Особенности ценообразования ипотечных контрактов

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

.1 Сущность, особенности и классификация ипотечных кредитов

.2 Основные модели ипотечного кредитования как определяющий фактор ценообразования по ипотечным контрактам

. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ

.1 Общая структура цены ипотечных контрактов

.2 Особенности моделирования ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке

. ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ В РОССИИ

.1 Выбор факторов, влияющих на ценообразование ипотечных контрактов в России

.2 Построение и анализ модели ценообразования ипотечных контрактов в России

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

ПРИЛОЖЕНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

Возрождение ипотеки в России произошло сравнительно недавно, что объясняет относительную новизну и незрелость соответствующего механизма, а также существование определенных проблем в рассматриваемой сфере, в первую очередь, связанных с высокой ценой ипотеки по отношению к наиболее развитым странам.

Кроме того, негативные явления во внешнеполитической обстановке в связи с ситуацией на Украине и присоединением Крыма к России в совокупности с упавшими ценами на нефть и структурными проблемами в российской экономике, привели к почти двукратному снижению курса национальной валюты и двузначной инфляции, что, в свою очередь, вызвало сокращение реальных доходов населения. При этом Центробанк РФ в целях управления ситуацией на валютном рынке в конце 2014 года резко повысил ключевую ставку до 17% годовых, что (несмотря на ее снижение к настоящему времени до 11,5% годовых) крайне негативно отразилось на рынке кредитования, в том числе и ипотечного. Кризисные явления в российской экономике, существенно усилившиеся в 2015 году, вызвали не только снижение платежеспособности населения, но и значительный рост просрочек по кредитным продуктам у большинства банков, что заставило их ужесточить требования по предоставлению кредитов, в том числе и ипотечных, фактически сделав ипотечное кредитование недоступным для большинства населения страны.

В этой связи проблематика ценообразования ипотечного кредитования в современных условиях является очень актуальной, что обусловило выбор темы дипломной работы.

Целью дипломной работы является исследование особенностей ценообразования ипотечных контрактов.

Теоретическую базу дипломной работы составили исследования С.П. Гришаева, Michael Lea, А.А. Киселева, Н.Б. Косарева, С.А. Литвинова, И.А. Разумовой, А.Е. Русецкого, М.С. Шанавазовой, Е.А. Шкарупы и других авторов.

Информационной базой дипломной работы послужили статистические данные Центрального банка России и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Первая глава работы посвящена исследованию теоретических основ ипотечного кредитования: сущности, особенностей и классификации ипотечных кредитов, а также рассмотрению основных моделей ипотечного кредитования, выступающих определяющим фактором ценообразования по ипотечным контрактам.

Во второй главе работы произведен анализ особенностей ценообразования ипотечных контрактов: изучена общая структура цены ипотечных контрактов, проанализированы особенности моделирования цены ипотечных контрактов на современном рынке.

В третьей главе сформирована модель ценообразования ипотечных контрактов в России, а именно: выбраны основные факторы, влияющие на ценообразование ипотечных контрактов в России, и на их базе построена и проанализирована модель ценообразования ипотечных контрактов.

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Сущность, особенности и классификация ипотечных кредитов

Понятие ипотеки, будучи производным от понятия залога, по своей сути очень близко к последнему. В свою очередь, залог выступает одним из средств (способов) обеспечения исполнения гражданско-правового обязательства заемщика перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодавец может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества (Гришаев, 2013). Институт обеспечения исполнения обязательств, относящийся к числу традиционных гражданско-правовых институтов, призван защитить интересы кредитора за счет предотвращения (уменьшения) размера негативных последствий от потенциального неисполнения должником своего обязательства. Обеспечительные меры принудительного характера, используемые в рамках указанного института, именуются способами обеспечения исполнения обязательств. Наряду с залогом к ним относятся неустойка, поручительство, задаток и др.

Особенностью способов обеспечения обязательств выступает их имущественный характер, связанный с направленностью на компенсацию причиненных кредитору убытков вследствие нарушения (неисполнения) должником своего обязательства.

Среди способов обеспечения исполнения обязательств залог имущества занимает особое место. Получивший развитие еще со времен римского частного права, на сегодняшний день он является классическим правовым институтом и широко применяется на практике. В частности, использование залога очень распространено в рамках кредитных отношений, поскольку для выступающих в качестве кредиторов банков крайне важно иметь такое обеспечение, которое позволит в случае неисполнения должником своих обязательств по договору максимально оперативно и в достаточной степени удовлетворить соответствующие денежные требования. Одним из видов залога является ипотека - залог, предметом которого выступают объекты недвижимого имущества. В сфере кредитных правоотношений ипотека рассматривается как особенно привлекательный вид залога, что обусловлено специфическими характеристиками недвижимого имущества:

) высокая стоимость, предопределяющая рассмотрение недвижимого имущества в качестве одного из наиболее надежных способов вложения капитала, что в свою очередь стимулирует залогодателя к надлежащему исполнению обязательства под угрозой потери предмета залога;

) высокая ликвидность, т.е. относительно стабильный спрос на рынке по сравнению с иными видами имущества (Русецкий, 2009, с.152).

Понятие ипотеки не следует отождествлять с понятием ипотечного кредита. Согласно определению, данному в экономической энциклопедии под редакцией профессора Л.И. Абалкина, ипотека - это передача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения кредита, называемого ипотечным (Экономическая энциклопедия, 2012, с.220). Аналогичное определение дается в работах С.Е. Андреева, Н.Г. Антонова, О.И. Лаврушина, В.А. Кудрявцева и др.

Современное понимание ипотеки отличается сформировавшегося еще в римском частном праве традиционного подхода к данному виду залога, когда к ипотеке относили любой залог, предполагавший сохранение права владения и пользования заложенным имуществом за залогодателем (в противоположность закладу). Основываясь на древнеримских принципах залога, современная ипотека является его более совершенной формой. В процессе исторического развития данного правового института менялись лишь условия предоставления данного вида залога, объемы и цели ипотечного кредита, надежность его обеспечения (Разумова, 2009, с.8). Одной из отличительных черт ипотеки является то, что недвижимое имущество, выступающее ее предметом, остается в собственности должника, который в полной мере сохраняет за собой правомочия владения и пользования, но ограничен в правомочии распоряжения данным имуществом. В понятии ипотеки следует различать два аспекта: юридический и экономический. Суть юридического аспекта заключается в обременении права собственности на объект недвижимости, выступающий предметом залога. Кроме того, в юридической науке термин «ипотека» применяется для обозначения права (возможности) кредитора получить удовлетворение своих требований из стоимости заложенной недвижимости, а также вида сделки (договора), на основе которой возникает залог (Русецкий, 2009, с.154). Экономический аспект ипотеки характеризует ее в качестве особого рыночного инструмента, позволяющего привлечь дополнительные финансовые ресурсы, необходимые для реализации различных проектов (Шанавазова, 2012, с.4).

Таким образом, под ипотекой следует понимать способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества с целью привлечения средств посредством получения долгосрочного кредита. В свою очередь, ипотечное кредитование представляет собой «кредитование под залог недвижимости, то есть получение кредита с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств» (Разумова, 2008, с.91).

Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный.

На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости, в результате чего у кредиторов возникают, как правило, долгосрочные активы в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). Вместе с тем возникновение подобных активов напрямую означает снижение объема денежных ресурсов кредитора. Поскольку собственная ресурсная база кредитных организаций формируется за счет «коротких» ресурсов, у банков возникает проблема привлечения свободных денежных ресурсов с рынков долгосрочного ссудного капитала. С целью ее решения банки осуществляют выпуск вторичных эмиссионных обезличенных ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными, размещают их на фондовом рынке, получая тем самым возможность привлечь финансовые ресурсы. Подобный механизм рефинансирования выданных кредитов под залог недвижимости формирует вторичный рынок ипотечного кредитования.

Права требования по кредиту удостоверяются и передаются через закладную - неэмиссионную ценную бумагу, обеспечивающую первоочередное право требования по обязательствам заемщика перед кредитором по отношению к другим участникам ипотечного рынка. Инвесторы, в том числе и институциональные (пенсионные фонды, страховые компании, банки, паевые инвестиционные фонды), имеющие свободный капитал, вкладывают денежные средства в ипотечные ценные бумаги, обеспеченные высоколиквидными активами, создавая при этом самофинансируемую ипотечную систему (Ганжа, 2012, с.262).

Экономическая сущность ипотечного кредитования проявляется в двух аспектах.

В широком смысле ипотечное кредитование представляет собой системный механизм, обеспечивающий функционирование отношений, возникающих по поводу предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

В узком смысле ипотечное кредитование рассматривается как разновидность кредита, обеспечением возвратности которого выступает залог недвижимости (Кричевский, 2006, с.13).

Таким образом, понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» не тождественны, но тесно взаимосвязаны между собой. Ипотека является основополагающим элементом системы финансово-экономических отношений по ипотечному кредитованию, ее базовой подсистемой.

Итак, ипотека представляет собой разновидность залога как одной из форм имущественного обеспечения исполнения должником своего обязательства, при которой недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в собственности должника, а кредитор получает право получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества в случае невыполнения должником своего обязательства. Сущность ипотечного кредита состоит в финансировании должника с использованием ипотеки в качестве обеспечения исполнения им своего обязательства по возврату полученных денежных средств.

В научной литературе существуют различные классификации ипотечных кредитов.

Так, И.А. Разумова приводит классификацию, основанную на разнообразии объектов недвижимости, могущих выступать в качестве предмета ипотеки: земельные участки; предприятия, здания, сооружения и другая недвижимость, используемая в рамках осуществления коммерческой деятельности; объекты недвижимости, предназначенные для проживания людей (жилые дома, квартиры и их части (комнаты); дачные и садовые дома, гаражи; воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты; законно возведенные на земельных участках объекты незавершенного строительства (Разумова, 2009, с.12).

По целям кредитования ипотечные кредиты могут быть разделены на:

жилищные кредиты:

) связанные с приобретением готового жилья в многоквартирном доме или частного жилого дома для использования в целях постоянного или временного (в том числе сезонного) проживания, дач, садовых домиков с участками земли, а также земельного участка в целях застройки;

) на строительство, реконструкцию, капитальный ремонт индивидуального жилья, домов сезонного проживания, на организацию коммуникаций на земельном участке;

) на строительство и приобретение готового жилья с инвестиционной целью. На приобретение готового жилья кредит, как правило, предоставляются в виде единоразового платежа. Кредитование же строительства обычно производится поэтапно в виде нескольких платежей, предоставляемых по мере завершения соответствующих этапов строительства;

кредиты на разработку земельных участков;

кредиты на развитие сельского хозяйства;

кредиты на развитие производства;

кредиты под залог имеющейся недвижимости на различные нужды заемщика.

А.А. Киселев в зависимости от срока, объекта и цели при кредитовании современными банковскими организациями строительства, приобретения жилья в собственность выделяет три вида жилищных кредитов:

земельный - краткосрочный или долгосрочный кредит, предоставляемый на приобретение и обустройство земли под предстоящее жилищное строительство;

строительный - краткосрочный кредит на строительство жилья, предоставляемый для финансирования строительных работ;

кредит на приобретение жилья - долгосрочный кредит, предоставляемый для приобретения жилья (Киселев, 2012, с.30).

Классифицируя ипотечные кредиты, Л.Ю. Грудцына и М.Н. Козлова одним из оснований классификации выделяют способ рефинансирования выданных ипотечных кредитов (Грудцына, 2006, с.67). Как отмечает Е.В. Дударева, указание на способ рефинансирования как отдельное основание для классификации в первую очередь подтверждает само существование рефинансирования выданных кредитов по общему правилу (Дударева, 2007, с.22). Различные способы рефинансирования ипотечных кредитов определяются особенностями деятельности кредитных институтов, занимающихся их предоставлением (таблица 1.1).

ипотечный кредит контракт ценообразование

Таблица 1.1 - Способы рефинансирования ипотечных кредитов

Поскольку кредиторами и заемщиками при ипотечном кредитовании могут выступать различные лица, возможна классификация ипотечных кредитов, исходя из различных характеристик субъектов кредитования.

Так, в зависимости от особенностей кредитора (статус, форма собственности, степень специализации) возможно выделение ипотечных кредитов, предоставляемых, соответственно:

банковскими и небанковскими организациями;

государственными, частными или общественными организациями;

универсальными или специализированными организациями.

Статусные характеристики заемщика в значительной мере могут определять особенности условий ипотечного кредитования. В этой связи целесообразно классифицировать ипотечные кредиты по виду заемщиков:

кредиты, предоставляемые застройщику;

кредиты, предоставляемые будущему собственнику недвижимости.

Исходя из степени аффилированности заемщиков, ипотечные кредиты делятся на:

кредиты, предоставляемые сотрудникам кредитной организации;

кредиты, предоставляемые сотрудникам компаний, являющихся клиентами кредитной организации;

кредиты, предоставляемые клиентам риэлтерских фирм;

кредиты, предоставляемые лицам, проживающим в данном регионе;

кредиты, предоставляемые иным лицам.

По способу предоставления кредита жилищное ипотечное кредитование классифицируется на две основные модели:

немецкая модель, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе, по которому для получения права на ипотечный кредит заемщику необходимо за определенный срок накопить на счету стройсберкассы собственных средств в размере 40-50% от стоимости будущей недвижимости. После этого остальная часть стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется в кредит;

американская модель, в которой от заемщика требуется наличие собственных средств в размере 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости (как в виде денежных средств, так и виде жилищных сертификатов, имеющейся недвижимости). Оставшаяся часть стоимости приобретаемой недвижимости предоставляется в кредит.

По способу амортизации долга ипотечные кредиты могут быть классифицированы на такие виды как:

постоянный ипотечный кредит;

ипотечный кредит с переменными выплатами;

ипотечный кредит с единовременным погашением в соответствии с особыми условиями;

ипотечные кредиты с нарастающими платежами;

ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга;

ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора. Исходя из особенностей кредитной ставки, ипотечные кредиты делятся на:

кредиты с фиксированной процентной ставкой;

кредиты с переменной процентной ставкой.

Данная классификация имеет наибольшее значение в процессе ценообразования ипотечных контрактов, поэтому рассмотрим ее подробнее.

Ипотечный кредит с фиксированной процентной ставкой - это кредит, обеспеченный залогом недвижимости, для которого процентная ставка остается неизменной в течение всего срока погашения кредита. В некоторых странах (например, в Германии, Франции, Великобритании и Канаде) ставка фиксируется на период времени, который короче, чем период погашения (например, ставка по кредиту, выданному на 20 лет, может пересматриваться каждые 5 или 10 лет). В России фиксированная ставка, как правило, устанавливается на весь срок погашения кредита. В настоящее время на российском рынке предлагаются в основном два вида ипотечных кредитов с фиксированной ставкой:

ипотечный кредит с постоянным погашением (EPM), т.е. с равными периодическими платежами. Если кредит погашается ежемесячно, то все ежемесячные платежи будут одинаковыми на протяжении всего срока кредита. Периодические платежи включают в себя проценты и часть основного долга. На ранних стадиях погашения платеж состоит в основном из процентов. Со временем доля погашения основного долга в ежемесячном платеже растет, а доля процентов пропорционально сокращается.

ипотечный кредит с постоянной амортизацией (CAM), т.е. кредит с постоянной суммой погашения основного долга в составе периодического платежа в течение всего срока кредита. В начале платежи будут достаточно большими, так как они включают неизменную часть погашения основного долга и проценты. Как и в случае EPM, клиент оплачивает проценты по не погашенной на начало периода (месяце) сумме основного долга. Со временем, по мере погашения основного долга, сумма начисляемых процентов снижается быстрее, чем по EPM. Поскольку суммы погашения основного долга остаются постоянными, а процентные платежи уменьшаются, периодические платежи снижаются, т.е. они не являются равными, как в случае с EPM. По мере развития рынка их выбор может быть увеличен (например, банки могут ввести кредиты с ограниченной амортизацией и шаровыми платежами).

Ипотечный кредит с плавающей процентной ставкой (ARM) - это кредит, обеспеченный залогом недвижимости с плавающей (регулируемой) процентной ставкой в течение всего срока погашения кредита. Ставка по кредиту меняется вместе с выбранной базовой ставкой. Базовая ставка может быть разной (по выбору банка). Например, банк может установить процентную ставку для ARM на основании заранее определенного спрэда (процентной маржи) над ставкой LIBOR или над базовой ставкой ЦБРФ. Периодичность (частота) пересмотра ставки является другим важным параметром ипотечного кредита с плавающей ставкой. Кредиторы могут пересматривать ставку ежеквартально, раз в полгода или раз в год. При этом заемщики могут быть обеспокоены своей незащищенностью от рыночных колебаний процентных ставок. Чтобы придать ARM большую привлекательность, кредиторы зачастую используют «лимит изменения ставки» по ARM. Существуют «периодические лимиты» и «постоянные лимиты», хотя на практике эти два вида лимитов применяются одновременно для одного и того же продукта. Ограничения могут иметь форму максимального лимита изменения ставки либо лимита максимального изменения периодического платежа. Чтобы устранить опасения клиентов по поводу колебаний процентной ставки, кредиторы за пределами России ввели понятие «опцион на оплату» по ARM. Заемщики получают «опцион» (т.е. возможность) частично или полностью отложить выплату дополнительных процентов, связанных с пересмотром процентной ставки. Вместе с тем, когда заемщик выбирает опцион на неполный пересмотр ставки, остающиеся непогашенными дополнительные проценты прибавляются к сумме основного долга.

Ипотечные кредиты также могут быть классифицированы по степени обеспеченности, определяемой суммой первоначального взноса (платежа).

Кроме того, ипотечные кредиты могут быть:

обычными (предоставляемыми одним кредитором) и комбинированными (предоставляемыми несколькими кредиторами);

субсидируемыми и предоставляемыми на общих условиях (Разумова, 2009, с.15).

В зависимости от особенностей порядка предоставления ипотечного кредита, различаются:

ипотечный кредит, предоставляемый в виде разовой ссуды;

ипотечный кредит, предоставляемый в виде кредитной линии.

Ипотечные кредиты можно разделить также на:

обеспеченные первой ипотекой (старший залог);

обеспеченные последующей ипотекой (младший залог).

Старший залог оформляется так называемой старшей закладной и предполагает, что недвижимое имущество не обременено иными залоговыми обязательствами, т.е. иных закладных на данное имущество не зарегистрировано. Младший залог отличается тем, что недвижимое имущество, выступающее обеспечением по нему, уже находится в залоге. Младший залог является более рисковым для кредитора, поскольку закладные имеют приоритет в порядке их оформления: требование о возврате денежных средств путем продажи заложенного имущества по старшей (первой) закладной удовлетворяется в первую очередь. В этой связи заем под младший залог обычно предоставляется на условиях более высокого процента.

Таким образом, разнообразие ипотечных кредитов позволяет классифицировать их по различным основаниям, каждое из которых позволяет выявить особенности конкретной разновидности ипотечного кредита применительно к соответствующей его характеристике. Тем самым классификация ипотечных кредитов позволяет глубже понять их сущность и специфику.

1.2 Основные модели ипотечного кредитования как определяющий фактор ценообразования по ипотечным контрактам

Развитие и совершенствование концепции ипотечного кредитования в России предполагает изучение и анализ зарубежного опыта в данной сфере с целью выявления возможностей использования апробированных в мировой кредитной практике финансовых инструментов в деятельности российских кредитных организаций.

В современной экономической науке принято выделять три основных (классических) модели ипотечного кредитования:

усечено-открытая модель;

сбалансированно-автономная модель;

расширенно-открытая модель.

Выбор той или иной модели определяет уровень затрат экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, а соответственно и выступает определяющим фактором ценообразования ипотечных контрактов.

Усеченно-открытая модель ипотечного кредитования, также называемая «одноуровневой», является наиболее простой среди классических моделей и в то же время в наименьшей степени совершенной и устойчивой к внешним экономическим условиям (Разумова, 2008, с.91). Данная модель в целом замкнута на первичном рынке закладных и характеризуется тем, что закладные, которые получены ипотечными банками в рамках программ ипотечного кредитования предлагаются ими в качестве обеспечения привлекаемого внешнего капитала. При этом совокупный пакет заявок в банках на ипотечные кредиты может иметь произвольно выбираемые банком источники обеспечения, например, в виде депозитных счетов клиентов банка, долговых ценных бумаг, собственного капитала банка и т.д.

Как видно на рисунке 1.1, для усечено-открытой системы ипотечного кредитования свойственно совмещение большинства функций организации и обслуживания ипотечного кредитования в одном лице (эмитент, кредитор, управляющая компания по обслуживанию ипотечных кредитов) - специализированном ипотечном банке или обычном банке с отделом ипотечного кредитования.

Рис. 1.1 - Усеченно-открытая система ипотечного кредитования

Простота построения системы ипотечного кредитования в усечено-открытой модели за счет малого количества участников - что является основным достоинством данной модели - обусловила ее достаточно высокую популярность во многих странах. Так, данная система весьма активно применяется как в развитых странах (она наиболее популярна в Великобритании, Испании, Италии, Дании, Швеции), так и в странах с находящимся в процессе развития финансовым рынком и рынком ценных бумаг (например, в некоторых странах Восточной Европы).

Однако при относительной простоте рассматриваемой модели, она характеризуется высокой степенью зависимости от ситуации на кредитно-финансовых рынках, что является ее существенным недостатком, в наиболее значительной степени проявляемом для стран с недостаточно развитым финансовым рынком и рынком ценных бумаг. Так, изменения на финансово-кредитных рынках напрямую отражаются на величине процентных ставок по ипотечному кредитованию и масштабе активности банков, что (особенно в странах с недостаточно стабильной экономикой) приводит к значительным колебаниям объемов рынка ипотечного кредитования, построенного по усечено-открытой модели. Кроме того, за счет слабого государственного регулирования основных параметров ипотечного кредитования в рамках данной модели (банки обычно самостоятельно определяют продолжительность, процентные ставки по ипотечным кредитам, а также требования к залогу в зависимости от ситуации на финансовом рынке) распространенной практикой, в первую очередь на развивающихся рынках за счет ограниченного предложения на ипотечном рынке, является завышение процентных ставок по ипотечным ссудам при относительно коротких сроках кредитования, что не позволяет в полной мере обеспечить активное и стабильное развитие рынка недвижимости за счет ресурсов ипотечного кредитования.

Другой классической моделью, получившей весьма широкое распространение, является сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования (в некоторых источниках - ссудо-сберегательная, «немецкая» модель). Основным характерологическим признаком данной модели выступает сберегательно-ссудный принцип организации, при котором источником финансирования кредитного портфеля выступают только внутренние ресурсы, формируемые за счет привлечения средств будущих заемщиков (Литвинова, 2011, с.24).

Так, в рамках сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования возможность получения ипотечной ссуды появляется для заемщика при условии направления в течение определенного времени своих сбережений до накопления около 45-50% от стоимости будущей недвижимости. При этом заемщик также получает право воспользоваться поддержкой государства (например, в Германии государство дотирует до 10% от стоимости недвижимости при данном виде ипотечного кредитования). В сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования сочетаются инструменты накопления, кредитования и государственной поддержки (рисунок 1.2).

Сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования является одноуровневой - кредитором, управляющей организацией по обслуживанию ипотечных ссуд выступает одно лицо - строительные сберегательные кассы (стройсберкассы), которые являются замкнутыми финансовыми организациями, не имеющими доступа к рынкам внешнего капитала и формирующими финансовые ресурсы на основе уставного капитала и вкладов будущих заемщиков, за счет которых в дальнейшем и производится выдача ипотечных ссуд.

При этом стройсберкассы все средства используют только на финансирование строительства недвижимости и выдачу ипотечных ссуд. За счет замкнутости данные институты могут позволить предоставлять ипотечные кредиты по цене ниже рыночной, что обусловлено выплатой процентов по вкладам ниже рыночного уровня при отсутствии необходимости привлечения и обслуживания внешних заемных ресурсов, а также постоянного контроля их рыночной цены, что делает их менее зависимыми от рыночный ситуации.

Рис. 1.2 - Сбалансированно-автономная система ипотечного кредитования

Наибольшее распространение сбалансированно-автономная модель ипотечного кредитования получила в Германии (стройсберкассы Bausparkasse) и во Франции (Livret Epargne Logement) (Шкарупа, 2012, с.13). Так, в Германии до двух третей приобретаемой жилой недвижимости финансируется полностью и частично за счет ипотечных кредитов по модели стройсберкасс.

Основным достоинством сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования является весьма слабый уровень зависимости от динамики финансово-кредитного рынка, которая определяет изменение стоимости заемного капитала, что позволяет получить стабильный инструмент развития рынка недвижимости за счет стабильного вектора развития ипотечного кредитования. Также немаловажным положительным фактором данной модели является отсутствие необходимости проверки и контроля уровня платежеспособности заемщика, так как она подтверждается его платежной дисциплиной при формировании необходимой части собственных средств на приобретение недвижимости.

Однако необходимо отметить, что несмотря на достаточно эффективную и устойчивую схему функционирования сбалансированно-автономной модели ипотечного кредитования, ее применение достаточно успешным является лишь в странах с развитой и надежной финансовой системой, а также высоким уровнем доверия к ней и к государственной власти. Для стран с переходной экономикой (таких как Россия, страны СНГ, страны Восточной Европы и т.д., в относительно недавнем времени пережившими дефолт и «сгорание» вкладов населения), имеющих недостаточно эффективные и надежные (а, в первую очередь, проверенные временем) финансовые институты, уровень доверия к данной модели ипотечного кредитования весьма низок за счет наличия в ней сходных черт с финансовой пирамидой, что в свою очередь требует надежного государственного обеспечения и жесткого контроля деятельности соответствующих ипотечных институтов.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования в настоящее время наибольшее распространение получила в США, где и возникла, и в Канаде, что обусловлено возможностью максимального использования развитого открытого рынка капитала.

Функционирование расширенно-открытой модели строится на двухуровневой схеме (рисунок 1.3).

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования, где поток платежей заемщика по выдаваемому банком ипотечному кредиту, обеспечиваемому залогом приобретаемого жилья, продается одному из специальных ипотечных агентств, которое возмещает банку выплаченные им заемщику средства по ипотечному кредиту, а затем получает от банка вносимые заемщиком ежемесячные платежи за вычетом маржи банка. При этом ипотечные агентства определяют стоимости потока платежей в зависимости от необходимой рыночной доходности данных финансовых инструментов, которую требуют инвесторы. Ипотечные агентства группируют приобретенные ипотечные кредиты в систему пулов, выпуская при этом по каждому из них ценные бумаги. При этом поток платежей по данным ценным бумагам обеспечивается гарантиями ипотечного агентства как юридического лица. Данные ценные бумаги выпускаются в обращение на фондовый рынок, где после приобретения их другими участниками рынка ипотечные агентства, в свою очередь, обеспечивают выплаты новым владельцам данных ценных бумаг потока платежей, получаемых ими из банка, за вычетом маржи агентства.

Рис. 1.3 - Расширенно-открытая система ипотечного кредитования

Основным достоинством расширенно-открытой модели ипотечного кредитования выступает возможность предоставления ипотечных кредитов по весьма низкой процентной ставке за счет привлечения недорогих «длинных денег» от пенсионных фондов и страховых компаний, что позволяет решить основную проблему финансирования строительства недвижимости - поступление долгосрочных кредитных ресурсов, а также предоставить возможности получения ипотечного кредита заемщикам с минимальным уровнем собственных средств (первоначальные взносы за счет собственных средств составляют обычно 10-30% от общей стоимости приобретаемой недвижимости) (Государственная политика, 2012).

Однако внедрение расширенно-открытой модели ипотечного кредитования требует наличия в стране высокоразвитых финансового рынка и рынка ценных бумаг, а также эффективной и работающей законодательной базы регулирования рынка ипотечного кредитования для обеспечения максимальной его прозрачности.

Расширенно-открытая модель ипотечного кредитования является достаточно устойчивой к изменениям финансового рынка, однако финансово-экономический кризис 2008 года, вызвавший в США выселение более 6,5 млн. человек из приобретенного с помощью ипотечного кредитования жилья (Власов, 2012, с.12), отражает недостаточно высокую степень гибкости данной модели, что также характерно и для других моделей ипотечного кредитования.

В целом в современной экономике построение систем ипотечного кредитования практически во всех странах строится на классических моделях с различной степенью участия государства на рынке ипотечного кредитования.

Различные аспекты ценообразования ипотечных кредитов исследовались в работах таких авторов как: Н.Б. Косарева (рассматривающей общую модель ценообразования ипотечных контрактов), В.В. Клевцов (посвятивший цикл научных работ особенностям ипотечного кредитования, в том числе и ценообразования), М. Буев (изучавшего особенности моделирования цен ипотечных контрактов в зарубежных странах) и др.

В.В. Клевцов в своих работах (таких как: Ипотечное кредитование в механизме жилищного финансирования: теория, методология, практика; Механизм жилищного финансирования: теория, методология, практика; Управление ипотечными программами: инвестиционный аспект) особое внимание уделяет общему построению системы ипотечного кредитования - от непосредственно моделей ипотечного кредитования (усеченно-открытой, сбалансированно-автономной, расширенно-открытой) и их функционирования, до возможности внедрения в России. При этом, данный автор особо выделяет ключевые факторы, влияющие на цену ипотечных контрактов для заемщиков, определяя тем самым важнейшие параметры ценообразования ипотечных контрактов как в России, так и в зарубежных странах. Однако, необходимо отметить, что непосредственно моделирование цены ипотечных контрактов данным автором не затрагивалось.

М. Буев в своей работе (Ценообразование на деривативы: как кризис 2008 года повлиял на банковскую аналитику) глубоко анализирует особенности ценообразования на американском ипотечном рынке до 2007 года и характеризует причины ипотечного кризиса. При этом особое внимание автор уделяет особенностям влияния оценки рисков у крупнейших участников рынка на конечную цену ипотечных контрактов.

Значительный интерес представляет работа И.А. Смоляк (Моделирование обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных кредитов, 2013), в которой она разработала эконометрическую модель оценки вероятности дефолта заемщика ипотечного кредита, которая учитывает очень большой объем показателей, включая вероятности реализации кризисных сценариев для российской экономики. Также в данной работе автором была разработана эконометрическая модель оценки темпа роста доходов населения как функции индекса потребительских цен и макроэкономических показателей годового темпа роста количества безработного населения в России. Кроме того автором была построена модель, выполненная на базовой модель MILAN, позволяющая оценить оценки величину обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных ссуд. Результаты исследования данного автора имеют большое практическое значение для формирования цены ипотечного контракта, так как позволяют определить уровень кредитного риска, встраиваемый в цену ипотечного контракта.

А. Слекеничс в своем исследовании (Анализ типичных проблем разработки ипотечных кредитных продуктов) выявляет наиболее существенные проблемы для банков при формировании цены ипотечных контрактов, приводя примеры влияния наиболее значимых факторов на степень доходности ипотечных контрактов для банков в нашей стране.

А.А. Рябченко в своей работе (Организационный механизм взаимодействия ипотечных инвестиционных паевых фондов с субъектами рынка ипотечного кредитования РФ) большое внимание уделяет анализу существующей в России системы ипотечного кредитования, заостряя внимание на снижении общей цены ипотечных контрактов за счет развития ипотечных инвестиционных паевых фондов и повышению их взаимодействия с другими участниками ипотечного рынка.

Н.Ю Кольцова в своей работе (Состояние и особенности развития рынков ипотечного кредитования в европейских странах) провела исследование европейских особенностей ипотечного кредитования, рассмотрев методику оценки справедливой цены ипотечных контрактов, а также сформулировала основные направления реструктуризации ипотечных кредитов в аннуитетной схеме платежей для снижения размера платежей заемщиков при сохранении определенного уровня доходности для банка, что в настоящих условиях имеет высокую актуальность для российского ипотечного рынка.

Существенное внимание привлекает работа Г. Суворова (Ипотечные продукты с плавающей ставкой), в которой автор очень подробно останавливается на особенностях ценообразования достаточно слабо распространенных в России ипотечных контрактов с плавающей ставкой, заостряя внимание на определении структуры распределения рисков по ипотечным контрактам между всеми сторонами. Также автор подробно рассмотрел ключевые параметры, влияющие на цену ипотечного контракта с приведение аналитической модели.

Также существенное внимание цене ипотечных контрактов уделил О.А. Фисюн в своей работе (Балансовая модель платежных потоков при управлении ипотечными облигациями на основе стандартного пополняемого пула с переменной процентной ставкой), построив математическую модель определения величины платежных потоков по ипотечным кредитам, на основании которых банки могут прогнозировать свои денежные потоки и, соответственно, определяя стоимость предлагаемых ипотечных контрактов.

Н. Иванова, М. Каменских, К. Козлов в рамках макроэкономического исследования, проводимого Сбербанком России (Обзор банковского сектора в странах ВЕ и СНГ) провели анализ ипотечного рынка стран СНГ и Восточной Европы, включая построение эконометрических моделей зависимости цены ипотечных контрактов от основных макроэкономических факторов.

М.Н. Сазонова в работе (Механизмы управления ипотечными рисками) подробно останавливается на одном из важнейших элементов цены ипотечных контрактов - цены риска. Автор подробно останавливается на всех видах рисков, которым подвержено ипотечное кредитование, а также на наиболее эффективных методах по управлению ими. При этом автором анализируются особенности ипотечных контрактов как с плавающими и фиксированными ставками, так и гибридные ипотечные контракты (включающие в себя обе ставки).

Такие авторы как Ю.В. Коречков и Д.В. Гончаров в своей работе (Риски и противоречия ипотечного капитала как сложноструктурированной экономической системы) подробно рассматривают на примере отечественных и иностранных банков особенности возникающих для банков рисков, связанных с ипотечным кредитованием, которые выступают существенной частью цены ипотечных контрактов. Н.В. Пересыпкина в работе (Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильем населения) сформулировала целесообразность развития в России рынка ипотечных ценных бумаг. Автор подробно остановился на моделировании величины общего риска в цене ипотечных контрактов при использовании ипотечных ценных бумаг, обосновав положительное влияние развития рынка ипотечных ценных бумаг на общую величину рисков ипотечного кредитования в нашей стране.

Ю. Туктаров в своей работе (Секьюритизация ипотечных и иных кредитов после недавних изменений законодательства) заостряет внимание на особенности использования в современных российских условиях секьюритизации ипотечных кредитов, как эффективного инструмента снижения рисков, а соответственно и снижения цены ипотечных контрактов для заемщиков.

Среди зарубежных авторов значительное внимание особенностям ценообразования ипотечных контрактов уделяли F.J. Fabozzi и Atsuo Konishi (работа The handbook of assets / liability management). Данные авторы описали как в целом общую модель цены ипотечных контрактов в США, так и заострили внимание на особенностях включения в цену ипотечных контрактов основных рисков - в первую очередь процентных (так как в США большая часть ипотечных контрактов заключаются с плавающей ставкой) и инфляционных.R. в своей работе (Credit Default Swaps and the Credit Crisis) уделил значительное внимание особенностям современного ценообразования ипотечных контрактов в США, в том числе и кредитно-дефолтных свопов, оказавших достаточно сильное влияние на общую модель ценообразования ипотечных контрактов.

Додд Р. в своей работе (Непервоклассные ипотеки: щупальца кризиса) подробно анализировал особенности функционирования ипотечного рынка США и Великобритании, которые привели к ипотечному кризису 2007 года, затрагивая также и тему формирования цен на ипотечном рынке данных стран.

Группа авторов Low S., Sebag-Montefiore M., Dübel A. в своей работе (Study on the Financial integration of European mortgage markets) проанализировали ипотечный рынок в ряде стран ЕС, таких как Дания, Франция, Португалия, Италия, Германия, Испания, Нидерланды и Великобритания, выявив основные параметры ипотечных контрактов: цели ипотечного кредитования, тип заемщика, тип процентных ставок, средние сроки кредитования, структура погашения ипотечных кредитов, что позволяет охарактеризовать особенности ценообразования ипотечных контрактов в европейских странах.

Высокий интерес в рамках данного исследования представляют работы, написанные в 2014 году группой немецких авторов: Katharina Knoll, Moritz Schularick and Thomas Steger. Данные авторы в работе (No price like home: Global house prices, 1870‐2012) показали значимость ипотечного кредитования для современных мировых банков (доля ипотеки в активах банков выросла более чем в 2 раза за последний век), что вызвало очень значительный рост финансовых рисков, обусловило рост стоимости ипотечных контрактов.

Написанная в 2014 году совместная работа таких авторов как: Òscar Jordà, Moritz Schularick и Alan M. Taylor (The great mortgaging: housing finance, crises, and business cycles) на базе проведенного исследования по 14 наиболее развитым странами мира за последние 140 лет позволила выявить основные причины роста стоимости жилья и, как следствие повышение рисковости ипотечного кредитования. В другой своей работе (Betting the house) данные авторы на основании сравнения сформированной базы по стоимости жилья и земли с монетарной политикой доказали высокую зависимость относительно высоковариативной цены ипотечных контрактов от слабой монетарной политики стран, которые в совокупности вели к финансовым кризисам.

2. ОСОБЕННОСТИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ

2.1 Общая структура цены ипотечных контрактов

В современной экономической науке обычно под ценой ипотечного договора (контракта) обычно понимается эффективная процентная ставка по ипотечному кредиту.

При этом общая стоимость ипотечного кредита для банка определяется исходя из обычных методов определения чистой дисконтированной стоимости денежных потоков (NPV).

Конкретное ценообразование ипотечных контрактов имеет существенные особенности, исходящие из таких основополагающих моментов как:

модель ипотечного кредитования;

применяемых инструментов ипотечного кредитования (механизм расчета платежей заемщика по кредиту, способы погашения основного долга и уплаты процентов, а также форма организации денежного потока по ипотечному кредиту).

Однако в наиболее общем случае структура цен ипотечных контрактов достаточно постоянна и включает в себя следующие основные части:

величина базовой ставки, которая обычно представляет из себя цену за которые банки или иные экономические субъекты, предоставляющие ипотечные кредиты, привлекают финансовые ресурсы;

надбавка, отражающая восполнение банком или иным субъектом, предоставляющим ипотечные кредиты, потери, связанные с основными рисками по ипотечным кредитам (риски досрочного погашения, риски процентных ставок, кредитные риски);

надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования (к таким расходам относятся как операционные расходы непосредственно на осуществление ипотечного кредитования, так и различные общие расходы, которые в целом распределяются на каждое из подразделений организации);

надбавка, направленная на формирование банками или иными экономическими субъектами, предоставляющие ипотечные кредиты, прибыли от осуществления деятельности по ипотечному кредитованию (Основы ипотечного кредитования, 2009, с.118).

Общая модель цены ипотечного контракта имеет вид:

_i = i_d + i_z + i_p + i_r, (2.1)

где I_i - цена (процентная ставка) ипотечного контракта;_d - величина базовой ставки;_z - надбавка, компенсирующая расходы на организацию кредитования (операционные и общие); _p - надбавка, формирующая прибыль;_r - надбавка, компенсирующая риски по ипотечным кредитам.

Рассмотрим подробнее каждый из элементов цены ипотечного контракта.

Основной частью цены ипотечного контракта выступает величина базовой ставки, которая отражает для экономических субъектов, осуществляющих ипотечное кредитование, уровень стоимости финансовых ресурсов, которые направляются на ипотечные кредиты, таких как:

стоимость привлекаемых депозитов (для банков), накопительных вкладов (для стройсберкасс);

ставки купонного дохода по ценным бумагам;

уровень цены межбанковского кредита и т.д.

При этом необходимо отметить, что только специализированные экономические субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование, при определении базовой ставки опираются на стоимость одного источника финансирования ипотечных кредитов.

Например, стройсберкассы формируют свою базовую ставку исходя из процента по накопительным ссудам, которые заемщики размещают на счетах стройсберкасс.

В то же время банки, как основные субъекты, осуществляющие ипотечное кредитование в России, обычно финансовые ресурсы для осуществления ипотечного кредитования привлекают из различных источников (депозиты, межбанковские кредиты и т.д.), что заставляет их в качестве базовой ставки доходности использовать определенным образом рассчитываемую (например, средневзвешенную) ставку, отражающую среднюю цену привлекаемых финансовых ресурсов.

Обычно банки при формировании базовой ставки по ипотечным кредитам, как и по другим видам кредитов, включают в расчет не только стоимость финансовых ресурсов непосредственно направляемых на ипотечное кредитование, но и стоимость различных долговых обязательств и заемных средств, привлекаемых банками, не относящихся к ипотечному кредитованию. Это обуславливается сбалансированностью политики банка в отношении распределения цены источников финансовых ресурсов.

Помимо влияния на базовую ставку в цене ипотечного контракта комплекс источников финансирования влияет также и на величину рисков по ипотечному кредитованию.

Решения о выборе источников финансирования принимается субъектами, осуществляющими ипотечное кредитование, исходя из применяемой модели ипотечного кредитования, например, организации, которые не держат на балансе ипотечные кредиты (т.е. являются только оригинаторами - открытые системы ипотечного кредитования), нет необходимости рассматривать широкий спектр способов финансирования, поскольку их бизнес-модель больше ориентирована на обслуживание.

Рис. 2.1. Основные варианты финансирования (фондирования) ипотечных кредитов (для всех моделей ипотечного кредитования) (Руководство, 2008, с.95)

Наиболее широкими возможностями для управления источниками финансирования ипотечного кредитования обладают коммерческие банки. Однако возможности использования гибкого финансирования ипотечного кредитования приводит к значительному усложнению процесса расчета основных компонентов цены ипотечных контрактов.

Отдельной и важной составляющей цены ипотечных контрактов выступает надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования. К таким расходам относятся:

) операционные расходы, включающие в себя и затраты на оформление, выдачу ипотечных кредитов и затраты на организацию обслуживания данных кредитов;

) общие расходы, включающие в себя общеадминистративные расходы (затраты на руководство, содержание и обновление оборудования, аренда помещений, организация работы процессингового центра и т.д.), распределяемые в соответствие с принятой в организацией политикой на все подразделения, непосредственно осуществляющих основную деятельность.

Особое влияние на цену кредита оказывает уровень различных рисков, сопровождающих операции по ипотечному кредитованию, учет которых происходит в форме отдельных надбавок по каждому риску к процентной ставке.

Рассматривая надбавку, которая формирует прибыль экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, необходимо отметить, что ее величина зависит прежде всего от ценовой политики организации и конкуренции на рынке.

Ценовая политика организации в отношении уровня прибыльности ипотечных кредитов строится в соответствие с текущим положением данной организации на рынке, ее финансового положения, социально-экономической роли и т.д. Огромное значение на уровень надбавки, формирующей прибыль, оказывает уровень конкуренции. При наличии крупных конкурентов с доступом к дешевым финансовым источникам финансирования и агрессивной ценовой политикой, остальным участникам рынка приходится снижать величину надбавки, формирующей прибыль.

Наиболее сложной и вариативной величиной в цене ипотечного контракта выступает надбавка, отражающая риски ипотечного кредитования.

Основными составляющими надбавки, отражающей уровень риска выступают:

кредитный риск;

процентный риск;

риск ликвидности.

Также банками рассматриваются при формировании данной надбавки риски ликвидности, валютные риски, рыночные риски и т.д.

Одним из основных рисков для ипотечных кредитов выступает кредитный риск - вероятность возможных убытков, вызванных несостоятельностью ипотечных клиентов. Т.е. кредитный риск - это риск того, что контрагент, т.е. кредитор или иной поставщик услуг не сможет выполнять свои финансовые обязательства или предоставлять услуги, и вследствие этого возникают финансовые убытки. Можно смягчить влияние этого риска, учитывая кредитное качество контрагента, устанавливая лимиты на концентрацию риска для каждого контрагента, проводя мониторинг кредитного качества контрагента относительно событий, приводящих к понижению рейтинга, и проводя переоценку по рынку.

Также значительным риском в ипотечном кредитовании выступает рыночный риск - вероятность снижения стоимости ипотечного актива из-за колебаний финансового рынка. Т.е. рыночный риск представляет из себя риск того, что активы станут недостаточными для выполнения обязательств по пассивам, из-за снижения стоимости активов и инвестиций в силу макроэкономических изменений (например, изменения процентных ставок или курсов валют) или других событий, которые влияют на значительную долю рынка (также называется систематический риск). Локализация и диверсификация активов могут защитить от рыночного риска за счет эффективности (и риска недостаточной эффективности) различных сегментов рынка. Это особенно касается тех активов, исполнение которых демонстрировало отсутствие корреляции или отрицательную корреляцию в различные моменты времени. Определенные виды рыночного риска можно хеджировать с помощью производных инструментов.

Риск ликвидности отражает вероятность несоответствия между наличием ликвидных средств (т.е. наличных средств) в соответствии с операционными обязательствами и обязательствам организации по пассивам. Может возникнуть вследствие множества причин (например, убытки вследствие другого риска, задержки или сбоя внутреннего или внешнего процесса, и поэтому средства отсутствуют в нужный момент времени). Для его снижения необходимо иметь доступ к денежным средствам на непредвиденные случаи, чтобы обеспечить наличие денежных средств, когда необходимо погашать долговые обязательства. При выборе источников финансирования между мгновенным и периодическим необходимо учитывать потребности в ликвидности и нормативные требования, предусмотренные регулирующими органами. Стратегия диверсификации финансирования, а также источники ликвидных средств на случай непредвиденных обстоятельств обеспечивают оптимальную защиту от материализации риска ликвидности.

Определение уровня каждого их основных видов рисков базируется не только на внутренних данных банка или иного субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, но и на глубоких исследованиях рынка с долгосрочным прогнозированием.

В целом, расчет надбавки за риск является очень сложным механизмом, включающим в себя анализ и прогнозирование больших объемов информации и обычно конкретные алгоритмы расчета рисковых надбавок в крупных банках индивидуальны.

Расчет цены ипотечных контрактов с помощью эконометрических моделей весьма трудоемок за счет значительного числа факторов. Так теоретическая модель множественной регрессии (если зависимость будет линейной) может иметь вид:

_i = f(x₁, x₂, x₃, x₄) = a₀ + a₁·x₁ + a₂·x₂ + a₃·x₃ + a₄·x₄ + ε, (2.2)

где x₁ - величина базовой ставки;₂ - надбавка, компенсирующая расходы на организацию кредитования (операционные и общие); ₃ - надбавка, формирующая прибыль;₄ - надбавка, компенсирующая риски по ипотечным кредитам;₀, a₁, a₂, a₃, a₄ - коэффициенты;

ε - остатки.

При этом определение величин коэффициентов данной модели может производится исходя из различных данных: в зависимости от основных источников финансовых ресурсов, политики управления рисками, способа организации ипотечного кредитования (розничная сеть, реализация через агентов) и т.д. Кроме того, для построения наиболее полной модели, необходимо величину x₄ (надбавки, компенсирующей риски по ипотечным кредитам) разделить в соответствие с основными видами рисков - кредитным риском, риском ликвидности, процентным риском, риском досрочного погашения. Однако даже такое разделение может быть недостаточным ввиду сложной и многоаспектной структуры большинства из рассмотренных рисков. В таком случае модель существенно усложняется.

2.2 Особенности моделирования ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке

Моделирование ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке осуществляется с помощью сложных экономико-математических моделей, непосредственная реализация которых в крупных банках и других субъектах ипотечного рынка существенно различается и в очень значительной степени зависит от нынешнего состояния рынка, модели ипотечного кредитования, применяемых источников финансирования и т.д.

Рассмотрим приведены основные положительные и отрицательные моменты использования различных источников финансирования ипотечного кредитования в банках и их влияние на уровень цен ипотечных контрактов.

Одним из наименее рисковых источников финансирования ипотечных контрактов выступают депозиты и наиболее ликвидные активы. Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски депозитов, как источников финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.2.

Рис. 2.2. Основные положительные и отрицательные характеристики депозитов, как источников финансирования ипотечного кредитования

В целом для современных кредитных организациях, особенно в условиях неустойчивого курса национальной валюты и общих сложных экономических условиях использование депозитов в качестве источников финансирования ипотечного кредитования может быть достаточно эффективным, обеспечивая тем самым применение более низкой величины риска в ценообразовании ипотечных контрактов.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски ликвидных активов (денежных средств или легко реализуемых активов), как источников финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.3.

Рис. 2.3. Основные положительные и отрицательные характеристики ликвидных активов, как источников финансирования ипотечного кредитования

В целом кредитные организации - участники ипотечного рынка могут использовать ликвидные активы в качестве источников финансирования ипотечного кредитования, но в весьма ограниченных пределах, что обусловлено в основном особенностями государственного регулирования и стоимостью содержания ликвидных активов.

Особый интерес для кредитных организаций, работающих на ипотечном рынке представляют различные долговые инструменты в качестве источников финансирования ипотечного кредитования:

кредит под залог ипотечных активов;

корпоративный долг (включая корпоративные облигации);

краткосрочные заимствования (заимствования у ЦБ, межбанковский кредит); - репо (краткосрочный залог активов);

облигации с ипотечным покрытием.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски кредита под залог ипотечных активов, как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.4.

Рис. 2.4. Основные положительные и отрицательные характеристики кредита под залог ипотечных активов, как источника финансирования ипотечного кредитования

Для достаточно финансово устойчивых кредитных организаций кредит под залог ипотечных активов выступает весьма эффективным источником финансирования ипотечного кредитования, но в свою очередь за счет его стоимости оказывает существенное влияние на увеличение цены ипотечных контрактов. Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски корпоративного долга, как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.5.

Рис. 2.5. Основные положительные и отрицательные характеристики корпоративного долга, как источника финансирования ипотечного кредитования

Использование корпоративного долга, как источника финансирования ипотечного кредитования в наибольшей степени выгодно для крупных игроков на рынке ипотечного кредитования (в России - для наиболее крупных банков), имеющих широкий круг видов деятельности и обладающих высокой компетенцией в работе на рынке капитала.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски краткосрочных заимствований (заимствования у ЦБ, межбанковский кредит), как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.6.

Рис. 2.6. Основные положительные и отрицательные характеристики краткосрочных заимствований, как источника финансирования ипотечного кредитования

Краткосрочные заимствования (заимствования у ЦБ, межбанковский кредит) выступают достаточно эффективным, хотя и скорее дополнительным источником финансирования ипотечного кредитования.

Сильные и слабые стороны, а также возможности и риски репо, как источника финансирования ипотечного кредитования приведено на рис. 2.7.

Рис. 2.7. Основные положительные и отрицательные характеристики репо, как источника финансирования ипотечного кредитования

Репо, как и краткосрочное заимствование может быть лишь дополнительным источником финансирования ипотечных кредитов.

Рис. 2.8. Основные положительные и отрицательные характеристики облигаций с ипотечным покрытием, как источника финансирования ипотечного кредитования

Облигации с ипотечным покрытием весьма эффективны в качестве источника финансирования ипотечных кредитов, но, как и корпоративный долг, в наибольшей степени выгодны для крупных игроков на рынке ипотечного кредитования

В целом, особенности финансирования ипотечных кредитов в основном и определяют уровень и базовой ставки и существенной части надбавки за риск. Определение уровня надбавки за риск является наиболее сложным в расчете среди всех компонентов цены ипотечных контрактов.

Необходимо отметить, что современный рынок ипотечного кредитования, особенно в США, является многоступенчатым и сложным, включающим в себя большое число финансовых инструментов, фактически определяющих особенности ценообразования ипотечных контрактов (рис. 2.9).

Рис. 2.9. Формирование многоярусной конструкции ипотечного кредитования (Клевцов, 2012, с.34)

При этом построение сложной многоярусной конструкции ипотечного кредитования привел к абсолютно неадекватному отношению к реальному риску, фактически многократно снижая его, что привело в США к низкой стоимости ипотечных контрактов, но в итоге вызвало ипотечный кризис 2008 года, который в итоге перекинулся на другие отрасли и послужил базой мирового финансово-экономического кризиса.

Ключевыми причинами мирового финансового кризиса, начавшегося именно с кризиса на ипотечном рынке США стало неадекватное математическое моделирование различных ипотечных инструментов, включая и ипотечные контракты. Мировой финансовый сектор до 2008 года фактически попался в ловушку «плохого равновесия»: все банки использовали неправильные математические модели ценообразования, - иногда даже полностью отдавая себе в этом отчет, просто потому, что отклоняться и выделяться из массы было невыгодно.

Особенностями ценообразования ипотечных финансовых инструментом (в том числе и ипотечных контрактов) до 2008 года в США, как отмечает М. Буев, было:

в большинстве банков отсутствовали единые системы ценообразования. Это приводило к тому, что цена на один и тот же опцион, выдаваемый, аналитиками, обслуживающими отдел инструментов с фиксированной доходностью, и аналитиками, работающими с обменными курсами валют, могла быть разной из-за, например, разного учета двумя аналитическими отделами процентных ставок, или оценки волатильности, произведенной различными методикам;

в банках отсутствовали единые системы учета сделок - не было функционального программного обеспечения, позволявшего регистрировать сделку по сложному структурному контракту, а затем вести ее до закрытия. До сих пор, в некоторых западных банках, многие контракты, торгуемые на внебиржевом (over-the-counter) рынке, поддерживаются за счет специальных таблиц, созданных в Excel специально под ту или иную сделку;

развитие самих аналитических моделей, использовавшихся в практическом ценообразовании, слепо следовало за трендом и модой, забыв о каких-то основополагающих принципах. В погоне за идеальной моделью, аналитики зачастую разбивали влияние различных факторов на цену линейным способом (Буев, 2012, с. 92).

Однако после финансового кризиса 2008 года большинство основных игроков банковского сектора перешло на единые библиотеки функций ценообразования, положив конец внутреннему «модельному арбитражу», полным ходом идет создание внутренних IT систем, позволяющих оперировать торгами потенциально самых экзотических продуктов, созданием новых структурных продуктов, и быстрым добавлением этих контрактов в аналитическую базу банков. В то же время, сам рынок структурных продуктов (особенно в области кредита) существенно сжался, и финансовые инженеры вернулись к вопросу конкурентоспособной оценки более простых деривативов.

В целом же конкретные модели ценообразования ипотечных контрактов в каждом банке существенно различаются (в первую очередь в оценке рисковой составляющей) и практически всегда являются объектом коммерческой тайны, однако за счет высокой конкуренции на рынке банкам приходится приводить свои модели ценообразования ипотечных контрактов к средним или более низким (в зависимости от общей концепции банка) процентным ставкам, что в основном достигается либо снижением рисковой составляющей, либо маржи банка.

Так же важной причиной проблем на ипотечном рынке в США (в большей степени) стала бесконтрольная выдача кредитов лицам с плохой кредитной историей и отсутствие поручителей. Единственным залогом служила та недвижимость, на которую давался кредит. Это было обусловлено высокой конкуренцией на ипотечном рынке. Банки снижали требования, чтобы заполучить как можно больше клиентов.

3. ФОРМИРОВАНИЕ МОДЕЛИ ЦЕНООБРАЗОВАНИЯ ИПОТЕЧНЫХ КОНТРАКТОВ В РОССИИ

.1 Выбор факторов, влияющих на ценообразование ипотечных контрактов в России

Особенностями ипотечного кредитования в России выступает преобладание одноуровневой (усеченно-открытой системы) ипотечного кредитования. При этом основными экономическими субъектами, осуществляющими ипотечное кредитование, выступают банки.

Построение эконометрической модели цены ипотечного контракта будет основано на следующих допущениях:

для расчета не будет использованы данные по процентным ставкам льготной ипотеки (с конца марта 2015 года в России была введена льготная ипотека, участие в которое уже приняли такие банки как: Сбербанк, Связь-банк, ВТБ24, Банк Москвы, ХМБ «Открытие», Инвестторгбанк и т.д. Ставка по данной программе программе не превышает 12% годовых в рублях.);

для построения модели используются следующие основные данные - срок ипотеки от 10 лет, а первоначальный взнос составляет 50%. Такие допущения связаны с тем, что большое число банков в стране фактически исключили из портфеля своих предложений ипотечные кредиты с малым первоначальным взносом.

Таким образом для построения достаточно адекватной модели в текущих рыночных условиях рассмотрение других вариантов не будет производится;

для построения модели будет использоваться информация по ипотечным кредитам на приобретение недвижимости в новостройках (на первичном рынке), так как такие программы обычно предоставляют все банки, работающие с ипотечным кредитование населения и по ним в основном имеются данные по минимальным процентным ставкам;

построенная модель не учитывает особенности требований к заемщику при предоставлении ипотечного кредита - подразумевается, что у него в данном банке имеется положительная кредитная история. В реальности в настоящее время у российских банков очень серьезно ужесточились требования к заемщикам и многим из них либо отказывают в ипотечном кредите, либо устанавливают крайне высокие проценты - бывает даже более 36% годовых, что является фактически блокирующим процентом;

все данные по процентам по ипотечным кредитам получены из открытых источников (в основном официальные сайты банков) и могут не отражать реальной ситуации, так как зачастую по декларируемым банками минимальным процента ипотечные кредиты выдают в ничтожно малых случаях. Однако получение достоверной информации о реальных процентах по большинству ипотечных кредитов и их зависимости от различных факторов (срока кредита, определенных параметрах платежеспособности заемщика и т.д.) на российском рынке невозможно.

Построение модели цены ипотечного контракта в России будет производится с помощью множественной регрессии по данным по 50 российским банкам разного размера за три года.

Для построения модели будет использовано 8 факторов:

х₁ - величина ставки депозита до 1 года;

х₂ - величина ставки депозита на срок на 3 и более года;

х₃ - рентабельность активов-нетто банка;

х₄ - доля ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле банка;

х₅ - доля ипотечного портфеля в кредитном портфеле физических лиц банка; - х₆ - доля просроченной задолженности по кредитам в кредитном портфеле банка; - х₇ - учет влияния Сбербанка;

х₈ - учет влияния размера банка и уровня государственного участия.

Таким образом, в общем виде эконометрическая модель цены ипотечного контракта будет иметь вид:

I_i = f(x₁, x₂, …, x₉) = a₀ + a₁·x₁ + a₂·x₂ + a₃·x₃ + a₄·x₄ + a₅·x₅ + a₆·x₆ + a₇·x₇ + a₈·x₈.(3.1)

где x₁, x₂, …, x₈ - влияющие факторы;₀, a₁, a₂, …, a₈ - коэффициенты;- период.

Обоснуем выбора факторов для построения модели цены ипотечного контракта в России:

х₁ - величина ставки депозита на срок до 1 года.

Выбор в качестве одного из факторов ставки депозита на срок до одного года характеризует стоимость той части источников ипотечного кредитования, которые финансируются за сет депозитов сроком до одного года.

х₂ - величина ставки депозита на срок 3 и более лет.

Величина ставки депозита 3 и более лет фактически характеризует уровень минимально возможной безубыточной ставки по долгосрочным кредитам (т.е. и для ипотечных кредитов), которая включает в себя усредненный объем базовой ставки и величины административных расходов банка.

х₃ - рентабельность активов-нетто банка.

Рентабельность активов-нетто банка характеризуют уровень получаемой прибыли банком от ведения основной деятельности, т.е. фактически характеризует уровень базовой прибыльности банка, который может учитываться в расчете цены ипотечного контракта.

х₄ - доля ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле банка.

Данный фактор отражает степень важности для банка ипотечного кредитования, фактически определяя его политику ценообразования в данной сфере. Многие средние банки хотя и предоставляют ипотечное кредитование, но не относят его к своим стратегическим продуктам, зачастую назначая более высокие проценты (хотя и данный фактор может иметь весьма условное влияние на предлагаемую модель, так как практически невозможно получить достоверные данные о реально предлагаемых основной массе заемщиков ставках по ипотечным контрактам).

х₅ - доля ипотечного портфеля в кредитном портфеле физических лиц банка.

Данный фактор отражает степень важности для банка ипотечного кредитования в сфере продуктов для физических лиц. Ряд банков в России, несмотря на общую направленность на юридических лиц могут рассматривать ипотеку в качестве ключевого направления в кредитовании физических лиц, формируя тем самым более доступные ипотечные программы.

х₆ - доля просроченной задолженности по кредитам в кредитном портфеле банка.

Данный фактор определяет степень рисковости кредитного портфеля банка, характеризуя косвенным образом надбавку за риск в модели ценообразования ипотечных контрактов банка. В целом же данный фактор принят вследствие того, что открытые данные за 2014 год по просроченной задолженности только по ипотечным кредитам получить по многим банкам сложно (данная информация не входит в обязательном порядке раскрываемой информации по банкам. Учитывая, что большое число средних банков в России имеет организационно-правовую форму ООО или ЗАО, то в открытом доступе информации по просроченной задолженности по ипотечным кредитам в данных банках может не быть).

х₇ - учет влияния Сбербанка.

Данный фактор является крайне важным для любой модели, оценивающей какие-либо показатели российской банковской системы по выборке из банков. Это обусловлено системообразующей ролью Сбербанка в банковском секторе нашей страны (рис. 3.1).

Рис. 3.1. Структура российской банковской системы по величине активов на начало 2015 года

Как видно на рисунке 3.1, объем активов Сбербанка составляет 29,25% активов всей банковской системы России, в то время как активы пяти крупнейших банков страны (без Сбербанка) занимают только 24,49% от общего объема активов банковской системы страны, т.е. меньше, чем у Сбербанка

Значения данного показателя примем:

х₇ = 1 - для Сбербанка;

х₇ = 0 - для всех остальных банков.

Положение Сбербанка в российской банковской отрасли может оказывать существенное влияние на ценообразование ипотечных контрактов, что требует учета данного обстоятельства при построении модели (даже Банк России многие из показателей по банковской системе указывает с учетом влияния Сбербанка).

х₈ - учет влияния размера банка и уровня государственного участия.

Современная банковская система, как показал последний мировой финансовый кризис 2008 года, является одним из ключевых элементов социально-экономической стабильности, которая требует пристального внимания со стороны государства и помощи крупнейшим участникам. И в России и в зарубежных странах государство активно поддерживало крупнейшие системообразующие банки. В России также среди крупнейших банков имеется 6 банков, в которых государство владеет как минимум контрольным пакетом акций, при этом именно на данные банки приходится более 80% объема выданных в 2014 году ипотечных кредитов (рис. 3.2).

Рис. 3.2. Структура объема выданных в 2014 году ипотечных кредитов (отдельно указаны банки, находящиеся под контролем государства)

Как видно из рисунка 3.2, основная масса ипотечных кредитов в России в 2014 году была выдана Сбербанком (52,25% от общего объема ипотечного кредитования в стране) и ВТБ 24 (19,9% от общего объема ипотечного кредитования в стране). Внесение рассматриваемого фактора обусловлено тем, что государственным банкам будет выделяться финансовая помощь при влиянии негативных экономических факторов в приоритетном порядке;

Таким образом, величина банков и степень государственного участия в значительной мере влияет на величину риска при ценообразовании ипотечных контрактов.

Значения данного показателя примем:

х₈ = 1 - банки, находящиеся под контролем государства;

х₈ = 0 - остальные банки.

Данные для построения эконометрической модели приведены в Приложении 1.

При этом данные для построения эконометрической модели получены из таких открытых источников как:

официальные сайты банков;

данные Информационно-Аналитического портала «Русипотека»;

данные ИА «Банки.ру».

Данные по величине просроченной задолженности, величине активов и т.д. анализируются на 01 января для 2013, 2014 и 2015 годов.

Таким образом, число периодов анализа: 3 года.

Общее число наблюдений в год: 50.

Общее число наблюдений: 150.

Банки для выборки взяты из исследования Информационно-Аналитического портала «Русипотека», в котором приведены данные на 01 января 2015 года по объему ипотечного кредитного портфеля российских банков, работающих с ипотечными программами.

.2 Построение и анализ модели ценообразования ипотечных контрактов в России

Построение модели ценообразования ипотечных контрактов в России будет проводиться с помощью программного обеспечения STATA.

Данные для построения эконометрической модели приведены в Приложении 1.

Выборка данных по банкам производилась на основании данных Информационно-Аналитического портала «Русипотека», при этом в выборке представлены все сегменты банковской системы России - распределение банков в выборке по величине активов приведено на рисунке 3.3.

Необходимо отметить, что данные по ставкам ипотечного кредитования, которые в первую очередь определяют достоверность модели, базируются на открытой информации и могут в недостаточной мере точно отражать реально применяемые ставки в данных банках, так как в процессе ценообразования ипотечных контрактов в каждом банке используются свои модели, общий вид которых в целом соответствует формуле 2.2, но непосредственно значения в данной формуле различаются для каждого банка в зависимости от его доходности, финансовой модели, источников финансирования ипотечных кредитов, настройках систем анализа рисков и т.д., однако получить такие внутренние данные для банков фактически невозможно (необходимо иметь доступ к внутренним информационным системам каждого банка). Это делает расчет предлагаемой в работе модели весьма условным.

Рис. 3.3. Структура выборки банков, использованных для построения модели, сгруппированных по величине активов на начало 2015 года

Как видно из рисунка 3.3, в выборке представлены банки разного размера, что повышает адекватность предлагаемой модели цены ипотечных контрактов.

Перед построением модели проведем анализ данных по выборке банков с целью определения основных диапазонов процентных ставок по ипотечным кредитам и депозитам (проанализируем только данные за 2015 год, которые наиболее показательно отражают общую политику банков в отношении ценообразования ипотечных контрактов).

Рис. 3.4. Структура выборки банков, использованных для построения модели, сгруппированных по величине ипотечных ставок в 2015 году

Данные рисунка 3.4 показывают, что большая часть представленных в выборке банков имеет очень высокие ставки по ипотечным кредитам (ставку от 16% годовых предлагает 36 из 50 рассмотренных банков, при том, что ставку от 18% годовых предлагает 17 из 50 рассмотренных банков). При этом, как говорилось выше, в анализе не используются данные по льготной ипотеке, ставки по которой не превышают 12%.

В целом, большинство выбранных банков подходит к ценообразованию своих ипотечных контрактов с позиции максимальной осторожности, устанавливая очень высокие ставки за счет высокой стоимости привлеченных источников финансирования ипотечных кредитов (ключевая ставка Банка России составляет в настоящее время 14%, при том, что в с 16 декабря 2014 года по 2 февраля 2015 года она составляла 17%) и высокой степени неопределенности прогнозов дальнейшего развития отечественной экономики.

Рис. 3.5. Структура выборки банков, использованных для построения модели, сгруппированных по величине ставок по депозитам сроком до 1 года в 2015 году

Данные рисунка 3.5 отражают распределение банков по степени агрессивности их политики на рынке депозитов сроком до 1 года, ставки по которым устанавливаются максимальными по сравнению с депозитами на более длительные сроки. Депозиты выступают одним из основных источников финансирования ипотечного кредитования в современных банках и, как следует из представленных данных, основная масса банков в настоящее время устанавливает ставки по депозитам на срок до одного года в диапазоне от 13% до 15% годовых, что соотносится с более высокими ставками по ипотечным кредитам у основной массы банков.

В целом же, ввиду того, что основную долю (более 80%) всех ипотечных кредитов выдается шестью банками с государственным участием, реальное влияние большинства коммерческих банков на общую модель ценообразования ипотечных контрактов минимальное.

В таблице 3.1 приведены основные характеристики использованных данных при построении модели цены ипотечных контрактов.

Таблица 3.1 Основные характеристики данных модели цены ипотечного контракта

Как видно из таблицы 3.1, средняя цена ипотечных контрактов составляла 14,165%, при колебаниях от 11,5% до 19,25%. При этом средний размер величины ставки депозита на срок до 1 года составлял 7,683% при колебаниях от 5,8% до 10,25%. Средний размер величины ставки депозита на срок до 3 лет составлял 10,286% при колебаниях от 7,1% до 16%. Средний размер рентабельности активов банков составлял 1,071% при колебаниях от -2,95% до 4,98%. Средний размер доли ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле банков составлял 16,33% при колебаниях от 0,4% до 94,44%. Средний размер доли ипотечного портфеля в кредитном портфеле физических лиц банков составлял 44,2% при колебаниях от 2% до 100%. Средний размер доли просроченной задолженности по кредитам физических лиц в кредитном портфеле физических лиц составлял 4,362% при колебаниях от 0,17% до 12%.

Дополнительно в модели были учтены 2 дамми-переменные для 2013 и 2014 годов (t2013=1 если данные характеризуют 2013 год, t2013=0 для остальных лет; аналогично для t2014), чтобы учесть возможную взаимосвязь отчетного периода с зависимой переменной.

Прежде чем приступить к регрессионному анализу, был проведен тест на выбросы - наблюдения, имеющие значения, отличающиеся от среднего по выборке, и способные негативно повлиять на предсказательную силу модели. С этой целью была использована DFITS-статистика, в результате которой 23 выброса были определены в модели и исключены из дальнейшего эконометрического анализа.

Результаты моделирование в STATA приведены на рисунке 3.6.

Рисунок 3.6. Результаты построения модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке

В результате проведенного моделирования получены значения коэффициентов для модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке. После удаления выбросов переменная x7 стала сильно коррелировать с x8, в связи с чем, x7 была удалена из модели.

По данным таблицы 3.2 модель цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке будет иметь вид:_i = 5,24 - 0,63·x₁ + 0,32·x₂ - 0,03·x₃ - 0,004·x₄ - 0,002·x₅ + 0,001·x₆ - 0,024·x₈ + 1,17·t2013 + 1,97·t2014.(3.2)

Оценим полученную модель ипотечных контрактов на российском банковском рынке.

Дополнительно была произведена проверка на наличие мултиколинеарности в модели. На следующем рисунке представлены вычисленные значения VIF (степени раздутия дисперсий) для каждой переменной:

Рисунок 3.7. VIF модели

Таким образом, найденные высокие значения VIF свидетельствуют о наличии мультиколинеарности между x1, x2 и t2014. Было решено исключить переменную t2014 из модели. В дальнейшем, были отдельно рассмотрены 2 модели, в каждой из которых фигурирует только одна из двух данных переменных. Далее, было выяснено, что модель, включающая в себя х1 имеет более высокий коэффициент детерминации, вследствие чего, было решено оставить только эту переменную в модели.

После удаления мультикорелированных переменных VIF приняли нормальные значения (меньше 5):

Рисунок 3.8. VIF модели

Следующим шагом было удаление из регрессии всех незначимых на 10% уровне значимости переменных. В итоге, результаты анализа модели приняли следующий вид (рис. 3.9):

Рисунок 3.9. Результаты построения модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке

Сама регрессия выглядит следующим образом:_i = -3,55 + 2,217·x₁ - 0,008·x₄ + 0,357·x₈ + 2,088·t2013.

Таким образом, значимыми остались коэффициенты при переменных x1 - величина ставки депозита на срок до одного года, %; x4 - доля ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле, %; x8 - учет влияния уровня государственного участия (дамми); t2013 - учет влияния 2013 года (дамми).

Графический анализ ошибок модели не дал оснований полагать о присутствии взаимосвязи ошибок (рис. 3.10), что дает основания для предположения об отсутствии гетероскедастичности.

Рисунок 3.10. Ошибки модели

Тем не менее, тест Бройша-Пагана показал, что гипотеза о гомоскедастичности ошибок отвергается на 10% уровне значимости (рис. 3.11), значит, в модели присутствует гетероскедастичность.

Рисунок 3.11. Тест Бройша-Пагана на проверку наличия гомоскедастичности ошибок.

После применения робастного оценивания, оставшись значимыми на 10% уровне значимости, те же коэффициенты поменяли только стандартные отклонения (Рис. 3.12):

Рисунок 3.12. Результаты анализа модели с применением робастной оценки

Коэффициент детерминации в итоговой модели R² = 0,9346, т.е. 93,46% вариации цены ипотечного контракта (процентной ставки по ипотечному кредиту) по этой модели объясняется вариацией уровня предложенных факторов. Иными словами, коэффициент детерминации показывает, что предложенная модель достаточной степени точно описывает процесс формирования цены ипотечного контракта.

Графический анализ распределения ошибок модели дал основания полагать о наличии нормальности ошибок (рис. 3.14). Однако тест Харки-Берра на нормальность ошибок показал о том, что гипотеза о нормальности ошибок отвергается на 10% уровне значимости (рис. 3.13):

Рисунок 3.13. Тест на нормальность ошибок

Рисунок 3.14. Распределение ошибок модели.

Таким образом, была построена модель цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке, обладающая сравнительно высокой предсказательной силой и способной адекватно оценивать реальные данные.

Подводя итог, можно отметить, что ценообразование ипотечных контрактов является сложным процессом, требующим не только высокой квалификации специалистов (в первую очередь аналитиков, прогнозирующих риски по ипотечным кредитам), но и значительного массива информации, включающего в себя помимо внутренних данных банка о стоимости привлекаемых финансовых ресурсов для финансирования ипотечного кредитования, уровне расходов на общие и операционные расходы, нормы прибыли, также и очень значительный объем внешней информации, включающей в себя состояние и прогноз рынка (кредитования, строительства, общие тенденции экономического роста и т.д.). Наиболее сложно рассчитываемой составляющей цены ипотечных контрактов выступает расчет уровня надбавки, компенсирующей риски по ипотечному кредитованию, особенно после последнего финансового кризиса, начавшегося именно на ипотечном рынке.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Подводя итог, можно сделать ряд обобщающих выводов.

Ипотека представляет собой разновидность залога как одной из форм имущественного обеспечения исполнения должником своего обязательства, при которой недвижимое имущество, являющееся предметом залога, остается в собственности должника, а кредитор получает право получить удовлетворение своих требований за счет реализации данного имущества в случае невыполнения должником своего обязательства. Сущность ипотечного кредита состоит в финансировании должника с использованием ипотеки в качестве обеспечения исполнения им своего обязательства по возврату полученных денежных средств.

Разнообразие ипотечных кредитов позволяет классифицировать их по различным основаниям, каждое из которых позволяет выявить особенности конкретной разновидности ипотечного кредита применительно к соответствующей его характеристике. Тем самым классификация ипотечных кредитов позволяет глубже понять их сущность и специфику. Например, в зависимости от особенностей кредитора (статус, форма собственности, степень специализации) возможно выделение ипотечных кредитов, предоставляемых, соответственно: банковскими и небанковскими организациями; государственными, частными или общественными организациями; универсальными или специализированными организациями. По способу предоставления кредита жилищное ипотечное кредитование классифицируется на две основные модели: немецкая модель, базирующаяся на ссудо-сберегательном принципе; американская модель, в которой от заемщика требуется наличие собственных средств в размере 10-30% от стоимости приобретаемой недвижимости. По способу амортизации долга ипотечные кредиты могут быть классифицированы на такие виды как: постоянный ипотечный кредит; ипотечный кредит с переменными выплатами; ипотечный кредит с единовременным погашением в соответствии с особыми условиями; ипотечные кредиты с нарастающими платежами; ипотечные кредиты с индексацией непогашенной суммы долга; ипотечные кредиты, предусматривающие финансовый интерес кредитора. Исходя из особенностей кредитной ставки, ипотечные кредиты делятся на: кредиты с фиксированной процентной ставкой; кредиты с переменной процентной ставкой.

В современной экономической науке принято выделять три основных (классических) модели ипотечного кредитования: усеченно-открытая модель (Россия и т.д.); сбалансированно-автономная модель (Германия и т.д.); расширенно-открытая модель (США и т.д.). Выбор той или иной модели определяет уровень затрат экономического субъекта, осуществляющего ипотечное кредитование, а соответственно и выступает определяющим фактором ценообразования ипотечных контрактов. В целом в современной экономике построение систем ипотечного кредитования практически во всех странах строится на классических моделях с различной степенью участия государства на рынке ипотечного кредитования.

Однако в наиболее общем случае структура цен ипотечных контрактов достаточно постоянна и включает в себя следующие основные части:

величина базовой ставки, которая обычно представляет из себя цену за которые банки или иные экономические субъекты, предоставляющие ипотечные кредиты, привлекают финансовые ресурсы;

надбавка, отражающая восполнение банком или иным субъектом, предоставляющим ипотечные кредиты, потери, связанные с основными рисками по ипотечным кредитам (риски досрочного погашения, риски процентных ставок, кредитные риски);

надбавка, компенсирующая для банков или иных экономических субъектов, предоставляющие ипотечные кредиты, расходы по организации ипотечного кредитования (к таким расходам относятся как операционные расходы непосредственно на осуществление ипотечного кредитования, так и различные общие расходы, которые в целом распределяются на каждое из подразделений организации); - надбавка, направленная на формирование банками или иными экономическими субъектами, предоставляющие ипотечные кредиты, прибыли от осуществления деятельности по ипотечному кредитованию.

Моделирование ценообразования ипотечных контрактов на современном рынке осуществляется с помощью сложных экономико-математических моделей, непосредственная реализация которых в крупных банках и других субъектах ипотечного рынка существенно различается и в очень значительной степени зависит от нынешнего состояния рынка, модели ипотечного кредитования, применяемых источников финансирования и т.д. Особенности финансирования ипотечных кредитов в основном и определяют уровень и базовой ставки и существенной части надбавки за риск. Определение уровня надбавки за риск является наиболее сложным в расчете среди всех компонентов цены ипотечных контрактов.

Конкретные модели ценообразования ипотечных контрактов в каждом банке существенно различаются (в первую очередь в оценке рисковой составляющей) и практически всегда являются объектом коммерческой тайны, однако за счет высокой конкуренции на рынке банкам приходится приводить свои модели ценообразования ипотечных контрактов к средним или более низким (в зависимости от общей концепции банка) процентным ставка, что в основном достигается либо снижением рисковой составляющей, либо маржи банка.

Построение эконометрической модели цены ипотечного контракта было основано на следующих допущениях: для расчета не были использованы данные по процентным ставкам льготной ипотеки; для построения модели использовались следующие основные данные - срок ипотеки от 10 лет, а первоначальный взнос составляет 50%; для построения модели использовалась информация по ипотечным кредитам на приобретение недвижимости в новостройках (на первичном рынке); построенная модель не учитывает особенности требований к заемщику при предоставлении ипотечного кредита - подразумевается, что у него в данном банке имеется положительная кредитная история; все данные по процентам по ипотечным кредитам получены из открытых источников (в основном официальные сайты банков) и могут не отражать реальной ситуации.

Построение модели цены ипотечного контракта в России производилось с помощью линейной многофакторной регрессии по 50 российским банкам разного размера за 3 года. Для построения модели использовано 8 факторов: х₁ - величина ставки депозита до 1 года; х₂ - величина ставки депозита на срок на 3 и более года; х₃ - рентабельность активов-нетто банка; х₄ - доля ипотечного портфеля в общем кредитном портфеле банка; х₅ - доля ипотечного портфеля в кредитном портфеле физических лиц банка; х₆ - доля просроченной задолженности по кредитам в кредитном портфеле банка; х₇ - учет влияния Сбербанка; х₈ - учет влияния уровня государственного участия.

Данные по величине просроченной задолженности, величине активов и т.д. анализируются на 01 января 2013, 2014 и 2015 годов. Данные по ставкам депозитов и ипотечных кредитов анализируются по данным на 01 января для 2013 и 2014 года и 20 апреля 2015 года. Общее число наблюдений: 150. Банки для выборки взяты из исследования Информационно-Аналитического портала «Русипотека», в котором приведены данные на 01 января 2015 года по объему ипотечного кредитного портфеля российских банков, работающих с ипотечными программами (так как на начало 2015 года большинство российских банков фактически приостановили ипотечное кредитование).

Построенная модель цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке будет иметь вид:_i = -3,55 + 2,217·x₁ - 0,008·x₄ + 0,357·x₈ + 2,088·t2013.

Коэффициент детерминации в этой модели R² = 0,9346, т.е. 93,46% вариации цены ипотечного контракта (процентной ставки по ипотечному кредиту) по этой модели объясняется вариацией уровня предложенных факторов.

Анализ точности построенной модели цены ипотечных контрактов на российском банковском рынке показал, что она является достаточно адекватной и может быть рекомендована для использования в экономических расчетах.

Ценообразование ипотечных контрактов является сложным процессом, требующих не только высокой квалификации специалистов (в первую очередь аналитиков, анализирующих и прогнозирующих риски по ипотечным кредитам), но и значительного массива информации, включающего в себя помимо внутренних данных банка о стоимости привлекаемых финансовых ресурсов для финансирования ипотечного кредитования, уровне расходов на общие и операционные расходы, нормы прибыли, также и очень значительный объем внешней информации, включающей в себя состояние и прогноз рынка (кредитования, строительства, общие тенденции экономического роста и т.д.).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

1.      Буев М.В. Ценообразование на деривативы: как кризис 2008 года повлиял на банковскую аналитику // CBonds Review. - 2012. - №11.

.        Бухвалов А.В. Асимметрия между инсайдерами и аутсайдерами: проблемы двойственности оценки активов компаний // Российский журнал менеджмента. - 2008. - №4. - Т.6.

.        Власов А.В. Совершенствование механизма ипотечного жилищного кредитования. Автореф. дисс…к.э.н. - М.: АНО ВПО Российская академия предпринимательства, 2012.

.        Ганжа С.В., Роговский Е.И., Ганжа Н.С. Механизм ипотечного кредитования под залог земель сельскохозяйственного назначения: классический подход и региональный опыт современной России // Известия АлтГУ. - 2012. - №2-1(74).

.        Гасанов И.И., Ерешко Ф.И. Моделирование ипотечных механизмов с самофинансированием // Сообщения по прикладной математике ВЦ РАН. М.: ВЦ РАН, 2008.

.        Государственная политика стимулирования развития жилищной ипотеки // Сборник научных трудов «Вопросы образования и науки: теоретический и методический аспекты», Тамбов, 2012.

.        Гришаев С.П. Ипотека на современном этапе. Комментарий законодательства // Правовая система «КонсультантПлюс», 2013.

.        Грудцына Л.Ю., Козлова М.Н. Инструменты ипотечного кредитования // Законодательство и экономика. - 2006. - №2.

.        Гуев А. Ипотечное жилищное кредитование. Жилье взаймы. - М.: Феникс, 2012.

.        Даниленко С.А., Комиссарова М.В. Банковское потребительское кредитование: учебно-практическое пособие. - М.: Юстицинформ, 2011.

.        Додд Р. Непервоклассные ипотеки: щупальца кризиса // Финансы & развитие. - 2007. - №12.

.        Дударева Е.В. Правовая характеристика кредитного договора на приобретение жилья // Юридическая работа в кредитной организации. - 2007. - №2.

.        Ерешко Ф.И., Гасанов И.И. Анализ моделей принятия решений в кредитных организациях // XII Всероссийское совещание по проблемам управления. - 2014. - 16-19 июня.

.        Иванова Н., Каменских М., Козлов К. и др. Обзор банковского сектора в странах ВЕ и СНГ. - М.: Центр макроэкономических исследований Сбербанка России, 2012.

.        Казакова Е. Банковское кредитование в России: учебник. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2012.

.        Киселев А.А. Предмет договора ипотеки // Нотариус. - 2012. - №2.

.        Клевцов В.В. Ипотечное кредитование в механизме жилищного финансирования: Автореферат дисс… д.э.н. - М.: МЭСИ, 2012.

.        Клевцов В.В. Механизм жилищного финансирования: теория, методология, практика. - М.: МЭСИ, 2012.

.        Клевцов В.В. Управление ипотечными программами: инвестиционный аспект // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №6.

.        Кольцова Н.Ю. Состояние и особенности развития рынков ипотечного кредитования в европейских странах // Финансы, денежное обращение и кредит. - 2011. - №5.

.        Коречков Ю.В., Гончаров Д.В. Риски и противоречия ипотечного капитала как сложноструктурированной экономической системы // Науковедение. - 2014. - №6.

.        Кричевский Н.А., Калинин М.И. Ипотечное жилищное кредитование. - М.: Дашков и Ко, 2006.

.        Литвинова С.А. Зарубежные модели ипотечного кредитования и их применение в России // Аудит и финансовый анализ. - 2011. - №6.

.        Основы ипотечного кредитования / Под ред. Н.Б. Косаревой. ― М.: Фонд «Институт экономики города», 2006.

.        Пересыпкина Н.В. Ипотечные ценные бумаги как инструмент решения проблемы обеспечения жильем населения // Вестник ВУиТ. - 2010. - №19.

.        Петюков С.Э Кредитование инвестиционных проектов в Российской Федерации. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014.

.        Пилавова Э. Г. Строительно-сберегательное общество как основной институт развития массового ипотечного кредитования в развитых и развивающихся странах // Вестник Челябинского государственного университета. Экономика. - 2011. - №16.

.        Полтерович В.М., Старков О.Ю. Проектирование выхода из институциональной ловушки (на примере ипотеки в России): труды VI Московской Международной конференция по исследованию операций ORM '2010. - 2010. - 19-23 сентября.

.        Просветов Г.И. Финансовый анализ: задачи и решения: Учебно-практическое пособие. - М.: Издательство «Альфа-Пресс», 2009.

.        Разумова А.В. Анализ моделей ипотечного кредитования, сложившихся в мировой практике, Экономический простор. - 2008. - №2.

.        Разумова И.А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. - СПб.: Питер, 2009.

.        Руководство по жилищному ипотечному кредитованию. - М.: Международная финансовая корпорация, 2008.

.        Русецкий А.Е. Государственная регистрация ипотеки: Научно-практическое пособие. - М.: Юстицинформ, 2009.

.        Рябченко А.А. Организационный механизм взаимодействия ипотечных инвестиционных паевых фондов с субъектами рынка ипотечного кредитования РФ: Автореферат дисс… к.э.н. - М.: Государственный университет управления, 2013.

.        Сазонова М.Н. Механизмы управления ипотечными рисками // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - №2.

.        Слекеничс А. Анализ типичных проблем разработки ипотечных кредитных продуктов // Рынок ценных бумаг. - 2004. - №13.

.        Смоляк И.А. Моделирование обеспечения портфеля секьюритизированных ипотечных кредитов: Автореферат дисс… к.э.н. - М.: ФГОБУВПО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации», 2013.

.        Суворов Г. Ипотечные продукты с плавающей ставкой // Рынок ценных бумаг. - 2006. - №4.

.        Туктаров Ю. Секьюритизация ипотечных и иных кредитов после недавних изменений законодательства. - М.: Legal Capital Partners, 2013.

.        Тюменцев С.Ю. Институциональный механизм ипотеки // Экономический вестник Ростовского государственного университета. -2008. - №1. - Т.6.

.        Фисюн О.А. Балансовая модель платежных потоков при управлении ипотечными облигациями на основе стандартного пополняемого пула с переменной процентной ставкой // Экономические науки. - 2010. - №4.

.        Чернов В., Ганьшина С. Экспертная система для ипотечного кредитования, основанная на нечетких продукционных правилах. - М.: Синергия, 2012.

.        Шанавазова М.С. Теоретические аспекты исследования ипотечного жилищного кредитования // Научный журнал КубГАУ. - 2012. - №76(02). - С.4.

.        Шкарупа Е.А. Формирование и развитие системы земельно-ипотечного кредитования // Финансы и кредит. - 2012. - №2.

.        Экономическая энциклопедия / Под ред. Л.И. Абалкина. - М.: Экономика, 2012.

.        Яблонская А. Долгосрочное банковское кредитование в России: теория и практика. - М.: LAP Lambert Academic Publishing, 2014.

.        Fabozzi, Frank J., Atsuo Konishi The handbook of assets / liability management. Chicago: IRWIN Professional Publishing, 1996. - 506 р.

48.    Jordà Ò., Schularick M., Taylor A.M. Betting the House // NBER Working Paper. - 2014. - No. 20771.

.        Jordà Ò., Schularick M., Taylor A.M. The Great Mortgaging: Housing Finance, Crises, and Business Cycles // NBER Working Paper. - 2014. - No. 20501.

.        Knoll K., Schularick M., Steger T. No price like home: Global house prices, 1870‐2012 // Centre for Economic Policy Research: Discussion Paper. - 2014. - No. 10166.

51.    Low S., Sebag-Montefiore M., Dübel A. Study on the Financial integration of European mortgage markets // Mercer Oliver Wyman, European Mortgage Federation, 2003.

.        Stulz R. Credit Default Swaps and the Credit Crisis // Journal of Economic Perspectives. - 2010. - Vol. 24. - No 1. - P. 73-92.

.        Аналитика и статистика: [Электрон. ресурс] // Официальный сайт

АИЖК: http://www.ahml.ru/ru/agency/analytics/.

.        Вклад банка в развитие ипотечного кредитования в России - объем выданных ипотечных кредитов за все время работы на рынке: [Электрон. ресурс] // Информационно-Аналитический портал «Русипотека»: http://rusipoteka.ru/profi/ipoteka-rejtingi/rejting_ipotechnyh_bankov/all/?sort2=current_portfel.

.        Ипотека: [Электрон. ресурс] // Moneymatika: http://www.moneymatika.ru/bank/ipoteka/raschet/1811611.html.

.        Льготная ипотека: что можно, а что нельзя будет купить в кредит: [Электрон. ресурс] // ИА «РосБизнесКонсалтинг»: http://daily.rbc.ru/ins/finances/27/03/2015/551447049a7947cf7b874466

.        Рейтинги банков: [Электрон. ресурс] // ИА «Банки.ру»: http://www.banki.ru/banks/ratings/?PROPERTY_ID=40&sort_param=rating&sort_order=ASC&REGION_ID=0&date1=2015-01-01&date2=2014-12-01&IS_SHOW_GROUP=1#.

.        Статистика: [Электрон. ресурс] // Официальный сайт Центрального банка России: http://www.cbr.ru/statistics/.

ПРИЛОЖЕНИЕ

Исходные данные для моделирования (данные по 50 банкам) за 3 года