Ипотечное кредитование

Ипотечное кредитование

Введение

ипотечный правовой кредитование банк

Актуальность темы исследования обусловлена возрастающей ролью ипотеки как инструмента повышения темпов социально-экономического развития страны. Кредитные ресурсы, гарантированные залогом недвижимости обеспечивают приток инвестиций в производственную сферу, расширяют возможности для развития предпринимательской деятельности, способствуют решению проблемы обеспеченности граждан жильем.

В России для развития ипотечного кредитования существуют следующие факторы. В частности, для банков и финансовых инвесторов: укрепление законодательной и нормативной базы ипотечного кредитования; выполнение банками проектов ипотечного кредитования и обучения специалистов ипотечному делу; стимулирование со стороны государства финансирования реального сектора экономики и инвестиционных потребностей населения; активизация государственных и местных органов власти в поддержке проектов ипотечного кредитования. Для населения: приобретение недвижимости в собственность, возможность использовать доходы от продажи имеющегося жилья для оплаты взносов за вновь приобретенную недвижимость; изменение структуры спроса населения на жилье, обусловленное повышением спроса к более качественному жилью; повышение подвижности населения в пределах территории страны; рост инвестиций в недвижимость.

Банковская система является одной из основных структур в экономике любого развитого государства, призвана удовлетворить возрастающие потребности современного общества в банковских услугах и продуктах. Банковская система - совокупность действующих в стране банков, кредитных учреждений и отдельных экономических организаций, выполняющих банковские операции. Кроме того, в банковскую систему входят специализированные компании, обеспечивающие деятельность банков и кредитных учреждений: расчетно-кассовые и клиринговые центры, организации по аудиту банков, дилерские компании по работе с ценными бумагами банков, фирмы, обеспечивающие банки оборудованием, информацией, кадрами. Главной функцией банковской системы в целом является посредничество в перемещении денежных средств и кредитов между продавцами и покупателями, кредиторами и заемщиками. Ключевым звеном банковской системы выступает Банк России который реализует функцию денежно-кредитного регулирования, воздействуя на кредитные институты путем создания определенных условий для их функционирования. От этих условий зависит направление деятельности кредитных организаций, что оказывает влияние на ход экономического развития страны.

Основы системы ипотечного кредитования рассматриваются в научных публикациях отечественных ученых-экономистов и практиков Н.А. Борхунова, А.А. Голованова, А.В. Гордеева, Л.И. Колычева, И.В. Палаткина, В.М. Пахомова, Э.А. Сагайдака, Е.В. Серовой, Ю.В. Трушина, А.А. Хандруева, Д.Б. Эпштейна, Р.Г. Янбых, а также зарубежных - Д.В. Адамса, Б.Дж. Макдоналда, Г. Педерсона, К. Пиплза, Г.Л. Пипрека, Дж.Д. фон Пишке, Л. Так, Я. Ярона и др.

Объект исследования - ипотечное кредитование.

Предмет - особенности реализации ипотечного кредитования российским кредитными организациями

Цель работы - определить теоретические и практические аспекты развития ипотечного кредитования.

Для достижения цели поставлены следующие задачи:

рассмотреть теоретические основы ипотечного кредитования;

дать понятие, определить сущность, особенности и способы осуществления ипотечного кредитования;

провести анализ развития рынка ипотечного кредитования в России

на современном этапе;

проанализировать практику ипотечного кредитования на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО,

изучить полный комплекс услуг банка на рынке ипотечного кредитования;

определить перспективы развития ипотечного кредитования в коммерческих банках, в частности провести прогнозирование объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО, выявить направления развития банковской деятельности на ипотечном рынке.

Информационную базу работы составили статистические данные по развитию ипотеки в России, аналитические отчеты в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за период 2010-2013 г., периодическая литература и аналитические отчеты экспертов рынка, а так же специальная научная литература следующих авторов: Слепова В.А., Звоновой Е.А., Бабичевой Ю.А., Балабанов И.Т., Борисов А.Б., Грязновой А.Г., Жукова Е.Ф., Иванова В.В., Колесникова В.И., Коробовой Г.Г., Красавиной Л.Н., Кроливецкой Л.П., Лаврушина О.И., Матюхин Г.Г., Меркулов В.В., Минц В.М., Рукавишиков В.Н., Цылина Г.А. и др.

В качестве методов исследования использовались такие как: анализ, обобщение, классификация, аналогия и вероятностно-статистический метод.

1. Теоретические основы ипотечного кредитования

1.1 Сущность и особенности ипотечного кредитования

Кредит (лат. creditum - ссуда, долг, сredere - верить) - это предоставление банком или кредитной организацией денег заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором, а заемщик обязуется возвратить полученную сумму и уплатить проценты по ней. Сущность кредита определяют как движение стоимости на началах возвратности в интересах реализации общественных потребностей.

Кредитные операции банков - это операции по размещению привлеченных ими ресурсов от своего имени и за свой счет на условиях возвратности, срочности и платности. Банк как посредник аккумулирует временно свободные денежные средства населения и предприятий, формируя ссудный капитал, и предоставляет его во временное распоряжение тем юридическим и физическим лицам, которые испытывают потребность в привлечении дополнительных финансовых ресурсов на определенных условиях. В результате между банком и различными субъектам устанавливаются кредитные отношения - экономические отношения, выраженные в перераспределении денежных средств на условиях возврата. При их возникновении последние обязаны при наступлении установленных сроков вернуть денежные средства с уплатой за их пользование процентов, дивидендов, комиссионного вознаграждения и т.п.

Кредитные операции являются одной из важных статьей дохода коммерческих банков, за их счет формируется основная часть чистой прибыли банков. В то же время кредиты банков служат основным источником пополнения оборотных средств для предприятий реального сектора экономики. Кредитные операции, играя важную роль в развитии и банков и других организаций, определяют эффективность функционирования экономики страны в целом.

Коммерческие банки предоставляют своим клиентам разнообразные виды кредитов. Кредит - это определенные отношения между участниками воспроизводственного процесса, причем эти отношения имеют вещное выражение в виде объекта передачи от одного субъекта к другому во временное пользование, т.е. с точки зрения экономической теории кредит представляет собой единство экономического отношения и его вещественной стороны. С юридической точки зрения кредит представляет право распоряжаться или право требовать. Ресурсами, полученными во временное пользование, заемщик распоряжается в соответствии с характером возникающих потребностей, а кредитор требует рационального использования ресурсов и возврата ссуды в установленные сроки. Права распоряжаться или требовать определяются собственностью на предоставленные ресурсы.

На рынке кредит выступает в форме коммерческого, банковского, потребительского, ипотечного, межбанковского, межхозяйственного, государственного и международного. Данные формы отличаются друг от друга составом участников, объектом ссуд, динамикой, величиной процента и сферой функционирования. Всем им свойственны специфические формы отношений и методы кредитования.

Ипотека - сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды - ипотечного кредита (кредита под закладную). Ипотекой называют и саму закладную - документ, удостоверяющий сдачу имущества в залог, а также на долг по ипотечному кредиту. Благодаря ипотеке банковский, государственный и кооперативный капитал устанавливает свой контроль над значительной частью земельного фонда. Одновременно ипотека служит важным каналом поступления капитальных вложений в различные отрасли экономики.

Определению понятия ипотечного кредита предшествует раскрытие сущности ипотеки. В литературе нередко под термином «ипотека» разумеется ипотечный кредит. Между тем само слово «ипотека» хотя и употребляется в сочетании со словом «кредит», но имеет самостоятельное значение. По своей сути понятие «ипотека» близко к понятию «залог». Залог же, в свою очередь, служит средством обеспечения исполнения заемщиком обязательства перед кредитором: при невозврате в установленный срок суммы заимодатель может компенсировать неоплаченный долг средствами, полученными от реализации заложенного имущества.

Залог здания, сооружения, предприятия и иных объектов, непосредственно связанных с землей, обычно называют ипотекой. Впрочем, и такое весьма распространенное определение ипотеки не является полным. Им нельзя ограничится по той, причине, что ипотека предполагает не только залог имущества, она представляет собой целую юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинность ее принадлежности залогодателю и состояние ее расчетов с кредиторами за указанное имущество. Таким образом, в широком смысле слово «ипотека» означает юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент, и в этом смысле сравнима с математической системой координат.

Ипотека - полномочия банка продавать товары, которые были ему переданы как залог по займу. Товары, таким образом, передаются как документальная тратта, подразумевающая, что банк может продавать их в случае отказа от платежа или акцепта. Ипотека - это письменный акт о передаче титула и собственности, но не права на владение, а также права получения платежей по долгу или на реализацию обязательств при условии, что этот акт утрачивает силу после окончательного платежа. Существование ипотечной системы, позволяющей достаточно четко устанавливать достоверность прав владельцев на определенную недвижимость, создает условия для надежного предоставления им долгосрочного кредита под залог этой недвижимости - земли и строений, производственных объектов или жилых домов.

Исключительным свойством ипотеки и лучшей гарантией обеспеченности кредита является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика в случае невыполнения им обязательств по возврату ссуд. Именно это преимущество ипотечного кредита отличает его от других видов долгосрочного кредита; ипотечный порядок, обеспечивающий сохранность заложенного имущества и стабильность его цены, создает банку-кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без основательных опасений возврата ссуд заемщиками.

Итак, ипотечный кредит представляет собой способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. Залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.

В основе понятия ипотечного кредита лежит определение кредита, под которым понимается «предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента», при этом под банковским кредитом - «денежная ссуда, выдаваемая банком на условиях возвратности и оплаты кредитного процента». Под ипотечным кредитом понимается кредит, обладающий всеми основными его свойствами и характеристиками и отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства объекта недвижимости (ипотеки).

Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита. Ипотечный кредит является одним из видов банковского кредита, поскольку предоставляется на условиях возвратности, платности и срочности. Возвратность означает безусловную обязательность возврата заемщиком средств, полученных от кредитора, на условиях кредитного договора. При этом порядок возврата кредита в различных банках может существенно отличаться, поскольку суммы ипотечных кредитов весьма значительны.

Основным свойством кредита выступает платность, значение которой заключается в том, что передаваемые кредитором в пользу заемщика средства изымаются из альтернативных вариантов оборота, приносящего доход. Основной параметр платности - процентная ставка за кредит.

Определение конкретного размера процентной ставки за кредит представляет собой сложную задачу. Общим положением для финансово-кредитной системы является то, что величина процента пропорциональна совокупному риску проекта, в который инвестируются средства. С одной стороны, риски должны быть высокими, поскольку выделяются большие средства на длительные сроки, с другой - рынок недвижимости в России сегодня является достаточно стабильным, поэтому риски объективно должны быть минимальными.

Срочность кредита означает, что он выдается на определенный период времени. Кредитным договором определяется, когда заемщик возвращает основную сумму кредита и проценты. Несоблюдение сроков погашения кредита (включая проценты по нему) является нарушением договора кредитования, приравнивается к невозврату кредита и служит достаточным основанием для применения установленных законом санкций по отношению к заемщику.

Ипотечное жилищное кредитование представляет собой сложный механизм, обеспечивающий финансами рынок жилья, основанный на праве и его неукоснительном выполнении, функционирующий в условиях рыночного регулирования финансовых взаимоотношений участников, контролируемый государством в целях решения определенных социальных проблем своих граждан.

Выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования: кредитование под строго определенный залог - жилую недвижимость; ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика); длительность срока кредитования - от 10 до 30 лет.

Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:

обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;

объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;

цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции.

В целом, значение ипотеки заключается в том, что «для заемщика - это дополнительная возможность получения крупных средств на большие сроки для решения жилищной проблемы; для кредитного института - это стабильная работа в течение нескольких десятилетий со стабильными доходами и гарантией возврата кредита; для государства - это постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, а главное, становление и развитие рыночных отношений во многих секторах экономики, решение многих социальных проблем». Таким образом, ипотека - форма залога объектов недвижимости, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества. При этом имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании

.2      Способы и механизм осуществления ипотечного кредитования

В настоящее время разработано множество механизмов ипотечного кредитования, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания долга. Основные виды банковских ипотечных кредитов представлены на рисунке 1.

Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит (носит также название аннуитетный) - это кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи (аннуитеты). Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Величина платежа определяется как сумма, которую необходимо вносить ежемесячно, чтобы полностью погасить кредит в течение срока действия кредитного договора по определенной процентной ставке. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Данный вид кредита наиболее часто используется в российских банках. При расчете платежей по ипотечному кредиту учитываются три фактора:

основная сумма кредита;

срок погашения кредита;

процентная ставка.

Рис. 1. Виды банковских ипотечных кредитов

Аннуитетный ипотечный кредит позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств на весь срок договора.

В случае кредита с «шаровым» платежом. предусматривается выплата большей части или всей суммы кредита, т.е. «шаровой» платеж в конце срока кредитования. Термин «шаровой» означает крупный итоговый платеж по кредиту (то есть эффект снежного кома).

Существуют различные механизмы реализации кредита с «шаровым» платежом:

отсутствие процентных выплат до конца срока кредита, по окончании срока выплачивается вся сумма кредита и начисленный сложный процент, например, кредиты под освоение земли;

выплата в течение кредитного периода только процентов, в конце срока - погашение задолженности «шаровым» платежом;

частичная амортизация с итоговым «шаровым» платежом.

Следует отметить, что российская практика ипотечного кредитования еще не скоро придет к таким схемам, поскольку существуют значительные риски долгосрочного кредитования, которые банки не могут не учитывать при построении собственной схемы выдачи ипотечных кредитов.

Стандартный кредит от остатка (с фиксированной выплатой основной суммы) характеризуется периодическими фиксированными платежами в счет погашения основной суммы долга и выплатами процентов на оставшуюся часть долга. Такой механизм ипотечного кредитования реализуется в Сбербанке РФ. Представляется, что данная схема несколько ограничивает круг потенциальных заемщиков банка, поскольку суммы ипотечных кредитов значительны и в начале срока погашения кредита заемщика ежемесячно перечисляет банку платежи, доля которых в семейном бюджете очень высока.

Кредит с участием представляет собой схему финансирования, при которой кредитор непосредственно участвует в инвестировании, то есть одновременно получает и платежи по кредиту, и определенную часть регулярного дохода и (или) часть от суммы увеличения стоимости собственности. Если собственность финансируется посредством кредита с участием, право собственности переходит к инвестору, кредитор только получает право на часть денежного потока, связанного с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своей части дохода от собственности, а заемщик получает более льготные условия кредитования, в частности, применяется более низкая процентная ставка. Считается, что данный вид ипотечного кредитования более привлекателен для банка-кредитора, чем, для заемщика. Это связано с тем, что, во-первых, подобные схемы финансирования позволяют защитить интересы кредитора в условиях высоких темпов инфляции; а, во-вторых, уменьшение процентной ставки приводит к уменьшению периодических платежей по кредиту, что снижает риск невыполнения обязательств заемщиком. В свою очередь, для заемщика, с одной стороны, платежи по кредиту с участием меньше, чем платежи по другим типам кредитов, но в случае существенного роста стоимости и дохода от недвижимости увеличивающиеся выплаты кредитору могут и не компенсироваться снижением процентной ставки.

Кредит с нарастающими платежами применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого вида кредитования состоят в следующем:

минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом;

на определенном этапе начинаются равновеликие платежи по схеме постоянного (аннуитетного) кредита.

При кредитовании с ростом платежей задается последовательность размеров платежей с увеличением взносов через равные интервалы времени, размер последнего взноса определяется по сумме остатка задолженности по кредиту.

Такие схемы финансирования, прежде всего, удобны для предпринимателей: в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться. Следует отметить, что поскольку банки учитывают исключительно текущую платежеспособность заемщиков, данная схема не получила большого распространения.

Кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение. Однако, на сегодняшний день в условиях развития российского рынка ипотечного жилищного кредитования, данная схема является сложной для реализации.

Кредит с переменной процентной ставкой. Обладает следующими основными характеристиками:

процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

может быть установлен максимальный и минимальный уровень процентной ставки, выплачиваемой заемщиком;

может быть установлен предельный уровень изменения процентных ставок относительно предыдущего периода;

могут действовать условия кредита до момента продажи собственности, дающие кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита, т.е. передача обязательств по существующему кредиту новому владельцу собственности может быть запрещена, что дает возможность кредитору повысить процентную ставку в соответствии с текущей рыночной ситуацией.

Разновидностями кредита с переменной процентной ставкой являются:

кредит с корректируемой процентной ставкой;

кредит с индексируемыми платежами.

В частности, кредит с корректируемой процентной ставкой предусматривает два варианта: корректировку процентной ставки с соответствующим увеличением платежей по кредиту и корректировку процентной ставки без изменения величины периодических платежей, но с изменением срока погашения кредита. Банки в кредитных договорах, учитывая длительность кредита и возможные риски, стремятся закрепить плавающие процентные ставки, которые можно изменить в случае изменения внешних условий. Между тем, кредит с индексируемыми платежами отличается тем, что ставка процента фиксируется на весь срок кредитования. Однако остаток кредита и ежемесячные платежи регулярно корректируются в соответствии с текущей нормой инфляции. По таким кредитам начальные платежи меньше, что является привлекательным для заемщика. Однако платежи регулярно корректируются, и, если темпы роста доходов заемщика будут ниже темпов инфляции, возможна ситуация, при которой заемщик не сможет выполнять обязательства по кредитному договору. От темпов роста инфляции могут отставать и темпы увеличения стоимости недвижимости. Тогда остаток кредита может превысить стоимость собственности, что тоже, возможно, станет причиной невыполнения заемщиком обязательств. Анализ программ ипотечного кредитования, используемых в практике российских банков, позволяет сделать вывод о том, что кредит с индексируемыми платежами практически не используется.

Кредит с перезакладываемым залогом основан на схемах финансирования, которые предусматривают возможность продажи недвижимости, являющейся залоговым обеспечением кредита, еще не погашенного на момент продажи собственности. Обязательства по кредиту в этом случае принимает на себя покупатель. При отсутствии достаточного количества денежных средств на оплату сделки покупатель может взять новый кредит по рыночной ставке. При этом, происходит либо прямая оплата остатка кредита и взятие нового кредита на сумму, позволяющую полностью оплатить собственность, либо принятие обязательств по существующему кредиту и взятие нового кредита на сумму, недостающую для оплаты сделки, причем обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, что повлечет установление более высокой процентной ставки по кредиту. Во втором случае увеличивается риск заемщика, связанный с возможной потерей права выкупа заложенной собственности: соблюдение заемщиком графика платежей при расчетах со вторым кредитором не гарантирует того, что этот кредитор выполняет обязательства по платежам первому кредитору, вследствие чего заемщик может потерять право выкупа. Следует отметить, что на сегодняшний день кредит с перезакладываемым залогом используется банками в индивидуальном порядке при кредитовании потенциальных заемщиков.

Итак, можно сделать вывод, что из перечисленных видов ипотечных кредитов в российской практике в основном используются аннуитетный и стандартный (от остатка) виды ипотечного кредита. Хотя можно констатировать, что отдельные элементы той или иной схемы банки закладывают в собственные программы, например, возможность досрочного погашения при аннуитетном кредите и др.

Система ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), как любая другая система, представляет собой ряд взаимосвязанных элементов. Элементами системы ипотечного жилищного кредитования, можно считать: субъекты ИЖК; объекты ипотечного жилищного кредитования; обеспечение ИЖК; организационно-экономическую основу ИЖК. Таким образом, систему ипотечного жилищного кредитования можно определить как комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих межу собой на единой организационно-экономической основе.

Одним из основных элементов системы ипотечного жилищного кредитования являются ее субъекты. К субъектам ипотечного жилищного кредитования можно отнести: заемщика, кредитора, риелторские и страховые компании, инвесторов, правительство. Все эти субъекты являются участниками рынка ипотечных жилищных кредитов.

Определяющим звеном рынка ипотечных жилищных кредитов является объект кредитования - один из фундаментальных элементов системы ипотечного жилищного кредитования. В широком смысле объект кредитования - вещь или процесс, под который предоставляется кредит, ради которого совершается кредитная сделка. Объектами кредитования могут быть практически любые предметы и процессы. Объектами ипотечного кредитования могут быть только приобретение и обустройство земли под жилищное строительство; строительство и реконструкция жилья; приобретение жилья.

Неотъемлемым элементом системы ипотечного жилищного кредитования является обеспечение кредита. Обеспечение кредита является своего рода гарантией его возврата. Это обусловливает особую значимость механизма обеспечения кредита, поскольку возвратность - это основополагающее свойство кредитных отношений. Изначально возвратность ипотечного жилищного кредита обеспечивается регулярным получением дохода заемщиком - это первичный источник погашения. Но поскольку существует риск несвоевременного получения или неполучения дохода заемщиком, то банку необходим вторичный источник погашения кредита. В ипотечном жилищном кредитовании этим источником является залог приобретаемой квартиры.

Помимо фундаментальных элементов в систему ипотечного жилищного кредитования входит организационно-экономическая основа, которая включает в себя этапы кредитования, как определенную последовательность обязательных процедур, а также саму технологию кредитного процесса, т.е. кредитную документацию, порядок выдачи и погашения ссуды, а также процедуру контроля в процессе обслуживания кредита.

Среди этапов ипотечного кредитования можно выделить несколько основных: предварительная квалификация клиента (пояснение условий кредитования); сбор и обработка информации о потенциальном заемщике; оценка вероятности погашения кредита и оценка рисков банка; принятие решения по кредиту; заключение кредитной сделки; обслуживание кредита. Предварительным этапом можно считать привлечение банком средств для предоставления ипотечных жилищных кредитов.

На сегодняшний день существует следующие модели ипотечного кредитования применяемые как в России, так и за рубежом:

. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов, при этом банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой, при этом в странах с высоким уровнем инфляции, ставкой процента, курса национальной валюты, нестабильностью доходов граждан, применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, некоторые российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента.

. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная, при которой граждане образуют кооператив и на протяжении ряда лет осуществляют взносы. При накоплении половины стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение, а оставшаяся часть стоимости оплачивается, в течение следующего периода, по истечении которого недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. На мой взгляд, данная модель представляет интерес для России. Это связано с тем что, себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья т.е., как правило, цены на первичном рынке жилья ниже цен вторичного рынка. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, может увеличить объемы ипотечного рынка и жилищного строительства.

2. Анализ развития ипотечного кредитования в России на современном этапе

.1 Особенности деятельности АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на рынке ипотечного кредитования

Акционерный коммерческий банк МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ БАНК открытое акционерное общество (Генеральная лицензия на осуществление банковских операций №1751 от 17.09.2012 года) создан в 1992 году. АКБ МОСОБЛБАНК ОАО (МОСОБЛБАНК) официально аккредитован при Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Банк предоставляет полный спектр банковских услуг как для физических, так и для юридических лиц. Частным клиентам предложен большой выбор депозитных программ, разнообразные формы денежных переводов, обслуживание банковских карт международных платежных систем. Корпоративную клиентуру привлекает качественное обслуживание текущих и расчетных счетов, а также возможность эффективного размещения свободных ресурсов. Кредитная политика банка позволяет его клиентам развивать свой бизнес и создавать новые рабочие места в регионах. Задача МОСОБЛБАНКа в любой точке его присутствия состоит в развитии экономики этого региона. Поддержка малого и среднего бизнеса в регионах, поддержка местных администраций и предприятий жилищно-коммунального хозяйства - приоритеты Банка в области банковского бизнеса.

По состоянию на 1 сентября 2014 года МОСОБЛБАНК входит в топ-50 крупнейших банков Российской Федерации по размеру активов (данные Банка России)

Акционерами Банка являются:

·              97,96% - АО «СМП Банк»;

·              2,04% - миноритарные акционеры (из них физические лица в количестве более 36 500 чел.).

По итогам в 2014 году объем выданных кредитов физическим лицам (ипотека, автокредиты и потребительские кредиты) вырос в денежном выражении в 2,5 раза и составил почти 10 млрд. рублей. Наибольший рост, как по объему, так и по количеству выданных кредитов, пришелся на автокредитование - в 2,5 раза в сравнении с 2014 годом. Всего в 2014 году было выдано автокредитов на сумму 4,1 млрд. рублей.

В 2013 году АКБ МОСОБЛБАНК ОАО расширил линейку ипотечных программ с 6 до 15. Клиентам предлагались фиксированные и переменные ставки, привязанные к ставкам MosPrime3M и 12-месячной процентной ставке LIBOR. В результате стоимость заемных средств варьировалась в диапазоне 8,9-17% годовых. Минимальный срок кредитования составил 3 года, максимальный - 30 лет. Для заемщиков, направляющих на приобретение жилья средства материнского капитала, первоначальный взнос составлял 5% стоимости квартиры. Развивалась программа военной ипотеки: количество кредитов, выданных в рамках программы военной ипотеки, за 2011 год выросло с 819 до 1041. Всего на 1 января 2014 года было выдано ипотечных кредитов на сумму 2,21 млрд. рублей (см. рис. 14), причем 64 кредита были проданы рефинансирующей организации ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»).

Рис. 2. Динамика роста объемов ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО в 2012-2014 г., млрд. руб.

В 2014 году АКБ МОСОБЛБАНК ОАО продолжил развитие линейки ипотечных программ. Особое внимание при этом уделялось социально-ориентированным продуктам: «Военная ипотека», «Ипотека для молодых учителей», «Ипотека для молодых ученых» и «Военная ипотека - переезд». В 2014 году было выдано 587 таких кредитов на общую сумму около 1,16 млрд рублей. Всего в 2014 г. выдано ипотечных кредитов на сумму уже более 3,52 млрд. рублей, причем 1112 кредитов на общую сумму свыше 1,8 млрд. рублей было рефинансировано по стандартам ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (ОАО «АИЖК»).

С 18 ноября 2009 г. МОСОБЛБАНК работает по программе Реструктуризации ипотечных жилищных кредитов ОАО «АРИЖК» (Открытое акционерное общество «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов»). ОАО «АРИЖК» было создано 16 февраля 2009 года в целях реализации мер для решения проблем ипотечного кредитования и оказания помощи заемщикам, доходы которых значительно уменьшились, либо источники дохода полностью утрачены.

АКБ МОСОБЛБАНК ОАО принимает участие в реализации государственной Программы оказания помощи заемщикам, оказавшимся в трудной жизненной ситуации. С 31 декабря 2010 года ОАО «АРИЖК» завершило реализацию государственной программы Реструктуризации ипотечных кредитов заемщиков, оказавшихся в трудной жизненной ситуации: первичная реструктуризация (предоставление стабилизационных займов) и повторная реструктуризация. Решение о завершении программы подготовлено в связи с улучшением экономической ситуации в стране. В 2013 г. ОАО «АРИЖК» переименовано в Открытое акционерное общество «Агентство финансирования жилищного строительства» (ОАО «АФЖС»), основным направлением ОАО «АФЖС» является стимулирование развития жилищного строительства и сектора арендного жилья.

В настоящий момент АКБ МОСОБЛБАНК ОАО является Агентом по сопровождению ранее выданных ОАО «АРИЖК» займов в ряде регионов своего присутствия. Типовыми документами по реализации программы реструктуризации ипотечных жилищных кредитов в МОСОБЛБАНК являются:

-             Форма (форма) доверенности для предоставления интересов Заемщика Поверенным лицом при реструктуризации ипотечного кредита (займа);

-             Заявление на досрочное погашение задолженности по Стабилизационному займу;

-             Заявление об изменении процентной ставки, срока заимствования по Договору Стабилизационного займа;

-             Обращение заемщика / залогодателя о предоставлении ОАО «АРИЖК» согласия на прекращение последующей ипотеки.

Кредиты МОСОБЛБАНК на сумму 332 млн. рублей были так же рефинансированы по программам банка DeltaCredit. В целом в 2013 году МОСОБЛБАНК расширил линейку ипотечных программ с 15 до 21 (включая специальную программу - «Ипотека для своих» и «Ипотека для работников бюджетной сферы»). Клиентам предлагаются фиксированные и переменные ставки, привязанные к ставкам MosPrime3M и 12-месячной процентной ставке LIBOR. В результате стоимость заемных средств варьировалась в диапазоне 12,4-

,5% годовых. Это связано с «входящими» условиями кредита, такими как срок, процентная ставка, зависящая от размера первоначального взноса, а также ежегодных и разовых выплат по кредиту. Минимальный срок кредитования составлял 3 года, максимальный - 30 лет. Для заемщиков, направляющих на приобретение жилья средства материнского капитала, первоначальный взнос составлял 5% стоимости квартиры.

В 2014 году было оформлено ипотечных кредитов на 3,52 млрд. рублей, что в 1,5 раза превышает результат 2013 года. АКБ МОСОБЛБАНК ОАО занял в рейтинге аналитического цеонтра по ипотечному кредитованию и секьюритизации 33 место по объему выданных ипотечных кредитов.

В сравнении с аналогичным периодом прошлого года, объем выданных банком ипотечных кредитов вырос на 40%.

В 2014 году, МОСОБЛБАНК осуществлял кредитование на первичном и вторичном рынках недвижимости для приобретение жилого дома, части жилого дома / таунхауса с земельным участком, выдавал кредиты под залог имеющейся в собственности квартиры, реализовавал специальные программы кредитования для военнослужащих, учителей, ученых, а так же ипотечные программы по Стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Условия кредитования МОСОБЛБАНК в 2014 году по «классической ипотеке» показаны в таблице 1.

Таблица 1. Условия кредитования МОСОБЛБАНК в 2014 году по «классической ипотеке»

* после оформления права собственности ставка устанавливается от 9,10%

** после оформления права собственности ставка снижается на 1%

*** до оформления права собственности ставка составляет 15,50% в рублях/11,75% в долларах

Условия ипотечных программ МОСОБЛБАНК в 2013 году под залог имеющейся в собственности квартиры показаны в приложении 2. МОСОБЛБАНК в 2013 году так же предлагал ипотечные продукты ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК). АИЖК создано в 1997 году по решению Правительства РФ. Кредитование по стандартам АИЖК осуществляется только в рублях РФ. Условия ипотечных программ ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» показаны в таблице 2.

Таблица 2. Условия ипотечных программ ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию»

* после оформления права собственности ставка устанавливается в размере, соответствующем приобретению квартиры на вторичном рынке.

Главная задача АИЖК заключается в реализации государственной политики по повышению доступности жилья для населения России. Деятельность АИЖК направлена на создание равных возможностей для получения ипотечных кредитов всеми гражданами России, независимо от социального положения, образования, состава семьи, уровня доходов, профессии, вероисповедания, места проживания или регистрации. Особое внимание АИЖК уделяется формированию рынка ипотеки в регионах, где наименее развиты рынки жилья и ипотеки.

Более половины ипотечных кредитов в 2014 году выдано по социальным программам МОСОБЛБАНКа, имеющим государственную поддержку в размере 1,7 млрд. рублей («Военная ипотека», «Ипотека для молодых учителей», «Ипотека для молодых ученых»). В целях реализации решений Правительства Российской Федерации, направленных на улучшение жилищных условий отдельных категорий граждан, в том числе молодых учителей, АКБ МОСОБЛБАНК ОАО совместно с ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» предлагает воспользоваться программой «Ипотека для молодых учителей», которая рассчитана на все категории российских учителей в возрасте до 35-ти лет (см. прил. 3).

Преимущества программы «Ипотека для молодых учителей» - минимальный первоначальный взнос и низкая процентная ставка. Рецепт успешного развития отечественной науки это достойные зарплаты ученым и обеспечение их жильем. Специализированная ипотечная программа МОСОБЛБАНК разработана для молодых ученых, являющихся сотрудниками научных учреждений и занимающих соответствующие должности, возможность приобрести собственную квартиру уже на первых этапах карьеры. Программа кредитования «Ипотека для молодых учёных» в 2014 году показана в приложении 4.

АКБ МОСОБЛБАНК ОАО совместно с ФГКУ «Росвоенипотека» и ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» реализуетпрограмму «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих». Программа предусматривает выдачу ипотечных кредитов военнослужащим - участникам накопительно-ипотечной системы. Условия программы кредитования «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» показаны в таблице 3.

Таблица 3. Условия программы кредитования «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» в 2014 году

Программа «Накопительно-ипотечная система жилищного обеспечения военнослужащих» начала функционировать с 1 января 2005 гoда и является эффективным способом решения жилищных проблем военных. Сегодня ее участниками являются более 270 тысяч военнослужащих. Суть системы заключается в том, что на каждого участника НИС открывается именной накопительный счет, на котором в период прохождения военной службы накапливаются денежные средства из федерального бюджета, а также доходы от инвестирования накоплений. Уже после трех лет участия в НИС военнослужащий получает право на целевой жилищный заём для приобретения собственного жилья, в том числе с привлечением ипотечного кредита. Таким образом, как первоначальный взнос, так и погашение кредита производится за счет накопительных средств участника НИС, а не из личных сбережений заемщика. Документом, подтверждающим платежеспособность заемщика, является свидетельство участника НИС. В результате чего размер кредита значительно превышает тот, который участник НИС может получить на основании данных о своих доходах.

Итак, во второй половине 2014 года в связи с падением курса рубля, происходила интенсивная скупка населением недвижимости, в первую очередь жилья экономкласса. Люди стали стремительно избавлялись от дешевеющих рублей. Этот источник ликвидности к концу 2014 года стал постепенно иссякать, и в 2015 г. скорее всего, произойдет снижение спроса на недвижимость.

Сегодня, ипотечный рынок является единственным сегментом кредитования, сохраняющим высокие темпы роста и низкий уровень просроченной задолженности. В то время как в сегменте необеспеченного кредитования растет число заемщиков, имеющих одновременно два и более кредитов, ипотечный рынок далек от насыщения: по-прежнему остро стоит вопрос обеспечения населения жильем, что позволяет поддерживать стабильный интерес заемщиков к ипотеке. В ближайшие годы ипотека останется наиболее перспективным направлением размещения средств для банков. Недвижимость - это приоритетный продукт, который для клиента будет всегда востребован. Нет никаких сомнений, что ставки по ипотеке будут расти в первом полугодии 2015. В такой ситуации можно говорить о том, что ипотечный рынок в лучшем случае удержится на границах объемов выдач текущего года, в худшем - произойдет сокращение.

Ипотека - последний из банковских продуктов, по которому заемщик решится объявить дефолт. Как правило, ипотеку платят до тех пор, пока могут. Поэтому в целом качество ипотечных ссуд существенно выше, чем тех же беззалоговых кредитов. Однако есть сегменты ипотечного рынка, которые будут показывать рост просроченной задолженности. Это валютные кредиты, которые многие розничные банки выдавали заемщикам по более низким ставкам, а также кредиты, с минимальным и нулевым первоначальным взносом. Ипотека сегодня - это единственный инструмент, который имеет хорошо отлаженные как на законодательном уровне, так и на практике инструменты рефинансирования. Наличие таких инструментов означает, что этот рынок открыт не только для больших банков с рейтингами. Рефинансирование позволяют и небольшим банкам без рейтинга выходить на этот рынок и получать фондирование. Те банки, в модель которых уложатся оптимизация трудозатрат, бизнес-процессов, сохранение маржи и аудитории клиентов, будут продолжать выдавать ипотеку.

.2 Прогноз объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО

Задачей экономико-статистического прогнозирования является выявление перспектив ближайшего или более отдаленного будущего в исследуемой области на основе реальных процессов действительности. В большом многообразии методов прогнозирования можно выделить следующие их группы: методы экспертных оценок, методы экстраполяции, моделирование, нормативный и целевой методы. Методы экстраполяции основываются на предположении о неизменности факторов, определяющих развитие изучаемого объекта, и заключаются в распространении закономерностей развития объекта в прошлом на его будущее. Простым методом выявления тенденции развития является сглаживание временного ряда, т.е. замена фактических уровней расчетными, имеющими меньшую волатильность, чем исходные данные.

Одним из наиболее распространенных методов прогнозирования является экстраполяция, то есть распространение прошлых и настоящих закономерностей, связей и соотношений развития на будущее. Теоретической основой распространения тенденции на будущее является свойство социально-экономических явлений, называемые инерционностью. Именно инерционность позволяет выявить сложившиеся взаимосвязи между уровнями динамического ряда.

Проведем прогноз объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на конец 2015 года путем экстраполяции ряда динамики за период 2010-2014 г. В расчетах будут использованы данные таблицы 4.

Построим график объемов ипотечного кредитования по годам и проведем экстраполирующую прямую (трэнд). Подберем математическое уравнение, с помощью которого можно примерно описать выявленную тенденцию (см. рис. 15).

Таблица 4. Объем выданных ипотечных кредитов в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за 2010-2014 г., (млрд. руб.)

Рис. 3. Динамика объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за 2010-2014 гг., млрд. руб.

Рассчитаем параметры подобранного уравнения методом наименьших квадратов, рассчитаем выровненные значения и построим по ним теоретическую линию графика. Сравним прогнозируемый и реальный графики, оценим пригодность полученного уравнения для прогнозирования, рассчитаем прогноз возможной тенденции на 1 год вперед.

Анализ графика показывает, что тенденция возможно будет описана уравнением прямой: Y = а + вХ.

Решаем систему уравнений:

Для решений указанной системы нормальных уравнений составим вспомогательную таблицу 4, используя данные таблицы 5.

Таблица 5. Вспомогательная таблица

Далее подставим рассчитанные коэффициенты в систему уравнений. Решив при помощи вспомогательной таблицы систему уравнений, получим коэффициенты: а = 0,163 и в = 0,643.

Уравнение временной тенденции примет вид: Y = 0,643 Х + 0,163.

Рассчитаем возможный объем ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО на один год вперёд (конец 2015 г.): Y₆ = 4,02 млрд. руб.

Используя подобный метод прогнозирования, требуется применять несколько функций, это осуществляется путем описания динамики несколькими уравнениями (парабола, полиномиальная, экспоненциальная, логарифмическая функция и др.), с этой целью используем математический модуль встроенный в программу Excel (см. рис. 16-17). При этом определяется функция наиболее точно описывающая тенденцию (коэффициент детерминации R² максимально приближен к 1).

Рис. 4. Экстраполяция динамики объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за 2010-2014 гг., при помощи степенной функции (прогноз на 2015 год, ≈ 3,9 млрд. руб.)

Рис. 4. Экстраполяция динамики объемов ипотечного кредитования в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО за 2010-2014 гг., при помощи полиномиальной функции 2-ой степени (прогноз на 2014 год, ≈ 4,15 млрд. руб.)

Для осуществления прогноза объемов ипотечного кредитования в 2015 г. выберем степенную функцию, т.к. в этом случае R² максимально приближен к 1 и равен 0,9867. Согласно полученному прогнозу, объемы ипотечного кредитования АКБ МОСОБЛБАНК ОАО в конце 2015 года должны увеличиться на 0,38 млрд. руб. и составить 3,9 млрд. руб. Математические методы прогнозирования наиболее приемлемы в периоды стабильной экономики, в случае экономических или политических кризисов точность подобных прогнозов значительно уменьшается.

. Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в России

.1 Анализ динамики рынка ипотечного кредитования

В 2014 году экономика страны находилась под влиянием внешних негативных факторов - санкций, снижения цен на нефть, ограничений на рынках капитала. После трехлетнего периода стабилизации на отметке в 100+ долл. за баррель, в августе началось ее падение, которое остановилось в конце года на уровне 50-60 долл. за баррель сорта Urals. Более чем двукратное падение стоимости основного экспортного ресурса России в сочетании с ростом волатильности на финансовых рынках, введением санкций и торговых ограничений, ускорило отток капитала из России. По итогам 2014 года, по данным Банка России, он составил рекордные с 2009 г. 151,5 млрд долл., что почти в 2,5 раза больше, чем в предшествующем 2013 году.

Для обеспечения торгового баланса в сложившихся условиях Банк России с середины ноября отказался от поддержки курса рубля внутри границ плавающего коридора и перешёл к политике плавающего курса, в рамках которой основной задачей Банка России является таргетирование инфляции. Однако девальвация рубля (за год рубль подешевел к доллару в 1,7 раза, а к евро - в 1,5 раза), четверть которой пришлась на декабрь, вызвала инфляционный шок: рост цен в декабре стал рекордным для этого месяца за последние 16 лет (+2,6% к предыдущему месяцу), а инфляция по итогам года достигла 11,4% (к декабрю 2013 г.).

Рост цен и замедление экономического роста оказывают негативное влияние на доходы и уровень жизни населения. По итогам 2014 г. располагаемые денежные доходы населения снизились на 1%, хотя за счет индексации заработных плат работников бюджетной сферы реальная заработная плата по итогам 2014 года увеличилась (+1,3%). В 2015 году ожидается сокращение реальных доходов населения, прежде всего, по причине высокой инфляции, а также возможного роста безработицы, в том числе в скрытой форме. Об ожиданиях ухудшения уровня жизни свидетельствует и падение в IV квартале 2014 года индекса потребительской уверенности (по оценкам Росстата) до значений в период кризиса 2009 г.

Реализация этих рисков в условиях высокой закредитованности населения может привести к существенному росту дефолтов по кредитам и, как следствие, к значительным убыткам банков. Такая ситуация наблюдается уже сейчас в сфере потребительского необеспеченного кредитования: по данным Банка России, доля необеспеченных потребительских ссуд, непогашенных вовремя, выросла в декабре до 17,8%. В результате, лидеры потребительского кредитования в разы увеличили резервы на возможные потери по выданным кредитам, что вместе со снижением темпов роста кредитного портфеля⁵ привело к снижению прибыли и росту убытков ряда банков.

Кроме того, росту кредитных рисков способствует и сокращение возможностей заемщиков рефинансировать ранее взятые кредиты. По исследованию Банка России крупнейших розничных банков⁶, существенная доля кредитов предоставляется заемщикам, уже имеющим непогашенную ссудную задолженность перед банком: в I квартале 2014 года доля таких заемщиков составила 41% по количеству предоставленных кредитов и 44% по объему выданных ссуд.

В результате, темпы роста кредитования физических лиц замедлились, при этом ипотечное кредитование являлось одним из основных источников роста кредитного портфеля банков. Объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 год снизились на 7,6% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Доля выдачи ипотечных кредитов в общем объеме кредитования физических лиц по итогам 2014 года выросла на 5 п.п. (по сравнению с 2013 годом) и достигла рекордных 20,4%.

В целях борьбы с возросшими инфляционными ожиданиями Банк России в 2014 г. поэтапно увеличил ключевую ставку с 5,5% до 17%. Это привело к росту стоимости фондирования, в том числе для банковского сектора: доходность 5-летних ОФЗ за год выросла на 4,3 п.п. до уровня в 14,2% (на 30.12.2014 г.), а ставки Mosprime 6M - на 5,8 п.п. до уровня 24,3%.

Рост стоимости фондирования привел к необходимости повышения ставок по кредитам как населению, так и предприятиям. Причем сложившиеся условия (низкие темпы роста промышленного производства, высокий уровень ставок по кредитам (по сравнению с доходностью бизнеса), низкий уровень собственных средств и возросшая волатильность обменного курса) не стимулируют предприятия осуществлять новые инвестиции и, как следствие, сокращают спрос на кредиты со стороны корпоративного (нефинансового) сектора. Кроме того, появились признаки значимого ухудшения качества долга предприятий: за 2014 год просроченная задолженность по кредитам юридических лиц выросла на 33%, в то время как за 2013 год - на 7%.

Ужесточение условий привлечения средств за рубежом (в том числе для компаний и банков, попавших под действие санкций) увеличило спрос на рефинансирование накопленного внешнего долга корпоративного (нефинансового) сектора и способствовало быстрому сокращению величины иностранных пассивов российских банков (-20% за 2014 год). Однако и на внутреннем рынке компаниям стало сложнее получить кредиты из-за ухудшения ожиданий банков относительно финансового состояния заемщиков.

С другой стороны, возможности банков по наращиванию кредитных портфелей остаются ограниченными: продолжает снижаться показатель достаточности капитала - на конец декабря отношение собственных средств (капитала) к активам, взвешенным по уровню риска, снизилось до 12,5%, что является минимальным значением с 2005 года (например, на начало 2010 года достаточность капитала достигала почти 21%). Доля банков с минимальной достаточностью капитала (H1: 10% - 12%) в активах банковской системы увеличилась за 2014 год в 2,5 раза - до 47%

Замедление темпов роста объемов кредитования позволило несколько улучшить ситуацию с ликвидностью, однако проблема с привлечением долгосрочных источников фондирования в текущих условиях сохраняется.

Основным каналом привлечения ликвидности являются инструменты, предлагаемые Банком России, в первую очередь, операции РЕПО и кредиты под залог нерыночных активов и поручительств. Роль этих инструментов в фондировании кредитных организаций стала особенно значимой после фактического прекращения операций межбанковского кредитования в декабре 2014 года. За 2014 год совокупный долг кредитных организаций перед Банком России и Минфином увеличился на 5,1 трлн руб. Доля средств, предоставленных Банком России, в совокупном приросте портфеля кредитов физическим и юридическим лицам в 2014 году, составила 69,1%.

Однако дальнейшему росту заимствований у Банка России препятствует ограниченность разновидностей ценных бумаг, которые банки еще могут передать в залог или использовать для операций РЕПО с Банком России. Вместе с тем, по оценкам АИЖК, накопленный портфель ипотечных жилищных кредитов, характеризующийся высоким качеством, является хорошим залогом для операций Банка России по предоставлению ликвидности, потенциал которого практически не использован. Так, на 01.01.2015 г. в ломбардный список Банка России, бумаги из которого могут выступать обеспечением по кредитам, включены ипотечные ценные бумаги на сумму не более 340 млрд рублей (менее 10% всей задолженности по ипотеке). При этом ипотечные кредиты являются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,1% по сравнению с 7,9% по иным ссудам населению.

Следствием сохранения такой ситуации с ликвидностью, вероятно, станет ужесточение банками доступа к кредитам для конечных заемщиков. Поддержка банковской системы может осуществляться посредством предоставления доступа к источникам долгосрочного фондирования для более надежного ипотечного кредитования, например, под залог ипотечных активов или ипотечных ценных бумаг, а также в рамках программы, аналогичной Программе инвестиций Внешэкономбанка в проекты строительства доступного жилья и ипотеку.

Для поддержки банковского сектора в связи со снижением доступности финансовых рынков и переходом к плавающему курсу рубля Банк России принял решение о смягчении банковского регулирования. В частности, кредитным организациям предоставлено право до 01.06.2015 г. при расчете пруденциальных нормативов по операциям в иностранной валюте использовать официальный курс рубля, установленный Банком России на 01.10.2014 г. Также кредитные организации могут не ухудшать оценку качества обслуживания долга вне зависимости от оценки финансового положения заемщика. С целью диверсификации ипотечного кредитования по уровню риска при расчете обязательных нормативов вводятся два новых коэффициента взвешивания по риску:

•      50% - для ипотеки с низким уровнем риска (величина основного долга не превышает 50 млн руб., К/З на дату выдачи - не более 50%, П/Д на дату выдачи - не более 40%);

•        150% - для ипотеки с повышенным уровнем риска (К/З на дату выдачи более 90%).

Вместе с тем, с целью ограничения рисков, связанных с кредитованием населения в иностранной валюте, с 1 апреля 2015 г. коэффициент взвешивания по риску для вновь выдаваемых кредитов повышается со 150% до 300%.

3.2 Рынок ипотечного кредитования: девальвация рубля стимулировала спрос на покупку недвижимости

В 2014 году было выдано 1 012 312 ипотечных кредитов на общую сумму 1 762,6 млрд рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза - в денежном выражении.

В условиях напряженности на финансовых и валютных рынках недвижимость стала популярным объектом для инвестиций. Анализ банковской статистики говорит о том, что вложения в жилье стали восприниматься как альтернатива банковским депозитам.

Вторым фактором роста ипотечного рынка стал реализовавшийся спрос будущих периодов. Многие граждане, собиравшиеся приобрести жилье для собственных нужд, но выжидавшие удобного момента для сделки, поняли, что в краткосрочной перспективе ожидать улучшения условий не стоит, и решили не затягивать с покупкой жилья с помощью ипотечного кредита.

На протяжении 2014 года месячные темпы роста выдачи снижались - от 52% в январе до 13% в ноябре в результате роста ставок по ипотеке и ужесточения банками требований к заемщикам. В декабре спрос на ипотечные кредиты и жилье был подогрет в результате девальвации рубля в середине месяца и опасений резкого роста ставок по ипотеке вследствие повышения ключевой ставки до 17%. В таких условиях потенциальные заемщики, имевшие на руках одобрение кредита, поспешили воспользоваться возможностью получить кредит по одобренным ставкам.

Большинство участников пересмотрело в конце 2014 года основные условия выдачи ипотечных кредитов: повысило минимальный первоначальный взнос, отменило возможность получения кредита по двум документам или со справкой о доходах в свободной форме. Ряд участников приостановили в декабре выдачу ипотечных кредитов или установили запретительные ставки в 30% и более. В январе 2015 года минимальные ставки по ипотечным программам уже выросли до 14,5 - 16% (за исключением отдельных совместных акций с застройщиками на приобретение жилья в конкретных жилых комплексах). Эти действия в сочетании с ростом ставок по кредитам ведут к охлаждению рынка, но насколько сильным будет эффект для рынка ипотеки в 2015 году, зависит, в первую очередь, от продолжительности периода повышенной волатильности на финансовых рынках, в том числе на рынке межбанковского кредитования и кредитования под залог активов. Вместе с тем, разработанная Правительством Российской Федерации программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на приобретение у юридического лица строящегося жилья или жилья в новостройке позволит поддержать как рынок ипотеки, так и отрасль жилищного строительства.

В 2014 году средняя ставка выдачи по ипотечным кредитам в рублях составила 12,5%, что примерно соответствует уровню 2013 года. Вместе с тем, в декабре ипотечные кредиты выдавались в среднем по ставке 13,2%, а в январе 2015 г. - уже по ставке 14,2%, что является максимумом с конца 2010 года.

В целом можно констатировать, что банки в 2014 году старались удерживать ставки по ипотечным кредитам на достаточно низких уровнях при этом проводили разнонаправленную ценовую политику в зависимости от маркетинговой стратегии и возможности доступа к разным источникам фондирования и неохотно шли на их повышение. Основным способом конкурентной борьбы в этих условиях стало снижение требований к ипотечным заемщикам, начавшееся еще в 2013 году. По данным Банка России, с начала 2013 года и до IV квартала 2014 года отмечалось существенное увеличение объема выдачи кредитов с первоначальным взносом 10 - 20% и, напротив, сокращение объемов выдачи кредитов с первоначальным взносом более 60%, что может свидетельствовать о смягчении банками в этот период стандартов ипотечного кредитования и об увеличении объемов выдачи ипотеки с повышенным кредитным риском. В целом, по данным Банка России, в ипотечном портфеле банков доля кредитов с первоначальным взносом менее 30% составляет 47,5%, а с первона

В случае резкого замедления темпов развития рынка, что вероятно уже в начале 2015 года, качество ипотечных портфелей банков начнет быстро ухудшаться. Примером такой динамики может служить ситуация с необеспеченным потребительским кредитованием.

Банкам следует очень внимательно оценивать кредитные риски и не допускать необоснованного снижения требований к заемщикам - в случае резкого ухудшения экономической ситуации сильнее всего пострадают заемщики, получающие «серую» зарплату и не имеющие возможности подтвердить свои доходы справкой по форме 2-НДФЛ.

Кроме того, уязвимыми будут и заемщики, имеющие помимо ипотечного кредита еще и потребительские.

С другой стороны, по сравнению с ситуацией 2008-2009 годов, ипотечные заемщики сейчас гораздо более устойчивы к шокам обменного курса. По итогам 2014 года доля ипотечных кредитов в иностранной валюте в совокупном ипотечном портфеле составила всего 3,9%, снизившись за год на 0,3 п.п. Напомним, что в 2005 году доля валютной задолженности в совокупном портфеле превышала 50%, а в 2008-2009 гг. - составляла не менее 20%. Доля валютной задолженности начала стремительно падать после кризиса 2008-2009 годов, когда выдача валютной ипотеки практически прекратилась. Так, за 2014 год было выдано всего 750 валютных кредитов против 1 011 562 рублевых.

В целом, в 2014 году ипотека оставалась самым благополучным сегментом кредитования населения и основным драйвером его роста. Так, объемы выдачи потребительских (не ипотечных) кредитов за 2014 г. снизились на 7,6% по сравнению с предыдущим годом, в то время как объемы выдачи ипотечных кредитов выросли на 30%. Задолженность по потребительским (не ипотечным) кредитам с просроченными платежами свыше 90 дней составила 10,7% от всей задолженности по потребительским кредитам (увеличившись с начала года в 1,5 раза). Такая ситуация уже привела к тому, что лидеры потребительского кредитования в разы увеличили резервы на возможные потери по выданным кредитам⁷ и сократили прибыль (или показали убыток) по итогам 2014 года. При этом их возможности по увеличению процентных доходов за счет роста кредитного портфеля в текущих условиях ограничены из-за невысоких значений достаточности собственных средств (12,5%, что является минимальным значением с 2004 года) и снижением спроса на кредитные продукты.

.3 Рынок ипотечного кредитования в России в I квартале 2015 года

Итоги первого квартала 2015 года свидетельствуют о снижении ипотечного рынка. Тем не менее, данные Банка России говорят о том, что худшие прогнозы не оправдались. За первые три месяца 2015 года выдано 135 184 ипотечных кредита на общую сумму 218,1 млрд рублей, что на 32% ниже уровня января-марта 2014 года в количественном и на 35% - в денежном выражении. Средняя сумма рублевого кредита составила 1,61 млн рублей по сравнению с 1,73 млн рублей по итогам 2014 года.

В марте темпы сокращения рынка ипотечного кредитования ускорились: был выдан 43 121 кредит на сумму 68 млрд рублей, что на 46% в количественном и на 50% в стоимостном выражении ниже уровня марта 2014 года.

Напомним, что в период кризиса 2009 года ипотечный рынок упал гораздо сильнее: рынок сокращался в разы, по итогам первого квартала 2009 года рынок сократился почти в 3,5 раза.

Сейчас понятно, что такого сценария удастся избежать: начиная со второго квартала 2015 года большую поддержку ипотечному рынку окажет государственная программа субсидирования процентных ставок по ипотечным кредитам на покупку жилья в новостройках. Программа направлена, прежде всего, на поддержку отрасли жилищного строительства. В рамках программы для заемщика ставка по кредиту составит не более 12% годовых (а при предоставлении дополнительных скидок за счет застройщика - от 9-10% годовых). При этом кредиты на приобретение жилья на вторичном рынке предлагаются по ставкам 14,5-18% годовых.

В рамках указанной программы 40 организаций подали заявки на предоставление субсидий на сумму 557,6 млрд руб. при общем лимите по программе в 400 млрд рублей (в том числе ОАО «АИЖК» − заявку на 45 млрд рублей). Приказом Минфина России от 28.04.2015 №108 между участниками программы распределены лимиты по выдаче (рефинансированию) кредитов пропорционально поданным заявкам.

По данным Минфина России, на 27 апреля 2015 года в рамках программы банками выдано около 10 тысяч кредитов на сумму более 13 млрд рублей.

Реализация программы будет способствовать не только восстановлению рынка ипотеки, но и снижению средневзвешенных ставок выдачи, которые пока находятся на достаточно высоком уровне. Средняя ставка по выданным в марте 2015 года кредитам составила, по данным Банка России, 14,7% годовых. В последний раз данный уровень ставок был зафиксирован в сентябре 2009 года.

Тем не менее, ипотечные кредиты остаются более качественным активом по сравнению с другими потребительскими кредитами: по данным Банка России, на 01 апреля 2015 г. доля ипотечных ссуд со сроком задержки платежей более 90 дней составляет 2,5% по сравнению с 12,7% по иным ссудам населению.

С целью минимизации негативных социальных последствий роста количества просроченных ипотечных кредитов Правительством Российской Федерации при активном участии Агентства была разработана программа реструктуризации ипотечных жилищных кредитов и займов для отдельных категорий заемщиков, оказавшихся в сложной финансовой ситуации. Программой предусматривается, что получить помощь смогут граждане установленных категорий либо испытывающие существенное снижение доходов (более, чем на 30%), либо имеющие ипотечный кредит в иностранной валюте, платежи по которому выросли более чем на 30% вследствие снижения курса валюты Российской Федерации.

Согласно указанию Банка России №3566-У от 04 марта 2015 года, коэффициент риска, используемый при расчете показателей достаточности капитала, повышается по валютным кредитам со 150% до 300%. Эта мера должна способствовать еще большему охлаждению ипотечного жилищного кредитования в иностранной валюте. По данным Банка России, за 3 месяца 2015 года было выдано 25 таких кредитов на общую сумму в 960 млн рублей, что в 1,8 раза меньше соответствующего периода 2014 года.

В мае 2015 года Банк России принял решение о продлении с 01 июля 2015 г. части антикризисных мер в сфере банковского регулирования. В частности, при расчете пруденциальных нормативов по операциям в иностранной валюте до 01 октября 2015 года продлена возможность использовать льготный курс рубля к пяти основным иностранным валютам, установленный на следующем уровне: курс доллара США - 45 рублей, курс евро − 52 рубля, курс фунта стерлингов Соединенного Королевства - 70 рублей, курс швейцарского франка - 47 рублей, курс 100 японских иен - 38 рублей.

Также кредитные организации до 01 октября 2015 года смогут не ухудшать оценку качества обслуживания долга вне зависимости от оценки финансового положения заемщик.

Список использованной литературы

1.   Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 №6-ФКЗ, от 30.12.2008 №7-ФКЗ, от 05.02.2014 №2-ФКЗ). // «Собрание законодательства РФ», 03.03.2014, №9, ст. 851.

.     Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ (ред. от 31.12.2014). // «Собрание законодательства РФ», 29.01.1996, №5, ст. 410.

3.      Федеральный закон от 30.12.2004 №214-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». // » Собрание законодательства РФ», 03.01.2005, №1 (часть 1), ст. 40.

4.   Положение о порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (утв. Банком России 26.03.2004 №254-П) (ред. от 18.12.2014) (Зарегистрировано в Минюсте России 26.04.2004 №5774).

5.      Инструкция Банка России от 03.12.2012 №139-И (ред. от 18.12.2014) «Об обязательных нормативах банков» (Зарегистрировано в Минюсте России 13.12.2012 №26104). // «Вестник Банка России», №74, 21.12.2012.

6.   Адрианов В.В., Букирь М.Я., Бутенко С.А. и др. Национальная платежная система. Бизнес-энциклопедия / коллектив авторов; ред.-сост. А.С. Воронин. - М.: КНОРУС: ЦИПСиР. 2013 - 424 с.

.     Балабанов И.Т. Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008. С. 169.

.     Банковский менеджмент: учебник / коллектив авторов; под ред. д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. - 4е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2011. - 560 с.

9.      Банковское дело: учебник / О.И. Лаврушин, И.Д. Мамонова, Н.И. Валенцева [и др.]; под ред. засл. деят. науки РФ, д-ра экон. наук, проф. О.И. Лаврушина. - 9-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2011. - 768 с.

.        Биарампас Т. Ипотечный авангард. // Журнал «Ипотека и кредит», №1 (38), январь-февраль, 2014.

.        Биарампас Т. Кредит: размер имеет значение. // Журнал «Ипотека и кредит», №1 (38), январь-февраль, 2014.

12. Борисов А.Б. Большой экономический словарь. - М.: Книжный мир, 2010 С. 344.

.     Гусев А. От чего зависит величина процентной ставки по ипотечному кредиту. // Газета «Ипотека», №23, 2014.

.     Джонстон Дж., Эконометрические методы. - М.: Статистика, 1980.

.     Жуков Е.Ф. Деньги. Кредит. Банки: учебник. - М.: Юнити-Дана, 2010. - 341 с.

16.    Зубова Е. Квартира в зачет. // Газета «Ипотека. №25, 2014.

17. Косарева Н., Пастухова Н., Рогожина Н. Развитие системы долгосрочного ипотечного кредитования населения в России // Вопросы экономики, 2009. №5; Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2008.

.     Кравцова Г.И. Деньги, кредит, банки: учебник. Мн.: БГЭУ, 2011. - 517 с.

19.    Куликов A. Г., Янин В.С. Развитие ипотечного жилищного кредитования в России: вопросы радикального обновления методологической базы. // Журнал «Деньги и кредит», 2/2015.

20. Маркова О.М. Банковские операции. / О.М. Маркова, Н.Н. Мартыненко, О.С. Рудакова, Н.В. Сергеева. - М.: Изд.: Юрайт, 2012. - 537 с.

.     Мартынова Т. Ипотека крепка чужими деньгами // Банковское обозрение, 2009. №10.

22.    Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело, №3, 2004.

.        Меркулов В.В. Мировой опыт ипотечного жилищного кредитования и перспективы его использования в России. - СПб.: Юридический центр Пресс, 2003.

.        Минц В.М. Модели ипотечного кредитования и перспективы их применения в России // Банковское дело, 2002. №3. С. 33.

25. Ольхова Р.Г. Банковское дело: управление в современном банке: учебное пособие / Р.Г. Ольхова. - 2е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2012. - 304 с.

26.    Поморина М.А. Финансовое управление в коммерческом банке: учебное пособие /М.А. Поморина. - М.: КНОРУС, 2013. - 376 с.

27. Риск-менеджмент в коммерческом банке: монография / коллектив авторов; под ред. И.В. Ларионовой. - М.: КНОРУС, 2014. - 456 с.

.     Рукавишиков В.Н. Ипотечное страхование в России развивается // Финансы, №4, 2005.

.     Тенденции и проблемы развития банковского сектора России, монография / коллектив авторов; под ред. Сокоинской Н.Э. - М: Социльно-политическая мысль, 2013 г. - 262 с.

.     Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под ред. А.Г. Грязновой. - М.: Финансы и статистика, 2012. С. 377

31.    Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. - М.: НПЦ «Алфей», 2004.

.        Финансы и кредит в недвижимости: Учебник для вузов / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. - М.: НПЦ «Алфей», 2012.

.        Цылина Г.А. Ипотека: жилье в кредит. - М., 2007. С. 19.

34. Годовые отчеты Акционерного коммерческого банка МОСКОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ БАНК открытое акционерное общество за 2010-2015 г. //http://mosoblbank.ru/

35. Департамент розничного кредитования МОСОБЛБАНКа подвел итоги работы в 2014 году. // http://mosoblbank.ru/

36. Ипотечное кредитование в 2014 г.: скрытые риски роста. // Рейтинговое агентство «Эксперт РА». //http://raexpert.ru/

37.    Ипотечное кредитование в 1 полугодии 2014 г. // Рейтинговое агентство «Эксперт РА». //http://raexpert.ru/

38. Задонский Г. Рынок недвижимости РФ. // «Экономическое развитие России», №1, 2015. Институт экономической политики имени Е.Т. Гайдара. // http://www.iep.ru.

39. МОСОБЛБАНК информирует о значениях обязательных нормативов ЦБ РФ // http://mosoblbank.ru/

40. Сайт Центрального Банка РФ. //http://www.cbr.ru/

41.    Сайт компании Донстрой. // http://www.donstroy.com/

.        Сайт компании Миэль. // http://www.miel.ru/

43. Сайт компании Инком. // http://www.incom.ru/

44.    Сайт компании Бест. // http://best-novostroy.ru/

.        Сайт компании Миан. // http://www.mian.ru/