Анализ рынка недвижимости г. Сургута

Анализ рынка недвижимости г. Сургута

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА I. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

1.1 Рынок жилой недвижимости, законодательная база

.2 Функции рынка недвижимости

.3 Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости

.4 Подходы к оценке стоимости недвижимости

ГЛАВА II. АНАЛИТИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. СУРГУТА

2.1 Анализ рынка жилья г. Сургута

.2 Анализ рынка жилой недвижимости г. Сургута по анкетированию

ГЛАВА III. ПРОБЛЕМЫ АНАЛИЗА И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. СУРГУТЕ

.1 Проблемы и решения анализа рынка жилой недвижимости

.2 Проблемы и решения прогнозирования рынка жилой недвижимости г. Сургута

.3 Концепция информационно-аналитической среды, предназначенная для повышения эффективности деятельности участников рынка недвижимости

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

ВВЕДЕНИЕ

Для обеспечения эффективного использования ресурсов и максимального удовлетворения потребительских требований специфика современной жизни требует от субъектов экономических отношений проведения глубокого анализа протекающих на рынке процессов.

Цель любого рыночного исследования состоит в оценке существующей рыночной ситуации (конъюнктуры) и разработке прогноза развития рынка. Программа такого комплексного изучения зависит от особенностей товара (товаров), характера деятельности предприятий (организаций), а также в определении условий, при которых обеспечивается наиболее полное удовлетворение спроса населения в товарах данного вида и создаются предпосылки для эффективного сбыта произведенной продукции. В соответствии с этим первоочередной задачей изучения рынка является анализ текущего соотношения спроса и предложения на недвижимость в г. Сургуте.

Прогнозирование развития рынка носит оценочный, предположительный характер. Однако именно эти исследования необходимы для выработки стратегической линии дальнейшего развития организации.

Основу практической части составляют данные, полученные в результате исследования рынка недвижимости г. Сургута, уровень развития которого характеризует степень совершенства национальной экономики.

Именно рынок недвижимости играет решающую роль в формировании и укреплении социального слоя российского общества.

Таким образом, становится очевидной актуальность выбранной темы дипломной работы.

Объектом исследования выступают экономические отношения, возникающие на рынке недвижимости г. Сургута.

Предметом исследования является рынок жилой недвижимости г. Сургута и закономерности его развития.

Целью дипломного исследования является установление достоверности аналитических исследований на ранке жилой недвижимости. Изучение рынка недвижимости, отношение потребителей к приобретению объектов, в частности и прогнозирование его дальнейшего развития.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

.        рассмотреть теоретические аспекты проведения исследований на рынке жилой недвижимости;

.        провести аналитические исследования на рынке жилой недвижимости г. Сургута по ценам предложения;

.        предложить условия обеспечения достоверности аналитических исследований на рынке жилой недвижимости г. Сургута.

Теоретической и методологической основой данного дипломного исследования послужил диалектический подход к изучению развития рынка недвижимости как социально-экономического явления.

Значительный вклад в изучение отдельных теоретических проблем и разработку практических рекомендаций внесли отечественные и зарубежные ученые: И.Т. Балабанов, Э.Р. Бугулов, А.С. Владимирская, В.А. Горемыкин, В.В. Григорьев, В.Е Есипов, О.Л. Зайцева, Ф. Котлер, П.В. Крашениннико, А.С. Новоселов, Н. Ордуэй, В.. Ресин, В.В. Салий, Л.А. Сивкова, Г.М. Стерник, М.Х. Черняков, Р.И. Шнипер, Дж. Фридман и другие.

Информационной базой для решения поставленных задач явились:

.        законодательная база, касающаяся объекта исследования;

.        статистические данные Россиаиа;

.        сведения экспертного опроса руководителей риэлторских фирм- членов Гильдии;

.        сведения риэлторовских фирм г. Сургута о конъюктуре рынка недвижимости города Сургута.

ГЛАВА 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ИССЛЕДОВАНИЙ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

.1 Рынок жилой недвижимости: понятие, субъекты рынка, законодательная база

Рынок - это совокупность субъектов отношений и обмена товарами и услугами (продавцов, покупателей, посредников) и социально-экономических отношений между ними; совокупность существующих и потенциальных покупателей товара; сфера обмена товарами определенного вида на определенной территории. Недвижимость является особым товаром, так как ее характеристики не характерны для других товаров (например, строго определенное местоположение). Рынок недвижимости - это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости (продажи, покупки, оценки, аренды, залога и т.п.).

Основными особенностями рынка недвижимости являются: локальный характер рынка недвижимости (сокращения числа возможных сделок из-за определенного местоположения); уникальность всех участков земли (влечет различие в ценах); низкая ликвидность недвижимости по сравнению с другими товарами (вследствие необходимости привлечения правовых институтов при совершении сделок); несоответствие высокой цены и финансовых возможностей покупателей, что требует наличие кредита в большинстве случаев; разброс в ценах вследствие неполной информированности продавцов и покупателей.

По функциональному назначению объектов рынок недвижимости подразделяется на 4 основные составляющие: рынок земли (земельных участков), рынок жилья, рынок нежилых помещений, рынок промышленной недвижимости (Рис. 1). Можно также выделить рынок незавершенных объектов и гостиничных услуг. Каждый такой сегмент рынка развивается самостоятельно, независимо от трёх других, опираясь на собственную институционально-правовую базу. В данной работе будет уделено внимание второму составляющему - рынку жилой недвижимости.

Основными субъектами ранка недвижимости наряду с собственниками и пользователями недвижимого имущества (которыми могут быть и физические, и юридические лица) являются: инвесторы, банки, строительные организации (подрядчики), фирмы-риэлтеры, юридические фирмы, рекламные агентства, страховые компании, комитеты по управлению имуществом, бюро технической инвентаризации, арбитражный суд, нотариальные конторы, налоговые инспекции.

Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

Рис. 1.1. Основные типы недвижимости

Анализ действующего гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что термин "жилое помещение" имеет несколько значений:

жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей;

жилыми признаются дома и помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий;

жилое помещение - это жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и строениях, пригодные для постоянного и временного проживания;

жилое помещение (если оно выступает объектом договора найма) - это изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.

В связи с развитием рынка жилой недвижимости возникла необходимость в оценочной деятельности. Оценочная деятельность - это подлежащая лицензированию деятельность лица (оценщика), заключающаяся в установлением им в отношении оцениваемого объекта с использованием специальных правил и методик рыночной или иной стоимости недвижимости. Профессии оценщика, без которой невозможно представить рынок недвижимости.

Развитию рынка жилой недвижимости способствует свободный переход прав собственности на недвижимость. Следует отметить, что согласно Гражданскому кодексу РФ требуется обязательное нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью, согласно Закону «О залоге» должен быть нотариально заверен договор об ипотеке. Начато создание кондоминиумов (объединений владельцев жилья с целью совместной эксплуатации).

Рынка жилой недвижимости включает две составляющие: первичный рынок, связанный с реализацией прав на вновь созданные объекты недвижимости, и вторичный рынок, представляющий собой сферу рыночного обращения объектов недвижимости, уже бывших в эксплуатации. Вторичный рынок недвижимости характеризуется большим разнообразием операций с объектами недвижимости, что предлагает его более развитую институциональную среду.

Процессы, происходящие на обоих рынках - первичном и вторичном, - взаимосвязаны: цены вторичного рынка служат ориентиром, отражающим степень рентабельности осуществления нового строительства и его инвестиционной привлекательности.

Согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП), жилые здания в зависимости от материала основных конструкций (фундаментов, стен, перекрытий) разделяются на 6 групп с соответствующими нормативными сроками службы - от 15 до 150 лет. Вместе с тем объекты недвижимости изменяются в течение срока своего существования, при этом выделяются четыре фазы жизненного цикла каждого объекта: рост, стабильность, упадок, обновление.

Отличительной особенностью недвижимости служит и то, что на микроуровне - жилая ячейка (квартира, комната, дом) - она выступает как частный товар, а на макроуровне - как часть инфраструктуры, т. е. общественное благо.

В условиях рыночно-трансформационных преобразований приоритетную значимость приобретает характеристика недвижимости как товара. Причем на отдельных сегментах рынка недвижимости проявляются существенные сезонные колебания. Так, рынок аренды жилья отличается колебаниями спроса и предложения при смене времен года. В то же время рынок нежилых помещений несущественно зависит от времени года, здесь колебания определяются изменениями общей экономической ситуации, динамикой макроэкономических показателей - темпами роста ВВП, инфляции, процента и др.

Недвижимость представляет собой особый объект собственности. Права владения, пользования и распоряжения ею отличны от аналогичных имущественных прав на другие объекты собственности. Это связано с тем, что пользование недвижимостью затрагивает интересы других граждан и/или юридических лиц в отличие от огромного количества товаров, относящихся к движимому имуществу. Поэтому приобретение жилья или иной недвижимости, а также другие операции с ней (дарение, мена, наследование, уточнение долей) связаны с определенными процедурами, призванными обеспечить гармонизацию интересов государства, местных органов власти, местного сообщества и других субъектов права.

.2 Функции рынка недвижимости

Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т.д.

Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов. В современном мире недостатки рыночного регулирования все больше компенсируются государственным управлением народным хозяйством, особенно в части охраны природы, защиты конкуренции, перераспределения доходов, создания правовой среды бизнеса, решения социальных проблем и др.

Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных. Рыночный механизм указывает людям направления поиска, но не дает им никаких гарантий относительно конечных финансовых результатов. Он признает лишь общественно необходимые инвестиции в недвижимость, ведь только их и оплачивает покупатель. Поэтому освобождение рынка от неэффективных собственников предприятий и других объектов недвижимости ведет к повышению устойчивости и экономическому росту.

Информационная функция - это уникальный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющий продавцам и покупателям недвижимости свободно, со знанием дела принять решение в своих интересах.

Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров. Действуют на рынке недвижимости и профессиональные посредники: риэлтеры, оценщики, агенты, брокеры, страховщики, ипотечные кредиторы и другие лица, оказывающие услуги заинтересованным участникам.

Стимулирующая функция выступает в форме экономического поощрения - прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества. Конкуренция экономически принуждает и поддерживает высокую деловую активность и поиск новых возможностей эффективного управления капитальной собственностью.

Инвестиционная функция - рынок недвижимости, это привлекательный способ сохранения и увеличения стоимости капитала. Он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. При этом само недвижимое имущество служит своеобразной страховой гарантией инвестиционных рисков.

Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов. Из владельцев недвижимости формируется средний социальный слой общества. В результате неоднократного перераспределения на рынке предприятия, земельные участки, здания и сооружения, в конечном счете, переходят к эффективным стратегическим инвесторам, обеспечивающим высокопроизводительное их использование.

.3 Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости

Оценка - это методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс её определения.

Оценка недвижимости - это начальный этап глобального процесса на рынке недвижимости. Существует несколько подходов для оценки недвижимости, но даже при оценке одного объекта, мы получим различный результат.

Вообще для оценки недвижимости, необходимо определить для себя стадии работы, конечно же на первоначальной стадии мы собираем информацию, проверяем её достоверность, эта информация должна быть предоставлена надёжными источниками.

Затем мы применяем методику для оценки недвижимости, для каждого объекта свои особенности расчёта.

В настоящее время необходимо учитывать множество факторов, при окончательной оценке жилья.

Объект недвижимости может быть иметь «несколько» показателей стоимости в зависимости от потребностей субъектов рынка недвижимости (целей оценки), то есть стоимость объекта недвижимости для нужд, страхования будет отличатся от стоимости, рассчитанной для продажи, залога и т.д. Например, основанием расчета стоимости для нужд страхования будет являться стоимость замещения подверженных риску элементов, для залога - способность имущества принести доход при прекращении выплаты кредита.

Основные виды стоимости недвижимости: рыночная стоимость, стоимость в эксплуатации, для целей налогообложения, инвестиционная, страховая, залоговая, балансовая, меновая или бартерная стоимость, стоимость арендных прав, восстановительная стоимость, стоимость замещения и ликвидационная.

Рассмотрим наиболее часто встречаемые виды стоимости:

. наиболее распространенной является оценка рыночной стоимости недвижимости. Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи объекта недвижимости на свободном рынке.

. Стоимость в эксплуатации отражает важность объекта для конкретного субъекта, у которого может отсутствовать намерение выставить объект на продажу. Стоимость в эксплуатации основана на доходности, полезности и удобствах объекта для владельца недвижимости.

. Стоимость для целей налогообложения базируется, как правило, на затратах (на воспроизводство объекта).

. Страховая стоимость основана на стоимости воспроизведения (замещения) элементов недвижимости, подверженных риску уничтожения. Страховую стоимость используют для целей страхования. Как правило, эта величина восстановительной стоимости или стоимости замещения без учета земельного участка. Восстановительная стоимость - это затраты на воспроизведение точной копии застрахованной недвижимости, стоимость замещения - затраты на создание аналогичного объекта.

. Для объектов, предоставляемых в залог, определяется залоговая стоимость - стоимость имущества, которую кредитор рассчитывает получить при продаже объекта недвижимости на рынке в случае невозврата кредита. Залоговая стоимость учитывается при определении величины выдаваемой ссуда.

. Инвестиционная стоимость - это стоимость капитальных вложений для конкретного инвестора с учетом его требований к инвестициям.

. Ликвидационная стоимость определяется при ликвидации предприятия по решению собственника или судебного органа. Ликвидационная стоимость - это вынужденная для владельца цена продажи имущества в сроки меньше, чем достаточные для ознакомления с выставленным на рынок объектом всех потенциальных покупателей. Таким образом, в зависимости от целей оценки требуется определение различных видов стоимости. Наиболее часто встречается оценка рыночной стоимости недвижимости. Достижение соответствия между целью оценки и определяемым видом стоимости - залог успешной работы оценщика.

.4 Подходы к оценке стоимости недвижимости

Затратный подход Затратный подход к оценке недвижимости основывается на расчёте затрат на воспроизводство (или замещение) оцениваемых зданий и сооружений с учетом всех видов износа и стоимости земли.

Основа затратного подхода - принцип замещения, который гласит: "Осведомленный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем ему обойдётся приобретение земельного участка и строительство здания в приемлемые сроки».

Алгоритм (технология) оценки затратным подходом:

) определение стоимости земельного участка, как незастроенного;

) расчёт полной стоимости воспроизводства (ПСВ) или полной стоимости замещения (ПСЗ);

) расчёт всех видов износа (физический, функциональный, внешний);

) определение остаточной стоимости объекта недвижимости;

) расчёт стоимости объекта как суммы остаточной стоимости улучшений (зданий, сооружений) и стоимости земельного участка.

Стоимость недвижимости = стоимость нового строительства + прибыль инвестора (застройщика) - сумма износа + стоимость земельного участка.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) - стоимость строительства точной копии здания (сооружения) в текущих ценах на дату оценки с использованием точно таких же материалов, строительных стандартов и того же качества работ.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) - это стоимость (затраты) нового объекта строительства в текущих ценах на дату оценки, являющегося по своим функциональным характеристикам близким аналогом оцениваемого объекта, но построенного из новых материалов, с современной планировкой и дизайном.

Определяется затратами на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.

Методы расчёта полной стоимости воспроизводства.

Существует несколько методов определения ПСВ и ПСЗ:

) индексный метод;

) метод сравнительной единицы;

) метод количественного анализа (сметный метод);

) метод разбивки на компоненты (поэлементный метод) и др.

Индексный метод. Представляет собой определение стоимости воспроизводства путём умножения его балансовой стоимости на определенный индекс. Используется для ранее возведённых объектов.

В отделах технической инвентаризации имеются данные по восстановительной стоимости объекта на дату последней переоценки: по жилью - 1984 г., а по зданиям, сооружениям предприятий - данные последней переоценки, которые делают предприятия.

Полученную по данным технической инвентаризации восстановительную стоимость необходимо актуализировать (привести к современному виду) через коэффициенты пересчёта восстановительной стоимости в цены момента оценки. Эти коэффициенты берутся из регионального информационно-аналитического бюллетеня РЦЦС (Региональные центры по ценообразованию в строительстве)"Индексы цен в строительстве", а также ежеквартальных сборников КО - ИНВЕСТ.

Сущность индекса цен на строительную продукцию можно выразить формулой:

И_{тек/баз} = С_тек / С_баз,         (1)

где С_тек - стоимость строительной продукции, работ или ресурсов в текущем уровне цен;

С_{баз -} то же в базисном уровне цен.

Метод сравнительной единицы применяется по отношению к стандартным типовым зданиям и сооружениям.

Предполагает расчет полной стоимости воспроизводства (полной стоимости замещения) на основе стоимости 1 единицы площади, объема и т.д. типового сооружения:

ПСВ = В x V_стр (S) x k,                    (2)

где В - сметная стоимость единицы измерения (1 куб. м., 1 кв. м, 1 посадочного места и т.д.) здания;

V_стр (S) - строительный объем (площадь) здания;

K - поправочный коэффициент, учитывающий конструктивные решения здания, внутреннее оборудование, территориальный пояс, климатический район.

Данный метод предполагает расчёт стоимости строительства В - сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного здания. Это стоимость корректируется на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планирование, оборудование и т.д.) и умножается на количество единиц сравнения (площадь, объем).

Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы (УПВС - Укрупненные показатели восстановительной стоимости).

В 1970-1972 гг. отраслевыми проектными институтами министерств и ведомств СССР разработаны сборники УПВС зданий и сооружений для переоценки основных фондов на 1 января 1972 г.

Всего разработано 37 сборников укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений различных отраслей народного хозяйства, в которых приведены значения стоимости 1 куб. м (1 кв. м) различных зданий и сооружений и поправочные коэффициенты.

В состав оценочных таблиц входят следующие показатели:

) группа капитальности;

) характеристика конструкций зданий и элементов их благоустройства;

) стоимость единицы строительных работ за 1 куб. м (1 кв. м);

) необходимые примечания, поправочные коэффициенты надбавки и уменьшения, связанные с наличием или отсутствием в оцениваемом здании того или иного вида благоустройства;

) удельные стоимостные веса отдельных конструктивных элементов в процентах.

Этот метод широко применяется оценщиками в своей практической деятельности, особенно при проведении переоценки основных фондов предприятий для старых зданий.

Для зданий и сооружений, построенных в последние годы с использованием новых строительных материалов, новых технологий при расчете полной восстановительной стоимости используют Справочник инженера-сметчика и оценщика объектов недвижимости "Укрупненные показатели базисной стоимости строительства по объектам-аналогам УПБС-2001" под редакцией П.В. Горячкина и В.С. Башкатова.

Метод количественного анализа (сметный метод) представляет собой моделирование сметы строительства, при этом объект оценки рассматривается как вновь строящийся.

Этот метод требует детального подсчёта всех издержек на возведение установку составных частей нового здания, косвенных издержек (разрешение на строительство, топографическая съемка, отвод земли, накладные расходы, включая страхование и налоги, прибыль застройщика и т.д.), а также прямые расходы.

Для применения этого метода вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчёт трудозатрат необходимых для установки каждого элемента. К этим затратам необходимо добавить косвенные и накладные расходы, а также прибыль застройщика. 3 метод наиболее точный, но и наиболее трудоёмкий. При его применении начинающие оценщики делают много ошибок, так как требуются углублённая теоретическая подготовка и значительный практический опыт, поэтому целесообразно привлекать квалифицированных сметчиков.

Метод разбивки на компоненты (поэлементный способ). Отличие данного метода от метода сравнительной единицы заключается в том, что стоимость всего здания рассчитывается как сумма стоимостей отдельных строительных компонентов фундаментов, стен, перекрытий, и т.п. Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема.

Износ - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, обусловленное различными причинами.

В оценочной деятельности износ считается основным фактором для определения текущей стоимости безотносительно к его первоначальной фактической стоимости.

На третьем этапе затратного подхода определяется величина накопленного износа зданий и сооружений. Термин "износ" в теории оценки понимается как утрата полезности объекта, а, следовательно, и его стоимости по различным причинам. Таким образом, под накопленным износом понимается уменьшение стоимости недвижимости в результате воздействия различных неблагоприятных факторов. В стоимостном выражении накопленный износ представляет собой разницу между восстановительной стоимостью и рыночной ценой оцениваемого объекта.

Виды износа представлены в таблице 1.

Таблица 1.4.1.

Виды износа жилых помещений

Соответственно износ может быть трёх типов:

1.       Физический износ - потеря или уменьшение стоимости объекта за счёт постепенной утраты изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека. Физический износ отражает изменения физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов).

2.       Функциональный износ - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с точки зрения его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Стоимостным выражением функционального износа является разница между стоимостью воспроизводства и стоимостью замещения, так как расчет последней исключает функциональный износ.

Кроме того, функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым.

К устранимому функциональному износу можно отнести восстановление встроенных шкафов, водяных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, покрытия пола и крыши.

Критерий устранимого износа - дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление;

3.       Внешний, или экономический износ, - это уменьшение стоимости объекта недвижимости, вследствие негативного изменения его внешней среды, обусловленного либо экономическими, либо политическими, либо другими внешними факторами. Причины внешнего износа: общий экономический упадок района, в котором находится объект, действия местной администрации и федеральных органов в области налогообложения, страхования и прочие изменения на рынке капитала, земли и занятости.

Существенными факторами, влияющими на величину внешнего износа, являются близость к малопривлекательным природным или искусственным объектам: болотам, очистным сооружениям, ресторанам, больницам, школам и т.д. Внешний износ в большинстве случаев неустраним.

Сравнительный подход.

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности.

Доходный подход. Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков, т.е. отражает:

-       качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течение своего срока службы;

-       риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона.

Доходный подход используется при определении:

-       инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих до ходов от этого объекта;

-       рыночной стоимости.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

-       прямой капитализации доходов;

-       дисконтированных денежных потоков.

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

-       потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

-       потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

-       Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД / R_k,                         (6)

где С - стоимость объекта недвижимости, ден. ед.;_k - это коэффициент капитализации, %.

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия:

-       нестабильность потоков доходов;

-       если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Основные проблемы данного метода:

. Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

. В российских условиях основная проблема, с которой сталкивается оценщик, - "информационная непрозрачность" рынка недвижимости, прежде всего отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка в различных регионах.

В результате расчет ЧОД и ставки капитализации становится очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

2)      расчет ставки капитализации;

)        определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

рынок жилье недвижимость

Таблица 2.4.1

Достоинства и недостатки подходов к оценке недвижимости

ГЛАВА 2. АНАЛИТИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ НА РЫНКЕ ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ Г. СУРГУТА

.1       Анализ рынка жилья г. Сургута

Для области и города характерно интенсивное жилищное строительство. За 2011 г. организациями всех форм собственности в г. Сургуте введено в эксплуатацию 91,6 тыс. кв. метров жилых помещений, в том числе 5,4 тыс. кв. метров индивидуального жилищного строительства. Структура введенного жилья за 2011 год следующая- 1к-804 единиц, 2к-403 единицы, 3к и более-147 единиц. По состоянию на 01.02.2012 год согласно выданным разрешениям на строительство 51 (пятьдесят один) многоэтажный дом находится в стадии строительства.

Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными застройщиками, что свидетельствует о все более активном включении населения в процесс строительства жилья. Доля индивидуального жилищного строительства в общем объеме составила 20,5%.

Несмотря на все показатели, предположения аналитиков о дефиците предложения жилой недвижимости на рынке жилья оправдались. На сегодняшний спрос на жилье не соответствует предложению. В связи с этим в г. Сургуте замечен рост цен на жилую недвижимость, хотя в других региона страны наблюдается обратная «картина». К примеру, по данным Российской гильдии риэлторов в г. Тюмени скачек цен на жилую недвижимость составил 4,5 % (и составляет в среднем около 42,500 тыс. руб. за кв.м.), в Екатеринбурге цены выросли на 2% ( 54 000 тыс. руб. за кв.м.).

По подсчетам экспертов жилая площадь в г. Сургуте по сравнению с прошлым годом выросла на 15% и составляет сегодня около 66 тыс. руб. за кв.м. В 2010 году наблюдался значительный спад цен на жилую недвижимость в связи с условиями кризиса, однако, рынок недвижимости в г. Сургуте быстро вышел из кризисного состояния и ценовые показатели на жилье опять стали расти.

В общем количестве предложений по сравнению с 2010 г. заметно снизилась доля новостроек. Сегодня застройщики заморозили свои продажи в ожидании еще более существенного скачка цен на жилую недвижимость. Только некоторые объекты выставлены на продажу - это объекты по улицам: Университетская. Пролетарский проспект, Каралинского и Белицкого, а так же несколько объектов а районе ж/д, хотя построенных объектов, как упоминалось ранее, гораздо больше. Немного сглаживает ситуацию, что цены на рынке первичного и вторичного жилья практически уровнялись и сегодня покупатель предпочитает приобрести в собственность готовое вторичное жилье по цене на 200-300 тыс. дороже, чем новостройку с черновой отделкой.

Ниже на рисунке 2 и рисунке 3 представлены максимальная и минимальная стоимость 1-комн. кв. на первичном рынке, руб./кв.м.

Рис.2.1.1. Максимальная стоимость 1-комн. кв. на первичном рынке, руб./кв.м

Рис. 2.1.2. Минимальная стоимость 1-комн. кв. на первичном рынке, руб./кв.м

Г. Сургут делится на несколько районов. Больше всего пользуются спросом районы УБР, Мира, Энергетиков, район 25 и район Ж/Д. На рисунке 4 представлено состояние цены на рынке г. Сургута.

Рис. 2.1.3. Состояние цены по районам г. Сургута

В рисунке 5 приведены основные критерии, которые играют роль при формировании цены на жилую недвижимость в г. Сургуте.

Таблица 2.1.1.

Описание объекта жилой недвижимости (квартиры) при оценке

Самым дорогим районом является район Энергетиков, далее идет район Мира, район УБР и 25 район.

Аналитики гадают в связи с чем произошел такой рост цен на надвижимость за последний год. Говорить о возвращении платежеспособности сургутян не представляется возможным, так как среднемесячный доход горожанина в кризисный период упал в среднем на 10% и так и не вернулся на предкризисный показатель.

В марте 2012 г. ситуация еще более усугубилась. По данным рисунка 5 видно, что цена на недвижимость в начале 2012 г. продолжают расти.

Рис. 2.1.4. Изменение цен за период 2012 г. в г. Сургуте

По оценке, в 2011 г. среднемесячная номинально начисленная заработная плата одного работника (рис. 5) по области составила 16790 рублей, в Ханты-Мансийском автономном округе - Югре - 18683 рубля, в Ямало-Ненецком - 25200 рублей, на юге области - 7535 рублей.

Рис. 2.1.5. Среднемесячная номинальная заработная плата одного работника (тыс. руб.)

Недвижимостью Сургута все реже интересуются жители других городов и все чаще покупкой недвижимости за пределами города озадачены сургутяне. Единственное, что может оправдать сложившуюся ситуацию это демографическая ситуация. Благодаря правительственным программам естественный прирос населения за последние 2 года увеличился. К тому же, рынок наполнен различными механизмами поддержки как покупателя, так и продавца. В настоящее время покупатель жилой недвижимости - это пользователь либо банковских услуг, либо программ поддержки определенных категорий населения по обеспечению жильем.

Повышенное внимание властей к владельцам фенольного и непригодного жилья, привела к возможности спекулирования таким жилье со стороны собственников такого жилья. По нормативам при расселение из ветхого и фенольного жилья положено 12 кв. м. на человека, но при этом минимальный метраж сдающихся сегодня квартир - около 30 кв.м. Это послужило тому, что сегодня люди покупают квартиры в деревянном исполнении, что при расселении получить капитальное жилье на особых условиях. Это спровоцировало рост цен на и на квартиры в деревянном исполнение. Сегодня стоимость такого жилья держится практически на уровне новостроек: 1.8 млн. руб. за однокомнатную квартиру в деревянном доме в конце 2011 г. и 2 миллиона рублей уже в начале 2012 г.

Проведенное исследование рынка жилой недвижимости Сургута, с учетом выявленных им характеристик и тенденций, позволило вывести формулу, с помощью которой возможно моделировать стоимость жилой недвижимости в данном городе:

Моделирование стоимости жилой недвижимости

Для моделирования стоимости жилой недвижимости использовался метод параллельных сечений.

При применении этого метода модель оценки стоимости имеет вид:

РС= Сср х Кместопол х Ккол.комнат

где, РС - рыночная стоимость оцениваемой квартиры, руб.;

Сср - удельная средняя стоимость выборки, руб./кв.м.;

Км - корректирующий коэффициент в зависимости от местоположения;;

Ккм - корректирующий коэффициент в зависимости от количества комнат;- площадь квартиры, кв.м.

В качестве базовой ставки берется средняя по всем объектам выборки удельная стоимость за 1 кв.м.

Значение коэффициентов определяется как отношение средней удельной стоимости из экспериментальной выборки по определяемому ценообразующему параметру к удельной средней стоимости всех квартир выборки (таблица 2.1.2.)

Таблица 2.1.2.

Корректирующий коэффициент в зависимости от местоположения

Таблица 2.1.3.

Корректирующий коэффициент в зависимости от количества комнат

Формула для расчета стоимости квартир в г.Сургут имеет вид:

РС= Сср х Км х Ккм

В отличии от ситуации прошлого года, когда предложение на сдачу жилья увеличилось, в 2011 г. резко возросло количество объявлений по аренде жилья. Но не смотря на данный фактор, роста цен на арендуемую жилищную недвижимость не произошло. В г. Сургуте по-прежнему однокомнатную квартиру можно снять за 15-18 тыс. руб., двухкомнатную за 20 - 24 тыс. руб. и трехкомнатную за 24-29 тыс. руб.

В ожидании исполнения обещания губернатора Югры Наталья Комаровой, что в ближайшее 5 лет (заявление вышло в 2010 г.) в округе будет построено 6,2 миллиона квадратных метров жилья. Такая задача поставлена в утвержденной правительством Югры целевой программе «Содействие развитию жилищного строительства на 2011-2013 годы и на период до 2015 года», разработанной в соответствии с поручением губернатора, люди надеялись на приобретение жилья в ближайшем будущем. Результатов обещания пока не видно на рынке. Первичное жилье действительно строится в крупных размерах, но больший процент это жилья заморожен для продажи фирмами застройщиками.

Старший кредитный инспектор агентства «Иваницкий и партнеры» Олеся Амент утверждает: «Ажиотаж действительно большой: покупателей много, а квартир мало. Продавцы необоснованно сильно завышают цены. В последнее время я нередко наблюдаю ситуацию, когда продавец накидывает 50-100 тыс. руб. и так уже к высокой цене своей квартиры. Мы постоянно проводим у себя анализ рынка стоимости квартир и наглядно видно, что цены на вторичное жилье растут почти ежедневно. Жадные продавцы мало того, что спекулируют на ситуации, но еще не дальновидно поступают. Если с нового года льготные условия отменят, их квартиры резко упадут в стоимости, но сегодня покупатели склонны поддаваться на провокации, думая, что это их последний шанс приобрести жилое помещение.

В этой ситуации наиболее разумно поступают покупатели, готовые приобрести квартиру за наличный расчет, правда, их не много (около 15-20% от общего числа). Они спокойно пережидают ажиотаж, зная, что цены рано или поздно приблизятся к реальным.

Ряд экспертов уверены, что сегодняшний подъем цен - дело временное. К тому же окружным властям вскоре предстоит внести ясность в жилищные программы. Оставят льготную ипотеку на вторичное жилье - ажиотаж спадет, не оставят - тоже спадет, так как внимание покупателей вновь переключится на квартиры с первичного рынка недвижимости.

.2       Анализ рынка жилой недвижимости г. Сургута по анкетированию

В целях наиболее глубокого анализа рынка жилой недвижимости в г. Сургуте было проведено анкетирование лиц, совершеннолетнего возраста, постоянно проживающих на территории города (независимо от места постоянной регистрации). Результат анкетирования приведен ниже.

. Ваш пол:

Рис.2.2.1. Пол респондентов

Большинство опрошенных женский пол - составляющий 53,3%, а мужской пол составил 46,7%.

. Сколько Вам лет:

Рис. 2.2.2. Возраст респондентов

Из 100% опрашиваемых: 20% это люди в возрасте свыше 46 лет; возраст от 18 - 25 лет составил 26,6%; от 26 - 35 лет - 20%; и 26,6% люди находящиеся в возрасте 36 - 45 лет.

3.       Из скольких человек состоит Ваша семья:

Рис. 2.2.3. Семейное положение респондентов

Большинство опрошенных людей 33,3% имеют семью, которая состоит из трех человек; семья, состоящая из двух и более 5 человек составляет - 26,6%; 13,3% опрошенных - люди имеют семью из четырех человек.

. В какой среде Вы работаете:

Рис. 2.2.4. Область профессиональной деятельности респондентов

Большинство опрошенных людей 20% работают в экономической сфере, также это студенты и служащие, 13,3% занимаются предпринимательством, рабочие составляют лишь 6,6%.

.        Ваш среднемесячный оклад:

Рис. 2.2.4. Доход респондентов

У большинства опрошенных 46,7% среднемесячный оклад составляет до 5 тыс. руб.; у 20% доход составляет от 5 - 30 тыс. руб.; лишь у 13,3% доход свыше 30 тыс. руб. Насчитывая северные надбавки и районный коэффициент можно сделать вывод, что у 46,7 % среднемесячный доход равен от 15, до 20 тысяч рублей.

. В какой квартире вы живете:

Рис. 2.2.5. Квартрный вопрос респондентов

73,3% опрошенных проживают в собственных квартирах; 13,3% проживают с родителями; а также 13,3% живут в частных домах или в общежитии.

Рис. 2.2.6. Жилая площадь квартир

У 26,6% площадь квартиры составляет 40 - 80 м²; чуть меньше опрошенных 20% говорят о том, что площадь их квартиры равна свыше 80 м²;

8. Сколько комнат в Вашей квартире:

Рис. 2.2.7. Количество комнат у респондентов

% людей имеют в своей квартире три комнаты; чуть меньше 15% люди, имеющие одну, две или четыре комнаты; 8% имеют одну комнату;

. Устраивают ли Вас ваше жильё:

Рис. 2.2.8. удовлнтворенность жилищным вопростом

10. Если бы Вам срочно понадобилось купить квартиру, то Вы:

Рис. 2.2.9. Возможность покупки недвижимости

Большинство опрошенных 60% предпочитают взять ссуду в банке; 26,6% хотели бы приобрести квартиру с помощью ипотеки; и 13,3% рассчитывают на помощь знакомых.

. Предпочитаемое жилье

Рис. 2.2.10. Жилаемое жилье

Большинство опрошенных 40% выбирают элитное либо жильё индивидуальной планировки; а 20% выбирают типовое жильё.

12. Приемлемая цена за 1 м²:

Рис.2.2.11. Цена жилой недвижимости

При покупке жилья большое внимание уделяется цене и 40% опрошенных считают, что приемлемая цена за 1 м² должна составлять до 15 тыс. руб., но 20% людей говорят о том, что стоимость 1 м² должна быть равна от 15 - 20 тыс. руб.

В результате проведенного мной исследования выяснилось, что большинство опрошенных - 26,6% составляют люди в возрасте 18-46 лет, и относятся к работающей социальной группе. Большая часть опрошенных 53,3% - женский пол. Среднемесячный доход составляет до 5 тыс. руб. Большая часть опрошенных 73,3% в данный момент проживает в собственной квартире, и имеют три комнаты. Площадь квартиры большинства опрошенных составляет от 40 - 80 м² и их семья состоит из трех человек. 53,3% опрошенных не устраивают собственное жильё. При покупке жилья 60% рассчитывают в основном на ссуду в банке. При покупке жилья должное внимание уделяется местоположению и цене. Наибольшей популярностью 60% у покупателей жилья пользуется центр города, и предпочитают элитное жильё и индивидуальной планировке, а приемлемая цена за 1 м² должна составлять до 15 тыс. руб. 73,3% опрошенных знакомы с ипотекой и считают, что приемлемый срок ипотечного кредитования должен составлять 10 лет.

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ АНАЛИЗА И ПРОГНОЗИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В Г. СУРГУТЕ

.1 Проблемы и решения анализа рынка жилой недвижимости

Строительство жилищного фонда было и есть национальным приоритетом для Российской Федерации. Принимаются попытки по переселению людей из ветхого жилья, государство выделяет субсидии на приобретение новых квартир. Но на сегодняшний день до конца решить «квартирный вопрос» так и не удается. На государственном уровне принимаются мере по реализации приоритетного направления. Президентом Д. Медведевым был подписан Указ от 7 мая 2008 г. № 715 « О мерах по развитию жилищного строительства». На основании и в подкрепление к этому указу был принят Федеральный Закон от 22 июня 2008 г. № 141-ФЗ « О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования земельных отношений». Данный Федеральный закон дополнил Земельный Кодекс новой главой «Земельные участки».

В сложившийся ситуации проблема прогнозирования остается актуальной, поскольку анализ рынка на период вперед, позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз цен на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риэлторов, оценщиков, аналитиков-консультантов и т.д.), но и для простых граждан, большинство из которых так или иначе сталкиваются с жилищной проблемой.

Развитие рынка недвижимости, строительства и системы ипотечного жилищного кредитного тесно связано с развитием рынка оценочных услуг: здесь и оценка для целей ипотечного кредитования и оценка объектов недвижимости на этапе завершенного и незавершенного строительства, и объектов инвестиционного строительства. Вместе с ростом значимости оценочных услуг возросли требования и к исполнителям, их оказывающим. В результате были внесены поправки в Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности Российской Федерации», согласно которым, в частности:

·        определен субъект оценочной деятельности

·        усилена его ответственность (вплоть до имущественной).

Приказами Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 июля 2007 г. № 254 - 256 утверждены три основных федеральных стандарта оценки, которые регламентируют общие понятия оценки, подходы и требования к ее проведению, цель и виды стоимости, требования к отчету по оценке.

Казалось бы, такая жесткая регламентация должна привести к отчетности высокого профессионального качества, но председатель Федерального агентства по управлению государственным имуществом В.В. Смоляков в выступлении на I Международном конгрессе «Становление, развитие и перспективы оценочной деятельности в России» вновь отметил значительное число нарушений и замечаний. Он предложил новые направления повышения качества оценки - повышение ответственности оценщиков - членов саморегулируемой организации (СРО), причем не только денежной, но и репутационной. При этом, по его мнению, «ужесточение требований к оценщикам должно быть системным, без излишних перегибов, направленным на наиболее важные для пользователей отчетов аспекты, а не скатиться к бессодержательному формализму».

В подавляющем большинстве случаев у контролирующего органа нет средств объективного измерения (контроля) измерения стоимости, определенной оценщиком в отчете об оценке, от гипотетической истинной стоимости. Система ориентирована в основном на формальный контроль соблюдения многочисленных стандартов, правил, процедур и т.д., который проводится контролирующими органами самостоятельно или с помощью других «независимых» экспертов - оценщиков, экспертных советов и т.д.

Таким образом, сегодня процесс повышения качества оценки осуществляется по схеме, представленной на схеме 3.1.

Схема 3.1.1.

Обеспечение качества оценки

На наш взгляд, эта схема не продуктивна, так как в ней не учитываются объективно существующие причины, приводящие к недостаточно качественному уровню обеспечения оценки, а, следовательно, не предполагаются иные действия по фактическому обеспечению оценочной деятельности.

Примером неэффективности данной схемы может служить следующий пример. Всякая оценка недвижимости достаточно субъективна уже по определению. В соответствии с законом от оценщика требуется определить наиболее вероятную цену, исходя из определенных условий, связанных с открытием рынка. Но, не для кого не секрет, что российский рынок жилой недвижимости в значительной степени непрозрачен. Даже о сделках с недвижимостью. Которые были заключены по результатам торгов, информация чаще всего предоставляется в форме и объеме, которые не позволяют использовать ее для проведения оценки.

Выступая на Международном Конгрессе, заместитель начальника Управления оценки объектов недвижимости Федерального агентства кадастра объектов недвижимости С.Л. Бондарчук назвал основные проблемы информационного обеспечения массовой оценки в России, выявленные в процессе развития проекта Международного банка реконструкции и развития (МБРР) «Разработка и тестирование кадастровой (массовой) оценки недвижимости» (таблица 3.1).

Таблица 3.1.1.

Проблемы информационного обеспечения массовой оценки в России

В результате использования такой информации любой, даже самый квалифицированный оценщик, оказывается под угрозой признания отчета недостоверным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

В условиях информационного вакуума оценщики пытаются снизить количество погрешностей в оценке, разрабатывая новые методики и техники ее проведения. Но какие бы подходы и методы не использовались при оценки недвижимого жилого имущества, необходимая достоверность и надежность результирующий оценки не может быть обеспечена без адекватной рыночной информации. Этот очевидный факт неоднократно отмечался как теоретиками, так и практиками оценки.

В нашей стране формирование рынка недвижимости происходит крайне медленно, что тормозит развитие рыночных институтов национальной экономики в этой сфере. Не решенными остаются вопросы, относящиеся к регулированию процессов обеспечения эффективного функционирования рынка недвижимости, включая изменение ее владельцев, обеспечение гарантированности в сохранении собственности, оценкой ее стоимости и т.п.

Проблема прогнозирования во все времена остается одной из самых актуальных, поскольку предсказание неопределенного будущего позволяет снизить степень риска и адекватно управлять бизнес-процессами. Правильный прогноз цен на рынке недвижимости имеет высокую ценность не только для его профессиональных участников (девелоперов, риэлторов, оценщиков, аналитиков-консультантов, представителей органов власти), но и для простых обывателей, большинство из которых так или иначе сталкиваются с жилищной проблемой.

Сегодня учеными разработано множество различных методов прогнозирования, которые по-разному комбинируются в рамках того или иного подхода. При анализе инвестиционной привлекательности финансовых инструментов, а также для прогноза их ценовой динамики применяется технический и фундаментальный анализ. Если фундаментальный анализ основан на исследовании различных факторов, влияющих на рынок, то технический анализ основан на графических, математических и статистических методах анализа данных.

При прогнозе цен на недвижимость необходимо рассматривать разнообразные методы, чтобы иметь возможность сопоставить результаты и выбрать наиболее подходящий вариант в зависимости от поставленных целей. На практике важно, чтобы выбранный метод был достаточно удобен в применении и легко интерпретировался. В этом смысле проще пользоваться методами технического анализа, но в отрыве от объективных закономерностей развития рынка недвижимости эти методы не застрахованы от искажения результатов. В связи с чем анализ факторов, влияющих на повышение или понижение цены, приобретает высокую ценность. Значит, при прогнозировании цен на рынке недвижимости необходимо сочетать технический и фундаментальный анализ.

Наиболее приемлемым для инвестиционных расчетов и планирования бюджетов является пессимистический вариант (метод регрессионного анализа), который позволяет снизить риск недополучения доходов на стадии планирования. Для аналитика важно отразить наиболее реалистичную ситуацию на рынке, поэтому нужно ориентироваться не на крайние значения, а на некий средний вариант. Таким образом, выбор метода прогнозирования цен в рамках технического анализа зависит от целей прогноза.

Что касается фундаментального анализа, то здесь изучаются причины изменения спроса и предложения, что приводит в свою очередь к изменению цены. Этот подход является более трудоемким и неоднозначным, поскольку существует множество факторов, некоторые из которых являются случайными, а некоторые оказывают только мнимое влияние. Кроме того, одни и те же факторы в разных условиях оказывают неодинаковое влияние на рынок. В связи с чем в данном разрезе большее значение приобретает не столько выбор методов (применяются общенаучные методы анализа), сколько выбор факторов, действительно влияющих на цену жилья.

Развитие рынка ипотечного кредитования приводит еще и к тому, что часть покупателей, временно арендующих квартиры, начинают рассматривать покупку жилья в качестве альтернативы. Имеется в виду то, что в определенные периоды жизненного цикла рынка жилья становится выгодным вносить ипотечные платежи, нежели платить аренду, то есть рынки аренды и купли-продажи рассматриваются как взаимозаменяемые.

Повышение спроса не может не обусловить повышение давления на цены, которое будет продолжаться, пока фактические цены не окажутся равными ипотечно-равновесному или инвестиционно-равновесному уровню.

Исходя из опыта западных стран стратегией выхода из информационного тупика является создание необходимого информационного обеспечения для оценочной деятельности в рамках аналитических исследований специализированных агентств. Здесь просматривается возможность сотрудничества с риэлторским сообществом, накопившем к настоящему времени значительную информационную базу.

На Международном конгрессе состоялась презентация проекта МБРР «Разработка АИС» Мониторинг рынка недвижимости». Цель проекта - создание информационного источника о рынке жилой недвижимости Российской Федерации, а одна из задач - оперативное предоставление сведений о рынке недвижимости участникам рынка, органам государственной власти и местного самоуправления, иным заинтересованным лицам. В качестве участников рынка названы и оценщики, которым ст. 14 ФЗ «Об оценочной деятельности» предоставлено право запрашивать информацию, необходимую для проведения оценки объекта.

В п. 18 Федеральных стандартов оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) очерчивается достаточно широкий круг необходимой для оценки информации.

Получение оценщиком информации в достаточном объеме и из достоверных источников закреплена законодательно. В ст. 7 ФЗ от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепляется открытость сведений о государственной регистрации прав. В соответствии с п. 3 данной статьи объем предоставляемой информации зависит от статуса запрашиваемого. Наибольший объем информации, необходимой для их деятельности, могут получить:

·        налоговый орган;

·        суды правоохранительные органы;

·        судебные приставы - исполнители;

·        лица, имеющие право на наследование имущества правообладателя;

·        федеральный антимонопольный орган и его территориальные органы;

·        председатель Счетной палаты Российской Федерации, его заместитель и аудиторы.

Таким образом, мы видим, что оценщик, несмотря на то, что его фигура является публичной, а деятельность профессиональной, получает информацию на общих основаниях. При это, в первую очередь оценщика интересует информация, связанная с реальными сделками с недвижимым имуществом, но максимально, на что он может рассчитывать - только на предоставление статистической информации, то есть, как сказано в законе - «информации о средней цене приобретения прав на недвижимое имущество». И это в том случае, если он получит ответ на запрос. Практика показывает, что в каждом втором случае оценщику отказывают в предоставлении письменной информации.

Но ведь и средняя цена - это не цена сделки с конкретным аналогом, как того требует ФСО. Значит, оценщик будет вынужден пользоваться информацией из неофициальных источников. Вряд ли при этом можно утверждать, что полученная информация будет достоверной, то есть « соответствующая действительности» в понимании того же ФСО.

В уже упомянутом проекте МБРР предусмотрены следующие уровни мониторинга и анализа рынка недвижимости:

Ø  Федеральный - Ростнедвижимость;

Ø  Региональный - Управление Ростнедвижимости по субъекту РФ;

Ø  Местный - территориальный отедел.

Такая структура предполагает использование данных из существующих информационных систем различного уровня. Но задача создания такой базы - вещь трудная. Например, в 2005 г. Ведущими специалистами в области оценки земельных участков Акимовой И.С. и Биктимировой Н.М. (и д.р.) был проанализирован вопрос использования кадастровых систем для информационного обеспечения оценки недвижимости. По их мнению, практический опыт показывает, что для большинства оценщиков решение этой проблемы становится нереально сложным, а информационное обеспечение оценки жилой недвижимости оставляет желать лучшего.

Как мы видим, в последние годы вновь реформируются ведомства, ответственные за организацию и проведение кадастровых работ. Это свидетельствует о том, что пока еще состояние дел в этой области не вполне отвечает современным требования и системы находится в поиске оптимальных административных решений. Кроме того, существует вероятность, что использование существующий информационной базы без надлежащий адаптации, в том числе и для нужд оценки недвижимого имущества, приведет к тому, что существующие изъяны в форме и составе представления информации будут «законсервированы», а ведь именно их и необходимо устранить.

Все выше изложенное дает основание утверждать о наличии проблемы на рынке анализа и прогнозирования. На наш взгляд, для устранения данных проблем необходимо следующие:

ü  Внести дополнения в нормативную базу, касающуюся вопросов состава, ведения и актуализации баз данных о недвижимом имуществе;

ü  Обеспечить свободный доступ субъектам оценочной деятельности к этим базам данных.

Для предложенных нами решений существуют законодательные предпосылки. В Российской Федерации действует более 100 нормативно правовых актов различного уровня, касающихся вопросов формирования различных видов общедоступных информационных ресурсов и обеспечения доступа пользователей к открытой информации. Одно из последних постановлений Правительства РФ подписано 10 сентября 2008 г., она регламентирует ведение федерального регистра муниципальных нормативно правовых актов - в настоящее время наиболее труднодоступной информации.

Важнейшими документами являются Постановления Правительства РФ от 12 февраля 2003 г. № 98 «Об обеспечении доступа к информации о деятельности Правительства Российской Федерации и федеральных органов исполнительной власти» и Концепция обеспечения доступа граждан к информации государства. Концепция основывается на ст. 24 и 29 Конституции РФ, гарантирующих как получении информации гражданами, так и ее предоставление органами государственной власти и органами местного самоуправления. Концепция обеспечивает следующие свойства раскрываемой информации:

. доступность (информация должна быть постоянно доступна начиная с момента раскрытия);

.официальность (для раскрытой информации должно быть определение источника информации и подтверждение прохождения законодательно установленных процедур ее формирования. Инструментами обеспечения официальности являются электронная цифровая подпись и электронная нотаризация учетных событий);

. неизменность (нотаризация так же дает возможность удостовериться в целостности и неизменности раскрытой информации с момента ее раскрытия).

В рамках Концепции разработана и действует Федеральная целевая программа « электронная Россия». По мнению разработчиков программы. Ее реализация позволит электронные ресурсы для содания, хранения, обмена и предоставления информации, что сделает технически возможным создание единой интегрированной государственной системы информационного обеспечения. Выполнение данной задачи потребует скоординированных действий федеральных министерств, администрации субъектов РФ, органов муниципального управления, организаций - исполнителей и привлечение больших ресурсов (финансовых, технических, информационных, интеллектуальных и других). Но уже сегодня могут быть предприняты уже конкретные шаги и инициированы процедуры внесения изменений в некоторые федеральные законы и иные нормативные правовые акты. В этом случае, рассмотренная нами схема обеспечение качества оценки примет более конструктивный вид (схема 3.2).

Схема 3.1.2.

Измененная схема обеспечения качества оценки

Данная проблема волнует не только оценочное сообщество. Проблемы информационного обеспечения оценки и конкретные предложения по его законодательному обеспечению нашли живой отклик у участников Гражданского жилищного форума, который состоялся в октябре 2010 г. В г. Санкт-Петербурге. Проект был организован в целях обеспечения и практической реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье гражданам России», а его участниками стали представители федеральных и региональных органом власти, риэлторских фирм, банков, страховых компаний и иных финансовых организаций.

По окончании работы Гражданского жилищного форума был принят Меморандум, в который вошли предложения по законодательным гарантиям информационного обеспечения оценочной деятельности.

Таким образом, оценочное сообщество получило ощутимую поддержку от основных потребителей оценочных услуг, а так же от органов исполнительной власти, свидетельством чему стал Приказ Министерства экономического развития РФ от 13 октября 2008 г. № 329 «О перечне сведений об объектах учета Реестра федерального имущества, подлежащих размещению в сети Интернет на сайте Федерального агентства по управлению государственным имуществом».

Все это позволяет утверждать, что на законодательном уровне созданы необходимые предпосылки для решения проблемы информационного обеспечения оценочной деятельности. Дальнейшее развитие законодательства, инициированное оценочным сообществом в публичных интересах, позволит использовать для проведения оценки достоверные данные из государственных информационных систем.

.2 Проблемы и решения прогнозирования рынка жилой недвижимости г. Сургута

В большинстве случаев прогнозированием на рынке сегодня занимаются строители. В прогнозах используются привычные, до боли знакомые экстраполяционные методики, выводы вращаются вокруг того, что объемы строительства и продаж будут расти до бесконечности. Никакие вопросы качественных изменений, развития города, и т.д. в принципе не рассматриваются.

Если прогнозированием занимаются маркетологи, то из высшего образования, они помнят несколько моделей, пригодных для изучения отдельных рыночных продуктов, и активно их используют. Краткосрочные прогнозы, выполненные ими, могут быть вполне пристойными, но лишь в том случае, когда совпадают с общими самоочевидными трендами. Основной недостаток - полное отсутствие понимания долгосрочных трендов и широкого контекста.

Прогнозированием рынков недвижимости занимаются все, кроме профессиональных прогнозистов. В такой ситуации, нет ничего удивительного в регулярно встречающихся утверждениях, типа «в условиях кризиса прогнозирование будущего рынков недвижимости - невозможно», «никто не в состоянии предсказать будущие цены», «время покажет, какие объекты будут пользоваться спросом». С точки зрения профессионального прогнозирования, это не более чем свидетельства некомпетентности людей, делающих подобные утверждения. Причем некомпетентности не в сфере недвижимости, отнюдь нет, а в сфере прогнозирования.

Проиллюстрируем тезис на примере использования такого инструмента, как сценирование.

Когда в тексте встречается словосочетание «сценарий развития рынка недвижимости», с весьма высокой вероятностью там можно встретить только «благоприятный» и «неблагоприятный» сценарии, отличающиеся между собой несколькими показателями, в т.ч. уровнем цен. На самом деле, сценирование - мощнейший инструмент, позволяющий делать сложные, долгосрочные, точные прогнозы. Оно может выполняться в нескольких разных методиках, различающихся между собой сложностью и областью применения.

Классическая методика сценирования была разработана Германом Каном, одним из основателей американской системы фабрик мысли. Первый раз она была представлена в книге «Год 2000-й», изданной в 1967 году. В этой программной работе Герман Кан излагает принцип и технологию сценирования, а также применяет эту методику к анализу развития мира до 2000 года. Выводы, сделанные им, часто неочевидны, их подвергали значительной критике, их пытались пересмотреть. Сейчас ретроспективно понятно, что предсказания Кана были в целом точны, а их критика представляла собой «влияние духа времени». Серьезные фактические ошибки встречаются только там, где Кан, вопреки собственным убеждениям, полагался не на принципы сценирования, а на экстраполяции количественных показателей. Метод и принципы сценирования, разработанные Каном, считаются классическими и лежат в основе всех последующих разработок в этой области.

Сценарий, согласно Герману Кану, это гипотетическая последовательность событий, конструируемая для привлечения внимания к развитию причинностей и к точкам принятия решений. Он отвечает на два типа вопросов: 1) Как конкретно, шаг за шагом, может образоваться та или иная ситуация? и 2) Какие возможности и альтернативы есть у каждого актора на каждом этапе для внесения тех или иных изменений в этот процесс? Применение такой методики для сценирования рынка начиналось бы с выявления базового сценария и факторов, его двигающих. Следовало бы говорить о таких моментах, как:

·        Глобализация рынка недвижимости и как следствие - приход мировых стандартов и механизмов ценообразования;

·        Догоняющее развитие российского рынка недвижимости;

·        Сегментация рынка, а также переход его в рынок покупателя.

Это дало бы нам некое понимание общего направления развития, на основании чего можно было бы делать не зависящие от кризиса прогнозы и выстраивать сценарные вариации.

Отдельно выделяются т.н. «основные влияющие факторы» (drivers). Под этим понимают факторы или тенденции, оказывающие наибольшее воздействие на выбранные тенденции и исследуемые области. Среди таких факторов выбирается несколько «критических», каждый из которых ложится в основу одного из сценариев. Взаимодействие «драйверов» создает динамику развития сценария.

Распространение технологий долгосрочного планирования в деловой среде привело к определенному упрощению применяемых методик и их адаптации к требованиям бизнеса, появлению «бизнес-сценирования». В коммерческом сценировании речь идет о значительно более простых объектах и средах, нежели чем в традиционных методиках, имевших дело с государством, развитием всего мира и т.д. Как правило, речь идет о развитии того или иного продукта, а также о развитии компании в конкурентной среде. В итоге, области анализа факторов и тенденций сокращаются до экономики, иногда он вскользь затрагивает области социального и психологического (потребительские предпочтения, эволюция спроса), а также технологическое развитие (появление новых технологий производства, технологическая конкурентоспособность, новые продукты и их эволюция). Влияющие факторы сводятся к различным аспектам конкурентной борьбы, а также поведению потребителей. А пространство сценариев редуцируется до тактики поведения компании в экономическом пространстве.

Классической основой для сценариев в бизнес-сценировании служит 2 пары тенденций и факторов, раскладываемых в матрице 2*2 В результате, получается 4 сценария, а точнее, 4 варианта развития, один из которых традиционно считается «желательным», а один-«базовым» или «инерционным».

Для того, чтобы иметь возможность не только получить в ходе сценирования картины будущего, но и с высокой точностью отследить динамику перехода к ним, а также учесть субъективный фактор, была разработана методика «игрового сценирования». Она использует инструменты обычного сценирования, но добавляет к ним игровое имитационное моделирование и обязательное литературное оформление результатов.

В сущности, процесс такого сценирования есть результат взаимодействия субъектов сценирования («игроков») в специфическом игровом пространстве, созданном, как совокупность ограничений и тенденций, выявляемых на этапе предварительного анализа. Играющие задают стратегии достижения заявленных целей (заранее выявленных или сформулированных, как цели и стратегии соответствующих заинтересованных и активных субъектов, действия которых необходимо учесть при сценировании), ставят под сомнение некоторые сценарные ограничения, причем как «свои», так и «противников». Содержанием игры является пошаговое столкновение стратегий. Результатом этой работы будет создание «скелета» базового сценария, заключающего механизм конкурентной реализации целей, случайный фактор, ролевой фактор, - то есть - всю группу субъективных факторов сценирования.

Применение такой методики в анализе недвижимости могло бы дать ответы на многие «нерешенные вопросы современности»:

·        Каково может быть будущее «Башни Газпрома» и района вокруг нее?

·        Как будет развиваться конфликт между девелоперами и администрацией по вопросам регулирования застройки? Как вообще будет развиваться политика регулирования застройки города?

·        Как будет развиваться маркетинговая политика застройщиков и потребительские предпочтения в условиях кризиса и дальше?

·        Как управлять механизмом повышения капитализации территории? Какие территории региона будут расти в цене и привлекательности, а какие - падать?

Квалифицированное применение методик прогнозирования, в частности - методик сценирования, в сфере недвижимости позволило бы избежать многих проблем как для застройщиков, так и для инвесторов. Прогнозирование и разработка сценариев - вполне исполнимая работа. Сейчас методики сценирования активно используются на государственном уровне при прогнозировании будущего развития науки и технологий, разработке стратегий отдельных отраслей (в т.ч. атомной). Есть надежда, что со временем соответствующее знание и методы распространятся и на рынки недвижимости.

Вывод: по проведенному анализу рынка жилой недвижимости г. Сургута наблюдается, что средняя стоимость квадратного метра квартир достигла отметки 69,3 тыс.руб. Среднемесячная динамика цен на одно- и двухкомнатные квартиры составляет 1,8-2% в сторону увеличения. А годовая динамика свидетельствует о повышении стоимости Квартиры с числом комнат от трех и более дорожают на 1,2-1,4% в месяц. Комнаты за последние четыре месяца подорожали на 6% (рис. 3.2.1).

Сроки экспозиции на рынке жилой недвижимости достигли максимума в начале текущего года, но к настоящему времени, преодолев последствия новогодних праздников, вернулись к декабрьскому уровню. На 13 февраля 2012 года средний срок экспозиции предлагаемых на продажу квартир составил 96 дней, комнат - 78 дней.

Рис. 3.2.1. Динамика средней стоимости квадратного метра квартир и комнат, тыс. руб.

В декабре 2011 года объем предложения на вторичном рынке жилой недвижимости постепенно сокращался. За месяц количество квартир на рынке снизилось на 7%, а комнат - на 13%. Возвращение деловой активности сопровождалось увеличение объемов предложения. Но если квартиры вернули свои позиции, то количество предлагаемых на продажу комнат в настоящее время на 10% отстает от декабрьских значений.

Квартиры на окраинах города по-прежнему отличаются максимальной ликвидностью. Одно-, и двухкомнатные квартиры чуть быстрее уходят с рынка в самых удаленных районах с минимальными ценами на жилье. Квартиры с числом комнат от трех- и более лучше продаются в новых жилых районах или в обжитых промышленных районах с хорошей транспортной доступностью.

Максимальные темпы роста цен на жилье зафиксированы в доступных сегментах эконом- и эконом-плюс - 17% и 15% годовых соответственно, тогда как квартиры более высоких сегментов подорожали всего на 11-12%. В связи с тем, что основным двигателем спроса являются небольшие квартиры, причем это касается всех сегментов, то средняя площадь квартир выросла повсеместно. Наименее заметно в эконом-классе - на 2%, в остальных сегментах средний размер предлагаемых квартир вырос на 5-8%. За счет этого годовая динамика средней цены квартир в абсолютном выражении выглядит более внушительной (исключение составляют квартиры эконом-класса), а в элит-сегменте темпы роста средней цены в два раза превышают рост средней стоимости квадратного метра.

Таблица 3.2.1.

Характеристики рынка жилья в разбивке по качественным сегментам