Оценка стоимости

Оценка стоимости

Введение

В последние 10-15 лет наблюдается стремительное становление и развитие оценочной деятельности в России. От отдельных опытов по оценке в основном недвижимости в начале 90-х годов до широкомасштабной деятельности, опирающейся на законодательные акты, регулирующие правительственные документы и богатейший опыт многих профессионально подготовленных оценщиков.

Нарастает не только объем оценочных работ, но и происходит изменение их направленности. Если в первой половине 90-х годов оценщики в основном занимались переоценкой основных фондов по заказам предприятий, то в настоящее время к услугам оценщиков обращаются по причине изменения состава собственников и их имущественных прав в ходе таких хозяйственных процедур, как приватизация, привлечение новых участников бизнеса при дополнительных эмиссиях акций, страхование имущества, получение кредита под залог имущества, исчисление налоговых платежей, исполнение прав наследования и, конечно, разнообразные операции по реструктуризации предприятий.

Цель курсовой работы – обоснование рыночной стоимости действующего предприятия ОАО «Миллеровский электромеханический завод».

Реализация поставленной цели требует решения следующих задач:

·   Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки стоимости бизнеса действующего предприятия.

·   Проведение анализа рынка.

·   Проведение анализа финансово-хозяйственной деятельности предприятия.

·   Выбор и обоснование подходов и методов оценки стоимости бизнеса.

·   Расчет рыночной стоимости ОАО «Миллеровский электромеханический завод» в рамках затратного подхода, доходного подхода, сравнительного подхода.

·   Обоснование управленческих решений, направленных на повышение стоимости бизнеса.

Объект исследования - ОАО «Миллеровский электромеханический завод».

Предмет исследования – процесс оценки рыночной стоимости действующего предприятия.

Структурно курсовая работа состоит из введения, трёх глав и заключения, изложенных на 62 страницах машинописного текста.

Во введении обосновывается актуальность выбора темы курсовой работы, раскрывается цель и конкретные задачи исследования, указываются объект и предмет исследования.

В первой главе раскрываются подходы и методы, используемые для оценки рыночной стоимости действующего предприятия ОАО «Миллеровский электромеханический завод».

Во второй главе даётся общий анализ финансового состояния ОАО «Миллеровский электромеханический завод», его организационно – экономические характеристики, проводится оценка объекта в рамках затратного, доходного и рыночного подходов.

В третьей главе проводится согласование результатов оценки, полученных разными методами, применяя коэффициенты значимости. В этой же главе предлагаются пути повышения рыночной стоимости действующего предприятия.

В заключении приводятся краткие выводы по проведённому исследованию.

При написании курсовой работы использовались работы ведущих отечественных и зарубежных авторов по исследуемой проблеме, нормативно-методические материалы, Устав ОАО «МЭМЗ», данные финансовой отчётности предприятия за 2003 -2006 гг., в том числе бухгалтерского баланса (Форма №1), отчёта о прибылях и убытках (Форма №2), приложение к бухгалтерскому балансу (Форма № 5), данные из Интернета. Полный список литературных источников включает в себя 40 наименований.

Теоретическую и методологическую основы исследования составляли законодательные акты Российской Федерации, указа Президента РФ, постановления Правительства РФ, инструкции и методические материалы Министерства финансов, ФКЦБ России, Министерства имущественных отношений, ФСФО, экономическая и правовая литература, материалы периодической печати.

При выполнении курсовой работы были использованы общенаучные и специальные методы исследований. Из общенаучных применялись диалектический метод познания, метод научной абстракции, анализа и синтеза, исторического и логического познания. Отдельные проблемы изучались с помощью специальных методов экономических исследований: экономико-статистического, монографического, расчетно-конструктивного и других.

Для теоретико-методологической разработки вопросов стоимостной оценки капитала особый интерес представили работы И. Бланка, Г. Булычёвой, С. Валдайцева, В. Галасюка, Е. Гришиной, А. Грязновой, В.Демниш, М. Захаровой, Дж. Бейли, Ю. Бригхема, Л, Гапенски, Т. Колера, Т. Коупленда, С. Майерса, Дж. Мурина, У. Паррамоу, Ш. Пратта, Т. Уотшема, Р. Холта, Дж. Ван Хорна и др.

Глава 1. Теоретические основы определения рыночной стоимости

действующего предприятия

1.1. Методология оценки бизнеса

Оценка бизнеса включает в себя определение стоимости пассивов и активов компании: недвижимого имущества, машин и оборудования, складских запасов, финансовых вложений, нематериальных активов. Кроме того, оценивается эффективность работы компании, ее прошлые, настоящие и будущие доходы, перспективы развития и конкурентная среда на данном рынке. В результате такого комплексного подхода определяется реальная стоимость бизнеса и его способность приносить прибыль.

         При оценке действующего предприятия могут использоваться три принципиально различных подхода: затратный, доходный, сравнительный (рис.1).

	ПОДХОДЫ К ОЦЕНКЕ БИЗНЕСА
ДОХОДНЫЙ		СРАВНИТЕЛЬНЫЙ	ЗАТРАТНЫЙ
Метод капитализации		Метод компании-аналога	Метод стоимости чистых активов
Метод дисконтирования будущих доходов		Метод сделок
		Метод отраслевых коэффициентов

Рис.1 Классификация подходов и методов оценки стоимости действующего предприятия

1.2 Оценка стоимости бизнеса в рамках затратного подхода

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.

Балансовая стоимость активов предприятия вследствие инфляции, изменений конъюнктуры рынка, используемых методов учета, как правило, не соответствует рыночной стоимости. В результате перед оценщиком ставится задача проведения корректировки баланса предприятия. Для осуществления этого предварительно проводится оценка обоснованной рыночной стоимости каждого актива баланса в отдельности. Далее из полученной суммы вычитают стоимость обязательств предприятия. Итоговая величина, полученная таким образом, отражает рыночную стоимость собственного капитала предприятия. Для расчетов используются данные баланса предприятия на дату оценки (либо на последнюю отчетную дату).

Основным достоинством метода, базирующегося на оценке активов, является то, что он основывается на реальных ценностях, которые находятся в собственности предприятия.

Базовой формулой в затратном подходе является:

Собственный капитал = Активы – Обязательства

Данный подход представлен двумя основными методами:

·   метод стоимости чистых активов;

·   метод ликвидационной стоимости

В рамках данной курсовой работы, метод ликвидационной стоимости не рассматривается (ОАО « МЭМЗ» - действующее предприятие).

Метод стоимости чистых активов включает следующие этапы:

1. Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества по группам:

Группа 1. Недвижимое имущество

Группа 2. Автотранспортные средства

Группа 3. Универсальное оборудование

Группа 5. Вспомогательное оборудование

Группа 6. Офисная и вычислительная техника

2. Выявление и оценка нематериальных активов.

3. Определение рыночной стоимости финансовых вложений, как долгосрочных, так и краткосрочных.

4.Корректировка активной (пассивной) части баланса

Восстановительная стоимость - стоимость воспроизводства ранее созданного объекта в современных условиях, т.е. в ценах его приобретения на момент оценки. Если представить объект оценки как новый (еще не подвергшийся физическому износу), то, выяснив, чему будет равна его первоначальная стоимость при современном уровне цен, получим полную восстановительную стоимость.

Для определения полной восстановительной стоимости здания в качестве источников информации используются данные по зданиям и сооружениям из паспортов БТИ, усредненные стоимостные показатели УПВС М°7, а также коэффициенты пересчета сметной стоимости строительства № 191 - п от 29.05.2001 "Об утверждении коэффициентов удорожания базисной стоимости строительно-монтажных работ".

Восстановительная стоимость определялась по следующей базовой формуле:  

ПВС = С₁₉₆₉*У_стр*И 1969-1984 * K1969-1984 * Kl984-2000*K2000

ПВС- полная восстановительная стоимость здания на дату оценки, в руб.;

С1969 ^_ полная восстановительная стоимость 1 м³ здания по сборникам УПВС №7 в ценах 1969 года, руб.;

V_CTр - строительный объем оцениваемого здания м³;

И 1969-1984 - индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №1 к постановлению Госстроя ХСР №94 от 11 мая 1983г.);

Kl984-2000- территориальный коэффициент для г. Калуги к индексам изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей (Приложение №2 к постановлению Госстроя СССР №94 от 11 мая 1983г.);

Kl984-2000 - средний индекс изменения сметной стоимости строительства на 2000 год по отношению к 1984 году;

K2000 ^- средний индекс изменения цен на дату оценки.

К полученному значению полной восстановительной стоимости добавляется величина прибыли предпринимателя-застройщика, полученная экспертным методом, на основе данных строительных компаний, в размере 20%

Под стоимостью замещения оцениваемой машины или оборудования понимается минимальная стоимость приобретения аналогичного нового объекта, максимально близкого к оцениваемому по всем функциональным, конструктивным и эксплуатационным характеристикам, в текущих ценах. Остаточная стоимость замещения определяется как стоимость замещения за вычетом износа.

Метод расчета по цене однородного объекта осуществляется в следующей последовательности:

1.   Подбирается однородный объект, похожий на оцениваемый, прежде всего по технологии изготовления.

2.   Определяется полная себестоимость производства однородного объекта по формуле:

Сод = (1 -Н_дс)(1 -Н_пр-К_р)Цо_Д/(1 -Н_пр), где

С_п.од — полная себестоимость производства однородного объекта;

Н_лс — ставка налога на добавленную стоимость;

Н_пр — ставка налога на прибыль;

К_р — показатель рентабельности продукции;

Цод — цена однородного объекта.

Рассчитывается полная себестоимость оцениваемого объекта. Для этого в себестоимость однородного объекта вносятся корректировки, учитывающие различия в массе объектов.

Определяется восстановительная стоимость оцениваемого объекта по формуле.

S_B = (l-H_np)*C_n/(l-H_np-K_p), где

Sb — восстановительная стоимость оцениваемого объекта. Если оцениваются машины и оборудование, спрос на которые отсутствует, то их стоимость принимается на уровне себестоимости.

Метод поэлементного расчета характерен следующим порядком действий:

1.  Составляется перечень комплектующих узлов и агрегатов оцениваемого объекта. Собирается ценовая информация по комплектующим, но это становится возможным только при наличии развитого рынка комплектующих изделий.

2.   Определяется полная себестоимость объекта по формуле

С_П=Ц, + В, где

С_п - полная себестоимость оцениваемого объекта;

Цэ - стоимость комплектующего узла или агрегата;

В - собственные затраты изготовителя.

Данная формула применима при наличии полной отчетности по основным фондам предприятия

Сравнительный (рыночный) подход к оценке стоимости машин и оборудования представлен, прежде всего, в рамках метода прямого сравнения.

Объект анализа должен иметь то же функциональное назначение, полное квалификационное подобие и частичное конструкторское - технологическое сходство.

Этапы расчёта:

Нахождение объекта – аналога.

Внесение корректировок в цену аналога (процентных, денежных).

Таким образом, стоимость машин или единиц оборудования определяется по формуле:

V=VaHaJl * K1 *K2 … KM + V jon , где

VaHaJl - цена объекта – аналога;

К1К2К_М - корректирующие коэффициенты, учитывающие отличия в значениях параметров оцениваемых объекта и аналога;

Vjon - цена дополнительных устройств, наличием которых отличается сравниваемый объект.

Оценка стоимости нематериальных активов

Нематериальные активы можно подразделить на четыре основные группы:

1 Интеллектуальная собственность.

2.Имущественные права.

3.Организационные расходы.

4.Цена фирмы (Гудвилл).

1. Интеллектуальная собственность:

•   объекты промышленной собственности;

•   изобретения и полезные модели, которые рассматриваются как техническое решение задачи;

•   промышленные образцы, под которыми понимается соответствующее установленным требованиям художественно — конструкторское решение изделия, определяющее его внешний вид;

•   товарные знаки, знаки обслуживания, фирменные наименования, наименован мест происхождения товаров или услуг другого производителя, для отличия товаров, обладающих особыми свойствами.

2. Имущественные права - вторая группа нематериальных активов.

3.  Издержки, представленные в виде организационных расходов, которые могут быть произведены в момент создания предприятия.

4.  Под ценой фирмы понимается стоимость её деловой репутации (гудвилла). Гудвилл определяют как величину, на которую стоимость бизнеса превосходит рыночную стоимость его материальных активов и нематериальных активов, которая отражена в бухгалтерской отчетности Гудвилл возникает, когда предприятие получает стабильные, высокие прибыли, его доходы на активы выше среднего, в результате чего стоимость бизнеса превосходит стоимость его чистых активов. Гудвилл как экономическая величина принимается на баланс только в момент смены владельца предприятия (купли-продажи предприятия).

Оценка рыночной стоимости финансовых вложений.

 К финансовым вложениям относятся инвестиции предприятия в ценные бумаги и в уставные капиталы других организаций, а также предоставленные другим организациям займы на территории Российской Федерации и за её пределами. Оценка финансовых вложений осуществляется, исходя из рыночной стоимости на дату оценки, и является предметом пристального внимания оценщика.

Оценка производственных запасов.

Запасы оцениваются по текущим ценам с учетом затрат на транспортировку и складирование. Устаревшие запасы списываются.

Оценка расходов будущих периодов.

Расходы оцениваются по номинальной стоимости и учитываются в расчете по оценке, если ещё существует связанная с ним выгода. Если же выгода отсутствует, то величина расходов будущих периодов не принимается во внимание

Оценка дебиторской задолженности.

Выявляется просроченная задолженность с последующим разделением ее на:

а)  безнадежную (она не войдет в баланс);

б)   ту, которую предприятие еще надеется получить.
Несписанная  дебиторская  задолженность  оценивается  путем

дисконтированием будущих основных сумм и выплат процентов к их текущей стоимости.

Оценка денежных средств.

Эта статья не подлежит переоценке.

1.3 Оценка стоимости бизнеса в рамках доходного подхода

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Данный подход к оценке считается наиболее приемлемым с точки зрения инвестиционных мотивов, поскольку любой инвестор, вкладывающий деньги в действующее предприятие, в конечном счете, покупает не набор активов, а поток будущих доходов, позволяющий ему окупить вложенные средства, получить прибыль и повысить свое благосостояние.

В рамках доходного подхода традиционно выделяют два основных метода (или две группы методов): капитализации и дисконтирования. Содержание обоих методов составляет прогнозирование того, что мы условно называем будущими доходами предприятия, и их преобразование в показатель текущей (приведённой) стоимости. Главное различие методов в том, что при капитализации берется доход за один временной период (обычно год), который преобразуется в показатель текущей стоимости путём простого деления на ставку капитализации. При дисконтировании выстраивается прогноз будущих доходов на несколько периодов, затем они по отдельности приводятся к текущей стоимости по формуле сложного процента, что даёт более обоснованную оценку стоимости предприятия.

Метод прямой капитализации прибыли

Метод капитализации прибыли является одним из вариантов доходного подхода к оценке бизнеса действующего предприятия и используется в случае, если ожидается, что будущие чистые доходы приблизительно будут равны текущим или темпы их роста будут умеренными и предсказуемыми. Причем доходы являются достаточно значительными положительными величинами, т.е. бизнес будет стабильно развиваться.

Сущность данного метода выражается формулой:

Оценочная стоимость =	Чистая прибыль
	Ставка капитализации

Метод капитализации прибыли в наибольшей степени подходит для ситуации, в которых ожидается, что предприятие в течение длительного срока будет получать примерно одинаковые величины прибыли (или темпы её роста будут постоянными).

Основное преимущество этого метода - простота расчётов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок с недвижимостью и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости.

Однако метод не следует применять, когда отсутствует информация о рыночных сделках; если объект еще не построен, а значит, не вышел на режим стабильных доходов; когда объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия, т. е. требует серьезной реконструкции.

Метод имеет еще один серьезный недостаток. Дело в том, что в формуле расчета текущей стоимости присутствует ежегодный доход. В качестве этого дохода при оценке недвижимости берется так называемый чистый операционный доход. Это такой доход, который получается из потенциального валового дохода после вычитания из него всех возможных потерь и операционных расходов, включая резерв на замещение. Эта информация очень часто относится к разряду коммерческих тайн, и доступ к ней крайне ограничен. В силу этого задача сбора информации о рыночных сделках и, следовательно, расчет коэффициента капитализации является довольно сложной проблемой.

Практическое применение метода капитализации прибыли предусматривает следующие основные этапы:

1.       Анализ финансовой отчетности, ее нормализация и трансформация (при необходимости).

2.      Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована.

3.      Расчет адекватной ставки капитализации.

4.      Определение предварительной величины стоимости.

5.      Проведение поправок на наличие нефункционирующих активов

(если таковые имеются).

6. Проведение поправок на контрольный или неконтрольный характер оцениваемой доли, а также на недостаток ликвидности (если они необходимы).

1. Анализ финансовой отчётности

Основными документами для анализа финансовой отчетности предприятия в целях оценки являются балансовый отчет и отчет о финансовых результатах и их использовании. Для целей оценки действующего предприятия желательно наличие этих документов за последние три года. Оценщику также необходимо указать в отчете, прошли ли указанные финансовые отчеты аудиторскую проверку.

При анализе финансовых отчетов предприятия оценщик должен в обязательном порядке провести их нормализацию, т.е. сделать поправки на различные чрезвычайные и единовременные статьи, как баланса, так и отчета о финансовых результатах и их использовании, которые не носили регулярного характера в прошлой деятельности предприятия и вряд ли будут повторяться в следующем.

Примерами чрезвычайных и единовременных статей могут быть следующие:

• доходы или убытки от продажи активов, особенно в тех случаях, когда компания не может постоянно продавать такие активы;

• доходы или убытки от продажи части предприятия;

• поступления по различным видам страхования;

• поступления от удовлетворения судебных исков;

• последствия забастовок или длительных перерывов в работе;

• последствия аномальных колебаний цен.

Оценщик может провести трансформацию бухгалтерской отчетности, год которой понимается перевод ее на общепринятые стандарты бухгалтерского учета (западные). Данная операция при оценке не является обязательной, но желательна.

2. Выбор величины прибыли, которая будет капитализирована

Данный этап фактически подразумевает выбор периода текущей производственной деятельности, результаты которой будут капитализированы.

Оценщик может выбирать между несколькими вариантами:

•  прибыль последнего отчетного года;

•  прибыль первого прогнозного года;

•  средняя величина прибыли за несколько последних отчетных лет.

В качестве капитализируемой величины может выступать либо чистая прибыль после уплаты налогов, либо прибыль до уплаты налогов, либо величина денежного потока.

В большинстве случаев на практике в качестве капитализируемой величины выбирается прибыль последнего отчетного года.

3. Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации для предприятия обычно выводится из ставки
дисконта путем вычета ожидаемых среднегодовых темпов роста прибыли
или денежного потока (в зависимости от того, какая величина капитализируется). Соответственно для одного и того же предприятия ставке капитализации обычно ниже, чем ставка дисконта.

С математической точки зрения ставка капитализации - это делитель, который применяется для преобразования величины прибыли или денежного потока за один период времени в показатель стоимости.

Итак, чтобы определить адекватную ставку капитализации, нужно сначала рассчитать соответствующую ставку дисконта, используя следующие возможные методики. Существуют различные методики определения ставки дисконта, наиболее распространенными из которых являются:

•  модель оценки капитальных активов;

•  метод кумулятивного построения;

•  модель средневзвешенной стоимости капитала.

Кумулятивный подход имеет определенное сходство с САРМ (модель оценки капитальных активов). В обоих случаях за базу расчетов берется ставка дохода по безрисковым ценным бумагам, к которой прибавляется дополнительный доход, связанный с риском инвестирования в данный вид ценных бумаг. Затем вносятся поправки (в сторону увеличения или уменьшения) на действие количественных и качественных факторов риска, связанных со спецификой данной компании.

Приведенные ниже данные позволяют получить представление о зависимости между величиной ставок дохода и уровнем риска, связанного с теми или иными инвестициями. Расчет стоимости собственного капитала согласно кумулятивному подходу проводится в два этапа:

• определение соответствующей безрисковой ставки дохода;

 •оценка величины соответствующей премии за риск инвестирование в данную компанию.

При известной ставке дисконта ставка капитализации определяется в общем виде по следующей формуле:

R=d-g, где

R - ставка капитализации;

d - ставка дисконта;

g - долгосрочные темпы роста прибыли или денежного потока.

Последние этапы применения метода капитализации прибыли представляют собой несложные операции.

Предварительная величина стоимости рассчитывается по формуле:

I:R=V

Для проведения поправок на нефункционирующие активы требуется оценка их рыночной стоимости в соответствии с принятыми методами для конкретного вида активов (недвижимость, машины и оборудование и т.д.).

Метод дисконтированных будущих денежных потоков используется, когда ожидается, что будущие уровни денежных потоков существенно отличаются от текущих, можно обоснованно определить будущие денежные потоки, прогнозируемые будущие денежные потоки являются положительными величинами для большинства прогнозных лет, ожидается, что денежный поток в последний год прогнозного периода будет значительной положительной величиной.

Применение методов доходного подхода наиболее обосновано для предприятий, имеющих определенную историю прибыльной хозяйственной деятельности и находящихся на стадии роста или стабильного экономического развития и мало применимы для оценки недействующих предприятий или предприятий, терпящих систематические убытки, т.к. рыночная стоимость в этом случае будет отрицательной величиной.

1.4 Оценка стоимости бизнеса на основе сравнительного подхода

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

В рамках данного подхода используются далее описанные методы оценки.

Метод рынка капитала, который базируется на ценах, реально выплаченных за акции сходных компаний на фондовых рынках. Данные о сопоставимых предприятиях при использовании соответствующих корректировок могут послужить ориентирами для определения стоимости оцениваемого предприятия. Преимущество данного метода заключается в использовании фактической информации, а не прогнозных данных, имеющих известную неопределенность.

Метод сделок (продаж) является частным случаем метода рынка капитала. Основан на ценах приобретения целых аналогичных предприятий либо контрольных пакетов. Метод определяет уровень стоимости контрольного пакета акций, позволяющего полностью управлять предприятием.

Метод отраслевых соотношений основан на рекомендуемых соотношениях между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты рассчитываются на основе длительных статистических наблюдений специальными исследовательскими институтами. Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Практика применения подхода компании-аналога предполагает определенную последовательность этапов и выполнение стандартных процедур.

Начальный этап - получение финансовой отчетности оцениваемой компании за репрезентативный период. Длительность репрезентативного периода в каждом конкретном случае определяется индивидуально, но общее требование - он должен охватывать период деятельности предприятия, чтобы: выявить существующие в его развитии закономерности и тенденции. Как правило, продолжительность анализируемого периода от 2 до 5 лет. Следующий этап - трансформация, нормализация финансовой отчетности оцениваемой компании и ее анализ. Именно в трансформированной форме имеется финансовая информация по компаниям, которые могут выступать в качестве сопоставимых. Поиск и подбор сопоставимых компаний - ключевой момент при использовании данного подхода. Выбор действительно сопоставимых компаний является одним из наиболее сложных этапов в применении этого метода. При выборе компаний по указанным критериям важным является наличие финансовой отчётности отобранных компаний. Обычно в качестве компаний, используемых для составления с оцениваемой, предпочтительнее использовать данные по национальному рынку. Но в случае отсутствия данных или их недостаточного количества поиск необходимо проводить в глобальном масштабе.

  В результате рассмотренных выше подходов оценки стоимости бизнеса можно выявить преимущества и недостатки методов оценки (табл. 1).

Таблица 1

Подход	Преимущества	Недостатки
Затратный	*Учитывает влияние производственно - хозяйственных факторов на изменение стоимости активов. * Дает оценку уровня развития технологии с учетом степени износа активов. * Обоснованность результатов, т.к. расчеты опираются на финансовые и учетные документы	* Отсутствуют связи с настоящими и будущими результатами деятельности предприятия. *Не учитывает рыночную ситуацию на дату оценки. * Не учитывает перспективы развития предприятия. *Статичен. *Не учитывает риски. * Отражает прошлую стоимость.
Доходный	* Учитывает будущие изменения доходов, расходов. * Учитывает уровень риска (через ставку дисконта). * Учитывает интересы Инвестора.	* Сложность прогнозирования будущих результатов и затрат. * Возможно несколько норм доходности, что затрудняет принятие решения. * Не учитывает конъюнктуру рынка. * Трудоемкость расчетов
Рыночный	* Базируется на реальных рыночных данных. * Отражает существующую практику продаж и покупок. * Учитывает влияние отраслевых (региональных) факторов на цену акций предприятия.	*Не достаточно четко характеризует особенности организационной, технической, финансовой подготовки предприятия. *В расчет принимается только ретроспективная информация. * Требует внесения множества поправок в анализируемую информацию. * Не принимает во внимание будущие ожидания инвесторов

 Глава 2 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ»

2.1 Анализ промышленного развития Калужского региона

        

         В структуре валового регионального продукта (ВРП) Калужской области промышленность занимает 29,4%, торговля – 14,3%, сельское хозяйство – 10,3% (рисунок 3).

Рис 3 Структура валового регионального продукта

            Большинство предприятий области наращивают объёмы, модернизируют производство, расширяют ассортимент, идут по пути развития ресурсо- и энергосберегающих технологий. Само промышленное производство всё больше приобретает черты современной рыночно - ориентированной отрасли экономики. Предприятия отрасли формируют более половины доходов областного бюджета.  

         Рост валового регионального продукта за 2005 год, исходя из оцениваемых темпов роста его основных компонентов, оценивается в 105,6 %. В действующих ценах его величина составит более 78 млрд.рублей. При этом валовой выпуск товаров и услуг в номинале возрос на 20% к уровню 2004 года.

         В целом, основой и наиболее активно развивающимся сегментом экономики Калужской области является промышленность.

Объём отгруженной продукции промышленного производства в Калужской области за 2005 год составил 64093,2 млн. руб. Крупными и средними предприятиями произведено 88% от общего объёма выпущенной продукции области. Рост производства промышленной продукции к 2004 г в фактических ценах составил 10 млрд. руб. (рисунок 4).

Рис 4 Индекс промышленного производства в % к предыдущему периоду

 Реальный объём промышленного производства в 2005 г. превысил уровень предыдущего года на 5% (по России – 4%).

 Ведущими отраслями промышленности Калужской области являются машиностроение и металлообработка, пищевая промышленность и деревообрабатывающая промышленность.

 В структуре промышленного производства основной удельный вес занимает машиностроительный комплекс (более 40%)

 Калужское машиностроение в советский период преимущественно относилось к военно-промышленному комплексу и после распада СССР было вынуждено перейти на выпуск гражданской продукции. Сейчас вернулись военные заказы, но структуру производства сознательно балансируют – пятьдесят на пятьдесят. В настоящее время на предприятиях машиностроения Калужской области производится до 40% совокупного объема областной продукции, сосредоточено 50% основных промышленно-производственных фондов и около 60% занятых в промышленности. Развитие отрасли осуществляется по мере роста инвестиционной активности предприятий, увеличения вложений капитала в модернизацию оборудования и техническое переоснащение производства

Таким образом, анализ технологического (промышленного) развития Калужской области позволяет сделать вывод о высоком уровне развития промышленности и инфраструктуры. В регионе преобладает машиностроение и металлообработка, приборостроение.

Основными рынками сбыта для продукции этих отраслей является внутренний рынок Калужской области и других регионов России, а также страны СНГ. Именно поэтому основными риском, присущим экономике региона, является риск снижения платежеспособного спроса внутри страны.

Преобладающие в области отрасли, за исключением пищевой, являются наукоемкими, поэтому основным источником развития области будут служить инвестиции в наукоемкие технологии и стимулирование научно-исследовательских разработок, создание совместных производств с иностранными производителями.

2.2 Характеристика ОАО « МЭМЗ», как объекта оценки.

·   Полное фирменное наименование

Открытое акционерное общество "Миллеровский электромеханический завод" (сокращенно ОАО "МЭМЗ").

·   Место нахождения и почтовый адрес

Юридический адрес: 248640 г. Калуга, ул. С. Щедрина 143

·   Историческая справка

10 июля 1976 году был организован Миллеровский электромеханический завод в целях разработки, производства и ремонта технологического оборудования и товаров народного потребления

В 1981 г. МЭМЗ был награжден орденом Трудового Красного Знамени, в 1985 г. - орденом Ленина. Постановлением №49 от 31 января 1993 г. было заре­гистрировано открытое акционерное общество "Миллеровский электромеханический завод", рег. номер - 234.

         В настоящее время ОАО "МЭМЗ" сохранил мощный научно-технический и производственный потенциал, исследовательскую базу, создан­ную за многие годы в результате конструкторских разработок и освоения спец­техники для средств связи. В научно-исследовательских и конструкторско-технологи­ческих подразделениях работают 5 докторов и 10 кандидатов технических наук. Подтверждением высокого уровня технологии и производства ОАО "МЭМЗ" является Международный сертификат качества ЕN ISO 9001. В июне 1996 г. Союзом по сертификации "Оборонсер­тифика" был вручен ОАО" Сертификат соответствия № 001.

 Основной специализацией ОАО "МЭМЗ" является разработка, производство, реализация, ремонт и гарантийное обслуживание средств связи, в том числе, с использованием драгоценных металлов;

· Структура акционерного капитала

УСТАВНЫЙ ФОНД                             940 321 руб.

КОЛИЧЕСТВО АКЦИЙ                       31 344 шт.

ТИП АКЦИЙ                                          обыкновенные

НОМИНАЛЬНАЯ          привилегированные

СТОИМОСТЬ

ОДНОЙ АКЦИИ                                               30 рублей

КОЛИЧЕСТВО

АКЦИОНЕРОВ                                      120 чел.

ФИЗИЧЕСКИЕ

ЛИЦА (ФЛ)                                                        120 чел.

ВЛАДЕЛЬЦЫ (ВЛ)                                           120 чел.

· Структура и основные направления деятельности ОАО "МЭМЗ"

Предприятие осуществляет в установленном законодательством Российской Федерации порядке следующие виды деятельности:

· разработка, производство, реализация, ремонт и гарантийное обслуживание средств связи, в том числе с использованием драгоценных металлов;

· разработка, производство и реализация технологического оборудования и товаров народного потребления;

· проведение опытно-конструкторских работ по разработке и модернизации техники связи и товаров специального и гражданского назначения;

· разработка, производство, реализация, ремонт и гарантийное обслуживание телевизоров, аудио- и видеотехники;

· эксплуатация инженерных сетей;

· эксплуатация, ремонт и обслуживание систем, средств и объектов, подконтрольных органам Госгортехнадзора России и Энергонадзора;

· передача и распределение электрической и тепловой энергии, обеспечение водоснабжения;

· осуществление деятельности, связанной с поверкой средств измерений;

· осуществление технического обслуживания, диагностики и ремонта автотранспортных средств;

· оказание услуг телефонной связи;

· оказание транспортных услуг физическим и юридическим лицам;

· выполнение строительно-монтажных работ;

· оказание платных услуг физическим и юридическим лицам;

· оказание социально-бытовых услуг населению;

· организация общественного питания;

· осуществление рекламной деятельности;

· торгово-закупочная и посредническая деятельность;

· осуществление оптовой и розничной торговли.

· Основной вид деятельности

Промышленность средств связи.

· Акционерный капитал (Приложение 1)

· Структура управления ОАО "МЭМЗ"

( Механосборочный цеха) (рисунок 5)

 

 

Экономист - бухгалтер		Начальник цеха
	Зам начальника цеха по производству; начальника ПРБ		Зам начальника .цеха по подготовке производства		Секретарь- инспектор по кадрам
БТЗ	ПРБ		Бюро сопровождения производства		Завхоз
Мастер	Участок №1		Инженер по нормированию труда
Мастер	Участок№2		Механик
Мастер	Участок №3		Энергетик

 

Рис 5. Структура управления механосборочным цехом ОАО «МЭМЗ»

Основные средства предприятия включают:

o здания, сооружения, капитальные вложения;

o машины, оборудование, приборы и устройства, инструменты, производственные и хозяйственный инвентарь;

o транспортные средства;

o прочие основные средства.

Источниками формирования имущества предприятия являются:

•   имущество, переданное предприятию по решению Министерства имущественных отношений РФ,

•   прибыль, полученная в результате хозяйственной деятельности,

•   заемные средства, в том числе кредиты банков и других финансовых учреждений,

•   амортизационные отчисления,

•   капитальные вложения и дотации из бюджета,

•   целевое бюджетное финансирование,

•   дивиденды, поступающие от хозяйственных обществ и товариществ, в уставных капиталах которых участвует предприятие;

•   иные источники, не противоречащие законодательству РФ.
Предприятие обеспечено инфраструктурой. К объекту подключены

централизованные коммуникации для: источников водоснабжения, канализации объекта, теплоснабжения объекта, электрификации объекта, телефонизации. Материально-техническое снабжение предприятия осуще ствляется в основном по прямым договорам с предприятиями-поставщиками, в соответствии со сложившимися долгосрочными связями.

С точки зрения транспортной доступности объект оценки расположен рядом с автобусной остановкой. Просторная парковка автомобилей на улице обеспечивает комфортные условия для сотрудников с личным автотранспортом. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта 150 метров.

Объект оцениваемой недвижимости – корпус механосборочного цеха

В таблице 2 приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101)

Таблица 2

Сводная информация по оцениваемому объекту недвижимости

Наименование	Корпус механосборочного цеха
Год постройки	1976
Высота помещения	12,7 м.			13 389 куб.м.
Площадь помещения по наружному обмеру общая	1 054,3 кв.м.
Износ здания на 2006г. ( по данным БТИ)	29 %
Конструктивные элементы	Материал, конструкция		Состояние
Фундамент	Ж. бетонный		Удовл.
Стены	Крупноблочные		Удовл.
Перегородки	Кирпичные, гипсолитовые		Удовл
Перекрытия	Ж. 6. плиты		Удовл.
Кровля	Совмещенная		Удовл.
Внутренняя отделка	Оштукатурено, побелено		Хор.
Полы	Дощатые, окрашен., плитка		Хор.
Исполнение окон	Двойные глухие		Удовл.
Исполнение дверных проемов	Простые		Удовл.
Инженерное оборудование
Электроснабжение		Скр. проводка
Отопление		Есть
Водопровод		Есть
Телефон		Есть
Канализация		Есть

При анализе наилучшего и наиболее эффективного использования здания выявлено:

Физически возможно: На земельном участке возведено нежилое здание и строительство нового здания не осуществимо.

Юридически допустимо: Помещение находится в собственности ОАО «МЭМЗ» и предназначено для использования в качестве помещения данного назначения, так как его использование в другом качестве приведёт к переоформлению документов и потребует значительных затрат времени.

Финансово целесообразно: Помещение используется в качестве производственного помещения и использование его в другом качестве, приведёт к дополнительным финансовым затратам.

Исходя из вышеизложенного, наилучшее и наиболее эффективное использование помещения происходит при расположении в нём некого производства.

2. 3 Анализ финансового состояния ОАО "МЭМЗ" [1]

Список используемых документов:

 

·   Форма №1 по ОКУД – бухгалтерский баланс ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

·   Форма №2 по ОКУД – отчет о прибылях и убытках ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

·   Форма №3 по ОКУД – отчет о движении капитала ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005, 2006 годы.

·   Форма №5 по ОКУД – приложения к бух. балансу ОАО «МЭМЗ» за 2004,2005,2006 годы.

Таблица 3

Анализ финансовых коэффициентов

		2004	2005	2006
Показатель
Рентабельность
Рентабельность активов (ROA),%		4	5	2,8
Рентабельность собственного капитала (ROE),%		7	8,5	7
Рентабельность продукции (продаж), %		1,8	1,6	1,7
Рентабельность оборотных активов, %		1,8	1,6	4
Период окупаемости собственного капитала, раз		14,01	11,16	13,64
Ликвидность
Быстрый коэффициент ликвидности		0,426	0,448	0,154
Коэффициент абсолютной ликвидности		0,021	0,023	0,001
Коэффициент покрытия запасов		4,465	5,157	2,224
Деловая активность
Фондоотдача		8,14	10,28	12,55
Оборачиваемость активов, раз		5,84	6,8	4,4
Оборачиваемость собственного капитала, раз		14,01	11,16	13,64
Оборачиваемость кредиторской задолженности, раз		18,6	50,96	7,8
Оборачиваемость дебиторской задолженности, раз		78,56	46,75	114,74
Оборачиваемость запасов, раз		44,33	46,96	6,83
Финансовая устойчивость
Коэффициент финансовой зависимости		0,467	0,702	1,6
Коэффициент автономии собственных средств		0,681	0,587	0,38
Обеспеченность запасов собственными оборотными средствами		2,03	2,28	1,16
Индекс постоянного актива		1,07	1,14	0,84
Коэффициент концентрации собственного капитала		0,68	0,58	0,38
Коэффициент концентрации заемного капитала		0,31	0,41	0,61
Коэффициент маневренности собственного капитала		0,39	0,55	1,75
Коэффициент соотношения заемных и собственных средств		0,46	0,7	1,6
Коэффициент долгосрочного привлечения заемных средств		0	0	0
Коэффициент долгового покрытия активов		0	0	0
Платежеспособность
Коэффициент текущей ликвидности		0,838	0,795	1,097
Коэффициент обеспеченности собственными средствами		-0,193	-0,256	0,089

2.4 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ» в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов

Ø Расчёт рыночной стоимости объектов имущественного комплекса на основе трёх основных подходов к оценке имущества

Группа 1. Недвижимое имущество

Группа 2. Автотранспортные средства

Группа 3. Технологическое оборудование

Группа 4. Универсальное оборудование

Группа 5. Вспомогательное оборудование

Группа 6. Офисная и вычислительная техника

                Группа 1. Оценка рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости на основе метода дисконтирования денежных потоков

Возможным источником извлечения дохода от владения объектом недвижимости является сдача помещений в аренду. Чистый текущий доход от перепродажи, с учетом фактора времени и затрат на содержание составит стоимость объекта недвижимости в текущий момент.

Техника дисконтирования применяется для приведения будущих потоков доходов и затрат, распределенных во времени, к одному моменту для получения текущей стоимости денежного потока, как стоимости объекта, приносящего доход.

Выбор ставки дисконтирования

 Метод цены капитальных вложений (CAРM)

 Наиболее безрисковым вложением средств, доступным потенциальному инвестору в России, являются вложения ГКО-ОФЗ РФ. Срок окупаемости собственного капитала при вложении средств в доходную недвижимость составляет 3-5 лет. Исходя из этого, в качестве безрисковой ставки определена ставка доходности по вложениям в облигации ГКО-ОФЗ РФ со сроком погашения безрисковой ставки (Выпуск ОФЗ-ПД SU25058RMFS7, по 30.04.2008[2]). Условно безрисковая ставка принята 9,5 % .

Таблица 4

Определение ставки дисконтирования

Безрисковая ставка	9,5 %
Коэфф. "БЕТА"	1,25
Среднерыночная доходность[3]	18,40%
Ставка дисконтирования, %	20,6%

Коэффициент «БЕТА» определён «экспертным» методом путем анализа факторов риска (Приложение 3).

Расчёт денежного потока ОАО « МЭМЗ» и расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода представлен в Приложении 4.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на дату оценки

составляет 20 079 082 рублей.

Оценка недвижимости в рамках затратного подхода

В таблице 2 уже были приведены данные по оцениваемому объекту недвижимости (информация приведена в паспорте БТИ инв. №11101).

 Внешний вид и состояние несущих конструкций здания: Обнаружены незначительные трещины в цокольной части здания (ширина раскрытия трещин до 1,5 мм), мелкие трещины и выбоины в стенах (до 1 мм), следов осадки и искривления плоскостей не обнаружено. Состояние внутренней отделки - соответствует нормам.

Состояние оцениваемого здания: Общее техническое состояние в результате натурального обследования оценивается как удовлетворительное.

Анализ технического состояния здания: В Приложении 5 обобщены данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки с определением физического износа, учитывающего удельный вес их стоимости или материалоемкости здания в целом.[4]

Сводные данные для расчёта стоимости здания в рамках затратного подхода приведены в Приложении 5.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки

составляет 14 097 177,95 рублей.

Оценка недвижимости в рамках сравнительного подхода

 На этапе сбора информации о последних предложениях и сделках купли – продажи нежилых помещений было выявлено два предложения, которые расценены как достаточно представительные для объективного определения рыночной стоимости. Характеристика объектов сравнения представлена в Приложении 6.

Корректировки вводились экспертным методом и представлены в Приложении 7.

Рыночная стоимость оцениваемой недвижимости ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки

составляет 18 751 751 рублей.

Согласование результатов рыночной стоимости недвижимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода

 Преимущество этого подхода состоит в том, что он непосредственно принимает во внимание выгоды от использования объекта и возможности рынка в течение срока предполагаемого владения.  Недостаток  подхода  заключен  в негарантированности ожидаемых в будущем изменений, на которые опирается этот расчет.

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках затратного подхода

 Этот подход заключен в расчете новой восстановительной стоимости объекта за вычетом всех форм накопленного износа. Преимущество данного подхода состоит в достаточной точности и достоверности информации по строительным затратам. Слабость состоит в сложности точной оценки всех форм износа. Использование подхода наиболее привлекательно, когда типичные продавцы и покупатели в своих решениях серьезно ориентируются на строительные затраты.

Оценка рыночной стоимости недвижимости в рамках сравнительного подхода

 Этот подход использует информацию по продажам объектов недвижимости, сравнимых с оцениваемым объектом. Преимущество данного подхода состоит в его способности учитывать реакцию продавцов и покупателей на сложившуюся конъюнктуру рынка. Его недостаток состоит в том, что практически невозможно найти два полностью идентичных объекта, а различие между ними не всегда можно с достаточной точностью вычленить и количественно оценить. Использование подхода наиболее привлекательно, когда имеется достаточная и надежная рыночная информация о сопоставимых сделках.

Таким образом, рыночная стоимость здания в рамках доходного подхода имеет коэффициент значимости 0,4; затратного подхода – 0,2; сравнительного подхода – 0,4 (Таблица 5)

Таблица 5

Итоговая таблица стоимости объекта недвижимого имущества ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода

Рыночная стоимость недвижимости на дату оценки, без учета НДС, руб.			Коэф-ты значимости подхода			Согласован­ная стоимость, руб.
Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Затрат­ный подход	Сравнительный подход	Доход­ный подход
14 097 178	18 751 751	20 079 082	0,2	0,4	0,4	18 351 768,8

Группа 2. Оценка рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода с учётом присущих им видов износа представлен в Приложении 8.

Базовая формула для расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств:

Итр= (И1* Пф+И2* Дф) * A3 * А2, где:

Пф – фактический пробег;

Дф - фактический срок эксплуатации;

И1 - нормативные показатели износа для автомобилей на 1000 км пробега (в зависимости от класса ТС);

И2 - показатель старения ТС в зависимости от среднегодового пробега;

А2 - коэффициенты корректирования износа АМТС в зависимости oт природно-климатических условий ;

А3 - коэффициенты корректирования износа АТС в зависимости oт экологического состояния окружающей среды по степени ее агрессивности.

Определение величины физического износа транспортных средств осуществлялось с использованием издания «Методическое руководство по определению стоимости автотранспортных средств с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления РД 37. 009. 015. 015 -98. Издание второе, исправленное и дополненное» разработанное Государственным научным центром Российской Федерации «НАМИ», утвержденное Министерством Экономики Российской Федерации 04.07.1998 г. и, являющееся основным руководящим документом при проведении оценки транспортных средств.

Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода на дату оценки

составляет 1 177 400 рублей.

Расчеты по определению стоимости автотранспорта проводились в соответствии с "Методическим руководством РД 37.009.015-98". Настоящее Руководство определяет методы и устанавливает порядок расчета стоимости автотранспортного средства (далее - АМТС) с учетом его технического состояния, комплектности и дополнительной оснащенности; естественного и морального износа, старения; стоимости запасных частей, работ и материалов, необходимых для его восстановления до состояния, отвечающего общим техническим и требованиям безопасности, регламентированным действующим законодательством. Материалы Руководства позволяют также выполнить работы по определению полной и остаточной восстановительной стоимости АМТС с учетом нормативного износа, предусмотренного Едиными нормами амортизационных отчислений на полное восстановление подвижного состава автомобильного транспорта.

 Методика определение расчётного износа автотранспортных средств представлена в Приложении 9.

 Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе сравнительного подхода

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами, которые были проданы или включены в реестр на продажу.

Метод сравнения продаж наиболее применим для объектов, по который имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли - продажи.

Расчет величины рыночной стоимости при применении метода сравнение продаж:

В общем случае рыночная стоимость оцениваемой машины (РС₀):

Рсо =	Цан	*Кдп	Кком*	К1*	К2*…*	Кm*	( 1 - Кион)+ Сдоп + Сmз
	1 - Киан

Цан - цена машины аналога на дату его продажи (цена предложения);

Кдп - коэф-т приведения цены продажи аналога к дате оценки, т.е. поправка на дату продажи;

Кком - коэф-т, учитывающий различия, в коммерческих условия приобретения оцениваемого объекта и аналога;

К_}* К₂*...* К_т - корректирующие параметрические коэффициенты учитывающие отличия в значениях технических параметров объекта оценки г аналога, вычисляются по формулам, где учитываются значения технических параметров и степень зависимости цены от этих параметров;

Киан - коэф-т физического износа аналога;

Кион - коэф-т физического износа оцениваемого объекта;

Сдоп - рыночная стоимость на дату оценки дополнительных устройств (оснастки), наличием (отсутствием) которых отличается аналог;

АС_тз - возможная разница в стоимостях товарных знаков оцениваемого объекта и аналога.

В нашем случае рыночная стоимость оцениваемой машины по сравнению с аналогом (РС0):

Рсо =	Цан	( 1 - Кион)*К1 * К2
	1 - Киан

Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств с помощью метода сравнительного анализа в рамках сравнительного подхода представлены в Приложении 10.

Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках сравнительного подхода на дату оценки составляет 1 111 485 рублей.

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках доходного подхода

Для расчета применим метод прямой капитализации.

Чистый операционный доход NOI, для каждого из объектов автотранспорта рассчитан, исходя из часовой арендной ставки, 8-ми часового рабочего дня, 280 рабочих дней в году и процента заполнения по формуле.

N01 = А* 8 * 280 *К_ЗАП * (1- К_ЭР), где

А - часовая арендная ставка;

Кзап - коэффициент заполнения;

К_Эр - коэффициент эксплуатационных расходов.

Расчет чистого операционного дохода от сдачи в аренду транспорта представлен в Приложении 11.

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств с использованием метода прямой капитализации представлен в Приложении 11

Ставка капитализации рассчитана с учетом возмещения капитальных затрат (модель Инвуда).

Ri=Yj - ∆*а, где

Ri - общий коэффициент капитализации;

Yj - общая норма отдачи;

∆ - относительное изменение стоимости собственности;

а - коэффициент, отражающий годовую норму возврата капитала Величина коэффициента принята равной коэффициенту фонда возмещения SFF при процентной ставке равной Yi, и n=3 расчетных периодах.

Расчет коэффициента выполнен и представлен в Приложении 11

Рыночная стоимость автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках доходного подхода на основе метода прямой капитализации составляет 781 395 рублей.

 Расчёт итогового значения рыночной стоимости автотранспортных средств представлен в таблице 6

Таблица 6

Итоговая таблица стоимости автотранспортных средств ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного, сравнительного и доходного подхода

Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб.			Коэф-ты значимости подхода			Согласован­ная стоимость, руб.
Затратный подход	Сравнительный подход	Доходный подход	Затрат­ный подход	Сравнительный подход	Доход­ный подход
1 177 400	1 111 485	781 395	0,5	0,1	0,4	1 012 406,5

         Группа 3. Оценка рыночной стоимости технологического оборудования невозможна из – за отсутствия необходимой информации. Известно только то, что балансовая стоимость всего технологического оборудования

Составляет 19 879 654 рублей.

Группа 4. Оценка рыночной стоимости универсального оборудования

Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 12

Физический износ определялся экспертным методом на основе шкалы определения физического износа (В. Рутгайзер «Оценка рыночной стоимости машин и оборудования»).

Рыночная стоимость универсального оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 2 346 774 рублей.

Группа 5. Оценка рыночной стоимости вспомогательного оборудования

Расчёт рыночной стоимости вспомогательного оборудования ограничивается только применением затратного подхода и представлен в Приложении 13

Рыночная стоимость вспомогательного оборудования ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 835 903 рублей.

Группа 6. Оценка рыночной стоимости офисной и вычислительной техники

Расчёт рыночной стоимости офисной и вычислительной техники ограничивается только применением затратного подхода и отражён в Приложении 14

Рыночная стоимость офисной и вычислительной техники ОАО «МЭМЗ», полученная в рамках затратного подхода составляет 76 105,61 рублей.

Таблица 7

Итоговая таблица стоимости основных средств ОАО « МЭМЗ»

№ п/п	Наименование	Остаточная балансовая стоимость, руб.	Рыночная стоимость, руб.	Корректировка +/-
1	Недвижимость	60 580 000	12 827 076
2	Автотранспортные средства	10 465 378	4 714 588	-5 750 790
3	Технологическое оборудование	19 879 654	19 879 654	0
4	Универсальное оборудование	3 980 232	4405783	425 551
5	Вспомогательное оборудование	3 565 090	4461255	896164
6	Офисная и вычислительная техника	508 990	460 307	-48 683
Итого:		98 979 344	107 328 663	8 349 318

Ø Оценка рыночной стоимости долгосрочных финансовых вложений

В бухгалтерском балансе ОАО «МЭМЗ» отражены долгосрочные финансовые вложения предприятия, которые составляют 600 300 рублей. Из них:

1.         Акции пансионата «Рахиль» – 500 700 рублей

2.         Акции Промстройбанка – 99 600 рублей

Корректировка стоимости инвестиций в дочерние, независимые общества и другие организации производилась с учетом внутренней структуры долгосрочных инвестиций, а именно:

• величина долгосрочных вложений корректировалась в зависимости от уровня предлагаемого риска инвестиций в конкретный бизнес;

• величина вложений в акции, которые к настоящему времени обесценились, не принималось к расчету (акции Промстройбанка)

Долговременные инвестиции в пансионат «Рахиль» - достаточно рискованное вложение. Не имея возможности детально проанализировать перспективы развития инвестируемого предприятия (не имея горизонта надежного планирования), к расчету чистых активов ОАО «МЭМЗ» была принята дисконтированная сумма вложений на срок 20 лет при высокой ставке дисконта, максимально учитывающей риск потери инвестиций, –32%.

Таким образом, рыночная цена долгосрочных финансовых вложений на дату оценки составляет 19 412 рублей.

ТС_и = БС_и/(1+0,32)²⁰ = 500 700 /257,9 = 19 412 рублей.

Ø Оценка рыночной стоимости запасов

         Запасы материальных ресурсов группируются в соответствии с их ликвидностью для выявления неликвидных запасов в целях дальнейшего списания. Оценка стоимости в рамках затратного подхода осуществляется по цене приобретения, которая составляет 174 990 069 руб.

         После проведения исследований рынка вторичных ресурсов, выяснилось, что реализовать без потери стоимости представляется возможным 85% материальных ресурсов, т.е. на – 148 741 558,7 руб.

         С частичной потерей стоимости – 10% ,т.е. – 17 499 006,9 руб., оставшиеся 5% являются неликвидными и списываются.

Таким образом, рыночная стоимость сырья, материалов и других аналогичных ценностей составляет 166 240 565,6 рублей.

Ø Оценка рыночной стоимости готовой продукции

         Затратный подход. В настоящее время на предприятии находится запас готовой продукции на сумму 2 931 561 руб.

Рыночный подход. На складе имеется готовая продукция, которую можно реализовать на сумму 8 944 122 руб. (Приложение 15)

         После проведения согласования результатов, и учитывая то, что предприятие не сможем быть уверены на 100%, что продаст продукцию по выгодным ценам, рыночная стоимость готовой продукции

составляет 4 434 701 ,25 рублей.

Таблица 8

Итоговая таблица стоимости готовой продукции ОАО «МЭМЗ», полученной в рамках затратного и сравнительного подходов

Рыночная стоимость на дату оценки, без учета НДС, руб.		Коэф-ты значимости подхода		Согласован­ная стоимость, руб.
Затратный подход	Сравнительный подход	Затрат­ный подход	Сравнительный подход
2 931 561	8 944 122	0,75	0,25	4434701,25

Ø   Оценка рыночной стоимости НДС по приобретённым ценностям

Сумма НДС по балансу составляет 18 136 110 руб.

НДС по приобретённым ценностям оцениваются исходя из имеющихся оплаченных счетов-фактур. Счёт – фактуры выписаны на сумму 16 543 978 рублей, т.е. купленные товары оплачены. Оставшаяся сумма списывается на увеличение убытка.

Ø   Оценка рыночной стоимости дебиторской задолженности

Оценка дебиторской задолженности проводится, как правило, на основании анализа графика ожидаемых поступлений долгов. Величина рыночной стоимости дебиторской задолженности определяется путем умножения величины балансовой стоимости дебиторской задолженности за вычетом безнадежных долгов на величину коэффициента дисконтирования, в зависимости от периода погашения дебиторской задолженности.

В качестве ставки дисконта в этом случае может приниматься единая ставка, учитывающая рискованность оцениваемого предприятия- заемщика, которая рассчитывается в доходном подходе. Было установлено, что у предприятия отсутствуют безнадежные долги, вся дебиторская задолженность является текущей и вполне реальной. При этом вся дебиторская задолженность является краткосрочной, т.е. платежи по ней ожидаются в течение 1 года.

По каждому должнику был проведен анализ и определена реальность получения дебиторской задолженности.

Дебиторская задолженность на предприятии подразделяется на: безнадежную и ту, которую предприятие еще надеется получить.

Безнадежная дебиторская задолженность в данном случае составляет  1 000 980 руб. и была образована из-за нецелесообразного вложение денежных средств в предприятие, которое на данный момент является банкротом. Следовательно, эта сумма списывается на увеличение убытка (Таблица 9).

Таблица 9

Корректировка статьи баланса «Дебиторская задолженность»[5]

Дебиторы	Сумма задолженности	Срок возникновения дебиторской задолженности по договору	Тип задолженности	Дисконтированная сумма дебиторской задолженности
ООО « Принт»	5 000 000	в течение 5 месяцев до дня оценки	реальная	4 642 853
ООО « Вистер»	3 578 900	в течение 4 месяцев до дня оценки	реальная	3 372 765
ЗАО «МТЗ»	1 000 980	списываем	нереальная к получению	0
ООО «Леколь»	538 619	в течение 3 месяцев до дня оценки	реальная	515 157
ЗАО « Альфа»	445 000	в течение 2 месяцев до дня оценки	реальная	432 495
ООО «РИМ»	260 000	в течение 2 месяцев до дня оценки	реальная	252 694
Итого	10 823 499			9 215 964

Ø   Оценка рыночной стоимости краткосрочных финансовых вложений

Займов, предоставленных организациям на срок менее 12 месяцев, по балансовой стоимости нет.

Ø   Оценка рыночной стоимости денежных средств

Данная статья бухгалтерского баланса ОАО «МЭМЗ» не подлежит переоценке. Денежные средства оцениваются по их балансовой стоимости, и составляют 253 177 рублей.

Таблица 10

Корректировка активной части баланса предприятия

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + ,руб.	Рыночная стоимость, руб.
1	2	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0	0
Основные средства	120	98 979 344	8 349 319	107 328 663
Незавершенное строительство	130	0	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	-580 888	19 412
Отложенные налоговые активы	145	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	7 768 431	107 348 075
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	-7 767 504	170 675 267
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	-8 749 503	166 240 566
животные на выращивании и откорме	212	0		0
Затраты в незавершенном производстве	213	0		0
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	1 503 140	4 434 701
товары отгруженные	215	0		0
Расходы будущих периодов	216	0		0
прочие запасы и затраты	217	0		0
Налога добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18136110	-1 592 132	16 543 978
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0		0
в том числе покупатели и заказчики	231	0		0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	-1 607 535	9 215 964
Краткосрочные финансовые вложения	250	0		0
Денежные средства	260	253 177		253 177
Прочие оборотные активы	270	0		0
Итого по разделу II	290	207 655 557	-10 967 171	196 688 386
БАЛАНС	300	307 235 201	-3 198 740	304 036 461

Расчет рыночной стоимости кредитов банков проводился с использованием процедуры приведения будущих платежей погашения задолженности и процентов по кредитам к текущей стоимости на основании анализа сроков погашения основной суммы долга, сроков выплаты процентов по кредитам процентной ставки банков и ставки дисконтирования.

В данном случае долгосрочных займов и кредитов нет. Краткосрочные займы и кредиты составляют 30 935 692 рублей. Срок погашения кредита составляет 10 месяцев. Исходя из условий безусловной платежеспособности предприятия и затрат на обслуживание долга (36% годовых) примем для расчета сумму 41 574 983 рубля, рассчитанную по формуле:

ТС_р.б.п. = БС_р.б.п.×(1+0,36/12)¹⁰ = 41 574 983 рублей

Кредиторская задолженность по товарным операциям оценивается аналогично дебиторской задолженности с использованием процедуры приведения будущих платежей к текущей стоимости с учетом сроков возможных платежей и ставки дисконтирования.

В разделе анализа финансового состояния предприятия была рассчитана оборачиваемость кредиторской задолженности. Период оборота кредиторской задолженности начиная с 2000г. не имеет выраженной тенденции, поэтому для расчета примем средние данные за период 01.01.2003г.-01.08.2007г., т.е. 121 день или 0,33 года.

Таким образом, текущая стоимость кредиторской задолженности ОАО  « МЭМЗ» по товарным операциям составит: 102 725 923 рублей.

Задолженность по оплате труда принимаем по балансовой стоимости

5 384 709 рублей так как выплата заработной платы производится ежемесячно.

Общая «Задолженность по налогам и сборам» и «Задолженность перед государственными внебюджетными фондами» составляет 3 678 456 рублей.

Долг не реструктурирован (отсрочек нет). Платежи по этому виду задолженностей выплачивается, поэтому сумма долга принимается для расчета по балансовой стоимости.

Ввиду того, что оцениваемое предприятие является платежеспособным, а информация о реструктуризации долга отсутствует, по стр. 625 баланса «Прочие кредиторы» сумма долга принимается к расчету по балансовой стоимости, т.е. в размере 40 212 342 рублей.

Таблица 11

Итоговый скорректированный баланс. Расчёт рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ» с использованием метода чистых активов

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + .,руб.	Рыночная стоимость, руб
1	2	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0	0
Основные средства	120	98 979 344	8 349 319	107 328 663
Незавершенное строительство	130	0	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	-580 888	19 412
Отложенные налоговые активы	145	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	7 768 431	107 348 075
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	-7 767 504	170 675 267
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	-8 749 503	166 240 566
животные на выращивании и откорме	212	0		0
Затраты в незавершенном производстве	213	0		0
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	1 503 140	4 434 701
товары отгруженные	215	0		0
Расходы будущих периодов	216	0
прочие запасы и затраты	217	0		0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18136110	-1 592 132	16 543 978
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0		0
в том числе покупатели и заказчики	231	0		0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	-1 607 535	9 215 964
Краткосрочные финансовые вложения	250	0		0
Денежные средства	260	253 177		253 177
Прочие оборотные активы	270	0		0
Итого по разделу II	290	207 655 557	-10 967 171	196 688 386
БАЛАНС	300	307 235 201	-3 198 740	304 036 461
Пассив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + ,руб.	Рыночная стоимость, руб.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		940 321		940 312
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	0		0
Добавочный капитал	420	65 971 986		65 971 986
Резервный капитал	430	209 590		209 590
в том числе:
Резервы, образованные в соответствии	431	0		0
с законодательством
Резервы, образованные в соответствии	432	209 590		209590
с учредительными документами
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	50 956 062		43 338 160
Итого по разделу III	490	118 077 959		110 460 048
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	510	0		0
Отложенные налоговые обязательства	515	0		0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0		0
Итого по разделу IV	590	0		0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	610	30 935 692	10 639 291	41 574 983
Кредиторская задолженность:	620	158 221 550	-6 220 120	152 001 430
По товарным операциям	621	108 946 043		102 725 923
Задолженность по оплате труда	622	5 384 709		5 384 709
Задолженность по налогам и сборам	624	3 678 456		3 678 456
Прочие кредиторы	625	40 212 342		40 212 342
Итого по разделу V		189 157 242	4 419 171	193 576 413
БАЛАНС	700	307 235 201	4 419 171	304 036 461

Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», определённая в рамках затратного подхода на основе метода чистых активов составляет 110 460 048 рублей.

Необходимо отметить, что в условиях стабильной экономики показатель «чистые активы» может определять стартовую цену, которую согласен получить потенциальный продавец за все обыкновенные акции общества, так как характеризует стоимость имущества, сформированного за счет собственных источников. В то же время стоимость чистых активов общества не отражают в полной мере его рыночную стоимость, т.к. не раскрывает результат работы предприятия от производственной (текущей), финансовой и инвестиционной деятельности. Несмотря на определенные недостатки показатель «чистые активы» является наиболее приемлемым оценочным показателем стоимости предприятия в рамках затратного (имущественного) подхода, так как это комплексный показатель, учитывающий уровень развития технологии на основе имущества, сформированного за счет собственных средств.

Метод «чистых активов» совместно с доходным подходом даже при отсутствии объектов сравнения позволяет получить достаточно достоверное значение рыночной стоимости акционерного капитала.

2.5 Оценка рыночной стоимости ОАО « МЭМЗ » в рамках доходного подхода с применением метода капитализации прибыли

ОАО «МЭМЗ» сохраняет стабильные условия использования имущества, долгосрочные ежегодные чистые доходы приблизительно равны текущим доходам, темпы роста величины дохода в течение длительного периода времени постоянны. Исходя из этого, используется метод капитализации прибыли.

Анализ финансовой отчетности был проведен в пункте 2.1. данной курсовой работы.

В качестве капитализируемой величины в аттестационной работе выступает прибыль последнего отчетного года. Размер прибыли в отчетном году составил 7 567 000 рублей, а размер денежного потока 9 004 000 рублей. Данные о величине прибыли за последние 5 лет представлены в таблице 12.

Таблица 12

Величина прибыли

Годы	Величина прибыли	Темп роста, %
2002	3 649 209	1,2
2003	4 379 051	1,2
2004	5 254 861	1,2
2005	6 305 833	1, 2
2006	7 567 000

Таблица 13

Расчёт ставки дисконтирования

Фактор риска	Значение	Примечание
Безрисковая ставка дохода	9,5 %	Инвестор независимо ни от чего получит на вложенный капитал именно тот доход, на который он рассчитывал в момент инвестирования средств.
Размер компании	3%	Чем компания больше, тем риск меньше. ОАО « МЭМЗ» достаточно крупная компания для Калужской области
Финансовая структура	3%	В структуре капитала преобладает заемный капитал.
Производственная и территориальная диверсификации	2,5 %	0,5% - премия за товарную диверсификацию; 1,5,% - территориальная диверсификация
Качество управления	2%	Администрация предприятия состоит из высококвалифицированных менеджеров, и в их работе существуют определенные недоработки.
Диверсификация клиентуры	4%	Потребителя продукции предприятия являются более 200 клиентов. Никакой более подробной информации нет.
Рентабельность предприятия и прогнозируемость его доходов	2,5 %	Чем выше прибыль, тем больше компания привлекательна для инвестора. Не меньше высокой рентабельности инвесторы ценят стабильность дохода, возможность прогнозировать его заранее.
Прочие собственные риски	2,5 %
Суммарное значение ставки дисконтирования	29 %

Безрисковые вложения - вложения в государственные долговые обязательства, депозитные вклады в ЦБ РФ.

Ставка капитализации: 27,8%

Таким образом, рыночная стоимость ОАО «МЭМЗ», рассчитанная в рамках доходного подхода составляет 27 219 424 рублей.

Для оценки компании рыночным (сравнительным) подходом используется ценовая и финансовая информация по объектам сравнения.

На этапе сбора исходной информации не удалось найти разносторонней финансовой информации по объектам сравнения, а получение такого рода информации - дорогостоящий процесс.

Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому оценить рыночную стоимость активов ОАО «МЭМЗ» на основе методов сравнительного подхода не представляется возможным.

Глава 3 Мероприятия, направленные на рост стоимости бизнеса

3.1 Согласование результатов оценки и обоснование итоговой величины стоимости бизнеса

При применении различных подходов к оценке стоимости объекта, были получены результаты, которые представлены в таблице 14.

Для определения рыночной стоимости капитала открытого акционерного общества «МЭМЗ» были использованы два метода:

1.   метод стоимости чистых активов;

2.   метод капитализации прибыли.

Анализируя применимость каждого подхода для оценки данного объекта, можно сделать выводы:

Затратный (имущественный) подход к оценке стоимости предприятия адекватен оценке компании с точки зрения ее владельцев. Данный подход и, в частности, метод стоимости чистых активов, применяемый в аттестационной работе, указывает на нижнюю границу рыночной стоимости и является ориентиром, как для владельцев предприятия, так и для потенциального инвестора. В рамках данного подхода учитывается влияние производственно-хозяйственных факторов на изменение стоимости активов, развития технологии с учетом степени износа активов.

 Ключевым моментом, с точки зрения весомости результатов оценки предприятия, методом стоимости чистых активов в итоговой величине стоимости предприятия, является их обоснованность, так как они опираются на точные значения финансовых и учетных документов, результаты инвентаризации и натурного обследования объектов собственности предприятия.

Расчеты по данному подходу практически не содержат субъективных суждений, опираются на достоверную открытую информацию. Обычно восстановительная стоимость представляет собой нижнюю ценовую границу для объектов, продаваемых на динамичных рынках.

Расчёт рыночной стоимости капитала в рамках затратного подхода в данном случае является приоритетным и принимает значение 75% (как наиболее достоверный).

Помимо приведенных факторов, влияющих на весовой коэффициент,

 в итоговой величине стоимости предприятия, учитывались результаты анализа финансового состояния предприятия. Несмотря на то, что по сравнению с 2005 г.финансовые показатели на момент оценки несколько улучшились, у потенциального инвестора пока нет оснований для оптимистических ожиданий в перспективе. Рынок не может оценить предприятие только на основании стоимости чистых активов на момент оценки без учета динамики, связи настоящих и будущих результатов деятельности компании. Для потенциального инвестора очень важны величина качество и продолжительность периода получения всех чистых доходов, которые он может иметь от бизнеса за остаточный период.

В результате вышеизложенных причин был использован метод капитализации прибыли в рамках доходного подхода.

Основное преимущество метода капитализации прибыли— простота расчетов. Другое преимущество состоит в том, что метод прямой капитализации, в конечном счете, непосредственно отражает рыночную конъюнктуру. Это связано с тем, что при его применении, как правило, берется достаточно большое количество сделок и проводится их анализ с точки зрения дохода и стоимости. Однако в расчетах достаточно велика степень экспертных суждений, что может быть отнесено к недостаткам данного подхода. А также в силу того, что текущая стоимость будущих доходов чувствительна к изменениям коэффициента капитализации и мы не обладаем (в данном случае) абсолютно достоверной информацией о величине прибыли, весовой коэффициент - 25%.

Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики  затруднительно. Рыночный подход предполагает наличие общедоступной информации. Такая информация в настоящее время весьма скудна, касается в основном крупных операторов рынка.

Каждая компания, каждое предприятие имеет достаточно индивидуальные характеристики, даже при гарантии достоверности информации о предприятиях и сделках с ними для практического использования методов сравнительного подхода требуется внесение множества поправок и уточнений. Если есть сомнения в достоверности такой информации, ее использование может только ввести в заблуждение и исказить результаты оценки.

Таким образом, нет необходимой достоверной информации, которая позволила бы эффективно применить рыночный подход в процессе оценки рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ». Кроме того, в рамках сравнительного подхода невозможно учесть будущее ожидание инвестора.

Таблица 14

Результаты расчётов рыночной стоимости ОАО «МЭМЗ»

	Рыночная стоимость, руб.
Затратный подход	110 460 048
Доходный подход	27 219 424
Сравнительный подход	Обоснованно не использовался

            Выбор коэффициентов значимости определялся экспертно, на основании степени обоснованности стоимостных показателей по каждому конкретному подходу оценки. Весовые коэффициенты представлены в таблице 15. Расчёт итоговой величины стоимости ОАО « МЭМЗ» - в таблице 16.

Таблица 15

Коэффициенты значимости для взвешенной оценки рыночной стоимости объекта оценки

Подход	Коэффициент значимости
Затратный подход	0,75
Доходный подход	0,25

Таблица 16

Расчёт итоговой величины стоимости объекта оценки

Подход	Коэффициент значимости	Рыночная стоимость, руб.	Взвешенная рыночная стоимость стоимость, руб.
Затратный подход	0,75	110 460 048	82 845 036
Доходный подход	0,25	27 219 424	6 804 856
Итого:	1	-	89 649 892

Таким образом, рыночная стоимость объекта на дату оценки составляет: 89 649 892 рублей.

Концепция управления стоимостью предприятия предполагает, что менеджеры фирмы нацеливаются на действия и управленческие решения, которые не столько увеличивают текущие либо надежно планируемые на ближайшие периоды прибыли фирмы, сколько создают основу для получения гораздо больших и даже, возможно, четко не прогнозируемых прибылей в более отдаленном будущем, что, однако, способно резко повысить текущую или будущую рыночную стоимость компании.

В реальной управленческой практике на рыночную стоимость фирмы могут повлиять конкретные инвестиционные проекты фирмы, связанные, как правило, с созданием и освоением продуктовых и процессных инноваций. Такие инвестиционные проекты по разработке и внедрению новых видов продукции (товаров, услуг), а также новых технологических процессов и оборудования обычно именуются инновационными проектами. Именно они способны принести компании дополнительные прибыли и денежные потоки в результате выведения на рынок новых продуктов, повышения качества ранее выпускавшейся продукции, снижения себестоимости продукции и операционных издержек предприятия.

                              Основными этапами для увеличения стоимости могут быть следующие предложения:

1.   сдача помещений в аренду;

2.   скидки на залежавшуюся продукцию;

3.   выпуск новой продукции;

4.   внедрение нового оборудования в эксплуатацию и др.                        

         Одним из видов деятельности ОАО «МЭМЗ» является производство и реализация технологического оборудования и товаров народного потребления. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Производство осуществляется на основе заказов, поэтому целесообразным является приобретение дополнительного оборудования для производства данной продукции.

         Для этого необходимо взять кредит в размере 2 млн. рублей на приобретение оборудования.

Уточним баланс (таблица 17)(Затратный подход)

Таблица 17

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Прогнозная стоимость, руб.
1	2	4
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0
Основные средства	120	98 979 344	100 979 344
Незавершенное строительство	130	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	600300
Отложенные налоговые активы	145	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	101 579 644
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	178 442 771
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	175 321 641
животные на выращивании и откорме	212	0	0
Затраты в незавершенном производстве	213	0	0
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	4 231 765
товары отгруженные	215	0	0
Расходы будущих периодов	216	0	0
прочие запасы и затраты	217	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18136110	18136110
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0	0
в том числе покупатели и заказчики	231	0	0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	13 654 780
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0
Денежные средства	260	253 177	253 177
Прочие оборотные активы	270	0	0
Итого по разделу II	290	207 655 557	210 486 838
БАЛАНС	300	307 235 201	312 066 482
Пассив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Корректировка + ,руб.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		940 321	940 322
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	0	0
Добавочный капитал	420	65 971 986	65 971 986
Резервный капитал	430	209 590	209 590
в том числе:
Резервы, образованные в соответствии	431		0
с законодательством		0
Резервы, образованные в соответствии	432	209 590	209 591
с учредительными документами
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	50 956 062	67 121 898
Итого по разделу III	490	118 077 959	120 909 240
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	510	0	0
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0
Итого по разделу IV	590	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	610	30 935 692	32 935 692
Кредиторская задолженность:	620	158 221 550	158 221 550
По товарным операциям	621	108 946 043	108 946 043
Задолженоость по оплате труда	622	5 384 709	5 384 709
Задолженность по налогам и сборам	624	3 678 456	3 678 456
Прочие кредиторы	625	40 212 342	40 212 342
Итого по разделу V		189 157 242	191 157 242
БАЛАНС	700	307 235 201	312 066 482

Таким образом, прирост стоимости после улучшений 2 831 281 рублей.

Заключение

Данная курсовая работа выполнена в рамках затратного и доходного подходов с применением метода стоимости чистых активов и метода капитализации.

Применение затратного подхода может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины затрат на приобретение аналогичного объекта.

При использовании доходного подхода к оценке, объект оценки рассматривается как долгосрочный актив, приносящий владельцу определенный доход в течение ряда лет. Стоимость актива складывается из суммы будущих доходов, а также цены, по которой актив может быть впоследствии продан.

Рыночный (сравнительный) подход в процессе оценки не использовался. Несмотря на то, что рыночный подход к оценке предприятия в наибольшей мере отвечает требованиям стандарта обоснованной рыночной стоимости, его использование в условиях современной российской экономики  затруднительно.

На идеальном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, потенциальные пользователи могут быть неправильно информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также по другим причинам данные подходы могут давать, различные показатели стоимости.

По результатам проведенной оценки стоимости бизнеса ОАО «МЭМЗ» можно сделать следующие выводы:

·   Рыночная стоимость основных средств по результатам оценки больше их балансовой стоимости. Это произошло из-за роста цен на недвижимость, а так как объект оценки расположен в центре города, то, возможно, это и обосновывает столь значительную корректировку.

·   Рыночная стоимость запасов уменьшилась из–за наличия на предприятии неликвидных запасов.

·   Рыночная стоимость НДС также снизилась, поскольку на предприятии есть товары, которые им не оплачены. Эта сумма списывается на увеличение убытка.

·   Рыночная стоимость дебиторской задолженности, платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, стала меньше балансовой. Дебиторская задолженность на рассматриваемом предприятии делится на реальную и нереальную. Сумма нереальной дебиторской задолженности, была списана на увеличение убытка, поскольку предприятие, которому был выдан кредит, обанкротилось.

После согласование результатов, на основании коэффициентов значимости, полученных экспертным путем, итоговая рыночная стоимость объекта оценки - 89 649 892 рублей.

Далее были рассмотрены и проанализированы пути повышения рыночной стоимости объекта оценки. Производство регуляторов напряжения является одним из самых выгодных и перспективных направлений в деятельности предприятия. Спрос на них превышает существующее предложение. Таким образом, было предложено приобрести оборудование для производства данной продукции, и, соответственно, взять кредит в размере 2 млн. рублей.

Список литературы

1.  Гражданский кодекс Российской Федерации.

2.   Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 г., № 135-ФЗ.

3.   «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности» утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.07.2001 г., №519.

4.   Стандарт Российского Общества Оценщиков 21-01-98 «Оценка недвижимости».

5.   Стандарты профессиональной деятельности в области оценки недвижимого имущества Российского общества оценщиков. - М.: 1999.

6.   Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.1983 об индексах изменения сметной стоимости строительства при переходе к новым сметным нормам, вводимым в действие с 1.01.1984 г.

7.   Письмо Госстроя СССР № 14-Д от 06.09.1990 об индексах изменения сметной стоимости строительства в связи с введением новых оптовых цен и тарифов 01.01.1991 г.

8.   Сборник №7 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений машиностроительной промышленности для переоценки основных фондов. Издательство литературы по строительству М.: 1972г.

9.   Устав ОАО «МЭМЗ»

10.Выписка БТИ из технического паспорта на объект градостроительной деятельности №374 от 14.01.2005

11.Технический паспорт на объект недвижимости Механосборочный цех.

12.Асаул А. Н. Экономика недвижимости. Учебник. Спб: Издательство «Питер», 2004.-512 с.

13.Н.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости. Учебник. - М. Издательство «Проспект», 2003. - 835 с.

14.Виноградов Д.В. Экономика недвижимости, учебное пособие. — Владимир: ВГУ, 2007- 136 с.

15.Грибовский СВ., Иванова Е.Н., Львов Д.С., Медведева О.Е. Оценка стоимости недвижимости.— М.: ИНТЕРРЕКЛАМА, 2003. — 704 с.

16.П.Григорьев В.В. Оценка объектов недвижимости.- М.: ИНФРА-М, 1997 -90 с.

17. Коробкин Ю.И. Оценка недвижимости: Учебно – практическое пособие /Филиал Северо – Западной академии государственной службы в г.Калуга: КФ СЗАГС, 2006г.

18. Коробкин Ю.И. Теория и практика оценки, г.Калуга 2006 -170с.

19. Лаврухина Н.В., Коробкин Ю.И. Оценка стоимости предприятия     (бизнеса): теория и практика: Учебно – практическое пособие/ Филиал СЗАГС в г. Калуге,2004. -80с.

20.Максимов Н. Основы предпринимательской деятельности на рынок недвижимости: Учеб. пособие. - СПб.: Питер, 2000. - 117 с.

21.Озеров Е. С. «Экономика и менеджмент недвижимости». СПб. Издательство «МКС», 2003. — 422 с.

22.Соловьев М.М. Оценочная деятельность: Учеб. пособие. - М.: Москва. 2002. - 68 с.

20.Тарасевич Е.И. «Оценка недвижимости». — СПб.: СПбГТУ, 1997. — 422 с.

21.Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости: Учебное пособие для вузов» — М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004. — 303 с.

23.Федотова М.А., Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательства «ЭКСМОС», 2000 г. -352 с.

24.Фридман Дж., Ордуэй Ник. «Анализ и оценка приносящей доход недвижимости». Пер. с англ. — М.: Дело, 1997 - 462 с.

25.Методические указания по выполнению дипломной работы. / Лихачев А.А., Орехов Е.А., Шалаева И.Д. - Калуга: КФ МГТУ, 2005 г.

26.Оценка бизнеса: Учебник /Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. -М.: Финансы и статистика. 2004 - 544 с. Оценка недвижимости. /Под. ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.

М., "Финансы и статистика", 2002, - 495 с.

27.Чумаков СВ. Улучшения арендатора в объекты недвижимости

Порядок возмещения и оценка стоимости // Московский Оценщик. - 200'

№2(26)

28.Яценко А. Оценка недвижимости. Затратный подход//Финансова

газета.-2001 г. -№25.

29.Яценко А. Методы оценки недвижимости, основанные на доходно*

подходе //Финансовая газета. - 2001 г. - №14.

30.Аренда коммерческой недвижимости// Недвижимость России: URL

www.raexnert m

Приложение 1

Определение коэффициента «бета» с помощью анализа факторов риска

Фактор риска	Всего		Степень риска
			1. низкая						2. средняя				3.		высокая
			класс риска
			1-1		1-2		1-3		2-1		2-2	2-3	3-1		3-2	3-3
Соответствующее значение /J			0		0,25		0,5		0,75			1,25	1,5		1,75	2
	Общеэкономические факторы
социально-политический риск												1
внутриэкономический риск												1
внешнеэкономический риск											1
Отраслевые факторы
циклический характер												1
АУДИТ & КОНСАЛТИНГ стадия развития												1
конкуренция											1
регулирование												1
препятствия к вхождению в рынок												1
Факторы риска на уровне фирмы
ликвидность															1
стабильность дохода											1
финансовый рычаг											1
операционный рычаг											1
доля на рынке												1
диверсификация клиентуры											1
диверсификация продукции														1
диверсификация по территории														1
качество управления														1
Риск несогласованности интересов
Возможность разногласий владельцев компании														1
Итого количество наблюдений		18		0		0		0		0	6	7		4	1	0
Расчет средневзвешенного Р		22,5		0		0		0		0	6	8,75		6	1,75	0
Р		1,25

Приложение 2

Расчёт денежного потока предприятия

Строка	2006 год	2007 год	2008 год
Поступления от продаж	1 997 947,16	2 409 524,80	3 493 810
Общие издержки	180 000,00	180 000,00	180 000,00
Затраты на персонал	288 000,00	288 000,00	288 000,00
Суммарные постоянные издержки	468 000,00	468 000,00	468 000,00
Другие поступления
Другие выплаты
Налоги	121 196,49	156 906,15	193 677,49
Кэш-фло от операционной деятельности	1 876 750,67	2 252 618,65	3300132,51
Затраты на приобретение активов
Кэш-фло от инвестиционной деятельности
Займы
Выплаты в погашение займов
Выплаты процентов по займам
Кэш-фло от финансовой деятельности
Баланс наличности на начало периода		1 876 750,67	4129369,32
Баланс наличности на конец периода	1 876 750,67	4129369,32	7 429 500

Приложение 3

Расчёт рыночной стоимости оцениваемой недвижимости в рамках доходного подхода

Объект оценки		Корпус механосборочного цеха
№ п/п	Показатель	Текущий период	2007г    2008г.    2009г.
1	Год ввода в эксплуатацию	1976
2	Эффективный возраст, лет	29	30	31	32
3	Нормативный срок жизни, лет	100	100	100	100
4	Нормативный износ, %	29%	30%	31%	32%	ПВС, руб.	15 590 774
6	Общая полезная площадь здания, кв. м	2 036,0	2 036,0	2 036,0	2 036,0
7	Поток ден. средств после уплаты налогов, руб.		1 876 750,67	2 252 618,65	3300132,51
8	Реверсия, руб.				27 483 469
9	Дисконтный множитель		0,8210838	0,6741786	0,5535571
10	Текущая стоимость будущих доходов, руб.		1 154 081	1 509 254	1 824 973
11	Текущая стоимость реверсии, руб.				18 954 117
12	Рыночная стоимость объекта недвижимости, полученная в рамках доходного подхода, руб.		20 079 082

Информационная база сборников :

УПВС№ 1 "здания и сооружения, имеющиеся в организациях и учреждениях, состоящих на государственном бюджете...",

УПВС№ 5 " зданий и сооружений электрических станций, электрических и тепловых сетей.",

УПВС№ 6 "Здания и сооружения химической промышленности".

УПВС№ 8 "Здания и сооружения промышленности строительных материалов".

УПВС№ 18 " зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяйства...",

УПВС№ 27 "здания и сооружения внешнего водоснабжения и канализации".

УПВС№ 29 "здания и сооружения газовой промышленности, магистральных газопроводов и городского газового хозяйства..",

УПВС №30 " здания и здания и сооружения городского электротранспорта".

УПВС №37  "водохозяйственные сооружения".

Информация об индексах изменения текущего уровня стоимости СМР.

Информационная база предприятия.

Приложение 4

Обобщённые данные технического состояния (физического износа) основных конструктивных элементов объекта оценки

Наименование конструктивных элементов	Удельный вес стоимости отдельных конструктивных элементов, %	Износ конструктивных элементов, в %	Удельный износ конструктивных элементов, в %
Фундамент	5%	30%	1,50%
Стены, колонны, перегородки	26%	30%	7,80%
Перекрытия и покрытия	11%	25%	2,75%
Кровля	5%	30%	1,50%
Полы	13%	20%	2,60%
Проемы	9%	20%	1,80%
Отделочные работы	18%	20%	3,60%
Внутренние санитарно-технические работы и электротехнические устройства	10%	25%	2,50%
Прочие работы	3%	20%	0,60%
ИТОГО:	100%		24,65%

Приложение 5

Сводные данные для расчёта рыночной стоимости здания в рамках затратного подхода

 

Площадь по наружному обмеру, м2	1 054,30
Высота, м	12,70
Объем, м3	13 389,00
Единица измерения	М.
Стоимость единицы измерения (руб.)	19,4
Коэффициент подобия объекта ( % )	100,00%
Территориальный коэф-т	1,03
Поправочный коэф-т на различие в объеме	1,00
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 1984 год	1,18
Индекс изменения сметной стоимости строительное – монтажных работ на 2000 год	31,06
Средний индекс изменения цен на дату оценки	1,59
Стоимость объекта-аналога на дату оценки, руб.	15 590 774,11
Норма прибыли застройщика, %	20,00%
Стоимость прибыли застройщика, руб.	3 118 154,82
Полная восстановительная стоимость с учетом нормы прибыли застройщика, руб.	18 708 928,93
Определение рыночной стоимости
Физический износ, %	24,65%
Функциональный износ, руб	0,00%
Внешний износ, %	0,00%
Совокупный износ, %	24,65%
Рыночная стоимость здания, руб.	14 097 177,95

Приложение 6

Характеристика объектов сравнения

	Оцениваемый объект	Аналог №1 Спорткомплекс г. Красногорск	Аналог №2 Спорткомплекс г. Красноярск
Цена предложения, руб		145 040 000	7 840 000
Дата сделки (предложения)		апр.05	апр.05
Условия финансирования	обычные	обычные	обычные
Юридические права и ограничения	Собственность	Собственность	Собственность
Условия финансирования	рыночные	рыночные	рыночные
Условия продажи	рыночные	рыночные	рыночные
Местоположение	г. Калуга, ул. С. Щедрина	г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД	г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Тип зданий	Отдельно стоящее здание	Отдельно стоящее 3-х этажное здание	Отдельно стоящее здание
Общая полезная площадь помещений, кв.м	2 036,00	4 531,30	1 120,00
Материал стен	блочные	кирпич	кирпич
Год постройки	1976	н. 90-х	90-е
Внутренняя отделка	обычная	улучшенная	обычная
Дополнительная информация	Подъездная дорога, все коммуникации	Кафе, сауна, тренажерные залы, теннисный корт на территории	Огорожен забором, бассейн, сауна,
Земельный участок	Аренда	0,9 га в собственности	Аренда
Физический износ, %	24,65%	20,00%	25,00%
Стоимость, руб/кв.м.		32 008	7 000

Приложение 7

Корректировки цены продажи для зданий – аналогов

Элементы сравнения
1. Поправка на право собственноси	полное		полное		полное
Корректировка №1			0		0
Скорректированная цена, руб.			145 040 000		7 840 000
2. Поправка на условия финансирования сделки	обычные		обычные		обычные
Корректировка №2			0		0
Скорректированная цена, руб.			145 040 000		7 840 000
3. Поправка на условия продажи	рыночные		рыночные		рыночные
Корректировка №3				0%		0%
Скорректированная цена, руб				145 040 000		7 840 000
Дата сделки				апр.05		апр.05
Корректировка №4				0,00%		0,00%
4. Поправка на условие предложения
Скорректированная цена, руб				145 040 000		7 840 000
Земельный участок		Аренда		0,9 га в собственности		Аренда
Корректировка №5 -				11 340 000,00		0,00
5.Поправка на право владения зем. участком
Скорректированная цена, руб.				133 700 000		7 840 000
Месторасположение		г. Калуга, ул. С. Щедрина		г. Красногорс, Волоколамское ш., 5 км. до МКАД		г. Красноярск, р-н Правый берег, ул. Рейдовая
Корректировка №6 - поправка на				0,59		1,00
6. Поправка на место положения, %
Скорректированная цена, руб				78 883 000,00		7 840 000,00
траспортная доступность		высокая		высокая		высокая
Корректировка №7 - поправка на				0,00%		0,00%
7.Поправка на транспортную доступность
Скорректированная цена, руб.				78 883 000,00		7 840 000,00
Скорректированная цена 1 кв.м.				17 408,47		7 000,00
Процентные корректировки к единице сравнения
Износ,%		24,65%		20,00%		25,00%
Корректировка №8				-4,65%		0,35%
8. Поправка на износ,%
Скорректированная цена, руб/кв.м.				16 599		7 025
наличие коммуникаций		есть		есть		есть
Корректировка №9 - поправка на				0,00%		0,00%
наличие коммуникаций, %
Скорректированная цена, руб/кв.м.				15 769		6 673
материал стен		блочные		кирпич		кирпич
Корректировка №10 - поправка				-5,00%		-5,00%
9.Поправка на материал стен,%
Скорректированная цена, руб/кв.м.				14 981		6 340
Абсолютные поправки к единице сравнения
Внчтренняя отделка		обычная	улучшенная			обычная
Корректировка №11 - поправка			-2 900			0
11. Поправка на внутреннюю отделку, руб./кв.м.
Скорректированная цена, руб. кв.м.			12 081			6 340
Скорректированная цена, руб.			54 740 714			7 100 365
Скорректированная цена, руб./кв.м.			12 081			6 340
Стоимость оцениваемого объекта, руб		18 751 751

Приложение 8

Расчет рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках затратного подхода

Наименование объекта	Год ввода в эксплуатацию экспл уатац ию	Нормативный среднегодовой пробег	Фактический пробег, тыс.км.(Пф)		Фактический срок эксплуатации, лет (Дф)	И1	И2	В о сета новите льная стоимость на дату оценки, руб.	М> %	в„ %	Физический износ по пробегу и сроку эксплуатации,%( Итр)	Рыночная стоимос ть на дату оценки, руб
ГАЗ 3307	1999	35		210	6	0,34	0,77	274100	30	30	10	83	120878
ГАЗ 2705	2002	35		30	5	0,34	0,7	194419	15	20	10	40	177840
ЗИЛ -53	2000	30		150	5	0,38	0,8	439200	20	20	10	61	252979
ПАЗ	2003	40		80	2	0,34	0,7	600000	10	2	10	29	476280
КАМАЗ	1991	35		455	13	0,38	0,77	790600	70	30	10	183	149423
Итого													1177400

Приложение 9

Определение расчетного износа автотранспортных средств

Расчетный износ (Итр) АМТС является отправной точкой для последующих расчетов и определяется по формуле:

Итр =(И1 Пф + И2 Дф) (%)

где: И1- показатель износа АМТС по пробегу (в % на 1000 км пробега),

Пф - пробег фактический на день осмотра с начала эксплуатации или после капитального ремонта;

И2 - показатель старения по сроку службы (в % за 1 год) в зависимости от интенсивности эксплуатации;

 Дф - фактический срок службы с начала  эксплуатации или после капитального ремонта.

Примечание. Значение фактического пробега (Пф) принимается в соответствии с показаниями исправного счетчика пройденного пути спидометра АМТС, или принимается по учетным документам на данное АМТС. В сомнительных случаях (нарушение заводских пломб, замена спидометра, кузова, приобретение бывшего в употреблении АМТС, отсутствие данных и т.п.) для определения износа в расчет принимается среднегодовой пробег в регионе (стране) однотипного АМТС.

При определении стоимости АМТС, принадлежащего юридическому лицу, допускается, по согласованию с заказчиком не рассчитывать износ, а использовать нормы амортизационных отчислений.

Расчет стоимости автотранспортного средства с учётом износа:

В простейшем случае, когда на изменение стоимости АМТС оказывают влияние, только факторы, присущие всем эксплуатируемым транспортным средствам - естественный износ и старение, и если не выявлено документально подтвержденных замен в процессе эксплуатации агрегатов и дорогостоящих комплектующих изделий, расчет стоимости ведется по формуле:

Сиз =Цр - Виз (руб.)

где: Сиз - расчётная стоимость АМТС с учетом расчетного износа, руб.;  

 Цр - расчётная розничная цена АМТС с учётом фактической

комплектности, руб.;

Виз - часть стоимости АМТС, утраченная вследствие естественного износа, старения, руб.

Виз=Цр х Итр/100 (руб.)

 Сиз= Цр - Виз = Цр х (1- Итр/100 ) (руб.)

Величина (1- Итр/ 100 ) определяет часть стоимости АМТС, утраченную по причине естественного износа, старения и называется коэффициентом износа Ки.

Если при осмотре АМТС, кроме естественного износа, старения, выявлены другие факторы, влияющие на величину его стоимости (эксплуатационные дефекты, аварийные повреждения и т.д.), то необходимо продолжить корректировку величины расчетной стоимости в соответствии с рекомендациями нижеследующих разделов.

 

Корректировка стоимости АМТС при наличии эксплуатационных дефектов.

Стоимость предъявленного АМТС (Сиз), снижается дополнительно при выявлении на нем дефектов, вызванных ненормальными условиями хранения, эксплуатации, ненадлежащим уходом (дефектов эксплуатации), на величину (Вдэ), приближенную в общем случае (без учета коэффициента износа), к стоимости устранения выявленных дефектов, включая предполагаемые замены агрегатов, узлов и деталей, т.е:

Вдэ3дэ (руб)

где: Вдэ - стоимость устранения имеющихся дефектов эксплуатации, руб.;        Здэ, - затраты на устранение имеющихся дефектов эксплуатации с учетом коэффициента износа, руб.

Примечание.

Использование приблизительных расчетов оправдана тем, что при определении стоимости АМТС с целью оформления документов на наследование, дарение и т.п., выявляются дефекты не для определения стоимости и проведения соответствующего ремонта, а только для наиболее полного представления о техническом состоянии АМТС и учёта этого состояния в размере стоимости.

К дефектам эксплуатации (в качестве факторов, влияющих на снижение остаточной стоимости АМТС) в руководстве отнесены:

а)      следы и последствия коррозии;

б)     усталостные трещины элементов кузова, рамы и прочих деталей;

в)      сколы (выбоины), потускнение (потеря глянца), расслоение, растрескивание,растяжение неметаллических деталей (материалов), лакокрасочных и других
защитных покрытий, разрыв обивки по шву;

г)      загрязнение, разрыв (не по шву) обивки, тента;

д)      следы рихтовки, правки, подгонки, ремонтной сварки элементов кузова,рамы;

е)      неровности, вмятины и другие механические повреждения, вызванные нарушением правил эксплуатации ;

ж)     ослабление крепления агрегатов, узлов (деталей) АМТС;

з)      негерметичность емкостей и систем;
   и) прочие явные дефекты эксплуатации.

Дефекты эксплуатации, классифицированные выше, могут быть следствием не только ненадлежащего обслуживания, но частично и следствием естественного старения (износа) используемых в конструкции материалов. В связи с этим при определении величины снижения стоимости АМТС при наличии дефектов эксплуатации (5^Л), в данном случае из суммы затрат на устранение дефектов эксплуатации вычитается часть затрат, приходящаяся на устранение последствий естественного износа.

Величина затрат на устранение дефектов с учетом естественного износа определяется по формуле:

Здэ = Ср + Цм + Цд х ( 1-Итр/100) [руб.]

где:

   Ср - суммарная стоимость работ по устранению дефектов эксплуатации, руб.,

   Цм - суммарная стоимость основных материалов, необходимых для устранения дефектов эксплуатации, руб.;

Цд - суммарная стоимость запасных частей, необходимых для устранения дефектов эксплуатации, руб.;

(1-Итр/100)=Ки - коэффициент износа, учитывающий в затратах по устранению любых дефектов АМТС часть, приходящуюся на устранение последствий естественного износа, руб.

Приложение 10

Результаты расчёта рыночной стоимости автотранспортных средств в рамках сравнительного подхода

№ анал ога	Наименование аналога оцениваемого объекта	Цена, руб.	К иан
1	а/м ГАЗ - 3307	35 000	80%	РС01 = 35000/ (1 - 0,8)*(1 -0,3)
2	а/м ГАЗ - 3307	32 000	85%	РС02 = 32000/ (1 - 0,85)*(1 -0,3)
3	а/м ГАЗ - 3307	40 000	80%	РС02 = 40000/ (1 - 0,8)*(1 -0,3)
	а/м ГАЗ - 3307	136 744		РС0=(PC01 + PC02 + PC03)/3
1	а/м ГАЗ - 2705	112 568	40%	РС01 = 112 568/ (1 - 0,4)*(1 -0,3)
2	а/м ГАЗ - 2705	98568	45%	РС02 = 98568/ (1 - 0,45)*(1 -0,3)
3	а/м ГАЗ - 2705	84568	50%	РС02 = 84568/ (1 - 0,5)*(1 -0,07)
		78 433		РС0=(PC01 + PC02 + PC03)/3
1	а/м ЗИЛ -5301	250 000	30%	РС01 = 250 000/ (1 - 0,3)*(1 -0,2)
2	а/м ЗИЛ-5301	250 000	40%	РС02 = 250 000/ (1 - 0,4)*(1 -0,2)
3	а/м ЗИЛ-5301	200 000	35%	РС02 = 200 000/ (1 - 0,35)*(1 -0,2)
	а/м ЗИЛ-5301	288 400		РС0=(PC01 + PC02 + PC03)/3
1	а/м КАМАЗ	200 000	60%	РС01 = 200 000/ (1 - 0,6)*(1 -0,7)
2	а/м КАМАЗ	300 000	55%	РС02 = 300 000/ (1 - 0,55)*(1 -0,7)
3	а/м КАМАЗ	370 000	50%	РС02 = 370 000/ (1 - 0,5)*(1 -0,7)
	а/м КАМАЗ	191 000		РС0=(PC01 + PC02 + PC03)/3
1	ПАЗ 32053	400 000	5%	РС01 = 400 000/ (1 - 0,05)*(1 -0,1)
2	ПАЗ 32053	380 000	10%	РС02 = 380 000/ (1 - 0,1)*(1 -0,1)
3	ПАЗ 32053	530 000	3%	РС02 = 530 000/ (1 - 0,03)*(1 -0,1)
	ПАЗ 32053	416 908		РС0=(PC01 + PC02 + PC03)/3

Приложение 11

Расчёт чистого операционного дохода от сдачи в аренду автотранспортного средства

	Ставка в час,р.	Рабочий день, час.	Чис ло дней	ПВД (PGI)	Кзап	ДВД (EGI)	Кэр	ЧОД (NOI), руб.
ГАЗ-3307	160	8	280	358 400.	0,6	143360	0,8	28672
Газ - 2705	150	8	280	336 000р.	0,5	168000	0,8	33 600
ЗИЛ-53	350	8	280	784 000 р.	0,4	313600	0,8	62 720
КАМАЗ	450	8	280	1 008 000 р.	0,5	504000	0,8	100 800
ПАЗ	400	8	280	896 000 р.	0,6	537600	0,75	134 400

Приложение 12

Расчёт рыночной стоимости автотранспортных средств на основе метода прямой капитализации

№ п/п	Наименование	ЧОД (NOI), руб.	Ставка капитализации, %	Стоимость ТС в рамках доходного подхода, руб.
1	ГАЗ-3307	26 880	47,3	56828,7526
2	ГАЗ-2705	33600	47,3	71036
3	ЗИЛ-53	62 720	47,3	132600
4	КАМАЗ	112000	47,3	236786
5	ПАЗ	134400	47,3	284144
Итого:				781395

Приложение 13

Расчет коэффициента капитализации

	Транспорт
Безрисковая %-ная ставка, i, %	8
Компенсация за риск, %	5
Компенсация за низкую ликвидность, %	2
Расходы на инвестиционный менеджмент, %	2
Норма отдачи Yo, %	17
SFF,%	30,30
Норма возврата капитала (∆*Sn(n, Yo)), %	-30,30
Период возврата капитала n, лет	3
Изменение стоимости за период владения ∆, %	-100
Коэф-т капитализации Ro= Yo - (∆*Sn(n, Yo)), %	47,30

Приложение 14

Группа 4.Структура универсального оборудования

	Дата ввода в экспл.	Первонач. Стоимость, руб.	Фактич. срок исполь-зования, мес	Количество
Наименование
Обрабатывающий центр 6Р11 МПЗ-1 с ЧПУ	2005	838 603	20	2
Промышленный фрезерный станок с ЧПУ ZAYK32G	2006	703339	16	1
Станок сверлильный DM7532	2006	207064	16	1
Станок расточной XXX	1991	186	1
Станок токарный CW6232B/750	2006	277095	16	1

Расчёт рыночной стоимости универсального оборудования в рамках затратного подхода

Наименование оборудования (модель, марка)	Год ввода в эксплуатацию	Полная восстан. Стоимость   (ПВС), руб.	Накоплен. Износ.%	Рыночная стоимость ед. на дату оценки, руб.	Кол-во един. В группе, шт.	Рыночная ст-ть группы оборудования, руб.
Обрабатывающий центр 6Р11 МПЗ-1 с ЧПУ	2005	986 590	12	868 200	2	1 736 400
Промышленный фрезерный станок с ЧПУ ZAYK32G	2006	703 339	2	68 926	1	68 926
Станок сверлильный DM7532	2006	207470	2	203321	1	203321
Станок расточный	1991	110 955	40	66 573	1	66 573
Станок токарный CW6232B/750	2006	277 095	2	271554	1	271554
	Итого:					2 346 774

Приложение 15

Группа 5. Расчёт рыночной стоимости вспомогательного оборудования в рамках затратного подхода

Наименование оборудования ( модель, марка)		Год ввода в эксплуатацию	Полная восстан. Стоимость   (ПВС), руб.	Накоплен. Износ.%	Рыночная стоимость ед. на дату оценки, руб.	Кол-во един. В  группе, шт.	Рыночная ст-ть группы оборудования, руб.
(модель, марка)			руб.	%	оценки, руб.	шт.	руб.
Тепловентилятор		2005	14 700	5	13 965	2	27 930
Котел отопительный		2006	703 339	2	689 273	1	689 273
Компрессор		2006	64 000	2	51 200	1	51 200
Весы 324 -ПР		1991	27 000	15.	22 500	3	67 500
	Итого:						835 903

Приложение 16

Группа 6. Структура офисной и вычислительной техники

	Дата ввода в эксплу-атацию	Первонач.	Фактич. срок исполь-зования
		стоимость,	мес.
Наименование		руб.		Кол-во
Принтер лазерный HP LJ1100	2001	10 665,00	80	1
ПК «VIST» MB SE 440 BX-2 Jnt	2002	20 696,00	67	1
ПК «Максим» MB ACORPVIA 85	2003	19 328,00	57	1
ПК Pentium-4 2800 MNZ	2006	24 114,86	13	1
Принтер лазерный HP LJ 115	2005	9 350,00	25	1
Копировальный аппарат «Canon»	2002	8 872,00	69	1

Расчёт рыночной стоимости офисной и вычислительной техники в рамках затратного подхода

Наименование		Дата ввода	Первон-ная	Факт. срок	Полная восстан.	Накоп-й	Рыночная ст-ть	Кол-во един.	Рыночная ст-ть
оборудования		в эксп-цию	стоимость,руб.	службы,	стоимость(ПВС),	износ	един. на дату	в группе,	группы обо-ния,
(модель, марка)				мес.	руб.	%	оценки, руб.	шт.	руб.
Принтер лазерный HP LJ1100		2001	10665	80	18343,8	62	6970,64	1	6970,64
ПК "VIST" MB SE 440 BX-2		2002	20696	67	32492,72	52	15596,5	1	15596,5
ПК "Максим" МВ ACORPVIA 85		2003	19328	57	28412,16	48	14774,32	1	14774,32
ПК "Pentium-4" 2800 MHz		2006	24114,86	13	26285,2	16	22079,57	1	22079,57
Принтер лазерный HP LJ115		2005	9350	25	11033	22	8605,74	1	8605,74
Копировальный аппарат "Canon"		2002	8872	69	13929,04	42	8078,84	1	8078,84
Итого:									76105,61

Приложение 17

Готовая продукция

Наименование изделия	Кол-во,шт.	Рыночная цена, руб.	Сумма
Иделие1	80	83453	6676240
Иделие2	1	540000	540000
Иделие3	2	240321
Иделие4	300	320	96000
Иделие5	100	157	15700
Иделие6	1	1120000	1120000
Иделие7	210	74	15540
Итого			8944122

Приложение 18

Дисконтирование суммы дебиторской задолженности

ООО « Принт»	1.PV =260 000/ (1 + 0,195)^2/12 =252 694 рубля
ООО « Вистер»	2.PV =445 000/ (1 + 0,195)^2/12 =432 495 рубля
ЗАО «МТЗ»	3.PV =538 619/ (1 + 0,195)^3/12 =515 157 рубля
ООО «Леколь»	4.PV =3 578 900/ (1 + 0,195)^4/12 =3 372 765 рубля
ЗАО « Альфа»	5.PV =5 000 000/ (1 + 0,195)^5/12 =4 642 853 рубля

Приложение

Акционерный капитал ОАО "МЭМЗ"

Уставный капитал Общества составляет 419180 руб. Всего размещено 13 973 шт. обыкновенных акции, номинальная стоимость каждой акции- 30 рублей.

Уставный капитал определяет минимальный размер имущества Общества, гарантирующего интересы его кредиторов, и не может быть менее 1000 кратной величины минимальной оплаты труда на дату регистрации общества.

Уставный капитал Общества может быть увеличен или уменьшен путем увеличения (снижения) номинальной стоимости размещенных акций.

Стоимость чистых активов Общества оценивается по данным бухгалтерского учета в порядке, установленным Министерством Финансов РФ и Федеральной комиссией по ценным бумагам и Фондовому рынку при Правительстве РФ.

   Форма выпуска акций - бездокументарная.

Номинальная стоимость одной акции составляет 30 рублей. Акция удостоверяет право собственности акционеров на долю в Уставном капитале Общества.

Каждая акция Общества предоставляет акционеру – ее владельцу одинаковый объем прав. Количество акционеров – 120, в т.ч. физических лиц – 120 чел.

Акционеры имеют право присутствовать на собраниях акционеров лично или через полномочных представителей с правом голоса по всем вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания, а также имеют право на получении дивидендов, а в случае ликвидации общества – право на получение части его имущества.

Акционеры не отвечают по обязательствам общества и несут риск убытков, связанных с его деятельностью, в пределах стоимости принадлежащих им акций.

Общество вправе приобретать размещенные им акции по решению общего собрания акционеров об уменьшении уставного капитала общества путем приобретения части размещенных акций в целях сокращения их общего количества, если это предусмотрено уставом общества.

Общество вправе приобретать размещаемые им акции по решению наблюдательного совета общества. Эти акции не представляют права голоса, они не учитываются при подсчете голосов, по ним не начисляются дивиденды. Такие акции должны быть реализованы по их рыночной стоимости не позднее одного года с даты их приобретения. В противном случае общее собрание акционеров должно принять решение об уменьшении уставного капитала общества путем погашения указанных акций.

Не позднее чем за 30 дней до начала срока, в течение которого осуществляется приобретение акций, общество обязано уведомить акционеров – владельцев акций определенных категорий (типов), решение о приобретении которых принято.

Акционеры – владельцы голосующих акций вправе требовать выкупа обществом всех или части принадлежащих им акций в случаях:

- реорганизации общества или совершения крупной сделки, решение об одобрении которой принимается общим собранием акционеров, если они голосовали против принятия решения о его реорганизации или одобрении указанной сделки либо не принимали участия в голосовании по этим вопросам;

- внесения изменений и дополнений в устав общества или утверждения устава общества в новой редакции, ограничивающих их права, если они голосовали против принятия соответствующего решения или не принимали участия в голосовании. Выкуп акций обществом осуществляется по цене, определенной наблюдательным советом общества, но не ниже рыночной стоимости, которая должна быть определена независимым оценщиком без учета ее изменения в результате действий общества, повлекших возникновение права требования оценки и выкупа акций.Акции, выкупленные обществом в случае его реорганизации, погашаются при их выкупе.

Приложение 20

Бухгалтерская отчётность за 2004 – 2006 гг.

Актив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Балансовая стоимость, руб.	Балансовая стоимость, руб.
		2006	2005	2004
I. ВНЕОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Нематериальные активы	110	0	0	0
Основные средства	120	98 979 344	96 039 425	94 468 264
Незавершенное строительство	130	0	0	0
Доходные вложения в материальные ценности	135	0	0	0
Долгосрочные финансовые вложения	140	600300	600300	600300
Отложенные налоговые активы	145	0	0	0
Прочие внеоборотные активы	150	0	0	0
Итого по разделу I	190	99 579 644	96 639 725	95 068 564
II. ОБОРОТНЫЕ АКТИВЫ
Запасы	210	178 442 771	20 672 717	17 016 458
в том числе:
сырье, материалы и другие аналогичные ценности	211	174 990 069	18 352 470	13 456 520
животные на выращивании и откорме	212	0	0
Затраты в незавершенном производстве	213	0	0	1724966
готовая продукция и товары для перепродажи	214	2 931 561	2 320 247	1 411 972
товары отгруженные	215	0	0	0
Расходы будущих периодов	216	0	0	423000
прочие запасы и затраты	217	0	0	0
Налог на добавленную стоимость по приобретенным
Ценностям	220	18 136 110	4 080 258	6956215
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются более чем через 12 месяцев после
отчетной даты)	230	0	0	0
в том числе покупатели и заказчики	231	0	0	0
Дебиторская задолженность (платежи по которой
ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной
даты)	240	10 823 499	21 110 892	9 784 936
Краткосрочные финансовые вложения	250	0	0	0
Денежные средства	260	253 177	1 377 677	884 721
Прочие оборотные активы	270	0	0	0
Итого по разделу II	290	207 655 557	47 241 544	34 642 330
БАЛАНС	300	307 235 201	143 881 269	129 710 894
Пассив	Статья баланса	Балансовая стоимость, руб.	Балансовая стоимость, руб.	Балансовая стоимость, руб.
III. КАПИТАЛ И РЕЗЕРВЫ		940 321	419 180	419 181
Уставный капитал	410
Собственные акции, выкупленные у акционеров	411	0	0	0
Добавочный капитал	420	65 971 986	55 971 986	55 971 986
Резервный капитал	430	209 590	209 590	209 590
в том числе:
Резервы, образованные в соответствии	431	0	0	0
с законодательством
Резервы, образованные в соответствии	432	209 590	209 590	209 590
с учредительными документами
Нераспределенная прибыль (непокрытый убыток)	470	50 956 062	27 910 596	31 778 793
Итого по разделу III	490	118 077 959	84 511 352	88 379 550
IV. ДОЛГОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	510	0	0	0
Отложенные налоговые обязательства	515	0	0	0
Прочие долгосрочные обязательства	520	0	0	0
Итого по разделу IV	590	0	0	0
V. КРАТКОСРОЧНЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Займы и кредиты	610	30 935 692	40 000 000	0
Кредиторская задолженность:	620	158 221 550	19 369 917	41 331 345
По товарным операциям	621	108 946 043	6 914 400	34 031 296
Задолженоость по оплате труда	622	5 384 709	2 006 202	1 679 364
Задолженность по налогам и сборам	624	3 678 456	5 841 490	4 459 651
Прочие кредиторы	625	40 212 342	4 607 825	1 161 034
Итого по разделу V		189 157 242	59 369 917	41 331 345
БАЛАНС	700	307 235 201	143 881 269	129 710 895

Отчёт о прибылях и убытках

Показатель		2006	2005	2004
наименование	код
Доходы и расходы по обычным видам
деятельности
Выручка (нетто) от продажи товаров, продукции, работ,		1 241 979 330	987 098 567	768 776 554
услуг (за минусом налога на добавленную стоимость,
акцизов и аналогичных обязательных платежей)	010
Себестоимость проданных товаров, продукции,		1 220 131 724	970 832 388	754 420 467
работ, услуг	020
Валовая прибыль	029	21 847 606	16 266 179	14356087
Коммерческие расходы	030	-7491646	-7236549	-6786989
Управленческие расходы	040	0	0	0
Прибыль (убыток) от продаж	050	14 355 960	9 029 630	7569098
Прочие доходы и расходы		-2 968 840	926 949	728050,68
Проценты к получению	060	3476598	6 798 977	3121234
Проценты к уплате	070	2124326	4007698	0
Доходы от участия в других организациях	080	1 769 900	5958468	14887838
Прочие операционные доходы	090	3690198	10924921	898767
	91
Прочие операционные расходы	100	3962931	9933681	8976232
	110		3690198
Внереализационные доходы	120	1131566	394260   394 260	345 212
	121
Внереализационные расходы	130	6949845	9208298	9548768
	131
Прибыль (убыток) до налогообложения	140	11 387 120	9 956 579	8297148,68
Текущий налог на прибыль	150	2732908,8	2389578,96	1991315,683
Чистая прибыль (убыток) отчетного		8 654 211	7 567 000	6 305 833
периода	190

Рис. 1. Общая структура активов

Внеоборотные активы предприятия незначительно уменьшаются, начиная с 2004 года.

Как рост, так и сокращение активов, были обусловлены соответствующими изменениями оборотных активов предприятия в основном за счет запасов и дебиторской задолженности.

Оборотные активы к 2006 году существенно выросли.

Рис.2. Общая структура пассива

Пассивная часть баланса характеризуется преобладающим удельным весом собственного капитала до начала 2006года. После 2006 года общая структура пассива баланса изменилась, преобладающий удельный вес стал принадлежать краткосрочным пассивам.

Следует отметить, что на протяжении всего рассматриваемого периода изменение размера собственного капитала и краткосрочных пассивов происходит практически одинаковыми темпами, поэтому структура пассивной части баланса остается относительно постоянной.

Рис. 3 Динамика кредиторской и дебиторской задолженностей

Необходимо отметить, что за рассматриваемый период абсолютная величина кредиторской задолженности значительно изменилась. Динамика соотношения кредиторской и дебиторской задолженностей полностью противоположна.

---

[1] Бухгалтерская отчётность за период 2004 -2006гг. представлена в Приложении 2

[2] Принятие указанного периода погашения облигаций, обусловлено максимальной приближенностью к используемому в настоящем отчете прогнозному периоду (3 года).

[3] Среднерыночная ставка принимается по ставке годовой доходности ФДУ IT-Trade(пакет Аккорд - сбалансированный портфель финансовых инструментов).

[4] Согласно рекомендациям, изложенным в «Правилах оценки физического износа зданий" - ВСН 53-86 (р)

[5] Дисконтирование суммы дебиторской задолженности представлено в Приложении 15