Варианты размещения объекта.

.Земельный участок на ул. Парашютная.

Объект: Два земельных участка площадью 37389 кв. м

Месторасположение:г. Санкт-Петербург, Приморский район, Парашютная улица.

Кадастровая стоимость земельного участка: 59411,121 тыс. руб.

Описание:Участок расположен в окружении жилой застройки в самом динамично развивающемся районе города.

С северной стороны от участка вводятся в эксплуатацию два жилых комплекса. Рядом запроектирована станция метрополитена. Вблизи пройдет Западный скоростной диаметр. На участках расположены гаражные сооружения, стоянка автомобилей.

Зона по Генплану - Д и Р3.

Разрешенная высотность - 75 метров.

ПЗЗ - ТД1-2_2 - для участка площадью 37389 кв. м (подзона размещения объектов многофункциональной общественно-деловой застройки в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов жилой застройки, а также объектов инженерной инфраструктуры).

Статус земель:Участки предоставлены на инвестиционных условиях для проектирования и строительства общественно-делового и досугово - развлекательного комплекса сроком на 3 года.

Коммуникации:Все инженерные коммуникации проходят по краю участка.

Описание: земельный участок расположен в динамично развивающемся районе города со множеством строящихся и построенных жилых комплексов, станции метро расположены недалеко 10 минут на наземном транспорте или 20-25 минут пешком. Запланировано строительство станции метро. Рядом с земельными участками расположены парк и озеро, что будет очень привлекать сюда население. Участок достаточно большой по площади, будет возможность оборудовать автостоянки и все необходимое для инфраструктуры. Транспортные узлы находятся достаточно далеко, Аэропорт находится на другом конце города. Конкурентами являются дворцы спорта «Ледовый» и «Юбилейный», который находятся достаточно далеко от нашего объекта 30-40 минут на автомобиле.

Недостатки: на территории расположены гаражи, перенос которых будет стоить очень много сил и времени, а главное денег. Добраться без собственно машины до земельного участка не составит труда. Строительство некоторых жилых комплексов еще не будет закончено к вводу объекта в эксплуатацию.

Стоимость строительства

НаименованиеСтоимость (тыс. руб.)1. Стоимость участка земли671345,6672. Затраты на строительство и оборудование:2471824,183Итого затраты на возведение здания:3143169,85Продажа земли на ул. Черниговская-пр. Лиговский.

ОбъектЗемельный участок площадью 5 га.

Месторасположениег. Санкт-Петербург, Московский район, ул. Черниговская.

м до Московского проспекта

м до станции метрополитена «Московские Ворота»

,5 км до Невского проспекта

,3 км до развязки с КАД

,5 км до аэропорта «Пулково-2»

Кадастровая стоимость: 22 100 тыс. руб.

Описание:Земельный участок расположен в динамично развивающемся районе города и, с одной стороны - представляет собой сформированную бизнес-структуру, а с другой стороны - обладает высоким потенциалом для развития. Участок граничит с Черниговской улицей и Лиговским проспектом, окружён коммерческой и жилой недвижимостью, а также объектами культуры и здравоохранения.

Здания и сооружения:Земельный участок частично застроен производственными и административными зданиями. Большинство зданий подлежит сносу.

Статус земель:Участок площадью 5 га находятся в собственности юридического лица.

Участок площадью 5 га находятся в долгосрочной аренде (договор с КУГИ) сроком на 49 лет.

Генеральный план СПб: Зона ПД.

ПЗЗ: ТПД1_1 (подзона размещения объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, расположенных на территории исторически сложившихся районов города, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны).

Описание: земельный участок расположен совсем недалеко на пересечении центральных транспортных магистралей города: Лиговский пр. - Московский пр., очень близко к метро «Московские ворота». Поблизости запланировано строительство станции метро. Все необходимые транспортные узлы находятся достаточно близко: Московский вокзал - 15 мин, Витебский вокзал - 15 мин, Балтийский вокзал - 25 мин, Аэропорт - 20 мин. Неподалеку расположены строящиеся и построенные жилые кварталы, так же гостиницы, промышленные зоны. Конкуренты - ледовые дворцы «Юбилейный» и «Ледовый». расположенные на одинаковом расстоянии - около 30 минут езды на автомобиле.

Недостатки: большое количество промышленных объектов, расположенных рядом, количество жилых домов не так велико. Транспортная развязка Лиговский - Московский часто бывает загружена, она не справится с дополнительным потоком автомобилей. В связи с этим придется строить развязку или расширять данный участок дороги. Так же на земельном участке расположены здания для сноса - цена демонтажа которых, будет немалой.

Оценка: привлекательность земельного участка для данного объекта - 55%.

НаименованиеСтоимость (тыс. руб.)1. Стоимость участка земли2500002. Затраты на строительство и оборудование:2471824,183Итого затраты на возведение здания:2721824,183

Земельные участки на ул. Мебельная и Планерная.

Объект: Земельный участок площадью 39000 кв. м.

Месторасположение:г. Санкт-Петербург, Приморский район, улица Мебельная.

Описание: Земельный участок расположен на пересечении Планерной улицы (виадук) и Мебельной улицы. Мебельная улица является основной магистралью, связывающей возводимые жилые массивы со станцией метро «Старая Деревня». Планерная улица - основная транспортная магистраль Приморского района. Возможно устройство съезда с Планерной улицы (виадука) к Мебельной улице и земельному участку.

Расположение участка обеспечивает удобный выезд на Приморское шоссе (направление Финляндия), а также перспективный выезд на Западный скоростной диаметр (ЗСД, с направлением на Морской порт Санкт-Петербурга) и Кольцевую автомобильную дорогу (КАД).

Стадия реализации проекта: На данный момент выполнен и утвержден Постановлением Правительства Санкт-Петербурга Проект планировки и межевания территории. Получено Постановление Правительства Санкт-Петербурга о проектировании и строительстве.

Статус земель: Земельный участок предоставлен на инвестиционных условиях.

Разрешённое использование - для размещения промышленных объектов.

Генеральный план СПб - Зона ПД.

Разрешенная высотность - до 75 метров.

Кадастровая стоимость земли: 18 584, 07 тыс. руб.

ПЗЗ - ТПД1_2 (подзона размещения объектов производственного, складского назначения, инженерной инфраструктуры IV и V классов опасности, в периферийных и пригородных районах города, расположенных вне зоны влияния Кольцевой автомобильной дороги вокруг Санкт-Петербурга и вылетных магистралей, с включением объектов общественно-деловой застройки, связанных с обслуживанием объектов данной зоны).

Возможное использование:Основная концепция проекта - строительство многофункционального комплекса.

Многофункциональный комплекс предполагает три возможные функции:

. Офисно-деловая - земельный участок расположен в перспективном, многонаселенном, развивающемся районе, Приморском.

. Торговая-коммерческая (возможно DIY) - земельный участок непосредственно граничит с возводимыми высотными жилыми массивами, общей площадью до 1000000 кв. м. Отсутствие крупных конкурентных объектов подобного вида делает крайне востребованной торговую функцию, в том числе типа DIY.

. Складская-индустриальная - отличная транспортная доступность, расположение на пересечении основных транспортных магистралей (Приморское шоссе, ЗСД, КАД), близкое расположение к выезду из города в главном транзитном направлении Выборг-Финляндия.

Оценка варианта размещения: земельный участок расположен в Приморском районе, окружен действующими и взводящимися жилыми кварталами. Район быстро развивается: строятся жилые дома, развивается инфраструктура, запланировано строительство станции метрополитена. Даже сейчас до земельного участка можно легко добраться как на общественном транспорте, так и на автомобиле, в 5-10 минутах находится станция метро «Старая деревня», а также ж\д станция с одноименным названием. Также есть торгово-развлекательные центры, парк 300 летия и аквапарк - объекты, которые способные привлечь дополнительную целевую аудиторию. Похожих объектов вблизи земельного участка нет, поэтому ближайшим конкурентом можно назвать дворец спорта «Юбилейный» и далекий «Ледовый», расположенные практически на другом конце города. Расстояние до центра города - на метро - 15 минут, на наземном транспорте - 30-40 минут, на автомобиле - 20 - 30 минут.

Недостатки: расстояние до центра города, множество строящихся жилых районов находятся в разной степени готовности, поэтому пока нет данных для расчета жителей, а следовательно, и аудитории данного района. Расстояние до транспортных узлов, аэропорт находится на другом конце города - основной транспортный узел для приезжих спортсменов и звезд.

Вывод: Земельный участок подходит для строительства объекта на 65%.

Наименованиестоимость (тыс. руб.)1. Стоимость участка земли2100002. Затраты на строительство и оборудование:2471824,183Итого затраты на возведение здания:2681824,183

Финансирование и бюджет.

Бюджет проекта.

Стоимость оборудования

Наименование:Стоимость (тыс. руб.)1. Хоккейный борт односторонний стеклопластиковый на металлических рамах с радиусом R-7.5 м.1 037, 1072. Холодильная установка с гидромодулем построено на базе компрессоров Bitzer (пр-во Германия), с прямой конденсацией для круглогодичной эксплуатации катка при температуре наружного воздуха до +35 °С.6673. Ледозаливочные машины (2 шт.)1 688*2= 3 3764. Теплоизоляционное покрытие на лед IceComfort 180 кв. м.1 8005. Хоккейный инвентарь (ворота, защитные сетки и т.д.)166, 586. Кресла для зрителей 10 000 шт.8 9307. Хоккейное табло.1 8988. Освещение ледового дворца7 5689. Звуковое оборудование3 37510. Разборная сцена28611. Шкафы для раздевалок 360 шт.2 84412. ПВХ покрытие для раздевалок1 497, 6Общая стоимость оборудования:32 844, 987

Общая стоимость оборудования: 32 844,987 тыс. руб.

Расходы

Наименование:Стоимость (тыс. руб.)1. Стоимость СМР14400*500*30 = 2160002. Отделочные работы14400*150*30 = 648003. Инженерные коммуникации14400*300*30 = 1296004. Благоустройство территории(37389-14400-20000)*150*30 = 13450,55. Асфальтирование20000*250*30 = 150000Подключение тех. условий:1) холодная вода18*31620 = 569,162) горячая вода24,6*31620 = 777,8523) водоотведение42,6*27820 = 1 185,1324) электричество450*27600 = 124205) отопление1,197* 7330000 = 14440,16. Изыскательские работы20540,96Формирование идеи7677,423178Маркетинговые исследования50Обоснование инвестиций7677,423178Согласование и предварительное ТЭО23032,26953Проектирование15354,84636Привлечение инвесторов700Экологическая экспертиза7677,423178Итоговая стоимость строительства:767742,3178Стоимость обслужавания:Фонд оплаты труда, премиальный фонд6402Налоги9886,89Коммунальные платежи340Электроэнергия126Отопление58,8Плата за инфраструктуру города20Водоснабжение и канализация15Выплаты по кредиту73078752,03Резерв на летний период155Прочие расходы350Оборудование32844,987Итого:2471824,183

Затраты: 2471824,183 тыс. руб.

Доходы

Наименованиекол-во мероприятий в годед. изм-ияСтоимость (тыс. руб.)1. Билеты на хоккей46 (1 матч -2 000 000)матч147 2002. Билеты на каток120 (1 катание - 15 000)катание1 8003. Билеты на концерты104 (1 концерт - 4 650 000)концерт483 6004. Замещение рекламы на экране46 (60 мин - 120 000)матч5 5205. Размещение торговых точек150 (1 матч -150 000)Матч, концерт562 5006. Рекламные акции на трибунах46матч1757. Аренда ледовой площадки104концерт15 6008. Реклама на табло.46матч33 1209. Банкеты и корпоративные вечера в ресторане.48банкет7 200Итого:1256715

Общий доход в год -1 256 715 тыс. руб.

Финансирование проекта.

Земельный участок №1.

Для реализации проекта на земельном участке №1 необходимы средства в размере 3 143 169 850 руб.

У инвестора имеются собственные средства, полученные от строительства и реализации других проектов в размере 942 950 955 руб.

Кредитные средства привлекаются в первом квартале 2012 года и полностью погашаются в течение 3 лет равномерными ежемесячными платежами в размере 73078752.03 руб. Сумма процентной ставки (переплата) составляет 430616178.25 руб. Таким образом, сумма возврата вместе с процентами составит 2630835073.25 руб. Дата погашения кредита (последний платеж): Январь 2015 руб.

Структура финансирования проекта выглядит следующим образом:

Источник финансированияОбъем финансированияПроцентное соотношениеСредства участников942 950 955 руб.30%Средства кредитной организации2 200 218 895 руб.70%Итого:3 143 169 850 руб.100%

Земельный участок №2.

Для реализации проекта на земельном участке №2 необходимы средства в размере 2721824183 руб.

У инвестора имеются собственные средства, полученные от строительства и реализации других проектов в размере 816 547 254,9 руб.

Таким образом, нам придется привлекать средства в виде кредита в размере 1 905 276 928,1 руб.

В банковском секторе кредиты на такую сумму выдаются под ставку от 11% до 19%. «Банк Москвы» готов выдать нам средства в таком размере, ставка по кредиту составляет 12%.

Кредитные средства привлекаются в первом квартале 2012 года и полностью погашаются в течение 3 лет равномерными ежемесячными платежами в размере 63282458.17 руб. Сумма процентной ставки (переплата) составляет 372891565.97 руб. Таким образом, сумма возврата вместе с процентами составит 2278168493.97 руб. Дата погашения кредита (последний платеж): Январь 2015 руб.

Структура финансирования проекта

Источник финансированияОбъем финансированияПроцентное соотношениеСредства участников816 547 254,9 руб.30%Средства кредитной организации1 905 276 928,1 руб.70%Итого:2 721 824 183 руб.100%

Земельный участок №3.

Для реализации проекта на земельном участке №3 необходимы средства в размере 2 681 824 183 руб.

У инвестора имеются собственные средства, полученные от строительства и реализации других проектов в размере 804 547 254,9 руб.

Таким образом, нам придется привлекать средства в виде кредита в размере 1 877 276 928,1 руб.

В банковском секторе кредиты на такую сумму выдаются под ставку от 11% до 19%. «Банк Москвы» готов выдать нам средства в таком размере, ставка по кредиту составляет 12%.

Кредитные средства привлекаются в первом квартале 2012 года и полностью погашаются в течение 3 лет равномерными ежемесячными платежами в размере 89074939.28 руб. Сумма процентной ставки (переплата) составляет 524873631 руб. Таким образом, сумма возврата вместе с процентами составит 3206697814 руб. Дата погашения кредита (последний платеж): Январь 2015 руб.

Структура финансирования проекта

Источник финансированияОбъем финансированияПроцентное соотношениеСредства участников804 547 254,9 руб.30%Средства кредитной организации1 877 276 928,1 руб.70%Итого:2 681 824 183 руб.100%

Оценка эффективности проекта.

Для того чтобы оценить привлекательность проекта с финансовой точки зрения и сделать окончательный выбор участка строительства, необходимо рассчитать основные показатели эффективности проекта. К ним относятся:

- Чистый дисконтированный доход (ЧДД) - разность дисконтированных (приведенных) на один момент времени (обычно на год начала реализации проекта показателей дохода) и первоначальных инвестиций. Критерий ЧДД основан на привидении денежного потока к началу действия проекта, то есть в его основе заложена операция дисконтирования.

Индекс доходности (ИД) - представляет собой отношение приведенных на ту же дату (или первоначальным) инвестиционным расходам. Проект считается приемлемым, если величина ИД > 1.

- Срок окупаемости (Ток) - период времени, необходимый для того, чтобы доходы, генерируемые инвестициями, покрыли затраты на инвестиции.

Внутренняя норма доходности (ВНД) - это процентная ставка, при которой чистый дисконтированный доход (ЧДД) равен 0.

Рассчитав и сравнив основные показатели эффективности проекта по трем альтернативным вариантам, строительная компания приняла решение реализовать рассмотренный инвестиционный проект расположенный на земельном участке №1 по адресу ул. ул. Парашютная., так как все показатели соответствуют требованиям, а именно:

·ЧДД > 0

·ИД > 1

·ВНД > E

Схема управления.

Выделяют три основные схемы управления: основная (консалтинговая), линейная (расширенная), контрактная («под ключ»).

В данном проекте используется линейная (расширенная) схема управления.

Заказчик заключает договор с профессиональной командой управленцев, которая будет осуществлять реализацию проекта. РМ-команда несет полную ответственность за качество, выполняемые работы по проекту в пределах согласованной цены. РМ-команда сама занимается наймом исполнителей работ по проекту и осуществляет контроль за их выполнением. Если возникают дополнительные затраты, то управляющий РМ-командой согласует их с заказчиком. В данном случае заказчик освобождается от несвойственной ему деятельности.

Основное преимущество этой схемы состоит в привлечении высококвалифицированных специалистах к работе над проектом, обеспечение высокого качества работы при минимальных издержках.

Анализ рисков.

Риск - это неопределенное событие или условие, которое в случае возникновения имеет позитивное или негативное воздействие на репутацию компании, приводит к приобретениям или потерям в денежном выражении. Наиболее часто риск рассматривается, как вероятность понести убытки или упустить выгоду.

Деятельность компании связана с наличием широкого спектра рисков, носящих производственный, финансовый, юридический, социальный и политический характер. Наличие и возможность реализации этих рисков не должны влиять на достижение стратегических целей компании. Система эффективного управления корпоративными рисками необходима для обеспечения устойчивого непрерывного функционирования и развития компании путем своевременной идентификации, предотвращения или минимизации рисков, представляющих угрозу бизнесу и репутации компании, здоровью персонала, а также имущественным интересам акционеров и инвесторов.

Существуют следующие способы снижения рисков:

)Распределение рисков;

)Резервирование средств;

)Страхование.

№ п/пРискВид рискаСтепень влияния на проектМероприятия по снижению риска1.Риск недополучения прибыли в результате пока еще низкой рентабельности данного спектра недвижимостиМаркетинговый риск Внешний риск Прогнозируемый риск7Тщательный маркетинговый анализ и изучение потребностей рынка на этапе разработки проекта2.Несовершенство бизнес-плана проектаПроектный риск Внутренний риск Прогнозируемый риск Временный риск9Тщательный экономический анализ на концептуальной фазе проекта с учетом изменения экономики страны3.Условия инфляционной экономикиИнфляционный риск Внешний риск Постоянный риск Прогнозируемый риск6Резервирование средств4.Недостаточный объем инвестиционных ресурсовФинансовый риск Внутренний риск Прогнозируемый риск8Финансовая стабильность компании позволяет дополнительно к собственным ресурсам привлечь только 1/3 заемных ресурсов в банке5.Непредвиденный рост процентной ставки в период выплаты кредита в результате инфляцииПроцентный риск Непрогнозируемый риск Внешний риск Постоянный риск4Выбор стабильного банка, с которым уже имелось сотрудничество в результате деятельности предприятия6.Невыполнение контрактных обязательствПравовой риск Внешний риск Постоянный риск Прогнозируемый риск3Выбор стабильной в финансовом плане, добросовестной и престижной компании по управлению проектами на основании выполненных предыдущих контрактов.7.Ошибки в результате разработки и планировании проектаПрединвестиционный риск Внутренний риск Прогнозируемый риск Временный риск10Тщательный технико-экономический анализ нескольких альтернативных вариантов и проработка выбранного8.Увеличение затрат на проектирование и строительствоИнвестиционный риск Внешний риск Прогнозируемый риск Временный риск7Резервирование средств11.Ошибки в сметной документацииВнутренний риск Временный риск Прогнозируемый риск8Привлечение квалифицированных сотрудников данной компании12.Ошибки проектированияВнутренний риск Временный риск Непрогнозируемый риск5Выбор компании, зарекомендовавшей себя в отрасли управления проектами.13.Предсказуемое быстрое развитие конкуренцииПрогнозируемый риск Внешний риск3Выбор наиболее прибыльного места под застройку на основании анализируемых вариантов14.Возникновение форс-мажорных обстоятельствНепрогнозируемый риск Временный риск Внешний риск515.БанкротствоКриминогенный риск Внешний риск Внутренний риск Непрогнозируемый риск3Поддержка со стороны государстваледовый оборудование финансирование проект

Выводы

Идей разработки этого проекта является строительство ледового дворца в городе Санкт-Петербург по адресу ул. Парашютная.

Главной целью является получение прибыли в размере 50% от вложенных средств посредством строительства и ввода в эксплуатацию ледового дворца.

При оценке альтернативных вариантов рассматривались возможности реализации ледового дворца на трех разных земельных участках в разных районах Санкт - Петербурга. Был проведен маркетинговый и экономический анализ. На их основе было принято решение о реализации проекта в Приморском районе на улице Парашютной.

По данному объекту были рассчитаны основные показатели эффективности, построен календарный график, разработан финансовый и инвестиционный план, выполнен анализ рисков и разработаны мероприятия по снижению уровня рисков, а также разработана схема финансирования проекта и управления проектом.

Таким образом, можно сделать вывод, что при реализации данного проекта, при заданных схемах управления, финансирования, при соблюдении календарного и инвестиционного графика главная обязательная цель проекта достигается в честером 4 полугодии 2013 года, т.е. через 0,7 года с начала вложения инвестиций в проект.

Список литературы

1.В.Д. Шапиро, С.Н, Никешин, Н.И. Ильин «Управление проектами. Основы системных представлений и опыт применения», СПб, 1996.

.Селютина Л.Г. «Экономическая оценка инвестиций: учебное пособие для студентов высших учебных заведений, обучающихся по специальности 080502 - Экономика и управление на предприятии строительства / Л.Г. Селютина; Министерство образования и науки Российской Федерации, Гос. образовательное учреждение высш. проф. образования «Санкт-Петербургский гос. инженерно-экономический университет».