Кадастровая оценка земельной собственности
Содержание
Теоретическая часть
. Российское общество оценщиков
. Структура РОО
. Совет РОО
. Дисциплинарный комитет РОО
Практическая часть
Основные факты и выводы
. Задание на оценку
. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике
. Допущения и ограничительные условия
. Применяемые стандарты оценочной деятельности, основные
понятия и термины
. Описание объекта оценки
. Анализ рынка земли
. Описание процесса оценки. Обоснование отказа от применения
подходов к оценке
. Согласование результатов
. Установление варианта наиболее эффективного использования
земельного участка
Список используемой литературы
Приложение
Теоретическая часть
. Российское общество оценщиков
Российское общество оценщиков было создано в 1993
году, когда оценщики Москвы и Санкт-Петербурга на учредительном собрании
приняли решение о создании профессиональной общественной организации - Общества
оценщиков. Уже через два года в составе Общества оценщиков было 48 региональных
отделений <#"515261.files/image001.gif">
. Совет РОО
Высшим органом управления саморегулируемой
общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» (РОО
<#"515261.files/image002.gif">
Рис. 1 Схема местоположения объекта оценки
Описание района расположения объекта оценки приведено в таблице 4.
Таблица 4
|
Описание района расположения объекта оценки
|
|
Наименование
|
Характеристика
|
|
Адрес
|
г. Новосибирск, пересечение ул. Петухова и ул. Бородина
|
|
Местоположение по отношению к центру города
|
Отдаленный район
|
|
Район
|
Кировский
|
|
Транспортная доступность
|
маршруты городского наземного транспорта
|
|
Ближайшая остановка городского наземного транспорта
|
«Палласа», на расстоянии 5-ти минут ходьбы
|
Сведения об
имущественных правах и обременениях, связанных с объектом оценки:
На дату оценки на объект оценки зарегистрированы следующие права:
· право
собственности на земельный участок площадью 27000 кв. м, принадлежащее Повезло
Виктор Сергеевич (Свидетельство о государственной регистрации права от
15.01.1990г. ).
По документам, предоставленным Заказчиком, на дату оценки имущество не
обременено, ареста и залога не зарегистрировано.
Указанные выше права на объект оценки действуют без каких-либо
ограничений.
Описание земельного участка приведено в таблице 5.
Таблица 5
|
Общая площадь, м2
|
27000
|
|
Кадастровый номер
|
54:20:467527:19
|
|
Разрешенное использование
|
Для размещения торговой площади
|
|
Наличие улучшений (построек)
|
Нет
|
|
Существующие ограничения (обременения) права
|
Нет
|
|
Покрытие участка
|
Асфальтобетонное
|
|
Наличие коммуникаций
|
Есть
|
7. Анализ
рынка земли
Новосибирск
является стабильно развивающимся городом, одним из лучших регионов для бизнеса.
Объем рынка недвижимости постоянно увеличивается, растет рынок земельных
участков Новосибирска и области. Покупка земельного участка остается выгодным
вложением капитала. Средняя удельная цена предложения земельных участков в
Новосибирске составляет 3,95 тыс. руб. за 1 кв.м., что на 12% меньше, чем в 1
квартале. Сравнивая с докризисным максимумом, можно наблюдать, что средняя
удельная цена уменьшилась на 45,8%. В общем объеме предложений земельных
участков в Новосибирске наибольшая доля в структуре приходится на удаленные
районы и районы, граничащие с центром. При этом по сравнению с началом года, в
2,8 раз увеличилось количество предложений участков в НСО. За пределами
Новосибирска предлагаются крупные земельные участки - в основном, это земли
сельскохозяйственного назначения, участки, предназначенные для строительства
дачных и садовых поселков и под строительство производственных и логистических
центров. В отдаленных районах и районах, граничащих с центром, чаще всего
предлагаются земли под строительство производственно-складских комплексов и под
строительства зданий по обслуживанию автомобилей - автозаправочные станции,
комплексы технического обслуживания. В основном эти участки расположены вдоль
федеральных трасс или рядом с основными магистралями города. Центральный и
Железнодорожный районы обладают высокоразвитой инфраструктурой, что делает
привлекательными девелоперские проекты. Земельные участки здесь в основном
предназначены для строительства административных зданий и многофункциональных
комплексов. Расположение этих объектов характеризуется удобными транспортными
потоками во все районы города.
По сравнению
с началом года, повышение средних удельных цен предложения земельных участков
наблюдалось в трех районах: в Дзержинском, Октябрьском районах (на 30% и 49%
соответственно, вблизи с активными строительными площадками ведущих
строительных компаний города) и в Первомайском районе (на 74%, что связано с
увеличением числа предложений земельных участков в промышленных зонах со всеми
коммуникациями). В остальных районах средние цены или показали заметное
снижение, или незначительное повышение. В настоящий момент основной объем
предложения (54%) составляют участки средние по площади-от 0,1 до 0,25Га, от
0,5 до 1Га и от 0,25 до 0,5Га, имеющие удобный подъезд, поскольку находятся
недалеко от крупных транспортных магистралей. Они же показывают наиболее
высокие средние удельные цены. В то же время категория больших участков - от 5
до 10Га и свыше 10Га является наименее представленной в структуре предложения
по объему - по 4%. Если не брать в расчет участки больших размеров
расположенных в удаленных районах, то средний размер предложения земли в городе
составляет 0,6Га. Большинство предложений - это участки для строительства
производственно-складских комплексов, зданий административного значения и участки
под строительство автосервисов. Следует заметить, что в докризисный период
участки под строительство СТО и складских помещений также превалировали, а в
кризис наибольшая доля приходилась на земли под строительство административных
зданий.
Наиболее
высокие средние удельные цены наблюдаются для участков, предназначенных для
строительства административных зданий и многоквартирных жилых домов.
Большинство предложений участков в Центральном и граничащих с центром районах обладают
развитой инфраструктурой и стабильно высоким потоком людей. На рынке
наблюдается увеличение предложения участков с готовой проектной документацией
под строительство объектов жилой и коммерческой недвижимости. Есть участки,
практическое освоение которых уже началось (подведена часть или все
коммуникации, с недостроем на той или иной стадии). Примечательно, что цена на
земельные участки под малоэтажное жилищное строительство в Новосибирске и НСО
относительно низкая. В продажу предлагаются очень разные с точки зрения
освоения участки - часть из них - земли поселений с подведенными
коммуникациями, но большинство - земли сельхоз назначения или лесные массивы
без коммуникаций.
. Описание процесса оценки
Обоснование отказа от применения затратного и доходного
подходов к оценке
Затратный подход предполагает определение совокупной оценки стоимости
участка с улучшениями и основан на учете затрат, связанных с улучшениями
земельного участка. Ввиду отсутствия улучшений применение затратного подхода
для оценки земельного участка исключается.
Доходный подход - определение рыночной стоимости исходя из того, какой
величины, в течение какого периода времени и с какой вероятностью может быть
получена рента от земельного участка.
Доходный подход не используется, так как отсутствует информация о
формировании потока дохода.
Расчет стоимости земельного участка
Расчет стоимости земельного участка осуществляется сравнительным
подходом.
Метод сравнения продаж является наиболее простым и эффективным методом
оценки, может использоваться для оценки и фактически свободной, и
предположительно вакантной земли; позволяет определить конкретную цену
земельного участка путем внесения процентных поправок к ценам продаж аналогов.
При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается
использование цен предложения (спроса).
Общепринятые элементы сравнения для земельных участков: права
собственности, условия финансирования, особые условия продажи, рыночные условия
(изменяются во времени), месторасположение (расстояние от города и дорог,
характеристика окружения), условия зонирования, физические характеристики
(размер, форма и глубина участка, угловое расположение, тип почв, рельеф),
доступные коммунальные услуги, экономические характеристики, наиболее
эффективное использование. При оценки земли можно использовать несколько единиц
сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений
стоимости, определяющих диапазон стоимости.
Полученные скорректированные данные по объектам-аналогам сведены в
таблице 6.
Таблица 6
|
Элементы сравнения
|
Объект оценки
|
Объект-аналог №1
|
Объект-аналог №2
|
Объект-аналог №3
|
|
Источник информации
|
|
<#"515261.files/image004.gif">
· Ме=1570
руб./м2;
· Цпох
= (2000+1150)/2 = 1575 руб./м2;
· Ц=(2000+1150+1570)/3=1573
руб./м2
·  =(1570+1575+1573)/3=1573
руб./м2
Принимаемая цена для оцениваемого земельного участка 1573 руб./м2,
т.е. полная стоимость составляет:
Сср.под. = 1573*27000 = 42471000 руб. = 42,471 млн. руб.
9. Согласование результатов
Так как затратный и доходный подходы в оценке не применялись, рыночная
стоимость земельного участка равна стоимости, рассчитанной в сравнительном
подходе.
Рыночная стоимость земельного участка составляет 42,471 млн. руб.
. Установление варианта наиболее эффективного использования
земельного участка
Принцип наиболее эффективного использования (НЭИ) - является одним из
основополагающих принципов оценки недвижимости. Тот вариант использования,
выбранный среди разумных, возможных и законно альтернативных вариантов, который
является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым
и приводит к наивысшей стоимости объекта, - и является наилучшим.
Именно на этой предпосылке строятся все расчеты рыночной стоимости
объекта недвижимости, в предположении, что эффективный собственник будет
использовать свое имущество в расчете на наибольшую отдачу от владения им.
Чтобы ответить на вопрос, какую нишу рынка занимает тот или иной
оцениваемый объект недвижимости, необходимо проанализировать варианты его
наиболее эффективного использования. При определении наиболее эффективного использования
объекта оценки определяется использование объекта, при котором его стоимость
будет наибольшей.
Заметим, что текущее использование оцениваемого объекта не всегда
является наилучшим. Возможен его переход на иной вид коммерческой деятельности.
Согласно принципу НЭИ использование объекта недвижимости должно отвечать
четырем условиям. Оно должно быть:
· законодательно разрешенным;
· физически осуществимым;
· финансово обоснованным;
· обеспечивающим наивысшую стоимость или доходность
недвижимости.
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Гражданский
Кодекс Российской Федерации
2.
Федеральный закон
«Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года №
135-ФЗ (в ред. от 30.06.2008)
3.
Федеральный
стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки
(ФСО №1)». Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 256
4.
Федеральный
стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)». Утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 255
5.
Федеральный
стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)». Утвержден Приказом
Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254
6.
http://www.analitix.ru/land.php?ID=215&act=full
.
http://www.sroroo.ru
.
http://land.ngs.ru
Похожие работы на - Кадастровая оценка земельной собственности
|