Оценка недвижимости для целей залога

ОГЛАВЛЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

1.1     НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

1.2     АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

ГЛАВА 2. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ

2.1     ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.2     АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

2.3     ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

ГЛАВА 3. РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ПРИЛОЖЕНИЯ

ВВЕДЕНИЕ

Оценка стоимости недвижимости актуальна сейчас и будет актуальны до тех пор, пока будет существовать собственность. В России происходит активное формирование и развитие рынка недвижимости и все большее число граждан, предприятий и организаций участвует в операциях с недвижимостью.

Для совершения многих операций с недвижимостью и другими объектами оценки заключение оценщика может быть не только желательным, но и строго обязательным. Оценочная деятельность как объект правового регулирования представляет с одной стороны услугу оценщика - независимого эксперта по определению рыночной стоимости, с другой стороны - юридическим фактором, устанавливающим стоимость объекта оценки для определенных в договоре об оценки целях.

Оценка для целей залога - один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т.к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

При выборе активов для целей залога наиболее привлекательны объекты недвижимости. Такая «привлекательность» объясняется в первую очередь надежностью объекта залога как в физическом аспекте - невозможностью его перемещения, так и в юридическом - обязательностью государственной регистрации (наличие, обременения залогом, не позволяет осуществить реализацию объекта без информирования Залогодержателя).

Ошибки в оценке залога достаточно дорого обходятся банку, причем к негативным последствиям приводят ошибки как в одну, так и в другую сторону. Переоцененный залог чреват потерями при дефолте, недооцененный - ограничиваем объем кредитования (во всяком случае, во многих банках) и соответственно приводит к недополучению доходов. То есть банк больше всех заинтересован в объективной оценке стоимости предмете залога вопреки распространенному мнению о том, что банку выгодно занижать стоимость.

Изложенные выше аргументы обусловили актуальность избранной темы.

Предметом дипломной работы являлась оценка рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

Объектом исследования в дипломной работе стало складское здание.

Дата определения рыночной стоимости складского здания: 01.07.2010 г.

Дата составления дипломной работы: 12.09.2010 г.

Целью настоящей дипломной работы стал анализ теоретических основ оценки недвижимости и их практическая реализация на примере оценки складского здания с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога.

При решении поставленной цели были решены следующие задачи:

проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

рассчитать рыночную стоимость складского здания для целей залога;

обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;

описать рекомендации по оценке объектов недвижимости для целей залога.

ГЛАВА 1.    
ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

 

.1      НЕДВИЖИМОСТЬ КАК ОБЪЕКТ ЗАЛОГА

Понятие «недвижимость» включает достаточно широкий спектр объектов. В него входят: объекты недвижимости офисного, торгового, складского назначения: объекты, используемые предприятиями сферы услуг (автосалоны и автосервисы, автомойки, гостиницы и т.п.); производственные объекты (цеха и корпуса заводов и т.п.). Все вышеперечисленные объекты могут рассматриваться собственниками в качестве залога, выступающего в виде обеспечения по кредитной сделке.

Необходимо отметить, что помимо оценочных вопросов залог затрагивает значительную область правового поля. Поэтому, прежде чем рассматривать круг вопросов, лежащих в плоскости оценки рыночной стоимости объектов недвижимости с целью залога, определим границы правового поля.

Правовое поле в области залога объектов недвижимости

Основными нормативными документами, регламентирующими залог объектов недвижимости, являются:

Гражданский кодекс РФ, Часть первая;

Земельный кодекс РФ;

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на движимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ;

Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с действующими нормами законодательства (ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», ст.8) применительно к целям кредитования проведение оценки объектов оценки является обязательным в следующих случаях:

вовлечение в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;

при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;

при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости предмета ипотеки.

Определение объекта недвижимости

Определение объектов недвижимости приведено в Гражданском кодексе РФ Согласно ст. 130 ГК РФ «...К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, и все что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещения которых без несоразмерного ущерба невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания» сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические, объекты».

В соответствии с МСО [19] «недвижимость включает земельный участок и все вещи, которые являются естественной частые земельного участка - например, деревья и полезные ископаемые, а также все вещи, которые присоединены людьми, например, здания и улучшения территории. Все долговременные присоединения к зданиям, такие, как системы водоснабжения, отопления и охлаждения, электропроводка, а также встроенные объекты, подобные подъемникам и лифтам, также являются частью недвижимости. Недвижимость включает все присоединения - как подземные, так и надземные».

Объектами залога не могут являться следующие объекты недвижимости:

1.      Строения неопределенного назначения;

2.      Строения, признанные в установленном порядке непригодными для использования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зоназ карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);

3.      Самовольно возведенные и бесхозяйные объекты;

4.      Строения, не прошедшие государственную регистрацию в установленном порядке.

Следует иметь в виду, что Договор залога объекта недвижимости (ипотеки) вступает в силу с момента, его регистрации в территориальном подразделении Федеральной регистрационной палаты. Договор, не прошедший государственную регистрации, является недействительным.

Одновременно с залогом объекта недвижимости оформляется залог прав пользования (собственность, в том числе долевая, хозяйственное ведение или аренда) земельным участком, который обеспечивает функционирование здания в том случае, если данные права принадлежат собственнику здания.

Статья 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости от 16.07. 1998 г. № 102-ФЗ указывает на земельные участки, которые могут быть предметом залога (ипотеки):

1.       по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании Федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

1.1.    если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка;

2.       при общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящей статьи, ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой иди совместной собственности.

В статье 63 перечисляются земельные участки, не подлежащие ипотеке:

·        ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности в соответствии с настоящим Федеральным законом не допускается;

·        не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования.

Действующая судебная практика [13] указывает на возможность залога объекта недвижимости без одновременного залога земельного участка «… когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, он вправе заложить только здание (сооружение). Такой договор не является недействительным».

В данном случае необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания. Подобным подтверждением может являться выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений ЕГРП) справка из земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделением в натуре либо без выделения).

В Табл. 1 описаны возможные варианты наличия права, собственности на земельный участок, даны соответствующие комментарии с указанием основных моментов, на которые необходимо обратить внимание при формировании залоговой массы и проведения работ по оценке стоимости.

Табл. 1

№ п/п	Возможные варианты	Комментарии
1	Земельно-правовые отношения не оформлены	В случае если права собственности на здание и права землепользования принадлежат разным лицам, обязательно оформление залога прав землепользования не требуется, но необходимо документальное подтверждение отсутствия таких прав у собственника здания Для такого подтверждения необходима выписка из ЕГРП либо (при отсутствии сведений в ЕГРП) справка земельного органа. При залоге помещений обязателен залог прав землепользования в том случае, если у владельца помещения оформлены такие права (с выделом в натуре либо выдела)
2	Земельно-правовые отношения оформлены
2.1	Собственность	Наиболее предпочтительный вариант для залога. Необходимо обратить внимание на соответствие целевого использования объекта текущему и наличие обременений
2.2.	Постоянное (бессрочное) использование	Земельный участок, принадлежащий залогодателю на праве собственности (бессрочного) использования, не является предметом ипотеки.* Согласно п.2 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 г. № 137-ФЗ юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного бессрочного) пользования земельными участками на право аренды до 1 января 2010 г. в соответствии с правилами ст.36 ЗК РФ.  При залоге подобных объектов необходимо предусмотреть, что в случае переоформления прав землепользования собственник или арендатор земельного участка должен заключить дополнительное соглашение к договору ипотеки, по которому в залог вместе со зданием, помещением передается либо право аренды земельного участка, либо право собственности
2.3.	Аренда (долгосрочная или краткосрочная)	Сроки договора аренды должны приниматься в расчет при проведении оценки.
Следует учитывать:		Если земельный участок больше пятна застройки. Необходим анализ на предмет наличия дополнительной стоимости земельного участка, если его площадь, больше площади, необходимой для полноценного функционирования объекта.
		Если оформлено только пятно застройки, то в подобной ситуации необходимо аккуратно и обосновано подходить к вопросам формирования стоимости объекта. В тексте приводится пример подобной ситуации, возникающей при оценке торгового центра
*Согласно п.1 ст. 6 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ ипотека может быть установлена на имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения, т.е. право постоянного (бессрочного) пользования в числе прав, передаваемых в залог, не названо. При этом, в соответствии с п.4 ст.36 Земельного кодекса РФ, граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками, а передача имущества в залог предполагает распоряжение таким имуществом. Земельные участки, переданные гражданам и организациям в постоянное (бессрочное) пользование, являются государственной или муниципальной собственностью, а ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается (ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

 

.2      АНАЛИЗ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

Российской законодательной практикой регламентировано использования сравнительного, затратного и доходного подходов при оценке недвижимости.

Выбор того или иного подхода зависит от характера оцениваемого объекта, его рыночного окружения, сути типичных мотиваций и действий потенциальных арендодателей и арендаторов, доступности и качества необходимой исходной информации.

Чтобы сформировать рыночную стоимость объекта недвижимости, необходимо выполнить следующие этапы работ:

.        осуществить анализ рынка объектов коммерческой недвижимости;

.        сформировать мнение о достоинствах и недостатках местоположения объекта оценки;

.        проанализировать наилучшее и наиболее эффективное использование (в рамках оценки объектов недвижимости для целей залога данный анализ используется в определенных ситуациях, но в большинстве случаев не требуется, так как предполагается, что в залог объект будет передаваться исходя из его текущего использования);

.        выбрать подходы к оценке;

.        выполнить расчеты в рамках выбранных подходов;

.        сформировать итоговой вывод о стоимости.

Остановимся на основных моментах, которые необходимо учитывать в рамках каждого из вышеобозначенных этапов при проведении оценки объектов недвижимости в целях залога.

Анализ рынка

Качественное проведение анализа рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки.

Анализ рынка тесно увязан с анализом ликвидности. Например, при оценке производственного объекта необходим анализ спроса на производственные помещения (востребованные площади, конструктивное исполнение и состояние), а также анализ предложения подобных объектов.

Необходимо отметить, что при проведении оценки в цлях залога ликвидность является важной характеристикой залогового обеспечения и во многих случаях позволяет судить о том, насколько быстро за счет реализации прав залогодержателя на предмет залога можно погасить задолженность по кредиту. Корректное формирование вывода о степени ликвидности объекта недвижимоти позволяет получить обоснованное мнение о его стоимости, принять решение о величине залогового дисконта.

Существенными факторами, влияющими на ликвидность объектов недвижимости, являются: местоположение, физические характеристики объекта (износ, состояние инженерных коммуникаций), размер объекта, состояние рынка недвижимости в данном регионе и населенном пункте. Необходимо отметить, что соответствие указанным факторам в большей или меньшей степени будет определять отнесение объекта к тому или иному классу.

В качестве показателей ликвидности используют среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным характеристикам.

Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации:

Показатель ликвидности	Высокая	Выше средней	Средняя	Ниже средней	Низкая
Примерный срок реализации, месяцев.	Менее 1	1-2	2-4	4-6	более 6

Основными задачами в рамках проведения анализа рынка являются:

·   формирование объективного мнения о том, какие сделки представлены в большей степени по объектам, подобным оцениваемому (сделки аренды или сделки купли-продажи);

·        определение аналогов для расчета арендной ставки (при доходном подходе) и для сравнительного подхода;

·        выявление коэффициента соотношения между арендными ставками различных типов объектов (арендная ставка торгового помещения по отношению к арендной ставке для офисного помещения и т.п.).

При формировании Отчета об оценке объекта коммерческой недвижимости в целях залога текстовая часть данного раздела Отчета должна содержать следующую информацию:

.        краткую характеристику сегментов рынка коммерческой недвижимости города;

.        характеристику локального сегмента рынка (средние ставки аренды и цены продажи 1 кв.м на текущую дату, динамика роста по сравнению с прошлым годом, среднерыночный уровень недозагрузки, средний уровень эксплуатационных расходов для подобных объектов (в абсолютных или относительных показателях);

.        наличие инвестиционных проектов в городе, связанных со строительством или реконструкцией объектов данного типа (описание, характеристики, девелопер, общий объем инвестиционных затрат, текущее состояние).

Описание местоположения объекта оценки

Местоположение является одним из ключевых параметров, определяющим возможную доходность объекта. Некорректное определение данного параметра может привести к формированию недостоверной стоимости оцениваемого объекта недвижимости.

Основные факторы, на которые, необходимо обращать внимание при описании местоположения объекта оценки:

для объекта офисной недвижимости - расположение в «деловом» районе города (более ликвидный объект) либо наоборот, расположение в глубине промышленной площадки (возможны сложности с реализацией), наличие удобной транспортной доступности и т.п.;

1 для объекта торговой недвижимости - расположение в торговом коридоре (либо, наоборот в глубине «тупиковой» улицы), интенсивность движения, популярность места и т.п.;

2 для объекта складской недвижимости - транспортная доступность, наличие инфраструктуры (ж/д ветка и т.п.), наличие всех необходимых коммуникаций в достаточном объеме (электричество, газ, вода, и т.п.).

При описании местоположения объекта оценки достаточно наглядным является представление графической информации, на основании которой можно понять, где находится объект оценки,

В качестве источника данной информации могут являться электронные и бумажные карты города. Приведем пример графического изображения и краткого текстового описания месторасположения объекта оценки.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Поскольку оценочная деятельность предполагает определение рыночной стоимости, анализ наиболее эффективного использования выявляет наиболее прибыльный и конкурентоспособный вид использования конкретного объекта собственности.

Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Таким образом, окончательный вывод о наиболее эффективном использовании может быть сделан только после расчета стоимости.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта недвижимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечивается соответствующими финансовыми ресурсами и дает максимальную стоимость.

Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для оцениваемого объекта.

В большинстве случаев проведение анализа наилучшего и наиболее эффективного использования для оценки в целях залога не требуется. При оценке для целей залога данный анализ проводится только в случае явного несоответствия объекта оценки его существующему использованию. При этом оценка с учетом изменения целевого назначения объекта должна проводиться, если такое назначение уже определено и явно. (#"562523.files/image001.gif">

где Сзд. - стоимость строительства здания в целом;

Vj - объем j-го компонента;

Cj - стоимость единицы объема;

N - количество выделенных компонентов здания;

Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся отличия между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного объекта Кн = 1);

Ки - коэффициент, учитывающий совокупный износ.

Метод разбивки по компонентам имеет несколько разновидностей:

метод субподряда;

разбивка по профилю работ;

выделения затрат.

Метод субподряда основан на использовании информации о стоимости работ, выполняемых по договорам субподряда, заключаемых генеральным подрядчиком со специализированными строительным организациями - субподрядчиками. Полная восстановительная стоимость рассчитывается как сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам.

Метод разбивки по профилю предполагает оценку полной восстановительной стоимости как суммы затрат по найму отдельных специалистов-строителей (каменщиков, штукатуров, плотников и др.)

Метод выделенных затрат предполагает системное использование единиц сравнения для оценки различных компонентов зданий, после чего результаты частных оценок суммируются.

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводятся детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и иные затраты, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

Метод количественного обследования дает наиболее точный результат полной восстановительной стоимости, однако является наиболее трудоемким и требующим от оценщика практических знаний в области проектно-сметного дела.

Оценки величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора)

Прибыль предпринимателя (инвестора) представляет собой вознаграждение, которое требует типичный инвестор (застройщик, девелопер) за риск, связанный со строительством проекта, схожего по структуре с оцениваемым объектом.

Фактически данная величина отражает среднюю прибыль инвестора, которую может принести реализация проекта, включающего в себя затраты на управление и организацию строительства, общий надзор и связанный со строительством риск. Как правило, при формировании данного показателя не обращают внимания на этап жизненного цикла, на котором находится сегмент рынка коммерческой недвижимости, куда входит оцениваемый объект, на зависимость его величины от объемов и сроков строительства, от того, разделены ли функции инвестора (заказчика) и строителя (подрядчика), от других факторов. Соответственно, при рассмотрении Отчета важно максимально четко обозначить диапазон прибыли предпринимателя (инвестора) и установить диапазон сложившегося среднерыночного значения.

Необходимо отметить, что величина прибыли предпринимателя в зависимости от степени развития рынка недвижимости и жизненного цикла, на котором находится данный сегмент рынка коммерческой недвижимости, может варьироваться в значительном диапазоне. Наприме., на рынке коммерческой недвижимости г. Москвы в 2005 г., но мнению крупнейших аналитических агентств, прибыль предпринимателя в сегменте торговой недвижимости варьировалась в диапазоне от 25 до 40%, в 2006 г. и 2007 г. наблюдались снижение и стабилизация данного показателя. В практике получить рыночные данные о прибыли затруднительно, так как они чаще всего являются коммерческой тайной.

Расчет выявленных видов износа

Износ характеризуется уменьшением полезности объекта недвижимости и его потребительской привлекательности с точки зрения потенциального инвестора.

Как правило, износ выражается в снижении стоимости (обесценении) объекта в течении некоторого периода за счет воздействия различных факторов.

В зависимости от причин, вызывающих обесценение объекта недвижимости, выделяют физический, функциональный и внешний виды износа.

Физический износ. Отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов). Физический износ бывает двух типов: первый возникает под воздействием эксплуатационных факторов, второй - под воздействием естественных и природных факторов.

Существует четыре основных метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.

Процент физического износа объекта, оцениваемого экспертным методом, определяется на основании Правил оценки физического износа жилых зданий. Сроки службы зданий в целом зависят от долговечности его составляющих. Физический износ элементов здания рассчитывается как произведение удельного веса конструктивного элемента здания и процента износа этого элемента, разделенное на 100. Физический износ всего здания определяется как средневзвешенная величина по всем элементам здания. Экспертный метод определения физического износа обычно применяется при инвентаризации объектов недвижимости.

Существует устранимый и неустранимый физические износы. Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта. Неустранимым физический износ считается тогда, когда затраты на исправление дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена к объекту. Все элементы здания подразделяются на две категории: долговременные (фундаменты, стены, перекрытия и т.д.) и быстроизнашивающиеся (кровля, декоративная отделка, окраска и прочие, т.е. те элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) при текущем ремонте).

Стоимостный метод предусматривает определение затрат на воспроизводство элементов здания. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем переводится в стоимостное выражение. Более точный, скорректированный стоимостный расчет физического износа получается, когда процент износа определяется как средневзвешенная величина.

Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование Единых норм амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов.

При использовании метода расчета срока жизни здания применяется ряд терминов.

Срок экономической жизни - это время, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль. В этот период улучшения вносят вклад в стоимость объекта; срок экономической жизни объекта заканчивается, когда производимые улучшения не вносят вклада в стоимость объекта вследствие его общего устаревания.

Срок физической жизни объекта - это период, когда здание существует и в нем можно жить или работать. Срок физической жизни заканчивается, когда объект сносится.

Эффективный возраст основан на оценке внешнего вида, технического состояния, экономических факторов, влияющих на стоимость объекта.

Хронологический возраст - это период, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Срок оставшейся экономической жизни здания составляет период от даты оценки до конца экономической жизни объекта. Ремонт и модернизация объекта увеличивают срок оставшейся экономической жизни.

Нормативный срок службы (или типичный срок физической жизни) - это определенный нормативными актами срок службы зданий и сооружений.

Функциональный износ объекта. Функциональное устаревание заключается в том, что объект не соответствует современным стандартам с точки зрения его функциональной полезности. Функциональное устаревание может проявляться в устаревшей архитектуре здания, в удобствах его планировки, объемах, инженерном обеспечении и т.д. Функциональное устаревание обусловлено влиянием научно-технического прогресса в области архитектуры и строительства. Функциональный износ в отечественной практике именуется моральным износом.

Функциональный износ, так же как и физический износ, может быть устранимым и неустранимым. К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и пр. Критерием того, является ли износ устранимым или нет, является сравнение величины затрат на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости. Если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление, то функциональный износ устранимый. Величина устранимого износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на дату оценки без обновленных элементов.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости здания из-за факторов, связанных с качественными характеристиками здания. Причем может быть как избыток, так и недостаток качественных характеристик. Например, на арендном рынке большим спросом пользуются двухкомнатные квартиры по сравнению с однокомнатными квартирами. Величину данного вида износа рассчитывают как величину потерь от арендной платы при сдаче в аренду этих квартир, умноженную на мультипликатор валовой месячной арендной платы, характерной для данного вида квартир. Таким образом, величина неустранимого функционального износа определяется путем капитализации потерь арендной платы.

Внешний (экономический) износ - это снижение стоимости здания вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими факторами, либо другими внешними факторами. Причинами внешнего износа могут быть, например общий упадок района, в котором находится объект, действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке занятости, отдыха, образования и т.д. Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются непосредственная близость к «малопривлекательным» природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, предприятиям и пр. Износ внешнего воздействия в большинстве случаев неустраним.

Оценка рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка, как правило, представляет собой достаточно сложную и трудоемкую задачу.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при проведении оценки рыночной стоимости застроенных земельных участков как части в составе единого объекта недвижимости, что наиболее часто встречается в «залоговых» ситуациях.

При анализе договора аренды земельного участка необходимо обратить внимание на:

·     срок действия договора;

·        наличие обременении и сервитутов, которые должны быть дополнительно проанализированы на предмет учета обременений при расчете рыночной стоимости объекта.

При анализе Кадастрового плана необходимо обратить внимание на:

- границы земельного участка;

отсутствие прямых ограничений на возможность дополнительной застройки.

В Отчете об оценке необходимо зафиксировать категорию земель, указанную в свидетельстве о праве собственности или кадастровом плане участка, прилагаемом к договору аренды.

При определении оцениваемого права на земельный участок возможно наличие следующих видов прав:

1.право собственности;

2.право бессрочного пользования;

3.право аренды (долгосрочной, краткосрочной).

Выбор метода и способа расчета рыночной стоимости земельного участка

Основные способы оценки земельных участков приведены в «Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков», утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 г. № 568-р.

Необходимо отметить, что прежде чем приступить к расчетам стоимости земельного участка следует сформировать вывод о «коэффициенте плотности застройки» и мнение о «достаточности» земельного участка для полноценного функционирования объекта.

При формировании вывода необходимо выявить соотношение площади земельного участка и площади застройки. Источником информации о площади застройки может быть справка Собственника, либо данные Технических паспортов. БТИ зданий, расположенных на данном земельном участке.

В данной ситуации .возникает вопрос, каким образом выделить необходимую прилегающую территорию. Для формирования обоснованного мнения о «достаточности» земельного участка можно «отталкиваться» от существующих СНИПов (если они остались актуальными по отношению к современным объектам) либо от требований профессиональных девелоперов, peaлизующих инвестиционные проекты, связанные с коммерческой застройкой.

Сравнительный подход к оценке недвижимости для целей залога

Сравнительный подход - один из наиболее часто используемых подходов при проведении оценки объектов недвижимости для целей залога.

Данный подход оценки основывается на принципе замещения. Он имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу объект не заплатит большую сумму, чем та, за которую можно приобрести сходный по качеству и пригодности. Сравнительный подход основан на зависимости стоимости оцениваемого объекта с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемым объектов. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Сравнительный подход включает в себя несколько этапов.

1-й этап. Изучаются состояние и тенденции развития рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются объекты, наиболее сопоставимые с оцениваемым.

2-й этап. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом.

3-й этап. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.

4-й этап. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки на основе сравнительного подхода.

Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что он ориентируется на фактически достигнутые цены купли-продажи аналогичных объектов.

В целом возможность применения сравнительного подхода зависит от наличия активного рынка, поскольку подход предполагает использование данных о фактически совершенных сделках, а также от открытости рынка и доступности финансовой информации.

Достаточно сложен вопрос о корректности использования сравнительного подхода в условиях отсутствия рыночных сделок. Как правило, данная ситуация может наблюдаться в небольших населенных пунктах, где рынок развит слабо и в доступных источниках информации отсутствуют сведения о сделках купли-продажи сопоставимых объектов.

В этом случае в качестве приемлемого варианта решения может быть использован следующий алгоритм:

1.определяются «подобные» города, расположенные в той же области, регионе и т.п. (критериями сопоставимости могут являться - численность и уровень доходов населения, наличие развитого рынка жилья, местоположение по отношению к «ключевой» транспортной магистрали и т.п.);

2.осуществляется поиск данных по сопоставимым сделкам:

3.осуществляется расчет, в случае необходимости вносятся соответствующие корректировки.

Важно отметить, что подобный подход следует применять с достаточной долей осторожности. Указанный способ может быть использован в качестве вспомогательного подхода, позволяющего понять - лежит ли стоимость объекта, полученная в рамках других подходов (доходного и затратного), в сопоставимом диапазоне или нет.

При применении данного подхода важно не допустить ошибку, заключающуюся в некорректной идентификации степени ликвидности объекта оценки и, как следствие, оценки совершенно неликвидного объекта с последующей выдачей «желательного» результата за «действительный».

Основные этапы оценки недвижимости при сравнительном подходе:

1.выбор аналогов и сбор информации по аналогам;

2.выбор единицы сравнения;

3.внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов;

4.формирование итоговой величины стоимости.

Рассмотрим основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из этапов.

Выбор аналогов и сбор информации по аналогам - первый и фактически ключевой этап в рамках использования сравнительного подхода.

Для выбора аналогов могут быть использованы следующие основные элементы сравнения:

функциональное назначение;

1  местоположение;

2 Физические характеристики (размер, состояние объекта и. т.п.).

Функциональное назначение - один из ключевых элементов сравнения. Грубейшей ошибкой может являться выбор в качестве аналогов объектов совершенно иного функционального назначения.

С большой осторожностью необходимо подходить к выбору аналогов, если объект потенциально подлежит сносу или реконструкции. При выборе аналогов важно понимать, что лежит в основе мотивации покупателя. Как правило, в подобной ситуации в основе мотивации в первую очередь может лежать приобретение прав па строительство нового объекта. Соответственно в качестве аналогов целесообразно ориентироваться на объекты, подлежащие сносу, с сопоставимым местоположением и обращать внимание на возможное разрешенное использование прав на земельный участок.

Источниками информации, для формирования перечня, аналогов и получения необходимой для проведения оценки информации являются:

предварительные данные, полученные в результате поиска по сети Интернет;

данные, предоставленные аналитическими агентствами и риэлтерскими компаниями;

собственные базы данных, которые ведутся оценочной компанией.

Достаточно типичной является ситуация, когда используется информация, не содержащая все необходимые данные, позволяющие сформировать вывод о том, что выбор аналогов осуществлен правильно.

В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов. Безусловно, приложение фотографий аналогов и нанесение объектов аналогов на карту города вместе с объектом оценки даст еще более полную визуальную, информацию.

После выбора аналогов и сбора информации следует этап выбора единицы сравнения.

В качестве наиболее часто используемых единиц сравнения могут выступать:

3   1 кв.м общей площади;

4   1 кв.м. полезной или сдаваемой в аренду площади.

Необходимо отметить важность корректного выбора единицы сравнения и определения стоимостной характеристики данного параметра.

После выбора единиц сравнения вносят поправки.

В теории оценки недвижимости различают следующие виды поправок:

процентные (например, поправки на местоположение, износ, время продажи и т.п.);

стоимостные (например, поправки на качественные характеристики, а так же поправки, рассчитанные статистическими методами). К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести поправки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта к пр.);

абсолютные

относительные.

Остановимся подробнее на основных моментах, которые необходимо учитывать при формировании поправок.

Выделяют десять базовых, элементов сравнения (фактически являющихся корректировками), которые необходимо, учитывать в методе сравнения продаж:

1. передаваемые имущественные права;

. условия финансирования (в российской практике используется достаточно редко);

. условия продажи;

4. расходы, совершенные сразу после покупки;

5. рыночные условия;

6. местоположение;

7. физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания);

8. экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договора аренды, административные расходы, состав арендаторов и т.п.);

9. вид использования;

10.     компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.

По сути, вышеобозначенные элементы сравнения являются критериями при выборе аналогов. Чем. точнее аналог соответствует по указанным характеристикам объекту оценки, тем меньше поправок будет вносится и тем более достоверный результат будет получен.

Рассмотрим более подробно каждый из указанных элементов.

Передаваемые имущественные права. Цена сделки зависит от передаваемых имущественных прав. Достаточно типична ситуация, когда имеются действующие договоры аренды по площадям оцениваемого объекта. В данном случае при определении стоимости объекта поправки должны отражать различия между доходным потенциалом оцениваемого объекта и аналога.

Условия финансирования. Наличие заемного источника финансирования также может влиять на стоимость объекта. Для расчета поправки необходимо располагать полной информацией о принятой в конкретном случае схеме финансирования. Исходя из условий, сложившихся на российском рынке, данная корректировка используется достаточно редко.

Условия продажи и время продажи. Поправка на условия продажи отражает мотивацию покупателя или продавца (например, сделка между родственными лицами и т.п.). Срок экспозиции - время, в течение которого объект находится на рынке, отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Расходы, совершенные сразу после покупки. Данные расходы включают в себя издержки, которые покупатель несет сразу же после покупки объекта и которые фактически принимаются в расчет при формировании стоимости сделки, например, расходы на снос или демонтаж одного из объектов на производственной площадке, переоформление земельных отношении и т.п.

Местоположение. Данная поправка необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимого объектов различаются.

Физические характеристики (размер, качество строительных материалов, состояние здания). Физические различия включают: размер, качество строительства, возраст и состояние, функциональную полезность, размер земельного участка, привлекательность и т.п.

Экономические характеристики. Атрибуты объекта, влияющие на его доход. Например, эксплуатационные расходы, качество административного управления, условия договора аренды и т.п.

Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости. К их числу могут относиться объекты движимого имущества, стоимость которых была включена в структуру сделки (оборудование, бытовая техника, мебель, инвентарь и т.д.)

При проведении оценки необходимо внести корректировку на компоненты, которые не входят в состав оцениваемого объекта недвижимости.

Исходя из назначения объекта перечень поправок может быть конкретизирован с учетом специфики объекта коммерческой недвижимости определенного типа.

Например, при оценке объекта недвижимости офисного назначения основными поправками могут являться:

имущественное право;

физические характеристики (состояние объекта, соотношение полезной и общей площади (%), соотношение парковочных мест и арендуемой площади и др.);

экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат и др.).   

При оценке объекта недвижимости складского назначения основными поправками могут являться:

имущественное право;

местоположение;

наличие необходимой инфраструктуры (ж/д ветка, автодорога, удобный, подъезд и т.п.);

физические характеристики (состояние объекта, соотношение административной и складской площади (%), высота наличие отопления, наличие всех необходимых коммуникаций и свободных мощностей и др.);

экономические характеристики (уровень загрузки, уровень затрат).

При использовании сравнительного подхода необходимо обратить внимание на следующие аспекты:

аналоги и объект оценки должны отноститься к одному и тому же рынку недвижимости, сегменту рынка и иметь сопоставимые местоположение, техническое состояние и площадь;

при расчетах необходимо указывать ссылки на источники, из которых получена информация об аналогах объекта оценки. В случае неполной информации о значениях основных ценообразующих характеристик объектов, предлагаемых в качестве аналогов, необходим внешний осмотр данных объектов;

корректировки должны соответствовать реальным отличиям между объектом оценки и аналогами, недопустимо внесение нескольких корректировок, устраняющих одно и то же отличие объекта и аналога (например, корректировки на год постройки, техническое состояние здания и уровень выполненного ремонта);

значения стоимости, полученные при использовании сравнительного подхода должны находиться в пределах диапазона стоимости, выявленного при проведении анализа рынка.

Доходный подход к оценке недвижимости для целей залога

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Применение доходного подхода опирается на концепцию приведенной стоимости: стоимость любого актива представляет собой приведенную стоимость ожидаемых в будущем денежных потоков от актива, дисконтированных по ставке, соответствующей степени риска инвестирования в данный актив.

При оценке недвижимости с позиции доходного подхода во главу ставится доход как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом, тем больше величина его стоимости при прочих равных условиях. При этом имеют значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс.

Доходный подход достаточно часто используется для оценки объектов недвижимости, которые потенциально могут быть сданы или сдаются в аренду.

Использование доходного подхода в рамках оценки узкоспециализированных объектов недвижимости (например, сталеплавильного цеха) требует тщательной проработки вопроса о выборе подхода к оценке.

На практике применяют либо метод дисконтирования денежных потоком, либо метод капитализации. Ниже приведены основные моменты, на которые необходимо обращать внимание в рамках каждого из указанных методов.

Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтирования денежных потоков (ДДП) используют при оценке объекта недвижимости в случае получения от его эксплуатации нестабильных потоков дохода.

Его применение целесообразно в следующих случаях:

объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен) в эксплуатацию;

предполагается, что будущие денежные потоки буду существенно отличаться от текущих вследствие осуществления реконструкции, ремнта, перепланировки и т.п. объекта;

потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект.

Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для применения метода ДДП необходимы следующие данные:

.        длительность прогнозного периода;

.        прогнозные величины денежных потоков, включая остаточную стоимость (реверсию) - выручку от продажи объекта недвижимости в конце срока владения;

.        ставка дисконтирования.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. За период расчета может приниматься месяц, квартал, год и т.п. Горизонт расчета может составлять от 3-х до 5-и лет, или быть равным количеству периодов, необходимых для выхода объекта на устойчивое значение дохода.

При определении прогнозного периода важно понять, как долго может продолжаться срок жизни оцениваемого объекта недвижимости исходя из его текущего состояния и года ввода в эксплуатацию.

Понимание этого позволяет корректно определить длительность прогнозного периода и выбрать подход к определению стоимости объекта в конце постпрогнозного (остаточного) периода.

Фактически прогнозный период не может быть больше срока жизни актива.

Следующим этапом является определение денежных потоков в течение прогнозного периода и определение стоимости объекта по его окончании.

При денежного потока рассчитывают несколько уровней дохода от объекта (для каждого прогнозного года):

.        потенциальный валовой доход (ПВД);

.        действительный валовой доход (ДВД);

.        чистый операционный доход (ЧОД);

.        денежный поток до уплаты налогов (ДПДН);

.        денежный поток после уплаты налогов (ДППН).

В качестве дисконтируемого уровня дохода чаще всего используют две величины:

ЧОД - если требуется оценить стоимость объекта в целом,стоимость всего инвестированного капитала без относительно его источников;

ДПДН - если требуется оценить стоимость собственного капитала, инвестированного собственником.

ДПДН и ЧОД- отличаются на величину расходов по обслуживанию долга (ипотечного кредита).

Потенциальный валовой доход. При формировании ПВД необходимо обратить внимание на следующие основные параметры, участвующие в расчете стоимости объекта:

-корректный учет площади объекта, принимаемой в качестве расчетной величины;

корректное определение арендной ставки исходя из выбранной площади объекта;

-проверка на предмет учета в арендных ставках по аналогам величины коммунальных расходов (с учетом коммунальных расходов, без учета коммунальных расходов) и проверка на предмет наличия обременения в виде долгосрочного договора аренды.

Виды площадей объекта:

1 валовая измеренная площадь - включает всю внутреннюю площадь всех этажей здания;

2 общая арендуемая площадь (Rentable Area) - валовая измеренная площадь здания минус основные вертикальные проемы (такие, как лифтовые шахты, вентиляция, лестницы);

3 площадь общего пользования здания, или общественная зона здания (Building Common Area), - площади здания, предназначенные для общего использования всеми арендаторами здания, но не включенные в офисные площади и площади магазинов (главный холл здания, пожарные коридоры первого этажа и т.д.);

4 полезная площадь - арендуемая площадь здания, исключая площади общего пользования на этажах и все площади общего пользования здания.

Потери арендной платы включают потери от неуплаты и недозагрузки, которые учитываются в виде фактической величины на основе данных Клиента и среднесрочных значений.

В случае выявления недозагрузки необходимо провести анализ причин этого. Существенным моментом является объективная невозможность загрузки объекта, например на 75% (при текущем уровне загрузки в размере 25%) , в силу его специфических характеристик. Недоучет или некорректный учет данного фактора может привести к завышению стоимости объекта.

Операционные расходы

Необходимо отметить, что в источниках может использоваться разный принцип формирования операционных расходов.

Оценщик может использовать для определения величины операционных расходов как среднерыночный показатель (диапазон значений показателя) таких расходов (удельный абсолютный на единицу измерения объекта оценки либо относительный к величине дохода объекта) для сегмента рынка, к которому относится объект оценки, так и поэлементный анализ операционных расходов ко объекту оценки.

Операционные расходы на 1 кв.м объекта, как правило, соответствуют среднерыночным, в противном случае необходимо провести анализ, за счет каких факторов, имеется отклонение от среднерыночного уровня и какими причинами данное отклонение вызвано.

Операционные расходы - периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода - могут быть отнесены к одной из трех групп:

5   постоянные расходы;

6   переменные расходы:

7   расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Например, налоговые платежи (налог на имущество, налог или платежи, за землю и т.д.).

К переменным относят расходы, связанные с интенсивностью использования объекта и уровнем предоставляемых услуг:

8   расходы на управление;

9   расходы по заключению договоров аренды;

10заработная плата обслуживающему персоналу;

11коммунальные расходы;

12расходы на уборку;

13расходы на эксплуатацию и ремонт;

14расходы на содержание территории и автостоянки;

15расходы по обеспечению безопасности и т.д.

Достаточно часто встречается понятие эксплуатационных расходов, под которыми понимают:

16расходы, связанные с поддержанием нормального функционирования конструкций здания;

17расходы, связанные с поддержанием расчетного функционирования инженерных систем с учетом замены выходящего из строя оборудования;

18расходы на охрану здания и помещений, заборку здания и прилегающих территорий, уборку снега и очистку крыш, мойку окон;

19коммунальные расходы и т.д.

Типичной является ситуация, когда собственник заявляет величину расходов существенно меньшую, чем среднерыночное значение. При этом оценщик должен провести детальный анализ для выявления причины сокращения затрат.

Например, если собственник построил собственную бойлерную и за счет этого добился существенного сокращения затрат, то это необходимо подчеркнуть в Отчете и корректно, с учетом данного факта, осуществить все необходимые расчеты.

Кроме того, при выявлении подобного факта необходимо более детально, рассмотреть вопрос, связанный с формированием залоговой массы (например, возможно, будет целесообразен дополнительный залог бойлерной, включая оборудование).

Отдельный вопрос - включать или не включать в общую величину коммунальные платежи. Необходимо отметить, что однозначного мнения по данному вопросу не существует, при этом на разных региональных рынках при заключении договоров аренды сложилась своя практика. Тем не менее, необходимо обратить внимание на наличие судебной практики по вопросу включения в арендную плату коммунальных услуг, связанных с эксплуатацией объекта недвижимости.

В соответствии с Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного суда РФ «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11.01.2002 т. № 66: «в состав арендной платы не входят платежи за пользование коммунальными услугами в связи с эксплуатацией объекта недвижимости». Предполагается, что коммунальные, эксплуатационные и административно-хозяйственные расходы будут компенсироваться по отдельному договору оказания услуг. Арендная плата является платой непосредственно собственнику объекта за извлечение выгоды из полезных свойств вещи (объекта недвижимости). Коммунальные и прочие перечисленные платежи суть затраты на содержание объекта аренды, которые могут быть возложены договором аренды как на арендатора, так и на арендодателя (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Действительный валовый доход - это потенциальный, валовый доход за вычетом потерь от простоя площадей, которые не удалось сдать в аренду, и задолженности по арендной плате с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости (например, доходов от платных автостоянок или гаражей).

ДВД = ПВД - Потери + Прочие расходы

Действительный валовый доход должен отражать реальную ситуацию в части текущей степени загруженности объекта.

Расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся элементов сооружения. к таким компонентам относят:

кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации:

санитарно-техническую и электроарматуру и приборы;

20механическое оборудование;

21пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.;

22расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.

При оценке рыночной стоимости расходы на замещение учитывают независимо от того, будут ли они фактически иметь место в течение периода владения или нет.

Необходимо отметить, что чем «старше» год ввода в эксплуатацию объекта недвижимости, тем более существенная величина расходов на замещение должна участвовать в расчетах.

Чистый операционный доход - Действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (за исключением амортизационных отчислений).

При проверке корректности подученного результата иногда полезно использовать среднее значение доли Чистого операционного дохода в Потенциальном валовом доходе исходя из типа объекта (офисы, торговля, склады) и его технического состояния (год постройки, капитальный ремонт и т.п.).

Полученное значение по оцениваемому объекту позволяет прийти к выводу о степени «адекватности» формируемого значения рыночной стоимости объекта.

Расчет величины отдачи на капитал (ставки дисконтирования)

Расчет может быть выполнен методом кумулятивного построения и методом рыночной экстракции.

Расчет величины возврата капитала (реверсии) в конце прогнозного периода

Определение стоимости объекта в конце прогнозного периода предполагает понимание того, что будет происходить с объектом далее.

В большинстве случаев используют модель устойчивого роста:

, где:

- реверсия;

 - чистый операционный доход в первый постпрогнозный период;

ставка отдачи на капитал;

 - стабильный темп прироста дохода.

Также может использоваться подход, заключающийся в прогнозировании наиболее вероятной цены продажи в конце прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода цен продажи аналогичных объектов недвижимости.

Учет данного момента приобретает принципиальную важность, если объект оценки достаточно изношен и по окончании прогнозного периода исходя из сложившихся и (или) ожидаемых рынком к концу прогнозного периода может прекратить свое существование. Очевидно, что в этом случае использование устойчивого роста целесообразно.

Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости путем суммирования текущих стоимостей потоков в прогнозный период и текущей стоимости постпрогнозной стоимости

Для формирования корректного мнения о текущей стоимости денежных потоков целесообразно использовать дисконтные множители на середину периода

Итоговая стоимость объекта недвижимости в рамках доходного подхода представляет собой сумму текущих стоимостей денежных потоков прогнозного и постпрогнозного периодов.

Метод капитализации дохода

Метод капитализации является частным случаем метода дисконтирования денежных потоков.

Метод капитализации дохода используется если:

·   потоки доходов стабильны в течение длительного периода и положительны;

·        потоки доходов возрастают устойчивыми темпами.

Результат, полученный данным методом, представляет собой стоимость всего объекта недвижимости, состоящую из стоимости зданий, сооружении и стоимости земельного участка.

Стоимость объекта определяется путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализация.

Метод капитализации дохода предполагает выполнение следующих действий:

1. определение ожидаемого чистого операционного дохода;

2. расчет коэффициента капитализации;

3. определение стоимости объекта недвижимости путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при расчете чистого операционного дохода, были указаны выше (при рассмотрении метода дисконтированных денежных потоков). Остановимся более подробно на расчете коэффициента капитализации.

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:

1.       ставки дисконтирования (ставки доходности инвестиции), являющейся компенсацией, которая должна быть выплачена инвестору за использование денежных средств с учетом фактора риска и других факторов, связанных с конкретными инвестициями;

2.                нормы капитала, т.е. погашения суммы первоначальных вложений. Причем этот элемент коэффициента капитализации применяется только к изнашиваемой части активов (т.е. к зданиям и сооружениям, но не к земле, которая не подвергается износу).

Ставка дохода на капитал строится методом кумулятивного построения.

Ставка дохода на капитал (ставка дисконтирования) = = Безрисковая ставка дохода + Премия за риск + Премия за низкую ликвидность недвижимости + Премия за инвестиционный менеджмент.

Отметим, что управление инвестициями в недвижимость считается более сложной и рискованной деятельностью, чем управление инвестициями в финансовые активы, что и обуславливает необходимость дополнительной премии.

На практике использование подобной логики расчета сопряжено со значительной «условностью» при формировании доказательной части.

В качестве безрисковой ставки можно использовать среднюю эффективную доходность к погашению государственных долгосрочных облигаций РФ со сроком до погашения от 10 до 14 лет.

Как правило, на практике премия за перечисленные риски по отношению к выбранному объекту недвижимости оценивается экспертным путем. Тем не менее целесообразно формировать базу исходя из регионального рынка и выводить данные поправки с учетом специфики рынка.

Премия за низкую ликвидность недвижимости учитывает невозможность незамедлительного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. При определении величины поправки за низкую ликвидность исходят из предпосылки, что срок экспозиции объекта с момента выставления его на продажу велик. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.

Премия за инвестиционный менеджмент колеблется в основном от 1% до 5%. Надбавку за инвестиционный менеджмент целесообразно рассчитывать с учетом коэффициента недозагрузки и потерь при сборе арендных платежей.

Расчет различных составляющих премии за риск:

надбавка за низкую ликвидность учитывает невозможность инвестиций ж, по экспертным сценкам большинства источников, обычно принимается на уровне 3-5 процентных пунктов;

надбавка за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и может быть принята в размере нормы страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности;

надбавка за инвестиционный менеджмент определяется из учета того, что чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, а значит, выше будет значение этой надбавки.

Норма возврата капитала может рассчитываться одним из трех следующих способов.

прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);

возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом.

возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосксльда).

Дадим краткую характеристику каждого из этих методов.

Метод Ринга. Данный метод целесообразно использовать, когда ожидается, что возмещение основной суммы будет осуществляться равными частями. Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100%-ной стоимости актива на остающийся срок полезной жизни, т.е. это величина, обратная сроку службы актива. В этом случае считается, что средства, направляемые в фонд возмещения, не реинвестируются. Формула коэффициента капитализации принимает следующий вид:

Rk = Rd + 1/n, где:

n - оставшийся срок экономической жизни.

Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:

Rk = R + SFF(n,Y), где:

 - фактор фонда возмещения;

Y = R - ставка дохода на инвестиции.

Метод Хоскольда используется в тех случаях, когда, ставка дохода для первоначальных, инвестиций несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для реинвестируемых средств предполагается получение дохода, по безрисковой ставке:

Rk = R + SFF(n,Yб), где:

Yб - безрисковая ставка процента.

Наименьшая норма возврата получается но методу Инвуда, наибольшая - по методу Ринга. При падении цены актива вне зависимости от того, рассчитывается ли норма возврата методом Ринга, Хоскольда или Инвуда, ставка доходности инвестиций меньше ставки капитализации Rk > R.

Метод Ринта наиболее применим для «старых» объектов.        

Еще один способ расчета коэффициента капитализации - метод рыночной выжимки (метод рыночной экстракции).

В методе рыночной выжимки нет отдельного учета возврата капитала и дохода на капитал, а также не учитываются отдельно темпы роста дохода. Эти составляющие учтены в общем коэффициенте капитализации по принципу «все включено» и не нуждаются в отдельном анализе, что является одним из преимуществ данного способа.

Основываясь на рыночных данных о ценах продаж и значениях ЧОД сопоставимых объектов недвижимости, коэффициент капитализации вычисляются но следующей формуле:

,

Где ЧОД - читсый операционный доход i-го объекта-аналога;

Vi - цена продажи i-го объекта-аналога.

Расчет коэффициента капитализации методом рыночной выжимки позволяет до минимума снизить субъективизм оценщика. Кроме того, коэффициент капитализации, определенный таким образом, учитывает норму возврата капитала и ожидаемые изменения стоимости аналогичных объектов - по принципу «все включено». Соответственно не требуется проводить отдельный расчет этих составляющих коэффициента капитализации, ошибка в расчете которых при кумулятивном способе может существенно повлиять на результат. А накопленная ошибка при кумулятивном способе определения рисков может еще больше повлиять на результат.

При определении коэффициента капитализации также необходимо обращать внимание на учет налоговой составляющей (если ЧОД до налогообложения, то и коэффициент капитализации должен рассчитываться для дохода до налогообложения: или наоборот, ЧОД и коэффициент капитализации рассчитываются как «после налогообложения»).

При выборе техники, расчета методом рыночной выжимки (экстракции) важно корректно формировать информацию по чистому операционному доходу и пене продажи аналогов.

При использовании доходного подхода необходимо обратить внимание на следующие моменты:

соответствие арендной ставки, использованной в расчетах рыночной ставке аренды для аналогичных объектов;

информация об аналогах по арендной ставке должна быть подкреплена указанием на источники, из которых она получена, в виде, доступном для проверки. К отчету должны быть приложены распечатки баз данных риэлтерских фирм или копии страниц печатных изданий, содержащих объявления по аренде аналогичных объектов;

прогнозный темп роста арендных ставок в долгосрочном периоде не должен быть необоснованно высоким даже при существующем локальном росте. Как ориентир могут быть использованы темпы роста промышленного производства;

в расчетах не должно использоваться необоснованно низкое значение ставки дисконтирования или коэффициента капитализации. В качестве критерия для сравнения может быть использовано отношение величины годовой арендной платы за 1 кв.м к цене предложения к продаже1 кв.м аналогичных объектов;

не допускается к стоимости объекта недвижимости, рассчитанного доходным подходом, добавлять отдельно рассчитанную стоимость земельного участка.

Согласование результатов

Рыночная стоимость объекта оценки определяется как средневзвешенная величина между результатами расчетов, полученных в рамках доходного, затратного и сравнительного подходов.

Затратный подход отражает величину средств, необходимых для создания объекта, аналогичного объекту оценки в современных условиях, но не отражает реакцию рынка на данные актив. Результат, полученный затратным подходом, если оценщик корректно учел фактор внешнего износа, должен быть очень близок к результатам, полученным в рамках других подходов.

Сравнительный подход в рыночных условиях позволяет наиболее точно определить стоимость объекта оценки при наличии подходящих аналогов, представленных на рынке. Удельный вес результатов данного подхода при развитом рынке должен быть наибольшим.

Доходный подход основан на данных об арендных ставках по объектам аналогам, Представленная база по арендным ставкам объектов аналогов при развитом рынке позволяет достаточно полно выявить влияние ценообразующих факторов на существующие в настоящее время арендные ставки. Однако доходный доход связан с рисками прогноза будущих доходов. Удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

Основные моменты, на которые необходимо обращать внимание при согласовании результатов:

корректно проводить взвешивание при существенном расхождении результатов; стоимость может приниматься разной результату наиболее адекватного подхода, если ее значение противоречит результатам других подходов;

нет необходимости проводить взвешивание с использованием сложных процедур, например, метода анализа иерархий. В большинстве случаев достаточно простого усреднения, так как при отсутствии противоречий в результатах, полученных различными подходами, существенного влияния на итоговый результат процедура взвешивания не окажет.

Необходимо отметить, что мотивация игроков на рынке недвижимости может носить разнонаправленный характер в зависимости от дальнейших действий с объектом сделки.

Для потенциального «игрока» на рынке купли-продажи недвижимости возможны два действия:

приобретение объекта с последующей перепродажей (в условиях «разогретого» рынка), например, рынок г. Сочи в 2007 г. до момента принятия решения о проведении Зимних Олимпийских игр;  

приобретение объекта недвижимости с целью покупки стабильного денежного потока.

При проведении оценки в целях залога следует, в первую очередь, основываться на результатах подхода, который будет являться наиболее адекватным по отношению к конкретной практической ситуации.

Результаты, полученные с применением отдельных подходов, не могут существенно отличаться друг от друга - наличие в Отчете данного факта указывает на некорректность учета существенных факторов в рамках доходного, затратного или сравнительного подходов.

ГЛАВА 2.    
ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА НА ПРИМЕРЕ СКЛАДСКОГО ЗДАНИЯ

 

.1      ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

 

Характеристика объекта оценки

Объектом оценки является - складское здание общей площадью 15665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, мкр. Птицефабрика. Более подробное описание объекта оценки представлено в таблицах ниже.

Табл. 2 Складское здание

Имущественные права на объект	Право собственности
Документы, подтверждающие имущественные права на объект	Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 НГN 225785 от 19.01.2009г.
Документы, на основании которых возникли существующие права на объект	Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 16.09.2008 №RU50513101-52
Общая площадь	15 665,8 кв.м
Площадь застройки	12 331,3 кв.м
Наличие подвала	Есть
Этажность	1
Наличие парковки	Есть
Материал стен	Кирпич
Перекрытия	Ж/б плиты
Фундамент	Ж/б монолитный
Крыша	Мембрана
Полы	Цементные, ж/бетон
Год предполагаемой постройки	2008
Системы инженерного обеспечения здания	Электроосвещение, канализация, отопление, холодное и горячее водоснабжение
Высота потолков	14,1 м
Класс объект	А
Отделка	Полная отделка, рабочее состояние
Технический паспорт здания	Дата составления 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г.
Поэтажный план здания	Копия изготовлена 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г..
Экспликация к поэтажному плану здания	Копия изготовлена 15.08.2008г., по состоянию на 14.08.2008г.
Текущее использование объекта	Склад
Типичный срок экспозиции	180 дней
Балансовая (остаточная) стоимость	185 665 781,06 руб. по состоянию на 30.06.2010г.
Наличие обременений	Нет

Источник информации: Свидетельство о государственной регистрации права собственности, документы БТИ и осмотр Объекта оценки

 

Табл. 3 Земельные участки

№ п/п	Площадь, кв.м	Имущественные права	Документы, на основании которых возникли существующие права	Назначение (разрешенное использование)	Категория земель	Кадастровый номер, номер и дата составления кадастровой выписки	Балансовая стоимость, тыс. руб.	Обременения
1	16 739	Собственность; Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 HB N 404662 от 07.11.2009г.	Решение единственного участника ООО «Вымпел» №55 от 21.01.2008г. ; Договор купли-продажи недвижимого имущества №1/8 от 02.04.2004г., зарегистрирован МОРП 12.04.2004г. за №50-01/22-06/2004-333	Для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами	Земли населенных пунктов	50-22-0040404-0193; кадастровая выписка № 22.2/08-2-0308 от 06.08.2008	21 831,55	Ипотека (по данным Заказчика)
2	3 843	Собственность; Свидетельство о государственной регистрации права собственности 50 HB N 995906 от 25.12.2008г.	Договор купли-продажи земельного участка от 02.12.2008 №364	Для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами	Земли населенных пунктов	50:22:0040404:219; кадастровая выписка № 22.1/08-2-1565 от 30.09.2008	6 282 152,10	Ипотека (по данным Заказчика)

Источник информации: Свидетельства о государственной регистрации права собственности, Кадастровые выписки, данные Заказчика

Указанные в таблице выше земельные участки образуют собой единый земельный участок общей площадью 20 582 кв.м, на котором расположены оцениваемое складское здание. Рельеф единого земельного участка - ровный, конфигурация - приближена к прямоугольной форме. Площадь застройки единого земельного участка составляет 12 331,3 кв.м, остальная часть единого земельного участка площадью 8 250,7 кв.м заасфальтирована.

Местоположение объекта оценки

Оцениваемое здание с земельными участками входит в состав складского комплекса, расположенного в Люберецком районе Московской области в поселке Томилино на территории логистического парка ТЛК «Томилино». Логистический парк в составе Промышленного округа ТЛК «Томилино» находится в 6 км от МКАД по Рязанскому или Ново-Рязанскому шоссе в 15 мин. транспортом от м. Кузьминки. Территория логистического парка огорожена и охраняется. Въезд на территорию осуществляется через круглосуточные пропускные пункты: три выезда на Новорязанское и три выезда на Рязанское шоссе. Таким образом, окружение оцениваемого объекта составляют промышленно-складские объекты, входящие в единую инфраструктуру логистического парка. Состояние прилегающей территории отвечает требованиям, предъявляемым к современным складским комплексам. Созданный в рамках реализации программы Правительства Московской области «Развитие транспортно-логистической системы Московской области в 2006-2010 годах» логистический парк ТЛК «Томилино» входит в число самых привлекательных складских комплексов Подмосковья. Развитая складская инфраструктура, обслуживание управляющей компанией всей территории Логистического парка является фактором, повышающим привлекательность Объекта оценки.

Положение оцениваемого объекта на карте

Территория Московской области составляет 47 тысяч кв. км, население 6,5 млн. человек. Основные отрасли промышленности: высококвалифицированное, многоотраслевое машиностроение (транспортное, сельскохозяйственное, технологическое оборудование, приборы и автоматика), химическая (производство минеральных удобрений, пластмасс, искусственного волокна, красителей), легкая (текстильная, кожевенно-обувная, швейная), деревообрабатывающая, производство стройматериалов (цемент, стекло).

Имеются крупные теплоэлектростанции: Каширская, Шатурская, Люберецкая и др.

Сельское хозяйство преимущественно пригородного типа (овощеводство, картофелеводство, парниково-тепличные хозяйства). Посевы кормовых и зерновых (пшеница, рожь, ячмень, овес) культур. Молочно-мясное животноводство, птицеводство. Развито судоходство по рекам Москве, Оке и каналу им. Москвы.

Любере́цкий райо́н - муниципальное образование <#"562523.files/image009.gif">137 740 руб.

Расчет Чистого операционного дохода приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 4Приложение 4).

Определение ставки капитализации

Ставка капитализации используется для расчета текущей стоимости объекта недвижимости на основе прогнозируемого годового дохода. Ставка капитализации определялась согласно предоставленному в настоящем отчете обзору рынка складской недвижимости. Учитывая цель настоящей оценки, а также исходя из состояния оцениваемого здания, для дальнейших расчетов была принята средняя величина ставки капитализации, равная 12%.

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом приведен в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 5)

Таким образом, величина рыночной стоимости объекта оценки, определенная доходным подходом по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 505 551 000 руб. РФ

(Пятьсот пять миллионов пятьсот пятьдесят одна тысяча) руб. РФ

Согласование результатов

Результаты оценки объекта оценки, полученные на основании проведенных исследований и выполненных расчетов, а также обоснование выбора использованных весов при согласовании результатов и согласование результатов оценки объектов недвижимости различными подходами представлены ниже.

Затратный подход не применялся.

Сравнительный подход является единственным подходом, учитывающим ситуацию на рынке, то есть в наибольшей степени отражает рыночную стоимость. Тем не менее, проблема возникает в степени сравнимости оцениваемых объектов с объектами-аналогами, так как трудность поиска максимально близких по своим характеристикам аналогов и субъективность введения некоторых корректировок снижают точность результатов, полученных данным подходом. Обычно результатам по данному подходу отдается предпочтение при анализе итогов оценки. Результаты этого подхода могут показать справедливый уровень цен на рассматриваемый Объект, однако в условиях финансового кризиса, точность результата, полученного сравнительным подходом снижается, так как рынок недвижимости в настоящее время находится в стадии стагнации.

Доходный подход характеризует ценность объекта для потенциального покупателя, исходя из потенциальных будущих доходов. Таким образом, доходный подход ориентирован на будущее, т.е. учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат, инвестиций и т.д. и учитывает рыночный аспект. Результаты доходного подхода достаточно показательны для любого объекта коммерческой недвижимости. Однако следует учитывать, что модель расчета по доходному подходу высокочувствительна к качеству и точности входящих данных. Учитывая влияние мирового финансового кризиса на рынок недвижимости, результат доходного подхода также не стоит выделять.

Исходя из вышеизложенного, результаты какого-либо подхода к оценке складского здания не выделялись, и результатам всех подходов были присвоены равные веса.

Согласование результатов оценки представлено в Приложениях к настоящей Дипломной работе (см. Приложение 6).

В результате проведенного анализа и выполненных расчетов можно сделать следующее заключение:

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимого имущества - складского здания общей площадью 15 665,8 кв.м, расположенное на 2-х земельных участках, общей площадью 20 582 кв.м по адресу: Московская область, Люберецкий район, п. Томилино, мкр. Птицефабрика, по состоянию на 01 июля 2010 года с учетом НДС составляет: 521 914 000 руб. РФ

(Пятьсот двадцать один миллион девятьсот сорок одна тысяча) руб. РФ.

ГЛАВА 3.    
РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ЗАЛОГА

 

Описание объекта оценки и местоположения объекта оценки

Описание объекта оценки должно быть выполнено на основании личного осмотра объекта, анализа технической и правоустанавливающей документации по объекту, а также на основании консультаций с лицом, ответственным за техническое состояние и эксплуатацию объекта (если такое-лицо имеется).

Описание объекта должно включать ключевую информацию: год начала строительства объекта (если таковая информация имеется), год ввода в эксплуатацию, структура площадей, информация о проведенных капитальных ремонтах (проведенных реконструкциях и перепланировках),

Обязательно описание земельного участка с указанием его целевого назначения, площади, правоустанавливающих документов с указанием срока действия, разрешенного направления использования участка, функционально обеспечивающего оцениваемый объект.

По результатам осмотра в отчете должна быть представлена таблица, содержащая основные данные по объекту и отражающая устанавливаемые (контролируемые) в процессе осмотра основные характеристики объекта и используемые источники информации.

Описание местоположении оцениваемого объекта должно быть как можно более полным, с указанием точного адреса объекта, конкретизацией места нахождения объекта, краткой характеристикой административного деления населенного пункта, в котором расположен оцениваемый объект, указания наименования административного района, престижности местоположения оцениваемого объекта, удаленности от центра населенного пункта, транспортной доступности и пр. факторов, характеризующих преимущества и недостатки места нахождении оцениваемого объекта.

Представлению необходимой информации в рамках данного раздела необходимо уделить особенное внимание, так как неполное описание объекта оценки может привести к некорректному формированию дальнейших расчетов при осуществлении оценочных работ.

Анализ рынка, оценка ликвидности

Оценка ликвидности является ключевым параметром, при оценке недвижимости в целях залога, фактически анализ рынка должен показать, имеется или нет спрос на объекты, подобные оцениваемому.

В качестве показателя ликвидности может использоваться среднее время экспозиции в конкретном населенном пункте для объектов того же сегмента рынка, что и рассматриваемый, и схожих по основным, характеристикам. Указанные сведения необходимо получить у риэлторских агентств и из публикуемых аналитических обзоров. При анализе ликвидности должны быть опрошены не менее двух риэлтерских компаний.

При формировании итогового вывода о стоимости, и ликвидности объекта необходимо справочно указать возможных покупателей объекта и их мотивы, обоснованную стоимость объекта оценки для них в виде ценового диапазона.

Выбор подхода к оценке

При проведении оценки объектов коммерческой недвижимости с целью залога могут быть использованы доходный, затратный и сравнительный подходы.

Ключевые требования:

- для оценки частей здания, помещений и жилых помещений в целях залога использование затратного подхода нецелесообразно;      

-для объектов возрастом более 10 лет затратный подход можно не применять или использовать его как справочный:

при достаточной статистике по арендным ставкам, исходя из потенциальной «сдаваемости» объекта в аренду, приоритет в расчетах должен отдаваться доходному подходу.

Сравнительный подход

Ключевые требования:

- аналоги должны относиться к тому же сегменту рынка и классу, что и оцениваемый объект (в том числе не только по формальным признакам, ко к по структуре площадей), должна быть приведена основная информация об аналогах и основные данные об Источнике информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица;

в случае неполной информации о значениях основных ценообразующих факторов сходного объекта необходимо провести внешний осмотр аналогов, при этом текущее состояние и необходимость проведения ремонта объектов оценки и аналогов должны быть сопоставимы (например, объекты с отделкой или без отделки и т.п.), в случае несоответствия должны быть внесены корректировки;

информация о включении (невключении) в данные о предложениях к аренде величины НДС должка быть указана в таблице по расчету стоимости объекта на основании цен предложений к реализации объектов аналогов;

- вводимые корректировки должны, быть обоснованы, общий процент корректировок, вносимых экспертным путем, не должен быть более 20%.

Доходный подход

Ключевые требования:

- при осуществлении расчетов в табличной форме должна быть указана общая и полезная площадь, прописана существующая структура площадей, сдаваемых (или возможных к сдаче) в аренду;

указаны условия действующих договоров аренды (если они есть). При наличии обременения в виде долгосрочного договора аренды должен быть проведен анализ этого обременения и его основные характеристики должны использоваться в расчетах;

необходимо привести обоснование используемой в расчетах арендной ставки с обязательным указанием краткой информации об аналогах и основных данных по источнику информации (наименование риэлтерской компании, ссылка на Интернет-сайт, объявление в СМИ, данные риэлтерских компаний с указанием названия, телефона, ФИО контактного лица);

необходимо привести информацию о включении (невключении) в данных о предложениях к аренде величины НДС и коммунальных затрат (по конкретному предложению);

необходимо привести обоснование уровня операционных расходов и принятой в расчетах величины коэффициента капитализации (или ставки дисконтирования), должен быть приведен анализ на предмет соответствия среднерыночному значению.

Необходимо обратить внимание, что при использовании в расчетах по доходному и сравнительному подходам информации об арендных ставках и предложениях к продаже с включенным в них НДС вторичного включения НДС в результирующее значение стоимости оцениваемого объекта не допускается.

Затратный подход

Ключевые требования:

- в отчете необходимо указать, имеется ли узкая специализация данных площадей и могут ли они быть перепрофилированы под другое использование. При наличии узкой специализации необходимо отдельно выделить затраты, обуславливающие ее наличие;

выводы о степени износа должны подтверждаться данными фактического состояния объекта;

расчет стоимости земельного участка должен основываться на реальной рыночной стоимости, использование нормативной или кадастровой стоимости не допустимо. При отсутствии рынка земельных участков, прав пользования земельных участков - информация об этом должна быть приведена в данном разделе отчета, содержащих выводы о вероятной стоимости объекта;

если объект построен сравнительно недавно (менее 1,5 года назад), необходимо указать величину затрат на его строительство и провести анализ «адекватности» данных затрат, если данные были предоставлены Клиентом.

Формирование итогового вывода о стоимости объекта

Выводы о стоимости объекта (при проведении сопоставления результатов значений стоимости объекта, полученных при расчете по различным подходам) должны быть однозначными, при вхождении в состав оцениваемого имущества нескольких объектов (зданий, сооружений) необходимо выделение стоимости каждого объекта, на который имеется документ о регистрации права собственности (зданий, сооружения).

При наличии существенных различий в результатах, полученных при применении различных подходов, усреднение не проводится, в качестве итогового значения принимается результат, полученный при использовании наиболее достоверных исходных данных и минимальных допущениях и предположениях. При этом наряду с выводами о стоимости должен присутствовать вывод о причине расхождений.

Во избежание некорректности при составлении вывода о результирующем значении стоимости объекта необходимо факт включения (исключения) величины НДС при составлении расчетов отразить в соответствующих разделах отчета.

В составе приложений к Отчету должны быть включены:

1 фотографии объекта (должны.. объективно отражать состояние оцениваемых объектов, основные конструктивные элементы, состояние (наличие, отсутствие) коммуникаций, подъездных путей, внутренних интерьеров объекта);

2 расчетные таблицы по всем использованным подходам (если они не вошли в состав текста отчета);

3 копии документов о праве собственности на оцениваемое имущество, документы территориального БТИ;

4 технические паспорта на объекты, выписке из них, поэтажные планы и экспликации;

5 документы по землепользованию.

На фотографиях должны быть отражены наиболее важные аспекты:

6 внешний вид объекта со стороны фасада и обратной стороны;

7 отделка внутренних помещений в наиболее типичном, наилучшем и наихудшем вариантах;

8 состояние коммуникаций;

9 основные виды дефектов объекта (если они были выявлены в результате осмотра).

 Очевидно, что указанные рекомендации «охватывают», только общие и принципиальные моменты, учет которых необходим для проведения корректной оценки в целях залога объекта коммерческой недвижимости любого типа.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В рамках настоящей дипломной работы автор достиг цели и проанализировал теоретические положения оценки недвижимого имущества с учетом особенностей применения результатов оценки - для залога, а также провел оценку рыночной стоимости недвижимого имущества (складского здания). При рассмотрении механизмов проведения оценки основное внимание было уделено особенностям оценки объектов недвижимости для целей залога.

В первой главе работы были рассмотрены понятие недвижимости, правовое поле в области залога недвижимого имущества, основные этапы, подходы и методы оценки недвижимости для целей залога.

Проанализировав подходы, используемые в оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога, автор пришел к следующим заключениям:

затратный подход при оценке для целей залога используется меньше других подходов.

наиболее точно определить стоимость объекта оценки в рыночных условиях позволяет сравнительный подход, при наличии подходящих аналогов.

то же можно сказать о доходном подходе. Однако необходимо учитывать, что расчеты доходного подхода связаны с рисками прогноза будущих доходов. Таким образом, удельный вес результатов этого подхода должен быть ниже (или на уровне) результатов сравнительного подхода.

при формировании итогового вывода о стоимости необходимо учитывать, что результаты с применением отдельных подходов, не должны существенно отличаться друг от друга.

Полученный выводы были подкреплены в практической части настоящей работы при обосновании применимости подходов к оценке складского здания.

В соответствии с поставленной целью во второй главе данной дипломной работы, был осуществлен сбор необходимой информации об объекте исследования и проведена оценка рыночной стоимости складского здания для целей залога с использованием сравнительного и доходного подходов.

В рамках сравнительного подхода использовался метод сравнительного анализа продаж.

Для оценки стоимости объекта в рамках доходного подхода был выбран метод прямой капитализации, поскольку исходя из существующих тенденций на рынке аренды недвижимости, наиболее вероятным представляется заключение договоров аренды на фиксированный срок с фиксированной арендной платой. То есть, доход, приносимый помещением, будет относительно постоянным.

В результате проделанных расчетов были получены результаты рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного и доходного подходов, которые несущественно отличаются друг от друга - менее 10%. Учитывая, изложенное при согласовании результатов оценки указанным подходам были присвоены равные удельные веса с получением итоговой рыночной стоимости складского зданий для целей залога.

Анализ вышеуказанных теоретической базы и практических материалов позволил сформулировать основные направления совершенствования деятельности по оценке рыночной стоимости недвижимого имущества для целей залога.

В результате проделанной работы также является необходимым отметить, что оценка для целей залога в общем объеме оценочных работ в России занимает существенное место. Необходимость обращения к оценщикам при совершении кредитных сделок обусловлена не только юридическими причинами, но и желанием получить квалифицированное и профессиональное мнение о стоимости актива, рассматриваемого как обеспечение кредитной сделки. Сегодня большинство российских баков стремятся работать с ограниченным кругом компаний, которые предоставляют качественные оценочные услуги, удовлетворяющие требованиям банков.

Таким образом, для современных оценщиков является необходимым изучение проблематики оценки для целей залога и постоянное совершенствование навыков в этой области.

недвижимость залог складской доходный

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

Нормативно-правовые источники

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г. N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994);

2.  Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001);

3.       Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 24.07.2007 г. № 122-ФЗ;

.        Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости) от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ;

.        Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998г. № 135-ФЗ;

.        Федеральные Стандарты оценки (ФСО №1,ФСО №2, ФСО №3), утвержденные Министерством экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007 № 254, 255, 256;

7.       Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением Минимущества РФ от 06 марта 2002 г. № 568-р;

Учебная литература

8.       Асаул <http://www.ozon.ru/context/detail/id/3068215/> А.Н. Экономика недвижимости. - М.: Питер <http://www.ozon.ru/context/detail/id/856134/>, 2007 г. - 624 с.;

.        Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние и перспективы развития - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2004 г. - 147 с.;

.        Белокрыс А.М. Основы оценки стоимости недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-263 с.;

.        Ванданимаева О.М. Оценка стоимости земельных участков / М., Московская финансово-промышленная академия - 2005, 119 с.;

.        Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости. Москва, Финансы и статистика. 2005.- 496 с.;

.        Грязнова А. Г. Оценка недвижимости - М. Финансы и статистика, 2007 -479-с.;

.        Жариков Ю.Г. Недвижимое имущество: Правовое регулирование.- М.: БЕК, 2003.-237 с.;

.        Зимин А.И. Оценка имущества. Учебное пособие. - М.: ИД Юриспруденция, 2006.-240 с.;

.        Иванова Е.Н, Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие/Е.Н. Иванова; под ред. д-ра экон. наук, проф. М.А. Федотовой. - 2 изд., стер. - М.:КНОРУС, 2008. - 344 с.;

.        Каминский А. В., Страхов Ю. И., Трейгер Е. М. Учебно-практическое пособие Анализ практики оценки недвижимости - М., Международная академия оценки и консалтинга, 2005 г. - 238 с.;

.        Каминский Н.В. Анализ практики оценки недвижимости. Учебное пособие. - М.: Международная академия оценки и консалтинга, 2004.-210 с.;

.        Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости. / Московская финансово-промышленная академия. - М., 2005. - 204 с.;

.        Наназашвили И. Х., Литовченко <http://www.ozon.ru/context/detail/id/2623138/> В. А. Оценка недвижимости. -М.: Архитектура-С <http://www.ozon.ru/context/detail/id/1654128/>, 2005 г., 200с.;

.        Оценка для целей залога: теория, практика, рекомендации / М.А. Федотова, В.Ю. Рослов, О.Н. Щербакова, А.И. Мышанов. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 384 с.;

.        Петров В.И. Оценка стоимости земельных участков. - М.: Издательство КноРус, 2007. - 264 с.;

.        Попова О.В. Залог и ипотека. Договопы, рекомендации, комментарии. - М.: Издательство «Альфа-Пресс». 2006 - 392 с.;

.        Рослов В.Ю., Щербакова О.Н. Роль залога и залоговой стоимости в кредитно сделке // Банковское кредитование, №2, 2005, с. 101-114;

.        Сара Сейс, Джуди Смит, Ричард Купер, Пьер Венмор-Роуланд <http://www.ozon.ru/context/detail/id/4641222/>. Оценка недвижимого имущества. От стоимости к ценности. -М.: Российское Общество Оценщиков <http://www.ozon.ru/context/detail/id/856669/>, 2009 г. - 504 с.;

.        Тэпман Л.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2003.-133 с.

.        Фридман Дж., Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. ДЕЛО Лтд., Москва, 2001.-303 с.;

Интернет ресурсы

28.     Агенство недвижимости «Blackwood real estate», <http://www.blackwood.ru>;

.        Агенство недвижимости «Knight Frank Research», <http://www.knightfrank.ru>;

30.     Агенство недвижимости «Penny Lane Realty», http://www.realtor.ru;

.        Агенство недвижимости «ИНКОМ-недвижимость» -www.incom.ru;

.        Аналитический ресурс «Исследование.ру», www.issledovanie.ru;

.        Агентство недвижимости «Континент - недвижимости» - www.makler.su;

.        Агентство недвижимости «МИАН» - www.mian.ru <http://www.mian.ru/>;

.        Агенство недвижимости МИЭЛЬ, www.miel.ru;

.        Информационо-аналитический портал недвижимости "Арендатор.ру", www.irr.ru;

.        Интернет-сайт информационного агентства «Cbonds» -www.сbonds.ru <http://www.сbonds.ru>;

.        Информационный портал «Вестник оценщика», <http://www.appraiser.ru>;

.        Официальный сайт издания «Недвижимость и цены» - realty.dmir.ru;

.        Портал для специалистов в области оценки «Оценщик.Ру- ocenchik.ru;

.        Портал о недвижимости www.realto.ru <http://www.realto.ru>;

.        Сайт международной консалтинговой компании «Colliers International» - www.colliers.ru;

.        www.labrate.ru.

.        www.roszem.ru <http://www.roszem.ru>;

.        www.sklad-arenda.ru <http://www.sklad-arenda.ru>;

Статьи, журналы, справочники, методические рекомендации

46.     Вольнова В.А. «О краткой классификации недвижимости» //Вопросы оценки № 3, 2008г.;

47.     Информационно-аналитический бюллетень рынка недвижимости RWAY № 186, сентябрь 2010;

.        Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 66;

.        Межрегиональный информационно-аналитический бюллетень «Индексы цен в строительстве» № 72;

.        Методические рекомендации «Оценка имущественных активов для целей залога». Разработаны Ассоциацией российских банков -М., 2008 г.;

.        Сборник КО-ИНВЕСТ «Складские здания и сооружения» 2008 г.

ПРИЛОЖЕНИЯ

Приложение 1

Расчет рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом

 

Обоснование корректировок

Поправка на торг. Ее величина зависит от устойчивости рынка. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости продажи может быть установлен дисконт в размере от 5 до 15%. В ряде случаев размер скидки на торг может достигать до 30%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 15%.

Для определения рыночной стоимости оцениваемого здания (улучшений) необходимо из стоимости приведенных аналогов вычесть стоимость «избыточных» земельных участков (площадь избыточных земельных участков была определена путем умножения коэффициента плотности застройки оцениваемого объекта на площадь застройки объектов-аналогов). Удельная стоимость 1 кв.м земельных участков объектов-аналогов рассчитана в Табл. 7 (см. Приложение 2).

Оцениваемые права. В связи с наличием по всем объектам-аналогам и Объекту оценки полного права собственности, данная корректировка равна нулю.

Корректировка на условия финансирования предполагает учет отличных от рыночных, специфических условий финансирования. Всем объектам-аналогам равно как и рассматриваемым Объектам оценки присущи рыночные условия финансирования. Корректировка равна нулю.

Корректировка на условия продажи также равна нулю вследствие того, что условия продажи по всем объектам сравнения являются коммерческими.

Местоположение. Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как линия домов, трафик магистрали, престижность, состав окружения и т.д. Объекты сопоставимы. Корректировка равна 0.

Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Подобранные объекты-аналоги не позволяют выявить зависимости стоимости 1 кв.м складских зданий от их размера, корректировка не проводилась.

Корректировка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблице ниже.

Корректировка на разницу в состоянии помещений. Состояние оцениваемого здания - рабочее. Все подобранные объекты-аналоги сопоставимы. Корректировка равна 0.

Для определения средневзвешенной величины рыночной стоимости оцениваемого здания сравнительным подходом, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Табл. 6).

Табл. 6 Расчет рыночной стоимости складского здания сравнительным подходом

Элементы сравнения	Единица измер.	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Источник			http://rielto.ru/base/com_realty/shov_info/?id=8897 тел. 8-903-232-63-81	http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/commerce/production/2812598/?pagination=1 тел 8-926-092-87-07	http://www.sklad-arenda.ru/object.php?idobj=1056, тел.785-81-15	http://www.sklad-arenda.ru/object.php?idobj=1052, тел.785-81-15
Назначение		складское	складское	складское	складское	складское
Цена предложения с НДС	руб.		169 772 373	120 000 000	720 000 000	3 150 000 000
Скидка на торг	%		-15,0%	-15,0%	-15,0%	-15,0%
Величина скидки	руб.		-25 465 856	-18 000 000	-108 000 000	-472 500 000
Цена предполагаемой продажи (З/У+улучшения) (далее "продажи")	руб.		144 306 517	102 000 000	612 000 000	2 677 500 000
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика.	М.о., Новорязанское шоссе шоссе, от МКАД 32 км, г. Раменское	М.о., Носовихинское шоссе, 14 км, г. Железнодорожный	М.о., Каширское шоссе, д. Апаринки	М.о., Горьковское шоссе, г. Балашиха
Кадастровая стоимость	руб./кв. м	Объект оценки	1 538,7	1 216,4	2 865,0	2 933,8
Корректировка			0,94	0,74	1,75	1,79
Размер корректировки	руб.		-156	-681	2 003	2 115
Скорректированная стоимость З/У	руб./кв. м		2 505	1 980	4 664	4 776
Размер «избыточного» земельного участка	кв.м		8 000	15 000	20 800	9 000
Стоимость права собственности на З/У	руб.		20 040 000	29 700 000	97 011 200	42 984 000
Цена предполагаемой продажи	руб.		124 266 517	72 300 000	514 988 800	2 634 516 000
Размер	кв.м	15 665,8	5 000,0	2 700,0	16 000,0	70 000,0
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ
Цена за единицу площади здания	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
КОРРЕКТИРОВКИ
Оцениваемые права		Собственность	Собственность	Собственность	Собственность	Собственность
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Условия продажи		Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Условия рынка (время продажи)		01.07.2010	июнь 2010 г.	июнь 2010 г.	июнь 2010 г.	июнь 2010 г.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика.	М.о., Новорязанское шоссе шоссе, от МКАД 32 км, Раменское	М.о., Носовихинское шоссе, 14 км, г.Железнодорожный	М.о., Каширское шоссе, д.Апаринки	М.о., Горьковское шоссе, г.Балашиха
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Физические характеристики
Размер	кв.м	15 665,8	5 000,0	2 700,0	16 000,0	70 000,0
Корректировка	%		0,00%	0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		24 853	26 778	32 187	37 636
Класс здания		А	В	В	А	А
Корректировка	%		28,00%	28,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки	руб./кв. м		6 959	7 498	0	0
Скорректированная цена	руб./кв. м		31 812	34 276	32 187	37 636
Высота потолка	м	12	9	12	10	10
Корректировка			0,00%	0,00%	0,00%
Величина корректировки			0	0	0	0
Скорректированная цена			31 812	34 276	32 187	37 636
Состояние (ремонт)		рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Величина корректировки	руб./кв. м		0	0	0	0
Скорректированная стоимость объекта недвижимости			31 812	34 276	32 187	37 636
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ
Кол - во корректировок	шт.		3	3	2	2
Весовой коэффициент			3	3	5	5
Общая валовая коррекция	руб./кв. м		12 052	14 165	6 750	6 750
в % от цены продажи	%		48,49	52,90	20,97	17,93
Весовой коэффициент			3	3	7	8
Рыночная стоимость объекта оценки с НДС	руб./кв. м	34 360
Рыночная стоимость объекта оценки с НДС	руб.	538 277 000

Источник информации: собственные расчеты

Табл. 7 Расчет рыночной стоимости прав собственности 1 кв.м земельного участка

Элементы сравнения

Единца измер.

Объект оценки

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Источник информации                                http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/lands/commland/1161841/?pagination=1  тел. +7 (495) 500-21-19  http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/lands/commland/927495/?pagination=1 тел. +7 (495) 210-08-19 <http://realty.dmir.ru/realty/sale/ru/mo/lands/commland/927495/?pagination=1%20тел.%20+7%20(495)%20210-08-19>http://irr.ru/advert/86700892/

тел 641-41-41 http://www.roszem.ru/land/56977.html?result=f61d9c6d2e149f5bb91493ee4411bd0f

тел. 8-925-855-53-70
Разрешенное использование земель		для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства торгово-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов
Цена публичной оферты	руб.		140 000 000	60 000 000	28 000 000	91 674 000
Скидка на торг	%		-15,0%	-15,0%	-15,0%	-15,0%
Величина корректировки	руб.		-21 000 000	-9 000 000	-4 200 000	-13 751 100
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи")	руб.		119 000 000	51 000 000	23 800 000	77 922 900
Площадь З/У	кв. м	20 582	45 000	24 000	10 000	55 136
ЕДИНИЦА СРАВНЕНИЯ
Цена за единицу площади	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
КОРРЕКТИРОВКИ		Все условия корректировок сформулированы относительно Объекта оценки.
Передаваемые права		собственность	собственность	собственность	собственность	собственность
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Условия финансирования		Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Условия продажи		Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.	Коммерч.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Условия рынка (дата предложения)		октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 644	2 125	2 380	1 413
Разрешенное использование		для застройки промышленными, коммунально-складскими и иными производственными объектами в составе производственной зоны	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства торгово-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов	для строительства промышленно-складских комплексов
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика, 10 км от МКАД по Новорязанскому ш.	М.о, ш. Новорязанское, 6 км, г. Люберцы	М.о, ш. Новорязанское, 10 км, пгт Томилино	М.о, Егорьевское ш. 10 км от МКАД, Мотяково	М.о, Новорязанское ш., 15 км от МКАД
Кадастровая стоимость земли с учетом местоположения и целевого назначения	руб. /кв. м	1634,7	1811,76	1576,31	1470,83	883,31
Корректировка			0,9	1,04	1,11	1,85
Величина корректировки	руб. /кв. м		-264	85	262	1 201
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 210	2 642	2 614
Физические характеристики
Размер (площадь)	кв.м	20 582	45 000	24 000	10 000	55 136
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 210	2 642	2 614
Транспортная доступность		хорошая, ж/д ветка	хорошая, ж/д ветка	хорошая	хорошая
Корректировка	%		0%	15%	15%	15%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	332	396	392
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 542	3 038	3 006
Наличие коммуникаций		Все	Все	Все	Все	Все
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб. /кв. м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб. /кв. м		2 380	2 542	3 038	3 006
Определение весовых коэффициентов
Кол - во корректировок	шт.		2	3	3	3
Весовой коэффициент			5,50	3,67	3,67	3,67
Общая валовая коррекция	руб./кв. м		731	792	1 078	1 843
в % от цены предложения	%		27,63	37,25	45,31	130,40
Весовой коэффициент			9	6	5	2
Рыночная стоимость по методу сравнения продаж	руб. /кв. м	2 661

Источник информации: собственные расчеты

Приложение 2

Расчет рыночной стоимости арендной ставки объекта оценки

 

Обоснование корректировок

Поправка на торг. Согласно информации, полученной в ходе интервьюирования риэлторских компаний (Агентство недвижимости «МИЭЛЬ» тел. 777-70-07; «ИНКОМ-Недвижимость» тел. 363-50-88; Агентство недвижимости «МИАН» тел. 974-62-62), в результате переговоров от первоначальной указанной стоимости аренды может быть установлен дисконт в размере от 3 до 5%. Учитывая изложенное, а также цель настоящей оценки, была принята величина скидки на торг в размере 5%.

Условия рынка (время предложения) является одним из основных элементов сравнения сопоставимых продаж, в связи с тем, что рыночные условия с течением времени меняются. Временной период, в котором подобраны аналоги сопоставим с датой проведения оценки. Корректировка равна нулю.

Местоположение. Основным фактором, определяющим стоимость недвижимости, является местоположение. Это объясняется различной стоимостью земли, которая выражается в таких характеристиках, как транспортная доступность, развитость инфраструктуры, престижность, состав окружения и т.д. В данном случае все аналоги сопоставимы с объектом оценки по местоположению. Поправка не вводилась.

Поправка на размер площади (поправка на масштаб). Размер площади также влияет на величину удельной стоимости аренды объектов недвижимости. Чем больше площадь предлагаемого к аренде объекта, тем дешевле ставка, по сравнению с аналогичной по назначению и классу, но меньшей площади. В данном случае объект оценки, как и аналоги может сдаваться блоками. Поправка не применялась.

Поправка на класс здания. Корректировка была рассчитана согласно данным о средней стоимости аренды складов класса А и В, представленным в Разделе «Анализ рынка объекта оценки». Размер корректировки представлен в таблицах ниже.

Поправка на разницу в состоянии. Состояние оцениваемого объекта - рабочее. Аналоги сопоставимы. Поправка не вводилась.

Согласование аналогов. Для определения взвешенной величины арендной ставки, данным по аналогам были присвоены различные веса, определенные в зависимости от количества проведенных корректировок и их абсолютных значений (см. Таблицу ниже).

Табл. 8 Расчет величины арендной ставки объекта оценки

Элементы сравнения	единица измер.	Объект оценки	аналог 1	аналог 2	аналог 3	аналог 4
Источник информации			http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2208386/?pagination=1; тел: +7 (967) 236-05-76	http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897187/?pagination=1 тел: +7 (916) 638-16-00	http://realty.dmir.ru/realty/rent/ru/mo/commerce/production/2897039/?pagination=1; тел: +7 (916) 638-16-00	http://makler.su/arendaview_komm.asp?anketa_id=185585 тел: 287-87-89
Назначение		складское	складское	складское	складское	складское
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС, год	руб./кв.м		4 000	5 200	4 500	5 580
Скидка на торг	%		-5,0%	-5,0%	-5,0%	-5,0%
Величина скидки	руб./кв.м		-200	-260	-225	-279
Цена предполагаемой продажи (далее "продажи")	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Условия рынка		октябрь 2009 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.	октябрь 2010 г.
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Местоположение		М.о., Люберецкий р-н, пос. Томилино, мкр-н Птицефабрика	М.о., ш. Новорязанское, 5 км от МКАД, Томилино пгт	М.о., ш. Носовихинское, 4 км от МКАД, г. Реутов	М.о., ш. Каширское, 3 км от МКАД, г. Видное	М.о., ш. Новорязанское, 1 км. от МКАД
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Масштаб объекта	кв.м.	разные площади	3 200	6 300,0	3000-12000	3000-9000
Корректировка	%		0%	0%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		3 800	4 940	4 275	5 301
Класс здания		А	В	А	В	А
Корректировка	%		15%	0%	15%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		570	0	641	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		4 370	4 940	4 916	5 301
Высота потолка	м.	14	12	11	8-12	11
Корректировка	%		0%	0,00%	0%	0%
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		4 370	4 940	4 916	5 301
Состояние помещений		рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Величина корректировки	руб./кв.м		0	0	0	0
Скорректированная цена	руб./кв.м		4 370	4 940	4 916	5 301
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ
Кол - во корректировок	шт.		2	1	2	1
Весовой коэффициент			3	4	3	6
Общая валовая коррекция	руб./кв.м		770	260	866	279
в % от цены предложения	%		19,25	5,00	19,25	5,00
Весовой коэффициент	3	4	3	10
Ставка арендной платы с учетом коммунальных платежей и НДС	руб./кв.м	5 000

Источник информации: Собственные расчеты

Приложение 3

Расчет величины операционных расходов

Табл. 9

	Остаточная стоимость, руб.	Налог на имущество, руб.	Расходы на страхование, руб.	Земельный налог, руб.	Эксплуатационные расходы, руб.	Величина операционных расходов, руб.
Складское здание	178 460 429,76	3 926 129,45	116 025	302 374	5 347 700	9 692 228

Источник информации: Собственные расчеты

Приложение 4

Расчет чистого операционного дохода

Табл. 10

Наименование объекта	Площадь, кв.м	Стоимость аренды, руб./кв. м/год	ПВД , руб.	Потери от простоя и неполучения арендной платы (% от ПВД)	ДВД, руб.	Величина операционных расходов, руб.	Резерв на замещение, руб.	ЧОД (округленно), руб.
Здание административно-складского комплекса, лит. 7К, 7К1, 7К2	15 665,80	5 000	78 329 000	10%	70 496 100	9 692 228	137 740	60 666 100

Источник информации: Собственные расчеты

Приложение 5

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Табл. 11

Наименование объекта	ЧОД (округленно), рублей	Ставка капитализации	Рыночная стоимость объекта оценки по доходному подходу с НДС, руб.
Складское здание	60 666 100	12,0%	505 551 000

Источник информации: Собственные расчеты.

Приложение 6

Согласование результатов оценки

Табл. 12

Наименование объекта	Затратный подход, руб.	Вес	Доходный подход, руб.	Вес	Сравнительный подход, руб.	Вес	Рыночная стоимость объекта оценки по итогам трех подходов, с НДС, руб.
Складское здание	Не применялся	0	505 551 000	1	538 277 000	1	521 914 000

Источник информации: Собственные расчеты