Бизнес-план офисного центра
Бизнес-план офисного центра
1. Резюме и общее описание объекта
бизнес инвестиции маркетинговый финансовый
Предлагаемый к инвестированию бизнес - это проект строительства бизнес-центра для дальнейшего получения прибыли путем сдачи в аренду офисных арендопригодных площадей.
Клиенты будущего бизнес-центра - компании различных форм собственности и отраслей, которые стремятся найти комфортные помещения для работы в достаточной близости от транспортной инфраструктуры. Объект имеет следующие характеристики:
Таблица 1.Исходные данные
Вариант исходных данных7Класс зданияАОбщая площадь здания, м2100 000Арендопригодная площадь, м275 000Стоимость права аренды земли, тыс.руб.7 000Стоимость аренды зем.участка, тыс.руб. в год140Ближайшее метроОктябрьскаяУдаленность от метро, мин.пешком10Внешний видОтличноВнутренняя отделкаХорошо
Анализ рынка и информация о конкурентах
Основные показатели для класса А.
Общий объём предложения качественных площадей, тыс.м² 14762
Из них для класса А3416
Введено в эксплуатацию в 2014 году, тыс.м²1406
Из них для класса А713
Доля свободных площадей, %29,6(+13,4)
Средневзвешенные запрашиваемые ставки аренды, руб.м². год. 30144
Диапазон ставок операционных расходов, руб.м². год.4000- 6700
По итогам 2014 г. общий объём предложения качественных офисных площадей в Москве составил 14,8 млн.м², из которых 23 % соответствует офисам класса А и 77% класса Б. Прошедший 2014г. продемонстрировал прогнозируемое увеличение объёма введенных в эксплуатацию качественных офисных площадей. С января по декабрь в эксплуатацию было введено 713 тыс.м² офисов класса А. Доля вакантных площадей в 2014 г. достигла рекордного для рынка офисной недвижимости Москвы уровня, превысив 2008-2009 гг. показатель в классе А по итогам года составил 29,8%. Средний размер сделки на рынке офисной недвижимости Москвы продолжил тенденцию к снижению. По сравнению с 2013 годом значение показателя снизилось на 14% и составило 1211м².
По итогам 2014г. средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А в долларах США, снизившись на 25% до 590 $.м².год. достигла минимального с 2004г. значения. Однако стоит отметить, что в тот период показатели демонстрировали положительную динамику, которая была обусловлена начальным этапом развития рынка качественных офисных площадей. Сегодня, напротив, мы наблюдаем резко понижательную динамику показателя, связанную с внутренними процессами, происходящими на рынке, а также с нестабильной геополитической ситуацией и негативной динамикой макроэкономических показателей. Ставка аренды на офисные класса А, номинированная в российских рублях по итогам 2014 г. составила 30144 руб.м².год.
Рынок офисной недвижимости в 2015г. будет адаптироваться к новым условиям. В качестве негативного сценария развития мы ожидаем дальнейшего ослабления российского рубля и возможное усиление санкционных ограничений, результатом чего станет продолжение оптимизации расходов компаний, включающей расходы на аренду, сокращение персонала и уход с российского рынка ряда иностранных компаний. Все это окажет влияние на рынок офисной недвижимости: ожидается сокращение объёмов спроса на 20-25%, рост уровня вакантных площадей до 35% в офисах класса А.
Данные о конкурентах
Для детального анализа конкурентной среды на локальном рынке и в целях формирования максимально точной возможной ставки аренды собственных офисных площадей в данном бизнес-плане приведены сведения о двух конкурентах на локальном рынке. Сведения о конкурентах получены из открытых источников по данным консалтинговой компании Fortex Consulting Group (www.fortex-group.ru).
Конкурент 1. Бизнес-центр "Домус ".
Бизнес - центр «Домус» расположен в Центральном округе столицы, в престижном Замоскворечье, между Якиманской набережной и улицей Бол. Якиманка. Добраться к бизнес - центру можно со стороны Садового кольца. Неподалеку расположена станция метро. «Полянка». Семиэтажное современное здание в сдержанном элегантном стиле, украшенное панорамным тонированным остеклением, видовым входом, мансардами, по праву считается бизнес - центром класса А. Деловой центр «Домус» оснащен современными лифтами KONE, системами автоматизации здания, климат - контролем, пожарной сигнализацией, системами аудио-оповещения, оптоволоконными телекоммуникационными системами. Безопасность обеспечивается круглосуточной охраной, видео-мониторингом, системой контроля доступов, сигнализацией. Эффективная планировка офисов позволяет максимально удовлетворить пожелания арендаторов по обустройству интерьера. Бизнес - центр располагает профессиональной службой рецепции, парковкой. Внешняя инфраструктура представлена гостиницей, ресторанами, рядом бизнес - центров премиум класса. В бизнес - центре «Домус» есть возможность арендовать офисные помещения различной площади. Арендуя здесь офисное помещение, вы инвестируете средства в статус и престиж вашей компании.
Внутренняя отделка здания оценивает как отлично.
Внешняя оценка здания оценивается как отлично.
Таблица
Наименование " Домус".Адрес Москва, 1ый Голутвинский переулок, д1.Расстояние от метро 900 мВнутренняя отделка отличноВнешний вид отличноАрендная ставка 30000 тыс.руб.м².год.Ссылка на источник #"justify">Оценка ценообразующих факторов принята в соответствие с Приложением.
Конкурент 2. Бизнес-центр "Ордынский".
Бизнес-центр «Ордынский» расположен по адресу Москва, улица Большая Ордынка, 44 с4 в районе Якиманка, ЦАО. До ближайшей от бизнес-центра станции метро - Полянка - 3 мин пешком. Здание общей площадью 8240 кв.м. В бизнес-центре «Ордынский» собственник предлагает офисные помещения в диапазоне от 156 до 1350 кв.м.
Внутренняя отделка как отлично
Внешняя отделка оценивается как хорошо
Наименование " Ордынский".Адрес Москва, ул. Большая Ордынка 44 , с4.Расстояние от метро 800 мВнутренняя отделка отличноВнешний вид хорошоАрендная ставка 19800 тыс.руб.м².год.Ссылка на источник #"justify">Оценка ценообразующих факторов принята в соответствии с Приложением 2
2.Маркетинговый план (план продаж)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВОЗМОЖНОЙ СТАВКИ АРЕНДЫ
Для достоверного планирования будущих доходов от сдачи в аренду площадей проектируемого объекта недвижимости необходимо определить объективно возможную ставку аренды. Благодаря высокому уровню конкуренции на локальном и региональном рынках коммерческой недвижимости, определение возможной арендной ставки следует проводить в рамках маркетингового принципа «как у конкурентов». Этому принципу соответствует метод ценообразования на рынке недвижимости, называемый «сравнительным подходом к ценообразованию с учетом корректировки по факторам».
При таком подходе основа для формирования собственной объективной арендной ставки - информация о конкурентах на локальном рынке, приведенная в главе «Анализ рынка и информация о конкурентах» данного бизнес-плана. Для учета возможных различий в рассматриваемых объектах-аналогах и объекте оценке (наш бизнес-центр) в расчет будут заложены процентные корректировки по ценообразующим факторам.
Для оптимизации длительности расчетов и сохранения их достоверности мы воспользуемся экспертными данными:
Ценообразующие факторы:
)Транспортная доступность
Характеризует близость объекта к транспортной инфраструктуре и оценивается по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно.
Отлично - метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)
Хорошо - метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)
Удовлетворительно - метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)
)Внешний вид
Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
)Внутренняя отделка
Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно.
Первый шаг расчетов- свод оценок по факторам для объекта оценки и объектов-аналогов( конкурентов).
Таблица 2. Сводная информация по объектам-аналогам
№ФакторОбъект оценкиКонкуренты (наш БЦ)Конкурент 1Конкурент 21ДоступностьУдовлетворительноУдовлетворительноУдовлетворительно2Внутренняя отделка ХорошоОтлично Отлично3Внешний видОтличноОтличноХорошоСтавка аренды, за кв.м. в год без НДС?3000019800
Второй шаг расчетов - определение величины корректировок, которые нужно внести в арендные ставки конкурентов, чтобы привести их к цене нашего объекта. Таким образом, устраняются различия в объектах, они становятся равными по характеристикам. Помимо этого определяется количество ненулевых корректировок. Это необходимо для последующего определения «веса» цены каждого из конкурентов в возможной арендной ставке рассматриваемого бизнес-центра. Чем больше отличий - тем меньший вес аналог имеет в цене нашего бизнес-центра.
Таблица 3. Определение суммы и количества корректировок
Факторы Конкурент 1Конкурент 2Доступность0 %0 %Внутренняя отделка -5 %-5 %Внешний вид0 %3 %Сумма корректировок (2)-5 %-2 %Количество корректировок (3)12
Шаг третий - определение средневзвешенной арендной ставки в проектируемом бизнес-центре на основе скорректированных цен объектов-аналогов и с учетом количества корректировок. Расчетные формулы приведены в крайнем правом столбце.
Таблица 4. Определение суммы и количества корректировок
Определение средневзвешенной стоимостиФормула Конкурент 1Конкурент 2Скорректированная стоимость аренды (4)30000*(100%-5%)=2850019800*(100%-2%)=19404(1) х ( 100%+ (2) )Количество корректировок12(3)Обратная величина (5)10,51/кол-во корректировокСумма обратных величин (6)1,5сумма (5)Вес конкурента в нашей цене (%) (7)66,7%33,3%(5) / (6)Вес конкурента в нашей цене (руб.) (8)188106403(7) х (4)Средневзвешенная цена, руб. за м2. в год без НДС25213сумма (8)
Таким образом, по результатам изучения конкурентов и статистической обработки информации можно сделать вывод о том, что объективно возможная ставка аренды в нашем бизнес-центре - 25 213 руб. за м2 в год.
. Определение чистого валового дохода
Чистый валовой доход (ЧВД) от арендного бизнеса - это доход, который вероятно будет получен от сдачи площадей в аренду с учетом рыночных факторов.
Доход, который потенциально может быть получен от арендного бизнеса без учета рыночных факторов, называется потенциальным валовым доходом (ПВД). Величина ПВД определяется перемножением арендопригодной площади и запрашиваемой арендной ставки.
ПВД = Sаренд * P
P - арендная ставка, руб. за кв.м. в год
Sаренд - арендопригодная площадь по исходным данным, м
Получение потенциального валового дохода - это идеальный случай, который на практике достигается крайне редко. Таким образом было бы крайне недальновидно учитывать при планировании именно этот показатель в качестве прогноза доходов бизнеса.
Для корректировки ПВД и определения наиболее вероятного чистого валового дохода в данной работе выделяются следующие потери, связанные с рыночными условиями ведения хозяйственной деятельности:
) Потери при сборе арендной платы.
Этот показатель отражает размер потерь, выраженный в процентах от ПВД, связанные с неуплатой арендной платы арендаторами. Невыплаты могут быть связаны со сложным экономическим положением арендатора; уторговыванием, когда в условиях общего экономического спада арендаторы просят временно снизить арендный платеж; банкротством отдельных арендаторов, в связи с чем становится невозможно получить установленные платежи за последний расчетный период.
В данной работе величина потерь при сборе арендной платы принимается как 7 % от ПВД для всех классов недвижимости. По данным аналитиков это среднерыночное значение.
Пнеуп = ПВД * 7%
бизнес инвестиция маркетинговый финансовый
Потери от недоиспользования площадей связаны с понятием вакантности. Уровень вакантности - это доля арендопригодных площадей, которые остаются невостребованными. Наличие таких площадей связано с постоянной сменой арендаторов и внешнерыночными факторами. Так, например, отдельное помещение может быть вакантным на протяжении периода, в который один арендатор покидает помещение, а другой только начинает въезжать в него, делает ремонт во время так называемых «арендных каникул» (первые месяцы ремонта, когда плата не взимается). В сложных экономических условиях арендаторы могут покидать высококлассные офисы в дорогих районах города и искать более дешевые площади.
Совокупность этих факторов приводит к тому, что определить единый уровень вакантности и связанные с этим показателем потери от недоиспользования площадей не представляется возможным. Поэтому в данном бизнес-плане для рассматриваемого бизнес-центра уровень вакантности определяется по аналитическому отчету Knight Frank за 2014 год, стр.6, исходя из класса недвижимости (А или В) и месторасположения здания. Для рассматриваемого примера уровень вакантности принимается по данным экспертов в размере 48 %.
Класс зданияАБлижайшее метроОктябрьскоеДеловой район города ТТКУровень вакантности по данным аналитиков48%
В нашем случае потери от недоиспользования площадей определяются как:
Пвакант = ПВД * Вакантность = ПВД *48%
Ежегодный чистый валовой доход от эксплуатации бизнес-центра определяется как:
ЧВД = ПВД - Пнеуп - Пвакант
Таблица 5. Определение ежегодного чистого валового дохода
Показатель ЗначениеФормулаПВД, тыс.руб. в год без НДС1890975ПВД = Sаренд * P 75000 * 25213Потери от неуплаты, тыс.руб. в год без НДС132368,3Пнеуп = ПВД * 7% 1890975 * 7%Потери от недоиспользования тыс.руб. в год без НДС63536,8Пвакант = ПВД *48% 132368,3 * 48%ЧВД без НДС, тыс.руб. в год1695069,9ЧВД = ПВД - Пнеуп - Пвакант 1890975 - 132368,3 - 63536,8
Зная ежегодный доход от эксплуатации объекта, необходимо спланировать получение этих доходов по годам жизни проекта. В данном бизнес-плане для всех вариантов предполагается 2 года, отведенных под строительство объекта и 5 лет эксплуатационного периода. При этом в первый год эксплуатационного периода предполагается заполнение только 50 % площадей от принятого среднего уровня заполняемости. Таким образом, ЧВД на первый год эксплуатации будет равен половине от ЧВД в последующие годы:
ЧВД1 = ЧВД/2 = 1695069,9 / 2 = 847535 тыс.руб. в год без НДС
Таблица 6. Доходы от эксплуатации, тыс.руб. в год без НДС
СтроительствоЭксплуатацияГод2015201620172018201920202021Доход008475351695069,91695069,91695069,91695069,9
4. План инвестиций
Вложения в строительно-инвестиционный проект состоят из ряда основных расходных статей, необходимых для создания арендного бизнеса:
.Стоимость права на аренду земельного участка.
Городская земля сдается в аренду на аукционе, где победитель торгов обязан выплатить начальную фиксированную сумму за получение права аренды земельного участка. В данной работе стоимость права аренды земельного участка определяется по исходным данным.
В данном строительно-инвестиционном проекте стоимость права аренды земли составляет 7 000 тыс.руб. и выплачивается в первый год строительства.
.Стоимость разрешений и учредительных документов.
К данной расходной статье относятся: стоимость регистрации компании - владельца здания, стоимость регистрации бренда - наименования бизнес-центра, стоимость разрешений на подключение коммуникаций, на строительство, на ввод в эксплуатацию.
Общая величина данных затрат для всех вариантов принимается ориентировочно в размере 400 тыс.руб. в первый год строительства.
.Стоимость строительства (ССздания)
Стоимость строительства бизнес-центра определяется на основе сборника укрупненных нормативов цены строительства НЦС 81-02-02-2014 «Административные здания», исходя из общей площади строящегося здания. Нормативы цены строительства приведены в сборнике в уровне цен на 01.01.2014 г. Учитывая, что фактически строительство будет происходить в 2015 и 2016 годах, нормативную стоимость строительства необходимо пересчитать по методике, приведенной в Методических рекомендациях по применению НЦС с использованием актуального прогноза социально-экономического развития страны по данным Министерства экономического развития.
Стоимость строительства= НЦС* Soбщ*Ктр*Крег*Ипр=46,29*100 000*1,04*1*1,105=5 319 646,8 тыс.руб.
Нцс=46,29 тыс.руб.
Soбщ= 100 000м²
Ктр- кооэффициент перехода цен в базовом районе к уровню цен субъектов федерации =1,04
Крег- климатические условия строительства=1
Ипр= (ИНстр/100*(100+(ИК-100)/2))/100=1,105,
где
ИНстр- индекс дефлятор уровня цен=105,1
ИК- индекс дефлятор роста цен от даты начала до даты окончания=110,4
Затраты на строительство распределяются равномерно на два года, отведенных под строительство объекта.
год: 5 319 646,8 / 2 = 2 659 823,4 тыс.руб.
год: 5 319 646,8 / 2 = 2 659 823,4 тыс.руб.
Распределение инвестиционных затрат приведено в следующей таблице.
Таблица 7. Планирование инвестиций по годам проекта, тыс.руб.
СтроительствоЭксплуатацияГод2015201620172018201920202021Право аренды-7000000000Разрешения-400000000Строительство-2 659 823,4-2 659 823,400000ВСЕГО-2 667 223,4-2 659 823,400000
. Планирование деятельности и накладные расходы
В процессе эксплуатации рассматриваемого объекта возникает необходимость обслуживания здания и иного приобретенного имущества. Условно основные статьи расходов можно разделить на три потока:
.Операционные расходы (Зоперац)
Операционные расходы связаны с необходимостью поддержания здания в исходном состоянии, с обслуживанием арендаторов, оплатой коммунальных расходов. В состав операционных расходов могут входить отчисления на текущий ремонт, оплата услуг клининговой компании, услуг частного охранного предприятия, коммунальных платежей, заработная плата административного персонала здания, реклама и т.п. Таким образом операционные расходы объединяют большую часть расходных статей бизнес-центра.
В данном бизнес-плане операционные расходы принимаются по данным аналитического отчета Knight Frank за 2014 год, стр.2. в зависимости от класса недвижимости.
Принимается средняя ставка расходов, определенная как среднее арифметическое между границами указанного диапазона.
Для офиса класса А ставка операционных расходов:
СОР = (4000+6700)/2=5350 руб/кв.м./год без НДС
Годовые операционные расходы определяются в тысячах рублей перемножением общей площади здания и ставки операционных расходов.
Зоперац = Sобщ * СОР / 1000
Для рассматриваемого примера операционные расходы составят:
Зоперац = 100000 * 5350 / 1000 = 535 000 тыс.руб. в год без НДС
.Затраты на аренду земли (Зземля)
Учитывая высокую востребованность городских земель, платежи за арендованную землю не должны быть исключены из расчета. В данной работе арендный платеж определяется по исходным данным. Для рассматриваемого примера этот платеж составляет 140 тыс.руб. в год. При этом на время строительства плата за аренду земли не взимается городом, поэтому в 2015 и 2016 годах арендные платежи равны нулю.
.Амортизация
Построенное здание является объектом основных средств, и в соответствии с действующим налоговым кодексом его стоимость должна восстанавливаться на счетах компании - собственника здания через амортизацию. Это необходимо для того, чтобы в определенный момент, когда здание достигнет полного морального или физического износа, у компании были средства на реконструкцию или строительство такого же нового здания.
Существует линейная и нелинейная амортизация.
В данной работе используется линейный метод начисления амортизационных платежей, исходя из полезного срока жизни здания 50 лет. Амортизация в таком случае отчисляется равными платежами на протяжении 50 лет. Амортизационный платеж равен частному от деления стоимости строительства здания на срок его жизни.
А = ССздания / T
ССздания - сметная стоимость здания, тыс.руб. (см.главу «План инвестиций»)
T - полный срок его жизни, выраженный в годах
Для данного объекта амортизационный платеж равен:
А = 5 319 646,8 / 50 = 106 393 тыс.руб.в год
Ежегодная величина расходов по объекту будет определяться сложением перечисленных величин. Особо отметим, что амортизационных расходов и затрат по эксплуатации не возникает в период строительства здания. Арендная плата за землю во время строительства сохраняется, таким образом, её необходимо учитывать на протяжении всего рассматриваемого периода.
Таблица 8. Планирование расходов, тыс.руб. в год без НДС
СтроительствоЭксплуатацияГод2015201620172018201920202021Зоперац00-535 000-535 000-535 000-535 000-535 000Зземля00-140-140-140-140-140А00-106 393-106 393-106 393-106 393-106 393ВСЕГО00-641 533-641 533-641 533-641 533-641 533
6.Налоговое окружение
Учитывая сокращенный набор информации и агрегацию расходных статей в укрупненные группы, в данном проекте налоговое окружение будет учитываться частично. В данном контексте можно выделить следующие налоговые платежи:
.Амортизация
Данная статья учтена нами в составе расходов. Однако в разделе «Налоговое окружение» упомянуть её необходимо, в связи с тем, что упоминание об амортизации в законодательстве РФ встречается именно в налоговом кодексе. Амортизация является утвержденной статьей расходов и уменьшает налоговую базу при исчислении налога прибыль.
.Налог на имущество.
Базой для налогообложения налогом на имущество является кадастровая стоимость объекта недвижимости. Учитывая, что кадастровая стоимость устанавливается на основании рыночного ценообразования, в данной работе налогооблагаемой базой для исчисления налога на имущество является стоимость строительства здания. Налог начинает выплачиваться после того, как здание окажется на балансе организации - инициатора проекта. Здание оказывается на балансе организации после того, как его строительство будет завершено. До этого момента в качестве объекта незавершенного строительства оно числится на балансе подрядной организации. Таким образом, первый год выплаты налога на имущество - это первый год эксплуатации.
Стоимость строительства рассматриваемого объекта составляет 5 319 646,8 тыс.руб. Таким образом, налог на имущество составляет:
319 646,8 * 2 % = 106 393 тыс.руб. в год
.Налог на прибыль
Базой для исчисления налога на прибыль является величина дохода уменьшенная на величину расходов, включая амортизационные отчисления.
Налоговая ставка - 20 %, из которых 18 % перечисляется в бюджет субъекта РФ, а 2 % - в федеральный бюджет.
Расчет прибыли и налога на прибыль производится в следующей таблице. Данные для расчетов взяты из таблиц «Планирование инвестиций по годам проекта», «Планирование доходов от эксплуатации», «Планирование расходов».
Прибыль определена как:
Прибыль = Доходы - Инвестиции - Расходы
Таблица 9.Налог на прибыль по годам, тыс.руб.
СтроительствоЭксплуатацияГод2015201620172018201920202021Инвестиции-2 667 223,4 -2 659 823,4Доходы008475351695070169507016950701695070Расходы00-641 533-641 533-641 533-641 533-641 533Налог на имущество00-106 393-106 393-106 393-106 393-106 393Прибыль-2 667 223,4 -2 659 823,499609947144947144947144947144Налог на прибыль 20%00-19921,8-189429-189429-189429-189429
В следующей таблице приведены сводные данные о налогах.
Таблица 10. Планирование налогов по годам, тыс.руб.
СтроительствоЭксплуатацияГод2015201620172018201920202021Налог на прибыль00-19921,8-189429-189429-189429-189429Налог на имущество00-106 393-106 393-106 393-106 393-106 393ВСЕГО НАЛОГОВ00-126314,8-295822-295822-295822-295822
7. Финансовая модель и показатели эффективности инвестиций
МЕТОДИКА ОЦЕНКИ
Для оценки экономической эффективности инвестиций в данном бизнес-плане использованы следующие показатели:
.Чистый дисконтированный доход (Net Present Value NPV)
.Дисконтированный срок окупаемости (Discounted Payback Period DPP)
.Индекс рентабельности инвестиций (Return of investment ROI)
4.Стоимость продажи бизнеса, определенная доходным подходом
СТАВКА ДИСКОНТИРОВАНИЯ
Ставка дисконтирования (барьерная ставка) - это процентная ставка, которая позволяет привести будущие денежные потоки в текущее время. По своей сути, это доходность альтернативного вложения средств на данный период, например, банковский вклад, плюс премия за риск участия в конкретном проекте. В данном курсовом проекте принята норма дисконта, равная 10 % годовых, что сопоставимо с доходностью долгосрочного вклада в крупный банк под 8 % и премией за риск в размере 2 %.
Коэффициент дисконтирования - это величина, которая показывает отношение будущей стоимости денег к их текущей стоимости:
Где d - коэффициент дисконтирования,
D - норма дисконта в %
n - количество лет, которое должно пройти до момента получения денег.
К примеру, коэффициент дисконтирования для второго года с момента вложения денежных средств составит:
Для третьего года d3 = 0,75 по той же методике и т.д.
.Чистый дисконтированный доход
Чистый дисконтированный доход или чистая текущая стоимость (NPV) - это сумма всех спрогнозированных денежных потоков (инвестиционного, операционного, налогового) с учетом ставки дисконтирования. NPV показывает чистые доходы или чистые убытки инвестора от помещения денег в проект по сравнению с возможностью положить деньги в банк. При NPV > 0 можно говорить о том, что инвестиции приумножат капитал инвестора и вложение следует осуществить. При NPV < 0 доходы от предложенного проекта недостаточно высоки, чтобы компенсировать доходность банковского вклада и риска, присущего проекту. Иными словами, инвестору выгодней вложить деньги в банк.
Расчет осуществляется по формуле:
- чистая текущая стоимость;CFt - приток денежных средств в период t;It - сумма инвестиций (затраты) в t-ом периоде;r - барьерная ставка (ставка дисконтирования);n - суммарное число периодов (интервалов, шагов) t = 1, 2, ..., n (или время действия инвестиции).
ДИСКОНТИРОВАННЫЙ СРОК ОКУПАЕМОСТИ
Discounted Payback Period (DPP) - показывает срок возврата инвестиций в приведенных стоимостях. Срок окупаемости равен такому времени с начала проекта, когда сумма дисконтированной чистой прибыли от операционной деятельности будет равна суммарным дисконтированным инвестициям в проект.
Или: время, которое требуется, чтобы инвестиция обеспечила достаточные поступления денег для возмещения инвестиционных расходов, при этом учитывается временная стоимость денег.
Общая формула для расчета срока окупаемости:
ТокТС (DPP) - дисконтированный срок окупаемости инвестиций;n - число периодов;CFt - приток денежных средств в период t;r - барьерная ставка (коэффициент дисконтирования);Io - величина исходных инвестиций в нулевой период.
Срок окупаемости в самом простом случае может быть определен графически как точка пересечения графиком накопленного ЧДД (NPV) нулевой оси.
ИНДЕКС РЕНТАБЕЛЬНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ (ИД)
Return of Investment или Индекс доходности (ROI или ИД) - это доход инвестора на каждый вложенный рубль в приведенных ценах. Дает понимание того, какую прибыль извлекает инвестор из каждого вложенного рубля. Формула расчета индекса рентабельности инвестиций:
- рентабельность инвестированного капитала (Return On Investment), %;NI - дисконтированные суммарные инвестиции, руб.IC - дисконтированная чистая прибыль от операционной деятельности (в финансовой модели - это «дисконтированный операционный поток»
СТОИМОСТЬ ПРОДАЖИ БИЗНЕСА
Очевидно, что дорогостоящее здание за 5 лет не окупится полностью, и показатели эффективности будут указывать на нерентабельность проекта. Однако здание никуда не денется. Оно останется стоять на своем месте еще много лет и в перспективе будет приносить нам деньги. Поэтому, в составе наших доходов отдельной строкой следует учесть деньги, которые можно выручить, продав бизнес в последний год жизни проекта.
Стоимость здания как готового арендного бизнеса определяется на основе доходного подхода к оценке стоимости недвижимости. Формула достаточна проста:
Чистый доход дисконтировання - это дисконтированная прибыль после налогообложения на последний год прогнозного периода по данным финансовой модели.
Амортизация дисконтированная - дисконтированная величина амортизационных отчислений на последний год прогнозного периода.
Коэффициент капитализации - показывает отношение прибыли от бизнеса к его стоимости; в настоящее время равен 10,5% для офисной недвижимости, определяется аналитиками.
.Финансовая модель движения денежных потоков
Финансовая модель объединяет и агрегирует в себе все расчеты и предположения, сформированные в бизнес-плане. Финансовая модель объединяет в себе три денежных потока:
.Инвестиционный поток - это денежные средства, направляемые на первоначальные вложения (итог по таблице 7);
.Операционный поток - это показатели доходов и расходов по годам, определенные в соответствующих разделах работы; в данном потоке будут выделены два потока по итогам таблиц 6 и 8;
.Налоговый поток - годовые налоговые отчисления (итог таблицы 10);
.Доход от продажи бизнеса в последний год; определяется по данным финансовой модели.
Финансовая модель движения денежных потоков по проекту приведена в приложении 1. Шаг расчета - 1 год. При расчетах учитывался горизонт планирования продолжительностью 7 лет. Нулевой период обозначает дату «сегодня», т.е. момент осуществления первых инвестиций. Инвестиции осуществляются в течение двух лет. Сразу же после этого начинается операционная деятельность, результаты которой фиксируются на конец периода: период «3» показывает результаты деятельности на конец первого года эксплуатации, период «4» - на конец второго года эксплуатации и т.д.
Денежные потоки дисконтируются, исходя из нормы дисконта 10 % Указанная норма дисконта определена на основе доходности безрискового вклада в банк (8 % годовых) и учета риска инвестирования в рассматриваемый бизнес (2 % годовых).
На основе финансовой модели и вышеприведенной методики определены основные показатели экономической эффективности проекта и стоимость бизнеса в последний год:
Доход от продажи бизнеса:
Коэффициент дисконтирования на 6 год = 0,56
Чистый доход на последний год по данным финансовой модели по строке ЧД составляет 757 715 тыс.руб.
А значит, дисконтированный чистый доход на 6 год составит:
715 * 0,56 = 424 320 тыс.руб.
Амортизация на последний год по данным таблицы 8 составляет 106 393 тыс.руб.
А значит, дисконтированная амортизация на 6 год составит:
393 * 0,56 = 59580,1 тыс.руб.
Определим стоимость бизнеса, зная коэффициент капитализации 10,5%:
Стоимость бизнеса на 6 год в приведенных ценах (дисконтированная):
(424320+59580,1)/10,5% = 4 645 395 тыс.руб.
Показатели экономической эффективности инвестиций в проект
Норма дисконта10%Показатели экономической эффективности проектаНакопленный чистый дисконтированный доход (ЧДД)Net present value (NPV)-3 034 383,68Стоимость бизнеса4 645 394,65Накопленный чистый дисконтированный доход с учетом продажи бизнеса1 611 010,97Индекс рентабельности инвестиций (ИР)Return of investment (ROI)-0,43
Выводы
Таблица 11. Финансовая модель движения денежных потоков, руб.
Обознач.Наименование денежных потоковПериоды реализации проектаВсего (сумма по всем годам)2015201620172018201920202021 0123456 Инвестиционный поток (таблица 7)-2 667 223-2 659 823 -5 327 047 Операционный поток (Доходы плюс Расходы со знаком минус)00206 0021 053 5371 053 5371 053 5371 053 5374 420 150 - Доходы (таблица 6)0084753516950701695070169507016950707 627 815 - Расходы (таблица 8)00-641 533-641 533-641 533-641 533-641 533-3 207 665 Налоговый поток (таблица 10)00-126314,8-295822-295822-295822-295822-1 309 603ЧДЧистый доход (сумма трех потоков с учетом знака)-2 667 223-2 659 82379 687757 715757 715757 715757 715-2 216 500Коэффициент дисконтирования1,000,910,830,750,680,620,56 ЧДД(NCF)Чистый дисконтированный доход (Net Cash Flow)-2 667 223-2 418 02165 857569 282517 530470 481427 710-3 034 384NPVНакопленный ЧДД (Net Present Value)-2 667 223-5 085 245-5 019 387-4 450 105-3 932 575-3 462 094-3 034 384 Доход от продажи бизнеса 4 645 395 Накопленный ЧДД с учетом продажи бизнеса 1 611 011
Амортизация106 393Дисконтированная амортизация60 056Чистый доход на 6 год757 715Дисконтированный чистый доход на 6 год427 710Всего дисконтированная доходность бизнеса487 766Стоимость бизнеса4 645 395*- При норме дисконта равной 10 %
Приложение
Ценообразующие факторы и корректировки
)Транспортная доступность
Отлично - метро близко, не более 3 мин пешком (200 м)
Хорошо - метро немного удалено, не более 7 мин пешком (600 м)
Удовл - метро достаточно далеко, 8 и более минут (более 600 м)
)Внешний вид
Характеризует качество отделки фасадов и прилегающей территории и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно
)Внутренняя отделка
Характеризует качество отделки внутренних помещений и оценивается на основе субъективных ощущений аналитика по шкале отлично/хорошо/удовлетворительно