Вопросы публично-правового регулирования частных отношений собственности
Оглавление
Введение
. Правовые особенности коммунальных квартир
. Порядок продажи свободных комнат в коммунальной квартире
. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности
Заключение
Список использованных источников и литературы
Введение
право коммунальный собственность
Недвижимость, занимая основное место в системе объектов гражданских прав, сама выступает системным образованием с собственной структурой и взаимосвязью элементов, ее составляющих.
Возникновение, развитие и современное правопонимание конструкции недвижимого имущества позволяют не только представить систему недвижимостей, но и проследить на ее судьбе постоянное и изменчивое противостояние публичного и частного права. В.Ф. Яковлев, анализируя современное взаимодействие публично-правового и частноправового регулирования в гражданском праве, отметил среди важнейших сфер такого взаимодействия, во-первых, отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей и другими природными ресурсами, и, во-вторых, осуществление права публичной собственности. Эти сферы непосредственно связаны с недвижимым имуществом, что подтверждает положение о необходимой сочетаемости в статике и динамике недвижимого имущества элементов публичного и частноправового регулирования как признака данного объекта гражданских прав.
Изучение вопросов, связанных с заключением договора купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения, имеет большую практическую значимость, учитывая распространенность правоотношений по предоставлению освободившихся жилых помещений в коммунальных квартирах.
Следует отметить, что комната в коммунальной квартире в первую очередь является недвижимым имуществом. Недвижимость - это товар особого рода, к которому неприменимы обычные нормы. Это обусловлено как высокой стоимостью объектов недвижимости, так и их социальной значимостью. Кроме того, пользование недвижимостью затрагивает интересы других лиц. В связи с этим государство не может самоустраниться от правового регулирования рынка недвижимости. Государственное регулирование рынка недвижимости заключается, прежде всего, в системе государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такая процедура призвана обеспечить интересы в первую очередь участников рынка, а также государства, местных органов власти и других субъектов права.
Цель данной работы: провести комплексный анализ договора купли-продажи комнаты в коммунальной квартире.
Задачи работы:
рассмотреть правовые особенности коммунальных квартир;
уточнить порядок продажи свободных комнат в коммунальной квартир;
рассмотреть государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности.
1. Правовые особенности коммунальных квартир
Термин "коммуналка" не является юридическим понятием. Однако он незримо присутствует в жилищной сфере, так как сотни тысяч россиян проживают в квартирах, занятых несколькими нанимателями по договору социального найма и собственниками комнат. Жилищный кодекс РФ, вступивший в силу в 2005 году, содержит предписания, регламентирующие правовой статус данных жилых помещений
Действующее жилищное законодательство позволяет выделить три вида коммунальных квартир:
во-первых, квартиры, комнаты в которых занимают наниматели по договорам социального найма и члены их семей;
во-вторых, коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам;
в-третьих, смешанные коммунальные квартиры, комнаты в которых принадлежат собственникам, а часть из них занимают наниматели по договору социального найма.
Одним из существенных недостатков ЖК РФ является отсутствие четкого определения коммунального жилого помещения, коммунальной квартиры. Поскольку предметом рассмотрения настоящей статьи являются коммунальные квартиры, следует предложить его авторскую интерпретацию.
В правовой литературе предложено следующее определение коммунальной квартиры: - это квартира, комнаты в которой по договору социального найма жилого помещения занимают не менее двух нанимателей или данные комнаты принадлежат на праве собственности не менее двум собственникам. Данное определение не является совершенным, так как исходит из формального количества нанимателей и собственников, но учитывает позицию ЖК РФ, трактующую коммунальную квартиру из формальных критериев.
Проанализируем правовой статус данных категорий коммунальных квартир.
На собственника жилого помещения в соответствии с частью 3 статьи 30 ЖК РФ возложено бремя содержания данного помещения.
Если жилое помещение является квартирой, то собственник жилья несет обязанность по содержанию общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире.
Часть 1 статьи 41 ЖК РФ определяет критерий отнесения имущества к общему имуществу в коммунальной квартире. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Таковыми могут являться коридор, кухня, ванная комната, туалет.
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
В соответствии с частью 1 статьи 42 ЖК РФ доля собственника комнаты (комнат) на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади принадлежащей ему комнаты (комнат).
Части 1 - 2 статьи 43 ЖК РФ устанавливают, что собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.
Жилищный кодекс РФ возлагает на собственника комнаты (комнат) в коммунальной квартире не только обязанность по содержанию ее общего имущества, но и обязанность по несению бремени расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Она пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (часть 2 указанной статьи).
Часть 3 статьи 42 ЖК РФ устанавливает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Она равна доле предшествующего собственника (часть 4 указанной статьи).
Доля в общем имуществе коммунальной квартиры не может быть выделена в натуре предметом отчуждения. В соответствии с частью 5 статьи 42 с ней запрещено совершать сделки, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
2. Порядок продажи свободных комнат в коммунальной квартире
Общие условия предоставления освободившихся (свободных) комнат в коммунальной квартире определены в ст. 59 Жилищного кодекса РФ. В коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, свободные комнаты предоставляются:
в первую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые на момент освобождения комнаты признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях;
во вторую очередь по договору социального найма нанимателям и собственникам, которые могут быть признаны малоимущими и обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления площади жилого помещения (далее - норма предоставления);
в третью очередь по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены жилой площадью на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Понятие "граждане, нуждающиеся в жилых помещениях" приведено в п. 1 ст. 51 Жилищного кодекса РФ. Малоимущими являются граждане, которые признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению (п. 2 ст. 49 Жилищного кодекса РФ).
Согласно п. 2 ст. 50 Жилищного кодекса РФ нормой предоставления считается минимальный размер площади жилого помещения, предоставляемого гражданину. Норму предоставления устанавливают органы местного самоуправления.
При отсутствии указанных граждан вселение в свободную комнату осуществляется в порядке гл. 7 Жилищного кодекса РФ, регулирующей предоставление жилых помещений по договору социального найма. В силу ст. 49 ЖК РФ в комнату вселяются малоимущие нуждающиеся граждане, не проживающие в данной коммунальной квартире, либо иные категории граждан, определенные федеральными законами, указами Президента РФ и законами субъектов РФ и признанные нуждающимися (например, военные судьи, граждане, проживающие в общежитиях).
Если лицо относится к гражданам, перечисленным в ст. 59 ЖК РФ, соответственно оно обладает правом приобрести свободную комнату по договору купли-продажи (в зависимости от занимаемой очереди). Однако при наличии нескольких претендентов на комнату, относящихся к одной очереди, приоритеты определяет орган местного самоуправления, решение которого можно оспорить в суде общей юрисдикции.
Следует учитывать, что хозяев в квартире может быть несколько. Следовательно, второй собственник (наниматель) тоже может претендовать на получение свободной комнаты, тем более, если он является малоимущим и нуждающимся.
Так, Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда, заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по кассационной жалобе Т. на решение Басманного районного суда г. Москвы от 25 октября 2011 года, которым постановлено:
В удовлетворении исковых требований Т. к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, П.О. о признании недействительным договора купли-продажи комнаты отказать, установила:
Т. обратилась в суд с иском к ДЖП и ЖФ города Москвы, П.О. о признании недействительным договора купли-продажи свободной комнаты, заключенного --- года между ДЖП и ЖФ города Москвы и П.О. В обоснование иска указала, что у ДЖП и ЖФ города Москвы отсутствовало правовое основание для заключения с П.О. договора купли-продажи комнаты жилой площадью 19,2 кв. м в коммунальной квартире N ---, расположенной по адресу: ---, поскольку он не соответствует требованиям ст. 6 Закона города Москвы "Об обеспечении права жителей города Москвы на жилые помещения", а также нарушает права и интересы истца, которая обладает правом выкупа освободившейся комнаты, и ее семьи.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Т. на праве собственности принадлежит комната N --- площадью 19 кв. м в коммунальной квартире N ---, расположенной по адресу: ---, на основании договора купли-продажи от --- года и свидетельства о государственной регистрации права.
Т., прибывшая из города ---, в составе семьи из трех человек (она, --- ---, несовершеннолетний --- ---) с --- года зарегистрирована по месту жительства в квартире по вышеуказанному адресу, в которой две приватизированные комнаты площадью 10,5 кв. м и 10,4 кв. м принадлежат П.О., а комната площадью 19,2 кв. м являлась свободной.
-- года между городом Москвой в лице ДЖП и ЖФ города Москвы и П.О. заключен договор купли-продажи комнаты N --- жилой площадью 19,2 кв. м в коммунальной квартире, находящейся по адресу: ---, согласно которому указанная комната перешла в собственность П.О., которой --- года Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Москве выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Разрешая требования Т. о признании указанного договора недействительным как не соответствующим требованиям закона (ст. 168 ГК РФ), суд руководствовался ст. 38 Закона города Москвы "Об обеспечении права жителей Москвы на жилые помещения" и исходил из того, что семья Т. нуждающейся в улучшении жилищных условий в установленном порядке не признана, спорная комната освободилась 01 июля 2006 года в связи со --- нанимателя, на момент ее освобождения Т. не была зарегистрирована в данной квартире, в течение --- года в адрес --- и Т. неоднократно направлялись письма с предложением выкупа в собственность свободной комнаты, но заявление о выкупе комнаты поступило только от П.О., с учетом площади, находящейся в собственности Т. в г. ---, она обеспечена жилой площадью в размере 60,56 кв. м, тогда как П.О. занимает две комнаты общей площадью жилого помещения 30,5 кв. м.
Судом учтено, что оспариваемый договор купли-продажи свободной комнаты от --- года заключен после того, как Общественной жилищной комиссией --- города Москвы от --- года N --- рекомендовано предоставить П.О. право выкупа по рыночной стоимости одной свободной комнаты, жилой площадью 19,2 кв. м, в коммунальной квартире по адресу: ---, а Т. согласно выписке из протокола Общественной жилищной комиссии --- города Москвы от --- года N --- отказано в выкупе этой комнаты, рекомендация Общественной жилищной комиссии --- города Москвы от --- года (протокол N ---) о предоставлении спорной комнаты П.О. оставлена в силе.
При таких обстоятельствах суд, оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что оснований для признания оспариваемого договора недействительным по ст. 168 ГК РФ не имеется.
Таким образом, в удовлетворении исковых требований о признании недействительным договора купли-продажи комнаты отказано правомерно, так как заключению договора купли-продажи свободной комнаты предшествовали рекомендации Общественной жилищной комиссии, в связи с чем нормы действующего законодательства не были нарушены.
Продажа свободных комнат, находящихся в муниципальной собственности, осуществляется в соответствии с положением, действующим на территории данного муниципального образования, в котором указываются орган, имеющий право продавать освободившиеся комнаты, и перечень документов, представляемый претендентом для покупки комнаты. Обычно таким органом является комитет по управлению муниципальным имуществом, расположенный в данном муниципальном образовании. Чтобы приобрести комнату умершего соседа, надо обратиться в орган по управлению муниципальным имуществом на территории города.
Например, Постановлением Мэрии г.Новосибирска от 29 июня 2012 г. N 6459 утвержден административный регламент предоставления муниципальной услуги по предоставлению гражданам освободившегося жилого помещения муниципального жилищного фонда в коммунальной квартире".
Согласно п. 1.3 названного Регламента муниципальная услуга предоставляется физическим лицам, имеющим намерение получить освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, по договору социального найма жилого помещения или по договору купли-продажи (далее - заявитель).
С заявлением о предоставлении муниципальной услуги по договору социального найма жилого помещения вправе обращаться граждане, проживающие и являющиеся нанимателями (собственниками) помещения в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение, которые:
на момент освобождения жилого помещения признаны в установленном порядке малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях либо которые могут быть признаны таковыми;
могут быть признаны малоимущими в установленном порядке, обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-261/2012 по апелляционной жалобе Р.А.П. на решение Октябрьского районного суда Санкт-Петербурга от 03 мая 2012 года по иску Р.А.П. к Жилищному комитету Правительства Санкт-Петербурга, администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга об обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения. Судебная коллегия установила:
Р.А.П. зарегистрирован и проживает в двух комнатах площадью 32,80 кв. м и 25,40 кв. м в шестикомнатной коммунальной квартире по адресу: <адрес> что соответствует 58/120 долей, собственником которых он является на основании договора передачи доли коммунальной квартиры в собственность граждан N <...> от 02 августа 2002 года.
В настоящее время квартира <адрес> находится в общей долевой собственности граждан: Г.Н.М. - 12/12 долей; Р.Д.А. - 65/1200 долей; Р.С.Н. - 65/1200 долей; 17/120 долей и 20/120 долей находятся в собственности Санкт-Петербурга.
Нанимателем комнаты площадью 16,40 кв. м является К.Л.А., который состоит на очереди по улучшению жилищных условий с 29 мая 1986 года.
мая 2011 года в указанной коммунальной квартире освободилась комната N <...>, площадью 20,2 кв. м.
Решением жилищной комиссии администрации Адмиралтейского района Санкт-Петербурга, оформленным протоколом N <...> от 22 декабря 2011 года, комната площадью 20,2 кв. м в указанной выше квартире была предложена Р.А.П. по договору купли-продажи.
февраля 2012 года администрацией Адмиралтейского района Санкт-Петербурга документы Р.А.П. направлены в СПб ГБУ "Горжилобмен" для оформления договора купли-продажи комнаты площадью 20,2 кв. м в квартире по адресу: <адрес>
Решением Жилищной комиссии Жилищного комитета Правительства Санкт-Петербурга от 24 февраля 2012 года в предоставлении жилого помещения в виде комнаты площадью 20,2 кв. м по договору купли-продажи на основании части 3 статьи 59 ЖК РФ Р.А.П. отказано, ввиду обеспеченности общей площадью более нормы предоставления на одного члена семьи.
Так, судом установлено, что спорным жилым помещением является комната площадью 20,2 кв. м.
В настоящее время Р.А.П. занимает в квартире общей площадью 153,7 кв. м две комнаты площадью 32,8 кв. м и 25,40 кв. м, его доля составляет 58/120, на момент освобождения спорной комнаты совместно с ним никто не зарегистрирован. Р.А.П. не состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете в качестве нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.
Таким образом, жилищная обеспеченность Р.А.П., без учета размера площади освободившейся комнаты, составляет 74,8 кв. м, что превышает норму предоставления, установленную жилищным законодательством и Законом Санкт-Петербурга.
В случае предоставления Р.А.П. спорной комнаты площадью 20,2 кв. м и с учетом занимаемой им площади жилого помещения в размере 74,8 кв. м, на долю Р.А.П. пришлось бы 100,84 кв. м общей площади квартиры, при норме 33 кв. м, для одинокого проживающего гражданина, что значительно превышает норму предоставления.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что решение об отказе в предоставлении истцу освободившейся комнаты в коммунальной квартире по договору купли-продажи принято Жилищным комитетом в рамках полномочий и в соответствии с требованиями жилищного законодательства, регулирующего спорные правоотношения, не нарушает права и законные интересы истца.
В связи с обеспеченностью истца общей площадью жилого помещения более нормы предоставления, судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводом районного суда о том, что спорная комната не может быть предоставлена истцу по договору купли-продажи на основании ч. 3 ст. 59 ЖК РФ.
Кроме того, в указанной коммунальной квартире проживают граждане менее обеспеченные жилой площадью и имеющие право на предоставление освободившегося жилого помещения в данной квартире.
Таким образом, в удовлетворении требования об обязании заключить договор купли-продажи освободившегося жилого помещения отказано, поскольку истец обеспечен общей площадью жилого помещения более нормы предоставления, в связи с чем спорная комната не может быть ему предоставлена по договору купли-продажи на основании части 3 статьи 59 Жилищного кодекса РФ.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих право на предоставление муниципальной услуги по договору социального найма жилого помещения, с заявлением о предоставлении муниципальной услуги по договору купли-продажи вправе обращаться граждане, проживающие и являющиеся нанимателями (собственниками) помещения в коммунальной квартире, в которой освободилось жилое помещение, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
При этом, Администрация г.Новосибирска руководствуется как Федеральным законодательством (ЖК РФ, Федеральным законом от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации"), так и местным:
Законом Новосибирской области от 04.11.2005 N 337-ОЗ "Об учете органами местного самоуправления граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых в Новосибирской области по договорам социального найма";
решением городского Совета Новосибирска от 28.09.2005 N 94 "О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом города Новосибирска";
решением городского Совета Новосибирска от 22.02.2006 N 207 "О территориальных органах мэрии города Новосибирска";
решением городского Совета Новосибирска от 09.10.2007 N 706 "О комитете по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска";
решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.05.2011 N 391 "О перечне услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальных услуг мэрией города Новосибирска".
Для заключения договора купли-продажи свободной комнаты заявитель (его представитель) представляет лично в администрацию района следующие документы:
заявление о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по образцу;
документы, удостоверяющие личность заявителя и членов его семьи;
документы, удостоверяющие личность и подтверждающие полномочия представителя заявителя (в случае если с заявлением обращается представитель заявителя);
выписку из домовой книги по месту жительства заявителя и членов его семьи;
свидетельства о государственной регистрации актов гражданского состояния (в случае изменения фамилии, имени, отчества, места и даты рождения заявителя и (или) членов его семьи, смерти членов семьи заявителя);
документы, подтверждающие наличие (отсутствие) у заявителя и членов его семьи жилых помещений на праве собственности до 01.01.99, выданные организацией (органом) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации объектов капитального строительства (в случае если указанные документы ранее в администрацию района заявителем не представлялись либо выданы до 31.12.98);
документы, подтверждающие наличие (отсутствие) у заявителя и членов его семьи жилых помещений на праве собственности, выданные территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченного в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, ведения государственного кадастра недвижимости;
документы, содержащие сведения об использовании (неиспользовании) права на приватизацию жилого помещения заявителем и членами его семьи;
правоустанавливающие документы на жилые помещения, занимаемые заявителем и членами его семьи;
технические паспорта жилых помещений, занимаемых заявителем и членами его семьи по договорам социального найма или принадлежащих им на праве собственности (в случае наличия у заявителя и (или) членов его семьи таких жилых помещений и если указанные документы ранее в администрацию района заявителем не представлялись);
выписки из реестра муниципального имущества города Новосибирска на жилые помещения в коммунальной квартире, занимаемые заявителями и членами его семьи по договорам социального найма.
Заявитель, не признанный малоимущим и (или) нуждающимся в жилых помещениях по договору социального найма, вправе представить документы, необходимые для признания его и членов его семьи малоимущими и (или) нуждающимися в жилых помещениях по договору социального найма.
Документы, указанные в абзацах девятом, одиннадцатом подпункта 2.9.1, заявитель получает в соответствии с перечнем услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальных услуг мэрией города Новосибирска:
представление сведений об использовании (неиспользовании) права на приватизацию жилых помещений;
технический учет и техническая инвентаризация объектов капитального строительства.
До 01.01.2013 заявитель (его представитель) самостоятельно представляет документы, предусмотренные абзацами седьмым, восьмым, десятым (в случае если права на жилые помещения зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним) подпункта 2.9.1 Регламента, а после указанной даты вправе представлять их по собственной инициативе, так как они подлежат представлению в рамках межведомственного информационного взаимодействия.
Заявителю отказывается в предоставлении муниципальной услуги по следующим основаниям.
В случае обращения заявителя о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире:
непредставление документов в соответствии с выше указанным перечнем, предусмотренным подпунктом 2.9 Регламента;
представление документов, содержащих недостоверные сведения;
отсутствие освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире в муниципальной собственности города Новосибирска;
заявитель не относится к категории граждан, указанных в части 3 статьи 59 ЖК РФ, либо в коммунальной квартире проживают граждане, указанные в частях 1, 2 статьи 59 ЖК РФ;
наличие ограничений (обременений) права на освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире;
многоквартирный дом, в котором находится освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, подлежит сносу;
освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире признано непригодным для проживания.
Основанием для начала административной процедуры по подписанию и выдаче договора купли-продажи является подготовка проекта договора купли-продажи специалистом, ответственным за оформление документов.
В случае предоставления жилого помещения по договору купли-продажи специалист, ответственный за оформление документов:
в течение трех дней со дня составления проекта договора купли-продажи:
обеспечивает подписание проекта договора купли-продажи мэром;
направляет заявителю почтовым отправлением с уведомлением извещение о подписании договора купли-продажи, подписанное председателем или заместителем председателя комитета, либо уведомляет по телефону заявителя (его представителя) о необходимости явки для подписания договора купли-продажи;
в течение 10 дней со дня подписания договора купли-продажи мэром представляет его заявителю (его представителю) для ознакомления и подписания;
в день подписания договора заявителем (его представителем) регистрирует его в книге учета и регистрации договоров купли-продажи освободившихся жилых помещений;
выдает один зарегистрированный экземпляр договора купли-продажи заявителю (его представителю) по истечении одного дня со дня регистрации договора.
Результатом изложенной административной процедуры является подписание договора купли-продажи между заявителем и мэрией и выдача договора заявителю (его представителю).
Гражданин, желающий получить освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире по договору купли-продажи, обращается в администрацию района по месту нахождения освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире с заявлением о заключении договора купли-продажи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире.
Администрация района в течение 20 дней со дня обращения заявителя направляет в комитет по жилищным вопросам копии представленных им заявления и документов с приложением:
ходатайства о предоставлении заявителю и членам его семьи освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи, в котором указывается информация о том, что они обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления;
информации о наличии (отсутствии) в коммунальной квартире иных граждан, имеющих право на предоставление им освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, и о наличии (отсутствии) обращений таких граждан по вопросу предоставления им освободившегося жилого помещения;
документов, предусмотренных абзацами третьим - шестым подпункта 5.3.2 Положения.
Комитет по жилищным вопросам в течение 25 дней со дня регистрации рассматривает поступившие документы и при отсутствии оснований для отказа в предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире по договору купли-продажи, предусмотренных подпунктом 8.3.4 Положения, готовит проект договора купли-продажи освободившегося жилого помещения.
Стоимость освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире определяется на основании отчета об оценке рыночной стоимости жилого помещения, подготовленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Регламент устанавливает, что максимальная продолжительность административной процедуры по подписанию и выдаче договора купли-продажи составляет 22 дня (п.п. 3.4.5.).
Таким образом, цена купли-продажи освободившегося жилого помещения ЖК РФ не установлена и на практике определяется, как правило, на основании законодательства конкретного субъекта РФ. В частности, в Санкт-Петербурге освободившиеся жилые помещения по договору купли-продажи предоставляются гражданам по рыночной цене с применением в отдельных случаях понижающих коэффициентов (ст. 3 Закона Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 г. N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга").
. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество как элемент публично-правового регулирования частных отношений собственности
Правовой режим жилого помещения как недвижимого имущества основан на необходимости обеспечить особую устойчивость прав на это имущество, установить специальный порядок распоряжения им. Поэтому в соответствии со ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре. Помимо вещных прав государственной регистрации подлежит ряд договоров с недвижимостью (например, ипотека и аренда недвижимого имущества).
Следует отметить, что российская система регистрации прав на недвижимое имущество довольно молода: она насчитывает чуть более десяти лет. Однако даже с такого - пусть и незначительного - временного расстояния тот рывок в сфере упорядочения способов фиксации прав на недвижимые вещи, который был сделан с момента принятия в 1994 г. части первой ГК РФ, впечатляет. За полтора десятка лет в России была создана как полноценная регистрационная система в сфере оборота недвижимости, так и система кадастрового учета недвижимого имущества, построена система органов по регистрации прав на недвижимое имущество, заложен фундамент для создания профессионального сообщества кадастровых инженеров, которые должны будут заменить техников БТИ и ФГУП "Ростехинвентаризация", выполняющих сегодня функции по подготовке технических описаний объектов недвижимости.
Специфика правового режима недвижимости выражается в наличии публично-правового элемента в регулировании частных отношений. Таким элементом являются нормы о государственной регистрации прав на данное имущество. Эта регистрация не является правообразующим юридическим фактом, а представляет собой особый способ введения недвижимого имущества в гражданский оборот - специальный порядок осуществления прав на недвижимость. Такая позиция позволяет говорить о возникновении права собственности до государственной регистрации этого права, хотя и с определенными ограничениями. Основываясь же на разграничении сделки как основания возникновения права собственности, а передачи отчуждаемого имущества как способа возникновения этого права, можно утверждать, что с момента передачи недвижимого имущества по сделке приобретатель становится собственником, хотя осуществление его правомочий в гражданском обороте (в отношениях с иными лицами) возможно только с момента подтверждения его статуса собственника в форме государственной регистрации.
До принятия Гражданского кодекса РФ и Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также действовали нормативные правовые акты, предписывающие необходимость осуществления регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с объектами недвижимости. Однако указанные правовые акты не отвечали реалиям сегодняшнего дня.
До принятия Закона о регистрации в отдельных субъектах РФ либо крупных муниципальных образованиях сложилась собственная система органов, осуществляющих регистрацию сделок с недвижимостью и прав на нее. Ее отличали два признака: 1) в основе такой системы, как правило, лежали нормативные акты субъектов РФ (в отдельных случаях регистрация производилась на основе федерального законодательства, например, при регистрации вещных прав на земельные участки); 2) подобная регистрация осуществлялась от лица государства.
Государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество, включая жилые помещения. При этом в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является доказательством существования зарегистрированного права, что, по существу, означает презумпцию правильности регистрации прав. Соответственно зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке.
В ст. 131 ГК РФ устанавливается требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Единый государственный реестр прав).
Наряду со ст. 131 ГК РФ включает еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: ст. 164 "Государственная регистрация сделок", ст. 223 "Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору", ст. 433 "Момент заключения договора", а также другие нормы, содержащиеся как в первой, так и во второй части ГК РФ.
Отказ от государственной регистрации права на недвижимость или сделки с ней либо уклонение соответствующего органа от регистрации могут быть обжалованы в суде.
Регистрация выполняет следующие функции: а) предоставляет владельцам недвижимости гарантии их прав на принадлежащее им имущество, в том числе придает законную силу правоустанавливающим документам; б) осуществляет учет прав на недвижимость и учет сделок с недвижимостью; в) одновременно создает систему контроля над расходами на покупку недвижимости. Кроме того, регистрация прав на недвижимость дает возможность покупателю перед приобретением недвижимости получить все интересующие сведения о ней из Единого реестра, что дает определенные гарантии от мошенничества.
Конкретные виды прав на недвижимость, а также сделки с ней, подлежащие регистрации, указаны в нормах ГК РФ. В частности, в ГК РФ есть следующие указания на обязательность регистрации самих сделок или перехода прав на предмет сделки: договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ).
Придавая особую значимость институту государственной регистрации права на объект недвижимости, законодатель установил исключительный характер его доказательственной силы. В соответствии с пунктом 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Из этого следует, что до тех пор, пока в судебном порядке не оспорено зарегистрированное право, во всех гражданских правоотношениях будет действовать принцип незыблемости права, прошедшего государственную регистрацию. Например, если право собственности на недвижимость возникло в результате составления поддельного завещания, это обстоятельство должно быть доказано в суде. При этом во всех внесудебных отношениях по поводу права на объект недвижимости не могут быть приняты ссылки, оспаривающие зарегистрированное право, а также ссылки на доказательства, подтверждающие незарегистрированное право.
Однако, следует обратить внимания на некоторую неточность утверждения о том, что регистрация является единственным доказательством существования права на недвижимость. Таким доказательством может быть и судебное решение.
Заключение
Подводя итог настоящего исследования, мы можем сделать следующие выводы.
Право граждан на жилище, гарантированное Конституцией Российской Федерации, является составной частью понятия "достойный жизненный уровень" и предполагает постоянное пользование жилым помещением и достойные жилищные условия.
Тем не менее, единых критериев относимости жилищных условий к достойным не существует, они зависят от уровня развития инфраструктуры в конкретном населенном пункте, вида жилого помещения (жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната), его правового статуса (жилое помещение, находящееся в собственности, жилое помещение, предоставленное по договору социального найма, специализированное жилое помещение: служебное жилое помещение, общежитие и т.д.) и иных обстоятельств, например отнесение квартиры к категории коммунальных.
Коммунальная квартира - квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в ч. ч. 1 и 2 ст. 59 Кодекса, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.
Статья 59 ЖК РФ определяет своеобразную очередность требований, касающихся улучшения жилищных условий, которые могут быть предъявлены лицами, проживающими в коммунальной квартире, в которой по тем или иным причинам освободилось жилое помещение (изолированная комната или несколько комнат).
Если в коммунальной квартире освободилась комната, а проживающие в соседней комнате (комнатах) граждане не являются малоимущими, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, то освободившаяся комната передается этим гражданам по договору купли-продажи. Кроме того, освободившаяся комната может быть продана гражданам, которые проживают в этой квартире и не относятся к числу малоимущих, но обеспечены жильем менее нормы предоставления, если проживающие в этой же квартире граждане, которые являются малоимущими и нуждающимися в жилье или малоимущими, но обеспеченными общей площадью менее нормы предоставления на одного человека, отказались от получения освободившейся комнаты.
Понятно, что договор купли-продажи заключается, только если на то есть воля граждан. Другая сторона (орган местного самоуправления, орган государственной власти) при волеизъявлении граждан на заключение договора купли-продажи комнаты обязана заключить такой договор. В случае неисполнения этой обязанности граждане вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (ст. 445 ГК).
Список использованных источников и литературы
1."Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 05.04.2013) // "Парламентская газета", N 7-8, 15.01.2005.
2.Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" // "Российская газета", N 202, 08.10.2003.
.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2013) // "Российская газета", N 145, 30.07.1997.
.Закон Санкт-Петербурга от 02.05.2006 N 169-27 (ред. от 21.10.2011) "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга". Принят ЗС СПб 05.04.2006 // Вестник Законодательного Собрания Санкт-Петербурга. 2006. N 7
.Закон Новосибирской области от 04.11.2005 N 337-ОЗ (ред. от 22.02.2012) "Об учете органами местного самоуправления граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых в Новосибирской области по договорам социального найма". Принят постановлением Новосибирского областного Совета депутатов от 27.10.2005 N 337-ОСД //"Советская Сибирь", N 219, 15.11.2005
.Закон г. Москвы от 11.03.1998 N 6 (ред. от 16.02.2005, с изм. от 14.06.2006) "Основы жилищной политики города Москвы"// Ведомости Московской городской Думы. 1999. N 8.
.Постановление мэрии города Новосибирска от 29.06.2012 N 6459 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги по предоставлению гражданам освободившегося жилого помещения муниципального жилищного фонда в коммунальной квартире" // "Бюллетень органов местного самоуправления города Новосибирска", N 46 (часть 2), 30.06.2012, с. 78
.Решение городского Совета Новосибирска от 28.09.2005 N 94 (ред. от 19.09.2012) "О Положении о порядке управления и распоряжения муниципальным жилищным фондом города Новосибирска" // "Вечерний Новосибирск", N 202, 18.10.2005.
.Решение городского Совета Новосибирска от 22.02.2006 N 207 (ред. от 29.10.2012) "О территориальных органах мэрии города Новосибирска" // "Вечерний Новосибирск", N 44, 15.03.2006.
.Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 09.10.2007 N 706 (ред. от 28.11.2012) "Об управлении по жилищным вопросам мэрии города Новосибирска" // "Бюллетень органов местного самоуправления города Новосибирска", N 6, 23.10.2007, с. 10.
.Решение Совета депутатов г. Новосибирска от 24.05.2011 N 391 (ред. от 19.09.2012) "О перечне услуг, которые являются необходимыми и обязательными для предоставления муниципальных услуг мэрией города Новосибирска и предоставляются организациями, участвующими в предоставлении муниципальных услуг" // "Бюллетень органов местного самоуправления города Новосибирска", N 40 (часть 1), 07.06.2011, с. 27.
.Аксюк И.В. Правовая природа государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество // Современное право. 2006. N 10.
.Бевзенко Р.С. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество: проблемы и пути решения // Вестник гражданского права. 2011. N 5. С. 4 - 30; N 6. С. 5 - 29.
.Гришаев С.П. Комментарий к Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (постатейный) // СПС КонсультантПлюс. 2010.
.Келебай Е.Б. Договор купли-продажи свободной комнаты в квартире коммунального заселения // Юрист. 2010. N 3. С. 25
.Карпухин Д.В. Правовая специфика коммунальных квартир // Жилищное право. 2009. N 12. С. 53
.Яковлев В.Ф. Россия: экономика, гражданское право (вопросы теории и практики). М., 2000.
.Определение Московского городского суда от 01.03.2012 по делу N 33-6995 // СПС КонсультантПлюс
.Определение Санкт-Петербургского городского суда от 21.01.2013 N 33-637/2013 // СПС КонсультантПлюс