Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Дипломная работа

Проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним

Введение

Актуальность данного исследования обуславливается существованием большого объема теоретически несогласованных вопросов и правоприменительных проблем в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Новая система правового регулирования в сфере недвижимости появилась и развивается в соответствии с проводимыми в России социально-экономическими реформами, и государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является важнейшим элементов новой системы. Основные положения о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены Гражданским кодексом РФ. Специальный закон, определяющий случаи и порядок осуществления государственной регистрации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о государственной регистрации) был принят в 1997 г. и введен в действие с 1998г.

Ранее, до принятия Закона о государственной регистрации, в РФ действовали разрозненные положения, которые регулировали регистрацию сделок с отдельными объектами недвижимости. Отсутствовали единое правовое регулирование, единая система регистрирующих органов и единый порядок осуществления государственной регистрации.

Единая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок обеспечивает устойчивость гражданского оборота недвижимости; защищает права и законные интересы физических и юридических лиц - участников оборота недвижимости; создает эффективные механизмы государственного управления рынком недвижимости (в т.ч. механизмы наполнения государственного бюджета); формирует единую информационную базу объектов и субъектов прав на недвижимость.

К сожалению, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним характеризуется декларативностью, неконкретностью положений, отсутствием регламентации некоторых (весьма важных) теоретических и практических вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Практика применения норм о регистрации обнаружила недостатки Закона о государственной регистрации (в т.ч. противоречия положений Закона о государственной регистрации государственным нормативно-правовым актам), детерминированные неопределенностью законодательства и выработанными в науке мнениями, которые предопределяют нерешенность проблем, касающихся государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ощущается недостаток в специальной литературе, в научно-практических комментариях Закона о государственной регистрации; существует немногочисленная арбитражная практика по делам о государственной регистрации, но отсутствуют обзоры судебной практики высшей судебной инстанции (по делам судов общей юрисдикции).

Определенные теоретические проблемы рассматривались ещё российскими дореволюционными цивилистами Л.А.Кассо, И.А.Покровским, Ф.Шершеневичем и др. В современной российской юриспруденции, за исключением работ В.А.Алексеева, И.К.Воронина, А.В.Волынцевой, М.Р.Дзуцевой, Е.А.Емельяновой, М.С.Игнатовой и др., до сих ощущался недостаток теоретического материала о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии с вышеназванными причинами представляется актуальным и важным выбор темы исследования «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Объектом исследования в выпускной квалификационной работе являются правоотношения, регулирующие вопросы недвижимости в российском гражданском праве.

Предметом исследования являются основные теоретические и практические гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав.

Цель данной работы: исследовать проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В связи с поставленной целью предпринята попытка решения следующих задач:

) рассмотреть юридическую природу института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, раскрыть понятие и значение государственной регистрации; установить принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним; обозначить объекты и субъектов государственной регистрации; выявить особенности оснований возникновения и регистрации прав на недвижимое имущество;

) изучить проблемы, возникающие при регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества;

) охарактеризовать и провести анализ причин приостановлений государственной регистрации в деятельности Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан;

) изучить судебную практику и случаи приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, требующие судебного вмешательства, по Республике Татарстан.

Эмпирическая база исследования: материалы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан.

Методы исследования: общенаучный (диалектический) метод познания; эмпирический (исследование судебных решений) метод; теоретические методы: комплексный подход, исторический метод, нормативно-логический, сравнительно-правовой и системно-правовой.

Источники исследования. Теоретическую основу работы составили труды ученых-правоведов В.А.Алексеева, Е.А.Емельяновой, И.К.Воронина, А.В.Волынцевой, Д.В.Виноградова, И.П.Пискова, О.Д.Епифанова, А.А.Завьялова. Р.С.Бевзенко, А.Б.Карлина, А.Р.Кирсанова, И.Е.Манылова, М.Г.Пискуновой, С.В.Полениной.

Использовались такие нормативно-правовые акты, как Гражданский Кодекс, Жилищный Кодекс, Закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др.

Использовались материалы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, связанные со случаями приостановлений государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Теоретическая значимость работы заключается в комплексном исследовании государственной регистрации прав и сделок с недвижимостью как одного из элементов, входящих в состав механизма государственного регулирования на рынке недвижимости. В частности, выделены особенности государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества.

Практическая значимость результатов исследования. Выводы и предложения, сделанные в работе по проблемам государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, могут быть использованы при совершенствовании действующего законодательства и правоприменительной практики, в научных исследованиях, в учебном процессе, в практике работы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Глава 1. Гражданско-правовой аспект государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

недвижимый имущество сделка судебный

1.1 Юридическая природа, субъекты, объекты, общие проблемы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Вопрос о правовой природе государственной регистрации пользуется особым вниманием. Федеральный закон о государственной регистрации посвящает определению государственной регистрации прав на недвижимое имущество статью 2, в которой государственная регистрация определяется в качестве юридического акта признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В.А.Алексеев напоминает, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в современной юриспруденции рассматривается как правовой институт и как юридический акт.

В качестве правового института государственная регистрация является совокупностью правовых норм для регулирования общественных отношений с целью признания и подтверждения специальными органами государства прав на недвижимость и обременений прав на недвижимость. Данные отношения можно охарактеризовать как административно-правовые.

Содержание административно-правовых отношений заключается в том, что исполнительные органы государственной власти проводят юридическую экспертизу представленных документов, проверяют законность сделки; затем решают или регистрировать, или приостановить регистрацию, или отказать в регистрации прав на недвижимое имущество. Данные отношения связаны также с имущественными отношениями, которые регулируются гражданским, водным, земельным, лесным законодательством, законодательством о недрах, так как осуществляется государственная регистрация прав на недвижимое имущество, правовой режим которого определяется гражданским, водным, земельным и др. отраслями законодательства.

Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней, представляя административно - правовое решение, может рассматриваться также как юридический акт. Юридическое значение такого акта заключается в том, что государственная регистрация по закону определяет наступление юридических последствий, которые связаны с возникновением, изменением и прекращением прав на недвижимость. Значение акта государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом заключается в следующем: договор считается заключенным и возникает право у покупателя недвижимости с даты внесения необходимых записей в Единый государственный реестр. Принятие акта государственной регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом означает: 1) с государственной регистрацией вступает в силу обременение права на недвижимость (сервитут, аренда и т.д.); 2) с даты государственной регистрации прекращаются права на недвижимое имущество, возникшие ранее.

Акт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней признается завершающим, обязательным элементом юридического факта, в результате чего возникают, изменяются и прекращаются права на недвижимое имущество. В соответствии с Законом о государственной регистрации акт государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней считается единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Среди исследователей проблем государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним распространена точка зрения, согласно которой с позиций правового регулирования нормы, регулирующие государственную регистрацию, обладают внутренним единством и образуют особый правовой институт, подчеркивает О.Д.Епифанов. Его истоки лежат в гражданском праве, сам процесс государственной регистрации в наибольшей степени регулируется правом административным, при осуществлении государственной регистрации применяются нормы ряда других отраслей законодательства: земельного, жилищного, семейного, налогового и др.

Если допустить, что государственная регистрация прав регулируется одной из главных для нее отраслей права - гражданским или административным, то с учетом установленного ст.71 и 72 Конституции РФ распределения предметов ведения и полномочий, в которых гражданское законодательство отнесено к ведению Федерации, а административное и административно-процессуальное - к совместному ведению Федерации и ее субъектов, возможно принципиальное изменение системы законодательного и нормативно-правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним при акценте на гражданское или в противовес этому - административное законодательство. В первом случае государственная регистрация окажется в ведении Федерации, во втором - в совместном ведении Федерации и субъектов Федерации.

Это различие напрямую отразилось в становлении современной системы государственной регистрации. Первоначально (до принятия ГК РФ) значительные правотворческие и регулирующие функции в этой сфере принадлежали субъектам Федерации, а в дальнейшем (после принятия ГК РФ) и выстраивания существующей вертикали власти система была централизована и в настоящее время трансформировалась в федеральную структуру. По сути гражданско-правовые основания государственной регистрации по мере своего развития предопределили организационно-структурную и административно-правовую составляющую института государственной регистрации. Структура органов государственной власти, ее осуществляющих, вслед за гражданским законодательством трансформировалась из децентрализованной в жестко централизованную - федеральную. Соответствующим образом изменилось и административно- правовое регулирование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то изучение имеющих здесь место проблем обычно происходит либо с позиций гражданского, либо административного права, а также в рамках комплексных исследований, где преимущественно акцентируются проблемы этих двух отраслей.

Соотношение этих позиций близко к характеристике государственной регистрации прав с использованием категорий формы и содержания. Содержательно государственная регистрация сводится к установлению особого правового режима в сфере гражданско-правовых отношений, который с точки зрения формы обеспечивается публично-правовым актом регистрации. Форма и содержание неразрывны, поэтому отнесение государственной регистрации к числу институтов одного лишь гражданского или одного лишь административного права нельзя считать справедливым, поэтому существует точка зрения, в соответствии с которой отношения в сфере государственной регистрации имеют двойственную гражданско-правовую и административно-правовую природу. Есть основания утверждать о комплексном характере правового института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который включает в себя в основном нормы гражданского и административного права, смежных отраслей, в которых регулируются вопросы оборота различных категорий недвижимости.

В качестве правового института государственная регистрация прав являет собой межотраслевой институт права, регулирующий имеющую свои отличительные признаки отношения, возникающие при приобретении и реализации прав на недвижимость и сделок с ней и их обязательной регистрацией в определенных законодательством органах государственной власти или организациях, наделенных их полномочиями и осуществляющими их функциями.

В научной литературе появилось немало предложений о формировании новых отраслей права. Каждое из этих предложений базировалось на наличии развитого законодательного регулирования общественных отношений, которые должны были послужить объектом регулирования новых отраслей. Такого рода предложения коснулись и государственной регистрации прав. Например, А.Р. Кирсанов, базируясь на наличии развитого законодательного регулирования отношений, в которых осуществляется государственная регистрация, а также учитывая динамику становления органов государственной власти, ее осуществляющих, пришел к выводу о том, что в стране активно формируется еще одна самостоятельная отрасль права - регистрационное. Наличие же в Федеральном законе о регистрации положений, касающихся общих вопросов государственной регистрации и норм, регулирующих регистрацию отдельных видов имущества, было истолковано им как основание для выделения общей и особенной частей регистрационного права.

Постановка такого вопроса выглядит довольно проблематично, поскольку в государственно-управленческой практике и современном законодательстве существует достаточно много разновидностей государственной регистрации, в частности, помимо государственной регистрации прав - это государственная регистрация юридических лиц, индивидуального предпринимателя и целый ряд других.

При государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регулируемая сфера общественных отношений довольно узкая, да и сами эти отношения довольно слабо обособлены от отношений, регулируемых другими институтами. По своему объему весьма ограничена и совокупность норм, регулирующих государственную регистрацию прав. Все это не позволяет с достаточными основаниями ставить и обсуждать вопрос о существовании особой регистрационной отрасли права, тем более, что речь здесь может идти лишь о комплексном образовании, что опять же не соответствует понятию и содержанию отрасли права.

Ставить вопрос о формировании новой отрасли права применительно к каждому крупному и достаточно самостоятельному федеральному закону вряд ли правильно, деление права на отрасли имеет фундаментальный характер для всей правовой системы. Неоправданное умножение отраслей лишь размоет структуру права, затруднит взаимосвязи его норм и заведомо снизит эффективность правового регулирования в целом. Во внутренней структуре права важна его разумная иерархичность и строгое следование основаниям членения системы на отдельные единицы: отрасли и институты. И если речь идет об отраслях, то каждая из них должна быть правовым образованием одного уровня с другими. Невозможно поставить на одну ступень административное право и входящий в него отдельными сторонами комплексный институт государственной регистрации прав при условии, что ему вдруг будет придан статус отрасли права.

Отрасль права характеризуется не только развитым законодательным содержанием, для нее характерны наличие собственного, не пересекающегося с другими отраслями предмета регулирования - некой крупной, весьма значимой, однородной и специфичной группы общественных отношений и своего метода регулирования. Наличие собственного метода правового регулирования является фундаментальным признаком именно отрасли права, а не комплексной отрасли законодательства или правового института.

Критикуя тенденцию к умножению отраслей права, Ю.А.Тихомиров заметил, что принятие одного/двух законов дает повод признать появление отрасли права. Подобное отождествление упрощает и вульгаризирует представления о праве и законе, но первое как явление и понятие богаче и шире второго. Оно отражает и правовые теории, и концепции, и правосознание, и правовые нормы, и акты. Не следует законам поспешно присваивать ранг права, а отрасли законодательства механически объявлять отраслями права.

Что касается государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделки с ним, то здесь есть все основания рассматривать регулирующие ее нормы в качестве комплексного межотраслевого института, объединяющего нормы ряда отраслей, ведущую роль среди которых занимают нормы гражданского и административного права. Первые определяют материальное содержание государственной регистрации прав, а вторые - ее процессуальную форму.

С позиций гражданского права государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой императив, без которого невозможно возникновение прав на недвижимость. Установление обязательной регистрации сделок с недвижимым имуществом вводит в содержание государственной регистрации отношения между их сторонами, регулируемые нормами гражданского права. Используя гарантированную ГК РФ свободу договора, участники сделок с недвижимостью сами выбирают виды сделок и условия заключаемых ими договоров. Диспозитивные начала гражданско-правовых отношений сменяются императивом государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и необходимостью пройти публично-правовую процедуру государственной регистрации. Гражданско-правовые диспозитивные установления оказываются неразрывно связанными с необходимостью их публично-правового закрепления, без которого сами сделки оказываются неоконченными.

Гражданско-правовое содержание сделок с недвижимостью необходимо предполагает их административно-правовую государственную регистрацию. Это две принципиально несовпадающие, но абсолютно необходимые стороны одного правового явления, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. При этом, государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке. Иными словами, гражданско-правовые действия порождают право, которое ничтожно без его публично-правового признания в акте государственной регистрации.

Этот акт осуществляется федеральным органом исполнительной власти в процессе государственного управления, направленного на создание для граждан и других участников сделок с недвижимостью гарантированные возможности для реализации их прав в гражданском обороте. Административно-правовая форма процесса государственной регистрации, определяет цели и задачи регистрационных процедур, определяет их принципы, которые также характеризуют комплексный межотраслевой правовой институт государственной регистрации в качестве исходных начал, обеспечивающих единство входящих в этот институт норм.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним выступает ограничением прав участников гражданского оборота в сфере недвижимости, однако ограничение это установлено самим гражданским законодательством, а его целью является обеспечение и гарантирование государством прав владельцев недвижимого имущества и участников сделок с ним.

Систему принципов, характерных для правовых институтов, разделяют на исходные - общеправовые, которые действуют и реализуются в нормах права либо непосредственно, либо опосредованно через характерные для соответствующего института специфические принципы. К числу общих принципов права относят принципы справедливости, демократизма, гуманизма, народовластия, равноправия, законности, гласности, единства прав и обязанностей и др.. Что касается органов исполнительной власти, к которым относятся и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, то здесь также выделяют общие для них принципы: законности, гласности, публичности, диспозитивности, достоверности.

И.К.Воронин считает государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним сложным правовым явлением, выступающим в единстве двух взаимосвязанных сторон: 1) управленческая деятельность субъектов административного права, урегулированная нормами права и направленная на реализацию регистрационной функции государства; 2) административно-правовой акт, имеющий правоустанавливающий характер.

Е.А.Емельянова рассматривает государственную регистрацию как: 1) правовой институт, представляющий собой совокупность правовых норм, регулирующих общественные отношения по поводу признания и подтверждения специально уполномоченными органами государства прав на недвижимое имущество и обременений данных прав; 2) юридический акт, являющийся административно - правовым решением; 3) правоприменительную деятельность регистрирующих органов, а также результат правоприменительной деятельности.

А.В.Волынцева считает институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним комплексным правовым институтом, объединяющим нормы различных отраслей права (которыми регулируются возникновение, изменение и прекращение прав на недвижимое имущество), основанным на комплексном административно-правовом и гражданско-правовом регулировании.

Объекты регистрации - вещные права на недвижимое имущество: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитуты, иные права, предусмотренные действующим законодательством (в т.ч. прекращение, передача, подтверждение, ограничение (обременение) или изменение указанных прав).

Субъекты регистрации - собственники недвижимого имущества, обладатели других подлежащих государственной регистрации прав на него (в т.ч. граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства; российские и иностранные юридические лица; международные организации; иностранные государства; Российская Федерация; субъекты Российской Федерации; муниципальные образования). Субъектом регистрации являются также органы, которые осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со статьями 130-132 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) подлежат государственной регистрации: жилые помещения, вещные права на жилые помещения, обременения (ограничения) на них и сделки с данными объектами. Требование о государственной регистрации присутствует в статье 18 Жилищного Кодекса Российской Федерации, в которой закреплено, что право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации основой для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (в том числе жилых помещений) и сделок с ним считаются: документы органов государственной власти и органов местного самоуправления; договоры, другие сделки по отношению к недвижимому имуществу; документы о приватизации жилых помещений; документы о праве на наследство; судебные решения; свидетельства о правах на недвижимое имущество, выданные органами государственной власти; иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя; иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

1.2 Проблемы государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества

Существуют проблемы государственной регистрации прав на отдельные объекты недвижимого имущества, Так, О.Н.Колесова рассматривает регистрацию ограничений прав на землю, вернее, частный случай охранной зоны с особым режимом использования - водоохранную зону. Ограничения прав на землю, которые установлены правовыми документами государственной власти, органов местного самоуправления, суда, сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу и подлежат государственной регистрации. Закон о регистрации не отсылают к иному порядку установления, к иному закону. Для установления водоохраной зоны нет необходимости в издании специального правового акта.

Земельное законодательство требует обязательную государственную регистрацию ограничений. Данное требование обосновано принципом земельного права, по которому земля - природный объект, природный ресурс, объект недвижимого имущества. Объект недвижимости в земельных отношениях - земельный участок. В соответствии с законом необходимо внести сведения в государственный реестр прав о каждом конкретном участке как обременении.

Нерешенным остается вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации ограничения. Ограничения прав в водоохранных зонах связаны, в отличие от сервитута, аренды и залога, не с правами третьих лиц. Они связаны с природными факторами и необходимостью учета значения земельного участка как природного объекта, который связан с другими природными объектами. Размер водоохранных зон определяется видом и протяженностью воды и не зависит от сформированности земельных участков в водоохраной зоне и закрепленности прав на них. Ограничения распространяется на собственников земельных участков, арендаторов и др. Иногда земельные участки формируются в водоохраной зоне. Законодатель не определил субъекта государственной регистрации ограничения прав и время (на каком этапе получения земельного участка) обращения с целью произвести государственную регистрацию ограничения прав. Вопрос о возможности оспаривания сделки с земельным участком, у которого отсутствует государственная регистрация ограничения права, остается нерешенным. Как правило, суды учитывают факт расположения земельного участка в водоохранной зоне, не учитывая при этом наличие или отсутствие государственной регистрации ограничения права.

Решение данных проблем лежит в плоскости обязательности государственного кадастрового учета водоохраной зоны и ее составляющих. Формирование единого информационного пространства для объектов недвижимости и прав на них позволит исключить повторный учет, избежать потерь и искажений юридической информации, бюрократических проволочек и издержек в процессе оформления сделок с недвижимостью.

И.Е.Манылов формулирует ряд проблем, выявленных при реализации Концепции, предусматривающей введение единой учетно-регистрационной процедуры и создание единого федерального информационного ресурса о недвижимости.

. Существовала практика, при которой законодатель регулировал оборот зданий и земли отдельными нормативно-правовыми документами. Допускалась и допускается практика возникновения (прекращения) права отдельно на здание (помещение) без связи с правами на землю. Таким образом, не реализуется положение о едином объекте недвижимости. Принцип единства судьбы земельных участков и связанных с ними объектов (который закреплен в Земельном Кодексе РФ) на практике не работает: и земельные участки, и здания выступают самостоятельными объектами сделки, что является причиной того, что не соблюдаются интересы собственников при сделках с землей и зданиями.

Принятие ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установило правовую основу и порядок такой регистрации, ввело заявительный порядок регистрации и закрепило положения о признании ранее возникших прав. Принятый ФЗ о государственном кадастре недвижимости стал шагом к переходу к единой процедуре учета и регистрации недвижимости. Систему учета зданий и помещений органами БТИ и учета земли земельными комитетами заменили системой государственного кадастрового учета недвижимости. Полный переход на государственный кадастровый учет недвижимости завершится в 2013 г.

. С помощью заявительного порядка учета и регистрации невозможно провести полноценный учет всех имеющихся объектов недвижимости в государственном кадастре недвижимости и внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) сведения обо всех имеющихся правах.

. Не закрыт вопрос о правовой экспертизе документов, проводимой государственным регистратором при регистрации прав на недвижимость. Непонятно, что должно быть: 1) детальная экспертиза законности действий, выполненных другими органами и заявителем при их выдаче (получении); 2) проверка формальных признаков достоверности и представленных документов. Не все решено в вопросе установления особенностей регистрации прав на недвижимое имущество в тех случаях, когда сделки нотариально удостоверены (в т.ч. и на предмет исключения повторной экспертизы с целью сокращения сроков регистрации).

К другим проблемам можно отнести: 1) унификацию учетно-регистрационных процедур и услуг, которые предоставляются в сфере регистрации прав и учета недвижимости; 2) повышение доступности сведений, которые содержатся в информационных ресурсах учетно-регистрационных систем.

Перечисленные проблемы в сфере регистрации и учета недвижимости предполагается решить в законопроекте о государственной регистрации недвижимости, который предусматривает объединение Закона о кадастре и Закона о регистрации. Данный законопроект разрабатывается Министерством экономического развития России.

Осуществляя регулирование оборота недвижимости, государство вмешивается в частные дела в интересах участников частного правоотношения, следовательно, такое вмешательство государства должно быть деликатным и минимальным, направленным на защиту частного интереса и обеспечивающим защиту сторон договора и потенциально заинтересованного лица.

Деятельность органов по регистрации прав и кадастрового учета сегодня вызывает многочисленные обоснованные нарекания со стороны граждан, не выполняя возложенные на нее задачи. Нарекания связаны с длительностью процесса регистрации, слабой защищенностью приобретателя права на недвижимость, неясностью процедур и правового положения участников в процессе кадастрового учета, наличием значительных технических издержек при представлении документов для государственной регистрации прав и кадастрового учета, со множеством необоснованных приостановлений и отказов в государственной регистрации.

Основные направления совершенствования системы государственной регистрации прав были отражены в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. В дальнейшем положения Концепции не нашли системного применения в действующем законодательстве.

Реформирование системы государственной регистрации прав, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, технической инвентаризации зданий и сооружений осуществлялось не комплексно, поэтому не могло привести к достижению положительного результата. Такие системные вопросы, как построение управленческой вертикали, укрепление взаимодействия с учетными органами и организациями, уточнение полномочий регистраторов прав, решались в отрыве от основной задачи проведения реформы - укрепления прав на недвижимое имущество.

Сегодня в Российской Федерации в регулировании оборота недвижимого имущества участвуют органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, органы кадастрового учета недвижимого имущества, организации технической инвентаризации и технического учета, а также нотариат. Несмотря на произведенные недавно изменения действующего законодательства, функции этих органов и организаций в значительной степени пересекаются, дублируются, система регулирования в целом остается чрезвычайно громоздкой и не нацеленной на конечный результат - обеспечение гарантий прав на недвижимое имущество.

Предмет государственной регистрации определен очень широко, понятие объекта недвижимости, права на который подлежат регистрации, определено недостаточно четко. Это увеличивает количество записей в реестре прав и кадастре недвижимости, а вслед за тем и количество ошибок, в результате чего затраты заявителей и расходы государства на процесс регистрации постоянно растут. Задача снижения затрат на функционирование системы регистрации, в том числе снижения государственных расходов, является одной из основных, поскольку средства на содержание указанных органов и организаций в конечном счете изымаются из производственного процесса.

Определяя основные требования к проведению реформы, необходимо отметить, что она должна осуществляться комплексно, одновременно затрагивая все вышеперечисленные органы и организации. Это обусловливает необходимость принятия единого закона о государственной регистрации прав и кадастровом учете, который придет на смену Федеральному закону о государственной регистрации, а также необходимость одновременного внесения изменений в ряд иных законодательных актов.

В процессе проведения реформы системы регулирования оборота недвижимости необходимо решить следующие задачи: обеспечить максимальную достоверность сведений о правах на недвижимое имущество; исключить дублирование функций органов, осуществляющих регулирование; обеспечить для них реальную ответственность за действия или бездействие, приведшие к возникновению убытков у граждан и юридических лиц, ответственность за ненадлежащее исполнение своих функций; сделать учет объектов недвижимости и регистрацию прав на них единой правовой процедурой (конечной целью государства и участников оборота является не учет объектов, а государственная регистрация прав); предельно уменьшить количество фактов, подлежащих государственной регистрации, и количество записей в реестре прав; упростить ведение Единого государственного реестра прав, снизить расходы на осуществление государственной регистрации прав, в том числе расходы на ведение реестра; обеспечить доступность государственной регистрации, предельно уменьшить количество действий, которые должны быть совершены гражданами и юридическими лицами в процессе подготовки документов для государственной регистрации прав; определить систему стимулов, направленных на осуществление государственной регистрации ранее возникших прав; снизить расходы правообладателей на осуществление государственной регистрации прав и получение необходимых гарантий, а также расходы государственных средств.

Глава 2. Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на примере Республики Татарстан (г.Казань и близлежащие районы)

.1 Общая характеристика и анализ причин приостановлений государственной регистрации с делением их на виды

База исследования: Государственное учреждение «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан». Адрес: 420054, г. Казань, ул. Авангардная, 74. Телефон (843) 278-88-04. Факс (843) 278-88-06. E-mail: 16_upr@rosregistr.ru. Сайт: #"justify">Управление осуществляет следующие полномочия в установленной сфере деятельности: осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на объекты недвижимого имущества, расположенные на территории регистрационного округа; ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; прием на учет бесхозяйных недвижимых вещей; предоставление информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним; выдачу правообладателям по их заявлениям в письменной форме копий договоров и иных документов, передающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме;

по поручению Росреестра проведение проверок саморегулируемых организаций арбитражных управляющих, саморегулируемых организаций оценщиков, а также их филиалов и представительств, находящихся на подведомственной территории; участие в организации подготовки арбитражных управляющих, проведении и приеме теоретического экзамена по единой программе их подготовки; выдачу свидетельства установленного образца о сдаче теоретического экзамена по программе подготовки арбитражных управляющих; оформление арбитражным управляющим допуска к сведениям, составляющим государственную тайну; в установленном порядке и в пределах установленной компетенции обеспечение представления в арбитражный суд по его обращению кандидатуры арбитражного управляющего саморегулируемой организации арбитражных управляющих из числа саморегулируемых организаций, сведения о которых включены в единый государственный реестр саморегулируемых организаций арбитражных управляющих;

ведение государственного кадастра недвижимости; государственный кадастровый учет недвижимого имущества; предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости; ведение государственного реестра кадастровых инженеров в части приема и хранения документов, представляемых для внесения сведений в реестр; ведение государственного фонда данных, полученных в результате проведения землеустройства; контроль за проведением землеустройства; государственный мониторинг земель в Российской Федерации (за исключением земель сельскохозяйственного назначения); государственный земельный контроль; представление органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации результатов государственной кадастровой оценки земель в соответствии с законодательством Российской Федерации; контроль за осуществлением федеральным государственным учреждением «Земельная кадастровая палата» по Республике Татарстан полномочий по ведению государственного кадастра недвижимости, предоставлению сведений из него, по проведению государственного кадастрового учета недвижимого имущества; проведение государственной экспертизы землеустроительной документации; составление и представление в Росреестр ежегодного доклада о состоянии и использовании земель в субъекте Российской Федерации; представление в Росреестр предложений по изменению кадастрового деления территории кадастрового округа; выдачу в установленном порядке разрешения на пользование материалами и данными федерального картографо-геодезического фонда; регистрацию геодезических и картографических работ; лицензирование геодезической и картографической деятельности;

проведение аккредитации организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства; представление в Росреестр сведений об аккредитованных организациях, осуществляющих технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства и др.

За 2010 год количество регистрационных действий в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по сравнению с 2009 годом возросло почти на 15%, что является рекордом за последние годы. В 2010 году зарегистрировано более 900 тысяч прав и сделок с недвижимым имуществом - наибольшее за все годы регистрационной деятельности количество зарегистрированных прав и сделок, управление посетило свыше двух миллионов заявителей. В 2011 году управлением удержан рекордный уровень 2010 года и зарегистрировано почти 900 тысяч прав и сделок с недвижимостью. Традиционно государственная регистрация прав и сделок с жилыми помещениями составляет почти 60 процентов от общего количества регистрационных действий, продолжается значительный рост количества зарегистрированных ипотек. По итогам 2011 года управлением зарегистрировано более 80 тысяч ипотек (в докризисном 2008 году количество зарегистрированных ипотек было всего около 46 тысяч). В 2011 году обозначилась тенденция по увеличению количества договорной ипотеки почти в 2 раза. Сумма кредитных средств, обеспеченных ипотекой за прошедший год, составила почти 280 млрд. рублей.

Среди зарегистрированных прав и сделок встречаются случаи приостановления государственной регистрации прав и сделок. Приостановление государственной регистрации прав регламентируются ст.19 Закона о государственной регистрации.

Проведенный анализ позволяет классифицировать случаи приостановления государственной регистрации, условно разделив наиболее типичные на несколько видов.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в договоре купли-продажи, мены, договоре залога (ипотеки), как последующем, так и предшествующих, то есть в любом договоре, подлежащем государственной регистрации в соответствии с Законом о государственной регистрации отсутствуют те условия, которые ГК РФ относит к существенным условиям договора.

На практике не соблюдаются чаще всего следующие существенные условия:

.1. Не указана или указана неправильно цена договора в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров.

В соответствии с п.1 ст.17 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляются документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии со ст.18 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляется количество договоров-оригиналов, равное количеству сторон сделки (один договор стороне покупателя, а другой - стороне продавца), а также один экземпляр договора-оригинала помещается в дело правоустанавливающих документов и хранится в архиве соответствующего управления регистрационной службы по тому округу, где находится объект недвижимости, права на который и сделки с которым регистрируются.

Хранение одного экземпляра договора-оригинала требуется для того, чтобы в случае или порчи, или потери, или утраты по иным основаниям оригинала документов - договоров у сторон сделки, стороны могли обратиться в регистрационную службу. В случае, если сторонам потребуется по каким-то причинам копия-дубликат этого договора, этот экземпляр копии-дубликата подшивается в ДПД (дело правоустанавливающих документов). Копия-дубликат договора хранится в архиве еще и для того, чтобы в случае обжалования заявителем в судебном порядке отказа в государственной регистрации, суд мог запросить ДПД для того, чтобы решить, законным или незаконным был отказ, то есть ДПД признается в качестве доказательства в суде, а договор является неотъемлемой его частью. ДПД также может потребоваться для прокурорской проверки деятельности органов по регистрации; оно может быть изъято следователем в установленном законом порядке в случае обращения заявителей в правоохранительные органы по тем или иным причинам.

Поэтому существенные условия должны быть определены, как того требует ст.432 ГК РФ.

Нами приводится разъяснение, для чего нужно соблюдать это требование на практике. Часто наблюдаются случаи, когда в каком-то одном экземпляре договора указывается одна цена объекта недвижимости, например 3 000 000 рублей, а в двух других совершенно - другая цена, например 30 000. Понятно, что такое несоответствие существенных условий-цен в договоре не может не насторожить государственного регистратора. При этом необходимо указать, что чаще всего это бывает банальной ошибкой той организации, которая оказывает услуги по печати договоров, так как она может оказывать данные услуги в больших объемах и человек, отвечающий за печать договоров, может допустить опечатку из-за утомляемости. Ошибки возникают в случаях, когда люди, которые являются сторонами сделки, желая сэкономить на услугах посредников, печатающих договоры, решают напечатать их сами и по своей невнимательности допускают такую ошибку.

В практике наблюдаются случаи, когда цена за данный объект недвижимости явно не соответствует указанной в договоре. Даже учитывая, что в соответствии со ст.424 ГК РФ предполагается свобода заключения договора по любой цене, регистратору, исходя из здравого смысла, становится ясно, что покупка недвижимости по такой цене невозможна. Например, цена может превышать на несколько порядков среднерыночную на данный объект недвижимости. В данном случает становится ясно, что допущена техническая ошибка при составлении договора (например, при его составлении и последующей распечатке «случайно» добавилось несколько лишних нулей к сумме сделки).

У регистратора вызывают подозрение и слишком заниженные цены на объекты недвижимости (чаще всего на квартиры), даже если они одинаковые во всех трех экземплярах. Часто бывает так, что люди преклонного возраста не следят за реалиями рынка недвижимости и при продаже своей недвижимости верят словам покупателей о том, что на вырученную сумму возможно купить себе очень хорошую квартиру в более престижном районе. На деле же может оказаться так, что предложенная за квартиру цена такому престарелому человеку может оказаться даже в 2-3 раза ниже рыночной, и после регистрации такой сделки престарелый человек часто не сможет себе позволить купить даже комнату в самом отдаленном районе города. Регистрация данной сделки может повлечь для престарелых людей серьезные последствия. Даже в случае, если они признают потом данную сделку по решению суда ничтожной, для совершения данных действий им потребуются значительные средства на услуги юристов и упорство, что не всегда бывает у пожилых людей.

.2. Не проставлены подписи в договоре или в одном из экземпляров или в нескольких экземплярах договоров; подписи в разных экземплярах договоров существенно отличаются по написанию.

Наблюдаются случаи, когда подписи одной и той же стороны в разных договорах разительно отличаются, например, подпись покупателя на своем экземпляре и двух других экземплярах (продавца и того, что сдается в архив) - различна.

Наблюдаются также случаи, когда существует четвертая сторона, которой отдается экземпляр договора: 1) или банк (договор купли-продажи квартиры заключен с использованием кредитных средств банка); 2) или кредитный кооперативов; 3) или юридическое лицо (если сторона сделки является работником предприятия, то предприятие может выдать ему заём, и тогда недвижимость или ее часть будет в залоге у предприятия). Банк, или любая другая кредитная организация, или иное юридическое лицо, или физическое лицо (продавец в состоянии предоставить покупателю рассрочку платежа за продаваемый объект недвижимости, например, физическое лицо имеет несколько объектов недвижимости в собственности и при продаже одного ему есть где жить) предельно щепетильно относятся к такого рода нюансам.

Поскольку государственный регистратор не является специалистом-экспертом в области криминалистики и у него нет соответствующей аппаратуры, времени, знаний для проведения исследования почерка, то регистратор не в состоянии определить, подписался ли под данными договорами один человек или это подписи разных людей. Регистратор не обладает полномочиями отправки образцов почерка на экспертизу (по крайней мере, на практике это не делается), поэтому следует приостановка государственной регистрации, так как невозможно идентифицировать человека, подписавшегося под договором.

Одна из причин - простое отсутствие подписи под договором, что не позволяет государственному регистратору выяснить волю сторон при заключении договора, а таковая является существенным условием договора (ст.154 ГК РФ). На практике нет возможности выяснить, какими причинами вызвана данная ситуация: то ли человек не расписался из-за волнения, рассеянности, то ли он не согласен с какими-то условиями предложенного ему для подписания договорам и в последний момент решил не подписывать его, когда уже одна сторона договора его подписала. Такого, чтобы обе стороны забыли подписать договор, практически не бывает, если и бывает, то крайне редко.

.3. В договоре неправильно указаны площади и названия (адреса) объектов недвижимости, которые продаются, покупаются или подлежат обмену. Такие ошибки возникают довольно часто. Объяснить их бывает довольно сложно, можно предположить, что заявители передают друг другу копии договоров и сами пытаются составить новый договор, используя за основу старый и забывая изменить всю информацию, связанную с объектом недвижимого имущества. В соответствии с.6 ст.12 Закона о государственной регистрации и Постановления Правительства РФ об утверждения правил ведения ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним каждый объект недвижимого имущества имеет адрес и другие характеристики. Случаи, когда неправильно указана площадь (Приложение 1) в договорах и случаи, когда неправильно указаны адреса объектов недвижимости (например, в одном договоре купли-продажи указан один объект недвижимости, а в другом - другой), подлежат отказу в государственной регистрации, так как невозможно идентифицировать объект недвижимого имущества, на который поданы документы для регистрации прав собственности и перехода таких прав.

. Случаи приостановления гос. регистрации, когда заявители, зарегистрировавшие свои права на объекты недвижимого имущества до вступления в силу закона о регистрации, подают заявления сразу на переход права на данный объект недвижимого имущества третьим лицам (дарят, продают или обменивают его), не зарегистрировав сначала право собственности на объект в органах Управления Федеральной Регистрационной службы. В соответствии со ст.13 Закона о государственной регистрации государственная регистрация перехода прав на объект недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Заявители полагают, что регистрация своих прав в органах Бюро технической инвентаризации автоматически освобождает их от регистрации прав в органах Управления Федеральной Регистрационной службы и не подают соответствующего заявления. Данная ситуация послужит поводом для приостановления государственной регистрации, так как невозможно зарегистрировать переход права на объект недвижимости, не зарегистрировав право на него, потому что право собственности первично по отношению к переходу данного права.

. Случаи приостановления государственной регистрации в силу непредставления отказов от права преимущественной покупки (ППП) в случае продажи доли в общей долевой собственности собственником этой доли постороннему лицу, не являющемуся собственником.

В соответствии со ст.24 если к заявлению о регистрации не приложены документы, подтверждающие отказ от права преимущественной покупки, государственный регистратор обязан приостановить государственную регистрацию.

В данном случае собственник, продающий долю, в соответствии со ст.250 ГК РФ обязан: 1) или получить отказ от права преимущественной покупки своей доли от других сособственников, то есть тех людей, которые состоят с ним в отношениях общей долевой собственности, 2) или уведомить их о продаже своей доли (на определенных им условиях о цене и о предоставлении или отказе в рассрочке платежа с его стороны) путем посылки на тот адрес, где, по его мнению, может находиться в данный момент сособственник данной доли, письма с уведомлением о вручении и описью вложения. В случае, если сособственнику, продающему долю в недвижимом имуществе, неизвестно местонахождение других сособственников (такое часто бывает, если сособственники живут в разных городах или странах), то он может направить данное уведомление на адрес продаваемого объекта недвижимого имущества. В случае, если письмо с уведомлением придет обратно сособственнику, пославшему его, как не принятое получателем (делается соответствующая пометка в уведомлении о вручении, что письмо не принято получателем), участник долевой собственности, от которого требуется отказ от ППП, считается извещенным надлежащим образом, если пройдет месяц с даты, указанной в уведомлении о вручении как неполученное. Это самый сложный и долгий по времени вариант.

Для сокращения времени государственной регистрации надо получить отказ от ППП от сособственника в виде нотариально удостоверенного или написанного в стенах УФРС в присутствии специалиста отдела «приема-выдачи» документов соответствующего УФРС, обслуживающего территорию, где расположен объект недвижимости. Специалист данного отдела нужен для того, чтобы установить личность написавшего заявления по паспорту или временному документу, выдаваемому в случае его утери. Желательно также проверить, насколько это возможно, что заявление не написано под давлением или угрозами, но последнее не входит в должностные обязанности специалиста.

Нотариальный вариант отказа от ППП, по нашему мнению, более предпочтительный, т.к. у нотариуса имеется возможность проверить не только личность того, кто отказывается от ППП, но еще и проверить волю того, кто его подписывает.

Полагаем, что делать обязательно нотариальную форму такого отказа не стоит, так как это будет ударом по социально незащищенным слоям населения, потому как нотариально удостоверенный отказ от ППП стоит от 1000 рублей и выше за один отказ.

. Случаи приостановления государственной регистрации, если не оплачена госпошлина за совершение юридически значимых действий, таких как регистрация договоров купли-продажи, мены, залога, аренды, дарения а также перехода соответствующих прав.

Многие заявители не понимают или делают вид, что не понимают, что налоги и сборы и госпошлина - это совершенно разные вещи. Многие из них думают, что тот факт, что они платят налоги (подоходный, НДС, ЕДНВ или какой-то иной) освобождает их от уплаты госпошлины автоматически.

В соответствии с ФЗ о регистрации и ГК РФ пошлины устанавливаются за совершение юридически значимых действий, причем не органом, осуществляющим государственную регистрацию прав произвольно, а законодателем, путем внесения соответствующих поправок в закон о регистрации.

Действующие размеры пошлины за государственную регистрацию, за внесение изменений в ЕГРП и за повторную выдачу свидетельств о государственной регистрации установлены подпунктами 21-33 пункта 1 статьи 333.33 НК РФ (глава 25.3 НК РФ) и введены в действие с 30 января 2010 года. Размеры платы за предоставление сведений ЕГРП и за выдачу копий договоров, совершённых в простой письменной форме, утверждены Приказом Минэкономразвития РФ от 16 декабря 2010 года № 650 и введены в действие с 01 января 2011 года.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда причиной приостановки государственной регистрации является истекший срок агентского договора или доверенности на момент подачи документов, когда покупателя или продавца недвижимости, то есть какую-то из сторон сделки, представляет агент по агентскому договору или представитель по доверенности. В таком случае, в соответствии с Федеральным законом о регистрации следует приостановить заявителям регистрацию на срок от 1 до 3 месяцев, а заявителю за это время следует продлить доверенность или агентский договор и донести его в качестве дополнительного документа. После этого государственная регистрация автоматически возобновится.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в доверенности не прописаны полномочия именно на отчуждение объектов недвижимости, а прописаны какие-то другие, но доверенные лица пытаются по таким доверенностям действовать в сфере недвижимости.

В этом случае следует объяснить причину приостановки и либо попросить предоставить другую доверенность с необходимыми полномочиями, либо придется отказывать в государственной регистрации, если, конечно, заявитель не явится сам лично (Приложение 2).

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда сособственниками квартиры, комнаты являются несовершеннолетние. В соответствии со ст.292 ГК РФ в таких случаях требуется разрешение органа опеки и попечительства (в данном случае таким является РОНО - районный отдел народного образования). Любая сделка с участием несовершеннолетнего на той или иной стороне (стороне покупателя или продавца) обязательно требует разрешения РОНО на отчуждения объекта недвижимости, либо доли в объекте недвижимости с одновременной (многие заявители думаю, что сначала они продадут какой-то объект недвижимости, а потом купят другой, но в таких случаях РОНО им отказывает) покупкой доли несовершеннолетнему другой доли в объекте недвижимости или целого объекта недвижимости. Основное правило здесь такое: если несовершеннолетним (точнее родителями или опекунами) продается доля в квартире 1/3, принадлежащая несовершеннолетнему, то на это требуется разрешение органа опеки и попечительства на продажу. При этом оно выдается только в том случае, если в равноценной (равной по стоимости) квартире покупается та же доля, то есть 1/3, а не 1/4, иначе права несовершеннолетнего ущемляются. Однако же допускается, если в равноценной квартире покупается доля более, чем та, которая продается, по понятным причинам такая ситуация никак не может ущемить права несовершеннолетнего.

Также это разрешение требуется и при сдаче в аренду имущества несовершеннолетнего. Это требование распространяется на любое отчуждение объекта (доли объекта) недвижимости, принадлежащему несовершеннолетнему.

Если такого разрешения в рассмотренном выше случае не будет получено, то будет приостановка в государственной регистрации до тех пор, пока заявитель не принесет вышеобозначенные документы (разрешение РОНО на сделку), если же он откажется это сделать, то последует отказ в государственной регистрации (Приложение 3).

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда отсутствуют необходимые для приватизации жилья документы. В частности, при отсутствии отказа от приватизации от кого-то из тех, кто вписан в домовую книгу, государственная регистрация договора приватизации приостанавливается до предоставления отказа от приватизации или согласия данного человека с приватизацией путем подачи соответствующего заявления им о приватизации в органы УФРС (Приложение 4).

В соответствии с п.2 ст.16 Закона о государственной регистрации к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. При приватизации жилого помещения - передачи жилого помещения в собственность граждан - в ней должны участвовать все граждане, проживающие в этом жилом помещении (эту информацию предоставляет выписка из домовой книги, которая получается в ЖЭУ), либо от тех, кто не участвует в приватизации, должен быть представлен отказ от участия в приватизации.

Согласно ст.2 Закона о приватизации жилого фонда в Российской Федерации граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятии или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда при отчуждении объекта недвижимости не предоставлен акт приёма-передачи объекта недвижимости. Согласно ст.556 ГК РФ передача недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, это правило распространяются на заключение договора купли-продажи объекта недвижимости, а также мены. В таком случае государственная регистрация приостанавливается до момента предоставления акта приема-передачи недвижимости (Приложение 5).

. Случаи приостановления государственной регистрации, которое возникает при ситуации, когда заключается договор купли-продажи объекта недвижимости между юридическим лицом в лице покупателя или продавца, второй стороной сделки же является юридическое лицо любой организационно-правовой формы (ОАО, ООО, ЗАО).

В законе об ООО (ст.46), в законе об ОАО и ЗАО (ст.ст.78-80), ФЗ о банкротстве (ст.101) есть понятие «крупная сделка», требующая одобрения органов управления данного юридического лица, но это требуется только в том случае, если сумма сделки превышает 25% от балансовой стоимости юридического лица, всех его активов, имущества, то есть как-то надо определить стоимость сделки, чтобы определить, требуется ли разрешение генерального директора или совета директоров на совершение сделки. Для этого прилагаются бухгалтерский баланс и справка установленного образца, подписанная генеральным директором и главным бухгалтером, что стоимость сделки по отчуждению составляет более (или менее) 25% стоимости балансовых активов юридического лица, то есть 25% всего принадлежащего ему имущества.

.2 Судебная практика и случаи приостановления и отказов, требующие судебного вмешательства

В практике государственной регистрации по РТ наблюдаются случаи приостановки государственной регистрации по основаниям, требующим судебного решения.

. Основанием приостановки государственной регистрации является действия по какому-либо отчуждению объекта недвижимости одной стороной сделки, которой является участник, находящийся на момент совершения сделки по отчуждению недвижимого имущества в зарегистрированном браке или бывшем в нем на момент приобретения отчуждаемого объекта недвижимости.

Согласно п.3 ст.35 Семейного Кодекса РФ для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Данное согласие относится и к сделкам по дарению, по покупке и по продаже, и к сдаче в аренду и мене объекта, находящегося в общей совместной собственности супругов (Приложение 6).

Однако с теоретической и практической точки зрения все не выглядит так гладко в отношения совместной собственности. В соответствии со статьей 253 ГК РФ «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности»: 1) участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом; 2) распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом; 3) каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников. Совершенная одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом; 4) правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное.

В соответствии со ст.35 СК РФ владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию. При совершении кем-либо из супругов сделки по распоряжению их общим имуществом такое согласие презюмируется, однако для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, ему необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе обратиться в суд с требованием о признании сделки недействительной. Для таких требований СК РФ установлен сокращенный срок исковой давности - один год со дня, когда супруг узнал или должен был узнать о совершении сделки, которой нарушены его права.

В иных случаях возможность опровержения презумпции согласия супругов на совершение сделки по распоряжению их общим имуществом ограничена определенными условиями. Такая сделка может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

Следует также отметить, что по брачному договору супруги могут установить для совместно нажитого ими имущества иной режим собственности, чем совместный, определить доли в любой момент и в случае заключения брачного договора до момента регистрации брака все имущество нажитое ими будет в той собственности, которая указана в тексте брачного договора, чаще это бывает общая долевая собственность в равных долях (хотя это не обязательное условия брачного договора, доли могут быть и не равные) на нажитое совместно имущество, так как брачный договор изменяет указанный в законе СК РФ режим имущества супругов. Так как брачный договор может заключаться в любой момент брака, то на имущество, нажитое до его заключения, может распространяется режим общей совместной собственности, а после заключения - долевой.

. Основанием приостановки государственной регистрации является действия по какому-либо отчуждению объекта недвижимости одной стороной сделки, которой является член фермерского хозяйства.

Члены фермерского хозяйства сообща владеют и пользуются имуществом фермерского хозяйства в порядке, определенном соглашением между ними.

Крестьянское (фермерское) хозяйство может быть создано гражданами, связанными родством или свойством, членами хозяйства вправе выступать супруги, их родители, дети, братья, сестры, внуки, а также дедушки и бабушки каждого из супругов, но не более чем из трех семей. Фермерское хозяйство представляет собой форму малого предпринимательства на селе.

Федеральный закон «О крестьянском (фермерском) хозяйстве», хотя и с определенными ограничениями, но допускает создание партнерских фермерских хозяйств. В частности, статья 3 Закона определяет, что членами хозяйства могут выступать граждане, не состоящие в родстве с главой хозяйства. В соответствии со статьей 3 закона о фермерском хозяйстве максимальное количество лиц, не состоящих в родстве с главой хозяйства, не должно быть больше пяти.

Предпринимательская деятельность по ведению хозяйства осуществляется не главой, а объединением граждан (хозяйством). Имущество и произведенная продукция принадлежат всем участникам фермерского хозяйства. Для крестьянского (фермерского) хозяйства характерны режим общей собственности (совместной, а не долевой), необходимость государственной регистрации хозяйства и основания прекращения крестьянского (фермерского) хозяйства. Отношения членов фермерского хозяйства характеризуются волевым и организационным единством, выражающимся в формировании органа управления - главы хозяйства. В процессе создания и деятельности фермерского хозяйства возникает большое количество самых разнообразных правоотношений, участником которых со стороны хозяйства выступает объединение граждан - членов крестьянского (фермерского) хозяйства. Правоотношения с участием фермерского хозяйства могут быть охарактеризованы как общие правоотношения, но их специфика заключается в целевых и волевых установках инициаторов образования хозяйства, проявляющихся в том, что ведение хозяйства представляет собой деятельность, следствие которой - возникновение различных правоотношений. При вступлении в правоотношение права и обязанности возникают не у каждого члена хозяйства в отдельности, а у всех членов как у объединения лиц. Изменение членского состава хозяйства не прекращает его деятельности, поэтому исполнение обязательств в правоотношениях с участием хозяйства гарантируется имуществом, права на которое приобретены в результате взносов членов и ведения хозяйства.

Следует считать, что в иных случаях, когда отношения общей совместной собственности возникли на основании закона (ст.244 ГК РФ), владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст.253 ГК РФ, поскольку специальное законодательство не устанавливает иных правил. Это выглядит не вполне оправданным. Даже для отношений совместной собственности членов крестьянского хозяйства, участников которого часто связывают родственные отношения, законодателем установлен специальный, отличный от предусмотренного ст.253 ГК РФ порядок распоряжения общим имуществом. Между ставшими собственниками жилого помещения членами семьи, а тем более между участниками некоммерческого садоводческого, огороднического или дачного товарищества отношения могут характеризоваться во всяком случае не большей степенью доверительности. В этих условиях предоставление любому из участников отношений совместной собственности права совершать сделки в отношении общего имущества при презюмируемом согласии остальных сособственников может вызвать существенное нарушение прав и охраняемых законом интересов последних.

В отличие от модели правового регулирования отношений долевой собственности в ст.253 Гражданского Кодекса и специальных законах законодателем не предусмотрена возможность судебного определения порядка владения и пользования имуществом, находящимся в совместной собственности; как и для участников долевой собственности, не предусмотрена судебная подведомственность споров о распоряжении общим имуществом.

Однако, как следует из ст. 244 ГК РФ «Понятие и основания возникновения общей собственности», ГК устанавливает два вида общей совместной собственности - совместная собственность супругов (законный режим) и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 254, 256-259 ГК).

. Основанием приостановки государственной регистрации является отсутствие выдела долей в совместной собственности членов семьи на жилые помещения

Статья 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции, действовавшей до 31 мая 2001 г., допускала передачу жилых помещений как в собственность одного из совместно проживающих лиц, так и в общую собственность членов семьи нанимателя - или в долевую, или в совместную, в зависимости от их выбора. Действующая ныне редакция Закона допускает передачу жилых помещений в общую собственность членов семьи нанимателя без указания вида последней, что с учетом положения п.3 ст.2 Закона о приватизации жилищного фонда следует рассматривать как запрет на приватизацию жилых помещений в совместную собственность. Однако жилые помещения, которые были приватизированы до 31 мая 2001 г. именно в совместную собственность, сохраняют этот правовой режим.

В соответствии со ст.4 Закона о садоводческих объединениях граждан в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе совместной собственностью его членов является имущество общего пользования, приобретенное или созданное таким товариществом за счет целевых взносов. Имущество общего пользования, приобретенное или созданное за счет средств специального фонда, образованного по решению общего собрания садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества, является собственностью такого товарищества как юридического лица.

Следовательно, разрешение, то есть согласие участника общей совместной собственности на отчуждение объекта недвижимости, требуется не только от супруга, но и в том случае, если совместная собственность на квартиру возникла до 31 мая 2001 года, так как жилые помещения, которые были приватизированы до 31 мая 2001 г. именно в совместную собственность, сохраняют этот правовой режим.

Также это положение касается членов крестьянских фермерских хозяйств и садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих товариществ, садовых товариществ.

Данный правовой режим общей совместной собственности для участников его в случае приватизированных квартир до 31 мая 2001 года весьма неудобен, так как в случае смерти одного из участников такой совместной собственности часто бывает такая ситуация, что наследникам его реализовать право на определение своей доли в наследстве умершего не представляется возможным без судебного порядка, так как другие участники общей совместной собственности не являются в нотариальную контору для составления договора об определении долей, без которого невозможно выдача свидетельства о праве на наследство (они могут бояться продажи доли наследниками и думают, что так могут «нейтрализовать» действия наследников), а нотариус не вправе загонять их туда силой. Тогда данный спор решается в судебном порядке.

Если в данном случае не добиться судебного решения, то и зарегистрировать право на долю в регистрационной палате не получится, так как регистратор в отсутствие договора определения долей не сможет зарегистрировать право общей долевой собственности и напишет приостановку в государственной регистрации, пока не будет предоставлен договор (соглашение) об определении долей, либо судебное решение, определяющие доли в праве, либо свидетельство о праве на наследство от нотариуса на доли (но оно опять-таки выдается нотариусом только на основании судебного решения, так как нотариус сам не вправе в данном случае определить доли в праве на наследство, если отсутствует в данном случае соглашение об определении долей).

Судебная практика стоит на той позиции, что в данном случае доли определяются в судебном порядке, без соглашения (договора) об определении долей, что абсолютно правильно, незаключение договора ведет к нарушению конституционных и наследственных прав наследников.

В данном конкретном случае регистратор вынесет приостановку в связи с тем, что невозможно установить долю на имущество, находящееся в общей совместной собственности, так как отсутствуют соглашение об определении долей, или свидетельство на наследство, или судебное решение. Заявителем придется получать это судебное решение, потом возобновлять государственную регистрацию прав и перехода прав. Если они в дальнейшем собираются продавать долю в наследственном имуществе, это можно уже сделать без получения согласия, нужен будет только отказ от права преимущественной покупки, потому что после вступления решения суда в законную силу изменится режим собственности с совместной на долевую.

. Бабушка истцов как наследница своего супруга, пользовавшегося земельным участком, а затем и истцы как наследники своей бабушки, принявшие в порядке наследования право собственности на дом, как закреплено в п.9.1 договора, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что бабушка истцов земельным участком пользовалась на праве собственности, установление этого факта создает правовое основание для приобретения истцами спорного земельного участка в собственность бесплатно.

Президиумом Верховного суда РТ были отменены решение районного суда и кассационное определение Верховного суда РТ об отказе в удовлетворении заявления М. об установлении факта владения и пользования недвижимым имуществом на праве собственности за умершей и принято новое судебное постановление без передачи дела на новое рассмотрение об удовлетворении требований М. по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, М. по договору купли-продажи от 14.09.1948 у завода имени С.П.Горбунова приобрел в собственность кирпичный дом, расположенный на земельном участке площадью 998 кв. м. По условиям этого договора «покупатель» был обязан выполнять все постановления органов власти при пользовании как домом, так и обслуживающим дом усадебным участком (п.3). Договором также предусмотрено, что в случае смерти «покупателя» право владения домом и все его обязанности по договору переходят наследникам (п.5).

.05.1988 умер М., после него наследство приняла его жена М.

.05.2005 умерла М. и открылось наследство на имущество в виде жилого дома.

Заявители М. являются собственниками в праве общей долевой собственности на жилой дом в порядке наследования по закону после смерти М., доля в праве каждого составляет ½.

Судебные инстанции, отказывая в удовлетворении заявления М., исходили из того, что бабушка М. при жизни с заявлением о передаче в собственность спорного земельного участка не обращалась, тем самым выразила в отношении него свою волю, а обстоятельства пользования земельным участком под принадлежащим ей домом на протяжении длительного времени правового значения не имеют.

Президиум приведенные выводы считает ошибочными, сделаны они в результате неправильного применения и толкования норм материального права.

Согласно п. 4 ст. 3 Федерального закона от 26.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 06.03.1990 №1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст.36 ЗК РФ.

П.9.1 этой же статьи предусмотрено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен такой земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Граждане, к которым перешли в порядке наследования или по иным основаниям права собственности на здания, строения и (или) сооружения, расположенные на земельных участках, указанных в данном пункте, и находящиеся в государственной или муниципальной собственности, вправе зарегистрировать права собственности на такие земельные участки, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такие земельные участки не могут предоставляться в частную собственность.

Государственная регистрация прав собственности на указанные в настоящем пункте земельные участки осуществляется в соответствии со статьей 25.2 Закона о государственной. Принятие решений о предоставлении таких земельных участков в собственность граждан не требуется.

В случае, если указанный в данном пункте земельный участок был предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, с момента государственной регистрации права собственности гражданина на такой земельный участок право пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования прекращается.

Между тем в 1948 году в период покупки дедом истцов указанного дома действовал Земельный кодекс РСФСР, введенный в действие 30.10.1922 года.

«Положением о земельных распорядках в городах», утвержденным постановлением ВЦИК и СНК РСФСР от 13.04.1925 года на основании статьи 147 этого Кодекса, предусматривалось, что «при переходе в законном порядке от одних лиц к другим права собственности на строения частновладельческие, все права и обязанности по земельным участкам, обслуживающим эти строения, также переходят к новым владельцам».

.03.1949 года Совмином РСФСР было издано постановление №152 «О порядке применения Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 01 февраля 1949 года «О внесении изменений в законодательство РСФСР в связи с Указом Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О праве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов». Согласно этому постановлению передача земельного участка застройщику на основании решения Исполкома Совета депутатов трудящихся должна оформляться договором о предоставлении в бессрочное пользование земельного участка под строительство индивидуального жилого дома на праве личной собственности.

Согласно положениям статей 11, 25, 141, 143 ЗК РСФСР от 30.10.1922 года, а также вышеназванного постановления №152, собственники жилых домов могли владеть земельным участком на праве пользования сроком на 49 лет. В дальнейшем это право было трансформировано в право бессрочного пользования земельным участком.

Статьей 87 ЗК РСФСР, введенного в действие с 01.12.1970 года, и действовавшего на момент приобретения М. дома (1988 год), предусмотрено, что на землях городов при переходе права собственности на строение переходит также и право пользования земельным участком.

Из вышеприведенных норм материального права, которыми регулируется возникший спор, при условии, когда переход права на земельный участок к деду истцов состоялся при отчуждении заводом дома в 1948 году в силу закона в связи с переходом права на строение, а право их деда на владение домом и все его обязанности по этому договору после смерти 03.03.1988 года унаследовала их бабушка - М., следует, что в данной ситуации тем документом, о котором говорится в п.9.1 и который позволяет считать, что земельный участок предоставлен деду истцов на праве собственности, является вышеназванный договор от 1948 года.

Следовательно, бабушка истцов как наследница своего супруга, пользовавшегося земельным участком, а затем и истцы как наследники своей бабушки, принявшие в порядке наследования право собственности на дом, как закреплено в п.9.1 договора, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок. Изложенное позволяет сделать вывод о том, что бабушка истцов земельным участком пользовалась на праве собственности, установление этого факта создает правовое основание для приобретения истцами спорного земельного участка в собственность бесплатно.

. Учитывая, что сохранение существующей записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество делает невозможным реализацию правомочия истца в отношении спорного имущества, а также принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество из владения истца не выбывало, требования истца о признании недействительным (отсутствующим) зарегистрированного права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и о признании права собственности являются правомерными и подлежат удовлетворению.

ООО «А» обратилось в арбитражный суд к ООО «Л» с исковым заявлением о признании недействительным (отсутствующим) зарегистрированного права собственности на объекты недвижимости и о признании права собственности на объекты недвижимости.

Решением суда заявленные исковые требования удовлетворены по следующим основаниям.

.04.2010 ООО «Т» (организатор торгов) были проведены повторные торги в форме открытого аукциона по реализации принадлежащего истцу, заложенного недвижимого имущества. Указанное недвижимое имущество принадлежало истцу, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права.

С победителем торгов - ООО «Л» подписан протокол о результатах торгов по продаже арестованного имущества от 20.04.2010, который в силу п. 5 ст.448 ГК РФ имеет силу договора купли-продажи.

На основании указанного протокола за ответчиком было зарегистрировано право собственности на спорное недвижимое имущество, что подтверждено выписками из ЕГРП.

Вступившим в законную силу решением арбитражного суда торги, проведенные ООО «Т» 26.04.2010 по продаже заложенного недвижимого имущества, были признаны недействительными.

Поскольку торги, по результатам которых ответчик приобрел спорное недвижимое имущество, признаны судом недействительными, спорное недвижимое имущество из владения истца не выбывало, он обратился в суд с рассматриваемым иском.

Согласно п.2 ст.449 ГК РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

В силу ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку вступившим в законную силу решением арбитражного суда от 30.07.2010 торги, проведенные ООО «Т» 26.04.2010, признаны недействительными, соответственно, протокол от 26.04.2010, имеющий силу договора купли-продажи, также является недействительным, а недействительная сделка в силу п.1 ст.167 ГК РФ не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Согласно абзацу п.52 постановления от 29.04.2010 № 10/22 в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права (п.52, 53 постановление от 29.04.2010 № 10/22).

Таким образом, иск о признании права ответчика отсутствующим и признании права собственности заявлен истцом с целью изменения данных, содержащихся в системе учета прав на недвижимое имущество, приведения их в соответствие с фактическими обстоятельствами.

Учитывая, что сохранение существующей записи о праве собственности ответчика на спорное недвижимое имущество делает невозможным реализацию правомочия истца в отношении спорного имущества, а также принимая во внимание, что спорное недвижимое имущество из владения истца не выбывало, требования истца о признании недействительным (отсутствующим) зарегистрированного права собственности ответчика на спорные объекты недвижимости и о признании права собственности являются правомерными и подлежат удовлетворению.

. Арбитражный управляющий правомерно в целях надлежащего исполнения своих обязанностей как конкурсного управляющего должника обратился в регистрирующий орган с запросом о предоставлении сведений о наличии зарегистрированных прав должника на недвижимое имущество без внесения платы за их представление. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отказ регистрирующего органа в предоставлении конкурсному управляющему сведений из ЕГРП о зарегистрированных за период с 01.01.2004 по 13.05.2010 правах должника на недвижимое имущество со ссылкой на неуплату госпошлины не соответствует требованиям ст. 20.3 Закона № 127-ФЗ, п. 2 ст. 8 Закона № 122-ФЗ.

ООО «Т.» в лице конкурсного управляющего обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению о признании незаконным отказа в предоставлении информации по ООО «Т.» и об обязании устранить допущенные нарушения закона в течение 7 календарных дней с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу.

Решением арбитражного суда в удовлетворении заявленных требований отказано.

При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что заявителем в регистрирующий орган было представлено заявление без нотариального удостоверения подписи лица, запрашивающего сведения, или его представителя на таком запросе, и нотариально не удостоверены копии документов, прилагаемых к такому запросу, а также у конкурсного управляющего отсутствуют основания для бесплатного получения сведений о ранее принадлежавших должнику правах на объекты недвижимого имущества.

Не согласившись с выводами суда, заявитель подал апелляционную жалобу.

Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции посчитал решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Регистрирующим органом было принято решение об отказе в предоставлении сведений в связи с тем, что подпись заявителя в заявлении о предоставлении сведений не была удостоверена нотариально, заявителем не был соблюден установленный п.3 ст.7 Закона о регистрации порядок, в соответствии с которым, если запрос представляется посредством почтового отправления, то подлинность лица, запрашивающего их или его представителя на таком запросе и верность копий документов, прилагаемых к запросу, должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке. Кроме того, в соответствии с абз.10 п.2 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежащих соответствующему должнику объектов недвижимого имущества, в связи с этим предоставление информации об объектах, ранее принадлежащих заявителю, не представляется возможным.

При принятии судебного акта об отказе в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Согласно п.3 ст.7 Закона о регистрации, если запрос о предоставлении указанных в настоящем пункте сведений представляется посредством почтового отправления, подлинность подписи лица, запрашивающего их, или его представителя на таком запросе и верность копий документов, прилагаемых к такому запросу, должны быть засвидетельствованы в нотариальном порядке, если иное не установлено органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав.

Судом первой инстанции установлено и заявителем не отрицается, что запрос о предоставлении сведений был направлен в регистрирующий орган конкурсным управляющим по почте. Однако приведенные требования закона о нотариальном удостоверении соблюдены не были.

Между тем вывод регистрирующего органа и суда первой инстанции о том, что у конкурсного управляющего отсутствуют основания для бесплатного получения сведений о ранее принадлежавших должнику правах на объекты недвижимого имущества, является несостоятельным, исходя из следующего.

В соответствии с п.2 ст.8 Закона № 122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, предоставляет бесплатно информацию о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним по запросам, в том числе арбитражного управляющего в деле о банкротстве в отношении принадлежавших соответствующему должнику объектов недвижимого имущества.

Аналогичное положение закреплено п.1 ст.20.3 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», согласно которому арбитражный управляющий в деле о банкротстве имеет право запрашивать необходимые сведения о должнике, принадлежащем ему имуществе, в том числе об имущественных правах, и об обязательствах должника у физических лиц, юридических лиц, государственных органов и органов местного самоуправления.

При этом физические лица, юридические лица, государственные органы и органы местного самоуправления представляют запрошенные арбитражным управляющим сведения в течение семи дней со дня получения запроса без взимания платы (абзац десятый п.1 ст.20.3 Закона №127-ФЗ).

Таким образом, и нормы Закона №122-ФЗ, и нормы Закона №127-ФЗ предусматривают бесплатное предоставление арбитражному управляющему сведений о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.

При этом Закон №127-ФЗ не ограничивает право конкурсного управляющего на получение сведений об имуществе и обязательствах должника только сведениями о существующих правах, поскольку обязательства должника могут вытекать и из сделок с имуществом, которые уже прошли государственную регистрацию и права на имущество, по которым зарегистрированы за другими лицами.

Статьями 61.2 и 61.3 Закона №127-ФЗ на арбитражного управляющего возложены полномочия по оспариванию подозрительных сделок должника и по оспариванию сделок должника, влекущих за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.

Указанные полномочия арбитражный управляющий может выполнить только при получении всей необходимой информации, связанной с приобретением и отчуждением должником имущества, в том числе недвижимого.

В противном случае арбитражный управляющий не сможет надлежащим образом выполнять обязанности, возложенные на него законом, а также защищать права должника и его кредиторов.

Таким образом, арбитражный управляющий правомерно в целях надлежащего исполнения своих обязанностей как конкурсного управляющего должника обратился в регистрирующий орган с запросом о предоставлении сведений о наличии зарегистрированных прав должника на недвижимое имущество без внесения платы за их представление. При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции считает, что отказ регистрирующего органа в предоставлении конкурсному управляющему сведений из ЕГРП о зарегистрированных за период с 01.01.2004 по 13.05.2010 правах должника на недвижимое имущество со ссылкой на неуплату госпошлины не соответствует требованиям ст.20.3 Закона №127-ФЗ, п.2 ст.8 Закона № 122-ФЗ.

Заключение

Проведенный анализ позволяет классифицировать случаи приостановления государственной регистрации.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в договоре купли-продажи, мены, залога (ипотеки) отсутствуют условия, которые ГК РФ относит к существенным условиям договора: 1) не указана или указана неправильно цена договора в одном или в нескольких экземплярах; 2) не проставлены подписи в договоре в одном или в нескольких экземплярах; подписи в разных экземплярах договоров существенно отличаются по написанию; 3) в договоре неправильно указаны площади и названия (адреса) объектов недвижимости, которые продаются, покупаются или подлежат обмену.

. Случаи приостановления государственной регистрации в силу непредставления отказов от права преимущественной покупки при продаже доли в общей долевой собственности собственником этой доли постороннему лицу, не являющемуся собственником.

. Случаи приостановления государственной регистрации при неуплате госпошлины за совершение юридически значимых действий (регистрации договоров купли-продажи, мены, залога, аренды, дарения, перехода соответствующих прав).

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда причиной приостановки государственной регистрации является истекший срок агентского договора или доверенности на момент подачи документов, когда покупателя или продавца недвижимости представляет агент по агентскому договору или представитель по доверенности.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда в доверенности не прописаны полномочия именно на отчуждение объектов недвижимости, а прописаны какие-то другие.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда сособственниками квартиры, комнаты являются несовершеннолетние.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда отсутствуют необходимые для приватизации жилья документы. Так, при отсутствии отказа от приватизации от кого-то из тех, кто вписан в домовую книгу, регистрация договора приватизации приостанавливается до предоставления отказа от приватизации или согласия с приватизацией.

. Случаи приостановления государственной регистрации, когда при отчуждении объекта недвижимости не предоставлен акт приёма-передачи объекта недвижимости.

. Случаи приостановления государственной регистрации при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости между юридическим лицом в лице покупателя или продавца и юридическим лицом любой организационно-правовой формы (ОАО, ООО, ЗАО).

Полагаем, что со стороны государства необходимо: 1) развивать законодательную базу, регулирующую систему регистрации сделок и прав с недвижимым имуществом, особенно в сфере регистрации прав и сделок на некоторые объекты (земельные участки и др.); 2) упорядочить контроль в сфере практической деятельности регистрирующих органов в целях искоренения несоответствия практики нормам действующего законодательства; 3) повышать квалификацию работников учреждений, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; 4) разработать программу ипотечного кредитования в качестве инструмента финансирования развития или приобретения недвижимого имущества; создать условия в сфере финансирования строительства новых объектов недвижимости; 5) упорядочить права собственности Федерации, субъектов Федерации и муниципалитетов на недвижимость, находящуюся на территории субъекта Федерации, провести полный учет и регистрацию данной недвижимости.

С нашей точки зрения, для сокращения времени регистрации сделок и перехода прав юридических и физических лиц желательно внедрение новых информационных технологий в процесс деятельности Федеральной регистрационной службы. Так, например, необходимо внедрение электронно-цифровой подписи (ЭЦП) при подаче документов на регистрацию, что ускорило бы ее (так как использование ЭЦП само по себе подразумевает подачу документов в электронном виде) и предоставило бы возможность подавать документы на регистрацию не только в территориальное управление по месту нахождения объекта недвижимости, а в любое территориальное управление, даже если объект недвижимости относится к другому регистрационному округу, документы бы передавались в нужное территориальное управление по защищенным каналам связи.

Полагаем, что надо вести не только ЕГРП полностью в электронном виде, но и переводить архивные фонды - дела правоустанавливающих документов (ДПД), уже хранящиеся там - в электронный вид посредством сканирования и впредь принимать документы в электронном виде на регистрацию. Это позволит не создавать излишних проблем при регистрации, так как регистратору при проведении правовой экспертизы документов проще посмотреть ДПД с сервера и принять решение, глядя на монитор своего компьютера, чем ждать бумажную версию ДПД полдня из архива. Система поиска ДПД в архиве напоминает библиотечную и ведется вручную по карточкам в картотеке, при этом фонд ДПД насчитывает уже миллионы экземпляров. Хранение ДПД в электронном виде и электронный же поиск по серверу с базой данных ДПД значительно бы сэкономили среднее время проведения правовой экспертизы по объекту недвижимости.

Следующее предложение связано с неравномерным числом регистрационных действий в течение года от месяца к месяцу. Так, пик приходится на июль-август, хотя нарастать количество регистрационных действий начинает с мая и идет на спад в сентябре. Полагаем, это связано с тем, что многие работающие выходят в отпуска и пытаются решить проблемы с недвижимостью. Пиковым месяцем является и декабрь, так как сроки проведения регистрации не приостанавливаются на время январских новогодних праздников, поэтому регистраторам и специалистам приходится работать в авральном режиме, чтобы не выходить в выходные на работу. Количество людей, подающих документы на регистрацию в декабре, возрастает в связи с тем, что уплата налогов на недвижимость за текущий год происходит ноябре единовременным платежом, при регистрации недвижимости в декабре текущего года единовременный платеж переносится на ноябрь следующего года, что, несомненно, выгодно для заявителей.

Предлагается установить денежное поощрение государственным регистраторам и специалистам в зависимости от количества регистрационных действий. В самый пик (в июль-август) приходится примерно по 4000 регистрационных действий ежемесячно (не считая случаев приостановления и отказов, статистика по которым не ведется, так что общее количество поданных документов на регистрацию больше), но на зарплату это не влияет, хотя, с учетом такой нагрузки, приходится работать в эти месяцы с 8 утра до 20-00 вечера ежедневно. Если увеличить денежное содержание не представляется возможным, рекомендуем создать гибкую систему, удлиняющую сроки регистрации при пиковой нагрузке. На первый взгляд, данная проблема не является напрямую проблемой регистрации, но человек, работающий в авральном режиме, выходящем далеко за пределы нормального рабочего времени, часто допускает технические ошибки, которые потом приходится повторно исправлять, а заявителям повторно тратить свое время на обращение в регистрационный орган для исправления неверных сведений.

Список литературы

Нормативно-правовые акты:

1.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) СЗ РФ. - 26.01.2009. - №4. Ст.445.

2.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.12.2011, с изм. от 27.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.07.2012) // СЗ РФ. - 05.12.1994. - №32. - ст. 3301.

.Семейный кодекс Российской Федерации от 29.12.1995 N 223-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.09.2012) // СЗ РФ. - 01.01.1996. - №1. - ст.16.

.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 30.11.2011) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2012) // СЗ РФ. - 29.01.1995. - №5. - Ст.410.

.Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 02.10.2012) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 07.08.2000. - №32. - Ст.3340.

.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 28.07.2012) // СЗ РФ. - 29.10.2001. - N 44. - ст.4147; СЗ РФ. - 26.07.2010. - №30. - Ст.3998; Рос.газ. - 30.07.2012.

.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 29.06.2012) // СЗ РФ. - 03.01.2005. - №1 (ч.1). - ст.14. ст.15.

.Основы законодательства Российской Федерации о нотариате (утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1) (ред. от 29.06.2012, с изм. от 02.10.2012) // Ведомости СНД и ВС РФ. - 11.03.1993. - №10. - Ст.357; СЗ РФ. - 02.07.2012.- №27. - ст.3587.

.Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 (ред. от 16.10.2012) "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РСФСР. 11.07.1991. - №28. - Ст.959; Рос.газ. - 19.10.2012. - №242.

.Федеральный закон от 26.12.1995 N 208-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "Об акционерных обществах" // СЗ РФ. - 01.01.1996. - №1. - Ст.1; 30.07.2012. - №31. - Ст.4334.

.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" // СЗ РФ. - 28.07.1997. - №30. - Ст.3594; Рос.газ. - 30.07.2012.

.Федеральный закон от 15.04.1998 N 66-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" // СЗ РФ. - 20.04.1998. - №16. - Ст.1801.

.Федеральный закон от 08.02.1998 N 14-ФЗ (ред. от 06.12.2011) "Об обществах с ограниченной ответственностью" // СЗ РФ. - 16.02.1998. - №7.- Ст.785; 12.12.2011. - №50. - Ст.7347.

.Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ (ред. от 07.12.2011, с изм. от 16.10.2012) "О несостоятельности (банкротстве)" // СЗ РФ. - 28.10.2002. - №43. - Ст.4190.

.Федеральный закон от 11.06.2003 N 74-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" // СЗ РФ. - 16.06.2003. - №24. - Ст.2249; 30.07.2012. - №31. - Ст.4322.

.Федеральный закон от 26.12.2008 N 294-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля" // СЗ РФ. - 29.12.2008. - №52 (ч.1). - Ст.6249.

.Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ (ред. от 28.07.2012) "О государственном кадастре недвижимости" // СЗ РФ. - 30.07.2007. - №31. - ст.4017.

.Указ Президента РФ от 25.12.2008 N 1847 (ред. от 21.05.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" СЗ РФ. - 29.12.2008. - №52 (ч.1). - ст.6366; 28.05.2012. - №22. - ст.2754.

.Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 №219 (ред. от 22.11.2006) «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // СЗ РФ. - 23.02.1998. - №8. - Ст.963; 27.11.2006. - №48. - Ст.5038.

.Постановление Правительства РФ от 01.06.2009 N 457 (ред. от 08.10.2012) "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии" (вместе с "Положением о Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии") // СЗ РФ. - 22.06.2009. - №25. - ст.3052.

.Приказ Минэкономразвития РФ от 16.12.2010 N 650 (ред. от 22.09.2011) "О порядке взимания и возврата платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выдачу копий договоров и иных документов, выражающих содержание односторонних сделок, совершенных в простой письменной форме, и размерах такой платы" (Зарегистрировано в Минюсте РФ 30.12.2010 N 19469) // Рос.газ. - 31.12.2010. - № 297.

.Приказ Минэкономразвития РФ от 18.12.2009 N 534 "Об утверждении Концепции создания единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости, плана подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих создание и развитие единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости и плана реализации мероприятий по созданию единой федеральной системы в сфере государственной регистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости" // Вестник Росреестра. - 2010. - №1.

Материалы судебной практики:

23.Обзор судебных актов, касающихся государственной регистрации прав, в том числе приостановлений и отказов в государственной регистрации прав, за 1 квартал 2011 года // Сайт Управления Государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Режим доступа: #"justify">Теоретическая и специальная литература:

24.Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования / В.А.Алексеев. - М.: Волтерс Клувер, 2007. - 504 с.

25.Алексеев В.А. Регистрация прав на недвижимость / В.А.Алексеев. - М.: Проспект, 2001. - 144 с.

.Бевзенко Р.С. Принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество: опыт построения системы / Р.С.Бевзенко // Вестник ВАС РФ. - 2006. - № 12. - с.46-62.

.Виноградов Д.В. Экономика недвижимости: учебное пособие / Владим. гос. ун-т; сост.: Д. В. Виноградов. - Владимир, 2007. - 136 с.

.Волынцева А.В. Актуальные гражданско-правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней : дисс. ... канд. юрид. наук / А.В.Волынцева. - Томск, 2003. - 229 c.

.Воронин И.К. Административно-правовой механизм государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации: эффективность функционирования и правового регулирования: дисс. / Воронин Иван Константинович - М., 2011. - 227 с.

.Демина И. Все нововведения - для удобства клиента / И.Демина // Республика Татарстан. - 17.01.2011.

.Емельянова Е.А. Правовые проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: дисс. канд. юрид. наук / Е.А.Емельянова. - Самара, 2004. - 220c.

.Епифанов О.Д. Проблемы развития института государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / О.Д.Епифанов Право и государство: теория и практика. - 2012. - №1. - с.131-135.

.Завьялов А.А. Основные направления реформирования законодательства о государственном кадастровом учете, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним / А.А.Завьялов, Л.В.Усович // Закон. - 2011. - №12. - с.96-104.

.Карлин А.Б. Проблемы правового регулирования государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: дисс. … на соиск. докт. юрид. наук / А.Б.Карлин. - М., 2007. - 506 с.

.Кирсанов А.Р. Новая система государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Российской Федерации / А.Р.Кирсанов. - М., 2005. - 93 с.

.Колесова О.Н. Правовой режим водоохраной зоны // Журнал российского права. - 2012. - №4. - с.50-53.

.Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, принятая Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства. - М., 2004.

.Крамкова Т.В. Гражданско-правовое понятие земельного участка / Т.В.Крамкова // Закон. - 2007. - № 1. - С.49-54.

.Манылов И.Е. Оборот недвижимости в России / И.Е.Манылов // Журнал российского права. - 2012. - №1. - с.21-28.

.Об Управлении Росреестра. Основные полномочия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан // Сайт Управления Государственной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан. Режим доступа: #"justify">.Писков И.П. Роль акта регистрации права в механизме возникновения прав на недвижимость / И.П.Пискова // Законодательство. - 2002. - №8. - с.70-71.

.Пискунова М.Г. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним как правоприменительная деятельность учреждений юстиции // Государственная регистрация прав на недвижимость: теория и практика. Сборник статей / сост. Е.А. Киндеева, М.Г. Пискунова. - М., 2005. - С.287-298.

.Поленина C.B. Взаимодействие системы права и системы законодательства в современной России / С.В.Поленина // Государство и право. - 1999. - № 9. - С.7-8.

.Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / под ред. П.В.Крашенинникова. - М.: Статут, 2010. - 160 с.

.Рустам Минниханов: «В 2011 году Управлением Росреестра по РТ сделано многое» // ИА Татар-информ. - 17.01.2012.

.Теория государства и права: Учебник для юрид. вузов и факультетов / Под ред. В.М.Корельского, В.Д.Перевалова. - М., 1999.

.Тихомиров Ю.А. Общая концепция развития российского законодательства / Ю.А.Тихомиров // Журнал росс. права. - 1999. - № 1. - С. 18-19.

Приложения

Приложение 1

Пример приостановки регистрации по причине расхождения данных о площади квартиры

В соответствии с п.1 ст.19 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изменениями от 5 марта, 12 апреля 2001г., 11 апреля 2002г., 9 июня 2003г., 11 мая, 29 июня, 22 августа, 2 ноября, 29, 30 декабря 2004г.) (далее по тексту - Закон о регистрации) государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную по адресу: РТ, г.Казань, ул. Ц., д.2, кв.3, документы на которую Вами были представлены 21.11.2005г. за входящим номером № приостанавливается на срок до 21.01.2006г., начиная с 21.12.2005г., по следующим причинам.

В соответствии с п.1 ст.16 Закона о регистрации на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности.

В соответствии с п.19 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных приказом Минюста РФ от 01.07.2002 г. № 184, в заявлении о государственной регистрации указывается в том числе наименование объекта недвижимого имущества, его местонахождение (адрес).

В нарушение вышеперечисленных требований законодательства в заявлении о государственной регистрации права от 21.11.2005 г. не указан объект недвижимости.

В соответствии с п.1 ст.18 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать, в том числе описание недвижимого имущества.

В результате правовой экспертизы представленных на государственную регистрацию права документов установлены следующие не соответствия. В Договор на передачу жилого помещения в собственность граждан от 24.02.1994г. общая площадь жилого помещения указана как 58,5 кв.м., однако в Свидетельстве о праве на наследство по закону от 21.10.2003 г. и техническом паспорте №14276 от 30.11.2005г., выданном ОТИ по Приволжскому району г.Казани общая площадь квартиры указана как 58,3 кв.м.

Указанные несоответствия не позволяют внести сведения в Единый государственный реестр прав в соответствии с требованиями действующего законодательства.

К сведению сообщаем, что по данному вопросу направлен запрос в ОТИ по Приволжскому району г. Казани.

До 21.01.2006г. предлагаем Вам устранить причины, препятствующие проведению государственной регистрации.

Для сведения сообщаем, что в соответствии с п.3 ст.19 Закона о регистрации, государственная регистрация может быть приостановлена на основании Вашего заявления в письменной форме на срок не более чем на 3 месяца, представленного до 21.01.2006г. в Главное Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан по адресу: РТ, г.Казань, ул.Ершова, д.29Б, каб.310 (приемные дни: вторник, четверг с 9.00 до 18.00; при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность и расписку).

В соответствии с п.2 ст.19 Закона о регистрации, если в течении указанного срока не будут устранены причины, препятствующие государственной регистрации права собственности, будет принято решение об отказе в государственной регистрации.

Государственный регистраторИ.И.Ю.

Исп. Г.Г.М.

Приложение 2

Пример приостановки регистрации из-за отсутствия полномочия на дарения

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан

Уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация договора дарения, перехода права; права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. Ю.Ф. д.149, кв.52, документы на которые Вами были представлены 06.09.2012г. № приостанавливается на срок до 23.10.2012г., начиная с 24.09.2012г.

В соответствии с п.1 ст.185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В соответствии с п.5 ст.576 Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Однако, представленная Вами на государственную регистрацию доверенность от 04.05.2011г. удостоверенная нотариусом нотариального округа г. Казани Ж.Л.В. реестровый номер № не содержит описание объекта и сведения об одаряемом, а также полномочие на заключения договора дарения.

Кроме того, сообщаем Вам, что в соответствии с п.4 ст.20 Закона, государственной регистрации заявленных Вами прав может быть прекращена на основании заявлений сторон, представленных до 23.10.2012г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по адресу: РТ, г. Казань, ул. Авангардная, д.74, 1-й подъезд, кабинки приема дополнительных документов 1-3,1-4,1-5,1-6,1-7 (приемные дни: Пн-Cб. с 8.00 до 17.00; Вт-Чт. с 8.00 до 19.00; при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, расписку) то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 20 Закона.

Государственный регистратор __________ Ф.Р.З.

Исп. Б.М.М.

т. № вн. тел. №

Приложение 3

Пример приостановки регистрации по причине отсутствия разрешения РОНО

Уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация внесения изменений в ЕГРП, договора купли-продажи, перехода права; права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г. Казань, ул. П.Б. д.1, кв.45, документы на которую Вами были представлены 17.09.2012г. №, приостанавливается на срок до 23 октября 2012г. начиная с 24 сентября 2012г.

В соответствии с п.2 ст.16 Закона о регистрации на государственную регистрацию предоставляются все документы, необходимые для ее проведения.

В соответствии с требованием действующего законодательства п.2 ст.37 ГК РФ и п.3 ст.60 Семейного кодекса РФ на государственную регистрацию представлено Распоряжение Главы администрации К. и М. районов Исполнительного комитета муниципального образования города Казани «О разрешении на оформление договора купли-продажи квартиры, принадлежащей в долевой собственности несовершеннолетним Кулагиным» № от 04.09.2012г. Однако, информация, подтверждающая выполнение условия вышеуказанного распоряжения, предполагающего одновременное приобретение квартиры №87 дома №1 по ул. Г. г. Казани с выделением 1/3 доли на имя несовершеннолетних К.П.А. 2001 г.р. и К.А.А. 2008 г.р. с наложением обременения (возникновением ипотеки в силу закона) отсутствует.

До 23.10.2012г. Вы вправе представить дополнительные документы, явившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по адресу: РТ, г. Казань, ул. Авангардная, д.74, 1-ый подъезд, каб. № 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7 (приемные дни: Пн-Cб. с 8.00 до 17.00; Вт-Чт. с 8.00 до 19.00; при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, расписку).

В случае, если до окончания срока приостановления не будут представлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации, то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 20 Закона.

Одновременно обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона правообладатель, сторона (стороны) сделки или уполномоченное им (ими) на то лицо вправе подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок не более трех месяцев.

Государственный регистратор __________ Ф.Р.З.

Приложение 4

Пример приостановки регистрации по причине отсутствия отказа от приватизации

Уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее-Закон о регистрации) государственная регистрация перехода права, права общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г.Казань, ул. К., д.65, кв.68, документы на которую Вами были представлены 03.09.2012г. № приостанавливается на срок до 16.10.2012г., начиная с 17.09.2012г.

В соответствии с п.2 ст. 16 Закона к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Согласно ст.2 Закона от 04.07.1991г. №1541-1 «О приватизации жилого фонда в Российской Федерации» граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятии или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую долевую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.

В ходе проведения правовой экспертизы были выявлено, что согласно Выписки из домовой книги от 14.07.2012г. в приватизации участвуют 4 чел, а именно С.Х.Х., С.Т.Х., С.А.Х., С.А.Х. Однако согласно договору на передачу жилого помещения в собственность граждан № от 22.08.2012г. в приватизации участвуют 3 чел, а именно С.Х.Х., С.Т.Х. и С.А.Х. В нарушение требований действующего законодательства Вами на государственную регистрацию не представлен отказ от приватизации С.А.Х., что не позволяет проверить законность заключения гражданско-правовой сделки, т.е. правомерность заключения Договора на передачу жилого помещения в собственность граждан от 22.08.2012г.

В срок до 16.10.2012г. предлагаем устранить причины препятствующие проведению государственной регистрации, явившись в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по адресу: РТ, г. Казань, ул. Авангардная, д.74, 1-ый подъезд, каб. № 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, 1-7 (приемные дни: Пн-Cб. с 8.00 до 17.00; Вт-Чт. с 8.00 до 19.00; при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, расписку). В случае, если до окончания срока приостановления не будут представлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации (или не будет получено подтверждение подлинности документа, или достоверности указанных в нем сведений), то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 20 Закона. Одновременно обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона правообладатель, сторона (стороны) сделки или уполномоченное им (ими) на то лицо вправе подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок не более трех месяцев.

Государственный регистратор __________ Ф.Р.З.

Исп. Б.М.М.

Приложение 5

Пример приостановки регистрации по причине отсутствия акта приема-передачи

Уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г.Казань, ул. Ю.Ф., д.14б, кв.106, документы на которую Вами были представлены 27 01 2009 г. № , приостанавливается на срок до 23 марта 2009 г., начиная с 24 февраля 2009 г..

В соответствии с п.2 ст.16 Закона о регистрации на государственную регистрацию представляются все документы, необходимые для ее проведения.

Согласно ст.556 ГК передача недвижимости осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче, однако на государственную регистрацию не представлен акт приема-передачи квартиры.

До 23.03.2009г. предлагаем Вам предоставить вышеуказанный документ, отсутствие которых препятствует проведению государственной регистрации явившись в Управление Федеральной регистрационной службы по Республике Татарстан по адресу: РТ, г. Казань, ул. Авангардная, д.74, 1-ый подъезд, каб. № 1-16,1-17,1-18 (приемные дни: Пн., Пт., Сб с 9.00 до 17.00; Вт, Чт с 9.00 до 19.00 среда не приемный день: при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, расписку).

В случае, если до окончания срока приостановления не будут представлены дополнительные доказательства (сведения, документы) наличия оснований для проведения государственной регистрации (или не будет получено подтверждение подлинности документа, или достоверности указанных в нем сведений), то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 20 Закона.

Одновременно обращаем Ваше внимание, что в соответствии с пунктом 3 статьи 19 Закона правообладатель, сторона (стороны) сделки или уполномоченное им (ими) на то лицо вправе подать заявление о приостановлении государственной регистрации на срок не более трех месяцев.

Государственный регистратор_____________ /Г.Г.М. /

Исп. Б.М.М.

Приложение 6

Пример приостановки регистрации по причине отсутствия согласия продавца

Уведомление о приостановлении государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация договора дарения, перехода права; права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Татарстан (Татарстан), г.Казань, ул. Ю.Ф. д.149, кв.52, документы на которые Вами были представлены 06.09.2012г. № приостанавливается на срок до 23.10.2012г., начиная с 24.09.2012г.

В соответствии с п.1 ст.185 Гражданского кодекса РФ доверенностью признается письменное уполномочие, выдаваемое одним лицом другому лицу для представительства перед третьими лицами. Письменное уполномочие на совершение сделки представителем может быть представлено представляемым непосредственно соответствующему третьему лицу.

В соответствии с п.5 ст.576 Гражданского кодекса РФ доверенность на совершение дарения представителем, в которой не назван одаряемый и не указан предмет дарения, ничтожна. Однако, представленная Вами на государственную регистрацию доверенность от 04.05.2011г. удостоверенная нотариусом нотариального округа г. Казани Ж.Л.В. реестровый номер № не содержит описание объекта и сведения об одаряемом, а также полномочие на заключения договора дарения.

Кроме того, сообщаем Вам, что в соответствии с п.4 ст.20 Закона, государственной регистрации заявленных Вами прав может быть прекращена на основании заявлений сторон, представленных до 23.10.2012г. в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан по адресу: РТ, г. Казань, ул. Авангардная, д.74, 1-й подъезд, кабинки приема дополнительных документов 1-3,1-4,1-5,1-6,1-7 (приемные дни: Пн-Cб. с 8.00 до 17.00; Вт-Чт. с 8.00 до 19.00; при себе необходимо иметь документ, удостоверяющий личность, расписку) то орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, будет вынужден отказать в государственной регистрации по основанию, предусмотренному пунктом 1 статьи 20 Закона.

Государственный регистратор __________ Ф.Р.З.

Исп. Б.М.М.

т. № вн. тел. №