Межхозяйственное землеустройство

Межхозяйственное землеустройство

Министерство сельского хозяйства РФ

Федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования

"Государственный Университет по Землеустройству"

Кафедра землеустройства

Курсовой проект

МЕЖХОЗЯЙСТВЕННОЕ (ТЕРРИТОРИАЛЬНОЕ) ЗЕМЛЕУСТРОЙСТВО

Разработал ст. 33 ГК (1) гр.

Факультета Городской кадастр Г.С.Кирнос

Проверил и допустил

к защите доцент кафедры землеустройства М.М. Гераськин

Москва 2010

Оглавление

Введение

Глава 1. Установление границ территорий муниципальных образований

.1 Общее положение об объекте

.2 Общие сведения об объектах и задание на проектирование

.3 Расчет площади земель, передаваемых в ведение сельской администрации

.4 Установление границ земель населенных пунктов передаваемых в ведение сельской администрации

Глава 2. Образование землепользования несельскохозяйственного объекта

.1 Общее положение задания на проектирование

.2 Расчет площади образующегося землепользования

.3 Расчет земельного участка землепользования несельскохозяйственного объекта

.4 Расчет продуктивности оцениваемого земельного участка

.5 Определение размеров убытков землепользования, затронутого хозяйством землепользователей, включая упущенную выгоду

.6 Расчет кадастровой стоимости земельного участка

.7 Определение размеров платы за землю

.8 Разработка предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель

.9 Технико-экономические показатели проекта

Глава 3. Установление сервитутов и зон с особым режимом использования земель (ЗОРИЗ)

.1 Общее положение ЗОРИЗ и сервитутов

.2 Установление и размещение границ территорий ЗОРИЗ

.3 Предложения по охране земель, окружающей среды, установление обременения и сервитутов

.4 Экономическое обоснование постановления территорий ЗОРИЗ

Глава 4. Землеустройство и подготовка документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков при разграничении государственной собственности на землю

.1 Общее положение разграничения собственности на землю

.2 Подготовительные работы для формирования землеустроительного дела

.3 Составление согласование и утверждение объектов недвижимости

.4 Формирование землеустроительного дела

.5 Проведение государственного кадастрового учета

.6 Подготовление сведений для государственной регистрации прав на объект недвижимости

. Термины и определения

Заключение

Список использованных источников

Введение

Во всех государствах идет постоянный оборот земель. Земельные участки перераспределяют в процессе предоставления при переходе прав собственности, владения и пользования от одних юридических и физических лиц другим, при образовании новых и упорядочении существующих землевладений и землепользовании, размежевании земель и т. п. Все эти действия требуют проведения соответствующих землеустроительных работ, которые в землеустроительной науке и практике получили название «межхозяйственное землеустройство». Данное название этот вид землеустройства получил в Советском государстве в начале 60-х годов XX в., когда в России социалистическая плановая экономика и исключительная государственная собственность на землю. Поэтому данный вид землеустройства регулировал тогда в основном земельные отношения, складывающиеся между сельскохозяйственными предприятиями при их укрупнении (разукрупнении) и ликвидации недостатков землепользования (чересполосицы, вкрапливаний, вклиниваний, дальноземелья), а также определял по рядок и содержание отводов земель для несельскохозяйственных нужд в интересах государства.

Межхозяйственное землеустройство по целям и задачам технике и технологии проведения стало походить на соответствующие виды землеустроительных работ, осуществляемые в большинстве зарубежных стран, а вместе с этим приобретать все больший территориальный характер, направленный на организацию рационального использования и охраны объектов землеустройства, размещаемых на значительных территориях. Не случайно Федеральный закон «О землеустройстве» (2001 г.) расширяет понятие межхозяйственного землеустройства, придавая этим землеустроительным действиям высокую значимость и называя их территориальным землеустройством.

Согласно этому закону при проведении территориального землеустройства выполняют работы по образованию новых и упорядочению существующих объектов землеустройства и межеванию объектов землеустройства. Эти же виды землеустроительных работ закреплены и в Положении о проведении территориального землеустройства, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации 7 июня 2002 г.

Межхозяйственное землеустройство - это комплекс мероприятий по образованию новых, упорядочению и изменению существующих землевладений и землепользовании, специальных фондов земель, установлению границ и режима использования земель административно-территориальных и других особых формирований (природоохранного, рекреационного, заповедного, историко-культурного назначения и др.), а также отводу земель в натуре (на местности).

Посредством землеустроительных действий, проводимых при межхозяйственном

землеустройстве: формируют (образовывают) земельную собственность (земельные участки), принадлежащие различным землевладельцам и землепользователям); перераспределяют земельную собственность; улучшают земельную собственность; устанавливают, восстанавливают и закрепляют на местности границы земельной собственности; определяют порядок, режим и условия землевладения и землепользования.

Межхозяйственное землеустройство необходимо во всех случаях, когда требуются

предоставление и изъятие земельных участков и осуществляется земельный оборот.

На примере сельскохозяйственного предприятия «Заветы Ильича», расположенные

в Сапожсковском районе Рязанской области мы рассмотрим наиболее важные процессы землеустройства. В данном курсовом проекте будут решены вопросы установления черты сельских населенных пунктов, образования землепользования несельскохозяйственного назначения, установления сервитутов и зон с особым режимом использования земель (ЗОРИЗ), землеустройства и подготовки документов для проведения государственного кадастрового учета земельных участков при разграничении государственной собственности на землю.

Глава 1. Установление границ территорий муниципальных образований

.1 Общее положение об объекте

В состав земель городов и поселков входят земли застройки; общего пользования; сельскохозяйственного пользования; природоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; занятые лесами; промышленности, транспорта, связи и иного назначения. Эти земли объединяют городской (поселковой) чертой.

Городская (поселковая) черта - внешняя граница, которая отделяет населенный пункт от других категорий земель. Она не служит границей землепользования, не имеет соответствующего правового и хозяйственного значения, а является административно-территориальной границей. Земля в ее пределах находится в ведении, т.е в управлении, а не в пользовании или собственности. Иногда землепользование входит в состав земель населенного пункта только частично и его можно размещать по обе стороны его черты.

Включение земельных участков в черту населенного пункта не ведет к прекращению права собственности, пользования и аренды на эти участки.

Границы городских и поселковых администраций (черта населенных пунктов) устанавливают на основе градостроительной и землеустроительной документации по заказу органов исполнительной власти (администрации) городов и поселков, имеющих административно-территориальный статус. Основанием для проведения этих работ является решение соответствующих органов власти.

Проект установления и изменения городской (поселковой) черты выполняют в следующем порядке:

разработка задания на проектирование;

подготовительные работы;

составление проекта;

рассмотрение и утверждение проекта.

Проект установления границ состоит из проектного плана, пояснительной записки и вспомогательных чертежей.

При составлении проекта особое внимание уделяют обоснованию:

возможности включения в городскую черту участков промышленных предприятий, расположенных смежено с городскими землями, а также населенных пунктов;

целесообразности исключения из городских земель сельскохозяйственных угодий;

необходимости и целесообразности расширения территории города за счет земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственных предприятий включают в пределы городской черты только в исключительных случаях, учитывая настоящие и будущие потребности города.

Территории сельских поселений являются динамичными образованиями, поэтому работы по установлению и изменению их черты проводят по мере необходимости, и они имеют свои особенности. Обычно это делают в случаях:

неясности или отсутствия закрепленных границ поселения;

изменения генерального плана и проекта планировки и застройки поселения;

предоставления дополнительной земельной площади для развития поселений и нужд сельской администраций.

В сельских поселениях (села, деревни, хутора и др.) значительная часть жителей занята на производстве в сельхозпредприятиях, на территории которых они находятся. В состав этих земель включают также дополнительные участки для размещения личного подсобного хозяйства, индивидуального и общественного строительства, сенокошения, выпаса скота.

Землеустроительные работы проводятся в следующей последовательности:

подготовительные работы;

составление проекта;

согласование и утверждение проекта.

Проект установления черты населенного пункта включает следующие вопросы:

определение площади необходимой для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, сенокошения, выпаса скота. С этой целью проводится оценка на ближайшие 5 лет роста численности дворов, населения, поголовья скота;

выявление и уточнение имеющихся и потенциальных землепользователей и площадей их участков;

проектирование черты населенного пункта и границ кормовых угодий за этой чертой;

составление экспликаций земель, включаемых в территорию всех населенных пунктов (в черте и за ее пределами);

определение площадей угодий, изымаемых у прежних землепользователей и землевладельцев и остающихся в их пользовании или собственности;

установление резервных площадей земель, изымаемых по мере необходимости.

Проект согласовывают с органами местной администрации, архитектуры и градостроительства, землеустройства, землепользователями и собственниками земли.

.2 Общие сведения об объектах и задание на проектирование

Общая площадь землепользования СХП «Заветы Ильича» составляет 4475 га, из них сельскохозяйственных угодий - 3968 га.

Землепользование сельскохозяйственного предприятия «Заветы Ильича» расположено в северо-восточной части Сапожковского района.

Административно-хозяйственным центром СХП является с.Березники. Здесь сосредоточены база хранения и ремонта сельскохозяйственной техники, производственные и складские постройки.. Расстояние от центрального с. Березники до районного центра г. Сапожка - 5км, областного центра г. Рязани - 145 км.

Связь с районным центром, с пунктами продажи и переработки сельскохозяйственной продукции осуществляется по автодороге областного значения Шилово - Сапожок - Сараи, имеющей твердое покрытие (асфальт). Кроме того, по территории землепользования проходит дорога районного значения Сапожок - Коровка - Шелухово также с твердым покрытием.

На территории СХП расположен четыре населенных пункта с общей численностью населения 558 человек, из них 144 трудоспособных и 201 пенсионер

Водоснабжение населенных пунктов в производственных центрах осуществляется из артезианских скважин по водопроводу. В пастбищный период скот водой обеспечивается из рек Коровка и Черемошна, прудов. Качество воды хорошее.

Природно-климатические условия района расположения хозяйства благоприятны для возделывания основных сельскохозяйственных культур и характеризуются следующими данными: теплое лето, умеренно-холодная зима с устойчивым снежным покровом и хорошо выраженными сезонами. Среднемесячная температура воздуха составляет +4 градуса, средние суммы осадков за год 542 мм, сумма температур за период с температурой выше +10 градусов - 2150-2200 градусов. Преобладающие ветры юго-восточного направления, метелевые ветры имеют юго-западное направление, суховейные - южное. Рельеф предоставлен слабоволнистой равниной со склонами до 2°.

Почвы хозяйства представлены в основном черноземами оподзоленными, темно-серыми лесными тяжелосуглинистого механического состава. Оценочный балл пашни в хозяйстве в целом 34 ,сенокосов - 17, пастбищ - 13.

Урожайность сельскохозяйственных культур: яровой ячмень - 19 ц/га; картофель - 130 ц/га; многолетних трав на сено - 35 ц/га; зеленый корм - 100 ц/га. Урожайность естественных кормовых угодий составляет: сенокосов - 20 ц/га (сено); пастбищ - 30 ц/га (зеленая масса).

На одну условную голову скота расходуется в год: сена - 20ц, зеленого корма - 65ц.

В курсовой работе рассмотрен расчет площади земель, передаваемых сельской администрации в с.Избная, расположенном в Сапожковском районе Рязанской области.

С. Избная располагается на территории хозяйства «Заветы Ильича», имеет 31 двор; 60 жителей, из которых: 15-трудоспособное население; 14-занятые в хозяйстве; 23-пенсионеры; поголовье скота-16 гол. усл.; площадь приусадебных земель-16,4 га; под общественными дворами и постройками-9,6 га.

Подготовительные работы заключаются:

в сборе юридических документов по существующей черте (получение сведений о численности населения, количестве семей, поголовье личного скота, площади приусадебных участков, перспективах их роста, о предельных размерах);

сборе, обработке и приведении к единому масштабу графических материалов (включая землеустроительные);

изготовлении необходимого числа копий с планово-картографического материала;

сборе статистических данных по включаемому в городскую черту населенному пункту;

изучении организации территории и управлении прилегающих территорий;

выявлении и изучении пожеланий и предложений участников землеустройства и других заинтересованных сторон;

других работах.

Завершаются подготовительные работы разработкой задания на проектирование.

Задание на проектирование черты сельского поселения

Объект проектирования: с. Избна на территории СХП «Заветы Ильича»

Сапожсковского района Рязанской области.

Задача проектирования: установление черты земель с. Избна, передаваемых в ведение сельской администрации.

Земли сельскохозяйственного предприятия: всего 4475 га,

В том числе: пашни 3057,0 га,

Многолетних насаждений32,0 га,

Залежей 10,0 га,

Сенокосов 75,0 га,

Пастбищ 826,0 га,

ИТОГО с/х: 3968,0 га,

Приусадебных земель 138,0 га,

Лесных площадей 135,0 га,

Древесно-кустарниковых насаждений 42,0 га,

Болот: 54,0 га,

Под водой 33,0 га,

Под дорогами, прогонами 8,0 га,

Под общественными дворами, улицами и площадями 40,0 га,

Под общественными постройками 65,0 га.

Посторонние землепользования в границах населенного пункта:

земли промышленности, связи, транспорта и т.д. 180,0 га,

земли природоохранного, природно-заповедного, оздоровительного и др.

назначения 14,0 га,

ВСЕГО посторонних землепользований 194,0 га.

Размеры населенного пункта: число дворов 31, число жителей 60 чел., поголовье скота 16 усл. голов, площадь приусадебных земель 16,4 га,

Размер личного подсобного хозяйства на перспективу 0,5 га

Ожидаемый рост размера населенного пункта на перспективу: населения 14%, числа дворов 12%, поголовья скота 26%. Требуется на 1 усл. голову скота в год: сена 13,0 ц, зеленого корма 53,0 ц,

Урожайность кормовых угодий: сенокосов 16,0 ц/га, пастбищ 62,0 ц/га

Задание выдал доцент кафедры

Кафедры землеустройства                                М.М. Гераськин

Задание получила ст. 33 гр.ГК (1) ____________ Г.С.Кирнос

« 14 » сентября 2010 г.

.3 Расчет площади земель, передаваемых в ведение сельской администрации

Расчеты по определению перспективного количества дворов, населения, поголовья скота (на 5 лет) проводятся с учетом установленного процента роста. Исходя из таблицы 1 количество дворов на перспективу 5 лет увеличится на 12% и станет 46. Население увеличится на 14% и составит 86 человека. Поголовье скота увеличится с 31 до 39 условных голов, что составит 26%.

Таблица 1 Перспективы развития сельского поселения

Количество дворов			Население, чел			Поголовье скота, усл. г
имеется на 1.01.2001	% роста	будет	имеется на 1.01.2001	% роста	будет	имеется на 1.01.2001	% Роста	будет
41,0	12,0	46,0	75,0	14,0	86,0	31,0	26,0	39,0

Дополнительные площади для ведения личного подсобного хозяйства рассчитываются с учетом перспектив развития населенного пункта, числа дворов, численности населения.

В данном случае по с. Избна размер личного подсобного хозяйства увеличивается на 0,8 га.

В результате расчетов, представленных в таблице 2, необходимо дополнительно выделить 12.4 га.

Таблица 2 Расчет площади земель для расширения личного подсобного хозяйства

Количество дворов на перспективу	Размер личного подсобного  хозяйства, га	Всего требуется, га	Имеется, га	Необходимо  выделить дополнительно, га	В том  числе за счет, га
46,0	0,8	36.8	24.4	12.4	Пашни-12.4

Площадь для сенокошения и пастьбы личного скота жителей сельских населенных пунктов рассчитывается, исходя из его поголовья на перспективу, норм кормления и продуктивности предоставляемых угодий. Рассчитывая необходимую площадь сенокосов, нужно количество скота умножить на количество сена, потребной для 1 головы скота, в дальнейшем полученное число делим на урожайность сенокосов и получаем га потребной площади. Аналогичным образом рассчитываем необходимую площадь пастбищ. Расчет представлен в таблице 3. Из таблицы видно, что необходимо предоставить 32,0 га сенокосов и 33,0 га пастбищ.

Таблица 3 Расчет потребности в сенокосах и пастбищах

Показатели	Единица измерения	Количество единиц измерения
Количество скота	усл. гол.	39
Требуется на 1 голову сена	ц	13
Всего требуется сена	ц	507
Урожайность сенокосов	ц/га	16
Требуется сенокосов	га	32
Требуется на 1 голову зеленого корма	ц	53
Всего требуется зеленого корма	ц	2067
Урожайность пастбищ	ц/га	62
Требуется пастбищ	га	33

На основании выполненных в таблицах 1.2 и 1.3 расчетов устанавливают или уточняют черту сельского поселения и границы участков, передаваемых в ведение сельской администрации.

Для обеспечения расчетной потребности в сенокосах и пастбищах выделяют расположенные в границах поселения или прилегающие к нему сенокосы и пастбища. Если нет возможности в предоставлении таких угодий, потребность в сене и зеленом корме может быть компенсирована за счет пашни.

Аналогичным образом компенсируется недостающая площадь пастбищ. отображаются в таблице 4.

Таблица 4 Установление видов и площадей угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота

№ п.п.	Виды угодий	Всего угодий, предоставляемых для сенокошения и пастьбы личного скота
		Площади угодий, га	Кадастровая оценка, балл	Всего баллов-гектаров
Расчетные показатели
1	Сенокосы	32,0	17,0	544,0
2	Пастбища	33,0	13,0	429,0
ИТОГО		65,0	´	973,0
Фактически предоставлено
1	Пашня	28,0	32,0	895,0
2	Сенокосы	-	-	-
3	Пастбища	6,5	12,0	78,0
ИТОГО		34.5	´	973,0

Исходя из таблицы 4, с учетом кадастровой оценки кормовых угодий необходимо было выделить 973 баллов-гектаров. В данном случае, т.к. у нас нехватка кормовых угодий, недостающие 895 баллы-гектары с учетом оценочной продуктивности пашни (32) мы восполняем пашней в размере 28,0 га. В результате предоставлено 34.5 га, что меньше с учетом расчетных показателей (65).

.4 Установление границ земель населенных пунктов, передаваемых в ведение сельской администрации

На план наносится черта землепользования сельского поселения. Ее по возможности следует совмещать с границами землепользований, существующими или проектируемыми твердыми линейными элементами (дорогами, канавами, лесными полосами и т.п.) и природными контурами (реками, ручьями, опушками леса и т.п.), уточняя площади передаваемых угодий.

При этом следует учитывать, что:

Дороги, проходящие по периметру сельского поселения, в состав его земель не включаются;

Если между дорогой, проходящей по периметру сельского поселения, и жилой или производственной зонами имеются или проектируются защитные лесные насаждения, то они включаются в состав земель поселений;

Если по периметру поселений проходит улица с односторонней застройкой, черта поселений устанавливается по внешней ее стороне;

В черту сельского поселения следует включать ту часть примыкающих к нему лесных массивов, которая в соответствии с градостроительными нормативами предназначается как для общего пользования, так и в качестве защитных лесных насаждений;

Если к землям поселений примыкают земельные участки, занятые производственными объектами хозяйства (животноводческими фермами, хранилищами, гаражами, мастерскими, токами, подсобными промыслами и т.п.), то эти участки в черту поселений могут не включаться;

Если к сельскому поселению примыкают водоемы (озера, реки, пруды и др.), то черта поселений устанавливается по ближайшим к нему берегам водоемов.

По результатам работы составлена экспликация земель, передаваемых в ведение сельской администрации, по всем населенным пунктам реформируемого сельскохозяйственного предприятия с выделением площадей угодий, расположенных в черте поселения и за его пределами. (таблица 5)

Таблица 5 Экспликация земель, передаваемых в ведение сельской администрации (поселения Никольское, Избная, Березники)

№№ п.п.	Категории земель, землепользователи, виды угодий			Площадь земель, передаваемых в ведение сельской администрации, га
				Название сельских поселений						Всего передается земель	В том числе
			Никольское		Избная			Березники
		Всего земель	В том числе		В том числе			В том числе			в черте поселения	за чертой поселения
			в черте поселения	за чертой поселения	Всего земель	в черте поселения	за чертой поселения	в черте поселения	за чертой поселения
1	Земли СХП Заветы Ильича - всего,	4475,0	64,9	96,35	154,9	108,4	36,2	93,3	233.3	553,5	178,7	365,8
	в т. ч. пашня	3057,0	5,2	33,6	37,43	9,43	28	37,3	75,3	188,8	51,9	136,9
	сенокосы всего,	-	-	3,5		-	-	-	-	3,5	-	3,5
	из них суходольные	-	-	3,5		-	-	-	-	3,5	-	3,5
	пастбища всего,	826,0	1,9	26,1	10,3	-	--	7,1	72,8	107,9	98,9
	в т.ч. суходольные,	-	1,9	4,9		-	-	-	-	6,8	1,9	4,9
	из них чистые	-	1,9	15,9	10,3	3,8	6,5	1	64	93,1	6,7	86,4
	приусадебные земли	138,0	23,7	-		-	-	34,7	-	58,4	58,4	-
	леса	135,0	0,3	1		-	-	3,5	4,7	9,5	3,8	5,7
	кустарник	42,0	-	0,3		-	-	-	2,5	2,8	-	2,8
	болото	-	-	0,5		-	-	-	-	0,5	-	0,5
	под водой	33,0	-	0,75	2,6	2,6	-	-	4,4	7,7	2,6	5,15
	под дорогами и прогонами	-	2,4	6,3	1,7	-	1,7	3,6	9,6	23,6	6	17,6
	под обществ. дорогами и улицами	40,0	5,4	-	13,7	13,7	-	6,1	-	25,2	25,2	-
	под обществ. постройками	-	22,2	-	78,9	78,9	-	-	-	22,2	22,2	-
	прочих земель	-		-		-	-	-	-		-	-
2	Земли промышленности, транспорта, в т.ч. кирпичный завод	180,0	1,7	3,2		-	-	-	-	4,9	1,7	3,2
3	Земли лесного фонда, в т.ч. лесхоза	14,0	-	-		-	-	-	-	-	-	-
	ВСЕГО ЗЕМЕЛЬ	4423,0	66,6	99,6	144,6	108,4	36,2	93,3	233,3	558,5	189,4	369,05

Уточнив окончательную площадь земель, передаваемых в ведение сельской администрации (558,48 га), определяем площади земельных угодий, остающихся во владении или пользовании прежних землевладельцев или землепользователей.

Таблица 6 Расчет площадей, остающихся в пользовании прежних землепользователей.

№ п.п.	Категории земель,  землепользователи и виды угодий	Площади угодий, га
		На 01.01.2010	Передается в ведение сельской администрации	Остается в пользовании прежних землепользователей	Кроме того, в черте поселений
1	Земле СХП «Заветы Ильича» - всего,	4475,0	553,5	3921,5	178,7
	в том числе:
	Пашня	3057,0	188,8	2868,2	51,9
	многолетние насаждения
	Сенокосы
	Пастбища	826,0	107,9	718,1	9
	приусадебные земли	138,0	58,4	79,6	58,4
	лесные площади	135,0	9,5	125,5	3,8
	древесно-кустарниковые  насаждения
	болота
	под водой	33,0	7,7	25,3	2,6
	под дорогами, прогонами		23,6		6
	под общественными дворами, улицами и площадями	40,0	25,2	14,8	25,2
	под общественными постройками	65,0	22,2	42,8	22,2
	залежь
	прочие земли
2	Земли промышленности, транспорта, связи и др.	180,0	4,9	175,1	1,7,
3	Земли лесного фонда	14,0		14,0	14,0
	Всего	4223,0	558,5	3664,5	189,4

Из всех земель передается в ведение сельской администрации 558,5 га, а в пользовании прежних землепользователей остается 3664,5 га.

Глава 2. Образование землепользования несельскохозяйственного объекта

.1 Общее положение задания на проектирование

Образование землепользования несельскохозяйственного назначения относятся к одной из основных разновидностей межхозяйственного землеустройства и имеют свои особенности в содержании и методах.

Эти особенности определяются процедурами предоставления и изъятия земель различных категорий земельного фонда Российской Федерации, форм собственности и угодий, что сказывается на порядке составления и обоснования проектов межхозяйственного землеустройства.

В этой связи при образовании новых и упорядочении существующих землепользовании (объектов землеустройства) несельскохозяйственного назначения выделяют следующие формы межхозяйственного землеустройства, связанные с предоставлением земельных участков за счет земель: сельскохозяйственного назначения; поселений; промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения; особо охраняемых территорий; лесного фонда; водного фонда; запаса.

Образование новых объектов землеустройства несельскохозяйственного назначения представляет собой постоянный процесс, происходящий в связи с развитием несельскохозяйственных отраслей народного хозяйства, перераспределением земельных участков и иных объектов недвижимого имущества между собственниками, совершением различных сделок.

Земля является межотраслевым ресурсом, который необходим для размещения и деятельности всем отраслям народного хозяйства.

При распределении земли между отраслями, землевладельцами (землепользователями) должно быть обеспечено достижение наилучших народнохозяйственных результатов в организации ее использования.

При предоставлении земель для различных несельскохозяйственных целей, иначе говоря, при образовании несельскохозяйственных землепользовании, которые очень разнообразны по своему назначению, обычно происходит перераспределение земель между отраслями народного хозяйства, категориями, а иногда и расходование продуктивных земель, размещение их на землях сельскохозяйственных предприятий.

Земельным законодательством России предусмотрено ограничение и недопущение расходования ценных земель.

Сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Земли для несельскохозяйственных целей (т. е. образование несельскохозяйственных землепользовании) в нашей стране предоставляют в соответствии с земельным законодательством - Земельным кодексом, Федеральным законом «О землеустройстве», другими законами и специальными постановлениями и положениями органов власти.

Единственной основой для появления на территории нового земельного участка несельскохозяйственного назначения может служить только проект землеустройства, включающий определение площади, размещения, конфигурации, состава угодий земельного участка.

При размещении земельных участков несельскохозяйственных объектов возможны следующие отрицательные последствия: нарушение существующих землепользовании и территории сельскохозяйственных предприятий; нарушение транспортных и территориальных связей; снижение качества земель, прилегающих к размещаемому земельному участку; отрицательное влияние на окружающую среду объекта, расположенного на участке. Эти последствия необходимо в максимальной степени предотвратить или уменьшить.

Учитывая особенности и влияние размещаемых земельных участков и самих несельскохозяйственных объектов, их землепользования должны: иметь минимально необходимую площадь; не содержать в своем составе ценных сельскохозяйственных угодий; не нарушать существующую организацию территории сельскохозяйственных предприятий; не вести к ухудшению качества земель;

Исходя из опыта образования землепользования несельскохозяйственного назначения и оценки влияния несельскохозяйственных объектов землеустройства на использование земель, руководствуются следующими принципами: обеспечение интересов народного хозяйства страны в целом; приоритет сельскохозяйственного использования земли; абсолютная экономия земли, минимальное расходование территории для несельскохозяйственных нужд; полный учет влияния несельскохозяйственного землепользования и размещаемого на нем объекта на территорию и окружающую природную среду.

Стадии образования несельскохозяйственных землепользовании (предоставление участка) следующие: оформление ходатайства (заявления) о выделении земельного участка и обоснование размера требуемой площади; предварительное согласование места размещения объекта; изъятие и предоставление земельного участка; оформление земельного участка.

Подготовительные работы включают:

Изучение ходатайства о предоставлении земельного участка, его обоснованности и приложения к нему; сбор и подготовку планово-картографических материалов на территорию, охватываемую проектом, в требуемом масштабе; сбор земельно-учетных, оценочных данных и других материалов, характеризующих состояние и ценность земель в районе размещения объекта; сбор и изучение материалов о ранее предоставляемых данному предприятию землях и выполнение им требований, предусмотренных законодательством.

Завершаются подготовительные работы разработкой задания на составления проекта.

Задание

на составление проекта образования землепользования несельскохозяйственного назначения

.Основание для проектирования - контракт с АО ЗТ Завод виноградного сока.

. Заказчик - АО ЗТ Завод виноградного сока.

Проектировщик- ЗАО «Группа компаний ЗемРус»

Характеристика несельскохозяйственного объекта:

наименование - Завод виноградного сока.

виды производимой продукции - виноградный сок.

объемы производства продукции за год - 30 200 тыс. ДК литров

численность промышленно-производственного персонала 0,1тысяча человек;

размер промышленной площадки 2,0 га

площадь застройки 1,0 га

площадь площадки для размещения временной строительной базы 0,5 га

срок временного пользования землей 2 года

. Задачи проектирования:

рассчитать плотность застройки, площадь несельскохозяйственного землепользования;

разместить несельскохозяйственное землепользование;

разработать мероприятия по упорядочению нарушаемых строительством землепользовании;

определить: виды и размеры убытков землепользователей, включая упущенную выгоду, размер потерь сельскохозяйственного производства;

подготовить информацию для установления размеров земельного налога;

оценить варианты проекта по технико-экономическим показателям.

Задание выдал доцент кафедры

Кафедры землеустройства                                М.М. Гераськин

Задание получила ст. 33 гр.ГК (1) ____________   Г.С.Кирнос

« 30 » сентября 2010 г.

.2 Расчет площади образующегося землепользования

Для установления и проверки правильности определения площади образуемого землепользования необходимо иметь схему размещения объекта (варианты) и схему генерального плана (планировки) объекта.

В разных случаях используют различные способы расчета площади участка.

Площадь образующегося землепользования была подсчитана по второму способу (по показателям минимальной плотности застройки промышленных предприятий2)

Этот способ применяют при расчетах площади землепользовании промышленных предприятий различного профиля (специализации).

В этих показателях указывают вид производства и в зависимости от этого минимальную плотность застройки.

Минимальная плотность застройки МП выражается в процентах площади застройки П3 от общей площади всего участка П о, занимаемого промышленным предприятием. Площадь застройки определяют как сумму площадей, которые занимают здания и сооружения данного объекта:

Чем больше процент Мп, тем лучше и полнее используют территорию.

Для завода виноградного сока Мп = 18%, площадь застройки П3 = 1,0га, тогда-

т. е. площадь предоставляемого участка будет составлять 5,6 га. Прибавляем размер площадки для временной строительной базы (0,5 га). В итоге получаем 6,1 га.

.3 Расчет земельного участка землепользования несельскохозяйственного объекта

Для нахождения лучшего решения рассматривают несколько вариантов размещения земельных участков, приемлемых для заинтересованных в их предоставлении организаций и предприятий.

В интересах максимального сохранения ценных сельскохозяйственных и лесных угодий, существующей организации территории, предотвращения ухудшения состояния и качества земель при размещении несельскохозяйственных объектов (землепользовании) следует:

размещать несельскохозяйственные землепользования в первую очередь на землях запаса, несельскохозяйственного назначения, непригодных для сельского хозяйства или на сельскохозяйственных угодьях худшего качества (по кадастровой оценке), а также на землях лесного фонда, не покрытых лесом, занятых малоценными насаждениями и кустарником;

не нарушать существующие землевладения и землепользования, особенно сельскохозяйственных предприятий и крестьянских хозяйств, и внутрихозяйственную организацию их территории или вносить в них наименьшие изменения, прямо или косвенно вызывающие снижение продуктивности и эффективности использования этих и прилегающих земель;

предусматривать предотвращение процессов эрозии, заболачивания, подтопления и других видов деградации и нарушения земель; не допускать неблагоприятных последствий, ухудшающих условия хозяйственной деятельности сельскохозяйственных и других предприятий, причиняющих им убытки и потери.

Были предложены 2 варианта размещения несельскохозяйственного землепользования:

- объект расположен на севере от населенного пункта на землях пашни и пастбища.

- объект расположен на северо-восточной окраине от населенного пункта, в непосредственной близости, объект расположен на пашне.

Предложенные варианты удовлетворяют всем требованиям.

После размещения землепользования несельскохозяйственного объекта составляется список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд, с указанием форм собственности, владения или пользования землей: государственная (федеральная, муниципальная), частная, общая совместная, общая долевая собственность, аренда (табл. 7).

Таблица 7 Список землепользователей, интересы которых затрагиваются предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

№ п.п.	Перечень землепользователей	Формы собственности, владения или пользования землей
1	2	3
1 вариант
1	СХП «Заветы Ильича»	Коллективно-долевая
2 вариант
2	СХП «Заветы Ильича»	Коллективно-долевая

2.4 Расчет продуктивности оцениваемого земельного участка

В границах, установленных в каждом варианте проекта земельных участков, вычисляют их общую площадь, определяют состав и площади угодий в нем. Эти площади вычисляют с требуемой точностью. Составляют проектную экспликацию земель. Устанавливают площади земель по формам собственности и срокам использования участков по годам осуществления проекта.

Качество земель, расположенных в границах проектируемого землепользования (в каждом варианте размещения), определяют по имеющимся на эту территорию материалам почвенных и других обследований и качественной оценки земель.

Для размещения завода были выделены земли (2 варианта) рядом с

с. Избная. Оба варианта отвечают необходимым требованиям.

1 - на западе от населенного пункта, объект расположен на землях пашни и пастбища. Почвы темно-серые лесные и дерново-подзолистые слабосмытые.

2 - на северо-восточной окраине населенного пункта, в непосредственной близости, объект расположен на землях пашни. Почвы дерново-подзолистые глееватые и черноземы слабосмытые.

Эти данные используются для расчета величин потерь

сельскохозяйственного производства, необходимых для сравнения обоих

вариантов размещения объекта. Одновременно рассматриваются 2 варианта.

При размещении объекта надо предусмотреть возможное негативное

воздействие на населенный пункт, чтобы избежать отрицательных последствий.

Определяют мероприятия, необходимые для предотвращения или сокращения процессов, связанных с изъятием земли и размещением объекта, и затраты на эти мероприятия.

Показателем кадастровой оценки земельного участка является средневзвешенный балл нормативной продуктивности оцениваемого земельного участка.

Балл нормативной продуктивности земель участка определяется как средневзвешенный показатель продуктивности почв, формирующих покров оцениваемого земельного участка, по формуле:

           Б1П1 + Б2П2 + ....+ БnПn

Б уч. = ¾¾¾¾¾¾¾¾¾¾¾¾ , где

                 П1 + П2 + ....+Пn

Буч. - балл продуктивности участка;

Б1,2,n - балл продуктивности почвы;

П1,2,n - площадь почвенных разновидностей.

Баллы нормативной продуктивности почвенных разновидностей в соответствии с «Методическими рекомендациями по составлению кадастровой карты земель сельскохозяйственного предприятия (для условий Московской области)» 1994 г. были определены по «Шкале оценки почв Центрального экономического района» 1994 г. с использованием «Кодировочных таблиц почв» 1994 г. и «Пояснений по использованию кодировочных таблиц и оценки почв» 1994 г.

Согласно этим документам каждая группа почв имеет исходный балл по продуктивности, который затем корректируется по мощности гумусового горизонта, содержанию гумуса, неоднородности по гранулометрическому составу, неоднородности по степени гидроморфизма, каменистости, климатическим свойствам почв. По всем этим параметрам вычисляются коэффициенты, при умножении на которые соответствующего исходного балла продуктивности, получают балл по каждой почвенной разновидности конкретного исследуемого участка.

В таблице 8 представлен по вариантам расчет продуктивности почвенных составляющих сельскохозяйственных угодий на земельном участке.

Таблица 8 Продуктивность почв на земельных участках

№ п.п	Почвообразующие породы	Индексы	Базовая продуктивность по шкале, балл*	Поправочные коэффициенты		Итого, балл	Площадьс.-х. угодий
					На содержание гумуса**	На мощность гумусового горизонта***
По I варианту
1	Темно-серые лесные	Покровные суглинки, подстилаемые на глубине50-100 см суглинистой мореной	Лз/Мс*Т	34,0	0,7	0,3	7,3	1,0
2	Темно-серые лесные слабосмытые		Лз/Мс*Т↓	45,0	0,8	0,4	14,2	1,1
3	Дерново-подзолистые глееватые среднесуглинистые		с/П-М Пд г	50,0	0,8	0,5	20,5	1,4
4	Почвы овражно балочного комплекса		с/П-М П↓	52,0	0,8	0,6	26,5	0,5
5	Темно-серые лесные сильно смытые		Лз/Мс*Т↓↓↓	67,0	0,9	0,8	48,2	2,1
По II варианту
1	Дерново-подзолистые глееватые	Покровные суглинки, подстилаемые на глубине50-100 см суглинистой мореной	Пздг/П*Т	35,0	0,7	0, 3	7,9	0,5
3	Черноземы слабосмытые		Пз/Мс*Т↓	46,0	0,8	0,4	16,1	5,6

Средневзвешенный балл нормативной продуктивности оцениваемого земельного участка для СХП «Заветы Ильича» составляет:

Буч.Iвариант = ((1*7,3)+(1,1*14,2)+(1,4*20,5)+(0,5*26,5)+(2,1*48,2)) / 116,8 = 32,3 ≈ 32 балла.

Буч.IIвариант = ((0,5*7,9+(5,6*16,2)) / 24,2 = 22,1 баллов.

Состав, площадь и качественная характеристика участка по вариантам представлена в таблице 9.

Таблица 9 Состав, площади и качественная характеристика сельскохозяйственных угодий, затрагиваемых образованием землепользования несельскохозяйственного объекта

Наименование землепользований	Виды с./х. угодий	Типы и подтипы почв	Индекс почвы	Площадь в долгосрочную аренду, га	Балл продуктивности по почвенным разновидностям		Средний балл	Характер воздействия образования зем-я не с.х. объекта на исп.-е с.-х. угодий
По I варианту
СХП «Заветы Ильича»	пашня	Темно-серые лесные	Лз/Мс*Т	1,0		7,3	22,6	Изъятие в долгосрочную аренду
	пашня	Дерново-подзолистые глееватые среднесуглинистые	с/П-М Пд г	1,1	14,2
	пашня	Почвы овражно балочного комплекса	с/П-М Пдг↓↓	1,4	20,5
	пастбище	Темно-серые лесные слабосмытые	Лз/Мс*Т↓	2,1	48,2
	пашня	Темно-серые лесные слабосмытые	Лз/Мс*Т↓	0,5	26,5		26,5	Изъятие во временно пользование
	Всего:			6,1	116,8		32
По II варианту
СХП «Заветы Ильича»	пашня	дерново-подзолистые глееватые	↓ Пздг/П*Т	0,5	7,9		7,9	Изъятие во временно пользование
		Черноземы слабосмытые	Пз/Мс*Т↓	5,6	16,2		16,2	Изъятие в долгосрочную аренду
		Всего		6,1	24,2		22,1

Средневзвешенный балл в первом варианте -32 , во втором варианте меньше на 9,1 и составляет 22,1 баллов. Для временной площадки: в первом варианте-26,5 и во втором -7,9

.5 Определение размеров убытков землепользования, затронутого хозяйством землепользователей, включая упущенную выгоду

Убытки собственников и пользователей земли, причиненные размещением несельскохозяйственных землепользовании, определяют в соответствии с упомянутым положением по каждому варианту размещения объекта.

Их возмещают землепользователям и собственникам земли, понесшим эти убытки, в полном объеме, включая упущенную выгоду в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

При выкупе земельных участков убытки собственников учитывают в цене выкупаемого участка.

Возмещают стоимость:

жилых зданий, объектов культурно-бытового назначения, производственных и других зданий и сооружений или затрат по их переносу на новое место;

плодово-ягодных, защитных и других многолетних насаждений;

незавершенного производства;

затрат, вызываемых возникающими неудобствами (недостатками) землепользования;

затрат, необходимых для восстановления ухудшенного качества земель;

затрат, связанных с ограничением права пользователя земли;

упущенной выгоды.

Здания и сооружения оценивают по сметной стоимости строительства новых объектов равного качества. Многолетние насаждения оценивают по стоимости саженцев и затратам на посадку и выращивание до начала плодоношения или смыкания крон. Незавершенное производство оценивают по фактическим объемам работ и затратам.

Убытки, вызванные возникшими неудобствами, оценивают суммой единовременных затрат на строительство дорог, мостов, дамб и других сооружений, а также на приобретение лодок, паромов и других транспортных средств.

Убытки по восстановлению качества ухудшенных земель определены в проектной документации и включают специальные обследования и изыскания, а также мероприятия по восстановлению качества земли.

Упущенная выгода возникает из-за прекращения получения ежегодного дохода с изымаемых земель в расчете на предстоящий период, необходимый для восстановления нарушенного производства.

Возмещают упущенную выгоду в размере единовременной выплаты, равной доходу, теряемому в течение периода восстановления нарушенного производства.

Ежегодный доход исчисляют по фактическим объемам производства в натуральном выражении и ценам, действующим на момент изъятия земель, а упущенную выгоду получают, умножая ежегодный доход на коэффициент, зависящий от продолжительности периода восстановления.

В состав убытков незавершенного сельскохозяйственного производства входят:

а) материальные затраты:

¾ стоимость семян;

¾ стоимость горюче-смазочных материалов;

¾ стоимость удобрений;

¾ транспортные затраты;

б) фиксированные платежи:

¾ затраты на погашение кредита и его оплату;

¾ страховые платежи;

¾ земельный налог;

в) амортизационные отчисления на полное восстановление основных производственных фондов:

г) прочие расходы:

¾ оплата наемного труда;

¾ оплата посреднических и юридических услуг;

¾ другие непостоянные по количественной оценке затраты.

Расчет размеров убытков, вызываемых незавершенным производством,

производим в таблице 10. По первому варианту расчет произведен на площади пашни - 2,1 га и пастбищ 1,0 га по второму на 3,1 га па

Таблица 10 Расчет размеров убытков землепользователей, вызванных незавершенным производством

№	Наименование ЗП, затрагиваемых предоставлением земель для не с.-х. нужд	Угодье угодье	Перечень статей затрат незавершенного производства	Объем работ незавершенного производства					Ежегодные производственные затраты, тыс.руб.		Всего размер убытков землепользователей, тыс. руб.
				Единица измерения	внесено на 1 га, ц	ГСМ в расчете  на 1 т/га	внесено на  1 га, т	Оъем работ  в един. измерения	В расчете на единицу измерения	Общая
	I вариант
	СХП «Заветы Ильича»	Пашня	Стоимость семян	ц	2,0			8	1,5	12	55,04
			Стоимость ГСМ	т		9,0		36	0,5	18
			Стоимость извести	т			0,7	2,8	1,8	5,04
			Оплата наемного труда	чел.-час				400	0,05	20
		пастбище	Стоимость семян	ц	0,2			0,42	1,5	0,63	10,1
			Стоимость ГСМ	т		3,0		6,3	0,5	3,15
			Стоимость извести	т			0,2	0,42	0,03	0,01
			Оплата наемного труда	чел.-час				210	0,03	6,3
			Всего по варианту								65,1
			II вариант
		Пашня	Стоимость семян	ц	2,0			12,2	1,5	18,3	83.9
			Стоимость ГСМ	т		9,0		54,9	0,5	27,4
			Стоимость извести	т			0,7	4,3	1,8	7,74
			Оплата наемного труда	чел.-час				610	0,05	30,5

Отдельно рассчитали стоимость неиспользованных органических и минеральных удобрений, результаты отобразили в таблицах 11 и 12.

Таблица 11 Стоимость неиспользованных органических удобрений

вариант	Наименование удобрения	угодье	площадь, га	норма на 1 га,в тоннах	Количество, тонн	% недоиспользования удобрений	Цена за 1 тонну, тыс.р.	Стоимость тыс.руб.
1	навоз	пашня	3,5	80,0	280,0	60,0	2,5	420,0
		пастбище	2,6	10,0	2,6	2,0	2,5	13,0
	Итого по первому варианту							433,0
2	навоз	пашня	6,1	80,0	488,0	60,0	2,5	732,0
	Итого по второму варианту							732,0

По органическим удобрениям затраты составили: по первому варианту 433, а по второму - 732 тыс. рублей

 Таблица 12 Стоимость неиспользованных минеральных удобрений

вариант	угодье	№ п.п.	Наименование удобрения	площадь, га	норма на га, в тоннах	Количество, тонн	% недоиспользования удобрений	Цена за 1 тонну, тыс.р.	Итого по вариантам тыс.руб.
1 I	пашня	1	Аммиачная селитра	2,0	0,4	0,8	50,0	2,8	1,1
		2	Мочевина	1,5	0,4	0,6	50,0	1,2	0,4
	пастбище	1	Аммиачная селитра	1,3	0,1	0,1	30,0	2,8	0,1
		2	Мочевина	1,3	0,1	0,	1,2	0,05
Всего по варианту									4,6
2 II	пашня	1	Аммиачная селитра	2,8	0,4	1,2	50,0	2,8	1,6
		2	Мочевина	2,8	0,4	1,2	50,0	1,2	0,7
Всего по варианту									2,2

По минеральным удобрениям убытки по по первому варианту составили 4,6 тыс. руб., что на 2,2 меньше чем во втором , во втором - 2,2 тыс.рублей

Учитывая недополучение урожая с каждого гектара отдельно взятого угодья, среднюю урожайность каждой культуры, а также стоимость одного центнера продукции, определили стоимость недополученной продукции (таблица 13), которая во втором варианте оказалась выше, чем в первом на 127 тыс. рублей

Таблица 13 Расчет размеров убытков от уничтожения посевов, вызываемых предоставлением земель для несельскохозяйственных нужд

Наименование с.-х. культур	Площадь с.-х. угодий, кв.м.	Урожайность, ц/га	Валовой сбор, ц			Коэффициент перевода в кормовые единицы	Расход ц.к.е. кормов на производство 1 ц молока	Производство молока, ц.к.е.	Реализационная цена молока руб.		Общая стоимость уничтоженных посевов,тыс. руб
			В натуральных единицах	В кормовых единицах
1	2	3	4	5		6	7	8	9		10
	I вариант
Картофель (пашня)	2,0	180,0	360,0	180,0	0,5		1,0	180	1500	270
Многолетние травы на зеленый корм	1,5	80	120	51,6		0,43	0,25	12,9	1500		19,3
Многолетние травы (пастбища)	2,6	30	78	16,4		0,21	0,15	2,5	1500		3,7
Итого:											293,0
II вариант
Картофель (пашня)	3	180	540	270		0,5	1	270	1500		405
Многолетние травы на зеленый корм	3,1	30	93	40		0,4	0,2	10	1500		15
Итого:	3,1										420

Для определения общей стоимости уничтоженных посевов я должен был перемножить данные о производстве молока на реализационную цену молока.

Коэффициенты перерасчета, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства.

Продолжительность периода восстановления нарушенного производства	Коэффициент пересчета теряемого ежегодного дохода	Продолжительность периода восстановления нарушенного производства	Коэффициент пересчета теряемого ежегодного дохода
1 год	0,9	8-10 лет	5,6
2 года	1,7	11-15 лет	7,0
3 года	2,5	16-20 лет	8,2
4 года	3,2	21-25 лет	8,9
5 лет	3,8	26-30 лет	9,3
6-7 лет	4,6	31и более лет	10

Упущенная выгода исчисляется умножением величины утрачиваемого

ежегодного дохода на коэффициент перерасчета, соответствующий периоду восстановления нарушенного производства в таблице 14. После подсчетов убытков и упущенной выгоды, видно, что первый вариант для строительства завода гораздо выгоднее.

Таблица 14 Расчет размеров упущенной выгоды

№ п./п.	Наименование землепользований, затрагиваемых предоставлением земель для не с.-х. нужд	Условия предоставления земель для не с.-х. нужд	Продолжительность периода возмещения упущенной выгоды, лет	Характеристика изымаемых с.-х. угодий				Теряемый ежегодный доход в расчете на 1 балло-гектар, тыс. руб	Общий размер ежегодного теряемого дохода, тыс. руб	Год возмещения	Коэф. пересчета дохода	Общий размер упущенной выгоды, тыс. руб
				Виды угодий	Площади угодий, га	Балл оценки	Всего балло- гектаров
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
I вариант
1.	СХП «Заветы Ильича»	Долгосрочная аренда на 30 лет	30,0	Пастб.	2,1	22,6	47,4	0,05	2,4	31,0	10,0	23,7
			30,0	Пашня	3,5		78,9	0,3	23,7			237
		Временное пользование	2,5	пастбище	0,5	26,5	13,3	0,05	0,7	3,5	3,2	2,1
	Всего:				6,1		139,6		26,7			262,8
II вариант
2.	СХП «Заветы Ильича»	Долгосрочная аренда на 30 лет	30,0	пашня	5,6	16,2	90,7	0,3	27,2	31	10	272
		Временное пользование	2,5	пашня	0,5	7,9	3,9	0,3	1,2	3,5	3,2	3,8
	Всего:				6,1				28,4			275.8

.6 Расчет кадастровой стоимости земельного участка

землепользование муниципальный сервитут

Для определения кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316. Организует ее проведение Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость). Роснедвижимость предоставляет заинтересованным лицам сведения государственного земельного кадастра.

Государственная кадастровая оценка земель - единообразное по способам определение кадастровой стоимости земельных участков, которое осуществляется на основании классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования и проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Кадастровая оценка земель осуществляется в рамках работ по формированию Государственного земельного кадастра. Кадастровая оценка земель, их актуализация и корректировка осуществляются как постоянно действующая система мероприятий, обеспечивающих оперативное обновление информации о стоимости земель.

Согласно Правилам проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 г. № 316 оценка проводится не реже одного раза в течение 5 лет и не чаще 1 раза в 3 года и осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости с использованием методов массовой оценки недвижимости.

Кадастровая стоимость земельного участка - расчетная величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

Основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков служат удельные показатели кадастровой стоимости, являющиеся расчетной величиной, представляющей собой кадастровую стоимость единицы площади земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

В соответствии с Главой 31 Раздела X Налогового Кодекса Российской Федерации «Земельный налог» земельный налог исчисляется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения.

Согласно Приказу Минэкономразвития России от 04.06.2005 № 145 «Об утверждении методических рекомендаций по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения» Государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий включает:

определение интегральных характеристик объектов государственной кадастровой оценки по плодородию почв, технологическим свойствам и местоположению;

определение расчетного рентного дохода и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки.

Основой государственной кадастровой оценки служат:

данные почвеённых обследований, материалы IV тура и внутрихозяйственной оценки земель (материалы бонитировки почв и характеристики технологических свойств земельных участков);

показатели оценочной продуктивности сельскохозяйственных угодий (по выходу кормовых единиц и валовой продукции), затрат на их использование, расчетного рентного дохода (дифференцированного и абсолютного) и кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов РФ (результаты I этапа кадастровой оценки) и земельно-оценочных районов.

Кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий рассчитывается умножением расчетного рентного дохода на срок капитализации по формуле:

КС = SР ´ К , где

КС - кадастровая стоимость 1 га сельскохозяйственных угодий, руб./га;

SР - расчетный рентный доход, руб./га;

К - срок капитализации (33 года).

Расчетный рентный доход является результатом сложения общего дифференциального рентного дохода с абсолютным рентным доходом - минимальным рентным доходом, для всех субъектов оценки независимо от качества сельскохозяйственных угодий и местоположения участка.

Общие усредненные данные приведены в таблице 15.1, а удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп и муниципальных районов в таблице 15.2:

Таблица 15.1 Базовые показатели кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на уровне субъектов Российской Федерации по состоянию на 1 января 2006 года для проведения государственной кадастровой оценки земель

код	Наименование субъекта Российской Федерации	Оценочная продуктивность		Оценочные затраты, руб/га	Цена производства оценочной продуктивности, руб./га	Расчетный рентный доход, руб./га		Кадастровая стоимость на 01.01. 2006, руб./га
		ц к. ед. на 1 га**	руб./га*			дифференциальный рентный доход	всего
	РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ	11,1	2 648	1 923	2 058	556	623	20 570
	Центральный	15,0	3 659	2 614	2 797	839	888	29 310
31	Белгородская область	20,5	5 338	3 922	4 196	1 142	1 168	38 540
32	Брянская обл.	11,8	2 781	2 093	2 240	541	567	18 710
33	Владимирская обл.	13,2	2 953	2 167	2 318	635	661	21 810
36	Воронежская обл.	17,0	4 500	3 072	3 287	1 213	1239	40 890
37	Ивановская обл.	11,8	2 560	1 897	2 029	530	556	18 350
40	Калужская Республика	11,1	2 469	1 834	1 962	507	533	17 590
44	Костромская обл.	10,5	2 322	1 775	1 899	423	449	14 820
46	Курская обл.	18,5	4 578	3 308	1 039	1 065	35 150
48	Липецкая обл.	16,7	4 107	3 015	3 226	881	907	29 930
50	Московская обл.	23,7	6 264	3 937	4 213	2 051	2 077	68 540
57	Орловская обл.	14,5	3 444	2 486	2 660	784	810	26 730
62	Рязанская обл.	11,7	2 573	1 746	1 868	705	731	24 120
67	Смоленская обл.	10,8	2 280	1 702	1 821	459	485	16 010
68	Тамбовская обл.	15,3	3 971	2 885	3 087	884	910	30 030
69	Тверская обл.	10,4	2 219	1 650	1 766	453	479	15 810
71	Тульская обл.	14,9	3 619	2 661	2 847	772	798	26 330
76	Ярославская обл.	13,0	2 842	2 149	2 299	543	569	18 780
	Северо-западный	12,6	2 936	2 286	2 446	528	549	18 130

Таблица 15.2 Удельные показатели кадастровой стоимости земель сельскохозяйственного назначения в разрезе групп и муниципальных районов (городских округов), руб/ кв.м

№ п/п	Наименование муниципального района (городского округа)	Значение удельного показателя кадастровой стоимости земель	Номер группы
			I	II	III	IV	V
1	Сапожковский	минимальное	0,5725	0,9566	3,4891	0,0858
		среднее	1,3775	1,2566	3,4891	0,1858
Среднее по Рязанской области			0,6257	0,2475	2,9670	0,0858	0,1590

Т.к. по обоим вариантам завод расположен в первой группе, то их кадастровая стоимость одинакова 5,6*0,6257=35 тыс.руб./га. А кадастровая стоимость в Сапожковском районе 77,1 тыс. рублей, что на 42,1 тыс. рублей больше.

.7 Определение размеров платы за землю

Использование земли в Российской Федерации является платным.

Целью введения платы за землю является стимулирование рационального использования, охраны и освоения земель, повышения плодородия почв, выравнивания социально-экономических условий хозяйствования на землях разного качества, обеспечение развития инфраструктуры в населенных пунктах, формирование специальных фондов финансирования этих мероприятий.

Ставки земельного налога связаны с ежегодной индексацией, проводимой в соответствии с постановлениями Правительства РФ, федеральными законами о ставках земельного налога и о бюджете на соответствующий финансовый год.

Земельный налог не зависит от результатов хозяйственной деятельности собственников земли, землевладельцев, землепользователей и устанавливается в виде стабильных платежей за единицу земельной площади за год. Ставки пересматриваются в связи с изменениями, не зависящими от пользователя земли условий хозяйствования (инфляция, финансовая реформа и т.п.). Величина земельного налога, в соответствии с действующим законодательством для земель сельскохозяйственного назначения установлена в размере 3 % от ее кадастровой стоимости. В нашем случае земельный налог равен 1,05 тыс. руб.

За земельные участки, находящиеся в аренде, взимают арендную плату. Размер, условия и сроки внесения арендной платы за землю устанавливаются договором. При аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Арендная плата может устанавливаться как в денежной, так и в натуральной форме.

В нашем случае арендную плату определяем на изымаемые конкретные сельскохозяйственные угодья c учетом повышающих коэффициентов (таблица 16).

Таблица 16 Расчет арендной платы за пользование земельными участками, после предоставления для несельскохозяйственных нужд

№ п/п	Наименование показателей	Единица измерения	Значение показателей по вариантам
11	Площадь арендуемых земель - всего	га	6,1	6,1
22	Базовый размер арендной платы за землю	тыс.руб./га	9	9
33	Коэффициент, учитывающий деятельность арендатора		0,5	0,5
44	Коэффициент, учитывающий коммерческую ценность земельных угодий		1,2	1,6
55	Коэффициент - дефлятор		0,6	0,6
6	Откорректированная годовая ставка арендной платы	тыс.руб.	3,24	4,3
7	Срок аренды земель	лет	30	30
8	Общий размер арендных платежей	тыс.руб.	19,76	26,23

Арендная плата за пользование земельными участками по первому варианту равна 1976, а по второму варианту 26,23 тыс.руб.

.8 Разработка предложений по сокращению отрицательных последствий изъятия земель