Страхование ипотеки
Введение
Я выбрала тему «Страхование ипотеки» потому что считаю, что она очень актуальна. В настоящее время молодым семьям трудно обзавестись своим собственным жильём, в этот момент приходит на помощь ипотека.
Однако, воспользоваться данной услугой банковской деятельности не так просто, как кажется на первый взгляд. Банки, и ипотечные корпорации - это, в первую очередь, юридические лица, преследующие основную цель своей деятельности - получение прибыли. Под ипотеку обычно берутся достаточно крупные суммы, поэтому риск неплатежа тоже достаточно велик. Чтобы хоть как-то обезопасить себя, кредиторы требуют страхования ипотеки.
Сегодня страхование - обязательное условие при оформлении ипотеки. Ипотечное страхование позволяет защитить интересы заемщика и гарантировать банку возврат денежных средств. Так, если наступит страховой случай, то страховая компания погасит ипотечный кредит в банке за заемщика и выдаст ему оставшуюся сумму по договору.
Содержание и основные понятия в ипотеке
В настоящее время согласно Федеральному закону от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в ред. от 30 декабря 2004 г. № 216-ФЗ, далее по тексту - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
По договору об ипотеке может быть заложено следующее недвижимое имущество, в том числе объекты, не завершенные строительством:
Земельные участки, за исключением земельных участков, находящиеся
в государственной или муниципальной собственности или имеющих размеры меньше, чем установлены нормативными актами для земель различного целевого назначения и расширенного использования.
Предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности.
Жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения.
Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.
Наибольшее значение во всем мире имеет ипотека жилья, в частности ипотечное кредитование.
В России специализированные кредитные ипотечные организации только создаются. Пока преобладают организации - застройщики. В течение периода накопления все взносы клиента оформляются как долевое участие в строительстве конкретного здания и инвестируются в строительство. По его окончании клиент получает квартиру, выплачивая застройщику оставшуюся стоимость квартиры в течении оговоренного периода.
В последние годы рынок банковского (классического) ипотечного кредитования развивается ускоренными темпами. Количество банков - участников рынка постоянно растет, некоторые банки повышали ставки по ипотечным кредитам, некоторые, напротив, понижали. Например, банк ВТБ 24 в московском регионе снизил ставки по ипотечным кредитам в рублях с первоначальным взносом от 10 до 60% по всем срокам кредитования. Максимально понижение процентной ставки составило 0,5%. В результате минимальная процентная ставка для клиентов «с улицы» при оформлении комплексного ипотечного страхования - 11,9% годовых. Срок кредита - 7 лет, а минимальный первоначальный взнос для такой ставки - 60% от стоимости недвижимости. В законодательстве планируется ряд либеральных поправок, которые облегчат процедуру выдачи ипотечного кредита и сделают ипотеку более доступной. Однако главная причина недоступности ипотеки скрыта в другом - в высоких ценах на жилье.
Субъектов классической ипотечной схемы можно разделить на две группы:
Заемщики - лица, берущие в кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости.
Кредиторы (банки) - организации, которые после анализа кредитоспособности заемщика заключают с ним кредитный договор и ведут учет его задолженности.
Основные проблемы ипотечного кредитования - слабость ресурсной базы российских банков, неустойчивый уровень доходов основной массы населения и особенно недостаток жилья в России. Существенный спрос на жилье в несколько раз превышает предложение, поэтому цены на квартиры остаются высокими даже без учета дополнительного спроса, обеспечиваемого ипотекой. Кроме того, слабо развита инфраструктура ипотечного кредитования, что является причиной высокого уровня дополнительных расходов. Это значительно уменьшает долю населения, способного взять жилье в кредит.
По мнению большинства специалистов, основной риск для банка при ипотечных сделках - риск неплатежеспособности заемщика. Что касается риска самого клиента, то первый и самый главный риск - риск потерять заложенное имущество и понести дополнительные расходы в случае потери платежеспособности.
Классификация рисков в ипотеке
Ипотека в России считается делом достаточно рискованным как для заемщиков, так и для кредиторов по целому ряду взаимосвязанных причин.
Наиболее распространенными в ипотечном кредитовании являются следующие виды рисков:
кредитный риск;
процентный риск;
риск ликвидности.
Кредитный риск - риск неисполнения заемщиком своих обязательств по кредитному договору. Полностью избежать кредитного риска невозможно. Для банка важно поддержание процента невозвращенных кредитов на приемлемом уровне (как правило, не более пяти процентов).
Снижению кредитного риска способствует:
правильная оценка стоимости недвижимости; кредитоспособности заемщиков;
эффективное функционирование механизма "обращения взыскания";
надежная система регистрации имущественных прав;
возможное привлечение государственных гарантий по ипотечному кредиту (например, в случае кредитования приобретения социального жилья);
распределение кредитов по группам риска, раннее выявление проблемных кредитов, разработка программ по возврату кредитов;
создание резервных фондов;
страхование ипотечных кредитов.
Процентный риск - возможность возникновения потерь в результате превышения процентных ставок, выплачиваемых кредитными учреждениями по заемным средствам, над ставками по предоставленным кредитам.
Процентный риск возникает из-за того, что нельзя точно спрогнозировать ни размеры, ни сроки, ни неблагоприятные колебания процентных ставок. Это приводит к повышению затрат на выплату процентов, к снижению дохода от инвестиций и, следовательно, к снижению прибыли или даже убыткам. страхование ипотека риск
Риск ликвидности. Причинами возникновения данного риска являются: изменения рыночной конъюнктуры, процентных ставок, валютных курсов, фондового рынка; массовое изъятие вкладов; недостаточный контроль по остаткам денежных средств на счетах, несоответствие между сроками погашения по активам и пассивам банка, структура активов и пассивов банка и др. Снижению данного риска способствует, во-первых, определение возможной потребности банка в средствах, и, во-вторых, разработке стратегии мобилизации ресурсов с определением источников и затрат.
Основными рисками ипотеки, которые могут и должны быть застрахованы, являются:
Риски утраты залогового имущества:
Риск полной или частичной утраты залогового имущества в результате стихийных бедствий, аварий, противоправных действий других лиц и т.д.
Риски утраты права собственности заемщика на залоговое имущество (титульные риски) в результате нарушений закона при приобретении имущества, ошибок при государственной регистрации и т.п.
Риски снижения и утраты платежеспособности:
Риски гражданской ответственности заемщика, обычно в связи с пользованием залоговым имуществом.
Риск временной или постоянной, полной или частичной утраты заемщиком своей трудоспособности в результате несчастного случая, болезни, смерти.
Для заемщиков - юридических лиц и предпринимателей банк может дополнительно потребовать страхование рисков основной предпринимательской деятельности.
В первичной ипотеке актуально страхование рисков дольщика. На период строительства возможно заключение договора страхования инвестиций, т.е. страхование непредоставления объекта в договорные сроки или невозврата инвестированных в строительство денежных средств.
Типичными исключениями из страхового покрытия при страховании титульных рисков являются:
Нарушение правил эксплуатации недвижимого имущества, бесхозяйственное обращение с ним, использование его не по назначению, с нарушением действующего законодательства.
Отказ страхователя от права собственности или передача им прав собственности третьим лицам.
Самовольная застройка земельного участка
Гибель, повреждение, уничтожение по любой причине, снос, ликвидация, разрушение или загрязнение застрахованного объекта недвижимости.
Неплатежеспособность или банкротство страхователя, нарушение им договорных гарантийных обязательств, ограничение прав собственности, обращение взыскания на имущество.
Претензии в отношении прав собственности, возникающие между супругами, в том числе находящимися в разводе, родителями, детьми, любыми родственниками, одним из которых является страхователь, а также иными членами семьи страхователя.
Претензии в отношении прав собственности, возникающие между наследниками в случае смерти страхователя
Ограничение, потеря, иные препятствия в свободном осуществлении страхователям своих прав собственника, вызванные наличием прописанных или временно прописанных в жилом помещении, а также неосвобождением жилого помещения предыдущими жильцами.
Принудительное изъятие у собственника имущества по основаниям, предусмотренным законом или подп. 1 , 3-6 п.2 ст. 235 ГК РФ.
Случаи, когда по фактам, связанным с наступлением страхового случая, против страхователя возбуждено уголовное дело, начат судебный процесс или если в отношении прав на объект недвижимости, который был застрахован, проводится административное расследование.
Срок действия договора страхования не должен быть меньше срока ипотечного договора. Страховая сумма определяется, как правило, величиной непогашенного остатка кредита и процентов по нему.
Список литературы
Ю.А. Сплетухов «Страхование» изд. «ИНФРА-М», 2013 г.
Н.Н. Никулина «Страхование. Теория и практика» изд. «ЮНИТИ-ДАНА», 2013 г.
А.М. Годин «Страхование» изд. «ИТК Дашков и К», 2013 г .
Ю.Т. Ахвледиани, Н.Д. Амаглобели «Страхование» изд. «ЮНИТИ - ДАНА», 2011 г.
А.П. Архипов «Страхование» изд. «КноРус», 2012 г.