Методи оцінки потенціалу підприємства

Тема 1. Сутнісна характеристика потенціалу підприємства

1. Сутністно змістова еволюція терміну “потенціал”

Термін потенціал походить з латинської мови і означає - скриті можливості, у виробничій практиці завдяки деяким зусиллям можуть перейти в реальну дійсність.

Еволюція терміну “потенціал” представлена такими етапами:

- 1924 рік КНЕУ професор Воблий ввів визначення терміну потенціалу як потенціалу виробничих систем;

- 1924 рік професор Вейтс розглядав поняття потенціал як потенціальні виробничі сили;

- 1954 рік академік Струмірін ввів в теорію термін – економічний потенціал;

- 1967 рік академік Німчемов визначає потенціал розширеного виробництва;

- 1973 рік Анчишкін визначає виробничий потенціал;

- 1981 рік академік Балкін висунув нову трактовку терміну потенціал – як узагальнена збірна характеристика ресурсів прив’язаних до місця і часу;

- 1983 рік академік Архангельський визначав термін потенціал як запаси, засоби, джерела, які є у розпорядженні і можуть бути мобілізовані для досягнення певної мети або для вирішення певної задачі.

У розвитку сучасного уявлення про потенціал підприємства можливо виділити 3 напрямки:

1.  (Білов, Черніков) – стверджують, що потенціал це сукупність необхідних для функціонування і розвитку системи різних видів ресурсів.

2.  (Іванов, Андреєв) – потенціал це система матеріальних і трудових факторів, що забезпечує досягнення мети виробництва.

3.  Потенціал – це здатність комплексу ресурсів економічної системи вирішувати, поставлені перед нею задачі.

Підприємницький потенціал – це сукупність ресурсів (трудових, технічних, фінансових), навичок і можливостей керівників, спеціалістів та інших категорій персоналу, щодо виробу товарів (послуг) отримання максимального доходу і забезпечення і функціонування розвитку підприємства.

Погляди економістів щодо сутності терміну потенціал розподілилися наступним чином: 42% - вважає, що потенціал виражає собою сукупність усіх ресурсів підприємства; 18% - потенціал це потужність підприємства; 16% - потенціал – це загальна, ресурсна, економічна, природна можливість регіону; 8% - потенціал це можливість досягнення ефекту.

Класифікація потенціалу підприємства:

1.  За рівнем абстрагованості: 1) потенціал людства, 2) природній потенціал; 3) економічний потенціал; 4) соціокультурний потенціал; 5) психо-фізіологічний потенціал.

2.  Залежно від рівня абстрагованості оцінки: 1) потенціал світового господарства; 2) потенціал національної економіки; 3) галузевий потенціал; 4) регіональний потенціал; 5) територіальний потенціал; 6) потенціал добровільних об’єднань; 7) потенціал підприємства; 8) потенціал структурних підрозділів; 9) потенціал виробничих дільниць; 10) потенціал робочого місця.

3.  За галузевою ознакою: промисловий; науковий; с/г … потенціал.

4.  За елементним складом: 1) потенціал основних виробничих фондів; 2) потенціал оборотних фондів; 3) потенціал землі; 4) інформаційний, інноваційний, інвестиційний; 5) кадровий та технологічний потенціал.

5.  За спектром врахованих можливостей: 1) внутрішньосистемний; 2) зовнішній (ринковий) потенціал.

6.  За функціональною сферою виникнення: виробничий; маркетинговий; інфраструктурний; науково-технічний.

7.  З огляду на спрямованість діяльності підприємства: експортний чи імпортний потенціал.

8.  Залежно від міри реалізації потенціалу: 1) фактичний (досягнутий); 2) перспективний (вектор розвитку).

2. Потенціал підприємства

Потенціал підприємства – це складна, динамічна, поліструктурна система, що характеризується чотирма основними рисами: 1) потенціал підприємства визначається його реальними можливостями в тій чи іншій сфері економічної діяльності; 2) можливості будь якого підприємства в більшій ступені залежить від наявності ресурсів і резервів не залучених у виробництво; 3) потенціал підприємства визначається не тільки і не стільки наявними можливостями, а ще й навичками різних категорій персоналу; 4) рівень і результати реалізації потенціалу підприємства визначається формою підприємства і адекватною до неї організаційною структурою підприємства.

Потенціал підприємства полягає в інтегральному відображені поточних і майбутніх можливостей економічної системи трансформувати вхідні ресурси за допомогою притаманних її персоналу підприємницьких здібностей в економічні блага і таким чином задовольняти корпоративні і суспільні інтереси.

Модель потенціалу підприємства включає:

1.  Ресурсні можливості.

2.  Можливості і здібності кадрів підприємства.

3.  Інноваційні, інвестиційні, інформаційні можливості, що формують фінансові можливості які разом з інвестиційними можливостями трансформуються в четверту складову моделі потенціалу підприємства, що має назву потенціал відтворення.

3. Структура потенціалу підприємства

Виділяють дві головні складові потенціалу підприємства : об’єктні та суб’єктні.

Об’єктивні складові включають у себе: виробничий потенціал, потенціал землі, основні і оборотні фонди, технологічний потенціал, персонал, фінансовий потенціал з якого випливає ще один потенціал відтворення.

Суб’єктивні складові включають у себе: логістичний потенціал, управлінський потенціал, маркетинговий потенціал, потенціал організаційної структури.

Об’єктивні складові пов’язані з матеріально-речовинною та особовою формою потенціалу підприємства. Вони споживаються і відтворюються в тій чи іншій формі в процесі функціонування інноваційного, виробничого, фінансового потенціалу та потенціалу відтворення.

Інноваційний потенціал – це сукупні можливості підприємства щодо генерації сприйняття та впровадження нових (радикальних і модифікаційних ідей для його системного, технічного, організаційного та управлінського оновлення.

Виробничий потенціал – це наявні і приховані можливості підприємства щодо залучення та використання факторів виробництва для випуску максимально можливого обсягу продукції (послуг). Виробничий потенціал підприємства включає: потенціал землі і природньо-кліматичні умови, потенціал основних фондів, потенціал оборотних фондів, потенціал нематеріальних активів, потенціал технологічного переліку.

Потенціал землі і природньо-кліматичні умови – це можливості підприємства щодо використання сукупних природних багатств в господарській діяльності.

Потенціал основних фондів – це наявні і скриті можливості основних фондів, що формулюють техніко-технологічний базис виробничої потужності підприємства.

Потенціал оборотних фондів – це частина виробничого капіталу підприємства у вигляді певної сукупності предметів праці, що перебувають в виробничих запасах, незавершеному виробництві, напівфабрикатах власного використання, витрати майбутніх періодів.

Потенціал нематеріальних активів – це сукупність можливостей підприємства використовувати права на нові чи існуючі продукти інтелектуальної праці у господарському процесі з метою реалізації корпоративних інтересів на основі задоволення суспільних потреб.

Потенціал технологічного потенціалу – це здатність робітників виробляти різні продукти (послуги).

Фінансовий потенціал – це обсяг власних, позичкових та залучених фінансових ресурсів підприємства, що знаходиться у його розпорядженні для здійснення поточних і перспективних витрат.

Інвестиційний потенціал – являє собою наявні приховані можливості підприємства щодо простого і розширеного відтворення і є головною складовою фінансового потенціалу підприємства.

Потенціал відтворення – це сукупність матеріальних, технічних, нематеріальних, фінансових та інших ресурсів капіталу, які знаходяться у розпорядженні підприємства, можуть бути вигідно залучені та використанні для простого і розширеного відтворення факторів виробництва та інших складових потенціалу підприємства.

Суб’єктивні складові потенціалу підприємств.

Суб’єктивні складові потенціалу підприємств пов’язані із суспільною формою їх виявлення. Вони не споживаються, а виступають як передумова, як загальноекономічний, загальногосподарський, соціальний чинник раціонального споживання об’єктивних складових потенціалу підприємства. ССПП включає: 1) науково технічний потенціал; 2) управлінський потенціал; 3) потенціал організаційної структури управління; 4) маркетинговий потенціал.

Науково-технічний потенціал – це узагальнююча характеристика рівня наукового забезпечення виробництва, а саме науки, техніки, технології, інженерної справи, виробничого досвіду, можливостей і ресурсів у тому числі, науково-технічних кадрів які є у розпорядженні підприємства для вирішення науково-технічних проблем.

Управлінський потенціал – це навички та здібності керівників усіх рівнів управління, щодо формування, організації, створення належних умов для функціонування і розвитку соціально-економічної системи підприємства.

Потенціал організаційної структури управління – це загальнокорпоративний, управлінський (формальний чи неформальний) механізм функціонування підприємства який включає в себе рівень організацій функціональних елементів системи та характер взаємозв’язків між ними.

Маркетинговий потенціал – це максимальна можливість підприємства щодо систематичного і планомірного спрямування всіх його функцій (визначення обсягу, попиту, організації виробництва, продажу, післяпродажний сервіс) на задоволення потреб споживачів і використання потенціалу ринків збуту. Маркетинговий потенціал включає логістичний потенціал.

Логістичний потенціал – це максимальна продуктивність, а саме функціональна спроможність системно інтегрованих підрозділів, які охоплюють всі види діяльності, щодо переміщення в просторі та руху в часі персоналу, матеріалів, готових виробів, енергії та інформаційних потоків.

Трудовий потенціал – це персоніфікована робоча сила яка розглядається в сукупності своїх якісних характеристик.

Інфраструктурний потенціал – це збалансований з вимогами виробництва можливості цехів, господарств які забезпечують необхідні умови для діяльності основних підрозділів підприємства та задовольняють соціальні потреби його персоналу.

Інформаційний потенціал – це єдність організаційно-технічних та інформаційних можливостей, що забезпечують підготовку і прийняття управлінських рішень і впливають на характер і специфіку виробництва через збір, зберігання (накопичення), обробку та розповсюдження інформаційних ресурсів. Інформаційно-обчислюваний потенціал є головною складовою інформаційного потенціалу на сучасних підприємствах.

Інформаційно-обчислюваний потенціал – це комплекс технічних, програмно-математичних, організаційно-економічних заходів і спеціальних кадрів призначених для автоматизації процесу вирішення задач управління підприємств у різних галузях людської діяльності.

4. Графо-аналітична модель потенціалу підприємства

Функціонування підприємства проявляється через розвиток всіх напрямів діяльності. Графо-аналітична модель підприємства представляє собою область яка утворена векторами, що являють собою сфери (напрямки) діяльності підприємства. Схожі напрямки об’єднуються в n – інтегровані напрямки діяльності підприємства. Якщо обрано три інтегровані напрямки діяльності підприємства, то графо-аналітична модель набуває вигляду квадрату потенціалу підприємства, якщо три – трикутник потенціалу підприємства. На перетини векторів розміщується точка розвитку потенціалу підприємства.

Розглянемо метод побудови графо-аналітичної моделі потенціалу підприємства – квадрат потенціалу підприємства (принципи побудови):

1.  Графічна модель потенціалу підприємства, що призначена для проведення діагностики можливостей підприємства має форму сфери.

2.  Подібна форма представляє усі напрямки діяльності підприємства тим самим розкриває діалектику його потенціалу.

3.  У цілях аналізу необхідно спрощувати форму сфери до форми кола у загальному вигляді, чи до форми іншої фігури в залежності від вибору кількості напрямів діагностики потенціальних можливостей підприємства.

4.  Формування графічної моделі потенціалу підприємства за методом квадрат-потенціалу, передбачає виокремлення чотирьох інтегрованих напрямків. 1) виробництво, розподіл та збут продукції; 2) організаційна структура та менеджмент; 3) маркетинг; 4) фінанси.

5.  Якщо в результаті діагностики потенціалу підприємства буде побудовано рівносторонній квадрат то ми отримуємо ідеалістичний стан потенціалу підприємства. В практиці господарювання потенціал підприємства має відокремлену структуру.

6.  Потенціал підприємства може бути прокласифікований за розміром як великий, середній та малий. Великий потенціал підприємства мають підприємства довжина векторів, що утворюють квадрат знаходиться в межах від 70 до 100 у. о.. Середній від 30 до 70 у. о.. Малий до 30 у. о.

Тема 2 . Формування потенціалу п-в

1.  Потенціал п-ва як інтегрована ек с-ма

1.цілісність сис-ма – це цілісність, властивості якої прявляються лише при взаємодії її елементів.

2.компонентність Система склад-я із певної кількості частин, які наз. елементами.

3. складність ек с-ма визначається неоднорідністю складових елементів, різнохарактерними та ієрархічними взаємозв’язками між ними.

4. нестаціонарність Система містить постійно змінюючі параметри та характеризується стохастичністю поведінки.

5. унікальність У кожному окремому випадку с-ма змінює свою ресурсну і організаційну структури.

6. адаптивність передбачає адаптацію параметрів с-ми до умов, що постійно змінюються.

7.синергічність Цілеспрямованість дії елементів с-ми посилює ефективність її функціонування.

8.мультиплікативність Прояв у геометричній залежності позитивних і негативних ефектів ф-ня елементів с-ми.

9. граничність Елементи ек с-ми мають граничний характер , що обумовлюється її формою

10.протиентропійність Можливість протидіяти руйнуючим тенденціям.

Формування потенціалу п-ва – процес створення потенціалу п-ва, надання йому певної структури, організації і форми шляхом залучення ресурсів для досягнення цілей п-ва.

Загальні підходи щодо формування потенціалу п-ва:

· Потенціал п-ва –це складна с-ма пересічних характеристик його елементів, причому останні можуть в тій чи іншій мірі заміщати один одного, тобто вони альтернативні.

· Потенціал п-ва не можливо сформувати на базі механічного додавання складових елементів, тому як це динамічне угрупування

· При формуванні потенціалу п-ва діє закон синергії його елементів

· Потенціал п-ва у більш вищих фомах свогопрояву може самостійно трансформуватися з появою нових складовихелементів

· Елементи потенціалу п-ва повинніф-ти одночасно і в сукупності, так як закономірності розвитку можливостей п-ва не можуть бути розкриті окремо, а тільки в поєднанні їх, що потребує досягнення збалансованого оптимального співвідношення між елементами.

· Всі елементи потенціалу об'єктивно пов’язані з функціонуванням і розвитком п-ва, тобто з одного боку підлягають фізичному та моральному старінню, а з іншого вони чутливі до досягнень науковатехнічного прогресу.

· Складові елементи потенціалу п-ва повинні бути адекватними хар-м продукції і послуг, що виробляються на п-ві.

2. Ефект синергії

Із Закону цілісності системи витікає, що в результаті взаємодії всіх ресурсів, створюють систему, з’являються нові якості, яких не має кожний окремий вид ресурсу.

Закон синергії стверджує, що для будь-якої системи (під-ва, організації) існує такий набір елементів, при якому її потенціал завжди буде або значно більше простої суми потенціалів елементів, що до неї входять, або суттєво меншим.

Синергія може мати двояку користь: пряму і опосередковану.

Пряма користь – збільшення чистих грошових потоків від найбільш повного використання ПП. Пряма користь має місце при операційній, управлінській та фінансовій синергії.

Операційна синергія – це економія на операційних видатках за рахунок взаємодії маркетингового, фінансового потенціалів.

Управлінська синергія – це економія за рахунок оптимального формування потенціалу організаційної системи управління.

Фінансова синергія – це економія за рахунок змін підходів щодо формування фінансового потенціалу під-ва.

Опосередкована корисність – це підвищення вартості ПП або зміна мультиплікатора ціна\прибуток.

3. Оптимізації структури ПП

Алгоритм оптимізації:

1 етап. Формування системи цілей під-ва. Необхідно розглядати як горизонтальний так і вертикальний аналіз цілей (стратегічні, тактичні, поточні), цілі для всього під-ва, його підрозділів, а також окремих видів діяльності.

2 етап. Визначення необхідного для кожної цілі набору стратегічних ресурсів. Узгодження стратегічних ресурсів з цілями під-ва.

3 етап. Вибір варіантів наборів стратегічних ресурсів, оцінка альтернативних комбінацій стратегічних ресурсів. Виноситься стратегічний висновок щодо кінцевого набору страт-х ресурсів.

4 етап. Виникає, коли існує на під-ві обмежена кількість тих чи інших ресурсів. Проведення пошуку ресурсів-замінників, або раціональний розподіл обмежених ресурсів.

5 етап. Завершальний. Оцінка отриманого результату.

Дослідження процесів формування потенціалу сучасних під-в будуть концентрувати увагу на ресурсному та галузевому аспектах.

Фактори, які впливають на такий розподіл:

1 – галузеве розмежування підприємств є найбільш традиційним для нашої економіки.

2 – ресурсна сегментація відображає найбільш традиційний підхід до вивчення категорій потенціалу.

Тема 3. Конкурентоспроможність потенціалу підприємства

Конкурентоспроможність потенціалу під-ва – це комплексна порівняльна характеристика, що відображає ступінь переваги сукупності показників оцінки можливостей під-ва, що визначають його успіх на певному ринку за певний проміжок часу по відношення до сукупності аналогічних показників під-в конкурентів.

Особливості визначення КПП:

1. КПП – не є іманентною рисою (це набута риса діяльності під-ва і виникає в процесі порівняння).

2. КПП – це відносне поняття.

3. КПП – визначається продуктивністю використання залучених до процесу вир-ва ресурсів.

4. Рівень КПП – залежить від рівня конкурентоспроможності його складових елементів.

Головним показником конкурентоспроможності під-ва є конкурентоспроможність продукції під-ва.

Класифікація КПП №1. В залежності від глобалізації цілей виділяють наступні рівні КПП:

1.світове лідерство.

2.світовий стандарт.

3.національне лідерство.

4.національний стандарт.

5.галузеве лідерство.

6.галузевий стандарт.

Класифікація КПП №2. Відокремлюють 4 рівні КПП з точки зору управління:

1. Для під-в 1-го рівня характерно розглядати організацію апарата управління як внутрішньо-нейтральну. Роль керівника зводиться до випуску продукції не піклуючись про проблеми конкурентоспроможності та задоволення потреб споживача. Вважається зайвим зміна конкурентоспроможності чи підвищення технічного рівня продукції, удосконалення структури і функцій відділу збуту і маркетингової служби як не враховуються зміни ринкової ситуації.

2. Під-ва 2-го рівня намагаються зробити виробничий елемент ПП „зовнішньоекономічним”, тобто ПП повинен повністю відповідати стандартам, які встановлені його основними конкурентами, а якщо керівники під-ва розуміють свої переваги в конкуренції на ринку дещо по іншому, ніж їх основні суперники та намагаються не дотримуватися загальних стандартів вир-ва, які встановлюються в галузі, то ПП еволюціонує до 3 рівня КПП.

3. На цих під-вах виробнича складова ПП підлягає сильному впливу з боку елементів управління, що сприяє її розвитку і удосконаленню. Коли успіх у конкурентній боротьбі стає не стільки функцією вир-ва, скільки функцією управління та залежить від якості, ефективності управління організацією вир-ва, тоді під-ва досягають 4-го рівня КПП.

4. Світоч, Оболонь, Славутич, Сандора, Чумак, Галактон.

2. Індикаторний метод оцінки КПП. В його основі закладена система індикаторів, за допомогою якої проводиться оцінка діяльності під-ва і нац. економіки в цілому.

Індикатор – сукупність характеристик, що дозволяють у формалізованому вигляді описати стан параметрів того чи іншого об’єкта. На основі індикаторів формуються рекомендації на підвищення результативності ПП.

Індикатор – інтегрований показник, що включає такі підпоказники:

- за обсягом продажу;

- за прибутковістю;

- за коефіцієнтом капіталізації.

Європейський форум з проблем управління пропонує 10 основних факторів, за якими можна проаналізувати конкурентоспроможність ПП:

1.  Динаміка економіки (економічний потенціал).

2.  Виробнича потужність промисловості.

3.  Динаміка ринку.

4.  Фінансова підтримка.

6.  Імідж країни.

7.  Забезпеченість сировиною.

8.  Орієнтація на зовнішній ринок.

9.  Інноваційний потенціал.

10. Громадський спокій.

Кожен з 10 факторів складається з 20-40 одиничних індикаторів (400-500 показників).

Матричний метод оцінки КПП – в основі ідея розгляду процесів конкуренції в їх залежності і динаміці.

1. Теорія конкурентних переваг Портера з’явилася в 90-х роках у Гарвардській школі бізнесу. Конкурентні переваги:

- більш низькі ціни; - диференціація товарів.

2. Аналіз конкурентоспроможності Ж.-Ж. Ламбена виділяє зовнішні і внутрішні конкурентні переваги.

3. Стратегічний аналіз: степ-аналіз (зосереджений на мікроекономічних чинниках), SWOT-аналіз, SPEASE-аналіз (розглядає внутрішні чинники щодо потенціалу деякої сфери діяльності під-ва).

4. Метод вивчення профілю об’єкту (фірми). Характеристики фірми, чинники, фактори порівнюють з іншими показниками підприємств, з стратегічними показниками того ж самого під-ва.

5. Аналіз конкуренції за Фатхутдіновим (метод III-555). Вибирається шкала якості, ціни, обсяг продажу. Під-ву присвоюється деякі бали шкал.

Тема 4. Теоретичні основи оцінки ПП

1.  Оцінка – це результат визначення і аналізу якісних , кіль-х характеристик об’єкту , а також процесу управління ним .

При оцінці ПП повинно враховувати такі аспекти

- об’єктні складові ПП ( кількісна оцінка)

- суб’єктні складові (якісна оцінка)

ПП необхідно оцінювати з 2-х позицій

Для об’єктних складових ПП краще використовувати кількісну оцінку . Якісна оцінка включає аспектні методи , що дають можливість оцінити суб’єктні складові – якісні.

Для оцінки ПП необхідна система показників , при чому в основу конструювання такої системи повинна бути покладена структурна модель , що враховує не тільки фактичну динаміку ,але й теоретичні передумови .

Механізм процесу ОПП

В рамках заг системи управлінні розробляються інструменти процесу оцінки : критерії , одиниці , або ж шкала вимірювання , показник , система показників.

Оцінка вартості ПП – це упорядкований , цілеспрямований процес визначення у грошовому виразі вартості об’єкту з урахуванням потенційного і реального доходу , який має місце в певний проміжок часу в умовах конкретного ринку.

Оцінку бізнеса проводять у цілях

- збіл ефективності поточного управління під-ом або фірмою

- визначення вартості цінних паперів у випадку куплі –продажу акцій під-ва на фондовому ринку.

- визначення вартості під-ва у випадку куплі- продажу цілком

- при реструктуризації під-ва

- при розробці розвитку

- при визнач-ні кредитоспроможності під-ва і вартості залогу при кредитуванні

- страхування в процесі якого виникає неою-ть визнач –я вартості активів

- при оподаткуванні

- при прийнятті обгрунтованих управ рішень для того щоб виправдати помилки у фін звітності , що були викликанні інфляційними процесами.

2. Страхова вартість базується на вартості або відтворення об’єкта оцінки в цілому чи окремих його елем-в схильних до зруйнування.

Вартість в обміні – це ціна яка переважає на вільному , відкритому конкурентному ринку. Воно визначається на основі рівності між реальними економічними фактами , тому ї наз. Об’єктивною вартістю.

Ринкова вартість – це найвища грошова сума за яку передається майно в результаті комерційної угоди між добровільними покупцем та продавцем на дійсну дату оцінки.

Ліквідаційна вартість – це грошова сума . що реально може бути отримана від продажу власності , що оцінюється в термін дуже короткий для проведення адекватного маркетингу.

Заставна вартість – це оцінка по ринковій вартості майна як засобу збільш гарантії забезпечення зобов’язань при виконання умов договору та ліквідації можливих від цього несприятливих майнових наслідків.

Орендна вартість – розрахункова величина вартості об’єкта оцінки що вик-ся для визначення нормативу орендної плати.

Вартість в користуванні - це міра цінності власності окремого користувача о є складовою частиною діючого під-ва без урахування найбільш ефективного і використання величини грошового еквіваленту від можливого продажу.

Інвестиційна вартість – об’єкта нерухомості визначають в конкретних умовах з урахуванням мети те результативності інвестування.

Балансова вартість – це вартість майна що зазначена в балансі.

Податкова вартість – це вартість о розраховується з врахуванням нормативів нац податкового законодавства.

Вартість заміщення – це сукупність витрат в поточних ринкових цінах на створення нового функціонального аналога який має еквівалентну з оцінюваним об’єктом користь.

Вартість відтворення – це сукупність витрат на створення точно таких же нових , точної опії об’єкта оцінки.

Залишкова вартість

Утилізаційна вартість

Принципи вартісної оцінки ПП

Основні етапи оцінки

Принципи . що баз-ся на уявленнях користувача .

А. корисність

Б. заміщення

В. очікування

А. П-п корисності : базується на тому що будь-яке під-во має вартість , якщо воно корисне потенційному власнику для реалізації певної економ-го функц-ня протягом даного періоду часу.

Б. П-п заміщення : передбачає що максимальна ринкова вартість під-ва визначається найменшою вартістю іншого під-ва з еквівалентною користю.

В. П-п очікування: грунтується на тому , що вартість під-ва . що оцінюється визначається розміром чистого доходу , що очікується покупцем від володіння ним з урахуванням можливого чистого доходу від перепродажу.

Принципи , що пов’язані з землею . будинками , спорудами

А. принцип залишкової продуктивності

Б. принцип вкладу

В. принцип віддачі

Г. принцип збалансованості

Д. Оптимального розміру

Е. Принцип розподілу і поєднання майнових прав

А. П-п залишкової продуктивності : згідно з екон теорією земля має вартість або деяку цінність тільки тоді , коли є залишок чистого доходу після компенсації усіх інших факторів вир-ва.

Б. П-п вкладення : вкладення капіталу у будь- яку складову ПП ефективні лише тоді , коли вони збіл його ринкову вартість . величина вкладу визначається як різниця між зміненею вартістю і витратами які визвали цю зміну.

В. П-п віддачі : по мірі збільшення ресурсів до основних складових ПП , чистий прибуток має тенденцію до зростання , але до певної межі. Після того як темпи дохідності починають уповільнюватися , то приріст результативності не стає меншим за приріст витрат на додат ресурси.

Г. П-п збалансованості ( пропорційності ) : у відповідності з ним всі елементи ПП повинні мати збалансовану : внутрішню і загальну структуру. Постійна підтримка необ-ї пропорційності між розвитком складових ПП забезпечує мах прибутковість під-ва та найбільшу його вартість

Д. Оптимального розміру : вимоги даного принципу відносяться до кожного фактора виробництва які разом дають можливість створити економічно обгрунтований розмір та отримати від нього мах прибуток у відповідності ринковою коньюктурою у даному районі .

Е. П-п розподілу майн прав : розподіл та види прав власності

за ознакою поділу

- фізичний поділ

- строкове володіння

- права користувача

- майнові права

за видами прав

- права на користування поверхневою ділянкою землі та надрами

- різні види оренди , договірне володіння , майбутні майнові права

- обмежене право на користування майном , ліцензії

- сумісна оренда , партнерство , корпорація , контракт з погодженими умовами продажу

- закладні , застави , участь у капіталі

Сутність принципу економічного поділу полягає в тому , що майнові права слід поділяти так , щоб збільшує загальну вартість об’єкту власності .

Принципи , що пов’язані з ринковим середовищем

А. залежності

Б. відповідність

В. попит і пропозиція

Г. конкуренція

Д. Змінювання

А. залежності : вартість формується під впливом множини факторів серед яких особливу роль відіграє його місцезнаходження

Б. відповідність: За інших однакових умов ПП яке найвищою мірою відповідає містобудівним екологічним , ринковим та іншим стандартним нормам і загальноприйнятим тенденціям користування має найбільша вартість

В. попит і пропозиція : ПП буде формуватися під впливом попиту та пропозиції на ринку.

Г. конкуренція : ціни на об’єкти оцінювання складаються під впливом постійного суперництва між суб’єктами ринку . що прагнуть отримати мах прибуток . Це вирівнює дохідність інвестицій на різних сегментах.

Д. Змінювання 6 при оцінці вартості ПП та його складових процес урахування можливих змін в їх функціонуванні в наслідок трансформації екон , соц умов , а також впливу регіональних і локальних факторів

Принципи найкращого і найбільш ефективного використання – це синтезуючий принцип оцінки вартості ПП. Він інтегрує загальний вплив всіх раніше названих принципів і означає , що із можливих варіантів використання ПП вибирається той при якому найповніше реалізуються функціональні можливості складових ПП і забезпечується максимальний дохід.

Тема 5. Методичні підходи до оцінки потенціалу підприємств

1.  Доходний підхід – це визначення поточної вартості майбутніх доходів , що виникають в результаті використання вартості і можливого подальшого продажу.

Чим більший дохід що приносить об’єкт оцінки , тим більша величина його ринкової вартості .

Витратний підхід – базується на принципах заміщення найкращого і найефек-ого використання , збалансування . Чим менше витрати , тим більше….

Порівняльний підхід – ефективний у випадку існування активного ринку об’єкта власності , що можуть бути співставленні використовується така інформація :

- фіз-ні харак-ки

- час продажу

- місце знаходження

- умови продажу

- фінансування

Для того , щоб звести до мін –му розбіжності в об’єктах що співставляються необ-но викор-ти поправки

2.Метод капіталізації

Вартість ринкова під-ва = відношення доход чистий за рік / коефіцієнт капіталізації

Цей підхід підходить до ситуації в яких очікується , що під-во прагне на протязі тривалого часу буде отримувати однакові величини прибутку.

Метод дисконтування грошових потоків баз-ся на прогнозуванні грошових потоків від викор-ня ПП , який потім дисконтується за ставкою дисконту , що відповідає ставці доходу що потрібно інвесторам

Метод витратного доходу – Метод чистих активів ( різниця між сумою вартостей всіх активів під-ва і його зобов’язаннями.

Метод ліквідаційної вартості – це різниця між сумами вартості всіх активів під-ва і затратами на його ліквідацію.

Метод порівняльного підходу – метод розрах-ку капіталу базується на ринк-х цінах акцій аналогічних компаній

Метод угод ( метод продаж ) – оснований на аналізі цін придбання контрольних пакетів в аналогічних компаніях .

Метод галузевих коефіцієнтів – дає можливість розрахувати орієнтовану вартість бізнесу по формулах виведених на основі галузевої статистики.

Тема 6. Оцінка вартості земельної ділянки, будівель та споруд

Цінність міських земель обумовлена самою їх сутністю як просторового базису соц – екон містобуд-го розвитку.

Цінність міських ділянок полягає в їх здатності приносити додатк дохід , що виникає в межах міста, передовсім завдяки зручності місцерозташування відносно р-ків ресурсів та інфраструктурного облаштування

За можливістю отримання цього доходу власне і виокремлюється плата за міські ділянки.

Вартість землі має відповідати грош сумі , яка будучи покладеною до банку дасть у вигляді відсотків прибуток такого розміру як і рентний дохід , який щорічно одержується з дано земельної ділянки

Ціна землі – це капіталізований рентний дохід.

Цінність міських ділянок складається з показників диференційованої та абсолютно ренти .

Диференційована рента – відображає конкретну цінність земельної ділянки

Види

1.1 Рента за рахунок доступності ділянок ( зм час постачання і трансп витрати )

1.2 Рента за рахунок освоєності територій ( ринккові інфраструктури зниж собівартість завдяки зниж витрат на створення загально міської системи трансп та соц інфр-ри.

1.3 Рента за рахунок ефективності збіл капіталовкладень ( коли площі мають спец властивості )

Абсолютна – характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки

Монопольна – утвор на всіх ділянках незалежно від х місця розташування , оскільки різні види діяльності можуть висувати найрізноманітніші умови для свого розміщення . а пропозиція вільних ділянок внаслідок обмеженої місцевості . площі не відповідають попиту на них

Особливості використання як порівняльного підходу при оцінці.

Порівняльний підхід вик-ся за умов розвиненого і активного ринку землі , коли достовірна інформація щодо продажу обєктів оцінки є достатньою та доступною .

Він виходить з принципу заміщення , т.б. раціональний покупець не заплатить за земельну ділянку більше ніж йому коштуватиме подібна ділянка з подібними властивостями .

Вартість об’єкта оцінки визначається на рівні цін продажу об’єктів аналогічних , тому що оцінюється з урахуванням відмінностей у правовому стан , умовах і даті продажу , місцерозташування , фіз –х характеристик земельних ділянок, використанні прилеглих ділянок та існуючих вимог до забудови та використання ділянок .

Використання коефіцієнтів поправки , коли корисні властивості ділянки значно перевищують об’єкт оцінки або ці властивості занижені , тоді використовується метод прямого розрахунку.

Порівняльний метод – є найпоширенішим і головним методом оцінки вартості земельної ділянки , коли дані про продаж доступні .

В основу метода оцінки вартості земельної ділянки покладаються ціни угод що відбулися протягом останніх місяців . При цьому важливо . щоб на них не впливали нетипові умови пов’язані , наприклад . з присутністю надзвич інтересу з боку продавця і покупця або коли між останніми є зв’язки родинного чи іншого характеру .

Ціни угод можуть також відрізнятися від типових , якщо вони включають непередбачені договорами витрати ( сплата невиконаних обов’язків попереднього власника – подати . різного роду компенсації )

Ціни угод та інші дані , що сформувалися за нетипових чи індивідуальних умов можуть використовуватися лише з обов’язковим врахування цих особливостей .

До ознак , що впливають на вартість земельної ділянки (етапи)

-  правове відношення до земельної ділянки

-  умови продажу( вільний продаж , вимушений продаж , продаж при позбавлені власника майнових прав)

-  дата продажу ( різниця в часі між різноманітними операціями з продажу , що відображає зміну ринкових умов , т.б рівень інф . актив. Ринку , взаємодія між попитом і пропозицією . , сезонність )

-  місце розташування , якість грунту

-  фіз характеристики ( розмір )

-  використанні прилеглої території

-  існуючі вимоги до забудови і використання земельної ділянки .

Для кожної однорідної групи ділянок на підставі низки фактичних продажів виз-ся середня ( типова ) вартість одиниці порівняння .

Алгоритм порівняльного методу оцінки , що базується на зіставлені продажів передбач .

- виявлення фактичного продажу ділянок на відповідному ринках чи його сегментах

- вибір одиниці порівняння

- внесення поправок з урахуванням відмінностей між ділянкою , що оцінюється т та що з нею порівнюється .

- визначення ціни продажу кожної зем ділянки що порівнюєтья за умови , якщо вона малатакі самі параметри , що ділянка яка оцінюється

- встановлення вартості зем ділянки що оцінюється

Дохідний підхід

- застосовується за умови найкращого та найбільш ефективного використання з урахуванням існуючих зобов’язань та обмежень щодо використання зем. ділянки .

В основі Д.п лежить принцип доданої дохідності що не пов’язана з земельними поліпшеннями.

У рамках цього підходу вартість зем ділянки виз-ся як капіталізований чистий дохід від зем ділянки .

Вартість З.д. = Рентний ( чистий ) дохід / Ставка капіталізації

Існує кілька способів визначення ставки капіталізації. Самий простий метод – це додавання основних ставок, що входять до структури ставки капіталізації:

1.  в першу чергу, це без ризикова процентна ставка.

2.  процент на ризик, який пов’язаний з інвестиційними вкладеннями в країну.

3.  процент на інвестиційний менеджмент.

4.  процент на низьку ліквідність.

Особливості використання витратного підходу до оцінки землі.

Підхід, що базується на вирахуванні витрат на освоєння та забудову. Він витікає з принципу внеску землі в загальну вартість цілісного об’єкта. Використовується при оцінці земельних ділянок, що освоєні, або освоєння яких передбачається відповідно до найкращого та найбільш ефективного їх використання. У рамках даного підходу, вартість землі визначається як залишок між ціною продажу, що очікується та капіталізованим чистим доходом від їх використання та всіма витратами на земельні поліпшення.

3. Оцінка нерухомості

Чинники, що впливають на вартість нерухомості поділяють на 3 рівня:

1 рівень: чинники, які носять загальний характер, не пов’язані з конкурентним об’єктом нерухомості і не залежать від нього, але опосередковано впливають на процеси, що відбуваються з нерухомістю на ринку:

1) соціальні – вільний час, рівень освіти і культури населення, структура населення, родинність, щільність населення, демографічні показники.

2) економічні – податки в галузі нерухомості, фінансування будівництва і реконструкції, попит і пропозиція на ринку нерухомості, розвиток соціальної інфраструктури, рівень життя населення, стан і перспективи населення, ринок нерухомості.

3) фізичні.

4) політичні.

2 рівень: локальні чинники, що безпосередньо пов’язані з об’єктом оцінки і аналогічними об’єктами нерухомості:

1) місцезнаходження

2) фізичні характеристики

3) умови продажу

4) часові умови

5) умови фінансування.

3 рівень: чинники, які пов’язані з об’єктом нерухомості і обумовлені його характеристиками:

1) архітектурно-будівельні

2) фінансово-експлуатаційні.

Витратний підхід до оцінки нерухомості. Його сутність полягає у тому, що вартість нерухомості визначається витратами на придбання земельної ділянки, її благоустрій і будівництва на ній об’єкту нерухомості, що підлягає оцінці.

Алгоритм витратного методу оцінки нерухомості:

1.  розрахунок вартості земельної ділянки і витрат на її благоустрій. Якщо ділянка орендується, то враховується вартість права оренди.

2.  визначається повна вартість відтворення або заміщення нерухомості.

3.  проводиться розрахунок всіх видів зносу (фізичного, функціонального і зовнішнього).

4.  вираховується повний знос з повної вартості відтворення або заміщення у цілях утримання вартості будівель і споруд.

5.  додається до вартості земельної ділянки вартість заходів на її благоустрій та вартість будівель та споруд.

Існує декілька методів оцінки для основних етапів алгоритму:

1) Вартість земельної ділянки = оцінка землі + вартість нового будівництва + прибуток інвестора – накопичений знос. Методи оцінки вартості земельної ділянки:

- метод нормативної ціни землі;

- метод порівняльних продажів;

- метод співвідношення;

- метод капіталізації земельної ренти;

- метод інвестиційного залишку.

2) вартість нового будівництва – знайти вартість відновлення або вартість заміщення. Використовують 3 методи:

- метод порівняльної одиниці;

- метод розбивки по компонентам;

- метод кількісного обстеження.

3) прибуток інвестора знаходиться за ринковими чи розрахунковими показниками:

- ринкові показники = ринкова вартість нерухомості – вартість нового будівництва;

- розрахункові показники – який прибуток може отримати потенційний інвестор.

4) накопичений знос. За видами зносу:

- фізичний знос знаходиться за 3 методами: нормативний, вартісний, метод терміну життя.

- функціональний знос за методами: метод капіталізації втрат в орендній платні, метод капіталізації поверх експлуатаційних витрат.

- зовнішній знос: метод порівняльних продажів, метод терміну життя, метод капіталізації втрат в орендній платні.

Доходний підхід в оцінці нерухомості. Нерухомість може принести власнику наступні види доходів:

1. поточні грошові надходження;

2. економія на податках;

3. доходи від приросту вартості нерухомості при їх перепродажу.

Задачею оцінки нерухомості є визначити поточну вартість усіх майбутніх доходів від володіння і експлуатації нерухомості. Використовують 3 методи доходного підходу оцінки нерухомості:

1)  метод валової ренти – метод з використанням мультиплікатора валової ренти будується на положенні, що існує прямий зв’язок між ціною продажі нерухомості і доходом від здачі її в оренду. Мультиплікатор = ціна продажу / потенційний (дійсний) валовий дохід.

2)  метод прямої капіталізації - коли розглядається дохід від використання нерухомості за один рік або середньорічний дохід. За допомогою цього методу = чистий дохід / ставку капіталізації.

3)  метод капіталізації доходу – коли розглядається неоднорідний потік грошових надходжень від використання нерухомості (метод дисконтування грошових потоків).

Порівняльний підхід в оцінці нерухомості. В рамках порівняльного підходу використовується метод порівняльного аналізу продаж – це метод оцінки вартості об’єкта шляхом порівняння нещодавніх продажів об’єктів, що співставляються з об’єктами, що оцінюються після здійснення відповідних коригувань, які враховують розбіжності між ними.

Тема 7. Оцінка машин, устаткування та інших технічних засобів потенціалу підприємства

Машини і обладнання створюють техніко-технологічну основу будь-якого підприємства зумовлюючи значну частину його інноваційного потенціалу.

Машини і обладнання включають такі об’єкти:

- транспортні засоби;

- окремі види інструменту.

Класифікація і ідентифікація машин і обладнання за цільовою орієнтацією (класифікація):

- виробничі основні фонди;

- невиробничі основні фонди.

2. За роллю у виробничому процесі:

- основне технологічне обладнання;

- обладнання для виготовлення продукції;

- допоміжне обладнання;

- обладнання зайняте на побічних і обслуговуючих роботах.

3. За правом власності:

- власні;

- орендовані;

- безкоштовне отримане у тимчасове використання;

- здане в оренду.

4. За способом придбанням та походженню:

- вітчизняне придбане новим;

- імпортоване придбане новим;

- вітчизняне придбане у б/у;

- імпортоване придбане у б/у;

- виготовлене власними силами.

5. За етапом життєвого циклу:

- нещодавно отримане обладнання і підготовлене до експлуатації;

- обладнання, що експлуатується;

- обладнання в капітальному ремонті, модернізація;

- законсервоване і запасне обладнання;

- обладнання, що підготовлене для вибуття, продажу та передачі;

- обладнання виведене з експлуатації, що підлягає утилізації.

6. За рівнем універсальності:

- стандартно – універсальне;

- спеціалізоване;

- спеціально виготовляється за індивідуальним замовленням.

2. Методичні підходи щодо оцінки вартості машин устаткування та інших технічних засобів.

Існують наступні підходи, щодо оцінки вартості машин і устаткування:

- витратний підхід;

- порівняльний підхід;

- дохідний підхід.

Витратний підхід:

Базується на принципі заміщення і при оцінці машин і обладнання передбачає розрахування витрат на відтворення чи заміщення об’єкта чи його аналога за вирахуванням втрат усіх видів зносу, старіння та знецінення.

Методи оцінки машин і обладнання за витратним підходом:

1. Метод розрахунку за ціною однорідного об’єкту – базується на передумові, що собівартість виготовлення однорідного об’єкту (конструкційна технологічна схожість) на об’єкті оцінки дорівняє його собівартості, так як формується під впливом загальних для таких об’єктів виробничих факторів.

У процесі розрахунку виходять з ціни однорідного аналогу, у разі необхідності використовують коригуючі коефіцієнти (відмінності у масі конструкції, рівень серійного виробництва).

Рівні рентабельності для техніки:

1.  Для техніки, що користується підвищеним попитом – 25 – 30%.

2.  Для техніки, що користується середнім попитом – 10 – 15%.

3.  Для техніки, що користується незначним попитом – 5 – 10%.

2. Метод аналізу й індексації витрат – це розповсюджений прийом приведення старої ціни одиниці об’єкту до сучасного рівня за допомогою корилюючих індексів.

3. Метод поелементного розрахування витрат – визначає вартісні унікальності об’єктів виготовлених за індивідуальними замовленнями, які навіть у сучасних умовах незначних збірних роботах можуть бути скомпоновані з самостійних стандартизованих вузлів у готові засоби виробництва.

4. Метод визначення собівартості за укрупненими нормативами – визначає технологічну схожість різних за функціональним призначенням і конструкцією машин і обладнання, а також відкриває можливості їх оцінки на основі загального алгоритму і єдиних укрупнених нормативах витрат.

Укрупнені нормативи витрат – це відносні чи питомі показників витрат будь – яких технологічних ресурсів чи інших видів витрат на одиницю ключового фактора.

Склад нормативів витрат обмежений та охоплює їх комплексні види, які у своїй сукупності формують 70% вартості виробу.

Питомі матеріальні витрати розраховуються на основі калькуляції на виготовлення технологічно схожих компонентів обладнання, шляхом розподілу основних матеріальних витрат по кожному об’єкту що аналізується на його масу, а потім визначається середнє значення цього показника.

Порівняльний підхід:

Визначає ринкові вартості машин і обладнання у масовому і серійному виробництві шляхом аналізу і порівняння цін нещодавніх продажів аналогічних об’єктів.

Риси що порівнюються:

- функціональна схожість основної функції яку покликані виконувати оцінювані об’єкти;

- класифікаційна приналежність об’єктів оцінки і аналогів до одного класу чи виду за відповідним класифікатором техніки;

- конструктивно технологічна схожість, тобто подібність за конструкційною схемою, складом, однорідністю елементів та принципами технологічної дії.

Методи оцінки машин і обладнання за порівняльним підходом:

1. Метод прямого порівняння – базується на співвідношенні продаж об’єктів оцінки. При ідентичності чи близькості технічних засобів що аналізуються вносяться поправки пов’язані з його станом та особливостями місцезнаходження та умов ринку.

2. Метод статистичного моделювання ціни – за відсутності близьких аналогів але наявності сукупно конструкційно подібних, оцінку можна отримати за допомогою методу статистичного моделювання ціни, що базується на оцінюванні виду обладнання, який виступає у якості показника. На основі інструментарію теоретичної, статистичної, параметричної та цінової інформації про об’єкти розробляється математична модель залежності ціни від одного чи декількох параметрів.

3. Метод відсоткової відновної вартості - визначається співвідношенням між ціною продажу та повною відновною вартістю об’єкту на момент продажу, якщо середня ціна продажу об’єктів аналогів такого ж віку як і об’єкт оцінки коливається в межах 20-30% від вартості відтворювання, тоді вартість засобу що оцінюється може бути розрахований шляхом визначення його поточної вартості відтворення.

Доходний підхід:

Визначення поточної вартості об’єкта оцінки як сукупної вартості майбутніх грошових доходів від його використання який проводиться за такими методами:

1.  Дисконтування грошових потоків:

- метод прямої капіталізації;

- метод рівновеликого аналога.

Підбір функціонального аналога який виконує однакові з об’єктом оцінки функції хоча і може відрізняться від нього продуктивністю. Треба орієнтуватися на оцінку доходу від використання об’єкта, що оцінюється але лише на ту його частину на яку він відрізняється від доходу об’єкту аналога.