Налогообложение недвижимости в европейских странах
КУРСОВАЯ
РАБОТА
по
дисциплине «Налогообложение»
по теме:
«Налогообложение недвижимости в европейских странах»
СОДЕРЖАНИЕ
Введение
1. Основные
принципы системы налогообложения
2. Обзор систем
налогообложения в европейских странах
3. Возможности
применения европейского опыта налогообложения в россии
Заключение
Список
литературы
ВВЕДЕНИЕ
Налог – это одно из основных понятий
финансовой науки. Сложность понимания природы налога обусловлена тем, что налог
– это одновременно экономическое, хозяйственное и правовое явление реальной жизни.
Налоговые системы западноевропейских
стран весьма различаются между собой. В то же время проводимые с конца 80-х гг.
налоговые реформы, и современные широкомасштабные интеграционные процессы,
несколько сближают их. Многие страны перед вступлением в общий рынок серьезно
изменяют налоговую систему, приближая ее к системам других стран. Тенденция к
экономическому объединению, расширение международных хозяйственных связей,
стремление избежать двойного налогообложения способствуют этому процессу. С
учетом специфических особенностей экономики и традиций населения европейские
страны усваивают общие черты системы налогов.
Всё вышеизложенное относится, в
частности, к одному из объектов налогообложения, изучаемому в данной работе,
недвижимости. В общей классификации видов налогов, налог на недвижимость
относится к прямым налогам.
Актуальность работы объясняется
необходимостью изменения и совершенствования налогообложения недвижимости в
нашей стране и приведение налоговой системы в соответствие с европейскими и
мировыми нормами, в связи с интеграцией России в мировое хозяйство.
Целью работы является всестороннее
изучение налогообложения недвижимости в европейских странах и понятие его
основных принципов, возможность применения их в России.
Задачи, поставленные для достижения
цели:
·
ознакомление с основными принципами европейского налогообложения
недвижимости;
·
подробное рассмотрение систем налогообложения недвижимости в европейских
странах;
·
рассмотреть перспективы нового налога на недвижимость в России.
1. ОСНОВНЫЕ
ПРИНЦИПЫ СИСТЕМЫ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ
Налоговые системы большинства стран складывались
столетиями под воздействием различных экономических, политических и социальных условий.
Поэтому вполне естественно, что
налоговые системы разных стран отличаются друг от друга: по видам и структуре
налогов, их ставкам, способам взимания, фискальным полномочиям органов власти
разного уровня, уровню, масштабам и количеству предоставляемых льгот и ряду других
важнейших признаков.
Специальные
налоги на отдельные виды имущества, в частности на недвижимость, отличаются
чрезвычайным разнообразием. Чаще всего, этими налогами облагаются жилые дома,
строения, сооружения и установки, застроенные и незастроенные земельные
участки, Условия обложения и ставки, обычно связаны с материалом строений,
способом крепления к земле, размерами и назначением. Как правило, различаются
системы налогообложения жилых домов и строений промышленного или иного
хозяйственного назначения.
Налогообложение
земельных участков различается в зависимости от хозяйственного назначения.
Существуют различные системы налогообложения застроенных земельных участков,
земель, используемых в сельском хозяйстве, и незастроенных земельных участков,
не используемых для сельскохозяйственного назначения. Ставки этих налогов
обычно устанавливаются в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.
От этих налогов освобождаются объекты, находящиеся в государственной собственности,
в собственности органов местного самоуправления, а также в собственности ряда
организаций, список которых устанавливается законодательно.
Вместе с тем, для всех стран существуют общие
принципы, позволяющие создать оптимальные налоговые системы.
В силу того, что на данный момент за
рубежом накоплен достаточно богатый опыт налогообложения недвижимости, можно
выделить основные принципы, характеризующие иностранные системы налогообложения
недвижимости, которые также в той или иной степени отражены в законодательстве
зарубежных европейских государств.
К этим принципам можно отнести
следующие:
1. Объектом налогообложения, как правило,
выступают именно земля, здания и сооружения, поскольку их в отличие от
движимого имущества относительно легко выявить и идентифицировать. В
большинстве случаев налог уплачивается владельцами недвижимости, также
налогоплательщиком может являться арендатор или оба вышеупомянутых лица.
2. При определении налогооблагаемой базы
обычно используется рыночная стоимость облагаемых объектов, что стимулирует
наиболее экономически рациональное их использование. В одних странах в качестве
основы берется арендная стоимость, в других странах – капитальная, то есть
аккумулированная стоимость объекта на указанную базовую дату. Сама методика определения
оценочной стоимости базируется, либо на сравнении продаж, то есть изучении цен
рыночных сделок с объектами недвижимости, либо капитализации дохода от
потенциального наилучшего и самого выгодного использования недвижимого
имущества, либо на затратном методе, то есть расчете расходов, которые
потребовались бы на полное восстановление данного объекта недвижимости, либо на
сочетании всех трех перечисленных методов. Сам налог может служить основой для
разнообразных вычетов.
Открытая рыночная стоимость обычно
определяется на основе лучшей и (или) наивысшей стоимости собственности. Данный
подход может стать поводом к возникновению потенциальных проблем при оценке в
том случае, если собственность используется для таких целей, которые не могут
привести к появлению лучшей или наивысшей стоимости этой собственности. В некоторых
случаях налогоплательщик может оспорить вопрос о том, какая стоимость является
лучшей и (или) наивысшей, особенно в том случае, если речь идет о коммерческих
участках, где собственность используется для различных целей; налогоплательщик
может также оспаривать стоимость собственности при таком использовании.
3. При определении стоимости недвижимого
имущества обычно используется не индивидуальная оценка каждого отдельного
объекта, а массовая оценка на основе применения стандартных процедур расчета
стоимости объектов для целей налогообложения. Это позволяет оценить большое число
объектов при относительно небольших затратах. Во многих странах имеются те или
иные системы кадастров, предназначенные для учета информации о собственности.
Принципы построения и реализации таких систем могут быть разными и
варьироваться от ведения нескольких реестров, которое зачастую осуществляется
на различных уровнях государственной власти, до ведения единого реестра в
государственном масштабе. Для хранения и обработки информации используются компьютерные
технологии.
В качестве одного из элементов
оценочного процесса, как правило, предусмотрен обмен информацией между
различными заинтересованными уровнями государственной власти, а от
налогоплательщиков может требоваться предоставление дополнительной информации в
случае необходимости. Права налогоплательщика на получение доступа к
информации, которая хранится на централизованной основе, значительно
различаются в разных странах, при этом в одних государствах такие права у
налогоплательщиков отсутствуют, а в других им могут направляться выдержки из
реестра в том случае, если проведена корректировка или внесены изменения. Кроме
того, по запросу налогоплательщика может предоставляться информация об оценке и
аналогичные данные.
4. Льготы предоставляются либо по
категориям налогоплательщиков (социально незащищенным налогоплательщикам, как
правило, пенсионерам и инвалидам, кроме того, в некоторых странах при
предоставлении льготы учитывается семейное положение налогоплательщика, уровень
его доходов), либо с учетом характера собственности (по недвижимости,
обеспечивающей осуществление общественно-полезных видов деятельности, либо по
объектам, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, чтобы избежать
«перекладывания денег из одного кармана в другой»). Также, к видам
недвижимости, полностью или частично освобождаемым от уплаты налога, в
большинстве стран относятся объекты культуры, образования, предназначенные для
общественных нужд, государственного управления, для религиозных целей.
Освобождение от уплаты налогов может даваться и на некоторой фиксированный срок
с целью стимулирования определенных видов деятельности. Преимущество обычно
отдается льготированию объектов (типов недвижимости), а не налогоплательщиков,
в соответствии с принципом: налогом непосредственно облагается сама
недвижимость, а не ее владелец. В некоторых странах имеет место сочетание того
и другого, но в основном все равно льготы обычно распространяются на объекты.
5. Налог на недвижимое имущество
является, по преимуществу, местным налогом, поступает в местные бюджеты. Он
может также являться федеральным налогом, но распределяться между бюджетами
всех уровней.
Что же касается ставок налога, то здесь
все зависит от конкретной законодательной и экономической практики в той или
другой стране. В зависимости от установленного государством способа определения
ставки налога различают фиксированные и переменные ставки. Фиксированные ставки
устанавливаются центральными органами власти той или иной страны и представляют
собой некоторый исходно заданный процент от налогооблагаемой стоимости. При
этом размер налоговых поступлений не определим заранее, поскольку величина
налогооблагаемой базы – переменная величина. В других странах местные власти
планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых бюджетных
расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Ставка налога, таким
образом, является переменной величиной. При этом в одних случаях местные власти
наделены самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок, в большинстве
же других случаев действуют общегосударственные и региональные нормативные
акты, ограничивающие минимальную или максимальную величину ставки, или и то и
другое вместе. Конкретный же размер ставки может варьировать по странам от
долей процента до 7-10% при различных коэффициентах налогообложения.
2. ОБЗОР СИСТЕМ
НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В ЕВРОПЕЙСКИХ СТРАНАХ
Конкретные системы налогообложения
недвижимости в каждой стране отличаются своими особенностями.
В Великобритании взимается единый налог
на имущество, используемое для ведения предпринимательской деятельности (national
non-domestic rate – NNDR). Органы местного самоуправления взимают налог на
недвижимость (universal business rate – UBR). Налогооблагаемая база в данном
случае – предполагаемая сумма годовой арендной платы. Он взимается с собственников
или арендаторов недвижимого имущества производственного или непроизводственного
назначения. В это понятие входит и земля. К числу плательщиков данного налога
относятся и лица, снимающие жилье и выплачивающие квартирную плату. Налог
собирается ежегодно, но может вноситься и по частям. Он полностью идет в
местные бюджеты и достаточно высок, чтобы обеспечивать примерно треть их
поступлений.
Оценка стоимости недвижимого имущества
обычно проводится раз в 10 лет и является основой расчета налога на
недвижимость. Она представляет собой предполагаемую сумму годового дохода от
сдачи данного имущества в аренду. Величина налога устанавливается в пенсах с
каждого фунта стерлингов стоимости имущества. Расчет ставки налогообложения
ведется исходя из потребностей города в финансовых ресурсах. Определяемые на следующий
финансовый год расходы города соотносятся с общей налоговой стоимостью
имущества, находящегося на его территории. Следствием такого порядка являются
значительные колебания налоговых ставок по городам и графствам Великобритании.
Налог, выплаченный на недвижимость, занимаемую
для целей торговли, бизнеса, профессиональной деятельности, может служить
основанием вычета для налога на доходы компаний.
Основные законы о недвижимости в
Соединенном Королевстве (Англия, Шотландия, Уэльс, обе Ирландии, острова Мэн,
Джерси, Гернси) не менялись с 1925 г. Однако законодательство на месте не
стоит. Законы о налогах и о жилье являются особенно изменчивыми. Закон о
коммерческой (нежилой) недвижимости был принят в 1954 г. Эта отрасль вне политики, тогда как жилье входит в сферу социальных интересов и зачастую
дотируется государством.
Если земельный участок предоставлен для
обслуживания жилого дома или иного объекта, не являющегося коммерческим, то
единым объектом налогообложения является строение, а земельный участок при
строении входит в оценку домовладения как составляющая часть. Использовать
такой участок для коммерческих целей (в т.ч. для производства сельхозпродукции
даже для собственных нужд) нельзя. Следует вначале получить квоту на
производство сельхозпродукции, после чего участок становится объектом коммерческого
налогообложения, а строение входит в оценку такого коммерческого предприятия
как составляющая часть.
Если же жилой дом на участке начать
использовать по коммерческому назначению (например, как гостиницу), то единство
объекта недвижимости сохраняется, а объектом налогообложения становится
условная единица земли, ориентированная на величину национальной ренты. Следует
отметить, что условная единица земли характерна только для Соединенного Королевства,
так как в Центральной Европе такого понятия нет.
Можно отметить, что Великобритания
является своеобразным исключением из всех европейских стран. Налог на
недвижимость является единственным местным налогом. Для сравнения во Франции
взимается более 50 различных видов местных налогов, в Италии – свыше 70, в
Бельгии – около 100. Сумма их поступлений в этих странах составляет от 30 до 60
% доходов местных бюджетов. В Великобритании сумма поступления от этого налога
составляет более 10% от общих налоговых поступлений Соединенного Королевства.
В Соединенном Королевстве понятие
«недвижимость» связано с единством земельного участка. Объект недвижимости и
как объект налогообложения, и как объекта права един, но это не земельный
участок, а либо строение некоммерческого назначения с участком, либо участок со
строением (условные единицы земли коммерческого использования, в т.ч.
сельскохозяйственного).
Конкретно в Англии ставка налога на
недвижимость зависит от ее рыночной стоимости, установленной на 1 апреля 1991 г. на основе суммы, за которую на эту дату жилье можно было продать на открытом рынке при
должной рекламе. Дом стоимостью до 120 тыс. фунтов стерлингов не облагается налогом
вообще, от 120 до 250 тыс. фунтов – по ставке 1%, от 250 до 500 тыс. фунтов –
3%, свыше 500 тыс. фунтов – от 4%.
Во Франции есть три различных налога:
·
налог на имущество (застроенные участки);
·
налог на имущество (незастроенные участки);
·
налог на жилье.
Реально во Франции квартировладелец
платит фактически два налога: (правда, налог исчисляется из кадастровой
стоимости строений, не пересматривавшейся последние полвека). Если собственник
дома в нем живет, он платит оба налога, если нет – только налог на
недвижимость.
Можно отметить, что французская логика
противоположна российской: у нас планируется, наоборот, обложить повышенным
налогом тех, кто не живет в квартире, владея ею.
Налог на имущество (taxe
fonci&eagrave) и налог на жилье (taxe d'habitation) – это различные виды
налогов и они могут налагаться одновременно. Таким образом, на собственника жилья
могут налагаться оба налога.
Исторически сложилось, что со времен
Великой французской революции основными видами налогов были местные налоги на
землю и строения определенного назначения (кроме сельскохозяйственных). Постройки
сельскохозяйственного назначения как принадлежности земли, являющейся средством
труда, самостоятельным объектом налогообложения не являются, но их ценность
учитывается в оценке земли.
Суммы налога распределяются между
органами местного самоуправления и государством.
Налог на жилье (taxe d'habitation) – это
местный налог, выплачиваемый ежегодно любым лицом, проживающим в жилом
помещении 1 января каждого года. Налог исчисляется путем умножения стоимости
условной арендной платы жилья, определенного местным земельным реестром на
коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления. Различные
льготы предоставляются в зависимости от семейного положения налогоплательщика,
от налога на жилье могут быть освобождены полностью или частично малообеспеченные
лица в части их основного места проживания.
Налог на застроенные участки применяется
к зданиям, расположенным во Франции, и исчисляется путем применения
определенных устанавливаемых ежегодно органами местного самоуправления
коэффициентов к половине стоимости условной арендной платы в порядке,
определенном местным земельным реестром (cadastre). Налог касается всей недвижимости
– зданий, сооружений, резервуаров, силосных башен и т. д., а также участков,
предназначенных для промышленного или коммерческого использования. От уплаты
этого налога освобождаются: государственная собственность; здания, находящиеся
за пределами городов и предназначенные для сельскохозяйственного использования;
физические лица старше 75 лет и получающие пособия из общественных фондов и
пособия по инвалидности.
Налог на незастроенные участки –
земельный налог (в основном находящиеся в частной собственности земельные и
лесные участки, поля, луга, леса, карьеры, болота, солончаки, участки под
застройку и т.д.) исчисляется путем умножения 80 % стоимости условной арендной
платы на коэффициенты, устанавливаемые органами местного самоуправления на
основе земельного кадастра. От его уплаты освобождаются участки в
государственной собственности и могут временно освобождаться участки,
предназначенные под развитие сельскохозяйственного производства.
Территория Франции (а это более пятисот
тысяч квадратных километров) разбита на сто составляющих, шестьдесят из которых
являются землями сельскохозяйственного назначения. За последние годы акценты
налогообложения сместились в пользу муниципалитетов. Они и играют решающую роль
в их начислении. Территория Франция поделена на 37 тыс. муниципалитетов, 100
департаментов и 26 регионов. Права регионов, департаментов и муниципалитетов
ограничены исполнительными функциями. Из-за большого числа нормативно-правовых
актов возникают некоторые трудности с пониманием полномочий регионов, и
полномочий департаментов, и полномочий муниципалитетов. По закону, принятому в 1982 г., вопросы экономического развития, налогообложения и образования переданы в ведение местных
администраций, но не во всех регионах, а только в 22, а также в 96 департаментах.
Особый статус земель
сельскохозяйственного назначения как средств труда проявляется во Франции более
ярко, чем в других европейских странах. Это выражается в следующем. Объектом
учета в кадастре всегда был и остается земельный участок, однако единство
объекта недвижимости во Франции определяется дифференцировано:
·
если назначение земельного участка
сельскохозяйственное, то расположенные на таких участках объекты недвижимости
(многолетние зеленые насаждения, коровники, свинофермы и др.) являются
принадлежностью участка. Стоимость построек как таковых не определяется, а
определяется доходность участка как единого целого со строениями;
·
если земельный участок назначен
служить строению (т.е. является принадлежностью строения), то объектом
налогообложения является строение (доходность строения).
Во всех случаях, местные власти
планируют ставку налога исходя из предполагаемых бюджетных расходов (при
определении бюджета на будущий год) и величины имеющейся налогооблагаемой базы.
Ставки не могут превышать законодательно установленного максимума.
Во Франции существуют особые правила
налогообложения доходов, полученных от операций с недвижимостью, Так, прибыль,
полученная в результате продажи по высокой цене недвижимого имущества,
включается в доход, подлежащий налогообложению в году фактической продажи. Но
при этом от налога освобождаются доходы, полученные от продажи основного
жилища, от первой продажи жилища, а также от продажи жилища, находящегося в
собственности не менее 32 лет. Различная ставка налога применяется в
зависимости от срока, в течение которого здание находилось в собственности у
продавца. Ставка максимальная, если этот срок менее двух лет. Далее ставка
сокращается до нуля в зависимости от срока.
В Германии налог на недвижимость (Grundsteuer)
налагается ежегодно органами местного самоуправления на недвижимое имущество,
вне зависимости от его назначения (коммерческое пользование или нет). Он
налагается на налоговую стоимость имущества по общей федеральной ставке 0,35%.
Результат умножается на местный коэффициент, который может составлять от 280 до
600%, в силу чего конечная ставка составляет от 0,98% до 2,1% налоговой
стоимости имущества. Средняя ставка составляет около 1,5%. Для юридических лиц
налог может служить основой вычетов для целей налога на прибыль компаний и
налога на предпринимателей, для физических – налог может служить основой
вычетов для только целей подоходного налога, если собственность используется в
коммерческих целях или является источником дохода, к примеру, сдается в аренду.
Имущества в целях налогообложения
классифицированы в Германии следующим образом: сельскохозяйственное и лесохозяйственное
имущество, земельные владения, имущество предприятия, прочее имущество. От
уплаты налога освобождены государственные предприятия, религиозные учреждения.
Застроенные территории в пяти новых землях (Lander) могут иметь меньшую
стоимость, в случаях, если они арендуются как жилье или используются для
проживания.
Для отражения данных о земельных
участках использование два государственных реестра – реестр земельного кадастра
(кадастровая картотека и кадастровая книга) и реестр поземельной книги.
Достаточно близка к германской,
налоговая система Австрии. При этом налоговая система Австрии, наряду с
германской считается одной из самых мягких в Европе.
Недвижимое имущество, находящееся в Дании
может облагаться тремя видами налога на недвижимость:
·
окружной налог на недвижимость (amtskommunal grundskyld);
·
местный налог на недвижимость, используемую как офисы, отели,
заводы, мастерские и иные сходные коммерческие цели (doekningsafgift).
Налоги на недвижимость могут служить
основой вычетов для целей подоходного налога (для физических лиц они могут быть
основой вычетов только в случаях, когда собственность используется в
коммерческих целях). Владелец недвижимости обычно является налогоплательщиком.
Для целей местных и окружных налогов на недвижимость налогооблагаемая база –
это стоимость только земли, здания и прочая недвижимость в нее не включается.
Для местного налога на недвижимость, используемую в коммерческих целях,
налогооблагаемая база – это стоимость здания, но не земли.
Ставка муниципального налога на
недвижимость может в среднем быть от 0,6% до 2,4%. Ставка окружного налога на
недвижимость составляет 1%. Ставка местного налога на недвижимость на здания,
используемые в определенных целях, не может превышать 1%. Предоставляемые по
налогу льготы относятся только к объектам недвижимости.
В Голландии налог на недвижимость (onroerende
zaakbelasting) ежегодно налагается местными органами. Налог состоит из:
·
i-части налагаемой на собственников недвижимости;
·
ii-части, налагаемой на пользователей
недвижимости.
Когда собственник и пользователь
являются одним и тем же лицом, на это лицо налагаются обе части налога.
Налогооблагаемая база устанавливается государственной оценкой. Местные власти
планируют ставку налога на недвижимость, исходя из предполагаемых бюджетных
расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Местные власти наделены
самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок (налоговая ставка
различается для каждого органа местного самоуправления, в целом между примерно
0,1% и 0,9% стоимости, в результате собственник средней по площади недвижимости
в год уплачивает муниципальному бюджету около 300-400 евро, но ставка налога
может из года в год меняться). Различные ставки могут применяться для
собственности, используемой в коммерческих целях и частной собственности. Налог
на недвижимость может быть основой вычетов для целей налога на прибыль компаний
(для физических лиц, налог на недвижимость может быть основой вычетов, если
собственность используется в коммерческих целях).
Освобождение от уплаты налога
предоставляется по новостройкам на период строительства здания.
В Испании налог взимается ежегодно
органами местного самоуправления. Налогом облагаются земельные участки и строения
в пределах муниципального округа. Налогооблагаемая база – кадастровая
стоимость. Она переоценивается каждые 8 лет Кадастровым управлением
(государственной структурой, которая занимается переписью, оценкой и
переоценкой имущества) со ссылкой на рыночную стоимость имущества, включая
стоимость земли и сооружений. Ставки, дифференцированы и регулируются муниципалитетами.
Этот налог может быть основой вычета для целей налога на доходы компаний (для
физических лиц он может быть основой вычета из дохода от аренды для целей
подоходного налога физических лиц).
В среднем налоговые ставки составляют
0,4% для имущества, находящегося в городе и 0,3% – в сельской местности, но
могут применяться и более высокие ставки.
Существует также налог на возрастающую стоимость
земельных участков. Он вносится при изменении владельца участка в случае, если
его кадастровая стоимость возросла за период, прошедший от приобретения до продажи.
В Швеции государственный налог на
недвижимость (statlig fastighetsskatt) налагается на все виды недвижимости,
которая может быть использована для проживания, в коммерческих и
производственных целях. Налогооблагаемая база – оцененная стоимость имущества
на дату на два года ранее, чем соответствующий налоговый год (в случае частного
жилого помещения за границей – 75% его рыночной стоимости). В данном случае
обеспечивается преимущество, связанное с тем, что органы, проводящие оценку,
могут проанализировать всю информацию, необходимую для оценки.
Налоговая ставка составляет 1,3% на
дома, разделенные на арендуемые квартиры и блоки квартир (hyreshus), 1,0% на
помещения, используемые в коммерческих целях и 0,5% на промышленную
собственность. Новые жилые помещения освобождаются от налога на первые 5 лет,
на следующие 5 лет ставка снижена на 50%. Вообще, все предоставляемые льготы
относятся к объектам недвижимости. Налог может служить основой вычетов для целей
налога на доходы компаний.
Налогообложение в Италии значительно
изменилось после вступления в ЕС, в соответствии с международными нормами, но в
то же время сохранило и специфические черты. Вступление Италии в Европейский
Союз повлекло за собой значительное оживление рынка недвижимости. С ориентацией
на ЕС обновилось законодательство. Увеличилось число услуг, снизился уровень
бюрократизма. Сделки стали совершаться быстрее. Доход от земельной
собственности состоит из дохода от земельных участков и от строений. Первый из
них происходит или из самого факта владения землей, или от осуществления
аграрной деятельности. Второй состоит из дохода от эксплуатации зданий и сооружений
непосредственным владельцем и из дохода, получаемого в результате их сдачи в
аренду. Размер земельной ренты регулируется кадастровыми реестрами. Размер
налогов со строений, находящихся в пользовании непосредственного владельца,
устанавливается на основе тарифов. Размер налогов со строений, отданных в
аренду, определяется годовой арендной платой, обусловленной договором аренды.
При расчете комплексного чистого дохода для целей налогообложения арендная
плата уменьшается на 10% и может снижаться еще на 15% с учетом потребностей
эксплуатации здания или строения. Кадастровые оценки пересматриваются один раз
в 10 лет. Но в интервалах между ними министерство финансов может вносить в
действующие нормативы поправочные коэффициенты. При расчете налога на владение
землей учитываются только земли, пригодные для сельскохозяйственной
деятельности. При исчислении налога на строения принимаются в расчет городские
дома, дачи, но исключаются постройки для содержания скота, хранения
сельскохозяйственной продукции, вспомогательные постройки производственных и
торговых предприятий, например, склады, помещения для охраны.
Налог на увеличение стоимости
недвижимого имущества введен в середине 70-х годов. Он применяется по ступеням
с прогрессирующей шкалой налогов. Объектом налогообложения служит разница между
начальной стоимостью и конечной оценкой находящейся в Италии недвижимости: зданий,
сооружений, свободных строительных площадок и т.д. Исчисление налога начинается
с момента передачи собственности в руки данного налогоплательщика.
Можно отметить, что Италия –
прародительница законодательства европейских стран. Особенно это заметно в
части недвижимости. И особенно в части ведения земельного кадастра и
регистрации прав.
Особый статус земель сельскохозяйственного
назначения, характерный для Европы, впервые зародился в Римской империи.
Городские земли как принадлежности строений и сооружений в земельном кадастре
занимают очень мало места, а зачастую и вообще отсутствуют, так как строительство
находится в ведении органов архитектуры, а регистрация прав подведомственна
органам юстиции.
В Чехии налог с квартировладельцев
взимается по схеме, аналогичной действующей ныне в России, исходя из остаточной
стоимости строения.
В Финляндии ежегодный налог на имущество
составляет около 1 евро за 1 кв. м площади в год, рыночная стоимость дома не
имеет значения.
В Швейцарии не существует единого налога
на федеральном уровне. Налоги на недвижимость налагаются либо на уровне
кантонов (субъекты аналогичные американским штатам), либо на местном уровне.
Местные власти планируют ставку налога на недвижимость исходя из предполагаемых
бюджетных расходов и величины имеющейся налогооблагаемой базы. Они наделены
самыми широкими полномочиями в выборе размеров ставок. В швейцарском кантоне
Базель-штадт, ставка налога на недвижимость составляет 0,4% рыночной стоимости,
сниженная ставка в 0,2% применяется к некоторым компаниям.
По европейским меркам в Швейцарии
относительно низкий уровень налогообложения. Инвестиции в швейцарскую недвижимость,
могут характеризоваться как стабильное и долгосрочное капиталовложение.
Сравнительный анализ налогообложения по основным кантонам Швейцарии и городам
Европы, показывает, что в Швейцарии уровень налогообложения организаций и физических
лиц с доходом около 100 000 швейцарских франков (CHF) в год по сравнению с
другими регионами Европы остается очень низким.
Швейцарская система налогообложения недвижимости
сходна с таковой в США.
В странах бывшего СССР к владельцам
квартир финансовые органы и законодатели относятся довольно лояльно.
На Украине пока нет налога на
недвижимость (власти страны только разрабатывают его концепцию), зато при ее
продаже взимается подоходный налог.
В Латвии собственники не платят за право
владения, но налогом облагается доход от сдачи внаем особняков. В этом отличие
от большинства европейских стран, где наоборот, давно отказались от взимания
налога с дохода от продажи недвижимости, зато практически повсеместно действует
налог на владение ею.
На современном этапе налог на недвижимое
имущество существует приблизительно в 130 странах, но значимость его различна.
В большинстве стран поступления от этого налога составляют от 1 до 3% от общих
налоговых поступлений на всех уровнях структур власти, но есть и исключения: Великобритания
– 10,43%, Германия – 1,06%, Дания – 1,85%, Испания – 0,21%, Голландия – 1,81%,
Франция – 2,17%, Швейцария – 0,46%, Швеция – 0,89%. Поскольку в подавляющем
большинстве зарубежных стран данный налог является местным, поступления от него
составляют основную статью доходов бюджетов местных органов власти.
Между США и европейскими странами
заключены соглашения об избежание т.н. двойного налогообложения. К примеру, по
договору между США и Францией супруги – нерезиденты покойных американских
граждан освобождаются от налогов на наследуемую недвижимость.
3. ВОЗМОЖНОСТИ
ПРИМЕНЕНИЯ ЕВРОПЕЙСКОГО ОПЫТА НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ В РОССИИ
В России введение нового налога на
недвижимость планируется не ранее 2009 г. Ввести новый налог на недвижимость можно только после составления полного кадастра объектов недвижимости и её
оценки, то есть после 2009 г.
Методика массовой оценки недвижимости
для целей налогообложения пока еще не принята. И появится не ранее 2008 г., а методика оценки промышленных объектов еще позднее.
Концепция налога на недвижимость до
конца так и не определена, а параллельно выдвигаются и иные идеи: облагать
налогом не стоимость недвижимости, а ее метраж или же рассчитывать налог,
соотнося его с доходами каждого конкретного владельца квартиры. Никто не
гарантирует, что за два года, оставшиеся до введения налога, концепция не
изменится до неузнаваемости. И тем более нет никаких гарантий того, что со временем,
когда вся недвижимость наконец будет переоценена по рыночным ценам, ставки налога
не будут увеличиваться. Первоначально целью введения налога заявлялась задача
помощи местным бюджетам, куда поступают средства.
Несвоевременное введение налога на недвижимость,
рассчитываемого исходя из рыночных цен, может привести к массовому выселению
интеллигенции из центра Москвы. Многим небогатым ныне людям достались квартиры
по наследству, и теперь им придется платить огромный налог. Для рынка это
нормальная история, но его введение целесообразно намного позже. В целях
справедливости: ведь еще с советских времен у людей в центре остались квартиры,
которые были выданы им за их труд, и они не виноваты, что теперь на эти квартиры
такой спрос. Многие сдают эти квартиры, но за счет этого только и сводят концы
с концами.
Возможно, более перспективным
представляется такой налог на недвижимость, который рассчитывается не от
стоимости жилья и не с позиции обеспеченности (необеспеченность) его владельца,
а исходя из количества квартир, которым владеет гражданин. Для этого хватило бы
той информации о квартировладельцах, которая уже есть у налоговых органов,
регистрационных палат и БТИ, в документах которых находят отражения все сделки
по отчуждению и приобретению недвижимости.
В большинстве европейских стран с
помощью налогов не создается здоровая экономика, а сначала вырабатываются
правила игры. Когда правила игры начинают действовать, они устанавливают
справедливые рыночные цены. И только тогда нужно регулировать экономику налогами.
В России, к сожалению, налоги всегда бегут впереди.
Опыт западных государств вполне применим
в современных условиях России, если его не слепо копировать, а перенимать
лучшее, применяя к конкретным особенностям экономики РФ.
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Европейское налогообложение недвижимости
базируется на пяти основных принципах:
·
объект налогообложения – земля, здания, сооружения; землям сельхозназначения
имеют во Франции, как и в других странах Европы, особый статус. Строения на
таких землях являются принадлежностью земли, тогда как в населенных пунктах
земельный участок является принадлежностью строения и следует его судьбе.
·
налогооблагаемая база – рыночная стоимость облагаемых объектов;
·
использование при определении стоимости массовой оценки на основе
применения стандартных процедур расчета стоимости объектов для целей
налогообложения;
·
льготы предоставляются либо по категориям налогоплательщиков,
либо с учетом характера собственности;
·
налог на недвижимое имущество является, по преимуществу, местным
налогом и поступает в местные бюджеты.
В каждой стране имеются свои
особенности, но общей прогрессивной чертой является то, что средства от уплаты
налога на недвижимость направляются на развитие городской инфраструктуры,
поэтому гражданам выгодно платить этот налог. Поступления от этого налога
составляют от 1 до 3% от общих налоговых поступлений на всех уровнях структур
власти (за исключением Великобритании). Поскольку в подавляющем большинстве зарубежных
стран данный налог является местным, поступления от него составляют основную
статью доходов бюджетов местных органов власти.
Отметим особенности налогообложения
недвижимости в различных европейских странах:
Великобритания – налог на недвижимость
является единственным местным налогом, поступления от налога составляют более
10 %, это более, чем где бы то ни было в Европе;
Франция – владелец недвижимости платит
фактически два налога на имущество и на жилье;
Германия, Швейцария и Австрия – наиболее
мягкие налоговые системы в Европе.
В большинстве развитых европейских стран
отказались от взимания налога с дохода от продажи недвижимости, зато
практически повсеместно действует налог на владение ею. что нельзя сказать про
страны бывшего СССР пока ещё только происходит становление налоговых систем.
Необходимо новое налогообложение недвижимости и в России, при этом полезно
учесть положительный опыт западноевропейских стран.
СПИСОК
ЛИТЕРАТУРЫ
1.
Березин М. Налогообложение недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2003.
2.
Гусева Д., Склярова И. Куда движется налог с недвижимости. // Время новостей.
2007, №51.
3.
Евстигнеев Е.,
Викторова Н. Основы налогообложения и налогового законодательства. – СПб:
Питер, 2003.
4.
Киселев С.В. Земля и строение как единый объект недвижимости (на примере
европейских стран) // «Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование».
2006, №1.
5.
Налоги: Учебник // Под ред. Н.Е. Заяц, Т.И. Васлевской. – Мн. БГЭУ,
2000.
6.
Налоги: Учебное пособие // Под ред. Д.Г. Черника. – 4-е изд., перераб. и
доп. М.: Финансы и статистика, 1999.
7.
Налоги и налогообложение // Под ред. И.Г. Русаковой, В.А. Кашина. – М.:
ЮНИТИ, 1998.
8.
Налоги и налогообложение: Учебник // Под ред. М.М. Ромашкова – М., 2004.
9.
Налоги и налогообложение: Учебник для вузов // Под ред. М.В. Романовского,
О.В. Врублевской – СПб.: Питер, 2000.
10.
Налоговые системы зарубежных стран // Под ред. В.Л. Князева. – М.:
ЮНИТИ, 1997.
11.
Юткина Т.Ф. Налоги и налогообложение: Учебник. – М.: ИНФРА-М, 1998.
12.
Якобсон Л.И. Экономика общественного сектора. Основные теории
государственных финансов: Учебник для вузов – М.: Аспект пресс, 1996.