Общая характеристика объекта оценки

Индивидуальный жилой дом

Адрес

г. Мамадыш, ул.Вишневая,8

Год постройки

2013

Группа капитальности

I

Количество этажей

2

Стоительный объем, куб.м.

657

Площадь общая (полезная), кв.м.

85,4

Земельный участок

Местоположение

РТ , г. Мамадыш

Категория земель

Земли населенных пунктов

Кадастровый номер

16:26:340108:76

Кадастровая стоимость за 1 кв.м., руб

130,53

Кадастровая стоимость за участок, руб

108 862.02

Дата проведения оценки

11 июня 2014 года

Объект оценки

Затратный подход

Сравнительный подход

Доходный подход

дом

2 045 921

3 526 205

713 179

Цена за 1 кв.м.

12 377

21 332

4 314

Наименование

Итоговая стоимость, руб.

Дом

2 426 227

За 1 кв.м. единого объекта недвижимости

14 678

Наименование

Источник

Анализ рынка недвижимости

Составлен самостоятельно

Затратный подход

- Сборник УПВС №26 - Постановление Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек" - Письмо от 6 сентября 1990 г. N 14-Д - Письмо №1289-ФК от 08.2010 - Письмо №1951-ВТ от10.2012

Данные по аналогам

kazned.ru kazan.irr.ru rosrealt.ru avito.ru

Данные по аренде

avito.ru

Наименование

Источник

Технический паспорт

Владелец дома

Описание индивидуального жилого дома

Характеристика

Показатель

Наименование объекта оценки

2-х этажный жилой дом г. Мамадыш, ул.Вишневая,8

Право подтверждающие документы

нет данных

Документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта

Технический паспорт здания (строения) от 22.06.2013 г.

Кадастровый (или условный) номер

16:26:340108:76

Адрес (местоположение)

г. Мамадыш, ул.Вишневая,8

Функциональное назначение объекта

индивидуальный жилой дом

Текущее использование

индивидуальный жилой дом

Предполагаемое использование

индивидуальный жилой дом

Описание в соответствии с данными паспорта и данным визуального осмотра

Фундамент - бетонный, стены - кирпичные, крыша - металлическая, полы - дощатые и бетонные. Водопровод, канализация, электричество, газ. Отделка с применением современных строительных материалов

Общая площадь

165,3

Строительный объем

657

Год постройки

2013

Группа капитальности

I

Число этажей в здании

2

Наличие отдельного входа

имеется 2 входа и гараж

Физический износ на основании технического паспорта БТИ

нет данных

Имущественные права на объект

Собственность

Обременения, связанные с объектом оценки

Доверительное управление

Описание земельного участка

Характеристика

Показатель

Право подтверждающие документы

нет данных

Документы, подтверждающие количественные и качественные характеристики объекта

нет данных

Местоположение

РТ , г. Мамадыш

Категория земель

Земли населенных пунктов

Кадастровый номер

16:26:340108:76

Разрешенное использование

под индивидуальную застройку- жилой дом

Площадь

834

Кадастровая стоимость за 1 кв.м., руб

130,53

Кадастровая стоимость за участок, руб

108862,02

Форма участка

Прямоугольная

Рельеф

Ровный

Характеристика местоположения объекта оценки

Удаленность от транспортных магистралей и транспортная доступность

В пяти минутах ходьбы расположена автобусная остановка

Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)

Хорошее

Плотность окружающей застройки, наличие и развитость близлежащей инфраструктуры

Высокая. Рядом находится магазины, "Эссен", 2 аптеки, парикмахерская, мастерская по ремонту обуви, платная стоматология и другие объекты

Город (район). Месторасположение

Минимальная стоимость, тыс. руб.

Максимальная стоимость, тыс. руб.

Казань (районы массовой жилой застройки)

3,5

12

Альметьевск (центральная часть города)

1,5

12,5

Набережные Челны (центральная часть города)

1,7

14

Нижнекамск (центральная часть города)

1,7

10

Бугульма, Лениногорск

0,3

2,5

Елабуга

0,15

5

Чистополь

0,2

7

Зеленодольский район

0,5

1

Высокогорский район

0,3

1,5

Верхнеуслонский район

0,3

2,5

Лаишевский район

0,3

3,5

Мамадышский район

0,2

0,8

месторасположение

площадь, кв. м.

цена предложения за объект, руб.

цена предложения за 1 кв.м. руб.

разрешенное использование

наличие инженерных коммуникаций

источник

1

ул.Ямашева 1/2

2000

300 000

150

ИЖС

все коммуникации на участке

#"827324.files/image002.gif">

Восстановительная стоимость объекта (в ценах 1969 года):

Таблица 17

.3 Определение совокупного износа

Понятие "износ" неразрывно связано с понятием "долговечность".

Долговечность - это время, в течение которого эксплуатационные качества в зданиях и сооружениях сохраняются на заданном проектном уровне в соответствии с нормативными сроками службы. При этом она не зависит от периодически проводимых текущих и капитальных ремонтов.

Различают физическую и функциональную (моральную) долговечность, а также обратные им понятия - физический износ и функциональный износ.

Физическая долговечность зависит от физико-технических характеристик конструкции: прочности, жесткости, геометрической неизменяемости, тепло- и звукоизоляции, герметичности и других параметров.

Функциональная долговечность определяется соответствием зданий и сооружений по геометрическим размерам, благоустройству, архитектуре, технологической оснащенности и т.д. своему функциональному назначению.

Существуют также понятия экономической (оптимальной) долговечности и обратного ему - экономического (внешнего) износа.

Экономическая долговечность - это срок службы зданий и сооружений, в течение которого экономически целесообразно поддерживать их в рабочем состоянии. После этого затраты на содержание становятся нецелесообразными, так как значительно превышают сметную стоимость нового строительства.

Физический износ конструктивных элементов и инженерного оборудования - это потеря ими своих первоначальных физических (прочность, жесткость, теплозащита, звукоизоляция) и технико-экономических качеств под воздействием внутренних процессов (физико-химических) и внешних (природных, техногенных) факторов.

Среди методов оценки физического износа различают:

• метод технической экспертизы (экспертный метод),

• по нормативным срокам службы конструктивных элементов,

• метод разбиения на виды износа (заключается в подробном рассмотрении и учете устранимого и неустранимого физического износа применительно к коротко и долго живущим элементам зданий),

• по объему ремонтных работ, необходимых для восстановления изношенных конструктивных элементов и устройств (физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элементов систем к восстановительной стоимости последних).

Физический износ оцениваемого объекта недвижимости был определен с помощью метода технической экспертизы и по нормативным срокам службы конструктивных элементов.

Оценка физического износа на основе обследования объектов (экспертный метод)

В соответствии с Ведомственными строительными нормам ВСН 53-86(р) физический износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости.

Физический износ отдельных конструкций, элементов, систем или участков следует оценивать путем сравнения признаков физического износа, выявленных в результате визуального и инструментального обследования, с их значениями, приведенными в табл. 1 - 71 данного документа.

Выявление признаков износа производится путем визуально или инструментально-натурного обследования здания.

Физический износ конструкции, элемента или системы, имеющих различную степень износа отдельных участков, следует определять по формуле:

где Ф - физический износ конструкции, элемента или системы, %;

Фi;- физический износ участка конструкции, элемента или системы, определенный по табл. I -7], %;размеры (площадь или длина) поврежденного участка, кв.м или м;

Рк - размеры всей конструкции, кв.м или м; n - число поврежденных участков.

Физический износ здания в целом следует определять по формуле:

где Si - доля восстановительной стоимости г-го конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости,

сумма 1... n - физический износ i-го конструктивного элемента или системы n - число отдельных элементов.

Экспертный метод расчета физического износа основан на создании дефектной ведомости и определения процентов износа всех конструктивных элементов, инженерных систем и самого здания в целом.

Таблица 19

Оценка физического износа методом срока жизни объекта

При расчете износа методом эффективного возраста используются понятия: срок физической жизни, срок экономической жизни, оставшийся сок экономической жизни.

Срок физической жизни (Тфиз) - это срок, в течение которого здание может реально существовать с момента завершения строительства.

Срок экономической жизни (Тэк) - это срок, в течение которого здание способно приносить прибыль.

Сроки физической и экономической жизни могут сильно отличаться.

Фактический срок жизни (Тфакт) - период времени, прошедший с момента создания объекта до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Тэф) возраст, показываемый состоянием и полезностью здания.

Эффективный возраст устанавливается на основе визуального осмотра и базируется на опыте и суждениях оценщика.

Нормативный срок службы (Тнорм) - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания и ремонта.

Метод срока жизни предполагает, что потеря стоимости здания или его элемента в результате накопленного износа пропорциональна эффективному возрасту здания (элемента), т.е. имеет место соотношение:

Фи/Сстр=Тэф/Тэк

где Фи - накопленный физический износ здания или его элемента, руб.;

Сстр - стоимость нового строительства (восстановительная стоимость) здания или его элемента, руб.

ФИ = (Тэф/Тэк) х Сстр или ФИ = (Тэф/Тэк) х 100%

Метод нормативного срока службы не требует визуального и инструментального натурного обследования технического состояния объекта, однако он обладает существенными недостатками:

• не учитываются различия в сроке экономической жизни здания в целом и сроках физической жизни короткоживущих элементов;

• присутствует элемент субъективизма в определении Тэф и Тэк Последний недостаток приводит к тому, что на практике чаще применяется метод нормативного срока службы, при котором в формулах вместо эффективного возраста Тэф, используют фактический возраст Тфакт (из техпаспорта объекта), а вместо срока экономической жизни Тэк используют нормативный срок службы Тнорм (из строительных норм).

Таблица 22

.4 Определение итоговой стоимости по затратному подходу

Таким образом, определив стоимость земельного участка, восстановительную стоимость, а также физический износ объекта недвижимости, можно рассчитать итоговую стоимость оцениваемого объекта по затратному подходу.

Таблица 23

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках затратного подхода по состоянию на дату оценки, составляет:

(Два миллиона сорок пять тысяч девятьсот двадцать один) рубль.

8. Расчет стоимости объекта оценки сравнительным подходом

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Базовым для сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения: рациональный инвестор или покупатель не заплатит за конкретный объект оценки больше, чем обойдется ему приобретение другого объекта аналогичной полезности. В рамках данного подхода выделяют два метода определения стоимости объекта недвижимости - метод сравнения продаж и метод валовой ренты. Чаще всего расчеты производятся по методу сравнения продаж. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; 6) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов. В качестве единицы сравнения выбран 1 квадратный метр общей площади объекта недвижимости. После выбора единицы сравнения необходимо определить основные элементы сравнения.

В оценочной практике при определении стоимости объектов недвижимости выделяют следующие основные элементы сравнения:

. приобретаемые права

. условия финансирования

. условия продажи

. дата продажи

. перевод из цены предложения в цену сделки

. местоположение

. транспортная доступность

. площадь объекта недвижимости

. уровень отделки

. износ объекта недвижимости

При расчете стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенные, как и оцениваемый объект, в г. Мамадыш. Перечень предложений по продаже объектов недвижимости в г. Мамадыш, отобранных в качестве объектов-аналогов для проведения расчетов, представлен в Приложении.

Таблица 24. Объекты-аналоги

Расчет стоимости объекта недвижимости методом сравнения продаж

Расчет и внесение поправок

.        Корректировка на приобретаемые права

Сопоставление объектов корректнее производить с одинаковыми приобретаемыми правами. Оценке подлежит право собственности. Т.к. объекты-аналоги также реализуются по праву собственности, корректировка по данному элементу сравнения не производится.

.        Корректировка на условия финансирования

Расчеты между участниками сделки могут проводиться различным образом (переуступка прав требования, бартер, кредитование). При выборе аналогов с различными условиями финансирования необходим учет имеющихся отклонений. Т.к. объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному элементу сравнения, корректировка не вносится.

.        Корректировка условия продажи

При анализе информации важен всесторонний анализ условий сделки. Некоторые могут быть совершены в нетипичных рыночных условиях (родственные отношения, ограниченность времени у продавца, отношения между головной и дочерней фирмой и т.п.). Данные условия выявить достаточно сложно. Индикатором может служить сильное отклонение цены сделки от среднерыночной цены, характерной для данного сегмента рынка недвижимости, которая была определена в рамках анализа рынка. В данном случае корректировка вводится на объект аналог №3, т.к. продажа объекта производится срочно. Цена занижена от среднерыночной на 10%, следовательно делаем поправку на 10%.

Корректировка на дату продажи

Данная поправка осуществляется исходя из анализа изменения цен на рынке. недвижимости в анализируемом сегменте за период с даты совершения сделки до даты оценки. При стабильной ситуации на рынке возможно использование ИПЦ (индекса потребительских цен) в помесячном измерении. В рамках данной оценки поправка не вносится, т.к. разница между датами подачи объявлений объектов-аналогов и датой оценки не существенна

.        Корректировка на перевод из цены предложения в цену сделок (корректировка на торг)

Реальные сделки, заключаемые в договорах купли-продажи имущества, как правило, ниже цен предложений. Принимается экспертным путем. На основании информации, полученной у специалистов рынка недвижимости, поправка составляет 5-10%. В рамках данного расчета принята поправка в размере 5%. Корректировка процентная.

. Корректировка на местоположение

Местоположение объекта оценки оказывает существенное влияние на стоимость объекта. Подобранные объекты-аналоги расположены на одной улице с объектом оценки, корректировка не производилась.

Все факторы, влияющие на стоимость единого объекта недвижимости можно разделить на факторы, которые влияют на земельный участок и которые только на объект недвижимости, а некоторые могут влиять одинаково как на земельный участок, так и на недвижимость. Например, такой фактор как месторасположение влияет как на недвижимость, так и на земельный участок, а физический износ только на объект недвижимости. Следовательно, для введения корректировок относящихся к зданию необходимо произвести корректировку на земельный участок. В данном примере из стоимости единого объекта недвижимости объектов-аналогов вычитается стоимость земельного участка.

. Корректировка на площадь земельного участка

Согласованная стоимость земельного участка составляет 53,94 руб./кв.м.

. Корректировка на площадь объекта недвижимости

Согласно общему правилу рынка с увеличением площади помещений стоимость единицы, в которой измеряется натуральная величина объекта оценки, при прочих равных условиях снижается и наоборот.

Таблица 26. Корректировка на разницу в площади

Для объекта-аналога А1: 165,3/130=0,78 поправка 1,1.

Для объекта-аналога А2: 165,3/250 =1,51 поправка 0,95.

Для объекта-аналога А3: 165,3/240 =1,45 поправка 0,95.

. Корректировка на износ

При расчете необходимо выбирать здания с сопоставимым уровнем износа. Если имеются различия необходимо произвести оценку износа объектов-аналогов. В качестве укрупненного способа внесения корректировок можно на основе года постройки, нормы амортизационных отчислений, оставшегося срока экономической жизни, а также определения износа на основе визуального осмотра и определения износа по укрупненным признакам износа. При наличии различий, корректировки вносятся при помощи формулы:

П износ = (100 - И объекта)/(1 00-И аналога)

С объекта=С аналога * П износ

Износ объекта оценки, определенный в главе 5 данной работы, равен 3,54%.

Табл.27

Для объекта-аналога №1: (100-3,54)/(100-8,57)=1,05

Для объекта-аналога №2: (100-3,54)/(100-5,71)=1,02

Для объекта-аналога №3: (100-3,54)/(100-0,95)=0,97

После проведения всех корректировок осуществляется расчет рыночной стоимости земельного участка. Согласование скорректированных цен объектов-аналогов производится методом взвешивания. После согласования скорректированных цен аналогов производится добавление стоимости земельного участка.

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки составляет: 3526205 (три миллиона пятьсот двадцать шесть тысяч двести пять рублей).

9. Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.

Применяя доходный подход к оценке, оценщик должен:

а) установить период прогнозирования. Под периодом прогнозирования понимается период в будущем, на который от даты оценки производится прогнозирование количественных характеристик факторов, влияющих на величину будущих доходов;

) исследовать способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также сделать заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования;

в) определить ставку дисконтирования, отражающую доходность вложений в сопоставимые с объектом оценки по уровню риска объекты инвестирования, используемую для приведения будущих потоков доходов к дате оценки;

г) осуществить процедуру приведения потока ожидаемых доходов в период прогнозирования, а также доходов после периода прогнозирования в стоимость на дату оценки.

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• дисконтированных денежных потоков.

• прямой капитализации доходов;

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод дисконтированиых денежных потоков (ДДП) позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости. Метод ДДП - метод определения капитализированной стоимости доходов, при котором последовательно каждый доход или группа доходов со своими ставками дисконтирования приводятся к величине, равной сумме их текущих стоимостей. В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить так:

,

где РV - текущая стоимость объекта оценки;

Сt - денежный поток периода t;

 - ставка дисконтирования периода;

П - стоимость реверсии (перепродажи, остаточная стоимость);- период времени (годы).

Метод ДДП применяется когда:

) предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

) имеются данные, позволяющие обосновывать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

) потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

) оценивается недвижимость, функциональное назначение которой многопрофильное;

) объект недвижимости строится или вводится в действие.

Для расчета ДДП необходимы данные:

• длительность прогнозного периода;

• прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

• ставка дисконтирования.

Алгоритм расчета метода ДДП:

. Определение прогнозного периода, то есть срок эксплуатации недвижимости до ее перепродажи. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода S - 10 лет, для России типичной величиной будет период длительностью 3 - 5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, а именно прогнозирование доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

• потенциальный валовой доход - весь доход, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных расходов;

• действительный валовой доход - ожидаемый доход от недвижимости с учетом уровня недозагрузки и неполучения платежей, а также прочего дохода;

• чистый операционный доход, остающийся после вычитания из действительного валового дохода всех операционных расходов до выплаты сумм по обслуживанию кредита и амортизационных отчислений;

• денежный поток до уплаты налогов:

Денежный поток до уплаты налогов =ЧОД - капиталовложения -Обслуживание кредита + Прирост кредитов.

• денежный поток после уплаты налогов:

Денежный поток после уплаты налогов = Денежный поток до уплаты налогов - Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

. Определение ставки дисконтирования - ожидаемой ставки доходности на вложенный капитал.

. Дисконтирование потока чистых доходов - осуществляется посредством приведения текущей стоимости потока денежных средств за каждый из будущих периодов на основе функций сложного процента и суммирование всех текущих стоимостей.

. Расчет выручки от продажи (реверсии) объекта недвижимости в конце периода владения и приведение ее к текущей стоимости через ставку дисконтирования.

. Сложение текущих стоимостей потоков доходов и выручки от продажи (реверсии).

. Расчет чистой текущей стоимости объекта недвижимости как разницы между текущей суммой доходов за ряд лет и суммой привлеченных заемных средств.

Схема расчета денежного потока:

этап. Определяется потенциальный валовой доход (ПВД).

этап. Определяется действительный валовой доход (ДВД) путем вычитания потерь от незанятости при сборе арендной платы и добавления прочих доходов (доход от бизнеса, расположенного на территории или внутри объекта).

этап. Определение чистого операционного дохода (ЧОД) путем вычитания из ДВД величины операционных расходов.

этап. Определение чистого денежного потока для недвижимости путем вычитания из величины ЧОД планируемых капиталовложений и обслуживания кредита.

Метод прямой капитализации используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, то есть является стоимостью всего объекта недвижимости.

Базовая формула расчета имеет следующий вид:

,

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, то есть в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов.

Кроме того, в российских условиях актуальна проблема "информационной непрозрачности" рынка недвижимости. Отсутствие информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, отсутствие статистической информации по коэффициенту загрузки на каждом сегменте рынка делают расчет ЧОД и ставки капитализации очень сложной задачей.

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:

) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании;

) расчет ставки капитализации;

) определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Чистый операционный доход - это рассчитанная устойчивая величина ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после вычета всех операционных расходов и резервов, но до обслуживания долга по ипотечному кредиту и учета амортизационных отчислений.

Последовательность расчета ЧОД следующая:

.Определяется потенциальный валовой доход (ПВД). ПВД - доход, который можно получить от недвижимости, при 100% -ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:

ПВД=S* ,

Где- площадь, сдаваемая в аренду, м2.

Са - арендная ставка за 1 м2.

. Определяется действительный валовой доход (ДВД).

ДВД - это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования платежей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:

ДВД = ПВД - Потери + Прочие доходы.

Обычно эти потери выражают в процентах по отношению к потенциальному валовому доходу.

З. Из прогнозируемого ДВД вычитаются все годовые прогнозируемые расходы, к которым относятся постоянные и операционные расходы, а также резервы:

ЧОД=ДВД-ОР-ПР.

К постоянным расходам относятся расходы, которые не зависят от степени загруженности объекта недвижимости. К ним можно отнести налоги на имущество и страховые взносы (от несчастных случаев и т.д.).

К операционным (эксплуатационным) расходам относятся традиционные расходы на содержание недвижимости, предоставление услуг арендаторам и поддержание устойчивого потока доходов.

Основные операционные расходы:

• оплата услуг по управлению имуществом;

• коммунальные услуги;

• зарплата персонала;

• налоги на зарплату;

• пособия служащим;

• оплата договорных услуг (телефон, противопожарная система, лифт, охрана, устройство ландшафта и др.);

• содержание помещения, его уборка и др.;

• уборка прилегающей территории;

• содержание и косметический ремонт;

• расходы на сауну и бассейн;

• банковские платежи.

Определение среднерыночной арендной платы

При определении среднерыночной арендной платы в рамках доходного подхода была использована информация об арендных платах, представленная в интернет ресурсах. В качестве объект-аналогов использовались помещения свободного назначения, расположенные, как и оцениваемый объект недвижимости в г. Зеленодольске.

Ниже представлен перечень предложений по аренде помещений свободного назначения в г. Зеленодольске, отобранных в качестве объектов аналогов для определения среднерыночной арендной плате объекта оценки.

Табл.28

Показатель	Ед. изм.	Объекты-аналоги
		А1	А2	А3	А4	А5
Источник информации		#"827324.files/image013.gif">, где NOY - чистый операционный доход от объекта; С - цена объекта. Метод заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Основанием при этом является утверждение, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации. Метод прямой капитализации - наиболее простой способ расчета ставки капитализации, и, если имеется соответствующая достоверная рыночная информация, его всегда целесообразно применять. Метод связанных инвестиций (заемного и собственного капитала) применяется, когда для покупки объекта использовался заемный и собственный капитал в известной пропорции. В данном случае ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям на доход собственного капитала, а также рыночным требованиям на доход заемного капитала, иначе кредиторы не будут предоставлять кредит. Метод связанных инвестиций - заемного и собственного капитала -заключается в определении общей ставки капитализации путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в составе инвестиций. Отношение величины заемного капитала Укр к стоимости фонда инвестиций называется кредитной составляющей или долговой долей инвестиций в оцениваемый объект. Тогда доля собственного капитала равна 1 -Укр. Схему реализации метода связанных инвестиций - заемного и собственного капитала можно представить следующим образом: Составляющая заемного капитала = Ккр Укр, Составляющая собственного капитала = Ксобств.к. (1 - Укр), где Ккр - ипотечная постоянная; Ксобств.к. - ставка капитализации собственного капитала; Кобщ равна сумме указанных составляющих. Другим методом определения ставки капитализации является метод кумулятивного построения, или метод суммирования. Суть метода состоит в том, что ставка разбивается на составные части, состоящие из безрисковой ставки в качестве базисной, ставок компенсации за риск, низкую ликвидность и инвестиционный менеджмент (управление инвестициями). В рамках данной оценки безрисковая ставка определяется с помощью метода кумулятивного построения. Сд = БС - где БС - безрисковая ставка, - сумма рисков. Безрисковая ставка доходности - ставка процента в высоколиквидные активы, то есть это ставка, которая отражает "фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого-то ни было риска невозврата". Безрисковая ставка используется в качестве базовой, к которой добавляются остальные (ранее перечисленные) составляющие - поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Вложения капитала в недвижимость имеют более высокий риск, чем все другие инвестиции, поэтому ставка капитализации должна учитывать это путем ее увеличения с тем, чтобы инвестор с капиталом взял на себя этот риск. Ставка компенсации за риск должна также учитывать и надежность арендатора объекта недвижимости. Под ликвидностью понимается быстрота, с которой актив может быть превращен в наличные денежные средства. Недвижимость является низколиквидным товаром, особенно в условиях неотрегулированности ипотечного кредитования. Этот фактор учитывается ставкой компенсации за низкую ликвидность. Так как вложения капитала в недвижимость являются рискованными, то и управление этими инвестициями требует определенных усилий, которые должны компенсироваться путем включения в ставку инвестиционного менеджмента. Для определения безрисковой ставки можно пользоваться как среднеевропейскими показателями по безрисковым операциям, так и российскими. В случае использования среднеевропейских показателей к безрисковой ставке прибавляется премия за риск инвестирования в данную страну, так называемый страновой риск. По данным интернет-портала Центрального банка Российской Федерации www.cbr.ni <#"827324.files/image015.gif"> Определение премии за инвестиционный менеджмент Это поправка на дополнительный риск, связанный с неэффективным управлением инвестициями - чем более рискованные инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Табл 31 Расчет премии за риск инвестиционного менендджмента № п/п Вид и наименование риска Категория риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 Несистематические риски 1 Потери при сборе арендных площадей динамичный   1                 2 Потери от недозагрузки динамичный     1               3 Качество управления динамичный     1               4 Ошибки маркетинговой политики динамичный   1                   Количество наблюдений   0 2 2 0 0 0 0 0 0 0   Взвешенный итог   0 4 6 0 0 0 0 0 0 0   Сумма   10   Количество факторов   4   Средневзвешенное значение риска   2,5 Табл.32 расчет операционных расходов № п/п показатель ед.изм значение порядок расчета 1 налог на землю руб. 326,58 п.2*п.3*кадастровая стоимость зем.участка за 1 кв.м. 2 площадь земельного участка м2 834 см. технический паспорт земельного участка 3 ставка земельного налога % 0,3 НК РФ 4 налог на имущество руб. 162,51 п.6*0,022 5 остаточная стоимость объекта без НДС руб. 1477442,63 см. табл.23 6 расходы на страхование руб. 7387,21 п.5*0,005 7 резерв на замещение руб. 29637,02 см. табл №33 8 расходы на управление руб. 4695,12 ДВД*0,02 9 расходы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию здания руб. 59508 165,3*12 мес*30руб/кв.м. итого   руб. 101716,4 п.1+п.4+п.6+п.7+п.8+п.9 Табл. 33. Расчет резерва на замещение улучшений № п/п Конструктивные элементы с коротким сроком жизни Срок службы в годах Удельный вес конструктивного элемента, % Восстановительная стоимость, руб Резерв на замещение конструктивного Элемента 1 Полы 40 8% 149430,58 3735,76 2 Кровля 40 4% 74715,29 1867,88 3 Проемы 40 12% 224145,88 5603,64 4 Внутренняя отделка 25 13% 242824,7 9712,98 5 Водоснабжение 30 6% 112072,94 3735,76 6 7 Электроснабжение Канализация 30 30 2% 2% 37357,64 37357,64 1245,25 1245,25 8 Отопление 30 4% 74715,29 2490,5   ИТОГО   29637,02 Коэффициент капитализации - это показатель, являющийся оцененным уровнем риска инвестирования в конкретный объект оценки и используемый для перевода в единую текущую стоимость величины будущих денежных потоков, генерируемых объектом оценки, изменяющихся с одинаковым темпом g. Норма возврата капитала - это та ставка, которая компенсирует возврат всей суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости. При снижении стоимости вложенного капитала (регулярный возврат доли инвестированной суммы и процентов за использование денежных средств), а, значит при g < 0, используются методы: • методом Ринга (прямолинейный возврат капитала); • аннуитетным методом или методом Инвуда (сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиций); • методом формирования фондовозмещения по безрисковой ставке или методом Хоскольда (используется когда ставка дохода первоначальных инвестиций настолько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Получение дохода по безрисковой стакке). В рамках данной оценки учет возврата капитала в ставке капитализации производится по методу Ринга, т.е. по норме отдачи и линейному фонду возмещения, что предполагает возврат капитала равными частями в течение всего срока владения активом, который совпадает с оставшимся сроком экономической жизни объекта оценки. Метод Ринга формализуется в следующем виде: НВК = 100% / срок финансирования инвестиций Этот метод дает наивысшую норму возврата капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью. Причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода (деление 100°/л стоимости актива на оставшийся срок полезной жизни объекта). Суть метода остатка для земли выражается в следующем положении : доход от единого объекта недвижимости формируется как сумма дохода от здания и дохода от земельного участка, т.е.; ЧОДеон = ЧОДзд +ЧОДз, или ЧОДеон=Сзд*Кзд + Сз*Кз, где: ЧОДеон - чистый доход от единого объекта недвижимости; ЧОДз - чистый доход от земли; Сзд - стоимость {улучшений} здания; Сз - стоимость земли; Кзд - коэффициент капитализации для улучшений (здания); Кз - коэффициент капитализации для земли. Следовательно, стоимость земельного участка определяется по формуле: , Таблица 34 Расчет стоимости объекта оценки доходным подходом № п/п Показатель Ед.изм. Значение Порядок расчета 1 Полезная площадь объекта кв.м. 85,4 см. технический паспорт здания 2 Арендная ставка руб./кв.м. 269,5 см. табл. № 28 3 ПВД ( потенциальный валовый доход ) руб. 276183,6 п.1*п.2*12 мес. 4 Прогнозируемые недозагрузки % 10 принимается экспертно 5 Прогнозируемые потери от неуплаты % 5 принимается экспертно 6 ДВД ( действительный валовый доход) руб. 234756,06 п.3-п.4-п.5 7 Операционные расходы руб. 101716,4 8 ЧОД ( чистый операционный доход) для ЕОН ( единого объекта недвижимости) руб. 133039,66 п.6-п.7 9 Коэффициент капитализации % 18,69 см.табл. №29 10 Стоимость ЕОН руб. 711822,68 п.8/п.9 11 Стоимость 1 кв.м. ЕОН руб./кв.м. 8335,16 п.10/п.1 Определение стоимости земельного участка методом остатка для земли 12 Стоимость улучшений руб. 1801759,31 см.табл. №23 13 ЧОД, приходящийся на улучшения руб. 336748,81 п.12*п.9 14 ЧОД для земельного участка руб. -203709,15 п.8-п.13 15 Коэффициент капитализации для земельного участка % 18,025 равен ставке дисконтирования из табл. № 29 16 Стоимость земельного участка по методу остатка руб. -1131717,5 п.14/п.15 17 Площадь земельного участка кв.м. 834 см. технический паспорт здания 18 Стоимость за 1 кв.м. земельного участка руб./кв.м. -1356,97 п.16/п.17 Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках доходного подхода по состоянию на дату оценки, составляет: 713179 (Семьсот тринадцать тысяч сто семьдесят девять) рублей. 9. Согласование результатов оценки Согласование результатов направлено на оценку достоверности применения каждого из подходов. Обычно согласование рекомендуется производить методом средневзвешенной стоимости -определение удельных весов( ранга или рейтинга) каждого из подходов. При согласовании анализируется относительно приемлемость каждого из использованных методов (в рамках реализации подходов) при определении итоговой стоимости объекта оценки и достоверных данных, использованных в расчетах. При анализе необходимо учитывать следующие факторы: . Назначение объекта оценки, его текущее использование. . Тенденции развития данного рынка недвижимости. . Общую экономическую ситуацию в стране, регионе и отрасли, соответствующую назначению объекта оценки. Согласование результатов расчетов- это процесс логических рассуждений и принятие окончательного решения. Различают следующие методы согласования: . взвешивание результатов . анализа иерархий В рамках данной оценки согласование результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании трех подходов к оценке осуществляется методом взвешивания. Таблица 35. Согласование результатов по объекту оценки № п/п Критерии Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход 1 Достоверность информации 50 20 30 Полнота информации 20 60 20 2 Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца 10 50 40 3 Способность учитывать конъюнктуру рынка 20 60 20 4 Способность учитывать местоположение 10 80 10 5 Допущения, принятые в расчетах 30 30 40 7 Сумма баллов 140 300 160 8 Удельные весовые показатели, % 0,23 0,5 0,27 Обобщение результатов процесса оценки - сведение в единое значение нескольких значений стоимости объекта оценки, полученных разными подходами. При обобщении результатов традиционно используется средняя арифметическая взвешенная величина. - стоимость объекта недвижимости полученная i-ым подходом,- вес i-го подхода. Произведем согласование результатов по земельному участку. Стоимость объекта оценки: 0,23*2 045 921,15 + 0,5*3 526 205 + 0,27*713 179 = 2 426 226,16 руб. Стоимость объекта недвижимость составляет 2 388 784,64 руб. Таблица 36. Согласование результатов расчетов стоимости объекта оценки затратного, сравнительного и доходного подходов Ед. изм. Затратный подход Сравнительный подход Доходный подход Общая стоимость оцениваемого объекта руб. 2 045 921,15 3 526 205 713 179 Стоимость 1 кв.м. оцениваемого объекта руб./кв.м. 12 377,01 21 332 4 314 Вес при соглосовании 0,23 0,5 0,27 Вклад в итоговую стоимость руб./кв.м. 2846,71 10 666 1 165 Итоговая стоимость оцениваемого объекта руб. 2 426 226,16 Итоговая стоимость 1кв.м. оцениваемого объекта руб./кв.м. 14 677,71 Таким образом, в результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет, в т.ч с НДС: 2426227 (Два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч двести двадцать семь) рублей. Итоговое заключение В результате проведенной оценки можно сделать вывод,что рыночная стоимость объекта оценки на дату оценки 11 июня 2014 года состовляет: Таблица 37. Заключение итоговой стоимости объекта оценки Наименование Рыночная стоимость с НДС, руб. Единый объект недвижимости в составе: 2-х этажный индивидуальный жилой дом, адрес: Республика Татарстан, г. Мамадыш, ул.Вишневая,8 2 426 227 (Два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч двести двадцать семь) рублей. земельный участок, кадастровый номер: 16:26:340108:76 ,категория земель: земли населенных пунктов, общая площадь 834 кв. м., адрес: Республика Татарстан, г. Мамадыш Таким образом, в результате проведенных расчетов, рыночная стоимость объекта оценки, по состоянию на дату оценки, составляет, в т.ч с НДС: 2426227 (Два миллиона четыреста двадцать шесть тысяч двести двадцать семь) рублей. Список использованных источников 1.      Сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) зданий и сооружений для переоценки основных фондов. М.: 1969-972 2.      Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86 (р) Госгражданстроя.- М.: Прейскурантиздат,1988 .        Постановление Кабинета Министров РТ №572 "Об индексации стоимости строительно-монтажных работ" .        Общая часть к сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов / Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1970 .        Сабиров И.С., Сиразетдинов Р.М. - МУ для выполнения курсовой работы по экономике недвижимости для студ. спец. 270115 - "Определение рыночной стоимости объекта недвижимости". - Казань: КГАСУ, 2007 - 40 с. .        Сабиров И.С., Кульков А.А. Экономика недвижимости. Часть3. Методы оценки объектов недвижимости. МУ по проведению практ. зан. для студ.спец. 060800/ КазГАСУ. - Казань, 2008 .        www.avito.ru Похожие работы на - Определение рыночной стоимости объекта недвижимости – жилой дом по адресу: г.Мамадыш, ул.Вишневая, 8   Определение оценки рыночной стоимости объектов недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости коммерческой недвижимости (на примере... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Определение рыночной стоимости объекта жилой недвижимости на примере... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Определение рыночной стоимости объекта недвижимости для купли-продажи СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной и ликвидационной стоимости объекта жилой недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка объекта недвижимости СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Оценка рыночной стоимости жилой недвижимости в целях ипотечного кредитования... СкачатьСкачать документ Информация о работеИнформация о работе Нужна качественная работа без плагиата? Другие курсовые работы по экономической теории Не нашли материал для своей работы? Поможем написать уникальную работу Без плагиата! Узнайте © 2003 - 2022 «Библиофонд» Обратная связь Пользовательское соглашение Политика конфиденциальности Полная версия Помощь по учебным работам Консультация по курсовой работе Консультация по дипломной работе ВКР Консультация по реферату Консультация по отчетам о практике