Совершение сделок с недвижимостью
Оглавление
Введение
Глава 1. Характеристика недвижимости, как объекта гражданского права
1.1 Теоретико-правовые аспекты недвижимости, как объекта гражданского права
1.2 Классификация объектов недвижимости
Глава 2. Совершение сделок с недвижимостью
2.1 Купля - продажа
2.2 Ипотечное кредитование недвижимости
Глава 3. Государственная регистрация объектов недвижимого имущества
3.1 Понятие государственной регистрации прав на недвижимость
3.2 Регистрация права на недвижимость как объективная необходимость гражданского оборота
Заключение
Библиография
Введение
Недвижимость - одна из центральных категорий гражданского права, хозяйственного оборота, рынка. В тоже время, как справедливо замечают в современной юридической литературе: «недвижимость - это понятие законодательное, законом рожденное, им же изменяемое».
Объектом гражданского правоотношения (гражданских прав) считается, то благо, по поводу которого они складываются, или то, на что направлены субъективные права и обязанности его участников. Самым распространенным объектом являются вещи, которые подразделяются на движимые и недвижимые.
Советское гражданское право не давало легального определения недвижимости, хотя в ГК РСФСР 1964 г. содержались нормы, выделяющие право собственности на такого рода вещи и совершение сделок с ними в отдельные правовые институты (личная собственность на жилой дом, договор купли-продажи жилого дома или дачи). Основы гражданского законодательства СССР, принятые в 1991 г., содержали деление имущества на движимое и недвижимое. Было дано классическое определение недвижимости, где главным признаком была указана связь с землей, однако особый правовой режим для недвижимых вещей предусмотрен не был.
Легальное понятие недвижимого имущества (недвижимости) указано в ст. 130 ГК РФ - это « … земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания и сооружения». При этом ни один из основополагающих признаков законодателем не разъяснен. Далее в статье указано, что к недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты». В статье 132 ГК РФ перечень пополняется имущественным комплексом - предприятием. Подобным образом определяется недвижимость и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» от 27 июля 1997 г. № 122-ФЗ (в редакции № 189 - ФЗ от 29. 12. 2004г.). К понятию недвижимости обращается и Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», где она определяется двумя способами: во-первых, путем отсылки на ст. 130 ГК РФ, во-вторых, посредством примерного перечня. По сравнению с другими нормативными источниками в этом перечне дополнительно указаны части жилых домов и квартир, состоящие из нескольких изолированных комнат, дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения. Затем ст. 74 Закона добавила к ним гостиницы, дома отдыха и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания.
Жилищный кодекс РФ начинается с понятия «жилище», содержание которого не раскрывается, а предметом регулирования указано жилое помещение. Естественно, что жилое помещение относится к недвижимости, что нельзя сказать о жилье, ввиду широты используемого термина. К жилым помещениям, которые являются недвижимым имуществом, ЖК РФ относит изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.
Однако и в этом случае понятие «помещение» законодателем не определено. В данном случае можно было бы сказать, что жилое помещение представляет собой часть здания или сооружения, а затем выделить признаки, присущи этим помещениям:
пригодность для постоянного проживания.
Статья 130 ГК РФ, рассматривая понятие недвижимости, одновременно в качестве синонимов использует три правовых понятия:
недвижимая вещь;
недвижимое имущество;
недвижимость.
Несмотря на то, что сам термин недвижимость предполагает тесную связь с землей, в юридической литературе, данный признак подвергается обоснованной критике. Так, И. А. Емелькина признавая, что многие объекты могут быть перенесены без ущерба их назначению, указывает, что, как правило, объекты, укрепляемые в землю фундаментом, имеют прочную связь и ставятся на нее на длительное время. Перемещение таких объектов является исключением из общего правила. И такое закрепление понятия недвижимости в статье Гражданского кодекса прием юридической техники.
В. П. Мозолин также отмечает, что в ГК изоляция недвижимых и движимых вещей от прав на них носит, в известной степени, искусственный характер. Указанные выше различия в правовом режиме недвижимых и движимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Не случайно, поэтому ст. 131 ГК называется «Государственная регистрация недвижимости», хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей, а в ст. 130 ГК, посвященной недвижимым и движимым вещам, неоднократно используется термин «имущество» <#"justify">Гражданский кодекс Российской Федерации. Части первая, вторая и третья. Официальный текст. М.: «Омега-Л». 2006.
Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993)
Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. С. 63.
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219).
Постановление Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219 (с послед. изм.).
Постановление Правительства РФ от 6 марта 1998 г. N 288. (Утратило силу с 1 января 2005 г.); Постановление Правительства РФ от 12 ноября 2004 г. N 627.
Приказ Минюста России N 83, Мингосимущества России N 172, Минземстроя России N 23 от 22 июля 1998 г. (Утратил силу.) // Бюллетень нормативных актов федеральных органов исполнительной власти. 1998. N 20.
Сборник законодательства РФ. 2001. №3321, ст.3431, 2003 №260, 2565, 2004 ст.4577.
Свод законов Российской империи: Свод законов гражданских. Пг., 1914. Т. 10. Ч. 1.
ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). ОТ 16.07.1998 N 102-ФЗ (принят ГД ФС РФ 24.06.1997) (действующая редакция от 06.04.2015)
Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 21 июля 1997 года N 122-ФЗ.
Российская газета. 30.12.04. №292 (3669).
Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования. М.: «Волтерс Клувер», 2007.
Асаул А. Н., Экономика недвижимости: учебник для вузов. / А. Н. Асаул, С. Н., Иванов, М. К. Старовойтов. СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009.
Белов В.А. Предисловие // Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001.
Брагинский М.И., Витрянский В.В., Звеков В.П. и др. Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1996 (автор комментария -Е.А. Суханов).Гришаев С.П. Все о недвижимости. М. «Бек», 2000.
Вишневский А.А. Залоговое право: учеб. и практич. пособие. М.: БЕК, 1995.
Диаковская Н.В. Правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Емелькина И.А. К вопросу о понятии и признаках недвижимого имущества// Гражданское право. №2, 2005.
Ильченко А.Л. Государственная регистрация прав и сделок с недвижимостью как средство государственного регулирования предпринимательской деятельности. М., 2005.
Козырь О.М. Недвижимость в новом Гражданском кодексе России. М., 1998.
Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Соблюдение принципа единства судьбы земли и недвижимости при совершении сделок. Блокнот практика. М., 2014.
Кулагин М. Предпринимательство и право: опыт Запада / Под ред. проф. Е. А. Суханова. М., 1992.
Мозолин В.П. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая. Научно-практический комментарий. М. «Бек», 1996.
Мочалова В.А. Гражданско-правовые вопросы обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество: научно-практическое пособие. М.: Юстицинформ, 2013.
Оксфордский толковый словарь по бизнесу. М., 1995.зенбepг Д. Инвестиции: Терминологический словарь / Университет Рутджерс (США). М., 1992.
Постатейный комментарий / Под общ. ред. П.В. Крашенинникова.
Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции. М., 2009.
Плотникова И.Н. Институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в системе защиты прав собственности граждан и юридических лиц // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. М., 2005.
Степанов С.А. Система объектов недвижимого имущества в гражданском праве: теоретические проблемы: Автореф. дис. . д-ра юрид. наук. Екатеринбург, 2004.
Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. Екатеринбург, 2010.
Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. М., 2006.
Ткаченко В.В., Зимин В.А., Ткаченко С.В.. Сделки с недвижимостью. Пособие для риэлтора. Самара, 2006.