Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности

Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности

Проблемы возникновения права собственности на недвижимость на основании приобретательной давности

Развитие института приобретательной давности (давности владения) имеет долгую историю в России. Впервые порядок приобретения права собственности по давности владения был определен в ст. 9 "Псковской судной грамоты": "А коли будет с кем суд о земли или о воде, а будет на той земли двор, или ниви разстрадни, а стражет и владеет тою землею или водою лет 4 или 5...". Однако давность владения, существовавшая в псковском праве, надолго исчезла из правовых норм России вместе с потерей самостоятельности Пскова. Вновь понятие давности владения появилось в ст. 533 Свода законов Российской империи 1832 г. (т. X ч. 1), где было закреплено, что спокойное, бесспорное, непрерывное владение вещью в виде собственности в течение десяти лет превращается в право собственности.

В советский период в гражданском законодательстве институт приобретательной давности закреплен не был, хотя потребность в нем отмечалась многими авторами.

Положения о приобретательной давности вновь появились в российском законодательстве лишь в Законе от 24 декабря 1990 г. "О собственности в РСФСР", ныне уже утратившем силу в связи с вступлением в силу части первой Гражданского кодекса Российской Федерации. В настоящее время нормы о приобретательной давности содержатся в ст. 234 ГК РФ. Действие данной статьи распространяется на случаи, когда владение имуществом началось до 1 января 1995 года и продолжалось в момент введения в действие части первой ГК РФ (ст. 11 Федерального закона от 30 ноября 1994 г. N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Следует согласиться с высказанным в литературе мнением, что приобретательная давность является связующим звеном между писанным и неписанным (обычным) правом. "Допустим, ряд граждан передавали друг другу имущество в рамках обычных отношений. И вот последний приобретатель счел необходимым перевести возникшее у него обычное право в право собственности, т.е. право, признаваемое и защищаемое государством. Действующим законодательством предусмотрены такие ситуации, в частности институт приобретательной давности".

Для недвижимости срок приобретательной давности установлен в пятнадцать лет. Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могут быть истребованы по виндикационному иску, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям. Лицо, которое ссылается на давность владения, может присоединить ко времени своего владения время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Основные черты приобретательной давности - непрерывное фактическое открытое нетитульное, но добросовестное владение (владелец не знает и не должен знать об отсутствии титула) имуществом как своим собственным. Такому фактическому владельцу предоставляется право на защиту его владения против третьих лиц, не имеющих законных прав на это владение. Добросовестность владения является обязательным условием возникновения права собственности на основании приобретательной давности.

Категория "добросовестности" используется во многих нормативных актах гражданского законодательства. Правильное понимание содержания данной категории имеет большое значение для практики. Пункт 3 статьи 10 ГК РФ устанавливает: если закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Следует отметить, что ранее, в ГК РСФСР 1964 г., такая презумпция не была закреплена, о ее наличии исследователи делали вывод исходя из анализа гражданского законодательства. Так, Е. Богданов, исходя из содержания ст. 302 ГК РФ и других гражданско-правовых норм, сделал вывод, что "под добросовестностью участников гражданских правоотношений следует понимать субъективную сторону их поведения: они не знают и не могут знать о правах третьих лиц на соответствующее имущество или об иной своей неуправомоченности". Удовлетворение виндикационного иска собственника зависит не от того, что владение было незаконным, а от добросовестности или недобросовестности приобретателя (ст. 302 ГК РФ). Презумпция добросовестности получила законодательное закрепление вначале в п. 3 ст. 6 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г., а затем - в п. 3 ст. 10 ГК РФ. От недобросовестного владельца имущество истребуется всегда, а от добросовестного, хотя и неправомерно владеющего чужой вещью, - лишь в определенных законом случаях (ст. 302 ГК РФ). Таким образом, лицо, неправомерно, но добросовестно завладевшее чужим имуществом, может приобрести на него право собственности.

Впрочем, высказываются и иные мнения. Так, М.Г. Масевич полагает, что ст. 234 ГК РФ позволяет и недобросовестному приобретателю стать собственником, если владение осуществляется им добросовестно. Данная точка зрения представляется достаточно спорной.

Вызывает возражения и другой вывод названного автора. Анализируя специфику приобретения права собственности на недвижимое имущество на основании приобретательной давности, М.Г. Масевич утверждает: "Для приобретения в собственность недвижимого имущества необходима его государственная регистрация, для чего, по-видимому, нужно, чтобы суд предварительно подтвердил добросовестность, открытость и непрерывность владения лицом данным имуществом как своим собственным". Данный вывод представляется не вполне корректным. Презумпция добросовестности установлена законом и потому не нуждается в каком-либо признании или подтверждении. Очевидно, требует судебного подтверждения факт открытого и непрерывного владения соответствующим недвижимым имуществом, однако подтверждения добросовестности владения не требуется. Владелец в данной ситуации считается добросовестным в силу п. 3 ст. 10 ГК РФ. Однако, с другой стороны, опровержение этой презумпции (признание владения недобросовестным) является исключительной прерогативой суда.

В качестве иллюстрации применения норм о приобретательной давности рассмотрим следующее судебное дело. Общество Евангельских Христиан-баптистов (далее - Общество) было образовано в с. Пришиб (ныне г. Ленинск Волгоградской области) в начале XX в. В 20-30-х гг. официально деятельность баптистов была прервана, а в занимаемом ими здании по распоряжению местных властей расположилась школа.

В 1944 г. государство разрешило баптистам возобновить свою деятельность. Однако здание молитвенного дома Обществу не было возвращено, а в 1976 г. у него появился новый владелец - Волгоградский областной совет ДОСААФ (впоследствии - РОСТО). В начале 90-х администрацией Ленинского района и комитетом по управлению государственным имуществом Волгоградской области было решено передать здание Обществу. Руководство областного совета ДОСААФ отказалось освободить здание в добровольном порядке. Тогда Общество обратилось в суд с иском об истребовании молитвенного дома из чужого незаконного владения.

Суд, изучив представленные архивные материалы, пришел к выводу о том, что спорное здание до 30-х гг. XX в. принадлежало общине Евангельских Христиан-баптистов и, поскольку никогда не входило в состав государственной собственности, должно быть передано истцу как законному владельцу. Но кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение ввиду недостаточного исследования обстоятельств и материалов дела. При повторном рассмотрении дела в иске было отказано: суд решил, что из имеющихся в материалах дела документов невозможно сделать вывод о том, что у истца возникло право собственности на спорное здание.

Общество вновь обратилось в суд - теперь уже с иском о признании права собственности на здание. Исследовав обстоятельства дел, суд установил следующее. Спорное здание построено до 1917 г. не на средства государства, сведений о его передаче в государственную собственность нет. Более того, есть все основания считать, что здание построено на пожертвования верующих: истец представил целый ряд архивных документов, а также нотариально заверенных показаний граждан. Несмотря на то что Устав Церкви баптистов г. Ленинска зарегистрирован в 1992 г., сама община, как видно из представленных в судебном заседании доказательств, на территории города существует около 85 лет. Получив исчерпывающие доказательства принадлежности спорного здания одной и той же религиозной группе с 1914 г. по 1931 г. и после 1945 г., суд признал право собственности на бывший молитвенный дом за Церковью Евангельских Христиан-баптистов г. Ленинска. Кассационная инстанция направила дело на новое рассмотрение. РОСТО заявил встречный иск - о признании его права собственности на основании приобретательной давности (пользуется зданием с 1976 г.). Суд вновь обратился к архивным документам. Их изучение показало, что спорное здание было построено на средства религиозной общины и изъято у нее по постановлению райсовета. Распоряжение Президента РФ от 23 апреля 1993 г. "О передаче религиозным организациям культовых зданий и иного имущества органов власти на местах" предписывало комитетам и комиссиям субъектов Федерации в двухмесячный срок, с учетом мнений представителей конфессий, подготовить перечень имущества и зданий для последующей их передачи. Бывший молитвенный дом не вошел в перечень, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 6 мая 1994 г. В 1995 г. комитет по управлению государственным имуществом Волгоградской области попытался исправить ошибку и предложил РОСТО передать спорное здание Церкви Евангельских Христиан-баптистов добровольно. При таких обстоятельствах, подчеркнул суд, есть все основания считать иск представителей верующих обоснованным. Во встречном иске было отказано. Решающим оказалось следующее обстоятельство. Как следует из представленных документов, спорное строение передано во владение на основании решения исполкома Ленинского горсовета N 10 от 16 ноября 1976 г., а 5 января 1990 г. распоряжением Ленинского райисполкома РОСТО было предложено здание возвратить. Таким образом, констатировал суд, 15-летний срок пользования не наступил. При рассмотрении данного спора суду, на наш взгляд, необходимо было уделить особое внимание не только отсутствию требуемого срока приобретательной давности, но и необходимому условию возникновения права собственности по этому основанию - добросовестности владения. Очевидно, что в приведенной ситуации государство в лице своих исполнительных органов, распоряжавшееся спорным имуществом, являлось недобросовестным приобретателем, поскольку было известно о существовании собственника, а следовательно, имеет место еще одно основание для отказа в иске РОСТО.

Одна из проблем, возникающих на практике при применении норм о приобретательной давности, заключается в конкуренции прав такого приобретателя и наследников на то же имущество. Толкование норм гражданского права в такой ситуации было дано в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 апреля 1991 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникающих у судов по делам о наследовании" (в ред. от 25 октября 1996 г.): "Не может быть включено в наследственную массу недвижимое и иное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, если им добросовестно и открыто владели как собственники гражданин или юридическое лицо на протяжении 15 лет (недвижимым) или 5 лет (иным имуществом), так как в указанном случае эти лица в соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ приобрели право собственности на имущество, принадлежавшее наследодателю. Это положение действует и когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели".

Рассмотрим пример из судебной практики. Садыков С. обратился в суд с иском к своему брату Садыкову И. о разделе дома. В обосновании иска указано следующее. Дом принадлежал их родителям. В 1974 г. отец умер. В 1994 г. было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, в соответствии с которым истцу, его брату - Садыкову И., двум сестрам и матери принадлежало по 1/8 части спорного дома. Кроме того, мать, как пережившая супруга, получила свидетельство о праве собственности на 1/4 часть дома. В 1994 г. истцу - Садыкову С. - подарила принадлежавшие ей 3/20 доли дома мать, а в 1996 г. свою 1/40 долю дома - сестра. В связи с этим он просил о разделе дома в соответствии с причитающимися ему и ответчикам долями либо признании за ним права собственности на весь дом с выплатой ответчикам соответствующих денежных компенсаций за их доли.

Садыков И. предъявил встречный иск о признании права собственности на тот же дом. Первоначально встречный иск Садыкова И. был удовлетворен. Затем данное дело неоднократно было предметом рассмотрения различных судебных инстанций, и, наконец, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила все состоявшиеся по данному делу судебные решения и определения, а дело направила на новое судебное рассмотрение, указав следующее.

Удовлетворение встречного иска Садыкова И. суд обосновал тем, что он приобрел право собственности на дом, оставшийся после смерти отца, в силу приобретательной давности, добросовестно, открыто и непрерывно владея домом как своим собственным более пятнадцати лет. Между тем, правильно указав на то, что такое положение действует, когда у умершего были наследники, но наследственного имущества они не приняли и претензий в отношении него не имели, суд не учел, что и истец, и ответчики наравне с другими наследниками приняли наследственное имущество, оставшееся после смерти наследодателя, включая спорный дом. При таких обстоятельствах дела решение суда нельзя признать законным. Дело подлежит направлению на новое судебное рассмотрение.

Момент возникновения права собственности на недвижимость в силу истечения срока приобретательной давности совпадает с моментом государственной регистрации данного права. Основанием государственной регистрации в данном случае является факт приобретательной давности, установленный в предусмотренном законом порядке (п. 3 ст. 6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122 "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). В соответствии со ст. 247 ГПК РСФСР, п. 3 ст. 22 АПК РФ установление такого факта относится к компетенции суда, следовательно, для осуществления государственной регистрации необходимо получение судебного решения, подтверждающего возникновение права собственности на данное имущество в силу приобретательной давности. Данная позиция подтверждена п. 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31 октября 1996 г. N 13 "О применении АПК РФ при рассмотрении дел в суде первой инстанции", а также п. 19 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".

"ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ КАК ПРАВО НА ИМУЩЕСТВО"
(Д. Лапин, Е. Фрейдензон) ("Бизнес-адвокат", N 19, 2004)
 

"ПРОБЛЕМЫ ВОЗНИКНОВЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОСТЬ НА ОСНОВАНИИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ" (И.В. Аксюк) ("Адвокат", N 12, 2003)
 

"ПРИМЕНЕНИЕ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ К ЗЕМЕЛЬНЫМ УЧАСТКАМ" (Г.Н. Эйриян) ("Адвокат", N 7, 2003)
 

"ПРИОБРЕТЕНИЕ ИМУЩЕСТВА ОТ НЕУПРАВОМОЧЕННОГО ОТЧУЖДАТЕЛЯ: СЛОЖНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ СОСТАВ ИЛИ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ?" (Д. Тузов) ("Российская юстиция", N 6, 2003)
 

"ПРОБЛЕМА ПРИОБРЕТЕНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ В СВЕТЕ НОВОГО ЗЕМЕЛЬНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА"
(А.П. Анисимов) ("Юрист", N 12, 2002)
 

"ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ"
(И.В. Лебедева) ("Арбитражный и гражданский процесс", N 7, 2001)
 

"ОТНОШЕНИЯ СОБСТВЕННИКА С НЕЗАКОННЫМ ВЛАДЕЛЬЦЕМ И ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ" (К.И. Скловский) ("Хозяйство и право", N 5, 2001)
 

"ПРИОБРЕТАТЕЛЬНАЯ ДАВНОСТЬ" (К. Скловский) ("Российская юстиция", N 3, 1999)