Общая долевая собственность

  • Вид работы:
    Курсовая работа (т)
  • Предмет:
    Основы права
  • Язык:
    Русский
    ,
    Формат файла:
    MS Word
    37,34 Кб
  • Опубликовано:
    2016-06-20
Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.
Помощь в написании работы, которую точно примут!

Общая долевая собственность

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ УПРАВЛЕНИЯ И ЭКОНОМИКИ

ЮРИДИЧЕСКИЙ ИНСТИТУТ

Кафедра трудового права и социального обеспечения









КУРСОВАЯ РАБОТА

По дисциплине: Гражданско-правовая защита имущественных прав <#"center">Санкт-Петербург

год

Содержание

Введение

Глава 1. Правовые основы защиты права общей долевой собственности

§ 1. Правовое положение участников общей долевой собственности согласно Конституции РФ и Кодексам РФ

§ 2. Права и обязанности участников общей долевой собственности, установленные иными федеральными законами РФ

Глава 2. Защита права общей долевой собственности в РФ - проблемы правоприменения

§ 1. Обзор разъяснений и позиций высших судов РФ по делам о защите права общей долевой собственности

§ 2. Некоторые проблемы правоприменения, выявленные при разрешении дел, стороной которых являлся участник общей долевой собственности

Заключение

Литература

Введение

Право общей долевой собственности на имущество - это право собственности двух или нескольких лиц на один и тот же объект имущества с определением доли в праве каждого из сособственников.

ГК РСФСР 1922 г. предусматривал только одну форму общей собственности - долевую, право совместной собственности не регламентировалось. Кроме того, сфера применения общей долевой собственности была значительно сужена, поскольку социалистическая собственность не допускала множественности субъектов - она принадлежала народу в целом в лице советского государства.

По "Конституции (Основному Закону) Союза Советских Социалистических Республик" (утв. Постановлением Чрезвычайного VIII Съезда Советов СССР от 05.12.1936) право личной собственности граждан распространялось на их трудовые доходы и сбережения, на жилой дом и подсобное домашнее хозяйство, на предметы домашнего хозяйства и обихода, на предметы личного потребления и удобства. При этом каждый колхозный двор, кроме основного дохода от общественного колхозного хозяйства, имел в личном пользовании небольшой приусадебный участок земли.

Следующий этап характеризуется возвратом к общей совместной собственности (наиболее популярные ее формы - межколхозная и собственность колхозного (крестьянского) двора), то есть область использования общей собственности вновь расширяется.

Согласно ГК РСФСР 1964 г. (Закон РСФСР от 11.06.1964 "Об утверждении Гражданского кодекса РСФСР"; вместе с "Гражданским кодексом РСФСР") личная собственность являлась производной от социалистической собственности и служила одним из средств удовлетворения потребностей граждан. "По мере продвижения к коммунизму личные потребности граждан будут во все большей степени удовлетворяться за счет общественных фондов".

К объектам права личной собственности граждан по ст.105 относились трудовые доходы и сбережения, жилой дом (или часть его) и подсобное домашнее хозяйство, предметы домашнего хозяйства и обихода, личного потребления и удобства. Для добровольного отчуждения лишнего жилого дома предоставлялся годичный срок.

В личной собственности гражданина мог находиться только один жилой дом (или часть одного дома). В многоквартирном доме жилищно-строительного коллектива индивидуальных застройщиков совместно проживающие супруги и их несовершеннолетние дети могли иметь только одну квартиру. Предельный размер жилого дома или его части (частей), принадлежавшего гражданину на праве личной собственности, не должен был превышать шестидесяти квадратных метров жилой площади.

Однако гражданину, имеющему большую семью либо право на дополнительную жилую площадь, исполнительный комитет районного, городского Совета депутатов трудящихся может разрешить построить, приобрести или сохранить в собственности дом (часть дома) большего размера.

Если же у гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей оказывались по основаниям, допускаемым законом, на праве личной собственности жилой дом (часть дома) и одновременно квартира в доме жилищно-строительного кооператива, то собственник дома (части дома) был вправе по своему выбору оставить за собой дом (часть дома) либо квартиру в доме жилищно-строительного кооператива. Также в личной собственности гражданина могло находиться предельное количество скота.

По тому же Гражданскому кодексу в законодательстве РСФСР существовало понятие общей собственности - и долевой и совместной. Оно распространялось на имущество, принадлежащее колхозам или иным кооперативным и общественным организациям, либо государству и одному или нескольким колхозам или иным кооперативным и общественным организациям, либо двум или нескольким гражданам. Каждый участник общей долевой собственности имел право на отчуждение своей доли, существовало и право преимущественной покупки.

Статья 121 регулировала выдел доли в натуре на тех же самых условиях, что и сейчас действуют согласно ГК РФ:

каждый из участников общей долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества;

если соглашение о способе выдела не достигнуто, то по иску любого участника имущество делится в натуре, поскольку это возможно без несоразмерного ущерба его хозяйственному назначению, в противном случае выделяющийся собственник получает денежную компенсацию.

Имущество колхозного двора (а также имущество единоличного крестьянского двора) принадлежало его членам на праве совместной собственности. При выходе одного или нескольких членов колхозного двора из его состава выдел доли в натуре производился с таким расчетом, чтобы не лишить двор необходимых для ведения его подсобного хозяйства построек, скота и сельскохозяйственного инвентаря. При невозможности выделить причитающуюся члену двора долю имущества в натуре ее стоимость выплачивалась деньгами.

Содержание статей главы 14 "Защита права собственности" ГК РСФСР 1964 г. (ст. ст.151-156) все более напоминает действующее ныне в РФ законодательство: истребование имущества собственником из чужого незаконного владения, истребование имущества от добросовестного приобретателя, защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения и т.д.

Согласно последней Конституции СССР (принята ВС СССР 07.10.1977) собственность гражданина СССР являлась его личным достоянием, которую он мог использовать для удовлетворения своих материальных и духовных потребностей, самостоятельного ведения хозяйственной и иной не запрещенной законом деятельности.

В собственности гражданина могло находиться любое имущество потребительского и производственного назначения, приобретенное за счет трудовых доходов и по другим законным основаниям, кроме тех видов имущества, приобретение которых гражданами в собственность не допускалась (что касалось, в первую очередь, земельных ресурсов). Для ведения крестьянского и личного подсобного хозяйства и других целей, предусмотренных законом (дачного хозяйства, садоводства, огородничества), граждане вправе были иметь земельные участки в пожизненном наследуемом владении, а также в постоянном (бессрочном) пользовании.

По статье 12 последней Конституции СССР коллективной собственностью являлась собственность арендных предприятий, коллективных предприятий, кооперативов, акционерных обществ, хозяйственных организаций и других объединений, а также просто коллектива граждан. Коллективная собственность создавалась путем преобразования предусмотренными законом способами государственной собственности и добровольного объединения имущества граждан и организаций. В правовом смысле коллективная собственность в СССР являлась или общей совместной или общей долевой собственностью.

Следующий этап обусловлен переходом к рыночной экономике, которая послужила "толчком" для формирования различных организационно-правовых структур, основанных на праве общей долевой или общей совместной собственности. Характерным признаком этого этапа является формирование общей собственности на базе различных форм собственности (государственной, муниципальной, частной и иных).

Вышеперечисленные этапы становления и развития общей собственности помогли выявить весьма значимую тенденцию: тоталитарный режим государственной власти сводит к минимуму инициативу деятельности субъектов и, соответственно, отрицательно сказывается на разнообразии способов осуществления их прав. Так, социалистическая собственность, имея две формы: государственную (всенародное достояние) и кооперативно-колхозную, не допускала иных видов объединений собственников, по сути, запрещала иные виды общей собственности.

И только появление в отечественном законодательстве частной собственности послужило толчком для интенсивного создания различных объединений собственников. В настоящее время юридически самостоятельные субъекты различных форм собственности могут стать участниками общей собственности (долевой или совместной).

С 1993 г. Конституцией РФ установлено право каждого гражданина иметь имущество в частной собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Таким же правом обладают и определенные юридические лица (объединения граждан), которые образованы в соответствующих организационно-правовых формах, предусмотренных Гражданским кодексом РФ. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда (часть 3 ст.35 Конституции РФ).

общая долевая собственность защита

Глава 1. Правовые основы защиты права общей долевой собственности

§ 1. Правовое положение участников общей долевой собственности согласно Конституции РФ и Кодексам РФ

Большинство случаев владения на праве общей долевой собственности гражданами РФ имеют место в отношении жилых (нежилых) помещений и земельных участков. В общей долевой собственности юридических лиц могут также находиться паи в паевых инвестиционных фондах (ПИФ). По Федеральному закону от 29.11.2001 №156-ФЗ инвестиционный фонд - это находящийся в собственности акционерного общества либо в общей долевой собственности физических и юридических лиц имущественный комплекс, пользование и распоряжение которым осуществляются управляющей компанией исключительно в интересах акционеров этого акционерного общества или учредителей доверительного управления.

Доли в уставном капитале корпоративных юридических лиц (коммерческих организаций) и имущество таких юридических лиц не являются собственностью их учредителей. Для участников акционерных обществ акциями акционер вправе распорядиться по своему усмотрению. Кроме акций и другие ценные бумаги также находятся в собственности у их держателей. Имущество акционерного общества, созданное за счет вкладов учредителей, а также произведенное и приобретенное в процессе его деятельности, принадлежит акционерному обществу. Никаких отношений общей долевой собственности в акционерном обществе не возникает, и возникнуть не может. Акционеры обладают правом собственности лишь на акцию - ценную бумагу, заключающую в себе определенные обязательственно-правовые возможности.

Гражданский кодекс не содержит четкого ответа на один вопрос - является ли пай в производственном либо потребительском кооперативе собственностью его члена (или он является собственностью кооператива). Если принять, что член кооператива является собственником пая, а собственником всех паев является сам кооператив - то в таком случае следует считать право на пай правом общей долевой собственности. Но так как паи реально существуют в виде созданного на средства от паев имущества, то паи скорее ближе по своему правовому статусу к ценным бумагам.

Имущество одного юридического лица может находиться в общей долевой собственности только если это юридическое лицо является частным учреждением и имеет более одного учредителя. Также (вероятнее всего, временно) подобная ситуация может иметь место при реорганизации юридического лица в форме разделения.

Право общей долевой собственности, как и в целом право собственности и иные гражданские имущественные права, согласно ст.8 ГК РФ возникает:

) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему (в том числе из решений собраний в случаях, предусмотренных законом);

) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом (в том числе, при наследовании собственности одного наследодателя несколькими наследниками, а для юридических лиц - в случае реорганизации в порядке правопреемства);

) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности,

а также вследствие иных действий граждан и юридических лиц и вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

По ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.

Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В общей долевой собственности могут находиться как недвижимые, так и движимые вещи, имущественные комплексы. Во многих случаях объектом такого права являются неделимые вещи. Согласно п. п.3,4 ст.133 ГК РФ отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 Кодекса, а взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Доли в праве долевой собственности считаются равными, если иное не установлено соглашением между сособственниками. По соглашению между ними также может происходить и последующее перераспределение долей в праве. Суд может изменить доли в праве только в зависимости от вклада каждого в случае приращения (неотделимого улучшения) общего имущества, но и отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

По части 1 ст.246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Здесь требуется прокомментировать, что к распоряжению относят продажу, сдачу в аренду, дарение и завещание долей имущества, но кроме как при продаже своей доли согласие содольщиков (выраженное в отказе от покупки) - в других случаях - не требуется.

Однако и владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом (ст.247 ГК РФ). Бремя содержания долевого имущества и связанные с этим расходы содольщики несут в соответствии с размерами принадлежащих им долей.

По ст.252 ГК РФ ("Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли") имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (как при согласии выделяющегося дольщика, так и по суду при отсутствии его согласия). Чаще всего это происходит при разделе жилого дома.

Понятия раздела и выдела здесь выделены потому, что в случае если под имуществом имеются в виду земельные участки, то Земельный кодекс РФ придает этим понятиям несколько иной смысл. Согласно ЗК РФ понятия раздела и выдела земельных участков не являются равнозначными.

По ст.11.4 ЗК РФ при разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки (в отличие от более общего понятия "раздела имущества" в гражданском праве), если иное не установлено соглашением между такими участниками (п.3), а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование (п.1). По ст.11.5 ЗК РФ у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок (п.2), а земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (п.1), то есть за ним сохраняется и кадастровый номер, присвоенный исходному участку.

По пункту 5 ст.11.2 ЗК РФ образование земельных участков из земельных участков, находящихся в частной собственности и принадлежащих нескольким собственникам, осуществляется по соглашению между ними об образовании земельного участка, за исключением выдела земельных участков в счет доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 24 июля 2002 года №101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Однако по п.7 ст.27 ЗК РФ правила такого оборота не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, сооружениями (а распространяются только на сельскохозяйственные угодья).

По п.4 ст.35 ЗК РФ отчуждение участником долевой собственности доли в праве собственности на здание, сооружение или отчуждение собственником принадлежащих ему части здания, сооружения или помещения в них проводится вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение. Это положение требует уточнения, так как в подобных случаях доли в праве собственности на здание, сооружение или помещение могут не совпадать с долями в праве собственности на земельный участок. (Подобный случай из практики правоприменения будет рассмотрен в Главе 2 курсовой работы).

Между содольщиками земельных участков нередко возникают споры о праве. Статьей 64 Главы IX ЗК РФ ("Защита прав на землю и рассмотрение земельных вопросов") установлено, что земельные споры рассматриваются в судебном порядке, а если сторонами спора являются юридические лица, то до принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

Еще одну оговорку нужно сделать по поводу ст. ст.289, 290 ГК РФ, согласно которым собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. В силу этого собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

Во-вторых, что более серьезно: "При подготовке Конституции РФ 1993 г. и Гражданского кодекса РФ 1994 г. была закреплена разумная, взвешенная позиция: право собственности - не обязанность, но существует бремя собственника и его риск. Собственник может игнорировать это бремя (риск) и потерять своё имущество, но обязывать его действовать определённым образом нельзя. Иное означало бы искажение природы права собственности как частного права… И если сборы на капремонт жилья устоят в Конституционном Суде РФ, будет открыта дорога для других проектов, возлагающих на собственников различные обязанности. Сущность права собственности будет извращена, а институциональные реформы, необходимые для роста экономики, - отодвинуты ещё дальше".

Есть и более "радикальное" мнение - положение ст.289 ГК РФ является "неправовым", поскольку:

приватизация (передача государственной собственности в частную собственность граждан) есть право граждан, а не обязанность;

правом приватизировать квартиру/комнаты пользовался тот (оформлял квартиру/комнаты в собственность тот), кто выражал на это волеизъявление;

при этом никем не выражалось волеизъявление на владение "общими" помещениями дома, его инженерными коммуникациями, земельным участком под домом. Иными словами "нельзя заставить кого-либо взять что-либо в собственность против его желания".

Неприватизированное, а также выморочное имущество является собственностью государства. Государство в таких случаях, если ему принадлежат доли такого имущества, выступает содольщиком объектов недвижимости, земельных участков, движимого имущества, но весьма вероятно, что в нарушение ГК РФ фактически не несет бремя его содержания (по крайней мере, это невозможно проверить, так как документальное подтверждение таких расходов на содержание органы исполнительной власти, местного самоуправления другим своим "содольщикам" и на общественный контроль не предоставляют).

Если споры об имущественных правах между участниками общей долевой собственности, либо между государственными, муниципальными органами (с одной стороны) и правообладателем доли (с другой стороны) должны рассматриваться по правилам гражданского искового производства (а для хозяйствующих субъектов - арбитражного искового производства), то оспаривание отказа регистрирующего органа в регистрации права на долю в первую очередь должно быть рассмотрено по правилам административного (теперь - искового) производства (ранее по главе 25 ГПК РФ, в настоящее время - по КАС РФ) по выбору заявителя/дольщика - в судебном или досудебном порядке.

К искам о правах участников общей долевой собственности на недвижимое имущество относятся также иски об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, о признании права, об установлении сервитута, об установлении границ земельного участка.

§ 2. Права и обязанности участников общей долевой собственности, установленные иными федеральными законами РФ

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимости, земельный участок Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ установлен порядок, согласно которому за государственной регистрацией такого права надлежит обращаться всем правообладателям одновременно. При этом в некоторых случаях одновременное обращение всех правообладателей по закону не требуется - например, в случае государственной регистрации права собственности на долю в наследстве или в случае если право на долю и (или) размер доли установлены решением суда.

В случаях оформления объектов недвижимости, земельных участков в общую долевую собственность бесплатно (в частности, при приватизации), перераспределения долей по соглашению сособственников (так как в отсутствие спора о праве решения суда не требуется) государственная регистрация производится на основании договора с органом исполнительной власти, местного самоуправления о передаче в собственность либо на основании письменного соглашения, оформленного правообладателями долей - непосредственно в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии РФ (Росреестр).

Ранее орган государственной регистрации был обязан выдавать свидетельство на гербовой бумаге, на лицевой, а впоследствии - на обратной стороне которого обязательно указывались собственники остальных долей имущества. В настоящее время такая обязанность регистрирующего органа законом исключена; государственную регистрацию достаточно производить на электронных носителях, а свидетельство о государственной регистрации права выдается только по желанию собственника, на простой бумаге.

В связи с этим хочется отметить, что при том что по закону собственнику не требуется теперь предоставлять такой правоподтверждающий документ при обращении в органы государственной власти (так как они обязаны самостоятельно получать такой документ по системе межведомственного электронного взаимодействия), в случае обращение собственника в судебные органы, такой документ с него по-прежнему истребуется. Несомненно, это является излишним и незаконным требованием, подтверждение права может и должно теперь осуществляться самим судом по судебному запросу, однако конкретно такая обязанность суда не прописана в процессуальных кодексах, что можно отнести к пробелам в законодательстве, влекущим незаконное наложение обязанностей на граждан, юридических лиц.

Отступая от темы, хочется добавить, что подобный пробел наблюдается и в связи с законодательной отменой обязанности юридических лиц иметь печать. С апреля 2015 г. все без исключения юридические лица вправе не использовать печать при заверении любого документа, в том числе финансового. Но поскольку право юридического лица не заверять печатью доверенность на представительство в суде конкретно в законе не оговорено, судами по-прежнему не признается доверенность на судебное представительство юридического лица, не заверенное его печатью.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит заявительный характер. Это, к примеру, означает, что в случае обращения одного из содольщиков земельного участка за государственной регистрацией права собственности на построенный им (только) для себя и (только) на свои средства жилой дом на этом участке, обращения (согласия) других содольщиков земельного участка не требуется. Росреестр обязан произвести в этом случае все положенные действия. Оспорить такое зарегистрированное право на жилой дом другие содольщики земельного участка вправе только в суде, так как государственные регистратор в случае их возражений на стадии регистрации обязан только лишь сделать в материалах соответствующую отметку, но не вправе приостановить регистрацию или отказать в ней на данном основании.

Это упрощение было законодательно принято с учетом интересов собственников, регистрирующих свои права, и в соответствии с положениями КоАП РФ, согласно которым правообладатель несет административную ответственность за несвоевременную регистрацию своего вновь приобретенного права собственности на недвижимое имущество. Однако в правоприменительной практике часто наблюдаются необоснованные отказы в регистрации со стороны Росреестра, а также неправосудные судебные решения по оспариванию отказов Росреестра в государственной регистрации права. Для случая общей долевой собственности на земельный участок, но принадлежности каждого из жилых домов на участке отдельным содольщикам - статьи 25,25.3 Федерального закона №122-ФЗ никаких оговорок не содержат.

Пунктом 2.1 ст.22.2 Федерального закона №122-ФЗ установлено: "Государственная регистрация права на земельный участок, образуемый при выделе его в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в общей долевой собственности более чем пяти лиц, может быть осуществлена на основании заявления, поданного лицом, уполномоченным общим собранием участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Полномочия этого уполномоченного лица подтверждаются выпиской из протокола данного общего собрания, заверенной уполномоченным должностным лицом органа местного самоуправления".

Однако в указанной статье 22.2, которая регулирует особенности государственной регистрации прав на земельные участки, образуемые при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе, отдельно не прописаны положения для случаев, когда за государственной регистрацией разделенных, объединенных, перераспределенных или выделенных участков обращаются долевые собственники земельных участков, относящихся не к сельскохозяйственным землям, а к другим категориям земель (например, землям населенных пунктов). Отсутствие таких уточняющих положений в ст.22.2 создает им определенные проблемы в реализации своего права при обращении в регистрационный орган.

Подобные уточняющие положения отсутствуют также и в ст.24.1 об особенностях регистрации права на земельную долю. Она содержит положение о том, что документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля. Это положение также вносит правовую неопределенность, так как, с другой стороны, продажа земельной доли постороннему лицу, не являющемуся дольщиком данного участка, законом не исключается при наличии нотариально заверенного письменного отказа содольщиков, обладающих правом преимущественной покупки (как это установлено и для случая продажи жилых помещений).

Федеральным законом от 29.12.2015 №391-ФЗ была введена обязательность нотариального удостоверения сделки по продаже земельной доли (а также по продаже доли в жилом помещении постороннему лицу). Однако в настоящее время на рассмотрении в Государственной Думе находится проект закона, отменяющий такую обязательность при продаже земельных долей.

Действие положений статьи 25.1 Федерального закона №122-ФЗ распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве осуществляется после дня вступления в силу статей 1,3 - 5 Федерального закона от 30.12.2012 №294-ФЗ. Статья 25.1 ("Государственная регистрация договоров участия в долевом строительстве и прав участников долевого строительства на объекты долевого строительства") содержит положения об обязательности предоставления договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документа, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования.

Также в этом случае по ст.25.1 необходимо предоставление договора поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства.

Последние из особенностей государственной регистрации, которые установлены Федеральным законом №122-ФЗ, регулирует ст.30.2: "Государственная регистрация прекращения права собственности на земельный участок или земельную долю вследствие отказа от соответствующего права собственности осуществляется на основании заявления собственника земельного участка или земельной доли". Форма такого отказа распространяется только на те случаи, когда такой земельный участок или такая земельная доля будут при этом отнесены к собственности субъекта РФ или муниципального образования. Таким образом, понятие "отказ" подразумевает только такой отказ в пользу органов государственной власти, местного самоуправления и не подразумевает перераспределение долей между содольщиками. В случае отказа одного из них от земельной доли в пользу своих содольщиков или постороннего лица обязательно должна быть осуществлена сделка.

Можно вернуться к 122-ФЗ, чтобы отдельно остановиться на ст.24, согласно которой заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом представляются управляющей компанией, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд.

На государственную регистрацию права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на недвижимое имущество, составляющее паевой инвестиционный фонд (приобретаемое для включения в состав паевого инвестиционного фонда), ограничения (обременения) этого права или сделок с данным имуществом кроме необходимых в соответствии с Федеральным законом №122-ФЗ документов представляются:

выписка из реестра паевых инвестиционных фондов, выданная в установленном Федеральным законом от 29 ноября 2001 года №156-ФЗ "Об инвестиционных фондах" порядке не ранее чем за десять дней до даты представления документов на государственную регистрацию;

лицензия управляющей компании, в доверительном управлении которой находится паевой инвестиционный фонд (подлинник или нотариально удостоверенная копия);

правила доверительного управления паевым инвестиционным фондом (договор доверительного управления паевым инвестиционным фондом) со всеми внесенными в них изменениями и дополнениями, зарегистрированными в порядке, установленном Федеральным законом "Об инвестиционных фондах".

При государственной регистрации права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав указывается, что собственниками такого объекта являются владельцы инвестиционных паев соответствующего паевого инвестиционного фонда (без указания имен (наименований) владельцев инвестиционных паев и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Положения в части нотариального удостоверения сделок не применяются к сделкам, связанным с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда.

Из ранее действовавших, но утративших силу законодательных норм РСФСР и позиций высших судов в случае разрешения споров между совладельцами жилых домов и земельных участков интересно следующее:

Статья 134 "Разрешение споров между совладельцами индивидуальных строений" Закона РСФСР от 01.07.1970 "Об утверждении Земельного кодекса РСФСР", который утратил силу только 25.04.1991 г.: "Споры между совладельцами индивидуальных строений на землях городов, рабочих, курортных, дачных поселков и на отводимых исполнительными комитетами сельских Советов народных депутатов земельных участках в сельских населенных пунктах о порядке пользования общим земельным участком рассматриваются судами. Порядок пользования общим земельным участком определяется с учетом частей строения, принадлежащих гражданам. Суд может отступить от этого правила в случае, когда между совладельцами индивидуального строения уже сложился порядок пользования земельным участком и его изменение существенно нарушит их интересы".

Также утратило силу 21.12.1993г. Постановление Пленума Верховного суда РФ от 20.12.1983г. №12 "О практике применения судами земельного законодательства", но часто цитируется судами и применяется для отношений, возникших в период 1983-1994 гг., по пункту 13 которого при разрешении споров о порядке пользования земельным участком совладельцами строения, возникших после того, как порядок пользования общим участком ранее уже был определен, суду следует иметь в виду, что:

а) увеличение одним из сособственников своей доли в общей собственности на дом путем пристройки, надстройки или перестройки не является основанием для увеличения находящейся в его пользовании части земельного участка, поскольку такое изменение порядка пользования участком может существенно ущемить интересы других сособственников.

Глава 2. Защита права общей долевой собственности в РФ - проблемы правоприменения

§ 1. Обзор разъяснений и позиций высших судов РФ по делам о защите права общей долевой собственности

Высший Арбитражный Суд РФ упразднен Законом РФ о поправке к Конституции РФ от 05.02.2014 №2-ФКЗ. Однако разъяснения по вопросам судебной практики применения законов и иных нормативных правовых актов арбитражными судами, данные Пленумом ВАС РФ, сохраняют свою силу до принятия соответствующих решений Пленумом Верховного Суда РФ (по части 1 статьи 3 Федерального конституционного закона от 04.06.2014 №8-ФКЗ).

Широкий резонанс в юридическом сообществе в свое время получило принятое совместно Пленумами ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 Постановление от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление), некоторые извлечения из которого, применимые для ситуаций, которые могут сложиться при участии собственников общедолевого имущества, будут рассмотрены ниже.

По пункту 13 Постановления в силу пункта 1 ст.6 ГК РФ (аналогия закона) правило абзаца второго пункта 2 ст.223 ГК РФ подлежит также применению при рассмотрении споров о правах на движимое имущество (право собственности на движимое имущество у добросовестного приобретателя возникает с момента возмездного приобретения имущества, за исключением предусмотренных статьей 302 ГК РФ случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя).

Пунктом 14 Постановления оговорено, что по смыслу пункта 3 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Исковые требования, предъявленные с пропуском указанного срока, удовлетворению не подлежат. В то же время по заявлению гражданина применительно к правилам статьи 205 ГК РФ этот срок может быть восстановлен судом, если гражданин пропустил его по уважительным причинам.

В случае нарушения права преимущественной покупки сособственника недвижимого имущества судебный акт, которым удовлетворен иск о переводе прав и обязанностей покупателя, является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

По п.29 Постановления лица, право собственности или законное владение которых нарушается объектами, не являющимися недвижимым имуществом, а также перепланированными, переустроенными (переоборудованными) объектами недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости - могут обратиться в суд с иском об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (статья 304 ГК РФ). Такая ситуация нередко имеет место между участниками общей долевой собственности.

По смыслу статьи 133 ГК РФ, если неделимое имущество продано неуправомоченным отчуждателем нескольким лицам на основании одной сделки и находится в их владении, на стороне приобретателя образуется множественность лиц. По этой причине указанные лица являются соответчиками по иску об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Приобретатели неделимой вещи вправе возражать против этого иска по основаниям, предусмотренным статьей 302 ГК РФ. При этом иск об истребовании имущества подлежит удовлетворению, если хотя бы один из приобретателей не является добросовестным (п.41 Постановления).

Судам при рассмотрении споров о восстановлении права на долю в общей долевой собственности необходимо учитывать следующее.

Если доля в праве общей долевой собственности возмездно приобретена у лица, которое не имело права ее отчуждать, о чем приобретатель не знал и не должен был знать, лицо, утратившее долю, вправе требовать восстановления права на нее при условии, что эта доля была утрачена им помимо его воли. При рассмотрении такого требования по аналогии закона подлежат применению статьи 301, 302 ГК РФ. На это требование распространяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей 196 ГК РФ (п.42 Постановления).

Иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению независимо от того, на своем или чужом земельном участке либо ином объекте недвижимости ответчик совершает действия (бездействие), нарушающие право истца (п.45 Постановления).

Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" (Вводный закон) и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом. Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета. В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется (п.66 Постановления).

Конституционным Судом РФ (в частности, в Постановлении КС РФ от 30.01.2009 №1-П) отмечено:

Конституционно-правовая природа отношений общей долевой собственности, основанных на балансе индивидуальных и коллективных интересов, и чрезмерное, не соответствующее целям статьи 55 (часть 3) Конституции РФ ограничение субъективного права на выделение земельного участка в счет земельной доли не позволяли бы реализовать право на судебную защиту, которое, как неоднократно указывал КС РФ, носит универсальный характер и как таковое выступает гарантией всех других конституционных прав и свобод.

Вместе с тем (как отмечает КС РФ), пределы судебного контроля за решениями общего собрания участников долевой собственности, которыми определяется местоположение части находящегося в долевой собственности земельного участка, предназначенной для выделения в первоочередном порядке земельных участков в счет земельных долей, и решениями, принимаемыми на общем собрании участников долевой собственности в рамках согласования вопроса о выделении сособственнику конкретного земельного участка в счет его земельной доли, - с учетом конституционно-правовой природы отношений участников долевой собственности, исключающих в силу статьи 55 (часть 3) Конституции РФ и пункта 1 статьи 1 ГК РФ какое-либо произвольное вмешательство в частные дела, - могут не совпадать.

Суду при рассмотрении дел, связанных с приобретением прав на земельные участки лицами, имеющими на праве общей долевой собственности расположенные на них здания, строения, сооружения, надлежит, не ограничиваясь констатацией одного лишь факта наличия (или отсутствия) предусмотренного оспариваемой нормой совместного обращения сособственников в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, исследовать весь комплекс вопросов, в том числе связанных с установлением признаков неделимости конкретного земельного участка, обеспечивая защиту прав и законных интересов всех субъектов соответствующих правоотношений (из Определения КС РФ от 05.03.2004 №82-О).

Ограничения, направленные на то, чтобы не допустить открытия наследства в имуществе колхозного двора, несоотносимы ни с одной из целей, перечисленных в статье 55 (часть 3) Конституции РФ, которые могли бы оправдать ограничения прав граждан федеральным законом.

Законодатель вправе учитывать специфику отношений, возникающих в области сельскохозяйственного производства, и в целях защиты законных интересов его участников вводить на основании федерального закона соразмерные ограничения конституционного права наследования. Подобный характер имеет правило статьи 258 ГК РФ 1994 года, в соответствии с которым земельный участок и средства производства, принадлежащие крестьянскому (фермерскому) хозяйству, при выходе какого-либо его члена из хозяйства разделу не подлежат. Вышедший из хозяйства имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности на это имущество.

Аналогичный способ защиты интересов может использоваться по отношению к подсобным хозяйствам, занявшим место существовавших ранее колхозных дворов. Правила же статьи 560 ГК РСФСР ограничивают конституционные права наследодателей и наследников не соответствующим Конституции РФ образом, несоразмерно указанным в ней целям и в силу этого противоречат Конституции РФ (Постановление КС РФ от 16.01.1996 №1-П).

Из Постановления КС РФ от 28.05.2010 №12-П: Признать часть 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие ЖК РФ" в той мере, в какой она препятствует собственнику помещения в многоквартирном доме, не уполномоченному на то общим собранием собственников помещений в данном доме, обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствующей Конституции РФ, ее статьям 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36.

Из "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом ВС РФ 04.12.2013) следует, например, что:

факты нарушения прав и законных интересов гражданина, денежные средства которого привлечены для строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости), ссылающегося в обоснование требования о признании права собственности на соответствующее жилое помещение на уклонение ответчика от исполнения своих обязательств по оформлению имущественных прав истца, подлежат установлению по делу при его рассмотрении по существу;

иски о взыскании денежных средств (неустойки, компенсации морального вреда), вытекающие из договоров участия в долевом строительстве, не содержащие требований о правах на объекты долевого строительства, предъявляются в соответствии со статьей 28, частью 7 статьи 29 ГПК РФ и пунктом 2 статьи 17 Закона РФ "О защите прав потребителей";

если привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирных домов (иных объектов недвижимости) осуществлено лицом, не имеющим на это права в соответствии законом, и (или) такое привлечение денежных средств осуществлено иными способами, гражданин вправе потребовать возврата переданных им денежных средств, взыскания предусмотренных статьей 395 ГК РФ процентов в двойном размере и возмещения сверх суммы этих процентов причиненных ему убытков;

решения о признании права на долю в праве общей долевой собственности на многоквартирный дом (иной объект недвижимости), соответствующую объекту долевого строительства (квартире и т.д.), передача которого участнику долевого строительства предусматривается заключенным с ним договором, выносятся судами, если ко времени рассмотрения дела застройщиком в установленном порядке не получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) или строительство дома (иного объекта недвижимости) не завершено;

требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.

Нередко судебные споры между содольщиками бывают спровоцированы подобной позицией ВС РФ: "При определении судом порядка пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, как указано в пункте 37 постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ№ 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса РФ", подлежит учету фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования" (из Определения ВС РФ от 26.04.2016 № 25-КГ16-2).

В связи с приведенной позицией и с темой курсовой работы важно отметить, что до сих пор действует в качестве разъяснений и Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 №4 (ред. от 06.02.2007)"О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" (в него, как мы видим, даже продолжают вносить изменения).

§ 2. Некоторые проблемы правоприменения, выявленные при разрешении дел, стороной которых являлся участник общей долевой собственности

В параграфе использованы материалы дел, стороной или представителем стороны по которым являлся автор курсовой работы.

Защита права собственности на жилое помещение, даже если это каким-либо образом сопряжено с наличием права общей долевой собственности на земельный участок, в некоторых случаях может осуществляться и в административном порядке, как это видно на первом из нижеследующих примеров. Согласно п.56 Постановления Пленумов ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ (с 15.09.2015 - по правилам главы 22 КАС РФ) с учетом подведомственности дела.

1.04 февраля 2014 г. решением по делу № 2-381/14 Смольнинский районный суд отказал Петроканской Е.Б. в удовлетворении заявления об оспаривании отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии РФ по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) в государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости - жилой дом.

В апелляционной жалобе заявитель указал:

право обжалования в суд любого решения и действия (бездействия) органов государственной власти и их должностных лиц не подлежит ограничению;

отказ в государственной регистрации права собственности создает правовую неопределенность в судьбе данного имущества и не может зависеть от волеизъявления какого-либо третьего лица, так как государственная регистрация носит заявительный характер;

формулировка, приведенная судом, цитирует не указанные судом статьи ГК РФ, а пункт 20 "Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества", утвержденных Приказом Минюста РФ и ФРС РФ от 08.06.2007 г. №113. Данный документ не содержит правовых норм;

государственному регистратору рекомендуется проверить отсутствие возражений других участников долевой собственности против возникновения права собственности у участника долевой собственности, но не согласие на регистрацию;

процессуальная обязанность документально доказать законность обжалуемых действий (решений) возлагается на орган государственной власти; гражданин освобождается от обязанности доказывать незаконность обжалуемых действий (решений), но обязан доказать факт нарушения своих прав и свобод;

требование, предъявляемое одному лицу - представить документ за подписью другого лица как обязательное требование для осуществления государственной услуги само по себе абсурдно;

законом не может быть поставлено в зависимость продолжение уже начатого строительства (расходы на которое уже понесены) от возможных в будущем волеизъявлений лица, один раз уже давшего нотариально заверенное согласие на это строительство;

с момента подписания заявления Дуровым П.В. о согласии на строительство дома 18 января 2007 г. до момента подачи им заявления о возражениях против государственной регистрации права на дом в Управление Росреестра 06 декабря 2012 г. прошло пять лет;

в судебном заседании на вопрос "Претендуете ли Вы на долю в жилом доме, построенном Петроканской Е.Б.?" Дуров П.В. ответил, что не претендует;

такое условие как наличие согласия или несогласия на государственную регистрацию в ГК РФ (ст.8.1, ст.131), Законе 122-ФЗ и Правилах ведения ЕГРП отсутствует.

25.08.2014 Санкт-Петербургский городской суд отказал в удовлетворении апелляционной жалобы на основании того, что:

примененный заявителем способ защиты - обращение в вышестоящий орган не является надлежащим;

письмо Управления на обращение заявителя прав последнего не нарушает, препятствий к реализации прав также не создает;

несостоятельными являются доводы жалобы в той части, что жилой дом, возведенный заявителем, не является долевым имуществом;

по общим принципам земельного законодательства такой объект может быть зарегистрирован в долях пропорционально собственности на земельный участок;

оснований к регистрации права заявителя на жилой дом в индивидуальную собственность не имеется.

В передаче кассационной жалобы на рассмотрение было отказано, так как представитель приложил к ней копию нотариальной доверенности, которую суд посчитал не заверенной надлежащим образом.

Государственную регистрацию жилого дома Росреестр осуществил только через 2 года, после разрешения трех нижеописанных судебных дел.

. Судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда апелляционным определением от 28.11.2013 по делу № 33 - 17191 /13 отменила решение Зеленогорского районного суда от 15.08.2013 по иску Дурова П.В. к Петроканской Е. Б.

Существо дела. В 2001 г. по решению суда получили в общую долевую собственность: Петроканская Е. Б.3/5 земельного участка и половину жилого дома в пос. Комарово, мать Дурова П.В. - 2/5 участка и половину жилого дома. Дуров унаследовал от матери; в 2002 г. Петроканская и Дуров присоединяют соседний участок, выкупив у администрации и затратив средства в долях (3/5-2/5); в тех же долях регистрируют в собственность образовавшийся участок по соглашению между ними в 2006 г. В 2013 г. Дуров решает, что земельный участок должен принадлежать ему в долях соразмерно долям дома (1/2 к 1/2), и подает иск в Зеленогорский районный суд.

Первая инстанция иск удовлетворяет и присуждает: признать за Дуровым право собственности на разницу между половиной и 2/5, прекратить право собственности Петроканской на разницу между половиной и 3/5, признать недействительной государственную регистрацию Петроканской на 3/5 доли земельного участка.

Суд первой инстанции неправильно применил норму ст.35 ЗК РФ, которая применима к земельным участкам, находящимся в пользовании собственников здания, строения, сооружения, тогда как в данном случае земельный участок находился в собственности сторон. В апелляционной жалобе Петроканская также указала:

При совершении сделки Администрация Курортного района поставила условие, чтобы доля каждого из них в выкупных затратах соответствовала зарегистрированной на тот момент доле каждого из них в праве собственности на исходный участок.

В решении суда никак не оговорено имевшее место заявление ответчицы о применении исковой давности; в решении суда отсутствует вывод о том, что права истца нарушены.

Доля ответчицы в праве общей с истцом собственности на земельный участок под общим домом оставалась неизменной с 1997 г., зарегистрированной в установленном порядке и не оспаривалась истцом до 2013 г.

Исчерпывающий перечень случаев прекращения права собственности и принудительного изъятия имущества у собственника устанавливается ст.235 ГК РФ; прекращение права собственности возможно либо по воле самого собственника, либо в силу обстоятельств, которые не могут рассматриваться как действия третьих лиц, специально направленные на прекращение права собственности, либо в результате принудительного изъятия имущества у собственника на законных основаниях.

. По предыдущему делу Зеленогорский районный суд изначально необоснованно принял иск к производству, так как у иска отсутствовало основание. Однако через полгода Дуров повторно обратился в тот же суд, сформулировав требование иначе: "произвести перераспределение долей в общей долевой собственности на земельный участок". И суд вновь неправомерно принял иск. В ходе рассмотрения дела Петроканской было заявлено ходатайство о прекращении производства на основании ст.134 ГПК РФ, которое первая инстанция удовлетворила. Апелляционная инстанция 14.01.2015 по делу № 33-460/2015 отказала в удовлетворении частной жалобы Дурова на определение о прекращении производства. В отзыве на частную жалобу Петроканская указала:

Исковое требование о перераспределении долей указанного земельного участка является безосновательным и неправомерно принято судом к производству в силу ст.134 ГПК РФ, так как решение суда по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям ранее было принято и вступило в законную силу 28.11.2013 г. (апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда по делу № 33-17191/13).

Заявляя указанные исковые требования, истец фактически заявляет требования о лишении ответчика его права собственности на часть доли земельного участка. Оснований для отступления от юридически закрепленных идеальных долей земельного участка не имеется. Юридически значимых событий с момента отказа в удовлетворении требований по предыдущему иску Дурова не наступило.

4. Далее Петроканская, "дважды сохранив" за собой доли земельного участка, обращается в Зеленогорский районный суд с иском о выделе своих долей участка в натуре. Суд привлекает Дурова ответчиком (что довольно спорный момент в данном случае, так как его интересы при рассмотрении дела судом не были затронуты), третьими лицами - КЗРиЗ СПб и КГИОП СПб (земельный участок расположен в зоне регулируемой застройки), так как полагает необходимым выяснить у них вопрос о возможности такого выдела. Здесь и проявляются противоречия, о которых уже упоминалось в Главе 1 курсовой работы: по смыслу, придаваемому понятию "раздел" ГК РФ, выдел доли имущества в натуре одному из сособственников является следствием его раздела; по смыслу, придаваемому ЗК РФ, при разделе земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, все образованные в результате раздела участки остаются также в общедолевой собственности.

Зеленогорский районный суд в выделе Петроканской отказал, получив отзывы на иск от комитетов СПб, в которых оба комитета настаивали на невозможности выдела, ссылаясь на то, что в результате у Дурова образуется участок площадью 0,08 гектаров, что есть менее предельных минимальных параметров для этой зоны регулируемой застройки. Чтобы обрисовать все выявленные в данном деле проблемы и вероятные пробелы или неточности законодательства, приведем апелляционную жалобу Петроканской (которую апелляционная инстанция оставила без удовлетворения определением от 28.08.2014 № 33-13108/2014) практически полностью:

"02 июня 2014 г. решением по делу № 2-26/2014 Зеленогорский районный суд отказал Петроканской Е.Б. в удовлетворении заявления о выделе в натуре 3/5 долей земельного участка площадью 2013 кв. м, с кадастровым номером., расположенного по адресу: … Петроканская Е.Б. подала заявление о выделе в натуре принадлежащих ей на праве собственности 3/5 долей земельного участка, тогда как в решении суда иск определен как иск о разделе участка. Слово "выдел" в решении не упоминается. Согласно Земельному кодексу РФ понятия раздела и выдела земельных участков не являются равнозначными.

В качестве третьих лиц судом были привлечены три комитета Правительства Санкт-Петербурга, причем два из них - Комитет по земельным ресурсам и землепользованию и Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры - привлечены судом необоснованно, так как разрешение на раздел/выдел земельных участков не входит в компетенцию КЗРиЗ и КГИОП, что было признано, в частности, КГИОП в ответе на запрос Петроканской Е.Б. от 21.04.2014 № 2-4490-1.

КЗРиЗ в отзыве от 27.03.2014г. №38/10597 (л. д.144) просил в иске отказать, обосновав это ссылкой на ч.2 п.3 ст.27 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости", несмотря на то, что земельный участок, из которого может быть выделен участок Петроканской Е.Б., согласно п.1 ст.11.5 ЗК РФ не нуждается в постановке на кадастровый учет, а сам кадастровый учет в настоящее время не относится к компетенции и полномочиям КЗРиЗ.

Суд также привлек в качестве третьего лица Комитет по градостроительству и архитектуре - единственный орган, уполномоченный решать вопросы, относящиеся к отступлению от градостроительных регламентов, в частности, о разрешениях на отклонение от предельных параметров земельных участков. Однако суд с соответствующим запросом в КГА не обратился.

Судом не установлено, требуется ли вообще в случае данного выдела разрешение на отклонение от предельных параметров земельных участков. Согласно Положению о КГИОП, утвержденному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 28.04.2004г. №651 и Положению о КЗРиЗ, утвержденному Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 05.06.2007г. №640 к полномочиям этих комитетов принятие решений о разрешении на выдел земельного участка (на отступление от предельных параметров) не относится.

Пунктами 3.39-3 и 3.39-4 Положения о Комитете по градостроительству и архитектуре (утверждено Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2004 №1679) к полномочиям КГА отнесены принятие решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства и подготовка соответствующих документов. Однако процедурой принятия такого решения, административными регламентами, перечнем представляемых заявителем документов подтверждается, что КГА издает подобные распоряжения по результатам рассмотрения заявлений только физических лиц-индивидуальных предпринимателей и юридических лиц (а не физических лиц-граждан).

Кассационным определением Санкт-Петербургского городского суда от 17.11.2011 №33-17120/2011 (по делу "Охта-Центра") установлено, что процедура принятия решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства установлена пунктами 3-6 ст.40 Градостроительного кодекса РФ и нормами законодательства Санкт-Петербурга: постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.06.2009 г. №684 "О порядке взаимодействия исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга при предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства", постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 19.10.2004 г. №1679 "О Комитете по градостроительству и архитектуре" и приказом КГА Санкт-Петербурга "О порядке взаимодействия структурных подразделений Комитета при подготовке документации, необходимой для принятия решения по вопросу предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства" №128 от 07.08.2009г.

Далее в обязательном порядке следуют публичные слушания (расходы по которым обязан нести заявитель), после чего рекомендации по разрешению на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства принимаются на заседании Комиссии по землепользованию и застройке Санкт-Петербурга, на основании которых КГА принимает распоряжение о предоставлении такого разрешения. Очевидно, что такая комплексная процедура не может иметь отношения к разделу между сособственниками земельного участка, предназначенного для дачного хозяйства или индивидуального жилищного строительства.

Любые нормы принимаются и действуют для вновь выделяемых исполнительными органами государственной власти незастроенных участков, как в зоне существующей застройки, так и вне ее. Согласно п.3 ст.7 части I Правил землепользования и застройки правообладатели земельных участков вправе обратиться за разрешениями на отклонение от предельных параметров, причем согласно п. п.1 и 2 ст.8 такие разрешения выдаются для застройки. По отношению к уже осуществленной (в частности, с разрешения Администрации Курортного района) застройке данного участка применяются нормы, действовавшие во время этой застройки.

Судом правильно установлено, что земельный участок располагается в границах территориальной зоны Т1Ж2-2 и зоны охраны объектов культурного наследия (зоны регулируемой застройки) ЗРЗ 2-1, но неправильно применены соответствующие положения Закона Санкт-Петербурга "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" от 16.02.2009г. №29-10 и Закона Санкт-Петербурга от 19.01.2009 г. №820-7, в том числе - без учета положений Градостроительного кодекса, Земельного кодекса, Федерального закона от 25.06.2002г. №73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов РФ".

Согласно ч.2 ст.34 Закона №73-ФЗ зоной регулирования застройки и хозяйственной деятельности является территория, в пределах которой устанавливается режим использования земель, ограничивающий строительство и хозяйственную деятельность, определяются требования к реконструкции существующих зданий и сооружений.

Пункт 2.8.2.2.2 Закона Санкт-Петербурга №820-7 содержит особые требования для жилой застройки в Зоне регулируемой застройки ЗРЗ 2 поселка Комарово:

а) планировочные ограничения (для жилой застройки):

площадь участка, выделяемого под строительство, - не менее 0,12 га;

процент застроенной территории участка - не более 15 процентов;

б) ограничения по габаритам зданий (для жилой застройки):

площадь застройки - не более 150 кв. м;

высота - не более 10 м до конька крыши, для акцентов - не более 13 м.

На основании именно этого пункта Закона Санкт-Петербурга №820-7 истице было отказано в выделе земельной доли, тогда как пункт 2.8.2.2.2 содержит планировочные ограничения для выделяемых под строительство участков.

Но строительство на всем участке 2013 кв. м уже осуществлено в соответствии со всеми действовавшими нормами, разрешениями и согласованиями. Двум жилым домам, расположенным на земельном участке 2013 кв. м, присвоены разные адреса: старый дом числится под литерой А, новый - под литерой Б. Более никакой капитальной застройки собственники не предполагают. Капитальный ремонт или реконструкцию старого жилого дома никто не вправе запретить его собственнику по причине того, что площадь участка составляет не 12, а 8 соток.

То, что установлено пунктом 4 ст.41 Градостроительного кодекса ("размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков"), относится к нормам планировки территории, которая согласно п.1 ст.41 "осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, выделения элементов планировочной структуры (кварталов, микрорайонов, иных элементов), установления границ земельных участков, на которых расположены объекты капитального строительства, границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов".

Положения ст.33 ЗК РФ о предельных (максимальных и минимальных) размерах земельных участков для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности, ведения садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, которые устанавливаются законами субъектов РФ, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, распространяются на случаи предоставления гражданам в собственность земельных участков из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель.

Письмом Росреестра от 29.11.2012 №14-9879-ГЕ "Об анализе судебной практики" (вместе со "Справкой об итогах анализа практики рассмотрения в судах дел, связанных с осуществлением подведомственным Росреестру учреждением и его филиалами полномочий органа кадастрового учета, в I полугодии 2012 года") сообщается об обжаловании по ряду дел принятых решений об отказе в постановке на кадастровый учет земельных участков, вынесенных в связи с тем, что размер образуемого в результате преобразования (раздел или объединение) земельного участка меньше установленного предельного минимального размера (как правило, для земельных участков, имеющих вид разрешенного использования - индивидуальное жилищное строительство). В этих случаях судебная практика складывается следующим образом:

суды указывают на то, что нормы предоставления земельных участков, установленные статьей 33 Земельного кодекса РФ, применяются необоснованно в отношении образуемого земельного участка, поскольку они регулируют иные правоотношения - по предоставлению земельных участков, в том числе для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства, гражданам в собственность бесплатно из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель;

учитывая, что земельный участок уже находится в собственности и приобретен на основании гражданско-правовой сделки, статья 33 Земельного кодекса РФ в данном случае при определении предельных размеров земельных участков применению не подлежит.

Согласно протоколу судебного заседания судом было определено привлечь в качестве третьего лица также и Управление Росреестра по Санкт-Петербургу, однако далее в материалах дела данное обстоятельство никак не отражено.

Близ участка Петроканской Е.Б. и Дурова П.В. в той же зоне ЗРЗ 2-1 расположены: земельный участок: 78: 38: 0022336: 10 - 1031 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022327: 6 - 383 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022336: 6 - 904 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022321: 3 - 1000 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022344: 3 - 599 кв. м. Все перечисленные земельные участки имеют такой же вид разрешенного использования - для дачного строительства. Также вблизи имеются: земельный участок: 78: 38: 0022323: 4 - 966 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022326: 1 - 1027 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022319: 9 - 1041 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022338: 6 - 891 кв. м, земельный участок: 78: 38: 0022338: 10 - 806 кв. м; вид их разрешенного использования - для индивидуальной жилой застройки.

Ответ КГИОП на запрос Петроканской Е.Б. от 21.04.2014г. № 2-4490-1 подтверждает вышесказанное, акцентируя на существующих ограничениях "под новое строительство". Другой ответ КГИОП от 27.05.2014 № 2-6599-1 (также за подписью А.В. Михайлова) на запрос суда аналогичен ответу, данному Петроканской Е.Б., но с добавлением: "либо строительство объекта уже осуществлено" (предпоследний абзац ответа). Такая формулировка противоречит данному ранее ответу от 21.04.2014 и не соответствует законодательству, что говорит о превышении Комитетом своих полномочий в ответе на запрос суда.

Ходатайствую о направлении запроса в Комитет по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга, что не было сделано Зеленогорским районным судом - для подтверждения того, что для данного выдела земельной доли получения какого-либо согласия (разрешения) от КГА, других органов исполнительной власти не требуется. Если предположить, что в результате выдела между образовавшимися участками будет возведено ограждение, то такое же ограждение собственники участка вправе возвести и в отсутствии выдела - после определения порядка пользования участком. Возведение ограждения между образованными в результате выдела участками - это единственное, что в случае данного выдела может "иметь композиционную роль" и "повлиять на зрительное восприятие охраняемых панорам" (по терминологии охраны зон объектов культурного наследия).

То обстоятельство, что ответчик (как указано в тексте решения) иск не признал, не согласен на раздел участка, может служить обоснованием данного иска, но не может служить обстоятельством, имеющим значение для данного дела, так как по ст.252 ГК РФ, п. п.6,8 ст.11.2 ЗК РФ участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества именно при недостижении участниками долевой собственности соглашения.

В действительности, ответчик со своей стороны в 2013 г. обращался в Зеленогорский районный суд с иском о разделе участка, для рассмотрения которого сторонами было заказано и оплачено изготовление схем определения границ пользования (произведено ООО "ПОИСК-П"). Во всех судебных заседаниях по данному делу №2-26/2014 ответчик выражал согласие на выдел доли истца и требования иска поддерживал, за исключением последнего заседания, когда на вопрос судьи заявил о своем несогласии.

Действиями Дурова П.В. Петроканская Е.Б. поставлена в безвыходное положение - она лишена возможности как зарегистрировать в собственность построенный ею жилой дом, так и выделить свою долю земельного участка, на которой этот дом расположен".

5. Апелляционным определением от 24.12.2015 №33-21736/2015 судебная коллегия Санкт-Петербургского городского суда оставила без изменения решение Сестрорецкого районного суда от 15.09.2015 по делу №2-647/2015 по иску Александровой Н.Е. к администрации Курортного района Санкт-Петербурга и к Территориальному управлению Росимущества в Санкт-Петербурге о признании права собственности на нежилое здание дачи в порядке приобретательной давности.

Александрова Н.Е. со своими родителями и своим дядей в 1960-е годы построила дачный дом. Дядя женился, впоследствии скончался, и в 90-е годы при приватизации земельного участка истица получила в общую долевую собственность ½ доли участка, зарегистрировала право собственности на половину дома. Другие ½ доли получила в собственность вдова ее дяди, которая вскоре после этого умерла, наследники после нее не объявились. Все годы до настоящего времени семья истицы - муж, дети, внуки пользовались целым неделимым дачным домом, ремонтировали его, пользовались целым неделимым участком, возделывали его, вносили немалые средства (взносы и платежи за обе доли имущества) в дачный кооператив, так как ожидали, что по истечении 15-18 лет они приобретут право собственности на весь дачный дом и земельный участок по приобретательной давности.

Неправосудность данного решения можно обосновать не только тем, что суд пренебрег установленным фактом того, что истица в течение 20 лет добровольно оплачивала двойные ежегодные членские и целевые взносы в дачный кооператив, так как умершая содольщица участка так же, как и истица, являлась членом кооператива. Суд также не усмотрел того, что государство 20 лет не оформляло свои права и, что более значимо, не расходовало ни копейки на содержание принадлежащего ему имущества. Но главное здесь то, что основной довод судов обеих инстанций не выдерживает никакой критики, а именно: владение истицей второй половиной дома и участка признано недобросовестным, так как она не могла не знать, что это имущество не ее.

Суд при этом не учел того, что другой ситуации быть органически не могло. Дачник, который не может не знать, что содольщик его после смерти не оставил наследников, следовательно, не может не знать и того, что имущество является выморочным. Таким образом, судами фактически исключается обращение приобретательной давности на выморочное имущество, что противоречит законодательству. Довод суда, закрепленный вступлением решения в законную силу, создает прецедент, на который в дальнейшем будут опираться суды при рассмотрении подобных дел.

Заключение

Разрешая дела по спорам о праве между дольщиками в праве общей долевой собственности, между участниками общей долевой собственности и органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также между этими же сторонами в случае оспаривания решений, действий (бездействия) органов государственной власти, местного самоуправления по правилам административного судопроизводства, суды должны строго следовать разъяснениям, данным постановлениями высших судов РФ:

совместное Постановление Пленумов ВС РФ №10 и ВАС РФ №22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24.06.2008 №11 "О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству";

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2008 № 13 "О применении норм Гражданского процессуального кодекса РФ при рассмотрении и разрешении дел в суде первой инстанции";

Обзоры судебной практики, утвержденные Верховным Судом РФ и Конституционным Судом РФ.

Однако при рассмотрении некоторых дел наблюдается недостаточная оценка судами приведенных сторонами обстоятельств и некоторое отступление от норм права, приводящее к неправильным выводам и даже неправосудным решениям. Статистика говорит о том, что если споры о праве на доли имущества между участниками общей долевой собственности судами разрешаются более или менее в соответствии с законом, объективно и независимо, то при спорах о праве на доли имущества между гражданами, юридическими лицами с одной стороны и государственными органами, органами местного самоуправления с другой стороны по количеству преобладают судебные решения, вынесенные не в пользу граждан, юридических лиц.

В случаях когда доли выморочного неделимого имущества (к примеру, дачного, садового или жилого дома и земельного участка под таким домом) отходят к государству, а остальные доли принадлежат, к примеру, родственникам умершего - государством законодательно установлены довольно строгие требования для собственников остальных долей, желающих приобрести выморочную часть, которые заключаются в одном: только выкуп у государства и никакой альтернативы.

Суды, в случае обращения собственников остальных долей выморочного имущества с признанием их права собственности по приобретательной давности (даже по истечении 18 лет), как правило, решают такие дела в пользу государства, оставляя за ним долю делимой или неделимой недвижимости, о которой государство не вспоминало в течение 18 и более лет и на содержание которого не выделяло и не расходовало никаких средств. Недвижимость, которая государству не нужна и неприменима для него, хотя бы в силу того, что пользоваться такими долями здания или земельного участка "неудобно" и фактически невозможно. Не усматриваются даже способы, с помощью которых можно было бы обратить такую недвижимость на пользу государства.

Довольно четко прописанный регламент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним тем не менее не предохраняет граждан, в том числе участников общей долевой собственности от необоснованных отказов в ее осуществлении, которые в большинстве случаев закрепляются судебными решениями.

Препятствия со стороны органов государственной власти, местного самоуправления и судов возникают также у содольщиков дачных и садовых земельных участков, содольщиков земельных участков, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, которым отказывают в выделе их долей в натуре в отсутствие правовых оснований.

Таким образом, судебной практикой, а также по результатам досудебных обращений граждан выявляются пробелы и неточности в законодательстве, регулирующем правовое положение участников общей долевой собственности, ведущие к нарушению их прав и законных интересов.

Литература

1. Гражданское право: В 4 т. Том 1: Общая часть: Учебник 3-е издание, переработанное и дополненное. Под ред. Е.А. Суханова.М. Волтерс Клувер, 2008.

. Мисник, Н. Правовая природа общей собственности/ Н. Мисник // Правоведение. - 2004. - №7. - С. 19-21.

. Певницкий С. Еще раз о праве общей собственности / С. Певницкий // Нотариус. - 2005. - №2. - С.27-30.

. Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита права собственности/ В.В. Витрянский, Е.А. Суханов // Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. - М.: Изд-во Зерцал, 2005. - С.34-36.

Похожие работы на - Общая долевая собственность

 

Не нашли материал для своей работы?
Поможем написать уникальную работу
Без плагиата!