Совершенствование кредитования жилья в Казахстане (на примере АО "Kaspi Bank")
Уважаемые члены приемной
комиссии представляю вашему вниманию дипломную работу на тему
«Совершенствование кредитования жилья в Казахстане» (на примере АО «Kaspi
Bank»). Данная тема является актуальной так как потребительское кредитование по
приобретению жилья имеет важное значение в решении государственной политики,
приобретение собственного жилья – первоочередная потребность каждой семьи, без
удовлетворения этой потребности, нельзя говорить ни о каких социальных
приоритетах общества.
Целью исследования является
рассмотрение механизма ипотечного кредитования, и проведение оценки
инвестиционного потенциала населения ВКО по потребительскому кредитованию приобретения
жилья на примере г. Усть-Каменогорска.
Для достижения цели
дипломной работы определены следующие задачи:
1) изучить общие
положения по ипотечному кредитованию, современные подходы к ипотечному
кредитованию;
2) произвести анализ бухгалтерского
баланса АО «Kaspi Bank», рассмотреть кредитный портфель;
3) определить проблемы и
пути совершенствованию ипотечного кредитования.
Предметом исследования
является ипотечное кредитование и инвестиционный потенциал населения г.
Усть-Каменогорска. Объектом исследования выступает деятельность АО «Kaspi
Bank».
Научная новизна
исследования заключается в том, что на фоне экономического кризиса
пересматриваются подходы и законодательная база к данному вопросу.
Практическая значимость
исследования состоит в применении предложенных мероприятий по совершенствованию
ипотечного кредитования в реалии.
Ипотечное кредитование
является одним из самых надежных и проверенных в мировой практике способов
привлечения частных инвестиций в жилищную сферу. Ипотека позволяет выгодно сочетать
интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других
кредиторов – в сфере эффективной и прибыльной работы, строительных организаций
– в ритмичной работе, а также государства в целом – в общем экономическом
росте.
Ипотечное кредитование возникает,
когда одна сторона (кредитор) предоставляет другой стороне (заемщику) сумму
денежных средств в кредит, порядок погашения которого определяется кредитным
договором, предусматривающим в качестве предмета залога для обеспечения выдаваемого
кредита за жилье, как приобретаемое на средство кредита, так и имеющееся в
собственности заемщика до получения кредита.
Схема работы системы ипотечного
кредитования до получения лицензии на проведение отдельных видов банковских
операций.
Заемщик обращается к
Кредитору, который определяет, на какую сумму кредита данный заемщик может
рассчитывать, после чего Заемщик выбирает подходящую ему квартиру в пределах
оговоренной суммы кредита т.е. заемщик обращается к Кредитору за получением
кредита. Кредитор проверяет платежеспособность Заемщика, следуя стандартам
Ипотечного института, и принимает решение, какую сумму кредита он готов выдать
данному Заемщику.
Затем Кредитор выписывает
заемщику «Ипотечный сертификат» - документ, подтверждающий первоочередное право
на получение ипотечного кредита, платежеспособность, соответствие критериям и
стандартам, и где указывается сумма выдаваемого кредита и расчетный
первоначальный взнос Заемщика в размере от 10 до 30% от стоимости квартиры.
Далее Заемщик обращается
к продавцу жилья (риэлторам, другим гражданам и юридическим лицам) и выбирает
подходящую квартиру с учетом имеющегося у него «Ипотечного сертификата».
Продавец и Заемщик заключают договор купли-продажи жилья.
Сначала Заемщик находит
подходящее ему жилье, затем обращается к Кредитору за получением кредита на его
приобретение:
1. Заемщик обращается к
продавцу жилья и выбирает подходяще жилье из предлагаемого Продавцом.
2. Заемщик обращается к
Кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья.
Кредитор проверяет платежеспособность Заемщика, следуя стандартам Ипотечного
института.
3. Продавец подписывает с
Заемщиком договор купли-продажи жилья в соответствии с действующим
законодательством.
Кредитор соотносит ее с
размером выдаваемого кредита.
Схема ипотечного
кредитования Казахстанской Ипотечной Компании, которая дает возможность
заемщикам получать долгосрочные кредиты на более выгодных условиях.
Казахстанская Ипотечная Компания более привлекательна для казахстанских граждан
так, как у нее
- Невысокие ставки
вознаграждения, так как применен механизм установления верхних пределов ставок
вознаграждения, выше которых ставка подниматься не будет, независимо от резкого
повышения на рынке.
- Деноминирование в
тенге, без фиксации их валютного эквивалента.
- Долгосрочность
кредитов.
- Погашение кредитов
аннуитетными платежами.
- Жилье приобретается по
выбору заемщика, в соответствии с его возможностями и желанием.
Объемы ипотечного кредитования в
последние годы росли достаточно быстро, достигнув на конец прошлого года 29,5
млрд. тенге. Анализируя банковский портфель ипотечных кредитов за 2009 год по
видам валют, можно отметить преобладание доли кредитов, выданных в иностранной
валюте, в течение всего анализируемого периода.
Несмотря на некоторое увеличение доли
ипотечных кредитов в национальной валюте в 2009 году, их уровень почти в 2 раза
ниже отметки 2007 года.
Структура ипотечных кредитов по видам
валют имеет большое значение. Так, преобладание кредитов в национальной валюте,
свидетельствует о степени доверия населения к собственной валюте.
Если обратить внимание на структуру
ипотечных кредитов в региональном разрезе то можно увидеть, что почти вся
половина всех выданных кредитов приходится на город Алматы.
Город Астана значительно отстает по
этому показателю, так как его доля в общем объеме ипотечных кредитов занимает
около 15%, что в 3 раза меньше показателя южной столицы. Это объясняется рядом
объективных причин.
Основными источниками финансирования
жилищного строительства Астаны выступают средства государственных предприятий и
иностранные инвестиции, в то время как в Алматы финансирование и покупка жилья
на вторичном рынке осуществляется в основном за счет средств населения и
банковских кредитов.
Кроме того, немаловажным
фактором, обусловившим активность алматинских жителей, явилось количественное
превышение их численности более чем в 2 раза.
Различия в доли каждого
региона в общем объеме ипотечных кредитов также объясняется разницей
численности населения, количества региональных центров и филиалов коммерческих
банков. Кроме того, цены на жилье в регионах, несмотря на общую тенденцию
увеличения, существенно отличаются друг от друга.
В 2009 году органами статистики было
проведено единовременное обследование более 1000 домашних хозяйств ВКО. На вопрос
удовлетворенности жильем 75% семей ответили положительно, 23% не удовлетворенны
имеющимися жилищными условиями; имеют возможность улучшить их лишь 10%
респондентов.
Приобретали жилье в течение последних
5 лет всего 14% опрошенных. Для покупки жилья 70% домашних хозяйств
использовали собственные накопленные средства, 5% - оформляли кредиты и ссуды,
предоставленные банками, 24% - получили жилье как наследство от родителей и
родственников, либо в качестве подарка.
Из результатов обследования следует,
что 84,7% респондентов приобрели обычное по качеству жилье, 15,3% - улучшенное.
Жилая площадь купленной квартиры или дома в основном составляла от 31 до 50
квадратных метров (так ответили 53,2% опрошенных семей).
АО Каспибанк создано в
1991 году. За многолетний период эффективной деятельности Банк укрепил свою
репутацию международного банка и создал представительную сеть клиентов, заняв
прочные позиции среди банков – лидеров Республики Казахстан. Изначально
акцентируя внимание на розничном секторе, "Каспийский" обладает
сегодня одной из самых крупных в Казахстане филиальной и партнерской сетью,
которая состоит из более чем 150 отделений и 600 пунктов продаж
экспресс-кредитов, обслуживающих свыше 2500 торговых предприятий. Банк,
обеспечивающий работу такого большого количества точек продаж своих услуг, в
первую очередь заинтересован в эффективном масштабировании единых технологий по
всей территориально-распределенной структуре, централизации управления
деятельностью всех подразделений, своевременном введении новых финансовых
продуктов по всей сети.
В 2009 году АО «Kaspi Bank» значительно расширил сферу кредитуемых им отраслей и
секторов экономики. В результате чего объем ссудного портфеля Банка за 2009 год
возрос на 33% по сравнению с 2008 годом. В кредитных операциях банка широко
представлено кредитование различных секторов экономики, в том числе предприятий
ведущих отраслей экономики Республики Казахстан: химической и нефтехимической,
нефтегазовой, строительства, торговли, пищевой промышленности.
Доля выданных кредитов
краткосрочных составила 69%, (что в сумме составила 60773 тыс. тенге), а
долгосрочных 31% (27850 тыс. тенге).
В кредитном портфеле АО «Kaspi Bank» ипотечное кредитование занимает всего 2%, (что
составляет 1845 млн. тенге; прочие 98% (86778226 тыс.тенге).
Наибольший удельный вес в
портфеле Банка составляют займы со сроком размещения от 1 года – до 5 лет.
Средневзвешенная годовая ставка вознаграждения по кредитам и лизингу,
предоставленным в 2009 году сложилась на уровне 19,3%.
Суммарный удельный вес
классифицированных займов составляет 24,6% от общей величины ссудного портфеля
(против 25,2% на 01.01.2009г.).
В соответствии с
классификацией ссудного портфеля по состоянию на 01.01.2010 г., сумма
необходимых провизий составляет по Банку –100%. При этом высвобождены в связи с
изменением классификации ссудного портфеля 111 млн.тенге. За счет созданных
провизий были списаны с баланса безнадежные кредиты в сумме 478 млн.тенге.
Доходы Банка возросли по
сравнению с 2008 годом, соответственно увеличились расходы Банка этот связано с
увеличением проводимых операций, расширения сферы деятельности.
За истекший год прирост
активов Банка составил 46%.
Я считаю, что существующая
политика в области рынка жилья, социально не ориентирована:
1. сложные условия
кредитования, в котором банк с момента подписания договора односторонне
получает преимущества перед заказчиком;
2. непомерно высокими
процентами, которые в нашей республике составляют 14 -23%, чем банки ставят
население, берущее кредиты, изначально в кабальные условия. В свою очередь, это
нередко приводит к ситуации, когда значительная часть заемщиков, не сумев
расплатиться с кредитами, оставляет квартиры банкам;
3. политика банков,
строится только на получении сверхприбыли, будучи социально не ориентированной,
они фактически грабят население страны;
4. практика ипотечного
кредитования в РК совершенно не учитывает опыт социальной направленности
ипотечного кредитования в развитых странах, которые более успешнее решили эту
проблему;
5. банки и ипотечные
компании своей недальновидной кредитной политикой создают высокие политические
риски, которые чреваты протестными выступлениями определенной части населения
Казахстана;
6. современная политика
банков при отсутствии реального платежеспособного спроса способно привести к
экономическому кризису или "системному дефолту";
7. эта ситуация на рынке
недвижимости возникла в результате сговора всех участников рынка недвижимости:
банкиров, застройщиков, риэлторов, а также страховщиков и рекламщиков.
Господство нескольких монополий на рынке жилья это, как говорят классики,
всегда сговор власти с бизнесом. Всякая монополия - есть закономерный результат
отсутствия реальной конкуренции в сфере ипотечного кредитования и строительства
жилья;)
8. сложившаяся негативная
ситуация явилась следствием того, что существующий антимонопольный закон в РК
фактически не работает;
9. Социально не ориентированная
политика банков и ипотечных компаний вызвана отсутствием должного контроля и
регулирования со стороны государства.
В связи с выше представленным были
предложены следующие меры по совершенствованию ипотечного кредитованию.
Ипотечным кредитованием должны
заниматься специализированные финансовые организации - Жилстройсбербанк и
Казахстанская ипотечная компания, а банки второго уровня должны кредитовать
рыночное хозяйство, в том числе малый и средний бизнес, аграрный сектор,
корпоративных клиентов.
- выдачу потребительских
кредитов физическим лицам должны производить, опять-таки, не банки, а кредитные
товарищества. Таких у нас насчитывается свыше тысячи.
- процентные ставки
кредитования не должны превышать более 1,5% размера ставки рефинансирования.
Превышение должно изыматься в доход бюджета, что позволит предотвращать
начисление высоких процентных ставок. Между тем, освободившись от ипотеки и
розничных кредитов, банки второго уровня смогут более успешно выполнять свою
главную функцию - кредитование рыночного сектора экономики.
В заключение хотелось бы
подчеркнуть, что все, о чем мы говорим, не является проблемой узкого круга лиц.
Все 800 тысяч ипотечников оказались в похожем положении. И еще одно: если
правительство срочно не примет меры для решения ипотечной проблемы, ко второй
половине 2010 года для населения возврат кредитов - погашение основного долга и
процентов, - банкам второго уровня станет невозможным. Провизии дойдут до 100
процентов, и это создаст нежелательную ситуацию в банковской сфере.