Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования в России

Содержание

Введение

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

1.1 Системный подход к исследованию сущности ипотечного кредитования

1.2 Мировой опыт развития рынка ипотечного кредитования

1.3 Становление и развитие российского рынка ипотеки

Глава 2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования

2.1 Объем и динамика рынка ипотечного кредитования. Конкуренция на ипотечном рынке

2.2 Факторы, влияющие на развитие ипотечного рынка

2.3 Анализ доступности жилья в России

Глава 3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования

3.1 Меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного и жилищного рынка

3.2 Направления дальнейшего совершенствования рынка ипотечного кредитования

Заключение

Список использованных источников и литературы

Приложение

Введение

Актуальность исследуемой темы заключается в том, что ипотека является главным инструментом реализации жилищной проблемы в России.

Ипотека является одной из разновидностей залога и представляет собой способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. При этом данный автор уточняет, что, если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин ипотечное (жилищное) кредитование.

Таким образом, ипотечный кредит играет большую роль в замещении государственных источников финансирования потребностей предприятий, фирм, жилищного строительства и населения банковским кредитом на надежной основе. Его развитие способствует наращиванию инвестиционной активности хозяйствующих субъектов в условиях дефицитности кредитных ресурсов долгосрочного характера, высоких темпов инфляции.

Для развития ипотечного кредитования в России должна быть создана соответствующая инфраструктура с необходимым правовым обеспечением, так как это позволит сделать значительный шаг вперед в решении жилищной проблемы. Создание и развитие ипотечного кредитования поможет не только улучшить жилищные условия граждан, но и будет способствовать созданию устойчивой банковской системы.

Таким образом, успешное развитие ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от создания эффективной правовой базы, обеспечивающей правовую защиту прав сторон, участвующих в ипотечных отношениях. Несмотря на то, что в целом ипотечное законодательство сформировано, необходимо дальнейшее его совершенствование, в целях увеличения числа граждан, способных использовать ипотечное жилищное кредитование для улучшения своих жилищных условий.

Далее в работе будет проведен анализ современного состояния российского рынка ипотечного кредитования и моделей его развития.

Цель дипломной работы - изучить сущность ипотечного кредитования в России.

Задачи дипломной работы:

.        Проанализировать системный подход к исследованию сущности ипотечного кредитования.

2.      Изучить роль мирового опыта развития рынка ипотечного кредитования.

.        Рассмотреть становление и развитие российского рынка ипотеки.

.        Проанализировать объем и динамика рынка ипотечного кредитования.

.        Изучить факторы, влияющие на развитие ипотечного рынка.

.        Проанализировать анализ доступности жилья в России и предложения по совершенствованию её показателя.

В работе использовался анализ научной и методической литературы по проблеме исследования, констатирующие и преобразующие методы; содержательные и формальные.

Теоретическая значимость работы заключается в том, что был проанализирован и систематизирован материал по проблеме исследования.

Практическая значимость работы заключается в том, что исследуемый материал может быть использован студентами как пособие при подготовке к занятиям.

Нормативной основой для написания курсовой работы послужили Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 23.07.2013)"О банках и банковской деятельности" // "Российская газета", Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 07.05.2013)"Об ипотеке (залоге недвижимости)", Распоряжение Правительства РФ от 19.07.2010 N 1201-р "Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года".

Теоретической основой курсовой работы является научные работы, таких авторов как Тосунян Г.А., Викулин А.Ю., Экмалян А.М., Топорнина Б.Н., Брюков В.Г., Брюков В.Г., Гусева Л.Л., Гришаев С. П.

Структура и объем и работы. Дипломная работа состоит из введения, трех глав, восьми пунктов, заключения, обзора литературы, приложения.

Глава 1. Теоретические аспекты ипотечного кредитования

.1 Системный подход к исследованию сущности ипотечного кредитования

Так, в законодательстве и юридической литературе термин "ипотека" употребляется в различных смысловых аспектах:

1) в собственном смысле - как залог недвижимого имущества, который служит условием возникновения обязательств кредитно-заемного характера, а также обеспечением их исполнения. Именно в этом значении термин "ипотека" употребляется в текстах ГК РФ.

) как закладная или иное долговое свидетельство, подтверждающее право залогодержателя на получение исполнения по обеспеченному ипотекой обязательству (документарный аспект);

) как кредит, предоставляемый заемщику банком или иной кредитной организацией на условиях обеспечения его возврата залогом приобретаемой недвижимости, - ипотечный кредит. В случаях, когда заемщиком выступает физическое лицо, приобретающее жилое помещение, то оперируют понятием "ипотечный жилищный кредит" (экономический аспект). В случае употребления термина "ипотека" в таком значении смысловая нагрузка переносится собственно с самого залога недвижимости на денежные обязательства, которые этот залог обеспечивает.

На существование экономического (денежного) аспекта ипотеки указывает, в частности, Л. Хуснетдинова, которая считает, что в контексте жилого помещения понятие "ипотека" подразумевает систему долгосрочных кредитов, предоставляемых банками или иными кредитными организациями для покупки жилья, при этом в залог закладывается вновь покупаемое жилье или уже имеющаяся в собственности квартира.

Наибольшее распространение в мире получило жилищное ипотечное кредитование, главная цель развития которого - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Создание подобного механизма позволяет:

) решить проблему сбалансированности спроса и предложения на рынке жилья стимулирует развитие комплекса отраслей промышленности, сопряженных с жилищным строительством, развитие которых обеспечит создание новых рабочих мест, формирующих платежеспособный спрос населения и увеличение налоговых поступлений;

) способствует преодолению социальной нестабильности путем увеличения занятости населения и решения проблемы удовлетворения потребности населения в жилье, что, в свою очередь, приводит к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, повышению трудоспособности населения и т.д.

Ипотечное кредитование имеет большое значение для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы и рынка ценных бумаг.

Отсутствие развитого рынка ипотечного кредитования не позволяет признать банковскую систему современной, эффективной, удовлетворяющей разнообразные потребности экономики, а обеспечение рефинансирования выданных кредитов посредством ипотечных ценных бумаг является необходимым условием функционирования механизма ипотечного кредитования. Таким образом, ипотечное кредитование положительно сказывается на социально-экономическом развитии регионов и страны в целом, что объективно способствует использованию данного механизма как мощного стимулятора стабилизации и экономического роста.

Несмотря на это в нашей экономической теории и практике этой проблеме долгое время не уделялось должного времени.

Первые исследования проблем ипотеки и ипотечного кредитования стали появляться лишь в конце 90-х годов XX века, связано это, прежде всего, с отсутствием института ипотеки в советский период истории нашей страны.

Во многих работах, изданных на этапе перестройки и реформирования экономики, зачастую отождествляются понятия "ипотека" и "ипотечный кредит", тогда как каждое из этих понятий имеет самостоятельное значение. Ипотека, например, по сути ближе к понятию "залог".

И так, в соответствии с законом ипотека может быть установлена в обеспечение:

) обязательства по кредитному договору или по договору займа;

2) иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре. Так, например, по одному из дел было установлено, что ипотека была установлена по договору, заключенному в соответствии с требованиями ГК РФ и в обеспечении обязательства по Соглашению о предоставлении банковской гарантии. При этом, так как ответчиком не были приведены правовые нормы, исключающие обеспечение банковской гарантии ипотекой или заключенного между заявителем и третьим лицом соглашения о выдаче банковской гарантии, доводы заявителя о том, что положения ГК РФ и комментируемого Закона не предусматривают возможности обеспечения банковской гарантии ипотекой были признаны несостоятельными;

допускается установление ипотеки в счет обеспечения обязательства, возникшего из причинения вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Общие основания ответственности за причинение вреда установлены в ст.1064 ГК РФ (обязательства вследствие причинения вреда регламентированы нормами статей гл.59 ГК РФ). Вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Законом обязанность возмещения вреда может быть возложена на лицо, не являющееся причинителем вреда. Законом или договором может быть установлена обязанность причинителя вреда выплатить потерпевшим компенсацию сверх возмещения вреда.

Изложенный перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка "если иное не предусмотрено федеральным законом".

Требования, носящие неденежный характер, не могут удовлетворяться за счет стоимости заложенной недвижимости. Примером таких неденежных требований является требование об оказании услуг или о выполнении работ. При этом денежные требования, вытекающие из первоначально неденежных обязательств, обеспечиваться ипотекой могут лишь при условии трансформации соответствующих обязательств в денежные (например, при замене обязанности выполнить работу на обязанность вернуть аванс).

Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.

Бухгалтерский учет - это упорядоченная система сбора, регистрации и обобщения информации в денежном выражении об имуществе, обязательствах организаций и их движении путем сплошного, непрерывного и документального учета всех хозяйственных операций. Объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их деятельности. Кроме того, ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

Таким образом, в Законе закреплена императивная норма о том, что ипотекой обеспечивается исполнение обязательства в полном объеме. Помимо этого, по общему правилу ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю определенных сумм, причитающихся ему. Перечень этих сумм также закреплен в Законе. Однако стороны в договоре могут предусмотреть, что ипотекой возмещение данных сумм не обеспечивается. Если такой пометки в договоре нет, то ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм:

) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода);

) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом. Согласно ст.395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части (ставкой рефинансирования);

) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

В российской банковской энциклопедии ипотека трактуется как форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект. Однако такой подход к определению ипотеки, по мнению И.В. Довдиенко, является неполным, поскольку ипотека предполагает не только залог имущества, а представляет собой целую юридически-правовую систему, включающую порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый конкретный момент. Считаем, что подобная трактовка упускает из виду экономическую сторону ипотеки как эффективного механизма обеспечения обязательств, поэтому более полным, на наш взгляд, является подход И.Т. Балабанова, который предлагает в ипотеке различать два аспекта: экономический и юридический. В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически и коммерчески нецелесообразны, и позволяющий привлечь дополнительные средства для реализации различных проектов. Юридическое содержание ипотеки состоит в обременении имущественных прав на объекты недвижимости при их залоге. По нашему мнению, ипотека - это способ обеспечения обязательства в виде залога недвижимого имущества с целью привлечения средств посредством долгосрочного кредита. При этом кредит, обеспеченный ипотекой и обязующий заемщика производить обратные выплаты по определенной схеме называется ипотечным. Если заемщик отказывается выполнить свои обязательства согласно условиям договора, то к кредитору переходят права собственности на заложенную недвижимость.

В отечественной научной литературе понятие ипотечного кредитования еще недостаточно исследовано. Во многом это связано с тем, что в России система ипотечного кредитования начала функционировать недавно по сравнению с экономически развитыми странами.

В России, как и во всем современном мире, основными видами кредитования населения являются потребительское и ипотечное кредитование. Несмотря на их значительное внешнее сходство, эти два вида кредитования существенно отличаются друг от друга по целям кредитования, обеспечению кредита, количеству субъектов кредитной сделки, участию и роли государства, социально-экономической значимости каждого из них, в том числе воздействию на процесс воспроизводства и развитие национальной экономики. Эти различия настолько существенны, что мы можем и должны рассматривать их как два самостоятельных вида кредита и соответственно два самостоятельных вида кредитования.

Несмотря на то, что многие авторы указывают на определенные отличия этих двух видов кредитования, тем не менее, и в отечественной, и в зарубежной литературе ипотечное кредитование, в том числе и ипотечное жилищное кредитование, рассматривается как составная часть потребительского кредитования. Так, в учебнике "Банковские операции" под редакцией профессора Ю.И. Коробова указано: "К потребительским кредитам относятся любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и др.".

И далее авторы продолжают: "Кредитование физических лиц в России в настоящее время осуществляют все коммерческие банки, однако основным кредитором населения является Сбербанк России. В настоящее время им предоставляются следующие виды кредитов физическим лицам: на приобретение, строительство и реконструкцию объектов недвижимости; на неотложные нужды; под заклад ценных бумаг; под залог дорогостоящей мебели, техники ("связанное кредитование"); образовательный кредит". Как мы видим, потребительский кредит отождествляется с кредитованием физических лиц.

Второй аспект проблемы кредитования населения коммерческими банками - развитие кредитов на предпринимательскую деятельность.".

Представляется, что развитие кредитования населения на предпринимательскую деятельность выходит за рамки потребительского кредитования и относится к другой (предпринимательской) категории кредитов. Авторы данного учебника также отождествляют потребительский кредит с кредитами населению, включая в него не только кредиты на предпринимательские нужды, но и кредиты на приобретение недвижимости: "Кредиты на приобретение недвижимости предоставляются на срок до 10 лет. В качестве обеспечения банк принимает. передаваемые в залог объекты недвижимости.".

Новые принципы обеспечения жильем в России, перенесение тяжести финансирования приобретения жилья с государственного бюджета на граждан на рыночных условиях за счет собственных и заемных средств, уроки мирового финансового кризиса в США, России и других странах, начавшегося с обвала американской жилищно-ипотечной системы, заставили ученых и практиков задуматься об экономических границах кредитования вообще и ипотечного кредитования в частности, об укреплении устойчивости и стимулировании развития ипотечно-кредитной системы финансирования приобретения жилья, а это требует уточнения места и роли ипотечного жилищного кредитования в системе координат кредитного рынка, да и в развитии всей национальной экономики, в том числе и в соотношении ипотечного жилищного и потребительского кредитования. В этом вопросе в отечественной и зарубежной научной литературе, как нам представляется, есть "белые пятна".

Подавляющее большинство российских авторов, как и иностранных, рассматривают ипотечное кредитование, в том числе и жилищное, как составную часть потребительского кредитования. "В России к потребительским ссудам относят любые виды ссуд, предоставляемых населению, в том числе ссуды на приобретение товаров длительного пользования, ипотечные ссуды, ссуды на неотложные нужды и прочее". "В зависимости от типа заемщиков и целей использования кредиты иногда подразделяют на: потребительские - для приобретения товаров длительного пользования; ипотечные - долгосрочные ссуды под залог недвижимости; жилищные долгосрочные ссуды частным лицам на приобретение или строительство жилья. Таким образом, по мнению некоторых авторов, происходит разделение понятий "потребительский кредит" и "ипотечная ссуда", несмотря на ее именно потребительский характер".

Что же касается научных литературных источников, то зарубежные, в том числе и американские, авторы включают ипотечные ссуды в потребительское кредитование, хотя и отмечают определенные различия между ними. Так, американский экономист Питер Роуз в своей работе "Банковский менеджмент" пишет: "Банки предоставляют кредиты под залог недвижимости - домов, комплексов квартир, торговых центров, офисов, складов и других сооружений, а также в некоторых случаях - земли. Кредитование под залог недвижимости является самостоятельной областью кредитования, имеющей важные отличия от других видов банковских кредитов".

А дальше автор так описывает эти различия: "Кредиты под залог недвижимости отличаются от многих других видов кредитов несколькими ключевыми моментами. Прежде всего, средний размер кредита под залог недвижимости обычно значительно превышает средний размер других кредитов, особенно потребительских кредитов и кредитов мелким предпринимательским фирмам. Более того, определенные кредиты под залог недвижимости, особенно под залог домов на одну семью, обычно выдаются на максимально длинные сроки (от 15 до 30 лет). Долгосрочное кредитование подобного рода предполагает значительный риск для кредитора, поскольку в течение данного периода может произойти очень многое: неблагоприятное изменение экономических условий, процентных ставок, состояния здоровья заемщика и т.д.

При принятии решения о выдаче кредитов других видов особое внимание уделяется планируемому потоку наличности или доходу заемщика. При выдаче кредитов под залог недвижимости более важными, чем доход заемщика, являются состояние и стоимость имущества - объекта кредитования. В кредитовании под залог недвижимости при принятии решения о выдаче или отказе в кредите очень важна компетентная оценка соответствующего имущества. Подобные экспертные оценки должны производиться на основе отраслевых и правительственных критериев, в частности учитывать возможность продажи закладной на вторичном рынке, что позволит кредитору привлечь дополнительные средства для выдачи новых кредитов.

На основании вышеизложенного многие авторы делают вывод о непроизводительном характере кредитов населению, в том числе ипотечных и тем более ипотечных жилищных кредитов.

И это несколько диссонирует с изложенной В.В. Кияткиной на предыдущей странице оценкой потребительских кредитов в воспроизводственном процессе: "Кредит населению как "потребительский" кредит по своей природе не является "бросовым", обслуживающим непродуктивные потребности заемщиков. Потребление как стадия процесса воспроизводства не есть "проедание", "уничтожение" общественного продукта, оно производительно, ибо создает условия для перехода к новому циклу, рождает стимулы для совершенствования и развития новых производительных сил. Вряд ли, как это иногда утверждается, "потребительская" ссуда, обслуживающая потребности населения, является непроизводительной. Напротив, данному кредиту, безусловно, присущи производительные черты, ибо он используется на нужды граждан - физических лиц для воспроизводства их жизнедеятельности, создания условий для осуществления непрерывности воспроизводственного процесса".

Во-вторых, пишет автор: "Находясь в составе кредита населению как самостоятельной формы кредита, ипотечный кредит не является чисто банковским кредитом, отличается от последнего составом кредиторов. В отличие от банковского кредита, где кредитором непосредственно выступает банк. Кредитором при ипотечном кредите может выступать как банк, так и его дочерние структуры. Не желая брать на себя повышенные риски, коммерческие банки могут образовывать специальные дочерние финансовые компании, которые в отличие от банковских филиалов не нуждаются в специальной банковской регистрации, принимают на себя повышенные кредитные риски, зачастую связанные с данным кредитованием. Выдача ипотечных кредитов - это удел крупных кредиторов, обладающих значительными капиталами, тогда как потребительские кредиты могут выдавать практически все, кто имеет свободные капиталы, в том числе и торговые организации".

В-третьих, в ипотечном кредитовании иной состав не только кредиторов, но и заемщиков. "Специфика ипотечного кредита заключается в том, что в составе заемщиков кроме физических лиц можно увидеть и юридических лиц, активно использующих ипотечную ссуду для удовлетворения своих потребностей. Ипотечный кредит охватывает не только сектор индивидуальных потребителей, сектор населения, но и промышленный и аграрный сектора. Заемщиками могут стать как промышленные, так и сельскохозяйственные предприятия".

В-четвертых, "ипотечный кредит в отличие от других подобных ссуд рассматриваемой формы всегда имеет обеспечение".

И все же концепция автора не получилась логически последовательной и непротиворечивой. Это объясняется тем, что автор сначала отождествляет потребительское кредитование с кредитованием населения, называя его "потребительским" кредитованием в кавычках, а затем с помощью перечисленных выше четырех отличий пытается из этого "потребительского" в кавычках кредитования выделить ипотечное кредитование. Кроме того, автор, как и ее предшественники, все же не показала главных отличий ипотечного кредитования от потребительского.

Мы полагаем, что включение ипотечного, в том числе ипотечного жилищного, кредитования в состав потребительского необоснованно. И дело здесь в принципиальных отличиях ипотечного и потребительского кредитования, в том числе и их функций, а следовательно, требующих различного к себе отношения со стороны государства.

Во-первых, и потребительское, и в значительной части ипотечное кредитование предназначено для населения. Но это не тождество их, а только сходство. И, поскольку в современных условиях самое массовое распространение ипотека получила в жилищной сфере, создается впечатление, что она, подобно потребительскому кредитованию, непосредственно служит только для населения. Но не следует забывать, что помимо жилищной ипотеки всегда существовали и достаточно развиты земельная ипотека и ипотека коммерческой недвижимости - цехов, ангаров, отелей, производственных, торговых и других комплексов.

Во-вторых, цель получения кредита. К потребительским кредитам относят ссуды на покупку потребительских товаров и услуг, ссуды на неотложные нужды. Ипотечный кредит выдается на покупку не только жилья, но и, как уже было сказано, на покупку земли и коммерческой недвижимости, предназначенной для удовлетворения производственных потребностей. Такой ипотечный кредит является непосредственно производительным. Но даже жилье не является обычным потребительским товаром. Человек может обойтись без личного автомобиля, мотоцикла или моторной лодки, а без жилья нет. Кроме того, жилье - это дорогостоящий товар, для покупки которого, как правило, надо копить деньги в течение нескольких или многих лет, а в условиях сегодняшней России оно недоступно более чем 2/3 населения. Жилье - это такой товар, наличие или отсутствие которого определяет не только благополучие, но и социально-экономическую активность граждан и даже демографию в стране.

В-третьих, обеспечение кредита. Ипотечный кредит имеет под собой не просто обеспечение, а такое прочное обеспечение, какого не имеет ни один другой вид кредитования, а именно недвижимость, цена которой имеет устойчивую тенденцию к росту, хотя в периоды кризисов возможно и снижение цен на нее. Поэтому ипотечный кредит, как правило, оказывает стабилизирующее влияние на кредитно-финансовую систему, а в силу своего мультиплицирующего воздействия на строительное производство, многие смежные с ним отрасли и занятость является важным стабилизирующим фактором развития всей экономики.

В-четвертых, количество субъектов, участвующих в кредитной сделке при потребительском кредитовании, составляет два или три. В ипотечном кредитовании могут участвовать до десятка и даже более субъектов.

Исходя из всего сказанного, ипотечный жилищный кредит следует рассматривать не как потребительский кредит, а как долгосрочные инвестиционные вложения в развитие главной производительной силы общества - человека, т.е. как особый вид кредита, принципиально отличный от других видов.

Следует отметить, что в ряде работ не отражается сущность ипотечного кредитования с точки зрения системного подхода, поскольку не выявлены основные элементы рынка ипотечного кредита, как и взаимосвязи между ними. Многие из этих авторов систему ипотечного кредитования рассматривают как совокупность механизмов, обеспечивающих согласованное развитие рынка жилья, рынка ипотечных кредитов, рынка ценных бумаг.

Специалисты второй группы сходятся в определении системы ипотечного кредитования как совокупности отношений, обеспечивающих прохождение финансового потока от инвестора на вторичном рынке ипотечных ценных бумаг к заемщику на первичном рынке ипотечных кредитов.

При этом системе ипотечного кредитования даются следующие трактовки:

) это институциональная система перераспределения финансовых ресурсов от конечных инвесторов к заемщикам ипотечных кредитов (И.А. Пенкина);

) комплекс взаимосвязанных субъектов, объектов и обеспечения ипотечных жилищных кредитов, взаимодействующих меду собой на единой организационно-экономической основе (И.В. Павлова) - это часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости (Ю.Ф. Симонова). При этом первичный и вторичный рынок ипотечного кредитования рассматриваются как взаимоподчиненные, взаимообеспечивающие составляющие той среды, в которой происходит полный и одновременно полноценный жизненный цикл ипотечных отношений.

В общем виде основные элементы рынка ипотечного кредитования можно представить на рисунке 1.

Рисунок 1. Основные элементы рынка ипотечного кредитования

На рынке ипотечного кредитования действует большое число участников:

) заемщики, использующие полученные кредиты для приобретения жилья;

) продавцы жилья;

) банки, предоставляющие заемщикам в установленном порядке ипотечные кредиты;

) операторы - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

) органы государственной регистрации;

) страховые компании, оценщики, риэлтерские фирмы, инвесторы и т.д.

Среди участников ипотечного рынка особую роль играют инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами.

Деятельность всех участников рынка ипотечного кредита направлена к одной цели - раскрыть сущность ипотечного кредитования как самофинансируемой системы.

Реализация указанной цели требует выполнения следующих функций:

) трансформация временно свободных денежных средств и сбережений населения в инвестиции;

) вовлечение недвижимости в хозяйственный оборот, стимулирование развития рынка жилья;

) привлечение средств с финансового и инвестиционного рынков.

Исходя из этого, на наш взгляд, систему ипотечного кредитования можно рассматривать как совокупность субъектов кредитования, звеньев ипотечной инфраструктуры и механизмов их функционирования, обеспечивающая интеграцию финансового, жилищного и инвестиционного рынков.

Такое определение наиболее полно отражает местоположение ипотечного кредитования в сфере экономических взаимоотношений, обусловленное его функциями.

Данное определение обеспечивает взаимосвязь не только финансового и инвестиционного рынков в части привлечения средств посредством перераспределения финансового капитала и создания фондовых механизмов, как указывается другими авторами, но и жилищного рынка, в части финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости с использованием института ипотеки.

Такая система ипотечного кредитования включает следующие элементы:

) субъекты ипотечного рынка;

) звенья инфраструктуры ипотечного рынка;

) механизм ипотечного рынка.

Выделение элементов ипотечного кредитования обусловлено тем, что именно они выражают действие функций ипотечного кредитования в экономике и обеспечивают их реализацию.

В осуществлении сложной и многосторонней деятельности участников рынка ипотечного кредитования многое зависит также от инфраструктурных звеньев, обеспечивающих необходимое сопровождение ипотечных операций.

К ним относятся: органы опеки и попечительства, юридические консультации, паспортные службы, нотариаты и др.

Для организации эффективной системы ипотечного кредитования желательно создание и функционирование всех вышеуказанных участников рынка.

Конкретный перечень участников определяется моделью ипотечного кредитования, выбранной с учетом сложившихся экономических и правовых условий. Необходимо отметить, что значительную роль, особенно на начальном этапе создания системы ипотечного кредитования, призвано сыграть государству, которое определяет стратегию развития ипотечного кредитования; формирует правовую базу; создает механизм стимулирования участников ипотечного кредитования; формирует необходимые институты для организации рынка ипотечного кредитования и участвует в управлении.

1.2 Мировой опыт развития рынка ипотечного кредитования

Как показывает зарубежный опыт, ипотека популярна прежде всего в тех странах, где хорошо развит средний класс. Несмотря на общие закономерности развития, каждая страна имеет свою специфику.

В экономически развитых странах сложились высокоорганизованные системы ипотечного кредитования. В каждой стране эти системы имеют свои особенности. Принципиально различающихся моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем, в сущности, всего три, и различаются они прежде всего принципами формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования. Это расширенно-открытая, замкнутая, или сбалансированно-автономная, и усеченно-открытая модели.

По способу предоставления ипотечного кредита принято различать две схемы: немецкую и американскую. Первая предполагает, что заемщик в течение определенного времени накапливает оговоренную в договоре денежную сумму, которая составляет 40 - 50% суммы, обозначенной в контракте, после чего он имеет право на получение кредита. Вторая предполагает первоначальный взнос в размере 20 - 30% стоимости приобретаемой недвижимости (в зачет могут быть приняты имеющееся жилье или жилищные сертификаты), а на недостающую сумму ему предоставляется кредит.

Несмотря на свою долгую историю, модель ипотечных облигаций достаточно мало распространена. В целом 85% объема рынка ипотечных облигаций Западной Европы приходится на три страны, для которых эта модель традиционна, - Данию, Швецию и Германию. При этом в Дании практически все ипотечные кредиты финансируются за счет выпуска ипотечных облигаций, в Швеции - около 70%, на немецком рынке ипотечные облигации занимают около 20%. В некоторых европейских странах - Великобритании, Ирландии, Бельгии, Греции, Италии - модель, основанная на использовании ипотечных облигаций, вообще не применяется. В других странах это модель используется в очень малых объемах.

Двухуровневая модель предполагает наличие специальных посредников на вторичном рынке, в роли которых могут выступать крупные ипотечные банки (например, КБ DeltaCredit в России) или специализированные кредитные организации. Как свидетельствует мировой опыт, инициатива создания специализированной ипотечной структуры в большинстве стран принадлежит государству. Однако при дальнейшем развитии ипотеки государство, как правило, передает инициативу в частные руки (особенно это относится к США). Идея заключается в том, что первичный кредитор (банк), выдав ипотечный кредит, тут же продает его специальной организации - ипотечному агенту. Ипотечный кредит при этом уходит с баланса банка и переходит на баланс ипотечного агента, который формирует портфель однородных закладных. При этом положение должников по ипотечным ссудам не изменяется (характер и размер их обязательств сохраняется). На основе ипотечного покрытия может быть произведена эмиссия ипотечных ценных бумаг. Трансформации ипотечных займов в ценные бумаги (секьюритизации) подлежат однотипные ипотечные ссуды, обладающие стандартными характеристиками (чаще всего жилищные ссуды).

При использовании этой схемы роль и функции банков, выдающих ипотечные кредиты, меняются кардинальным образом. Поскольку ипотечный кредит, поступив на их баланс, сразу с него убывает, ипотечные банки из кредитных учреждений превращаются в своеобразных посредников. Развитие данной модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частичном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Кроме того, данная модель подвержена влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка, поэтому широкое применение она может иметь в странах с очень устойчивой экономикой. Наибольшего масштаба и совершенства эта модель достигла в США. По данной причине часто расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

До 90-х годов XX в. структура ипотечного рынка США определялась высокой эффективностью, которая стала возможной благодаря наличию стандартизации, специализации и гибкости, необходимых для удовлетворения рыночного спроса. В то же время отмечался рост частных организаций, занимающихся секьюритизацией ипотечных кредитов на вторичном рынке. Частные операторы вторичного рынка вправе были рефинансировать кредиты большей величины, нежели государственные или частные, но "поддерживаемые государством" структуры. Первоначально этот сегмент рынка составлял от 10 до 20%. Однако доля его росла быстрыми темпами. А контроль со стороны государства за этим сектором был минимален.

Начало нынешнего века ознаменовалось резким увеличением объемов кредитования, развитием новых форм рефинансирования ипотечных кредитов, а также увеличением спроса на ипотечные ценные бумаги. Первые пять лет цены на недвижимость в США росли, а ставки по ипотечным кредитам снижались (минимум составил 3,5% годовых). В этой ситуации кредитные организации увеличивали объемы ипотечных операций, снижая требования к заемщикам. При этом появлялись новые ипотечные продукты: кредиты с переменной ставкой; кредиты с двухлетним периодом льготной ставки; кредиты, позволяющие пропускать платежи; кредиты без первоначального взноса с выплатой одних только процентов. Одновременно произошло снижение критериев кредитования: банки мало интересовались уровнем доходов потенциальных домовладельцев, вносить первоначальный взнос за покупаемый в долг объект недвижимости зачастую не требовалось. Количество документов, требуемых для получения кредита, было снижено до минимума, а их достоверность практически не проверялась. В результате к концу 2005 г. общий объем выданных в США ипотечных кредитов составил примерно 10 трлн долл., или 75% ВВП страны. Но рынок жилья к этому моменту фактически замер: сначала это выразилось в увеличении времени экспозиции объектов, затем было отмечено падение цен.

Развитие секьюритизации дало дополнительный и более дешевый источник финансирования для "традиционных" финансовых институтов и позволило выйти на рынок кредитования новым организациям, которые не привлекали депозиты. Регулирование последних было минимальным, а их бизнес был рассчитан в первую очередь на те категории заемщиков, которые по тем или иным причинам не могли взять кредит в "традиционных" банках. Из-за механизма перераспределения рисков секьюритизация создала иллюзию их уменьшения и удешевления, т.е. кредитные организации, снизив требования, при формировании процентной ставки для конкретного заемщика не только брали в расчет меньшую стоимость финансирования, но и снижали кредитную маржу, которая должна была прибавляться к стоимости фондирования. В результате появилось много кредитов с неадекватно оцененным кредитным риском.

Присвоение рейтинга выпускам ипотечных бумаг осуществлялось на основе моделей, применимость которых в изменившихся условиях была по меньшей мере ограничена. События 2006 г. доказали несостоятельность использовавшихся агентствами моделей для оценки риска. Кроме того, во многих случаях истинное качество секьюритизируемых ипотечных пулов намеренно завышалось. Жертвами кризиса пали многие кредитные организации, в частности десятая по величине компания с кредитным портфелем 4 млрд долл. American Home Mortgage Investment Corp., а более 110 компаний в США сократили число ипотечных операций или вовсе вышли из бизнеса. Инвесторы не обратили внимания на ранние признаки проблем и на предупреждения рейтинговых агентств, а среагировали, только когда рейтинги были понижены. Массовый сброс бумаг привел в конечном счете к дестабилизации всех секторов рынка структурированных финансов.

Целевой жилищный накопительный вклад дает преимущества и банку. В течение накопительного периода происходит формирование кредитной истории клиента, оценка его платежеспособности и готовности осуществлять платежи по погашению кредита. Банк также имеет возможность создавать дополнительную базу для расширения выдачи ипотечных кредитов.

В силу своей автономности данная модель не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка, а также от колебаний рыночной цены заемных денег.

Существует прямая зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. Она оказывает существенное влияние на масштаб и активность банков по ипотечному кредитованию в отдельные благоприятные и неблагоприятные периоды. Поскольку ипотечные кредиты чаще всего долгосрочные, вероятность изменения процентных ставок очень велика. Если рыночная процентная ставка возрастает, то может сложиться ситуация, когда банк продолжает получать от заемщиков выплаты по ипотечным кредитам исходя из той ставки, под которую он их выдавал (ниже новой рыночной ставки по кредитам), а вкладчикам он вынужден платить доход по большей ставке, чем предполагалось (на уровне новой рыночной ставки по депозитам).

Относительная простота организации ипотечного кредитования на базе этой модели обусловила достаточно широкое практическое распространение ее во многих странах мира и особенно в развивающихся странах с не полностью сформировавшейся инфраструктурой финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако по той же причине она занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг и в развитых странах, таких как Англия, Испания, Израиль.

1.3 Становление и развитие российского рынка ипотеки

Начало ипотечного кредитования в России можно отнести к царствованию императрицы Елизаветы Петровны в 1750-х годах. Именно в это время были открыты первые дворянские банки в Москве и Санкт-Петербурге. Процедура заклада недвижимости была неотъемлемой частью экономической жизни дореволюционной России. К 1870-м годам в Российской Империи действовали 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. За период с конца 1860-х по конец 1870-х годов объем ипотечного кредитования вырос в стране в четыре раза. С начала XX века большой популярностью по залоговому обеспечению недвижимости пользовались ссудо-сберегательные и ссудные товарищества. В первом десятилетии XX века они объединили интересы 8 миллионов человек. Частную ипотеку до революции 1917 года возглавляли 10 акционерных земельных банков, выдававших ссуды под землю и городскую недвижимость, при этом на четко определенной территории. Они предоставляли кредит в виде реализуемых на бирже закладных листов.

В современной России развитие ипотечного кредитования проходило в крайне сложной экономической ситуации. Уже в конце 1990-х годов задачи развития жилищной ипотеки стали находить все большее отражение в законодательных актах и программных правительственных документах. Были приняты ключевые нормативно-правовые акты: "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (21.07.1997), "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (16.07.1998) и "Концепция развития системы жилищного ипотечного кредитования в России" (11.01.2000).

В 1997 году для повышения доступности жилья населению страны Правительством России создано Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), которое развивает стандарты ипотечного кредитования и систему двухуровневого рефинансирования ипотечных жилищных кредитов.

С начала 2000-х годов банки, застройщики, риелторы, страховые компании начали рассматривать ипотечное жилищное кредитование как сферу перспективного бизнеса. Значимую роль в развитии жилищной ипотеки стали играть администрации субъектов Российской Федерации и городов.

По данным Центробанка РФ, в 2011 году услуги по ипотечному жилищному кредитованию предоставляли 8,5 % кредитных организаций, расположенных в 32 регионах России, а в 2012 году - 11,2 % (39 регионов). Объем выданных ипотечных жилищных кредитов в 2012 году составил 3,2 млрд руб., и в течение последующих лет темп прироста был многократный. По оценкам экспертов, объемы составили 9,5 млрд руб. в 2013 году и 25-30 млрд руб. в 2014 году.

В целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем, Правительство Российской Федерации утвердило федеральную целевую программу "Жилище" на 2002 - 2010 годы [9]. Постановление Правительства № 285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильём молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг.". Данное постановление регламентирует порядок предоставления молодым семьям необходимых субсидий на приобретение жилья, которые также могут предоставлять в качестве первоначального взноса при получении ипотечного кредита. На данный момент установленный срок реализации федеральной целевой программы "Жилище" (и соответственно подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей") по 2010 г. включительно. Распоряжением Правительства Российской Федерации от 25.12.2008 № 1996-р утвержден план, в соответствии с которым предусмотрено продление срока реализации федеральной целевой программы "Жилище" до 2015 г.

Существует также множество других законов, так или иначе относящихся к ипотеке:

. Федеральный закон от 11.11.2003 N 152-ФЗ (ред. от 21.12.2013)"Об ипотечных ценных бумагах".

. Федеральный закон от 30.12.2004 N 218-ФЗ (ред. от 28.06.2014)"О кредитных историях" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2015).

. Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 06.04.2015)"Об ипотеке (залоге недвижимости)".

После 2012 года ситуация стала стремительно меняться в результате формирования благоприятной законодательной базы, стабилизации макроэкономической ситуации и роста реальных доходов населения.

Нормативные правовые акты, принятые за последние несколько лет, свидетельствуют, что на современном этапе государство от прямого содействия в разрешении жилищного вопроса перешло к организационным и обеспечительным мерам, направленным на стимулирование развития индивидуального и коллективного строительства с использованием в первую очередь механизма ипотечного жилищного кредитования.

Несмотря на эффект мирового кризиса 2008-2009 годов, отечественный ипотечный рынок быстро восстановился. В глазах широкой общественности ипотека за последние годы становится более доступной. Согласно всероссийскому социологическому исследованию "Российская ипотека: взгляд 2012" компании "НАРЕЗУЛЬТАТ", 40 % участников опроса утверждают, что ипотечное кредитование стало доступнее за последние три года, треть считают, что всё осталось на прежнем уровне.

Ипотечное кредитование сегодня стало одним из наиболее активных и быстро растущих сегментов рынка розничного кредитования. Согласно данным АИЖК, по итогам 2013 года было выдано 520 805 кредитов на сумму в 713 млрд рублей, что почти вдвое больше значений 2012 года (таблицы 2,3). Во многом, как отмечается в отчете АИЖК об итогах 2011 года, такой рост ипотечного кредитования был обеспечен значительно усилившейся конкуренцией участников рынка, стимулировавшей банки к повышению доступности ипотечного кредитования. Ставки по ипотечным кредитам постепенно снижались, достигнув рекордно низкого уровня - 11,9 %.

Весь 2011 год объем ипотечной задолженности на балансах банков планомерно увеличивался (+30,6 %) и по его итогам составил около 1,5 трлн рублей. Произошло также существенное улучшение качества ипотечного портфеля. Ипотечная задолженность, имеющая просроченные платежи сроком от 90 дней, к концу 2011 года снизилась в абсолютном выражении с 88 до 69 млрд рублей, и почти вдвое сократилась ее доля в общем объеме накопленной задолженности по ипотечным кредитам.

Увеличение доступности ипотечных кредитов привело к росту количества ипотечных сделок и способствовало росту оборотов рынка недвижимости в целом по стране (+54 % по отношению к 2010 году и+25 % - к 2012). Так, если в 2008 году доля объектов недвижимости, обремененных ипотекой, составляла 16,9 % в общем объеме сделок с жильем, а в 2011 году под влиянием кризиса она упала до 11,9%, то в 2013 году она выросла до рекордных 17,6 %.

Важную роль в формировании системы жилищной ипотеки, обеспечении реальной доступности жилья для населения должна сыграть реализация Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г. (далее - Стратегия).

Истоки появления этого документа исходят к концу июля 2011 г., когда Президент Российской Федерации Д.А. Медведев поручил профильным ведомствам разработать к концу 2011 г. долгосрочную стратегию развития жилищной ипотеки. 19 июля 2012 г. Председатель Правительства Российской Федерации В.В. Путин подписал Стратегию развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г.

Стратегия предусматривает три этапа реализации: 2010 - 2012 гг.; 2013 - 2020 гг.; 2021 - 2030 гг. и содержит следующие основные параметры, представленные в таблице 1.3.

Однако этот важнейший, казалось бы, стратегический документ в сфере ипотечного жилищного кредитования и обеспечения населения жильем не внушает должного оптимизма и не отвечает на важнейшие вопросы обеспечения населения России жильем, суть Стратегии сводится к абстрактным рассуждениям и позитивным предположениям.

Во-первых, в документе отсутствует анализ конкретных механизмов достижения обозначенной цели, нет показателей ввода, выбытия и прироста жилья ни на промежуточные, ни на финишные даты Стратегии: нет предполагаемых цен на жилье, т.е. предложения на рынке жилья как в натуральной, так и в стоимостной форме, нет и платежеспособного спроса на жилье.

Во-вторых, в разделе III "Цель и задачи настоящей Стратегии" говорится: "Целью развития ипотечного жилищного кредитования и других форм ипотечного кредитования является обеспечение к 2030 г. доступности приобретения и строительства жилья с помощью ипотечного жилищного кредитования для 60 процентов семей". В разделе IV снова настоятельно подчеркивается: "На третьем этапе (2021 - 2030 гг.) необходимо исходить из того, что в этот период рынок ипотеки приблизится к насыщению, т.е. доля семей, имеющих возможность приобретать жилье с помощью ипотечного жилищного кредитования, достигнет предельных 60%". Таким образом, в 2021 - 2030 гг. "за бортом" оказываются 40% населения страны. "В долгосрочной перспективе основной задачей станет поддержка устойчивости рынка жилья и ипотеки и предотвращение возможных кризисных явлений. Рынок жилья (по которому в Стратегии нет ни единой цифры) и ипотеки перейдет к фазе стабилизации". В стратегии не оговорено, куда же денутся те самые 40% населения, которым в 2030 г. будет недоступна ипотека. Из документа неясно, как и в какой степени будет достигнута эта цель, как можно проверить достижение этой цели, если в Стратегии нет соответствующих показателей.

В-третьих, во введении к Стратегии справедливо отмечается, что реализация Стратегии зависит от макроэкономической конъюнктуры, динамики уровня доходов населения и их дифференциации, политических и демографических факторов, а также от региональных и местных социально-экономических условий и особенностей. Доступность ипотечного жилищного кредитования напрямую зависит от стоимости жилья, поэтому добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен на жилье. Казалось бы, все эти условия и факторы развития ипотечного жилищного кредитования должны быть проанализированы на предстоящие 20 лет в неразрывной увязке с динамикой объемов жилья, поступающего на рынок. К сожалению, этого в Стратегии нет.

В-четвертых, необходимо было бы подразделить рынок жилья на первичный и вторичный, поскольку ипотечный кредит может выдаваться как на первом, так и на втором. Но прирост национального жилищного фонда может дать только первичный рынок жилья, и только его прирост может повысить обеспеченность населения жильем. А вторичный рынок жилья ведет только к смене собственников, но не к росту жилищного фонда страны. Сегодня же на покупку квартир в новостройках выдается только четверть всех ипотечных кредитов.

В-пятых, в рассматриваемом документе необходимо было бы увязать динамику объемов реализуемого жилья на первичном рынке с объемами спроса на нем на жилье в денежном выражении (включая ипотечное жилищное кредитование) и динамикой цен. А для того, чтобы определить динамику доступности жилья (коэффициенты доступности жилья), необходимо было сопоставить стоимость стандартной единицы жилья на первичном рынке со средним инвестиционным потенциалом покупателей. Однако ничего из названного в Стратегии нет ни в стоимостных, ни в натуральных показателях на общем рынке жилья, в том числе и приобретаемого с учетом ипотечного кредита. Из вышеприведенной таблицы видно, что в ней представлено только количество выдаваемых в год ипотечных жилищных кредитов. Причем методики расчета этих показателей не приводится ни в тексте Стратегии, ни в единственном приложении к этому документу, что вызывает сомнение в достоверности самого прогноза. Так, предполагается, что в 2014 г. будет выдано 490 тыс. ипотечных жилищных кредитов, против 130 тыс. в 2011 г. Но на основании каких исходных данных сделаны эти расчеты, в приложении не указывается.

В-шестых, практически на каждой странице документа упоминается о доступности жилья. Однако не дается определение этой ключевой категории жилищного обеспечения и жилищного кредитования. Только косвенно во введении можно прочитать: необходимо в первую очередь повысить доступность жилья за счет: дифференциации рынка жилья, ускоренного формирования сегмента жилья экономкласса и содействия строительству жилья в объемах, соответствующих потребностям и спросу граждан со среднестатистическим уровнем доходов.

Вызывает вопрос следующее положение Стратегии в разделе II.1: "Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщиков к 2030 г. будет превышать как минимум в 3 раза уровень ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита для приобретения жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями". Это действительно новость в ипотечном кредитовании, поскольку по стандартам АИЖК это превышение уже сегодня составляет (100/30) 3,3 раза.

Не отрицая важности названных факторов, по нашему мнению, можно выделить основные ограничители развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации:

1. Низкий уровень доходов основной массы населения и недостаток жилья;

2. Глубокий разрыв в доходах социальной верхушки и абсолютного большинства населения;

3. Психологический фактор, который является национальной особенностью большинства населения ‒ нежелание жить в долг;

4. Монополизм в производстве строительных материалов, строительстве и реализации жилья и ценовой беспредел;

5. Отсутствие государственных мер воздействия на жилищный рынок и ограничение роста цен;

6. Отсутствие развернутой системы социальной аренды жилья;

7. Высокий уровень инфляции и неэффективность используемых государством мер ее нейтрализации. Использование жилья как средства для спасения денег от инфляции;

8. Административно-бытовые барьеры (отвод земли, разрешения, согласования, регистрация прав собственности на жилье, коррупция);

9. Высокие трансакционные издержки и проценты по кредиту;

10.Неэффективность развития государственных некоммерческих ипотечных программ во многих регионах;

11.Неразвитость альтернативных форм жилищного кредитования, в частности, стройсберкасс и жилищно-строительных кооперативов.

На сегодняшний день в России жилищный вопрос - это главный приоритет. Первоочередными задачами по решению жилищной проблемы в Российской Федерации, по нашему мнению, являются:

1. Повышение реальных доходов основной массы населения.

2. Кардинальная модернизация и демонополизация сферы жилищного строительства. Не только обновление техники, технологий строительства, но и архитектуры, повышение экологичности, экономичности и комфортности жилья, возрождение проектного дела, подготовки специалистов, прежде всего в области архитектуры. Кратное увеличение объемов сдаваемого в эксплуатацию жилья. Участие государства в формировании инфраструктуры жилищного строительства.

3. Ликвидация коррупции государственных чиновников, регулирующих выдачу разрешений на отвод земли под строительство жилья, регистрацию прав собственности на жилье и др.

4. Снижение трансакционных издержек, связанных с оценкой, нотариатом, страхованием, госрегистрацией жилья и др.

5. Совершенствование денежно-кредитной и финансовой политики государства с целью стимулирования жилищного строительства, включая кредитование строительных организаций, ипотечное кредитование покупки жилья, развитие альтернативных форм жилищного кредитования, снижение инфляции и процентных ставок по кредитам.

6. Повышение роли государства в жилищном строительстве и превращение последнего в один из полигонов модернизации и локомотивов развития национальной экономики;

7. Активизация государственной поддержки ипотечного кредитования путем выделения средств из федерального бюджета на софинансирование жилищного строительства в регионе;

8. Сформирование российской модели, посредством смешения лучших сторон существующих моделей ипотечного кредитования.

Решение хотя бы нескольких из вышеперечисленных задач может стать отправной точкой к совершенствованию ипотечного жилищного кредитования и повышению обеспечения населения России современным жильем.

Глава 2. Анализ современного состояния рынка ипотечного кредитования

2.1 Объем и динамика рынка ипотечного кредитования. Конкуренция на ипотечном рынке

В 2014 году рынок ипотечного жилищного кредитования характеризовался: снижением числа кредитных организаций, предоставляющих ипотечные жилищные кредиты (далее - ИЖК). По состоянию на 1 января 2015 года количество участников первичного рынка ипотечного жилищного кредитования по сравнению с началом 2014 года уменьшилось на 9 кредитных организаций и составило 658 участников, из которых 571 кредитная организация предоставляла в 2014 году ИЖК, остальные осуществляли обслуживание ранее выданных кредитов. Регулярно ИЖК в рублях предоставляли 174 кредитные организации, в иностранной валюте - 7 кредитных организаций.

Наибольшее количество кредитных организаций, предоставляющих ИЖК, расположено на территории Центрального федерального округа - 363, из них в г. Москве - 312.

На втором месте по количеству кредитных организаций - Приволжский федеральный округ (92 участника), из них в Республике Татарстан - 20, наименьшее количество кредитных организаций - в Северо-Кавказском федеральном округе - 9; дальнейшим ростом абсолютных показателей, характеризующих объемы предоставляемых ИЖК.

В 2014 году кредитными организациями было предоставлено 825 039 ИЖК на общую сумму 1353,9 млрд. руб., что составляет 15,4% от общего объема кредитов, предоставленных физическим лицам. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,64 млн. руб. против 1,49 млн. руб. в 2013 году. Количество предоставленных в 2014 году ИЖК увеличилось по сравнению с 2013 годом на 19,3%. Объем предоставленных ИЖК увеличился на 31,2% (рисунок 5). В 2014 году наибольший удельный вес выданных ИЖК приходился на заемщиков Центрального федерального округа - 29,8% от всего объема выданных кредитов;

Рисунок 5. Динамика объемов кредитов физическим лицам и ИЖК

В 2014 году было выдано кредитов: в рублях - 823 175 на общую сумму 1338,7 млрд. руб.; в иностранной валюте - 1864 на общую сумму в рублевом эквиваленте 15,2 млрд. рублей. Доля рублевых кредитов в общем объеме ИЖК по сравнению с 2013 годом увеличилась на 0,3 процентного пункта, достигнув 98,9%.

ИЖК в иностранной валюте предоставлялись в основном заемщикам г. Москвы и Московской области - 76,0% от всего объема выданных в иностранной валюте кредитов; - дальнейшим увеличением задолженности по предоставленным ИЖК в рублях и снижением задолженности по ИЖК в иностранной валюте. Величина задолженности по ИЖК в рублях в целом по Российской Федерации по состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года увеличилась на 35,3%, в иностранной валюте - уменьшилась на 8,8% и со ставила 2536,9 млрд. руб. и 112,0 млрд. руб. (в рублевом эквиваленте) соответственно; - дальнейшим снижением доли просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, и увеличением доли просроченной задолженности по ИЖК в иностранной валюте.

В 2014 году удельный вес просроченной задолженности в общей сумме задолженности по ИЖК, предоставленным в рублях, снизился на 0,5 процентного пункта, до 1,0%, а по ИЖК, предоставленным в иностранной валюте, увеличился на 1,3 процентного пункта, достигнув 12,7%. В денежном выражении величина просроченной задолженности по ИЖК в рублях по состоянию на 1 января 2015 года по сравнению с 1 января 2014 года снизилась на 7,6%, а в иностранной валюте возросла на 1,3% и составила 25,4 млрд. руб. и 14,2 млрд. руб. (в рублевом эквиваленте) соответственно (рисунок 6).

Рисунок 6. Динамика просроченной задолженности по ИЖК.

Сведения о региональной структуре задолженности по ИЖК в рублях и иностранной валюте, а также удельном весе просроченной задолженности представлены на рисунке 7.

Средневзвешенный срок предоставления кредитными организациями ИЖК в рублях существенно не изменился по сравнению с 2013 годом и составил 176 месяцев (14,7 года), в иностранной валюте - увеличился на 17 месяцев и составил 152 месяца (12,7 года).

Рисунок 7. Региональная структура задолженности по ИЖК.

Средневзвешенные процентные ставки по ИЖК в 2014 году существенно не изменились (по кредитам в рублях ставка увеличилась на 0,1 процентного пункта, а по кредитам в иностранной валюте - снизилась на 0,2 процентного пункта) и составили 12,4 и 9,6% соответственно. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок приведены на рисунке 8.

Рисунок 8. Динамика средневзвешенных сроков кредитования и процентных ставок.

В 2014 году досрочно погашено ИЖК (прав требования по ИЖК) на сумму 416,3 млрд. руб., или 30,7% от объема предоставленных в 2014 году ИЖК, из них предоставленных (приобретенных) в рублях - на сумму 396,4 млрд. руб. (рисунок 9). Доля ИЖК (прав требования по ИЖК), досрочно погашенных собственными средствами заемщиков, составила 63,2%. Сумма досрочно погашенных прав требования по ИЖК составила 10,8 млрд. рублей.

Рисунок 9. Динамика объемов выдачи и досрочного погашения ИЖК (прав требования по ИЖК).

В 2014 году 152 кредитные организации рефинансировали ИЖК (права требования по ИЖК) путем продажи их другим организациям на сумму 196,2 млрд. руб. (в 2013 году - 177 кредитных организаций на сумму 90,2 млрд. руб.). Причем если в 2013 году доля рефинансированных ИЖК (прав требования по ИЖК) в общем объеме ИЖК, предоставленных кредитными организациями, составляла 8,7%, то в 2014 году - 14,5%.

Среди основных источников рефинансирования ИЖК путем их продажи другим организациям выделяются специализированные организации - резиденты: в 2014 году на них приходилось 92,3% от общего объема рефинансируемых путем продажи ИЖК (прав требования по ИЖК). В 2014 году по сравнению с 2013 годом доля операций, совершенных специализированными организациями - резидентами, возросла на 15,4 процентного пункта, при этом объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) увеличился в 2,6 раза, до 181,1 млрд. рублей. Доля кредитных организаций в источниках рефинансирования снизилась на 13,3 процентного пункта и составила 6,8%, объем рефинансированных ими ИЖК (прав требования по ИЖК) снизился на 26,3%, до 13,4 млрд. рублей. Доля управляющих компаний паевых инвестиционных фондов составила 0,1%, доля прочих организаций - 0,8%. Специализированные организации - нерезиденты в 2014 году рефинансировали ИЖК на сумму 8,9 млн. руб. (рисунок 10).

Рисунок 10. Источники рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей пула кредитов (%).

Эмиссия облигаций с ипотечным покрытием с сохранением актива на балансе кредитной организации в 2014 году составила 34,3 млрд. рублей.

Таким образом, в 2014 году рефинансирование ИЖК (прав требования по ИЖК) осуществлялось в основном на внутреннем финансовом рынке.

Динамика объемов рефинансирования ИЖК приведена на рисунке 11.

Рисунок 11. Динамика объемов рефинансирования ИЖК (прав требования по ИЖК) с продажей их другим организациям и с сохранением актива на балансе.

В настоящее время кредитным организациям предоставлена возможность использовать в качестве обеспечения по операциям рефинансирования Банка России как облигации Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (далее - АИЖК), так и облигации с ипотечным покрытием, выпускаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации, в том числе облигации с ипотечным покрытием, обеспеченные солидарным поручительством АИЖК (по состоянию на 1 января 2015 года в Ломбардный список Банка России были включены облигации с ипотечным покрытием на сумму 157,3 млрд. руб. (по номиналу) двадцати пяти эмитентов).

2.2 Факторы, влияющие на развитие ипотечного рынка

Как всякий экономический механизм, затрагивающий базовые сферы жизни общества, ипотека развивается на фоне совокупности внутренних и внешних рисков.

Важным стратегическим фактором, негативно влияющим на ипотечный рынок, является демографическая яма: в России продолжается снижение количества трудоспособного населения. Согласно данным Фонда ООН по народонаселению, в течение 1990-х годов в Российской Федерации продолжался демографический кризис. По данным Госкомстата РФ, численность населения России до 2014 года сокращалась на несколько сотен тысяч человек ежегодно. В 2014 году естественная убыль населения России была на 99 % скомпенсирована миграционным приростом, а в последние пару лет демографы наблюдают тенденцию сокращения смертности и увеличения рождаемости в стране.

С одной стороны, неоднозначные демографические явления сократят спрос на ипотечное кредитование в ближайшем будущем. С другой стороны, ипотека дает возможность улучшать жилищные условия и, с этой точки зрения, способствует повышению качества жизни и создает благоприятные семейные перспективы. Как упоминается во всероссийском социологическом исследовании "Российская ипотека взгляд 2012" компании "НА - РЕЗУЛЬТАТ", осознание себя собственником жилья и перспектива увеличения семьи являются главными побуждающими факторами для выбора ипотеки.

Доступность жилья является важнейшим фактором мобильности населения, трудовой и семейной. Возможности миграции, на наш взгляд, тесно связаны с качеством развития ипотечного рынка. Чем оно выше, тем больше возможностей выбора места жительства получает население. Причем улучшение ипотечного кредитования на региональных уровнях в равной степени как способствует росту привлекательности родных мест для коренного населения, так и увеличивает конкурентоспособность экономики регионов в миграционном и демографическом аспектах.

В нынешнем глобальном мире развитие ипотечного рынка также важно для России и с точки зрения повышения миграционной привлекательности для специалистов высокой квалификации. Сегодня отечественная ипотека проигрывает по своим условиям зарубежным альтернативам, поэтому перед нами встает проблема, как конкурировать на международном рынке труда за качественные трудовые ресурсы.

Следующим ключевым фактором влияния на развитие ипотечного рынка является обстановка на рынке недвижимости. Помимо финансовых условий банков, существует неоднозначная ситуация с соотношением доходов населения и цен на квадратный метр жилья. Доступность жилья в первую очередь складывается именно из этой взаимосвязи, поскольку она фактически зависит лишь от возможности заемщика нести тот или иной объем ежемесячных расходов, связанных с выплатой по кредиту.

Во всероссийском социологическом исследовании "Российская ипотека: взгляд 2012" компании "НАРЕЗУЛЬТАТ" отмечается, что только каждый десятый респондент уверен в том, что цены на жилую недвижимость в Российской Федерации соответствуют его ожиданиям. Главными виновниками такого дисбаланса опрашиваемые склонны считать посредников, коррупционеров, застройщиков - и только потом банки и ипотечных брокеров. При этом больше половины респондентов готовы выбрать ипотечное кредитование в качестве подходящего для них варианта решения жилищного вопроса.

Ипотечное кредитование во всех странах используется государством в качестве удобного инструмента решения социальных вопросов и в силу этого подвержено риску оказаться полигоном для демонстрации быстрых результатов, что ведет к нарушению работы ипотечной системы и снижению качества ее продуктового ряда. В России ипотечный рынок находится под пристальным вниманием Президента и Правительства РФ. Вместе с тем, наряду с конструктивными шагами в последние годы наблюдаются примеры проявления политического популизма, разрушающего баланс интересов участников рынка, что негативно сказывается и на кредитных организациях, и на заемщиках.

Например, значительная часть демонстрации внимания к ипотечному рынку заключается в декларативных заявлениях о необходимости снижения ставок и упразднения комиссий.

Отчасти мы видим элементы "ручного" регулирования, когда речь заходит о мягком, но настойчивом принуждении банков к прямому субсидированию ипотечных программ для учителей, врачей, других категорий бюджетников. Призывы высшего руководства страны по организации ипотеки с нерыночной, резко пониженной ставкой для отдельных категорий наших граждан - это посыл, довлеющий над рынком. С одной стороны, задача государства - помочь учителям, врачам и другим категориям бюджетников с низкими доходами, с другой стороны, такое прямое применение финансового инструмента для решения социальной задачи создает путаницу, порождает неэффективность и, в итоге, подменяет цели ипотечного рынка.

Банки с государственным участием активно стимулируются к субсидированию "социальных" направлений, хотя ипотека растет такими темпами, что механизм субсидирования уже не может удовлетворять аппетиты общества. Рынок настолько велик, что даже крупнейшему банку страны не под силу позволить себе какое-либо фронтальное субсидирование процентных ставок по ипотечному кредитованию.

Таким образом, налицо первое проявление нерациональности государственной политики: смешение социальных задач государства с рыночными механизмами ипотечного рынка. Постоянное давление такого рода дезориентирует ипотечную отрасль и создает на рынке искусственную неопределенность, мешающую выстраивать долгосрочные бизнес-стратегии.

Государство, как сказано выше, допускает нерациональность в практической политике по взаимоотношениям с ипотечным рынком. Нерациональность видна и в законодательных актах.

Так, осенью 2012 года вступили в силу изменения в Гражданский кодекс, запрещающие банкам вводить мораторий на досрочное погашение кредита и устанавливать штрафы за нарушение такого моратория (284-ФЗ от 19.10.2011). С одной стороны, эта мера хорошо выглядит с политической точки зрения. На самом же деле заемщики оказались ущемленными в своих правах. От предсказуемости денежного потока по кредитам существенно зависит банковская процентная ставка. Предоставляя клиентам возможность выбора условий кредита с мораторием или без него, банки могли предложить вариативность процентных ставок и индивидуальные условия для заемщика. Например, устанавливая мораторий на досрочное погашение на один год, банки имели возможность предложить клиенту более низкую процентную ставку. Теперь, после запрета на мораторий, клиенты не могут получить эту опцию по ипотечным продуктам.

Запрет на установку моратория на досрочное погашение видится бессмысленным еще и с точки зрения фактического положения дел: подавляющее большинство заемщиков соблюдают обязательства в первые годы после выдачи ипотечного кредита и рассчитывают выплачивать кредит по установленному графику, поэтому банки имели возможность устанавливать более низкую процентную ставку в зависимости от срока моратория. Запрет на мораторий лишил клиентов возможности пользоваться разнообразными условиями ипотеки, а банки утратили важный элемент гибкой продуктовой политики. Разумное регулирование на законодательном уровне ни в коем случае не должно предполагать подобные ущемления прав граждан и кредитных организаций.

Другой пример нерационального регуляторного вмешательства в ипотечное кредитование - запрет на "принуждение" к страхованию. ФАС РФ, банковское сообщество и страховщики потратили гигантское количество времени и сил на отстаивание своих позиций. В реальности побеждает экономическая целесообразность: полисы страхования в любом случае необходимы заемщику для получения адекватной ставки ипотечного кредита.

Крайне актуальная и тема нерационального нормотворчества - комиссии при выдаче ипотеки. С экономической точки зрения взимание комиссии (вознаграждения) в момент выдачи кредита снижает для банка риски недополучения процентного дохода при досрочном возврате кредита, а также риск убытков из-за невозможности нормально реинвестировать досрочно полученные средства.

При рассмотрении потенциального клиента и выдаче кредита у банка возникают операционные расходы, и для их компенсации банк при выдаче кредита единовременно взимает с заемщика комиссию (вознаграждение), вместо того чтобы покрывать эти расходы будущими процентными платежами. Тем не менее в результате многочисленной судебной практики банки были вынуждены реагировать на это негативное развитие событий, появились новые виды платы за услуги по выдаче кредита, слово "комиссия" стало заменяться другим, некоторые кредитные организации ввели отдельные ипотечные программы.

Такая отмена комиссии не означает отмены расходов кредитной организации. Расходы снижаются только в результате повышения банковской эффективности, а она растет только при конкуренции на рынке, поэтому в реальности размеры расходов, ранее представленные комиссиями, теперь закладываются в процентную ставку. И здесь снова возникает ситуация, когда в результате принятых мер потенциальные клиенты лишены свободы выбора при формировании условий ипотеки и, как следствие, получают повышенную процентную ставку. К снижению стоимости ипотечных платежей и сборов приведет рыночная конкуренция, а не прямое вмешательство государства, так как: если существует экономическая целесообразность, то игроки рынка попытаются обойти запрет; а если экономически какой-либо элемент цены несправедлив, то он отомрет, не выдержав конкуренции. В марте 2012 года вступила в силу норма о "прощении долга" (405-ФЗ, статья 31, 61.5 Закона "Об ипотеке"). В случае обращения взыскания на предмет залога иногда возникают ситуации, когда его стоимость недостаточна для погашения долга заемщика. Согласно новым положениям, если банк оставляет за собой предмет ипотеки, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований банка, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки. С возможностью подобного обнуления долга кардинально меняются отношения кредитора, заемщика и в целом природа кредитования. Портится одно из важнейших свойств кредита - его возвратность. Появляется дополнительная ниша для злоупотреблений заемщиков, и, как следствие, банки вынуждены повышать ставки, что ложится бременем на добросовестных заемщиков.

2.3 Анализ доступности жилья в России

Проведем анализ доступности покупки жилья в кредит. Покупку стандартного жилья с кредитным плечом сейчас может позволить себе каждая четвертая российская семья и четыре из пяти американских. К 2020 году государство планирует решить проблему доступности жилья для 60% населения против нынешних примерно 25%.

Цифры указывают на то, что речь идет о приобретении жилья с помощью ипотечного кредита из расчета 18 кв. м на члена семьи (сегодняшний средний уровень жилищной обеспеченности городского населения России). При этом рассматриваются условия ипотечного кредитования, аналогичные принятым в расчетах доступности жилья в США - на 30 лет при первоначальном взносе 20%, а сама доступность есть непревышение расходов на обслуживание и амортизацию займа четверти дохода семьи.

В США покупку жилья с кредитным плечом может себе позволить 80% семей. И это несмотря на то, что реальные душевые денежные доходы медианной американской семьи снизились до уровня 1998 года, а дифференциация семей по доходам выросла.

Но для нашей страны 60-процентная доступность означала бы хороший результат. В 2011-2013 годах ипотеку могло бы себе позволить чуть больше 10% населения, а для покупки за "живые деньги" еще десять лет назад требовалось в среднем по стране не менее шести-семи годовых медианных доходов.

Среди условий решения жилищной проблемы часть относятся к области технологии и юриспруденции (снижение строительной стоимости и рентной составляющей в цене жилого метра плюс развитие рынка аренды) и одно - собственно к экономике. Это сокращение инфляции, что позволит снизить ставки по ипотеке и тем самым сделать более равномерным распределение реальной нагрузки на заемщика в течение периода обслуживания ипотечного кредита. Нынешняя высокая номинальная ставка по ипотеке - более 12% годовых в рублях против менее 4% годовых в США - смещает эту нагрузку на начальный период выплат.

Необходимо оценить возможную роль снижения инфляции количественно и проанализировать, какие еще структурные изменения в экономике могут способствовать росту доступности жилья.

За 2014 год привлечение кредитов населением на покупку жилья в России значительно выросло. Всего (с пересчетом валютных кредитов по фиксированному курсу) кредитные организации выдали 825 тысяч таких кредитов за год на сумму 1,35 трлн. рублей, что на 35,4% больше, чем в 2013 году. Средний размер предоставленных кредитов увеличился до 1,64 млн. рублей против 1,49 млн. рублей в 2013 году. Количество предоставленных ИЖК в рассматриваемый период по сравнению с предыдущим годом увеличилось на 19,3%.

До сих пор увеличение выдаваемых кредитов на покупку жилья не привело к росту реальной (т.е. с поправкой на инфляцию) стоимости квадратного метра, и в среднем она продолжала снижаться (рисунок 2.9).

Темпы такого снижения резко сократились, за исключением Москвы.

Одной из причин стабилизации рыночной стоимости вновь вводимого жилья стало сокращение его рентной составляющей, то есть цены земли и ее инфраструктуры, до самого низкого за период наблюдений с 2005 года уровня - менее 20% совокупной стоимости.

Перспективы дальнейшего снижения реальной стоимости жилья связаны только с уменьшением реальной строительной себестоимости квадратного метра. До сих пор цена строительства метра жилья в тенденции, наоборот, опережала инфляцию.

Рисунок 12. Индексы реальных (с поправкой на инфляцию) цен на жилье в новостройках.

Реальная стоимость квадратного метра на вторичном рынке в 2013 году продолжала снижаться, но, как показывает анализ, весьма избирательно.

Снижение это объяснялось главным образом отсутствием роста номинальных цен на жилье в переоцененных Москве и Санкт-Петербурге, особенно на дорогие элитные квартиры.

К настоящему времени доступность покупки жилья несколько выросла, однако накопить на нее из текущих доходов для семьи с медианными заработками сложно.

Для приобретения 18 кв. м на члена семьи пришлось бы обходиться без еды и питья и не платя налогов 4,2 года (в Москве - почти 7 лет, в Уральском федеральном округе - из-за богатой Тюмени - 3,6 года).

Доступность покупки жилья в кредит повысилась. С середины 2008-го и до середины 2012 года покупка 18 кв. м на человека на первичном рынке с кредитным плечом была доступна максимум 10-13% населения. За два с половиной последних года эта доля выросла в 2,5 раза, и ипотека стала доступна для 27% населения

Связано это с разнонаправленным движением реальной цены квадратного метра и реальных доходов, некоторым уменьшением их дифференциации в посткризисное время и снижавшихся - до последнего квартала 2013 года - ставках по ипотеке.

Чтобы к 2020 году выйти на уровень доступности для 60% семей, требуется, чтобы увеличение доходов опережало рост цены квадратного метра в среднем на 4,1% в каждые из оставшихся до 2020 года восемь лет. Если вернуться к концу 2003 года, то это опережение медианных доходов над стоимостью метра жилья как раз в среднем и составляло примерно 4% ежегодно. Правда, это был период бурного роста нефтяных цен, благодаря которому укреплялся рубль, и, как следствие, рост доходов заметно опережал рост ВВП.

По мере насыщения экономики России капиталом предельная производительность последнего, определяющая уровень реальных процентных ставок, вероятно, также будет снижаться. Например, если бы к 2020 году уровень ставок по ипотеке снизился до 5%, то доступность ее для 60% населения достигалась бы практически при нынешнем соотношении медианных доходов граждан к цене 18-метрового жилья на человека на уровне четырех лет.

С повышением доступности жилья и цена недвижимости может расти таким образом, что сделает большую доступность в итоге невозможной. Но это необязательно. Ведь доступность не всегда означает рост реального спроса (достаточно посмотреть на нынешнее состояние рынка жилья в США). Рост спроса может сопровождаться адекватным расширением предложения, что для России более реально (за предыдущие 10 лет, несмотря на кризис, строительство жилья увеличилось более чем двукратно и вполне может вырасти еще как минимум раза в полтора, до 600-650 кв. м на 1000 человек). В США, кстати, реальный объем недвижимости в собственности домохозяйств (с дефляцией по индексу цен жилья Кейса-Шиллера) на душу населения за послевоенный период вырос в пять с лишним раз.

Далее проведем анализ доступности жилья без использования кредитного плеча.

Доступность жилья - это фундаментальная категория, основа основ жилищной политики любого государства и прежде всего нашей страны, которая отстала в этом отношении не только от развитых, но и от стран с переходной экономикой. Доступность жилья - это способность семьи приобрести жилье. Формальное определение этого термина мы встречаем не только в научных публикациях, но и в официальных документах. В качестве оценочного показателя выступает коэффициент доступности жилья, который определяется как количество лет, необходимых для накопления суммы равной стоимости соответствующей квартиры. Однако определяется этот показатель, на наш взгляд, некорректно даже признанными специалистами в области ипотечного кредитования. "Доступность жилья, - пишут авторы фундаментального труда по ипотечному кредитованию, - т.е. способность граждан приобретать жилье в соответствии со своими потребностями и доходами, в значительной степени характеризует уровень развития общества. Для оценки соотношения доходов населения и цен на рынке жилья часто используется коэффициент доступности жилья - средняя цена стандартной единицы делится на среднегодовой семейный доход. Этот коэффициент показывает, сколько лет нужно копить свои доходы, чтобы приобрести стандартную квартиру".

Представленное и применяемое на практике определение коэффициента доступности жилья страдает, как минимум, двумя методологическими погрешностями:

Во-первых, теоретически несостоятельно определение данного коэффициента как отношение стоимости квартиры к совокупному доходу семьи. Как показывает статистика, свыше 70% всех расходов население России тратит на удовлетворение основных потребностей семьи и 8 - 9% - на обязательные платежи и взносы. А в низкодоходных группах населения эта доля может составлять все 100% расходов, для них коэффициент доступности жилья будет равен 0.

Вторая методологическая погрешность действующей сегодня методики определения КДЖ состоит в том, что его рассчитывают делением средней стоимости стандартной квартиры на среднегодовой доход стандартной семьи, полученный путем умножения среднедушевого дохода по стране на три.

В этот "котел" попадают доходы олигархов (миллиардеров и просто "зеленых" миллионеров), которые, естественно, завышают среднедушевые доходы, а значит, завышают и коэффициент доступности жилья.

Но социальный разрыв в доходах богатой верхушки и основной массы населения столь велик, что даже их включение в ипотечно-жилищной "котел" в Москве свидетельствует о недоступности жилищной ипотеки для среднестатистического москвича.

В России в связи с отсутствием данных о медианных доходах и медианных ценах на жилье, - продолжают авторы, - коэффициент доступности жилья в соответствии с методикой ФЦП "Жилище" рассчитывается на основе значений следующих показателей: средней цены 1 кв. м жилья, среднедушевых денежных доходов, умноженных на 3 (семья из трех человек), и соответствующего данному размеру семьи социального стандарта площади жилья 54 кв. метра.

ФЦП "Жилище" на 2014 г. предусмотрено целевое значение данного показателя, равное трем годам.

По показателю доступности жилья (3,2 года) наша страна находится на среднем европейском уровне. В Европе этот показатель варьируется от трех-четырех до пяти-шести лет".

Таким образом, доступность жилья, как уже отмечалось выше, - это способность граждан приобретать необходимое жилье. Коэффициент доступности жилья, по нашему мнению, выражается количеством лет, необходимых семье для накопления денег на покупку стандартной квартиры, и рассчитывается как отношение цены такой квартиры к годовому инвестиционному потенциалу семьи.

Для тех лиц, которых кредитор выселяет из единственного жилища, законодатель предусмотрел гарантии, содержащиеся в ст.95 Жилищного кодекса РФ. Граждане, утратившие жилые помещения в результате обращения взыскания на жилье, которое было приобретено за счет кредита либо целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными, имеют право временного проживания в помещениях маневренного фонда. То есть по смыслу ст.95 ЖК РФ должники и члены их семей должны быть выселены не на улицу, а в помещения маневренного фонда.

Однако, если проанализировать правоприменительную практику по спорам о выселении должников из ипотечного жилья, то окажется, что данные лица выселяются из ипотечных квартир на улицу, то есть без предоставления иного жилого помещения (маневренного фонда) (Апелляционные определения Ярославского областного суда от 29.03.2012 N 33-1552, от 23.07.2012 по делу N 33-3769/2012; Ростовского областного суда от 25.06.2012 по делу N 33-7194; Томского областного суда от 10.07.2012 по делу N 33-1738/2012; Верховного суда Республики Чувашия от 04.07.2012 по делу N 33-2109/2012; Верховного суда Республики Татарстан от 19.07.2012 N 33-6168/2012; Московского городского суда от 20.07.2012 по делу N 11-12044).

В статье 35 ЖК РФ предусмотрено, что в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение, в противном случае он по требованию собственника подлежит выселению на основании решения суда. Иными словами, требовать выселения должников из единственного ипотечного жилья вправе только собственник такого помещения. До тех пор пока кредитор находится в статусе залогодержателя, такое право у него не возникает.

Так, Оренбургский областной суд не согласился с позицией нижестоящего суда, который удовлетворил исковые требования банка и принял решение о выселении семьи должников из спорного жилого помещения и снятии ее с регистрационного учета. Суд первой инстанции исходил из того, что право пользования квартирой ответчиков подлежит прекращению после обращения взыскания на спорное жилое помещение в связи с неисполнением должниками условий кредитного договора на основании положений ст.78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", в связи с чем проживание и нахождение ответчиков на регистрационном учете в спорном жилом помещении нарушают права истца как собственника данного жилого помещения по владению, пользованию и распоряжению квартирой.

Областной суд не согласился с указанным выводом, поскольку для прекращения права пользования жилым домом или квартирой требуется не только обращение взыскания, но и реализация этого имущества, поскольку до момента реализации заложенного недвижимого имущества и регистрации права собственности на него нового собственника в соответствии с п.2 ст.223 ГК РФ залогодатель как собственник этого имущества может владеть и пользоваться им, о чем указано в абз.3 п.1 ст.1 Закона N 102-ФЗ.

Так как банк собственником спорного жилого помещения не является и само по себе решение об обращении взыскания на предмет залога не влечет перехода права собственности на это имущество от залогодателя к залогодержателю, ответчики не могут быть выселены из него и сняты с регистрационного учета (Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 11.09.2012 по делу N 33-5217/2012).

Схожие выводы высказывают иные суды общей юрисдикции (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2012 по делу N 33-4430).

Право собственности залогодержателя на ипотечное жилое помещение, на которое обращено взыскание по решению суда, может возникнуть после проведения публичных торгов. Залогодержатель становится собственником, если оставил данное имущество за собой в порядке, предусмотренном п.11 ст.87 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", а именно если имущество должника не было реализовано с вторичных публичных торгов, то есть торги не состоялись, судебный пристав-исполнитель направил взыскателю предложение оставить это имущество за собой, которое последний принял. Если же публичные торги состоялись, то собственником ипотечного жилого помещения становится третье лицо, которое их выиграло.

Независимо от того, кто приобретает статус собственника жилого помещения, логично предположить, что новый собственник как можно скорее пожелает освободить жилое помещение от проживания посторонних для него лиц. Право нового собственника жилого помещения требовать выселения проживающих в нем лиц регулируется ст.292 ГК РФ, согласно п.2 которой переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Выселение, осуществляемое по основаниям п.2 ст.292 ГК РФ, происходит без предоставления иного жилого помещения. Доводы лиц, выселяемых из жилых помещений, о необходимости предоставления жилого помещения из состава помещений маневренного фонда не принимаются судами. Правоприменительные органы полагают, что такие доводы основаны на неверном толковании п.2 ст.95 ЖК РФ, поскольку требования собственников жилых помещений основаны на положениях ст. ст. 209, 292, 304 ГК РФ, к которым гарантии жилищного законодательства в части предоставления маневренного фонда применяться не должны.

Глава 3. Перспективы развития системы ипотечного кредитования

3.1 Меры по обеспечению сбалансированного роста ипотечного и жилищного рынка

Массовая доступность жилья - важнейший критерий качества жизни. В России эта проблема всегда была острой и до сих пор является одной из преград на пути достижения благосостояния общества.

Ипотечное кредитование находится на пороге испытания масштабом рынка: уже в 2012 году рынок вернулся к докризисным показателям 2008 года, а по итогам 2013 года объем ипотечного кредитования в России превысил исторический рекорд в 1 трлн рублей. Подобный рост является производным от естественных факторов спроса, и хотя он характеризуется высокими темпами увеличения рынка, он также заставляет задуматься о причинах и возможных последствиях.

Во-первых, потребность в жилье у россиян остается высокой, и, следовательно, это создает высокий и неэластичный спрос на него.

Во-вторых, замедление роста доходов населения после кризиса 2008 года по-прежнему негативно сказывается на возможностях граждан делать существенные денежные накопления. Соответственно, не растут возможности покупки жилья за собственный счет, особенно в регионах. Эта ситуация подстегивает спрос на ипотечное кредитование и в целом показывает, что сегодня ипотека является для граждан наиболее реалистичным способом приобретения жилья.

В-третьих, сохраняющиеся кризисные явления в мировой экономике при плохом сценарии развития событий затронут и жизнь россиян. Это на фоне некоторой стабилизации текущих доходов домохозяйств после кризиса 2008 года и одновременного роста цен на недвижимость делает ее покупку даже с использованием ипотечного кредита своего рода "тихой гаванью", наилучшей формой страховки от экономических штормов.

В-четвертых, отечественный ипотечный рынок еще очень молод. Он подвержен влиянию различных факторов, приводящих к возникновению дисбалансов в системе интересов "население-государство-финансовый рынок". Массовая потребность россиян в доступном жилье во многом обуславливает действия государства в социальной, бюджетной и регуляторной политике. Зачастую российское государство осуществляет прямое вмешательство в рыночную среду в социальных целях. С одной стороны, от государства и монетарных властей ипотечному рынку требуется общее регулирование и систематическая работа по улучшению правил ведения ипотечного бизнеса. С другой стороны, острота жилищного вопроса регулярно порождает интервенции директивного воздействия на ипотечный рынок.

В перспективе без дополнительных усилий сообщества воздействие вышеперечисленных факторов естественного органического роста существенно ослабнет, и бизнес ипотечного кредитования рискует столкнуться со стагнацией, поэтому уже сегодня ипотечному рынку необходимо ориентироваться на интенсивное развитие, то есть на развитие за счет повышения качества инфраструктуры рынка и экономической мотивации всех участников. Оно должно строиться на укреплении оптимального баланса интересов: населения как розничных ипотечных клиентов, государства как разумного стратега в регулировании, ипотечных банков и их партнеров как продавцов финансовых услуг.

Поддержание эффективности и прибыльности как участников, так и рынка в целом должно происходить за счет улучшения внутрирыночных процессов, повышения качества коммерческих институтов и проведения разумной государственной политики рыночного регулирования, а не за счет форсированного наращивания объема кредитования в силу естественных факторов спроса и вовлечения в ипотечную систему финансово неопытных граждан. Один только рост объемов ипотечного кредитования сам по себе не принесет блага населению, государству и финансовой системе России. Очередные возможные потрясения в мировой экономике могут негативно сказаться на кредитоспособности заемщиков, подорвут качество ипотечных портфелей банков, создадут новые очаги социальной напряженности в обществе и дополнительные задачи для государства.

Участники рынка должны выйти на более продуктивный путь - взаимодействовать и активнее работать над мерами по улучшению рыночных условий, элементов и механизмов ипотечного рынка, тем более что при нынешних объемах ипотечного кредитования банки в России уже не могут рассчитывать на привлечение средств от иностранных инвесторов, которые не хотят брать на себя страновой риск России, будучи отягощенными своими проблемами и не имея нужного объема свободных инвестиционных средств. Наш ипотечный рынок уже слишком велик для того, чтобы считать, что его может развивать зарубежный капитал, поэтому в первую очередь стоит полагаться на силы собственной финансовой системы.

В результате усилий, направленных на качественное развитие, будет поддерживаться рост в долгосрочной перспективе, снижаться стоимость кредитования и стимулироваться отечественный рынок фондирования за счет секьюритизации. Эти действия на фоне стабилизации экономики могут создать реальные условия для достижения плановой рентабельности и поддержания надежности ипотечных портфелей российских банков при сохранении кризисных явлений в мировой экономике.

Рынок инвестирования и вторичного обращения ипотечных ценных бумаг должен занять значительную долю финансового сектора России, осуществляя в целях фондирования непрерывное предоставление средств для ипотечных портфелей банков и предоставляя инвесторам - страховым компаниям, пенсионным фондам, корпорациям и государству - надежный инструмент долгосрочных сбережений. Массовая секьюритизация и вторичное обращение ипотечных ценных бумаг определит реальный уровень рисков в ипотечной системе и задаст нужную тенденцию понижения ставок по ипотечному кредитованию, потому что в ходе постоянных торгов будет найдено равновесие с реальной эффективной общерыночной ставкой.

Благодаря эффективно функционирующему рынку фондирования в выигрышной ситуации будут находиться все участники: и розничные клиенты, и банки и инвесторы. При такой работающей системе государство может и должно выйти из внутрирыночных процессов, его прямого вмешательства не потребуется, при этом прежние квазигосударственные учреждения развития рынка могут плавно трансформироваться в непосредственных участников рынка по мере его эволюции.

Наконец, в-пятых, государство при идеальном сценарии не должно использовать программы поддержки ипотечного кредитования населения в процентных и иных разнесенных по времени формах. Государственное субсидирование регулярных процентных затрат заемщиков или субсидирование процентных расходов эмитентов ипотечных ценных бумаг в конечном итоге может принести больше вреда, нежели пользы всем участникам ипотечной системы.

Одним из способов развития ипотеки на наш взгляд является развитие систем фондирования.

Важнейшим элементом системы рефинансирования является Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). С одной стороны, его цели и задачи состоят в развитии рефинансирования. Одновременно перед АИЖК поставлена политическая задача снижения процентных ставок, которая в действительности противоречит цели развития рефинансирования.

Заемщики сегодня платят по ипотечным кредитам 12 - 13%. Для покрытия операционных расходов и стоимости кредитного риска банкам нужна маржа в размере 2-3 процентных пунктов. Однако инвесторы без гарантии государства не готовы вкладывать средства в долгосрочную секьюритизацию по ставкам 9-11%. Чтобы дать импульс рынку ипотечных ценных бумаг, необходимо поддерживать разумный баланс между ставкой ипотечного кредитования и ставкой инвестиционного спроса. По мнению некоторых экспертов, увеличение ставок по ипотечным кредитам привлечет инвесторов и существенно увеличит ликвидность рынка ипотечных ценных бумаг. Вместе с тем та же цель может быть достигнута при введении более льготного налогообложения по процентному доходу для владельцев ипотечных ценных бумаг. После увеличения вторичного рынка ипотечных ценных бумаг, в течение одного-двух лет ставки начнут снижаться уже без искусственного вмешательства. И чем ниже затем будут ставки, тем надежнее ипотека.

Ставка ипотечного кредита будет снижаться в зависимости от состояния всей национальной экономики. Это будет происходить по мере общеэкономического роста, снижения инфляции и плавного конкурентного снижения процентных ставок в целом в финансовой системе страны.

Что касается форм государственной поддержки населения, мы полагаем, что предпочтительно субсидирование в денежной форме напрямую тех или иных категорий заемщиков. Субсидии из текущего бюджета (федерального или региональных), направленные на выплату единовременных сумм при получения ипотечного кредита, являются надежным практическим ресурсом поддержки населения государством.

3.2 Направления дальнейшего совершенствования рынка ипотечного кредитования

Для дальнейшего развития ипотеки в России необходимо:

. Законодательно ограничить платежную нагрузку на заемщика по совокупности всех обязательств в 45% (коэффициент "платеж/доход" P/I - payment-to - income).

.        Развивать страхование ответственности заемщика по ипотечному кредиту, в части расширения размера защиты, распространения подобного механизма на ипотечные займы (которые составляют 10% рынка).

3.      Зафиксировать безусловное право заемщика на реструктуризацию. Если причина неплатежа объективна и временна, а обеспечение достаточно, то кредитор не должен злоупотреблять своим правом взыскания.

В целом, ипотечному кредитованию присущи следующие риски: кредитный риск (невозврата), риск изменения процентных ставок, риск ликвидности.

Наиболее важным их них является риск ликвидности, управление которым требует проведения ряда финансовых операций.

Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства.

Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации средств с диверсификацией источников и затрат (продажу непрофильных активов, создание портфеля ликвидности, увеличение объема депозитов и др.)

Проблему привлечения ресурсов для долгосрочного кредитования можно считать наиболее острой для развития системы ипотечного кредитования в РФ. Несоответствие банковских активов и пассивов по срокам и ставкам рано или поздно приводит к потере ликвидности и банкротству банка. Одним из основных источников привлечения ресурсов в систему ипотечного кредитования можно считать выпуск и размещение эмиссионных ИЦБ.