Проблеми іпотеки в Україні

Проблеми іпотеки в Україні

Проблеми іпотеки в Україні

1. Поняття та суть іпотеки

Фактично у вітчизняній та зарубіжній літературі можна виділити чотири підходи стосовно розгляду сутності іпотечного ринку: частина вчених розглядає його як ринок іпотечних кредитів та розуміє під ним економічні відносини, що виникають під час видачі та обслуговування іпотечних кредитів; частина науковців розуміють під ним як сегмент ринку позикового капіталу, на якому відбувається перерозподіл позичкового капіталу, забезпеченого заставою нерухомого майна; ряд вчених стверджує, що іпотечний ринок є сегментом ринку цінних паперів, на якому здійснюється купівля продаж іпотечних облігацій. Інші дослідники трактують іпотечний ринок як самовідтворювальну систему, що включає в себе економічні відносини від акумулювання фінансових ресурсів для іпотечного кредитування до рефінансування іпотечних активів.

У Законі України «Про іпотеку» визначено, що: «іпотека - вид забезпечення виконання зобовязання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобовязання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом».

Згідно Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» іпотечне кредитування - це правовідносини, що виникають з приводу набуття права вимоги іпотечного боргу за правочинами та іншими документами.

В свою чергу, житловий іпотечний кредит - кредит, виконання своїх зобовязань за яким позичальник забезпечує іпотекою нерухомого майна житлового призначення (крім обєктів незавершеного будівництва), тобто віддає це майно в заставу. Такий кредит можуть видати позичальникові в тому разі, якщо він купує нерухоме майно житлового призначення на ринку нерухомості. До житлових іпотечних кредитів також прирівнюють кредити, видані позичальникові для будь-яких інших потреб, якщо він бере ці кредити, віддаючи в заставу нерухоме майно житлового призначення.

Існують конкретні правові передумови запровадження іпотечного кредитування, серед яких слід виокремити:

правові гарантії приватної власності на нерухоме майно. Таким чином кредитор буде мати юридичні гарантії щодо однозначного встановлення права власності позичальника та наявних обтяжень на нерухоме майно, яке було запропоноване для передачі в іпотеку;

правова єдність земельної ділянки та розміщених на ній будівель, споруд і багаторічних насаджень. Це необхідно аби уникнути проблем при передачі майна у заставу;

правове регулювання організації та діяльності іпотечних банків.

Мета системи фінансування житла полягає в слугуванні посередницькою ланкою між коштами тих, хто накопичує кошти в економіці, і тими, хто бажає інвестувати в житло. Взагалі, існують численні труднощі, що повязані з посередництвом між коштами накопичувачів та позичальниками. Деякі з них полягають в механіці бізнесу: збір коштів, відслідковування всіх аспектів операцій, підтвердження всіх претензій, забезпечення функціонування всіх залучених офісів, спілкування з усіма сторонами і т. п. Ці завдання є вирішальними для довготривалого успіху фінансової установи. Вони не тільки повинні виконуватися компетентно - повинні існувати і конкурентні важелі для забезпечення того, що вони виконуються ефективно.

Є фактом, що фінансування житла є складним бізнесом, в багатьох аспектах більш складним, аніж інші типи фінансування. Додаткові труднощі виникають через розмір та строки інвестицій в житло. Житло є одним з найбільш довго існуючих видів майна, не тільки через те, що воно є тривалим фізичним товаром, але також, на відміну від багатьох комерційних типів інвестицій, не швидко виходить з користування.

Надання кредитів на довгі періоди різко підвищує межі всіх ризиків, що зазначені вище. Економічні обставини як фізичних осіб, так і держав можуть радикально змінюватися протягом 7-10 років, на краще чи на гірше, впливаючи на спроможність повернення коштів (кредитний ризик), ситуацію з рухом грошових коштів позичальника, а також надійність та стабільність фінансової установи, фінансової системи в цілому, і власне держави. Одна частина завдання створення системи фінансування житла полягає в її побудові таким чином, щоб вона найкращим чином протистояла невідомим, але вірогідним майбутнім поворотам та змінам.

Житло є одним з найкращих предметів застави, які відомі сучасній системі кредитування.

Іншим важливим завданням, особливо у країнах, що розвиваються, є розробка іпотеки, в якій повернення кредиту є доступним, а також захищає кредитора та особу, що надає кошти. Проблема полягає в тому, що інфляція та економічна криза можуть спричинити дуже високий рівень і взагалі значну нестабільність процентних ставок. Інвестор хоче бути захищеним від усіх цих потрясінь, але боржник не може легко нести ці зобовязання без ризику невиконання.

2. Стан іпотечного кредитування в Україні

Розвиток іпотечного кредитування в Україні в докризовий період відзначався високою активністю, що неможна сказати про сьогоднішній день. Державна іпотечна установа співпрацює з первинними кредиторами - з банками. Для всіх банків однакові як умови вступу в систему рефінансування Державної іпотечної установи, так і ціна ресурсу. Нажаль достатньо високі критерії Державної іпотечної установи закривають шлях для отримання кредитів за системою рефінансування іпотечної установи широким верствам населення з низьким соціальним статусом.

Більшість українських банків мають два джерела фінансування іпотеки: депозитне та недепозитне. Депозитне фінансування - досить простий фінансовий інструмент, перевагами якого є невелика премія для вкладників, низька вартість оптових депозитів, стабільне фінансування, особливо за наявності страхування депозитів. До недоліків можна віднести коливання вартості коштів та потенційно нестабільну пропозицію. Недепозитним фінансуванням займаються портфельні і не портфельні кредитори. Портфельні кредитори - шляхом емісії незабезпечених облігацій та іпотечних облігацій, що в свою чергу вимагає наявності механізмів забезпечення ліквідності цих облігацій.

В Україні станом на іпотечному ринку працюють близько 90 банків. Основними лідерами є: ВАТ «Райффайзен Банк Аваль», АКБ «Укрсоцбанк», АКІБ «УкрСиббанк», ЗАТ «Комерційний Банк ПриватБанк» та ВАТ «ВіЕйБі Банк». Склад лідерів іпотечного ринку залишається незмінним: 1 місце - Укрсиббанк 16,43%, 2 місце - Укрсоцбанк 12,22%, 3 місце - ОТП банк 11,43%, 4 місце - Райффайзен Банк Аваль 11,01%, 5 місце - Приватбанк 5,82%.

Станом на жовтень 2012 року в Україні на первинному іпотечному ринку працюють близько 20 банків з 50-ти найбільших, які мають достатній розмір довгострокових ресурсів та рівень капіталізації. На максимальний термін до 20 років кредити надають 11 установ. Протягом останніх чотирьох років можна виділити декілька найактивніших банків, які займають серйозні частки ринку іпотечного кредитування в Україні, а саме: ВАТ «Ощадбанк», ВАТ «Укрексімбанк», АКБ «Надра», АКБ «Аркада», АКБ «Правекс-банк», АППБ «Аваль», АКБ «Промінвестбанк», ЗАТ КБ «Приватбанк», АКБ «Укрсоцбанк», КБ «Фінанси та Кредит».

3. Основні проблеми іпотеки в Україні

Однією з основних проблем у розвитку системи іпотечного кредитування в сучасних умовах України є проблема залучення кредитних ресурсів для довготермінового іпотечного кредитування. Безперечно, що жоден комерційний банк не здатен сформувати кредитний портфель із довготермінових кредитів, спираючись на короткотермінові джерела. Залучити довготермінові ресурси для іпотечного кредитування можна, використовуючи кредитні лінії банків, кошти інституціональних інвесторів (пенсійні фонди та страхові компанії), фінансування за рахунок залучених депозитів, емісія банками цінних паперів, емісія забезпечених нерухомістю облігацій. Як свідчить міжнародний досвід, пенсійні фонди та страхові компанії є достатньо поширеними інвесторами в системі іпотечного кредитування.

Одним із найважливіших інструментів іпотечного кредитування є відсоткова ставка. В Україні вона є достатньо високою у порівнянні з відсотковими ставками розвинених країн. На рівень відсоткової ставки впливають такі чинники: по-перше, рівень інфляції в країні (чим вищий рівень інфляції, тим більший ризик знецінення свого капіталу несе банк, видаючи кредити своїм клієнтам, що призводить до підвищення відсоткової ставки); по-друге, політика державного регулювання в країні (прийняття нормативно-правових актів, які регулюють рівень відсоткової ставки за кредитами).

Відсоткові ставки також залежать як від вартості фінансування, так і вартості не на внутрішньому, а на зовнішньому ринку, оскільки в Україні просто недостатньо гривневих ресурсів, щоб повністю відповідати зростаючому попиту на іпотечні кредити. Однак, зовнішній ринок - джерело тільки валютних ресурсів, а зараз фінансові компанії намагаються робити основний акцент на національну валюту. НБУ у боротьбі з доларизацією економіки збільшує резервування при кредитуванні в іноземній валюті. Якщо ж говорити про внутрішні запозичення - люди заощаджують в основному в гривнях. Зважаючи на те, що основні доходи населення отримує в гривні, склалась сприятлива ситуація для позичальників іпотечних кредитів в національній валюті. І якщо сьогодні співвідношення валютних кредитів до гривневих складає 80/20, то можна прогнозувати, що в майбутньому цей показник зміниться до 50/50.

Складність проблеми іпотечного кредитування полягає у тому, що воно може бути і причиною покращення інвестиційного клімату країни, і чинником глибокої кризи. Незважаючи на те, що іпотечне кредитування - це сфера довгострокового вкладення капіталу або його інвестування, проте такий кредит не завжди має інвестиційну природу (наприклад, кредит на обєкти житлової та аграрної іпотеки), що ускладнює функціонування іпотечного ринку за складовими його сегментів. До того ж, на практиці в процесі іпотечного кредитування часто виникають проблеми з реалізацією нерухомості, оскільки вона не відноситься до розряду високоліквідних активів. Проте нерухомість як об'єкт іпотечного кредиту має ряд суттєвих переваг. Вона майже ніколи не втрачає повністю своєї вартості (цінності), а з часом, як свідчить господарська практика, ціна її навіть зростає. Також іпотечне кредитування впливає на ризики банківської діяльності, а тому вимагає від персоналу комерційних банків спеціальних знань і високої фахової кваліфікації. Особливого значення цей фактор набуває через необхідність правильної оцінки кредитоспроможності позичальника, а також вартості нерухомого майна.

Основними проблемами іпотечного кредитування в Україні є:

) відсутність гарантійних фондів іпотечного страхування

) нерозвиненість інфраструктури ринку житла і житлового будівництва;

) недосконалість правової бази, які полягають, зокрема, у недіючому реєстрі іпотек, недосконалому законодавчому регулюванні процедур звернення щодо стягнення на предмети іпотеки, які підвищують ризикованість іпотечних угод.

) недовіра населення до українських банків та побоювання щодо втрати свого житла у разі банкрутства банка-кредитора;

) низька ефективність ринку житлового будівництва;

) неспроможність банківської системи працювати за міжнародними схемами реінвестування;

) відсутністю розуміння населенням процесів іпотечного фінансування;

) наявність на ринку іпотечного кредитування в Україні універсальних банків, коли в багатьох розвинених країнах, працюють спеціалізовані іпотечні банки.

) досить жорсткі умови надання іпотечних кредитів, особливо щодо першого внеску близько 30-50% вартості житла та високі ставки за цими кредитами.

) окремі інші вимоги до позичальників: наявність додаткового забезпечення, високої офіційної зарплатні, кредитної історії - також залишаються суттєвими в іпотечних угодах.

) обмежений платоспроможний попит населення. Грошові витрати та заощадження населення України є надзвичайно низькими.

4. Шляхи покращення іпотечного кредитування в Україні

Для розвитку іпотечного кредитування необхідно: запровадити однакові механізми оподаткування коштів, що їх вкладають у цінні папери й на банківські депозити; максимально спростити процедури видачі кредитів; врегулювати процедури кредитування в іноземній валюті; забезпечити формування банками підвищених резервів; здійснити заходи, які б відновили довіру населення до ринку житла та сформували попит у цій сфері; знизити відсоткові ставки за кредитами; створити систему мобілізації вільних фінансових ресурсів та пошуку інвесторів.

Важливою передумовою успішного розвитку житлової іпотеки є стабільність цін на нерухомість. Крім того, ефективність іпотечного кредитування житлового будівництва вимагає суттєвого підвищення платоспроможного попиту населення на ринку житла, бо станом на 2011 рік частка проблемної заборгованості фізосіб в загальному іпотечному портфелі українських банків на складає 5,8%. Порівняно з 2010 роком, частка проблемної заборгованості фізосіб виросла в 5,5 разів. Така тенденція залишає неминучий негативний вплив на основні показники діяльності банківських установ, веде до втрат для банків і може призвести до банкрутства.

Не завжди можливо оцінити наскільки важко надати довгострокове фінансування на купівлю житла. Навіть у найбільш розвинутих країнах існували істотні фінансові негаразди, пов'язані з фінансуванням купівлі житла, і навіть сьогодні продовжується вдосконалення системи. Завдання є набагато складнішими у правовому, економічному та фінансовому середовищі країни, що розвивається чи знаходиться на перехідному етапі, і одночасно зростає важливість не розтрачувати ресурси.

Спираючись на міжнародний досвід становлення та розвитку іпотеки, для удосконалення системи іпотечного кредитування в Україні:

доцільно впровадити надання пільгових кредитів малозабезпеченим верствам населення та молодим сімям для придбання житла, оскільки вони мають найбільшу потребу у вирішенні житлових проблем;

необхідною є присутність держави у сфері ціноутворення в житловому будівництві та проведенні обґрунтованої оцінки вартості житла, оскільки вільне ціноутворення призводить до безпідставного подорожчання вітчизняної нерухомості як на первинному, так і на вторинному ринках;

з огляду на тенденції на світових валютних ринках українським банкам доцільно дотримуватись стандартних вимог щодо надання іпотечних кредитів;

обґрунтованим є поступове збільшення іпотечних кредитів, які надані в національній валюті, за умови зближення відсоткових ставок в національній та іноземній валютах та зниження рівня інфляції.

Існують кроки, які можна здійснити зараз і в близькому майбутньому для побудови життєздатної системи.

Гарантування. Це сфера, яка може бути вдосконалена з часом, необов'язково до надання першого кредиту. В кінцевому рахунку, буде дуже корисно мати змогу зібрати кредитні історії та баланси за несплаченими кредитами і підтвердити заробітки з усіх джерел. Це дозволить розширене кредитування на більш ліберальних умовах. Проте до здійснення цих вдосконалень кредитування може здійснюватися, якщо існують достатньо сильні методи звернення стягнення на майно, що відданий у заставу згідно старих норм, наголос робиться на заробітках від роботи у формальному секторі, що можуть біти підтверджені. Окрім того, стандарти гарантування повинні бути дещо консервативними.

Доступність кредиту. Найпростішим підходом до надання довгострокових кредитів на житло було б встановити процентну ставку приблизно на рівні поточної банківської кредитної ставки і регулярно змінювати її в майбутньому, на основі банківських кредитних ставок або на основі ставок «T-bill» за один рік. Цей підхід всім легко зрозуміти, проте він означає, що виплата за інфляцію здійснюється відразу в повному розмірі, і що виплата може різко зрости в майбутньому, якщо інфляція знову зросте.

Як зазначено вище, у країнах, які страждають від постійних високих ставок інфляції, всі кредити «індексуються» до інфляції, і основний борг, що залишається до сплати, кожного місяця приводиться у відповідність до інфляції, і сплачується тільки «реальна» процентна ставка. Така індексація може бути надмірною для України, де спостерігається дуже багатообіцяючий спад інфляції. Проте альтернативою, що може бути привабливою, є відстрочка частини виплат, повязаних з інфляцією. Це може бути здійснено шляхом встановлення максимальної процентної ставки, що застосовується до розрахунку суми, належної до виплати на певний час (ставка платежу), і внесення різниці між таким платежем та повною ринковою ставкою (ставкою нарахування) до суми кредиту.

Такий кредит використовувався в Угорщині, де платіжна ставка була встановлена на рівні 15%, а ставка була змінною ринковою процентною ставкою, початково встановленою на рівні 25%, означаючи, що приблизно 10% додається до кредиту і відстрочується. Інфляція становить 15%, так що близько двох третин компонента інфляції відстрочується. Перевагою є те, що ставка платежу 15% вимагає початкового щомісячного платежу, що є на 35% нижчим ніж за 25% ставкою (на 15 років), дозволяючи боржникам отримувати на 50% більші розміри кредиту.

Іншою перевагою такої побудови кредиту є автоматичне пристосування до коливань процентних ставок. Якщо ставки продовжують падати, зменшується і розмір, що відстрочується, таким чином, що коли ставки досягають 15%, це стає звичайним кредитом. Проте якщо ставки повертаються до розміру 40%, виплата не зростає відразу на 50%, а, радше, підвищується протягом декількох років. Строки виплат за кредитом настають у ті самі періоди, що встановлені початково.

Таке вирівнювання допомагає захистити кредитора від невиконання боржником зобов'язань через неспроможність зробити новий платіж у більшому розмірі. З іншого боку, основна сума кредиту зростатиме у номінальному виразі, а коефіцієнт кредит-до-вартості не зменшуватиметься настільки швидко, як у разі, коли номінальний розмір основного боргу знижується, в той час як через інфляцію ціни на будинки піднімаються. Використання такого типу кредиту з відстрочкою надає ще більшого значення можливості швидко звернути стягнення в разі невиконання.

Побудова життєздатної системи. Як зазначалося вище, багато країн застосовували різні підходи до побудови системи фінансування житла, яка є пристосованою до економічних негараздів, які неодмінно трапляються. У деяких випадках вони досягали успіху в залученні ощадних депозитів в комерційних банках чи ощадних банках (напр., будівельні товариства) в якості основного джерела фінансування, деколи з особливим доступом до державного фінансування чи гарантування у випадку фінансової кризи.

Проте такий підхід передбачає існування міцного та стабільного банківського сектору.

Життєздатною альтернативою такому підходу є канальне фінансування банків чи інших кредиторів довгостроковими інвесторами, такими як пенсійні фонди та страхові компанії. Деколи такі інвестори почуваються незручно, коли вони змушені довіряти одному певному банку, і бажають отримати забезпечення, як, наприклад, іпотека житлових приміщень, до надання фінансування на довгостроковій основі. Домовленості, при яких іпотеки забезпечують довгострокові кредити кредиторам, часто включаються у те, що називається фінансуванням «на вторинному ринку».

Інші вимоги до життєздатної системи включають значну капіталізацію для всіх кредиторів (за мінімальними міжнародними стандартами щодо адекватності капіталу) та систему регулювання та нагляду, що може контролювати ризики, які постають перед кредиторами. Взагалі, кредитування житла повинне підпорядковуватися правилам, подібним до правил для комерційних банків, але доцільно зменшити оцінку ризику, що застосовується до іпотек житлових приміщень до 50% відразу ж після доведення їх надійності як забезпечення.

Висновок

Отже, незважаючи на нестабільну ситуацію, що склалася на фінансовому ринку, іпотечний ринок у перспективі є одним із найперспективніших сегментів кредитного ринку України. Вважаємо, що іпотечне кредитування може стати одним із найголовніших факторів покращення якості життя населення та дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем: можливість вирішувати житлову проблему у державі, в тому числі через реалізацію державної програми «Доступне житло», що сприятиме покращенню житлових умов населення і зменшить напруженість в суспільстві у соціальній сфері, та, в цілому, підвищить інвестиційну привабливість України.

Передумовами подальшого розвитку іпотечного кредитування як форми залучення фінансових ресурсів є те, що активізація процесу іпотечного кредитування дозволить вирішити цілий ряд соціально-економічних проблем країни. По-перше, забезпечить розвиток довгострокового житлового будівництва. По-друге, вирішить проблему кредитування підприємств агропромислового комплексу. По-третє, сприятиме реформуванню економіки держави загалом.

іпотека банк кредитування процентний

1. Закон України «Про іпотеку» №898-IV від 05.06.2003 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу //#"justify">. Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» №979 від 16.06.2003. [Електронний ресурс]. - Режим доступу //#"justify">. Жук О.В. Стан і перспективи розвитку іпотечного кредитування в Україні/ О.В. Жук. Економічний простір, №23/1, 2009. С. 308-315.

. Костюкевич О.І. Теоретичні аспекти функціонування іпотечного ринку / О.І. Костюкевич. Економіка та держава, №1, 2009. C. 24-26.

. Нагорний О.В. Фінансовий механізм іпотечного кредитування в Україні та шляхи його удосконалення / О.В. Нагорний. Сталий розвиток економіки, №1, 2010. С. 164 - 169.

. Піхтар І.П. Удосконалення інституційниx основ ринку іпотечного кредитування. [Електронний ресурс]. - Режим доступу //#"justify">. Соколовський Є.А. Пріоритети іпотечного кредитування в посткризовий період / Є.А. Соколовський. Наука й економіка, №3 (23), 2011. С. 138 - 140.