Правовий механізм передачі земельних ділянок для ведення фермерського господарства
Стаття з теми:
Правовий механізм передачі земельних ділянок для ведення фермерського господарства
Є. О. Платонова, А. І. Черемнова
Фермерське господарство є однією з основних організаційних форм сучасної аграрної підприємницької діяльності громадян на землях сільськогосподарського призначення. У процесі виробництва сільськогосподарської продукції фермерськими господарствами складається низка суспільних відносин, визначальними серед яких є відносини з використання земель сільськогосподарського призначення. Тому базовими правовідносинами, які виникають під час створення та функціонування фермерських господарств, є земельні правовідносини. Наявність права власності або права оренди засновника фермерського господарства на земельну ділянку виступає найголовнішою передумовою створення й державної реєстрації такого господарства. Якщо громадянин не має земельної ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, то він не має права на створення фермерського господарства. Отже, першим кроком на шляху до створення фермерського господарства громадянином, який не має відповідної земельної ділянки, є її отримання. На другому етапі відбувається його державна реєстрація.
Правовим аспектам створення та діяльності фермерських господарств були присвячені наукові праці таких відомих учених-правознавців, як І.І. Кара- каш, Т.О. Коваленко, П.Ф. Кулинич, О.О. Погрібний, В.І. Семчик, Н.І. Титова, В.Ю. Уркевич, М.В. Шульга та інших учених.
Метою цього дослідження є розгляд організаційно-правового порядку передачі земельних ділянок для ведення фермерського господарства громадянам України у власність із земель державної або комунальної власності. Незважаючи на те, що умови та порядок передачі земельних ділянок для ведення фермерського господарства регламентовані Земельним кодексом України [1] та Законом України «Про фермерське господарство» [2], існує низка прогалин та протиріч в організаційно-правовому механізмі їх передачі, що може призвести до неправильного застосування на практиці норм зазначених законів України.
Згідно із ч. 3 ст. 7 Закону України «Про фермерське господарство», земельні ділянки для ведення фермерського господарства передаються громадянам України у власність і надаються в оренду із земель державної або комунальної власності. При цьому для позначення набуття права власності на землю закон вживає термін «передача», а для виникнення права землекористування - термін «надання».
На думку професора І.І. Каракаша, тут має місце не тільки термінологічна, а й сутнісна відмінність передачі від надання. Передача земель державної та комунальної власності у власність громадянам та юридичним особам недержавної власності змінює власника. Надання ж земельних ділянок в орендне використання юридичними особами та громадянами, не впливає на належність права власності на землю [3, с. 122].
Зазначені норми Земельного кодексу України мають принципове значення для порядку передачі земельних ділянок у власність для ведення фермерських господарств, оскільки такий порядок регламентується Земельним кодексом України (ст. ст. 118, 121) та Законом України «Про фермерське господарство» (ст. 7).
У теорії земельного права України приватизація земельних ділянок розглядається як одна з найбільш розповсюджених правових форм набуття права приватної власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, яку активно реалізують фермерські господарства. Приватизація земель являє собою сукупність здійснюваних субєктами приватизації дій та заходів, спрямованих на трансформацію форми власності земель, за якої відбувається перехід земельних ділянок із публічної (суспільної) власності, субєктами якої є держава та територіальні громади, у приватну власність фізичних і юридичних осіб. Отже, реалізуючи надане фермерським господарствам право на одержання безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства в межах норм безоплатної приватизації, вони здійснюють так звану безоплатну приватизацію земельних ділянок [4, с. 263].
Відповідно до ч. 6 ст. 118 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) громадяни, зацікавлені в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства в межах норм безоплатної приватизації, подають клопотання до відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність відповідно до повноважень, визначених ст. 122 ЗК України. Зазначене положення конкретизоване ст. 7 Закону України «Про фермерське господарство»: для отримання (придбання) у власність земельної ділянки державної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до відповідної районної державної адміністрації. Проте слід звернути увагу на те, що положення вказаної статті спеціального закону суперечать положенням ст. 122 ЗК України, відповідно до якої з 1 січня 2013 року розпоряджається землями державної власності сільськогосподарського призначення центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин безпосередньо або через визначені в установленому порядку його територіальні органи.
Для отримання у власність земельної ділянки із земель комунальної власності з метою ведення фермерського господарства громадяни звертаються до місцевої ради.
У заяві зазначаються такі відомості: бажаний розмір і місце розташування ділянки, кількість членів фермерського господарства та наявність у них права на безоплатне одержання земельних ділянок у власність, обґрунтування розмірів земельної ділянки з урахуванням перспектив діяльності фермерського господарства.
До заяви додаються документи, що підтверджують досвід роботи в сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі. Перелік документів, що підтверджують досвід роботи в сільському господарстві, згідно із законом має бути затвердженим Кабінетом Міністрів України за поданням центрального органу виконавчої влади, що забезпечує формування державної аграрної політики. На жаль, наразі такий перелік відсутній, тому для подолання існуючої прогалини пропонуємо прискорити прийняття відповідної урядової постанови.
Вважаємо, що достатнім терміном роботи в сільському господарстві слід визнати стаж роботи не менше трьох років, а документами, які підтверджують такий досвід роботи, можуть бути такі: виписка з трудової книжки громадянина України із записами, які засвідчують стаж роботи в сільському господарстві; довідка архівної установи про прийняття та звільнення з роботи із записами, які підтверджують сільськогосподарський стаж; копія трудового договору (угоди) між працівником і власником підприємства, організації, уповноваженим ним органом чи фізичною особою, за яким (якою) працівник виконував роботи (надавав послуги) у галузі сільського господарства; довідка сільської, селищної або міської ради за місцем знаходження земельної ділянки про ведення особистого селянського господарства; розширений витяг із Єдиного державного реєстру юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців із відомостями щодо ведення фізичною особою-підприємцем діяльності в галузі сільського господарства.
Слід зазначити, що положення ст. 118 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України «Про фермерське господарство» щодо подання документів, що підтверджують досвід роботи в сільському господарстві або наявність освіти, здобутої в аграрному навчальному закладі, були внесені до зазначених законодавчих актів унаслідок ліквідації порядку проходження професійного відбору, що проводився професійною комісією з питань створення фермерських господарств, який передував подачі клопотання [5]. На наш погляд, ці зміни є позитивними, адже спростили й так нелегкий шлях до отримання земельної ділянки.
Відповідно до ст. 121 Земельного кодексу України громадяни України мають право на безоплатну передачу їм земельних ділянок із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства в розмірі земельної частки (паю), визначеної для членів сільськогосподарських підприємств, розташованих на території сільської, селищної, міської ради, де знаходиться фермерське господарство. Якщо на території сільської, селищної, міської ради розташовано декілька сільськогосподарських підприємств, розмір земельної частки (паю) визначається як середній за цими підприємствами. У разі відсутності сільськогосподарських підприємств на території відповідної ради розмір земельної частки (паю) визначається як середній за районом.
Розміри земельної ділянки, яка може бути надана в оренду для ведення фермерського господарства, у чинному законодавстві не обмежуються. У ст. 134 Земельного кодексу України передбачено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них, які передаються громадянам для ведення фермерського господарства, не підлягають продажу на конкурентних засадах.
Заяву громадянина про надання земельної ділянки у власність районна чи міська державні адміністрації або орган місцевого самоврядування розглядають у місячний строк і в разі її задоволення дають дозвіл на розроблення землевпорядною організацією проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або надають мотивовану відмову в його наданні. Важливим є те, що Земельний кодекс України в ст. 118 містить вичерпний перелік підстав для такої відмови.
У разі, якщо в місячний строк із дня реєстрації заяви відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування, який передає земельні ділянки державної чи комунальної власності у власність для ведення фермерського господарства відповідно до повноважень, визначених ст. 122 цього кодексу, не надав дозволу на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки або мотивовану відмову в його наданні, то особа, зацікавлена в одержанні безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності, у місячний строк із дня закінчення зазначеного строку має право замовити розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки без надання такого дозволу, про що письмово повідомляє відповідний орган виконавчої влади або орган місцевого самоврядування. До письмового повідомлення додається договір на виконання робіт із землеустрою щодо відведення земельної ділянки [6].
На жаль, ст. 7 Закону України «Про фермерське господарство» визначає лише порядок подачі заяви (клопотання) для передачі земельних ділянок фермерським господарствам, а щодо порядку погодження та затвердження проекту відведення земельної ділянки відсилає до норм закону (мається на увазі Земельний кодекс України). На нашу думку, оскільки Закон України «Про фермерське господарство» є спеціальним у сфері створення та діяльності фермерського господарства, саме в ньому має бути передбачений повний порядок надання (передачі) земельних ділянок для ведення фермерського господарства задля зручності насамперед тих осіб, які бажають зайнятись такою прогресивною формою підприємницької діяльності громадян у галузі сільського господарства.
Таким чином, тільки звернувшись до Земельного кодексу України, ми можемо встановити порядок погодження та затвердження проекту відведення земельної ділянки. Так, у порядку, встановленому ст. 186-1 ЗК України, проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки всіх категорій та форм власності підлягає обовязковому погодженню протягом 10 робочих днів відповідним територіальним органом центрального органу виконавчої влади, що здійснює політику у сфері земельних відносин, про що надає висновки про його погодження або відмову в такому погодженні. Раніше ці функції виконувала комісія з розгляду питань, повязаних із погодженням документації із землеустрою.
Отримавши висновки, відповідний орган виконавчої влади чи місцевого самоврядування в межах повноважень, встановлених ст. 122 Земельного кодексу України у двотижневий строк із дня отримання погодженого проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а в разі необхідності здійснення обовязкової державної експертизи землевпорядної документації згідно із законом після отримання позитивного висновку такої експертизи) приймає рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та надання її у власність.
У разі відмови органів державної влади та органів місцевого самоврядування в наданні земельної ділянки для ведення фермерського господарства або залишення заяви (клопотання) без розгляду такі дії підлягаю оскарженню в судовому порядку. Рішення суду про задоволення позову є підставою для відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості), видачі документа, що посвідчує право власності. Відведення земельної ділянки в натурі (на місцевості) проводиться після збирання врожаю на цій ділянці попереднім землекористувачем.
На підставі рішення відповідного органу державної влади чи місцевого самоврядування члени фермерського господарства повинні здійснити державну реєстрацію права власності на земельну ділянку й отримати правовстановлюючі документи на неї.
Земельні ділянки надаються громадянам для ведення фермерського господарства єдиним масивом із розташованими на них водними джерелами та лісовими угіддями, наближеними до існуючих шляхів, електро- і радіотелефонних мереж, газо- і водопостачальних систем та інших видів інженерної інфраструктури. Землі лісового й водного фондів, що входять до складу сільськогосподарських угідь, не можуть передаватися в приватну власність для ведення фермерських господарств, за винятком невеликих (до 5 га) ділянок лісів у складі угідь фермерського господарства і невеликих (до 3 га) ділянок під замкненими природними водоймами. Фермерське господарство має право проводити залісення частини земель та будувати замкнену водойму на земельній ділянці, що належить фермерському господарству чи його членові на праві приватної власності.
Слід зазначити, що, якщо особа має у власності земельну ділянку для ведення фермерського господарства, яка була набута шляхом успадкування, виділення в натурі (на місцевості) земельної частки (паю), укладення цивільно-правової угоди, права на яку оформлені відповідно до чинного законодавства, вона не зобовязана звертатися до органів державної влади чи місцевого самоврядування із заявою про надання прав на землю та може безпосередньо подавати документи для здійснення державної реєстрації фермерського господарства до уповноважених органів.
Під час створення фермерського господарства необхідно враховувати, що із 1 січня 2013 року в Україні була запроваджена нова система реєстрації прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно. Важливою передумовою запровадження в Україні сучасної системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно, їх обтяжень та вдосконалення процедури реєстрації земельних ділянок була розробка та прийняття законів України «Про Державний земельний кадастр» від 7 липня 2011 року [7] та «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції від 11 лютого 2010 року [8].
Зокрема, відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції від 11 лютого 2010 року державній реєстрації підлягають не державні акти чи договори оренди землі, а речові права на земельну ділянку для ведення фермерського господарства.
Нині державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень проводиться державним реєстратором прав на нерухоме майно органу державної реєстрації, а також нотаріусами як спеціальними субєктами, на яких покладаються функції державного реєстратора прав на нерухоме майно.
У разі передачі безоплатно у власність земельної ділянки із земель державної або комунальної власності для ведення фермерського господарства (земельна ділянка вважається новосформованою) реєстрація права власності на неї буде здійснюватися територіальним органом Державної реєстраційної служби. На підставі реєстрації права власності на земельну ділянку органами державної реєстрації прав за місцезнаходженням нерухомого майна видається свідоцтво про право власності на нерухоме майно, яке посвідчує право власності на земельну ділянку фермерського господарства. Документом, який підтверджує право власності на земельну ділянку, є витяг із Державного земельного кадастру або витяг із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Факт отримання земельної ділянки є підставою для реєстрації фермерського господарства. З моменту державної реєстрації господарство набуває прав юридичної особи та може здійснювати свою діяльність.
Таким чином, процес передачі земельної ділянки для ведення фермерського господарства є досить складним і багатостадійним. Негативною рисою є те, що такий порядок передбачений у різних статтях Земельного кодексу України та Закону України «Про фермерське господарство», що ускладнює реалізацію земельних прав громадян, які бажають створити фермерське господарство. Цей порядок необхідно повністю викласти насамперед у Законі України «Про фермерське господарство», оскільки він є спеціальним у цій сфері.
Права на земельні ділянки для ведення фермерського господарства, які засновник набув після 1 січня 2013 року, повинні бути зареєстровані згідно з вимогами Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». При цьому до законів України «Про фермерське господарство» та «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» не були внесені зміни, які б враховували зміни в системі реєстрації прав на землю, що може викликати певні складнощі на практиці.
Подальше вдосконалення законодавчого регулювання умов та порядку передачі земельних ділянок для ведення фермерського господарства сприятиме точному та більш ефективному застосуванню процесуальних норм земельного та аграрного законодавства, які регламентують земельні відносини фермерських господарств, а також усуненню можливих зловживань цими нормами, що у свою чергу приведе до оптимізації правовідносин, що складаються у сфері фермерського землекористування, та сприятиме стимулюванню ефективної діяльності фермерських господарств.
Література
земельний ділянка передача власність
1.Земельний кодекс України від 25 жовтня 2001 року // Відомості Верховної Ради України. - 2002. - № 3-4. - Ст. 27.
.Про фермерське господарство : Закон України від 19 червня 2003 року // Відомості Верховної Ради України. - 2003. - № 45. - Ст. 363
.Каракаш И.И. Правовое регулирование аграрно-земельных и природоресурсово-экологиче- ских отношений : сборник избранных статей, докладов и рецензий (1997-2007) / И.И. Каркаш. - О. : Феникс, 2007. - 430 с.
.Про внесення змін до деяких законодавчих актів України з питань створення та діяльності фермерських господарств : Закон України від 16 червня 2011 року // Офіційний вісник України. - 2011. - № 55. - Ст. 2173.
.Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення процедури відведення земельних ділянок : Закон України від 2 липня 2013 року // Офіційний вісник України. - 2013. - № 57. - Ст. 2044.
.Про державний земельний кадастр : Закон України від 7 липня 2011 року // Офіційний вісник України. - 2011. - № 60. - Ст. 2405
.Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень : Закон України від 1 липня 2004 року в редакції Закону від 11 лютого 2010 року // Офіційний вісник України. - 2010. - № 19. - Ст. 823.