Совершенствование правового регулирования ипотечных отношений в Российской Федерации
МИНОБРНАУКИ РОССИИ
Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования
«РОССИЙСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ГУМАНИТАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ»
ИСТОРИКО-АРХИВНЫЙ ИНСТИТУТ
ФАКУЛЬТЕТ ИСТОРИИ, ПОЛИТОЛОГИИ И ПРАВА
Кафедра истории и теории государства и права
Дипломная работа
СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Специальность 030501 «Юриспруденция»
Трубина Екатерина Игоревна
Научный руководитель Рязанов Е.Е.
Москва 2013
Оглавление
Введение
Глава 1. Правовое регулирование ипотеки
.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки
.2 Коллизии правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, расположенных на земельном участке
.2.1 Правовое регулирование ипотеки зданий и земельного участка
.2.2 Одновременный залог земельного участка и расположенных на нем нежилых помещения в здании
Глава 2. Коллизии в правоприменительной практике и правопонимании
.1 Проблемы, возникающие в судебной практике в связи с толкованием положений законодательства о предмете залога
.1.1 Проблема сохранения залога при изменении недвижимого имущества, переданного в залог
.2 Возможность залога нескольких объектов недвижимости по одному договору ипотеки
Глава 3. Пробелы правового регулирования
.1 Реализация предмета залога
.2 Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома
.3 Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий
Заключение
Список источников и литературы
Введение
Актуальность выбранной темы заключается в том, что в настоящее время ипотека является наиболее привлекательным видом залога, который применятся как способ обеспечения различных денежных обязательств. Это обусловлено, прежде всего тем, что объекты недвижимости, в отношении которых устанавливается ипотека, как правило обладают высокой стоимостью и ликвидностью, что и побуждает должника по денежному обязательству к его исполнению надлежащим образом, под угрозой потери имущества, одновременно являясь особой гарантией для кредитора даже в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения данного обязательства получить причитающиеся ему денежные средства.
На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные Федеральным законом «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило ряд проблем, которые возникают в процессе применения данных норм гражданами и компетентными органами.
Данная ситуация обусловлена прежде всего тем, что в правовом регулировании ипотечных отношений существуют определенные пробелы, противоречия, а также расхождения в правовом регулировании отдельных вопросов института ипотеки, таких как основания возникновения ипотеки; перечень объектов недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации самой ипотеки, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на недвижимость, заложенную по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации недвижимого имущества и многих других.
Говоря о конкретных проблемах, существующих в данное время в сфере ипотечных отношений, следует признать недостаточно урегулированными некоторые вопросы определения перечня имущества, которое в соответствии с Законом об ипотеке может или должно быть заложено по договору ипотеки. Исходя из действующих нормативно-правовых актов и судебных решений необходимо ответить на вопрос требуется ли одновременная ипотека права аренды земельного участка в случае, если предметом ипотеки является нежилое помещение, расположенное на данном участке, а также необходим ли одновременный залог земельного участка при залоге такого объекта недвижимости как объекта незавершенного строительства.
Существует ряд проблем, связанных с ипотекой земельных участков. Одной из главных представляется коллизия между нормами ст. 22 Земельного кодекса и положениями статьи 62 Федерального закона «Об ипотеке». Первая предусматривает, что залог права аренды земельного участка по общему правилу осуществляется без получения согласия собственника земельного участка (иное может быть предусмотрено договором); вторая же говорит о том, что право аренды может быть заложено только с согласия собственника.
Актуальным является вопрос о возможности изменения предмета ипотеки - объекта недвижимости в период действия ипотечного обязательства. Данный вопрос актуализирован тем, что суды в ряде случаев рассматривают такое преобразование предмета ипотеки как гибель имущества, что в свою очередь является как одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. Такие выводы следует признать недостаточно обоснованными, в связи с этим представляется необходимым подробно изучить судебную практику судов различных инстанций, и сделать вывод о том, возможно ли отождествлять такие понятия как гибель предмета ипотеки и изменение предмета ипотеки, и в каком случае такое отождествление представляется возможным.
Недостаточно урегулированным представляется такой вопрос, как механизм обращения взыскания на недвижимость, являющуюся предметом ипотеки, а именно: в каких случаях торги по реализации заложенного имущества могут повлечь их недействительность, имеет ли право должник досрочно прекратить обращение взыскания и реализацию заложенного имущества, удовлетворив требования залогодержателя. Также особое внимание законодатель не уделил дополнительным обстоятельствам, которые могут быть признаны основанием для отказа в обращении взыскания на предмет залога, которые, однако, достаточно широко используются в судебной практике. По общему правилу в обращении взыскания на заложенное имущество может быть отказано, если зафиксирован факт нарушения должником основного обязательства, однако такое нарушения, по мнению суда, является незначительным, и в то же время размер требований залогодержателя несопоставим со стоимостью предмета ипотеки.Спорным в теории и практике является вопрос о том, является ли дополнительным основанием для отказа в обращении взыскания на предмет ипотеки то обстоятельство, что должник предпринял меры по частичному исполнению основного обязательства перед кредитором или нет.
Отдельным вопросом, требующего нашего рассмотрения, являются пробелы правового регулирования института ипотеки. Среди них стоит выделить отсутствие правового регулирования отдельных элементов ипотечных отношений, таких как четкий механизм реализации заложенного недвижимого имущества и его способы во внесудебном порядке. Необходимо также отметить наличие пробелов правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий.
Правомерность и правильность применения тех или иных норм законодательства об ипотеке, как гражданами, так и государственными органами определили в своих решениях арбитражные суды и суды общей юрисдикции. В этой связи необходимым представляется изучение судебной практики, которая на протяжении последних лет выявила наиболее актуальные проблемы, возникающие в процессе ипотечных отношений, а главное разработала четкие алгоритмы решения данных вопросов. Несмотря на то, что судебные решения в нашей стране не являются источником права, их анализ сможет помочь законодателю, обладающему правотворческой функцией, утвердить единообразие применения норм об ипотеке, сформулировав правила в виде дополнений и изменений указанных выше законов.
Автором в данной работе рассмотрены и разрешены различные коллизии и пробелы правового регулирования института залога недвижимого имущества относительно таких объектов недвижимости как земельные участки, здания, сооружения, помещения в зданиях, квартиры, объекты незавершенного строительства за исключением предприятий, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания и космические объектов.
В процессе работы над темой автором проанализированы, обобщены и положены в основу исследования опубликованная судебная практика (постановления пленумов Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, решения судов общей юрисдикции и арбитражных судов первой, апелляционной инстанций по конкретным делам).
Правовой базой исследование явилось законодательство, регулирующее ипотечные отношения, в частности Гражданский кодекс РФ, Земельный Кодекс РФ, Федеральный закон «О залоге», Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
К настоящему моменту издан ряд теоретических работ посвященных данной проблематике. Комплексного исследования, посвященного правовому регулированию ипотеки и практике ее применения в Российской Федерации до настоящего времени не было. Теоретической основой исследования стали работы по проблемам залогового права, в которых освящены отдельные вопросы правового регулирования ипотечных отношений, Р.С. Бевзенко, О.А. Беляевой, С.П. Гришаева, Е.Ю. Конева, М. В. Крушевской, Е.В. Кузнецовой, Е.В. Пантюхина, А.А. Малова, В.А. Мочаловой, А.Е Русецкого, Е.Ю. Руденко, А.В. Наличие неурегулированных и дискуссионных вопросов в теории и практике правового регулирования ипотечных отношений предопределили выбор указанной темы дипломной работы.
Цель: Провести анализ теоретических и практических проблем правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях, выработать на основе проведенного исследования предложения и рекомендации по совершенствованию действующего гражданского законодательства, регулирующего ипотечные отношения.
Обобщение и анализ судебной практики применения норм российского законодательства, регулирующих залог недвижимого имущества.
Задачи:
провести сравнительный анализ федеральных законов, регулирующих залоговые отношения, в том числе ФЗ "Об ипотеке", ФЗ "О залоге", положений ГК РФ, в части соотношения отдельных норм, предметом регулирования которых являются схожие элементы ипотечных отношений
изучить судебную практику, возникающую в связи со спорами в сфере ипотечных отношений и на ее основе сделать вывод о возможности разрешения коллизий в сфере ипотечных отношений
выработать критерии для разграничения понятия «изменение» и «гибель» недвижимого имущества
на основе судебной практики и научных трудов выработать определения неюридических понятий, которые используются законодателем в ФЗ «Об ипотеке»
на основе теории и судебной практики выработать аргументированную позицию в части необходимости одновременного залога земельного участка и находящихся на нем зданий, сооружений и нежилых помещений
разработать конкретные предложения по совершенствованию правового регулирования института ипотеки в России.
Объектом данного исследования является комплекс общественных отношений, возникающих в процессе правоприменения законодательства об ипотеке.
Предметом исследования являются теоретические проблемы правовой регламентации ипотечных отношений в современных условиях, нормативно-правовая база, регулирующая ипотеку, а также проблемы правоприменения ипотечного законодательства.
Методы исследования:
общенаучные методы (анализ и обобщение судебной практики, использование аналогии закона при разрешении тех или иных вопросов правового регулирования института ипотеки)
сравнительно-правовой метод (установление сходств и различий между нормативно-правым регулированием отдельных вопросов института ипотеки ФЗ «Об ипотеке», ФЗ «О залоге» и др.; установление сходств и различий между правопониманием норм законов, регулирующих ипотечные отношения в теории и судебной практики)
формально-юридический (на основе обобщения теоретических работ и судебной практики сформулировать понятия института ипотеки)
Научная новизна
В последние несколько лет опубликовано значительной число научных публикаций и комментариев, в которых авторы акцентируют свое внимание на отдельных аспектах ипотечных отношений, рассматривают проблемы применительно к данным отношениям, однако большинство этих работ носят теоретический характер, их авторы основывают свои заключения на основе сравнительно-правового анализа норм законодательства об ипотеке, мало акцентируя свое внимание на судебной практике. Новизна данной работы заключается в том, что автором проведено исследование вопросов применения законодательства об ипотеке как в области теории, так и практики заключения и регистрации договоров ипотеки, ипотеки в силу закона, предложены изменения в действующее законодательство на основе сложившейся в последние годы судебной практики.
Практическая значимость исследования состоит в том, что автором сделаны выводы и рекомендации, направленные на дальнейшее совершенствование законодательства об ипотеке, а именно автором сделаны предложения по внесению изменений в существующие нормативные акты, что позволит выработать единообразную практику применения норм, регулирующих ипотечные отношения, а именно: предусмотреть возможность сохранения залога при изменении заложенного объекта недвижимости, установить механизм залога нескольких объектов недвижимого имущества по одному договору ипотеки, установить принцип единой судьбы земельных участка и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.
Глава 1. Правовое регулирование ипотеки
1.1 Общая характеристика правового регулирования ипотеки
На сегодняшний день законодательное регулирование института залога недвижимого имущества осуществляется посредствам ряда правовых актов федерального уровня, таких как Гражданский кодекс РФ, ФЗ «О залоге», ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», однако отсутствует системность такого регулирования. Это связано с тем, что данные нормативные акты имеют одинаковую юридическую силу по отношению к друг другу, однако Гражданский кодекс РФ прямо определяет, что установленные ФЗ «Об ипотеке» правила имеют приоритет перед общими правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге. Соотношение же правил других федеральных законов законодатель четко не определил, а учитывая широкое использование института залога недвижимого имущества, это породило противоречия, возникающие в процессе правоприменения данных норм гражданами и компетентными органами.
Данная ситуация обусловлена наличием пробелов, противоречий и расхождений в правовом регулировании отдельных вопросов института залога недвижимости, таких как основания возникновения ипотеки; имущество, которое может быть предметом ипотеки; требования, обеспечиваемые ипотекой; порядок заключения и содержания договора об ипотеке; содержание закладной; механизм регистрации ипотеки как обременения права, а также регистрация договора об ипотеке; последующая ипотека; порядок обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке; механизм взыскания и реализации предмета ипотеки и многих других. Впервые институт ипотеки законодательно закрепился в законе РФ "О залоге", ипотеке была посвящена глава 2 этого закона, которая состояла всего из четырех статей и не давала подробной регламентации связанных с ипотекой отношений. Этот закон закрепил определение понятия "ипотека", нормы о нотариальном удостоверении и государственной регистрации договора об ипотеке, а также - о государственной регистрации перехода вещного права на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу и отдельные нормы об ипотеке предприятия как имущественного комплекса.
Помимо этого залогу посвящена глава 3 Гражданского Кодекса РФ. Примечательно, что понятие ипотеки, содержащееся в 334 статье Гражданского Кодекса РФ, шире, нежели понятие ипотеке введенное ст.42 Федерального Закона «О залоге».
Понятие ипотеке в 334 статье включает залог земельных участков и объектов недвижимости прочно связанных с землей (здания, сооружения и т.д.), а также залог не связанных непосредственно с землей объектов, которые относятся к недвижимому имуществу в силу ч.2 п.1 ст.130 Гражданского Кодекса РФ, в то время как Федеральный закон «О залоге» предусматривает в качестве предмета ипотеки лишь земельные участки и объекты недвижимости, непосредственно связанные с землей.
Гражданский Кодекс РФ содержит важную коллизионную норму: общие правила о залоге, содержащиеся в Гражданском Кодексе РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда законом об ипотеке не установлены другие правила.
Таким образом нормы специального закона имеют приоритетный характер перед Гражданским Кодексом РФ.
Следует рассмотреть нормы закона РФ "О залоге" и Гражданского Кодекса РФ в той части, в какой они регулируют ипотечные отношения и при этом не содержатся в Законе " Об ипотеке".
) нормы раздела 4 Закона РФ "О залоге" о залоге прав - применительно к ипотеке права аренды недвижимого имущества
) нормы статьи 18 Закона РФ "О залоге" - о ведении залогодателем записи залога.
Значительно большее число норм о залоге, не продублированные ФЗ "Об ипотеке" содержится в Гражданском кодексе РФ. Статья 64 и п.3 ст. 65 Гражданского кодекса устанавливают очередность удовлетворения требований кредиторов ликвидируемого юридического лица (в том числе в случае банкротства). Эта очередность предоставляет некоторым категориям кредиторов преимущество перед залогодержателями, что является исключением из общего правила, установленного статьей 334 Гражданского Кодекса РФ и статей 1 Закона "Об ипотеке". В соответствии со статьей 338 Гражданского кодекса РФ залогодержатель может согласно условиям договора об ипотеке наложить на заложенную недвижимость знаки, свидетельствующие о залоге (твердый залог). Аналогичных норм в Законе «Об ипотеке» нет, поэтому статья 338 применяется к ипотечным отношениям.
Действие части 1 пункта 2 статьи 346 Гражданского Кодекса РФ распространяется также на все не указанные в пункте1 статьи 40 Закона " Об ипотеке" случаи распоряжения залогодателем заложенного имущества.
Статьей 349 Гражданского кодекса РФ установлено дополнительное обстоятельство ( отсутствие залогодержателя при невозможности установить место его нахождения), исключающее возможность обращения взыскания на заложенную по договору об ипотеке недвижимость во внесудебном порядке. Норма п.5 статьи 350 Гражданского кодекса РФ о праве залогодержателя при недостаточности взыскания по условиям ипотеки для покрытия всех его требований к должнику на обращение взыскания на иное имущество должника применяется при наличии ипотечных отношений на общих основаниях.
В Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" закреплены основополагающие понятия, касающиеся ипотечных отношений. Закон регламентирует все требования и обязательства, которые обеспечиваются ипотекой. Кроме того, в этом законе об ипотеке содержатся основные требования к содержанию договора ипотеки, понятие предмета ипотеки, процедуре его оформления и государственной регистрации, а также все требования, на основании которых может быть оформлена ипотека. Закон разъясняет, что собой представляет закладная, и регламентирует порядок осуществления прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой по закону обязательства. Помимо этого, в данном нормативно-правовом акте законодатель детально регламентирует вопросы страхования заложенного имущества, а также ответственность, которой подвергается заемщик в случае невозврата кредита.
Ипотека представляет собой один из видов залога, а именно залог недвижимого имущества для обеспечения обязательства перед кредитором. Следует отметить, что ипотека не является самостоятельным обязательством, а заключается в обеспечение обязательства по договору займа, кредитному договору или иному обязательству (так называемое акцессорное обязательство). Обязательство, обеспеченное ипотекой, необходимо рассматривать как основное, поскольку именно его исполнение обеспечено залогом недвижимости по договору об ипотеке. Взаимосвязь данных двух обязательств заключается в следующем: в случае прекращения основного обязательства прекращается и обеспечивающий исполнение данного обязательства залог недвижимости. При этом дополнительное обязательство в виде ипотеки может возникнуть только при наличии другого, основного обязательства, исполнение которого и обеспечивается законной ипотекой или договором об ипотеке.
В настоящее время, однако, предлагается ввести иную, отличную от существующей в данный момент концепции обязательной акцессорности ипотеки, введя понятие «независимой ипотеки». По независимому обеспечительному обязательству не вправе противопоставлять требованию кредитора возражения, связанные с основным обязательством, а кредитор имеет право реализовать свое обеспечительное право независимо от того, существует ли основное обязательство. Главное отличие такой ипотеки будет состоять в том, что основное обязательство, которое обеспечивает ипотека не будет указано в договоре ипотеки, а будет указана лишь предельная суммы, которая может быть получена залогодержателем из денежных средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, в счет удовлетворения своих требований, а также срок существования права залога. Таким образом залогодержатель будет вправе самостоятельно определить, какое обязательство должника считается обеспеченным такой ипотекой. Исходя из данного определения независимой ипотеки, можно предположить, что в случае прекращения основного обязательства, в том числе в результате его надлежащего исполнения, независимая ипотека продолжает существовать, а в качестве залогодержателя выступает все то же лицо. Залогодержатель здесь имеет право использовать имеющуюся у него ипотеку в качестве обеспечения иных обязательств должника.
Особое внимание стоит уделить вопросу о видах ипотеки. Законодатель четко разграничивает два вида: ипотека в силу закона и ипотека в силу договора.
Ипотека в силу закона возникает:
) при отчуждении жилого дома или квартиры по договору ренты (ипотека в силу закона устанавливается в пользу получателя ренты в обеспечение исполнения обязательств по договору ренты);
) при отчуждении здания, сооружения, или другого недвижимого имущества по договору купли-продажи с условием о рассрочке платежа (возникает ипотека в силу закона в пользу продавца);
) при приобретении или возведении недвижимого имущества за счет кредитных средств банка. Данный способ возникновения ипотечного обязательства является наиболее распространенным.
В остальных случаях необходимо устанавливать обеспечение основного обязательства по ипотечному договору. Так, в случае, когда ипотечный кредит получается под залог уже имеющегося недвижимого имущества, возникновение ипотеки возможно только на основании договора. Также если кредит получал один заемщик, а собственниками должны стать два человека, включая заемщика, необходимо заключать договор ипотеки, так как возникновение ипотеки в силу закона сразу для двоих будет невозможно. Зачастую к договорной ипотеки прибегают тогда, когда собственник объекта недвижимости не меняется, однако собственник является должником по какого-либо рода обязательству, требующие обеспечение в виде ипотеки. Следует заметить, что должников по основному обязательству, обеспеченному ипотекой может быть как сам должник, так и третье лицо, которое не является стороной данного обязательства. Правовое регулирование законной ипотеки представляется аналогичным регулированию ипотечных отношений, возникающих в силу договора.
Согласно п. 1 ст. 1 Закона «Об ипотеке» по договору об ипотеке одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Однако представляется, что данная норма не является достаточно совершенной. Придерживаясь буквального толкования данной нормы, можно сделать вывод о том, что залогодержатель может в любом случае, независимо от действий должника, получить удовлетворение своих денежных требований к должнику за счет имущества, являющего предметом ипотеки. Однако данное право представляется не таким бесспорным, как это указано выше, если обратить внимание на статью 50 Закона «Об ипотеке», в которой говориться о возможности реализовать кредитором свое право на обращение взыскание на заложенное имущество только в том случае, если должник со своей стороны не исполнит или ненадлежащим образом исполнит обеспеченного ипотекой обязательство. Таким образом, мы видим коллизию в правовом регулировании оснований обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество. При наличии такого противоречивого правового регулирования, представляется целесообразным изменить статью 1 Закона об ипотеке, указав в ней на возможность обратить взыскание только в случаях, предусмотренных данным законом, либо указать на конкретные основания и привести их закрытый перечень в самой статье.
Будучи особым видом залога предметом ипотеки является не любое имущество, а только недвижимое. Перечень данного имущества закреплен указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса, в частности предметом ипотеки могут выступать земельные участки, предприятия, а также здания, сооружения, жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи, воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Данные объекты недвижимости указаны и в Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества, утвержденной Приказом Минюста России от 15.06.2006 № 213. Закон об ипотеке устанавливает, что предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. При этом изменение каких либо данных, позволяющих идентифицировать данный объект как предмет ипотеки, не влечет за собой недействительность или прекращение данного обязательства.
1.2 Коллизии правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, расположенных на земельном участке
Одной из существующих особенностей ипотеки зданий, сооружений и земельных участков, на которых они расположены, в случае их принадлежности одному лицу является то, что законодательством Российской Федерации в настоящий момент регламентированы две самостоятельные правовые конструкции ипотеки таких объектов недвижимости. Согласно п.3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ипотека зданий, сооружений допускается исключительно с одновременной ипотекой соответствующего земельного участка (либо права его аренды), в то время как ипотека земельного участка возможна как с одновременной ипотекой зданий и сооружений, так и без таковой.
1.2.1 Правовое регулирование ипотеки зданий и земельного участка
В статье 340 Гражданского Кодекса РФ здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, рассматриваются в качестве единого объекта недвижимости, в этой связи ипотека зданий и сооружений возможна только с одновременной ипотекой земельного участка, на которых они расположены.
Данный подход к единому объекту недвижимости также нашел свое отражение в Земельном кодексе Российской Федерации, однако что в отличие от положений Гражданского Кодекса РФ, который в качестве главного объекта недвижимого имущества рассматривает именно здание или сооружение, п.1 ст. 1 Земельного Кодекса РФ, регламентирующий принцип единства объектов недвижимости формально в качестве основного объекта недвижимости рассматривает земельный участок, судьбе которого должны следовать все расположенные на нем объекты недвижимости (здания, сооружения).
В настоящий момент закреплено, что ипотека зданий и сооружений расположенных на земельном участке, право собственности или аренды на который принадлежит залогодателю, такой земельный участок должен быть передан в ипотеку одновременно с указанными зданиями или сооружениями. Однако соблюдений требований закона становится невозможно в ряде случаев, таких как:
1.Изъятия земельного участка из оборота либо, если земельный участок ограничен в обороте (если федеральным законом не разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц - п. 4 ст. 35 <consultantplus://offline/ref=F384A872CE6E1355D3EAF9185BC23D48EC4B38BACDFB8E1B04D42C606EF6B114C92976F59D0D7DS1yDG> Земельного Кодекса РФ);
.Если у залогодателя оформлено право постоянного пользования на землю, так как такое право не может быть предметом ипотеки (ст. 69 <consultantplus://offline/ref=F384A872CE6E1355D3EAF9185BC23D48E44C30BCCEF9D3110C8D206269F9EE03CE607AF49D0E7A12S9yEG> Закона «Об ипотеке»);
.Отсутствия у залогодателя оформленных земельно-правовых отношений.
В указанных случаях ипотека возможна только зданий или сооружений без оформления одновременной ипотеки земельного участка (права его аренды).
Однако существует и другая правовая конструкция, которая допускает возможность залога земельного участка как с залогом находящихся или возводимых (строящихся) на нем зданий, сооружений, так и без залога таких зданий, сооружений (п.4 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ). Таким образом существует следующая коллизия: нормы, регламентирующие ипотеку зданий, сооружений, являются императивными и не предполагают каких-либо исключений по усмотрению сторон в виде возможности ипотеки зданий, сооружений без ипотеки земельного участка (права его аренды), на котором они расположены. В противном случае, согласно статье 168 Гражданского Кодекса, договор об ипотеке будет являться ничтожной сделкой. В то время как существующие нормы, которые регламентируют ипотеку земельного участка, напротив, являются диспозитивными, и здесь возможно усмотрение сторон в части невключения в предмет ипотеки расположенных или возводимых (строящихся) на земельном участке зданий, сооружений.
Необходимо обратить внимание на тот факт, что в российском законодательстве наблюдается тенденция к установлению единого объекта гражданского оборота, соединяющего земельный участок и расположенные на нем здания, сооружения (п.3 ст.34, пп.5 п.1 ст.1 Земельного Кодекса РФ, ст.69 ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии с п.4 ст.35 Земельного Кодекса РФ не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Поскольку отчуждение земельного участка без расположенных на нем объектов недвижимости противоречит требованиям законодательства, то передача в ипотеку земельного участка (которая может привести к его отчуждению) без одновременной передачи в ипотеку расположенных на нем зданий, сооружений, по логике вещей, также должна противоречить указанным положениям законодательства и, соответственно, признаваться ничтожной сделкой на основании ст. 168 Гражданского Кодекса РФ. В рамках подхода единого объекта земельный участок должен передаваться в ипотеку вместе с расположенными на нем зданиями, сооружениями, описываемыми наравне с земельным участком в договоре об ипотеке в соответствии со ст. 9 <consultantplus://offline/ref=F384A872CE6E1355D3EAF9185BC23D48E44C30BCCEF9D3110C8D206269F9EE03CE607AF49D0E7E10S9yDG> Закона об ипотеке, в противном случае ипотека земельного участка должна быть признана ничтожной сделкой.
На данный момент этот принцип не закреплен в российском законодательстве, хотя и он и выводится подчас судами при рассмотрении споров по поводу объектов недвижимости. Данной позиции придерживается и Высший арбитражный суд. Согласно п.11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. По мнению суда такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов, а также в ряде других случаев прекращение прав на землю в случае конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника, заключения и исполнения сделок мены, соглашений об отступном. Однако позиция Высшего Арбитражного Суда по данному поводу не может применяться как руководящее начало к судам общей юрисдикции, более того Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда официально не рассматриваются в Российской Федерации как источник права, хотя на практике решения вышестоящих судов часто принимаются во внимание при разрешении споров.
Примечательно, что в настоящее время предлагается закрепить принцип "единства объектов недвижимости" на законодательном уровне, внеся соответствующие изменения в 130 статью Гражданского Кодекса РФ, согласно которым земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, буду признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь. Однако в данном законопроекте в содержании понятия единого объекта, объединяющего земельный участок и строение (часть 2 пункта 2 ст. 130 Гражданского Кодекса РФ), не указывается на помещения в здании, если они принадлежат собственнику земельного участка, что является существенным недостатком правового регулирования в данной части. Представляется, что только с внесением таких изменений в Гражданский Кодекс РФ принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости можно будет использовать применительно не только к случаям отчуждения объектов недвижимого имущества, но и к ипотечным отношениям, что в тоже время исключит двоякое толкование существующих на данный момент норм Земельного и Гражданского кодексов о необходимости одновременного залога земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости.
1.2.2 Одновременный залог земельного участка и расположенных на нем нежилых помещения в здании
Существует коллизия между п.3 ст.340 Гражданского Кодекса и п. 3 ст.36 Земельного кодекса, а именно в части законодательного регулирования залога нежилых помещений, собственники которых имеют долю в праве собственности на земельный участок либо являются его арендаторами. Согласно п. 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка. В практике возник вопрос: следует ли выполнять требования данной статьи в случае залога нежилых помещений? Для того чтобы понять, регулирует ли ст. 340 Гражданского Кодекса РФ отношения, возникающие при залоге нежилого помещения, необходимо разобраться в понятиях "здание", "сооружение" и "нежилое помещение" и определить, являются ли они синонимами в юридической литературе и законодательстве. Если нежилое помещение законодателем в правовом понимании будет приравнено к зданиям и сооружениям, то и нормы права, выработанные для зданий, сооружений будут применяться в отношении нежилых помещений.
Понятия "здание" и "сооружение" содержатся в Федеральном законе <consultantplus://offline/ref=8B6C48BA89949EC198B7A82BE52CE6E621AB91A69E65492F1A2A632B3FCC27CFB6532407683505OEvFG> от 30.12.2009 № 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений". Под сооружением следует понимать результат строительства, представляющий собой объемную, плоскостную или линейную строительную систему, имеющую наземную, надземную и (или) подземную части, состоящую из несущих, а в отдельных случаях и ограждающих строительных конструкций и предназначенную для выполнения производственных процессов различного вида, хранения продукции, временного пребывания людей, перемещения людей и грузов. Зданием признается результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.
Нельзя не согласиться с мнением, что исходя из анализа вышеуказанных норм, помещения являются составной частью объема зданий, но и частью объема сооружений. Кроме того, следует обратить внимание, что помещения должны иметь определенное назначение и быть ограничены строительными конструкциями. Таким образом, следует сделать вывод о том, что понятия «здание», «сооружение» и «нежилое помещение» не являются синонимами. Однако законодательно не определено, разграничивается ли правовое регулирование указанных объектов или все они регулируются едиными нормами права.
В отношении интересующей нас ситуации арбитражная практика разделилась. Одни суды считают, что договор ипотеки нежилого помещения без залога земельного участка является недействительным. В обоснование этих выводов указывается следующее: пункт 3 ст. 340 Гражданского Кодекса РФ и ст. 69 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в соответствии с которыми ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части, относится также и к ипотеке нежилого помещения. Необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения обусловлена тем, что нежилое помещение как объект неразрывно связано со зданием или сооружением, в котором оно находится. По мнению арбитражных судов, нежилые помещения неразрывно связаны, так же как и само здание (сооружение), с земельным участком, на котором расположено это здание (сооружение). Из этого следует вывод, что правовой режим зданий и сооружений также распространяется и на расположенные в них помещения.
Встречается и противоположная точка зрения, согласно которой договор ипотеки нежилого помещения признается действующим даже без указания в нем положений о залоге земельного участка. Ведь само заключение договора залога нежилых помещений предполагает, что заложена и пропорциональная площади помещения часть земельного участка. В Информационном письме ВАС от 28.01.2005 года и Постановлении пленума ВАС от 23.07.2009 № 64 данный вопрос был однозначно разрешен, Высший арбитражный суд разъяснил, что в данном случае по договору об ипотеке нежилого помещения считаются одновременно заложенными принадлежащие собственнику такого помещения доля в праве собственности на общее имущества здания и доля в праве собственности на земельный участок. В случае, если собственнику нежилого помещения не принадлежат какие либо права на земельный участок под зданием, то необходимо руководствоваться абз.2 п.4 Постановления Пленума ВАС И ВС РФ №6/8. Исходя из ст. 69 <consultantplus://offline/ref=C95B0662FF9942B296737852605CA5BCB097FFA4907196AF0335CD071FE1DF1582FF0258666E5351t54EG> Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", залог здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды участка. Однако при залоге недвижимого помещения не требуется передачи в залог земельного участка, на котором находится помещение, так как к приобретателю помещения переходит принадлежащее залогодателю право на долю в общем имуществе.
В данном случае при разрешении данной ситуации необходимо учитывать, что залогодатель нежилого помещения в здании имеет в своей собственности не только само помещение, но и доли в праве собственности на общее имущество и на земельный участок, занятый этим зданием и соответственно в отношении права распоряжения указанного лица подлежат применению по аналогии права нормы о распоряжении подобным имуществом собственника жилого помещения в многоквартирных домах. Как следует из положений пунктов 1 и 2 статьи 290 Гражданского кодекса, а также статьи 75 Закона "Об ипотеке", при ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. В ряде случаев суды не проводят такую аналогию права, в связи с чем необходимо закрепить что правовой режим помещений в здании аналогичен правовому режиму жилого помещения в многоквартирных домах. Следует резюмировать, что исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.
Глава 2. Коллизии в правоприменительной практике и правопонимании
В правоприменительной практике возникает ряд коллизий, который обусловлены несовершенством правового регулирования ипотечных отношений. В ряде случаев, такие коллизии возникают в силу противоречивости правовых норм, их несогласованности, конкуренции, а также недостаточном регулировании отдельных вопросов института ипотеки. В этой связи правоприменительные органы прибегают к неофициальному толкованию данных норм, которое, однако, также не является единообразным для всех органов и влечет новые проблемы в правопонимании. Разрешить разного рода юридические коллизии возможно лишь анализирую практику реализации законодательства, в которой данные коллизии наиболее подробно изучаются и разрешаются применительно к конкретным случаям.
2.1 Проблемы, возникающие в судебной практике в связи с толкованием положений законодательства о предмете залога
.1.1 Проблема сохранения залога при изменении недвижимого имущества, переданного в залог
Федеральный Закон «Об ипотеке», а также Гражданский кодекс РФ осуществляют правовое регулирование предмета ипотеки. Именно данные законодательные акты закрепляют перечень недвижимого имущества, которое может быть предметом ипотеки, а также определяют правовой механизм регулирования сохранности заложенного имущества и закрепляет юридические последствия утраты, повреждения и гибели заложенного имущества. Гражданский кодекс предусматривает возможность прекращения такого вида обязательства, как ипотеки, в случае гибели предмета ипотеки. Однако правовое регулирование в части возможности изменения заложенного имущества и правовые последствия такого изменения в Кодексе не закреплены.
В связи с этим появляется вопрос о необходимости законодательного закрепления возможности изменения предмета ипотеки - объекта недвижимости - в период действия ипотечного обязательства, так как правовое регулирование предмета ипотеки в этой части представляется неполным. Данный вопрос актуализирован тем, что в ряде случаев такое преобразование предмета ипотеки рассматривается судебными органами как гибель имущества, что в свою очередь является одним из оснований прекращения ипотечного обязательства. По этой причине представляется необходимым законодательно разграничить понятия гибель и изменение предмета залога.
Изменение заложенного здания, сооружения.
Как было указано ранее, предметом ипотеки является недвижимое имущество, перечень которого определен в Гражданском кодексе. Однако наиболее часто предметом ипотеки выступают здания, сооружения и земельные участки. Особенностью данных объектов недвижимости является то, что их собственники зачастую прибегают преобразования данных объектов с целью их улучшения в виде реконструкции, их укрупнению или, наоборот, разделения для различных целей.
Отдельным видом недвижимого имущества, которые могут быть предметом ипотеки, являются здания и сооружения. Именно данные объекты чаще других подвергаются различным изменениям, будь то перепланировка, реконструкция или юридическое разделение таких объектов на несколько самостоятельных. Зачастую на практике возникает следующий вопрос -означает ли такое преобразование объекта недвижимости изменение предмета ипотеки или такое преобразование необходимо рассматривать как юридическую гибель одного объекта (что одновременно является основанием для прекращения ипотечных отношений), а возникающий объект недвижимости является новым объектом, не обремененным правами ипотеки? Законодательство об ипотеке четкого ответа на этот вопрос не дает, однако существует ряд судебных актов, в которых высказываются различные мнения по данному вопросу.
Судебная практика в части юридической оценки факта изменения предмета ипотеки показывает, что суды по-разному оценивает данное обстоятельство: ряд судов считает, что изменение предмета ипотеки в части разделения объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов является гибелью имущества, в то время как другие полагают, что данное изменение нельзя отождествлять с гибелью предмета ипотеки. Следует рассмотреть конкретные судебные дела, в которых давалась оценка данным обстоятельствам, а также отдельно выделить, какие именно преобразования заложенного недвижимого имущества стоит рассматривать как изменение предмета ипотеки и что понимается под гибелью предмета ипотеки
В одном из судебных разбирательств суды первой и кассационной инстанции посчитали, что при создании объектов в процессе разделения изначально заложенного объекта недвижимости на несколько самостоятельных объектов нежилое помещение, заложенное по договору ипотеки прекратило существование как объект гражданских прав, то есть произошла гибель данного объекта недвижимости, в связи с чем залог прекратился. При этом суд кассационной инстанции сослался на подпункт 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Данное дело было пересмотрено в порядке надзора, Президиум ВАС указал, что суды первой и кассационной инстанций не учли следующее обстоятельство, что в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 данного Кодекса. Однако из материалов дела следует, что нежилое помещение, являющееся предметом залога, было разделено предпринимателем на два помещения, однако разделение предмета залога на части не означает его гибель. Помимо этого, суд обратил внимание на тот факт, что залогодержатель выразил согласие на раздел помещения при условии сохранения залога, и обременение права собственности на помещения № 1 и № 2 залогом зарегистрировано, что свидетельствует об изменении сторонами договора залога его предмета, основания для признания права залога прекращенным отсутствуют.
В период действия ипотеки возможны случаи, когда в заложенном имуществе производят ремонт или реконструкцию, вследствие которых могут изменяться технические характеристики заложенного объекта недвижимости. В связи с этим возникают спорный вопрос - является ли такая реконструкция изменением или же в результате реконструкции образуется совершенно новый объект, отличный от заложенного имущества и соответственно реконструкцию стоит рассматривать как гибель изначально заложенного имущества. Для разрешения данного вопроса следует обратиться к судебной практике.
В одном из дел истица указывала на реконструкцию объекта ипотеки, в результате которой возник новый объект, не являющийся объектом залога, в связи с чем, ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Судом было установлено, что произошло изменение технических характеристик заложенного имущества в результате произведенной реконструкции. Суд указал, что данное изменение не означает гибели заложенной вещи по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ, суд пришел к выводу о том, что ипотека, установленная на объект недвижимости, подвергшегося реконструкции, сохранилась в отношении реконструированного объекта. Суд отметил, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. В аналогичном судебном разбирательство суд указал, что изменение параметров предмета ипотеки (высоты, количества этажей, площади), даже будучи доказанными, не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 ст. 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога.
В следующем судебном разбирательстве предмет ипотеки был реконструирован- произведены неотделимые улучшения, что существенно увеличило стоимость дома. Суд установил, что пристройки являются неотделимыми улучшениями, как указано в заключении эксперта, и рассматривать данные улучшения необходимо как изменение предмета ипотеки, но не как его гибель.
Подобным образом было решено дело, в котором период действия договора об ипотеке залогодатель произвел реконструкцию заложенного здания, результатом которой стало построенное новое здание, отличное по своим параметрам от изначально заложенного.
Из приведенных судебных решений следует сделать вывод о том, что преобразование заложенного недвижимого имущества в виде его разделения на несколько самостоятельных объектов, реконструкции, изменение параметров объекта, суды рассматривают именно как изменение предмета ипотеки, а не его гибель. При этом ни в одном из приведенных судебных решений суды не указывают, каким образом они смогли отграничить такие понятия как гибель и изменение предметов ипотеки. Стоит предположить, что данные преобразования по своим характеристикам не подпадают под понятие «гибель», определение которого не содержится в Гражданском Кодексе, однако широко используется в судебной практике. Как неоднократно в своих решениях указывали суды, под гибелью или уничтожением следует понимать необратимое физическое прекращение существования вещи в начальном виде, делающее невозможным удовлетворение исходных, индивидуальных потребностей собственника. Некоторые судебные инстанции определяют также гибель как физическое уничтожение имущества, прекращение его существования как объекта материального мира.
На основании изложенного можно сделать вывод о том, что так как изменение предмета ипотеки в виде его разделения, реконструкции, увеличение или уменьшение различных параметров заложенного имущества не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.
Наиболее сложным в судебной практике является вопрос о том, можно ли говорить о гибели имущества в том случае, если заложенный объект недвижимости был уничтожен, а на его месте возведен новый, отличный от изначально заложенного объект. Главным критерием определения гибели имущества в данном случае, исходя из материалов судебной практики, представляется полное уничтожение заложенного предмета ипотеки.
Рассмотрение судами вопроса о таком изменении заложенного имущества как строительство конструктивно нового объекта на месте изначально заложенного требует пристального внимания. В одном из судебных дел было установлено, что собственник здания разрушил заложенный объект и возвел новый объект недвижимости, в котором не осталось от прежнего здания ни одной стены. Для того, чтобы определить произошла ли гибель заложенного имущества судом была назначена строительно-техническая экспертиза. Согласно выводам судебной строительно-технической гибель объекта - здания по смыслу ч.1 ст. 352 ГК РФ, задолженного имущества, являющего предметом заключенного между сторонами договора ипотеки (залога) не произошло. Данный вывод экспертизы был обусловлен тем, что доля реконструированного -заложенного по договору ипотеки строения в существующем составляет определенную долю первоначального здания ( в части фундамента). При этом слияние предмета залога с другим имуществом в период действия договора об ипотеке не означает гибели предмета залога, а потому не является основанием для прекращения залога и, соответственно, доводы истца о том, что произошла гибель предмета залога, являются не обоснованными.
Аналогичным образом было решено дело, в котором залогодатель настаивал, что предмет залога к моменту судебного разбирательства отсутствует, пояснив, что в заложенном здании произошел пожар, после которого данное здание практически было уничтожено огнем-остались только шлакоблочные стены. При этом к моменту судебного разбирательства на месте уничтоженного огнем здания уже построено другое здание другой конструкции. В связи с этим залогодатель просил в части обращения взыскания на здание отказать, поскольку ипотека в силу гибели заложенной вещи прекратилась. Залогодержатель по данному ипотечному обязательству придерживался другой позиции, он пояснил, что действительно на месте старого здания, на том же фундаменте, построено новое здание, однако считает , что гибель заложенного имущества не произошла, а здание просто реконструировано. На основании изложенного, суд пришел к выводу о том, что однозначных доказательств, подтверждающих полное уничтожение объекта ипотеки суду не представлено, а вновь возведенное здание было рассмотрено как результат реконструкции изначально заложенного. При этом суд обратил внимание, что такое изменение нельзя рассматривать как гибель предмета ипотеки по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, которое влечет прекращение залога. Суд также указал на отсутствие необходимости вносить какие либо сведения о таком изменении в ипотечный договор.
Таким образом факт гибели предмета ипотеки требует детального подтверждения, в ряде случаев требуется не только юридические документы, подтверждающие такую гибель, но и проведение специальной технической экспертизы, доказывающей факт полного уничтожения изначально заложенного недвижимого имущества. В противном случае возведенное здание или сооружение на месте утраченного заложенного имущества будет рассматриваться как реконструкция и в этой связи на данный объект будет распространяться ранее возникшее ипотечное обязательство.
В ряде случаях возможно такое изменение заложенного имущества, как изменение относительно площади объекта, при том что внешне этот объект остается в неизменном виде. Такое изменение возможно в двух случаях: общая площадь здания может увеличиться за счёт ранее неучтенных площадей (к примеру площадей подвала), за счет уточнения площадей и за счёт демонтажа внутренних конструкций ( к примеру стен или перегородок). Изменение такого имущества необходимо рассматривать прежде не в контексте соотношения таких изменений с гибелью имущества, а в рамках возможности признания договора ипотеки незаключенным в силу несоблюдения при его заключении обязательных требований закона, а именно отсутствия в договоре данных, позволяющих определить предмет договора.
В одном из судебных дел. ответчик настаивал на признании договора незаключенным в связи с указанными выше обстоятельствами. Он указал на нормы законодательства, а именно п. 2 ст. 9 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" № 102-ФЗ согласно которой предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Достаточными для идентификации предмета ипотеки описанием, по его мнению, являются: части, из которых состоит помещение, их обозначения, площадь, а также идентификационный уникальный номер объекта недвижимости. Ответчик настаивал, что в заключенном договоре ипотеки не учтена площадь подвала, которая также входит в состав общей площади здания - как единого объекта. Ответчик пояснил, что подвальное помещение является полноценным этажом, его площадь должна быть включена в общую площадь здания. В договоре ипотеки не согласованно, какие именно помещения (части помещении) входящие в состав здания являются предметом ипотеки, не определены их обозначения, площади, номера, литеры. Общая площадь, указанная в договоре ипотеки, так же не соответствует действительности. После заключения договора ипотеки в результате проведенной перепланировки и освоения технического подвала изменилось его функциональное назначение, а именно, он стал подвальным помещением, площадь которого стала учитываться в общей площади заложенного здания.
Позиция истца по данному делу была следующей: истец указал, что законодательство не дает расшифровки того, что подразумевается под "достаточным для идентификации описанием" (ст.9. ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В связи с этим, необходимо указать, что предмет договора ипотеки должен быть описан так, чтобы признаки заложенного объекта, указанные в договоре ипотеки, позволяли его индивидуализировать из ряда подобных объектов. На момент заключения договора ипотеки описание предмета полностью соответствовало всем правоустанавливающим документам. В связи с этим, доводы ответчика о том, что в предмете ипотеки должны быть указаны также подвальные помещения на которые не было зарегистрировано право собственности являются несостоятельными, т.к. заложить можно только то, на что зарегистрировано право собственности. Кроме того, на момент заключения договора ипотеки в здании не было подвальных помещений на которые зарегистрировано право собственности, а был лишь технический подвал, который согласно Инструкции в площадь здания не включается.
Суд установил, что описание предмета ипотеки соответствовало данным технической документации и являлось достаточным для его идентификации, как того требует закон. Также описание предмета ипотеки точно соответствовало описанию объекта права, которое содержалось в правоустанавливающих документах. Учитывая изложенное и, принимая во внимание, что в договоре все существенные условия, предусмотренные законом для данного вида договоров, сторонами согласованы и соблюдены, суд приходит к выводу о том, что договор ипотеки в данном случае является заключенным. Суды также обратил внимание, что изменение ни Гражданский кодекс РФ, ни Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки его оценки и регистрации этих изменений.
Отдельно следует рассмотреть вопрос об изменении объекта незавершенного объекта как особого вида недвижимости. Данная проблема впервые была освящена в 2005 году в Приложение к информационному письму Президиума ВАС от 28.01.2005 №90. В п.1 данного обзора указывалось на судебное разбирательство, в котором истец попросил суд обратить взыскание на предмет залога, а именно на объект незавершенного строительства, который к моменту судебного разбирательства был достроен и введен в эксплуатацию. Районный суд отказал в иске, обосновывая свою позицию тем, что так как объект уже достроен и право собственности имеется уже не на объект незавершенного строительства, а на офисное здание, то следует признать залог прекратившемся.
Однако суд апелляционной инстанции отменил данное решение и указал, что "заложенным считается то, что было создано путем достраивания заложенного объекта незавершенного строительства". Помимо этого, суд подчеркнул, что достройка объекта не может считаться гибелью имущества как это предусмотрено п. 1 ст. 352 ГК. Также суд обратил внимание, что ФЗ «Об ипотеке» предусматривает случаи сохранения залога при изменении его предмета (к примеру, ст. 76, п.4 ст.64, ст.65). Это подтверждается также доводом суда о том, что законодательством не предусмотрена возможность погашения органами по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре записи о регистрации договора об ипотеке объекта незавершенного строительства в случае завершения его строительства.
Представляется что позиция апелляционной инстанции, в части того, что ипотека объекта незавершенного строительства распространяется и на созданный путем достраивания этого объекта новое недвижимое имущество, является единственно правильной. По пути такого толкования норм ГК и ФЗ «Об ипотеке» пошли и другие судебные органы.
Так, Комсомольский районный суд г. Тольятти указал, что согласно ст. 76 ФЗ «Об ипотеке», по завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. При этом доводы залогодателя о том, что в настоящее время построен иной дом, который по своим параметрам и техническим характеристикам не совпадает с объектом незавершенного строительством жилого дома, что лишает залогодержателя права претендовать на дом как объект ипотеки, суд находит не состоятельным.
Интересной представляется позиция Центрального районного суда г. Кемерово, который точно указал на возможность сохранения залога на созданное путем достраивания объекта незавершенного строительства, более того он отдельно отметил влияние изменение предмета на сам договор ипотеки: при ипотеке объекта незавершенного строительства, ипотека сохраняется в отношении законченного строительства без внесения в договор об ипотеке изменений в части описания предмета ипотеки и его оценки. Суд также посчитал, что аналогичным образом следует подходить к решению вопроса о судьбе ипотеки законченного строительством объекта, если в последующем этот заложенный объект был реконструирован, что выразилось в изменении параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения (подп. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ) и привело к появлению нового объекта недвижимости.
Распространенная ошибочная позиция залогодержателей о том, что достроенный объект незавершенного строительства следует считать утраченным, была выражена в ряде судебных постановлений. Залогодержатель посчитал, что предмета ипотеки не существует, так как на период заключения договора ипотеки предметом ипотеки являлся принадлежащий объект недвижимости незавершенное строительством нежилое строение, состоящее из кирпичного здания и одноэтажного кирпичного, он полагал, что данный объект утрачен, так как в настоящее время изменилась его общая площадь и этажность. Однако суд полагает, что изменение предмета ипотеки в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подпункта 3 пункта 1 статьи 352 Гражданского Кодекса РФ влечет прекращение залога. Более того, согласно статье 76 Закона «Об ипотеке» при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства не завершенным строительством объектом и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По смыслу указанной статьи договор об ипотеке, предметом которого являлось строящееся жилое здание, без внесения в него каких-либо изменений и дополнений в части описания предмета ипотеки и его оценки и без регистрации таких изменений и дополнений распространяется на построенное жилое здание.
Прочтение данной статьи вызывает немало дискуссионных вопросов: если прибегнуть к буквальному толкованию содержащихся в ней норм , то можно сделать вывод о том, что договорная ипотека при изменении земельных участков прекратиться, в то время как законная будет сохранена. Очевидно, что законодатель забыл предусмотреть в данной статье такое обременение как ипотека, в связи с чем возникла необходимость толкования данной статьи судебными инстанциями. Однако ни в одном судебном решении Высшего Арбитражного Суда не содержится ответ на вопрос, что же происходит с ипотекой в случае изменения земельного участка.
Однако ответ на этот вопрос попытался дать один из теоретиков залогового права Р.С.Бевзенко. По его мнению, в законе необходимо предусмотреть следующее: при изменении земельного участка залог должен быть автоматически перенесен на новый земельный участок, так как это избавит кредитора от необходимости предъявлении иска о понуждении к заключению нового договора о залоге и в полной мере защитит его интересы от действий недобросовестного должника, который в случае автоматического переноса залога не будет иметь возможность продать, сдать в аренду или обременить другим залогом свой земельный участок. В данном случае можно провести аналогию разделения, выделения и других изменений земельных участков с изменением таких предметов ипотеки, как здания или сооружения, которое приводилось выше и согласно подробному анализу которых удалось выяснить, что такое изменение не влечет за собой прекращение ипотечных обязательств в отношении таких объектов недвижимости.
В пользу данного мнения можно привести многочисленную судебную практику, рассматривающую возможность сохранения залога на измененные земельные участки. Причем изменение участков, исходя из судебной практики, возможно в нескольких случаях: в случае изменения площади участка, в случае изменения категории земель, в случае изменения прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности).
В одном из судебных дел суд установил, что исполнение обязательств заемщика по кредитным договорам было обеспечено договорами об ипотеке, предметом которых явилась передача принадлежащего ей на праве собственности земельного участка общей площадью 7 730 кв. м категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов. Впоследствии земельный участок общей площадью 7 730 кв. м с из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием для эксплуатации склада горюче-смазочных материалов был преобразован его собственником с согласия залогодержателя - на три участка площадью: 2 710 кв. м, 2 712 кв. м и 2 308 кв. м.
Суд обратил внимание, что согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 3122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами, при этом за каждым из вновь образованных участков устанавливается такое же обременение, которое было у изначально существовавшего. Таким образом, при преобразовании вышеуказанного земельного участка по вновь образованным объектам необходимо было внести записи в новые разделы ЕГРП, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами и установить обременение в виде ипотеки.
Как следует из материалов другого судебного дела, 21 марта 2007 года между индивидуальным предпринимателем и банком был заключен договор об ипотеке, в соответствии с которым ипотека устанавливалась на следующее имущество: здание и право аренды земельного участка. Земельный участок, право аренды на который было заложено по договору об ипотеке, позднее, на основании договора купли-продажи был приобретен индивидуальным предпринимателем в собственность, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Ссылаясь на то, что право аренды земельного участка прекратилось в связи с приобретением в собственность земельного участка, а индивидуальный предприниматель с соответствующим заявлением о регистрации залога не обращалась, регистрация банком права залога на спорный участок произведена незаконно, заявитель обратился в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что у службы регистрации недвижимого имущества отсутствовали основания для погашения регистрационной записи об ипотеке права аренды земельного участка, поскольку такое изменение не может повлечь прекращение такого обязательства, как залога. Суд указал, что ни ст. 352 Гражданского кодекса РФ, устанавливающая основания прекращения залога, ни нормы ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не предусматривают в качестве основания прекращения ипотеки изменение прав на заложенное имущество, в частности, с права аренды на право собственности. В этой связи последующее изменение права аренды земельного участка на право собственности на него не может являться основанием для прекращения залоговых обязательств, возникших до момента перехода права и в установленном законом порядке.
Важно обратить также внимание на случаи, когда уменьшается площадь заложенного земельного участка по договору аренды, который является дополнительным обязательством по отношению к ипотеке находящихся на нем зданий. Следует обратить внимание на судебное разбирательство, в которой имели место быть следующие обстоятельства: залогодатель расторг договор аренды заложенного земельного участка и в этот же день заключил с собственником новый договор аренды того же земельного участка с площадью меньшего размера. Новый договор аренды функционально обслуживает те же объекты недвижимости, что и прежний договор аренды. Суд установил, что в данном случае нельзя говорить о наличии основания для прекращения залога, поскольку пункт 3 статьи 34 Федерального закона "О залоге" не может быть применен к данному спору, поскольку он устанавливает прекращение залога имущественных прав, когда они являются самостоятельным предметом залога. В данном случае залог права аренды земельного участка является производным в силу требований действующего законодательства, основными предметами залога являются нежилые здания. При прекращении права аренды земельного участка ипотека (залог недвижимости) в целом не прекращается.
В другом деле суд установил, что ссылка на изменение площади земельного участка как юридическое значимое обстоятельство судом не принимается, поскольку не меняет предмета залога и не прекращает залог. Так, ст. 352 Гражданского кодекса РФ определены случаи прекращения залога. Между тем изменение предмета ипотеки, имеющееся на момент рассмотрения дела, в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу подп. 3 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации влечет прекращение залога. При этом действующее законодательство не требует для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и его оценки, и регистрации этих изменений. Таким образом, изменение предмета ипотеки, в связи с заключением договора аренды земельного участка под принадлежащими истцу объектами недвижимости, но в меньшем размере, не влечет правовых последствий в виде недействительности договора ипотеки и дополнительных соглашений к нему.
Возможно возникновение таких ситуаций, когда был осуществлен перевод земли из одной категории в другую, в результате чего предмет договора залога недвижимости изменился, и стоимость данного объекта недвижимости увеличилась в разы. В одном из таких случаев суд согласился с позицией залогодержателя, который посчитал, что изменение категории земельного участка не влечет прекращения залога, и, следовательно, не является основанием в удовлетворении иска о признании договора залога недвижимости недействительным. Это следует из буквального толкования п.1 ст.352 Гражданского Кодекса РФ и п.67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. Суд установил, что изменение назначения и стоимости залогового имущества, как основание для признания сделки недействительной, действующим законодательством не предусмотрено.
2.2 Возможность залога нескольких объектов недвижимости по одному договору ипотеки
Вопрос о возможности и технике залога нескольких объектов по одному договору ипотеки давно обсуждается и в юридической литературе и в судебной практике. В постановлении Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г.. № 2620/10 предпринята попытка сформировать правовую позицию, которая бы окончательно разрешила вопросы действительности одновременной ипотеки нескольких недвижимых вещей. Системный анализ норм Гражданского Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости.
Данной позиции придерживаются и суды общей юрисдикции. В одном из таких разбирательств, истица просила признать договор ипотеки незаключенным. Обращаясь в суд с иском, указала в обоснование заявленных и уточненных требований, что между ней и ответчиком был заключен договор залога недвижимого имущества: двух земельных участков и двух жилых домов. Данный договор она считает незаключенным, поскольку в договоре залога недвижимого имущества указаны четыре объекта недвижимого имущества, при этом стоимость каждого объекта не определена, а указана общая сумма объектов. Вместе с тем, объекты недвижимости не входят в единый имущественный комплекс, а являются самостоятельными объектами. Однако суд данные исковые требования не удовлетворил, указав, что отсутствуют основания для признания договора ипотеки незаключенным.
Указывая в решении на отсутствие оснований для признания договора залога незаключенным, суд исходил из того, что законодательство Российской Федерации, в частности ст. 339 Гражданского Кодекса РФ, ст. 9 ФЗ «Об ипотеке», не содержит ссылок на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Данный вывод суда не основан на действующем законодательстве и судебной практике. Все четыре объекта, переданные по договору в залог, являются самостоятельными объектами недвижимости, имеют самостоятельные технические документы и свидетельства о государственной регистрации права, они не входят в единый имущественный комплекс. В связи с чем, все переданные объекты недвижимости следует рассматривать как четыре самостоятельных предмета залога, по каждому из которых должны быть достигнуты существенные условия договора. По смыслу п. 1 ст. 339 Гражданского Кодекса РФ в случае указания в одном договоре залога нескольких самостоятельных предметов залога, залоговая стоимость каждого из них должна быть указана отдельно. Иное толкование данного требования приводит к произвольному установлению залоговой стоимости каждого из предметов залога. То есть, залогодержатель вправе по своему усмотрению устанавливать стоимость каждого из объекта недвижимости при реализации данных объектов. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что между сторонами не установлена стоимость переданного предмета залога и не достигнуто соглашение по существенному условию договора, в связи с чем договор залога считается незаключенным.
Проанализировав нормы Гражданского кодекса РФ, ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», оценив в совокупности представленные доказательства, и исходя из того, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости, и не содержит ссылки на то, что в договоре ипотеки, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности, суд первой инстанции, установив, что в договоре залога недвижимого имущества (ипотеки) сторонами согласованы все существенные условия договора, в том числе оценка предмета ипотеки, пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении исковых требований истицы о признании договора залога от незаключенным. Выводы суда подробно мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.
Суд пояснил, что доводы кассационной жалобы представителя истицы о том, что все переданные по договору залога объекты недвижимости следует рассматривать как самостоятельные предметы залога, и по каждому из них должны быть достигнуты существенные условия договора, в том числе залоговая стоимость каждого объекта, а поскольку сторонами договора залога не установлена стоимость каждого переданного предмета залога и не достигнуто соглашение по существенному условию договора, то договор залога считается незаключенным, не могут быть приняты во внимание, как основанные на неверном толковании материального закона. Законодательство не регламентирует необходимость указания залоговой стоимости каждого объекта недвижимости в отдельности в договоре ипотеки, предметом которого является несколько объектов недвижимости, поэтому допустимо указывать как общую оценку нескольких объектов заложенного имущества, так и каждого в отдельности.
В других судебных решениях суды пришли к аналогичным выводам, указав, что в соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Системный анализ норм Кодекса, Закона об ипотеке, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Пунктом 3 статьи 9 Закона об ипотеке установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 этого Закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Ни статья 339 Гражданского Кодекса, ни статья 9 Закона об ипотеке не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть определена оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Заключая договор о залоге недвижимого имущества года, залогодатель и залогодержатель согласовали оценку предмета залога. Таким образом, все существенные условия договора залога недвижимого имущества (ипотеки), в том числе оценка предмета ипотеки, сторонами согласованы, следовательно, оснований для признания договора незаключенным не имеется.
Однако не все судебные инстанции приходят к однозначному выводу о том, что оценка предмета ипотеки в договоре возможна в отношении всех заложенных объектов недвижимости. Так, в одном из дел суд первой инстанции признал договор ипотеки договор залога недвижимого имущества незаключенным, ссылаясь на то, что в силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако данное решение было отменено вышестоящей судебной инстанцией, указано, что суд первой инстанции, приведя неверное толкование названных норм закона, удовлетворяя исковые требования, исходил из того, что такое существенное условие договора о залоге недвижимого имущества (ипотеке), как оценка предмета ипотеки, не было определено сторонами. Однако данное решение было отменено со ссылкой на то, что анализ норм Гражданского кодекса РФ, указанного Федерального закона, Федерального закона «О государственной высшей инстанции регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Согласно п.3 ст.9 Федерального закона «Об ипотеки» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.
Таким образом, ни ст.339 Гражданского Кодекса РФ, ни ст.9 Федерального закона «Об ипотеки» не содержат ссылку на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно пункту 1 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Системный анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", иных нормативных актов позволяет прийти к выводу, что действующее законодательство не содержит запрета на передачу в ипотеку по одному договору нескольких самостоятельных объектов недвижимости. Пунктом 3 статьи 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" установлено: оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении. Ни статья 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, ни статья 9 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не содержат ссылки на то, что в договоре об ипотеке, предметом которого являются несколько объектов недвижимости, должна быть указана оценка каждого объекта недвижимости в отдельности. Заключая договор залога недвижимого имущества залогодатель и залогодержатель вправе согласовать оценку предмета ипотеки по каждому объекту в отдельности или дать оценку всем объектам в совокупности.
Глава 3. Пробелы правового регулирования
.1 Реализация предмета залога
правовой ипотека земельный залог
Существуют различные способы реализации предмета залога, выбранный способ реализации будет выбираться в зависимости от того, в каком порядке было обращено взыскание на заложенные имущество. В случае обращения взыскания в судебном порядке - заложенное имущество реализуется на публичных торгах (ст.89 Федерального закона «Об исполнительной производстве»).
Также закон устанавливает порядок реализации имущества во вне судебном порядке: продажа на аукционе (открытом иди закрытом) или приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя или для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику.
Способы реализации движимого имущества во внесудебном порядке определены в п.2 и 3. Ст.28 ФЗ «О залоге» - а) продажа залогодержателем предмета залога на частных открытых или закрытых торгах б) продажа залогодержателем предмета залога на частных открытых или закрытых торгах, организованных комиссионером в) продажа предмета залога на бирже ( для ценных бумаг) г)прямая продажа предмета залога третьему лицу залогодержателем или комиссионером д)обращение предмета залога в собственность залогодержателя.
В случае установления вне судебного порядка взыскания на предмет залога -движимого имущества - условие о способе взыскания не является существенным условием соглашения о внесудебном порядке взыскания , так как закон содержит специальную норму: в случае, если стороны не установили способ реализации предмета залога, он подлежит продаже с частных открытых торгов. Однако позиция законодателя по поводу недвижимого имущества столь четко не определена. В связи с этим, верховный суд сформулировал свою позицию по данному вопросу следующим образом: условие о способе реализации предмета залога в договоре об ипотеке, в котором содержится условие о внесудебном порядке обращения взыскания, - является существенным. В случае отсутствие определения способа реализации во внесудебном порядке - обращение возможно только в судебном порядке с последующей реализацией на публичных торгах. Представляется необходимым устранить данный пробел в законодательстве, установив специальную норму и закрепить в ней конкретные способы реализации имущества во внесудебном порядке
3.2 Прекращение права собственности на квартиру, обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома
На практике возникают ситуации, когда квартиры, приобретенные на заемные средства банка, находятся в домах, подлежащих сносу. Необходимо рассмотреть правовой аспект указанной проблемы. Согласно ст. 354 Гражданского Кодекса РФ в случае, если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации, то залогодержателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение. В данном случае ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.
Однако возникает вопрос, применимы ли данные нормы права к объектам недвижимого имущества, находящихся в зданиях, подлежащих сносу? Как правило снос таких зданий происходит из-за того, что здание признается аварийным. Необходимо согласиться с мнением Алексеевой, считающей, что в случае сноса жилого дома о государственных или муниципальных нуждах ни на земельный участок, ни на дом речи не идет. Представляется, что снос дома в связи с его непригодностью для проживания не должен регулироваться в рамках норм об изъятии для государственных или муниципальных. Аварийное состояние дома (жилых помещений) является самостоятельным основанием для прекращения прав собственности на них.
В этой связи необходимо заметить, что в Гражданского Кодекса РФ не закреплено такое основание прекращения прав собственности на жилое помещение как признание его аварийным или подлежащим сносу. В статье 235 Гражданского Кодекса РФ такое основание не предусматривается, более того перечень оснований является закрытым. Данная статья и глава 15 ГК нуждаются в дополнении. Необходимо закрепить такое основание для превращения права собственности как признание дома аварийным или подлежащим сносу. Также необходимо внести соответствующие изменения в нормы закона «Об ипотеке» и закрепить механизм изменения объекта ипотеки в данном случае.
Стоит отметить, что предоставление собственнику жилого помещения, находящегося в доме, подлежащем сносу в связи с его аварийностью нового жилого помещения законодательством не предусмотрено, предоставление собственникам денежное возмещение является единственным вариантом компенсации прекращения права собственности на это жилое помещение.
Согласно п. 1 ст.41 ФЗ «Об ипотеке» залогодержатель приобретает преимущественное право на удовлетворение своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Заемщик в данном случае может или прекратить ипотеку, выплатит банку оставшийся долг из суммы возмещения (согласно ст.45 ФЗ «О залоге») или приобрести на эти средства новое жилье и обременить его залогом в качестве обеспечения по кредитному договору. Однако на практике возможность досрочного прекращения ипотеки квартиры в доме, подлежащем сносу, порождает немало проблем, таких как проблема досрочного погашения кредита и выплаты процентов; возможность оценки квартиры в сносимом доме может оказаться ниже, чем стоимость залога; необходимо предусмотреть механизм перехода залога с одной квартиры на другую.
Подводя итог, необходимо отметить что Жилищный Кодекс закрепляет предоставление жилых помещений взамен жилища, подлежащего сноса только в отношении граждан, занимающих помещение по договору социального найма. Ущемляются интересы собственников жилья которые приобрели квартиру на заемные средств, и чьи жилые помещения соответственно были обременены законной ипотекой. Необходимо внести изменения в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, предусмотрен специальное основание для прекращения права собственности в виде признания дома аварийным или подлежащих сносу и соответствующие правила о правах залогодержателя в случае возникновения такой ситуации. Целесообразно принять соответствующий Федеральный закон, в котором детально регулировался процесс признания домов аварийными и подлежащих сносу, а также предусматривается порядок выплаты компенсации собственникам.
3.3 Пробелы правового регулирования в части отсутствия законодательных определений неюридических понятий
Необходимо отметить, что действующее законодательство, регулирующие ипотечные отношения содержит значительный объем неюридических понятия и терминов. Данные термины можно определить как термины, заимствованные из других, неюридических наук и отраслей, используемые в юридической литературе, науке и законодательстве. Для объяснения их смысла необходимо обращаться к специализированным отраслям знания, к которым они относятся. Основным их отличием от юридических терминов является отсутствие в точности обозначения того или иного понятия, что порождает неоднозначность их трактовки, как государственными органами, так и научными деятелями. В этой связи предлагается рассмотреть несколько таких понятий и постараться сформулировать их определения с целью совершенствования законодательства, регулирующие ипотечные отношения.
Понятие «исправное состояние»
Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Однако статья не содержит определение понятие "исправное состояние". В связи с этим трактовка данного понятия производится в научной литературе. Под исправном состоянием объекта понимается состояние объекта, при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Если в данный момент времени объект не соответствует хотя бы одному из этих требований, то он находится в неисправном состоянии. Для отношений в сфере недвижимости более корректно понятие "надлежащее состояние". В частности, его используют при регламентации обязанностей нанимателя жилого помещения (ст.668 Гражданского Кодекса), который обязан "поддерживать его в надлежащем" (обеспечивать сохранность, поддерживать в надлежащем санитарном и техническом состоянии, воздерживаться от разрушения или порчи". Таким образом законодательство однозначно не разграничивает термины «исправное состояние» и «надлежащее состояние», представляется что данные термины являются близкими по содержанию, однако автор считает, что термин исправное состояние является более широким по значению, нежели понятие «надлежащее состояние». Эта разницу автор усматривает в необходимости при «исправном состоянии» поддерживать имущество в таком виде, чтобы оно соответствовало всем техническим требованиям. В случае отсутствия законодательного определения данного понятия представляется возможным предусмотреть в договоре об ипотеке, что подразумевается под исправным состоянием.
Понятие «Реальная угроза»
Реальная угроза - оценочное понятие, которое должно определяться с учетом конкретных обстоятельств. Таким образом четких критериев, по которым должна определяться реальность угрозы - законодатель не определил. К сожалению, данное понятие не разработано ни в юридической литературе, ни в судебной практике. Можно предположить, что залогодатель сам решает, является ли угроза "реальной", и в случае неправильной оценки "реальности" угрозы несет связанные с этим негативные последствия.
Рассматривая теоретические работы в данной области, лишь один автор предложил установить перечень случаев, которые следует относить к реальным угрозам:
не соответствие (в результате несоблюдения залогодателем правил пожарной безопасности, действий третьих лиц, действия обстоятельства непреодолимой силы) предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности
осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки ( в первую очередь строительства с нарушением градостроительных норм), которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки
предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки
действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания, в котором находится заложенное имущество, если такие действия могут привести к повреждению переданного в ипотеку помещения
появление в предмете ипотеки повреждений, которые могут привести к полному или частичному разрушения предмета ипотеки
Предполагается, что вопрос о возможности наступления негативных последствий от действий залогодателя, третьих лиц или обстоятельств непреодолимой силы должен разрешаться с проведением строительной, пожарно-технической или иной экспертизы. Необходимо учитывать возможность лица определить реальность угрозы, является ли он специалистом или лицом не обладающим специальными познаниями.
Понятие «Грубое нарушение»
В статье 35 ФЗ «Об ипотеке», закреплено, что при грубом нарушении залогодателем правил пользования, содержания или ремонта заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Однако в законодательстве отсутствуют критерии определения того, какое нарушение является грубым. В связи с этим существуют научные дискуссии определения данного понятия.
Грубость допущенного нарушения - это категория оценочная, связанная с созданием угрозы утраты или повреждения заложенного имущества.
) С.П. Гришаев считает, что в данном случае " речь идет не о любом нарушении залогодателем своих обязанностей, а о грубом, т.е. о таком, которое создает угрозу утраты или повреждения имущества. Данная угроза может создаваться как непосредственно нарушением указанных правил, так и опосредованно (достаточно наличия причинно-следственной связи между нарушением правил и угрозой утраты или повреждения имущества).
) В.С. Буров считает, что "Критерием квалификации любого из трех первых перечисленных в ч.1 комментируемой статьи нарушений как грубого нарушения является способность соответствующего нарушения создать реальную угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. При этом такая угроза может создаваться соответствующим нарушением не только непосредственно, но и опосредованно, важно лишь присутствие адекватной причинно-следственной связи".
) Мнение В.В. Смирнова и З.П. Лукиной. представляется следующим: « данном случае имеется ввиду не любое нарушение, связанное с не надлежащем обеспечением сохранности заложенного имущества, а отвечающее следующим условиям 1) нарушение должно быть в причинной связи с действиями залогодателя 2) грубое нарушение создает угрозу утраты или повреждения имущества»
Таким образом, все авторы сходятся во мнении, что нарушение является грубым, если оно влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между таким нарушением и возникающим риском существует причинно-следственная связь. Различаются точки зрения авторов на то, какая связь должна быть данная связь - прямой или опосредованной. Автор дипломной работы предполагает, что связь должна быть прямой, иначе даже самое незначительное нарушение правил содержания имущества можно трактовать как причину гибели данного имущества.
Заключение
Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации носит многоаспектный характер, это проявляется прежде всего в том, что законодательной базой такого регулирования являются различные нормативно-правовые акты федерального уровня власти. Среди них особое место занимают Гражданский кодекс, Федеральный закон «О залоге» и Федеральный закон «Об ипотеке». Несмотря на всеобъемлимость правового регулирования различными актами института ипотеки, остаются отдельный проблемы, не урегулированные законодательством, в ряде случаев возникают коллизии правового регулирования. Как правило, такие коллизии и несовершенства правового регулирования выявляются только в процессе правоприменения и разрешаются компетентными государственными органами - судами. Судебная практика отражает наиболее актуальные вопросы залогового права недвижимости, именно она осуществляет своеобразное восполнение пробелов, существующих в законодательстве.
Рассмотрев основные проблемы правового регулирования на основе сложившейся судебной практики автор делает вывод о необходимости дальнейшего совершенствования правового регулирования института ипотеки.
.Необходимо внести в Федеральный закон «Об ипотеке» норму, закрепляющую возможность изменения предмета ипотеки во время периода действия залогового обязательства и сохранение ипотеки на такое недвижимое имущества, установить ее следующим образом «Изменение предмета ипотеки в период действия ипотеки не влечет прекращение ипотечного обязательства». Изменения предмета ипотеки как зданий, сооружений, земельных участков и другого недвижимого имущества , которые зачастую осуществляются на практике, в том числе реконструкция, разделение объектов недвижимого имущества на несколько самостоятельных объектов, слияние нескольких объектов недвижимости, изменение технических характеристики заложенного объекта недвижимости, а также изменения площади земельного участка, изменение категории земель, изменение прав на земельный участок ( к примеру, с права аренды на право собственности) не влечет физическое уничтожение недвижимости, а означает лишь его преобразование, то такое изменение нельзя рассматривать как гибель имущества и соответственно такое изменение не может служить основанием прекращения ипотечного обязательства, а значит ипотека в отношении измененных объектов недвижимости продолжает действовать.
.Во избежание в дальнейшем спорных ситуаций относительно того, что является гибелью имущества в силу статьи 352 Гражданского Кодекса РФ необходимо дать законодательное определение данного понятия на основании теории права и предусмотреть, что под гибелью имущества необходимо понимать полное физическое уничтожение объекта недвижимости, прекращение его существования как объекта материального мира. С введением данного понятия в законодательство можно будет строго дифференцировать понятия «уничтожение» и «изменение» объектов недвижимого имущества, что исключить неоднозначное толкование норм ипотечного законодательства об основаниях прекращения ипотечных обязательств.
.Учитывая сложившийся в теории права и судебной практики подход в рамках которого здание, сооружение и земельный участок, на котором они расположены, следующие судьбе друг друга, рассматриваются в качестве единого объекта, а также нормы законодательства, закрепляющие необходимость отчуждения земельного участка только с расположенными на данном земельном участке, представляется что такой же порядок должен применяться и к договорам об ипотеке, поскольку ипотека предполагает возможность отчуждения заложенных объектов в обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника. В связи с этим представляется необходимым закрепить принцип "единства объекта недвижимости" на законодательном уровне, внеся соответствующие изменения в 130 статью Гражданского Кодекса РФ, согласно которым земельный участок и находящееся на нем здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие на праве собственности одному лицу, буду признаваться единым объектом и участвовать в гражданском обороте как одна недвижимая вещь.
.Необходимо предусмотреть в Законе «Об ипотеке» прямую обязанность залогодателя обеспечивать сохранность заложенного по договору об ипотеке имущества. Действующая в настоящее время диспозитивная норма об освобождение залогодателя от поддержания недвижимого имущества, которое является предметом ипотеки в исправном состоянии и обязанности обеспечивать его сохранность может повлечь возможность утраты такого имущества, что повлечет за собой возможность прекращения такого обязательства как ипотека, что является несоизмеримым риском для залогодержателя. Таким образом необходимо изменить правовое регулирование данной проблемы с диспозитивного на императивное.
.Представляется необходимым закрепить правовой режим помещений, находящихся в здании, и предусмотреть, что правовой режим помещений в здании аналогичен правовому режиму жилого помещения в многоквартирных домах. Исходя из аналогии права при заключении договора ипотеки нежилого помещения в здании необходимо считать одновременно заложенным соответствующую долю в праве собственности на земельный участок, на котором находится данное здание, однако представляется, что необходимо закрепить данное положение в законодательстве.
.Гражданским кодексом закреплено, что право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены Федеральным законом, вследствие изъятия (выкупа) имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации. В данном случае ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Однако не закреплено такое основание прекращения прав собственности на жилое помещение как признание его аварийным или подлежащим сносу и соответственно предоставление другого помещения взамен снесенного. Необходимо внести изменения в Гражданский кодекс и Закон об ипотеке, предусмотрен специальное основание для прекращения права собственности в виде признания дома аварийным или подлежащих сносу и соответствующие правила о правах залогодержателя в случае возникновения такой ситуации.
.Необходимо законодательно закрепить определения ряда неюридических понятий, которые содержать в законодательстве об ипотеке, в частности необходимо закрепить определения понятий таких как «исправное состояние», «реальная угроза», «грубое нарушение» и других, различная оценка которых может повлечь определенные последствия по отношению к залогодателю и залогодержателю. Предлагается закрепить, что под исправном состоянием объекта понимается состояние объекта , при котором он соответствует всем требованиям, установленным нормативно-технической документацией. Предлагается установить, что нарушение является грубым, если оно влечет риск утраты или гибели заложенного недвижимого имущества, и если между таким нарушением и возникающим риском существует прямая причинно-следственная связь.
Необходимо закрепить перечень случаев, которые следует относить к реальным угрозам, в частности: не соответствие предмета ипотеки требованиям пожарной безопасности; осуществление залогодателем или третьими лицами строительства рядом с предметом ипотеки, которое может привести к повреждению иди гибели предмета ипотеки; предупреждение о возможности землетрясения, наводнения или иного стихийного бедствия в местности, в которой находится предмет ипотеки; действия третьих лиц по эксплуатации и/или перепланировке здания.
Список источников и литературы
Источники:
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [Федеральный закон №51-ФЗ, принят 30.11.1994 г. по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1994. - №32. - Ст. 3301.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [Федеральный закон №14-ФЗ, принят 26.10.1996 г. по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. - 1996. - №5. - Ст. 410.
.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон №138-ФЗ., принят 14.11.2002 г.] // СЗ РФ. - 2002. - №46. - Ст. 4532.
.Земельный кодекс Российской Федерации [Текст]: [Федеральный закон № 136-ФЗ, принят 25.10.2001 по состоянию на 04.03.2013] // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4147.
.Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст]: [Федеральный закон №102-ФЗ, принят 16.07.1998 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. - 1998. - №29. - Ст. 3400.
.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [Федеральный закон №122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // СЗ РФ. - 1997. - №30. - Ст. 3594.
.О залоге [Текст]: [Закон РФ № 2872-1, принят 29.05.1992 (ред. от 06.12.2011, с изм. от 02.10.2012) ] // Российская газета. - №129. - 1992.
.Об исполнительном производстве [Текст]: [Федеральный закон от №229-ФЗ, принят 02.10.2007 (ред. от 28.07.2012)] // СЗ РФ. - 2007. - №41. - Ст. 4849.
.Постановление Правительства РФ от 11.01.2000 №28 (ред. от 08.05.2002) "О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации" (вместе с "Концепцией развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации", "Планом подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации") // СЗ РФ. - 2000. - №3. - Ст. 278.
.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // Российская газета". -№42. - 1998.
.Приказ Минюста РФ от 15.06.2006 №213 "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации ипотеки объектов недвижимого имущества" // "Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти". - 2006. - №27.
.Проект Федерального закона №47538-6/3 "О внесении изменений в подраздел 3 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (ред. подготовленная ГД ФС РФ ко II чтению 21.01.2013) // [Электронный ресурс]. - Режим доступа : #"justify">Литература:
.Алексеева Д.Г. Обзор изменений законодательства о залоге / Д.Г. Алексеева // Юридическая работа в кредитной организации. − 2012.− № 1.− С. 32 - 43.
.Алексеева О.Г. Прекращение права собственности на жилое помещение в связи с изъятием земельного участка / О.Г. Алексеева // Закон. - 2006. - № 8. - - С.40 - 47.
.Бевзенко Р.С. Комментарий судебной практики разрешения споров по договору ипотеки / Р. С. Бевзенко. - М.: Статут. − 2008. - 224 с.
.Бевзенко Р.С. Комментарий к постановлению Президиума ВАС РФ от 1 июня 2010 г. № 2620/10 / Р. С. Бевзенко // Вестник ВАС РФ. - № 8. - 2010. - С. 80-91.
.Бевзенко Р.C. Правовые позиции Высшего арбитражного суда Российской Федерации в сфере залогового права: комментарий к постановлению Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17 февраля 2011 г. № 10 "О некоторых вопросах применения законодательства о залоге" / Р. С. Бевзенко. - Москва : Статут, 2012. - 140 с.
.Беляева О.А. Аукционы и конкурсы: комментарий судебно-арбитражной практики / О.А. Беляева. - М.: ВолтерсКлувер. - 2010. - 304 с.
.Бумагина В.В. Комментарий к Информационному письму Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 «О спорах, связанных с договором об ипотеке» / В.В. Бумагина // Нормативные акты для бухгалтера. - 2005. - № 4. - С.34-40.
.Ванина В. Нет нормы - нет права? / В. Ванина // ЭЖ-Юрист. - 2010. - №49.- С. 14.
.Гражданская инициатива: почему и как необходимо изменить закон об ипотеке / В.М.Ланцов, В.Н. Янаков, Т.М. Киреева, М.В. Ланцов. - Казань, ЗАО "Новое знание", 2010. - 172 с.
.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке // СПС "Гарант" 2010. - Режим доступа: #"justify">.Грудцына Л.Ю. ФЗ РФ «Об ипотеке» (залог недвижимости): постатейный науч.-практ. коммент. /Л. Ю. Грудцына. - Ростов н/Д: Феникс, 2005.- 349 с.
.Гуртов, В. К. Проблемы развития ипотечного кредитования жилищного строительства и пути их решения: Учебное пособие. / В. К. Гуртов, А.М. Марголин, К. А. Чагай. - М.: Издательство РАГС, 2002. -103 с.
.Зюзин В.А. Комментарий к федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" : в ред. ... от 4 дек. 2007 г.) : (постатейный) / В.А. Зюзин, А.Н. Королев. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Юстицинформ. - 2008. - 304 с.
.Комментарий к Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" / В.С. Буров, И.Д. Грачев, М.В. Емельянов и др.; под ред. И.Д. Грачева. - М.: ИНФРА-М-НОРМА. - 1999. - 348 с.
.Конев Е.Ю. Гражданско-правовая ответственность по договору ипотеки: вопросы теории и практики: дис. канд. юрид. наук / Е. Ю. Конев ; Науч. рук. В. А. Рыбаков. - Белгород, 2004. - 207 с.
.Крупин В.О. Жилищная ипотека в России: теория и практика / В.О. Крупин. - М.: Информационно-внедренческий центр «Маркетинг», 2007. - 87 с.
.Крушевская М. В. Обращение взыскания на предмет ипотеки и его начальная продажная цена в условиях банкротства застройщика / М. В. Крушевская // Предпринимательское право. -2011. - № 2. - С.21-23.
.Крушевская М.В. Возникновение ипотеки на объект незавершенного строительства при банкротстве застройщика / М. В. Крушевская // Гражданское право. - 2011. - №4. - С. 28 - 30.
.Кузнецова А.В. Правовое регулирование ипотеки отдельных видов недвижимого имущества: автореф.,, дис. … канд. юрид. наук./ Кузнецова Анна Викторовна. - М., 2006. - 33 с.
.Лазаренко Л.Б. Проблемы правового регулирования ипотечных отношений в современных условиях: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Лазаренко Лилия Борисовна. - Краснодар, 2004. - 24 с.;
.Мартемьянов В.В. Прекращение права собственности на квартиру обремененную ипотекой, в связи со сносом многоквартирного жилого дома / В.В. Мартемьянов В.В // Государство и право. - 2008. -№9. -С.91-93.
.Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. / В.В. Меркулов. - М.: Юридический центр Пресс, 2003. - 360 с.
.Мочалова В.А. Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества (предмета ипотеки) / В.А. Мочалова // Право и экономика. - 2010. - № 10. - С. 33 - 39.
.Мочалова В.А. Публичные торги и аукцион как способы реализации предмета ипотеки: соотношение и проблемы правового регулирования / В.А. Мочалова // Право и экономика. - 2011. -№ 3. - С. 18 - 24.
.Моргунова, Г. А. Принцип единой судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов / Г. А. Моргунова // Аграрное и земельное право. - 2006. - № 12. - С. 87 - 89.
.Наумова Л.Н. Закон об ипотеке: анализ, критика, рекомендации / Л.Н. Наумова. - М.: Викор-Медиа, 2006. - 240 с.
.Пантюхина Е.В. Правовое регулирование жилищной ипотеки в законодательстве РФ: автореф. дис. . канд. юрид. наук / Пантюхина Екатерина Владимировна. - М., 2003. - 28 с.
.Понька В.Ф. Положения об ипотеке в проекте русского Гражданского уложения / В.Ф. Понька // Адвокат. - 2010. - № 3. - С. 70 - 75.
.Прокофьев С.В. Правовое регулирование ипотеки (залога недвижимости) по российскому праву: автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Прокофьев Сергей Валерьевич. - М., 2003. - 204 с.
.Пыхтин С.В. Обращение взыскания на предмет ипотеки: спорные вопросы / Банковское кредитование. - 2010. - № 5. - С. 83 - 93.
31.Рассказова, Н. Ю. Независимая ипотека в проекте изменений ГК РФ / Н. Ю. Рассказова // Закон. - 2013. - № 3. - С. 33 - 43.
32.Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / Е.Ю. Руденко. - Краснодар. - 2009. - 26 c.
.Руденко Е.Ю. Жилые помещения как предмет ипотеки и особенности регулирования возникающих в связи с ипотекой отношений: автореф. дис. … канд. юр. наук / Руденко Евгения Юрьевна. - Краснодар, 2009. - 26 с.
34.Русецкий А.Е. Возникновение и развитие института ипотеки// А.Е. Русецкий Режим доступа: <#"justify">37.Скиба П.В. Торги и ипотека как способы приобретения недвижимости / П.В. Скиба. - М.: МАКС Пресс. - 2001. - 27 с.
.Смирнов В.В., Лукина З.П. Комментарий к Федеральному закону "Об ипотеке СПС "Гарант" Режим доступа: #"justify">.Филатова В.Ф. Законодательство о залоге в трактовке Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ / В.Ф. Филатова // Банковское кредитование. - 2011. - № 5. - С. 8 - 18.
.Хрулева З.В. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения исполнения обязательств по законодательству Российской Федерации: дис. … канд. юрид. наук/ Хрулева Зоя Васильевна. - М., 2001. - 179 с.
.Хуснетдинова Л. Ипотека жилых помещений // [Электронный ресурс]. - Режим доступа: #"justify">.Чередниченко С.П. Анализ правовых конструкций ипотеки зданий, сооружений и земельных участков С.П. Чередниченко // Право и экономика. - 2010. - №7. - С. 30 - 37.
Судебные практика:
.Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 6, Пленума ВАС РФ № 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // Вестник ВАС РФ". - №9. - 1996.
.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 13.11.1997 № 21 "Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости" // Вестник ВАС РФ". - № 11 (ч. 2). - 2003.
.Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 28.01.2005 № 90 <Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке>// Вестник ВАС РФ. - № 4.- 2005. - С.78-90.
4.Постановление президиума ВАС РФ от 01.06.2010 №2620/10 по делу №А38-5402/2008 // [Электронный ресурс]: <#"justify">5.Постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.2011 № 902/11 по делу № А29-1504/2010 // "Вестник ВАС РФ". - № 10. - 2011.
.Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" // Приложение к Вестнику ВАС РФ". - №12. - 2005.
.Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 №64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ". - № 9. - 2009.
8.Определение ВАС РФ от 09.09.2010 № ВАС-10438/10 по делу №А40-53940/09-125-332 // [Электронный ресурс]: <#"justify">9.Постановление ФАС Северо-Западного округа от 29.02.2008 по делу №А56-44066/2006 // [Электронный ресурс]: #"justify">.Постановление ФАС ЗСО от 21.05.2009 № Ф04-2837/2009(6179-А45-30) по делу №А45-14019/2008 // [Электронный ресурс]: #"justify">13.Постановление ФАС Московского округа от 11.04.2012 по делу №А41-16914/11 // [Электронный ресурс]: #"justify">.Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.07.2012 по делу №А20-1310/2011 // [Электронный ресурс]: #"justify">22.Решение Арбитражного суда республики Коми от 27.04.2010 по делу № А29-1504/2010 // [Электронный ресурс]: #"justify">24.Решение Иркутского районного суда Иркутской области от 22.09. 2010 года по делу № 2-1371/10 // [Электронный ресурс]: #"justify">27.Решение Ленинградского районного суда г. Калининграда от 23.08.2012 по делу № 2-3735/11 // [Электронный ресурс]: #"justify">.Решение Ленинского районного суда г. Омска от 29.04.2011 по делу № 2 - 74/11 // [Электронный ресурс]: #"justify">32.Решение Саратовского областного суда от 20.07.2010 по делу №33-3602/2010 // [Электронный ресурс]: http://www.gcourts.ru/
33.Решение Советского районного суда г. Улан-Удэ (Республика Бурятия) от 24 июня 2011 // [Электронный ресурс]: <http://www.gcourts.ru/case/2649007>
.Решение Советского районного суда гор.Улан-Удэ от 03.02.2012г. // [Электронный ресурс]: <http://www.gcourts.ru/case/3732520>
.Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 19.11.2010г. по делу № 2-5222/2010 // [Электронный ресурс]: <http://www.gcourts.ru/>
.Решение Центрального районного суда гор. Тольятти Самарской области от 25.03.2011 // [Электронный ресурс]: <http://www.gcourts.ru/case/1241469>
.Решение Череповецкого федерального городского суд Вологодской области от 15.09.2011 года по делу № 2-4559/2011г // [Электронный ресурс]: <http://www.gcourts.ru/>