Определение кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на примере рп. Жигалово, кадастровый квартал 38:03:120502

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

«БАЙКАЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА»

Кафедра экономики и управления инвестициями и недвижимостью

БАКАЛАВРСКАЯ РАБОТА

на тему: «Определение кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на примере рп. Жигалово, кадастровый квартал 38:03:120502»

Студент

Черныш К.А.

Иркутск, 2015 г.

Содержание

Введение

Глава 1. Формирование земельного участка. Категория земель

.1 Основы формирования земельных участков

.1.1 Раздел земельного участка

.1.2 Объединение земельных участков

.1.3 Выдел земельного участка

.1.4 Перераспределение земельных участков

.2 Категории земель

.2.1 Земли, земельные участки сельскохозяйственного назначения

.2.2 Земельные участки промышленного назначения, земли промышленности

.2.3 Земли особо охраняемых территорий

.2.4 Земли поселений

.3 Нормативное регулирование формирования земельного участка

.4 Кадастровая стоимость как инструмент управления земельными ресурсами

.5 Подходы и методы оценки кадастровой стоимости

Глава 2. Характеристика земель Жигаловского муниципального образования

.1 Категория земель и разрешенное использование

.2 Развитие земельного рынка

.3 Характеристика кадастрового квартала: 38:03:120502

.4 Расчет кадастровой стоимости земельных участков кадастрового квартала: 38:03:120502

Заключение

Список используемой литературы

Введение

Перед тем, как рассматривать кадастровую стоимость земельных участков, следует сказать, что Государственный земельный кадастр - это государственная система необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях:

1.      своевременного обеспечения органов государственной власти и управления, предприятий, организаций, учреждений и физических лиц достоверной информацией о земельных ресурсах территории;

2.      обеспечения учета, рационального использования и охраны земель;

.        защиты прав землевладельцев, землепользователей, арендаторов;

.        создания основы для установления нормативной цены земли, земельного налога и арендной платы;

.        сохранения границ исторических землевладений, объектов историко-культурного наследия.

Или можно сказать, что создание системы государственного земельного кадастра предполагает реализацию трех основных функций: учетной, информационной, и фискальной.

Информационная функция государственного земельного кадастра необходима для отражения качественного состояния земли как природного объекта, государственного контроля за использованием и охраной земель.

Учетная функция служит для целей регистрации прав.

Фискальная функция государственного земельного кадастра, обеспечивает формирование налогооблагаемой базы для установления земельного налога.

Объектом государственного земельного кадастра являются все земли территории независимо от форм собственности, целевого назначения и характера их использования.

Так же следует отметить, что эксперты наряду с кадастровой оценкой (массовой) выделяют и индивидуальную: при этой оценке определяется стоимость отдельного объекта. Алгоритм проведения обеих оценок схож, но анализ рынка, расчет стоимости и контроль качества каждой процедуры осуществляется по-разному. Кадастровая оценка проводится для исчисления налогооблагаемой базы. А индивидуальная - для совершения конкретных сделок купли-продажи, залога, сдачи в аренду и т.д.

Глава 1. Формирование земельного участка. Категория земель

.1 Основы формирования земельных участков

Земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами.

Действующим законодательством под формированием (образованием) земельных участков понимается, по сути, постановка таких участков на государственный кадастровый учет <#"893267.files/image001.gif">;

- расчет коэффициентов значимости по формуле

,

где r max - максимальный из найденных коэффициентов корреляции;

- выбор из всех коэффициентов значимости тех коэффициентов, значения которых не менее 0,2 - 0.3. Соответствующие этим коэффициентам значимости ценообразующие факторы являются теми факторами, на которых будут строиться модели оценки.

Или в программном обеспечении Excel построить поле корреляции, что облегчает расчеты и экономит время. Для этого нужно ввести исходные данные в последовательности: сначала х, затем у, где х - факторы влияющие на стоимость, у - цена предложения.

Далее идет построение моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков. Цель состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета земельных участков.

Под моделью расчета понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной и значениями соответствующих ценообразующих факторов. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков. Для расчета я воспользовалась только двумя типами регрессионной модели.

.линейная (аддитивная):

= a0+ a1X1 +…+ anXn,

где Y - зависимая переменная (рыночная (удельная) цена или стоимость земельных участков), ,…,Xn - ценообразующие факторы земельных участков,

а0,а1…,аn - коэффициенты модели;

2.               мультипликативная с фиктивными переменными:

.

Здесь Xk+1,…,Xn - двоичные факторы со значениями 0, 1;

мультипликативная степенная (без выделения двоичных факторов):

.

Для построения моделей в программе Excel, расчет параметров происходит с помощью встроенной статической функцией ЛИНЕЙН или ЛГРФПРИБЛ.

Таблица 2.1. Результат вычислений функций линейной 3-х факторной модели

Таблица 2.2. Результат вычислений функций линейной многофакторной модели

По полученным результатом (таблица 2.2) видно, что большую зависимость цены предложения от значения факторов х, отражает линейная трех факторная модель.

Об этом же говорит коэффициент детерминации ( из таблицы 2.2 коэффициент детерминации показывает долю вариации результативного признака у под влиянием факторного признака х, он связан с коэффициентом квадратичной зависимостью. При отсутствии связи коэффициент детерминации равен нулю, а при функциональной связи единице.

=0,82 - это значит, что 82% цены предложения (у) объясняется вариацией фактора х (площадь, вода, электричество), а остальные 18% влияние других факторов, не включенных в модель.

Большое различие между кадастровой стоимостью и рассчитанной стоимостью, получившиеся путем расчета методом массовой оценки. Кадастровая стоимость получившиеся на данный момент времени на много выше установленной постановлением Правительством Иркутской области от 15 ноября 2012 года №517 «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Иркутской области».

Различие стоимостей обусловлена изменением ряда факторов. К первому фактору относится: расчет кадастровой стоимости проводиться раз в пять лет, на основании рыночной стоимости, последний расчет был произведен в 2013 году. За это время произошли изменение экономики страны в целом или сопутствующих факторов. Изменение экономики в основном произошло за счет наложенных санкций в отношении нашей страны, России. Специалисты Банка России дают пессимистичные оценки современных перспектив для российской экономики. Такие внешние факторы, как напряженная геополитическая ситуация и взаимные санкции создают условия высокой неопределенности. То есть в результате российские банки и корпорации серьезно ограничены в займах. Препятствия встают на американском и европейском рынках, и теперь российский бизнес активно развивает сотрудничество с азиатскими банками. Но эти меры не дадут мгновенных результатов, потому что: наладить деловые связи и найти новых партнеров быстро достаточно сложно; финансовые рынки взаимосвязаны, поэтому ужесточение условий кредитования идет по всему миру. Все это приводит к тому, что российские предприниматели предпочитают заимствовать в России: основным кредитором стал бюджет и Центробанк.

Так же происходит обесценение рубля, девальвация (снижение курса национальной валюты по отношению к твердым валютам, международным счетным единицам, уменьшение реального золотого содержания денежной единицы).

Таким образом, цены быстро изменяются, в основном растут, а доходы населения не меняются. Поэтому на данный момент рыночная стоимость на объекты недвижимости завешанная, за счет того, что продавцы хотят получить как можно больше прибыли.

Земельные участки обладают стоимостью, поскольку они имеют определенную полезность для конкретного пользователя и вместе с тем являются дефицитом. Спрос на земельные участки создается объективными условиями полезности - способности отвечать предъявляемым требованиям и доступности, но существенно ограничивается возможностями приобретения их физическими и юридическими лицами. Закон спроса и предложения диктует цену земельных участков: чем больше предложений на земельном рынке, тем ниже цена земельных участков, поэтому существует точка равновесия, где спрос и предложение находятся в равновесии. Здесь рыночная стоимость отражает издержки производства и равна себестоимости плюс средняя норма прибыли строительства (берется с учетом того, что любые улучшения производятся строителями). Цена земельных участков начинает падать по мере роста предложения (затоваривание рынка) или уменьшения спроса (на рынке требуются земельные участки с подведенными инженерными коммуникациями). Также цена земельных участков начинает расти, когда предложений на рынке мало (земельные участки не отвечают требованиям потенциального клиента) или высок спрос на определенные участки. Спрос на земельные участки низкий, конкуренции в основном нет, поэтому предложений на земельном рынке не так уж и много.

Так же оказывает влияние на кадастровую стоимость земельных участков инвестиционная привлекательность территории, где находиться данные земельные участки. Привлечение инвесторов позволяет обеспечить развитие территории, что автоматически повышает рыночную стоимость.

Все земельные участки, выбранные мной для расчета кадастровой стоимости, находиться в инвестиционно- привлекательной местности. На территории Жигаловского района находиться самое крупное месторождение природного газа в Восточной Сибири и Дальнего Востока «Ковыктинское газоконденсатное месторождение». На данный момент развитие территории осуществлении путем газофикации административного центра района - р.п. Жигалова, так же идет строительство детского сада. В недавнем прошлом была отремонтирована районная поликлиника.

Изменение кадастровой стоимости приводит к изменению земельного налога. Земельный налог рассчитывается от кадастровой стоимости в соответствии с положениями ст.390 Налогового Кодекса РФ.

Таблица 2.3. Расчет земельного налога

Налогообложение объектов недвижимости, исходя из рыночной стоимости, является одним из важнейших вопросов налоговой реформы в нашей стране. Однако кадастровая оценка недвижимости далеко не всегда совпадает с реальной рыночной ценой (и нередко кадастровая стоимость вовсе не занижена, а серьезно завышена). За счет налога на имущества и налога на землю пополняются местные бюджеты, и они чрезвычайно в таком пополнении заинтересованы.

Заключение

земельный кадастровый стоимость правовой

Целью моей работы являлось определение кадастровой стоимости земельных участков под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) на примере р.п. Жигалово Иркутской области. С 2004 года Законом Иркутской области «О статусе и границах муниципального образования Жигаловского района Иркутской области» на территории Жигаловского района было образовано Жигаловское муниципальное образование, сам поселок наделен статусом городского поселения, а также определены границы Жигаловского муниципального образования. Данным законом определено наименование поселения - рабочий поселок Жигалово. Это значит, что на территории поселка все земли относятся к одной категории- земли населенных пунктов.

Жигаловское МО делиться на 19 кадастровых кварталов. Для определения кадастровой стоимости был выбран кадастровый квартал: 38:03:120502, потому что это единственный квартал, в котором имеются свободные земельные участки и имеются информация о ценах предложения.

Расчет кадастровой стоимости производился методом массовой оценки. Для этого было выбрано 17 свободных земельных участков под ИЖС.

Массовая оценка земель населенных пунктов предусматривает систематическую оценку групп земельных участков на определенную дату с использованием перспективных приемов и статистического анализа результатов вычислений. Применение массовой оценки позволяет проводить оценку не отдельных земельных участков, а группы земельных участков, сходных по основным функциональным и типовым характеристикам. Для этих целей необходимо разделить всех городских землепользователей по группам.

Основными определяющими признаками группирования землепользователей по оценочным группам являются следующие:

1.      социальная значимость данных объектов в инфраструктуре населенного пункта;

2.      особенности строительства и размещения на территории населенного пункта;

.        особенности наличия и эксплуатации инженерно-строительной инфраструктуры населенного пункта;

.        производственно-техническая характеристика объекта на конкретном землепользовании;

.        взаимосвязь городских землепользователей между собой по основным факторам производства и потребностей производства (коммуникации, транспорт, социально-бытовая инфраструктура, условия размещения производства, требования по технике безопасности и эксплуатации данных объектов);

.        особенности хозяйственно-экономического оборота земель;

.        особенности хозяйственно-экономического использования земельных участков.

Анализ данных признаков позволяет сделать вывод о неоднородности применяемых методических подходов к оценке различных групп землепользователей населенных пунктов.

Расчет кадастровой стоимости производился Корреляционно-регрессионным методом. Он предполагает выбор в качестве ценообразующих факторов для построения моделей расчета кадастровой стоимости тех факторов, которые в основном формируют стоимость земельных участков. Цель состоит в получении статистически значимой и качественной модели расчета земельных участков. В качестве зависимой переменной может выступать удельный показатель кадастровой стоимости земельных участков или кадастровая стоимость земельных участков. Для расчета я воспользовалась только двумя типами регрессионной модели.

1.      линейная (аддитивная):

2.      мультипликативная с фиктивными переменными:

Большую зависимость цены предложения от значения факторов х, отражает линейная трех факторная модель.

Об этом же говорит коэффициент детерминации (.Он показывает долю вариации результативного признака у под влиянием факторного признака х, он связан с коэффициентом квадратичной зависимостью. При отсутствии связи коэффициент детерминации равен нулю, а при функциональной связи единице. В данном случаи=0,82 это значит, что 82% цены предложения (у) объясняется вариацией фактора х (площадь, вода, электричество), а остальные 18% влияние других факторов, не включенных в модель.

Большое различие стоимостей объясняется изменением со временем определенных факторов, которые на прямую влияют на рыночную стоимость участков. К таким факторам относиться экономика страны в целом; инвестиционная привлекательность территории; уровни спроса и предложения на рынке земли; наличие на земельных участках инженерных коммуникаций.

Полученным результатом кадастровой стоимости можно сказать, что в будущем ожидается повышение кадастровой стоимости и соответственно земельного налога.

Список используемой литературы

Нормативные правовые акты

.        Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12.12.1993) //(в ред. от 30.12.2008) Рос. газ. - 1993. - 25 декабря

.        О землеустройстве: Федер. закон от 18.06.2011 г. №78-ФЗ (ред.от 18.07.2011 ) // Рос.газ.-2001.-23 июня

.        Об оценочной деятельности в Российской Федерации: Федер. закон от 29 июля 1998 г. № 135. - ФЗ (ред. от 08.03.2015)// Рос.газ. - 1998-6 августа

.        О государственном кадастре недвижимости: Федер. закон от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ9 (ред. от 01.04.2015) // Рос.газ. - 2007. -1 августа

.        О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: Федер. Закон РФ от 21.07.1997№ 122-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Рос.газ - 1997. - 30 июля

.        Водный кодекс РФ от 03.06.2006 №74-ФЗ (ред. от 31.12.2014)// «Собрание законодательства РФ» от 05.06.2006 № 23 ст.2381

.        Градостроительный кодекс РФ от 29.12.2004№190ФЗ (ред.от. 31.12. 2014)// «Собрание законодательства РФ» от 03.01.2005 № 1 ст.16

.        Гражданский кодекс РФ от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 01.07.2014) // «Собрание законодательства РФ», 13.01.1997, № 2, ст. 198

.        Земельный кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 30.12.2013)// «Собрание законодательства РФ», 29.10.2001, № 44, ст. 4147

.        Налоговый кодекс РФ от 31.07.1998 №146-ФЗ // Собрание законодательства РФ от 25.07.2011 №30 ст. 4593

.        О порядке доведения сведений о кадастровой стоимости земельных участков до налогоплательщика: постановление Правительства РФ от 7 июля 2008 №52// «Собрание законодательства Р.Ф.», 11.02.2008 №6 ст.508

.        Постановление Правительства Иркутской области от 15 ноября 2013г№517 «О результатах определения кадастровой стоимости земельных участков в составе населенных пунктов на территории Иркутской области» // Областная газ. - 2013. - 22 ноября.

.        Об утверждении федерального стандарта оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2): Приказ Минэкономразвития РФ от 29.07.2007г №255// Рос.газ. - 2007. - 23 августа

.        Об утверждении федерального стандарта оценки. Определение кадастровой стоимости (ФСО№4): Приказ Минэкономразвития РФ от 22.10.2010г №508// Рос.газ. - 2010. - 27 ноября

.        Методические указания по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка: Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 № 222// Рос.газ. - 2006. - 15 сентября

.        Об утверждении методики государственной кадастровой оценки земель поселений: Приказ Росземкадастра от 17.10.2007 г. №П/337// Рос.газ. - 2002. - 27 ноября

.        решение Думы Жигаловского Муниципального образования от 11 июня 2013№44 «Правила землепользования и застройки Жигаловского Муниципального образования» //Ленская новь - 2013. - 20 июня

Научная, учебная и справочная литература

. Малинин А.С., Мухин В.И. Исследование систем управления: Учебник для вузов. - 2-е изд. - М.: Издательский дом ГУ ВШЭ, 2004 г., стр.383

. Игнатьева А.В., Максимцов М.М. Исследование систем управления: Учеб. пособие для вузов. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000г., - стр.157

. Организация оценки и налогообложения недвижимости, том 2. /Под общ. ред. Джозефа К Эккерта. РОО, Академия оценки, Стар Интер- М., 1997 г

. Комментарии к Земельному кодексу Российской Федерации /Под ред. М.Ю. Тихомирова. М.: Изд. Тихомирова М.Ю., 2008. - 385 с.

Электронный ресурс

.        Публичная кадастровая карта [Электронный ресурс]. - URL: http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline (дата обращения: 22.04.2015).

.        Администрация Жигаловского Муниципального образования [Электронный ресурс]. - URL: http://jigadm.ru (дата обращения: 6.04.2015).

.        Росреестр. Официальный сайт Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии [Электронный ресурс]. - URL: http://www.rosreestr.ru/ (дата обращения: 19.04.2015).

.        Спутниковая карта [Электронный ресурс]. - URL: https://maps.yandex.ru (дата обращения: 7.03.2015).

.        Генеральный план ЖМО М1:5000 [Электронный ресурс]. - URL: http://jigadm.ru/genplan

.        Карта градостроительного зонирования территории ЖМО [Электронный ресурс] - URL: http://jigadm.ru/upload/iblock/63c/Карта

.        Местный сайт Жигаловского района [Электронный ресурс]. - URL: http://жигалово38.рф (дата обращения: 20.03.2015).

.        Из рук в руки [Электронный ресурс]. - URL: http://irkutsk.irr.ru (дата обращения 21.03.2015)

.        Муниципальное образование Жигаловский район [Электронный ресурс]. - URL: http://zhigalovo.irkobl.ru (дата обращения 18.03.2015)