Девелопмент торгового центра 'Аутлет-вилладж Белая дача'

Девелопмент торгового центра 'Аутлет-вилладж Белая дача'

Девелопмент торгового центра «Аутлет-вилладж Белая дача»

1. Прогнозирование жизненного цикла девелоперского проекта

Девелопмент - направление бизнеса, связанное с качественным преобразованием недвижимости и обеспечивающее возрастание ее стоимости.

Прогноз (от греч. рсьгнщуйт - предвидение, предсказание) - предсказание будущего с помощью научных методов, а также сам результат предсказания.

Прогнозирование, разработка прогноза; в узком значении - специальное научное исследование конкретных перспектив развития какого-либо процесса.

Фазы ЖЦ девелоперского проекта

Прогнозирование ЖЦ предприятия осуществляется с целью:

•      Извлечения максимальной прибыли;

•      Оценки экономических и финансовых перспектив предполагаемого девелоперского проекта на планируемый период в зависимости от основных возможных вариантов его реализации и финансирования;

•      Формирования на этой основе обоснованных выводов и рекомендаций относительно выбора рациональной стратегии и тактики действий по реализации девелоперского проекта.

Показатели оцени эффективности проекта:

•      Чистый дисконтированный доход;

•      Внутренняя норма доходности;

•      Индекс рентабельности;

•      Срок окупаемости

Этапы реализации девелоперского проекта

Различие зарубежного и отечественного девелопмента

Техники прогнозирования:

•      Уровень предполагаемых продаж;

•      Субъективное мнение менеджмента;

•      Исследования рынка;

•      Построение сценарных прогнозов;

•      SWOT анализ;

•      Мозговой штурм.

Прогнозируемые факторы

•      Местоположение (инфраструктура, транспортная доступность и т.д.);

•      Организационная структура и взаимодействие участников девелоперского проекта;

•      Технологический;

•      Маркетинг;

•      Финансовый анализ.

Факторы внешней среды:

•      Демографический;

•      Социокультурный;

•      Политический и законодательный;

•      Технологический;

•      Макроэкономический;

•      Конкуренция (предложение);

•      Поставщики;

•      Покупатели (спрос).

Варианты результата прогноза

Прогнозирование ЖЦ девелоперского проекта ТЦ «Outlet Village Belaya Dacha»

Обзор земельного участка

Наш земельный участок находится в Подмосковье, к юго-востоку от столицы, в городе Котельники. Располагается между Яничкиным проездом и Новорязанским шоссе. Участок лежит в 4 км от МКАД, 1 км от ТЦ «МЕГА Белая Дача» и 16 км от центра Москвы (Садовое кольцо). Площадь нашего земельного участка составляет 10 га.

Участок располагается в 4 км от Москвы в развивающемся городе. Участок перспективен под застройку коммерческой недвижимостью.

Техника прогнозирования: «Исследование рынка»

Исследуются следующие рынки:

•      Офисная недвижимость;

•      Складская недвижимость;

•      Торговая недвижимость;

•      Жилая недвижимость.

План исследования рынков:

•      Предложение;

•      Спрос;

•      Коммерческие условия;

•      Тенденции;

•      Вывод.

Обзор офисной недвижимости.

Вывод.

В целом рынок офисной недвижимости сейчас развивается и находится на определенном подъеме. Это свидетельствует нам о том, что выбор офисного здания в качестве нашего будущего проекта - неплохой вариант. Однако существует и ряд осложняющих признаков: все еще низкая активность девелоперов, за МКАДом ввод офисных площадей составил всего лишь 3% от всего объема.

Обзор складкой недвижимости.

Вывод.

По результатам исследования, мы видим восстановление рынка складской недвижимости, после событий экономического кризиса. Выбор складского помещения является хорошим вариантом нашего будущего проекта, так как ожидается спад вводимых площадей в будущем и увеличение спроса.

Обзор торговой недвижимости.

Вывод.

Торговый сегмент рынка развивается самыми быстрыми темпами и является наиболее привлекательным для инвесторов. Возможный будущий запрет на строительство новы ТЦ в пределах ТТК, увеличивает привлекательность нашего участка под строительство торговой недвижимости.

Обзор жилой недвижимости.

Вывод.

Рынок в целом постепенно восстанавливается, но в большей степени за счет эконом-класса жилья. Рост цен на данный тип недвижимости не столь велик как в других секторах. Для нашего участка наиболее подходит строительство жилого дома эконом-класса.

Техника прогнозирования
 «Построение сценарных прогнозов».

Порядок выполнения данной техники:

•      Возможность осуществления физическая;

•      Юридическая осуществимость;

•      Финансовая целесообразность;

•      Максимальная продуктивность.

Сценарный прогноз офисного центра:

•      Физически осуществимо строительство 6-ти этажного офисного центра с полезной площадью 61 200 кв. м. на 1500 м/м класса «В+» (выбор характеристик центра обусловлен местоположением и обзором рынка офисной недвижимости);

•      Офисный центр допустим с юридической точки зрения;

•      Финансовая целесообразность нашего объекта не подвергается сомнению, так как офисный сегмент недвижимости сейчас находится на посткризисном подъеме, спрос на офисные помещения растет и по прогнозам будет расти, доля вакантных площадей сокращается.

•      Максимальная продуктивность определяется путем построения денежного потока от реализации инвестиционного проекта и последующего сравнения финансовых показателей разных вариантов между собой.

График финансирования

2. Денежный поток

Финансовые результаты

девелопмент прогноз складской

Сценарный прогноз складского центра:

•      Физически осуществимо строительство складского центра с полезной площадью 60 000 кв. м. на 650 м/м класса «В» (выбор характеристик центра обусловлен местоположением и обзором рынка складской недвижимости);

•      Однако с юридической точки зрения создание складского комплекса невозможно на данном участке, так как по генеральному плану развития города Котельники этот земельный участок отнесен к категории «Общественно-деловой зоны», а именно на нем могут находится объекты административного, делового, общественного назначения.

Сценарный прогноз жилого комплекса:

•      Физически осуществимо строительство жилого комплекса из 4-х панельных 17 этажек с жилой площадью 164 000 кв. м. на 2850 м/м эконом класса (выбор характеристик центра обусловлен местоположением и обзором рынка жилой недвижимости);

•      С юридической точки зрения возникает та же проблема, что и со складским комплексом, данная территория по генеральному плану города Котельники этот земельный участок отнесен к категории «Общественно-деловой зоны».

•      Физически осуществимо строительство торгового центра типа «аутлет-вилладж» с полезной площадью 38 000 кв. м. на 4 000 м/м (выбор характеристик центра обусловлен местоположением и обзором рынка складской недвижимости);

•      Объект допустим с юридической точки зрения, так как он полностью соответствует назначению участка по генеральному плану города Котельники.

•      Финансовая целесообразность строительства такого типа торгового центра не вызывает сомнения.

•      Максимальная продуктивность определяется путем построения денежного потока от реализации инвестиционного проекта и последующего сравнения финансовых показателей разных вариантов между собой.

График финансирования

Денежный поток

Финансовые результаты

В ходе сравнения различных вариантов реализации девелоперского проекта мы обнаружили, что наиболее привлекательным является проект торгового аутлет-центра.

SWOT анализ

Вывод

В ходе проведенного исследования выяснилось, что наиболее привлекательным является проект торгового центра формата аутлет-вилладж.

. Особенности управления эксплуатацией торговой недвижимости

Эксплуатация и управление торговых комплексов включает в себя:

§   управление объектами (организацию эксплуатации, взаимоотношения со смежными организациями и поставщиками, все виды работ с нанимателями и арендаторами);

§   техническое обслуживание и ремонт строительных конструкций и инженерных систем объектов (осмотры, мониторинг, подготовку к сезонной эксплуатации, текущий и капитальный ремонт);

§   санитарное содержание (уборку мест общего пользования, уборку придомовых территорий, уход за зелеными насаждениями).

Поскольку управление и эксплуатация объектов торгового назначения процессы сугубо индивидуальны для каждого объекта и полна характерных только этому объекту особенностей, то вполне разумным считаю исследовать управление и эксплуатацию торговой недвижимости сразу же на примере моего объекта.Village Belaya Dachа расположен на Новорязанском шоссе, в 4 км от МКАД, 1 км от ТЦ «МЕГА Белая Дача» и 16 км от центра Москвы (Садовое кольцо). Общая площадь объекта составит 40 тыс. кв. м из них 38 000 кв. м арендуемых площадей, 4 000 парковочных мест, зоны высадки пассажиров такси, а также регулярные рейсы автобусов, доставляющих покупателей на территорию торгового комплекса и обратно, на ней разместят более 200 магазинов. Outlet Village Belaya Dachа будет ориентироваться на ведущие бренды высокого качества со скидками от 30 до 70%, как и полагается в аутлетах, причем дисконт будет распространяться не только на одежду, но также на обувь и товары для спорта. Ассортимент будет формироваться из предыдущих коллекций, излишков товара, а так же за счет продукции, специально выпускаемой марками для сбыта в аутлете.

Для того, чтобы разобраться во всех сложностях управления аутлет-центрами, необходимо сначала понять, чем же конкретно надо управлять, т.е. что из себя представляют аутлеты.

Аутлет-центры появились в США в штате Пенсильвания в 1970-х и поначалу представляли собой магазины при фабриках для реализации остатков товаров по сниженным ценам. Товары брендовых фирм не являются исключением с точки зрения того, что по мере производства одежды, по мере того как рынок продукции наполняется сезонными предложениями, происходит затоваривание. Возникает необходимость избавляться от излишков. Именно так и появилась идея центра, в котором под одной крышей представлены отдельные магазины брендов, предлагающие остатки коллекций прошлых сезонов очень дешево, со скидкой от 30 до 70%.

Итак, основные черты аутлет-центров:

) Товары со скидками 30-70%;

) Удаленность от городов и в то же время удобная транспортная доступность;

) Большой людской поток (15 тыс. человек на 10 000 м²⁾;

) Большие площади реализации, включающие в себя практически весь ассортимент, интересующий покупателя;

) Покупки в своей массе являются целевыми;

) Состав инфраструктурных элементов outlet-центров ограничивается фудкортом и детской зоной, помимо торговых площадей;

) Заниженные арендные ставки.

Разработка вариантов организации взаимодействия собственника с УК:

) Собственники и УК разные компании никак не взаимосвязаны помимо договорных отношений;

) Девелопер, он же дальнейший собственник, самостоятельно осуществляет управление объектом;

) Управление силами собственника плюс привлечение местной компании.

В моем объекте используется третий вариант организации взаимодействия собственника с УК: девелопер - HINES, местная компания - «Белая дача». Такая схема позволяет избежать «двоевластия», при котором собственник, не полностью доверяя УК, пытается также поучаствовать в процессе управления, не являясь при этом профессионалом в данном вопросе.

Работа с арендаторами:

) Набор арендаторов;

) Определение состава арендаторов;

) Определение ставки аренды.

Отдельное внимание стоит уделить определению ставки аренды.

Варианты расчета ставки аренды:

) Фиксированная ставка (стоимость аренды 1 кв. м. постоянна);

) Процент с продаж (меняется со временем, и собственнику и арендатору выгодно наращивать объемы продаж);

) Смешанная (определенная фиксированная ставка плюс процент с продаж).

В нашем случае выбрана фиксированная ставка. Выбор обусловлен новизной для российских арендаторов двумя другими видами арендной платы и спецификой ведения бизнеса в России.

Набор арендаторов производится на стадии строительства, поскольку проект новый и заранее обеспечил себе интерес брендов. В их числе такие известные бренды, как Levi’s, Reebok, Adidas, Rockport, Strellson, Lacoste, Louvre, Ochnik, GIZIA, Joymiss, Incanto, TVOE, Time Avenue, Giovane Gentile, Imperiya Sumok, BML, Michelle Design, Meucci, Van Laak, Karen Millen, OASIS, GANT, Le Coq Sportif, US Polo, Cacharel.

Состав арендаторов - 25% проекта будет отдано премиальным маркам, 65% - среднеценовым, а 10% - под кафе и рестораны.

Разработка организационной структуры управляющей компании

Разработка управленческих мероприятий.

1.      административно-правовое управление объектом;

2.      ведение юридического и финансового документооборота;

.        управление проектированием объекта и строительством;

.        сдача объекта в аренду, включая определение стратегии, разработку маркетинговой и рекламной программ, подбор профессиональных агентств по поиску арендаторов, разработку стандартного договора аренды, привлечение «брендов» для размещения своих стоковых магазинов в торговых центрах формата outlet;

.        выступление своеобразным гарантом для покупателей, что в магазине продают качественные вещи с большими скидками;

.        повышение осведомленности потребителей об аутлет-центре и о его отличиях от дисконтных центров;

.        организация отношений с существующими арендаторами;

.        прогнозирование, бюджетирование, управление финансовыми потоками собственника недвижимости, включая составление бюджетов операционных расходов, оптимизацию соотношения доходов и расходов;

.        предоставление владельцу оперативных и финансовых отчетов.

управление инфраструктурой здания.

Работа с арендаторами.

Эффективность работы арендаторов напрямую связана с доходностью собственника, а потому уделять работе с арендаторами, как одному из элементов системы управления недвижимостью, много времени просто необходимо. В связи с этим предлагаем следующий комплекс мероприятий:

I. Помощь арендаторам в решении текущих вопросов:

. изучение удовлетворенности арендаторов работой в составе торгового центра, а также услугами, которые оказывает им центр;

. согласование графика загрузки, контроль и помощь при проведении текущих ремонтных работ в помещениях арендаторов;

. предоставление информации и консультирование арендаторов по юридическим и хозяйственным вопросам, связанным с их деятельностью в торговом центре;

. предоставление арендаторам результатов проведенных исследований, текущей информации о посещаемости центра и его позиции на рынке;

. предоставление арендаторам информации о перспективных планах развития центра (при расширении или реконструкции);

II. Регулярный контроль работы арендаторов:

. оценка стабильности работы арендаторов (сетевых и независимых магазинов);

. контроль качества, соответствия ассортимента и уровня сервиса, режима работы заявленным требованиям;

. оценка роли арендаторов и их значения для аутлет-центра, проведение исследований, посвященных деятельности отдельных операторов (посещаемость, покупки, привлечение определенной покупательской аудитории, выявление причин плохой работы в аутлет-центре).

III. Выполнение плана по арендному доходу:

. изменение в случае необходимости арендной ставки, схемы оплаты аренды, предоставление специальных условий для арендаторов;

. контроль своевременного поступления арендных платежей;

. защита владельца торговой недвижимости от возможных убытков в случае неуплаты или несвоевременной уплаты арендных платежей;

. контроль за наличием скидок установленных размеров на продаваемые товары

. юридическое регулирование спорных вопросов с арендаторами.

.7. Иные формы управления на стадии эксплуатации готового объекта.

Эксплуатация здания и хозяйственное обслуживание аутлет-центра включают:

. обеспечение бесперебойной работы, ремонт и техническое обслуживание инженерных систем здания, поддержание парка технического оборудования в рабочем состоянии;

. составление смет расходов на содержание торгового центра, оптимизация этих расходов;

. содержание в надлежащем состоянии зданий и помещений торгового центра, прилегающей территории. Формирование текущих и перспективных планов реконструкции, капитального и текущего ремонтов здания и помещений, инженерных систем (вентиляции и кондиционирования, водоснабжения, отопления, канализации, электрических сетей и т.п.);

. привлечение для проведения работ сторонних организаций, контроль качества работ и приемка выполненных работ.

. контроль потребления коммунальных услуг в торговом центре, расчет платежей и взаимодействие с коммунальными службами города;

. проведение работ по благоустройству территории, взаимодействие с органами государственного и местного управления по вопросам улучшения транспортной доступности центра (подъезды, повороты, организация регулируемых переходов и т.п.);

. поддержание помещений и территории торгового центра в надлежащем санитарно-гигиеническом состоянии (уборка, вывоз мусора, утилизация отходов);

. обеспечение безопасности персонала и посетителей торгового центра, сохранности товарно-материальных ценностей, пожарной безопасности;

. транспортное обеспечение деятельности торгового центра.

Проведение маркетинговых исследований:

1.      изучение особенностей посещаемости центра (частота, регулярность посещений, увеличение посещаемости представителями выбранной целевой аудитории, охват территории, использование транзитного автомобильного и пешеходного потока);

2.      оценка известности марки центра и популярности у целевой аудитории;

.        восприятие имиджа Аутлет-центра (считается ли центр действительно дешевым, современным или устаревшим, удобным или неудобным, и соответствует ли мнение владельца точке зрения потребителей);

.        оценка степени удовлетворенности потребностей посетителей в товарах и услугах, сбор информации о совершении покупок, тратах в центре, о времени, проведенном посетителями в центре;

.        изучение особенностей покупательской среды, изменений в предпочтениях покупателей;

.        более глубокое изучение поведения потребителей выбранных целевых групп;

.        оценка эффективности рекламы торгового центра.

Планирование и координация маркетинговой и рекламной работы:

. составление плана маркетинговых и рекламных мероприятий, координация планов рекламы аутлет-центра с планами арендаторов. Организация совместных акций и программ лояльности, в которых участвуют несколько арендаторов;

. сезонное и праздничное оформление торгового центра, разработка дизайн-концепции и проведение работ по праздничному оформлению фасадов и помещений общего пользования. Согласование сезонного оформления витрин арендаторов с управляющей службой торгового центра;

. организация событий в торговом центре (спектакли, концерты, выставки, детские праздники, повседневная анимация);

. планирование и реализация рекламных кампаний в СМИ;

. регулярная поддержка и изменения на сайте торгового центра;

. организация звукового, музыкального и ароматического оформления в торговом центре (как часть системы концептуальной навигации), создание приятных и комфортных условий для посетителей.

. обеспечение необходимых конструкций и коммуникаций для размещения рекламы на здании и в помещениях общего пользования, размещение дополнительных вывесок и рекламы, контроль наружной рекламы, организация рекламы арендаторов по радио- и телекоммуникационным системам центра.

Обеспечение заполнения площадей:

. оценка рисков освобождения площадей, разработка альтернативных вариантов на случай съезда арендаторов, в том числе якорных;

. учет изменений форматов магазинов и оценка возможности перепланировки помещений в перспективе;

. активная позиция в работе с арендаторами: регулярный мониторинг рынка, поиск перспективных арендаторов;

. обработка заявок новых потенциальных арендаторов, составление так называемого «листа ожидания» (списка претендентов на освобождающиеся площади);

. быстрое заполнение вакантных площадей и проведение ремонтных работ, чтобы в случае ротации новый оператор мог как можно быстрее открыться в центре.