Бизнес-план проекта строительства гостиничного комплекса в поселке городского типа Домбай
Бизнес-план
проекта строительства гостиничного комплекса в поселке городского типа Домбай
Содержание
Резюме проекта
Введение
. Бизнес-концепция проекта
.1 Информация об инициаторах
проекта
.2 Концепция проекта
.3 Текущее состояние проекта
. Маркетинг и продажи
.1 Анализ рынка недвижимости
.2 Локальный анализ
месторасположения
.3 Маркетинговая стратегия
.4 Ценообразование и план
продаж
.5 SWOT-анализ проекта
. Управление и
организационный план
.1 Правовое обеспечение
проекта
.Инвестиционный план проекта
.1 Инвестиционный план
проекта
. Финансирование проекта
.1 Источники и стоимость
финансирования проекта
. Финансовая модель проекта
.1 Основные финансовые
допущения
.2 Финансовая отчетность
.3 Расчет показателей
эффективности
.4 Основные риски проекта
. Направленность и
эффективность проекта
.1 Направленность проекта
.2 Значимость и масштабность
проекта
.3 Гарантии инвесторам
Резюме проекта
Краткое описание проекта:
Цель проекта - инвестирование средств в строительство гостиничного
комплекса.
Вхождение в проект осуществлено путем покупки земельного участка.
На сегодняшний момент разработана маркетинговая концепция, доработан
эскизный проект, получены все технические условия, проводиться тендер по выбору
проектной организации.
Объект позиционируется как современный жилой комплекс класса де люкс.
Комплекс включает в себя:
. номера трех типов,
. сервисные площади,
. подземный паркинг
4. SPA-центр
Источниками финансирования проекта являются собственные средства, кредиты
коммерческих банков.
Прибыль собственников формируется за счет продажи площадей жилого
комплекса и машиномест в паркинге.
правовой
маркетинговый финансирование ценообразование
Введение
Настоящий бизнес-план подготовлен Роговой Наталией Николаевной. Документ
предназначен для участия в «Конкурсе бизнес-планов 2010», который проводиться
компанией «Крокус-Инвест» и сайтом «Корпоративный менеджмент».
Бизнес-план подготовлен на основании реального проекта, содержит
информацию, характеризующую финансово-экономическую и организационную стороны
проекта. Вводные данные изменены для обеспечения условий конфиденциальности.
Цель данного документа демонстрация методики бизнес-планирования и стиля
изложения, поэтому информация, приведенная в бизнес-плане может быть
использована для принятия решения об инвестициях, других коммерческих целей.
Данный документ предназначен только для участия в конкурсе.
1. Бизнес-концепция проекта
.1 Информация об инициаторах проекта
Инициаторы проекта
Инициатором проекта является ООО «Крокус-Инвест», зарегистрировано
29.05.2003 года Центральным Исполнительным комитетом г. Ставрополя.
Юридический адрес: Российская Федерация ,Ставропольский край
,г.Ставрополь ,355000, ул. Пирогова, д. 44, оф. 6,
Фактический адрес: Российская Федерация ,Ставропольский край
,г.Ставрополь ,355000, ул. Пирогова, д. 44, оф. 6,
Телефон: (865) 255-27-75, тел./факс (865) 273-78-66
Свидетельство плательщика НДС № 04856553, ИНН № 339765605624
Основными видами деятельности предприятия является строительство и
реконструкция зданий и сооружений для коммерческого использования,
строительство жилых зданий. ООО «Крокус Инвест» выступает генеральным
подрядчиком, подрядчиком, заказчиком, инвестором, соинвестором различных
проектов в сфере недвижимости.
Инициаторы проекта строительства гостиничного комплекса (они же и
являются и учредителями ООО «Крокус Инвест») имеют опыт успешной реализации
крупномасштабных проектов в сфере строительства жилой недвижимости, отелей,
гостиничных комплексов, санаторно-курортных комплексов Кавказских Минеральных
Вод и горнолыжных курортов Северного Кавказа ( Приэльбрусье, Домбай, Терскол,
Красная Поляна).
Организационно-правовая структура компании
Организационно-правовой формой предприятия является общество с
ограниченной ответственностью.
Согласно Устава высшим органом управления общества является общее
собрание участников.
Участниками ООО «Крокус Инвест» являются 2 физических лица и 1
юридическое.
|
№ п/п
|
Наименование участника
|
ЕГРПОУ
|
Адрес
|
Доля (%)
|
Форма взноса в уставный капитал
|
|
1
|
Морозов Игорь Анатольевич
|
2475401316
|
г.Ставрополь, ул.Пушкина 30
|
30
|
денежная
|
Громова Инна Анатольевна
|
2526911790
|
г. Ставрополь, ул.Космонавтов 45
|
30
|
денежная
|
|
3
|
ООО «Крокус Инвест Групп»
|
25096372
|
Г.Ставрополь ул.Пирогова 44
|
40
|
денежная
|
Компания укомплектована высококвалифицированными кадрами, руководство ООО
“ Крокус Инвест ” имеет многолетний опыт успешной работы в сфере недвижимости.
Вхождение в проект
Вхождение в проект ООО «Крокус Инвест» осуществляется путем покупки
земельного участка площадью 1,21 га с целевым использованием «под строительство
гостиничного комплекса с торгово-сервисными площадями и паркингом».
Стоимость вхождения составила $1 815 000($15 000 за 1 сотку земли)
1.2 Концепция проекта
Планируется строительство гостиничного комплекса на участке 1, 21 га в
центре горнолыжного курорта Домбай по ул.Пихтовый мыс 18.
Объект будет возведен в центре горнолыжного курорта.
Этажность объекта - 4 этажа, в т.ч. 1 - подземный этаж под паркинг и
сервисные площади и 3 наземных - под номерной фонд.
На каждом этаже планируется номерной фонд со свободной планировкой,
площадью 200-300 кв.м.
Техническое оснащение гостиничного комплекса
. централизованное кондиционирование и вентиляция,
. система фильтрации воды,
. современный бесшумный лифт со спуском в подземный паркинг,
. автономная система энергосбережения,
. спутниковое телевиденье,
. цифровая телефонная линия,
. охранная система,
. оптоволоконная линия интернета.
Преимущества объекта
. «тихий» центр,
. наличие парковой зоны,
. удобная пешеходная и транспортная доступность,
. наличие развитой социальной и культурной инфраструктуры в
локальном районе,
. единая социальная среда,
. отделка с натуральных материалов,
. подземный паркинг,
. современное техническое оснащения объекта,
. свободная планировка,
. сервисные площади для размещения инфраструктуры (фитнес-центра,
сауны).
Позиционирование
Проектируемый объект позиционируется как современный гостиничный комплекс
класса де люкс, включающий комфортабельные номера трех типов со свободной
планировкой, подземный паркинг, сервисные площади, обустроенную внутреннею
территорию.
1.3 Текущее состояние проекта
На сегодняшний момент по проекту проведены следующие работы:
осуществлена покупка земельного участка по ул. Пихтовый мыс у
ООО «Ласточка», закончено юридическое переоформление участка на ООО «Крокус
Инвест»,
специалистами ООО «Крокус Инвест» проведены маркетинговые
исследования рынка элитного жилья Домбая,
международной компанией Real Estate Consulting разработана маркетинговая
концепция проекта,
собственными архитекторами доработан эскизный проект,
получены все технические условия,
продлена лицензия ООО «Крокус Инвест» на проведения строительных
работ до 1 октября 2013 года,
проведены предварительные переговоры с субподрядчиками,
объявлен тендер на проектирование и строительство объекта,
проводиться анализ материалов, поданных проектантами, итоги тендера будут
подведены до 25 сентября 2010 года, планируется подписать контракт на
проектирование и строительство гостиничного комплекса до 30 сентября 2010 года.
2. Маркетинг и продажи
.1 Анализ рынка недвижимости
Элитное жилье - самый уникальный сегмент новостроек - включает наиболее
дорогие и изощренные проекты, рассчитанные на самого требовательного
потребителя. Среди новостроек этого сегмента больше всего передовых проектов,
воплощающих в себе самые новые веянья в строительных технологиях.
Сегмент элитной недвижимости в Домбае пока только развивается, мало
объектов могут претендовать на такое высокое звание. Раньше было достаточно
тяжело определить, какие из новостроек можно с уверенностью отнести к элитным
домам, так как ориентироваться можно было только на европейские и американские
стандарты, что не является верным в Российской реальности.
Согласно международным стандартам, элитный дом - это:
солидная площадь (от 120 кв.м)
достойная панорама из окна (вид на памятники архитектуры, парки, водоемы)
социальная среда, которой присуща закрытость и клубность (однородность и
высокий уровень социального статуса проживающих)
определенная организация жилья
благоустроенная территория (огороженная охраняемая территория, зеленые
насаждения, дорожки, детская площадка, КПП во двор)
подземный паркинг
современное инженерное оснащение здания (последнее предполагает
автономность энергообеспечения здания, систему климат-контроля и очистки воды,
бесшумные лифты, собственную систему отопления, современные телекоммуникации с
возможностью выбора операторов, круглосуточную многоуровневую систему охраны).
Общественная зона такого дома должна включать:
парадную входную зону с рецепцией,
развитую социальную инфраструктуру: фитнес-центр, бассейн, сауна,
солярий, кафе-бар, холл для приема гостей и т. д.
Как правило, элитные дома возводятся по современным технологиям с
использованием высококачественных строительных материалов. В Домбае -это
кирпич, цоколь из натурального камня.
Такие дома имеют определенные типологию в планировке и зонирование
помещений. Сложился некий стандарт элитной номера:
высота потолков более 3 м,
площадь квартиры 50-60 кв.м и более
средняя площадь каждой комнаты номера - 20-30 кв. м,
большой холл, зимний сад или открытая терраса,
Можно выделить следующие основные требования, предъявляемые
потенциальными покупателями к элитному жилью в Киеве, в порядке значимости:
расположение дома в самом центре горнолыжного курорта ,близость
канатных дорого ( до нового комплекса гондольно-кресельных дорог 250 метров)
хороший панорамный вид из окон (окна минимум на две стороны света);
относительно большая общая площадь номера, удобная планировка.
наличие гостевого санузла, просторного холла. Высота потолков
(после установки фальш-потолка) не менее 3,5 м;
охраняемый подъезд;
желательно наличие террасы.
В 2006 году Российская Строительная Ассоциация ввела классификацию
категорий жилья (de luxe, premium, business, economy, social), что значительно
облегчила понятие класса недвижимости.
Элитная недвижимость включает в себя категории премиум и де люкс.
Также к данной категории можно причислить переходной класс между
«Премиум» и «Бизнес», - так называемый «Бизнес +»
В Домбае сейчас строится более 15 гостиничных комплексов, 90% от общего
их числа принадлежит к классу жилья эконом и бизнес класса.
На сегодняшний день, в соответствии с классификацией новостроек, можно
определить 2 объекта в стадии строительства и 3 объекта в стадии проект,
которые по основным характеристикам приближаются к жилью элит класса. Уже
введенные в эксплуатацию объекты такие как, Домбай Палас, Националь, Снежный Барс,
Минги Тау близки к соответствию критериям недвижимости высокого уровня.
Некоторые объекты, несмотря на явные несоответствия важным критериям
жилой недвижимости категорий премиум и де люкс (месторасположение, внутренняя
инфраструктура, инженерные и технические системы и т.д.), позиционирует себя
как элитное жилье.
ПРЕДЛОЖЕНИЕ НА РЫНКЕ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ
Стадия готовности 40% исследованных объектов элитного жилья находятся на
стадии строительства - 2 объектов, 3 объектов заявлены как проект.
Категория жилья
объектов на рынке элитного жилья относятся к «Премиум» классу, 2 объекта
к классу «Де люкс» (Снежный Барс, Минги Тау) и 2 объекта к так называемому
промежуточному классу «премиум бизнес» или «Бизнес +» (Домбай Плаза, Крокус)
Наличие отделки
Из всех отелей, которые находятся на стадии строительства, 1 объект
сдается с отделкой. Отель «Грант», (генподрядчик «А-Холдинг», заказчик «Грант»)
предлагает 3 стиля номеров с полной отделкой: роскошный стиль Art Deco,
функциональный стиль Contemporary, непредсказуемый Fusion.
Остальные объекты сдают, как правило, с общестроительной отделкой:
стеклопакет (компания выбирает сама металлопластиковые или
деревянные стеклопакеты),
входные двери
стяжка на полу черновая либо под покрытие,
штукатурка стен (силиконовая, минеральная и т.д. ),
разводка инженерных (электро, телевизионных) сетей, как правило,
подводка к щиту квартиры
водоснабжение и канализация подводят к месту подключения
сантехники, возможна установка
временных санитарных атрибутов
монтаж системы отопления с установкой радиаторов.
В основном, застройщик не предлагает к отели с готовой отделкой, так как
клиент приходит в отель уже со своим дизайнером для реализации своих идей.
Паркинг
Обязательным требования для элитного жилья согласно классификации является
наличие 2 - х машиномест на номер. Не все объекты элитного жилья соответствуют
этому критерию в полной мере.
ЦЕНОВАЯ ПОЛИТИКА
Стоимость метра номера колеблется в пределах $1500 - $5000.
Парадоксальным является тот факт, что цена квадратного метра зависит скорее не
от объективных, а субъективных факторов. К примеру, стоимость метра площади в
центре, с номерами с отделкой, насыщенной внутренней инфраструктурой, может
быть значительно ниже, чем в отеле рядом без всех этих положительных
характеристик. Но в любом случае, самые дорогие остаются в центре курортного
поселка.
Наличие инфраструктуры влияет на стоимость 1 кв.м, средняя стоимость кв.м
. отеля с небольшой инфраструктурой (1-2 объекта) - $ 5 225, стоимость кв.м
отеля с широкой инфраструктурой (более 2 объектов) - $ 6 161.
Первые элитные отели в Домбае появились во второй половине девяностых
годов прошлого столетия.
Однако на практике даже сейчас нельзя с уверенностью утверждать, что
отели, позиционируемое на курорте как элитное, на самом деле полностью отвечает
всем мировым критериям.
СПРОС
На протяжении последних лет на рынке элитной недвижимости наблюдается
стабильный рост спроса. Основными причинами небывалого интереса к престижным
отелям со стороны покупателей являются недостаточные объемы предложения,
постоянное увеличение населения отдыхающих, активное развитие бизнеса. По
прогнозам экспертов, спрос на элитное жилье останется стабильным, однако будут
иметь место качественные изменения. Так как требования потенциальных
покупателей постоянно растут, а застройщики пока что не успевают строить жилье
соответствующее требованиям покупателей.
ПРОНОЗЫ РАЗВИТИЯ
Инвестирование в строительство элитного жилья на территории Домбая
является довольно перспективным и прибыльным делом. Во вложении средств в
строительство дорогого жилья заинтересованы многие инвесторы как из Восточной и
Западной Европы, США, так и России. На сегодняшний день доходность проекта
элитного жилья может составлять 37-52%, что значительно превышает западные
показатели, срок окупаемости проектов зависит от индивидуальных особенностей
проекта и составляет в среднем 2- 4 года.
По мнению специалистов объемы строительства жилья повышенной комфортности
за три года могут возрасти на 12% - свыше 220 тыс. кв. м в год. Для того чтоб
спрос на элитное жилье стал более «целенаправленным», инвесторам и застройщикам
необходимо углубляться в исследование потребительских предпочтений, для того
чтоб проекты элитного жилья соответствовали требованиям потенциальных клиентов.
Естественно, российский рынок уже в ближайшее время пополнится новыми
проектами элитных гостиничных комплексов, но этот сегмент будет иметь
ограниченное предложение, поскольку для создания такого комплекса необходимо
несколько условий:
. Необходимым условием является большой размер участка (более 4 га), на
котором будет осуществлен проект.
. Должна соблюдаться эксклюзивность месторасположения этого участка.
Если проанализировать ситуацию с земельными участками, к примеру, в
Домбае, то потенциально рынок способен дать не более трех-четырех таких
комплексов. Кроме того, срок реализации такого проекта с получением всей
разрешительной документации составляет более пяти лет, что позволяет говорить о
физической ограниченности развития рынка элитных комплексов.
2.2 Локальный анализ месторасположения
Месторасположение
Элитный гостиничный комплекс «Каприз» территориально расположен в пгт.
Домбай, в центре поселка, в историческом центре, по ул. Пихтовый мыс. Земельный
участок имеет правильную прямоугольную форму, перепад высот на участке
отсутствует.
Транспортная и пешеходная доступность
Благодаря уникальности расположения строящийся комплекс отдален от
основных транспортных магистралей, находиться в 45 км от ближайшего
производственного объекта. В настоящее время на объект можно попасть двумя
способами:
с ул. Пихтовый мыс (центральная улица),
свернув на пер.Алпинистский.
Начало подъемник гондольно-кресельной дороги 250 метров. Расстояние от
него до объекта составляет около 200-250 м соответственно.
Недвижимость в локальном районе
Структура недвижимости в районе строительства нового комплекса
практически однотипна. Преобладают малоэтажные (3-5 этажей) дома - отели и в
большей степени жилые дома “сталинки”.
Многие дома в районе построены капитально и качественно, здесь квартиры
имеют большие площади и высокие потолки, что солидно поднимает их «рейтинг» на
вторичном рынке купли-продажи жилой площади. Тем не менее, достаточно много и
аварийного жилого фонда. 95% жилых зданий (в количественном выражении) в
локальном районе - 2-5 этажные.
На июнь 2010 года в локальном районе объекта идет реконструкция 3-х
этажного жилого дома и строительство 1 гостиничного комплекса премиум класса.
Стоимость 1 кв.м жилья в районе составляет от $4800 до $5 900.
Коммерческая недвижимость в локальном районе
Торговля, предприятия общественного питания. Благодаря высокому
потенциалу и выгодному положению, близкому к центру, локальный район насыщен
торговыми предприятиями, заведениями общественного питания, развлекательными
учреждениями.
Основной торговый коридор ул.Пихтовый мыс. Здесь плотно на первых этажах
зданий расположились многочисленные магазинчики, кафе, пиццерии, рестораны.
Много коммерческих заведений сконцентрировано и на Центральной площади.
В районе работают: 2 супермаркета («Перекресток» и «Тройка»), небольшой
ТЦ «Самсон». Часть помещений бывшего универмага недавно реконструировано под
крупнейший в Домбае фаст-фуд «Пица хат» на 100 мест.
Среди других сетевых фаст-фудов и кафе/пиццерий можно выделить такие
заведения как: «У Зули », Минги Тау , «Форельное», «Кофе Хаус», «ПанПицца»,
«Реприза».
Стоимость аренды помещений под магазин в районе составляет от $60 до $120
за 1 кв.м в месяц.
Стоимость продажи - от $6 500 до $8 000 за 1 кв.м.
Сфера услуг
Рынок бытовых услуг развит на очень высоком уровне, здесь функционирует
более 20 заведений разного профиля: салоны красоты, химчистки, ателье,
туристические агентства, фотоателье, бани и сауны и т.д.
Муниципальные структуры, производство
В локальном районе 5 офисов государственных и коммерческих структур, в
основном, они сконцентрированы в административных зданиях, реконструированных
жилых домах, помещения которых сдаются под офисы.
Хорошо развита сфера образования, в районе функционируют средние школы (2
шт), садики.
Среди особых исторических достопримечательностей ближайшего окружения
будущего гостиничного комплекса - форелевое хозяйство, которое являются
визитной карточкой курорта.
2.3 Маркетинговая стратегия
План продвижения объекта
Оптимальным будет использование образа «дорогого жилья для высшего
общества» в аристократическом стиле старинных особняков в современном
исполнении и суперсовременным технологическим наполнением.
Потенциальные покупатели
• Крупные предприниматели;
• Политики, депутаты;
• Иностранцы.
В процессе продвижения нужно ориентироваться именно на вышеуказанную
целевую аудиторию и использовать средства продвижения, максимально ее
охватывающую.
Политика продаж
При выводе площадей на рынок основными ориентирами являются:
превышение спроса над предложением на рынке коммерческой недвижимости в
центральных районах;
узкий целевой сегмент потенциальных покупателей элитного жилья;
создание образа эксклюзивности предложения особняков.
Рекламная политика
Рекламируемый продукт:
. Элитные гостиничные комплексы в центре горнолыжного курорта
стилизированные под архитектуру 19 века.
. Коммерческие площади для инфраструктурного наполнения нового комплекса.
Цель рекламной кампании:
Налаживание контактов с целевой аудиторией для обеспечения объема продаж
в запланированные сроки.
Описание целевой аудитории:
Представители отечественной политической элиты.
Бомонд шоу-бизнеса, известные спортсмены.
Розничные операторы брендовых магазинов (будущие владельцы
торговых точек).
Крупные солидные компании (будущие владельцы представительских
офисов).
Основные маркетинговые коммуникации:
Печатные издания
Информационные печатные материалы (буклеты, постеры, календари, листовки)
Интернет
Наружная реклама
Сроки
Рекламная кампания будет проводиться с момента вывода площадей на рынок
до полной их реализации. Ориентировочно - в период с 1-го квартала 3-го
проектного года до конца продаж.
Средства продвижения
Опираясь на опыт и практику реализации других проектов, можно выделить
основные коммуникации, на которых будет сфокусировано внимание.
Печатная реклама
При выборе средств массовой информации были учтены их профиль, аудитория,
рейтинг, а также адекватность затрат величине покрытия «нашей» целевой группы.
На рынке среди специализировано-тематических и рекламно-информационных
изданий освещающих рынок недвижимости, можно выделить:
«Столичная недвижимость»;
«Из рук в руки Северный Кавказ».
Аудитория читателей этих изданий соответствует основным характеристикам
нашей целевой аудитории.
Кроме специализированной прессы информация о проекте будет размещена на
страницах лидеров общественно-политических и деловых изданий, аудитория
читателей которых также потенциальные покупатели нового жилого комплекса:
«Бизнес»;
«Деловая столица».
В данных изданиях по мере целесообразности планируется размещать
пиар-статьи.
Содержание рекламных блоков будет варьироваться от информации об объекте
в целом до информации о конкретно продаваемом помещении.
Наряду с рекламными блоками, на тематических и рекламных полосах, будут
размещаться статьи о ходе строительства и эксплуатации объекта.
Содержание рекламных блоков в большинстве случаев: компьютерная версия
проекта или фото, технические характеристики здания, контактная информация
продавца.
Презентационные материалы и прямой маркетинг
При продвижении такого проекта, должное внимание будет уделено заказу
печати качественных презентационных материалов - буклетов и проспектов, которые
используются для информирования потенциальных покупателей.
Пакет рекламных материалов содержит высококачественные цветные буклеты,
(напечатанные небольшим тиражом), которые доставляются VIP-лицам в частном
порядке курьером или при личных встречах.
Все рекламные материалы будут выполнены в едином стиле, объединены общей
темой, с использованием единого логотипа.
Интернет
Немаловажное значение при продаже такого комплекса играет его продвижение
в сети Internet, основу которого составляет создание высококачественного
Web-узла (сайта), где любой желающий может ознакомится с планировкой, уточнить
место размещения на карте, узнать сроки ввода в эксплуатацию, ценовую политику
и т.д.
Брокерские компании
В качестве дополнительного "рекламного носителя" необходимо
привлечь крупнейшие в столице брокерские агентства. С этой целью им нужно
предоставить всю необходимую информацию и рекламные материалы по объектам.
Сотрудничество с агентствами предполагается выстроить по следующей схеме:
агентства будут предлагать площади своим клиентам (чем солиднее агентство, тем
больше клиентская база), при этом расходы на брокерские комиссионные будут
нести непосредственно покупатели.
2.4 Ценообразование и план продаж
Согласно прогнозам специалистов, в течение 2009-2013 гг. ожидается
продолжение роста цен на элитную жилую недвижимость, но более медленными
темпами, чем в прошлом периоде. Если в течение 2007 г. цены на первичное жилье
выросли в среднем на 30%, то на 2008 г. ожидается прирост в размере около 12%.
Ориентируясь на прогноз роста цен устанавливаются следующие базовые цены
на площади жилого комплекса и машиноместа в подземном паркинге:
Номера типа А $4 800/кв.м
Номера типа В $5 200/кв.м
Номера типа С $5 100/кв.м
Сервисные площади $7 000/кв.м
Машиноместа $45 000/ машино-место.
Предполагается рост цен на номера в целом на 7-10% в течение всего
периода продаж.
График продаж площадей комплекса
Планируется начать продажи в 1 квартале 3-го проектного года.
Продолжительность продаж составит 24 месяца.
2.5 SWOT-анализ проекта
|
Сильные стороны проекта С точки зрения рыночной
конъюнктуры: 1. Избыточный спрос на жилье. Высокие рыночные цены на элитные
комплексы, восстребованность площадей элитного жилья рынком. С точки зрения
месторасположения: 2. Центр, соседство с памятниками культуры, архитектуры и
прочими достопримечательностями; 3. Комплекс отдален от мощных транспортных
магистралей и производственных объектов - своеобразная камерность обстановки;
4. Высокий уровень цен в локальном районе; 5. Отсутствие загазованности,
экологическая и эстетическая привлекательность окружения, природный колорит;
6. Ландшафт участка делает комплекс обособленным от менее благоустроенных
районов; 7. Развитая инфраструктура в локальном районе; С точки зрения
концепции комплекса: 8. «Каприз» позиционируется как гостиничный комплекс
класса де-люкс, что позволит получить высокую прибыль; 9. Оригинальное
архитектурное решение - в стиле 19 в.; 10. Застройка оптимально учитывает
ландшафт.
|
Слабые стороны проекта 1. Реконструкция коммуникаций
(водоснабжение и водоотвод) является условием подключения объекта к сетям
города, 2. Возможные затруднения с согласованием разрешительной документации
по объекту в государственных органах. 3. Высокий уровень цен не позволит
быстро продать объект.
|
|
Возможности развития проекта 1. Строительство гостиничного
комплекса класса де-люкс с инфраструктурой и паркингом в центре 2. Создание
культурной зоны вокруг объекта.
|
Угрозы развития проекта 1. Возможны протесты населения
против строительства объекта.
) Договор аренды земли №14086/06 от 28.01.09.
) Разрешение на строительство № 4330-р от 30.09. 2010 (распоряжение главы
администрации пгт.Домбай).
) Лицензия на право проведения строительно-монтажных работ № ГС
4-52-02-27-0-5260086048-008043-3.
) Заключение по проекту № 30, выдано департаментом архитектуры и
градостроительства Карачаево-Черкесской республики.
Легитимность деятельности ООО "Крокус Инвест" обеспечивается
следующими документами:
) Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.
) Свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр
юридических лиц.
) Свидетельство о постановке на учет в налоговом органе юридического
лица.
) Устав ООО " Крокус Инвест " (действующая редакция);
) Приказы о назначении директора и главного бухгалтера.
Общие правовые характеристики проекта. Намечаемое расширение рынка услуг
по строительству, новизны в планировании, уменьшение накладных расходов в связи
с ростом объёмов позволяет сделать привлекательным для населения участие в
строительстве жилья. С инвесторами будут заключаться договоры на долевое
участие в строительстве, предусматривающие своевременное финансирование
заказываемого жилья. Одновременно заключаются договоры на обеспечение
строительства путем выполнения субподрядных работ.
Набор необходимой рабочей силы будет обеспечиваться трудовыми договорами
в соответствии с требованиями Трудового кодекса РФ. На предприятии работают
специалисты по охране труда и техники безопасности.
Условия труда на создаваемых рабочих местах соответствуют требованиям
техники безопасности и производственной санитарии.
Режим труда и отдыха установлен в соответствии с законодательством,
коллективным договором, трудовым договором. Проводится постоянный контроль за
соблюдением нормативных правовых актов по охране труда; проводится аттестация
рабочих мест по условиям труда; подготовка (обучение), инструктаж, повышение
квалификации работников по вопросам охраны труда.
ООО " Крокус Инвест " является самостоятельным хозяйствующим
субъектом с правами юридического лица, приобретаемыми им с момента его
государственной регистрации. Общество имеет обособленное имущество,
самостоятельный баланс, расчетный и иные банковские счета, в том числе валютные
в российских и иностранных банках. Оно самостоятельно планирует свою производственно-хозяйственную,
финансовую и иную деятельность.
Балансовая прибыль, ее налогообложение, а также прибыль Общества
определяются в порядке, предусмотренном действующим законодательством. Чистая
прибыль Общества остается в распоряжении Общества. Часть чистой прибыли по
решению учредителя может выделяться для распределения среди работников
Общества, в том числе в виде денежного вознаграждения.
Участники общества несут ответственность по обязательствам, принятых на
себя обществом, только в пределах своих вкладов в капитал общества. Именно в
этом смысле ответственность общества ограничена. В то же время само общество
как юридическое лицо отвечает по обязательствам всем своим имуществом.
Партнеры по реализации проекта
Для реализации инвестиционного проекта по строительству гостиничного
комплекса в Домбае компания ООО " Крокус Инвест " привлекает
следующих партнеров:
) Проектная организация - ООО "Архитектурная мастерская
Мишина".
) Подрядные и субподрядные организации.
Консультанты по маркетингу и финансам
ООО "Консалтинговая компания Финсмарт".
Поддержка со стороны органов власти
Проект строительства одобрен на уровне Правительства Карачаево-Черкесской
республики и согласован с администрациями и муниципальными образованиями.
Проект рассмотрен:
) Карачаево-Черкесским городским центром санитарно-эпидемиологического
надзора,
) УГПС КЧР,
) Градостроительным советом,
) Министерством культуры КЧР.
Социальная значимость проекта
Социальная значимость проекта заключается в:
) благоустройстве прилегающей к строительной площадке участка,
) создании законченного и современного архитектурного облика ул. Пихтовый
мыс.
Реализация проекта
ООО " Крокус Инвест ", соединяя в себе функции заказчика и
генподрядчика, имеет возможность эффективно проводить полный комплекс СМР. В
ходе реализации проекта по строительству комплекса компания планирует
осуществлять следующие функции:
Организация и сопровождение предпроектных и проектных работ:
проведение технической экспертизы по использованию существующих
инженерных коммуникаций (электроснабжения, газоснабжения, теплоснабжения,
водоснабжения, канализации и др.), получение технических условий на их
присоединение,
контроль за сроками действия и пролонгирование (при необходимости) ранее
выданных технических условий на присоединение инженерных коммуникаций.
Организация и сопровождение строительного производства:
организация управления строительством,
оформление строительной документации,
контроль за качеством выполнения строительно-монтажных и пуско-наладочных
работ,
контроль за соблюдением проектных решений и требований нормативных
документов,
контроль за соответствием применяемых конструкций, изделий, материалов и
поставляемого оборудования проектным решениям и требованиям нормативных
документов (СНиП),
контроль за исполнением подрядчиками указаний и предписаний авторского
надзора, требований шефмонтажных организаций и органов государственного
строительного контроля,
контроль и принятие своевременных мер по устранению выявленных ошибок в
проектно-сметной документации,
контроль и выдача предписаний о приостановке работ и исправлении
обнаруженных дефектов,
контроль за сроками производства работ и корректировка их в случае
необходимости,
содействие в оформлении актов выполненных работ в ходе строительства,
приемка законченного объекта от субподрядчиков и сдача его в эксплуатацию
эксплуатирующей организации.
Организация продажи квартир, парковок и офисных помещений:
рекламная деятельность,
подбор потенциальных покупателей,
организация регистрации сделок купли-продажи.
4. Инвестиционный план проекта
.1 Инвестиционный план проекта
График развития проекта
Планируется, что срок реализации проекта составит 48 месяцев,
инвестиционной фазы - 36 месяцев, в том числе, строительно-монтажные работы -
24 месяца.
Инвестиционный бюджет проекта
При реализации проекта планируются следующие виды работ:
общепроектные работы (проектирование, подготовительные работы,
снос существующих строений, перенос трансформаторной подстанции),
прочие работы (благоустройство территории, строительство
наземного паркинга).
Общая сумма инвестиционного бюджета проекта составит $ 15,51 млн. без НДС
и $ 18,532 млн. с НДС или $ 1 544 на 1 кв.м. общей площади комплекса.
5. Финансирование проекта
.1 Источники и стоимость финансирования проекта
Финансирование проекта
Финансирование проекта осуществляется за счет собственных средств,
кредитов коммерческих банков.
Собственное финансирование
Потребность проекта в собственном финансировании составила $ 3,296 млн.
До получения разрешения на строительство проект финансируется за счет
собственных средств (1-й проектный год) в размере $ 1,457 млн.
Сумма кредита составит $ 8,91 млн.
Процентная ставка по кредиту - 11% годовых.
Валюта кредита - доллары США.
Сумма процентов по кредиту - $ 1,037 млн.
Кредитная линия открывается в 1 квартале 2-го проектного года.
Погашение тела кредита и процентов по кредиту. Погашение процентов по
кредиту планируется за счет собственных средств и продажи объекта.
Погашение тела кредита начинается во 2-м квартале 3-го проектного года и
в 4-м квартале 3-го проектного года сумма кредита погашается в полном объеме за
счет поступлений от реализации площадей гостиничного комплекса.
График финансирования строительства гостиничного комплекса с паркингом за
счет собственных и кредитных средств
6. Финансовая модель проекта
.1 Основные финансовые допущения
При планировании денежных потоков по проекту предполагалось, что
поступления от продажи будут соответствовать доходам.
Операционные расходы комплекса включают в себя:
расходы, связанные с организацией продажи площадей и машиномест
в жилом комплексе -3% от суммы поступлений от реализации.
Налог на прибыль - 25%.
Налог на добавленную стоимость - 20%.
Ставка дисконтирования - 14%.
Далее представлено основные финансовые отчеты (Прогноз движения денежных
средств, Прогноз прибылей и убытков), расчет показателей эффективности по
проекту, риски проекта.
6.2 Финансовая отчетность
Прогноз денежных средств
Чистый денежный поток от реализации проекта составит $15,24 млн.
Прогноз прибыли и убытков
Прогнозный баланс
.3 Расчет показателей эффективности
На начало проекта учтена стоимость вхождения в проект (выкуп земельного
участка).
Ставка дисконтирования определена в размере 14%, рассчитана методом кумулятивного
построения.
Проект является инвестиционно привлекательным, внутренняя ставка
доходности выше среднерыночной по аналогичным проектам на 3-5% согласно
проведенным маркетинговым исследованиям.
Окупаемость проекта - 3 года.
Точка безубыточности:
стоимость продажи 1 кв. м - $ 3 100 (в два раза ниже средней стоимости
продажи 1 кв. м объекта),
площадь - 3 270 кв. м (необходимо продать меньше половины площадей
объекта).
Проект имеет достаточный запас финансовой прочности.
Рентабельность инвестиционного капитала - 21%.
Рентабельность собственного капитала - 75%.
6.4 Основные риски проекта
7. Направленность и эффективность проекта
.1 Направленность проекта
Реконструкция части улицы Пихтовый мыс, освобождение ее от ветхого фонда,
обновление архитектуры улицы на выбранном участке.
Удовлетворение потребности гостей Домбая в качественном жилье высокого
класса.
Создание на улице Пихтовый мыс SPA-центра и сауны.
Создание новых рабочих мест как в составе инфраструктуры гостиничного
комплекса, так и в составе предприятий, которые будут эксплуатировать
коммерческие помещения в нем.
7.2 Значимость и масштабность проекта
Проект имеет большое значение как для горнолыжного курорта в целом, так и
для Карачаево-Черкесской республики в частности. Значимость проекта
обуславливается:
Значительным размером гостиничного комплекса и большим объемом
строительных работ.
Расположением гостиничного комплекса в самом центре курорта, в его
исторической части, что важно с точки зрения поддержания комплексного
архитектурного облика курорта в этой части. Ожидается, что после реализации
проекта ул. Пихтовый мыс станет еще более престижным и респектабельным местом
курорта как с точки зрения отдыха, так и с точки зрения ведения бизнеса.
Высоким классом реализации проекта. Предполагается, что гостиничный
комплекс задаст в Домбае новый, более высокий уровень требований к гостиничного
комплексам такого класса, поскольку выбранный набор характеристик дома пока не
имеет аналогов на курорте и изменит представления обеспеченных россиян о
качественном отдыхе.
7.3 Гарантии инвесторам
Тщательное исполнение взятых на себя обязательств по отношению к
инвесторам и покупателям ООО "Крокус Инвест" гарантирует за счет:
Значительного объема собственных финансовых средств, 19-летнего опыта
работы на рынке, в т. ч.7 лет работы в строительстве,
Большого опыта по возведению жилых и офисных объектов различной
сложности, отличной репутации как самой компании, так и ее владельцев,
Значительного опыта кредитования и безупречной кредитной истории.
Похожие работы на - Бизнес-план проекта строительства гостиничного комплекса в поселке городского типа Домбай
|