єднань співвласників багатоквартирного будинку" опубліковані в Збірнику тез доповідей та наукових повідомлень учасників студентської наукової конференції 27 квітня 2012р./За заг.ред. Н.О. Гуторової. - Сімферополь: ТОВ "Салта-ЛТД",2012.-320с.
РОЗДІЛ 1. ЗАСАДИ ПРАВОВОГО РЕГУЛЮВАННЯ УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОВИМ ФОНДОМ УКРАЇНИ
.1 Поняття та види житлового фонду за діючим законодавством України
Реалізація державної політики щодо реформування житлово-комунального господарства, відповідно до Загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства України на 2009-2014 роки, передбачає поглиблення демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг, зокрема у сфері управління житловим фондом.
Для визначення поняття системи управління житловим фондом потрібно визначити сутність такого управління, зокрема зміст таких понять як житло, житловий будинок, житловий фонд та види житлового фонду.
Для існування специфічних житлових відносин важливо визначити, що основним об'єктом правового регулювання є житло, навколо якого виникає комплекс майнових прав і обов'язків, які належать до сфери правового регулювання. До прийняття Цивільного кодексу 2003 р. у законодавстві України визначення житла не наводилося, хоча термін вживався. Поняття "житло" у законодавстві пов'язувалося з поняттям житлового фонду. "Юридична енциклопедія дає таке визначення житлового фонду: це житлові будинки та приміщення в будинках, призначені для проживання людей.
Право приватної власності на індивідуальний житловий будинок слід відрізняти від права приватної власності на квартиру в багатоквартирному будинку, в якому житло виступає не тільки як об'єкт права власності, права володіння і користування, а й як об'єкт управління та експлуатації. В останньому випадку власнику належить не тільки квартира, а фундамент, дах, сходи та інші частини будинку, які обслуговують квартиру, вони можуть складати спільну власність з державою, або якщо це будинок індивідуальних забудовників - спільну власність учасників будівництва або співвласників багатоквартирного жилого будинку. Тому при використанні житла великого значення набувають спільні рішення співвласників багатоквартирного будинку, незалежно від організаційних форм, в яких здійснюється його утримання.
Житлові будники повинні бути придатними і призначеними для проживання людей. Значна кількість будівель можуть бути приміщеннями, придатними для постійного проживання в них. Разом із тим, ці будівлі та приміщення з правової точки зору не належать до житлового фонду, хоча відповідають усім санітарним і технічним умовам. Саме тому в 2003 р, вперше Цивільний кодекс України у статтях 379, 380, 382 у самому широкому сенсі визначає поняття житла. Під житлом фізичної особи розуміється житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.
Житловим будинком визнається тільки будівля капітального типу, споруджена з дотриманням вимог, встановлених законом, іншими нормативно-правовими актами.
Виходячи із зазначеного індивідуальним житловим будинком повинна визнаватися індивідуально визначена будівля, яка складається із кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із проживанням у такій будівлі. Будинок повинен мати номерний знак і показники встановленого зразка.
Багатоквартирний житловий будинок - це житловий будинок з двома і більше квартирами. Допоміжні приміщення жилого будинку - це приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку га побутового обслуговування мешканців будинку. Нежитлове приміщення у багатоквартирному жилому будинку не належить до житлового фонду і може бути самостійним об'єктом цивільно-правових відносин.
Відповідно до ст. 4 ЖК УРСР житловий фонд охоплює всю сукупність житлових будинків і житлових приміщень на всій території України, що визнані у встановленому порядку житлом, придатним для проживання громадян незалежно від форми власності.
Житловий фонд - сукупність усіх видів та категорій житла. За формою власності житловий фонд поділяється на такі види: 1) приватний житловий фонд;
) державний житловий фонд, який складається з об'єктів житлового фонду, що належать державним підприємствам, установам, організаціям на праві господарського відання або оперативного управління;
) комунальний житловий фонд, який належить на праві власності територіальним громадам сіл, селищ, міст;
) житлові будинки, інші житлові приміщення, що перебувають у спільній власності різних суб'єктів приватної, державної, комунальної форм власності.
В юридичній літературі пропонуються й інші підходи до визначення видів житлових фондів. Так;
Ю. К. Толстой пропонує класифікувати житлові приміщення не за формами власності, а залежно від підстав їх надання: 1) житло, що надається за договором соціального найму;
) жилі приміщення, що надаються за договором комерційного найму;
) жилі приміщення у будинках житлово-будівельних та житлових кооперативах;
) житло, що знаходиться у власності громадян;
) Службові та спеціалізовані житлові приміщення;
) житлові приміщення, що надаються б користування громадянам за інших підстав.
П. І. Седугін вважає, що необхідно також виходити із призначення житлових приміщень. Залежно від цього виділяє житловий фонд соціального використання (жилі приміщення, що надаються громадянам для проживання в режимі соціального використання) і житловий фонд, що використовується на комерційних засадах (для використання за договором найму жилого приміщення з метою отримання прибутку).
П. В. Крашениников пропонує виходити при класифікації житлових фондів із двох ознак: 1) належність до форми власності. За даною ознакою житловий фонд поділяється на: а) приватний житловий фонд (до якого належить громадський житловий фонд і житловий фонд житлових і житлово-будівельних кооперативів);
б) державний житловий фонд;
в) муніципальний житловий фонд;
) залежно від використання поділяється на чотири групи: соціальний, індивідуальний, комерційний і спеціалізований.
Хоча житловий фонд можна поділити і за місцем розташування: сільська місцевість, адміністративно-територіальна одиниця (село, селище, районний, обласний центр, м. Київ), оскільки зміст прав і обов'язків у власників такого житла значно відрізняється.
Також житловий фонд можна поділити за кількістю мешканців, що проживають у будинку, та кількості поверхів, А саме: на:
одноповерхові будинки, призначені для проживання однієї чи кількох сімей;
багатоповерхові будинки.
Правовий режим у таких будівлях значно відрізняється. Тут можуть виникати цивільно-правові відносини щодо утримання майна. Також у таких будівлях права і обов'язки розподіляються серед значної кількості не пов'язаних між собою родинними стосунками осіб, які спільно повинні належно утримувати будинки, ефективно використовувати прибудинкову територію.
При використанні приміщень багатоквартирного будинку, особливо із вбудованими або прибудованими нежилими приміщеннями, необхідно дотримуватися вимог законодавства. Для цього мають бути розроблені та впроваджені в практику єдині вимоги до використання нежилих приміщень у багатоквартирних будинках.
Після прийняття Закону України "Про власність" (не чинний) житловий фонд поділявся традиційно за формами власності на державний, колективний і приватний. Закон України "Про власність" визначав також наявність громадського колективного житлового фонду, до якого відносилися житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, трудових колективів, громадських га релігійних організацій. Слід зазначити, що така класифікація ґрунтується на різних критеріях форм власності, кількості суб'єктів, правовому режимі власності Нині громадський житловий фонд не може бути виділений як окремий вид житлового фонду, його слід відносити до приватного житлового фонду, що знаходиться у власності юридичних осіб.
Виходячи з положень Конституції громадський житловий фонд є різновидом приватного житлового фонду, оскільки жилі будинки і квартири знаходяться в приватній власності громадських обєднань, які є юридичними особами, або у сільській власності фізичних та/або юридичних осіб. приватний житловий фонд. До нього відносять збудовані житлові будинки, приватизовані у встановленому законом порядку квартири та будинки, що знаходяться на праві приватної власності, придатні для проживання людей та призначені для задоволення житлових потреб власників. Питома вага приватного сектора на ринку житла зростає все більше
Не належать до житлового фонду України нежилі приміщення в жилих будниках, тобто частини будинку з окремими входами, призначені для торговельної, іншої, не забороненої законом та нешкідливої для експлуатації будинку діяльності. До житлового фонду не входять вбудовані нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торгівлі, громадського харчування, побутового та інших видів обслуговування населення.
На підставі вищевикладеного можна зробити висновок, що обєкти нерухомого майна, які відносяться законодавством до житлового фонду це приміщення, частини приміщень або окремі будівлі, які використовуються для постійного чи тимчасового проживання людей і придатні для цього.
При цьому слід звернути увагу на той факт, що житловий фонд розташований на земельних ділянках, які мають цільове призначення землі житлової та громадської забудови.
В окремих випадках власники земельних ділянок здійснюють будівництво на землях, що відведені для ведення садівництва та городництва. Будівлі, що зведені на таких ділянках можуть бути придатні для проживання, а в більшості випадках вони саме для цього і будуються. Тим не менше оформлення права власності на такі будівлі повязані із визначенням їх статусу. Останній в свою чергу напряму залежить від цільового використання земельної ділянки. На землях для ведення садівництва та городництва не може бути побудований житловий будинок. У звязку із цим фактично збудоване житло буде мати статус садового будиночка
Одним із недоліків чинного законодавства є відсутність механізму переводу зазначених приміщень у житлові. Такий підхід буде мати вирішальне значення у випадках: визнання громадянина потребуючим поліпшення житлових умов;
при отриманні кредитів для будівництва житла;
при обміні житла;
при поділі житла тощо.
При цьому слід скористатися досвідом Російської Федерації. Виходячи з ч. З ст. 9 Закону РФ "Про засади федераційної житлової політики" від 24 грудня 1992 р., громадяни, які мають житлові будівлі, що розміщені на садових і дачних земельних ділянках і відповідають вимогам нормативів щодо житлових приміщень, мають право переоформити їх як жилі будинки і садиби на праві приватної власності. Йдеться про приведення у відповідність матеріального змісту будівлі до її юридичної відповідності. І саме проведення такої "ревізії" дозволить відмежувати одні дачні, садові будинки від дачних, садових будівель капітального типу, призначених і придатних для постійного в них проживання.
Класифікацію житлового фонду також можна проводити за призначенням:
1) житловий фонд загального призначення;
) житловий фонд спеціального призначення;
) фонд соціального призначення.
З урахуванням положень ст. 47 Конституції України та положень чинного житлового законодавства за призначенням житловий фонд можна поділити на:
)Житловий фонд загального призначення - житловий фонд, що охоплює сукупність житла всіх форм власності, призначеного для проживання всіх категорій громадян і використовується На загальних приватноправових засадах (житло всіх форм власності, призначене для проживання громадян, за винятком житлового фонду спеціального призначення).
2)Житловий фонд соціального призначення - це житло, призначене для проживання громадян, які потребують соціального захисту або поліпшення умов проживання: інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку - їм надається житло в будинках-інтернатах та інших громадян, які не можуть задовольнити житлову потребу через брак коштів.
Соціальне житло надається безоплатно, проте користування житлом здійснюється за доступну плату громадянами України, які потребують соціального захисту. Соціальний квартирний облік здійснюється органами місцевого самоврядування. Відповідно до ст.3 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" до житла з житлового фонду соціального призначення належать:
) квартири в багатоквартирних жилих будинках, садибні (одноквартирні) жилі будинки, які надаються громадянам у порядку черги на одержання соціального житла;
) жилі приміщення у соціальних гуртожитках.
Окремо, в межах житлового фонду соціального призначення слід виділяти житло соціального захисту, в тому числі: а) соціальне - гуртожиток;
б) спеціалізовані будинки для інвалідів, ветеранів, самотніх громадян похилого віку; притулки, житло для тимчасового проживання;
в) спеціалізовані будинки для бідних і безпритульних. Притулки призначені для тимчасового проживання громадян, які потерпіли від стихійного лиха або іншої екстремальної ситуації, а також для розміщення біженців.
Житловий фонд соціального призначення формується органами місцевого самоврядування відповідно до ст. 5 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення" шляхом: а) будівництва;
б) реконструкції існуючих жилих будинків, а також переобладнання нежилих будинків у жилі;
в) отримання житла, переданого в дар;
г) передачі в комунальну власність житла, вилученого на підставі судових рішень або визнаного в установленому законом порядку безхазяйним або від умерлим;
ґ) передачі забудовниками місцевим радам частки жилої площі в новозбудованих будинках;
д) передачі з державної в комунальну власність соціального житла, побудованого за рахунок коштів державного бюджету;
е) використання на договірних засадах приватного житлового фонду;
є) набуття права власності на житло на інших підставах. Передача житла з житлового фонду соціального призначення не допускається.
3. Житловий фонд спеціального призначення - це житло, що надається в користування працівникам підприємств, установ і організацій на підставі відповідного договору, у складі якого виділяються фонд професійного і надзвичайного призначення (службове житло, гуртожитки, будинки маневреного житлового фонду, жилі будинки іншого особливого призначення).
Житловий фонд спеціального призначення формується шляхом споруджених квартир нових будинків, переобладнання існуючих будинків і квартир інших категорій житлового фонду, переобладнання нежитлових будинків і включення їх до житлового фонду, а також шляхом переведення одного житлового фонду до фонду іншого призначення.
До житлового фонду спеціального призначення належать: а) службове житло;
б) гуртожитки для проживання самотніх громадян(житлові кімнати для спільного користування кількох осіб,які не перебувають у родинних звязках);
в) в гуртожитках для проживання сімей (житло,що складається з однієї або кількох кімнат і перебуває у користуванні окремої сімї);
ґ)будинки маневреного житлового фонду. (Маневрений житловий фонд - житловий фонд, сформований інвестором-забудовником за власні кошти та призначений для тимчасового проживання громадян на час проведення реконструкції житла застарілого житлового фонду.)
Із наведеного переліку стає зрозумілим, що правовий режим, який поширюється на житловий фонд соціального і спеціального призначення в частині забезпечення житлових прав осіб, що втратили житло, майже однаковий. Проте слід відмітити наступні розбіжності: 1) право на житло для тимчасового проживання у громадян виникає тільки у визначених законом випадках, 2) Житловий кодекс УРСР прямо відносить такий житловий фонд до спеціалізованих жилих приміщень;
) користування спеціалізованим житлом безоплатне що прямо випливає із ст. 131 ЖК УРСР, а користування житлом соціального призначення завжди платне, що прямо встановлено у ст. 2 Закону України "Про житловий фонд соціального призначення".
Проте схожі риск полягають у наступному:
мета забезпечити житлом громадян, які його не мають;
громадяни не мають можливості за власний кошт задовольнити свої житлові потреби, тому житло надається безоплатно або за доступну плату;
на мешканців такого фонду поширюються ті самі обмеження (заборона права приватизувати, обміняти, поділити, здавати в під найм тощо);
тимчасовий характер проживання пов'язаний із можливістю продовження строку в разі неспроможності мешканця цього приміщення набути альтернативне місце проживання.
1.2 Система управління житловим фондом України
Учасниками управління житловим фондом , крім громадян, є юридичні особи, держава в особі спеціально створених органів, органи місцевого самоврядування, громадські організації.
Відповідно до житлового законодавства суб'єктами житлових правовідносин можуть бути, з однієї сторони уповноважений державний орган, юридична чи фізична особа (власник житла), з другої заінтересований суб'єкт (фізична та юридична особи).
Житловий кодекс УРСР 1983 р. ще не приведений у відповідність до чинного законодавства України.
Він і нині містить застарілі норми, що передбачають компетенцію органів колишнього Союзу РСР.
Нині нормативно-правові акти приймаються стрімко і відповідно до суспільних відносин, що динамічно розвиваються, що зумовлене необхідністю переходу від старої системи найму державного житла до нової системи, яка ґрунтується в основному на відносинах власності, притаманних ринковій економіці. Тому систему уповноважених органів слід розглядати з урахуванням рішень, які приймаються, і через їх вплив на суспільні відносини в житловій сфері.
Головна роль у створенні нормативно-правових актів з питань житлового законодавства належить Верховній Раді України. Президент України здійснює функції забезпечення дотримання конституційності, законності дій інших суб'єктів управління житловим фондом.
Президент зобов'язаний створювати умови, що забезпечували б чітке та своєчасне реагування відповідних органів держави на будь-які факти порушення конституційних норм. Як гарант прав і свобод людини він має сприяти створенню відповідних механізмів контролю та забезпечувати їх реалізацію.
Кабінет Міністрів спрямовує і координує роботу міністерств та інших органів виконавчої влади, що входять до системи виконавчої влади, перебувають у його безпосередньому віданні та підпорядковуються йому.
Кабінет Міністрів України покликаний реалізувати державну політику в житловій сфері і забезпечувати виконання житлової політики, що полягає зокрема у:
) забезпеченні реалізації державної політики у цій сфері;
) розробленні загальнодержавної програми розвитку соціального житла та здійснення контролю за її виконанням;
) координації діяльності центральних органів виконавчої влади та місцевих державних адміністрацій у цій сфері;
) здійсненні інших повноважень у цій сфері відповідно до закону;
) встановленні єдиного порядку державної реєстрації прав власності та інших майнових прав на житло;
) визначенні правил обліку та надання житла громадянам, які потребують поліпшення житлових умов;
) затвердженні правила користування приміщеннями житлових будинків і прибудинковими територіями, їх утримання та інші нормативні документи;
) визначення порядку надання пільг юридичним і фізичним особам, які беруть участь у будівництві або утриманні житлового фонду;
) встановленні порядку здійснення державного нагляду та контролю за використанням і збереженням житлового фонду;
) встановленні порядку визначення мінімальної норми забезпечення загальною жилою площею для визнання громадян такими, що потребують поліпшення житлових умов.
У сферах своєї діяльності центральні органи виконавчої влади можуть видавати нормативно-правові акти, що підлягають реєстрації у Міністерстві юстиції1. Але така реєстрація не є незаперечним доказом відповідності певного акта чинному законодавству України,
Основним центральним органом виконавчої влади є Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.
Указом Президента України № з633/2011 затверджено Положення про Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.
Відповідно до зазначеного Положення Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України є центральним органом виконавчої влади, діяльність якого спрямовується і координується Кабінетом Міністрів України. Основними завданнями Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України є : участь у формуванні та забезпечення реалізації державної політики у сферах будівництва, містобудування, архітектури, промисловості, будівельних матеріалів, житлово-комунального господарства, а також державної житлової політики;
збереження традиційного характеру середовища, історичних ареалів населених місць, пам'яток архітектури і містобудування;
реформування житлово-комунального господарства та здійснення перетворень у будівництві і промисловості будівельних матеріалів;
регулювання діяльності суб'єктів природних монополій у сфері централізованого тепло -, водопостачання та водовідведення.
Відповідно до зазначеного положення Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України.
Має право залучати у встановленому порядку спеціалістів органів виконавчої влади, підприємств, установ та організацій, представників громадських організацій для розгляду питань, що належать до його компетенції.
Враховуючи адміністративно територіальний устрій України, а саме окреме значення Автономної Республіки Крим, в АРК діє Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим.
Положення про Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим затверджено Постановою Ради міністрів АРК 01.03.2011г.
Згідно зазначеного Положення в житлово-комунальній сфері міністерство має певні повноваження:
реалізація в Автономній Республіці Крим державної політики з питань реформування та комплексного розвитку житлово-комунального господарства в частині водо -, теплопостачання, водовідведення, у тому числі в сільських населених пунктах, експлуатації та ремонту житла, дорожнього і зеленого господарства, благоустрою території міст і селищ міського типу, надання ритуальних, готельних та інших послуг, виконання ремонтно-будівельних робіт у сфері житлово-комунального господарства, а також розвитку міського електротранспорту;
координація розвитку та ефективного функціонування житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим на основі реалізації та вдосконалення єдиної інвестиційної, науково-технічної, економічної, соціальної політики;
визначення пріоритетів розвитку житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим і на цій основі формування галузевого та міжгалузевого взаємодії;
створення режиму найбільшого сприяння для інвестування розвитку пріоритетних напрямів житлово-комунального господарства, залучення позабюджетних коштів на його розвиток шляхом проведення організаційної роботи з розробки та реалізації інвестиційних проектів спільно з Міністерством економічного розвитку і торгівлі Автономної Республіки Крим та органами місцевого самоврядування.
Учасниками житлових правовідносин можуть бути органи місцевого самоврядування, які також можуть бути власниками житлового фонду. Юридичними гарантіями забезпечення прав громадян на житло є надання органам місцевого самоврядування певних повноважень, встановлення певних обов'язків у житловій сфері.
Органи місцевого самоврядування та місцеві державні адміністрації та їх посадові особи наділені владними повноваженнями. Органами місцевого самоврядування є сільські, селищні, міські ради. Виконання своїх повноважень вони можуть доручити уповноваженому ним органу, який самостійно може виступати суб'єктом житлового права.
Відповідно до ст. 6 Закону України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" від 22 грудня 2006 р. № 525-V Рада міністрів Автономної Республіки Крим, обласні, районні, Київська та Севастопольська міські державні адміністрації, у разі делегування їм таких повноважень відповідними радами, відповідно до своєї компетенції здійснюють контроль за виконанням місцевих програм реконструкції, заміни житлового фонду, в тому числі за додержанням законодавства України під час проведення конкурсів із залучення інвесторів-забудовників до виконання зазначених програм.
Відповідно до ст. 11 Закону "Про місцеве самоврядування в Україні" виконавчими органами сільських, селищних, міських, районних у містах (у разі їх створення) рад є їх виконавчі комітети, відділи, управління та інші створювані радами виконавчі органи, які є підконтрольними і підзвітними відповідним радам, а з питань здійснення делегованих їм повноважень органів виконавчої влади - також підконтрольними відповідним органам виконавчої влади.
До відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належать:
1) управління об'єктами житлово-комунального господарства;
) облік громадян, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов;
розподіл та надання відповідно до законодавства житла, що належить до комунальної власності;
вирішення питань щодо використання нежилих приміщень, будинків і споруд, що належать до комунальної власності;
) сприяння розширенню житлового будівництва, надання громадянам, які мають потребу в житлі, допомоги в будівництві житла, в отриманні кредитів, у тому числі пільгових, та субсидій для будівництва чи придбання житла; надання допомоги власникам квартир (будинків) в їх обслуговуванні та ремонті; сприяння створенню об'єднань співвласників багатоквартирних будинків, реєстрація таких об'єднань;
) реєстрація житлово-будівельних кооперативів;
здійснення контролю за їх діяльністю відповідно до закону;
) облік відповідно до закону житлового фонду, здійснення контролю за його використанням;
) надання відповідно до закону громадянам, які потребують соціального захисту, безоплатного житла або за доступну для них плату;
) здійснення контролю за станом квартирного обліку та додержанням житлового законодавства на підприємствах, в установах та організаціях, розташованих на відповідній території, незалежно від форм власності;
) видача ордерів на заселення жилої площі в будинках державних та комунальних організацій.
Відповідно до ст. 7 Закону України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду від 22 грудня 2006 р. № 525-У органи місцевого самоврядування: приймають рішення щодо вилучення (викупу), передачі земельних ділянок у зв'язку з проведенням комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) із заміною застарілого житлового фонду для задоволення суспільних потреб; сприяють розвитку житлового будівництва і реконструкції, заміні житлового фонду за рахунок усіх джерел фінансування; визначають на конкурсних засадах інвестора-забудовника та укладають з ним інвестиційний договір на виконання інвестиційного проекту комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду; інформують населення про перспективи забудови та виконання місцевих програм з реконструкції, заміни житлового фонду; здійснюють контроль за дотриманням вимог законодавства щодо надання житлового та нежитлового фондів на праві власності чи оренди власникам (наймачам), житловий (нежитловий) фонд яких підлягає реконструкції відповідно до Закону; визначають порядок і терміни переселення мешканців, звільнення житлового та нежитлового фондів, а також порядок і терміни знесення будівель застарілого житлового фонду; вирішують в установленому законом порядку всі спірні питання, пов'язані з відселенням наймачів та власників житла; вирішують інші питання, пов'язані з реконструкцією, заміною житлового фонду відповідно до законодавства.
Органи місцевого самоврядування відповідно до ст. 9 Закону "Про житловий фонд соціального призначення":
1) створюють за рахунок коштів місцевих бюджетів, інших джерел фінансування житловий фонд соціального призначення;
) здійснюють управління житловим фондом соціального призначення, організовують його належне обслуговування та ремонт, упорядкування та утримання прибудинкових територій;
) здійснюють контроль за використанням соціального житла за призначенням, визначають виконавця житлових та комунальних послуг порядку, встановленому законом, вживають заходів щодо забезпечення збереження житлового фонду соціального призначення незалежно від форми власності;
) встановлюють плату за соціальне житло;
) приймають рішення про проведення реконструкції, капітального ремонту, переобладнання нежилих будинків у жилі або знесення непридатних для проживання жилих будинків з житлового фонду соціального призначення;
) забезпечують пристосування жилих будинків до потреб інвалідів та дітей-інвалідів, які мешкають у них, шляхом обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями під'їздів, сходових площадок та житла, займаного інвалідами чи сім'ями, в яких е інваліди та/або діти-інваліди;
) ведуть облік громадян, які мають право на отримання квартир, садибних (одноквартирних) житлових будинків із житлового фонду соціального призначення, приймають рішення про надання цим громадянам соціального житла;
) ведуть щорічний моніторинг сукупного доходу громадян, які перебувають на соціальному квартирному обліку або вже отримали таке житло;
) укладають та розривають договори найму соціального житла;
) затверджують у межах своїх повноважень місцеві програми розвитку соціального житла, здійснюють контроль за їх виконанням;
) здійснюють інші повноваження.
Відповідно до Закону України "Про місцеві державні адміністрації" від 9 квітня 1999 р. № 586-ХІУ виконавчу владу в областях і районах, містах Києві та Севастополі здійснюють місцеві державні адміністрації. Вони зобов'язані забезпечувати виконання Конституції та законів України, актів Президента України, Кабінету Міністрів України та інших центральних органів виконавчої влади.
Місцеві державні адміністрації відповідно до закону:
1) забезпечують виконання державної політики з питань формування н утримання житлового фонду соціального призначення та здійснюють контроль за її реалізацією;
) беруть участь у розробленні загальнодержавної програми розвитку соціального житла;
) забезпечують спільно з відповідними органами місцевого самоврядування виконання затверджених загальнодержавної та місцевих програм розвитку соціального житла;
) здійснюють інші повноваження у цій сфері.
З урахуванням положень Житлового та Цивільного кодексів України, законів України "Про житловий фонд соціального призначення", "Про місцеве самоврядування в Україні" до компетенції органів місцевого самоврядування у житловій сфері слід віднести:
облік комунального житлового фонду;
щорічний моніторинг доходів наймача та членів його сім'ї для визнання їх соціально незахищеними для надання за договорами соціального найму житла комунального житлового фонду;
облік громадян, які мають прало на отримання соціального житла;
визначення порядку надання жилих приміщень муніципального спеціалізованого житлового фонду;
надання житла соціально незахищеним громадянам за договором соціального найму житла;
погодження перепланування і переобладнання житла;
визнання жилих приміщень непридатними для проживання;
здійснення контролю за використанням житлового фонду;
визначні та відповідності жилих приміщень встановленим санітарним і технічним правилам і нормам.
Державний контроль, що здійснюється уповноваженими на те органами, які мають чітко визначені права і обов'язки, має правові рамки і тягне відповідні правові наслідки. Якщо вчинені протиправні діяння в житловій сфері, то цей контроль здійснюють правоохоронні органи.
Загальний контроль за додержанням і правильним застосуванням законодавства в житловій сфері здійснюється Генеральним прокурором України і підпорядкованими йому прокурорами.
Центральні органи державної виконавчої влади здійснюють спеціальний контроль за додержанням законодавства. Міністерства, відомства, інспекції та органи нагляду можуть здійснювати відомчий та міжвідомчий контроль.
Юридичні особи також можуть виступати як субєкти управління житловим фондом. Так, підприємство, установа, організація як уповноважений суб'єкт житлових правовідносин виступають у випадках, коли вони як юридичні особи володіють і надають житловий фонд своїм працівникам, виступають замовниками житлового будівництва розподілу житла. Як зобов'язальні особи вони можуть бути наймачем за договором найму житла.
Житлові і житлово-будівельні кооперативи виступають уповноваженими суб'єктами житлових правовідносин. Кооперативи є юридичною особою, створеною власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання та використання неподільного та загального майна.
Громадяни відповідно до законодавства України та концепції державної житлової політики можуть брати участь в управлінні житловим фондом. Вони можуть самостійно сприяти поліпшенню використання і забезпеченню схоронності житлового фонду, здійснювати контроль за якістю і строками виконання заходів з управління житловим фондом, а також вносити державним органам, підприємствам, установам та організаціям пропозиції з питань експлуатації та схоронності житлового фонду та ін.
Крім того, громадяни можуть створювати обєднання співвласників багатоквартирного будинку та вступати до них. Дані обєднання діють відповідно до Закону України "Про обєднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 р. № 2866/ІІІ та створюються для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обовязків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Щодо проекту ЖК України, то з чітко визначеним Президентом України одним з головних напрямків житлово-комунальної політики - "запровадження механізмів громадського контролю" - різко контрастує відсутність у Проекті норм щодо права громадськості (у будь-яких формах) брати участь в основних життєво-важливих напрямках і процесах житлової політики та прийнятті рішень, що безпосередньо впливають на реалізацію житлових прав громадян - ціноутворення, формування та переформування житлових фондів, передачу житла з житлового фонду у нежитловий, вилучення житла у звязку з відведенням земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок (будинки), що підлягають знесенню, для державних, громадських потреб, реконструкції будинків, капітального ремонту будинків з відселенням жильців у інше "упоряджене житло". Ці питання згідно з проектом ЖК опиняються поза межами громадського контролю, що значно зменшує можливості участі громадян в управлінні житловим фондом.
1.3 Досвід іноземних держав щодо управління житловим фондом (на прикладі Польщі та Казахстану)
Реформи у сфері житлово-комунального господарства та органів місцевого самоврядування у Польщі розпочалися на початку 90-х років і в основному опиралися на досвід Німеччини і Франції. Основу реформ складали реформи щодо власності, у тому числі на нерухомість.
Активний процес приватизації житлового фонду був запущений в 1994 р. з прийняттям закону про власність на приміщення (ustawa o wlasnosci lokali) від 24 червня 1994 р., набув чинності 1 січня 1995 .
У цьому законі було змінено поняття права на житло - житло офіційно стало об'єктом приватної власності .
Органом самоврядування кооперативів на рівні всієї країни є Всепольська рада кооперативів (Krajowa Rada Spoldzielcza), яка на момент утворення була гібридом державного комітету і неурядової організації. Такий дивний тип став породженням системи польських житлових кооперативів. Всепольська рада кооперативів по суті була "міністерством житла", Рада була покликана не тільки займатися обслуговуванням і управлінням житлового фонду за допомогою координації діяльності всіх житлових кооперативів, але і дотримувати інтереси держави, як основного власника житла в соціалістичній Польщі.
Глобальні політичні та економічні зміни не могли не торкнутися діяльність і цієї структури. На даний момент Всепольська рада кооперативів є напівдержавної структурою, має ряд повноважень, визначає вектори польської житлової політики і має вплив на житлові кооперативи, вона є головним органом управління у житловій сфері. З іншого боку, процес приватизації житла і зростання житлових товариств маргіналізує діяльність Всепольської ради кооперативів.
Всепольська рада кооперативів поєднує в собі функції житлового департаменту, департаменту з управління державною власністю та громадської організації. Основна її мета - забезпечення обслуговування будинків, проведення житлової політики, активізація громадян і підвищення рівня самоврядування.
Важливо відзначити, що реформа ЖКГ в Польщі як в законодавчій площині, так і в практичному провадженні, здійснювалась досить швидко, послідовно і комплексно.
Загалом можна окреслити ти етапи реформування ЖКГ Польщі:
.Адміністративно-правові зміни 1989-1994рр.
.Впровадження інституту управителів і житлових товариств (1994-1997р.)
.Впровадження обовязкової сертифікації управителів і підвищення вимог до кваліфікації - з 1997р.
Більшість проблем, повязаних з питаннями управління житловою нерухомістю, вирішив прийнятий 24 червня 1994 року Закон "Про власність на житло". Закон, в першу чергу, сприяв створенню локальних спільнот-житлових товариств, які повинні самі господарювати будинками, в тому числі дбати про зменшення витрат на споживання комунальних послуг і утримання спільного майна .
Закон "Про власність на житло":
)визначав спосіб встановлення виділеної власності самостійних приміщень,приміщень іншого призначення;
)врегулював права і обовязки власників цих приміщень, а також спосіб управління спільною власністю;
)упорядкував питання власності на приміщення;
) ввів поняття житлового товариства;
)створив умови для приватизації комунальних фондів, що в результаті збільшило ефективність управління цими фондами;
)уніфікував правила встановлення відокремленої власності на приміщення незалежно від того, знаходяться приміщення в будівлях державної власності чи приватної власності фізичних або юридичних осіб;
)врегулював питання щодо прав і обовязків власників квартир на ремонт будівель;
)встановив що кошти від господарювання нерухомістю (наприклад, здачі в оренду нежитлових приміщень) є частиною приватної власності житлового товариства і призначені виключно на утримання цієї нерухомості.
За короткий час після прийняття цього Закону у Польщі утворилось понад 80 000 житлових товариств.
Реформи житлово-комунального господарства в Казахстані розпочались на початку 90-х років ХХ століття і традиційно з приватизації житла. У 1997 році був прийнятий Закон "Про житлові відносини". який врегулював більшість питань щодо управління житлом. Зокрема Закон регулює відносини між громадянами, юридичними особами і державними органами у сфері права власності на житло і право користування ним. а також здійснення цих прав, у сфері житлових стандартів. окрім даного закону житлові відносини регулюються також Цивільним кодексом Республіки Казахстан.
Згідно вказаного закону Уряд республіки координує загальні програмні напрямні, розробляє і затверджує типові акти і правила. Державне регулювання житлових відносин в Казахстані здійснюється на різних рівнях. Уряд республіки координує загальні програмні напрямні, розробляє і затверджує типові акти і правила. Органи місцевого самоврядування на обласному рівні здійснюють нагляд за житловим фондом через формування місцевих житлових інспекцій(ЖІ), котрі перевіряють кооперативи власників приміщень, спільне майно, а не квартири окремих громадян, а органи місцевого самоврядування нижчого рівня - міські та районні, займаються наданням ресурсів для забезпечення житлової допомоги малозабезпеченим та виготовлення технічних паспортів для кондомініумів (що усуває можливість корупційного впливу на громадян - держава сама має виробити і видати всю документацію в закріплені строки). Також на цьому рівні фінансуються місцеві житлові інспекції. Ці інспекції при органах місцевого самоврядування здійснюють перевірку на основі закону "Про приватне підприємництво ". Житлова інспекція проводить технічне обстеження будинку, черговості, переліку та видів капітального ремонту та бюджетів такого ремонту, якщо мова йде про дофінансуванння малозабезпеченим з боку держави. Також інспекція бере участь в комісії органів місцевого самоврядування по прийому обєкту після ремонту.
Закон про житлові відносини ввів поняття кондомініуму в казахське житлово-комунальне господарство. Стаття 2 Закону визначає поняття кондомініуму як форму власності на нерухомість. за якої приміщення знаходяться в індивідуальній власності, а спільне майно належить власникам на праві спільної часткової власності, які разом утворюють обєкт кондомініуму - єдиний майновий комплекс. Закон також передбачає, що органом управління обєкта кондомініуму може бути фізична чи юридична особа,котра здійснює функції з його утримання. Кондомініум утворюється за наявності в будинку двох і більше власників.
Для ефективного управління власники мають право створювати будь-яке не заборонене законом обєднання для спільної експлуатації будинку. Найпоширенішим обєднанням співвласників житла в Казахстані сьогодні є житловий (житлово-будівельний) кооператив і кооператив власників житла.
Кооператив власників житла - некомерційне обєднання власників квартир для спільного управління спільним частковим майном в одному чи кількох кондомініумах.
Будинок, як обєкт кондомініуму повинен бути зареєстрований згідно з законодавством про реєстрацію прав на нерухомість-тобто при реєстрації встановлюють розміри часток співвласників у спільному майні і здійснюється вироблення технічної документації.
Питання управління житловим фондом теж врегульовані досить детально. Не пізніше, аніж за місяць після реєстрації кондомініуму власники приміщень повинні вибрати одну із форм управління, до цього часу вони несуть солідарну відповідальність за майновий комплекс будинку. В багатоквартирному будинку з єдиною системою інженерного і комунального забезпечення може бути обрана тільки одна форма управління. Ця форма визначається договором між учасниками кондомініуму.
Зокрема:
)безпосереднє спільне управління власниками, якщо їх не більше двадцяти;
)управління кооперативом власників квартир;
)управління третіми особами (вибраними чи найманими особами-управителями чи юридичними особами
)інші форми,що не суперечать законодавству Республіки Казахстан.
З урахування викладеного можна дійти наступних висновків: житловим фондом України є сукупність всіх видів і категорій житлових приміщень різної форми власності. В ході приватизаційних процесів 93% житлового фонду Україна були приватизовані і являються приватною власністю громадян. Крім приватного житлового фонду Житловий кодекс України виділяє державний житловий фонд, комунальний житловий, житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, громадський житловий фонд, житловий фонд соціального призначення. Таке різноманіття видів житлового фонду ускладнює процес управління житлом.
Систему державного управління житловим фондом утворює сукупність державних органів, покликаних вирішувати питання пов'язані з управлінням житловим фондом шляхом розробки, прийняття та реалізації програм розвитку житлового господарства. Система управління житловим фондом перебуває на стадії реформування.
Структура центральних органів державної виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства оптимізується з урахуванням нагальних проблем. Відбувається процес децентралізації управління житловим фондом, першочергова увага приділяється зростанню ролі громадського управління житлово-комунальним господарством.
В умовах реформування житлового господарства слід враховувати досвід держав, які перейшли від планової економіки до ринкової (Польща, Казахстан), де основним елементом реформування стало створення кондомініумів. В Україні процес створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків почав ся з 2001р. і триває до теперішнього часу.
РОЗДІЛ 2. ОБЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНОГО БУДИНКУ ЯК ЕФЕКТИВНА ФОРМА УПРАВЛІННЯ БАГАТОКВАРТИРНИМ БУДИНКОМ
.1 Правові засади управління багатоквартирними будинками в Україні
Найбільшу частину житлового фонду України утворюють багатоквартирні будинки, управління якими являє собою складну систему.
За нинішніх обставин, коли в приватній власності є близько 93% квартир багатоквартирних житлових будинків, можна говорити про практично повний перехід житлового фонду з монопольної власності держави чи територіальної громади до різних власників.
Отже, на сьогодні майже немає одноосібних власників багатоквартирних житлових будинків, а є їхні співвласники. Треба завважити, що в ролі співвласників одного й того самого будинку можуть виступати і громадяни, і юридичні особи, і територіальна громада в особі органів місцевого самоврядування, і держава в особі відповідних підприємств, установ та організацій.
Така різноманітність власників та співвласників житлових будинків ускладнює процес управління житловим фондом в Україні.
Управління багатоквартирним будинком, відповідно до визначення, що його містить переданий на розгляд до Верховної Ради проект Житлового кодексу України, має на меті виконання кількох рівноцінних та взаємопов'язаних завдань, зокрема таких:
· забезпечення привабливості будинку на ринку житла, тобто збереження, а за наявності об'єктивних можливостей та резервів - і підвищення ринкової вартості окремих приміщень у ньому і попиту на них на ринку нерухомості;
· підтримання та поліпшення технічного стану будинку, утримання в належному стані прибудинкової території та розміщених на ній об'єктів благоустрою;
· гарантування безпеки та комфортності проживання в цьому будинку через надання його мешканцям житлово-комунальних послуг належної якості.
Якщо розглядати питання управління багатоквартирним будинком, то обєктом такого управління буде виступати майно що входить до складу житлового комплексу.
Відповідно до статті 10 закону "Про приватизацію державного житлового фонду", власники квартир багатоквартирних будинків є співвласниками допоміжних приміщень будинку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою. Допоміжні приміщення (комори, сараї і т. ін.) держава передає у власність квартиронаймачів безкоштовно, окремо такі об'єкти приватизації не підлягають. Закон "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлює, що до складу житлового комплексу входить, серед іншого, неподільне та загальне майно.
Неподільне майно - це неподільна частина житлового комплексу, яка складається з допоміжних приміщень, конструктивних елементів будинку, технічного обладнання будинку, що забезпечують належне функціонування житлового будинку.
Загальне майно - це частина допоміжних приміщень житлового комплексу, що їх можна використовувати за їхнім призначенням на умовах, вказаних у статуті об'єднання (комори, гаражі, зокрема підземні, майстерні тощо).
Найважливішим є перелік майна, що міститься в частині 2 статті 382 Цивільного кодексу. Згаданий законодавчий акт констатує, що власникам квартири у дво або багатоквартирному житловому будинку на праві спільної сумісної власності належать приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру, а також споруди, будівлі, призначені для задоволення потреб усіх власників квартир та власників не житлових приміщень у житловому будинку.
Тому головною ознакою вказаних об'єктів є те, що вони мають обслуговувати більше ніж одну квартиру і забезпечувати потреби всіх власників житлових та не житлових приміщень. Зрозуміло, що в кожному конкретному будинку такий перелік може бути різним. З одного боку, сам термін "управління будинком" дає підстави стверджувати, що об'єктом управління є окремий житловий будинок, споруда або група будинків і споруд, які становлять цілісний житловий комплекс разом з прилеглими до будинків прибудинковими територіями, наданий в управління.
З іншого боку, сучасний багатоквартирний житловий будинок в Україні є неоднорідним за структурою власності об'єктом нерухомості. в ньому можуть бути окремі житлові і не житлові приміщення, що належать різним суб'єктам на праві приватної, комунальної та державної власності. Водночас у такому будинку є так звані місця загального користування (тобто призначені для обслуговування більше ніж однієї квартири приміщення, що не є частинами квартир), які належать усім власникам окремих житлових і не житлових приміщень на праві спільної власності.
Власник кожного окремого приміщення опікується ним самостійно. А об'єктом управління в разі управління будинком загалом є лише спільне майно.
Спільним майном, оскільки воно належить власникам окремих приміщень у багатоквартирному будинку на праві спільної власності, відповідно до проекту Житлового кодексу України, вважають такі частини
майнового комплексу:
· коридори, сходи та міжквартирні сходові клітки;
· ліфти, ліфтові та інші шахти;
· технічні поверхи, горища та підвали з розміщеними в них інженерними комунікаціями;
· інше обладнання, яке обслуговує більше ніж одне приміщення в будинку (зокрема технічні підвали);
· покрівля;
· огороджувальні конструкції та конструкції"носії в будинку;
· механічне, електричне, санітарно"технічне та інше обладнання ззовні або всередині будинку, яке обслуговує більше ніж одне приміщення в будинку;
· прибудинкова територія - земельна ділянка, на якій стоїть будинок, з елементами озеленення та благоустрою;
· інші об'єкти, призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою цього будинку й розміщені на прибудинковій території.
Загальний склад спільного майна, переданого в управління, конкретно визначають співвласники будинку. Таке майно потрібно чітко відобразити в договорі про надання послуг з управління.
Наступним питанням, що необхідно зясувати є субєкти управління житловим будинком.
Здійснювати управління багатоквартирним будинком можуть не лише його співвласники. Якщо співвласники не мають можливості чи не бажають провадити таку діяльність, то вони мають право доручити управління будинком професіоналові.
Надання такої послуги, що є предметом та результатом господарської діяльності відповідних суб'єктів господарювання, має на меті задовольняти потреби співвласників багатоквартирного будинку в ефективному управлінні цим будинком, виконувати перелічені раніше завдання і передбачає отримання доходу за виконання певних управлінських функцій.
Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року встановлює, що відносини між управителем та власником приміщень у житловому комплексі регулює договір.
Укласти таку угоду потрібно обов'язково, незалежно від того, є власник приміщення членом об'єднання чи ні. Договір можна не підписувати лише в тому разі, якщо власник і управитель є однією особою.
Починаючи від січня 2004 року Цивільний кодекс України запровадив окремий вид зобов'язання - управління майном. Скажімо, за договором про управління майном одна сторона (установник управління) передає іншій стороні (управителеві) на певний строк майно в управління, а друга сторона бере на себе зобов'язання за плату здійснювати від свого імені управління цим майном, відображаючи інтереси установника або іншої особи (вигодонабувача), яку він визначить. Предметом договору про управління майном можуть бути майно та майнові права. Майно, передане в управління, належить відокремити від іншого майна установника та від майна управителя.
Варто зазначити, що договори про управління майном не можна застосовувати тоді, коли йдеться про виконання зобов'язань з управління житловим будинком як цілісним (єдиним) житловим комплексом. З одного боку, житлові та не житлові приміщення залишаються у володінні і користуванні їхніх власників;
з іншого - спільне сумісне майно у багатоквартирному будинку взагалі не може бути відокремлене від будинку. Тому управління житловим будинком можна розглядати лише як послугу, яку надає управитель власникам житлових та не житлових приміщень (або юридичній особі, якщо її вони створили) у багатоквартирному житловому будинку, забезпечуючи належне утримання і використання неподільного та загального майна.
В Україні немає спеціального законодавства, що містило б норми щодо таких аспектів управління будинком як:
· визначення послуги з управління багатоквартирним будинком як цілісним житловим комплексом та окремими його складовими як виду зобов'язання;
· визначення плати за послугу з управління і поширення на неї дії житлових субсидій та пільг;
· правила діяльності управителя.
Співвласники багатоквартирного будинку можуть здійснювати управління ним самостійно - безпосередньо ухвалюючи певні рішення на зборах і виконуючи їх за взаємною згодою, або через створення для управління спільним майном юридичної особи - об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) - і надання їй відповідних повноважень.
Поняття "управитель" означає суб'єкта господарювання, який надає комплексну послугу з управління.
Проте в декого таке визначення терміну "управитель" може викликати певні заперечення. Річ у тім, що згідно зі статтею 1 закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", управитель - це юридична особа, яка здійснює управління неподільним та загальним майном житлового комплексу за дорученням власника (власників) майна і забезпечує його належну експлуатацію. Таке визначення містить і стаття 1 закону "Про житлово-комунальні послуги", не обмежуючи, щоправда, статусу управителя як юридичної особи.
З іншого боку, стаття 13 вказаного закону до видів житлово-комунальних послуг зараховує "послуги з управління будинком, спорудою або групою будинків (балансоутримання, укладання договорів на виконання послуг, контроль виконання умов договору тощо)". Отже, йдеться про "виконавця таких послуг". З викладеного випливає, що законодавство оперує двома термінами - "управитель" та "виконавець послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків". Водночас законодавство чітко не розрізняє управителя і "виконавця послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків", встановлюючи перелік їхніх функцій та завдань.
Можна зробити висновок, що термін "управитель" має ширше застосування. Це поняття охоплює всіх суб'єктів, що провадять відповідну діяльність. Натомість "виконавець послуг з управління будинком, спорудою або групою будинків" стосується до вужчого кола осіб, і його можна застосовувати лише щодо управителів, яких визначили органи місцевого самоврядування.
Також необхідно відзначити що проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку", ухвалений Верховною Радою України від 15.03.2012 пропонує наступне визначення: "управитель - особа, яка за дорученням об'єднання здійснює управління спільним майном і забезпечує належну експлуатацію багатоквартирного будинку або комплексу багатоквартирних будинків та їх прибудинкових територій відповідно до законодавства та умов договору."
З огляду на вимоги чинного законодавства, управління можуть здійснювати такі суб'єкти:
· ОСББ чи асоціація декількох ОСББ;
· найнятий за договором управитель, зокрема житлово-експлуатаційне підприємство чи інший суб'єкт господарювання.
Підсумовуючи викладене, треба зазначити, що управління багатоквартирним будинком можна визначити як функцію його співвласників у здійсненні деяких повноважень з володіння, користування і розпорядження багатоквартирним будинком. Така діяльність має забезпечувати збереження привабливості будинку на ринку житла, утримання його в належному технічному стані, надання особам, що живуть у такому будинку чи використовують його приміщення для інших потреб, житлово-комунальних та інших послуг належної якості. Найбільш ефективне управління житловим будинком здійснює кондомініум (в Україні ОСББ).
Необхідним є розгляд питання щодо правових засад діяльності, створення та функціонування ОСББ
2.2 Правове регулювання створення та діяльності обєднання співвласників багатоквартирного будинку
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (далі - ОСББ) - юридична особа, створена власниками для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання неподільного та загального майна. ОСББ створюється на базі одного житловий комплексу - єдиного комплексу нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс. ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
У Цивільному кодексі встановлено загальне правило, за яким об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яку створюють і яка діє відповідно до закону та статуту. Так, юридичною особою є організація, створена і зареєстрована за визначеним у законі порядком.
Ознаки ОСББ:
за своїм статусом об'єднання є неприбутковою організацією, оскільки не має на меті одержання прибутку для його розподілу між своїми членами;
ОСББ створюють для гарантування (захисту) прав його членів та виконання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення вчасного надходження коштів для здійснення всіх платежів, передбачених у законодавстві та статутних документах;
об'єднання відповідає за своїми зобов'язаннями коштами і майном об'єднання, від свого імені набуває майнові та немайнові права й обов'язки, виступає позивачем та відповідачем у суді;
в одному житловому комплексі можна створити тільки одне об'єднання;
ОСББ може виникнути в будинку будь-якої форми власності;житлово-будівельні кооперативи (ЖБК) можна реорганізувати в об'єднання за умови дотримання вимог відповідного законодавства, яке регулює майнові відносини між членами ЖБК.
В будинку можна створити тільки одне ОСББ (оскільки є тільки один "набір" спільного сумісного майна в будинку). Але на практиці дуже часто буває так, що різним об'єднанням потрібно здійснювати ті чи ті заходи разом. І якщо ці заходи матимуть систематичний характер (утримання спільної території, будівництво та експлуатація спільних комунальних комунікацій тощо), то декілька ОСББ мають право, відповідно до статті 1 закону про ОСББ, створити асоціацію "для представлення спільних інтересів об'єднань".
Згідно Законом України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" запропоновано змінити назву "асоціації власників жилих будинків" на "асоціація об'єднань співвласників багатоквартирного будинку". До асоціації можуть входити об'єднання та власники садиб, що спільно використовують внутрішньоквартальні інженерні мережі (споруди). Отже, майновою основою асоціації теж буде спільне сумісне майно.
ОСББ може стати засновником асоціації, а загальні збори членів об'єднання можуть делегувати асоціації, до якої вони входять, частину повноважень власних органів управління. Члени ОСББ мають право за встановленим у статуті порядком одержувати інформацію про діяльність асоціації.
Діяльність асоціації (асоціацій) регламентовано в законі про ОСББ. Зокрема, в згаданому правовому акті чітко сказано, що статут асоціації визначає: 1) назву, місце положення асоціації;
) представництво від об'єднань;
) права та обов'язки членів асоціації;
) статутні органи асоціації, їх склад та повноваження, порядок створення, діяльності та фінансування;
) порядок внесення змін до статуту;
) підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) асоціації та вирішення пов'язаних з цим майнових питань.
Статут може містити й інші положення, що є важливими для діяльності асоціації. Оскільки ОСББ за своєю суттю є "колективним" органом протягом усього терміну функціонування, його створення починається зі скликання установчих зборів. Збори може скликати або колишній одноосібний власник будинку (виконкомом міської ради або підприємство, установа чи організація, яким державне житло було передане в управління), або ініціативна група з не менш як трьох власників квартир чи нежитлових приміщень у будинку. Законом України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності ОСББ" вводить принципово нову норму згідно з якою, об'єднання може бути створене лише власниками жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку (багатоквартирних будинків).
Установчі збори об'єднання у новозбудованих багатоквартирних будинках скликаються після отримання правовстановлюючих документів більшістю власників жилих та нежилих приміщень. Така норма буде ускладнювати процес проведення установчих зборів. Письмове повідомлення про установчі збори не менше ніж за 14 днів перед датою їх проведення вручають кожному власникові під розписку або надсилають рекомендованим листом. У повідомленні зазначають, з чиєї ініціативи скликано збори, місце і час їх проведення, проект порядку денного.
Установчі збори ухвалюють рішення про створення об'єднання співвласників і затверджують його статут. Збори правоможні, якщо на них присутні більше ніж 50% власників. У голосуванні беруть участь тільки присутні на зборах власники чи їхні уповноважені представники. Кожний власник має один голос, незалежно від площі та кількості квартир або приміщень, що є в його власності.……………………………………
Збори веде голова зборів, якого обирають більшістю голосів присутніх власників або їхніх уповноважених осіб. Рішення ухвалюють через поіменне голосування й оформляють особистим підписом кожного, хто проголосував, у протоколі з зазначенням результату голосування ("за" чи "проти"). Рішення вважають ухваленим, якщо за нього проголосували не менш як дві третини присутніх осіб, які мають право голосу.
У тому разі, якщо немає кворуму, ініціатор призначає нову дату, місце і час проведення установчих зборів. Новопризначені установчі збори можна скликати не раніше ніж за 14 діб від дня зборів, що не відбулися.
Окремого пояснення потребує питання щодо членства в об'єднанні співвласників багатоквартирного будинку та можливих варіантів відносин між власниками житлових та нежитлових приміщень - співвласниками спільного сумісного майна.
Членом об'єднання може бути фізична чи юридична особа, яка є власником квартири (квартир) або приміщення (приміщень) у багатоквартирному будинку. Членство в ОСББ - добровільне, його можна набувати одночасно зі створенням об'єднання на установчих зборах, а також індивідуально, на підставі письмової заяви, в будь-який момент його існування. Порядок прийняття до ОСББ визначають у статуті.
Відносини між членами об'єднання встановлюють і регламентують за порядком та на умовах, визначених у статуті, який учасники ОСББ склали самі. Закон встановлює однозначно: рішення загальних зборів, ухвалене відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів об'єднання. Однак ніхто не може заборонити членам ОСББ в разі потреби чи за бажанням укласти між собою додаткові договори, які або деталізують відносини всередині об'єднання, або створять якісь додаткові правовідносини і не суперечитимуть чинному законодавству.
Учасники установчих зборів через поіменне голосування й підписання протоколу (на підтвердження свого волевиявлення) затверджують статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку. Статут за своїм змістом та відповідно до законодавства є установчим документом ОСББ.
Статут об'єднання складають згідно з вимогами типового статуту, що його затвердив спеціально уповноважений центральний орган виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства.
У статуті належить визначити таке: назву і місце знаходження ОСББ;
мету створення, завдання та предмет діяльності об'єднання;
перелік майна, що є в спільній сумісній власності (неподільного майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;
перелік майна, що є у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;
статутні органи об'єднання, їхні повноваження та порядок формування;
порядок скликання та проведення загальних зборів;
періодичність скликання зборів;
порядок голосування на зборах та ухвалення рішень на них;
перелік питань, для вирішення яких потрібна кваліфікована більшість голосів;
джерела фінансування, порядок використання майна та коштів об'єднання;
порядок затвердження кошторису, створення та використання фондів об'єднання, серед них резервних, а також порядок оплати спільних витрат;
порядок та умови укладення договорів між об'єднанням і кожним власником квартири чи приміщення;
перелік питань, які можна вирішувати на зборах представників;
порядок прийняття в члени об'єднання та виходу з нього;
права й обов'язки членів об'єднання;
відповідальність за порушення статуту та рішень статутних органів;
порядок внесення змін до статуту;
підстави та порядок ліквідації, реорганізації (злиття, поділу) об'єднання і вирішення пов'язаних з цим майнових питань.
Як вже згадано, статут може містити й інші положення, що є істотними в діяльності об'єднання. Наприклад, порядок чи потреба затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує суму, визначену в статуті об'єднання;
порядок скликання зборів представників та голосування на таких зборах, перелік питань, які можуть вирішувати такі збори;
порядок ухвалення рішення про прийняття на баланс основних фондів;
делегування визначених у статуті повноважень з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації;
порядок, за яким правління може страхувати спільне майно від будь-яких видів ризику та прямих збитків.
Особливістю статуту об'єднання є те, що він має відповідати не тільки вимогам закону про ОСББ, а й типовому статутові. Водночас він може містити положення, що не передбачені в законодавстві, але йому не суперечать.
Також необхідно зазначити, що Законом України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" передбачені зміни у змісті статуту, так статут обєднання не має включати в себе відомості про перелік майна, що перебуває у спільній частковій власності (загального майна), права та обов'язки членів об'єднання щодо цього майна;
про порядок та умови укладення договорів між об'єднанням та кожним власником квартири, приміщення;
про порядок прийняття у члени об'єднання та виключення з нього. Також вказаний Закон доповнює існуючи норми положенням про необовязковість включення до статуту відомостей про склад співвласників та пункт про те, що об'єднання не несе відповідальності за зобов'язаннями власників приміщень у будинку.
Таким чином можна дійти висновку про намагання встановити обовязковість членства в ОСББ, що не є прийнятним. До того ж неоднозначним є пропозиція про необовязковість включення до статуту відомостей про склад співвласників. Хоч це і спрощує реєстрацію змін до статуту, але з огляду на неможливість обовязкового членства, такий припис тільки спричинить безлад.
Відносини, що виникають у сфері державної реєстрації юридичних осіб, а також фізичних осіб - підприємців, регулює закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців", чинний від 1 липня 2004 року. Дія закону поширюється на державну реєстрацію всіх юридичних осіб, незалежно від організаційно-правової форми, форми власності та підпорядкування.
Водночас частина друга статті 3 згаданого закону містить норму, за якою закон може встановлювати особливі умови державної реєстрації об'єднань громадян, професійних спілок, доброчинних організацій, партій, а також інших установ та організацій. Ті юридичні особи, для котрих закон запроваджує особливості державної реєстрації, набувають статусу юридичної особи від моменту їх державної реєстрації.
Згідно з пунктом 1 "Порядку державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" (документ затверджено в постанові Кабінету Міністрів України № 1521 від 11 жовтня 2002 року, далі - Порядок), державну реєстрацію об'єднань співвласників багатоквартирного будинку здійснює виконавчий орган міської, районної у місті ради, районна в Києві та Севастополі державна адміністрація (далі - органи державної реєстрації) за місцем знаходження багатоквартирного будинку.
Органи державної реєстрації ведуть реєстри ОСББ за встановленим порядком. Реєструвати об'єднання, назви яких тотожні назвам інших об'єднань, внесених до реєстру об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (далі - реєстр), заборонено. Пункт 5 Порядку визначає, що орган державної реєстрації протягом місяця після надходження всіх потрібних документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру і видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання з зазначенням ідентифікаційного коду відповідно до ЄДРПОУ за зразком, що його вміщено в додатку 3 до Порядку, а в разі відмови у реєстрації - дає вмотивовану відповідь.
Згідно з листом Державного комітету України з питань регуляторної політики та підприємництва (Держпідприємництва) № 2797 від 11 квітня 2006 року, порядок державної реєстрації об'єднань можуть встановлювати виконавчі органи міської, районної у місті ради, районні в Києві та Севастополі державні адміністрації. За таких обставин, відповідно до рекомендацій Держпідприємництва, новостворене об'єднання співвласників багатоквартирного будинку спершу має одержати свідоцтво про державну реєстрацію в місцевому виконавчому органі, відтак, після того як інформацію про об'єднання (на підставі реєстраційної картки форми № 6) внесуть до Єдиного державного реєстру, - отримати свідоцтво про державну реєстрацію юридичної особи єдиного зразка. Датою реєстрації юридичної особи, яку ставлять у такому свідоцтві, є дата реєстрації об'єднання, вказана у свідоцтві про державну реєстрацію, що його видав виконавчий орган.
Як визначено у пункті 3 Порядку, уповноважена на установчих зборах особа (далі - заявник) подає на державну реєстрацію безпосередньо або надсилає поштою (рекомендованим листом) такі документи:
протокол установчих зборів, на яких ухвалено рішення створити об'єднання і затвердити його статут;
два примірники оригіналу і п'ять копій статуту об'єднання, оформлені відповідно до вимог законодавства;
список членів об'єднання, складений згідно з додатком 3 до Порядку.
У переліку відомостей, які потрібно вказати у статуті об'єднання, відповідно до статті 7 закону про ОСББ, немає пункту про склад членів об'єднання. Тому затверджений на установчих зборах статут не мусить містити відомостей про членів об'єднання. За законодавством, під протоколом має стояти підпис голови зборів, засвідчений нотаріально.
Орган державної реєстрації у місячний термін після надходження необхідних документів вносить дані реєстраційної картки до реєстру та видає свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання із зазначенням ідентифікаційного коду згідно з ЄДРПОУ за зразком згідно з додатком 3 до цього Порядку, а у разі відмови у реєстрації - дає вмотивовану письмову відповідь. Орган державної реєстрації подає протягом п'яти робочих днів після державної реєстрації об'єднання копії реєстраційної картки з відміткою про реєстрацію до органів державної статистики, державної податкової служби, Пенсійного фонду та фондів загальнообов'язкового державного соціального страхування. Свідоцтво про державну реєстрацію об'єднання та копія документа, що підтверджує взяття його на облік у відповідному органі державної податкової служби, є підставою для відкриття в установленому порядку рахунків у банківських установах. Дозвіл на виготовлення печаток і штампів одержується об'єднанням у встановленому порядку. Ідентифікаційний код згідно з ЄДРПОУ одержується органами державної реєстрації в органах державної статистики і проставляється в реєстраційній картці під час реєстрації об'єднання. Об'єднання вважається юридичною особою з моменту видачі свідоцтва про державну реєстрацію.
Закон № 8474(ст.6) в частині новацій стосовно створення ОСББ пропонує положення, що "державна реєстрація змін до статуту обєднання проводиться у порядку, встановленому законом для державної реєстрації юридичних осіб. " Ця норма поширює на ОСББ дію Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців ", який врегульовує дане питання в статті 8, що стосується вимог до оформлення установчих документів юридичної особи, а також зміни до них. Серед іншого, такі документи "підписуються засновниками (учасниками) або уповноваженими особами, якщо законом не встановлено інший порядок їх затвердження. Справжність підписів засновників (учасників) або уповноважених осіб на установчих документах повинні бути нотаріально засвідчені. У випадках, які передбачені законом, установчі документи повинні бути погоджені з відповідними органами державної влади. " Важко собі уявити всю складність прийняття таких змін до статуту ОСББ та всю їх коштовність з огляду на вимогу нотаріального посвідчення десятків і сотень підписів. Це водночас загальмує розвиток ОСББ, а також максимально ускладнить його статутну нормотворчість. Стаття 4 пункт 3 вищенаведеного закону про державну реєстрацію говорить, що "зміни до установчих документів юридичної особи підлягають обов'язковій державній реєстрації шляхом внесення відповідних змін до записів Єдиного державного реєстру в порядку, встановленому цим Законом. "
І хоча членство в ОСББ в проекті закону України від 11.05.2011 № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" вважається автоматичним - всі співвласники в будинку є членами в ОСББ, проте навіть в разі відчуження приміщень, спадкування чи інших дій постає питання стосовно виконання вимог закону про реєстрацію. До того ж державний реєстратор має право залишити без розгляду документи, якщо документи не відповідають вищенаведеним вимогам чи подані не у повному обсязі.
Наступним кроком після реєстрації ОСББ є приймання будинку із управління попереднього балансоутримувача на баланс ОСББ. Законом України "Про ОСББ" ст.11 передбачено, що об'єднання після набуття статусу юридичної особи може:
прийняти на власний баланс весь житловий комплекс;
за договором з попереднім власником залишити його балансоутримувачем усього житлового комплексу або його частини;
укласти договір з будь-якою юридичною особою, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності, про передачу їй на баланс усього житлового комплексу або його частини. Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс регулюється Постановою КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Насамперед, після реєстрації ОСББ необхідно провести загальні збори мешканців будинку та прийняти рішення про початок передачі будинку на баланс об'єднання. Для приймання - передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс утворюється відповідна комісія. Комісію очолює представник об'єднання. Передача житлового будинку з балансу на баланс здійснюється безкоштовно. Комісія зі сторони ОСББ визначає технічний стан житлового комплексу, описуючи всі недоліки виявлені під час його обстеження. Представники комісії, з балансу якої передається житловий комплекс, складають акт приймання-передачі. Передача житлового комплексу або його частини з балансу на баланс проводиться разом із планом земельної ділянки, технічним паспортом будинку та відповідною технічною документацією (інвентарна справа, акт прийняття в експлуатацію, плани зовнішніх мереж тощо) у двомісячний термін після надходження відповідного звернення від об'єднання. Разом із житловим комплексом передається така технічна документація: технічний паспорт на будинок, плани поверхів, схеми інженерного обладнання, у тому числі: холодного та гарячого водопостачання, каналізації, теплопостачання, електропостачання, газопостачання, домові книги, тощо. У разі втрати план земельної ділянки, технічний паспорт будинку або технічна документація виготовляються чи відновлюються за рахунок підприємства, установи чи організації, з балансу яких передається житловий комплекс або його частина, протягом місяця після надходження відповідного звернення від об'єднання. Кожній із сторін, що бере участь у прийманні-передачі, надається примірник акта приймання-передачі, підписаний членами комісії та затверджений керівництвом кожної сторони (підписи скріплюються печаткою). Датою передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс є дата підписання акта приймання-передачі.
Принципово нову норму пропонує Закон України № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності обєднання співвласників багатоквартирних будинків", ст.1 ЗУ "Про ОСББ" буде мати такий вигляд: з дня державної реєстрації об'єднання багатоквартирний будинок перебуває в його управлінні, а попередній балансоутримувач зобов'язаний списати такий багатоквартирний будинок з власного балансу. Стаття 16 Закону України "Про ОСББ" буде доповнена таким чином: органи місцевого самоврядування у тримісячний строк з дня державної реєстрації об'єднання забезпечують передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж
Це положення значно спростить процедуру передачі на баланс житлових комплексів для новостворених ОСББ. але попередній акт передбачав, що балансоутримувачем може залишитись попередній власник, або інша юридична особа, в такому випадку можуть виникнути проблеми з врегулюванням даного питання.
2.3 Органи управління обєднання співвласників багатоквартирного будинку: повноваження та відповідальність
Оскільки ОСББ за своєю матеріальною та організаційною суттю є утворенням колективним, порядок своєї діяльності воно визначає через затвердження статуту. Статут певною мірою можна вважати багатостороннім публічним договором, виконання якого є обов'язковим для всіх власників (членів та не членів ОСББ, що теж відповідають за спільне володіння і користування спільним сумісним майном у багатоквартирному будинку). Органи управління ОСББ формуються і функціонують за аналогічним принципом.
Відповідно до закону про ОСББ, органами управління є загальні збори членів об'єднання, його правління та ревізійна комісія. Певні повноваження має і голова об'єднання.
Найвищим органом управління є загальні збори. Порядок їх скликання, проведення та ухвалення на них рішень регламентує статут. За законом, загальні збори правоможні, якщо на них присутні більше ніж половина членів об'єднання.
Рішення загальних зборів, ухвалене відповідно до статуту, є обов'язковим для всіх членів ОСББ, водночас його може оскаржити в суді будь-який член ОСББ. Усі рішення загальних зборів підлягають оприлюдненню: за передбачених у статуті або рішенні загальних зборів обставин вони можуть бути надані членам об'єднання під розписку або надіслані рекомендованим листом.
Тільки загальні збори мають право ухвалювати рішення щодо таких питань:
затвердження статуту об'єднання, внесення до нього змін;
обрання членів правління ОСББ;
вибір форми управління будинком (якщо балансоутримувачем є об'єднання). Таке рішення потребує кваліфікованої більшості голосів, тобто кількості, визначеної в статуті для таких випадків;
використання об'єктів, що є в спільній власності членів об'єднання;
затвердження кошторису, балансу ОСББ та річного звіту;
затвердження договорів (угод), укладених на суму, що перевищує визначену в статуті об'єднання;
визначення величини внесків та інших платежів членів ОСББ;
здійснення реконструкції та (чи) ремонту будинку або зведення господарських споруд;
встановлення обсягу матеріального та іншого заохочення членів об'єднання і його правління;
визначення обмежень на користування об'єктами, які є в спільній власності ОСББ;
здавання в оренду об'єктів, які є в спільній власності членів об'єднання, фізичним і юридичним особам;
затвердження угод про заснування товариств або участь у товариствах.
Збори, як це визначено у статуті, також мають такі повноваження:
створювати органи управління й визначати умови їх діяльності;
ухвалювати рішення про надходження та витрати коштів об'єднання;
визначати порядок утримання, експлуатації та ремонту неподільного і загального майна відповідно до статуту;
давати згоду на укладення договорів про виконання робіт та надання послуг для ОСББ;
встановлювати величину платежів, зборів і внесків членів об'єднання, а також відрахувань до резервного і ремонтного фондів;
позбавляти членства в ОСББ осіб, які не виконують своїх обов'язків;
брати на баланс майно об'єднання;
для виконання статутних завдань провадити відповідну господарську діяльність за порядком, визначеним у законі.
Загальні збори можуть своїм рішенням доручити правлінню виконувати такі функції:
визначати підрядника, укладати договори про управління та експлуатацію, обслуговування і ремонт майна з будь-якою фізичною або юридичною особою відповідно до статуту та законодавства;
здійснювати контроль за вчасною сплатою внесків та здійсненням платежів;
ініціювати скликання загальних зборів;
захищати права власників, бути представником їхніх законних інтересів в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, на підприємствах, в установах та організаціях незалежно від форми власності;
за згодою власників приміщень, які не є членами об'єднання, використовувати приміщення в житловому комплексі для потреб органів управління ОСББ.
Також загальні збори об'єднання можуть ухвалити рішення списати борги його члена, якщо той на суму боргу виконав роботи з утримання неподільного та загального майна об'єднання. Розрахунки за такі операції визначено в "Порядку проведення розрахунків з членами об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, які мають перед ним заборгованість, за виконані ними роботи з утримання неподільного та загального майна" (документ затверджено в постанові Кабінету Міністрів України № 1521 від 11 жовтня 2002 року).
На окрему увагу заслуговує таке повноваження загальних зборів, як вибір форми управління загальним та неподільним майном. Загальні збори своїм рішенням (кваліфікованою більшістю голосів) мають визначити форму управління будинком. Управління неподільним та загальним майном житлового комплексу об'єднання можна здійснювати у такій формі:
управління неподільним та загальним майном через статутні органи об'єднання (збори, правління);
передавання всіх або частини функцій з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу юридичній особі за договором;
делегування визначених у статуті повноважень з управління неподільним та загальним майном житлового комплексу асоціації.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" № 8474 передбачає рішення загальних зборів, прийняте згідно із статутом, є обов'язковим для всіх співвласників об'єднання, а також квартиронаймачів, орендарів та суборендарів. Тобто коло осіб на яких поширюється обовязковість рішень загальних зборів ОСБББ суттєво збільшується. Але потрібен механізм, який був в змозі гарантувати, що субєкти, на яких спрямовано рішення будуть ознайомлені з ним та виконають його.
Для управління поточною діяльністю об'єднання обирають правління. Порядок обрання та відкликання членів правління, його кількісний склад і терміни обрання встановлюють на загальних зборах. Правління є виконавчим органом об'єднання, що звітує перед загальними зборами і має право ухвалювати рішення тільки з тих питань діяльності ОСББ, які визначено у статуті.
Правління має виконувати такі функції:
складати кошторис, баланс об'єднання та річний звіт;
здійснювати контроль за вчасним надходженням від членів ОСББ внесків і платежів і вживати заходів щодо стягнення заборгованості згідно з законодавством;
розпоряджатися коштами об'єднання відповідно до кошторису, затвердженого на загальних зборах;
укладати договори з суб'єктами підприємництва, які виконують роботи чи надають послуги, і здійснювати контроль за їх виконанням;
дбати про діловодство, вести бухгалтерський облік, оформляти звітність про діяльність ОСББ;
скликати й проводити загальні збори членів об'єднання або збори представників.
За дорученням загальних зборів та відповідно до статуту ОСББ - щоб забезпечити виконання обов'язків власників приміщень, - правління має право:
робити членам ОСББ попередження про порушення статутних або інших законних вимог і вимагати їх дотримання;
вимагати відшкодування збитків, заподіяних неподільному та загальному майну об'єднання з вини власника або інших осіб, які користуються його власністю;
вимагати від власників приміщень, щоб вони вчасно та повністю перераховували всі встановлені у законі про ОСББ та статуті об'єднання платежі, внески до резервного та ремонтного фондів;
звертатися до суду з позовом про звернення стягнення на майно власників приміщень, які відмовляються відшкодовувати заподіяні збитки, вчасно та повністю сплачувати всі встановлені у законі та статуті об'єднання кошти;
виступати засновником (учасником) товариств з обмеженою відповідальністю.
А для здійснення контролю за фінансово-господарською діяльністю самого правління на загальних зборах з-поміж членів об'єднання обирають ревізійну комісію (ревізора) або ухвалюють рішення про залучення аудитора. Порядок діяльності ревізійної комісії та її кількісний склад затверджують загальні збори.
Оскільки загальні збори об'єднання є органом колективним, відповідати за їх рішення буде ОСББ як юридична особа. Зокрема й за обставин, про які вже йшлося раніше: будь-який власник приміщення, член чи не член об'єднання, має право оскаржити рішення статутних органів управління ОСББ (загальних зборів, правління, інших органів) у суді. Якщо оскаржуване рішення суперечить чинному законодавству і статутові ОСББ, то позивач матиме великі шанси скасувати його через суд. Суд може накласти на об'єднання штраф і зобов'язати його відшкодувати позивачеві матеріальні збитки, наприклад, за пошкодження об'єкту його приватної власності внаслідок робіт з утримання будинку.
Оскільки голова ставить свій підпис на всіх офіційних документах від моменту заповнення реєстраційної картки під час державної реєстрації юридичної особи, - на його дії поширюється законодавство про відповідальність керівника юридичної особи. За порушення законів на голову ОСББ можуть накласти стягнення за всіх передбачених у чинному законодавстві обставин. Зокрема, голова об'єднання повністю відповідає за дотримання податкового законодавства.
Закон України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку" № 8474 доповнює ст. 4 Закону "Про ОСББ" пунктом згідно з яким об'єднання не несе відповідальності за зобов'язаннями власників жилих та нежилих приміщень у будинку.
Тобто можна зробити висновки, що ОСББ є юридичною особою, на обєднання розповсюджуються норми господарського права, але при цьому це спеціалізована громадська організація діяльність якої спрямована на ефективне управління житлово-комунальним господарством в межах одного чи декількох будинків.
З вищевикладеного можна дійти наступних висновків: управління житловим фондом охоплює різноманітні обєкти, але потрібно зауважити, що вагому частину житлового фонду України становлять саме багатоквартирні будинки.
Управління одноквартирними будинками охоплює правовідносини лише його власника з державними органами з питань житлово-комунального господарства або органами місцевого самоврядування. Управління багатоквартирними будинками - це складна система, яка суттєво впливає на розвиток житлово-комунального господарства країни. В умовах практично повної приватизації житлового фонду (7 відсотків залишається у державній та комунальній власності) на перше місце виходить громадське управління житловим фондом. Найбільш ефективною формою громадського управління є ОСББ. Законодавство що регулює питання діяльності ОСББ знаходиться на шляху ефективних змін, так 15. 03. 2012 року Верховна Рада України ухвалила Закон № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо діяльності обєднань співвласників багатоквартирних будинків". Цей закон передбачає ряд змін до Земельного, Цивільного кодексів та Закону України "Про обєднання співвласників багатоквартирних будинків", деякі з яких насправді сприятимуть поліпшенню діяльності ОСББ. Аналіз багатьох запропонованих цим законом змін наводиться у другому розділі дипломної роботи.
Але на практиці залишається багато питань щодо діяльності ОСББ, правові колізії ускладнюють діяльність обєднання. У третьому розділі будуть визначені основні позитивні та негативні аспекти діяльності ОСББ та розглянуті проблемні питання їх діяльності.
РОЗДІЛ 3. ОБЄДНАННЯ СПІВВЛАСНИКІВ БАГАТОКВАРТИРНИХ БУДИНКІВ: ПРОБЛЕМИ ПРАВОВОГО СТАТУСУ ТА ДЕЯКИХ АСПЕКТІВ ДІЯЛЬНОСТІ
.1 Проблеми визначення правового статусу обєднань співвласників багатоквартирних будинків
Діюче законодавство України не передбачає єдиного визначення правового статусу обєднань співвласників багатоквартирних будинків. Однією з проблем у розумінні правового статусу ОСББ є ототожнення їх з житлово-будівельними кооперативами. Відомий український юрист І.М. Кучеренко, аналізуючи правове становище житлово-будівельних кооперативів та об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, виділяє три відмінні особливості: 1) ЖБК створюється з метою будівництва жилого будинку та його експлуатації, а об'єднання - тільки для належного утримання та експлуатації;
) члени кооперативу мають рівні права щодо голосування у вищому органі управління, а в статуті об'єднання можна передбачити інший порядок голосування, наприклад, залежно від розміру площі, яка належить власнику;
) власником будинку в ЖБК є кооператив, а в об'єднанні - всі співвласники жилого буднику.
Відповідно до ст. 5 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" житлово-будівельні кооперативи можуть бути реорганізовані в об'єднання. Реорганізація відбувається за рішенням загальних зборів. Відповідно до статуту (положення) кооперативу збори можуть прийняти рішення про реорганізацію кооперативу в об'єднання. З моменту прийняття цього рішення зазначені збори вважаються установчими зборами об'єднання. Участь в установчих зборах беруть члени житлово-будівельного кооперативу, які повністю сплатили вартість жилих приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна і виявили таке бажання.
У разі неповної оплата вартості житлових приміщень і належної частки у вартості нежилих приміщень та іншого майна окремими членами житлово-будівельного кооперативу вони можуть брати участь у зборах, зазначених у частинах 2 і 3 цієї статті, з метою вступу до об'єднання за згодою власника невиплаченої частки майна.
Спираючись на аналіз чинного законодавства класифікацію різного роду об'єднань можна проводити за різними підставами, але ключовим фактором, за яким об'єднання співвласників житлового фонду можна виділити серед інших видів юридичних осіб, є підстава створення, мета організації і їх діяльність. Згідно з Цивільним кодексом України об'єднання співвласників житла можна віднести до юридичних осіб підприємницьких товариств приватного права. В той самий час, у ст. 385 ЦК України законодавець визначає, що об'єднання співвласників є юридичною особою, не визнаючи його місця серед інших юридичних осіб у гл. 7 цього Кодексу. Оскільки об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку відповідно до закону не мають мети отримання прибутку, тому об'єднання співвласників житла можна віднести до непідприємницьких товариств, що поділяються на споживчі кооперативи та об'єднання власників житла.
В юридичній літературі стверджується думка, що товариства співвласників житла належать до споживчих кооперативів. Ця думка ґрунтується на тому, що законодавець висуває багато спільних вимог. У 20-х роках минулого сторіччя товариства розділялися на два типи: товариства, що ставлять за мету отримання прибутку, і кооперативні товариства. П.В.Крашенинников зазначає, що відмінність товариства від кооперативу полягає у тому, що у першого не виникає пайових відносин, і товариства співвласників не є суб'єктами права власності1. Дійсно, як юридичні особи вони належать до некомерційних організацій. Разом із тим, слід вказати на те, що об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку є самостійною організаційно правовою формою юридичної особи,
Відмінності об'єднань співвласників житла від житлових кооперативів полягає в тому, що в об'єднаннях співвласників житла підставами виникнення права власності на житло є право власності його членів, а в житлово-будівельних кооперативах будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом, є його власністю (ст. 384 ЦК України). Житлово-будівельний кооператив виступає як власник жилих приміщень і місць загального користування. А об'єднання співвласників багатоквартирного жилого будинку як юридична особа не є власником багатоквартирного будинку.
Також у практичній діяльності ОСББ виникають проблеми щодо правового статусу ОСББ в окремих правовідносинах, так ОСББ в деяких відносинах помилково може виступати як господарюючий субєкт - платник ПДВ або виконавець послуг. Причиною виникнення таких проблем у розумінні статусу ОСББ є неузгодженість норм законодавства.
Позиція щодо визнання ОСББ платником ПДВ має наступне законодавче підґрунтя .
Статтею 4 Закону "Про ОСББ" № 2866-ІІІ передбачено, що основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання.
Об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання.
Відповідно до норм ст. 22 Закону № 2866-ІІІ власники жилих і нежилих приміщень за наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг можуть перераховувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому законом.
Кошти, що сплачуються власниками приміщень за надані їм комунальні послуги, згідно з укладеними договорами можуть надходити на рахунок об'єднання для накопичення і подальшого перерахування підприємствам, організаціям, які надають ці послуги. Перерахування коштів підприємствам, організаціям, які надають послуги, здійснюється щомісяця у визначений день відповідно до договору між об'єднанням і цими підприємствами, організаціями.
Можливість включення ОСББ до Реєстру неприбуткових організацій та установ з метою пільгового обкладання податком на прибуток окремих видів доходів надано абзацом "е" п. 157.8 ст. 157 Податкового кодексу України (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, N 13-14) від 2 грудня 2010 року N 2755-VI.
Відповідно до п. 157.8 Податкового кодексу України від оподаткування звільняються доходи таких неприбуткових організацій, отримані у вигляді: внесків, коштів або майна, які надходять таким неприбутковим організаціям для забезпечення потреб їх основної діяльності; пасивних доходів.
Пунктом 157.15 ст. 157 Податкового кодексу України визначено, що під терміном "основна діяльність" розуміють діяльність неприбуткових організацій, яка визначена для них як основна законом, що регулює діяльність відповідної неприбуткової організації, у тому числі з надання реабілітаційних та фізкультурно-спортивних послуг для інвалідів (дітей-інвалідів), благодійної допомоги, просвітніх, культурних, наукових, освітніх, соціальних та інших подібних послуг для суспільного споживання, зі створення систем соціального самозабезпечення громадян (недержавні пенсійні фонди та інші подібні організації).До основної діяльності також включається продаж неприбутковою організацією товарів, виконання робіт, надання послуг, які пропагують принципи та ідеї, для захисту яких було створено таку неприбуткову організацію, та які є тісно пов'язаними з її основною діяльністю, якщо ціна таких товарів, виконаних робіт, наданих послуг є нижчою від звичайної або якщо така ціна регулюється державою.
Водночас абзацом другим п.157.11 ст. 157 Податкового Кодексу України встановлюється, що у разі якщо неприбуткова організація отримує дохід із джерел, інших, ніж визначені пунктами 157.2-157.9 цієї статті, така неприбуткова організація зобов'язана сплатити податок на прибуток, який визначається як сума доходів, отриманих із таких інших джерел, що зменшується на суму витрат, пов'язаних з отриманням таких доходів, але не вище суми таких доходів.
Отже, основна діяльність об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, які з метою звільнення від оподаткування окремих видів доходів включено в Реєстр неприбуткових організацій та установ, не передбачає одержання прибутку.
Грошові кошти, які надходять від мешканців, що оплачують вартість спожитих комунальних послуг, для наступного їх перерахування підприємствам-постачальникам, не можуть розглядатись як кошти, що надходять об'єднанням співвласників багатоквартирного будинку - неприбутковим організаціям та установам для забезпечення потреб їх основної діяльності, що передбачено статутними документами таких неприбуткових організацій та положеннями Податкового кодексу України. Таким чином, виконання зазначеними неприбутковими організаціями функцій з укладання договору з підприємствами - постачальниками комунальних послуг і здійснення розрахунків за надання таких послуг не може розглядатись як господарська діяльність.
Водночас якщо вищезазначені неприбуткові організації здають в оренду об'єкти, які перебувають у спільній власності членів об'єднань, фізичним і юридичним особам, то така операція відповідно до Податкового кодексу України прирівнюється до операції комерційно-господарського характеру, що має на меті отримання прибутку, та, відповідно, сума коштів, отримана від здавання в оренду таких об'єктів, підлягає обкладанню податком на прибуток згідно з абзацом другим як дохід із джерел інших, ніж визначені 157.2-157.9 Податкового кодексу. згідно з абзацом 2 п.157.11 ст.157 Податкового кодексу України.
Слід зазначити, що у разі порушення неприбутковими організаціями положень законодавства про неприбуткові організації державний податковий орган вирішує питання про виключення організацій з Реєстру неприбуткових організацій та установ і оподаткування їх доходів.
Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку на самому початку своєї діяльності часто отримують відмову органів державної податкової служби в присвоєнні статусу неприбуткової організації. Такі відмови зумовлені певною неузгодженістю законодавства та загальною політикою органів податкової служби щодо не сприйняття неприбуткового статусу. Об'єднання співвласників багатоквартирного будинку має усі підстави за таких обставин оскаржувати такі рішення в адміністративному суді.
Як правило, органи податкової служби, відмовляючи в наданні неприбуткового статусу, посилаються на невідповідність статуту організації положенням п. 7.11 ст. 7 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" (при цьому статут може повністю відповідати Наказу Державного комітету України з питань житлово-комунального господарства від 27 серпня 2003 року № 141 "Про затвердження Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку та Типового договору відносин власників житлових і нежитлових приміщень та управителя").
Податкова може також вказувати на недоліки щодо наявності у переліку джерел надходжень майна такого джерела, надходження з якого не звільняються від оподаткування, або наявні порушення положень щодо ліквідаційної процедури. Положення щодо ліквідаційної процедури повинні відповідати ст. 28 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Вимоги щодо виключного переліку джерел надходжень і зазначення у статуті тільки "неприбуткових" надходжень часто вказуються органами податкової як недолік статуту, але законодавство та судова практика свідчить, що об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, без втрати неприбуткового статусу, мають право отримувати і оподатковувані доходи, і такі положення у статуті не є підставою для відмови у включенні до Реєстру неприбуткових організацій. Аналіз пп. 7.11.7 та пп. 7.11.9 п. 7.11 ст. 7 Закону України "Про оподаткування прибутку підприємств" дає підстави для висновку, що можна отримувати різні види доходів і при цьому зберігати свій "неприбутковий статус".
Вищий адміністративний суд у своїй Ухвалі № К-37882/06 дійшов до узагальнюючого висновку про те, що єдина правова підстава внесення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку до Реєстру неприбуткових організацій/установ встановлена частиною 7 статті 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", яка визначає, що об'єднання є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання, та обумовлена цілями створення ОСББ відповідно до його статуту.
Проблемним питання у визначенні правового статусу ОСББ також залишається наділення ОСББ статусом виконавця житлово-комунальних послуг.
Нерідко органи місцевого самоврядування без згоди ОСББ своїм рішенням визнають його виконавцем комунальних послуг з централізованого постачання холодної води та централізованого водовідведення, з централізованого опалення в розумінні Закону України "Про житлово-комунальні послуги". На підставі таких рішень комунальними підприємствами міста вживаються заходи щодо спонукання об'єднання співвласників багатоквартирного будинку до укладення договорів між ними, що ущемляє права та законні інтереси мешканців будинків та тягне за собою несення можливих безпідставних збитків. Це призводить до виникнення великої кількості судових спорів.
Правові та організаційні засади створення і діяльності ОСББ визначаються Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Основні засади організаційних, господарських відносин, що виникають у сфері надання та споживання житлово-комунальних послуг між їхніми виробниками, виконавцями і споживачами, визначаються Законом України "Про житлово-комунальні послуги".
Відповідно до статті 19 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" відносини між учасниками договірних відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, причому учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг є: власник, споживач, виконавець, виробник. При цьому зазначено, що балансоутримувач та управитель залежно від цивільно-правових угод можуть бути споживачем, виконавцем або виробником.
Власником у розумінні статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" є "фізична або юридична особа, якій належить право володіння, користування та розпоряджання приміщенням, будинком, спорудою, житловим комплексом або комплексом будинків і споруд, зареєстроване у встановленому законом порядку". Оскільки відповідно до статті 382 Цивільного кодексу України (ЦКУ) у дво- або багатоквартирному будинку приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання належать власникам квартир, і оскільки ОСББ не є власником таких квартир, то ОСББ не є власником будинку чи окремих приміщень і обладнання в ньому та не підпадає під визначення "власника" відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги".
Виробником у розумінні статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" є "суб'єкт господарювання, який виробляє або створює житлово-комунальні послуги", а виконавцем - "суб'єкт господарювання, предметом діяльності якого є надання житлово-комунальної послуги споживачу відповідно до умов договору".
Нормативно-правовим актом, який визначає основні засади господарювання в Україні і регулює господарські відносини, що виникають у процесі організації та здійснення господарської діяльності між суб'єктами господарювання, а також між цими суб'єктами та іншими учасниками відносин у сфері господарювання, є Господарський кодекс України. Стаття 55 Господарського кодексу України (ГСУ) відносить до суб'єктів господарювання осіб, які здійснюють господарську діяльність. Стаття 3 ГСУ визначає господарську діяльність як "діяльність суб'єктів господарювання у сфері суспільного виробництва, спрямована на виготовлення та реалізацію продукції, виконання робіт чи надання послуг вартісного характеру, що мають цінову визначеність". При цьому зазначається, що "діяльність не господарюючих суб'єктів, спрямована на створення і підтримання необхідних матеріально- технічних умов їх функціонування, що здійснюється за участі або без участі суб'єктів господарювання, є господарчим забезпеченням діяльності не господарюючих суб'єктів", а не господарською діяльністю.
Відповідно до статті 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку", об'єднання створюється з метою "забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами". Ця ж стаття визначає предмет діяльності ОСББ: "основна діяльність об'єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав власників приміщень на володіння та користування спільним майном членів об'єднання, належне утримання будинку та прибудинкової території, сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов'язань, пов'язаних з діяльністю об'єднання".
Отже, визначені законом мета і предмет діяльності ОСББ не передбачають провадження об'єднанням господарської діяльності, а тому ОСББ не є суб'єктом господарювання і не може бути виробником або виконавцем житлово-комунальних послуг відповідно до Закону України "Про житлово-комунальні послуги".
Споживачем у розумінні статті 1 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" є "фізична чи юридична особа, яка отримує або має намір отримати житлово-комунальну послугу". Стаття 4 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачає, що предметом діяльності ОСББ є, серед іншого, "сприяння членам об'єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг", для чого ОСББ статтями 10, 16, 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" надано право укладати відповідні договори з суб'єктами, що надають послуги. Втім, ОСББ як таке (як юридична особа) не потребує житлово-комунальних послуг - їх потребують члени об'єднання. У зв'язку з цим статтею 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначено особливості укладення ОСББ договорів про надання житлово-комунальних послуг: об'єднання "за договором з постачальниками комунальних послуг може бути колективним замовником (абонентом) таких послуг" (слід звернути увагу, що за новою термінологією, запровадженою Законом України "Про житлово-комунальні послухи", терміну "постачальник" комунальних послуг відповідають терміни "виконавець" та "виробник", а терміну "замовник (абонент)" - термін "споживач").
Таким чином, з визначеного Законом України "Про житлово-комунальні послуги" переліку учасників відносин у сфері житлово-комунальних послуг (власник, споживач, виконавець, виробник) ОСББ може виступати лише у ролі споживача - як колективний замовник (абонент).
У той же час, виступати колективним замовником (абонентом) комунальних послуг є правом, а не обов'язком ОСББ. Статтею 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що "за наявності технічної можливості проведення поквартирного обліку споживання водо-, тепло-, газо-, електропостачання, гарячого водопостачання та інших послуг власники жилих і нежилих приміщень можуть перераховувати кошти безпосередньо на рахунки підприємств, організацій, які надають ці послуги, за відповідними тарифами для кожного виду послуг у порядку, встановленому законом". При цьому законом дозволяється, щоб кошти, що сплачуються власниками приміщень за надані їм комунальні послуги, згідно з укладеними договорами надходили на рахунок об'єднання для накопичення і наступного перерахунку підприємствам, організаціям, які надають ці послуги,
З урахуванням наведених положень рішення про обрання того чи іншого варіанту відносин із виконавцями комунальних послуг приймається органами управління ОСББ, уповноваженими на це його статутом.
Разом з тим, в разі укладання договорів виконавцем комунальної послуги безпосередньо з власниками приміщень в будинку, де створено ОСББ, між таким виконавцем та ОСББ рекомендується укласти договір сервітуту на використання внутрішньо будинкових мереж (без стягнення плати за встановлений сервітут). У такому договорі необхідно визначити порядок та умови використання мереж виконавцем відповідної комунальної послуги, а також взаємну відповідальність сторін (ОСББ - за збитки і втрати, спричинені виконавцю в разі неналежного утримання мереж, виконавця. - за пошкодження мереж унаслідок порушення ним умов надання послуг).
Слід зауважити, що наведені норми Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" є спеціальними відносно норм Закону України "Про житлово-комунальні послуги", зокрема й статті 29 "Особливості укладання договорів у багатоквартирному будинку", оскільки положення статті 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" визначають порядок оплати комунальних послуг та укладення відповідних договорів у багатоквартирних будинках, де створено ОСББ, а не в багатоквартирних будинках загалом. Відповідно, ОСББ слід керуватися в своїй діяльності саме нормами статті 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Відповідно до викладеного вище, у будинку, де створено ОСББ, можливі такі варіанти договірних відносин:
) Укладання договорів про надання відповідної комунальної послуги безпосередньо між споживачами (власниками квартир) та виконавцем послуги. У такому разі відповідно до статей 20, 21 і 28 Закону України "Про житлово-комунальні послуги" такий договір повинен укладатися на основі типового, затвердженого Кабінетом Міністрів України, Типовий договір про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення затверджено Постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. № 630.
При цьому частина третя статті 22 Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" дозволяє кошти, що сплачуються власниками приміщень за надані їм комунальні послуги, приймати на рахунок об'єднання "для накопичення і наступного перерахунку підприємствам, організаціям, які надають ці послуги". Можна дійти висновку, що для цього між ОСББ та відповідним підприємством повинен бути укладений договір доручення, про що також повинне бути зроблене застереження у договорах про надання комунальних послуг, які підприємство, що їх надає, уклало зі споживачами у будинку.
) Укладання договору між підприємством, що надає відповідну комунальну послугу, та ОСББ як колективним замовником (абонентом). Такий договір також повинен укладатися на основі типового, затвердженого Кабінетом Міністрів України, відповідно до статей 20, 21 і 28 Закону України "Про житлово-комунальні послуги". При цьому відповідно до вимог статті 184 ГКУ укладення договору повинно здійснюватися з додержанням умов, передбачених статтею 179 ГКУ, не інакше як шляхом викладення договору у вигляді єдиного документа, оформленого згідно з вимогами Господарського кодексу України.
Отже, договори про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення між ОСББ та підприємством тепло-, водопостачання повинні укладатися відповідно до Типового договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. № 630.
У той же час, поширеними є випадки укладання між теплопостачальними організаціями та ОСББ замість договорів про надання послуг з централізованого опалення договорів про "постачання теплової енергії". Окремого типового договору для такого випадку Кабінетом Міністрів України не затверджено. У той же час, статтею 1 проекту Закону України "Про Національну комісію регулювання ринку комунальних послуг України" тарифи на теплову енергію та постачання теплової енергії включено до переліку тарифів на комунальні послуги.
Враховуючи це, а також те, що придбана ОСББ теплова енергія використовується на потреби централізованого опалення (причому ОСББ не є виробником чи виконавцем відповідної комунальної послуги), а розрахунки ОСББ з теплопостачальною організацією здійснюються за рахунок внесків і платежів споживачів - власників квартир, та виходячи зі встановленого статтею 2 Закону України "Про житлово-комунальні послуги '' принципу " забезпечення рівних можливостей доступу до отримання мінімальних норм житлово-комунальних послуг для споживачів незалежно від соціального, майнового стану, віку, місцеперебування та форми власності юридичних осіб" вважаємо, що зміст договору, який передбачає постачання теплової енергії для потреб централізованого опалення та/або підігріву гарячої води, який укладається між ОСББ та теплопостачальною організацією, незалежно від назви такого договору, повинен відповідати Типовому договору про надання послуг з централізованого опалення, постачання холодної та гарячої води і водовідведення, затвердженому Постановою Кабінету Міністрів України від 21 липня 2005 р. №630. Необхідно зауважити, що у такому договорі може бути враховано особливості розрахунків між сторонами (виходячи з фактичного чи розрахункового споживання теплової енергії) залежно від того, чи обладнано будинок приладами обліку та регулювання споживання теплової енергії.
3.2 Проблемні питання правового регулювання деяких аспектів діяльності обєднань співвласників багатоквартирних будинків
Становлення законодавчих основ діяльності різних форм самоорганізації населення, об'єднань відбувалось в Україні без відповідних традицій функціонування цих інститутів, а тільки, як фундамент для їхнього запровадження та початку апробації. Тому сьогодні вони потребують удосконалення відповідно до сучасних умов та створення сприятливого середовища для розвитку та посилення.
Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" прийнятий у 2001 році на час його запровадження повністю виправдовував своє призначення базового законодавчого акту про правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об'єднань власників житлових та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, захисту їх прав та виконання обов'язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку.
Водночас ряд законодавчих умов щодо створення, функціонування інститутів громадянського суспільства та самоорганізації уже удосконалені, але не враховані у цьому базовому Законі (наприклад, існує суперечність між нормами Закону та Цивільного кодексу, Закону України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців"), також застосування демонструє чималу кількість прогалин та законодавчих перешкод у розвитку об'єднань співвласників багатоквартирного будинку в Україні.
У тому числі в законодавстві проблемними залишаються для об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, ініціативних груп мешканців, які мають намір створити ОСББ, такі:
складна процедура створення та державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку (в тому числі подвійність процедури реєстрації органами місцевого самоврядування та потреба вносити на другому етапі ОСББ у реєстр юридичних осіб державним реєстратором, тільки після чого ОСББ може набути статусу юридичної особи);
діє затверджений "типовий" статут для ОСББ, який не враховує інших законодавчих актів (Цивільного кодексу України, Господарського кодексу України тощо), обмежує можливості для визначення об'єднаннями самостійно певних питань управління;
Чинний Типовий статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку був затверджений Наказом Держжитлокомунгоспу України № 141 від 27.08.2003р. Відтоді законодавство України зазнало значних змін, серед яких найважливішими з точки зору є такі:
) Прийняття нового Цивільного кодексу України (набрав чинності з 1 січня 2004 року);
) Прийняття Господарського кодексу України (набрав чинності з 1 січня 2004 року);
) Прийняття Закону України "Про житлово-комунальні послуги" (набрав чинності з 30 липня 2004 року).
У той же час, єдині зміни до Типового статуту ОСББ були внесені Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України № 180 від 6 вересня 2011 року, і стосувалися уточнення щодо набуття ОСББ статусу юридичної особи з моменту державної реєстрації. Тобто, перелічені вище зміни не знайшли свого відображення у Типовому статуті об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Так, новий Цивільний кодекс України визначив загальні засади діяльності непідприємницьких товариств, до яких належать і ОСББ. Зокрема, ЦКУ встановлено, що рішення про внесення змін до статуту товариства, відчуження майна товариства на суму, що становить п'ятдесят і більше відсотків майна товариства, та про ліквідацію товариства приймаються більшістю не менш як у 3/4 голосів, якщо інше не встановлено законом. У той же час перелік питань, з яких рішення приймаються більшістю не менш як 3/4 голосів, у Типовому статуті визначено інакше - при тому, що Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" взагалі такого переліку не дає.
Порядок прийняття колегіальних рішень виконавчим органом (правлінням) ЦКУ також визначає інакше, ніж Типовий статут: простою більшістю від числа присутніх (в той час як за Типовим статутом - 2/3 членів правління). Крім того, Цивільний кодекс України скликати з власної ініціативи загальні збори дозволяє членам, що володіють 10 відсотками голосів, у той час як Типовий статут - 20 відсотками.
Господарським кодексом України було запроваджено нове поняття "не господарюючого суб'єкта", під яке за всіма ознаками підпадає ОСББ. Типовий статут досі використовує поняття "господарська діяльність", даючи окремим посадовим особам підстави вважати об'єднання співвласників багатоквартирного будинку суб'єктами господарювання.
Закон України "Про житлово-комунальні послуги" по-новому визначив суб'єктний склад учасників правовідносин щодо надання житлово-комунальних послуг та визначив засади договірного регулювання відносин між їх виконавцями і споживачами. У зв'язку з цим великого практичного значення і нового змісту набули положення Типового статуту щодо укладання договорів між ОСББ і власниками приміщень, створивши передумови для необґрунтованого віднесення ОСББ до категорії виконавців житлово-комунальних послуг.
Аналіз тексту самого Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" свідчить, що в ряді випадків Типовий статут не відповідає і цьому закону. Так, пункт 2.3 Типового статуту містить вужчий перелік прав ОСББ, ніж стаття 16 зазначеного закону, а пункт 4.5 - вужчий перелік питань, що належать до виключної компетенції загальних зборів, ніж стаття 10 закону.
В ряді випадків Типовим статутом безпідставно вводяться нові інститути, не передбачені Законом України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Наприклад, типовий статут запроваджує інститут "нових" (повторних) загальних зборів, для правомочності яких передбачається менший кворум, а також поділ загальних зборів на чергові і позачергові. В свою чергу закон такого поділу не передбачає і правових наслідків з черговістю та періодичністю скликання зборів не пов'язує.
Таким чином, положення чинного Типового статуту об'єднання співвласників багатоквартирного будинку не відповідають положенням нормативно-правових актів вищої юридичної сили.
забюрократизована та витратна процедура передачі у власність ОСББ прибудинкової території, проблеми передачі будинку на баланс ОСББ, в тому числі технічної документації щодо нього;
Одним з законодавчо не врегульованих питань залишається правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків. Згідно ч.1 та 2 ст.42 Земельного кодексу України земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні жилі будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Тобто, ст.42 ЗК України не передбачає виникнення права власності або права користування (навіть на умовах оренди) на прибудинкову територію у фізичних осіб.
При цьому ч.4 ст.120 ЗК України передбачає, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Механізму отримання кожним із співвласників права власності на пропорційну частку земельної ділянки нормами чинного законодавства не передбачено.
Проблема передачі на баланс житлового комплексу також має законодавче підґрунтя, так ст. 11 Закон "Про ОСББ" передбачає можливість передачі житлового комплексу як на баланс ОСББ, так і можливість залишити житловий комплекс на балансі попереднього власника або передачі житлового комплексу на баланс будь-якою юридичної особи, статут якої передбачає можливість здійснення такої діяльності. Дія цієї норми на практиці призводила до виникнення великої кількості спірних питань щодо виконання зобов'язань з передачі на баланс ОСББ житлового комплексу. Про це свідчать постанови Вищого господарського суду України за справами №12/43 від 12.12.2006р., №15/119-8/61 від 25.04.2007р., №1/155 від 18.03.2009р., згідно яких норма щодо передачі житлового комплексу на баланс ОСББ судами різних інстанцій трактувалась неоднозначно. Вищий господарський суд України за всіма зазначеними справами задовольнив вимоги ОСББ стосовно передачі їм на баланс житлового комплексу.
Окремо слід виділити питання, які стосуються оподаткування діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку:
проблеми організації документообігу та звітності об'єднання;
обкладання податками окремих видів доходів об'єднань співвласників багатоквартирного будинку. Неузгодженість податкового законодавства та положень закону щодо питань оподаткування діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку;
проблема отримання статусу неприбутковості, включення у Реєстр неприбуткових організацій (установ).(розглянуті у підрозділі 3.1.)
Процес створення нових правових норм задля вирішення багатьох нагальних проблем у правовому регулюванні діяльності ОСББ триває. З 2007 року в парламенті почали з'являтись законотворчі ініціативи щодо зміни Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку".
У тому числі варто вказати такі:
проект Закону про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (№4289 від 31.03.2009 р.);
проект Закону Про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (№4423 від 30.04.2009р.);
проект Закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" щодо отримання першочергового права на безстрокову оренду земельних ділянок (№6425 від 21.05.2010 р.).
.03.2009 року зареєстровано проект №4289 Закону про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку.
Проект мав на меті спрощення процедури утворення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків та вдосконалення нормативно-правового регулювання цього процесу.
Законопроект "Про внесення змін до деяких Законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачав внесення змін до Цивільного кодексу щодо можливості створення об'єднання не тільки в межах одного багатоквартирного будинку, але й передбачення положення, що власники квартир для забезпечення експлуатації одного або декількох багатоквартирних та одноквартирних житлових будинків або їх частини, користування квартирами та спільним майном житлових будинків можуть створювати об'єднання власників квартир (житла). Також передбачалося, що таке об'єднання може бути створено також власниками житлових будинків, кімнат та житлових блоків гуртожитку, кімнат у квартирі або одноквартирному будинку, де мешкають два і більше наймачів, власниками житлових приміщень, а також власниками нежитлових приміщень. Проект передбачав можливість створення ОСББ у частині багатоквартирного будинку.
Проект передбачав дуже важливе рішення. Стаття 4 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлює, що у житловому комплексі може бути створене лише одне об'єднання. Житловий комплекс - це єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній житловим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс (ст. 1 Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"). Отже, у житловий комплекс може входити як один житловий будинок, так і частина житлового будинку. Тому існувала та існує необхідність внесення відповідних змін до статті 6 цього Закону.
Ще один важливий підхід мав бути закладений у цьому законопроекті. Як правильно вказується у пояснювальній записці законопроекту: на сьогодні питання реєстрації об'єднань регулюються порядком державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 р. № 1521, натомість відповідно до статті 3 Закону "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців" тільки законом можуть встановлюватися особливості державних юридичних осіб. Отже, проект мав на меті визначити, що державна реєстрація ОСББ визначається законом, а не постановою Кабінету Міністрів. Водночас у проекті положення це не знайшло повного відображення. У ньому вказувалось, що об'єднання власників квартир, житлових будинків є юридичною особою, яка створюється та діє відповідно до статуту та закону. З цим погодилось Головне науково-експертне управління Верховної Ради, вказавши на те, що вірно було б зробити пряме посилання на закон, який визначає порядок державної реєстрації юридичних осіб, а також вказати, що така реєстрація здійснюється безкоштовно.
лютого 2011 року проект Закону України про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку повернути суб'єкту права законодавчої ініціативи на доопрацювання.
Проект Закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" щодо отримання першочергового права на безстрокову оренду земельних ділянок (№6425 від 21.05.2010 р.). Законопроектом пропонується надати право об'єднанням співвласників багатоквартирних будинків та житлово-будівельним кооперативам у період з 01.06.2010 р. до 01.01.2015 р. одержувати в оренду земельні ділянки, на яких розміщені житлові будинки та їх прибудинкові території, у межах земель, визначених органами місцевого самоврядування на момент отримання дозволу на їх будівництво. Водночас ініціативу не було підтримано Комітетом та рекомендовано його відхилити. Проект містив ще одне положення, яке рекомендовано підтримати при розгляді базового законопроекту змін (проекту №6425) щодо визначення у місцевих бюджетах коштів на витрати, пов'язані з оформлення прав на земельні ділянки, на яких розташовані будинки, у яких створені ОССБ.
Багато дискусій викликав проект Житлового кодексу (проект № 2307 від 17.03.2009 р.). Він багато в чому дублює положення чинного Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" та проекту Закону Про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (№4423 від 30.04.2009 р.). Водночас сам підхід - визначення положень як у цьому кодексі, так і дублювання в інших законах, переписування із Цивільного кодексу, - заслуговує на критику, в результаті чого учасники правовідносин не знають, які норми застосовувати. Тому фактично все, що буде визначено у кодексі, немає бути визначено у Законі "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" і навпаки, а тільки містити посилання до цих законодавчих актів.
Аналіз проекту закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" (№4423 від 30.04.2009) .
У першому читанні Верховною Радою прийнято 02.07.2010 року проект Закону Про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". У проекті пропонується вирішення важливих для об'єднань співвласників багатоквартирного будинку питань:
можливість створення об'єднання співвласників не тільки на рівні окремого будинку, але і декількох будинків (стаття 1 проекту вказує, що об'єднання власників приміщень багатоквартирного будинку (будинків) - це юридична особа, створена власниками житлових будинків або власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку для утримання житлового комплексу, користування квартирами, нежитловими приміщеннями, прибудинковою територією та неподільним майном);
збереження земельної ділянки та прибудинкової території (стаття 4 передбачає мораторій на будь-які юридичні дії щодо цього майна);
визначено обов'язок оформлення документації щодо видачі державного акту на право власності на земельну ділянку, що здійснюється за рахунок органу місцевого самоврядування, на території якого знаходиться відповідна земельна ділянка;
відмова у передачі в управління об'єднанню житлового комплексу з боку колишнього власника (балансоутримувача, управителя) не допускається;
встановлення обов'язку, за яким колишній управитель (власник, балансоутримувач) багатоквартирного будинку, організовує та фінансує перший після створення об'єднання капітальний ремонт будинку відповідно до законодавства, вирішення питань розподілу витрат у разі наявності кількох управителів (власників, балансоутримувачів);
обстеження технічного стану та визначення обсягу робіт із ремонту визначається комісією, до складу якої входять фахівці незалежної спеціалізованої будівельної організації, представники колишнього управителя (власника, балансоутримувача)та об'єднання;
визначення умов отримання ОСББ: пільг в оподаткуванні податком на прибуток (неприбутковість) та долі майна у разі ліквідації ОСББ.
Водночас ряд положень надалі обмежуватимуть можливості розвитку участі власників житла в управлінні будинками або навіть погіршують ситуацію.
Знову пропонується подвійна процедура реєстрації ОСББ (щоб порядок визначався у постанові Кабінету Міністрів (на сьогодні це органи місцевого самоврядування), а потім вони включаються у реєстр юридичних осіб відповідно до Закону "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців", і тільки тоді стають юридичними особами). Аналогічно громадським організаціям така практика не сприяє розвитку організацій, тому має бути максимально спрощена, щоб реєстрували реєстратори і тільки за одним законом, за процедурами як для інших юридичних осіб).
Ставиться у залежність реєстрація ОСББ та передання земельної ділянки, на якій розміщений житловий багатоквартирний будинок (будинки) та прибудинкової території відповідно до законодавства.
Пропонується: щоб якщо установчі збори щодо створення ОСББ не відбулися по наступних достатньо присутності трьох власників, що навряд чи сприятиме демократичному управлінню ОСББ.
Не вирішується питання із проблемами оформлення документів на державну реєстрацію ОСББ, у тому числі нотаріальним посвідченням підписів засновників на установчих документах ОСББ.
Деякі важливі види доходів не включені для звільнення від оподаткування податком на прибуток (такі, як пасивні доходи, кошти з державного і місцевих бюджетів, отриманих на засадах спів фінансування для утримання і ремонту будинку;
кошти на покриття субсидій та пільг на оплату житлово-комунальних послуг громадянам, які користуються правом на їх отримання, щодо оплати житлово-комунальних послуг;
доходи, що спрямовуються на виконання статутних цілей об'єднання, отриманих у результаті діяльності підприємств, засновниками яких є об'єднання, тощо) Відсутність їх у Податковому кодексі означатиме потребу оподатковувати податком на прибуток.
Багато положень включено і щодо приватної власності - власників квартир та приміщень у будинку, наприклад, їх обмеження права на оренду квартири чи приміщень, обов'язковості реєстрації договорів про оренду у ОСББ.
Законопроект №4289 від 31.03.2009 року (проект Закону про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку), який був повернутий на доопрацювання, містив більш надійні підходи до питань державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку. Як і для ОСББ, так і для інших організацій, має діяти загальна система реєстрації, яка стосується юридичних осіб. Тому:
реєструвати їх мають державні реєстратори;
етап реєстрації має бути один (державна реєстрація);
порядок реєстрації поширюватись загальний як для інших юридичних осіб, що передбачений Законом "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців";
особливості створення та реєстрації визначатись базовим законом (Законом "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку"), але не підзаконними актами (наприклад, сьогодні діє Постанова Кабінету Міністрів України, у проекті передбачається надалі, що порядок реєстрації буде визначатись такою Постановою КМУ),
пакет документів на реєстрацію максимально наближений до переліку документів, які необхідні для реєстрації інших юридичних осіб, вимоги до оформлення однакові;
не вносяться зміни до інших законодавчих актів, які стосуються оформлення прав на земельні ділянки, де розташовані будинки, у яких створені об'єднання, не передбачено в обов'язку для місцевих бюджетів передбачати витрати, які пов'язані із оформлення таких прав;
вилучення норм про обов'язковість розробки та дотримання "типового", "примірного" статуту для об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, що затверджується центральним органом виконавчої влади, оскільки, як засвідчує практика, такий статут для суб'єктів приватного права має формуватись самостійно на основі норм, які є у законі, та що не заборонено законом, може визначатись самими учасниками. Натомість типовий статут пропонує єдиний варіант і позбавляє можливості учасників на визначення власної діяльності, що не заборонена законом. Також, як засвідчує практика, інше законодавство, що стосується товариств та юридичних осіб, сфери житлово-комунальних послуг змінюється, і статути мають відповідати йому, натомість типовий це не враховує (наприклад, сьогодні існує суперечність між положеннями Типового статуту для об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, податковим законодавством, Цивільним кодексом).
Ще одним важливим питанням у діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних будинків залишається оподаткування. Вирішення питання про звільнення від оподаткування окремих видів доходів здійснюється шляхом внесення змін в базовий закон, натомість це питання може бути вирішене тільки через внесення відповідних змін до Податкового кодексу.
11.05.2011 року на розгляд Верховної Ради України Кабінетом Міністрів України був запропонований Закон "Про внесення змін до деяких законодавчих актів щодо діяльності ОСББ" №8474, цій Закон 24.03.2012р. ухвалила Верховна Рада України.
Документ включає положення про встановлення тарифів на комунальні послуги для членів ОСББ у рівному із іншими мешканцями розмірі, розглядаються питання субсидій по комунальних платежах для членів ОСББ, вплив на власників квартир, які стали злісними неплатниками, чітко розкриваються поняття "балансоутримування", та інші важливі питання.
Законопроект №8474 передбачає скасування поняття членства в ОСББ, а також вносить зміни до порядку ухвалення ключових рішень обєднання.
При формуванні ОСББ до його складу автоматично потрапляють усі співвласники багатоквартирного будинку. Ця новація є відображенням світового досвіду і покликана на вирішення проблем із несумлінними співвласниками, які не бажають вступати в ОСББ, приймати участь в управлінських рішеннях щодо власних будинків та сплачувати за комунальні послуги та обслуговування будинку.
Це нововведення передбачає декілька логічних змін порядку ухвалення рішень. Найскладнішим в цій процедурі є пошук всіх співвласників, адже Реєстр прав власності на нерухоме майно є закритим, і доступ до інформації з нього дозволений лише власнику, спадкоємецю, правонабувачу, суду, нотаріусу, органам внутрішніх справ тощо, а також органам державної влади, якщо це повязано із здійсненням їх законних повноважень.
На сьогодні, відповідно до п.7.1.1, 712 Наказу Мінюсту №7/5 від.7.02.02 ініціативні групи із створення ОСББ не входять до переліку субєктів, які можуть отримувати витяги з Реєстру прав власності на нерухоме майно.
Чинний закон вимагає присутність усіх співвласників лише для установчих зборів ОСББ. Далі ж всі рішення ухвалюються більшістю лише членів обєднання.
Згідно нового закону, у звязку із ліквідацією членства у ОСББ, змінено процедуру ухвалення ключових рішень, а саме - щодо визначення переліку та об`ємів внесків і платежів співвласників, порядку управління та користування спільним майном, передачі в користування обєктів, що належать до спільного майна, фізичним і юридичним особам, реконструкції та капітального ремонту будинку або зведення господарських споруд. Нові правила вважають це легітимно ухваленим, якщо рішення підтримано більше двох третин саме співвласників багатоквартирного будинку.
Новий закон містить поправку №36, відповідно до якої установчі збори ОСББ у новозбудованих багатоквартирних будинках мають скликатися лише після того, як більшість власників квартир отримають свої правовстановлюючі документи. Згідно з цією нормою разом із обовязковим членством у обєднанні забороняється створення у новобудовах фіктивних ОСББ, які фактично беруть у заручники більшість мешканців
Згідно нового закону, органи місцевого самоврядування протягом трьох місяців з дня державної реєстрації обєднання мають забезпечити передачу йому технічної документації багатоквартирного будинку, включаючи акт прийняття в експлуатацію, технічний паспорт і плани інженерних мереж.
На практиці виявляється, що в Україні у багатьох будинках відсутня технічна документація тощо.
В результаті першого слухання в законопроекті №8474 зявилася пряма норма про належність земельної ділянки під багатоквартирним житловим будинком співвласникам цього будинку (зміни до ст.42 Земельного кодексу України).
Комітет ВР із питань будівництва замінив вказану норму на поправку №1, яка визначає що земельні ділянки під багатоквартирним житловим будинком та прибудинкову територію можна надавати у користування юридичній особі, яка керує цим будинком (ОСББ, ЖБК та ін.) Новим законом зберігаються наявні і у поточному законі теоретичні привілеї для ОСББ (право на безоплатне виділення земельних ділянок у постійне користування, або у власність).
По факту, жодному управителю, чи співвласнику будинку не надається у користування чи власність земельної ділянки будинку, адже досі залишається скасованим відповідний наказ Держкомзему, яким затверджувалася методика визначення меж прибудинкової території. Президент України відхилив вказаний закон. Аргументами щодо відхилення стали: передбачені в Законі №8474 механізми не сприятимуть вирішенню нагальних питань створення та діяльності об'єднань співвласників багатоквартирного будинку, є недосконалими і концептуально не виваженими, не захищають повною мірою права власників житла, а саме: положення Закону створюють ризики порушень конституційного права кожного володіти, користуватися та розпоряджатися своєю власністю, не відповідають конституційним засадам захисту права приватної власності, зокрема щодо права особи володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, обов'язку держави забезпечувати захист прав усіх суб'єктів права власності, непорушності права приватної власності, рівності перед законом усіх суб'єктів права власності (статті 13 і 41 Конституції України), можуть призвести до неконтрольованого відчуження від об'єднань співвласників багатоквартирного будинку земельних ділянок, на яких розташовані жилі будинки.
З урахуванням запропонованих змін, пропонуємо внести до ЗУ "Про ОСББ" та Земельний кодекс України наступні зміни:
Статтю 11 Закону України "Про ОСББ" викласти в наступній редакції: Об'єднання після набуття статусу юридичної особи у тримісячний термін зобовязано прийняти на власний баланс весь житловий комплекс. Відмова у передачі в управління об'єднанню житлового комплексу з боку колишнього власника (балансоутримувача, управителя) не допускається. В разі відсутності технічної документації на житловий комплекс термін передачі житлового комплексу подовжується до 6 місяців задля розробки або відновлення технічної документації.
Перехідні положення ЗУ "Про ОСББ" доповнити пунктом: "ОСББ, зареєстровані у встановленому законом порядку до внесення змін у ст.11 ЗУ "Про ОСББ", житловий комплекс яких був залишений на балансі попереднього власника або уповноваженої юридичної особи, у тримісячний термін з моменту набуття чинності відповідних змін зобовязані прийняти на баланс відповідний житловий комплекс згідно Порядку передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, затвердженому постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1521"
Статтю 22 Закону України "Про ОСББ" пропонуємо викласти у наступному вигляді: "Для забезпечення потреб в експлуатації багатоквартирного будинку, користуванні спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, опалення, вивезення побутових відходів, обєднання за рішенням загальних зборів має право:
визначати управителя або виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з яким (якими) усі співвласники укладають відповідні договори.
Відмова субєктів природних монополій - постачальників комунальних послуг від укладання договорів із власниками та надання відповідних послуг тягне за собою відповідальність відповідно до закону;
задовольняти всі або частину зазначених потреб силами самого обєднання шляхом самозабезпечення.
Договори між власниками та надавачами комунальних послуг - субєктами природних монополій укладаються безпосередньо між ними.
Питання самозабезпечення обєднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку регулюються Господарським кодексом України в частині господарчого забезпечення діяльності негосподарюючих субєктів.
Самозабезпечення обєднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку може здійснюватися безпосередньо силами співвласників, а також шляхом залучення обєднанням фізичних та юридичних осіб на підставі укладених договорів.
У разі прийняття рішення про самозабезпечення обєднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у багатоквартирному будинку обєднання самостійно несе відповідальність за забезпечення потреб у поточному ремонті, утриманні багатоквартирного будинку, водопостачанні та водовідведенні, опаленні, вивезенні побутових відходів відповідно до закону. Відповідальність за забезпечення таких потреб перед наймачами, орендарями жилих і нежилих приміщень несуть співвласники, що здали в найм, оренду належні їм жилі та нежилі приміщення відповідно до договору найму, оренди.
Для фінансування самозабезпечення обєднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування жилими і нежилими приміщеннями та спільним майном у багатоквартирному будинку співвласники сплачують відповідні внески та платежі в розмірах, установлених загальними зборами обєднання. За згодою правління окремі співвласники можуть у рахунок сплати таких внесків та платежів виконувати окремі роботи в рамках самозабезпечення обєднанням експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку.
Обєднання оплачує холодну та гарячу воду, теплову та електричну енергію, природний газ, комунальні послуги (централізоване постачання холодної та гарячої води, водовідведення, газо- та електропостачання, централізоване опалення, вивезення побутових відходів) та послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій за цінами (тарифами), встановленими для населення.
метою надання громадянам пільг та обчислення розміру субсидій на оплату житлово-комунальних послуг плата за послуги з утримання будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, газо- та електропостачання, опалення, вивезення побутових відходів визначається виходячи із внесків та платежів, що сплачуються власниками обєднанню на такі цілі."
Як відомо, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг є одним з основних завдань економічних реформ у державі. За Загальнодержавною програмою реформування і розвитку житлово-комунального господарства на 2009 - 2014 роки, затвердженою Законом України від 24 червня 2004 року № 1869-IV (в редакції Закону від 11 червня 2009 року № 1511-VI), створення ефективних форм управління житлом, посилення впливу мешканців будинків на умови свого проживання та якість обслуговування житла мають забезпечуватися шляхом стимулювання створення об'єднань співвласників багатоквартирного будинку.
Вирішенню зазначених питань мав би слугувати Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Однак, як свідчить практика виконання цього Закону, його основні норми потребують докорінного перегляду з тим, щоб заохотити власників жилих і нежилих приміщень у багатоквартирних будинках до створення об'єднань співвласників таких будинків, підвищити ефективність діяльності вже створених об'єднань, забезпечити належний захист прав співвласників, дальше реформування житлово-комунальної галузі, залучення коштів у розвиток об'єктів житлово-комунального господарства, підвищення якості комунальних послуг.
ВИСНОВОК
Житловим фондом України є сукупність всіх видів і категорій житлових приміщень різної форми власності. В ході приватизаційних процесів 90% житлового фонду Україна були приватизовані і являються приватною власністю громадян. Крім приватного житлового фонду Житловий кодекс України виділяє державний житловий фонд, комунальний житловий, житловий фонд житлово-будівельних кооперативів, громадський житловий фонд, житловий фонд соціального призначення. Таке різноманіття видів житлового фонду ускладнює процес управління житлом.
Систему державного управління житловим фондом утворює сукупність державних органів, покликаних вирішувати питання пов'язані з управлінням житловим фондом шляхом розробки, прийняття та реалізації програм розвитку житлового господарства.
Структура центральних органів державної виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства оптимізується з урахуванням нагальних проблем. Відбувається процес децентралізації управління житловим фондом, першочергова увага приділяється зростанню ролі громадського управління житлово-комунальним господарством.
Так необхідно зауважити, що 14 березня 2012 року Кабінет міністрів України утворив Національну раду з питань створення та забезпечення функціонування обєднань співвласників багатоквартирних будинків, як тимчасовий консультативно-дорадчий орган Кабінету Міністрів України.
В умовах реформування житлового господарства слід враховувати досвід держав, які перейшли від планової економіки до ринкової (Польща, Казахстан), де основним елементом реформування стало створення кондомініумів. В Україні процес створення об'єднань співвласників багатоквартирних будинків почався з 2001р. і триває до теперішнього часу.
Реалізація державної політики з реформування житлово-комунального господарства згідно загальнодержавної програми реформування і розвитку житлово-комунального господарства України на 2009-2014 роки передбачає поглиблення демонополізації житлово-комунального господарства, створення конкурентного середовища на ринку житлово-комунальних послуг, зокрема у сфері управління житловим фондом.
Перш за все, це стосується багатоквартирних будинків, 93% з яких перебувають у приватній власності, тому перехід на децентралізовану форму управління у вигляді обєднань співвласників багатоквартирних будинків (далі - ОСББ) є одним з найважливіших напрямів державної політики у житлово-комунальній сфері.
Закон України "Про обєднання співвласників багатоквартирних будинків", який набрав чинності 29 листопада 2001 року (далі - Закон), не став вирішальним фактором у врегулюванні питань, повязаних з забезпеченням належного утримання та використання неподільного і загального майна співвласників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Загальна кількість ОСББ на 01.01.2012 року становить 17% багатоквартирних будинків. До теперішнього часу триває процес реформування та змін законодавства щодо діяльності ОСББ.
Одним з законодавчо не врегульованих питань залишається правовий режим земельних ділянок багатоквартирних будинків. Згідно ч.1 та 2 ст.42 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. У разі приватизації громадянами багатоквартирного житлового будинку відповідна земельна ділянка може передаватися безоплатно у власність або надаватись у користування об'єднанню власників. Тобто, ст.42 ЗК України не передбачає виникнення права власності або права користування (навіть на умовах оренди) на прибудинкову територію у фізичних осіб.
При цьому ч.4 ст.120 ЗК України передбачає, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду кількома особами право на земельну ділянку визначається пропорційно до часток осіб у праві власності жилого будинку, будівлі або споруди. Механізму отримання кожним із співвласників права власності на пропорційну частку земельної ділянки нормами чинного законодавства не передбачено.
Утворюється правова колізія. З метою виключення колізії у діючому законодавстві пропонуємо наступні зміни до статті 42 ЗК України:
. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні житлові будинки, а також належні до них будівлі і споруди, належать на праві спільної часткової власності власникам житлових та нежитлових приміщень у таких багатоквартирних будинках. У разі знищення (руйнування) багатоквартирного житлового будинку право власності на земельні ділянки, на яких розташовано багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі і споруди, зберігається за власниками квартир, нежитлових приміщень у багатоквартирному жилому будинку.
2. У разі утворення в багатоквартирному жилому будинку обєднання співвласників багатоквартирного будинку, таке об'єднання має право отримати земельну ділянку, на якій розташована прибудинкова територія, у користування.
Для ефективної дії запропонованих норм вважаємо за необхідне доповнити ЗК України нормою, яка б регламентувала процедуру надання права власності на відповідну земельну ділянку співвласникам житлового будинку.
Слід також зазначити, невирішеність питання щодо набуття та оформлення права власності на прибудинкову територію співвласниками багатоквартирного будинку, за умови постійної зміни складу власників житлових та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (реалізація конституційного права на свободу вибору місця проживання).
Запропоновані зміни спрямовані на реалізацію співвласниками багатоквартирного будинку свого права власності на прибудинкову територію, підвищення ефективності управління спільним майном та усунення правових колізій у законодавчих актах щодо діяльності ОСББ.
Також пропонуємо внести зміни до Закону України "Про ОСББ":
Статтю 9 виключити, членство в обєднанні повинно бути автоматичним. При цьому, задля вирішення питання щодо набуття інформації про всіх співвласників, за умови закритого доступу до реєстру майнових прав на нерухоме майно,наділити ОСББ правом звернення до органів уповноважених мати доступ до реєстру майнових прав на нерухоме майно (згідно Наказу Міністерства юстиції України N 7/5 від 07.02.2002 року) та відповідним обовязком органу наділеного таким правом.
Ця новація є відображенням світового досвіду і покликана на вирішення проблем з несумлінними співвласниками, які не бажають вступати до ОСББ, приймати участь в управління та сплачувати за комунальні послуги та обслуговування будинку.
Типовий статут ОСББ необхідно привести у відповідність до чинних законодавчих актів.
Урахування зазначених вище пропозицій дозволить активізувати процес створення ОСББ, сформувати конкурентне середовище та запровадити дієвий громадський контроль у житлово-комунальній сфері, що запобігатиме правопорушенням, сприятиме подоланню кризових явищ і динамічному розвитку житлово-комунальної сфери.
СПИСОК ВИКОРИСТАНОЇ ЛІТЕРАТУРИ
Законодавчі акти України:
1. Конституція України: Прийнята на п'ятій сесії Верховної Ради України 28 червня 1996 р. (Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1996, № 30, ст. 141);
. Господарський кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 18, N 19-20, N 21-22, ст.144 ) від 16 січня 2003 року N 436-IV;
. Земельний кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 3-4, ст.27 ) від 25 жовтня 2001 року N 2768-III;
. Податковий кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, N 13-14, N 15-16, N 17, ст.112 ) від 2 грудня 2010 року N 2755-VI;
. Цивільний кодекс України ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, NN 40-44, ст.356 ) від 16 січня 2003 року № 435-IV ;
. Закон України "Про житловий фонд соціального призначення" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2006, N 19-20, ст.159 ) від 12.01.2006р.;
.Закон України "Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2003, N 31-32, ст.263 ) N 755-IV від 15 травня 2003 року;
.Закон України "Про Кабінет Міністрів України" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2011, N 9, ст.58 ) N 2591-VI, 07.10.2010року;
.Закон України "Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2007, N 10, ст.88 ) від 22 грудня 2006 р. № 525-V;
.Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1997, N 24, ст.170 ) 21 травня 1997 року N 280/97-ВР;
.Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2002, N 10, ст.78 ) N 2866-III від 29 листопада 2001 року;
.Закон України "Про житлово-комунальні послуги" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 2004, N 47, ст.514 ) N 1875-IV від 24 червня 2004 року;
. Закон України "Про приватизацію державного житлового фонду" ( Відомості Верховної Ради України (ВВР), 1992, N 36, ст.524 ) від 19 червня 1992 року N 2482-XII
.Постанова КМУ від 11 жовтня 2002 р. N 1521 "Про реалізацію Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку";
.Положення про Міністерство регіонального розвитку та житлово-комунального господарства Автономної Республіки Крим 01.03.2011 № 74;
.Положення про Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України затверджено Указом Президента України від 31 травня 2011 року № 633/2011;
.Порядок державної реєстрації об'єднань співвласників багатоквартирного будинку затверджений постановою Кабінету Міністрів України від 11 жовтня 2002 р. N 1521;
.Типовий Статут об'єднання співвласників багатоквартирного будинку затверджено Наказом Держжитлокомунгоспу України 27.08.2003 N 141;
.Наказ Міністерства юстиції України "Про затвердження Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно" N 7/5 від 07.02.2002 року;
.Пропозиції Президента України до Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку";
.Лист Міністерства Регіонального Розвитку, Будівництва та Житлово-Комунального Господарства України, ДПАУ від 21.06.11 N 7/14-6950 "Про оподаткування інших доходів ОСББ";
.Проект Житлового Кодексу України №2307-д від 04.09.2009року;
.Проект закону України від 11.05.2011 № 8474 "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо об'єднань співвласників багатоквартирного будинку";
.Проект Закону України від 27.02.2010 р. N 6117 "Про Національну комісію регулювання ринку комунальних послуг України";
.Проект Закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №4289 від 31.03.2009 р.;
.Проект закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №4423 від 30.04.2009 р.;
.Проект Закону про внесення змін до Закону України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №6425 від 21.05.2010 р.;
28.Проект Закону "Про внесення змін до деяких законів України щодо уточнення порядку створення об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" №4289 від 31.03.2009 р.;
29. Проект Закону про внесення змін до статті 7.11.11 Закону України "Про оподаткування прибутку підпрємств" (щодо підтримки створення та діяльності інституту реального власника житлових будинків - ОСББ) № 3148 від 09.02.2007
Законодавчі акти інших держав:
30.Закон РФ "Про засади федераційної житлової політики" від 24 грудня 1992 р.;
.Закон Республіки Польща "Про власність на житло" (1994р.);
. Закон Республіки Казахстан "Про житлові відносини" (1997р.);
Наукова література:
33.Асоціація "Східноєвропейський Демократичний Центр" Під редакцією Збігнєва, Дубєля "Управління нерухомістю в Польщі на прикладі житлових товариств: історія виникнення, основні поняття, перспективи розвитку" Львів.-2010.-240с.;
. Васильева И. Н. Проблемы управления кондоминиумами в Украине / И. Н. Васильева// Вісн. ХНУім. В. Н. Каразіна. Економічнасерія. - Х. : ХНУ,2002. - № 534. - С. 83-85.;
.Галянтич М.К. Житлове право України: Навч. посібник. - К: Юрінком Інтер, 2007. - 528 с.;
.Експрес доповідь Державного комітету статистики "Приватизація державного житлового фонду" 2011р.;
.Житлове право України: Навч. посіб. / М. К Галянтич, Г. І. Кова ленко. - К.: Юрінком Інтер, 2002. - 480 с.;
.Крашенинников П. В. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения - М: Статут, 2000. - С, 109.;
.Кучеренко І. М. Організаційно-правові форми юридичних осіб приватного права. - К„ 2004. - С. 168.;
.Мазур О.С. - Цивільне право України: Навч. посіб. для дистанц. навчання. - К.: Ун-т "Україна", 2005. - 287 с.;
.Нетеса Н. Правовые аспекты и бухгалтерский учет у ОСМД // Баланс. Библиотека бухгалтера. - 2005 - № 3 - С.75 - 84.;
.Науково практичний коментар. Господарський Кодекс України: Коментар. - Х.:ТОВ "Одісей", 2004. - 848 с.;
.Науково-практичний коментар Господарського кодексу України - К.: Юрінком Інтер, 2004 р.;
. Науково-практичний коментар Господарського кодексу України / Кол. авт.: Г. Л. Знаменський, В. В. Хахулін, В. С. Щербина та ін.;
За заг. ред. В. К. Мамутова. - К.: Юрінком Інтер, 2004. - 688 с.
.Науково-практичний коментар Земельний кодекс України: / За ред. В. І. Семчика. - К.: Видавничий Дім "ІнЮре", 2003. - 676 с.;
.Науково-практичний коментар до Земельного кодексу - X.: ТОВ "Одіссей", 2002. - 600 с.;
.Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України: В 4 т. / Ярема А.Г., Карабань В.Я., Кривенко В.В., Ротань В.Г. - К.: А.С.К., 2004.;
.Науково-практичний коментар до Податкового кодексу України: в 3 т. /кол. авторів [заг. редакція, М. Я Азарова]. - К. : Міністерство фінансів України, Національний університет ДПС України, 2010. - 2389 с.;
49.Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України / [Бек Ю.Б., Богдан Й.Г., Григоровська Л.В. та ін.];
За ред. В.М. Коссака. - К.: Істина, 2004. - 976с.;
.Науково-практичний коментар Цивільного кодексу України: у 2 т. - 4-е вид., переробл. і допов. / За ред. О.В. Дзери, Н.С. Кузнєцової, В.В. Луця. - К.: Юрінком Інтер, 2011. - Т. 1 / [Кузнєцова Н.С., Дзера І.О., Коссак В.М. та ін.]. - 805с.; Т. 2 / [Кот О.О., Бондар Т.В., Шимон С.І. та ін.]. - 1055с.;
51.Науково-практичний коментар до Цивільного кодексу України, К.: Видавничий Дім "Юридична книга", 2004. - 480 с.;
.Науково практичний коментар. Цивільний кодекс України: У 2 частинах. / За заг. ред. Я.М. Шевченко - К., Концерн „Видавничий Дім ІнЮре", 2004. - Ч.1. - 485 с.;
.П. В. Крашениников "Жилищное право". - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: Статут, 2005. - 315 с.;
.Практичний посібник. "Енергоефективний будинок крок за кроком": Книга 1. "Крок перший: створення ОСББ". - Київ, 2010. - 64 с.;
.Професійне управління житловою нерухомістю /Практичний посібник/Краковяк М., Гура Н, Березовчук М., Бригілевич В.,Щодра О., Бернацький В., Шишко В,,- Дрогобич:Коло,2010-304с.;
.Седугин П. И. Жилищное право. Учебник для вузов. - М.: Издательская группа НОРМА- ИНФРА М, 1998. - 320 с.;
.Серія публікацій для ОСББ: ВИПУСК 2 : Реєстрація ОСББ, передача на баланс, оформлення прибудинкової території для ОСББ/ ГО Ресурсний Центр для об'єднань співвласників багатоквартирних будинків. - Львів, 2011 - с.270
.Система управління житлом в Україні: актуальний стан і перспективи реформування / Практичний посібник // Бригілевич В., Березовчук М., Швець Н., Щодра О. - Львів, 2011. - 144 с.;
.Створення та діяльність об'єднання співвласників багатоквартирного будинку: Практичний посібник / Інститут місцевого розвитку.- Київ, 2007.- 288 c.;
.Толстой Ю. К. Гражданское право: Учебник. - 3-є изд. / Пол ред. А. П. Сргеева, Ю. К. Толстаго. - М., 2001. - Т. 1. - С. 220-223.;
."Українська правда" Наукова стаття "Новый закон об ОСМД: рабов передают вместе с землей" Татьяна Монтян 23.03.2012г.;
.Управління житловим будинком: Практичний посібник/ Інститут місцевого розвитку. - Київ, 2007. - 160 с.;
.Юридична енциклопедія / НАНУ;
Інститут держави і права їм. В. М. Корецького НАН України. - К.: Українська енциклопедія, 1999. - Т. 2,- С, 433.
Матеріали судової практики:
64.Рішення Конституційного Суду України N 4-рп/2004 Справа N 1-2/2004 від 2 березня 2004 року;
.Постанова Вищого господарського суду України за справою №12/43 від 12 грудня 2006 року;
66.Постанова Вищого господарського суду України за справою №15/119-8/61 від 25 квітня 2007року
67.Постанова Вищого господарського суду України за справою №1/155 від 18 березня.2009 року
.Ухвала Вищого адміністративного суду № К-37882/06 від 13 грудня 2007 року.