этап эксплуатации вновь созданных объектов.
На каждом этапе решаются свои задачи. По мере продвижения по этапам представление о проекте уточняется и обогащается новой информацией. Таким образом, каждый этап представляет собой своего рода промежуточный финиш: результаты, полученные на нем, должны служить подтверждением целесообразности осуществления проекта и, тем самым, являются «пропуском» на следующую стадию разработки.
На первом этапе происходит оценка возможности осуществления проекта с точки зрения маркетинговых, производственных, юридических и других аспектов. Исходной информацией для этого служат сведения о макроэкономическом окружении проекта, предполагаемом рынке <#"justify">1. Наличие полезных ископаемых или иных природных ресурсов, пригодных для переработки и производственного использования. Круг таких ресурсов может быть очень широк: от нефти и газа до леса-топляка и растений, пригодных для фармацевтических целей;
. Возможности и традиции существующего сельскохозяйственного производства, определяющие потенциал его развития и круг проектов, которые могут быть реализованы на предприятиях агропромышленного комплекса;
3. Оценки возможных в будущем сдвигов в величине и структуре спроса под влиянием демографических или социально-экономических факторов либо в результате появления на рынке новых типов товаров <#"justify">- Предварительная подготовка проекта
Задачей этой стадии работ является разработка инвестиционного проекта (или бизнес-плана проекта) - это документ, который описывает все основные аспекты будущего коммерческого предприятия <#"justify">В соответствии с рекомендациями ЮНИДО инвестиционный проект должен содержать определенный перечень основных разделов, эти разделы приведены ниже.
Основные разделы инвестиционного проекта:
. Краткая характеристика инвестиционного проекта.
. Основная идея проекта.
. Анализ рынка и концепция маркетинга.
. Обоснование объемов материальных ресурсов, необходимых в процессе реализации инвестиционного проекта.
. Характеристика технических основ реализации проекта.
. Месторасположение проекта.
. Организация управления.
. Необходимые трудовые ресурсы.
. График реализации проекта.
. Характеристика финансового обеспечения проекта и оценка его эффективности.
Любой инвестиционный проект начинается с краткой его характеристики, фактически данный раздел является обобщающим и разрабатывается, как правило, в последнюю очередь, после того, как подготовлены все остальные разделы. Характеристика проекта включает в себя перечень всех ресурсов, в том числе финансовых, необходимых для реализации проекта, сроки реализации проекта и возврата вложенных средств, а также оценку экономической и финансовой эффективности проекта и его социальной значимости.
Следующий раздел инвестиционного проекта - «Основная идея проекта». В данном разделе рассматриваются наиболее важные параметры анализируемого проекта, которые служат определяющими показателями для его реализации.
В разделе, отведенном анализу рынка и концепции маркетинга, приводятся результаты анализа потенциала рынка, а также результаты маркетинговых исследований, предметами которых служат спрос и предложение, существующие цены, сегментация рынка, эластичность спроса, основные конкуренты. Рассматривается выбранная концепция маркетинга, которая будет использоваться при реализации данного инвестиционного проекта, т.е. фактически программа удержания продукции или услуги на рынке.
Обоснование объемов материальных ресурсов, необходимых в процессе реализации инвестиционного проекта, включает в себя классификацию используемых видов сырья и материалов, объем потребности в них на всех стадиях реализации инвестиционного проекта. Анализируется также наличие основного сырья в регионе осуществления проекта. Разрабатывается программа поставок сырья и материалов, оцениваются связанные с ними затраты.
Раздел «Характеристика технических основ реализации проекта» должен содержать производственную программу и анализ производственной мощности предприятия. В этом разделе приводится обоснование будущей технологии, а также рассматривается парк оборудования, необходимого для ее реализации.
Раздел «Месторасположение проекта» содержит обоснование выбора конкретного региона для реализации проекта, анализ производственной и коммерческой инфраструктуры, рыночной и ресурсной среды; описание социально-экономических условий в регионе и инвестиционного климата. Здесь же приводится характеристика окружающей среды и оценивается возможность возникновения экологических проблем при реализации инвестиционного проекта.
«Организация управления» включает в себя характеристику организационной структуры фирмы с обоснованием ее конкретной формы и существующей системы управления. В этом разделе рассматривается организация трудовой деятельности производственного и управленческого персонала, включая вопросы оплаты труда, а также размер и структура накладных расходов, связанных с обеспечением работы производственного и управленческого персонала.
График реализации проекта является достаточно важным разделом, так как здесь осуществляется обоснование отдельных стадий реализации инвестиционного проекта и рассматривается потребность в финансовых, материальных и трудовых ресурсах на каждой стадии.
Заключительным разделом является характеристика финансового обеспечения проекта и оценка его эффективности. Этот раздел содержит оценку необходимых сумм инвестиций, возможных производственных затрат, а также обоснование способов получения инвестиционных ресурсов и расчет эффективности инвестиций.
Основными критериями оценки инвестиционных проектов являются доходность, рентабельность и окупаемость. В зарубежной практике для оценки эффективности инвестиционных проектов используются пять основных методов:
) методы, основанные на дисконтировании, позволяющие рассчитать следующие показатели:
чистая текущая стоимость (чистый приведенный эффект) (NPV);
индекс рентабельности инвестиций (PI);
внутренняя норма рентабельности инвестиций (IRR);
) методы, основанные на учетных оценках, позволяющие рассчитать следующие показатели:
срок окупаемости проекта (РР);
коэффициент эффективности инвестиций (ARR).
.2 Метод расчета чистой дисконтированной стоимости
Под чистой дисконтированной стоимостью (Net Present Value, NPV) понимается разность суммы элементов возвратного потока и исходной инвестиции, дисконтированных к началу действия оцениваемого проекта. Критерий принимает во внимание временную ценность денежных средств. В основу данного метода оценки заложено следование основной целевой установке, определяемой собственниками компании, - повышение ценности фирмы, количественной оценкой которой служит ее рыночная стоимость. Соответственно целесообразность принятия проекта зависит от того, будет ли иметь место приращение ценности фирмы в результате реализации проекта. Поскольку принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего инициируется и всегда осуществляется не собственниками компании, а ее управленческим персоналом, молчаливо предполагается, что цели собственников и высшего управленческого персонала конгруэнтны, т. с. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются. Метод основан на сопоставлении величины исходной инвестиции (IC) с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых ею в течение прогнозируемого срока. Поскольку приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью ставки r, устанавливаемой аналитиком (инвестором) самостоятельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал.
Пусть делается прогноз, что инвестиция (IC) будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере СF,, CF2,..., CF„. Общая накопленная величина дисконтированных доходов (Present Value, PV) и чистая дисконтированная стоимость (NPV) соответственно рассчитываются по следующим формулам (следствие DCF- модели для данного вида задачи):
,
Где - общая сумма годовых поступлений от проекта,
- доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта.
,
Где IС - сумма инвестиций.
Имея в виду упомянутую выше основную целевую установку, на достижение которой направлена деятельность любой компании, можно дать экономическую интерпретацию трактовки критерия NРV с позиции ее собственников, которая определяет логику критерия NPV.
если NРV<0, то в случае принятия проекта ценность компании уменьшится, т. е. собственники компании понесут убыток, а потому проект следует отвергнуть;
если NРV = 0, то в случае принятия проекта ценность компании не изменится, т. е. благосостояние ее собственников останется на прежнем уровне, проект в случае его реализации не приносит ни прибыли, ни убытка, а потому решение о целесообразности его реализации должно приниматься на основании дополнительных аргументов;
если NРV>0, то в случае принятия проекта ценность компании, а следовательно, и благосостояние ее собственников увеличатся; поэтому проект следует принять.
В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой инвестором, - максимизации его конечного состояния или повышению ценности фирмы. Следование данной целевой установке является одним из условий сравнительной оценки инвестиций на основе данного критерия.
Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование финансовых ресурсов в течение m лет, то формула для расчета NРV модифицируется следующим образом:
,
где i - прогнозируемый средний темп инфляции;
общая сумма годовых поступлений от проекта;
- доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта.
1.3 Метод расчёта индекса рентабельности инвестиций
Индекс рентабельности инвестиций (Profitability Index) рассчитывается как отношение суммы дисконтированных денежных потоков к первоначальным инвестициям:
,
где - общая сумма годовых поступлений от проекта;
- доходность проекта, приемлемый и возможный для инвестора ежегодный процент возврата может быть равен стоимости привлеченных источников финансирования проекта;С - сумма инвестиций.
Показатель рентабельности представляет собой отношение совокупных доходов от проекта к совокупным расходам, связанным с проектом. Отношение (коэффициент, дробь) может быть больше единицы, равно единице, меньше единицы.
Если:> 1, то проект следует принять;= 1, то проект является ни прибыльным, ни убыточным;< 1, то проект следует отвергнуть.
Таким образом, критерий РI имеет преимущество при выборе одного проекта из ряда имеющих примерно одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых инвестиций. В данном случае выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений. В связи с этим данный показатель позволяет ранжировать проекты при ограниченных инвестиционных ресурсах.
К недостаткам метода можно отнести его неоднозначность при дисконтировании отдельно денежных притоков и оттоков.
1.4 Методы расчёта внутренней нормы рентабельности
Метод расчета внутренней нормы рентабельности проекта (или маржинальной эффективности капитала) позволяет определить максимально возможный уровень затрат на капитал, ассоциируемых с проектом. Внутренняя норма рентабельности представляет собой ставку доходности, при которой чистая приведенная стоимость денежных потоков от проекта равна нулю. Если стоимость источников финансирования превышает внутреннюю норму рентабельности, проект будет убыточным, и наоборот, если внутренняя норма рентабельности превышает стоимость источников финансирования, проект будет прибыльным. В российской практике финансового анализа внутренняя норма рентабельности рассчитывается как отношение чистой текущей стоимости к текущей стоимости первоначальных инвестиций.
Внутренняя норма рентабельности = (чистая текущая стоимость / текущая стоимость первоначальных инвестиций) 100%
Аналогичный метод в западной практике называется методом расчета нормы рентабельности инвестиций (внутренняя норма прибыли, internal rate of return - IRR) и используется в двух целях:
) определение допустимого уровня процентных расходов в случае финансирования проекта за счет привлеченных средств;
) подтверждение оценки проектов, полученной в результате использования методов расчета чистой текущей стоимости (NPV) и индекса рентабельности инвестиций (PI).
Под нормой рентабельности инвестиций (IRR) понимается такое значение доходности (r), при которой чистая текущая стоимость (NPV), являющаяся функцией от (r), равна нулю.
,
где - значение табулированной ставки дисконтирования, при которой > 0 (
- значение табулированной ставки дисконтирования, при которой < 0 (
Из формулы следует, что для получения показателя IRR необходимо предварительно рассчитать показатель чистой текущей стоимости при разных значениях процентной ставки.
Преимуществом метода внутренней нормы рентабельности по отношению к методу чистого дисконтированного дохода является возможность его интерпретирования. Он характеризует начисление процентов на затраченный капитал (рентабельность затраченного капитала).
Кроме этого, внутреннюю процентную ставку можно рассматривать в качестве критической процентной ставки для определения абсолютной выгодности инвестиционной альтернативы в случае, если применяется метод чистой текущей стоимости и не действует допущение о «надежных данных».
Таким образом, оценка инвестиций с помощью данного метода основана на определении максимальной величины ставки дисконтирования, при которой проекты останутся безубыточными.
1.5 Метод определения срока окупаемости инвестиций
Метод расчета срока окупаемости инвестиций. Под сроком окупаемости инвестиций понимается срок, по истечении которого общая сумма поступления от проекта станет равной общей сумме вложенных средств. Момент времени, в который общая сумма поступлений становится равной общей сумме первоначальных инвестиций, в финансовом менеджменте называется точкой безубыточности. Поступления денежных средств после прохождения точки безубыточности не учитываются. Проекты с равными сроками окупаемости признаются равноценными. Данный метод также позволяет определить уровень ликвидности проекта и инвестиционного риска. Чем меньше сроки окупаемости, тем больше ликвидность, и наоборот, чем больше срок окупаемости, тем меньше ликвидность. Чем выше ликвидность, тем меньше риск, и наоборот, чем меньше ликвидность, тем выше риск, связанный с проектом.
В российской практике в зависимости от способа определения величины денежных потоков, генерируемых проектом, и величины первоначальных инвестиций используются три варианта расчетов:
) метод, основанный на учетных оценках;
) дисконтный метод;
) дисконтный метод с использованием средней величины денежного потока.
В первом случае определяется срок, по истечении которого сумма денежных потоков, генерируемых проектом, станет равной сумме вложенных средств. При этом суммируются недисконтированные потоки денежных средств, которые сравниваются с недисконтированной стоимостью первоначальных инвестиций.
Во втором случае определяется срок, по истечении которого сумма дисконтированных денежных потоков, генерируемых проектом, станет равной дисконтированной стоимости первоначальных инвестиций. Данный способ позволяет учитывать возможность реинвестирования (повторного инвестирования) доходов от проекта.
В третьем случае срок окупаемости инвестиций определяется отношением приведенной стоимости первоначальных инвестиций к средней величине дисконтированного денежного потока в данном периоде.
Аналогичный метод в западной практике называется методом срока окупаемости инвестиций (payback period - РР) и позволяет определить срок, в течение которого сумма недисконтированных прогнозируемых поступлений денежных средств станет равной общей сумме расходов, связанных с данным проектом. Формула расчета срока окупаемости инвестиций (РР) имеет следующий вид:
РР = min n, при котором ,
где - поступление по годам, n ≤ m,
m - срок продолжительности проекта.
Срок окупаемости инвестиций рассчитывается:
. В случае равномерного распределения поступлений от проекта по годам - делением совокупных затрат на величину годового дохода;
. В случае неравномерного распределения поступлений от проекта по годам - прямым подсчетом числа лет, в течение которых сумма доходов превысит сумму расходов.
1.6 Метод расчёта учётной нормы прибыли
Метод простой (бухгалтерской) нормы прибыли применяется для оценки эффективности проектов с непродолжительными сроками окупаемости. Под простой нормой прибыли понимается отношение чистой прибыли, полученной в результате реализации инвестиционного проекта, к вложенным средствам (инвестициям). В западной практике аналогичный метод называется методом расчета коэффициента эффективности инвестиций (accounting rate of return - ARR).
Формула расчета простой бухгалтерской нормы прибыли имеет следующий вид:
Формула расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR) имеет следующий вид:
ARR = ,
где ARR - коэффициент эффективности инвестиций;- среднегодовая прибыль от вложения денежных средств в данный проект;С - сумма денежных средств, инвестированных в данный проект (сумма инвестиций);- величина ликвидационной (остаточной) стоимости активов, т.е. стоимости активов по окончании срока их полезного использования.
Как следует из приведенных формул, в российской практике для расчета показателя рентабельности инвестиций используется отношение суммы чистой прибыли и амортизационных отчислений, сделанных в течение срока реализации проекта к вложенным средствам; в западной практике - отношение чистой прибыли к 1/2 разности инвестиций и ликвидационной стоимости активов. Таким образом, российская практика не учитывает доходы от ликвидации активов, срок полезного использования которых закончился.
1.7 Анализ инвестиционных проектов в условиях инфляции и риска.
При оценке эффективности инвестиционных проектов необходимо по возможности учитывать влияние инфляции. Это можно делать корректировкой на индекс инфляции (i) либо будущих поступлений, либо ставки дисконтирования. Наиболее корректной, но и более трудоемкой в расчетах является методика, предусматривающая корректировку всех факторов, влияющих на денежные потоки сравниваемых проектов. Среди основных факторов: объем выручки и переменные расходы. Корректировка может осуществляться с использованием различных индексов, поскольку индексы цен на продукцию коммерческой организации и потребляемое ею сырье могут существенно отличаться от индекса инфляции. С помощью таких пересчетов исчисляются новые денежные потоки, которые и сравниваются между собой с помощью критерия NPV.
Более простой является корректировка ставки дисконтирования на индекс инфляции.
Вескую роль при анализе инвестиционных проектов также играет фактор риска. Т.к. основными характеристиками инвестиционного проекта являются элементы денежного потока и ставка дисконтирования, учет риска осуществляется поправкой одного из этих параметров. Существует несколько подходов:
. Имитационная модель учета риска. Представляет собой корректировку денежного потока с последующим расчетом NPV для всех вариантов (анализ чувствительности). Методика анализа в этом случае такова:
по каждому проекту строят три его возможных варианта развития: пессимистический, наиболее вероятный и оптимистический.
по каждому из вариантов рассчитывают соответствующий NPV.
для каждого проекта рассчитывается размах вариации NPV по формуле:
R(NPV) = NPV0 - NPVp;
проект с большим размахом вариации считается более рискованным.
. Методика построения безрискового эквивалентного денежного потока.
В основу данной методики заложены идеи, развитые в рамках теории полезности и теории игр. В частности, Дж. Фон Нейман и О. Моргенштерн показали, что принятие решений, в т.ч. и в области инвестиций, с помощью критериев, основанных только на монетарных оценках, не является, безусловно, оптимальным - более предпочтительно использование специальных критериев, учитывающих ожидаемую полезность того или иного события. Рассматривая поэлементно денежный поток рискового проекта, инвестор в отношении его пытается оценить, какая гарантированная, т.е. безрисковая, сумма потребуется ему, чтобы быть индифферентным к выбору между этой суммой и ожидаемой, т.е. рисковой, величиной k-го элемента потока.
Графически отношение к риску выражается с помощью кривых безразличия (индифферентности). Рисунок 1.
. Методика поправки на риск ставки дисконтирования предполагает введение поправки к ставке дисконтирования:
устанавливается исходная стоимость капитала СС (или WACC), предназначенного для инвестирования;
определяется (напр., экспертным путем) премия за риск, ассоциируемый с данным проектом, для каждого из проектов (ra,b);
Рисунок 1. График кривой безразличия
рассчитывается NPV со ставкой дисконтирования r:
r = CC + ra,b;
проект с большим NPV считается предпочтительным.
На рисунке 2. показана взаимосвязь ставки дисконтирования и риска.
Рисунок 2. Взаимосвязь ставки дисконтирования и риска
b - коэффициент;
krf - безрисковая ставка дисконтирования.
Из рассмотренных методов учета риска метод поправки на риск ставки дисконтирования RADR (Risk-Adjusted Discount Rate) пользуется большей популярностью, т.к. работать с относительными показателями удобнее и ввести поправку к ставке дисконтирования легче, чем рассчитать безрисковые эквиваленты.
1.8 Выбор ставки дисконтирования при оценке инвестиционных проектов
Одной из самых важных и сложных задач, которую необходимо решать в процессе выполнения работ по обоснованию и оценке инвестиционных проектов, является задача определения ставки дисконтирования (норматива эффективности). В самом общем виде данный показатель определяется как «ежегодная ставка доходности, которая могла бы быть получена в настоящий момент от аналогичных инвестиций», а его приблизительная величина равна тому относительному размеру дохода, который инвестор хочет или может получить на инвестированный им капитал.
Корректный выбор ставки дисконтирования существенно влияет на точность показателей экономической эффективности оцениваемого инвестиционного проекта (таких как NPV, дисконтированного срока окупаемости инвестиций, рентабельности инвестиций и др.), Связано это с высокой чувствительностью результата расчетов от величины ставки дисконта. Чем выше норма дисконтирования, тем в большей мере отражается на результатах такой фактор, как время - более отдалённые платежи оказывают всё меньшее влияние на современную величину денежного потока NPV. Таким образом, получаемые современные величины денежных доходов от капитальных вложений являются условными характеристиками и в существенной мере зависят от принятой ставки дисконтирования.
В российской практике различают следующие ставки дисконта:
Комиссионную норму дисконта используют при оценке комиссионной эффективности проекта. Ее определяют с учетом альтернативной эффективности использования капитала.
Норма дисконта участника проекта выражает эффективность участия в нем другого предприятия. Ее выбирают сами участники проекта.
Социальная норма дисконта используется при расчете показателей народно-хозяйственной эффективности. Она характеризует минимальные требования государства к общественной эффективности проекта.
С математической точки зрения ставка дисконта - это процентная ставка, используемая для пересчета будущих потоков доходов в единую величину текущей (сегодняшней) стоимости, являющуюся базой для определения рыночной стоимости бизнеса. В экономическом смысле в роли ставки дисконта выступает требуемая инвесторами ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования или - это требуемая ставка дохода по имеющимся альтернативным вариантам инвестиций с сопоставимым уровнем риска на дату оценки.
Ставка дисконта, или стоимость привлечения капитала, должна рассчитываться с учетом трех факторов:
. Наличия у многих предприятий различных источников привлекаемого капитала, которые требуют разных уровней компенсации;
. Необходимостью учета для инвесторов стоимости денег во времени;
. Факторов риска или степени вероятности получения ожидаемых в будущем доходов.
Расчет ставки дисконта зависит от того, какой тип денежного потока используется для оценки в качестве базы:
. Методика для собственного капитала - модель оценки капитальных активов (САРМ - Capital Asset Pricing Model) и метод кумулятивного построения;
. Методика для всего инвестированного капитала - модель средневзвешенной стоимости капитала (WАСС - Weighted Average Cost Capital).
В соответствии с моделью оценки капитальных активов - CAPM- ставка дисконта находится по формуле:
R = Rf+ в(Rm- Rf) + S1+ S2+ C,
где R - требуемая инвестором ставка дохода (на собственный капитал);f - безрисковая ставка дохода;
В - бета-коэффициент (является мерой систематического риска, связанного с макроэкономическими и политическими процессами);m - общая доходность рынка в целом (среднерыночного портфеля ценных бумаг);1 - премия для малых предприятий (объясняется недостаточной кредитоспособностью и финансовой неустойчивостью предприятий с небольшим размером уставного капитала);2 - премия за риск, характерный для отдельной компании (см.S1).- страновой риск (изменение законодательства, смена государственного режима, конфискация имущества).
Модель CAPM основана на анализе массивов информации фондового рынка (изменений доходности свободно обращающихся акций). Применение модели для вывода ставки дисконта для закрытых компаний требует дополнительных корректировок.
В качестве безрисковой ставки дохода в мировой практике используется обычно ставка дохода по долгосрочным государственным долговым обязательствам (облигациям или векселям). Считается, что государство является самым надежным гарантом по своим обязательствам (вероятность его банкротства практически исключается).
Метод кумулятивного построения ставки дисконта отличается от модели САРМ лишь тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски. Последняя, в свою очередь, состоит из премий за отдельные «несистематические», относящиеся именно к данному проекту, риски.
Обычно в числе факторов риска инвестирования оценивают следующие риски:
«ключевой фигуры» в составе менеджеров предприятия - риски отсутствия таковой или ее непредсказуемости, недобросовестности;
·недостаточной диверсифицированности рынков сбыта предприятия;
недостаточной диверсифицированности источников ресурсов предприятия;
·недостаточной диверсифицированности продукции предприятия;
·узости набора источников финансирования;
·финансовой неустойчивости фирмы
·величины компании;
·профессионального управления.
Математически способ кумулятивного построения можно представить в виде формулы:
=Jб+Jсов,
где Jб - базовая ставка (безрисковая);сов - совокупная премия за инвестиционные риски.
При наличии развитого рынка в качестве основного метода определения поправок к базовой ставке используется метод экспертных оценок.
В модели WACC применяется ставка дисконта, равная сумме взвешенных ставок отдачи на собственный капитал и заемные средства (ставка отдачи на заемные средства является процентной ставкой банка по кредитам), где в качестве весов выступают доли заемных и собственных средств в структуре капитала.
Такая ставка дисконта называется средневзвешенной стоимостью капитала и рассчитывается по формуле:
WACC = kd(1-tc)wd+ kpwp +ksws ,
где kp - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на привилегированные акции);s - стоимость собственного капитала (требуемая отдача на обыкновенные акции);d - стоимость заемного капитала (ставка процента по займу);p- доля привилегированных акций в структуре капитала предприятия;s - доля обыкновенных акций в структуре капитала предприятия;d - доля заемного капитала в структуре капитала предприятия (проекта).c - ставка налога на прибыль;- ставка процента, в пределах которого проценты по займу могут уменьшать налогооблагаемую прибыль.
Представляется, что в той или иной модификации данный метод применим к небольшим проектам, реализуемым на действующих предприятиях. При этом все входящие в формулу параметры должны задаваться в исходной информации по оценке. Обычно при этом используются последние фактические данные о предприятии, а получаемая норма дисконта распространяется на весь период реализации проекта.
Вывод по главе 1
Все методы оценки эффективности инвестиционных решений можно разделить на две группы:
основанные на текущих оценках;
основанные на дисконтированных оценках.
Выбор метода определяется сроками осуществления проекта, размером инвестиций, наличием альтернативных проектов и другими факторами.
Качество инвестиционного проекта зависит от качества прогноза поступлений от инвестиций, срока жизненного цикла проекта, оценки степени риска и процентной ставки для учета фактора времени и риска.
При выборе инвестиционного проекта обязательно соблюдение ряда требований:
положительная величина чистой дисконтированной стоимости;
превышение внутренней нормы окупаемости над уровнем инфляции;
превышение коэффициента эффективности инвестиций над средней стоимостью капитала;
соответствие срока окупаемости - сроку жизненного цикла продукта инвестиций.
Применение любых, даже самых изощренных, методов не обеспечит полной предсказуемости конечного результата, основной целью является сопоставление предложенных к рассмотрению инвестиционных проектов на основе унифицированного подхода с использованием по возможности объективных и перепроверяемых показателей и составление относительно более эффективного и относительно менее рискованного инвестиционного портфеля.
Для этого целесообразно применять в первую очередь динамические методы, основанные преимущественно на дисконтировании образующихся в ходе реализации проекта денежных потоков. Применение дисконтирования позволяет отразить основополагающий принцип «завтрашние деньги дешевле сегодняшних» и учесть тем самым возможность альтернативных вложений по ставке дисконта. Общая схема всех динамических методов оценки эффективности в принципе одинакова и основывается на прогнозировании положительных и отрицательных денежных потоков (грубо говоря, расходов и доходов, связанных с реализацией проекта) на плановый период и сопоставлении полученного сальдо денежных потоков, дисконтированного по соответствующей ставке, с инвестиционными затратами. А мероприятия по оценке риска инвестирования и применение методов учета неопределенности в финансовых расчетах, позволяющие уменьшить влияние неверных прогнозов на конечный результат и тем самым увеличить вероятность правильного решения, могут существенно повысить обоснованность и корректность результатов анализа.
Анализ развития и распространения динамических методов определения эффективности инвестиций доказывает необходимость и возможность их применения для оценки инвестиционных проектов. В реальной ситуации проблема выбора проектов может быть весьма непростой. Не случайно многочисленные исследования и обобщения практики принятия решений в области инвестиционной политики на Западе показали, что подавляющее большинство компаний, во-первых, рассчитывает несколько критериев и, во-вторых, использует полученные количественные оценки не как руководство к действию, а как информацию к размышлению. Поэтому следует подчеркнуть, что методы количественных оценок не должны быть самоцелью, равно как их сложность не может быть гарантом безусловной правильности решений, принятых с их помощью.
2. Оценка эффективности инвестиционного проекта
.1 Описание и анализ местоположения объекта
Земельный участок, на котором предполагается осуществление строительства, расположен в Приморском районе г. Санкт-Петербурга, по адресу: Приморский пр. 52.
Были сформулированы основные характеристики проекта, с точки зрения его местоположения:
Основным преимуществом местоположения объекта является большой транспортный поток и близость к стратегическим выездам из города. К основным недостаткам можно отнести удаленность от центра и станций метрополитена, а также расположение на границе жилого массива.
Основываясь на приведенной выше классификации бизнес-центров (таблица 1) и выявленных характеристиках проекта, можно сделать вывод об отнесении предполагаемого объекта строительства к категории бизнес - центра класса «В».
Варианты реализации проекта и его технико-экономические показатели.
С учетом проведенного анализа и полученных данных, были сформулированы основные варианты реализации проекта:
. Строительство бизнес - центра класса «В» и передача функций по его эксплуатации профессиональной управляющей компании;
. Строительство бизнес - центра класса «В», реализация части помещений (1 этаж), передача функций по эксплуатации объекта профессиональной управляющей компании;
. Строительство бизнес - центра класса «В», и самостоятельное выполнение функций по его эксплуатации;
Таблица 1. Классификация бизнес - центров. Примеры бизнес - центров соответствующим классам
Класс бизнес - центраХарактеристики, определяющие класс бизнес центраБизнес - центрыМестоположениеТип и технический уровень зданияУровень управляющей компании и сервисаАИсторический центр города, престижные в деловом отношении части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов. С удобными подъездными путями, отличными видовыми характеристиками и развитой городской инфраструктурой Отдельно стоящие специализированное здание, новое строительство или полностью после реконструкции, высокий уровень ремонтно-отделочных работ и внутренних коммуникаций (кондиционирование, отопление), оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей в виде офисных блоков, конференц-зал, кафе/ресторан, наличие парковкиПрофессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение. Профессиональная управляющая компания с известным брендом (опыт работы более 3-х лет), развернутая система дополнительных услуг, профессиональная служба безопасности, управления, обслуживания (служба эксплуатации и уборки) круглосуточная охрана и видео наблюдение."Ариум", "Караванная 10"ВТерритории исторического центра, части Центрального, Адмиралтейского, Петроградского, Василеостровского районов, не попадающие в категорию "А", и зоны прилегающие к историческому центру Петербурга - части Выборгского, Красногвардейского, Приморского, Калининского районов, отличающиеся хорошим расположением - на набережных, вблизи магистралей Отдельно строящее специализированное здание, высоткиУровень отделки (если существующее -капитальный ремонт), высокий уровень внутренних коммуникаций, оптоволоконные каналы связи, эффективная планировка этажей, конференц-зал, кафе(ресторан)."Петровский форт", "Сенатор", "Гулливер"СУдаленные от центра города зоны с хорошей доступностью, расположенные около основных магистралей, метро