Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

Введение

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития.

Жилищная проблема в России, обострившаяся в условиях перехода к рыночной экономике, определяет необходимость совершенствования жилищного законодательства и механизмов обеспечения как неотъемлемой части стабилизации социально-экономического положения в стране.

Одним из современных и актуальных механизмом решения проблем с жильем у населения лежат в области ипотечного кредитования. Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования - одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острые проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений стратегии развития банковского сектора Российской Федерации. Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа.

1.Основные участники системы ипотечного кредитования

ипотечный кредитование жилищный банк

1. Залогодатель - физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга. К ним предъявляются следующие требования:

надежность и платежеспособность;

добровольное предоставление в залог недвижимого имущества;

способность внести авансовые платежи.

. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) - юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора.

Ипотечный банк - учреждение, которое специализируется на выдаче долгосрочного кредита под залог недвижимости. Ссуды такими банками выдаются не только на жилищное, но и на производственное строительство.

Кредитование через ипотечные банки является классической схемой ипотечного кредита, на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике.

Преимущества ипотечного кредитования для банков:

- сравнительно низкий риск при выдаче кредитов, так как они обеспечиваются недвижимостью;

долгосрочность кредитования освобождает банки от частных переговоров с клиентами;

ипотечные кредиты обеспечивают банку вполне стабильную клиентуру;

закладные могут активно обращаются на вторичном рынке, что позволяет банку диверсифицировать свой риск, продав закладную после выдачи кредита.

Недостатки ипотечного кредитования для банков:

- необходимость держать в штате узких специалистов-профессионалов - оценщиков недвижимости, которую представляют в залог, что увеличивает издержки банка;

долгосрочное отвлечение денежных средств ;

большая длительность срока, на который предоставляется кредит, является большой угрозой предстоящей прибыли банка, так как очень трудно спрогнозировать на десятилетия вперед динамику рыночных процентных ставок.

В целом, кредитование жилья через ипотечные банки осуществляется по схеме, представленной на рис. 1.

Рис. 1. Схема кредитования через ипотечный банк

Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Покупатель жилья - это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

. Продавцы жилья. Продавцами могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

. Государственные органы, которые

осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с нею;

ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

Регистрация договора об ипотеке должна осуществляться на основании заявления залогодателя. Расходы по уплате сборов за государственную регистрацию ипотеки и внесению изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеки возлагаются на залогодателя, если соглашением между ним и залогодержателем не установлено иное.

Орган, на котором лежит ответственность регистрации ипотеки, обязан возместить заинтересованному лицу убытки, причиненные своими незаконными действиями или бездействием, в том числе, например, необоснованным отказом в государственной регистрации ипотеки, задержкой в государственной регистрации ипотеки сверх установленного срока, государственной регистрацией с нарушением требований, предъявляемых законодательством РФ к содержанию регистрационной записи, или с иными ошибками, неправомерным погашением регистрационной записи.

. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг.

Основные задачи Агентства:

привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

За счет собственного капитала и заемных средств Агентство выкупает у коммерческих банков дебиторскую задолженность по договорам ипотеки, поддерживая ликвидность банков и повышая привлекательность ипотечного кредитования.

8. Поручители - физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. В случае, если, ипотечное кредитование ведется через Фонд, поручитель заключает договор поручительства с этим Фондом. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

.Ипотечный рынок

Ипотечный рынок представляет собой взаимосвязанную систему, состоящую из трех основных элементов: рынка ипотечных кредитов (первичного ипотечного рынка), рынка ипотечных ценных бумаг (вторичного ипотечного рынка, который, в свою очередь, тоже делится на первичный и вторичный) и рынка недвижимости.

1. Рынок ипотечных кредитов (первичный ипотечный рынок) охватывает сферу деятельности кредитора и заемщика, между которыми в силу заключения договора ипотечного кредитования возникают обязательства. Участниками первичного рынка выступают граждане и ипотечные банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости (рис. 2).

Рис. 2. Рынок ипотечных кредитов

Если кредитором является банк, то для него важна возможность возобновления кредитных ресурсов, которые он может выдавать в виде новых долгосрочных ипотечных кредитов очередным заемщикам (для решения этой задачи организуется вторичный ипотечный рынок).

Первичный ипотечный рынок охватывает всю совокупность деятельности залогодержателей (кредиторов) и залогодателей (заемщиков), вступающих в соответствующие обязательственные отношения.

2. Ипотечные ценные бумаги (вторичный ипотечный рынок) . На этом рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам.

Закладная - юридический документ о закладе (залоге) недвижимого имущества, который удостоверяет отдачу объекта недвижимости в обеспечение обязательств под кредит (ссуду).

Являясь оборотоспособной ценной бумагой, закладная передается путем совершения очередной передаточной надписи (требуется лишь последующая государственная регистрация передачи). Таким образом, закладная упрощает передачу прав по рассматриваемым правоотношениям. Удобство закладной состоит еще и в том, что она сама может быть предметом залога. Тем не менее рынок закладных в России так и не сформировался.

Особый интерес участников фондового рынка вызывают другие инструменты - ипотечные облигации и ипотечные сертификаты участия. Определения, правила оборота и категории инвесторов в эти бумаги установлены Федеральным законом «Об ипотечных ценных бумагах».

Ипотечные ценные бумаги - облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия; облигация с ипотечным покрытием - облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия; ипотечный сертификат участия - именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права, предусмотренные настоящим Федеральным законом.

Ипотечный агент - специализированная коммерческая организация, исключительным предметом деятельности которой является приобретение прав требования по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных и которой в соответствии с настоящим Федеральным законом предоставлено право осуществлять эмиссию облигаций с ипотечным покрытием.

Предметом деятельности ипотечного агента может быть только приобретение требований по кредитам (займам), обеспеченным ипотекой, и (или) закладных, которые могут быть приобретены ипотечным агентом на основании договора купли-продажи, мены, цессии (уступки требования), иной сделки об отчуждении этого имущества, в том числе связанной с оплатой уставного капитала (акций) ипотечного агента этим имуществом, а также в результате универсального правопреемства.

Требования по обеспеченным ипотекой обязательствам могут входить в состав ипотечного покрытия только в случае их соответствия следующим условиям:

основная сумма долга по обеспеченному ипотекой обязательству по каждому договору или закладной не должна превышать 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки;

договор об ипотеке, обеспечивающей соответствующие требования, не должен предусматривать возможность замены или отчуждения залогодателем заложенного недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, без согласия залогодержателя;

недвижимое имущество, заложенное в обеспечение исполнения соответствующего обязательства, должно быть застраховано от риска утраты или повреждения в пользу кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству в течение всего срока действия обязательства. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

в случае если должником по обеспеченному ипотекой обязательству является физическое лицо, его жизнь и здоровье должны быть застрахованы в течение всего срока действия обязательства в пользу такого физического лица. При этом страховая сумма должна быть не менее чем размер (сумма) обеспеченного ипотекой требования;

предметом договора займа должны являться только денежные средства.

Обязанность должника одновременно возвращать основную сумму долга и уплачивать проценты на нее периодическими платежами, за исключением первых 12 месяцев, должна предусматриваться не менее чем 50% обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие.

Требования, обеспеченные последующей ипотекой, могут составлять ипотечное покрытие только при условии, что основная сумма долга по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, и основная сумма долга по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, в совокупности не превышают 70% определенной независимым оценщиком рыночной стоимости (денежной оценки) недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки.

Доля требований, обеспеченных залогом объекта недвижимости, строительство которого не завершено, не должна превышать 10% размера ипотечного покрытия.

Размер ипотечного покрытия определяется путем суммирования размера требований, суммы денежных средств и стоимости (денежной оценки) иного имущества, составляющих ипотечное покрытие и должен определяться в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Одно и то же имущество, в том числе требования по одним и тем же обязательствам, может входить в состав только одного ипотечного покрытия. Ипотечные сертификаты участия не могут входить в состав ипотечного покрытия, долю в праве общей собственности на которое они удостоверяют.

Требование по обеспеченному ипотекой обязательству, входящее в состав ипотечного покрытия, должно быть подтверждено:

выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

договором об ипотеке, на котором совершена специальная регистрационная надпись, удостоверяющая проведение государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, или его нотариально удостоверенной копией;

кредитным договором или договором займа, на основании которых возникло обеспеченное ипотекой обязательство, либо нотариально удостоверенной копией договора;

закладной со всеми приложениями к ней в случае, если имели место составление и выдача закладной, или ее нотариально удостоверенной копией;

Учет требований и иного имущества, составляющих ипотечное покрытие, осуществляется путем ведения реестра ипотечного покрытия. Сведения о требованиях и об ином имуществе, составляющих ипотечное покрытие, вносятся в реестр ипотечного покрытия с указанием в отношении каждого из них:

суммы (размера) требования (в том числе основной суммы долга и размера процентов) или стоимости (денежной оценки) имущества;

названия и достаточного для идентификации описания имущества, составляющего ипотечное покрытие, и (или) имущества, на которое установлена ипотека в обеспечение исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие. В случае, если таким имуществом является жилое помещение, в составе сведений о его месте нахождения не указывается номер этого жилого помещения (жилого дома, квартиры);

рыночной стоимости (денежной оценки) имущества, на которое установлена ипотека;

срока уплаты суммы требования или, если эта сумма подлежит уплате по частям, сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (плана погашения долга);

степени исполнения обязательства, требование по которому составляет ипотечное покрытие;

иных сведений, установленных федеральным органом исполнительной власти по рынку ценных бумаг.

Требования или иное имущество считаются включенными в состав ипотечного покрытия с момента внесения соответствующей записи в реестр ипотечного покрытия. Реестр ипотечного покрытия должен вестись, в частности, с использованием электронной базы данных.

Ограничение использования понятий, связанных с выпуском ипотечных ценных бумаг. Ни одно лицо, за исключением лиц, имеющих в соответствии с настоящим Федеральным законом право выпускать ипотечные ценные бумаги, не вправе привлекать денежные средства и иное имущество с использованием слов «облигации с ипотечным покрытием», «ипотечные сертификаты участия» и «ипотечное покрытие», а также не вправе использовать в своем наименовании слова «ипотечная специализированная организация» или «ипотечный агент» в любом сочетании.

Центральный банк Российской Федерации устанавливает для кредитных организаций, осуществляющих эмиссию облигаций с ипотечным покрытием, требования к раскрытию информации о своей деятельности дополнительно к требованиям, установленным другими федеральными законами.

Рынок ипотечных ценных бумаг , в свою очередь, делится также на первичный и вторичный. На первичном рынке осуществляется начальное размещение ипотечных ценных бумаг среди кредиторов. Экономическая сторона возникновения закладных, обеспеченных объектами недвижимости, связана с созданием условий предоставления значительному числу инвесторов возможности получения относительно дешевых и долгосрочных кредитов под залог ипотечных ценных бумаг и имеющихся у них имущественных прав на объекты недвижимости. Особенностями таких ценных бумаг следует считать: превращение в ликвидную (денежную) форму имущественных прав на объекты недвижимости залогодателя; возможность их использования в качестве залога под ипотечный кредит.

Вторичный рынок ипотечных ценных бумаг - это рынок, на котором происходит их оборот. Вторичный рынок не увеличивает стоимости привлеченных финансовых ресурсов, но создает механизм их ликвидности и спрос на ипотечные ценные бумаги. Стимулирование операций на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг предполагает такие операции кредиторов, как выдача поручительств за заемщиков по переуступаемым кредитам и доверительное управление правами требования по ипотечным кредитам.

3.Рынок недвижимости. Функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков невозможно без рынка недвижимости, на котором происходят сделки с конкретными объектами, в частности купля-продажа объектов недвижимости, последующий залог которых обеспечивает дальнейшее функционирование первичного и вторичного ипотечных рынков. Рассмотрим взаимодействие первичного и вторичного ипотечных рынков, а также рынка недвижимости.

Потенциальный заемщик обращается в ипотечный банк за кредитом. У клиента имеются определенные требования к объекту недвижимости. На основании предоставленной заемщиком и проверенной сотрудниками банка информации о доходах делается предварительный расчет максимально доступной суммы кредита и графика ежемесячных платежей, производится подбор объекта недвижимости. При принятии банком положительного решения о выдаче кредита:

) между банком и заемщиком заключается кредитный договор, затем между покупателем (заемщиком) и продавцом заключается договор купли-продажи объекта недвижимости, который регистрируется в ГБР;

) между банком и заемщиком заключается договор ипотечного кредитования, который также регистрируется в ГБР;

) заемщик страхует собственную жизнь, объект недвижимости и право собственности на него.

Покупателями указанных ценных бумаг могут выступать различные финансовые учреждения: коммерческие банки, инвестиционные и пенсионные фонды, страховые компании. При этом эмитент таких ценных бумаг гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга.

Когда банки предоставляют гражданам новые кредиты под залог объектов недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке, цикл повторяется.

.Практическая часть

Оценить стоимость строительства на основе информации о сметной стоимости по проектной документации 65500 тыс. руб., о графике финансирования строительства, периоде времени до конца этапа строительства, прогнозном индексе удорожания строительства и ставке доходности инвестора.

Таблица 1.

Порядок расчета:

.        Сумма капиталовложений на этап рассчитывается по формуле:

Сумма капитализации на этап=(Сметная стоимость по проектной документации * график финансирования строительства) / 100%.

Мн.-ль коэффициента удорожания стр.-ва = (1 + (Прогнозный индекс удорожания строительства ) / 100%)^Период времени до конца этапа.

.        Реальные будущие платежи рассчитывается по формуле:

Реальные будущие платежи = сумма капитализации вложений на этап * мн.-ль коэффициента удорожания строительства.

.        Совокупные будущие платежи рассчитывается по формуле:

Совокупные будущие платежи = сумме всех реальных будущих платежей.

.        Дисконтный множитель рассчитывается по формуле:

Дисконтный множитель = 1 / (1+(Ставка дисконта в месяц / 100%))^период времени до конца этапа.

.        Величина капиталовложений на дату оценки рассчитывается по формуле:

Величина капиталовложений на дату оценки = Реальные будущие платежи*дисконтный множитель

.        Текущая цена капиталовложений в строительство на дату оценки рассчитывается по формуле:

Текущая цена капиталовложений в строительство на дату оценки =сумме всех капиталовложений на дату оценки.

.        Стоимость объекта оценки с учетом нормы прибыли рассчитывается по формуле:

Стоимость объекта оценки с учетом нормы прибыли = текущая цена капитализации * 1,25; где норма прибыли 25%.

.        Полная стоимость объекта с учетом НДС рассчитывается по формуле:

Полная стоимость объекта с учетом НДС = Стоимость объекта оценки с учетом нормы прибыли * 1,18.

Внесем результаты расчета в таблицу:

Таблица 2

Заключение

Ипотека - залог недвижимости (земли, строений, сооружений, квартир, долгов и т.д.) с целью получения ипотечной ссуды, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника.

Экономическую сущность ипотеки выражают следующие функции, которые она выполняет в экономике: формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства; стимулирование оборота и перераспределение жилья; формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.

Основными субъектами ипотеки являются заемщик и кредитор. Заемщиком могут выступать физические лица, заключившие соответствующий договор с кредитной или некредитной организациями. В свою очередь кредитором является банк или иная некредитная организация, предоставляющая заемщику ипотечный кредит. Кроме того, к субъектам ипотеки можно отнести страховые компании, оценщиков, продавцов жилья, риэлтерские фирмы и др.

Основными причинами, сдерживающими развитие ипотеки в России, являются:

недостаточность правового обеспечения ипотеки, связанная с медленной реализацией Федеральных законов "Об ипотеке" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним";

неразвитость судебной практики оперативного решения вопросов об отчуждении имущества, являющегося объектом залога, и урегулирования финансовых интересов заемщика и кредиторов по первой и младшим закладным при продаже заложенного имущества с аукционов;

особенности политической, социально-экономической и финансовой ситуации в России;

Все это напрямую влияет на доступность ипотеки, и как следствие, на возможность людей приобрести жилье или улучшить свои жилищные условия. При этом уровень доходов граждан, как потенциальных заемщиков, так и уже переехавших в новое жилье благодаря ипотечному кредитованию, начал снижаться.

Таким образом, по итогам курсовой работы можно сказать, что перспективы развития ипотечного кредитования в России довольно неоднозначны, с одной стороны он является наиболее удобной формой кредитования населения для приобретения товаров и услуг, однако в настоящий момент существуют достаточно весомые сдерживающие факторы, которые замедляют рост сегмента и даже могут вызвать общий кризис банковской системы за счет роста невозвращенных кредитов.

Список использованной литературы

1. ГК РФ Федеральный закон от 29 октября 1998 г. №164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»

2. Лизинг: учебное пособие, Философова Т.Г. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 г. - 313 с.

. Лизинг: финансирование и секьюритизация: учебное пособие для вузов, Газман В.Д. Издательство: Издательский дом Высшей школы экономики, 2011 г. - 86 с.

. Лизинговый бизнес: учебник, Философова Т.Г. Издательство: ЮНИТИ-ДАНА, 2012 г. - 24

. Российская Федерация. Кодексы. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть вторая, § 6 Финансовая аренда (лизинг).