Оценка недвижимости

Оценка недвижимости

Задача №1

Застройщик имеет 20 гектаров земельного массива. При плотности застройки 1 дом на 1 гектар стоимость строительства каждого дома составляет 100 тысяч денежных единиц, а цена продажи 120 тыс. денежных единиц. При строительстве на каждом гектаре дополнительно 1 дома стоимость строительства будет уменьшаться на 6 тыс. ден. ед., а цена от продажи упадёт на 8 тыс. ден. ед. Сколько следует построить домов и почему? На основе каких принципов сделан вывод?

Дано:общ=20 га;

ρ1=1 дом/га;

З1=100000 ден.ед./дом;

Ц1=120000 ден.ед./дом;

ρ2=2 дом/га;

З2=З1-6000 ден.ед./дом=94000ден.ед./дом;

Ц2=Ц1-8000 ден.ед./дом=112000ден.ед./дом.

Решение.

Основную цель, которую будет преследовать застройщик - МАХ прибыли, которую будем искать в виде:

Пn=Цn·in-Зn·in= (Цn-Зn)·in,

где i - количество построенных домов, соответственно:

для ρ1=1 дом/га, откуда i1=Sобщ·ρ1=20га·1дом/га=20домов;

для ρ2=2 дом/га, откуда i2=Sобщ·ρ2=20га·2дом/га=40домов.

Определяем прибыль, которую получит застройщик при соответствующей плотности застройки:

П1=Ц1· i1-З1·i1=(Ц1 -З1)· i1=(120000 -100000)· 20=400000ден.ед.

П2=Ц2· i2-З2·i2= (Ц2 -З2)· i2=(112000 -94000)· 40=720000ден.ед.

Таким образом, вариант застройки с плотностью ρ2=2 дом/га, позволит застройщику получить большую прибыль. В таком случае необходимо построить 40 домов.

Задача №2

Компания рассматривает возможность аренды участка земли, планируя построить на нем летнее кафе. Ожидается, что планируемое заведение привлечет 3000 посетителей в месяц. В среднем каждый посетитель потратит 200 руб. Прибыль компании должна составить 15 копеек на каждый рубль продаж. Затраты на рабочую силу, продукты, оборудование составят 80% от возможной денежной выручки.

Вопросы: 1)Какой максимальный размер ежемесячной арендной платы может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли? 2) На основе каких принципов сделан вывод?

Дано:=3000посет./мес.

Вi=200 руб.

КП=15 коп./руб.

КЗ=80% от выручки=0,8·В

Решение.

В первую очередь, находим общую планируемую выручку компании:

В=Вi·n=200·3000руб.=600000руб.

Определяем, ожидаемую прибыль:

П=Вi·n·КП=600000руб.·0,15=90000руб.

Затраты найдем из следующего выражения:

З=В·КП=600000руб.·0,8=480000руб.

Находим, максимальный размер арендной платы:

А=В-П-З=600000руб.-90000руб.-480000руб=30000руб.

Таким образом, максимальный размер арендной платы, который может позволить себе компания, сохраняя необходимую норму прибыли, составляет 30000руб.

Задача №3

Оценщик использует рыночный подход для оценки объекта собственности. Ему удалось найти данные о недавней продаже объекта, почти идентичного рассматриваемому. На проданном объекте имелся бассейн, а на оцениваемом его нет. Оценщик узнал, что стоимость строительства такого бассейна составляет $ 20000. Тот объект был продан за $ 120000. Кроме этого, оценщик нашел две другие сопоставляемые продажи в этом районе: объект без бассейна был продан за $ 97000, а с бассейном за $ 112000. Все другие различия не существенны. Оценить объект. Какой принцип используется в данном случае?

Дано: Данные о недавней продаже объектов, почти идентичных рассматриваемому, стоимость строительства бассейна - 20 тыс.руб.

Решение.

120000-20000=100000руб

-20000=92000руб

Цену объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену сопоставимых объектов:

Таким образом, цена объекта оценки составит 96333руб.

Задача №4

Дано: Оцените стоимость коттеджа с земельным участком на основе данных о сравниваемых продажах, определив процентные корректировки. Исходные данные по оцениваемому и сравниваемым объектам представлены в таблице 1.

Таблица 1-Характеристики оцениваемого и сравниваемых объектов

Решение

Определение корректировки на местоположение. Из всей совокупности данных выбирают объекты, отличающиеся только местоположением - 2 и 3 объекты. Т.к. цена на объект в Чубарово выше, значит он имеет преимущество. Определяем влияние местоположения на цену:

Благоприятное местоположение повышает цену на 4%.

Определение корректировки на дату продажи. Выбираем объекты, отличающиеся только датой продажи без учета ранее скорректированной характеристики. В нашем случае, сравниваем 1 и 2 объекты. Определяем влияние даты продажи на цену продажи. Стоимость объекта с течением времени растет, поэтому объекты, проданные позже (ближе к дате оценки) будут иметь преимущество по сравнению с объектами, проданными ранее. Определяем величину корректировки:

Определение корректировки на наличие телефона. Выбираем объекты, отличающиеся только наличием телефона без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем 3 и 4 объекты. Определяем величину корректировки:

Определение корректировки погазификации. Выбираем объекты, отличающиеся только наличием газа без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем 4 и 5 объекты. Определяем величину корректировки:

Цену объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену сопоставимых объектов:

Таким образом, цена объекта оценки составит 63191,6руб.

Задача №5

Дано: Оценивается двухэтажное офисное здание площадью 500 м2, требующее косметического ремонта. Имеется аналог - двухэтажное офисное здание площадью 400 м2, в котором проведен косметический ремонт. Последний был продан по цене 300 000 у.е. Имеются следующие данные по продажам (таблица 2). Рассчитайте поправку на косметический ремонт и рыночную стоимость двухэтажного офисного здания площадью 500 м2.

Таблица 2 - Характеристика сопоставимых продаж

Решение

Данную задачу проще рассматривать с оценки стоимости квадратного метра площади каждого объекта. Найдем цену м2, разделив цену объекта на площадь объекта.

Определение корректировки на косметический ремонт. Из всей совокупности данных выбираем объекты, отличающиеся состоянием - А иБ объекты. Определяем влияние косметического ремонта на цену м2 объекта:

Проведенный косметический ремонт повышает цену на 37,5%.

Определение корректировки на этажность. Выбираем объекты, отличающиеся только количеством этажей без учета ранее скорректированных характеристик. В нашем случае, сравниваем Б и В объекты. Определяем величину корректировки:

Цену м2 объекта оценки определяем как усредненную скорректированную цену за м2 сопоставимых объектов:

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки составит:

СО.О.=466,346руб./м2·500м2=233173руб.

Задача №6

Дано: В беседе с эксплуатационными службами оцениваемого здания вы выяснили, что расходы владельца складываются из следующих статей:

• коммунальные платежи - 3000 долл. в месяц; •налог на имущество - 15000 долл. в год; •текущий ремонт - 2500 долл. за квартал;

• заработная плата сотрудников, включая управляющего зданием, - 4000 долл. в месяц;

• обслуживание долга по ипотечному кредиту - 50000 долл. в квартал;

• ежеквартальная задолженность по арендной плате в среднем составляет 3000 долл.

Кромe того, планируются работы по ремонту кровли стоимостью 85000 долл. Каковы эксплуатационные расходы владельца?

Решение

Эксплуатационные расходы зависят от степени эксплуатационной загруженности объекта и включают затраты на текущий ремонт, заработную плату и налоги на нее, некоторые виды коммунальных платежей, транспортные расходы и т.д.  Таким образом, из перечисленных условием задачи статей не включаем в эксплуатационные расходы: налог на имущество (постоянные расходы, несвязанные с эксплуатацией объекта), обслуживание долга по ипотечному кредиту (расходы, связанные с финансированием), ежеквартальная задолженность по арендной плате (потери, связанные со сбором платежей), планируемые работы по ремонту кровли (не являются текущими затратами  - только запланированы). Отсюда, эксплуатационные расходы владельца:

ЭР=3000долл.·12+2500долл.·4+4000долл.·12=94000долл.

Задача №7

Инвестор планирует для себя отдачу по проекту на уровне 17%. Коэффициент ипотечной задолженности составляет 75%. Кредит предоставлен в размере 370000 долл. на 7 лет под 22%. Нужно рассчитать необходимую для выполнения данного проекта величину годового чистого операционного дохода.

Дано: =0,17;

ДЗ=0,75;З=370000 долл.;=7 лет;

КС=0,22.

Решение.

Величину годового чистого операционного дохода определим из выражения:

ЧОД=V·R,

где V= VЗ·100/75 - общая стоимость проекта;коэффициенткапитализации (ставка дисконтирования). Определится как:

= ДЗ· RЗ + ДС· RС.

ДС-доля собственного капитала. ДС=1-ДЗ=0,25.З-коэффициент капитализации для заемного капитала. Определяется при помощи кумулятивного метода:З=НО+НВ

НО=22% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);

 - норма возврата. Отсюда:

ЧОД=V·[ ДЗ· (НО+НВ) + ДС· RС]=

= 370000·(100/75)·[ 0,75· (0,22+0,14286) + 0,25· 0,17]=155224,9долл.

Таким образом, величина годового чистого операционного дохода проекта равна 155224,9долл.

Задача №8

Известно, что: требуемая доля собственного капитала - 30%; ставка процента по кредиту - 12,5%; кредит - на 25 лет; ставка дохода на собственный капитал - 5%. Каков будет общий коэффициент капитализации?

Дано:

ДC=0,3;

ДЗ=0,7;=25лет;

КС=0,125;=0,05.

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗ-коэффициент капитализации для заемного капитала:

З=НО+НВ=12,5%+4%=16,5%

НО=12,5% - норма отдачи (равна процентной ставке по кредиту);

 - норма возврата. Отсюда R - общийкоэффициент капитализации (ставка дисконтирования). Определится как:

= ДЗ· RЗ + ДС· RС=0,7· 0,165 + 0,3· 0,05=0,1305 или 13,5%

Задача №9

Какова стоимость здания площадью 1200 м2, сдаваемого в аренду по ставке 45 долл. м2/год, если из сравниваемых объектов был извлечен коэффициент капитализации в 20%, а простой помещений на данном рынке составляет 10% (все расходы несет арендатор)?

Дано: ПОЛ=1200 м2;

АСР=45 долл.м2/год;

КК=0,2;

КНД=0,1.

Решение.

ПНД=КНД·ПВД

ПВД= SПОЛ·АСР=1200 м2·45 долл.м2/год=54000долл.

ПНД=0,1·54000долл./год=5400долл.=ЧОД/КК;

ЧОД=ПВД-П=0,9·54000долл. =48600долл.=48600/0,2=243000долл.

Таким образом, стоимость здания равна 243000долл.

Задача №10

Площадь здания, предназначенная для сдачи в аренду, составляет 2000 м2. Из них 600 м2занято арендодателем, остальная площадь сдается 20 долл.м2/месяц, что соответствует рыночной ставке. Средняя недозагрузка помещений - 5%. Эксплуатационные расходы составляют 25%) валового дохода. Определите величину чистого операционного дохода для целей оценки рыночной стоимости объекта.

Дано: ПОЛ=2000 м2;ЗАН=600 м2;

АСР=20 долл.м2/месяц;

ЭР=25% от ПВД;

Решение.

ЧОД=(ПВД-П)-ЭР

ПВД=(SПОЛ-SЗАН)·АСР=1400 м2·20 долл.м2/месяц·12=336000долл.

П=ПНД=КНД·ПВД=0,05·336000долл.=16800долл.

ЭР=ПВД·0,25=84000долл.

ЧОД=(ПВД-П)-ЭР=(336000-16800)-84000=235200долл.

Таким образом,величина чистого операционного дохода с учетом занятой арендодателем площади составляет 235200долл. в год.

Задача №11

Рассчитайте коэффициент капитализации, если известны следующие данные:

а) безрисковая ставка дохода - 6%;

б) премия за риск инвестиций - 7%;

в) поправка на ликвидность - 3%;

г) поправка за инвестиционный менеджмент - 4%;

д) норма возврата - 5%.

Дано:

СБР=6%;

ПР=7%;

ПЛ=3%;

ПИМ=4%;

НВ =5%.

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем R-коэффициент капитализации капитала:

=НО+НВ,

где

НО- норма отдачи определяется как сумма следующих составляющих: безрисковая ставка доходностиСБР, надбавка за низкую ликвидностьПЛ, надбавка за риск инвестиций ПР, надбавка за профессиональный менеджмент ПИМ. Отсюда, НО=СБР+ПЛ+ПР+ПИМ=6%+3%+7%+4%=20%. Значит:

=НО+НВ=20%+5%=25%.

Задача №12

Дано: Известна величина годовой рыночной арендной платы, и величина чистого операционного дохода оцениваемого объекта недвижимости - 20000 у.е и 10500 у.е. соответственно. Оценщик располагает рыночной информацией, приведенной в таблице 4.

Таблица 4 - Рыночная информация по аналогичным объектам

Рассчитайте стоимость оцениваемого объекта.

Решение

Первое - определяем коэффициенты капитализации для аналогов:=ЧОД/Ц, а далее определяем, как среднее значение по аналогам для объекта оценки:

Валовый рентный мультипликатор:

ВРМ=Ц/ПВД=Ц/ГАП, откуда находим значение для объекта оценки:

Цена продажи объекта оценки определится как:

ЦО.О.=ВРМО.О.·ПВДО.О.=11,5·20000у.е.=230000у.е.

Задача №13

Ожидается, что объект недвижимости принесет ЧОД в размере 120.000 долларов за первый год, после чего ЧОД будет возрастать на 5%.  Период владения составляет пять лет ежегодно вплоть до момента продажи объекта на рынке за 1.500.000 долларов по завершению 5 года. Какова стоимость объекта при условии 23% ставки дисконта?

Дано:

ЧОД1=120000 долл.;

КР=5%;=5 лет;

ВВ=1500000 долл.;=23%.

Решение.

Используется метод дисконтирования денежных потоков.В этом случае, стоимость объекта будет определяться по формуле:

Задача №14

Дано:Вы имеете следующую информацию (таблица 6).

Таблица 6 - Характеристика сопоставимого участка

Определить скорректированную стоимость участка, если ежемесячный прирост стоимости подобных участков составляет 1,5%). Какой метод оценки земельного участка использован?

Решение

Задача №15

Стоимость зданий и сооружений оценивается в 500 тыс.ед. Продолжительность их полезной жизни равна 50 лет. Ставка дохода на инвестиции составляет 10 %. Годовой чистый доход от объекта в целом равен 72 тыс. ед. Определить величину остаточного дохода, отнесенного на земельный участок, оценить его и объект в целом. Какой метод оценки земли использован?

Дано: ЗД=500000долл.;Д=10%;=50 лет;

ЧОД=72000 долл.;

Решение.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗД-коэффициент капитализации зданий и сооружений:

ЗД=НО+НВ=10%+2%=12%

НО=10% - норма отдачи (равна ставке дохода на инвестиции);

 - норма возврата.

ЧОДЗД= RЗД·VЗД=0,12·500000 долл.=60000 долл.

При помощи кумулятивного метода определяем RЗУ-коэффициент капитализации земельного участка:

ЗУ=НО+НВ=10%+0%=10%

НО=10% - норма отдачи (равна ставке дохода на инвестиции);

 - норма возврата.

ЧОДЗУ=ЧОД- ЧОДЗД=72000 долл. - 60000 долл.=12000 долл.ЗУ= ЧОДЗУ/RЗУ=12000/0,1=120000 долл.ОСТ=VЗД+VЗУ=500000+120000 долл.=620000 долл.

Таким образом, величина остаточного дохода, отнесенного на земельный участок равна 120000 долл., а остаточная стоимость объекта в целом составляет 620000 долл.

Задача №16

Дано: Информация о сопоставимых продажах приведена в таблице 9.

Таблица 9 - Информация о сопоставимых продажах

Определить среднюю норму износа и оценить объект, полная стоимость воспроизводства которого равна 250000 у.е., а стоимость участка земли составляет 60000 у.е.

Решение

Определяем остаточную стоимость объектов по формуле:

ОСТ=V-VЗУ;

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

ИЗН=VВ-VОСТ;

Определяем норму износа:

НИЗН=VИЗН/VВ;

Находим среднюю норму износа, как среднее арифметическое аналогов и принимаем для объекта оценки НИЗН=0,4136. Величина накопленного износа объекта оценки определяется как VИЗН=НИЗН·VВ.

Остаточная стоимость VОСТ=VВ-VИЗН, а цену продажи объекта оценки определяем из формулы V=VОСТ+VЗУ.

Таким образом, средняя норма объекта оценки составила 0,4136, а цена продажи 206592,176 у.е.

Задача №17

Дано: Информация о сопоставимых продажах приведена в таблице 10. Оценить объект, если его фактический возраст составляет 8 лет, полная стоимость воспроизводства равна 1000000 у.е., а стоимость участка земли оценивается в 200000 у.е.

Таблица 10 - Информация о сопоставимых продажах

Решение

Определяем остаточную стоимость объектов по формуле:

ОСТ=V-VЗУ;

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

ИЗН=VВ-VОСТ;

Определяем норму износа:

НИЗН=VИЗН/VВ;

Среднегодовая норма износа будет найдена из выражения:

НСР.ИЗН=НИЗН/n;

Находим среднюю среднегодовую норму износа, как среднее арифметическое аналогов и принимаем ее для объекта оценки НСР.ИЗН=0,0317, далее определяем норму износа НИЗН=НСР.ИЗН·n. Величина накопленного износа объекта оценки определяется как VИЗН=НИЗН·VВ.

Остаточная стоимость VОСТ=VВ-VИЗН, а цену продажи объекта оценки определяем из формулы V=VОСТ+VЗУ.

Таким образом, цена продажи объекта оценки 946282,373 у.е.

Задача №18

Полная стоимость воспроизводства объекта оценки равна 990000 у.е. Стоимость участка земли как свободного оценивается в 190000 у.е. Эффективный возраст здания составляет 15 лет, а общий срок службы - 60 лет. Оценить величину накопленного износа и определить стоимость объекта.

Дано: В=990000 у.е.;УЗ=190000 у.е.;

В=15 лет;=60 лет;

Решение.

Определяем стоимость объекта по формуле:

=VВ-VИЗ+VЗУ;

Величина накопленного износа определяется следующим образом:

VИЗН=VВ·НИЗН;

Определяем норму износа:

НИЗН=В/n=15/60=0,25;ИЗН=VВ·НИЗН=990000·0,25у.е.=247500у.е.;=990000у.е.-990000·0,25у.е.+190000у.е.=932500у.е.;

Таким образом, величина накопленного износа 247500у.е.,цена продажи объекта оценки 932500у.е.

Задача №19

Дано: Требуется оценить общий физический износ здания, имеющего полную стоимость воспроизводства 750000 ед. Оценщик определил, что на дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене коврового покрытия составит 50000 ед., затраты по замене отопительной системы - 75000 ед., затраты по замене кровли - 100000 ед. Оцениваемый объект имеет фактический возраст 35 лет, который соответствует действительному, так как состояние объекта среднее. Кровля была заменена 15 лет назад с гарантией 20 лет. Система отопления за прошедшие годы не менялась и ожидается, что она прослужит еще 5 лет. Стоимость только что произведенного ремонта дверей составила 15 000 ед. Они не потребуют ремонта в течение 5 лет. Общий срок полезной службы здания составляет 100 лет.

Решение

Задача №20

Оценить величину внешнего устаревания парикмахерского салона площадью 90 кв.м. Объект функционирует в условиях перенасыщенного рынка, при этом величина чистого операционного дохода составляет 200 у.е. за кв. м. В условиях сбалансированного рынка чистый операционный доход был бы равен 250 у.е. за кв. м. Коэффициент капитализации для данного объекта равен 20%. Такое положение будет сохраняться неопределенное время.

Дано: ПОЛ=90 м2;

ЧОДi=200 у.е.;

ЧОД1=250 у.е.;=20%;

оценка стоимость капитализация прибыль

Решение.

Внешний износ определяем при помощи метода капитализации:

1.