Договор купли продажи недвижимости
Оглавление
Введение. 3
Глава 1. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ.. 5
1.1. Договор купли-продажи недвижимости:
понятие и виды.. 5
1.2. Особенности
правового статуса субъектов договора купли-продажи недвижимости 9
1.3. Особенности
заключения, исполнения, расторжения договора купли-продажи недвижимости. 13
Глава 2. ГРАЖДАНСКО-ПРАВОВАЯ ХРАКТЕРИСТИКА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ
НЕДВИЖИМОСТИ.. 19
2.1. Проблемы реализации норм договора
купли-продажи недвижимости на примере института эвикции. 19
2.2. Пути
совершенствования правового регулирования договора купли-продажи недвижимости:
новеллы способов защиты прав участников. 23
Заключение. 28
Список литературы.. 30
Введение
Договоры купли продажи
играют существенную роль в гражданско-правовом обороте. Количество договоров
является значительным. Институт недвижимости известен с давних времен. И в
зависимости от периода развития, изменялся и механизм, который позволял
оформлять сделки с недвижимостью. Разнообразные подходы объясняются тем, что до
сих пор не существует одного подхода, который позволяет рассмотреть недвижимое
имущество. Стать 130 ГК РФ осуществляет перечисление недвижимого имущества с
учетом определенных физических особенностей. Учитывается также позиция
законодателя, так как часть объектом были причислены к недвижимому имуществу
путем императива закона. Однако, если рассмотреть ситуации, которые возникают
на практике, то стоит отметить, что существует проблемы о признании объекта как
недвижимого имущества. Это можно объяснить тем, что существует определенная
динамика отношений, а также технический прогресс, который присутствует во всех
сферах деятельности человека.
Актуальность
исследования можно объяснить тем, что объекты недвижимости играют важное
социальное значение, так как большая их часть приходится на жилые помещения.
Цель исследования –
состоит в изученииопределений проблем, которые возникают в процессе заключения,
исполнения и расторжения договора купли-продажи недвижимости и предложений
путей их решения.
В соответствии с
обозначенной целью задачами данной работы выступает:
- рассмотреть понятие и
виды договора купли-продажи недвижимости;
- рассмотреть
особенности правового статуса субъектов договора;
- выявить особенности
заключения, исполнения, расторжения договора;
- выявить проблемы
реализации норм договора купли-продажи;
- рассмотреть пути совершенствования правового
регулирования договора купли-продажи недвижимости.
Объект исследования
курсовой работы – отношения, которые появляются во время различных стадий
договора купли-продажи.
Предмет исследования –
положения законодательства по вопросам договора купли-продажи.
Методологическую
основу составили общенаучные и специальные методы исследования: анализ, синтез,
дедукция и сравнительно-правовой, формально-юридический.
Теоретическую базу
исследования составили труды Васькина В.В., Илюшиной М.Н., Ленковской Р.Р., Незнамовой
А.А., Скловского К.И., Шабанов А.А.
Нормативную базу
курсовой работы составляет Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс
РФ, Налоговый кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Жилищный кодекс РФ, Семейный
кодекс РФ, Градостроительный кодекс РФ, Федеральный закон от 24.07.2002 №
101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», Федеральный закон
от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и другие.
В данной работе
использованы следующие методы: метод исследования, системного анализа,
сравнительного исследования действующего законодательства.
Структура
курсовой работы состоит из введения, двух глав, каждая из которых разбита на
подглавы, заключения и списка литературы.
Рассмотрим п.1 ст. 549
ГК РФ. В соответствии с данным пунктом, договор купли продажи недвижимости
представляет собой договор, согласно которому продавец обязан передать в
собственность покупателя определенный объект недвижимости. Данный договор
представляет собой одну из разновидностей договора купли-продажи.
Отличие состоит в
предмете купли-продажи. В данном договоре предмет купли-продажи предусмотрены в
ст. 130 ГК РФ.
Одним из подвидов
договора купли-продажи недвижимости выступает договор купли-продажи земельного
участка. Нормативно-правовое регулирование данного договора регулируется не
только ГК РФ, но и нормами земельного законодательства. Объектом сделки в
данном случае выступают земельные участки, которые были поставлены на
кадастровый учет. Согласно данному договору, собственник должен сказать
покупателю всю информацию в отношении данного участка, о наличии обременений,
ограничений в эксплуатации, как можно использовать данный участок и прочую
информацию, которая окажет влияние на использование данного участка.
Важным условием
выступает стоимость участка. Помимо этого оказывают влияния прочие сведения,
оказывающие влияние на желание покупателя заключать договор. Если продавец
предоставляет ложную информацию покупателю, то он имеет право требовать снижение
стоимости договора или расторжения договора, а также имеет право требования
возмещение причинения убытков. Если рассматривать всю совокупность договоров
купли-продажи недвижимости, то большая их часть приходится на договоры
купли-продажи жилых помещений. Регулирование данного договора осуществляется
общими нормами, однако имеются определенные дополнения и исключения.
Существенное условие данного договора является список лиц. При этом указываются
их права на пользование помещения.
Однако необходимо отметить,
что представленный выше перечень не является исчерпывающим. Он может быть
дополнен прочими субъектами.
Другим подвидом
договора купли-продажи недвижимости является купля-продажа предприятия. Данный
договор регулируется ст. 559 ГК РФ. Согласно данной статье, по договору
продавец обязан продать предприятие как комплекс имущества, за исключением прав
и обязанностей, которые нельзя предать. Предприятие как имущественный комплекс
выступает как предмет договора. Стороны данного договора – это продавец и
покупатель, которые являются предпринимателями. Форма договора – письменная.
Если форма заключения данного договора не будет письменной, то договор будет не
действительный. Также договор будет недействительным, если не будет прописан
точно предмет договора и его цена. Осуществление передачи происходит путем
подписания передаточного акты, в котором представлена вся информация.
Также существует такой
вид договора, как договор купли-продажи незавершенного строительства. У данных
договоров есть определенная специфика.
В существующем
законодательстве РФ отсутствует определение незавершенного строительства, что
приводит к определенным проблемам заключения договора. Согласно ст. 1
Градостроительного кодекса России, согласно которому объектом незавершенного
строительства является объект капитального строительства, который находится на
стадии построения[1].
В исследования
отсутствует единый подход к данному термину. Например согласно Р.А. Валяеву,
объект незавершенного строительства представляет собой – это реконструированное
или вновь создаваемое здание, у которого отсутствует разрешение на ввод[2].
Другие исследователи – С.А. Чайковский и Е.В. Смиренский имеют другое
определение данного понятия. Согласно их исследованиям объектом незавершенного
строительства выступает недвижимое индивидуально-определенное имущество, на
котором происходят определенные строительные работы для того, чтобы в
дальнейшем использовать данное имущество по назначению[3].
Согласно
законодательству РФ существует возможность заключения предварительных договоров
купли-продажи.
Их объектом могут
выступать как недвижимые вещи, на которые к моменту заключения предварительного
договора, уже возникло право собственности и оно прошло государственную
регистрацию, так и объекты незавершенного строительства, которые отсутствуют в
настоящем. Предварительный договор позволяет стороне, в случае уклонения другой
стороны от заключения основного договора, обязать в судебном порядке сделать
это[4].
Предварительные
договоры на практике очень часто обеспечиваются задатком. Однако законность
такого условия ставится под сомнение. С одной стороны, указанный договор не
может обеспечиваться задатком. Подтверждением этого является постановление ФАС
Волго-Вятского округа от 21.01.2008 года по следующему делу:
Между компанией,
являющейся покупателем, и обществом, выступающее продавцом, заключен
предварительный договор, по условиям которого стороны обязуются заключить
основной договор купли-продажи квартиры в многоквартирном доме, общей площадью
775,1 кв.м. При этом дата заключения основного договора определена моментом
государственной регистрации права собственности у продавца. В целях обеспечения
обязательств покупателем в пользу продавца перечислен задаток размере 11 000
000 рублей. Как указал суд, предварительный договор носит организационный
характер. Стороны на добровольной основе устанавливают между собой юридическую
связь и определяют условия будущего основного договора. Исходя из смысла статьи
429 Гражданского кодекса РФ, предварительный договор порождает обязанность
заключить основной договор и право требовать заключения такого договора.
Возникновение имущественных правоотношений не предусмотрено в рамках
предварительного договора. Задаток в размере 11 000 000 рублей в
предварительном договоре, заключенным между сторонами, противоречит
гражданскому законодательству[5] .
Интересной
представляется позиция Верховного Суда РФ, изложенная в определении от
08.12.2015 № 5-КГ15-165, в котором указано что, если сторонами заключен договор
о заключении в будущем основного договора о продаже недвижимого имущества,
которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом
предварительный договор устанавливает обязанность до заключения основного
договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, данный
договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой
вещи с условием о предварительной оплате[6].
Таким образом, договор
купли-продажи недвижимости является одним из видов договора купли-продажи.
Однако, учитывая перечень недвижимого имущества в законодательстве РФ, каждая
сделка имеет свои особенности, например, отчуждение земельного участка, жилого
помещения, предприятия, объекта незавершенного строительства, что порождает
необходимость в дополнительном правовом регулировании. Существующая практика
демонстрирует проблемы, которые требуют законодательного решения.
Рассмотрим особенности
договора купли-продажи недвижимости. Согласно законодательству сторонами
договора выступают покупатель и продавец. Это могут выступать как физические,
так и юридические лица. Однако юридическое лицо в уставе можно прописать
определенные ограничения на реализацию определенных объектов. Например,
реализация недвижимого имущества происходит на основании решения общего
собрания акционеров, так как чаще всего это является крупной сделкой. Другой
тип учреждения – Федеральное бюджетное учреждение не имеет право принятия
решения о продаже имущество, так как данное имущество находится на праве
оперативного управления, а собственник имущества в данном случае – РФ. Таким
образом, чтобы сделка была совершена, требуется согласие собственника. Если
согласие собственника отсутствует, то заинтересованная сторона может обратиться
в суд с целью того, чтобы признать данную сделку недействительной. Унитарные
предприятия обладают имуществом на праве оперативного управления или
хозяйственного ведения. В том случае, если будет происходить отчуждение
имущества, которое используется в производственной деятельности, результатом
будет являться ограничение уставной деятельности, то данная сделка будет
являться недействительной. И в данном случае не имеет значение наличия согласия
на реализацию данной сделки.
Собственник объекта
выступает продавцом. Однако, бывают факты совершения сделки купли-продажи
недвижимости уполномоченным органом. В том случае если собственник недвижимости
– это РФ, то уполномоченным органом может выступать индивидуально-определенное
имущество.
Если рассматривать
другую сторону – покупателей, то в законе отсутствуют какие-либо ограничения по
субъектам.
В отраслевом
законодательстве представлены особенности заключения договоров. Например, в
соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ, при совершении сделки,
права по которой подлежат государственной регистрации, сделки, требующей
обязательную нотариальную форму, или сделки, подлежащей государственной
регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное нотариальное
соглашение другого супруга. При заключении указанной сделки в отсутствие
нотариально удостоверенного соглашения можно требовать признать ее
недействительной.
Так, в 2015 году в
Туапсинском районном суде Краснодарского края рассматривалось дело по исковому
заявлению супруги к своему супругу о признании недействительной сделки
купли-продажи жилого дома и земельного участка, поскольку указанное имущество
является совместно нажитым (?доли жилого дома и земельного участка принадлежит
истице) в период брака. Из обстоятельств дела следует, что, пользуясь
отсутствием своей бывшей супруги, супруг продал жилой дом и земельный участок.
Исковые требования были полностью удовлетворены, поскольку на момент совершения
сделки состояли в зарегистрированном браке, то к спорным правоотношениям
подлежали применению положения Семейного кодекса Российской Федерации (пункт 3
статьи 35 Семейного кодекса РФ)[7].
Правовой статус
субъектов в договоре купли-продажи недвижимости включает в себя наличие прав и
обязанностей сторон, а также ответственность в случае нарушения своих обязанностей
одной из сторон. Одной из главных обязанностей продавца в указанном договоре
является передача покупателю объекта недвижимости в соответствии с оговоренными
условиями.
В случае если продавец
не исполняет данную обязанность, то покупатель имеет право:
- в судебном
порядке потребовать передачу объекта в соответствии с условиями договора;
- отказаться от
исполнения договора;
- потребовать
возмещения убытков, которые были причинены в результате отказа продавца
передать вещь.
В случае отказа покупателя
от исполнения договора продавец вправе по своему выбору:
- потребовать
оплаты товара;
- отказаться от
исполнения договора
При нарушении
покупателем сроков оплаты покупаемой недвижимости в соответствии с пунктом 3
статьи 486 Гражданского кодекса РФ продавец вправе потребовать оплаты за нее, а
также уплаты процентов на основании статьи 395 Гражданского кодекса РФ. Оплата
недвижимости может производиться в кредит. При нарушении покупателем оплаты в
этой форме продавец имеет право потребовать оплаты переданной недвижимости или
возврата данного объекта. Кроме того, на просроченную сумму платежа начисляются
проценты.
В соответствии с
гражданским законодательством РФ продавец обязан передать объект надлежащего
качества. Однако в нарушение установленных требований продавца передают объекты
ненадлежащего качества. Недостатки товаров делятся на два вида – существенные и
несущественные. Нарушения считаются существенными в случае если выявленные
повреждения не могут быть устранены без несоразмерных денежных расходов,
временных затрат, носят систематический характер. При приобретении недвижимости
наиболее частными существенными недостатками являются влажность, грибок,
недостаточный обогрев жилья, низкая шумоизоляция и другое. Наличие указанных
недостатков может вызвать серьезные правовые последствия вплоть до полного
отказа от исполнения договора. Несущественными недостатками являются
повреждения, которые устранимы, не требуют больших затрат. При этом понесенных
расходы можно возложить на продавца в порядке, предусмотренном действующим
законодательством РФ[8].
В соответствии со
статьей 557 Гражданского кодекса РФ при передаче продавцом объекта, не
отвечающего условиям договора, применяются нормы статьи 475 Гражданского
кодекса РФ, за исключением права требовать товар надлежащего качества,
поскольку объект недвижимости обладает индивидуальными характеристиками[9].
На основании статьи 475 Гражданского кодекса РФ покупатель вправе требовать:
- возмещения
своих расходов на устранение недостатков товара[10].
Что касается сроков
обнаружения недостатков в переданном по договору недвижимом имуществе, то
статьи 475 и 557 Гражданского кодекса РФ их не определяют. В связи с этим в
ряде случаев применяются нормы статьи 477 Гражданского кодекса РФ – в пределах
двух лет с момента передачи товара покупателю либо в более поздний срок,
предусмотренный законом или договором. Так, в Определении ранее существующего
ВАС РФ от 24.02.2010 года указано, что «…ООО «Камтранслес» не представило
доказательства того, что ранее, до истечения двухлетнего срока, им были
обнаружены недостатки приобретенного имущества. При приемке объекта по акту
приема-передачи от 01.12.2006 претензий к качеству встроенных помещений со
стороны покупателя не выражено. Судом также учтено, что общество с 2004 года
является арендатором спорного помещения, проводило в нем работы по
обустройству.
Таким образом, права и
обязанности продавца и покупателя предусмотрены нормами действующего
гражданского законодательства. В случае невыполнения обязательств одной из
сторон у другой стороны появляется право воздействовать на сторону с целью
побуждения к выполнению условий договора. В противном случае могут наступить
неблагоприятные правовые последствия, сопровождающиеся имущественными
санкциями.
Статья 550 Гражданского
кодекса РФ регламентирует процедуру оформления договоров купли-продажи. Для
заключения этих документов предусмотрена только письменная форма, а также
подписание обеими сторонами соглашения. Все договоры купли-продажи,
составленные до 1 марта 2013 года, обязаны были регистрироваться в соответствующих
органах государственной власти. Договоры, составленные позже указанной даты, в
процедуре регистрации не нуждаются. На основании рассматриваемого документа
происходит переход права собственности от продавца к приобретателю, что
предусматривает государственную регистрацию[11].
Учитывая приведенный
факт, для получения права собственности на недвижимость потребуется юридический
состав процедуры. Он состоит из двух этапов:
-оформление
договора продажи недвижимости;
-осуществление
процедуры государственной регистрации перехода права собственности от продавца
к покупателю.
Необходимо
акцентировать внимание на том, что юридическая природа договора купли-продажи
недвижимости носит консенсуальный характер. В результате сделка является
заключенной сразу же после получения согласия всех ее субъектов. Как следствие,
когда один субъект сделки не желает осуществлять процедуру государственной
регистрации перехода права собственности, второй субъект наделен законным
правом настаивать на принуждении уклоняющегося субъекта. Иногда после
оформления договора купли-продажи объект недвижимости фактически поступает в
распоряжение приобретателя, но процедура государственной регистрации не
выполняется. В этом случае у продавца отсутствует право оформления соглашений
по данному объекту с третьими лицами, иначе сделка будет признана юридически
недействительной.
Иногда продавец
оформляет сразу несколько договоров купли-продажи недвижимости (то есть одного
объекта). При судебном рассмотрении таких дел удовлетворению подлежит иск о
государственной регистрации приобретателя, купившего имущество на основании ст.
398 ГК РФ. Вместе с тем, приобретатели, чьи исковые требования не были
удовлетворены судом, имеют полное право потребовать компенсацию причиненного
ущерба, последовавшего ввиду неисполнения или ненадлежащего исполнения условий
со стороны другого субъекта (то есть продавца). В качестве примера следует
привести Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2015 № 5-КГ14-173.
Рассмотрению подвергся случай, согласно которому между сторонами оформлен
предварительный договор купли-продажи недвижимости. Приобретатель объекта
исправно выполнял возложенные на него обязательства по оплате имущества. В свою
очередь продавец уклонился от процедуры передачи недвижимости в собственность.
На основании решения Верховного Суда РФ в исковом требовании покупателю было
отказано. Основанием вердикта послужил тот факт, что на объект претендовало
несколько субъектов, следовательно, правом собственности наделяется то лицо,
которому недвижимость передана во владение[12].
По объектам
недвижимости договоры купли-продажи не всегда оформляются лицом, которое
владеет объектом. В ряде случаев в качестве полноправного субъекта соглашения
действует уполномоченное владельцем лицо, но только при наличии у него
соответствующей доверенности. Согласно п. 1 ст. 185 ГК РФ доверенность
представляет собой уполномочие, оформленное в письменном виде, которое выдается
одним субъектом права другому. Основной целью такого уполномочия становится
представление интересов владельца недвижимости в гражданском правовом поле.
Примечательно, что перечень прав, которыми наделен официальный представитель,
прописывается в доверенности, оформленной соответствующим образом. Тем не
менее, на практике существует множество спорных ситуаций при заключении сделки
купли-продажи недвижимости между приобретателем и доверенным лицом владельца
объекта. Например, спорная ситуация возникает, когда в процессе заключения
соглашения субъект, выдавший доверенность, ликвидирован или скончался.
Доверенное лицо, несмотря на фактическое отсутствие доверителя, продолжает свою
деятельность, представляя интересы фактически несуществующего субъекта. В 2010
году в Перми при намерении оформить сделку купли-продажи физическое лицо
обратилось в агентство недвижимости. В ходе проверки выяснилось, что за
прошедшие 3 месяца объект недвижимости несколько раз менял собственников.
Изначально, офисное помещение, которое подлежало продаже, являлось жилым. После
смерти собственника доверенное лицо перевело его из жилого в нежилой фонд. В
итоге, любые соглашения после смерти истинного владельца помещения с доверенным
лицом следует считать ничтожными. У наследников имеется законное право подать
исковое требование о включении объекта в наследственный фонд, что автоматически
повлечет за собой признание предыдущих сделок купли-продажи (после смерти
владельца) недействительными[13].
Расторжение договора
купли-продажи недвижимости регламентировано положениями гражданского права.
Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ расторжение данного соглашения производится по той
же форме, что и его заключение. Например, когда сделка купли-продажи
документально оформлена в письменной форме, то ее расторжение обязательно
должно проходить в письменной форме. Аналогично, когда договор нотариально
заверен, то соглашение о расторжении должно пройти через эту процедуру.
Правовым основанием государственной регистрации для перехода права
собственности на недвижимость выступает соглашение о расторжении договора.
Основанием для
расторжения договора купли-продажи является нарушение условий соглашения одним
из субъектов. В этом случае сторона, чьи права были нарушены, наделена законной
возможностью обраться в суд с исковым требованием о расторжении заключенной
сделки. При вынесении судебного вердикта в пользу истца оно становится
основанием для государственной регистрации. При одностороннем отказе от
выполнения условий договора купли-продажи недвижимости, потребуется процедура
государственной регистрации, в соответствии с которой будет передано право
собственности. Отказ обязан поступить в конкретной форме – письменного
документа, где четко прописано желание лица о ликвидации ранее заключенного
соглашения. Примечательно, что отказ должен быть аргументирован. В качестве
аргументации допускается использовать положения п.3 ст. 484 ГК РФ. Вместе с тем,
на основании положений п. 2 ст. 328 ГК РФ односторонний отказ от выполнения
условий договора купли-продажи недвижимости допускается при нарушении
встречного обязательства. При неисполнении (ненадлежащем исполнении) условий
соглашения купли-продажи объекта недвижимости или при возникновении
препятствующих обстоятельств другая сторона автоматически получает право
отказаться от заключенной сделки.
На практике
регистрирующий орган не должен принимать соглашение, в котором имеется отказ в
одностороннем порядке от выполнения прописанных условий. Для осуществления
действий, наделенных юридической силой, регистрирующему органу потребуется
судебное решение.
При изучении
действующего законодательства приходим к умозаключению, что возможность
отказаться от договора купли-продажи недвижимости не всегда предусмотрена
напрямую. Иногда данное право прописывается посредством обозначения условий,
при которых должник не сможет погашать в установленном порядке ссуду на
недвижимость (в таком случае кредитор на законных основаниях может посчитать
это нарушением условий соглашения). Активизация реституционных мер
предусматривает расторжение сделки купли-продажи. М.А. Егорова возражает против
данного мнения, указав на то, что положения законодательства предусматривают
право возврата имущества как право требования, а не как право одностороннего
отказа.
В заключенном договоре
имелось условие об оплате имущества в течение срока, соответствующему
законодательству о банкротстве. Невыполнение покупателем финансовых
обязательств в части оплаты приобретенного предприятия, находящегося на стадии
банкротства, в срок, установленный заключенным между ними договором
купли-продажи и Законом о банкротстве, являлась существенным нарушением
договорного обязательства, суд кассационной инстанции неправомерно отказал в
удовлетворении требования продавца о расторжении этого договора[14].
В итоге, для
договорного права особой важностью характеризуется идентификация предмета
сделки, а также процедура оформления, расторжения, неисполнения обязательств по
договору. На практике существует множество спорных ситуаций при заключении
сделки купли-продажи недвижимости, в том числе между приобретателем и
доверенным лицом владельца объекта. Расторжение договора также сопряжено с
отдельными трудностями, поскольку несоблюдение условий соглашения далеко не
всегда становится причиной его соглашения. В качестве основополагающего решения
при расторжении соглашения купли-продажи недвижимости выступает существенных
характер неисполнения условий одной из сторон.
2.1. Проблемы реализации норм договора купли-продажи недвижимости
на примере института эвикции
Количество сделок с
недвижимостью постоянно увеличивается. Тем не менее, наибольшей проблематичностью
характеризуется институт эвикции гражданского права. Под термином «эвикция»
подразумевается истребование купленного объекта у покупателя, а основанием в
данном случае выступают условия, сформировавшиеся до момента покупки данного
объекта. Необходимо акцентировать внимание на том, что институт эвикции
применялся за несколько веков до формирования российского гражданского права[15].
С точки зрения А.К.
Митюкова, развитие института эвикции прошло через два этапа. Первый период
получил название процессуального, поскольку защищал интересы приобретателя от
третьих лиц. Второй период является материальным, так как ответственность перед
третьими лицами возлагалась на субъекта, реализующего имущества. Другими
словами, сформировалась конкретная гарантия[16].
С точки зрения К.И.
Скловского, на основании действующего законодательства возникла определенная
проблема. Она заключается в том, что субъект, реализующий не собственное
имущество, наделен обязанностью возмещения ущерба, возникающего у покупателя,
когда данный объект изымается третьими лицами. Тем не менее, недействительность
сделки, наступившая вследствие признания ее ничтожной, не предусматривает
юридической ответственности[17].
В теории реализации
чужой собственности с позиции признания сделки ничтожной имеется несколько
спорных моментов. Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ существует опция покупки
собственности на основании договора купли-продажи[18].
В соответствии со ст. 223 ГК РФ формирование права собственности на движимое
имущество происходит на базе его фактической передачи. Вместе с тем, переход
права собственности на объект недвижимости невозможен без процедуры
государственной регистрации. Более того, на основании ст. 398 ГК РФ возникает
вероятность о договоре субъекта, реализующего недвижимость, с несколькими лицами.
Однако только лицо, получившее объект купли-продажи во владение, наделено
преимущественным правом собственности. Фактически договор купли-продажи не
следует считать конечным актом, указывающим на передачу права собственности
покупателю, поскольку оно наступает только после прохождения процедуры
государственной регистрации[19].
Согласно ст. 305 ГК РФ,
лицо, которое имеет право собственности на объект на прописанном законодательно
или соответствующим договором основании, наделен защитой данного имущества от посягательство
продавца и других третьих лиц.Но в ряде случаев договор купли-продажи
признается ничтожным, то собственник имущества остается ни с чем. Как
следствие, в этом случае защита имущества от посягательств продавца и третьих
лиц аннулируется (ст. 305 ГК РФ). Тем не менее, за приобретателем остается
право защититься от претензий третьих лиц (п. 2 ст. 234 ГК РФ), если подпадает
под условия давностного владельца.
По мнению А.В. Егорова
и М.И. Ерохова, существует ряд проблем, которые формируются в защите
приобретателя имущества при данном подходе (признании договора купли-продажи
ничтожным). Очевидно крайне невыгодное положение покупателя, поскольку в
соответствии со ст. 167 ГК РФ субъект, реализующий собственность, вправе
потребовать ее возврат, либо уплаченной за нее денежной суммы. Более того, за
собственником остается право подачи виндикационного иска. В такой ситуации
практика судопроизводства использовала правила односторонней реституции. Это
значит, что происходит возврат уплаченной денежной суммы за объект
приобретателю на основании фактического изъятия владельцем. Основания
истребования приобретателем возврата уплаченной денежной суммы, учитывая факт
изначальной ничтожности сделки, остаются непонятными. Правила об эвикции не
предусмотрены[20].
Судебная практика
последних десятилетий демонстрирует частое использование правила реституции.
Примером является судопроизводство, которое велось Верховным Судом РФ в 2015
году. В Тольятти собственником нежилой недвижимости выступало ООО (общая
площадь объектов – 59 353, 7 кв. м., назначение – торговля). Желая
оформить в собственность земельные участки, на которых располагались их объекты
недвижимости, обратись в администрацию города с предложением о выкупе землю.
Вскоре между обществами с ограниченной ответственностью и администрацией города
были заключены договоры купли-продажи земельных участков, находящихся в
государственной собственности. В целях выполнения условий договора покупателями
была осуществлена оплата, что подтверждалось платежными поручениями. После
этого стороны обратились в регистрирующий орган с целью осуществления
государственной регистрации о переходе права собственности. Однако последовал
отказ в государственной регистрации на
том основании, что объекты, являющиеся предметом договора, находятся в
государственной собственности, правом их отчуждения обладает Российская
Федерация в лице уполномоченных органов исполнительной власти. Учитывая данные
обстоятельства, компетентные органы обратились в суд с требованием признать
незаконными действия администрации города, о признании недействительными
заключенных договоров купли-продажи земельных участков между администрацией и
обществами с ограниченной ответственностью. Заявленные исковые требования судом
удовлетворены, последствия о недействительных сделках не применены. Данное
решение оставлено без изменения апелляционной инстанцией.
В связи с признанием
судом недействительным договора купли-продажи земельного участка общества с
ограниченной ответственностью обратились в суд с иском о возврате уплаченной
денежной суммы по договору. Суд в первой инстанции удовлетворил заявленные
требования, однако апелляция отменило принятое решение, указав на то, что истек
срок исковой давности о применении последствий по недействительным сделкам[21].
В результате получается,
что по иску третьего лица срок исковой давности не истек, но пока шло первое
дело, истекла исковая давность по реституции. Возможным вариантом дальнейшего
действия могло бы быть применение статья 460 Гражданского кодекса РФ и
требование расторжения договора с последующим возвратом уплаченных денежных
сумм. Однако при ином исходе дела о рассмотрении иска о признании договора
купли-продажи недействительным, основания для расторжения могло бы и не быть[22].
Верховный Суд РФ не
согласился с позицией апелляционного суда, сославшегося на истечение срока
исковой давности. В качестве обоснования высшая инстанция указала, что при
заключении договора купли-продажи недвижимости продавец в лице администрации
гарантировал отсутствие прав третьих лиц на передаваемый объект, что
предусмотрено статьями 454, 460, 461 Гражданского кодекса РФ. Длительное
рассмотрение указанного спора в суде о признании договора продажи
недействительным по объективным причинам не позволяло предъявить требование
покупателями о возврате переданных денежных сумм по заключенном договору.
Исходя из характера нарушенных прав истцов - покупателей земельного участка, а
также установленных по делу обстоятельств о наличии права на имущество у
другого лица, отсутствии правовой возможности зарегистрировать переход права
собственности на него в установленном законом порядке иск о взыскании убытков,
предусмотренный специальными нормами гл. 30 ГК РФ (п. 2 ст. 461 ГК РФ),
соответствует цели их восстановления посредством возврата уплаченной ответчику
денежной суммы.
Таким образом, в данном
случае Верховный Суд РФ определил, что срок исковой давности о возможности
заявления указанных требований обществами с ограниченной ответственностью не
истек, т.к. необходимо руководствоваться пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса
РФ. Срок исковой давности начинает исчисляться с момента, когда лицо узнало о
нарушении права. В указанном деле этот момент определяется вступившим в
законную сиу судебным актом.
Проведенный анализ
показал, что гражданское законодательство имеет определенные проблемы в сфере
сделок с недвижимостью. Самым значимым является вопрос эвикции. Данный институт
является дискуссионным как по происхождению, так и по применению. Данный
институт имел место очень много столетий, присутствовал в гражданско-правовом
обороте многих стран. Однако их правопреемники заимствовали эвикцию и применяют
в настоящем. Что касается Российской Федерации, то правовое регулирование
ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя продолжает
совершенствоваться, подтверждением этому являются судебные позиции Верховного
Суда РФ по последним рассмотренным делам.
Рыночная экономика
оказывает непосредственное воздействие на сферу правового регулирования сделок
купли-продажи. Данный процесс несет определенные правовые риски при реализации
или приобретении недвижимости. Как следствие, требуется выработать новые
механизмы, с помощью которых можно будет уменьшить как текущие, так и возможные
риски. Гражданское законодательство одним из первых реагирует на изменение
социально-экономической и политической модели жизнедеятельности общества. Более
того, для улучшения правовой защищенности граждан следует своевременно вносить
дополнения и изменения в налоговое, жилищное и земельное законодательство.
Ранее детальному
анализу подверглись проблемы, затрагивающие вопросы признания сделок
недействительными. На основании проведенного исследования приходим к умозаключению,
что этот институт требует доработок. Например, среди последних изменений стоит
отметить п.2 ст. 170 ГК РФ по теме регулирования притворных соглашений. В
частности, на законодательном уровне был дополнен перечень последствий, которые
наступают ввиду таких сделок. Ранее к категории притворных относилось
соглашение, прикрывающее еще одну сделку. Сегодня в категорию притворных
попадает сделка, оформленная на иных условиях. Под иными условиями
подразумевается несоответствие в кадастровой цене недвижимости и фактической
стоимости, прописываемой субъектами в договоре. Данная проблема в течение
длительного периода оставалась нерешенной. Тем не менее, дополнения в ГК РФ и
Налоговый кодекс РФ (налог на доходы физического лица принял обязательный
статус без привязки к кадастровой цене недвижимости и использования понижающего
коэффициента 0,7) помогли сдвинуть ситуацию с мертвой точки. Тем не менее,
после нововведений возникла еще одна проблема. В частности, речь идет о
неравенстве в последствиях, ведь если сделка признается недействительной с
момента ее заключения, то приобретатель может не получить объект в
собственность, поскольку формально отсутствует это юридическое право. Более
того, ему могут не вернуть денежные средства, уплаченные за право перехода собственности.
Возврата потраченной суммы придется добиваться в судебном порядке. Приведенные
сложности приобретателя становятся результатом его недобросовестности,
поскольку он умышленно утаил фактическую стоимость объекта (это могло быть
сделано, например, с целью неуплаты налогов). В качестве последствий притворной
сделки выступает использование к субъектам не правил реституции, а того
соглашения, которое они подразумевали. Что касается правила о реституции, то
оно актуально, если сделка, получившая статус притворной, является
недействительной[23].
Другим изменением в
правовом регулировании сделок при продаже недвижимости является возможность
признания недействительной сделкой, если имелось заблуждение в отношении своего
контрагента. Изменения внесены в подпункт 4 пункта 2 статья 178 Гражданского
кодекса РФ. Ранее существующая судебная практика данную возможность отрицала,
хотя в юридической науке довольно давно на данное обстоятельство обращалось
внимание. Поводом для признания недействительной сделки по заблуждению в
личности контрагента могут быть случаи заключения договоров представителем по
доверенности, о которых было сказано выше в работе.
Правовое регулирование
сделок с недвижимость по основанию заблуждения в личности контрагента также
предполагает и его неплатежеспособность. При таком условии в случае неисполнения
контрагентом условия договора об уплате покупаемого недвижимого имущества
используется не только возмещение убытков, но признаются недействительной
сделка. Что касается жилых помещений, то на сегодняшний день особо остро стоит
вопрос о продаже таких объект с зарегистрированными лицами в нем. Но важно в
контексте статьи 178 Гражданского кодекса РФ отметить, что если покупатель
заблуждается в отношении правового статуса лиц, остающихся проживать в
покупаемой квартире или сохраняющих право на нее, то имеет место заблуждение в
отношении лиц, связанных со сделкой.
В законодательстве РФ
появились новые меры, которые направлены на установление защиты прав сторон при
заключении договора купли - продажи ряда объектов недвижимости. Одними из таких
мер является обязательное удостоверение у нотариуса некоторых договоров: -
соглашение о разделе общего имущества, которое нажито в период брака супругами;
-
продажа земельных участков, находящихся в долевой собственности; -
распоряжение недвижимостью на условиях доверительного управления; -
распоряжение недвижимостью при наличии опеки; - в случае
отчуждения имущества, принадлежащему несовершеннолетнему; -
отчуждение имущества гражданина, являющегося ограниченно дееспособным.
Кроме того, необходимо
соблюдение обязательного нотариального удостоверения согласия супруга,
выдаваемого другому супругу при совершении: - сделок по
распоряжению имуществом, переход права собственности по которому подлежит
государственной регистрации; - нотариально удостоверенной сделки; -
сделки, которые подлежат обязательной государственной регистрации[24].
Стоит отметить, что до
настоящего момента не решен вопрос о приобретении имущества по договору
долевого участия в строительстве дома. Здесь речь идет о приобретении
имущества, которое фактически отсутствует на момент заключении договора. Однако
на практике случается так, что указанный объект зачастую и не появляется к
обусловленному сроку в договоре. В результате дольщики остаются без жилья, и
без денег, уже уплаченных по договору.
Существенны изменения
произошли и в применении процедуры преимущественного права покупки. В целях
соблюдения указанного права продавцу до внесения изменений в законодательство
необходимо было приложить необходимые документы, подтверждающие, что продавец
известил других участников долевой собственности о намерении продать свою долю.
В настоящее время установлен императив. Продавец должен известить в письменной
форме остальных участников долевой собственности. Кроме того, для данных сделок
необходимо обязательное нотариальное удостоверение. Законом установлен срок на
возможность совершения указанных сделок – не ранее месяца со дня извещения
участников долевой собственности.
Таким образом,
законодательство РФ в части совершенствовании правового регулирования договоров
купли – продажи недвижимости движется вперед. В первую очередь, это связано с
социальным ориентиром, поскольку негативные правовые последствия от совершенных
сделок в нарушение требований действующего законодательства РФ стоят обычные
граждане, в ряде случаев - из социально незащищенных слоев населения.
Столкнувшись с указанными проблемами, на протяжении нескольких лет они
вынуждены защищать свои права в судах. Известны случаи, когда в отсутствие
недостаточного правового регулирования того или иного вопроса так и не удавалось
защитить себя. В связи с этим, учитывая прогрессивный рост недвижимости в
больших городах, риски в процессе заключения сделок с недвижимостью будут
только возрастать, что, в свою очередь, нуждается в создании механизма,
способного им противостоять.
В нынешних условиях
экономической деятельности договоры купли-продажи недвижимого имущества
получили широкое распространение. Для полного и всестороннего изучения вопроса
необходимо обращаться как к накопленному опыту своего государства, так и к
существующей практике зарубежных стран. В ныне действующий Гражданский кодекс
РФ были введены нормы, регулирующие отчуждение недвижимости, определены
объекты, которые отнесены к недвижимым вещам.
Однако до сегодняшнего
дня в практической деятельности встречается много проблем, которые не находят
решения в законодательстве, что подтверждается судебной практикой. Особо остро
стоят вопросы с объектами незавершенного строительства применительно к
многоквартирным домам. Число обманутых дольщиков увеличивается в геометрической
прогрессии. Нерешенными остаются проблемы применения последствий, гарантии
ответственности продавца в случае изъятия вещи у покупателя третьими лицами –
эвикции.
В процессе написания
работы были выявлены проблемные моменты при заключении, исполнении и
расторжении договоров купли-продажи
недвижимого имущества, что свидетельствует о достижении поставленной
цели при написании магистерской работы. Результатом исследования являются
положения, выносимые на защиту, в которых содержатся варианты предлагаемых
решений. Так, необходимо применять меры, законодательного, правоприменительного
характера, а именно: внести изменения в Гражданский кодекс РФ в соответствии с
тем содержанием, которое указано в положениях, выносимых на защиту.
Кроме того, некоторые
вопросы, освещенные в диссертации, носят исключительно научный характер. В
связи с этим доказана истинность некоторых положений. Например, государственная
регистрация перехода права является производной от договора купли-продажи
недвижимого имущества и выступает средством юридического оформления права
собственности на приобретенную недвижимость, а не правовым последствием сделки.
Таким образом, договор купли-продажи недвижимости представляет особую важность
для гражданского оборота, имеет социально ориентированную направленность.
Решение существующих проблем в правовом регулировании указанных сделок, а также
дальнейшее совершенствование правовых механизмов в данной сфере всегда будет
занимать важное место, как в правотворческой деятельности, так и в научных
исследованиях.
I.
Нормативные правовые акты
1. Градостроительный кодекс Российской Федерации:
федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.04.2021) // Собрание
законодательства Российской Федерации – 2004. – № 243 – Ст.
4.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный
закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 103. –
Ст. 551.
3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья):
федеральный закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собрание
законодательства Российской Федерации. – 2001. – № 233. – Ст. 1998.
5. Жилищный
кодекс Российской Федерации: федеральный закон
от 29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.04.2021). – 2004.– № 35. – Ст. 45.
7. О приватизации государственного и муниципального имущества: федеральный
закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 31.07.2020). –
2001. – № 4. – Ст. 61.
8. Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 №
102-ФЗ (ред. от 31.04.2021). – 1998. – №4. – Ст. 31.
II.
Материалы
судебной практики
1.
Постановление ФАС Волго-Вятского округа
по делу № А11- 5927/2006-К1-1/148 от 21.01.2008. Документ опубликован не был. URL:https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/23406410/ (Дата обращения
05.05.2021)
2.
Определение Верховного Суда РФ №
18-КГ16-97 от 06.09.2016. Документ опубликован не был. URL:
https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-06092016-n-18-kg16-97/
(Дата обращения 05.05.2021)
3.
Определение Верховного Суда РФ №
5-КГ14-173 от 10.03.2015. Документ опубликован не был.URL:
https://dogovor-urist.ru/судебная_практика/дело/5-кг14-173/ (Дата обращения
05.05.2021)
4.
Постановление Президиума ВАС РФ №
16732/07 от 15.04.2008. Документ опубликован не был. URL: https://base.garant.ru/1787014/ (Дата обращения 05.05.2021)
5.
Определение Верховного Суда РФ №
306-ЭС14-929 по делу № А55- 11662/2013 от 17.03.2015. Документ опубликован не
был. URL:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70828286/ (Дата обращения 05.05.2021)
III.
Специальная
литература
1.
Валеев Р.А. Правовой режим объекта
незавершенного строительстват. – 2018. – С. 15.
2.
Чайковская С.А., Смиренская Е.В. Понятие
объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы юриспруденции:
Материалы международной заочной научнопрактической конференции. – 2020. – С. 95.
3.
Незнамова А.А. Особенности договора
купли-продажи объекта незавершенного строительства// Юридический мир. – 2014. – № 11. – С. 29-33.
4.
Шабанов А. Новые тренды в
обязательственном праве // ЭЖ-Юрист. – 2020. – № 40. – С. 14.
5.
Ленковская Р.Р. Особенности
ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые
вопросы недвижимости. – 2020. – № 1. – С. 11-14.
6.
Васькин В.В. Правовые риски при
совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. –
2010. – №3.
7.
Церковников М.А. Ответственность
продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. – С. 5.
8.
Скловский К.И. Собственность в
гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут. – 2020.
– С. 367.
9.
Церковников М.А. Ответственность
продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. – С. 30-50.
11.
Илюшина
М. Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора
купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве //Семейное и
жилищное право. – 2016. – №. 3. – С. 33-36.
12.
Матвеева, М. А. Сделки с недвижимым
имуществом : учебное пособие : [16+] / М. А. Матвеева. – Москва ;
Берлин : Директ-Медиа, 2019. – 296 с. : табл. – Режим доступа: по подписке. –
URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=564395 (дата
обращения: 01.06.2021). – Библиогр.: с. 149-151. – ISBN 978-5-4499-0068-5. –
DOI 10.23681/564395. – Текст : электронный.
13.
Матвеева, М. А. Правовое регулирование
управления недвижимостью : учебное пособие : [16+] / М. А. Матвеева,
Э. А. Шаряпова. – Москва ; Берлин : Директ-Медиа, 2020. – 295 с. –
Режим доступа: по подписке. – URL: https://biblioclub.ru/index.php?page=book&id=574365 (дата
обращения: 01.06.2021). – Библиогр.: с. 138-140. – ISBN 978-5-4499-0769-1. –
DOI 10.23681/574365. – Текст : электронный.
[1]Градостроительный кодекс Российской
Федерации: федеральный закон от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 30.04.2021) //
Собрание законодательства Российской Федерации. – 2004. – № 243 – Ст. 4.
[2] Валеев Р.А. Правовой режим
объекта незавершенного строительстват. – 2018.– С. 15.
[3] Чайковская С.А., Смиренская Е.В.
Понятие объекта незавершенного строительства // Актуальные вопросы
юриспруденции: Материалы международной заочной научнопрактической конференции. – 2020. – С. 95.
[4] Незнамова А.А. Особенности
договора купли-продажи объекта незавершенного строительства// Юридический мир. – 2014. – № 11. – С. 29-33.
[5] Постановление ФАС Волго-Вятского
округа по делу № А11- 5927/2006-К1-1/148 от 21.01.2008. Документ опубликован не
был. URL:https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/23406410/ (Дата обращения
05.05.2021)
[6] Шабанов А. Новые тренды в обязательственном
праве // ЭЖ-Юрист. –2020. –№ 40. –С. 14.
[7] Определение Верховного Суда РФ №
18-КГ16-97 от 06.09.2016.Документ опубликован не был. URL: https://legalacts.ru/sud/opredelenie-verkhovnogo-suda-rf-ot-06092016-n-18-kg16-97/
(Дата обращения 05.05.2021)
[8] Ленковская Р.Р. Особенности
ответственности сторон по договору купли-продажи недвижимости // Правовые
вопросы недвижимости. – 2020. – № 1. – С. 11-14.
[9] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая): федеральный
закон от 26.01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 09.03.2021) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 103. –
Ст. 561.
[10] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья): федеральный
закон от 26.11.2001 № 146-ФЗ (ред. от 18.03.2019) // Собрание законодательства Российской Федерации. – 2001.
– № 233. – Ст. 1998.
[11] Земельный кодекс Российской
Федерации: федеральный закон от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 01.05.2021). –
2001. – № 12. Ст. 11.
[12] Определение Верховного Суда РФ №
5-КГ14-173 от 10.03.2015. Документ опубликован не был.URL: https://dogovor-urist.ru/судебная_практика/дело/5-кг14-173/
(Дата обращения 05.05.2021)
[13] Васькин В.В. Правовые риски при
совершении сделок с недвижимостью // Жилищное право. –
2010. –№3.
[14]Постановление Президиума ВАС РФ №
16732/07 от 15.04.2008. Документ опубликован не был. URL: https://base.garant.ru/1787014/ (Дата обращения 05.05.2021)
[15] Жилищный кодекс Российской
Федерации: федеральный закон от
29.12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 30.04.2021). – 2004. – № 35. – Ст. 45.
[16] Церковников М.А. Ответственность
продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. – С.5.
[17] Скловский К.И. Собственность в
гражданском праве. 5-е изд., перераб. М.: Статут. – 2020.
– С. 367.
[18] О государственной регистрации
недвижимости: федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021). –
2015. – № 47. – Ст. 7.
[19] Церковников М.А. Ответственность
продавца в случае изъятия товара у покупателя. М.: Статут. – 2020. – С. 30
[20]О приватизации
государственного и муниципального имущества: федеральный закон от 21.12.2001 №
178-ФЗ (ред. от 31.07.2020). –
2001. – № 4. – Ст. 61.
[21] Определение Верховного Суда РФ №
306-ЭС14-929 по делу № А55- 11662/2013 от 17.03.2015. Документ опубликован не
был. URL:
https://www.garant.ru/products/ipo/prime/doc/70828286/ (Дата обращения
05.05.2021)
[22]Об ипотеке
(залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от
31.04.2021). – 1998. – №4. – Ст. 31.
[23] Илюшина М.Н. Гражданский кодекс
Российской Федерации. Постатейный комментарий к главам 6 - 12 // М.: Статут. – 2020. – С.
213-217.
[24]Илюшина
М. Н. Новеллы правового регулирования способов защиты прав участников договора
купли-продажи жилой недвижимости в гражданском законодательстве //Семейное и
жилищное право. – 2016. – №. 3. – С. 33-36.