Определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной в г. Новокузнецк

Определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной в г. Новокузнецк

ВВЕДЕНИЕ

В соответствие с учебным планом мною была пройдена производственная практика в учебном агентстве недвижимости «Корпорация» с 13 марта 2015 года по 24 марта 2015 года.

Производственная практика является одним из этапов подготовки специалистов. Важным этапом в данной практике является применение усвоенных знаний по дисциплине «ПМ. 04 Определение стоимости недвижимого имущества» МДК 04.01 «Оценка недвижимого имущества».

В соответствии с планом было выдано задание по модулю ПМ. О4 для производственной практики.

Цель задания по производственной практике - определение стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу г. Новокузнецк, Центральный район, ул.Ермакова дом №5 квартира №26.

Исходя из цели, вытекают следующие задачи:

раскрыть сущность оценки недвижимости;

проанализировать социально-экономическую ситуацию района объекта оценки;

охарактеризовать рынок недвижимости недвижимого имущества;

собрать и проанализировать информацию необходимую для оценки объекта недвижимости;

рассчитать стоимость объекта оценки, используя подходы к оценке стоимости недвижимости;

согласовать результаты, полученные в результате применения подходов и определить итоговую стоимость объекта оценки;

Объектом исследования в задании по производственной практике является однокомнатная квартира в городе Новокузнецк.

1. ОБЩАЯ ЧАСТЬ

.1Сопроводительное письмо

Коптева Д.А. провела оценку недвижимого имущества, в соответствии с Договором № 723-12/ДО от 13 марта 2015 года на оказание услуг, а именно однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Кемеровская область, г. Новокузнецк, Центральный район, ул.Ермакова дом №5 квартира №26

В данном отчёте содержится полное описание объекта оценки, этапы проведения анализа и обоснование полученных результатов.

Анализ и расчёт, приведённые в отчёте, были проведены за период с 13.03.2015 г. по 26.03.2015 г.

После проведения анализа можно сделать вывод, что рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости составляет 7 000 000 руб.

Данный отчёт составлен в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.07.1998г. № 135-ФЗи Постановлением Правительства РФ от 6 июня 2001 г. №519 « Об утверждение стандартов оценки».

.2 Задание на оценку

Таблица 1- Задание на оценку

«Заказчик» ___Скутар М.А, «Исполнитель» Коптева Д.А.

Скутар М П Коптева М П

.3 Сущность оценки недвижимости

Сущность и понятие оценки недвижимости состоят в том, чтобы помочь определить реальную рыночную стоимость объекта недвижимости с учетом всех тех факторов, которые способны повлиять на снижение или повышение цены. Поскольку факторов достаточно много, и они меняются постоянно, то можно говорить о подлинности оценочных мероприятий, только выполненных в конкретный момент времени. Другими словами, та оценка недвижимости, которая была выполнена вчера, является достоверной только для вчерашнего дня. Сегодня ее можно просчитать заново.

Быстрая смена условий рынка недвижимости привела к тому, что оценку недвижимости делят по временному характеру. Она бывает ретроспективной, перспективной и текущей. Текущую стоимость высчитывают оценщики в подавляющем большинстве. Выполнить ретроспективную оценку можно для определенных целей. Если важно проследить изменения рыночных условий. Другими словами, ретроспективная оценка - это стоимость объекта недвижимости в прошлом. В свою очередь, перспективная оценка - это оценка на будущее. Заказывают подобную услугу, например, для расчета стоимости возводящегося здания, чтобы узнать, сколько оно будет стоить к окончанию работ.

Сущность и принципы оценки недвижимости играют важную роль для просчета реальной стоимости объекта на определенную дату. Выделяют четыре основных класса принципов оценки. К первому классу относят принципы рыночной среды. Во второй класс вынесли принципы максимально эффективного использования объекта недвижимости. Третий класс - это принципы представления владельца. Последний класс относится к земле, постройкам, находящимся на ней. Все принципы находятся в тесной связи друг с другом, их часто используют при оценивании одного и того же объекта недвижимости.

.4 Дата и объём технического освидетельствования

Процесс освидетельствования начинается с общего визуального осмотра объекта оценки - однокомнатной квартиры, состоящей из одной жилой комнаты, кухни, прихожей, двух коридоров, ванной, санузла и лоджии.

При осмотре жилого помещения было установлено, что оно снабжено системой отопления, которая обеспечивает подачу тепла на всю площадь помещения. Также оно обеспечено, горячим и холодным водоснабжением в ванной комнате и кухне. Входная дверь и межкомнатные двери, окна находятся в исправном состоянии. Санузел и ванная комната удовлетворяют санитарно-гигиеническим требованиям. Вся сантехника находится в удовлетворительном состоянии. В подъезде можно видеть мелкие трещины и местами отслоение штукатурки. А в целом подъезд находится в хорошем состоянии.

В процессе анализа был изучен технический паспорт.

.5 Анализ социально-экономической ситуации района объекта оценки

Город Новокузнецк входит в число наиболее значимых промышленных центров страны и имеет выраженную специализацию - металлургическое производство, добыча угля, промышленное и гражданское строительство. В Новокузнецке функционируют два комбината полного металлургического цикла, алюминиевый и ферросплавный заводы, выпускающие более 60% промышленной продукции, производимой в городе. Также на территории Новокузнецка действуют три ТЭЦ, предприятия строительной индустрии, ряд муниципальных котельных.

Новокузнецк один из немногих городов Кемеровской области, имеющий на своей территории филиал государственной службы гидрометеорологии и мониторинга окружающей среды.

Город Новокузнецк располагает значительной базой учреждений культуры, искусства и кино. На территории города функционируют 60 муниципальных учреждений культуры: 2 музыкальные школы, 2 художественных школы, 6 школ искусств, 30 библиотек, 4 музея, 13 домов культуры и клубов, кинотеатр «Октябрь», парк Гагарина, планетарий. В последние годы ведется целенаправленная работа по реставрации памятников истории и культуры.

Образовательная система города Новокузнецка включает в себя 176 дошкольных образовательных учреждений, 105 общеобразовательных учреждений различных видов, 10 высших учебных заведения, включая негосударственные учебные заведения и филиалы, 17 средних специальных учебных заведения, 2 института повышения квалификации для врачей и учителей.

Средний заработок населения города Новокузнецк составляет 15,9 тысяч рублей. Данные о доходе, позволяют сделать вывод о том, что в большинстве случаев люди покупает недорогую недвижимость, либо используют ипотеку для улучшения жилищных условий. Наиболее востребованными являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры, так как они являются наиболее доступными для большинства населения города Новокузнецка.

Город Новокузнецк административно состоит из шести районов - Центрального, Куйбышевского, Новоильинского (на левом берегу Томи) и Заводского, Кузнецкого (Старокузнецк), Орджоникидзевского (на правом берегу Томи).

Объект оценки расположен в Центральном районе.

Большую часть в районе занимают современные высотки и пятиэтажки. Территория активно застраивается, за счет большой свободной площади.

В Центральном районе функционирует ряд предприятий, таких как:

ООО «КМК».

Имеются торговые центры, такие как:

ТРЦ «Континент»;

ТРЦ «Глобус»;

ТРЦ «Сити Молл»;

ТРЦ «Планета»;

ТЦ «Адмирал»;

ТЦ «Бегемот»;

ТЦ «Экспресс»

ТРЦ «Ника»

ТРЦ «Комета»

Район оснащен автобусным и трамвайным, и троллейбусным сообщением. Из Центрального района можно без пересадок уехать в любой район города.

2. ХАРАКТЕРИСТИКА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ ИССЛЕДУЕМОГО РАЙОНА

Спросом пользуется недорогое вторичное жилье: 1,2-комнатные квартиры, секции римского типа. Цены на жилье в Новокузнецке в этом сегменте, по данным Кемеровостата, в конце 2014 года достигли уровня в 36 796 р. за 1 м², что превышает показатели начала 2014 года на 2,73%. По данным специалистов в январь 2015 - рынок недвижимости встал. Это характерно для начала года и проблем в экономике в стране.

Объект оценки расположенный в Центральном районе может быть достаточно оптимальным вариантом для покупки недорогой недвижимости.

Вблизи объекта находятся две остановки, около двух детских садиков, две школы, две стоматологии, четыре салона красоты, три аптеки, торговый центр Комета, Ника, Сити Молл. Недалеко есть автозаправка и автостоянка, паркинг. Для удобства в обслуживание горожан есть Сбербанк, банк ВТБ, Альфа банк и почтовое отделение.

Образовательная сеть района представлена 20 детскими садами, 21 школами, станцией юных техников, домом детского творчества, дворец имени им. Крупской. Образовательные учреждения среднего профессионального образования - Новокузнецкий металлургической колледж. ВУЗы - основная масса вливается в Сибирский Государственный Индустриальный Университет и другие учебные заведения.

.1 Анализ местоположения объекта оценки. Описание объекта оценки

Оцениваемый объект - 3-х комнатная квартира, расположенная в городе Новокузнецк, Центральном районе, улица Ермакова, дом 5, квартира №26.

Рисунок 1 - Расположение объекта оценки

Таблица 2 - Описание объекта оценки недвижимости