Заключение и исполнение договора аренды

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ

1.1 Понятие и источники правового регулирования договора аренды

1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОЛНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение и исполнение договора аренды

2.2 Порядок и основания изменения договора аренды

2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды

2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы исследования. Договор аренды занимает особое место среди договоров, опосредующих отношения владения и пользования чужим имуществом. Определяемый еще римским законодательством, данный договор не теряет актуальности и в настоящее время. В условиях ведения современной хозяйственной деятельности значение договора аренды трудно переоценить, поскольку посредством этого вида договора выявляются действительные потребности сторон в выборе направления предпринимательской деятельности. Договор аренды позволяет не только определить объем прав и обязанностей сторон, но и порядок их осуществления и исполнения. Однако проблематичным остается вопрос о роли условий договора в определении существующих гарантий и ответственности арендодателя и арендатора при реализации механизмов изменения и расторжения договора аренды. И здесь существенное значение имеет не только юридическая регламентация прав и обязанностей сторон, но и преддоговорная работа контрагентов, а также правильное оформление расторжения и изменения условий договора аренды.

Однако при всей актуальности соответствующего вида договора, изучаемого цивилистикой, немаловажное значение, с точки зрения теории гражданского права, определенное не только спецификой субъектного состава, содержания договора, механизмом расторжения (изменения), но и имуществом, выступающим в качестве объекта договора аренды, приобретают отдельные его разновидности: договоры аренды недвижимого и движимого имущества. Переход к рыночным механизмам регулирования экономики сопровождается и реформированием арендных отношений.

В этой связи правильное толкование и применение нормы права одновременно означает ее системное применение. Это означает, что к любой разновидности арендных отношений и спорам, возникшим при расторжении (изменении) договора, применяются как нормы ГК РФ, так и иного законодательства. Чтобы правильно определить, какие конкретно нормы подлежат применению для регулирования арендных отношений необходимо установить правильную правовую квалификацию как самого правового отношения, так и его разновидности. На практике в арендном правоотношении нередко сочетаются признаки, характерные и для иных договоров. В связи с этим возникает проблема совокупного применения унифицированных норм и нормообразующих признаков.

Степень научной разработанности. Существенную помощь в формировании целевых выводов оказали работы К. Победоносцева, М.Ф. Владимирского-Буданова, И.И. Яковкина, Я.Н. Щапова, Д.Я. Самоквасова, И.Д. Беляева, К.А. Неволина, А.М. Анфимова, Г.Ф. Шершеневича, Д.И. Мейера, И.А. Покровского, О.С. Иоффе, Л. Дюги, Р. Саватье, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, А.В. Кашанина, В.А. Савельева, Б. Завидова, Л.А. Лунца, Д. Савельева, Л.А. Новоселовой, В.Ф. Яковлева, Ю.В. Романца, В.К. Пугинского, М.И. Кулагина, Е.В. Кабатова, В.П. Мозолина, В.В. Меркулова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, В.П. Хохлова, А.Н. Танага и др.

Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с изменением и расторжением договоров, направленных на возмездную передачу движимого и недвижимого имущества во временное владение и пользование.

В качестве предмета исследования выступают теоретические конструкции, законодательство Российской Федерации, зарубежных стран, доктрина, судебная практика в исследуемой области.

Цель исследования заключается в комплексном исследовании положений договора аренды, касающихся процедуры изменения и расторжения, правильной регламентации прав, обязанностей и ответственности сторон, правильного применения норм гражданского и норм иного законодательства, которые требуют теоретического осмысления и разработки соответствующих практических рекомендаций. С указанными целями непосредственно связано выполнение следующих задач исследования:

- провести детализированный анализ эволюции договора аренды;

- определить специфику правового статуса субъектов арендного правоотношения;

- предложить сравнительно-правовую характеристику понятийного аппарата аренды российского законодательства и законодательства зарубежных стран;

- раскрыть социальную обусловленность специфики гражданско-правовых норм, регулирующих порядок и основания изменения и расторжения договора аренды;

- исследовать существующие положения в отношении ответственности сторон договора аренды;

- выработать теоретические рекомендации, относящиеся к правовым проблемам механизма изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, а также предложения по совершенствованию действующего законодательства

Методы исследования составили современные методы познания, включая метод анализа и синтеза, сравнительно-правовой, историко-правовой, формально-юридический, содержательно-нормативный, логический, метод системного анализа и правового регулирования.

В области правовых исследований использовались такие способы толкования, как грамматический, логический, буквальный, историко-правовой, а также конкретно-социологический в аспектах анализа нормативно-правовых актов и судебной практики. Их использование позволило провести исследование всесторонне и целостно.

Дипломная работа состоит из введения, двух глав, включающих шесть параграфов, заключения и библиографического списка.

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ АРЕНДЕ

1.1 Понятие и источники правового регулирования договора аренды

Интересы сторон, участвующих в экономических отношениях, не всегда требуют передачи имущества в собственность. Нередки случаи, когда купля-продажа невыгодна ни собственнику, ни лицу, нуждающемуся в использовании имущества, принадлежащего собственнику. Проявляется это в том, что собственник на данный момент не испытывает необходимости в личном использовании имущества, но и отчуждать его не хочет по причине использования в ближайшее время, а физические или юридические лица, выступающие в роли арендатора, нуждаются в использовании указанного имущества лишь эпизодически. Наконец, потребность в использовании вещи «...может быть длительной или даже постоянной, но и в таких случаях приобретение ее в собственность иногда неосуществимо либо экономически нецелесообразно».[1]

Немаловажным является и то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Обусловленное как экономическими причинами, так и личным интересом, стремление преумножить свое имущество, порождает концентрацию в руках собственника имущества до размеров, позволяющих либо полностью, либо в части сдать его во временное пользование и владение другим субъектам на взаимообусловленных условиях. Кроме того, для арендодателя необходимость сдачи имущества в аренду может обуславливаться и иными причинами: физической неспособностью собственника самому эффективно использовать данное имущество; занятостью в других сферах деятельности и т.д. Для арендатора аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующий договор, служит стремление увеличить свои доходы за счет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.

Дореволюционное российское гражданское законодательство использовало понятие договора имущественного найма, также, не придавая какого-либо специального юридического значения одновременному применению понятия «аренда имущества».[2] Гражданский кодекс РСФСР 1922г. в ст. 152 и Гражданский кодекс 1964г. в ст. 277 также оперировали понятием «имущественный наем», хотя и в то время термин «аренда» использовался в законодательстве для обозначения договоров по передаче в наем — хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.[3]

Профессор Ю.Х. Калмыков именно так аренду и понимал.[4] Однако высказаны и другие точки зрения. Ф.М. Раянов, например, полагает, что понятие имущественного найма неприемлемо к аренде земли, которая не является имуществом, находящимся в обычном гражданском обороте.[5]

Однако Большая Советская энциклопедия 1976г., закрепляя определение аренды, указывала лишь на временное пользование, подчеркивая тем самым временный характер договора: «аренда (имущественный наем) в гражданском праве договор, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) какое-либо имущество во временное пользование за определенное вознаграждение».[6] Основы же говорят о передаче его во владение и пользование, ставя на первое место именно владение.[7] Это объясняется, прежде всего, тем, что «никто без ведома арендатора не вправе извлекать из имущества какие-либо полезные свойства, кроме него самого, тем самым подчеркивается особый характер прав и обязанностей арендатора на имущество, которое поступает в полное его обладание».[8]

Арендные отношения являлись одним из направлений разгосударствления собственности, и как следствие ослабла монополия государства, изменились организационно-правовые формы предприятий. В этой связи данный способ разгосударствления явился реакционной мерой в совершенствовании правового регулирования отношений собственности и экономической стабильности граждан.

Расширение и углубление арендных отношений способствовало формированию акционерных, кооперативных и иных предприятий, основанных на негосударственной форме собственности. Но это потребовало совершенствования арендных отношений.[9]

Такие ученые, как Ю.Г. Баскин, А. Ахмедуев, также рассматривали аренду с последующим выкупом арендованного имущества как способ разгосударствления и приватизации[10]. Проявлялось это в том, что, получив в аренду государственное предприятие, трудовой коллектив приобретал право владения и пользования его средствами производства и право собственности на продукцию и доходы от хозяйственной деятельности. При таких обстоятельствах, несмотря на сохранение государственной собственности, усиливалась заинтересованность арендаторов в более эффективном труде, создавалась возможность для перехода государственного предприятия в предприятие с иной формой собственности. Последующий выкуп арендованного имущества есть уже приватизация, поскольку завершается процесс слияния трудового коллектива и собственника в одном лице, а государственная собственность переходит в иную форму. При этом источником средств для выкупа арендованного имущества могут быть часть прибыли, кредит, экономия фонда заработной платы и личные средства работников арендованного предприятия[11].

Договор аренды как инструмент регулирования отношений между трудовым коллективом предприятия (арендатором) и органом, выступающим в качестве арендодателя, имеет определенные различия в сравнении с традиционным договором имущественного найма. Причина — своеобразие предмета договора и субъектный состав его участников. Договор аренды государственного и муниципального имущества включает целый комплекс условий об аренде различных видов имуществ: зданий, сооружений, оборудования, средств жизнеобеспечения деятельности всего предприятия. К специфике анализируемого договора можно отнести сочетание в нем условий о найме имущества с организационными условиями, определяющими взаимодействие сторон, одна из которых (арендатор) чаще всего выступала по отношению к арендодателю в роли управляемого хозоргана. Указанный ряд черт договора аренды в сочетании с ролью в процессе разгосударствления и приватизации, ведущей к демонополизации некоторых сфер хозяйственной деятельности, позволяют сделать вывод о своеобразном назначении этого правового института. Отмеченные особенности противоречили сути договорной природы арендных отношений, в частности, путем игнорирования договорного принципа организации и претворения в жизнь данных отношений.

Сущность договора как понятия включает в себя достижение обоюдного взаимного согласия договаривающихся сторон по условиям договора[12].

Следует предположить, что законодатель, стремясь активизировать процесс разгосударствления собственности, сознательно ограничил права арендодателя. Тогда проблематичной являлась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий контрагентов противоречили самой сути договора.

Впоследствии положение договора аренды не определялось, как средство разгосударствления и приватизации и договор был отнесен к разряду обычных обязательств.

В подтверждение этого положения Гражданский кодекс вслед за Основами гражданского законодательства, давая понятие договора аренды, исходит из того, что он «представляет собой обычный самостоятельный вид договорных обязательств, такой же, как договоры купли-продажи, подряда и т.п. В то же время, Кодекс исключил возможность использования данного договора в целях, противоречащих природе договорных обязательств, как это было ранее. Договор аренды не рассматривается более в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики».[13]

Сформировавшийся взгляд на аренду как один из способов приватизации арендованного государственного или муниципального имущества трудовыми коллективами арендных предприятий в настоящее время «не имеет права на существование».[14] Подтверждением является ФЗ РФ от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»,[15] норма статьи 13 которого закрепляет следующие способы приватизации государственного и муниципального имущества:

1 преобразование унитарного предприятия в открытое акционерное общество;

2) продажа государственного или муниципального имущества на аукционе;

3) продажа акций открытых акционерных обществ на специализированном аукционе;

4) продажа государственного или муниципального имущества на конкурсе;

5) продажа за пределами территории Российской Федерации находящихся в государственной собственности акций открытых акционерных обществ;

6) продажа акций открытых акционерных обществ через организатора торговли на рынке ценных бумаг;

7) продажа государственного или муниципального имущества посредством публичного предложения;

8) продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены;

9) внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционерных обществ;

10) продажа акций открытых акционерных обществ по результатам доверительного управления.

Как видно, аренда исключается из разряда средств приватизации государственного и муниципального имущества, что является логическим объяснением аренды как обычного обязательства.

Основы законодательства об аренде, допускавшие использование арендных отношений для разгосударствления и приватизации имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, признаны не подлежащими применению на территории Российской Федерации, о чем прямо говорится в ст. 3 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации».[16]

О возвращении договора аренды в семью договорных обязательств свидетельствует и используемая в ГК терминология, когда арендодатель именуется одновременно наймодателем, арендатор — нанимателем, а сам договор — договором имущественного найма.

В действующем законодательстве дается следующее определение договора аренды.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Как видно, законодательство полностью отождествляет понятия «имущественный наем» и «аренда». В данном случае российское гражданское законодательство отступило от классической доктрины деления имущественного найма и арендного договора, свойственного континентальному праву, что, с другой стороны, позволяет применять при регламентации арендных отношений унифицированные нормы имущественного найма, в случае непротиворечив специальным нормам аренды, исходя из специфики субъектного состава и имущества, выступающего объектом договора.

Обратим внимание на то, что, в отличие от дореволюционного гражданского законодательства, арендатор (наниматель) обладает не только правом пользования, но и правом владения в отношении имущества, полученного по договору. То есть он получает право не только извлекать полезные свойства из имущества (пользование), но и является титульным владельцем.

Так как наем есть договор о передаче не только пользования, но и владения имуществом, так как по существу найма пользование невозможно без владения, К. Победоносцев разграничивает владение наемщика и владение собственника. «Собственник владеет на себя, с сознанием права собственности, наемщик владеет тоже на себя, с сознанием права на владение, но и его владение, хотя и зависящее, тем не менее, твердо и неприкосновенно своих границах».[17] По его мнению, личное договорное начало в найме соединяется с вотчинным началом владения, что приобретает особую важность при переходе права собственности от одного лица к другому.

По юридической природе договор аренды является консенсуальным, возмездным, взаимным, двусторонним.

Под договором имущественного найма в зарубежных странах понимается договор, по которому одна сторона (наймодатель или арендодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю или арендатору) имущество во временное пользование за установленное вознаграждение, которое эта другая сторона обязана уплатить.[18]

Для российской правовой системы также характерно обязательное действие различных источников правового регулирования аренды, поскольку для того, чтобы правило поведения стало юридической нормой, оно должно быть облечено в определенную правовую форму. Данный процесс происходит в результате правотворческой деятельности государства, с помощью которого воля законодателя находит свое выражение в том или ином нормативно-правовом акте и приобретает всеобщий и общеобязательный характер. Таким образом, источниками правового регулирования аренды в странах общего права и американского права; в странах романо-германской правовой семьи, российской правовой системы признаются «наполненные юридическим содержанием» внешние формы выражения и закрепления правил поведения общественного характера - нормативно-правовые акты, регулирующие договор аренды.

Однако российское законодательство регламентирует разнообразие арендных отношений, специфика которых определяется различными факторами: фигурой арендодателя (§ 2 гл. 34 ГК РФ — договор проката); спецификой аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ); особой ценностью недвижимости и неразрывной связью зданий (сооружений) с землей (§ 4 гл. 34 ГК РФ); особым предметом аренды как предприятие (§ 5 гл. 34 ГК РФ); наличием специфических правоотношений между продавцом арендодателем и арендатором в договоре лизинга (§ 6 гл. 34 ГК РФ). Поэтому к источникам гражданского права в части, определяющей правовое регулирование аренды, относятся, помимо ГК РФ, и другие кодифицированные акты РФ: Водный кодекс РФ;[19] Воздушный кодекс РФ;[20] Кодекс торгового мореплавания РФ;[21] Лесной кодекс РФ;[22] законы: Закон о недрах РФ;[23] Закон о космической деятельности РФ;[24] Закон РФ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним[25] и др., а также указы Президента, Постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти, содержащие нормы гражданского права.

В связи с многообразием и спецификой имущества, выступающего в качестве предмета аренды, необходимо говорить о достаточно большом массиве нормативно-правовых актов, регулирующих институт аренды.

Проблематичным остается вопрос о соотношении унифицированных норм и нормообразующих признаков при регулировании механизма заключения, изменения и расторжения договора аренды и его видов. В связи с этим, учитывая не только юридическую силу, порядок принятия, но и критерий соотношения общих и специальных норм, необходимо создать взаимосвязанную систему источников правового регулирования института аренды, в целях упорядочивания массива нормативно-правовых актов, регулирующих данную сферу предпринимательской деятельности.

Вследствие этого на основании обозначенного критерия необходимо использовать следующую систему источников правового регулирования:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Возвращаясь к сравнительно-правовой характеристике договора аренды, отметим, что в американском праве слово «договор» используется в различных значениях. «Иногда, как в обычной речи, просто для того, чтобы сослаться на документ, содержащий условия, на основе которых стороны пришли к соглашению. Таким образом, одна из сторон может заявить: «У меня договор на столе». Но гораздо чаще слово «договор» используется в техническом смысле для обозначения обещания или ряда обещаний, соблюдение которых закон будет обеспечивать правовой санкцией, или, по крайней мере, в той или иной мере признавать их».[26]

Вместе с тем, объединяющим фактором в определении сущности и дефиниции договора аренды является положение, определяющее договор аренды как сделку, позволяющую расширить возможности хозяйственного использования имущества. И здесь немаловажную роль играет экономический интерес аренды, который выражается в том, что «арендодатель получает в виде арендной платы гарантированный доход с имущества, не затрачивая усилий по управлению им и, не неся риска, а арендатор свою долю денег (так называемый «предпринимательский доход») зарабатывает в зависимости от собственной предприимчивости и несет риск неблагоприятных экономических последствий своего хозяйствования».[27]

Закрытое акционерное общество "1С Акционерное общество" (далее - ЗАО "1С") обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к закрытому акционерному обществу "Мир компьютеров" (далее - общество) о взыскании с последнего 5000 рублей компенсации за нарушение авторских прав.

В помещении магазина, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Лизюкова, д. 25, общество распространяло программы для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат ЗАО "1С". Экземпляры программ были приобретены обществом по договору с ООО "НПП "Школа-Инфо", действовавшим на основании договора с ООО "Руссобиттрейд", которое, в свою очередь, приобрело их у ООО "Дарумсан", являвшегося официальным дилером ЗАО "1С".

При продаже экземпляра программы общество вместе с кассовым чеком выдавало покупателю талон, подтверждающий проверку диска продавцом и гарантию отсутствия дефектов. Кроме того, такой талон предоставлял покупателю право в течение неопределенного времени обменять диск на любой другой за 25 рублей, а также после совершения пяти обменов - право на получение одного диска бесплатно.

Представленные суду доказательства свидетельствуют о фактическом проведении указанных действий с экземплярами программ для ЭВМ, авторские права на которые принадлежат истцу.

Отношения, сложившиеся у ответчика с потребителями, свидетельствуют о том, что последние не только приобретали вещное право на экземпляр программы для ЭВМ, но и право на использование программы путем воспроизведения, то есть записи ее в память ЭВМ. Пользователь программы, купивший первый диск у общества, после обмена своего экземпляра (с доплатой) на другой, приобретал право на неопределенное время (до следующего обмена) использовать новую программу. Общество же получало возможность повторно продать этот же экземпляр или передать ее новому покупателю во временное пользование (до следующего обмена).

По своему экономическому и правовому содержанию обязательства общества, изложенные в так называемом "гарантийном талоне", сводились к коммерческому прокату программ для ЭВМ, который приводит к широкому копированию таких произведений, наносящему ущерб исключительному праву на воспроизведение.

Таким образом, действия ответчика представляли собой самостоятельный способ использования объекта авторских прав, нарушали ограничение принципа исчерпания прав, запрет без согласия автора распространять его произведения в коммерческих целях.

Однако, поскольку на момент подачи искового заявления указанная норма действовала в редакции, позволяющей взыскивать компенсацию в сумме от 10 минимальных размеров оплаты труда, то исковые требования подлежали удовлетворению в сумме, заявленной ко взысканию, - 5 тысяч рублей.

Рассматривая вопрос о судебных расходах, суд кассационной инстанции неправомерно исходил из увеличения исковых требований и необходимости уплаты государственной пошлины в соответствии с увеличенной ценой иска, поскольку суд отказал истцу в увеличении суммы подлежащей взысканию компенсации[28].

Немаловажным фактом является то, что объективные предпосылки арендных отношений заложены в самой природе отношений частной собственности. Аренда, возведенная в ранг средства разгосударствления и приватизации, явившаяся необходимым условием перехода к рыночной экономике, утратила сегодня вою актуальность. Вместе с тем, все же замечалось функциональное сужение роли аренды. Договор аренды предприятия с правом выкупа противоречил сущности договорного обязательства вследствие наделения арендатора статусом управляющего хозоргана, в результате проблематичным оказывалась реализация принципа равенства сторон при формировании условий договора. Представляется, что подобные ограничения либо преимущества по кругу полномочий арендатора и арендодателя противоречили самой сути договора.

Сравнительно-правовая характеристика договора аренды по российскому и зарубежному законодательству позволяет акцентировать внимание на тождественности понятий «аренда» и «имущественный найм», что несвойственно континентальному праву. Вследствие этого российское гражданское законодательство применяет унифицированные нормы имущественного найма к арендным правоотношениям, в случае непротиворечия последним, что создает некоторые проблемы при применении норм законодательства из существующего массива нормативно-правовых актов. Следовательно, необходимо создание органической системы источников правового регулирования института аренды, с учетом критерия порядка принятия и соотношения унифицированных норм и нормообразующих признаков. Предлагается следующая система нормативно-правовых актов:

1) Унифицированные нормативно-правовые акты (гражданское законодательство, имеющее характер самостоятельного нормативного акта: федеральные законы, содержащие нормы гражданского права);

2) Нормообразующие правовые акты (кодифицированные источники правового регулирования и отраслевое законодательство);

3) Производные нормативно-правовые акты (акты, содержащие нормы гражданского права: указы Президента РФ, постановления Правительства РФ, нормативно-правовые акты федеральных органов исполнительной власти).

Указанная система позволит упорядочить большое количество нормативно-правовых актов, необходимых для регулирования института аренды в той или иной области предпринимательской деятельности.

1.2 Сходства и отличия договора аренды от иных договоров: проблемы соотношения

Особенность договора аренды, - он относится к категории гражданско-правовых договоров на передачу имущества, - необходимо отметить, что передача имущества, осуществляемая арендодателем, не сопровождается переходом права собственности на это имущество к арендатору; последний получает имущество лишь во владение и пользование либо только в пользование. Данное обстоятельство может служить верным признаком, отличающим договор аренды от таких договоров, как, например, купля-продажа, мена, заем[29].

Черты сходства обнаруживаются между договором ссуды жилого помещения и договором найма жилого помещения. Согласно п. 1 ст. 671 ГК договор найма жилого помещения является возмездной сделкой. Вследствие этого передача жилого помещения в безвозмездное пользование должна быть отнесена к разновидности договора ссуды. В нормах гл. 36 ГК, регламентирующих отношения из договора ссуды, отсутствуют предписания о возможности субсидиарного применения норм о договоре найма жилого помещения[30]. Поэтому при передаче жилого помещения в безвозмездное пользование права и обязанности сторон должны определяться только нормами о договоре ссуды.

Наибольшее сходство договор ссуды имеет с договором аренды, но в отличие от последнего договор ссуды носит безвозмездный характер. Именно безвозмездный характер договора ссуды делает необходимым установление целого ряда специальных правил, отличных от общих положений, регламентирующих договор аренды. Данные специальные правила чаще всего ограничивают правомочия ссудополучателя, который в отличие от арендатора не несет обязанности по предоставлению своему контрагенту встречного удовлетворения, эквивалентного предоставленному ему благу в виде права пользования имуществом.

О сходстве договоров аренды и ссуды свидетельствует норма, согласно которой к договору ссуды соответственно применяются правила, предусмотренные ст. 607, п. 1, абз. 1 п. 2 ст. 610, п. 1, 3 ст. 615, п. 2 ст. 621, п. 1, 3 ст. 623 ГК и регламентирующие арендные отношения (п. 2 ст. 689 ГК).

Распространенная классификация гражданско-правовых договоров по направленности результата позволяет нам отнести и ренту, и аренду к группе договоров, направленных на передачу имущества.

Безусловно, что и рентные, и арендные отношения формируются по поводу какого-либо конкретного имущества и помимо этого имеют по крайней мере еще один признак, позволяющий говорить обывателям о близости, вплоть до смешения, двух абсолютно разных договорных институтов. В качестве такого признака называется встречное удовлетворение, характеризующееся периодичностью его представления.

На самом деле договоры аренды и ренты - разные договорные институты. Единственное, что объединяет эти два института, так это сложность их предмета, который включает "в себя как действия обязанных сторон, в том числе по передаче и принятию имущества (объект первого рода), так и само имущество"[31].

Общность предмета, одним из объектов которого выступает имущество, периодичность представления имущественных благ, которые формируют рентные платежи и арендную плату, часто совпадающая форма их предоставления (натуральная или денежная), а также предусмотренный законодателем как в отношении рентного, так и в отношении арендного договора такой инструмент, как "выкуп", требуют, на мой взгляд, пристального изучения данных договоров в сравнительном аспекте.

В отличие от рентного договора, срок которого является категорией неопределяемой, арендный договор является классическим срочным договором. Кроме того, законодатель относит срок договора аренды к существенным условиям договора данного вида.

Законодатель относит срок к существенным условиям договора аренды. В тех случаях, когда договор аренды заключен без указания срока, речь идет не о неверном договоре, а только о том, что срок действия договора будет обусловлен моментом направления одной из сторон уведомления о своем отказе от договора, при этом принцип эквивалентности обмена в рамках такого договора будет соблюдаться в любое время.

Последнее, на чем хотелось бы остановиться, проводя сравнение между рентным и арендным договором, - это выкуп имущества.

Первое, на что необходимо обратить внимание: что и в отношении рентного, и в отношении арендного договора законодатель использует одно и то же понятие - "выкуп".

Если пытаться проводить параллель между выкупом арендованного имущества и выкупом ренты, следует обратить внимание на следующее. Выкуп арендованного имущества - правовой инструмент, опосредующий переход права собственности на имущество от арендодателя к арендатору. В то время как выкуп ренты - правовой инструмент, прекращающий обязательство плательщика ренты (собственника имущества, составляющего рентный капитал) по уплате рентных платежей. Кроме того, выкуп ренты - одна из гарантий участников рентного договора, который является "некоммерческим", о чем уже говорилось выше.

Подводя итог нашему сравнительному анализу, хочется отметить, что, несмотря на кажущуюся похожесть двух договорных институтов как в их названии, так и в их внешнем проявлении, рентный и арендный договоры являются абсолютно разными правовыми конструкциями, учитывающими различные намерения сторон в момент заключения соответствующих договоров.

Итак, следует признать, что правовая квалификация заемных отношений на основе действующего законодательства вызывает трудности. Даже принцип возвратности, на котором основывают свою позицию суды, к сожалению, слабо подтвержден нормативными актами.

Нередко суды относят арендные и заемные операции к реализации услуг. Так Верховный суд РФ в своем решении пришел к следующему выводу:

"По договору возмездного оказания услуг исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги, а заказчик оплатить эти услуги (ст. 779 ГК РФ). Данная норма фактически не исключает возможности распространения правил, касающихся этого договора, и на отношения, вытекающие из договора аренды имущества"[32].

Обычно аренду и заем противопоставляют друг другу, основываясь на том, что при аренде перехода права собственности на имущество нет, а при займе есть. Однако очевидно, что данное противопоставление несущественно для приведенной классификации форм имущественного оборота.

Для займа переход права собственности на имущество является не целью, а следствием особого предмета сделки. Есть вещи, потребляемые в процессе использования, или другие, сама полезность которых заключается в том, что они являются средством оборота - деньгами. Извлечение полезных свойств из этих вещей возможно только посредством их реализации, поэтому заемные отношения предполагают переход права собственности на них.

Между тем предметом сделок остается именно полезность этого имущества, тот эффект, который может извлечь из него заемщик или арендатор. Арендатор возвращает арендодателю то же имущество, заемщик - то же количество вещей, определенных родовыми признаками, оставляя себе извлеченную из этого имущества пользу.

Арендованное имущество не является товаром, так как права собственности на него не переходят к арендатору. Деньги вообще и заемные деньги в частности не являются товаром по определению. Другое имущество, переданное взаймы, также не является для заемщика товаром в экономическом смысле этого понятия, так как заимодавец возвращает ему не денежный эквивалент данного имущества или какое-то иное имущество, а то же самое имущество, обладающее теми же полезными свойствами.

Возвратность, на которую ссылаются арбитражные суды, свидетельствует о том, что предметом отчуждения и при аренде, и при займе является не само имущество, а лишь его полезные свойства. Исходя из этого, можно с уверенностью утверждать, что аренда и заем являются самостоятельными формами имущественного оборота, а классификация видов реализации, закрепленная в налоговом законодательстве, нуждается в соответствующем дополнении.

Особо стоит отметить соотношение аренды и ипотеки. Так ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части[33]. Это единственный случай упоминания в ГК именно ипотеки права, принадлежащего залогодателю. В остальных случаях говорится либо о залоге прав, либо о залоге имущественных прав (к которым, кстати, может быть отнесена и аренда). В связи с этим можно предположить, что ст. 340 ГК устанавливает скорее исключение, чем правило.

В свою очередь Закон об ипотеке несколько раз упоминает о возможности ипотеки права аренды, устанавливая для нее особый режим. Так, помимо того, что право аренды является специфическим предметом ипотеки, ипотека этого права может устанавливаться только с согласия арендодателя, и в договоре об ипотеке права аренды арендованное имущество описывается так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, а также указывается срок аренды. Кроме того, не допускается удостоверение ипотеки закладной, если ее предметом является право аренды предприятия как имущественного комплекса, леса или земельного участка (из состава земель сельскохозяйственного назначения). Если предметом аренды является иное недвижимое имущество, то при удостоверении такой ипотеки закладной в ней указывается точное название имущества, являющегося предметом аренды. При этом указывается лишь точное название арендованного имущества, но не его описание, как это требуется применительно к договору об ипотеке.

В заключение можно отметить, что попытка распространить действие Закона об ипотеке на отношения по ипотеке права аренды путем простого указания последнего в качестве предмета ипотеки является не очень удачной. Прямое применение норм, устанавливающих режим функционирования обычной ипотеки, в ряде случаев просто невозможно и требует определенного творческого подхода, что в свою очередь чревато злоупотреблениями. Таким образом, использованный законодателем в данном случае подход лишь усложнил правоприменение. Принимая во внимание сложность данного вопроса, представляется, что следовало предусмотреть его более подробное правовое регулирование либо в самом Законе об ипотеке, либо в ГК.

С точки зрения договорной практики актуальным является отграничение договора доверительного управления от договора аренды. Аренда как экономико-правовая форма исходит из того, что арендатор использует имущество по своему усмотрению, в соответствии с общим его назначением (например, под офис), но при этом все плоды и доходы от деятельности арендатора принадлежат только ему. Арендатор обязан отдать арендодателю лишь фиксированную часть от своих доходов - арендную плату. Арендодатель при этом не вмешивается в деятельность арендатора и не вправе указывать ему, как использовать помещение, контролировать его предпринимательский бизнес[34].

Доверительное управление имуществом в отличие от аренды предполагает, что собственник имеет право контролировать, как именно используется его собственность, вправе требовать повышения эффективности использования переданного в доверительное управление имущества и вправе требовать от доверительного управляющего всю полученную прибыль от доверительного управления имуществом. Доверительный управляющий имеет право лишь на оговоренный сторонами процент от прибыли, полученной в процессе использования имущества. Он действует исключительно в интересах учредителя управления или выгодоприобретателя, в то время как арендатор действует в своих интересах, соблюдая лишь ограничения, установленные договором. Иначе говоря, в отношениях доверительного управления собственник имущества нанимает профессионального предпринимателя для эффективного использования имущества, предоставляя доверительному управляющему достаточную свободу действий, за вознаграждение от полученной на базе этого имущества прибыли. Доверительный управляющий обязан давать учредителю управления и выгодоприобретателю отчет о своей деятельности, доводить до сведения собственника имущества мотивацию своих действий, осуществлять свою деятельность на правах своеобразного поверенного в делах собственника по управлению недвижимостью[35].

Отношения, внешне напоминающие арендные, не всегда являются таковыми. Так, если вы, к примеру, используете крышу здания для размещения рекламы, то это не значит, что заключен договор аренды. И правило о том, что арендатор имеет преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (ст. 621 ГК РФ), к вам применяться не будет[36].

Акцентируя внимание на безвозмездном пользовании именно недвижимым имуществом, законодатель говорит о "временном пользовании" (п. 1 ст. 689 ГК), а в отношении аренды как в целом (п. 1 ст. 606), так и аренды отдельных видов недвижимого имущества (п. 1 ст. 650 - аренда зданий и сооружений, п. 1 ст. 656 - аренда предприятия, как имущественного комплекса) говорит еще и о "временном владении", хотя в отношении аренды зданий и сооружений это условие не является обязательным. Поскольку основанием сделок во всех названных случаях является получение недвижимого имущества в пользование, можно полагать, что и пользование недвижимым имуществом в этих случаях должно быть одинаковым - с передачей его во временное владение и пользование или только в пользование[37].

В юридической литературе поставлен вопрос о соотношении договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора перевозки. По этому поводу О.М. Козырь пишет: "Первая из разновидностей аренды транспортных средств (с экипажем) в известной мере смыкается с договором перевозки, что вызвало при разработке ГК предложения о переносе ее в другую главу. Однако в данном случае между собственником транспортного средства и лицом, нанимающим это средство, возникают именно отношения аренды, а уже в процессе эксплуатации транспортного средства арендатором у него складываются отношения с другими лицами по перевозке, которые и урегулированы соответствующими статьями главы 40"[38]. Такой подход не вызывает возражений. Вместе с тем у этой проблемы имеется и иной аспект, а именно: соотношение договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования.

Явное сходство договора аренды (фрахтования на время) транспортного средства и договора фрахтования (чартера) просматривается не только в использовании законодателем аналогичных терминов[39]. В обоих случаях предусматривается, что указанные договоры могут регулироваться помимо ГК также транспортными уставами и кодексами.

Таким образом, договор аренды, несмотря на некоторое сходство с другими договорами является самостоятельным гражданско-правовым договором с присущей ему спецификой и особенностями.

ГЛАВА 2. ПОРЯДОК ЗАКЛЮЧЕНИЯ, ИСПОНЕНИЯ, ИЗМЕНЕНИЯ И РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

2.1 Заключение и исполнение договора аренды

Дифференциация норм, регулирующих арендные отношения, осуществляется, главным образом, по предмету (объекту) аренды, но необходимо учитывать также и другие аспекты, например, сферу применения договора и специализацию арендодателей, кроме того, для законодательства об аренде характерно то, что «детальная регламентация отношений не превращается в излишнюю «зарегулированность».[40] Поскольку нормам придан диспозитивный характер, то данный факт дает сторонам возможность решения вопросов в договоре аренды, однако при необходимости законодательное регулирование использует так называемый «запасной вариант» (речь идет об императивных нормах). В связи с этим формы арендных отношений весьма разнообразны.

С позиции теории гражданского права договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, требующие обязательной правовой регламентации. Определение правового акта дал Р.Ф. Васильев: «Волеизъявление управомоченного субъекта права, регулирующее общественные отношения путем установления (изменения, отмены, изменения сферы действия) правовых норм, а также установления (изменения, прекращения) конкретных правоотношений, результаты которых в виде велений, обращений, соглашений и т.п. в установленных законом случаях фиксируются в документарной форме (акте-документе)».[41]

Уточняя определение, отметим, что правовой акт является формой волеизъявления субъекта права в определенной форме. Если говорить о согласованном правовом акте, закрепляющем наличие обособленного волеизъявления контрагентов, то, несомненно, речь идет о договорном акте, т.е. договоре. Необходимо акцентировать внимание на том факте, что договорные волеизъявления - это обособленные согласованные волеизъявления.

Как и любое общественное отношение, арендное отношение устанавливается в результате взаимодействия между людьми. В правоотношении взаимодействие его участников осуществляется в соответствии с принадлежащими им субъективными правами и возложенными на них обязанностями.

Немаловажным признаком, закрепляющим существование прав, обязанностей и ответственности, является заключение договора аренды на определенный срок, который может быть достаточно длительным.

Срок в договоре аренды является принадлежностью этого договора, но не его существенным условием. Дело в том, что, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК). Однако и в этом случае договор аренды сохраняет черты договора, заключенного на время. Ведь при заключении договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца. Возможность прекращения договора, заключенного на неопределенный срок, в любое время по желанию одной стороны свидетельствует о временной ограниченности таких договоров. Поэтому закон (ст. 606 ГК) говорит о том, что имущество передается арендатору во временное владение и пользование или во временное пользование[42].

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.[43] Например, максимальный срок договора проката в силу указания ст. 627 ГК не может превышать одного года.

Установление предельных сроков договора аренды имеет целью, во-первых, предотвращение того, чтобы под видом аренды не произошло отчуждения имущества, во-вторых, предоставление возможности каждой из сторон после определенного промежутка времени потребовать «изменения условий пользования имуществом применительно к изменившейся хозяйственной обстановке».[44]

Вследствие этого, представляется вполне логичным, что договор аренды может составлять правовое состояние. В самом деле, «если сфера каждого индивида имеет основой и пределом его волю и если всякое правовое состояние является взаимоотношением, существующим между двумя индивидами, и который один есть субъект активный, а другой субъект пассивный, то, очевидно, необходимо соглашение двух воль для того, чтобы расширить юридическую сферу одного и сократить юридическую сферу другого. Одним словом, так как всякое юридическое состояние есть взаимоотношение двух лиц, то оно может возникнуть лишь из отношения между двумя волями. Так как оно является связью между двумя лицами, то оно по необходимости соответствует связи, созданной между двумя волями».[45]

Российское гражданское право относится к правовым системам, «не признающим юридический формализм в качестве ведущего своего принципа. Отдавая должное форме сделки, оно требует, чтобы суду представляли не чисто формальную, а реальную экономическую регуляцию между сторонами».[46]

При определении сущности договора аренды в той или иной степени приходится стакиваться при применении норм ст. 169 ГК (о недействительности сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка и нравственности); ст. 178 ГК (о недействительности сделки, совершенной под влиянием заблуждения), и ст. 431 ГК (о толковании договора).

Нельзя не согласиться с Н.Б. Новицким, утверждавшим, что существенность определяется не по капризу того или иного лица.[47]

Выделение сущности сделки имеет под собой объективные основания, ее интуитивное отыскание, отличаясь неопределенностью и неустойчивостью, «повышенной зависимостью от субъективного усмотрения, противоречит сути нормативного регулирования, а также интересам устойчивости гражданского оборота, заключает в себе опасность судейского произвола».[48]

Вместе с тем, для того чтобы познать сущность договора аренды, необходимо признать его как в качестве юридического факта, «запускающего» определенного рода правоотношения, так и как некоторой формы правоотношения. В связи с этим О.С. Иоффе обращал внимание на то, что «для всестороннего ознакомления с сущностью договора, он должен быть изучен и как юридический факт, и как правоотношение».[49]

В качестве средств, определяющих сущность договора аренды и облегчающих применение норм права, выступают категории воля и волеизъявление, «пороками и несоответствиями которых объясняются соответствующие нормы права».[50]

Сущность волеизъявлений субъектов договора аренды заключается в том, что участник (арендодатель, арендатор), исходя из мотивов волеизъявления, выдвигает предложения (индивидуальные условия), касающиеся, например, арендной платы, срока аренды и т.д.

Такие односторонние обособленные волеизъявления согласовываются между контрагентами в рамках договора аренды. Стороны договариваются. В связи с этим О.А. Красавчиков отметил, что «посредством согласования индивидуальных условий субъекты вырабатывают общие условия, образующие содержание договорного акта».[51] В общих договорных условиях воплощаются согласованные волеизъявления сторон, выраженные в реализации собственных интересов контрагентов. Например, интерес арендатора (нанимателя) заключается в том, чтобы приобрести вещь (имущество) во временное владение и пользование, а арендодателя (наймодателя) — передать данную вещь арендатору (нанимателю). Отсюда в договоре аренды (имущественного найма) «вытекают» права и обязанности сторон. Так, обязанность арендатора (нанимателя) уплатить денежную цену (периодичность устанавливается соглашением участников договора) и право получить вещь на определенное время, право арендодателя получить плату и обязанность передать вещь.

В ряде случаев законодатель побуждает гражданина или юридическое лицо к обязательному заключению договора. Некоторые ученые-юристы справедливо связывают эти обстоятельства с необходимостью защиты более слабых участников оборота[52] (каковым является арендатор) в договоре аренды.

Так, ФЗ РФ от 17 августа 1995г. «О естественных монополиях»,[53] запрещает субъектам естественных монополий отказываться от заключения договоров с отдельными потребителями. Аналогичный режим установлен пунктом 1 ст. 426 Гражданского кодекса для «публичных договоров» - договоров, заключаемых коммерческой организацией, которая по характеру своей деятельности не должна отказывать тому, кто к ней обратится.

Таким образом, путем введения категории (типа) публичного договора законодатель пытается обеспечить оптимальное удовлетворение в определенных сферах потребностей экономически слабой стороны, то есть в массового потребителя,[54] в частности в договоре проката, являющегося разновидностью договора аренды.

Одновременно законодательство многих стран, в том числе и России, развивается в сторону предельной регламентации всех аспектов договорных отношений. Основной целью провозглашается, как было сказано, защита «слабых» участников договорных отношений. Таким образом, у «слабого» контрагента публичных обязательств есть шанс: при необоснованном уклонении коммерческой организации от заключения такого договора обратиться в суд о понуждении заключить договор. По мнению Б.В. Завидова, «здесь законодателю надо пойти по пути ужесточения: усилить ответственность юридических лиц, занимающих доминирующее положение на рынке товаров»,[55] именно при заключении договора аренды.

Как мы видим, в сфере частного права наблюдается устойчивая тенденция к стандартизации содержания договоров. «Огромное количество индивидуальных договоров заключается на основе различных «общих условий заключения сделок», «типовых договоров», «договоров присоединения» и т.п. Одни субъекты, пользуясь статусным или экономическим превосходством, зависимостью своих потенциальных клиентов-контрагентов, откровенно навязывают им унифицированные договорные клише».[56]

Поэтому наблюдалось максимальное ограничение значимости договорной модели, так как почти все действовавшие в этой области нормы носили императивный характер.

Тем не менее договор аренды, безусловно, должен соответствовать императивным нормам закона и иных правовых актов (п. 1 ст. 422 ГК), которые «в сфере договорных обязательств практически всегда устанавливают те или иные ограничения договорной свободы в общественных и государственных (публичных) интересах. Однако императивные правила закона, принятого после заключения договора, не должны распространяться на условия ранее заключенных договоров, если только сам этот закон прямо не придаст им обратную силу (п. 2 ст. 422 ГК)»[57]. Подзаконными же актами, включая президентские указы, нельзя предписывать изменения условий заключенных договоров. В ряде случаев ограничения договорной свободы вызваны развитием самого рынка, который не сможет нормально функционировать при их отсутствии. Так, «ограничиваются возможности монопольных производителей товаров или услуг, которые не вправе навязывать своим контрагентам условия договоров, используя свое выгодное положение и невозможность потребителей обратиться к другим производителям, т.е. нарушая принцип конкуренции». Согласно ст. 6 ФЗ «О естественных монополиях», органы регулирования естественных монополий вправе определять потребителей, подлежащих обязательному обслуживанию, а также устанавливать цены (тарифы) или их предельный уровень на продукцию таких монополий, то есть определять контрагентов и некоторые существенные условия соответствующих договоров. Причем законодательная база для подобной системы ценового регулирования начала формироваться, в частности, с выходом Указа Президента РФ от 28 февраля 1995г. № 221 «О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов)»[58] и одноименного Постановления Правительства РФ от 7 марта 1995 г. № 239[59]. В них намечался переход к государственному регулированию цен в основном только на продукцию естественных монополий.

Незаконным будет также и «навязывание контрагентам условий договоров на основе заключенных соглашений о разделе тех или иных товарных рынков или иных форм недобросовестной конкуренции». Такой запрет необходим с целью создания объективных условий для добросовестной конкуренции на рынке. «Там же, где она по экономическим причинам нерентабельна (например, при естественной монополии), должна действовать специальная система регулирования. Будучи ее составной частью, публичный договор сможет стать правовой формой воздействия государства на сферы естественной монополии».[60]

«В тщательной защите нуждаются граждане-потребители, выступающие в качестве заведомо более слабой стороны в их взаимоотношениях с профессиональными предпринимателями».[61]

В этой сфере действует и общий принцип запрета злоупотребления правом (п. 1 ст. 10 ГК), в том числе свободой договоров.[62] Применение данного принципа оправданно, например, при заключении договора аренды нежилых помещений между муниципальным органом, являющимся собственником имущества, и предпринимателем. Арендный договор должен отражать баланс экономических интересов, как арендодателя, так и арендатора, при этом интересы не должны ограничиваться получением арендодателем арендной платы и использованием арендуемого объекта - арендатором. Арендодатель, основываясь на необходимости наиболее эффективного и целесообразного использования арендуемого имущества в хозяйственном и социальном аспектах, должен исходить из первостепенной цели — благо государства и граждан. Указанные аспекты являются ведущими приоритетами в решении вопросов кому, на каких условиях и на какой срок необходимо сдавать имущество. Однако условия договора и определяемое им содержание арендных отношений не должны ограничивать арендатора в выборе наиболее эффективного в рамках законодательного и договорного ограничений использования арендуемого имущества.

Одним из факторов, предопределяющих гибкость использования объектов аренды, является срок. Представляется, что в данном случае есть смысл предусматривать возможность заключать договор: при краткосрочной аренде от 5 до 10 лет, при долгосрочной - до 49 лет. Что может повлечь возникновение обязательства по инвестированию арендатором объекта. В таких вложениях арендатора-инвестора можно заинтересовать не только сроками аренды, но и в случае, если обусловленное им улучшенное имущество он будет вправе присваивать в зависимости от того, является ли оно отделимым или нет. В данном же случае возникает возможность стимулирования посредством договора аренды инвестирования в объекты государственной и муниципальной собственности и тем самым способствовать их развитию.

Говоря о равенстве субъектов, а именно равенстве волеизъявлений, как признаке договора аренды, следует отметить, что это один из противоречивых признаков. Поскольку, говоря о равенстве, мы имеем в виду формальное, юридическое равенство, а не фактическое равенство.

Формальное равенство субъектов означает, что их волеизъявления могут носить только формально равноправный характер. «При определении договорных условий может иметь место диктат статусное или экономически превосходящего субъекта. И последствиями договора могут быть отношения как фактического, так и юридического неравенства».[63]

В действительности, равенство сторон в договоре аренды воплощается лишь в равных правах арендатора и арендодателя на инициацию изменений и дополнений условий договора, на инициацию расторжения договора и т.д.[64]

Заключение договора аренды было бы бессмысленно без намерения исполнять его условие арендодателем и арендатором, значит, исполнение договорных условий является еще одним немаловажным условием договора. Квинтэссенцией этого признака обоснованно считается классический императив «pacfa sunt servanda» - «договоры следует выполнять». Договорные условия, договорные обязанности есть продукт согласия сторон. Арендатор, согласившись с условиями арендодателя, признает обязательность для себя совместно установленных на основе этого согласия общих условий. Можно даже сказать, что участники договора аренды должны рассматривать согласованные волеизъявления друг друга как «руководство к действию».

Необходимо обратить внимание на существование двух способов формулирования арендодателем и арендатором правил их поведения: выработка собственного варианта либо принятие варианта, предложенного законодателем в диспозитивной правовой норме. Что касается императивных норм, то они, по справедливому замечанию В.В. Витрянского, «устанавливают правила, которые должны соблюдаться участниками имущественного оборота, и находятся за рамками понятия «договор».[65] Таким образом, состав условий договора аренды определяли: волевой акт участников гражданского оборота, правила поведения индивидуального характера, обязательные только для его сторон, правила поведения, сформулированные сторонами, касательно возникновения, изменения или прекращения правоотношения, установленная законодательством форма. Мы выделяем существенные условия договора аренды, закрепленные в п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствии с которой договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.[66]

При этом в частности Л. Андреева, в качестве критерия выделения существенных условий указывает их необходимость и достаточность для признания договора (существующим).[67]

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия — это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств. Но указанные характеристики взаимосвязаны.

Применительно к исследуемой проблеме данный факт проявляется, прежде всего, в том, что состав условий аренды - юридического факта определяет существо аренды-правоотношения и в той или иной мере закрепляется в аренде-тексте.

М.М. Агарков в этой связи отметил, что «основание возникновения обязательств является необходимым индивидуализирующим моментом каждого данного обязательства, определяет его характер»[68] относительно и изменения условий договора, и его расторжения.

Представляется, что основное значение указанного термина применительно к условиям аренды - юридического факта проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. Кроме того, «существенный» значит свидетельствующий о существовании.

Следовательно, существенность договорного условия оказывает влияние одновременно как на существование аренды - юридического факта, так и на сущность возникающего из такого договора арендного правоотношения, а также на изменение арендного обязательства.

ГК РФ не содержит определенных императивных правил относительно формы договора аренды, его структуры, ибо законодатель реализует идею свободы договора (ст. 421 ГК РФ), предоставив тем самым возможность самостоятельной регламентации сторонами условий договора, но с обязательным соблюдением тех императивных условий, которые регламентируются законом и иными правовыми актами на момент заключения договора (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Если законодателем предусматриваются существенные условия договора, такие как предмет, цена, то место исполнения договора может и не быть существенным условием, но, тем не менее, стороны при заключении договора аренды предпочитают указывать все условия, включая условия об изменении и расторжении договора аренды, дабы в юридическом смысле обезопасить себя.

Выделяя договор аренды, законодатель вынужденно определяет его характерные признаки, то есть без указания, которых объективно невозможно возникновение соответствующего обязательства, и «тем самым дает понять, что указанные условия необходимы для данного вида договорного обязательства». Вследствие этого, наряду с существенными условиями, которые прямо названы в законе или иных правовых актах как существенные, необходимо указывать и условия, относительно которых по заявлению одной из сторон (арендатора или арендодателя) должно быть достигнуто соглашение. Необходимо отметить, что договор аренды, помимо условий, относящихся к существу этого вида договорного правоотношения, имеет также условия, играющие роль лишь в формировании общих и обычных для всех договорных обязательств признаков. Данные условия соответствуют содержанию диспозитивных норм, устанавливающих общие правила заключения, исполнения, изменения и прекращения договоров, а также возложения ответственности за их нарушение.

Данные условия относятся к несущественным. В юридической литературе справедливо определено, что вопрос о том, считать ли конкретный договор заключенным, имеет значение не сам по себе, а, прежде всего, в связи с возможными имущественными требованиями, вытекающими из данного договора.

В практическом обосновании деление условий договора аренды на существенные и несущественные проявляется в том, что если между арендатором и арендодателем при заключении договора возникли разногласия по поводу предложения об изменении либо исключении из договора условия, предусмотренного диспозитивной нормой, фактическое исполнение в счет договора состоится, несмотря на то, что данные разногласия остались неурегулированными. Это объясняется тем, что в случае согласования сторонами условия, изменяющего либо исключающего действие диспозитивной нормы, оно автоматически становится существенным условием, кроме того, согласование всех существенных условий всегда приводит к согласованию условий несущественных. Поэтому в случае фактического исполнения в счет договора, даже если имеются неурегулированные разногласия по условиям, которые не относятся к существенным, договор должен считаться заключенным. Фактического исполнения в счет договора не происходит, и договор считается не заключенным, когда арендодатель или арендатор обращается к контрагенту с просьбой об урегулировании разногласий по спорному условию договора, под угрозой отказа от заключения договора.

Таким образом, при традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия, играющие роль при формировании общих признаков арендного обязательства (заключение, расторжение (изменение), прекращение, наложение ответственности). Суд рассматривает споры при изменении договора путем признания недействительными отдельных условий договора (ст. 180 ГК РФ). В соответствии с данной правовой нормой статьи, недействительное условие не влечет за собой признание недействительными иных положений договора аренды, если эти условия не относятся к существенным.

Однако контрагенты на стадии заключения договора аренды не обращают должного внимания на значение особых условий. Эти дополнительные условия формируются участниками договорных обязательств в случаях, когда в тексте применяемого сторонами нормативно-правового акта отсутствует императивное регламентирование правоотношений и стороны решают применить диапозитивную норму права.

Естественно, что использование тех или иных правовых норм, установление тех или иных дополнительных условий зависит от конкретной специфики конкретного обязательства.

В качестве особых условий договора аренды следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды. По справедливому замечанию Б. Завидова, «добросовестное и скрупулезное исполнение всех предусмотренных в договоре условий снизит предпринимательский риск контрагентов договорного обязательства».[69]

Конечно, необходимо учитывать обязательность исполнения договорных условий, которые должны осуществляться посредством установления в договоре аренды, который регулируется отраслевым законодательством, форм и мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение условий договора, то есть речь идет о договорной ответственности.

При выделении признаков договора аренды, следует обратить внимание на: свободу договора, согласие сторон, равенство сторон и обязательность договорных условий. При этом, учитывая эволюцию данного вида договора, в современном праве появляется необходимость выделения определенных сущностных критериев (существенных и особых условий), позволяющих выделить договор имущественного найма (аренды) из массы иных видов договоров и правовых актов.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателем по договору аренды в соответствии со ст. 608 ГК РФ может быть либо собственник имущества, либо иное лицо, управомоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду. Предпосылкой данного положения является то, что сдача имущества по договору аренды представляет собой реализацию одного из трех правомочий собственника, а именно: форму распоряжения этим имуществом. Следовательно, «арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом».[70]

Кроме собственника в роли арендодателя могут выступать лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами унитарные предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ. Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права хозяйственного ведения, могут самостоятельно, без согласия собственника, передавать в аренду закрепленное за ними движимое имущество, а недвижимое имущество — только с согласия собственника.

Унитарные предприятия, являющиеся субъектами права оперативного управления, могут передавать в аренду закрепленное за ними как движимое, так и недвижимое имущество только с согласия собственника.

Согласно норме п. 1 ст. 298 ГК РФ учреждения, обладающие правом оперативного управления на закрепленное за ними имущество, ни при каких условиях не могут быть арендодателями имущества, закрепленного за ними собственником. Вместе с тем, отдельными федеральными законами такие права предоставлены государственным образовательным и научным учреждениям.[71]

От имени собственника (государства, муниципального образования) в качестве органа, дающего согласие на передачу субъектами права хозяйственного ведения и права оперативного управления, могут выступать соответствующие территориальные органы и органы местного самоуправления. В указанных законом случаях в качестве таковых могут выступать иные государственные органы.

Так, согласно норме п.п. 3 и 2 ст. 4 ФЗ «О Федеральном железнодорожном транспорте», недвижимое имущество, принадлежащее на праве хозяйственного ведения предприятиям железнодорожного транспорта, может сдаваться в аренду с согласия федерального органа исполнительной власти в области железнодорожного транспорта.[72]

Государственное и муниципальное имущество, не закрепленное за унитарными предприятиями, может передаваться в аренду соответствующим территориальными органами[73] или соответствующими органами местного самоуправления.[74] То есть аренда, как мы видим, это длительный, непрерывный процесс, нуждающийся в управлении со стороны как арендодателя, так и арендатора. Однако присутствие собственника в качестве арендодателя во многих случаях не сводит аренду лишь к дуальным отношениям (хозяйственное ведение, оперативное управление).[75] Кроме того, земля и другие природные объекты, находящиеся в публичной собственности, могут передаваться в аренду специальными органами, указанными в природоресурсном законодательстве. Например, при аренде участков лесного фонда в качестве арендодателей выступают лесхозы федерального органа управления лесным хозяйством (ст. 31 Лесного кодекса РФ).

Вследствие этого многообразие объектов аренды порождает многообразие арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды - юридического факта. Данный этап порождает отношения между арендодателем, собственником (если он не является арендодателем) и арендатором. Поскольку каждая из сторон может являться инициатором возникновения арендных отношений, то данная стадия, с учетом резкого колебания стоимости на рынке недвижимости, представляет значительный интерес. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением субаренды, использования объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством[76].

На предварительной и сопутствующей стадиях арендные отношения и управление государственной и муниципальной собственностью тесно связаны с изменением, расторжением и наложением ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства, поскольку договор аренды, заключаемый между арендодателем и арендатором, служит основным документом, регламентирующим отношения сторон.

Регламентирование прав и обязанностей сторон имеет большое значение при определении положений, которые занимают контрагенты по отношению друг к другу. Характеристика прав и обязанностей арендатора и арендодателя проявляет такую существенную особенность гражданско-правовых отношений, как равенство сторон.

В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан: предоставить имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами, в указанный в договоре аренды срок, а при его отсутствии - в разумный срок, предупредив арендатора обо всех правах третьих лиц на это имущество, праве залога и т.д., осуществить капитальный ремонт этого имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; возместить расходы на произведенные арендатором неотделимые от имущества улучшения, если они были произведены с согласия арендодателя.

Арендатор обязан: пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, производить его текущий ремонт, если иное не установлено законом или договором, и вернуть по окончании договора в том состоянии, в котором оно было получено, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором (например, с разрешенными арендодателем неотделимыми улучшениями); своевременно вносить арендную плату.[77]

Указанные положения, закрепляющие обязанности сторон, предусматривают распределение обязанностей между сторонами по содержанию имущества, находящегося в аренде.

На арендодателя возлагается обязанность по проведению капитального ремонта. Подобная обязанность предусматривалась ст. 284 ГК РСФСР 1964 и п. 2 ст. 85 Основ гражданского законодательства. Эта норма связана со ст. 210 ГК РФ, возлагающей обязанность по содержанию имущества на собственника. На восстановление имущества, относящегося к основным фондам, производятся амортизационные отчисления. Вместе с тем, они, как правило, входят составной частью в сумму арендной платы (наряду с частью прибыли, получаемой арендатором от использования нанятого имущества).

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором, а если он не определен, - в разумный срок. Это означает, что арендодатель обязан поддерживать сданное им имущество в состоянии, пригодном для использования по назначению. Если капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью, арендодатель должен провести его без промедления. ГК РФ в п. 1 ст. 616 предусматривает последствия невыполнения этой обязанности. Арендатор вправе по своему выбору: произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя его стоимость либо зачесть ее в счет арендной платы; либо потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, а также потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков. Аналогичные последствия в соответствии со ст. 612 ГК РФ наступают при невыполнении арендодателем своей обязанности устранить недостатки, выявленные в сданном имуществе и препятствующие или затрудняющие его эксплуатацию по назначению.

Однако норма, возлагающая на арендодателя проведение капитального ремонта, не императивна, поскольку законодатель допускает возможность достижения разрешения данного решения этого вопроса в договоре. Кроме того, исключения из общего правила предусматриваются в специальных нормах закона и иных правовых актах. Так, ст. 644 ГК РФ возлагает проведение капитального ремонта транспортного средства, нанятого без экипажа, на арендатора. Арендатор обязан осуществлять как текущий, так и капитальный ремонт взятого в аренду предприятия (ст. 661 ГК РФ).

Поддерживая принцип равенства сторон, п. 2 ст. 616 ГК-РФ закрепляет положение, согласно которому на арендатора возлагается обязанность поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт; речь идет о ремонте, предупреждающем преждевременный износ и как следствие - преждевременный выход из строя имущества, сдаваемого в аренду, а также нести расходы по содержанию имущества (например, по уборке арендуемого помещения, вывозу мусора, внесению коммунальных платежей и т.д.). Но наряду с применениями унифицированных норм законодательства, относительно отдельных видов аренды есть исключения. Так, в соответствии с положениями, регулирующими договор аренды транспортных средств с экипажем, обязанность поддерживать этот объект в надлежащем состоянии и проводить все виды его ремонта, включая текущий, возлагается на арендодателя (ст. 634 ГК РФ).

Встречное принятие сторонами прав и обязанностей является убедительным аргументом характеристики договора аренды как синаллагматического. Но если аренда в ее чистой исходной форме - это имущественный наем, то арендатор - независимая от арендодателя фигура. Его обязанности ограничиваются арендными платежами, обеспечением сохранности имущества и соблюдением установленного договором режима его целевого использования. «Арендатор свободен в выборе направления хозяйственной деятельности и в распоряжении произведенной продукцией. Во всех хозяйственных связях он выступает от собственного имени и полностью принимает на себя риск изменения хозяйственной конъюнктуры, несет ответственность перед другими лицами за выполнение договорных обязательств и за вред, причиненный в связи с использованием арендуемого имущества». Именно эта самостоятельность и определяет значение аренды как средства стимулирования инициативы и предприимчивости, как главного фактора «хозяйского отношения работника к условиям и результатам своего труда».

При существующей дифференциации норм не только по признакам специализации арендодателей, сфере применения договора, но и по предмету договора аренды, логичным представляется существующее разнообразие форм арендных отношений, что приводит к необходимости создания определенной системы организации арендных процессов. Целесообразным является разделение обозначенного процесса на стадии: предварительную и сопутствующую. На предварительной стадии устанавливаются условия аренды, в том числе условия изменения и расторжения договора аренды, и закрепляется юридическая сила аренды юридического факта. Сопутствующая стадия обуславливается регулированием уже существующих арендных отношений, в плане контроля за соблюдением условий, присоединением договора субаренды, использованием объекта аренды, внесением арендной платы, ее пересмотром, изменением условий договора, пролонгацией, расторжением, по основаниям, определяемым гражданским законодательством.

Вместе с тем, исходным моментом, независимо от дифференциации норм, с точки зрения теоретического осмысления, обусловленного наличием обособленных волеизъявлений сторон, договор аренды следует рассматривать как акт - действия сторон, направленные на установление правовых результатов, и требующие обязательного документального оформления.

При решении вопроса о содержании договора аренды с методологической точки зрения необходимо обратить внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.

При выделении существенных условий основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные, необходимо выделять и особые условия аренды, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды.

2.2 Порядок и основания изменения договора аренды

Особенности правового регулирования механизма изменения договора аренды представляют немаловажный практический интерес, поскольку реализация механизма изменения договора тесно связана с правильным пониманием волеизъявления сторон. Определенно, основания и порядок изменения договора аренды, являются наглядным примером того, выполняет ли договор роль правового акта, обладающего правовым результатом, к которому стремились стороны при заключении договора и охватывались ли их волей наступившие правовые последствия. Еще К.А. Миткжов отмечал: «Договор, как и всякая сознательная перемена имущественных правоотношений, всегда совершается с известной юридической целью. Эта цель, для которой договор служит средством, и есть материальное его основание. Она определяет юридический характер договора. Основание договора может состоять в намерении,… принять на себя обязанность за действие другого, или обеспечить существующее обязательство, вообще в желании достигнуть какой-либо юридической цели. Без этого желания и мотива нельзя представить серьезной воли вступить в обязательство. С другой стороны, договор не имеет никакой силы, если в основании его лежит цель, запрещенная законом...».[78]

В этой связи арендодателю и арендатору необходимо прогнозировать наступления как благоприятных, так и неблагоприятных последствий.

Поскольку договор аренды - это согласованный правовой акт обособленных волеизъявлений сторон, облеченных в определенную форму, представляется логичным определить данный вид договора как арендное правоотношение, при этом гл. 34 ГК РФ, указывая на изменение договора, подразумевает изменение именно арендного правоотношения. Более того, договор аренды порождает такое явление как арендное обязательство, которое в процессе существования так же подвергается изменениям.

Так как в ст. 450 ГК РФ закрепляются лишь три основных способа изменения договора, данное закрепление положений соответствует воззрениям законодателя на природную суть арендных правоотношений. Однако в ГК РФ отсутствует определение понятия изменения договора аренды, но с учетом определенных черт, а именно наличия воли и волеизъявления сторон на изменение договора, а также наличия категории направленности «изменение», данное закрепление становится необходимостью. Таким образом, акцентируя внимание на волевой характеристике договора и определенной цели в поведенческой модели стороны - изменение договора аренды, определение можно сформулировать следующим образом: изменение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).

Первым и основным способом изменения договора аренды является изменение договора по соглашению сторон, которое отражает принцип свободы договора. Тезисно закрепляется это следующим образом: кто обладает правомочием заключать договор аренды, тот соответственно имеет право изменять его. Именно так и реализуется принцип свободы договора аренды, который должен распространяться не только на стадию заключения и расторжения договора, но и на стадию изменения арендного правоотношения. Подтверждением служит норма п. 1 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которой договор, может быть, расторгнут или изменен по соглашению сторон. Однако могут быть установлены и исключения, предусмотренные законом или договором. Так, если речь идет о договоре в пользу третьего лица: если третье лицо выражает должнику намерение воспользоваться своим правом по договору, стороны не могут изменять договор без согласия третьего лица, если иное не предусмотрено договором, законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 430 ГК РФ). Отметим, что при определении формы соглашения об изменении договора максимально учитывается специфика субъектного состава. Часто на практике заключаются трехсторонние договоры, хотя достаточно соглашения двух сторон для действенности договора, т.е. третье лицо, является «необязательным» участником правоотношения. Указанные трехсторонние договоры не содержат каких-либо специальных обязательств третьей стороны. Тогда как следует квалифицировать подобные договоры, по сути, заключенные между двумя сторонами. Представляется, что если указанные договоры не содержат каких-либо специальных правомочий «необязательной стороны», то изменить договор можно в двустороннем порядке, без участия третьей стороны, и данное соглашение будет действительным и породит те юридические последствия, к которым стремились стороны. Однако если договор содержит специальные правомочия третьей стороны, то изменить договор можно лишь при наличии волеизъявления всех (трех) сторон.

Соглашение об изменении договора аренды представляет собой самостоятельную дву- или многостороннюю сделку. Таким образом, порядок изменения договора зависит от основания изменения договора. В соответствии со ст. 452 ГК РФ форма соглашения об изменении договора должна быть идентичной той, в которой заключался договор (устная, письменная, нотариально оформленная). Это же правило распространяется и на договоры аренды недвижимости, которые по закону вступают в силу с момента государственной регистрации, а значит, условия об изменении и расторжении вступают в силу с момента государственной регистрации[79].

Вопрос о выборе формы соглашения об изменении договора аренды напрямую зависит от оптимального способа такого изменения. Поскольку соглашение об изменении договора аренды является самостоятельным договором, то на его форму должна распространяться норма ст. 434 ГК РФ, в соответствии с которой допустимыми способами заключения соглашения о расторжении (изменении) договора в письменной форме являются: составление сторонами единого документа, а также обмен документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Применительно к договору аренды это может означать возможность изменить договор по телефону (поскольку в некоторых соглашениях прямо указывается, что они могут заключаться посредством телефонной связи). Однако если законодатель разрешает передавать документы посредством указанного вида связи, это положение не дает оснований утверждать, что договор заключается по телефону (поясним, посредством одного из технических средств телефонной связи: по электронной почте могут передаваться документы). Можно ли тогда вести речь о телефонном звонке как необходимом подтверждении изменении договора аренды? «В некоторых соглашениях предлагается использовать записи телефонных разговоров в качестве доказательств соблюдения письменной формы сделок».[80] Тогда возникает вопрос: чем отличаются устная и письменная форма договоров?

ГК РФ различает письменную и устную форму путем разграничения доказательственных значений определенных действий сторон. Ведь независимо от того, запись ли это телефонных переговоров или видеозапись, в чем отличие этих доказательственных фактов от простых переговоров контрагентов, находящихся в одном помещении. Очевидной разницы нет. Использование доказательственных моментов не должно вводить в заблуждение стороны о факте изменения, в частности, договора аренды, поскольку ни в первом, ни во втором случае указанный процесс не представляет собой обмен документами в доказательство изменения договора. Поэтому, возвращаясь к логике нормы ст. 434 ГК РФ, необходимо уяснить, что допустимым способом заключения соглашения об изменении договора аренды является составление документа на бумажном носителе, во избежание недоразумений.

Что касается телетайпной, телефонной, электронной и иных видов связи, то они в качестве доказательств предусматривают более тщательный подход, во избежание наступления неблагоприятных последствий для сторон, с применением подхода «индивидуализации контрагента». Телетайп - приемо-передающий буквопечатающий стартстопный аппарат с клавиатурой, как у пишущей машинки. Однако сегодня с появлением компьютеров, факса, Интернета, это средство связи актуально. Тем не менее, такой способ передачи информации установлен законодательством. С помощью телефонной связи можно передать информацию устно, а также письменно путем использования факсового аппарата. Для идентификации стороны необходимо знать номер телефона (факса). Для получения этой информации нужно делать запрос в организации, предоставляющие связь и номер линии контрагенту. Правда, при этом следует учитывать, что номера телефонной и факсовой линии могут принадлежать иным лицам, поскольку законодательством не предусмотрена такая обязательная форма идентификации, как номер телефона или факса, и не требуется вносить эту информацию в регистрационные документы. Налицо ситуация, когда этими лицами могут быть арендодатели помещений, сдающими в аренду как помещения, так и телефонные линии, и где контрагент просто имеет место нахождения. Но при решении вопроса о принадлежности номера тому или иному лицу, вопрос может быть отклонен организацией, предоставляющей номер контрагенту, со ссылкой на конфиденциальность информации. В данном случае установить истину по затронутому вопросу можно лишь на стадии судебного разбирательства, в порядке, предусмотренном ст. 66 АПК РФ, ст. 57 ГПК РФ.

Доказать принадлежность электронного адреса стороне договора аренды также затруднительно по тем же причинам; возможно осуществить запрос держателю домена о выдаче интересующей информации, но гарантии на получение достоверной информации нет.

Поэтому при доказывании своей правоты при изменении договора аренды, необходимо ссылаться на пункты договора, содержащие данную информацию.

Однако форма соглашения о заключении договора не всегда совпадает с формой соглашения сторон об его изменении. Например, при заключении договора требуется нотариальное удостоверение, а при возникновении спора и его дальнейшего рассмотрения стороны прибегли к мировому соглашению, которое не требует нотариальной формы, однако требует утверждения суда.

Таким образом, основание «по соглашению сторон» имеет значение для изменения договора аренды не как определение степени законности поведения сторон, в отличие от изменения условий договора аренды в судебном порядке, а как определение последствий изменения договора аренды для сторон, к которым они стремились.

Следующий способ изменения договора аренды - судом по требованию одной из сторон. ГК РФ допускает изменение договора аренды по требованию одной из сторон в судебном порядке, когда другой стороной нарушаются условия договора аренды, но не всякое нарушение условий договора дает другой стороне право требовать, пусть даже по суду, изменения уже заключенного договора, а только существенное нарушение является тому основанием. В законе не сказано, какие нарушения считаются существенными для договора, но даются общие ориентиры: нарушение, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Представляется, что в качестве существенного нарушения условий договора можно признать: а) одностороннее изменение условий договора, предусматривающего твердый размер арендной платы либо механизм ее исчисления чаще одного раза в год, а также б) невнесение арендной платы в полном объеме, с указанием в договоре данного основания, дающего право на инициацию его изменения.

Изменение договора аренды на основании решения суда по требованию одной из сторон возможно также при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Исходя из логики ст. 451 ГК РФ, в отношении договора аренды основания определяются следующим образом:

1. В случае содержания в договоре аренды пункта, закрепляющего положение, что никакие изменения обстоятельств не являются основанием для его изменения, либо в договоре аренды отсутствуют указания подобного характера, но из существа данного договора следует, что риск изменения обстоятельств несет один из контрагентов.

2. Обстоятельства должны измениться настолько, что если бы арендатор либо арендодатель могли это предвидеть, то договор либо вообще не был заключен, либо был бы заключен на иных условиях.

3. Заинтересованная сторона вправе потребовать по суду изменения договора аренды, при наличии одновременно следующих условий: в момент заключения договора стороны (арендатор и арендодатель) исходили из того, что таких изменений не произойдет; если же они допускали, что такие изменения могут произойти, то это не является основанием для расторжения договора аренды.

4. Изменение этих обстоятельств вызвано причиной, которую заинтересованная сторона не в состоянии предотвратить.

5. Исполнение договора аренды без изменения его условий влечет для заинтересованной стороны ущерб, в результате чего она в значительной мере утрачивает то, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

6. Из обычаев делового оборота или существа арендного обязательства не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Таким образом, для признания договора измененным в связи с существенным нарушением договора необходима совокупность всех указанных условий, что является вполне оправданным для реализации механизма защиты сторон договора аренды.

По мнению Б. Завидова, при существенном нарушении обязательств потерпевшая сторона должна по общему правилу понести убытки, а нарушение должно быть неоднократным. Так, если потерпевший контрагент не понес убытки, то логически вытекает, что партнер контрагента не причинил ему данных существенных нарушений неисполнением обязательства.[81] Однако данное положение не совсем верно, поскольку можно нарушить - обязательство, при этом, однако, не причинить убытки, например, в случае возвращения вещи на день позже.

В отличие от расторжения, изменение договора по решению суда допускается в исключительных случаях, когда его расторжение противоречит общественным интересам либо повлечет за собой значительный ущерб для сторон (п. 4 ст. 451 ГК РФ).

Фактически, требование в одностороннем порядке изменения ввиду того, что существенно изменились условия, из которых стороны исходили при заключении договоров, применяется на практике чрезвычайно редко, потому что - договоры должны исполняться на первоначальных условиях.

В указанных случаях договор будет считаться измененным с момента вступления судебного решения в силу (п. 3 ст. 453 ГК РФ).

Однако М.И. Брагинский и В.В. Витрянский указывают именно на то, что договор изменяется с момента вынесения судебного решения. Основной вывод о том, что если основанием изменения договора «служит судебное решение, договор считается измененным или прекращенным с момента вынесения указанного решения».[82] А. Шичанин и О. Гривков опровергают данное мнение, апеллируя тем, что «подобное умозаключение не основано на норме закона и несовместимо с представлением о том, что только вступившее в законную силу судебное решение обладает силой неопровержимости и обязательно к исполнению».[83]

Для изменения договора аренды с участием судебного органа требуется предъявление иска одной из сторон, с соблюдением досудебного порядка урегулирования соответствующего арендного спора.

Договор аренды также может быть изменен при одностороннем отказе от исполнения договора, предусмотренным п. 3 ст. 450 ГК РФ.

Указанное основание возможно лишь в тех случаях, когда это предусматривается законом или соглашением сторон. Так, после истечения срока договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК). В данном случае для признания договора аренды возобновленным на неопределенный срок объективно необходимы следующие условия: во-первых, арендатор продолжает пользоваться имуществом, являющимся предметом договора аренды после истечения срока договора; во-вторых, арендодатель не возражает против подобных действий арендатора.

Д.И. Мейер отмечал нелогичность этого правила, указывая, что если договор возобновляется на тех же условиях, то и условие о сроке должно быть возобновлено в новом договоре.[84] И это вполне логично, представляется, что вообще формулировка «возобновление договора на тех же условиях» некорректна, поскольку не продолжает действовать прежний договор в том же объеме в отношении срока. Старый договор аренды не сохраняется, а стороны получают модифицированный договор. Более того, изменения вносятся не в той же форме, в какой заключался прежний договор аренды, а посредством совершения конклюдентных действий: продолжением пользования арендованным имуществом со стороны арендатора и не совершением препятствий во временном владении и пользовании, посредством молчания со стороны арендодателя.

От договора, заключенного на неопределенный срок, арендодатель и арендатор вправе отказаться в любое время, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества — за три месяца (ст. 612 ГК РФ). Предупреждение об отказе от договора должно быть адресовано контрагенту и действительно лишь тогда, когда оно им получено, или же если оно не дошло до контрагента не по вине предупреждающего.

Право арендатора на возобновление арендных отношений может быть защищено в судебном порядке. Если известно, что арендодатель в дальнейшем планирует сдавать имущество в аренду, но от возобновления договора с прежним арендатором уклоняется, то последний может предъявить иск о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. Решения практики рассмотрения данных споров содержатся в письме Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 сентября 1993 года № С-13/ОП-276.[85] Однако требования арендатора возобновить договор аренды не подлежат удовлетворению судом в том случае, если арендодатель не намерен больше сдавать имущество внаем.

Кроме того, ч. 3 п. 1 ст. 621 ГК РФ закрепляет дополнительные способы защиты прав и удовлетворение интересов добросовестного арендатора. Реализуется это положение следующим образом: если арендодатель отказал арендатору в возобновлении договора на новый срок, но в течение года заключил договор с другим лицом, арендатор вправе потребовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору, а также возмещения убытков, причиной возникновения которых явился отказ арендодателя возобновить договор аренды на новый срок, либо возмещения только убытков.

Поскольку норма п. 1 ст. 261 ГК РФ носит диспозитивный характер, в связи с этим стороны договора аренды могут предусмотреть в договоре-тексте дополнительные условия, в соответствии с которыми за арендатором сохраняется преимущественное право на возобновление договора на новый срок, либо условие, исключающее возможность вообще продления арендных отношений на новый срок.

Основание одностороннего отказа от исполнения договора аренды может быть закреплено уже на стадии заключения договора. Данное положение зачастую отвечает интересам добросовестной стороны в случае недобросовестного исполнения обязательств по договору недобросовестной стороны, которое, как правило, проявляется на стадии исполнения договора.

Однако необходимо разграничивать понятия «односторонний отказ от исполнения договора» и «расторжение договора по требованию одной из сторон». Эти понятия не тождественны, поэтому не случайно законодатель рассматривает их обособленно. Характеризуя два первых основания, М.И. Брагинский и В.В. Витрянский акцентируют внимание на том, что «четко разграничены изменение и расторжение договоров, происшедшие как по соглашению сторон, так и по требованию одной из них. Для обоих этих оснований установлены прямо противоположные презумпции. Имеется в виду, что возможность изменения и расторжения договора по соглашению сторон презюмируется диспозитивной нормой (п. 1 ст. 450 ГК РФ), при этом «иное» может быть установлено самим ГК РФ, другими законами либо договором. В отличие от этого, одностороннее изменение допускается только в случаях, прямо предусмотренных Кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ)».[86]

При очевидном сходстве одностороннего отказа от исполнения арендного обязательства и требования контрагента о досрочном расторжении договора аренды необходимо выделить и принципиальные отличия этих двух способов расторжения договора. Односторонний отказ от исполнения договора осуществляется без обращения в суд. Досрочное расторжение договора, которое инициируется стороной, напротив, производится только в судебном порядке. Отличает эти две ситуации и момент, с которого договор считается измененным или расторгнутым. При изменении, расторжении договора аренды в судебном порядке он считается измененным или расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или расторжении договора, а при одностороннем отказе от исполнения договора таковым является момент получения стороной уведомления о намерении контрагента изменить или расторгнуть соглашение. Действующее законодательство не определяет требований к форме такого уведомления, между тем, во избежание спорных ситуаций, представляется целесообразным облекать его в письменную форму.

Применительно к понятию «односторонний отказ от исполнения условий договора аренды» законодатель использует очевидную оговорку «если такой отказ допускается», что подтверждает исключительный характер данного основания изменения договора аренды. Подтверждением является ст. 310 ГК РФ, согласно норме которой установлена презумпция недопустимости одностороннего отказа от исполнения договора. Использование указанного основания возможно только в случаях, предусмотренных законом, а также договором, по соглашению сторон, если иное не вытекает из существа обязательства и не противоречит правовой природе последнего.

Если договор аренды все же содержит условие, согласно которому допускается изменение условий договора одной из сторон по своему усмотрению, предполагающее автоматическую работу данного основания, такое условие, включенное в содержание договора аренды, в пользу только одной из сторон, явно ухудшающее положение другой стороны, должно рассматриваться как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон. Это обстоятельство может расцениваться как злоупотребление правом.

Хотя законодатель не указал на ничтожность включения в договор аренды такого условия, однозначность понимания такого подхода очевидна и не вызывает сомнений, поскольку вытекает из смыла ст. 450 ГК РФ, которая закрепляет право на одностороннее изменение договора в равной степени для обеих сторон, в строго ограниченных случаях, а именно: при существенном нарушении условий договора другой стороной.

При изменении договора аренды вследствие одностороннего отказа от исполнения этого договора требования к порядку изменения договора аренды сводятся к обязательному письменному уведомлению контрагента об отказе от исполнения договора в одностороннем порядке. Данное требование считается исполненным только в случае доведения соответствующего уведомления до другой стороны посредством телефонной, телеграфной, телетайпной, электронной и т.д. связи, доказывающей, что данный документ исходит именно от стороны, отказывающейся от исполнения договора аренды. С момента получения контрагентом указанного документа договор аренды считается расторгнутым (измененным).

Очевидным является тот факт, что современная практика объективно выявляет примат договора аренды в регулировании арендных отношений, что представляет определенную закономерность, обусловленную тем аспектом, что превальвирование государственно-правовых трафаретов договоров сегодняшним контрагентам незнакомо, подтверждением этого является использование ГК РФ словосочетания «если иное не предусмотрено договором». Кроме того, договор аренды является правовым актом обособленного волеизъявления сторон, ценность которого заключается «не в его краткости, а в полном, доступном понимании и удобном в применении содержании».[87]

Вышеобозначенный аспект рассматривается как свобода усмотрения сторон в договоре, что может повлечь включение в текст последнего недобросовестных условий.

Под «недобросовестными» понимаются условия, которые объективно противоречат интересам арендодателя или арендатора и не компенсируются предоставлением дополнительных прав (благ) контрагенту.[88]

Возможность присутствия недобросовестных условий в договоре аренды предопределяется нормой ГК РФ. Так, п. 4 ст. 421 закрепляет, что «в случаях, когда условие договора, предусмотренное нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное, стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней». Случаи такого договорного исключения содержатся, например, в ст. 450 ГК РФ, допускающей установление дополнительных оснований одностороннего изменения и расторжения договора. В связи с этим возможны случаи, когда наиболее сильная сторона (арендодатель) навязывает контрагенту (арендатору) изменение невыгодного для себя диспозитивного правила, призванного охранять и гарантировать интересы последнего. Поэтому ГК РФ содержит ряд норм, направленных на защиту прав арендатора: обязанность арендодателя производить за свой счет капитальный ремонт сданного в аренду имущества (п.1 ст. 616 ГК РФ); обязанность возместить арендатору стоимость неотделимых от арендованного имущества улучшений (п.2 ст. 623 ГК РФ); запрет на пересмотр арендной платы чаще, чем один раз в год (п. З ст. 614 ГК РФ) и т.д. Отказ от указанных гарантий арендатором не должен расцениваться как правомерное деяние последнего, поскольку, во-первых, создает действенную основу для существенного изменения условий договора аренды по инициативе арендодателя, что идет вразрез с тем фактическим положением обстоятельств, из которых исходили стороны на момент заключения договора; во-вторых, если арендодатель не предоставляет арендатору дополнительных прав и гарантий — это свидетельствует о факте принуждения последнего к заключению договора, что является объективным противоречием волеизъявления арендатора; в-третьих, нарушается действие управомочивающих норм, обеспечивающих стабильность арендных отношений в течение согласованного срока, с применением обязательных принципов равенства сторон и свободы договора.

Указанное лишение прав арендатора противоречит как юридической природе договора аренды, так и принципам гражданского права, ставя арендатора в зависимое положение от неправомерных действий арендодателя.

2.3 Порядок и основания расторжения договора аренды

Существуют несколько вариантов расторжения договора: по взаимному соглашению сторон, расторжение договора, инициируемое либо арендодателем, либо арендатором.

Вариант расторжения договора аренды «по обоюдному согласию» означает расторжение договора по соглашению сторон. Согласованный вариант выхода из сложившейся ситуации, разумеется, является наиболее привлекательным в том случае, когда контрагенты сохраняют существующие деловые отношения. Понятно, что совместные действия дают им равные возможности в поиске оптимального решения, которое может оказать существенное влияние на их дальнейшую деятельность. Более того, переговоры позволяют сторонам сохранить взаимопонимание, что в условиях конкуренции часто является немаловажным фактором. Однако в целях обеспечения «правовой безопасности» сторон и работы принципа равноправия законодатель установил ряд исключений. Эти исключения должны быть прямо предусмотрены законом или же оговорены арендодателем и арендатором непосредственно в содержании договора либо в соответствующем приложении к нему.

Возможен вариант, регламентированный гражданским законодательством - расторжение договора аренды по требованию одной из сторон, который допускается лишь при существенном нарушении условий договора другой стороной, а также по иным основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами или договором. Вопрос о праве «потерпевшей стороны» на расторжение договора аренды в одностороннем порядке отражен в российском законодательстве в виде регламентированных гарантий: российское законодательство не предусматривает автоматического возникновения права на одностороннее расторжение договора аренды, даже в случае нарушения одной из сторон своих основных обязательств. Но при действенности данного варианта договор аренды, может быть, расторгнут только на основании решения суда.

Поскольку понятие «существенное нарушение договора» дано законодателем довольно абстрактно, на сегодняшний день, данный факт по-прежнему оставляет «излишнее место» для судебного усмотрения

Если разрешение проблемы путем переговоров невозможно, а сам договор не содержит подходящих положений о его расторжении в одностороннем порядке, единственной возможностью его досрочного расторжения является обращение одной или обеих сторон в суд. Договор аренды, может быть, расторгнут досрочно как по инициативе арендатора, так и арендодателя. Причем ст. ст. 619, 620 ГК РФ достаточно детально регламентируют основания досрочного расторжения договора аренды.

Гражданский кодекс РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Более того, в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок. На практике данный аспект вызывает непонимание и столкновение интересов сторон.

Также арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях: арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества; арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст. 619 ГК); арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества; имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования. Договором аренды могут быть предусмотрены иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон в соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ.

Гражданским кодексом РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура регулирования конфликта между арендатором и арендодателем, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. В обязанность арендодателя вменено предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок.[89]

Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства его направления или вручения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судам без рассмотрения (ст. 104, 108 АПК).

По замечанию В.В. Витрянского: «Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление не частое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (особенно в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы».[90]

Для сохранения «юридической безопасности» сторон договора аренды в аспекте последствий его расторжения уже на стадии заключения договора аренды арендодателю и арендатору необходимо придерживаться следующих положений: во-первых, необходимо четко уяснить, что начало действия договора есть начало действия арендного обязательства, просрочка исполнения которого всегда влечет наступление договорной ответственности, даже если такая ответственность не предусмотрена договором аренды; во-вторых, знание момента прекращения действия договора аренды избавит от возможных споров пролонгации договора; в-третьих, необходимо максимально учитывать корректность и юридическую грамотность слов и предложений текста договора, дабы избежать субъективного толкования его содержания; в-четвертых, сторонам необходимо четко сформулировать круг прав и обязанностей, гарантий и условий, при которых наступает гражданско-правовая ответственность. Следует избегать включения в текст договора аренды предложений типа «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания для досрочного расторжения...» либо «... настоящим договором могут быть предусмотрены иные основания наступления ответственности...», т.е. без четкой регламентации оснований.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Сторонам необходимо учитывать, что свобода договора это предусмотренная законом возможность решения возникших гражданско правовых споров. В связи с этим все используемые в договоре аренды термины, понятия должны соответствовать юридической терминологии во избежание произвольного субъективного, двоякого толкования. В случае возникновения определенных разногласий по договору аренды возникает необходимость в его толковании.

В процессе осуществления толкования стороны могут по-разному интерпретировать договор аренды, используя один из элементов толкования - уяснение. Поэтому в таких случаях появляется необходимость независимого разъяснения судами в соответствии с нормами ст. 431 ГК РФ. Это правило установлено в целях обеспечения однообразия и объективности толкования условий договора аренды при разрешении споров в судебном порядке. ГК РФ закрепляет положение о том, что при толковании суд сначала должен исходить из буквального значения слов и выражений, содержащихся, в частности, в договоре аренды, что ориентирует арендодателя и арендатора на более тщательную и детальную работу над текстом договора аренды, в целях адекватной объективизации волеизъявлений сторон.[91]

Учитывая трудности процесса толкования, А. М. Эрделевский предлагает использовать словарь соответствующего (специального) языка, а в случае возникших затруднений, вызванных многозначностью языка, - назначать лингвистическую экспертизу.[92] Однако судам необходимо использовать все способы толкования при исследовании договора аренды, при этом опираясь на «теорию воли». Иными словами, «суды должны пытаться установить действительные намерения сторон, поскольку именно намерения составляют существо любого договора, и только в том случае, когда это не удалось — использовать буквальное толкование».[93]

Смысл толкования состоит в обеспечении правильного использования договорной формы, с применением как общих, так и специальных норм, относящихся к конкретным видам имущественных связей,[94] определяемых нормообразующими признаками видов договора аренды, его «направленностью»[95]: передачей имущества во временное владение и пользование и обязательствами арендодателя и арендатора. Это позволит дать правильную квалификацию правоотношений сторон, от чего «зависит законность судебных решений».[96]

Несмотря на то, что ст. 421 ГК РФ предусматривает ряд положений о «свободе договора», являющейся одним из основополагающих принципов гражданского законодательства вообще, договор аренды должен соответствовать обязательным для арендодателя и арендатора правилам, установленным законом, которые действуют в момент заключения договора. Часть 2 ст. 422 ГК РФ определяет, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Особое внимание при заключении договора аренды следует обратить на порядок разрешения споров. Исходя из принципа свободы договора, стороны вправе сами устанавливать этот порядок, так как договор аренды оформляет не просто выражение волеизъявлений, а согласие волеизъявлений.

Вообще, при сложившейся практике «договорного правосудия» можно порекомендовать уделять наибольшее внимание разрешению споров путем переговоров.

Сторонам необходимо обращать внимание на четкое формулирование существенных условий договора аренды. Поскольку любая разновидность гражданско-правовых договоров должна включать определенный набор существенных условий, М.Г. Масевич отмечает, что закон предъявляет более жесткие требования в отношении существенных условий договоров недвижимости.[97]

Залог объективной юридической защищенности договора аренды заключается не только в конкретной преддоговорной индивидуализации контрагента, в четкой, грамотной формулировке предмета договора, сроков, прав и обязанностей сторон, но и в уяснении, что договор аренды является формой правоотношений, которая закрепляет,. при наличии множественности, обособленность волеизъявления сторон, их автономию, свободу и согласованность волеизъявления, признает в качестве основного элемента юридическое равенство сторон и устанавливает договорную ответственность, проявляющуюся в самообеспечении договорных условий. Именно конкретность, детальность, доскональное изучение контрагента, безоговорочное исполнение договорных обязательств позволит расторгнуть договор аренды без ощутимых потерь для арендодателя и арендатора.

Расторжение договора аренды отличается от изменения договора аренды волевой направленностью сторон: прекратить в будущем времени весь комплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором. Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФ определения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств, а следовательно, всего комплекса прав и обязанностей.

Дополнительные основания досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя необходимо классифицировать по действенному признаку:

1) на основания, в случае нарушения условий договора аренды арендатором (сдача арендатором объекта, без согласия арендодателя, в субаренду; незаключение арендатором договоров со специальными организациями на обслуживание объекта; при невнесении платежей по договорам на техническое обслуживание и т.д.);

2) основания, не связанные с каким-либо нарушением условий договора аренды арендатором (вследствие производственной необходимости; при государственной и общественной необходимости и т. д.).

2.4 Ответственность сторон при изменении и расторжении договора аренды

По договору аренды ответственность в равной степени несут и арендодатель, и арендатор. Представляется, что необходимо обратить большее внимание на механизм защиты прав сторон. В этой связи ГК РФ предусмотрел ряд оснований ответственности арендодателя и, в частности, ответственность за недостатки сданного в аренду имущества.

В случае уклонения арендодателя от предоставления имущества в срок, установленный сторонами, или в разумный срок, арендатор вправе выбрать альтернативу поведения, закрепленную законодательством. Можно истребовать имущество посредством судебных органов в принудительном порядке, при этом последний вправе взыскать с арендодателя убытки, порожденные задержкой выполнения обязательства. Другой вариант - это потребовать расторжения договора с возмещением убытков, причиненных неисполнением договорных обязательств. В счет возмещения убытков могут входить: во-первых, реальный ущерб (дополнительные затраты, понесенные арендатором в связи с наймом аналогичного имущества у другого лица); во-вторых, упущенная выгода (из-за простоя в связи с несвоевременным получением предмета аренды).

Также на арендодателя возлагается ответственность за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие или затрудняющие пользование им в соответствии с условиями договора аренды. Более того, ответственность наступает и тогда, когда имели место скрытые недостатки, то есть при заключении договора арендодатель не знал о них. В этом случае арендатор может потребовать: 1) безвозмездного устранения недостатков; 2) соразмерного уменьшения арендной платы; 3) при устранении недостатков силами арендатора, требовать возмещения данных расходов; один из вариантов - удержание определенной суммы, эквивалентной полностью либо в части степени понесенных расходов, с предварительным предупреждением арендодателя; 3) расторжения договора аренды.

Однако альтернативная модель поведения предлагается законодателем и арендодателю. В частности, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки за счет арендодателя, последний может либо безвозмездно устранить недостатки, либо заменить аналогичным имуществом, находящимся в пригодном для использования состоянии.

П.2 ст. 621 ГК РФ содержит некоторые исключения из общего правила ответственности арендодателя. В соответствии с данным положением арендодатель не несет ответственность: 1) за те недостатки, которые были обговорены при заключении договора аренды либо были заранее известны арендатору; 2) за те недостатки, которые должны были быть обнаружены во время осмотра или проверки исправности имущества, сдаваемого в аренду. Целью данного изъятия является необходимость достаточно внимательной проверки получаемого по договору имущества, а также защиты арендодателя от притязаний недобросовестного контрагента.

Как видно, ответственность является результатом недобросовестного исполнения обязательств по договору аренды. Определенное значение имеет распределение обязанности между сторонами по содержанию имущества, надлежащего его использования и проведению как капитального, так и текущего ремонта. В соответствии со ст. 616 ГК РФ, капитальный ремонт - это обязанность арендодателя, а текущих - арендатора, но если иное не предусмотрено законом или договором. Существенное значение, данное положение имеет для договоров проката, аренды транспортных средств, аренды предприятий. Например, при аренде транспортного средства без экипажа проведение капитального и текущего ремонта является обязанностью арендатора (ст. 644 ГК РФ), при аренде транспортного средства с экипажем данная обязанность возлагается на арендодателя (634 ГК РФ).

При невыполнении этой обязанности одна из сторон вправе по своему выбору произвести: 1) капитальный ремонт и взыскать с контрагента его стоимость или, если это арендатор, зачесть в счет арендной платы либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы; 2) досрочно расторгнуть договор с требованием возмещения убытков.

Расторжение договора аренды также может рассматриваться как вид ответственности за ненадлежащее исполнение обязанностей арендатором. Участники арендной сделки заинтересованы в том, чтобы договор аренды исполнялся сторонами надлежащим образом и завершился в связи с истечением срока его действия. Но в жизни часто возникают ситуации, когда требуется досрочное расторжение договора. Как правило, досрочное расторжение сделки является крайней мерой, применяемой стороной, права которой нарушены.[98] Поскольку в основном должником по договору аренды является арендатор, то и основания для досрочного расторжения сделки чаще всего касаются случаев ненадлежащего исполнения обязанностей последним. Например, вследствие просрочки платежа более двух раз.

При расторжении договора аренды работает общее правило: 1) если основанием расторжения договора послужило существенное нарушение условий договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных расторжением договора (п.5 ст. 453 ГК РФ), поэтому, по справедливому замечанию В.А. Хохлова, при обнаружении иных обстоятельств договор не должен расторгаться, например, «если ущерб от нарушения значителен, но кредитор не лишается рассчитываемого блага. Если соответствующие обстоятельства имели место при предъявлении иска, но до его рассмотрения отпали, удовлетворять требования кредитора также нельзя»;[99] 2) если возникли убытки вследствие изменившихся обстоятельств, то последствия выходят за рамки ответственности и определяются судом «исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора» (п. З ст.451 ГК РФ).

ГК РФ предоставляет арендатору по истечении срока договора с арендодателем преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Однако реализация этого права возможна только при соблюдении ряда условий.

1. Преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок имеет только тот арендатор, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. К обязанностям арендатора относятся, в частности: своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ); пользование арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ); поддержание имущества в исправном состоянии, проведение за свой счет текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ); в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором, проведение капитального ремонта переданного в аренду имущества (п. 1 ст. 616 ГК РФ, п. 4 ч. 1 ст. 619 ГК РФ).

2. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в том случае, если речь идет о передаче имущества третьему лицу именно в аренду.

3. Поскольку в ст. 621 ГК РФ говорится о договоре аренды на новый срок, следует признать, что при его заключении стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора. Это означает, что арендатор вправе изменить условия предоставления имущества в аренду на новый срок (например, увеличить размер арендной платы). Если прежний арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, согласен с такими условиями, он имеет преимущество перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок, если же нет, то ни о каком заключении договора с ним речи не будет. Законодатель говорит о предоставлении преимущества прежнему арендатору перед другими лицами при прочих равных условиях.

Иногда арендодатель, предложив прежнему арендатору одни условия аренды имущества на новый срок, которые этого арендатора не устроили, после его отказа заключает договор аренды с другим лицом совсем на других условиях или отказывает прежнему арендатору в заключение договора на новый срок по мотивам того, что не собирается передавать имущество в аренду, но при этом в течение года со дня истечения срока договора заключает новый договор аренды с другим лицом. Подобное поведение арендодателя также может служить основанием для обращения арендатора в суд за защитой своих прав, при этом право выбора способа защиты принадлежит арендатору: он вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков или только возмещения убытков.

Правила предоставления преимущественного права арендатора на возобновление договора аренды не применяются к договорам аренды отдельных видов имущества, например, к договору проката (п. 2 ст. 627 ГК РФ), договору аренды транспортного средства с экипажем (п. 2 ст. 632 ГК РФ), договору аренды транспортного средства без экипажа (п. 2 ст. 642 ГК РФ).

По окончании срока договора аренды арендатор должен возвратить имущество с учетом нормального износа или в состоянии, определенном договором (речь идет о ремонте, реконструкции и т.д.). При не возврате имущества в установленный срок арендатор обязан оплатить время просрочки, при этом, если данная сумма арендных платежей не покроет убытки, понесенные арендодателем, то он вправе потребовать от арендатора возмещения этих убытков. Ст. 622 ГК РФ предусматривает штрафной характер: если за несвоевременный возврат имущества по договору предусмотрена неустойка, убытки могут взыскиваться сверх неустойки, то есть в полном объеме. Но если договором предусмотрена зачетная неустойка, то превальвирующим условием является договорное.

Под формой гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех определенных дополнительных обременении, которые устанавливаются в отношении правонарушителя. Имущественная форма ответственности выражается в возмещении убытков (ст. 15 ГК), уплате неустойки (ст. 130 ГК).

Арендное обязательство, являясь сложным обязательством, включает два иных вида обязательств: 1) регулятивные денежные обязательства; 2) в случае реализации гражданско-правовой ответственности - охранительные производные денежные обязательства либо как «охранительные вторичные денежные обязательства»,[100] нисколько не подвергая сомнению значимость правового режима составляющих ее арендных отношений.

Возмещение причиненных убытков напрямую зависит от степени эффективной доказательной деятельности потерпевшей стороны. По мнению С. Л. Дегтярева, закрепление в законе понятия убытков через оценочные категории (ст. 15, 393 ГК РФ) придает этому правовому явлению свойство «необходимости доказывания», поскольку невозможно говорить о наличии у лица убытков, не доказанных с соблюдением требований норм процессуального права, иначе они не приобретают правового (юридического) значения, а остаются понятием экономическим (обыденным), лишенным всякого правового смысла. Необходимость доказывания убытков всегда связана с такими оценочными категориями, как «разумные расходы», «разумные сроки», «разумная цена», «обычные условия гражданского оборота» и т. д.[101]

Следовательно, в предмет доказывания по делам о возмещении убытков необходимо включать определенные материально-правовые факты: а) наличие убытков (проявляется через их размер), понятие которого раскрывается в ст. 15 ГК РФ; б) противоправное поведение, раскрывающее признаки в иных разделах (при правомерном поведении — ссылка на норму закона, предусматривающую, при наступлении какого факта возможно требовать возмещения убытков); в) причинная связь между противоправным поведением и возникшими убытками указывается в общей части ГК РФ (ст. 15), понятие и содержание необходимо устанавливать исходя из существующей научной доктрины и судебной практики; г) вина лица, противоправно причинившего убытки, устанавливается только в необходимых случаях (предусмотренных законом или договором), понятие содержится в специальных нормах ГК РФ. Нужно учитывать принцип вины в отношении лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, и в случаях, прямо предусмотренных законом, например, причинение вреда источником повышенной опасности и т.д.[102]

По мнению В.С. Евстегнеева, необходимо говорить о существовании проблемы достоверности убытков, поскольку необходимо сплошное и детальное документирование последствий нарушения договора и всех мер, принимаемых для минимизации потерь, а равно расходов, понесенных в связи с этими мерами.[103] В конечном счете, требуются документы, определяющие в конкретном денежном выражении те или иные элементы убытков. «Доказывание реального поднесения и размера убытков неотделимо от обоснования причинной связи, поэтому в обоих случаях могут использоваться аналогичные документы, одним из доказательств размера убытков является письменно зафиксированный расчет убытков».[104] Значение данного факта доказывания достаточно велико, ибо отсутствие доказательств, подтверждающих наличие и размер убытков, для суда тождественно факту отсутствия самих убытков.

В настоящее время при возмещении убытков определенную специфику имеет принцип ответственности за вину. Это последствия проявления специфики гражданско-правовых отношений, имеющих товарно-денежный характер, и наличия фактора преобладания компенсационно-восстановительной функции гражданско-правовой ответственности. Неопровержимым фактом является то, что для компенсации убытков, понесенных участниками имущественного оборота, субъективное отношение правонарушителя к своему поведению, как правило, не имеет существенного значения. Более того, нередки случаи, когда вина вообще не является необходимым условием имущественной ответственности, которая может применяться и при отсутствии вины участника гражданских правоотношений, в том числе за вину третьих лиц.

Немаловажное значение приобретает вопрос конкретизации юридических форм неблагоприятных материальных последствий для правонарушителя.

Эта конкретизация может происходить или вследствие соглашения с потерпевшим, или вследствие судебного решения. Помимо охранительных обязательств существуют и иные обязательства, сумма которых определяется при фиксации в определенной сумме денежных единиц. Соответственно, без конкретной суммы долга нет и обязанности уплатить именно эту сумму, иными словами, «денежное обязательство не сформировалось». Так, в отношении одного из дел Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ признал, что у арендатора возникло право, а у арендодателя обязанность по оплате неотделимых улучшений арендованных помещений. Но при этом начисление процентов по ст. 395 ГК РФ на стоимость улучшений неправомерно, «поскольку до определения сторонами или судом стоимости улучшений денежного обязательства у ответчика не возникло».[105] Аналогичного подхода придерживался и Л.А. Лунц, считая, что «с того момента, как состоялось судебное решение, фиксирующее сумму убытков, налицо денежное обязательство, выраженное в определенной сумме денежных единиц».[106] Однако так ли это? Ведь юридическая форма денежного обязательства может быть конкретизирована значительно раньше судебного решения. Так, обязательства по уплате убытков, уплате неустойки вообще конкретизированы уже в момент возникновения убытков или нарушения договора аренды. Таким образом, если договором аренды предусматривался штраф в 2500 рублей за просрочку в уплате, то денежное обязательство, которое возникнет между сторонами (нарушителем и потерпевшим) после истечения срока для уплаты суммы долга, будет вполне определенным по содержанию для контрагентов в момент нарушения договора аренды. 2500 рублей является конкретной суммой, которую обязан уплатить нарушитель. Подтверждает данную точку зрения Д. Савельев, полагающий, что более целесообразно «связывать возникновение денежного обязательства с предъявлением потерпевшей стороной требований о возмещении убытков в денежной форме, поскольку суд своим решением лишь подтверждает законность притязаний истца, устанавливает факт существования денежного обязательства».[107]

Обратим внимание на тот факт, что основанием для применения гражданско-правовой ответственности является также просрочка уплаты денежных средств (арендной платы), что является, в соответствии с положением нормы ст. 405 ГК РФ, нарушением срока исполнения гражданско-правовой обязанности. В подтверждение сказанного Л.А. Новоселова отмечает: «...должник должен нести ответственность за просрочку платежа (ст. 395 ГК РФ) лишь с момента, когда наступает срок исполнения обязанности уплатить определенную денежную сумму».[108]

При несогласии суда с размером ответственности, в судебном порядке значимым учитываемым фактором является наличие вины потерпевшего, вредные последствия и причинная связь, а при отсутствии вины — соразмерность причиненных убытков. В частности, в соответствии с нормой ст. 640 ГК РФ ответственность за вред, причиненный третьим лицам, арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Вместе с тем, он вправе предъявить арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Общество с ограниченной ответственностью "Гранд" обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа "Самара" (далее - департамент) и обществу с ограниченной ответственностью "Ника" о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 - 75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации данного договора.

Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью "Гранд" и департаментом 20.10.2006 подписан договор аренды N 004986А со сроком действия до 22.10.2016, в соответствии с которым департамент (арендодатель) предоставляет обществу (арендатору) за плату во временное пользование объект муниципальной собственности - нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. N 73 - 75/50. Объект включает в себя комнаты 1, 2, 3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1 - 9 цокольного этажа.

Согласно пункту 3.2.11 указанного договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки.

Документы для регистрации договора были сданы ООО "Гранд" в соответствующие органы 07.12.2006, государственная регистрация договора не произведена.

Между департаментом (арендодателем) и ООО "Ника" (арендатором) 06.12.2006 заключен договор аренды нежилого помещения N 005012А о предоставлении департаментом (арендодателем) обществу (арендатору) того же нежилого помещения. Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 63-63-011305/2006-444.

Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО "Ника" при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО "Гранд" противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).

Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО "Ника" ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.

Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО "Ника" отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права[109]. При анализе способов защиты субъективных прав контрагентов становиться очевидным выделение следующих двух самостоятельных групп: восстановительные (компенсационные) способы - возмещение убытков, а также иные способы защиты - признание преимущественного права арендатора, изменение или расторжение договора аренды. При этом изменение, расторжение договора аренды являются самостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режим договорной ответственности.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В условиях рыночных преобразований в обществе возникает потребность в объективировании своих интересов путем оформления выраженных волеизъявлений в договорную форму. Очевидно, что одной из необходимых форм успешного осуществления предпринимательской деятельности является договор аренды. Поскольку, обусловленное личным интересом, определенное экономическими потребностями, порождает в руках собственника концентрацию имущества, позволяющего либо полностью, либо в части сдавать его во временное владение и пользование иным субъектам на взаимовыгодных условиях. Для арендатора взаимовыгодным аспектом, порождающим необходимость заключать соответствующий договор, является стремление преумножить свои доходы за счет использования арендуемого имущества в сфере предпринимательской деятельности.

Проведенное исследование позволяет сделать ряд теоретических выводов и практических предложений по затронутой проблеме.

1. В работе при решении вопроса о содержании договора аренды обращается внимание на то обстоятельство, что когда речь идет об условиях договора, то мы имеем в виду аренду как юридический факт, а не правоотношение и не устный или письменный либо нотариально оформленный текст, поскольку договорные условия - это соглашение, закрепляющее правила поведения сторон, имеющее установленное законодательством форму, находящееся в области возникновения, изменения или прекращения договорных обязательств.

При выделении существенных условий было установлено, что основное значение термина «существенный» проявляется в следующем определении: «существенный» означает относимость условий к существу арендного правоотношения, при этом участвующих при формировании существа арендного обязательства. При традиционном делении условий договора на существенные и несущественные предлагается выделять и особые условия, в качестве которых следует признать установление арендодателем и арендатором дополнительных условий, играющих роль при формировании общих признаков, зависящих от специфики арендного обязательства, а именно: установление ответственности сторон за недобросовестное исполнение арендного обязательства, изменение и расторжение договора аренды.

2. При исследовании отличительных признаков новации и изменения договора аренды были выработаны следующие определения: новацией договора аренды следует понимать соглашение сторон, которое влечет автоматическое прекращение дополнительных обязательств посредством либо замены арендного обязательства, либо изменением его вида (типа), соответствующее законодательству, действующему только на момент совершения новации.

Изменение договора аренды, определяемое наличием волеизъявления сторон (стороны) изменить в будущем условия договора аренды, можно сформулировать следующим образом - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью изменить содержание арендного обязательства (права и обязанности арендатора и арендодателя, определенные условия исполнения).

При этом формулируется вывод, что закрепленные ГК РФ способы изменения договора соответствуют воззрениям законодателя на природную суть арендных отношений, однако в качестве основания, имеющего исключительный характер, необходимо отметить недопустимость изменения одной из сторон условий в одностороннем порядке, предполагающего автоматическую работу указанного основания. Вследствие этого, при включении такого условия в содержание договора в пользу только одной из сторон, явно ухудшающего положение другой стороны, данное условие необходимо рассматривать как кабальное, поскольку нарушается принцип равноправия сторон и данное обстоятельство может расцениваться не иначе как злоупотребление правом. Данное положение породило суждение о том, что указанный факт может проявляться в результате включения в договор аренды так называемых «недобросовестных условий», наделяющих арендодателя статусом экономически сильной стороны.

3 Теоретические аспекты и практическое исследование позволили сделать вывод, что расторжение договора аренды отличается от изменения договора аренды волевой направленностью сторон прекратить в будущем времени весь комплекс прав и обязанностей, порожденных соответствующим договором. Прекращение договора аренды влечет прекращение арендного отношения, а, следовательно, и арендного обязательства. Вследствие отсутствия в ГК РФ определения понятия «расторжение договора аренды», предлагается следующая дефиниция: «расторжение договора аренды - это волевое действие, инициируемое стороной (сторонами), имеющее своей целью прекратить существование содержания арендных обязательств а следовательно, всей совокупности прав и обязанностей».

4. При анализе способов защиты субъективных прав контрагентов становится очевидной необходимость выделения следующих двух самостоятельных групп: восстановительные (компенсационные) способы - возмещение убытков, а также иные способы защиты - признание преимущественного права арендатора, изменение или расторжение договора аренды. При этом изменение, расторжение договора аренды являются самостоятельными обстоятельствами, способными влиять на режим договорной ответственности.

5. Основываясь на приоритетном значении норм ГК РФ, выявляется проблема соотношения нормообразующих признаков и норм унифицированного характера института аренды. Предлагаются следующие дефиниции определений:

- Унифицированными нормами института аренды следует признать единые общие правовые нормы, регулирующие арендные отношения, с применением общих методов регулирования (передача имущества во временное владение и пользование; основания и порядок изменения и расторжения договора аренды).

Нормообразующими признаками являются системные факторы, определяющие специфику конкретного вида (типа) арендного отношения, регулируемые иным законодательством, нормы которого содержат более детализированные методы регулирования (в качестве системного фактора в договоре аренды выступают объект, субъекты и т.д.)

6. Исследования особенностей применения унифицированных норм в механизме изменения и расторжения договора аренды движимого и недвижимого имущества, позволили прийти к выводу, что нормообразующие признаки определяют вид специальных норм применяемого законодательства. Предлагается в действующее законодательство, включить дополнительную статью в § 3 гл. 34 ГК РФ в следующей редакции: «Транспортное средство представляет собой техническое устройство, представляющее собой источник повышенной опасности, функциональное предназначение которого предполагает перевозку грузов и пассажиров, и являющееся недвижимым только в случаях, прямо, предусмотренных законом». Данное предложение позволит отличать договор аренды транспорта от перевозки грузов и пассажиров.

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

Нормативно-правовые акты

1.   Конституция Российской Федерации [Текст]: офиц. текст. // Российская газета. –1993. – № 237.

2.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Текст]: [ФЗ РФ № 51-ФЗ, принят 30.11.1994 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. – 1994. – № 32. – Ст. 3301.

3.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Текст]: [ФЗ РФ № 14-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 410.

4.   Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Текст]: [ФЗ РФ № 146-ФЗ, принят 26.11.2001 г., по состоянию на 29.11.2007] // СЗ РФ. – 2001. – № 49. – Ст. 4552.

5.   Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 138-ФЗ, принят от 14.11.2002 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. – 2002. – № 46. – Ст. 4532.

6.   Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 95-ФЗ, принят 24.07.2002 г., по состоянию на 02.10.2007] // СЗ РФ. 2002. – № 30. – Ст. 3012.

7.   Водный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 74-ФЗ, принят 03.06.2006 г., по состоянию на 19.06.2007] // СЗ РФ. – 2006. – № 23. – Ст.2381.

8.   Воздушный кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 60-ФЗ, принят 19.03.1997 г., по состоянию на 04.12.2007] // СЗ РФ. – 1997. – № 12. – Ст. 1383.

9.   Лесной кодекс Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 200-ФЗ, принят 04.12.2006 г.] // СЗ РФ. – 2006. – № 50. – Ст. 5278.

10.   Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 81-ФЗ, принят 30.04.1999 г., по состоянию на 06.12.2007] // СЗ РФ. – 1999. № 18. – Ст. 2207.

11.   О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст]: [ФЗ РФ № 122-ФЗ, принят 21.07.1997 г., по состоянию на 23.11.2007] // СЗ РФ. – 1997. – № 30. – Ст. 3594.

12.   О приватизации государственного и муниципального имущества [Текст]: [ФЗ РФ № 178-ФЗ, принят 21.12.2001 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ – 2002. – № 4. – Ст. 251.

13.   О железнодорожном транспорте Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 17-ФЗ, принят 10.01.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. – 2003. № 12. – Ст. 169.

14.   О естественных монополиях [Текст]: [ФЗ РФ № 147-ФЗ, принят 17.08.1995 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. – 1995. – № 34. – Ст.3426.

15.   Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 131-ФЗ, принят 06.10.2003 г., по состоянию на 08.11.2007] // СЗ РФ. – 2003. – № 40. – Ст. 3822.

16.   О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации [Текст]: [ФЗ РФ № 15-ФЗ, принят 26.01.1996 г., по состоянию на 26.11.2001] // СЗ РФ. – 1996. – № 5. – Ст. 411.

17.   О внесении изменений и дополнений в Закон РФ «Об образовании» [Текст]: [ФЗ РФ № 12-ФЗ, принят 13.01.1996., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 1996. – № 3. – Ст. 150.

18.   О защите прав потребителей [Текст]: [Закон РФ № 2300-1, принят 07.02.1992 г., по состоянию на 25.10.2007] // СЗ РФ. – 1996. – № 3. – Ст.140.

19.   О недрах Российской Федерации [Текст]: [Закон РФ № 2395-1, принят 21.02.1992 г., по состоянию на 01.12.2007] // СЗ РФ. – 1995. – №10. – Ст.823.

20.   О космической деятельности [Текст]: [Закон РФ № 5663-1, принят 20.08.1993 г., по состоянию на 18.12.2006] // Российская газета. – 1993. – № 186.

21.   О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Указ Президента РФ № 221, принят 28.02.1995 г., по состоянию на 08.04.2003] // СЗ РФ. - 1995. - № 10. - Ст. 859.

22.   О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 3, принят 05.01.1998 г., по состоянию на 23.03.2006] // СЗ РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

23.   О мерах по упорядочению государственного регулирования цен (тарифов) [Текст]: [Постановление Правительства РФ № 239, принято 07.03.1995 г., по состоянию на 09.02.2008] // СЗ РФ. – 1995. – № 11. – Ст.997.

Специальная и учебная литература

24.   Авеков А.В. Аренда государственной и муниципальной собственности в г. Москве [Текст] // Российский экономический журнал. – 2006. – № 7. – С. 30.

25.   Агарков М.М. Обязательства по советскому гражданскому праву [Текст] – М., Юрлитиздат. 1940. – 456 с.

26.   Александров Н.Г. К вопросу о роли договора в правовом регулировании общественных отношений [Текст] // Ученые записки ВИЮН. – 1996. – Вып. 5. – С. 81-82.

27.   Андреева Л. Существенные условия договора: споры, продиктованные теорий и практикой [Текст] // Хозяйство и право. – 2000. – № 12. – С. 89.

28.   Анохин В.С. Договор поставки в рыночной экономике [Текст] // Хозяйство и право. – 2001. – № 10. – С. 7-9.

29.   Баскин Ю.Г. Некоторые существенные особенности аренды государственного имущества [Текст] // Советское государство и право. – 1990. – № 15. – С. 57.

30.   Большая Советская энциклопедия. Т. 24. [Текст] / Под. ред. Прохоров А.М. – М., Наука. 1976. – 952 с.

31.   Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. [Текст] – М., Статут. 2000. – 510 с.

32.   Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Книга вторая. Договоры о передаче имущества. [Текст] – М., Статут. 2002. – 512 с.

33.   Брагинский М. Гражданский кодекс. Три года спустя [Текст] // Хозяйство и право. – 1998. – № 1. – С. 11.

34.   Брагинский М.И. Комментарий к части первой ГК РФ для предпринимателей [Текст] – М., Фонд «Правовая культура». 1995. – 612с.

35.   Бьейи Ж.-П. Юридические средства административной деятельности во Франции [Текст] – М., Норма. 1994. – 326 с.

36.   Васильев Р.Ф. О понятии правового акта [Текст] // Вестник МГУ. Серия 11. «Право». - 1998. - № 7. - С. 25.

37.   Витрянский В.В. Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. - 1996. - № 2. - С. 4.

38.   Витрянский В.В. Расторжение (изменение) договора аренды [Текст] // Хозяйство и право. – 1999 – №11. – С. 84.

39.   Витрянский В.В. Существенные условия договора [Текст] // Хозяйство и право. – 1998. – №7. – С. 12.

40.   Головнин С. Чем грозит просрочка платежа? [Текст] // ЭЖ-Юрист. – 2007. – № 20. – С. 7.

41.   Гражданское и торговое право зарубежных стран Учебное пособие [Текст] / Под ред. Безбаха В.В., Пучинского В.К. – М., МЦФЭР. 2004. – 564 с.

42.   Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. [Текст] / Под ред. Козырь О.М. – М., Норма. 2005. – 674 с.

43.   Гражданский кодекс советских республик. Текст и практический комментарий. [Текст] / Под ред. Маницкого А. - М., Юридическая литература. 1989. – 568 с.

44.   Гражданское право. Часть 1: Учебник [Текст] / Под ред. Толстого Ю.К., Сергеева А.П. – М., Проспект. 2005. – 702 с.

45.   Гражданское право. Часть 1. Учебник [Текст] / Под ред. Калпина А.Г., Масляева А.И. – М., Юристъ. 2000. – 658 с.

46.   Гражданское право: Учебник Т. 2. Полутом 2. [Текст] / Под ред. Суханова Е. А. – М., Волтерс Клувер. 2004. – 708 с.

47.   Губин Е.П., Чумакова О.В. Условия арендной платы в договоре аренды недвижимости [Текст] // Вестник Арбитражного суда города Москвы. – 2007. № 3. – С. 16.

48.   Дегтярев С.Л. Возмещение убытков в гражданском и арбитражном процессе [Текст] – М., Волтерс Клувер. 2003. – 112 с.

50.   Евстегнеев В.С. Обоснование реально понесенных убытков [Текст] // Гражданин и право. – 2003. – № 2. – С. 16.

51.   Елисеев И. Аренда помещений: удержание имущества арендатора [Текст] // Корпоративный юрист. – 2007. – № 6. – С. 15.

52.   Завидов Б.В. Договорное право России [Текст] – М., Юристъ. 1998. – 432с.

53.   Завидов Б. Худой мир лучше доброй ссоры. Изменение и расторжение договора [Текст] // Экономика и жизнь. – 1997. – № 22. – С. 13.

54.   Завидов Б. Особенности возмездных договоров [Текст] // Право и экономика. – 2000. – №9. – С. 6.

55.   Зинченко С. Новое в регулировании арендных отношений [Текст] // Хозяйство и право. - 1993. - № 4. - С. 6.

56.   Иоффе О.С. Обязательственное право [Текст] – М., Юридическая литература. 1975. – 642 с.

57.   Исрафилов И. Аренда нежилых помещений [Текст] // Хозяйство и право. 1997. – № 10. – С. 115.

58.   Исрафилов И. Безвозмездное пользование недвижимым имуществом [Текст] // Законность. – 2000. – № 12. – С. 11.

59.   Калмыков Ю.Х. Значение и правовая природа договора на аренду предприятий [Текст] // Советское государство и право. – 1989. – № 3. – С.15.

60.   Камышанский В.П. Правопреемство при аренде земельных участков, предоставленных под строительство многоквартирных жилых домов [Текст] Жилищное право. – 2007. – № 5. – С. 23.

61.   Кашанин А.В. Кауза гражданско-правового договора как выражение его сущности [Текст] // Журнал российского права. – 2001. – № 4. – С. 93.

62.   Кирилловых А.А. Преимущественное право аренды при проведении конкурсных торгов [Текст] // Законодательство и экономика. – 2007. – № 10. С. 34.

63.   Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Части первой [Текст] / Отв. ред. Садиков О.Н. - М., Норма. 2006. – 708 с.

64.   Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (части второй) (постатейный) [Текст] / Под ред. Абовой Т.Е., Кабалкина А.Ю. – М., Юрайт. 2005. – 632 с.

65.   Корецкий А.Д. Теоретико-правовые основы учения о договоре [Текст] / Отв. ред. Баранов П.П. – СПб., Юридический центр Пресс. 2001. – 436 ч.

66.   Красавчиков О.А. Гражданско-правовой договор: понятие, содержание, функции – Свердловск., Юридическая литература. 1980. – 218 с.

67.   Курноскина О.Г. Сделки с недвижимостью (издание второе, переработанное и дополненное) [Текст] – М., Юстицинформ. 2006. – 612с.

68.   Левачева Е., Трофимова Н. Снимаем офис [Текст] // Бизнес-адвокат. – 2005. – № 8. – С. 32.

69.   Липавский В.Б. Тайм-чартер в системе договоров фрахтования [Текст] // Транспортное право. – 2005. – № 3. – С. 31.

70.   Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. [Текст] – М., Госюриздат. 1954. – 674 с.

71.   Масевич М.Г. Обзор действующего законодательства о недвижимости [Текст] // Право и экономика – 1999. – № 1. – С. 35.

72.   Мейер Д.И. Русское гражданское право. [Текст] – М., Статут. 2002. – 672с.

73.   Митюков К.А. Система римского гражданского права [Текст] Вып.2. Ч.1. – М., Статут. 2001. – 562 с.

74.   Мозолин В.П. Договорное право в США и СССР. История и общие концепции [Текст] – М., Юрлитиздат. 1988. – 324 с.

75.   Николаенко А. Выбор лизинговой компании и потребительская оценка договора лизинга [Текст] // Лизинг-ревью. – 2002. – № 1. – С. 27.

76.   Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность [Текст] – М., Юрлитиздат. 1954. – 568 с.

77.   Новоселова Л.А. Проценты по денежным обязательствам [Текст] – М., Статут. 2000. – 346 с.

78.   Общие преобразования гражданского права со времен Кодекса Наполеона [Текст] / Под ред. Гойхбарга А.Г. –М., Статут. 2000. – 478 с.

79.   Павличенко М. Разгосударствление и приватизация: новый взгляд на проблему [Текст] // Экономика Украины. – 1991. – № 9. – С. 7.

80.   Певницкий С.Г. Аренда недвижимости: некоторые теоретические и практические аспекты [Текст] // Правовые вопросы недвижимости. – 2007. – № 1. – С. 18.

81.   Победоносцев К. Курс гражданского права. Договоры и обязательства Ч. 3. [Текст] – М., Статут. 2005. – 672 с.

82.   Покровский И.А. Основные проблемы гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2001. – 678 с.

83.   Проничев К.В. О сроках и государственной регистрации договора аренды недвижимости [Текст] // Юрист. – 2007. – № 4. – С. 23.

84.   Раянов Ф.М. Правовая концепция аренды и практика АПК [Текст] // Советское государство и право. – 1989. – № 3. – С. 32.

85.   Романец Ю.В. Направленность договора как основа его квалификации [Текст] // Право и экономика. – 1999. – № 9. – С. 64.

86.   Романец Ю.В. Направленность обязательства как основа формирования системы договоров [Текст] // Журнал российского права. – 2000. – № 6. – С. 30.

87.   Романец Ю.В. Система договоров в гражданском праве России. [Текст] – М., Инфра. 2001. – 412 с.

88.   Сафаулин Д. Общие положения об аренде [Текст] // Хозяйство и право. – 1996. – № 1. – С. 5.

89.   Сергеев А., Терещенко Т. Договор аренды имущества с правом выкупа [Текст] // Корпоративный юрист. – 2007. – № 1. – С. 24.

90.   Торкановский Е. От аренды к собственнику [Текст] // Хозяйство и право. 1991. – № 4. – С. 38.

91.   Тотьев К. Государственная и естественная монополия [Текст] // Закон. – 1995. – № 4. – С. 60-63.

92.   Тотьев К. Публичный договор [Текст] // Хозяйство и право. – 1995. – № 6. – С. 78.

93.   Халфина Р.О. Договор в английском праве [Текст] – М., Юрлитиздат. 1959. – 452 с.

94.   Хачатуров. Ю. Аренда: становление продолжается [Текст] // Хозяйство и право. – 1991. – № 3. – С. 28.

95.   Хохлов В.А. Ответственность за нарушение договора по гражданскому праву. [Текст] – Тольятти., Изд-во Волжского ун-та. 1997. – 320 с.

96.   Шапкина Г.С. Регулирование аренды и безвозмездного пользования имуществом в ГК РФ. [Текст] // Законодательство и экономика. – 1997. – № 6. – С. 4.

97.   Шевченко Е.Е. Способы определения условий гражданско-правовых договоров: законодательство и судебная практика [Текст] // Закон. – 2007. – № 3. – С. 16.

98.   Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. [Текст] – М., Статут. 2005. – 672 с.

99.   Шичанин А., Гривков О. Актуальные проблемы исполнительного производства в России [Текст] // Хозяйство и право. – 2003. – № 1. – С.22.

100. Шичанин А. Основания изменения и прекращения договоров в сфере предпринимательской деятельности [Текст] // Право и экономика. - 2001. - № 2. - С. 21.

101. Эрделевский А.М. Толкование договора [Текст] // Российская юстиция. 1999. – № 4. – С. 13.

102. Ярошенко К. Договор аренды и отношения с финансовыми органами [Текст] // Право и экономика. – 1998. – № 10. – С. 74-75.

Материалы юридической практики

103. О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав [Текст]: [Пост. Пленума ВАС № 7, принято 25.02.1998 г.]// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 1998. – № 10. – С. 14-21.

104. Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой [Текст]: [Инф. письмо ВАС РФ № 66, принято 11.01.2002 г.] // Вестник ВАС РФ. – № 4. – 2002. – С. 68-69.

105. Об отдельных рекомендациях, принятых на совещаниях по судебно-арбитражной практике [Текст]: [Письмо ВАС РФ № С-13/ОП-276, принят 10.09.1993 г.] // Вестник ВАС РФ. – 1993. – №11. – С. 104.

106. Постановление Президиума ВАС РФ от 22.09.2007 г. № 2405/07 // Вестник ВАС РФ. - 2007. – № 12. – С. 11.

107. Решение Верховного Суда РФ № ГКПИ98-808 от 24.02.1999 года // Бюллетень Верховного Суда РФ. – 2000. - № 6. – С. 17.

108. Постановление Президиума ВАС РФ от 25 октября 2005 г. № 3919/05 [Текст] //Вестник ВАС РФ. -2006. - №3.- С.34.

109. Постановление Президиума ВАС РФ от 15 января 2008 г. № 11694/07[Текст] // Вестник ВАС РФ.- 2008.- № 1.-С.50.