Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера, дом 80 в Ленинском районе города Челябинска

Министерство образования и науки Челябинской области

Государственное бюджетное образовательное учреждение среднего профессионального образования (среднее специальное учебное заведение)

Южно-Уральский многопрофильный колледж

КУРСОВОЙ ПРОЕКТ

По дисциплине «Организация оценки земли и имущества»

Обоснование рыночной стоимости помещения столовой, расположенного по улице Вагнера дом 80 в Ленинском районе города Челябинска

Руководитель проекта

А.Ф. Хафизова

Выполнил А.С. Томилин

студент группы З-32

Челябинск - 2013

ОГЛАВЛЕНИЕ

1. Теоретическая часть

.1 Оценка имущества

.1.1 Право собственности

.1.2 Правоустанавливающими документами являются

.2 Доходный подход

.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков

.2.2 Метод капитализации доходов

.3 Сравнительный подход

.4 Затратный подход

.1.1 Основание для проведения оценки

.1.2 Наименование объекта оценки

.1.3 Имущественные права на объект оценки

.1.4 Дата оценки

.1.5 Цель оценки

.1.6 Назначение оценки

.1.7 Вид стоимости

.1.8 Форма отчета

.1.9 График проведения оценки

.1.10 Дата составления отчета об оценке

.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

.2.1 Сведения о заказчике оценки

.2.2 Сведения об оценщике

.2.3. Данные об оценочной организации

.3 Допущения и ограничительные условия

.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности

.5 Описание объекта оценки

.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки

.5.2 Техническое описание объекта оценки

.6 Анализ рынка объекта оценки

.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

.7.2 Процедура оценки

.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки

.8 Определение рыночной стоимости объекта оценки с помощью затратного подхода

.8.1 Теоретические и методологические основы затратного подхода

.8.4 Оценка совокупного износа

.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

.9 Определение рыночной стоимости объекта с посощью доходного подхода

.9.1 Определение чистого операционного дохода

.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий

.9.3 Определение коэффициента капитализации

.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода

.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

.10.1 Расчет стоимости

.11 Согласование результатов

.12 Заключение

.12.1 Итоговое заключение о величине рыночной стоимости

.13 Список литературы

Приложение 1

Приложение 2

ВВЕДЕНИЕ

Оценка недвижимости - один из наиболее востребованных видов оценки, включающий оценку права собственности или иных прав (право аренды право пользования).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, столовые, рестораны, кофе, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению и т. д.

Курсовая работа является важным этапом на пути изучения стоимости объектов недвижимости. Курсовая работа помогает определить цели, задачи, направления и принципы государственного регулирования системы оценочной деятельности (деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной или иной стоимости) в Российской Федерации. Оценочная деятельность обеспечивает информационную основу для принятия хозяйственных управленческих решений, способствует структурной перестройке экономики, формированию конкурентной рыночной среды, активизации инвестиционных процессов.

Цель работы - определение рыночной стоимости коммерческой недвижимости на примере столовой расположенной на улице Вагнера,80 в Ленинском районе.

1. Теоретическая часть

1.1 Оценка имущества

Оценка имущества - определение стоимости имущества в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки, с учётом всех влияющих факторов на оцениваемый объект

Общие понятия оценки

·  К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.

·        При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.

·        При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.

·        Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

·        Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

·        Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.

·        При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цену, уплаченную покупателем за объект оценки.

·        При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.

·        При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства. Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

·        Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

.1.1 Право собственности

Право собственности в объективном смысле - совокупность правовых норм, регулирующих владение, пользование и распоряжение собственника имуществом по своему усмотрению и в своих интересах и защита этого имущества от посягательств третьих лиц.

Право собственности в субъективном смысле состоит из следующих правомочий собственника:

·    Право владения - возможность осуществления фактического господства над вещью.

·              Право пользования - это возможность осуществлять эксплуатацию имущества, извлекать из него полезные свойства, получать плоды и доходы.

·              Право распоряжения - возможность определять юридическую и фактическую судьбу вещи.

Кроме права собственности, обладатель которого имеет неограниченные возможности в управлении вещью (за исключением случаев, когда правомочия собственника ограничены законом), существуют иные вещные права, которые можно назвать ограниченными. Они предоставляют ограниченный комплекс прав в отношении имущества. Чаще всего это выражается в невозможности определять юридическую судьбу вещи (распоряжаться ею).

·    право хозяйственного ведения

(Вещное право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом);

·    право оперативного управления

(Право юридического лица - не собственника владеть, пользоваться и распоряжаться закрепленным за ним имуществом в пределах, определенных законом, в соответствии с заданиями собственника, назначением имущества);

·    право пожизненного наследуемого владения землей

(Носитель, не будучи собственником земельного участка, наделяется в отношении его правомочиями владения, пользования пожизненно с передачей этого пользования по наследству);

·    право постоянного пользования земельным участком

(Право пользования, не ограниченное установлением срока);

·    сервитут

(Сервитут - это ограниченное право пользования имуществом, находящимся в собственности другого лица);

·    иные вещные права

(Право пользования жильем членами семьи собственника, право фактического владельца, право пожизненного проживания в жилом помещении другого лица в соответствии с завещательным отказом).

Общие признаки:

1. это право на чужое имущество;

2.      это право следования, то есть смена собственника не влечет для носителя ограниченного вещного права никаких изменений;

.        носитель - только титульный владелец;

.        предоставляется та же защита, что и праву собственности.

 

.1.2 Правоустанавливающими документами являются

- договоры и другие сделки отчуждения недвижимости (купля-продажа, дарение, мена, пожизненное содержание с иждивением, отступное, приватизация и др.), надлежащим образом оформленные, а в установленных случаях и зарегистрированные как сделки;

акты ввода завершённого строительством объекта в эксплуатацию, утверждённые органами государственной власти или местного самоуправления, организациями и ведомствами;

свидетельства о праве на наследство, выданные нотариусом;

решения судов в отношении прав на недвижимость, вступившие в законную силу, постановления апелляционной, кассационной и надзорной инстанций (если в ходе судебного процесса стороны пришли к мировому соглашению, правоустанавливающим документом будет мировое соглашение, утверждённое определением суда);

справки о полной выплате пая в ЖСК, ГСК, ДСК (должны содержать указание на членство гражданина в кооперативе, размер и дату полной выплаты паевого взноса, описание недвижимости, за которую выплачен пай, подпись, фамилию, инициалы председателя кооператива, оттиск печати кооператива). Особо следует обратить внимание на то, что различного рода свидетельства «о правовой регистрации», «о внесении в реестр собственников», выданные БТИ, местными комитетами по управлению имуществом и фондами имущества, иными органами местного самоуправления не соответствуют требованиям закона и не являются правоустанавливающими. Они могут быть только приобщены к документам, являющимся основанием для возникновения и перехода прав: договорам, актам и решениям органов государственной власти, судебных органов.

Права граждан на недвижимость могут быть зарегистрированы (после вступления в силу Закона о регистрации прав) и подтверждены соответствующим Свидетельством о государственной регистрации права.

Если такая регистрация не была проведена, то это обычно не является препятствием для проведения сделок с недвижимым имуществом, однако вначале будет проведена регистрация ранее возникших прав. Как и везде, здесь тоже могут возникнуть проблемы. Поэтому рекомендуется такую регистрацию пройти заранее, особенно в тех случаях, когда имеются какие-то сомнения. Для регистрации прав на жилые дома, здания, сооружения и другие отдельно стоящие объекты недвижимости, а также на объекты, отчуждаемые вместе с земельным участком, необходимо представить правоустанавливающие документы на земельный участок и кадастровый план земельного участка (в случае его отсутствия представляется план, заверенный местным Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству).

.2 Доходный подход

Доходный подход к оценке недвижимости базируется на определении стоимости объекта недвижимости на основе расчета ожидаемых доходов от владения (использования) этим объектом. Этот показатель является очень важным, поскольку позволяет прогнозировать стоимость объекта на перспективу.

Доходный подход является одним из наиболее применяемых методов оценки недвижимости в оценочной практике на сегодняшний день.

Доходный метод в основном, основан на определении стоимости недвижимости путем расчета дисконтированного потока доходов (от владения или использования этим объектом). Данный метод базируется на принципе ожидания - установления текущей стоимости доходов и других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения этой собственностью. Логично, что владелец недвижимости не уступит свою собственность ниже той суммы, которую он мог бы получить, продолжая эксплуатировать ее, а покупатель не заплатит больше той суммы, которую ему принесет последующее использование данного объекта в коммерческих целях. Таким образом, цена недвижимости определяется на основе стоимости будущих доходов путем соглашения между сторонами.

При расчёте доходным подходом используются следующие методики: капитализации доходов и дисконтирования денежных потоков. Эти методики являются основными в данном методе.

) В соответствии с технологией метода прямой капитализации стоимость определяется отношением чистого операционного дохода до налогообложения к ставке капитализации. Ставка капитализации определяется оценщиком на основе величины базовой ставки путем ее корректировки на риски.

) Метод дисконтирования денежных потоков применяется, когда денежные потоки поступают неравномерно (нестабильный доход), или при использовании различных коэффициентов капитализации. Согласно методике, стоимость объекта определяется как сумма дисконтированных доходов по проекту. Для этого необходимо определить модель денежного потока с составлением прогноза расходов и инвестиций на выбранный период. Ставка дисконта определяется с учетом тех же параметров, что и при методе капитализации.

Суть метода - доходный подход оценивает стоимость недвижимости, как текущую стоимость будущих денежных потоков. При этом данный подход отражает уровень риска для оцениваемого объекта недвижимости, а также качество и количество дохода, который сможет принести объект оценки в течение срока службы. Основным достоинством доходного подхода является то, что он позволяет учесть будущие инвестиционные риски уже сейчас.

Недостатком метода является то, что будущие доходы - прогнозная величина поступлений от арендной платы и суммы будущей перепродажи объекта, определяются оценщиком путем анализа ряда факторов, а потому могут нести в себе определенную погрешность, так как абсолютно точно определить состояние рынка недвижимости на длительную перспективу невозможно.

.2.1 Метод дисконтирования денежных потоков

Метод дисконтированных денежных потоков (ДДП) более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления.

Применяется метод ДДП, когда:

·    предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;

·              имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;

·              потоки доходов и расходов носят сезонный характер;

·              оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;

·              объект недвижимости строится или только что построен и ввод: (или введен в действие).

Метод дисконтированных денежных потоков - наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

.2.2 Метод капитализации доходов

Суть метода капитализации доходов - определение стоимости объекта недвижимости происходит путём преобразования годового чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость.

Базовая формула:

Где  - стоимость объекта недвижимости (денежная единица.)

 - Чистый операционный доход или ЧОД

 - Коэффициент капитализации

Коэффициент капитализации - показатель отражающий отношение ожидаемого годового дохода (ЧОД) от стоимости недвижимости:

Где  - коэффициент капитализации

 - ставка доходности инвестора на вложенный капитал - ожидаемая инвестором норма доходности от инвестирования с учётом риска на рынке.

 - норма возврата капитала - процентная ставка которая обеспечивает возврат первоначальных инвестиций. Ставка разделяет доход на две части: возмещение капитальных вложений в недвижимость и получение дохода от владения объектом.

Данный метод используется, если потоки доходов стабильны на протяжении длительного периода и являются значительной величиной, а также, если поток доходов возрастает устойчивыми темпами.

Метод неприменим в ситуации, когда объект оценки представляет собой объект незавершённого строительства или требует значительной реконструкции, т.е. в ближайший период не может приносить стабильного дохода.

«Информационная непрозрачность» российского рынка затрудняет расчёт Чистого операционного дохода и ставки капитализации, ввиду недостатка информации по реальным сделкам продажи, эксплуатационным платежам и т. д.

.3 Сравнительный подход

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен:

а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком. Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;

б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

.4 Затратный подход

Затратный подход (подход на основе активов) - совокупность методов оценки, в которых стоимость объекта равна сумме стоимости земельного участка и стоимости воспроизводства (замещения) всех улучшений, за вычетом накопленного износа, и стоимости обязательств, то есть стоимость объекта оценки зависит от стоимости создания аналогичного объекта. Данный подход применяется для оценки отдельно стоящих зданий, домовладений.

Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устаревания.

Ø Совокупный (накопленный) износ

Для определения коэффициента суммарного (накопленного) износа существует два подхода:

·  аддитивный;

·        мультипликативный.

При аддитивном подходе коэффициент суммарного износа (К) определяется сложением коэффициентов физического, функционального и экономического износов:

где:

Кфиз - Коэффициент физического износа;

Кфун - Коэффициент функционального износа;

Квн - Коэффициент внешнего (экономического) износа.

При мультипликативном подходе базой для определения коэффициентов износа является стоимость, из которой исключены учтённые ранее виды износа. В данном случае суммарный коэффициент износа определяется по формуле:

где:

Кфиз - Коэффициент физического износа;

Кфун - Коэффициент функционального износа;

Квн - Коэффициент внешнего (экономического) износа.

Ø В литературе по оценке недвижимости обычно рассматриваются 5 методов определения физического износа в той или иной комбинации у разных авторов:

·    Метод компенсации затрат (метод компенсационных затрат);

·              Метод хронологического возраста;

·              Метод эффективного возраста;

·              Экспертный метод;

·              Метод разбивки.

Метод компенсации затрат. Величина физического износа, в общем виде, приравнивается к затратам на его устранение.

Метод хронологического возраста. Базовая формула для расчета:

Ифиз = ×100%

где Вх - фактический (хронологический) возраст объекта оценки;Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Метод эффективного возраста. Базовая формула для расчета имеет 3 варианта написания:

Ифиз = ×100% = ×100% = ×100%

где Вэ - эффективный возраст объекта оценки, т.е. на какой возраст выглядит объект;

Вост - остающийся срок экономической жизни;

Всс - нормативный срок эксплуатации (экономической жизни).

Экспертный метод. В основу метода положена шкала экспертных оценок для определения физического износа, изложенная в Ведомственном нормативном документе ВСН 53-86р «Правила оценки физического износа жилых зданий». Величина износа определяется по внешним (видимым) повреждениям элементов. Именно данным методом пользуются работники БТИ при составлении технических паспортов на здания. Формула для расчета имеет вид:

Ифиз = × 100% 

где Иi - величина физического износа i - того элемента в здании, определенная по нормативному документу;

УВ_i - удельный вес i - того элемента в здании;- номер элемента.

Метод разбивки. Метод предполагает определение общего физического износа по отдельным группам с учетом физической возможности устранения данного износа или экономической целесообразности его устранения:

·    Исправимый физический износ (отложенный ремонт);

·              Неисправимый физический износ короткоживущих элементов (тех, которые могут неоднократно заменятся в процессе эксплуатации здания);

·              Неисправимый износ долгоживущих элементов (тех, которые образуют силовой каркас здания и могут быть восстановлены только при проведении капитального ремонта или реконструкции всего здания).

Величины неустранимого износа определяются от стоимости элементов с учетом устранимого износа. Общий физический износ определяется путем суммирования отдельных видов износа. При этом в рамках реализации метода разбивки на различных этапах расчета могут применяться и метод компенсации затрат, и метод хронологического возраста, и экспертный метод.

Ø Функциональный износ.

Признаки функционального износа - это несоответствие объемно - планировочного и конструктивного решения недвижимости, включая различное оборудование и инженерную оснащенность недвижимости в соответствии с его текущим или предполагаемым использованием.

Расчет функционального износа. Расчет функционального износа проводится по методикам аналогичным расчетам физического износа. Спецификой в данном случае является то, что оценщик определяя износ по какому-либо элементу недвижимости должен четко разделить и отделить функциональный износ от физического и величина функционального износа будет равна стоимости затрат до введения элемента недвижимости до современных требований и стандартов. Стоимость функционального износа может быть определена в виде потерь в арендной плате , либо избыточными характеристиками.

Далее оценщик либо самостоятельно, либо с привлечением сторонних специалистов определяет стоимость устранения этих недостатков и полученную стоимость сопоставляет с ожидаемыми доходами.

Другим методом определения функционального износа является прямой расчет его устранения. Например, на предприятии система очистки выходящего в атмосферу дыма 1983г. ,которая не соответствует требованиям и стандартам настоящего времени; стоимость замены этой системы очистки дыма на современную будет составлять по расчётам 10000000 рублей. Именно эти 10000000 рублей и будут составлять величину функционального износа. Как правило, на практике для исчисления величины функционального износа применяются сочетание различных методик. В этом случае величина функционального износа будет равна сумме результатов по каждой из методик.

Ø Экономический износ - уменьшение стоимости имущества вследствие изменения внешних факторов (политических, экономических, экологических и т. д.).

Для оценки внешнего износа могут применяться следующие методы:

метод капитализации потерь в арендной плате сравнение доходов от арендной платы двух объектов, один из которых подвергается негативному воздействию. При применении этого подхода сначала определяется величина потерь для недвижимости в целом, а затем из нее выделяется доля потерь, приходящаяся на здание, которая капитализируется исходя из сложившейся нормы капитализации для зданий.

метод парных продаж требует наличия достаточного для сравнения количества продаж недвижимости, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в стоимости двух сопоставимых объектов, один из которых имеет признаки износа внешнего воздействия, позволяет сделать вывод о величине внешнего износа оцениваемого объекта.

метод эффективного возраста основан на экспертизе строений оцениваемого объекта и гипотезе о том, что эффективный возраст (ЭВ) так относится к сроку экономической жизни (СЭЖ), как накопленный износ (И) к полной стоимости воспроизводства (ПСВ).

 

2. Задание на оценку

 

.1 проведение оценки

 

.1.1 Основание для проведения оценки

На основании договора от 17 марта 2013 г. №13-09/13, ЗАКАЗЧИК поручает, а ОЦЕНЩИК производит оценку рыночной стоимости торгового помещения, расположенного по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, д. 80.

 

.1.2 Наименование объекта оценки

Объектом оценки является столовая , расположенная по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, д. 80. Площадь: Общая 180 кв. м.

 

.1.3 Имущественные права на объект оценки

Оцениваемый объект:

Основное строение торговое помещение. Площадь: общая 180 кв. м. Этажность: 3. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, д.80, принадлежит на праве частной собственности:

Петру Фёдоровичу Коновалову, дата рождения: 16.03.1968 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации:

серия 7503 №600247, код подразделения 589-895, дата выдачи 19.03.2013 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Земляничная, д. 34.

На основании:

Договора купли/продажи от 18.06.2003

Государственная регистрация права произведена Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Челябинской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 20.05.2006 г. сделана запись регистрации: № 74-74-20/039/2003-35, выдано свидетельство о государственной регистрации: серии 74 АБ №763685 (дата выдачи 25.07.2003 года.);

 

.1.4 Дата оценки

Оценка объекта оценки выполнена на дату оценки 12 апреля 2013 г.

Под датой проведения оценки подразумевается календарная дата, по состоянию на которую, определяется стоимость объекта оценки.

 

.1.5 Цель оценки

Определение рыночной стоимости объекта оценки

 

.1.6 Назначение оценки

Приобретение объекта с целью сдачи его в аренду

 

.1.7 Вид стоимости

Рыночная стоимость

 

.1.8 Форма отчета

Письменная.

 

.1.9 График проведения оценки

17 марта 2013 г. - 17 апреля 2013 г.

 

.1.10 Дата составления отчета об оценке

17 апреля 2013 г.

2.2 Сведения о заказчике оценки и об оценщике

 

.2.1 Сведения о заказчике оценки

Петру Фёдоровичу Коновалову, дата рождения: 16.03.1968 г. Место рождения: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск. Пол: мужской. Гражданство: Россия. Паспорт гражданина Российской Федерации:

серия 75 03 №600247, код подразделения 589-895, дата выдачи 19.03.2013 г. Орган, выдавший документ: Центральным УВД г. Челябинска. Адрес постоянного места жительства: Россия, г. Челябинск, ул. Земляничная, д. 34.

 

.2.2 Сведения об оценщике

Настоящий отчет выполнен следующим специалистом:

Оценщик - Томилин Андрей Сергеевич, с 16 марта 2013 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» за регистрационным №5222, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 971528 от 09.02.2013 г. Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В746891 выдан «17» января 2013 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 месяц.

 

.2.3 Данные об оценочной организации

ООО «Антей-Эксперт», в лице директора Гладких Натальи Ивановны, действующего на основании Устава.

Реквизиты организации: 454080, г. Челябинск, ул. Лесопарковая, дом 7, корпус В, ИНН 7445613909, р\с 40787213987110002315 в ОАО «Сбербанк России», к\с 30101390900000000231, БИК 047501399. Тел.: 8 (351) 271-66-18, e-mail: antey_expert@mail.ru. ОГРН 1097448001395, присвоен 18 июля 2009 г.

Юридический адрес: 454080, г. Челябинск, ул. Лесопарковая, дом 7, корпус В.

На основании трудового договора в ООО «Антей-Эксперт» работает:

Оценщик - Томилин Андрей Сергеевич, с 16 марта 2013 года являющийся членом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» за регистрационным №5222, имеющий диплом о профессиональной переподготовке «Южно - уральского Государственного Университета» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП № 971528 от 09.02.2013 г.Профессиональная ответственность оценщика застрахована ОАО «Военно-страховая компания», Челябинский филиал, страховой полис № 09710В746891 выдан «17» января 2013 г. Стаж работы в оценочной деятельности 1 месяц.

 

.3 Допущения и ограничительные условия

Сертификат качества оценки, являющейся частью настоящего Отчёта, ограничивается следующими условиями:

. Юридическая экспертиза чистоты прав собственности не производилась.

. При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования, а также при анализе текущего и будущего использования предполагалось, что уровень управления данной собственностью будет на уровне, не ниже среднерыночного.

. Заказчик должен принять условие без моего письменного согласия не упоминать моё имя или мой отчет, полностью или частично, в каком либо документе, передаваемом третьим лицам, не связанным с задачей оценки. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик аналогично сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.

4. Оценщик не несёт ответственности за юридическое описание права собственности на оцениваемое имущество, достоверность которого принимается со слов Заказчика. Оцениваемые права собственности рассматриваются свободными от каких-либо претензий или ограничений, кроме оговорённых в Отчёте.

5. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу составленного Отчёта или оцениваемого имущества, кроме, как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчёта, были получены из надёжных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где это, возможно, делаются ссылки на источник информации.

. Мнение Оценщика относительно рыночной и других видов стоимости, отличных от рыночной стоимости действительно только на дату оценки и для целей указанных в Отчёте. Оценщик не принимает на себя ответственность за последующие изменения социальных, экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на стоимость оцениваемого имущества.

. Отчёт об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном конкурентном рынке по цене, равной указанной в Отчёте.

 

.4 Применяемые стандарты оценочной деятельности

Подписавший данный Отчёт (далее - Оценщик) настоящим удостоверяет, что в соответствии с имеющимися у него данными:

1. Факты, изложенные в Отчёте, верны и соответствуют действительности.

2.      Содержащиеся в Отчёте анализ, мнение и заключения принадлежат самому оценщику и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего Отчёта.

.        Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

.        Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчёте.

.        Оценка рыночной стоимости выполнена в соответствии с Федеральным Законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным законом от 27.07.2006 г. №157-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в соответствии со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности, утверждёнными Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №254 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №255 от 20 июля 2007 г., Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации №256 от 20 июля 2007 г., Кодекса этики Российского Общества оценщиков и «Международными стандартами оценки МСО 2000» с учетом опыта оценки объектов движимого имущества и методики, одобренной «Институтом профессиональной оценки» Финансовой Академии при Правительстве Российской Федерации, г. Москва.

2.5 Описание объекта оценки

 

.5.1 Местонахождение и местоположение объекта оценки

Таблица 1

Местоположение	Челябинская обл., г. Челябинск Ленинский район, ул. Вагнера, д. 80
Градостроительная зона и соответствие зонированию	Коммерческое помещение
Развитость инженерной инфраструктуры	Водоснабжение, электроснабжение, канализация, теплоснабжение, телефон, радио, wi-fi
Подъезд, транспортная доступность	Транспортная доступность отличная
Экономическое местоположение	Объект находится в жилой зоне района Ленинский
Типичное использование окружающей недвижимости	Жилые/Коммерческие помещения
Рельеф и почвы	Рельеф спокойный
Состояние окружающей среды (локальное)	Загрязненность воздуха в пределах нормативных показателей по Ленинскому району, уровень шума средний, территория освещается, систематически убирается
Социальная инфраструктура	Жилые/Коммерческие помещения
Внешнее благоустройство	Территория характеризуется средним озеленением, имеется парковка для машин, подъездные пути - асфальтированная дорога в удовлетворительном состоянии

2.5.2 Техническое описание объекта оценки

Таблица 2

Техническое описание объекта оценки представлено в таблице 2

Характеристика объекта	Описание
Торговое помещение, расположенное по адресу: Россия, Челябинская обл., г.Челябинск Ленинский район, ул. Вагнера, д. 80.
Год постройки (ориентировочно)	1976
Проект	Оцениваемый объект, спроектирован как здание коммерческого назначения
Текущее назначение здания	Коммерческое помещение
Площадь	180 кв.м.;
Высота помещений	3,0 м.;
Объем помещения	540 куб. м.;
Строительные характеристики
Фундамент	Ж/б блоки
Стены	Ж/б панели
Перекрытия	Ж/б плиты
Перегородки	Гибсокартон, шумоизоляция
Кровля	Металлочерепица
Полы	Бетон, дощатые
Проемы оконные	Двойные
Проемы дверные	Щитовые
Внутренняя отделка	Простая
Группа капитальности	II
Системы инженерного обеспечения
Водопровод	Да
Электросеть	Да
Канализационная сеть	Да
Отопление	Да
Телефон	Да
Сигнализация	Да
Внешнее окружение
Транспортная доступность	Отличная
Рельеф	Спокойный
Затопляемость	Нет
Опасность окружающей среды	Нет

Качественные и количественные характеристики установлены на основании технического паспорта на здание и личного осмотра.

 

.6 Анализ рынка объекта оценки

В настоящее время в городе Челябинск функционируют 54 столовые 14000 кв. м. Средняя арендная ставка по городу равна 985 рублей за кв.м в месяц.

Спрос

В 2011 г. был отмечен рост денежных доходов населения Челябинска и Челябинской области. Темп прироста данного показателя составил около 5% (Росстат). Росту доходов населения соответствовал и рост посещения кофе, столовых, пиццерий и т.д.

За последние полгода наблюдался небольшой рост доли вакантных площадей с 2,4% до 3,2%, что обусловлено ростом уровня конкуренции среди закусочных, столовых.

Предложение

В настоящий момент в Челябинске действует 54 столовые, общая площадь которых составляет 14000 кв.м.

2.7 Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке

.7.1 Определение наилучшего и наиболее эффективного использования

Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это вероятное использование свободной земли или собственности с улучшениями, которое:

Законодательно разрешено;

Физически осуществимо;

Финансово целесообразно;

Максимально продуктивно.

Документы, устанавливающие права собственности на рассматриваемый объект, расположение, строительные характеристики объекта позволяют определить наиболее эффективный вариант применения оцениваемых объектов как производственной базы.

 

.7.2 Процедура оценки

Процедура оценки включает в себя следующие шаги:

·  осмотр объекта оценки;

·        интервью с собственником объекта оценки;

·        анализ рынка, к которому относится объект оценки;

·        выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

·        обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

·        составление и передача Заказчику отчета об оценке.

доходный затратный сравнительный оценка недвижимость

2.7.3 Выбор и обоснование подходов и методов оценки

Обязательные к применению стандарты оценочной деятельности требуют по возможности применять все три основных подхода к оценке. В настоящем отчете при оценке недвижимого имущества Оценщику удалось выполнить данное требование.

В рамках сравнительного подхода применялся метод прямого сравнения продаж. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по продажам аналогичных объектов на рынке недвижимости Челябинской области.

В рамках затратного подхода при оценке нежилых зданий определялась стоимость воспроизводства. Исходными данными для расчета являются функциональное назначение, общие геометрические характеристики (площадь, объем, этажность) объекта оценки, группа капитальности, перечень основных конструктивных элементов и систем инженерного оборудования. Расчёт производился по УПВС, с определением совокупного износа здания.

В рамках доходного подхода применялся метод прямой капитализации дохода. Основанием для выбора данного подхода явилось наличие доступной и достоверной информации по аренде аналогичных объектов на рынке недвижимости г. Челябинск.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости недвижимости:

·  Оценка рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок;

·   Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) расположенных на земельном участке улучшений;

·   Установление величины накопленного износа;

·   Расчет восстановительной стоимости (стоимости замещения) улучшений с учетом износа.

·   Корректировка восстановительной стоимости на дополнительно произведенные затраты, существенно влияющие на окончательную стоимость улучшений (реконструкция, модернизация, евроремонт, устройство территории и т.д.);

·   Суммирование рыночной стоимости имущественных прав на незастроенный земельный участок с восстановительной стоимостью улучшений с учетом всех ценообразующих факторов.

.8.2 Определение стоимости земельного участка

Так как объект не имеет выраженной стоимости земельного участка внатуре, то определение земельного участка не проводилось.

.8.3 Определение стоимости воспроизводства улучшений

Wп.в. = W1969г* Vстроит* И_69,84-12* Кпприб.*НДС, т.е.

,2*540*192,21*1,13*1,18 = 2795642,01 руб.

где:

W1969 г. - восстановительная стоимость 1 куб. м. здания в руб.;

Vстроит - объём зд. (находится по формуле: Общая площадь*Высоту зд.);

Кпприб. - коэффициент прибыли застройщика(предпринимателя);

НДС - Налог на добавленную стоимость (Составляет 18%);

И_{69, 84 - 12} - индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2012 г., 192,21.

Индекс пересчета стоимости строительства из цен 1969 г. в цены на II квартал 2009 г определялся следующим образом:

 

И_69-84 - индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1 января 1984 года, 1,18 (Приложение №1 к Постановлению Госстроя СССР от 11 мая 1983 г. №94);

И_84-04 - индекс перехода от цен 1984 года к ценам 31 декабря 2004 года по объектам гражданского строительства, 44,78 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, "ЧелСЦена", часть 2, №12, декабрь 2004 г.);

И_00-04 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2004 года, 2,34 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, №12, декабрь 2004 г.);

И_00-09 - индекс перехода от цен 2000 г. к ценам 2009 года, 4,37 (ежемесячный информационно-аналитический бюллетень стоимости работ, услуг и объектов строительства, ЧелСЦена", часть 2, №4 апрель 2009 г.).

И_09-10 - индекс перехода от цен 2009 г. к ценам 2010 года, 0,05 (письмо Минрегиона РФ от 26.07.2010 №28203-кк/08)

И_10-11 - индекс перехода от цен 2010 г. к ценам 2011 года, 0,06 (письмо Минрегиона РФ от 09.06.2011 №15076-КК/08)

И_11-12 - индекс перехода от цен 2011 г. к ценам 2012 года, 1,75 (письмо Минрегиона РФ от 03.09.2012 №23167-АП/08)

Таким образом, индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ от цен 1969 г. в цены 20012 г. на дату оценки составляет:

И_{69,84-09,10,11,12}=1,18×(44,78/2,34)×4,37×1,05×1,06×1,75

.8.4 Оценка совокупного износа

Тэф1=2013-1976= 37 лет

Тэф2=2013-2006=7 лет

Таблица 3

Начисление износа по отдельным элементам

Наименование	Уд. вес %	ВС, руб.	Срок жизни (г.)	Износ %		Износ, руб.
				характеристика	%
Фундаменты	3	83869,26	37		6	5032,15
Стены	34	950518,28	37		11	104557,01
Перекрытия	8	223651,36	37		0
Кровля	8	223651,36	37		0
Полы	8	223651,36	37		15	33547,7
Проемы	12	335477,04	37
Отделочные работы	8	223651,36	7
Внутренние санитарно-технические и электро-технические устройства	10	279564,2	7		7	19569,49
Прочие работы	9	251607,78	7
Итого	100	2795642,01			39	162706,35

Wзд=ВСитого-Износруб=2795642,01-162706,35=2632935,7руб.

 

.8.4 Оценка совокупного износа

Совокупный износ зданий и сооружений рассчитывался по формуле

Св. И = СЗ ∙ {1 - (1 - ФИ / 100) ∙ (1 - Фн.И / 100) ∙ (1 - Вн.И / 100),

где СЗ - стоимость замещения, руб.;

Cв.И - совокупный износ, %;

ФИ - физический износ, %;

Фн.И - функциональный износ, %;

Вн.И - внешний износ, %.

Оценка физического износа оцениваемого помещения проводилась методом срока жизни. Данный метод основан на допущении, что износ здания, его элемента или системы зависит от эффективного возраста здания и срока экономической жизни здания.

Такой подход регламентирован в следующих нормативных документах:

1. Правила оценки физического износа жилых зданий: ВСН 53-86. Госгражданстрой. М., 1965

2.      Положение о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий Госстрой СССР. - М. Стройиздат, 1965

.        Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально - культурного назначения: ВСН 58-88 (р) М. 1990.

ФИ = Тэф./ Тэк.

ФИ - накопленный физический износ здания или его элемента руб.

Тэф - эффективный возраст здания

Ттип. - срок экономической жизни здания.

Эффективный возраст оцениваемого здания по мнению оценщика равен 37 годам. Хронологический возраст совпадает с сроком экономический жизни 30-35 лет. Результаты расчета физического износа представлены в таблице 3.

При оценке функционального и экономического износа учитывались следующие факторы:

·  Планировка помещения полностью соответствует его назначению.

·        Объект оценки в целом удовлетворяет основным требованиям потенциальных покупателей.

·        По мнению оценщика, внешние факторы не оказали существенного негативного влияния на объект оценки.

В данной ситуации величина функционального и внешнего износа объекта оценки незначительна и может быть принята равной нулю.

Результаты расчета совокупного износа зданий приведены в таблицах 6.

 

.8.5 Корректировка стоимости замещения на величину прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя (ПП) - предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта. При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

·    Экономические и политические факторы;

·              Социальные и региональные факторы;

·              Предпринимательский фактор;

·              Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли.

Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка капитализации, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

ПП=Σ(R) + R без риск,

где:

·    ПП - прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

·              Σ(R) - суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

·              R без рисковая - очищенная от риска норма дохода (без рисковая ставка).

Без рисковая ставка дохода на капитал отражает гарантированный доход, который может быть получен от инвестиций с низким уровнем риска. По данным сайта www. cbr.ru, эта ставка на дату оценки составляет 6,92%.

Ставки рынка ГКО-ОФЗ

Дата	Краткосрочная ставка, % годовых	Среднесрочная ставка, % годовых	Долгосрочная ставка, % годовых
20/03/2013	-	5,77	6,92

Диапазон остальных рисков в мировой оценочной практике принимается обычно от 0% до 5%

Таблица 5

Составляющие	Размер рисковой премии %
Безрисковая ставка
Риск, связанный с маркетингом (предвидение изменений в спросе, соответствие потребностям рынка)	0-5
Риск, связанный с управлением инвестициями	0-5
Риск потери потребительских качеств объекта	0-5
Риск за низкую ликвидность	0-5
Ставка возврата капитала	0-5

Таким образом, прибыль предпринимателя составит: ПП = 5,77 + 6,92 = 12,69%

 

.9 Определение рыночной стоимости объекта с помощью доходного подхода

Доходный подход предполагает, что стоимость недвижимости на дату оценки равна текущей стоимости чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет от сдачи объекта в аренду или размещения на его территории доходного бизнеса.

Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью, в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде, т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи помещения в аренду. При оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, различием в рисках аренды и бизнеса принято пренебрегать.

Функциональное назначение помещения для аренды определяют, исходя из наилучшего и наиболее эффективного его использования.

При анализе доходов и расходов принято использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные (в будущем) данные. При этом можно использовать данные как до, так и после налогообложения. Единственное условие, которое необходимо учитывать при капитализации доходов - потоки денежных средств, для различных объектов должны рассчитываться на одинаковой основе. В настоящем расчете использовались прогнозные данные.

Выбор коэффициента капитализации - один из ключевых моментов в рамках доходного подхода.

Стоимостную оценку в рамках доходного подхода применительно к оценке недвижимого имущества можно представить в виде следующей формулы:

PV = NOI/R,

Где: PV - текущая стоимость объекта оценки;

NOI - чистый операционный доход;

R - коэффициент капитализации.

Основные шаги при применении данного подхода к определению стоимости:

·  Анализ рынка аренды и продажи с целью определения коэффициента капитализации;

·        Определение чистого операционного дохода;

·        Расчет стоимости объекта оценки.

Стоимость земельного участка (местоположение) автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

 

.9.1 Определение чистого операционного дохода

Чистый операционный доход - рассчитанная устойчивая величина дохода, полученная от использования оцениваемого объекта после вычитания из действительного (эффективного) валового дохода всех расходов по эксплуатации объекта (кроме амортизационных отчислений). Расчет чистого операционного дохода начинается с определения потенциального валового дохода от использования имущества. Расчет чистого операционного дохода приведен в таблице 7.

Потенциальный валовой доход - это общий валовой доход от недвижимости при 100% загрузке.

Далее в процессе оценки объекта определялся эффективный валовой доход, который представляет собой разницу между потенциальным валовым доходом и поправкой на недоиспользование объекта на полную мощность.

При определении поправки на недоиспользование объектов учитывался следующий фактор: В данном районе дефицит альтернативных предложений аналогичных объектов.

В связи с выше изложенным поправка на возможное недоиспользование объекта принимается равной - 15%.

Операционные расходы были приняты в размере 15% от действительного валового дохода на основании проведенного маркетингового исследования и данных аналитических статей ряда профессиональных изданий.

 

.9.2 Анализ ставок аренды производственных зданий

Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений аналогичного функционального назначения. В рамках данного подхода проводится анализ рынка с целью установления арендных ставок для типов зданий, которые бы являлись сопоставимыми с оцениваемыми зданиями. Для устранения разницы между объектами аналогами и объектами анализа, необходимо произвести корректировки с тем, чтобы сопоставимый объект был настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно.

Данные об отобранных для сравнения объектах по арендам аналогичных производственных зданий приведены в Таблице 4.

Таблица 4

Данные	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Источник информации	DomChel.ru	DomChel.ru	DomChel.ru
Адрес	г. Челябинск, ул. Гагарина, 21	г. Челябинск, ул. Гагарина, 9	г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122
Совершенная сделка или предложение	предложение	предложение	предложение
Переданные имущественные права	аренда	аренда	аренда
Рыночные условия = время	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
Физические характеристики	120	145	130
Дополнительные улучшения	-	-	-

Далее приводится описание поправок к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым объектом и сравниваемыми аналогами.

Поправки к величине арендной платы на различия, которые имеются между оцениваемым и сравниваемыми объектами, приведены в Таблице 8(таблица корректировок по арендным платежам).

Таблица 5

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 6

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается разница между сделкой и предложением. Обычно составляет 0-20%. Корректировка -15%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными, составляет 5-10%. Корректировка не вводилась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату Оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на площадь обусловлена тем, что при прочих равных условиях, большие по площади помещения имеют более низкую удельную цену. Поправка не вводилась, поскольку оцениваемые помещения могут быть сданы в аренду как полностью, единым объектом, так и по частям, нескольким арендаторам.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка-10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка -9%
7. Дополнительные улучшения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на дополнительные улучшения определена в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с наличием данных улучшений или их отсутствием. Поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 6

Расчет арендной ставки.

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Объекты сравнения
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Арендная ставка	руб./м2		1000	950	900
Общая площадь	м2	180	120	145	130
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	765
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	765
Условия рынка (время предложения)		Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013	Апрель 2013
Корректировка	%		0,00	0,00	0,00
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	765
Местоположение		г. Челябинск, ул. Вагнера, 80	г. Челябинск, ул. Гагарина, 21	г. Челябинск, ул. Гагарина, 9	г. Челябинск, ул. Артилле-рийская, 122
Корректировка	%		0	0	-10
Скорректированная цена	руб./м2		850	807,5	688,5
Состояние объекта		Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		9	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		773,5	807,5	688,5
Дополнительные улучшения		-	-	-	-
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		773,5	807,5
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		773,5	807,5	688,5
Выводы:
Общая валовая коррекция			-24	-15	-25
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Арендная ставка	руб./м2	755,65

2.9.3 Определение коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации произведено с использованием метода рыночной экстракции, сущность которого заключается в выборе нескольких объектов (не менее трех), принадлежащих к тому же сегменту рынка, что и объект оценки при наиболее эффективном использовании. По каждому из подобных объектов должна быть известна цена продажи/цена предложения и фактическая/предлагаемая ставка арендной платы.

Далее проводится расчет чистого операционного дохода по каждому из подобных объектов исходя из проведенного анализа сегмента рынка. По отношению к каждому из выбранных для расчета коэффициента капитализации подобных объектов применяются типичные для сегмента рынка коэффициент недозагрузки и ставка операционных расходов на полезную единицу, сдаваемую в аренду.

Величина коэффициента должна находиться в пределах диапазона значений коэффициента капитализации, определенного для рынка/сегмента рынка, к которому относится объект оценки, в соответствующем разделе Отчета. Для оцениваемого объекта величина коэффициента капитализации определена как среднее значение по сопоставимым объектам (таблица 7).

Таблица 7

№ пп	Характеристики	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Цена предложения	5600000	6000000	5800000
2	Поправка на торг	-10%	-10%	-10%
3	Предполагаемая цена продажи	5040000	5400000	5220000
4	Сдаваемая площадь, кв.м.	120	145	130
5	Ставка арендной платы, руб/кв.м.	1000	950	900
6	ПВД	1440000	1653000	1404000
7	Коэффициент (загрузки) использования площади	0,95	0,90	0,95
8	ДВД	1368000	1487700	1333800
9	Операционные расходы	15%	15%	15%
10	ЧОД	1162800	1264545	1133730
11	Коэффициент капитализации	0,20	0,21	0,19
12	Средний коэффициент капитализации	0,20

Характеристики аналогов представлены в сравнительном подходе.

Таким образом, коэффициент капитализации для объекта оценки составляет 0,20.

 

.9.4 Стоимость объекта оценки, рассчитанная с помощью доходного подхода

Расчет рыночной стоимости объекта оценки представлен в таблице 8.

Таблица 8

Рыночная стоимость, полученная доходным подходом

Показатель	Значение
Ставка аренды (руб./месяц)	755,65
Сдаваемая площадь, кв.м.	180
Потенциальный валовой доход (ПВД)	1632204
Коэффициент недоиспользования	0,05
Потери арендной платы	81610
Действительный валовой доход	1550594
Операционные расходы %	15
Чистый операционный доход	1318005
Ставка капитализации	0,20
Рыночная стоимость объекта	6590025

Вывод: Рыночная стоимость торговой площади, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, 80 по состоянию на дату оценки, выполненная доходным подходом, с учетом округления соответствует: 6590025,00 (Шесть миллион пятьсот девяносто тысяч двадцать пять) рублей, в том числе НДС.

 

.10 Определение рыночной стоимости объекта с помощью сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи.

На этапе сбора исходной информации находят данные о сделках купли - продажи объектов, сходных с оцениваемым и предложений по продаже объектов недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналогии затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Считается, что стоимость земельного участка автоматически включается в стоимость объекта рассчитанного данным подходом.

Все корректировки определяются от цены продажи сопоставимого объекта с целью исключения различий между ним и объектом анализа; таким образом, сопоставимый объект делается настолько похожим на оцениваемый, насколько это возможно. Все корректировки производятся в соответствии с экспертной шкалой, разработанной оценщиком и основывающейся на долговременной статистике. (При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту анализа).

При применении метода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации. Метод прямого сравнительного анализа продаж предполагает следующую последовательность этапов:

· 1 этап - выявление недавних продаж сопоставимых объектов на рынке недвижимости;

·        2 этап - проверка достоверности информации о сделках;

·        3 этап - определение единиц сравнения (1 м², м³, объект целиком) и элементов сравнения, оказывающих существенное воздействие на стоимость рассматриваемого объекта недвижимости;

·        4 этап - внесение поправок к цене с учетом различий между оцениваемым и каждым сопоставимым объектом;

·        5 этап - согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости и вывод показателя стоимости оцениваемого объекта.

В оценочной практике принято выделять следующие основные элементы сравнения для внесения корректировок к ценам объектов - аналогов, которые должны анализироваться в обязательном порядке:

А. Совершенная сделка или предложение (поправка учитывает разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки).

В данном случае на этапе сбора исходной информации оценщику не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым, для определения его рыночной стоимости. Поэтому было принято решение опираться на цены предложения. Такой подход оправдан с той точки зрения, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке объекта недвижимости, проанализирует текущее рыночное положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Однако в данном случае следует произвести корректировку стоимости аналогов, которая будет учитывать разницу между стоимостью предложения и фактической ценой сделки.

Б. Переданные имущественные права (поправка учитывает разницу юридического статуса (набора прав) между оцениваемой недвижимостью и сопоставимым объектом).

В. Рыночные условия = время (поправка для учета изменений рынка со времени сопоставимой продажи и до даты анализа).

Г. Местоположение (степень привлекательности участка для текущего использования).

Д. Физические характеристики (выявляются и рассматриваются только крупные физические сходства и различия, часто требуется больше одной поправки для учета различий в физических характеристиках):

· отличие в площадях;

·        отличие в объеме.

Е. Состояние объекта.

Ж. Дополнительные улучшения

 

.10.1 Расчет стоимости

Представленная ниже информация о сопоставимых объектах-аналогах по производственным зданиям получена оценщиком в результате исследования рынка:

Сопоставимый объект 1. г. Челябинск, ул. Гагарина, 21. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м²: 120. Цена: 5 600 тыс. руб.

Сопоставимый объект 2. г. Челябинск, ул.Гагарина ,9 . Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м²: 145. Цена: 6 000 тыс. руб.

Сопоставимый объект 3. г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122. Тип недвижимости: Столовая. Площадь объекта, м²:130. Цена: 5 800 тыс. руб.

Таблица 9

Обоснование корректировок, примененных в Таблице 10

Корректировка по элементу сравнения	Объект сравнения	Обоснование корректировки
1. Совершенная сделка или предложение	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Корректировка отражает нетипичные для рынка отношения между покупателем и продавцом. Следует отметить, что мы анализировали рынок предложений на продажу. Среднестатистически считается, что предложения таких объектов от стоимости в продаже отличаются от 0 до 30%.
2. Переданные имущественные права	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается поправка на разницу в стоимости между полными правами частной собственности и не полными. Корректировка не применялась.
3. Условия рынка (время предложения)	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Подразумевается изменение стоимости на рынке недвижимости по истечении определенного срока времени между объектом оценки и аналогами. Все аналоги предлагаются к продаже на дату оценки. Было принято решение не вводить корректировки на объекты - аналоги.
4. Поправка на площадь	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Объекты аналогичного назначения имеют схожую площадь, что несущественно влияет на цену объекта. Поправка не вводилась.
5. Местоположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на местоположение определена в процентах, исходя из разницы в ценах продажи на объекты недвижимости с местоположением вблизи объекта оценки и вблизи аналогов. Объекты аналогичного назначения имеют различное местоположение, которое непосредственно влияет на цену объекта. Корректировка - 10%.
6. Состояние объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на состояние объекта определяется в процентах исходя из разницы в ценах аренды на аналогичные объекты с различным состоянием объектов. Корректировка - 9%
7. Назначение помещения	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Поправка на назначение помещения определена в процентах исходя из разницы в ценах продаж на аналогичные объекты с различным назначением помещения. Все аналоги схожего назначения, поправка не вводилась.
8. Расположение объекта	Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3	Определяется в процентах исходя из разницы в ценах продажи на аналогичные объекты с различным расположением объектов недвижимости (отдельно стоящие, встроенные).

Таблица 10

Элемент сравнения	Ед. изм.	Оцениваемый объект	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	руб./м2		5 600 000	6 000 000	5 800 000
Общая площадь	м2	180	120	145	130
Цена 1 кв.м. площади	руб./м2		46667	41379	44615
Совершенная сделка или предложение			предложение	предложение	предложение
Корректировка	%		-15	-15	-15
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Переданные имущественные права		полное	полное	полное	полное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Условия рынка (время предложения)		Апрель 2013 г.	Апрель 2013 г.	Апрель 2013 г.	Апрель 2013 г.
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Поправка на площадь объектов оценки	м2	180	120	145	130
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	37923
Местоположение		г. Челябинск, ул. Вагнера, 80	г. Челябинск, ул. Гагарина, 21	г. Челябинск, ул. Гагарина, 9	г. Челябинск, ул. Артиллерийская,122
Корректировка	%		0	0	-10
Скорректированная цена	руб./м2		39667	35172	34131
Состояние объекта		Хорошее	Отличное	Хорошее	Хорошее
Корректировка	%		9	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097	35172	34131
Назначение помещения		Столовая	Столовая	Столовая	Столовая
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097	35172	34131
Расположение объекта		Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка	%		0	0	0
Скорректированная цена	руб./м2		36097	35172	34131
Выводы:
Общая валовая коррекция	%		-24	-15	-25
Весовой коэффициент			0,3	0,35	0,35
Стоимость объекта	35085 руб./м2
Стоимость объекта	6315300 руб.

Вывод: Рыночная стоимость столовой, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск Ленинский район, ул. Вагнера, 80 по состоянию на дату оценки, выполненная сравнительным подходом, с учетом округления соответствует: 6315300,00 (Шесть миллионов триста пятнадцать тысяч триста) рублей, в том числе НДС.

2.11 Согласование результатов

При определении обоснованной рыночной стоимости объекта оценки были применены все три подхода к оценке рыночной стоимости - затратный, сравнительный и доходный.

В итоге были получены следующие результаты:

Таблица 11

Результаты оценки (руб.)

Идентификация объекта оценки	Торговое помещение. Площадь: общая 180 кв. м. Адрес (местоположение): Россия, Челябинская обл., Ленинский район, г. Челябинск, ул. Вагнера, д. 80.
Рыночная стоимость объекта оценки рассчитанная:
- сравнительным подходом	6315300,00
- доходным подходом	6590025,00
- затратным подходом	2632935,70

Целью сведения результатов всех используемых методов является определение преимуществ и недостатков каждого из них и выработка единой стоимостной оценки. Преимущества каждого метода в оценке рассматриваемого объекта недвижимости определяется по следующим критериям:

1. Возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца.

2.      Тип, качество и обширность информации, на основе которых проводится анализ.

.        Способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость, такие как местоположение, размер, потенциальная доходность.

При согласовании результатов применялся метод экспертной средневзвешенной оценки. При этом методе каждому из использованных в оценке подходов придаются различные весовые коэффициенты, отражающие долю каждого метода в определении итоговой стоимости:

Анализируя применимость каждого подхода при оценке объектов, оценщик пришел к следующим выводам:

При оценке данных объектов результаты, полученные при использовании сравнительного подхода, в наибольшей степени отражают его рыночную стоимость.

На основе анализа применимости каждого метода для оценки объекта были рассчитаны весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов к определению итоговой стоимости.

Затратный подход оказался с самым низким весовым коэффициентом. Это произошло по причине того, что не было учтено много факторов при определении цены затратным подходом. Поэтому стоимость в подходе можно считать заниженным. Отталкиваясь от выше изложенного, было решено сделать весовой коэффициент равным 0,2. Доходный и сравнительный подходы выполнены достоверно, за что и получили коэффициент 0,4.

Таблица 12

Показатели	Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход
Достоверность информации, %	20	40	40
Полнота информации, %	20	40	40
Способность учитывать действительные намерения покупателя и продавца, %	20	40	40
Способность учитывать конъюнктуру рынка, %	20	40	40
Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта, %	20	40	40
Весовые показатели достоверности подхода оценки, %	20	40	40

Итоговая стоимость объекта оценки определяется по формуле: (14)

V=V₁*Q₁+V₂* Q₂+V₃*Q₃

где:

· V - рыночная стоимость объекта оценки, руб.,

·        V_1, V_2, V₃ - стоимость объекта, определенная затратным, сравнительным и доходным подходом соответственно, руб.

·        Q_1, Q_2, Q_3, - удельные весовые показатели затратного, сравнительного и доходного подхода соответственно.

Согласование результатов произведено в табличной форме и представлено в Таблице 13.

Таблица 13

Согласование результатов оценки

Подход	Рыночная стоимость, полученная одним из подходов, руб.	Весовой коэффициент	Скорректированная величина рыночной стоимости, руб.
Сравнительный	6315300,00	0,4	2526120,00
Доходный	6590025,00	0,4	2636010,00
Затратный	2632935,00	0,2	526587,00
ИТОГО		1	5688717,00

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной работе были рассмотрены понятие недвижимости, виды стоимости недвижимости, основные подходы, методы оценки недвижимости, а также проблемы, связанные с обоснование стоимости недвижимого имущества.

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами.

Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых, земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение) или группа зданий; обособленные водные объекты, многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; стационарные сооружения благоустройство территории участка; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения; другие объекты.

Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.

Таким образом, объекты недвижимости в случае снижения эффективности их использования могут изменять свое назначение. Это происходит как в результате износа зданий и других улучшений, так и под воздействием тенденций на рынке недвижимости.

Так же произведен анализ рынка коммерческой недвижимости города Челябинска и дана характеристика оцениваемого объекта.

В работе была проведена оценка объекта недвижимости с использованием трех подходов к оценке.

1. Итоговое заключение о величине рыночной стоимости

На основе имеющихся данных, проведенного анализа и выполненных расчетов, приведенных в данном отчете можно сделать следующее заключение:

Рыночная стоимость представленной к оценке столовой, расположенной по адресу: Россия, Челябинская обл., г. Челябинск, Ленинский район, ул. Вагнера, 80 на дату оценки 12 апреля 2013 г. с учетом округления составляет: 5688717,00 (пять миллионов шестьсот восемьдесят восемь тысяч семьсот семнадцать) рублей, в том числе НДС.

Данный Отчёт выполнен на основании договора от 17 марта 2013 г. №13-09/13.

Выполнил: оценщик Томилин А.С.

Директор ООО «Антей-Эксперт» Гладких Н.И.

 

Литература

 

1. Гражданский кодекс Российской Федерации: офиц. текст: по сост. На 1 марта 2005 г. Ч 1, 2 и 3. - М.: Велби, 2011. - 446с

2.      Об оценочной деятельности в российской федерации: федеральный закон РФ от 29 июля 1998 №135-ФЗ // КонсультантПлюс. ВерсияПроф [Электронный ресурс].

.        Оценка объектов недвижимости: учеб. пособие /под ред. В.В. Григорьева [и др.]. - М.: ИНФРА, 2011. - 78 с.

.        Оценка недвижимости: учебник / А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 496 с.

.        Коростылев, С.П. Основы теории и практики оценки недвижимости: учеб. пособие / С.П Коростылев - М.: Русская деловая литература, 2009. - 53 с.

.        Цыпкин, Ю.А. Законодательные акты, нормативно-распорядительные документы и стандарты по оценочной деятельности : учеб. пособие. / Ю. А. Цыпкин, И.Л. Цуканов. - М.: Финансы и статистика, 2009. - 164 с.

.        Оценка объектов недвижимости: теоретические и практические аспекты / Под ред. В. В. Григорьева. - М.: ИНФРА-М, 2011

8.      Балабанов И.Т. Экономика недвижимости: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

9.      Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 2008. - 305 с.

ПРИЛОЖЕНИЕ 1

Договор №03-04-13 на оказание услуг по оценке имущества, г. Челябинск 12 апреля 2013

Оценщик Томилин Андрей Сергеевич, представляющий фирму ООО «Антей-Эксперт», действующий на основании диплома о профессиональной переподготовке в «Южно - Уральском Государственном Университете» по программе «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)» ПП №971399, именуемый в дальнейшем Оценщик, с одной стороны, и Петра Фёдоровича Коновалова, именуемого в дальнейшем Заказчик, с другой стороны, заключили настоящий договор о следующем:

. Предмет Договора

В соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» заказчик поручает, а Оценщик производит, по поручению Заказчика независимую профессиональную оценку рыночной стоимости торгового помещения, общей площадью 180 м², расположенного по адресу: город Челябинск, Ленинский район, улица Вагнера, д. 80.

Вид определяемой стоимости объекта оценки: рыночная стоимость.

В соответствии со статьей 3 ФЗ

«Об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ»:

Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть, отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1. Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение.

2.      Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах.

.        Объект оценки представлен на открытый рынок по средствам публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки.

.        Платеж на объект оценки в денежной форме.

1.1 Заключение о рыночной стоимости производится в форме письменного отчета об оценке объекта по состоянию на 03 апреля 2013г.

.2 Отчет об оценке соответствует Стандартам оценки, обязательным к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденными Приказом Министерства экономического развития и торговли РФ.

.3 Задание на оценку.

·  Объект оценки - торговое помещение.

·  Имущественные права на объект оценки - право собственности.

·  Цель оценки - определить рыночную стоимость объекта оценки.

·        Предполагаемое использование результатов оценки - приобретение объекта с целью сдачи его в аренду.

·  Вид стоимости - рыночная.

·  Дата оценки - 12 апреля 2013г.

·        Сроки произведения оценки с 17 марта по 17 апреля 2013г.

2. Права и обязанности сторон.

.1 Обязанности Заказчика.

Заказчик обязан:

.1.1 Обеспечить Оценщику необходимые условия для выполнения оценки.

.1.2 Предоставить Оценщику документы подтверждающие право собственности на оцениваемое имущество, сведения об ограничениях объекта оценки правами других лиц, информацию о технических и эксплуатационных, характерных объектах оценки.

.1.3 Своевременно предоставить Оценщику по его запросу информацию, которая может иметь значение для оценки имущества.

.1.4 Оплатить услуги Оценщика в размере и сроки указанные в пункте 3 настоящего Договора.

.2 Права Заказчика.

Заказчик имеет право:

.2.1 Потребовать от Оценщика предоставить информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке в отчете, а также о стандартах оценки.

.2.2 Заказчик имеет право расторгнуть настоящий договор по своей инициативе.

.3 Обязанности Оценщика.

Оценщик обязан:

.3.1 Соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования законов РФ, других нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ.

.3.2 Сообщать Заказчику о невозможности своего участия в проведении оценки, вследствие возникновения обстоятельств, препятствующих проведению объективной оценки.

.3.3 Обеспечить сохранность документов, полученных от Заказчика и третьих лиц в ходе проведения оценки.

.3.4 Предоставить Заказчику до подписания настоящего договора информацию о требованиях законодательства РФ об оценочной деятельности, в том числе об оценочной деятельности.

.3.5 Предоставлять по требованию Заказчика документ об образовании, подтверждающий полученных профессиональных знаний в области оценочной деятельности.

.3.6 Не разглашать конфиденциальную информацию, полученную от Заказчика в ходе проведения оценки, за исключением случаев предусмотренных законодательством РФ.

.3.7 Хранить копии составленных отчетов в течение трех лет.

.4 Права Оценщика.

Оценщик имеет право:

.4.1 Применять самостоятельно методы проведения оценки объекта в соответствии со стандартами оценки.

.4.2 требования от Заказчика при проведении оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации необходимой для осуществления этой оценки.

.4.3 Запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной.

. Стоимость работ и порядок их оплаты.

.1 Цена предоставляемой услуги договорная.

.2 Оплата производится единовременным платежом 100% от общей стоимости.

. Сроки выполнения договора.

.1 Оценщик приступает к оказанию услуг по Договору при получении всей необходимой документации и информации для выполнения работ. В случае задержки предоставления необходимой для эксперта информации, документации в сроки, оговоренные в пункте 2.1.1. Договора, сроки выполнения услуг увеличиваются соразмерно задержанию получения документации.

.2 Началом выполнения работ считается дата получения всей необходимой документации и информации для проведения расчетов.

.3 Заключение о рыночной стоимости считается выполненным, с момента получения Заказчиком от Оценщика отпечатанного на бумажном носителе отчета, об оценке и подписания Акта сдачи - приеме отчета об оценке.

.4 Оценщик завершает составление отчета об оценке объекта и передает его Заказчику в течение 10 (десяти) дней с начала выполнения работ.

. Ответственность Сторон.

.1 Споры по данному Договору разрешаются в соответствии с законодательством РФ.

.2 Договор может быть изменен или прекращен до полного выполнения Сторонами принятых обязательств только по взаимному соглашению Сторон.

Все изменения или дополнения оформляются дополнительными соглашениями к Договору.

.3 Возражения Заказчика против содержания заключения и отчета об оценке в целом или их частей не могут рассматриваться в качестве основания расторжения договора или отказа от приема работ.

. Прочие условия.

.1 Оценщик имеет профессиональное образование в области оценки, подтвержденное Дипломом.

.2 Оценщик является членом некоммерческой партии «Саморегулируемая» организация.

.3 Профессиональная ответственность Оценщика защищена страхованием гражданской ответственности.

.4 Договор действует с момента его подписания сторонами до выполнения ими всех обязанностей по договору.

.5 Договор составлен на 5 (пяти) страницах и подписан в двух экземплярах, один из которых находится у Оценщика, другой у Заказчика.

. Реквизиты Сторон

Со стороны Заказчика - Петра Фёдоровича Коновалова

, г. Челябинск, ул. Лесопарковая, дом 7, корпус В

Со стороны Оценщика - Томилина Андрея Сергеевича

ООО «Антей-Эксперт»

ПРИЛОЖЕНИЕ 2